reits

我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

1、reits基金是靠谱的，简单来说reits基金就是把住宅、公寓、写字楼、酒店、产业园、公路、仓储等资产项目打包起来，然后拆分成小份，像基金那样卖给普通老百姓，从其投资方向与标的来说是非常靠谱的，但是不代表每一只reits基金都是能够帮助投资者赚钱的，毕竟reits基金属于基金，那么就是有风险的，就是有亏钱的可能的。2、reits基金的优势：（1）reits基金具有组合投资的优势，分散风险效果更明显;（2）公募reits基金市场前景广阔，具有长期投资的价值;（3）reits基金的收益性兼顾了股票型基金与债券型基金的特点;具有很高的流动性，可以快速变现;（4）收益稳定，租金的90%用于分红;（5）监管严格，信息披露标准与上市公司相同。（6）其实reits基金最大的优势就是成长+稳定现金流，这类型基金的发展前景好，而且收益比较稳定，所以在我国上市之后，赢得了投资者的喜爱。3、房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见，在不同时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。

REITs又分三类：第一类为权益型REITs,直接投资房地产,藉租金和买卖收入赚取利润,当前全球大部分REITs都属这一类.第二类为抵押型REITs,将募集资金以金融中介的角色,透过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入,有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券,放在投资组合贷给房地开发经营者.第三种为混合型不动产投资信托,兼有权益型和抵押权型的特点,综合以上两种业务,收取商业不动产的租金外,也从事放款业务.REITs基金是投资REITs外,也少部分投资地产股.多半还分为配息和不配息两种,基金报酬来自REITs租金收入,还有股票上涨资本利得.

不动产投资信托基金(reits)是房地产信托的意思。reits是属于房地产信托基金，投资于不动产的基金。华泰证券投资者教育基地公众号或华泰证券一站式财富管理平台-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，华泰证券，贴心管家，您想要的都在这里，快点击下方图片加入我们

您好，国内的reits，目前都是ZF做主导，目前上市的reits都是高速公路、产业园、仓储等，主要是投资的标的不太一样。但是都是将一些资产证券化的方式，也都是以基金的形式来运作的，所以主要差别是投资的标的不一样而已。公募REITs与普通公募基金又有什么样的区别呢？用一句话来总结，就是公募REITs也是公募基金的一种，只不过，在投资标的、发行定价以及市场波动等方面，与其他的公募基金产品有一些不一样。具体来讲，1、投资标的不一样，公募REITs是限定主要投资于不动产的基金。上文也说到了，本次试点的基础设施，主要包括仓储物流、收费公路和机场、港口等交通设施，水电气热等市政设施，还有污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不包括的是住宅和商业地产。简单而言，公墓REITs可以让投资者们用较少的资金来参与到大型的基础项目当中，从而分享项目的基础收益和资产升值。而其他公募基金的投资范围，主要是股票和债券、衍生品等等，主要投资于二级市场。2、管理人职责不一样。公募REITs要求管理人参与基础设施项目运营管理，管理人员代替投资者对基础设施项目进行一个监督和管理，从而让项目较好的运营起来，以保障收益得到一个整体的实现。而普通的公募基金则更着重于二级市场的一个整体交易，获取交易收益。3、发行定价不一样。公募REITs像股票一样，通过网下询价的方式确定认购价格，绝大部分普通的公募基金的认购价等于面值一元。希望对您的投资有所帮助！

公募REITs就是基础设施REITs。是一种将基础设施资产证券化的投资产品。REITs，又名不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目。华泰证券投资者教育基地公众号或华泰证券一站式财富管理平台-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，

我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

reit的特点有以下几个：️️1.定期强制高分红各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者，这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。2、投资门槛低。一般千元甚至更低就可以投。香港REITs 1手为1000股，1手起买 美国REITs 1股起买。因为REITs投资门槛低，所以几百、几千块就可以投资了如果大家直接投资大型商业房地产，至少也要上百万才能起步。3、交易成本低。一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了。在税收这方面，REITs 的优势可以说是异常的明显4、流动性强。买卖REITs像买卖股票一样方便，在交易时间内随时可以卖掉，变现快。但如果直接投资房地产，变现流通就是一个致命的弱点。炒房者一旦遇到房价低估的时候，房子锁死了很大一部分钱，让人干着急，要是有急事要用钱，房子短时间卖不出去，能把人急的要命但reits很好的解决了这一问题。5、REITs专业化管理。REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士，他们管理物业的能力一般会比个人强很多。所以说投资REITs更加稳健，也更加靠谱6、REITs收益率相对较高。reits是比股票收益还要高，优质的生钱资产类型的REITS 收益率可达15%到20%。以上

REITs，是指“不动产投资信托基金”，是向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并向投资者分配投资收益的一种投资基金。

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REITs一般指房地产信托投资基金，房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。

REITs一般指房地产信托投资基金，房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。应答时间：2021-01-25，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。 [平安银行我知道]想要知道更多？快来看“平安银行我知道”吧~ https://b.pingan.com.cn/paim/iknow/index.html

1.REITs全名：Real Estate Investment Trusts，翻译过来房地产投资信托。从字面来看就可以理解它来自于房地产（Real Estate）领域。它是通过发行证券的方式募集投资者的资金，并由专门管理机构进行不动产的投资与管理，并将资产的基础收益和资产升值收益按照协议比例分配给投资者的一种契约型或公司型的基金。2.从定义来说，REITs是基于资产经营的收益和资产升值的收益，通俗来讲是将资产收益的享有权通过信托基金的方式转让给投资者，因此最核心的部分就是资产。REITs涵盖的资产对象包括购物中心、写字楼、酒店、长租公寓（以上均为上市房企的主要持有资产构成要素），以及交通运输、工业物业、环境和公共设施等基础资产（图1）。而此次证监会下发的通知和指引，针对的对象主要就是基础资产或者叫基础设施领域的REITs。3. REITs的底层资产类型说起来简单，但操作层面上，公募REITs的落地，不仅涉及到寻找优质的标的物，还有架构设置、税收政策、退出条件等许多内容需要具体敲定，其中牵扯的专业面比较广，我认为这也是此次以相对非市场化的基础设施来作为试点的一个重要原因。拓展资料1.REITs诞生于美国，兴盛于欧美和日本、新加坡、香港等发达国家和地区，到今天全球已有41个国家或地区推出了REITs制度。根据NAREIT统计数据，截止2018年底，美国REITs市值11，236万亿美元，是全球最大的市场；欧洲REITs市值2291万亿美元，亚洲RETIs市值2178万亿美元，大洋洲1615万亿美元。REITs相关的海内外发展历程在网上比比皆是，在此暂时不花大的笔墨去描述，有兴趣的读者可以去翻看一下。当然如果有人感兴趣我会专门梳理。而相比海外，中国大陆的REITs推动进程相对缓慢，从2002年诞生至今，走过了18年的探索历程，才终于迎来公募REITs的试点性文件，过程当中虽然类REITs产品发展态势积极，但始终没能踏上公募的领域。此次以基础设施领域作为探脚石，其实是“箭在弦上，不得不发”：2.因为“新冠”疫情的影响，长达10年的经济高速增长趋势被打破，而全球疫情继续猛烈冲击着出口、外贸，对经济的影响是长期的。今年是十三五收官年，保住经济增长必然是当前要务；3.消费不景气，利率下行压力较大，拉动经济的三驾马车（投资、出口、消费）损失其二，不得不通过加大基础设施投资提振经济，而政府财政压力和降杠杆的压力同时存在，必须扩大资金来源；4.19年城镇化率已达60%以上，随着城镇化进程进入后半段，房地产市场进入存量时代，资产运营发展壮大。地产企业面临疫情和经济下行冲击下，也急需盘活存量资产，减少资金占压，因此业内对公募REITs的呼声早已铺天盖地。以上几点虽然看起来像是阶段性需求，但其实也是结构性改善的重要需求。一方面政府资金来源结构得到改善，另一方面房地产企业的资金及经营、资产结构得到优化。这才是真正的发展REITs动机，也是张弓拉弦的“手”，前面三点，无非是帮着搭了把箭。相信公募REITs借助此次的试点工作，一定会在近期有更大的发展空间。

