潮汕富豪纪海鹏危机！龙光走到爆雷边缘，债权人怒了

12月31日，克而瑞研究中心发布的《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，2022年仅20家规模房企全口径规模超过千亿，千亿房企数量锐减一半。近9成百强房企累计业绩同比下滑，规模房企整体目标完成率处在历史低位。千亿房企仅剩20家2022年是房企规模赛按下急刹车的一年，超千亿房企较去年减少了一半，仅剩下20家。销售下行、债务到期，房企面临流动性困境，行业内不断传来裁员、违约的坏消息。不过，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，房地产是明显的周期性行业，否极泰来。随着2023年新一轮支持措施的落地，行业信心提升，房企销售将会发生明显改善。房企要平衡安全与发展，迎接行业新周期。2015年至2021年，房地产行业实现了连续7年的增长。但到了2022年，行业规模增长按下了停止键。2023丁祖昱评楼市发布会上发布的数据显示，2022年全年，全国商品房成交额为13.3万亿元、成交面积13.6亿平方米。与2021年的18.2万亿元、17.9亿平方米规模相比，降幅均超20%。各大、中城市商品房销售规模也普遍下降。丁祖昱指出，全国百城商品住宅月均成交面积同比下降了40%。重庆、武汉、杭州、宁波、长沙等城市的新房成交面积同比降幅超50%，重庆甚至下降了70%，全年成交了579万平方米。丁祖昱指出，今年只有40％的百强房企在拿地，而且80％集中在22个城市。另一边，从2020年开始城投企业异军突起，集中供地以来城投参与的拿地占比，从2021年的31％升至2022年的46％。2022年，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低41.9%至1673.1亿元。TOP30房企销售操盘金额门槛507.2亿元，同比降幅较高达55.8%。截至12月末，TOP100和TOP200房企的销售操盘金额门槛也分别显著降低至116.1亿元和23.9亿元。此外，2022年仅20家规模房企全口径规模超过千亿，千亿房企数量显著减少。千亿房企骤减原因2022年，中国房地产市场整体延续去年以来的下行压力，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足。叠加疫情因素影响，市场的供求和成交都没有明显转暖的迹象，企业各季度的销售相较往年均表现低迷。房地产开发投资增速从2021年末的4.4％下降至2022年三季度的-8％，大致拖累GDP增长约1.5个百分点，拖累固定资产投资增长约3个百分点，拖累社会消费品零售额增长约4.5个百分点。整个2022年，房地产各项指标几乎都走出了一条持续下滑的曲线。国家统计局数据显示，2022年1-11 月，房地产开发投资同比下滑9.8％，其中11月单月同比下滑19.9％；商品房销售额同比下滑26.6％；房企到位资金同比下滑25.7％，11 月单月同比下滑35.4％。面对楼市低迷，2022年超300省市出台政策近千条。但由购房者信心不足，市场仍处于筑底过程，下行态势没有真正得到扭转。业内人士预测，为恢复购房者信心，预计2023年相关部门还会在需求端持续发力。2023年房企怎么办？正如网友所期待：所有的糟糕的事，都将殁于2022年的冬天。大疫三年，终于迎来了结束。毫无疑问，提振经济是接下来2023年的主题。从年底国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业，高层将促进居住消费健康发展写入《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》。中央经济工作会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之中，并提出房地产行业要向新发展模式平稳过渡。可以预见，针对楼市下行，2023年政策面将重点引导房地产行业尽快实现软着陆，并带动商品房销量、房地产投资以及土地市场先后企稳回暖。什么产品才算是好产品？评判的标准不是基于房企，而是基于客户感受。根据KANO模型，当一套住房既能够满足基本需求，又具备性价比，还能提供一定惊喜，购房者就会认为这是一个好产品。过去住宅产品在高周转模式下，聚焦于强调标准化，但经过疫情、政策和客户变化后，住宅市场产品多元化将成为趋势。房企要抓住这一趋势，则需要回归客户需求，不断挖潜客户生活场景变化、生活理念变化，提供带有惊喜点的差异化产品。当前业界普遍聚焦户型功能以小见大、满足客户健康、智慧、颜值需求等。风雨磨砺之下，行业已从传统高周转、高杠杆、高负债的三高模式觉醒，开始回归产品主义。2023年，供需双方只有看清形势，抓住政策、市场机遇，积极研究客户、读懂客户，实现产品供给对变化中市场需求的及时响应，畅通需求－产品－新需求良性循环，才能在新周期、新模式的市场中获取成功。