基金是当前比较热门的金融投资项目之一，很多人为了让手中的钱生钱，将闲置的资金投入到基金市场中，购买基金的渠道非常多，retis基金怎么买呢？retis基金购买渠道有证券公司、支付宝等第三方金融平台、基金交易软件、银行客户端等渠道购买。一般证券公司都可以购买retis基金，比如知名的证券公司中信证券、招商证券、银河证券等等。支付宝等第三方金融平台也可以购买，包括度小满、微信等。基金交易软件比如天天基金、爱基金等软件也可以购买retis基金。银行手机客户端、官网也可以购买retis基金。retis基金属于一种信托基金，该基金的全称是房地产投资信托基金，也就是将房地产证券化从而进行投资经营管理，然后将投资取得的收益按照比例来分配给投资者。我们可以这样来理解，如果我们购买的是股票型基金，那么基金经理人会先募集我们投资者的钱来投资股票；而retis基金就是该基金管理公司将募集来的钱投资于房地产中，在房地产中获得一定的回报，然后再分给投资者。retis基金具有以下这些优势：1、 投资风险分散。retis基金与证券股票等大类资产关联度非常低，但是也能补充传统投资工具的差异化，可以帮助投资者实现多元化资产配置，从而将投资者风险进行分散。retis基金会投资于不同地区的房地产项目中，避免出现在一处房产的情况。2、 投资门槛低。在我国想要投资房地产，涉及到的金额都非常高，在一二线城市的房价动辄几百万元，然后，投资者购买retis基金，最低只需要几百元或者几千元就可以购买相关的基金产品，需要以retis基金公募公布的数额为准。3、 流动性强。投资retis基金与直接投资于实体房地产并不同，因为房地产投资周期比较长，还会涉及到房贷。而投资retis基金可以像股票ETF基金一样在证券市场中申购卖出。康波财经发布此信息的目的在于传播更多信息，文章内容仅供参考和学习交流之用，不对您构成任何决策建议。

ipo 是新股上市。当企业具有上市资格通过渠道在证监会上市融资。信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。 上述定义基本体现了信托财产的独立性、权利主体与利益主体相分离、责任有限性和信托管理连续性这几个基本法理和观念。reits 是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。都是资本市场的融资方式。

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。先做个基本知识的普及，REITS的全称是Real Estate Investment Trusts，中文名是房地产投资信托基金。我举个例子。我修了一条高速公路，以后收过路费，但是初期投资太大，需要100个亿。按道理说，如果这100个亿我凑不出来，那么这条路我就别想修了，我也别想今后收过路费了。这时候金融魔法师就过来了。我就可以把这个公路的所有权+未来的过路费打包做个资产证券化（ABS），然后把这个ABS做成基金，通过公募渠道卖给千千万万个散户。通过散户，来募集我修路的资金。这样，在我自有本金不够的情况下，我也能凑齐开工修路的资金。但是，作为回报，我路修成后每年收取的过路费，80%要交给基金回馈给投资基金的散户。这么一说，大家就明白了吧。所以，所谓的REITs，对我来说就是一种新的融资形式。而对散户来说，是一种新的投资品种。而且我和散户的利益是一致的，公路项目运营的好，我这个修路的和散户投资者是双赢的。这样，本来一条因为资金不够而不能完成的修路项目，在金融魔法师的运作下，成功的建成了。那么，这次的REITS，到底跟房地产有什么关系呢？我们知道房地产税一旦开征，比如一套1000万的住宅，按1%的比率征收空置税，一年就是10万。那么就有炒房客不堪重负，将房产抛给银行断供。那么如果抛压增大，银行集中拍卖断供房而收不回资金的话（银行拍卖断供房，接盘的对象是个体刚需，需要他至少一次性拿出首付来接盘，能力十分有限，大量的断供房进入市场很容易形成踩踏效应），金融体系就会面临很大的风险。而这次的REITS就是针对这个问题设计的。你不是大量的断供房需要人接盘么？没事。我开通REITS，大量收集民间富余资本（比如支付宝开通REITS投资专区，各路资本蜂拥而来，你一万我五万，分分钟将资本募集齐全）这样最大程度保证了断供房拍卖的资金来源。REITS在筹集好资金后，将断供房集中，委托专业的物业公司统一管理，收取租赁费。而这个租赁费，就是REITS资金的回报来源，反馈给散户投资者。这样，基本上就杜绝了踩踏效应。通过这样，我们也能看到，租金这个回报率，反馈性的给房子重新定价。比如我一间房子每个月能收4000的租金，那么市场化的理财产品年化收益率是5%，通过租金我就能反向定价房子的价格。这就是REITS推出的意义，等于给房价安了跌停板。它的推出也印证了，房地产税是必然开征的了，所有的一切都准备好了。但是,REITS对民间资金有着强大的分流作用，这也表示了，我大A股黎明前的黑暗，还要继续一段时间。

公募REITs就是基础设施REITs。是一种将基础设施资产证券化的投资产品。REITs，又名不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目。华泰证券投资者教育基地公众号或华泰证券一站式财富管理平台-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，

reits的开户的三种方法：reits可以去基金管理人的官网购买开户，或者在官网上面查询该基金的代销机构开户，去代销机构买也可以进行开户。目前还没有投资国内市场的reits基金，投资者可以通过QDII基金，投资美国房地产REITs。这种基金门槛比较低，管理费也不高，适合普通投资者进行投资。拓展资料：购买渠道包括两种：场外和场内:1.如果是长期持有，建议场外购买。场外交易和购买基金类似。主要通过银行等渠道认购。2.如果是需要保持流动性，建议场内购买。场内认购和购买股票类似。需要具有股票交易账户。在购买REITS基金前还需要开通相关权限。首次认购时，与基金类似。如果超额认购，将采用按比例分配的方式分配额度。如果选择的是场内购买，需要先找证券公司开通股票账户，大部分券商都支持在线开通reits权限。具体开通路径，在券商交易软件中，找到业务办理模块，选择“开通基础设施基金”即可。或者直接咨询你的开户经理就可以呢。REITs一般指房地产信托投资基金，房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。

目前，我国的reits基金有海印专项资产管理计划、中信启航专项资产管理计划．中信苏宁资产支持专项计划三个。reits基金指的就是房地产投资信托，具备开放式基金与封闭式基金的特点，不仅可以封闭运行，同时也可以进行上市交易。【拓展资料】房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。REITs的特点在于：1.收益主要来源于租金收入和房地产升值。2.收益的大部分将用于发放分红。3.REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)；由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见，在不同时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。REITs的魅力在于：通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

公募REITs就是基础设施REITs。是一种将基础设施资产证券化的投资产品。REITs，又名不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目。华泰证券投资者教育基地公众号或华泰证券一站式财富管理平台-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，

【1】强制性分红：在美国等成熟市场，法律要求REITs必须将绝大部分收益(通常为90%以上的利润)分配给份额持有人。【2】低杠杆运作：在大部分国家和地区，法律对REITs有明确的最高杠杆率限制，比如新加坡规定REITs的杠杆率不能超过35%，中国香港证监会明确REITs的杠杆率不能超过40%。【3】流动性：公募REITs将完整的不动产资产分成相对较小的单位，在证券交易所挂牌交易，成为开放式基金。【4】多元化：REITs的基础资产可以是写字楼、零售物业、酒店公寓、厂房货仓、医院、养老院等，也可以是机场、港口、输电塔、管道、数据中心等基础设施，所以它是一个相对比较稳健的投资产品。【5】税收优惠：部分国家对REITs投资收益是免税的，但这还要看我国政策是怎样的。拓展资料：房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。从不同角度看，对 REITs 有多种不同的分类方法，常见的分类方法有以下几种：1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。公司型 REITs 以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。

首先可以在基金代销机构认购reits基金，比如：天天基金、支付宝、微信、京东金融、爱基金、银行等；其次可以在券商平台购买reits基金，开通后在股票账户业务办理中找到开通设施基金交易权限后按照流程操作，开通后等待发售即可，发售时投资者在股票账户中直接认购即可。一、什么是reits房地产投资基金是房地产证券化的重要手段。房地产证券化是将低流动性、非证券形式的房地产投资在资本市场上直接转化为证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括两种基本形式：房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化。REITs的特点是：收入主要来自租金收入和房地产增值；大部分收益将用于支付股息；REITs长期收益率较高，但能否分散投资风险仍有争议。有些人认为他们可以，而有些人认为他们不能。二、购买注意事项1.标的物的盈利能力。在一些人眼里，基本建设可能是一项有利可图的业务，但实际上，由于初始投资较大，许多资产只有在运营多年后才能收回余谈行。在我国，基本建设一般由大型国有企业或政府主导。新发行的房地产投资信托基金募集了私人资金。2.交易基金的价格偏离净值。REITS是上市交易的封闭竖哗式基金，也就是买了侍型这只基金之后就无法赎回，想要变现，只能像股票一样在交易所把这只基金的份额卖给别人。也就是我们一般所说的“场内基金”。对于开放申赎，的基金来说，投资收益来源于基金有没有赚到股票或者债券的钱，所以不需要考虑基金在市场上的供求关系，也不需要考虑市场情绪。REITs是一种信托基金，通过发行收益凭证的方式集合特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资管理，将综合投资收益按比例分配给投资者。通过“募集”资金，为中小投资者投资利润丰厚的房地产行业提供了机会；职业经理人将募集资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资的风险。投资者拥有的股权可以转让，流动性好。请点击输入图片描述（最多18字）

reits的开户的三种方法：reits可以去基金管理人的官网购买开户，或者在官网上面查询该基金的代销机构开户，去代销机构买也可以进行开户。目前还没有投资国内市场的reits基金，投资者可以通过QDII基金，投资美国房地产REITs。这种基金门槛比较低，管理费也不高，适合普通投资者进行投资。拓展资料：购买渠道包括两种：场外和场内:1.如果是长期持有，建议场外购买。场外交易和购买基金类似。主要通过银行等渠道认购。2.如果是需要保持流动性，建议场内购买。场内认购和购买股票类似。需要具有股闹散票交易账户。在购买REITS基金前还需要开通相关权限。首次认购时，与基金类似。如果超额认购，将采用按比例分配的方式分配额度。如果选择的是场内购买，需要先找证券公司开通股票账户，大部分券商都支持在线开通reits权限。具体开通路径，在券商交易软件中，找到业务办理模块，选择“开通基础设施基金”即可。或者直接咨询你的开户经理就可以呢。REITs一般指房地产信托投资基金，房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项此没目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。REITs的特点液扒氏在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。

一次。reits在符合招募说明书分红的条件下，每年至少将赚取的收益分配一次，每次收益的分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％。reits是一种依照法律程序成立的，以发行股票或者基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业的机构投资到房地产行业，并将90％以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织，其中reits在符合招募说明书分红的条件下，每年至少将赚取的收益分配一次，每次收益的分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％。 基金分红必须满足以下三个条件： 1、基金当年收益弥补以前年度亏损后方可进行分配。 2、基金收益分配后，单位净值不能低于面值。3、基金投资当期出现净亏损则不能进行分配。基金分红可以采取现金分红和红利分红这两种方式，在分红之后，投资者的总资产不会发生改变，其基金净值会根据分红作出相应的下调。美国过去42年REITs增值了142倍 REITs把凝固的不动产资产，通过收益权一步一步地加工成了资本品，同时还具备了不动产增值的多种属性，又增加了股票流通的属性。所以很多人认为REITs是伟大的金融创新，而且应当是金融创新的顶配。美国的REITs已经有60多年的历史，2019年年底美国市场上有221只REITs，总市值规模达1.33万亿美元，是世界上最大的REITs市场。美国REITs的底层资产较为多元，大部分是租赁住房，三分之一左右是基础设施类。从收益情况看，美国的北美REITs协会会长斯蒂文先生给我一个图表，说在过去他统计的42年里， REITs增值了142倍。也就是说你在1972年拿1美元投资了REITs，到42年后的2014年就变成了142美元，年化收益率是12.2%。 REITs收益由按年分红、资产增值和股票溢价三个部分构成。 1.第一，分红一般是两次，年初一次年底一次，也有一次的。高比例按年分红是REITs的一个特点。不像其他上市公司一样很少分红，即使分红的话，30%、40%、50%、60%就是最高的了。REITs必须每年分红，绝大部分REITs要求90%-95%的收益要分配（其他部分作为管理费）。 2.第二，资产增值，因为REITs的底层资产是房产，按照过去42年来衡量的话，中美房产价格都是上百倍的增长。 3.第三，股票溢价，因为REITs在市场上交易，还有溢价收益。REITs稳稳地锁定了不动产资产，不会出现大涨和大跌，总体上收益比股票还稳定。上市公司到一定的时候会出现核心资产灭失了，但是房地产不会，房地产最后再怎么样会剩下房子，而房子在很多国家来看长线增值，这就是REITs的一个特殊的特点。从这个角度来说，REITs比股票的总体收益都好。

公募REITs就是基础设施REITs。是一种将基础设施资产证券化的投资产品。REITs，又名不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目。华泰证券投资者教育基地公众号或华泰证券一站式财富管理平台-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通。房地产私募股权基金，一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资的私募股权基金。房地产私募股权基金，可以分为公司制房地产私募股权基金、有限合伙制房地产私募股权基金、信托契约制房地产私募股权基金。

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。涉及reits的投资分析建议您联系持牌投资顾问。

reits基金在2021年6月21日正式上市。reits基金即不动产投资信托基金，简单来说就是通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。而国内试点的基础设施公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

可以在证券公司认购reits基金。华泰证券一站式财富管理平台-“涨乐财富通”，点击立即开户，开户成功后即可认购，

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Reits基金包括：1.红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金; 代码:180301; 简称:盐港REIT; 每份定价:2.3元; 募集份额:8亿份; 募资金额:18.4亿元。2.平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金; 代码:180201; 简称:广州广河; 每份定价:13.02元; 募集份额:7亿份; 募资金额:91.14亿元。3.博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金; 代码:180101; 简称:蛇口产园; 每份定价:2.31元; 募集份额:9亿份; 募资金额:20.79亿元。4.中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金; 代码:180801; 简称:首钢生物; 每份定价:13.38元; 募集份额:1亿份; 募资金额:13.38亿元。5、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金;6、富国首创水务封闭式基础设施证券投移空基金7、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金;8、中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金;9、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金;拓展资料：请点击输入图片描述（最多18字）一、什么是REITs基金?房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段，最早起源于美国。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。二、REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议。三、房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

公募REITs就是基础设施REITs。是一种将基础设施资产证券化的投资产品。REITs，又名不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目。华泰证券投资者教育基地公众号或华泰证券一站式财富管理平台-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，

reits读：英 [u02ccriu02d0u02c8u026ats]，美 [rau026ats]。不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REIT）也称“房地产投资信托基金”，最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势：第一，REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能。第二，可免双重征税并且无最低投资资金要求。第三，REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入。

reits基金的全称是叫RealEstateInvestmentTrusts，一般是指不动产投资信托基金，投资于不动产的基金，属于房地产信托基金，比如说投资于住宅、商场、工业园、仓库、写字楼、酒店等，简而言之，就是通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。用一句话总结就是公募REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产来获得收益的一种金融产品。扩展资料：中国购买reits基金有门槛要求吗?有的是有最低门槛要求，有的最低门槛要求还未公布。比如说有的最低门槛是在100元-1000元之间，也有部分公募REITs产品尚未公布最低认购门槛，要等待后续的公布结果。

2022年4月28日华夏中国交建REIT（场内简称：中交REIT 508018）在上交所上市，目前可以在券商平台购买reits基金，您可以通过华泰证券手机APP-“涨乐财富通”-交易页面输入代码进行购买，

公募REITs基金属于低风险基金，华泰证券投资者教育基地公众号和华泰证券一站式财富通管理平台-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，欢迎关注或下载了解。

我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

不动产公募基金

不动产投资信托英文简称 REIT（IPA：/ɹit/），为 real estate investment trust 的缩写，是一种类似共同基金，但投资标的物为不动产的投资工具，由美国国会於1960年创造，主要是藉由不动产的证券化及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本REITs是什么意思?