走钢索的房企陆续踩空，这次轮到奥园 文 郑慧 庞敏 编辑 刘建中 “躺平”，是外界给中国奥园 （3883.HK） 贴上的标签。 其实，在确定无法归还美元债之前，奥园挣扎了两个月。其间，三大评级机构不断下调其信用评级，各种负面消息与自救行动相互交织。但最终，两笔本金合计6.88亿美元的离岸债务到期，成为压垮骆驼的最后一根稻草。 奥园是一家老牌房企，大本营位于广东，是中国内地房地产企业前30强之一。其共有三个上市主体，分别为中国奥园 （3883.HK） 、奥园 健康 （3662.HK） 和奥园美谷 （000615.SZ） 。 2021下半年以来，监管变化、头部房企暴雷等因素带来的市场端和融资端双重收紧，让更多地产公司陷入流动性困境。 危机已从“三道红线”评价体系里的红橙档，逐渐蔓延至黄档，乃至绿档企业。 财务看似 健康 的黄档企业为何也爆雷？奥园是一个典型样本。外部环境极速恶化是不争的事实，但奥园爆雷却与自身虚弱脱不了干系。 高速扩张的过程中，实力没有跟上野心，让奥园积累了诸多问题。其发展十分依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高，隐形负债问题突出。2020年踩错行业节奏后，土储又难以形成高质量现金回流。《 财经 十一人》还发现，其2020年财报存在一些疑点。 倘若地产市场没有瞬间入冬，奥园的问题也会逐渐暴露。只是过程会更加温和、隐蔽。 钱多多为何还不起债 单从财务数据来看，奥园似乎不应该这么快倒下。 2021年中报显示，奥园一年内到期的有息债务约521.7亿元，而账面现金及等价物约683.2亿元。扣除受限制资金159.6亿元，仍剩余约523.7亿元资金，完全可以覆盖其短期有息债务。 这是很多房企面临的共同问题：账面上趴着数百亿资金，却还不了数十亿的债。 《 财经 十一人》综合采访发现，主要原因如下： 其一，地产公司调表手段繁多。房企往往在年中、年末等关键节点，通过各种方式汇集资金，时点过了之后便将资金归还，导致账面资金虚高。 其二，预售资金监管整体趋严。房企回流到账面的资金，能动用的部分并不多。 其三，上市公司披露的年报，是合并后的情况，而资金可能主要集中于子公司项目，真正可归集到母公司用于还债的有限。 这些企业实际可调用的资金，远不及账面披露。 值得注意的是，奥园的账面现金及等价物，占总资产约20%，这个比例，在前50房企中排名第一，前50的均值约11.12%。（前50即克而瑞2021上半年销售排行榜前50家的上市房企，下称“前50房企”）。 这个数据从侧面反映了，相较于自身体量而言，奥园其实存储了更多的资金。但为何仍然无法还债？《 财经 十一人》就此求教奥园，奥园称目前无法回复。 虽然奥园危机是去年11月才暴露于大众视野，但是其危机在2021上半年就已萌芽，自救行动也早已展开。 现金流量表显示，2021上半年，奥园经营活动现金净流入20亿元，投资活动净流入212亿元，而筹资活动净流出122亿元。较往年变化明显。 这几个数字粗略勾勒出了奥园在2021上半年的整体情况：经营上努力回血，减少拿地；投资活动大幅减少，甚至可能在抽回资金；融资方面压力巨大，融到的钱远少于归还的钱。 奥园某区域中层员工李晓（化名）告诉《 财经 十一人》，集团资金紧张，早在2021年初就有端倪。最明显的是，拿地标准越来越严格。2021年起，奥园在拿地、收并购上愈发谨慎，对项目开发周期、回款测算、现金流最大值等指标卡得十分严格，尤其重视现金流测算。 “原先我们报十块地，总有一两块有点儿眉目，报二三十块，总能拿一块。但后来明显感觉这个比例越来越低”，李晓说。他还提到，整个2021年，全公司都在拼命回款，打折力度较大，以价换量，销售考核要求十分严格。 据《 财经 十一人》粗略统计，奥园披露的土地储备中，2020年度新增的项目数大约有100个，而2021上半年，仅新增了10多个项目。 奥园在融资侧失血过多。前50房企中，有18家2021上半年融资活动现金为净流出，奥园净流出122亿元，仅高于阳光城（-129亿元）、富力地产（-188亿元）、蓝光发展（-233亿元）、绿地控股（-370亿元）和中国恒大（-374亿元）。 经营侧回血有限，奥园在投资侧尽力挽救。2021上半年前50房企中，仅有5家公司的投资活动现金为净流入。奥园净流入212亿元，远高于排名第二的美的置业（112亿元）。 进入下半年，恒大危机引发一系列连锁反应，消费市场和资本市场对房企负面信息十分敏感。“信心”变得愈发珍贵而又脆弱。 11月初，惠誉在一份下调奥园信用评级的报告中指出，尽管奥园于2021年7月发行了18亿元人民币境内债券，并在10月进行了3.99亿港元股票配售， 但是现在基本没有资本市场融资渠道。 自身造血能力有限，外部又停止输血，出售资产也需要时间，面对1月份到期的两笔大额美元债，奥园挣扎了一段时间，最后爆雷。上述两笔美元债合计约44亿元人民币，分别于1月20日、1月23日到期。 “如果不是刚好今年1月份到期，而是再迟半年到一年，奥园或许能挺过去。现在这个形势之下，哪怕一家相对优质的房企，遇上一笔超大额债务到期，也未必过得去。”一位私募基金地产投资人对《 财经 十一人》评价。“当然，奥园自身底子差，肯定也是一个问题”，他随即又补充道。 体弱的黑马 奥园踩错了行业节奏，在顶部下行阶段，仍然以收并购为主要手段，大举扩张，且大量布局下沉市场和沉淀资金的旧改项目。 2015年，奥园合同销售额152亿元，排名68。2016年起，开始高速扩张。2019年，奥园终于迎来自己的高光时刻——销售额破千亿，进入前30强。 2016年之后，高周转、高杠杆成为房地产行业的一种普遍 游戏 规则。多数房企借此高速扩张，奥园只是其中之一。“全国大部分城市， 从2015年到2019年房价几乎翻倍，如果在这个时候没有相应的扩张，反而说明企业看不清大势”。 上述投资人称。 但到了2020年，政策收紧前夕，奥园还是没有暂缓脚步，继续激进扩张。 2020年度，奥园新增土储约2015万平方米，同比增加25%，拿地支出达到450亿元，超过预算350亿元。从现金流来看，2020年度，奥园的投资活动现金净流出425亿元，融资活动现金净流入476亿元，这两个指标的规模，在前50强房企中均排名第二。 发展这些项目，后续还陆续需要资金投入。而当年8月，监管层开始用“三道红线”限制房企加杠杆；12月底，限制银行业金融机构涉房贷款的“两道红线”发布，房企融资来源进一步收紧。这些政策及后续引发的连锁反应，改写了房企旧有的 游戏 规则。 融资收紧后，房企无法延续借新还旧的套路，更需倚重真实的经营活动。但奥园自身的造血能力相对较弱。惠誉在2020年10月的一份报告中曾指出，奥园的业务对低线城市渗透较高，且与相同评级的房企相比，商业地产业务比重较大，更易受到行业下行风险的影响。 彼时，惠誉给奥园的评级为BB，与旭辉、龙光相同。奥园的合同销售平均售价约为每平方米10,022元人民币，低于同级房企13,500元~17,000元人民币的水平。 综合来看，奥园的土储布局偏下沉，广而不深。参考亿翰智库整理的2020上半年末数据，奥园在一、二线城市的土储建面占比约为37.6%，在三四线城市的土储建面占比约为62.4%。（《 财经 十一人》调整了部分二线城市分类）除了大本营广东之外，在其他地区城市的深耕力度不足，奥园进驻的90余座城市中，有80多座城市土储占比均不超过2%。 惠誉还提到，2020年，奥园商业地产产品占可售资源的23%。而与住宅地产相比，商业地产的去化率更低，也更容易受经济周期的影响。 一位内部人士告诉《 财经 十一人》，奥园在三四五线城市拿了较多项目，商业项目质量不高，回款缓慢。另外，奥园旗下的县域集团、文旅集团，在诸多小县城拿了几十个项目。虽然地价低，压占资金不多，但仍然存在一定的杠杆率，由于市场不佳、房贷下不来，这些项目后续销售-回款周期较长。 另外，奥园近几年大力推行旧改业务，项目数从2018年末的16个快速增长至2020年末的60多个。这些旧改项目主要集中在大湾区，质量高，毛利可期。但问题是，旧改周期长，前期需要沉淀资金，更无法在短期内给公司回血。其境内发债主体奥园集团的资料显示，2020年末，旧改基金约占其少数股东权益的三分之一，约为136亿元。 上述奥园人士认为，奥园过去几年发展得过于激进，但资金、管理、产品实力均还不够强，没跟上业务的快速扩张，内部出现诸多漏洞。 首先是组织架构的问题。2021年3月之前，奥园旗下分为地产、商业地产两大集团。这两大集团相对独立，各自为战，有如赛马一般你追我赶，相互较劲。虽然赛马机制有助于扩张，但两套班子的设置，一来使得人员结构复杂、冗余，增加沟通成本、降低运营效率，二来也增加了资金风险。“你两年翻了一番，那我也得翻一番，大家在拿地上变得非常激进，资金使用效率难免出现问题。”该人士称。 其次是项目管理上的粗放。收并购是奥园赖以扩张的重要手段。但不重视市场可行性研究，前期研判粗放，使得奥园较容易在收并购项目上踩坑。 李晓的感受是，很多时候，市场研究部门的人没能坚持自己的判断和立场，而是不断为投拓部门、区域负责人让路。 有些项目从市场的角度来看不应该收购，但最后还是被拿下。甚至，为了配合将测算数值做得漂亮，市场部门预估的销售周期可以从18个月改成14个月，售价可以从一万五改到一万七。“激进扩张的时候，房企多少都有这个问题。但20个项目有2、3个是这样的，还能够运转下去，如果有10个项目都这样，公司是背不动的。”李晓说。 另外，激进扩张的几年里，奥园不断招兵买马，但进来的人鱼龙混杂。李晓感受到，同一类型、级别的岗位，有些同事素质高，像开飞机的，但也有很多同事，连驾照都还没拿到。更不用提混进来的投机分子，贪污腐败，项目本身赚不了钱，自己却可以赚得盆满钵满。人员素质对不齐，导致很多时候，业务无法保持在统一的较高水平。 隐形的债务 窟窿究竟有多大，不能只看账面情况。水面之下，隐形的有息债务早就暗流涌动。而这些隐性债务，往往在出现问题时才会进入大众视野。 比如，去年11月，奥园集团被曝出一笔6590万元的信托贷款违约。 这笔名为“申万菱信资产-惠聚2号集合资产管理计划”的信托，是惠聚系列的一个产品，于11月12日到期。系列中的另外3个产品，于当年12月到期。 这个资管计划的底层资产，实际可能是奥园系公司之间的往来款项。 理由如下：公开信息显示，惠聚2号主要用于“折价受让供应商持有的对奥园集团并表公司的应收账款债权”，由奥园集团提供连带责任保证担保。惠聚2号由珠海保税区启恒物流有限公司举借，而奥园旗下的广州弘凯置业有限公司，持有启恒物流60%股权，也就是说，启恒物流实际上也是由奥园控股的公司。 公开裁判文书显示，2021年11月16日、2022年1月12日，申万菱信对于奥园集团等相关主体，分别向法院申请了约2.07亿元、0.96亿元的非诉财产保全。 