公募REITs就是基础设施REITs。是一种将基础设施资产证券化的投资产品。REITs，又名不动产投资信托基金，是指向投资者发行收益凭证，募集资金投资于不动产，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目。华泰证券投资者教育基地公众号或华泰证券一站式财富管理平台-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，

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中国REITs可以在大智慧移动端查看。查看方法如下：第一步：打开【大智慧APP】，选择【更多】下拉找到【reits】第二步：点击上方的沪深/上证/深证reits就可以查看了拓展：REITs的介绍：REITs 有哪些种类1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。REITs有哪些特点1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。

1、风险角度：从投资者关注的风险角度来看基金公司给定的风险等级是R4属于较高风险，给券商的风险等级是C3属于中等风险。2、场所：场外公募REITs的风险等级为R4（中等偏高），场内风险等级为C3（中等）。

reits基金的全称是叫RealEstateInvestmentTrusts，一般是指不动产投资信托基金，投资于不动产的基金，属于房地产信托基金，比如说投资于住宅、商场、工业园、仓库、写字楼、酒店等，简而言之，就是通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，在证券交易所公开交易。用一句话总结就是公募REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产来获得收益的一种金融产品。扩展资料：中国购买reits基金有门槛要求吗?有的是有最低门槛要求，有的最低门槛要求还未公布。比如说有的最低门槛是在100元-1000元之间，也有部分公募REITs产品尚未公布最低认购门槛，要等待后续的公布结果。

1、性质不同REITs一般指房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。2、要求不同房地产私募股权基金是不公开的，对投资人有严格限制，比如资产要求很高，百万级起投，投资期限几年。REITs门坎相应低得多，面向公众开放，有些几千元起。房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。3、关系不同房地产私募股权基金是股权关系，房地产信托投资基金是信托关系。REITs实际上属于信托的一种，性质上等同于公募的基金。与国内信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。当前我们国家的基金都是通过公开募集的，叫公募基金。如果一家基金不通过公开发行，而是在私下里对特定对象募集，那就叫私募基金。参考资料：百度百科-REITS百度百科-房地产私募基金

购买京东reits办法如下：首先可以在基金代销机构认购reits基金，比如天天基金、支付宝、微信、京东金融、爱基金、银行等；其次可以在券商平台购买reits基金，开通后在股票账户业务办理中找到开通设施基金交易权限后按照流程操作，开通后等待发售即可，发售时投资者在股票慎薯账户中直接认购即可。房地产投资基金是房地产证券化的重要手段，房地产证券化是将低流动性、非证券形式的房地产投资在资本市场上直接转化为证券资产的金融交易过程。REITs的特点是收入主要来自租金收入和房地产增值，大部分收益将用于支付股息，REITs长期收益率较高，但能否分散投资风险仍有争议。购买注意事项在一些人眼里，基本建设可能是一项有利可图的业务，但实际上，由于初始投资较大，许多资产只有在运营多年后才能收回。在我国，基本建设一般由大型国有企业或政府主导，新发行的房地产投资信托基金募集了私人资金。REITS是上市交易的封闭式基金，也就是买了这只基金之后就无法赎回，想要变现，只能像股票一样在交易所把这只基金的份额卖给别人，也就是我们一般所说的场内基金。对于开放申赎的基金来说，投资收益来源于基金有没有赚到股票或者债券的钱，所以不需要考虑基金在市场上的供求关系，也不需要考虑市场情绪。

　　REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。这种信托设计发源于20世纪60年代的美国。后来，亚洲部分国家（或地区）效仿了美国的这一信托设计，但在称谓上略有差异。例如，日本和我国台湾地区称其为“不动产投资信托”，我国香港地区称其为“房地产投资信托基金”，而我国大陆称其为“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”。　　“不动产投资信托”的称谓更加准确和贴切，理由是：第一，“Real Estate”在法律上就是“不动产”的意思，“房地产”的外延明显小于“不动产”；第二，“Investment Trust”就是“投资信托”的意思，应该属于商业信托的一种模式；第三，目前使用的“投资信托基金”实际上有同义反复之嫌，毕竟我国的契约型基金（也称为信托型基金）应属于信托之一种；第四，在房地产领域，我国大陆效仿我国香港地区的“专业话语”由来已久，“房地产投资信托基金”这一称谓与此同出一辙。虽然从用语准确贴切的角度讲，使用“不动产投资信托”为最佳；但是，从尊重既成惯例的角度讲，使用“房地产投资信托”或“房地产投资信托基金”也未尝不可。　　美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场（纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场）进行自由交易。根据REITs资金投资的对象不同，REITs可以分为抵押型REITs、权益型REITs和混合型REITs。REITs实际上是房地产证券化产品。其中抵押型REITs属于房地产债权的证券化产品；权益型REITs属于房地产权益的证券化产品。（来自c-reits.com）　　不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）于1960年产生于美国，它依照商业信托原理设计，是指信托机构面向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证筹集资金，将其投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所得利润按比例分配给投资者。（详见站内论文：不动产投资信托的全球化趋势）

中国reits主要是专项计划+私募基金的形式，主要有：1、海印专项资产管理计划：公司管理的15处商业物业的营业收入权将在未来五年内确立，共筹集16亿资金；2、中信启航专项资产管理计划：产品总规模52.1亿元，按7:3下达优先级和次级，其中，优先票面利率为5.5%-7%；二级预期年化收益率为12%-42%；3、中信苏宁资产支持专项计划：资助以11家自营店的产权及相应的土地使用权，规模近44亿元。reits，房地产信托投资基金的简称，是房地产的重要手段，房地产的证券证券是一个金融交易过程，直接将流动性低、非证券形态的房地产投资转化为资本市场的证券资产。房地产证券包括两种基本形式：房地产项目融资证券和房地产抵押贷款证券。拓展资料：一、根据组织形式，reits可以分为两种类型：公司型和契约型。1、公司型reits以《公司法》为基础，通过发行reits筹集的资金被用于投资房地产资产，reits具有独立的法人资格，独立运作基金，为不明投资者募集基金份额，reits股票持有者最终成为公司的股东。2、契约型reits根据建立的信托契约，通过发行筹集资金契约式房地产投资信托基金的受益凭证来投资房地产资产，契约型reits不是独立法人，只是一项资产，由一家基金管理公司发起，其中的基金经理接受委托作为受托人投资房地产。两者的主要区别在于设立的法律依据和运作模式不同，因此契约式reits比公司式reits更灵活。二、根据投资形式的不同，reits通常可以分为三类：权益、抵押和混合。1、权益型reits投资房地产，拥有所有权，越来越多的股权reits从事房地产业务活动，比如租赁、客户服务，但是reits与传统房地产公司的主要区别在于，房地产投资信托基金的主要目的是将房地产作为投资组合的一部分进行运营，而不是在开发后转售。2、抵押型reits是投资性房地产抵押贷款或房地产抵押贷款支持的证券，主要收入来源是房地产贷款的利息。3、混合型reits，顾名思义，介于股权reits和抵押reits之间，拥有部分产权，也从事抵押贷款服务。三、根据运营模式的不同，reits分为封闭式和开放式两种。封闭式reits的发行量在发行之初受到限制，不得随意增发股票；开放型reits可以随时发行新股，以增加资金对新房地产的投资，投资者也可以在以的任何时候购买它们，并在他们不愿意持有它们的任何时候赎回它们。四、根据融资方式的不同，reits分为公募和私募。1、私募reits以非公开方式向特定投资者募集资金资金，募集对象具体，不允许公开宣传，一般不上市交易。2、公募型reits在以发行是为了从公众投资者那里筹集资金信托基金，这需要监管机构的严格审批，但以可以进行大量的宣传。

投资者可直接购买qdii基金投资美国房地产reits基金。像鹏华美国房地产基金（206011）、嘉实全球房地产（070031）等都是reits基金；也可以由投资者开通一个港股账户，然后在港股交易所购买香港的reits基金。像领展房地产信托基金（00823）、越秀房地产信托（00405）；投资者还可以开通美股账户来购买美股市场中的reits基金。该基金类别较多，主要分为以下三种类型： 1、股权型reits：这种类型就是指投资者直接买入房地产基金，等到房屋租金、买卖房屋赚取了收益后就以分红的形式付给投资者； 2、抵押型reits：该类型就是凭借着给房地产商提供贷款资金从而获得利息，等到抵押贷款产生利息了就把利息付给投资者； 3、混合型reits：这种类型就是综合了上述两种投资方式，既收取房屋租金，房屋买卖差价；也可以发放贷款获取利息。拓展资料:1.reits基金是专门用来投资房地产的基金，它最初的设想也是满足老百姓众筹买房、一起当房东的想法。reits是房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。2.从首批公募REITs公布的战略配售情况看，机构投资者参与战略配售的比例非常高，9只公募REITs平均战略配售比例为60%，即使是战略配售比例相对低的华安张江REIT，其战略配售比例也有55.33%。有报道称，富国首创水务REIT全天认购规模预计达到60亿元，按照这一数据计算，配售比例不到1.5%，刷新公募基金比例配售新低纪录。如此火爆的REITs当然也受到了银行系青睐，作为基金代销大户，有6家银行参与首批REITs代销，其中招商银行代销7只公募REITs产品。3.REITs的目的是将流动性较弱的商业地产转变为流动性较强的证券资产，而REITs的主要收益来源是不动产产生的现金流：租金以及未来资产增值的部分。不过REITs并不局限于投资房地产，这次我国首批公募REITs专注于基础设施，涵盖收费公路、产业园区、垃圾污水处理和仓储物流四大领域。

基础设施reits是依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目。华泰证券投资者教育基地公众号或华泰证券一站式财富管理平台-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，华泰证券，贴心管家，您想要的都在这里，快点击下方图片加入我们

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金。其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

REITs是房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。世界上第一只REITs1960年诞生于美国，和60―70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融工具。美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。更多关于REITs是什么意思，进入：https://m.abcgonglue.com/ask/dec3ba1615830025.html?zd查看更多内容

REITs是一种基金，全名是(Real Estate Investment Trust)，翻译为房地产投资信托基金。符合广义资产证券化的定义，即某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，简单来说就是将流动性低的资产设计成标准的、能交易的金融产品，销售给原本很难接触到该资产的投资者。REITs是一种创新的金融工具，指原物业持有人将物业转让给受托机构，转让后的物业由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种公开市场产品。房地产信托投资基金的本质是房地产投资，REITS就像股票交易一样，市场开放时可随时买卖，很方便。REITS投资的是一篮子房地产，可以分散风险，避免其中一个出事，自己投的钱全部打水漂。因为有严格管控，REITs成为一种收益性、安全性、稳定性、长期性与增值性都比较好的金融产品。在发达国家和地区各项融资成本普遍比我国低的情况下，REITs的可分配收益率普遍达到6-7%，使它很受投资人欢迎。

reits读：英 [u02ccriu02d0u02c8u026ats]，美 [rau026ats]。不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REIT）也称“房地产投资信托基金”，最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。REITs具有其他投资产品所不具有的独特优势：第一，REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定，与其他金融资产的相关度较低，有相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能。第二，可免双重征税并且无最低投资资金要求。第三，REITs按规定必须将90%的收入作为红利分配，投资者可以获得比较稳定的即期收入。

证监会指出，推动基础设施REITs健康发展，是“十四五"规划作出的一项重要部署,对于有效盘活存量资产、创新投融资机制、拓宽权益融资渠道、增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要。 REITs全称Real Estate Investment Trust,简称REITs，中文翻译是“不动产投资信托基金”，是不动产证券化的重要手段。就是把不动产项目变成一个可以投资的基金产品，由专业的管理人员来运作不动产项目，通过项目运作来赚取资金，分给所有投资者。目前在美国、香港和新加坡已经是较为成熟的投资产品。目前我国的基础设施公募REITs的底层资产主要覆盖四类：产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保等领域。其中产业园区REITs为当前中国基础REITs的主要类别。另外，第五大类——保障性租赁住房公募REITs试点也即将落地，这个市场关注度很高。日前，中国证监会发布《深入推进公募REITs试点进一步促进投融资良性循环》的指导意见，证监会正在研究制定基础设施REITs扩募规则，推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。未来，基础设施REIT公募可能扩容的范围：高质量建设“十四五”规划102项重大工程项目、战略性新兴产业、农业农村、水利、市政工程、防灾减灾、应急保障等领域。城镇老旧小区改造、城市燃气管道、老化更新改造等或成为REITs扩募方向。REIT优势一、高分红：reits有强制分红制度，根据监管要求，在符合分配条件的情况下公募REITs的分配每年不得少于1次，基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。二、投资门槛低：不动产投资所需资金庞大，即使是买一套住房，也要几十万甚至上千万，而reits投资最低几百元就能参与，A股reits是100股起买，最低不到400元就能参与，香港reits1000股起买，最低3000元就可以参与，美股reits1股起买，100美元即可参与。三、流动性好：相对不动产项目，买卖的周期长，短则数月，长则半年甚至更久；而买卖reits和买卖股票、基金一样，在交易时间内随时可以成交。四、交易费率低：相对不动产买卖的中介费、税费等3%-10%左右的费率，reits的交易佣金其他基金差不多，大多reits的认购费率在0.4%-0.6%之间相对费用低廉。

REITs是指房地产信托投资基金。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。拓展资料：REITs的特点在于:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、REITs长期回报率较高,但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。REITs(RealEstateInvestmentTrusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。

何谓REITs对于房地产开发商或不动产持有人，REITs开辟了一条新的融资渠道，为其提供了将所持有的相关不动产套现的新途径；同时提高了大宗房地产交易市场的流动性；有助于优化房地产开发商/投资者的资本结构、降低债务、增强资产的流动性和提高股本回报率，且有利于分散房地产市场融资风险，亦为中小投资者提供了参与房地产投资的机会。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，“REITs”)是一种以发行信托基金的方式募集资金，由专业投资机构负责进行房地产投资，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种基金信托产品。REITs的收益主要来自房地产的租赁与销售，至少净收入的90%必须以红利的方式分配给基金持有者。一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型REITs，以及混合型REITs。简单来说，权益型REITs是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是目前全球市场上REITs的主要类型；相对的，抵押贷款型REITs，并不直接拥有不动产的产权，而是将资金投资于房地产贷款或房地产贷款支持证券(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。大部分REITs在证券交易所上市，且公开交易，其性质类似于在交易所公开挂牌交易的单位信托基金。而其风险投资收益特性更接近于债券单位信托基金，为投资者提供了相对稳定的红利收益。REITs投资的不动产投资类型一般都相对集中，如侧重于办公楼、工业厂房，购物中心或住宅／公寓等等。REITs在发行前一般都已明确其相对的投资组合侧重点。目前全球市场上90%以上的REITs都是权益型的。参考资料：http://www.reits.net.cn/blog/user1/1/archives/2005/368.html

REITs（Real EstateInvestment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs最早产生于美国20世纪60年代初，由美国国会创立，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。扩展资料一、REITs主要有以下特点：1、基金投资的项目是不动产并且规定了该不动产一定是已完工在盈利的不动产，不可以是还在建设中的项目。不动产包括但不限于：写字楼、酒店、产业园区、物流地产、仓储地产、公路、铁路、变电站等等。需要注意的是，我们国家公募REITs秉承中央多次强调“房住不炒”的概念，是明确排除了住宅还有商业地产。我们国家的公募REITs是主要投向一些基础设施建设，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。2、投资者拥有的是实物资产的所有权由于基金投资的项目是实物资产，所以投资者所拥有的就是实物资产的所有权。3、流动性较高REITs基金会对不动产进行运营维护，每年绝大部分收益分配给投资者，现金流透明稳定，分红是可以预期的，投资者如果想要用钱，可以随时在二级市场卖掉变现。4、安全性较强，风险可控REITs基金的收益基本是不动产收租、不动产项目运营利润以及不动产本身抵押贷款后放贷出去产生的利息，风险相对可控，比股票波动要小。随着物价上涨，房租也会上涨，地产本身也会增值；随着社会发展，基础设施REITs基金还会享受到国家发展改革所带来的经济高质量发展红利，所以REITs基金还可以抵抗通货膨胀。5、收益相对稳定REITs基金的运作方式是大部分收益都要给投资者进行分红，收益是可以预期的。但因为严格限制基金投向非收租物业，不允许投入新项目开发，所以除非地产本身的估值暴涨，不然不要对收益有太高的预期。6、投资门槛低由于REITs基金将资产以大拆小，使得普通人也可以轻松实现包租婆包租公的梦想。

我国公开募集基础设施证券投资基金（简称公募基础设施REITs）是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