再比如，12月份，奥园理财产品爆雷时，其自行披露称，公司相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。 2020年初，曾有做空者发布报告，详细分析了奥园的明股实债及自融问题。其在报告中指出，奥园的非控股股东权益主要由广州奥园股权投资基金管理有限公司、珠海鼎盛股权投资基金管理有限公司和不同的信托、保险以及投资公司构成。其中，广州奥园股权投资基金管理有限公司是奥园子公司，涉嫌自融。而种种迹象表明，珠海鼎盛也与奥园存在关联关系。 明股实债与自融，对房企来说是心照不宣的“秘密”。随着房企不断爆雷，这些曾经隐秘的操作逐渐暴露。 明股实债的主要隐患有两点：其一，负债率指标计算容易失真，影响对公司风险的判断；其二，实际应该作为利息支出的财务费用，并不会体现在利润表中，影响对企业真实盈利水平的判断。 中国奥园少数股东权益占总股东权益比例约66%，在行业内属于较高水平（前50均值约45%），而其少数股东损益占比，始终维持在20%以下。 一直以来，都有人对此提出质疑。而奥园的解释是，由于项目投入到结算会有2-3年周期，预计2020年将会有改善。但从数据来看，这个改善不太明显。 花样百出的融资方式，体现了奥园对于资金的渴求。奥园自身资金实力不强，发展高度依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高。 参考联合资信的评级报告，2020年底，其境内发债主体奥园集团的信托及其他融资占比约为47%。过去几年，奥园披露的平均融资成本在7.2%~7.5%，与同行相比偏高。2020年，亿翰智库监测的50家房企，平均融资成本约6.11%。 李晓对此感到无奈。 面对动辄13、14个点的非标融资利率，地产项目的运营就像走钢索一般，理想状态下，净利率可以达到5%~8%，但稍不留神，利润就会被吃空，甚至亏本。 自有资金占比高，融资利率低的房企，潜在利润率更高，经营上也就有了更多腾挪的空间。但对于底子薄，又高速扩张、渴求资金的房企而言，只有不断提高周转，一个锅盖盖五个，甚至十个锅，才能提高自有资金的回报率，但风险也随之叠加。 疑点重重的2020 《 财经 十一人》发现，奥园身上还存在一些疑点。 其一，近两年，这家公司依据账面数据推算的回款金额，与综合其他披露计算的结果相去甚远。 一般来说，将预收款项当期变动，与营业收入加总，可以得到当年预收款项的实际增加。对于地产公司来说，这个数值大致与当年的回款金额相近，会有一定误差，但差异不会过大。 从下表可以看出，2020年与2021上半年，综合奥园权益销售额与回款率，得出的回款金额，与报表数值推算的结果差异较大。 即便考虑到奥园在此期间处置了部分子公司，这个差异仍然让人难以接受。以2020年为例，当年奥园出表公司合计约有75亿元预收款，即便加上这75亿元，仍有近300亿元缺口（844-474-75=295）。 对于这个差异，有几种可能的解释方向： 一是奥园的合同销售额虚高。对房企而言，合同销售额是一张最直接、响亮的招牌。提高排名，甚至冲击千亿，意味着名声、荣誉，也意味着更多的融资机会。2019年7月、2020年3月，中国奥园先后两次遭到做空，做空者均对其销售额的真实性提出质疑。 二是奥园的真实回款率或权益比例低于披露数据。 三是当前财务报表或许已不能准确反映奥园的整体情况。假设奥园披露的全部数据均真实可信，以2020年为例，奥园当年全口径的回款金额约为1130亿元，而其合并范围内的推算回款金额约为474亿元。也就是说，若不考虑权益比例，当年，奥园有高达656亿元的回款均发生在表外。 2020年，奥园参与的合资项目数量从2019年的10个增至90个，为合资公司提供的担保从2019年的80亿元人民币升至240亿元人民币。 前述奥园内部人士透露，有时候，明面上的负债减少，其实是转嫁到了合作方，以合作方的名义贷款，公司为其提供相应担保。受访的投资人也指出，这是地产公司在降低表内负债时会采取的一种操作。 这意味着，奥园的财务报表或许已不能准确反映其整体情况，其真实的负债规模也愈发成谜。 其二，奥园将多家子公司“处置”给了一家可能存在关联的公司。 2020年度，中国奥园毛利率下滑明显，净利率却略有提升，主要得益于其非经营性损益。其中占大头的，分别是18.4亿元的汇兑损益，和12.28亿元出售附属公司的收益，两者合计约占当年税前净利润22.54%。 《 财经 十一人》发现，当年中国奥园处置子公司的多个处置交易的对象为同一家公司，而这家公司又与奥园存在千丝万缕的关联。 据年报披露，中国奥园2020年处置了50家附属公司。这些公司之间存在控股关系，如果剔除掉被控股的公司，则剩余34家，其中有6家公司的处置没有交易对价。我们将剩余的28家公司视为其当年出售的主要附属公司。处置完这28家公司后，奥园仍然持有51%及以上股权的，有19家，占比近70%。 一般来说，持股51%及以上，说明对这家公司具有控制权，需要考虑将其纳入合并范围，自然也不能算做出售附属公司。但是，很多地产公司会以公司章程规定为由，说明自己不能“单独控制”这家公司，从而实现附属公司的“出表”，奥园这次也给出了同样的理由。 