国内第一支REITs投资基金是 鹏华美国房地产基金什么是REITs基金?REITs是房地产信托凭证(英文Real Estate Investment Trusts)的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。 REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在美国，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。 REITs基金特点相比其他的房地产投资方式，REITs最大的特点是资产质量高。为避免市场波动和空置率上升，REITs偏好购买优质地段的甲级地产，尤其是地标性建筑。且资产负债率也控制在合理水平。同时，因为REITs有明确的法规要求，规定必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，所以为了避免红利的上下波动，REITs会倾向于购买优质地段的优质地产。另外，由于REITs在资本市场进行融资，所以在一些大型项目的竞争上有很强的优势，有利于获取比较好地段的资产。REITs的第二个特点是付息率较高。REITs享受税收优待，红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式派发。 从长期历史来看，过去35年REITs的年平均股息率达到6%-8%左右，高于很多其他类别的资产，比如标普500或美国的一些国债、企业债的收益率，为投资者提供稳定的收入来源。我举一个简单的例子：以标普500为例 ，如果对它的历史收益进行拆分，会发现2/3的收益来自价格的变动，1/3的收益来自股息的变化。而REITs情况是反过来的，2/3来自股息的累计增长，1/3来自价格的变化。由此股息对REITs的重要性显而易见。REITs的第三个特点是长期回报好，从长期历史上来看，REITs过去35年的平均收益率接近14%，战胜了绝大多数资产的收益率水平。REITs的第四个特点是和其他资产的关联度比较低，比如REITs和美国标普500指数的关联系数只有0.5 ，和上证综合指数的关联系数只有0.1，所以把REITs放进投资组合可以起到分散风险的作用。REITs的第五个特点是流动性非常好。房地产是一个流动性相对较差的资产类别，变现或交易的手续都比较繁杂且费用较高。REITs的模式使得房地产这种比较难以交易、比较复杂的资产可以在二级市场交易，所以REITs的出现解决了房地产流动性的问题。到目前为止，美国REITs的总市值超过了 5000亿，每天的交易量超过40亿美元，是流动性非常好的市场。REITs的第六个特点是公司治理好。法规规定REITs必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，在一定程度上限制了管理层用多余的资金进行对投资者没有意义的活动，降低了委托代理的风险。REITs优良的回报率来自于良好的行业治理。美国机构投资者服务机构 (Institutional Shareholders Services 简称ISS)的统计数据显示，REITs行业是在其追踪监测的24个行业中，公司治理系数(Corporate Governance Quotient 简称CGQ)最高的一个行业。

公募REITs基金属于低风险基金，华泰证券投资者教育基地公众号和华泰证券一站式财富通管理平台-“涨乐财富通”提供丰富的reits基金系列课程，欢迎关注或下载了解。