然而，事实恐怕并非如此。从下表可以看出，一家叫做“广州晟益房地产有限公司”（以下简称“广州晟益”）的接盘方，当年入股了奥园的十家附属公司。彼时，广州晟益成立不到一年，其法定代表人吴鹏飞，正是珠海鼎盛的法定代表人。广州奥晟投资有限公司，也成立于2020年，现已是中国奥园的全资子公司，其初始董事之一也为吴鹏飞。 另外，《 财经 十一人》并未查到其中三家公司的股权变更信息，不知其股权当年究竟出售给了谁。目前，这三家公司仍由奥园100%持股。 奥园集团的发债资料显示，截至2020年底，多家出表公司所涉及的地产项目，奥园享有的权益仍为100%。 《 财经 十一人》就上述疑点咨询中国奥园，奥园称暂不回复。 自救之路 爆雷之后，诉讼接踵而至。公开信息显示，其境内地产业务运营主体奥园集团，目前已因三个案件成为被执行人，被执行总额金额合计约21.64亿元。 贝壳研究院分析师潘浩指出，奥园与其他陷入危机的房企类似，在整个流动性系统中，先是一个齿轮卡住了，由于缺乏信心的润滑，故障又不断传导至其他联动的齿轮，最后导致系统全面失效。 现在，奥园需要盘活这个系统。 在其官宣境外债务重组后，市场陆续有消息称，山东某康养地产国企有意成为中国奥园控股股东，广东粤海置地、越秀地产等公司也在考察中国奥园位于广州、珠海地区的项目。截至目前，公司未公布重大实质性进展。 据智库媒体REDD消息，市场传闻的某康养地产国企，或为山东国欣颐养集团旗下的中垠地产。 奥园与中垠地产在2020年建立合作关系。奥园旗下的深圳市实业发展有限公司，持有中垠地产40%的股份。中垠持有济南阳光壹佰房地产公司51%的股权，而济南阳光100国际新城，是2020年新出现在奥园披露土储中的项目。同年，奥园还新增了“济南中垠广场”、“济南中垠御苑”等项目。 几位受访者均表示，国企的决策流程一般较为复杂，这笔潜在的战投目前看来仍然存在不确定性。另外，与整体出售股权相比，出售单项资产可能更为高效。一般来说，股权收购面临更大风险，尤其是当公司信用出现了问题，金融机构、战投方更需要全面、详细盘查底层资产，摸清各种隐性债务。因此，他们往往更愿意直接收购优质资产。 而目前，对于陷入危机的房企而言，出售资产也是个艰难的博弈。上述投资人提到，一些收购方在谈判时，会将折扣打得极低，甚至只是略高于这个项目的有息负债。比如，一个可售20亿元的项目，投入的10亿元中，有7亿元开发贷，那么收购方会从8亿元开始报价。而不想贱卖资产的房企，往往无法接受这样的条件。 对于奥园来说，通过处置资产降负债，还可能面临另一重潜在压力。惠誉指出，少数股东权益占比较低的房企，可以通过处置项目权益来降杠杆。而正如前文所说，奥园的少数股东权益占比较高，这降低了其财务灵活性。 无论如何，目前进入ICU的所有房企，都非常需要向外界释放利好信息，以维系脆弱的信心，获得喘息空间。 作者为《 财经 》产业研究中心研究员和实习生

因为恒大经营出现了问题，而且很多人不看好恒大，所以会出现这种情况。

公司目前的近况整体来说是非常不好的，如果公司在也想不出解决方法的话，工资只能通过破产重组这种方式来重新焕发活力了，毕竟公司造成的违约还是非常严重的，也只能通过一些办法来缓解资金压力了。

应该要采取一定的政策，并且也应该要多多收集别人的意见，这样才能够真正拯救楼市。

我觉得可以，因为千亿世茂只要处理掉资产，回笼资金，分期偿还债务，说不定可以挺过去。

曾定义“小目标”的王首富在身处困境之时，众多地产大佬至少表面上仍是高歌猛进。谁承想，退潮之后才发现大佬们个个都患了万达当初的“病”。 在危机的舞台上，泰禾集团（000732.SZ）、福晟国际（00627.HK）、禹洲集团（01628.HK）、蓝光发展（600466.SH）等千亿级别的房企，你方唱罢我登场。 上世纪90年代，国内房地产行业冉冉升起。一些体制内年轻人，开始下海闯 社会 。现如今的千亿、万亿房企，大都始于此。 1992年，厦门已经在特区的光环之下开始显山露水。林龙安看准时机，从厦门财政系统离职。他先是开了一家石料厂，赚到了第一桶金——100万。 石料厂毕竟还是“小打小闹”，1994年林龙安又创立了禹洲地产，名字取自“大禹治水，荒漠成洲”。 1995年，第一个产品“禹洲新村”在厦门市场赢得美誉。 同为闽系房企的泰禾集团稍显“神秘”。泰禾集团公司官网介绍“公司创建于1996年”，工商资料显示的成立时间则是1992年底。 公开信息显示，泰禾早期的法人代表是黄老板的母亲。1996年，时年31岁的黄其森才正式离开建行。 瞅准房地产的当然不只福建人。 林龙安、黄其森踏足房地产的前后脚，成都人杨铿、广州人潘伟明也先后抛弃“铁饭碗”，兜兜转转之后也都扎进了火热的房地产。 官二代杨铿最初是从国营企业辞职，创办了 汽车 零配件厂。 1992年9月12日，“成都兰光房屋开发公司”（后来的蓝光发展）成立，随后在商业地产领域发展得顺风顺水。 随着1998年福利分房时代结束，住宅市场化改革全面启动。 2003年8月，房地产被定位为国民经济支柱产业。房地产业迎来黄金发展期。 恰好是同一年，潘伟明独闯福州创办福晟。在此之前，原本一镇之长的潘伟明辞去公职之后与哥哥潘超文在地产行业已经摸爬滚打约十年。 