导语 一、REITs基本情况介绍 第一，海外REITs的发展历程。 REITs起源于美国。1960年，美国国会出台《房地产税收投资草案》和《国内税收法典》，对符合条件的房地产信托投资产品给予税收优惠政策，并建立上市流通交易制度，自此现代REITs架构正式创立。1986年《税收改革法案》允许设立公司对REITs作内部管理，激发了机构活力，美国REITs由此迎来了黄金发展期。2019年末，美国REITs市场规模高达1.3万亿美元，占全球市场的六成以上。相较美国而言，亚洲REITs市场整体起步较晚。以新加坡为例，1999年，新加坡金融管理局颁布了《财产信托指引》，S-REITs正式发行。但受益于完善的市场框架以及灵活的交易机制，新加坡REITs市场在起步后得以迅速发展，2019年底时规模达到约600亿美元，成为全球范围内最活跃的REITs交易市场之一。 第二，海外REITs的基本特征。 海外REITs产品普遍具备以下几个特征。首先，底层资产涉及的行业主要聚焦不动产和基础设施领域，涉及零售、办公、酒店、工业地产、基础设施等诸多细分领域。其次，底层资产收入来源相对单一，主要源自租金等稳定收入。再次，具有强制分红的机制安排，大部分（多为90%）可分配收入按照政策要求需要在当期分配给投资者。最后，具备税收中性的优势。在满足强制分红比例的前提下，不会对受托管理机构和投资者就REITs收入做双重征税。 第三，海外REITs的基本架构。 REITs有两种主流组织形式：以美国为代表的公司制和以新加坡为代表的契约式信托制。前者由REITs公司直接持有资产或资产所属的项目公司股权，公司同时也是资产的管理方；后者由信托机构代表信托计划持有资产或资产所属的项目公司股权，同时聘请外部的专业管理机构做资产管理。 第四，我国公募REITs简要特点。 从架构上看，国内REITs试点采用新加坡的架构，即由公募基金管理公司代表上市封闭式基金进行REITs的产品管理，同时聘请外部的专业管理机构做底层资产的运营管理。为适应现有法律法规和产品架构，公募基金不直接持有底层资产，而是投向券商或基金子公司管理的资产支持专项计划，再由资产支持专项计划持有资产或资产所属的项目公司股权。从政策要求的投向领域看，国内REITs主要聚焦重点区域的优质基础设施，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，信息网络等新型基础设施，工业园区等，未将商业地产纳入现行试点。除此之外，针对项目的强制分红安排、税收优惠方面均做出相应的安排。 二、海外REITs产品收益特征分析 REITs的收益主要来源于底层资产贡献的现金流，同时也分享底层资产的增值收益，对应产品层面就是股息分红和股价上涨收益，其兼有股性和债性的特征，是一种具有固定收益特征的权益类资产。从境外REITs产品来看，其风险收益具备以下特征： 一是股息率较高且稳定。 根据美国全美房地产投资信托协会（Nareit）统计，美国REITs产品1990—2010年6月平均股息率达6.1%，显著高于标普500指数股息率（2.3%），对10年期国债收益率的溢价中枢约170个基点。2010年以来，美国REITs产品股息率稳定在4%附近，对10年期美债收益率的溢价中枢约230个基点。亚太地区整体股息率相对无风险收益率溢价水平更高，以新加坡为例，2010年以来新加坡REITs指数（S-REITs）平均股息回报率5.88%，对10年期国债收益率溢价中枢高达374个基点，高于新加坡股指平均股息率283个基点。 二是总回报呈现权益类资产特征。 美国和新加坡市场REITs产品的多年总回报中枢在10% 11%。美国REITs1988—2020年6月年化总回报9.7%，与同期标普500指数回报（10.6%）相近，而新加坡市场REITs在2010—2019年年化总回报达10.7%，显著好于同期股指回报（4.2%）。各国REITs产品总回报体现出较强的权益属性，呈现一定的波动性，因此不同阶段可以创造不同的建仓机会。以美国市场为例，1988—2020年6月美国REITs产品波动率为18.1%，高于同期标普500指数波动率（14.4%），在面临市场整体冲击时，REITs指数可以立刻反馈资本市场的情绪，在市场出现利好因素时，REITs指数亦会快速反弹。 三是REITs与股票及债券等大类资产的相关性适中，可以成为介于股票及债券之间的大类配置资产。 从美国REITs长周期 历史 来看，1988—2020年的33年间，REITs与股票及固收产品的相关系数在0.4 0.6，体现了较好的分散化投资价值。从新加坡2012—2020年统计数据来看，S-REITs与全球各市场股票和债券资产的相关系数在0.6 0.8之间，S-REITs也属于介于股票和债券之间的一类资产。 四是REITs产品股息率与总回报在不同行业间呈现显著差异，产品收益特征与资产特征高度相关。 美国长周期（1994—2019年）各行业平均股息收益占总回报比率在40% 60%之间，其中自用仓储类和工业类REITs提供了相对较好的资产回报，长期总回报位列第一、第二位。近5年来（2015—2019年），工业、基础设施、数据中心类REITs收益排名前三；酒店和零售行业相对表现较弱，年化总回报仅2.0%和1.3%。同时，在面对严峻的市场环境挑战之下，底层的不同行业的收益分化明显。如在2020年本次疫情的冲击影响之下，在几乎全部资产板块总体估值大幅下降，总收益为负的情况下，只有基础设施、仓储、数据中心和工业板块表现坚挺。因此，REITs产品收益率受到底层资产所处行业的大周期变动和市场环境变化的影响显著。 五是不同市场流动性差异显著，取决于不同市场的成熟度。 美国REITs整体流动性较好。我们选取FTSE Nareit Equity REITs Index中2019年底市值大于等于100亿美元的成份REITs，共计28只，占比指数市值的69%进行统计：2012—2019年样本US Equity REITs的平均年换手率为171%，与标普500指数的185%较为接近。新加坡作为亚太地区REITs发展相对较成熟的市场，整体流动性也相对较好，从过去5年的成交统计来看，REITs日均换手率与新加坡富时海峡指数（STI）相近，且近期成交活跃度进一步提升。但新加坡REITs成交相对集中，知名品牌方发行的REITs，如凯德、丰树、腾飞等，在新加坡市场更受欢迎。 总之，从海外REITs市场情况看，REITs产品较高的股息回报为产品总收益提供了一定的支撑，长期总回报中枢则在10% 11%，但总回报呈现的较大波动性仍显示出其较强的权益属性特征。长期来看，REITs产品收益与股、债相关性居中，REITs产品可作为投资组合中重要的资产配置之一。 三、REITs产品的估值逻辑及收益来源分析 由于REITs是投资人通过购买公开市场的产品参与到不动产及基础设施大类资产领域投资的方式，因此REITs产品本身同时具备不动产大类资产的属性以及公开市场权益类产品的属性。机构投资人需要从底层资产端和二级市场产品端两个方面分析国内REITs产品未来的估值逻辑和收益来源。 >>> REITs产品未来的估值逻辑分析 REITs产品的隐含价值直接取决于一级市场底层资产的估值水平，因此机构投资人应先站在理解资产端估值逻辑的基础之上，综合考虑二级市场对于产品端估值可能带来的影响。 底层资产估值分析方面，对于已经可以产生稳定现金流的成熟资产而言，投资人往往运用收益法进行估值。收益法的核心因素主要有两点：准确预测持有期间的经营性现金流以及选择公允的折现率。但是由于基础设施类资产的细分种类很多，每种子行业底层产生现金流的逻辑和核心假设均不相同，并且一旦需要预测未来20 30年的现金流水平，对于投资者的产业理解能力和行业长期发展趋势判断提出了较高的要求。除现金流模拟存在难度之外，折现率的确定亦存在一定困难。折现率的选择应与无风险收益率及市场对该类资产的风险溢价收益率相关。但是由于传统的基础设施类资产的交易不活跃，因此风险溢价水平无法形成可供参考的市场化体系。在现实估值过程中，折价率的选择往往取决于投资人自身的期望回报水平，难以评判其公允性。当然，并非所有的基础设施类资产均采用收益法进行估值。对于物流仓储和工业园区来说，估值逻辑则相对清晰。市场上通用的对该类资产的估值往往借鉴“净资本化率”这一核心估值指标。净资本化率（Cap rate）指不动产未来12个月净营运收入（NOI）与收购总价的比率。净营运收入因应物业所在市场、位置、管理水平而变化。由于此类资产交易市场相对活跃，并且成熟物业的租金水平较易获取和估计，因此锚定拟收购标的的资本化率水平后，相应资产的估值亦可相应得出。 REITs产品估值分析方面，REITs作为二级市场的可交易品种，其估值除了考虑底层资产估值之外，还需要考虑其他多重因素的影响。首先，二级市场作为公开市场产品，成交活跃度较高，其估值较一级市场更为及时、客观，并且更反映投资者对这类资产预期的变化。也正因为如此，REITs价格波动可能高于底层资产价值波动，起到放大器作用。其次，REITs作为资产运营平台，其估值反映了资产组合的价值，而非单一资产的价值，二级市场估值首先须基于资产本身质量，同时结合平台本身运行条件形成REITs产品的估值，不同REITs经营管理人管理能力差异可能带来“平台溢价”，使得REITs估值高于或低于资产本身价值。最后，REITs作为资本市场的投资品种，其价格不仅反映了底层资产的供需状况，还受资本市场投资者对此类资产需求的影响，也即其估值受到不动产市场周期和资本市场周期的双重影响。REITs的价格波动自然也受到证券市场整体走势的影响。 从具体估值指标来看，美国REITs市场实际使用的估值指标与常用的Cap Rate以及市盈率（P/E）倍数等指标有一定的相似性。Nareit在1991年提出营运资金（FFO）的估值方法。FFO即不动产经营产生的现金流，等于净收入加上资产折旧和摊销再减去非经常性损益。股价对FFO的倍数（P/FFO）是最常用的估值指标，从本质上和一般公司的市盈率概念并无差别。美国近年来P/FFO在15 20倍之间，不同行业间FFO倍数绝对水平与变动趋势均呈现较大差异。随着中国REITs市场的逐渐成熟，也必将形成可以统一的估值指标，可以有效地反映底层资产的估值基础和产品市场的多重影响因素。 >>> REITs产品的收益来源分析 REITs作为一种二级市场产品，其价格变动来源于股息、业绩成长和估值的变动。其中，股息和业绩成长带来的股价增长高度依赖于底层资产的基础收益和运营情况。而REITs产品的估值变动收益在资产端行业发展带来的估值变动的基础之上，同时还受到机构投资人对于市场情绪以及全周期、多品种比价的角度对REITs产品风险回报要求进行考量的影响。所以，REITs产品估值的波动性必然显著高于一级市场资产端的估值变动。