广东人潘伟明“日逐其成”的野心很快就体现在行动上，2006年更是斥资1亿收购有着50年 历史 、产值超20亿元的福建六建，被视为“蛇吞象”经典案例。 杨铿也带领着蓝光从“商业开发”向“住宅开发”转型。 城乡结合部起家的禹洲地产在厦门混得已经风生水起，有过不少轰动一时的项目。其中位于厦门“外滩”的禹洲·华侨海景城项目，当时是厦门的新地标。 这些当年从体制内下海混 社会 的年轻人，也都成了地方商界的大富豪了。 然而，世界那么大，他们还都是想出去看一看的。 逐渐地，林龙安就带着在厦门盘踞多年的禹洲地产开始版图扩张，在上海、合肥等地相继落子。 黄其森的泰禾集团则盯上了千里之外的北京。 古往今来的皇城根从不缺有钱的主。泰禾的院子，一炮走红。 2008年，北京奥运会惊艳全球，“我和你”响彻大街小巷。全国沸腾之下，房地产却是一片哀嚎。美国次级贷引发的金融危机弥漫全球，国内房价随后跌落神坛。 幸运的是，随着经济刺激计划，房企又迎来了旭日黎明。禹洲、泰禾等纷纷上市。 2010年12月2日，万科A（000002.SZ）公告称当年已经累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。国内第一家年销售额千亿级房地产公司正式诞生。 不巧的是，“千亿房企”自此成为业内默认的一条线。这条线，屡屡见证生死。 就房企而言，规模也意味着融资能力、品牌效应和更大的话语权。 2012年，蓝光销售额刚破百亿，千亿目标就排上日程，喊出“9年1000亿”的口号。后来的事实证明蓝光还是低估了自己的“能力”，只用了7年就达成千亿目标。 要说千亿房企的冲刺大军，闽系房产绕不过去。 2015年后，福晟、禹洲、泰禾纷纷大举扩张。 福晟集团成立“飞虎队”全国到处抢地，两年签下107个项目，被业内称为“闽系黑马”。 2018年公司成立25周年发布会上，时任福晟集团执行总裁郭国强豪言，“2018年福晟将收购一个百强企业。” 禹洲地产则是在2016年将公司总部从厦门迁至上海，接着按下3年冲击千亿销售规模的启动键。 泰禾这边，黄其森一手打造的“院子系”产品成为必杀技。 2014——2017年间，黄其森大把拿地，在“院子系”的基础上还延伸出“大院系”“府系”“园系”等产品线。这些定位高端的产品同时也有着超高的溢价。 2017年泰禾集团凭借1010亿元的销售佳绩，上榜中国地产15强。站在巅峰的黄其森放出豪言，“2018年销售额目标要再翻一番至2000亿元。” 那几年，这些体制内出来闯 社会 的人信心爆棚，俨然已经成功跻身全国大佬。 2017年初的万达年会上，王首富一首“一无所有”火遍全网。不想一语成谶，高光之后很快跌入谷底，“首富变首负”的段子满天飞。万达开始变卖资产自救：金融、文旅、影视...... 那一年，潘伟明还正带着福晟朝着千亿目标冲刺。 2017年，福晟采用信托、基金等“短债长投”的融资模式疯狂揽地1787万平方米。这家有着千亿执念的房企和碧桂园、融创、万科一起跻身前十。 谁承想，这仅仅只是博了一下眼球，还没捂热就为后来的“卖身”埋下伏笔。 2018年开始，福晟资金困局显现。2018年，福晟国际业绩由盈转亏，亏损达46.26亿元。2019年，裁员、破产、债务等词代替“千亿黑马”成为福晟出现在公众面前的“模样”。 近年，随着“房住不炒”定调以来，各地严控房地产融资。 一些开发商“拆东墙补西墙”，高负债、高杠杆之路愈发寸步难行。遇上危机的自然远不止福晟这一家。 还走在追赶千亿路上的禹洲集团负债已经达到1203.88亿，疯狂扩张的隐患开始显现：苏州、上海、福州的维权问题层出不穷。 9月的“情趣事件”则将禹洲地产推上了风口浪尖。 据不完全统计，2019年泰禾仅卖给世茂的项目就多达七个，累积回笼资金超84亿元。另一边是高管离职层出不穷。 2019年末，黄其森还被迫代行董秘一职。 《安娜·卡列尼娜》中有句话流传颇广：幸福的人都是相似的，不幸的人各有各的不幸。对于地产大佬们来说，“不幸”的原因也是相似的：绕不开的高负债。 福晟、泰禾陷入窘境的时候，“成都一哥”蓝光过得也不舒服。今年4月，蓝光撤离上海、“卖身”融创等消息不胫而走。不过这些消息都被蓝光予以否认。 事情正在起变化。林龙安、潘伟明、黄其森、杨铿这些从体制内走出，一度风光无限的房产老板们或多或少都开始品尝到混 社会 的“苦果”。 如今，万达已经有了走出危机重获新生的迹象，这些大佬们却还在泥潭中拔呀拔。患了万达的病，也不知道最终有没有万达的命。

2018年熊续强还曾以295亿的身价位列胡润百富榜第95名，问鼎宁波首富，哪知道短短两个月后，熊续强的银亿股份就宣布3亿公司债无法如期兑付，半年后银亿集团竟申请破产重整。从宁波首富到破产重整，前后间隔仅仅247天。背后究竟发生了什么？ 宁波首富千亿房企又倒一个 宁波首富千亿房企又倒一个 直击风暴核心：银亿集团总部异常平静 6月21日，ST银亿公告称，“16银亿04”未能如期兑付，此时，其未能兑付的债务已经累计超过30亿，多米诺骨牌每天都在加压。一年内，银亿从天堂跌落到地狱，ST银亿的股价暴跌超过85%，400亿市值灰飞烟灭。 大楼大堂极其平常，甚至可以说是简陋，门口的楼层索引显示，这个掌控着百亿产值的集团公司只占据着大楼的4层，ST银亿则在同一大楼内的6楼。 