机构投资人在分析REITs产品估值变动收益时，不仅需要考虑底层资产所处的行业大周期带来的估值变动趋势的影响，也要综合考虑产品波动下择时的波段收益。底层资产的持有期间基础收益和运营成长收益方面，机构投资人可以从以下两个方面进行分析：资产端现有的收益率水平、资产成长带来的收益率提升。 第一，资产端现有的收益率水平，也就是资产端根据行业商业模式创造收益的能力。我国核心基础设施资产的子行业，如高速公路以及公共事业，期间整体平均现金收益率在4% 6%不等。物流地产资产本身的收益水平会受到不同区域对应的估值影响而有较大差别。北上广深的物流地产资本化率在4.5%左右，核心的二线城市在5% 6%之间。因此物流地产的现金分红率在4% 5%之间。综合美国REITs市场的股息率来看，2011—2019年期间，商业零售类REITs的股息率相对较高，达到4% 6%区间。排名相对居后的基础设施REITs及自用仓储、数据中心的公募REITs的股息率则相对较低，为2.6% 4%。因此，目前国内基础设施REITs的基础收益水平具备一定的吸引力。 第二，资产成长带来的收益的提升。资产本身的成长空间主要来自量的增长、单价的提升以及成本的降低。一般而言，传统的基础设施类资产，往往由于建造成本本身过高，并且收费的原则是将项目持有至到期的全投资收益率控制在一个相对合理的水平而进行的监管拟定，因此整体资产提升和成长带来的收益率提升空间并不大。如对于污水处理厂而言，资产的商业模式一般为政府和 社会 资本合作（PPP）类项目，即与政府通过签署长期运营合同的方式获取期间收益。在最初竞标时，政府根据持有至到期的全投资收益率保持在6% 8%的水平下，确认保底处理量的增长速度和频率，并在合同中进行明确的约定，因此总体的成长空间较小。但是对于像数据中心、物流仓储等资产而言，尚处于行业的成长扩张期，有一定的成长空间。以物流仓储为例，受益于电商的持续发展，物流仓储的需求持续上升，市场参与热情高涨，一线及核心二线物流节点城市仍存在供不应求的情况，近些年其年化租金增长率可以保持在4% 5%的水平，空置率也稳定在低位。总结来看，基础设施底层细分子行业品类繁多，核心通过总量、单价、成本的分析可以基本得出资产的成长空间，并以此指引机构投资人的投资选择。 第三，资产管理人的运营能力也与资产可获得的收益水平息息相关。在这方面，国内基础设施类的管理人的成熟度及精细化运营能力与国外成熟市场资产管理人相比仍有较大的欠缺。 总体而言，REITs作为投资人通过公开市场参与广义不动产投资的重要方式，收益主要来源于底层资产的现金流回报和资产增值收益，但作为公开市场品种，其估值和收益受到资本市场波动的影响，具有一定的特殊性。因此，需要投资人综合对资本市场周期和不动产市场周期的判断形成对REITs的估值。短期来看，由于国内投资人对REITs熟悉度较低、缺乏相关投资经验、对底层资产认识有差异，在估值逻辑上可能呈现明显的认知差异。长期来看，随着投资者对REITs底层行业和个体资产理解的提升，对REITs产品本身特性理解的深入，投资人结构的改善，国内REITs的估值中枢也会随之发生变化，估值逻辑趋于成熟。 第一，如何激活REITs的经营活力，培育长期可持续发展的市场。 REITs作为具备稳定分红特征的权益类资产，其收益核心来源于底层资产的分红和资产估值的提升，这两者本质上都取决于底层资产的经营效益。如何激活REITs的经营活力，实现资产的价值最大化，成为REITs市场长期可持续发展的关键。笔者认为，关键因素有以下三个方面：一是原始权益人是否有动力转让优质资产予REITs。基础设施类资产的持有方大多为国有企业，国有企业基于做大做强的考虑，未必有出售资产的动机，尤其是出让优质资产。如何建立机制鼓励其拿出优质资产发行REITs是REITs市场做大规模的前提。二是专业的运营管理。仓储物流、产业园区、数据中心等基础设施类资产专业性较强，运营管理团队的管理赋能对于资产本身的增值至关重要。公募基金由于过去专注公开市场投资，普遍缺乏基础设施类资产的运营管理经验。海外市场经过几十年的发展和演变，已经培育出了大量优秀的市场化管理人，如博枫、麦格理等，并且市场上优质的大型资产管理机构亦会覆盖到基础设施领域，如贝莱德、黑石、摩根大通等。但国内的基础设施资产主要由原始资产持有人进行管理，缺乏市场化、高效率的管理者。随着REITs市场的发展，需要培育越来越多的市场化管理人参与基础设施的管理，贡献专业力量，提升资产运营效率与收益率水平。三是基础资产的高效循环，打通REITs和一级市场交易和流转体系。目前REITs封闭式运作，收购新资产需要扩募，但扩募需要较大比例受益人表决通过，实践中操作难度较大，较难实现资产的良性循环，给REITs持续的优异业绩表现带来一定难度。因此需要完善基金扩募机制，持续收购优质资产，构建基础设施类资产的一二级市场的良性循环。 第二，资产管理人的管理能力和其利益与REITs产品的一致性至关重要。 美国REITs架构为公司制，各类管理职能实现内部化，本质上和一般公司的管理并无差异，REITs是资产+管理人的结合，管理人的管理与产品本身的利益高度一致。按照国内REITs的架构，公募基金作为基金管理人，本身并不具备资产运营管理的能力，一般情况下要委托原始权益人或者第三方开展资产管理，即为外部管理的模式，此种情况下，外部管理人本身激励是否到位、其利益能否与REITs产品保持一致，存在一定的不确定性。 第三，基础设施类资产易受行业政策影响，收益率有一定波动。 基础设施资产由于与国计民生相关度较高，易受到行业政策影响，国内基础设施的政策性尤为明显。以高速公路为例，节假日免费通行政策，以及因为疫情影响，所有高速公路2020年上半年取消收费半年，同时出于降低全 社会 物流成本的考虑，高速公路收费标准多年未上涨且存在下调可能性，这些都对高速公路企业的估值造成较大影响。政策的不可期性会给投资人对此类资产的估值带来一定困扰。另外，基础设施的调价机制不能完全按照市场化的方式制定，水电气等基础设施类资产估值一般都受到政策管制，导致其收益受到影响。 第五，发改委和证监会发布的试点规定为REITs奠定了总体框架，然而为了推进该业务持续发展，相关政策尚须完善： 一是税收政策的厘清。税收中性是REITs的基本特征，基础设施REITs架构复杂，需要财政部和国税总局出台专项政策，确保在REITs的各个环节不重复征税。二是杠杆率。目前试点政策要求，REITs直接或间接借款的比例不能超过基金净资产的40%，折合成杠杆率（借款限额/总资产）上限为28.57%，且借款用途限于基础设施项目维修改造等，对项目收购设置了更低的比例上限。笔者认为，该项规定相对偏严，显著低于海外市场水平，严重影响利用财务杠杆提升REITs产品收益率的能力，也限制了REITs税盾功能的发挥。事实上，REITs所投项目底层均为有稳定现金流的资产，适度提高杠杆水平并不会影响其偿债能力。 五、保险资金参与REITs市场可行性探析 第一，REITs契合保险资金的投资需求，对险资构建投资组合有正面意义。 REITs的风险收益特征与保险资金的需求非常吻合。安全性、流动性和一定的收益率要求是保险机构投资的重要特征，以优质基础设施为底层资产的公募REITs能够提供长期、稳定、可靠的底层现金流，实现较为可观的回报，匹配保险机构的投资特性。尽管REITs在二级市场上有着与权益产品类似的估值波动，然而其与股票、债券的相关度较低，能有效分散投资组合的风险。在全球经验来看，REITs非常匹配保险机构等长期机构投资者的需求。以美国为例，从REITs投资者构成来看，养老保险等保险机构占比34%，占比最高。 第二，保险资金投资REITs相关政策仍待明确。 按照现行监管政策，保险资金投资资产分为五大类：流动性资产、固定收益类、不动产类、其他金融资产和权益类。对于不同类别的资产，保险公司要求的回报率不同。REITs底层为具有稳定收益的基础设施类资产，同时又属于二级市场交易的权益资产。在保险资金的五大类资产中，究竟归属于哪一类，直接影响保险资金对于REITs产品的收益要求。建议按照实质重于形式的原则，将其划分为不动产类，而无须占用权益类指标。另外，保险资金投资受到偿付能力充足率的约束。现行偿付能力监管规则将公募证券投资基金分四类：货币基金、债券基金、混合基金、股票基金，基础风险因子分别为0.01、0.06、0.23、0.28，对应不同的风险资本消耗。REITs的风险收益特征与上述四类均不相同，其属性介于股票基金与债券基金之间。建议在偿付能力监管规则中对REITs产品予以单独归类，并参考国际市场REITs与股票60%相关度的指标，将REITs的基础风险因子设置为股票基金的50% 60%，即0.14 0.17，以鼓励保险资金投资REITs产品，并以其长线投资的逻辑成为REITs市场的“稳定器”。 第三， 探索 推进保险资金以多种方式参与REITs市场。 按照目前的架构设计，保险机构仅是REITs产品的投资者，不具备产品发行、财务顾问、管理人的相应资质。事实上，保险机构和保险资管公司在经过多年的 探索 后，已经在基础设施领域落地实施了大量的项目，拥有在各行业投资和投后管理的宝贵经验。以泰康资产管理公司为例，公司目前存量的基础设施类投资管理规模三四百亿元，涉及仓储物流、高速公路、高速铁路、天然气管网、核电等多个领域，投资收益情况良好。建议相关主管部门出台政策，允许保险公司或保险资管公司担任发行人、管理人或财务顾问等角色，在资产获取、尽职调查、询价估值，乃至存续期管理等环节参与进来，发挥保险机构既有的经验优势，深度参与REITs市场。同时，保险机构也可提前介入优质的、具备发行REITs潜力的基础资产，形成Pre-REITs，待培育成熟后，以原始权益人的身份，通过REITs发行退出，获取合理收益。当然，这一投资需要保险机构强有力的研究能力作为支撑。 第四，推进商业地产纳入REITs范畴，拓展REITs市场空间。 我国商业地产市场规模巨大，目前存量已高达约50万亿元，年度交易金额在3000亿元以上，交易活跃度远高于基础设施类资产。从收益角度看，根据美国REITs的股利收益表现可以看出，商业地产明显高于基础设施类资产。而且商业地产与传统的基础设施资产不同，既有租金增长空间，也有资产增值潜力，没有收费年限限制问题，成长性好且理论上永续，更契合REITs的权益属性。因此，将商业地产纳入REITs范围，能有效扩大基础资产的范围，提升REITs市场的吸引力和交易活跃程度。另外，商业地产业态包括零售百货、购物中心、主题乐园、 旅游 休闲等多种业态。在当前经济内循环为主的格局下，商业地产是拉动消费、促进经济良性循环的重要载体，将其纳入REITs投资范围还有利于引导不动产投资进入价值投资的时代通道，增加居民对不动产的长期投资渠道，降低商品住宅的投资属性，有利于住宅市场价格的稳定。