银亿大楼外部简朴，办公面积不大，内部装修简洁，这一风格似乎和银亿老板本人的质朴相得映彰。 63岁的银亿集团实控人熊续强，常年穿着一件白衬衫、一双布鞋，拎着一个黑色公文包，穿梭在人前，语言质朴。 网络上能搜到的唯一一个采访视频中，熊续强说，“自己每天早上五六点起床，公司经历过亏损边缘，但只要长期坚持下去，真正静下心来搞技术改造，技术研发，还是能够走出困境的。” 低调的表面下，熊续强一直压抑着内心灼烧的实业梦想。 熊续强曾先后任职宁波市办公室干部、宁波乡镇企业局副局长等，1991年他接手濒临倒闭的宁波罐头食品厂，用了一年时间，把这家年亏两三千万、资不抵债的老国企打造成“创造500万元利润、出口创汇千万美金”的奇迹。 1994年，不顾家人反对，熊续强离职创业投身于房地产行业。凭借着改造烂尾楼起家，银亿抓住了房地产这个东风，成为宁波当地数一数二的房地产商。2010年，银亿集团跻身中国500强企业，此后连续8年入榜。 然而，他的梦想显然不止于地产大佬。2012年，银亿集团借壳“ST兰光”成功上市，股票简称为“银亿股份”。2014年后，熊续强继续斥资入住康强电子和ST河化。 2016年，熊续强计划再次转型，银亿开始实施“房地产+高端制造”双轮驱动模式。这一年，他相继耗费130亿收购了美国ARC、日本艾礼富和比利时邦奇三家国外 汽车 零部件制造商，这几乎是一个堵上全部身家的决定。这背后正是源于熊续强对于自己的自信：“我眼光还是比较好的，节奏还是踏的比较准的”。 然而，这130亿的收购资金却成为银亿命运转折的关键点。为了支付收购款，熊续强反复质押股权，四处借债，卖地续命，甚至不惜直接从上市公司挪用资金，让ST不惜血本大比例分红… 2018年，中国 汽车 产销量分别下滑4.2%和2.8%，是28年首次下滑。这一年，银亿 汽车 零部件板块营业收入同比大降36%，房地产同比大降21%——两大主业全线溃败。 由此，多米诺骨牌一触即发，股价大跌、质押股权要追加保证金、业绩爆雷、债务违约…结果，曾经的宁波首富无奈走上申请破产重整之路。 2018年底熊续强曾公开表示，公司目标是2020年实现销售收入超千亿元，利税超百亿。熊的最后一次公开露面是2019年5月21日，在股东大会上，他回复投资者们称“就算所有宁波人都跑了，我也不会走。我一直对公司充满信心。” 现在，ST银亿能否解决债务危机，关键在于控股股东能否解决流动性危机，不过，谁知道银亿集团在外面到底还埋了多少雷呢？只有潮水彻底退却之后，才知道裸泳的真正难堪。 银亿倒下的一声叹息，似乎印证了房企转型实业的艰难和困境。 这种观点也得到了多年从事破产重整案件的律师刘航海的认同，他指出很多企业要寻求转型都必须做好最差的打算，要能扛过一个经济周期，要提前预见各种黑天鹅事件，才不至于让企业突然断流。如今，万一银亿经营继续出现恶化，那么法院或债务人都有可能会终止重整，直接进入破产清算，这都将会一个致命的打击。 也许正如沃伦·巴菲特所言，如果你无法左右局面，那么错失一次机会也不是什么坏事。 文章来源:第一 财经

在新冠疫情的影响下，全球经济都比较萧条的情况下，想要自救，这条道路是非常坎坷，而且漫长的，需要有强大的心理

沿用传统“高杠杆”运行模式发展的中小型房企，正在逐步进入“寒冬期”，面临生死考验。 据不完全统计，2018年1-10月，已有10家房企因资金链断裂宣告破产。这10家中，重庆占了4家，分别是重庆市宏兴科旺置业有限公司、重庆市东科实业有限公司、重庆国维定益投资有限公司、重庆喜地山集团。 图片来源：蓝鲸 房产 案例》》重庆50强房企破产 价值75亿元或被拍卖 图片来源：重庆润山置业有限公司官网 据重庆润山置业有限公司官网显示，重庆润山置业有限公司由喜地山国际实业有限公司，重庆渝江压铸有限公司，重庆银翔实业集团有限公司共同注资成立。资料显示，润山置业与喜地山集团的法定代表人均为张豫喜。 有权威消息称，4月25日左右，重庆市某区级法院将喜地山集团张豫喜的一家重要企业重庆润山置业有限公司是否进入破产程序征求债权人的意见，如果债权人能够达成一致意见，张豫喜的这家企业将进入破产程序。 喜地山集团曾被评为中国地产企业500强，重庆50强，号称重庆市场的“地产黑马”，主力打造的 东方国际广场 曾被定位为中国西部顶级城市综合体，涵盖超甲级写字楼、六星级奢华酒店和奢侈品购物中心等建筑形态。2013年9月22日，重庆润山置业有限公司与世界顶级奢华酒店——文华东方酒店公司正式签约。该项目在2016年曾被评估市值逾75亿元。 东方国际广场效果图 然而，要完成这一项目的开发并不容易，很快喜地山集团就感到资金链紧张，项目运营步履维艰。 重庆国际信托曾经在法庭上公开表示，截至2017年8月16日，重庆润山置业有限公司欠付其金额合计约为31.796亿元。 据不完全统计，加上重庆16家银行约32.5亿元的贷款，喜地山集团与东方国际广场有关的外债可能高达60亿元规模。 价值75亿元的东方国际广场也可能面临被拍卖的命运，东方国际广场或成为压垮喜地山集团的最后一根“稻草”。 现象》》发展战略调整 多家房企淡出 图片来源：蓝鲸房产 据不完全统计，2018年1—10月，已有7家房企因转型或重组而“消失”在 房地产 行业的排行榜中，其中，包括中航善达、嘉凯城、银亿股份、宝能地产、海航地产、浙江广厦在内的6家房企纷纷转型其他领域，淡出房地产市场。 另据媒体报道，重庆渝能产业(集团)有限公司因为股权变更，也逐渐“消失”在重庆房企的名单上。 据悉，2018年4月26日，重庆渝能产业(集团)有限公司在北京产权交易所公开挂牌转让公司100%股权，起价21.52亿元。期间，阳光城、金科股份、碧桂园、重庆华宇、深圳卓越置业展开了激烈争夺，直到7月27日，重庆渝能进行工商变更，将其唯一一名股东由央企中国大唐集团有限公司(大唐集团)，变更为上海桑祥企业管理有限公司，至9月19日，阳光城宣布以49.7亿受让上海桑祥，重庆渝能正式成为阳光城收购的标的资产。 延伸》》首成地产被取消开发资质 有的房企“消失”，有的房企“淡出”，还有的房企被撤销开发资质。 据两江新区官网显示，重庆首成房地产开发有限公司因不符合《房地产开发企业资质管理规定》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》相关要求，被撤销房地产开发暂定资质。 图片来源：两江新区官网 据相关信息显示，重庆首成房地产开发有限公司已开发首成鼎尚名都项目，位于渝北区空港大道，目前房源已售罄。 观察》》行业集中度提升 中小房企市场被挤压 新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷曾表示，“90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。” 图片来源：亿翰智库 这一论点在数据上也逐渐得到了证实。根据亿翰智库数据显示，截止2018年11月销售至千亿的房企数量已达26家，TOP10的门槛值已达1821亿，创历史新高。 随着未来千亿房企基数的不断增加，千亿已不再是目标而仅仅只是起点，随着房地产行业开始从高速增长向高质量增长转变，但是房企冲击规模的决心依旧不减，行业竞争激烈。这种现象也从侧面证明行业集中度和门槛值还在进一步提升。 据亿翰智库预测，从企业销售目标来看，预计未来两到三年内，30%的房企将占据70%的市场份额，而其余70%的房企将争夺剩余30%的市场份额，市场份额进一步缩窄。 伴随着行业规模见顶，资金持续收紧下，新一轮的洗牌即将来临。 解析》》多重市场考验 优胜劣汰或加剧 从2016年下半年到2018年10月份，中国房地产市场在短短2年左右的时间内，从行业风口热度十足到慢慢“变冷”。在风口期进入地产行业的企业及投资客，几乎都得到了市场的良好反馈，让越来越多的企业开始涉足房地产行业。 但随着市场环境的变化和调控政策的不断深入，市场对开发商的考验也越来越明显。受到市场下行、金融环境、政策环境等各方面的综合影响，甚至有部分开发商因为资金链断裂等原因，离开了房地产行业。 随着房地产市场格局的变化，部分房企曾经的“高负债”、“快周转”模式已难以为继。 房地产行业快速发展、房价高居不下的时光或将一去不返。各大房企顺势而为，纷纷抛出了转型计划。事实上，“去地产化”、追求多元化发展战略、扩大业务范畴，是近几年各大房企的发展方向。 对此，资深地产人士徐波表示，大开发商无论从规模、品牌、服务、保障等各个方面，更能得到购房者的认可;小开发商实力不够，规模有限，即使某一方面成绩比较突出，但综合实力还是相对较弱，部分房企更是因为资本的介入，加速破产的进程。很多小开发商的失败，一是因为战略决策，二是因为自我经营，三是因为资本债务。 综合来看，短期内，中小房企大量倒闭的可能性不大，但随着房地产市场规模化集中程度的加剧，面临负债率高、融资困难、债务集中到期、销售不畅导致资金回笼慢等问题的逐一显现，部分中小型房企可能会加速退出市场。

以往人们常说，房地产行业是最赚钱的行业，我国很多的企业家，也是靠着房地产而崛起了，所以国内也有很多的地产巨头。例如恒大、碧桂园等等。看到地产行业如此赚钱，很多其他行业的人也都想要来凑热闹，但是地产行业本身的杠杆率很高，加上这两年来国家对于楼市的管控，所以很多想要转型地产行业的企业，都在半路折戟。加上如今，行业寒冬，除了几大巨头之外，其他房企人人自危，随时有破产、倒闭的可能性。其实，即便是这些房企巨头的日子，也并不好过。就在前几日，恒大集团才刚刚发布了一则公告，称2019年度公司的核心净利润下滑到了408亿元，企业净利润也仅剩下335亿元，和之前同比几乎腰斩。 而除了净利润腰斩之外，恒大的资金情况，也十分不理想。根据最新报告显示，恒大目前的总资产为20985.4亿元，在房企中算是比较高的。但是，恒大的负债金额，在房企中也是高高在上。截止到目前为止，恒大的总负债金额已经达到了17532.47亿元，资产负债率已经达到了83.5%。其中，短期债务规模为3758.45亿元，而恒大账面上的现金仅存2068.33亿元，其中还有部分资金，因为受到限制短期内不能动用。而除了短期债务之外，更大的长期借贷规模也十分的庞大。节制2019的6月份，恒大的长期负债金额也已经达到了4373.26亿元。也就是说，恒大的有息负债规模已经达到了8000亿规模。 加上恒大目前的经营支出比较大，恒大显然已经陷入了资金困境之中，资金链紧绷，随时有断裂的可能性。长期借贷的一路攀升，让恒大的风险变得更加严重。投资者们也显然看出了恒大目前的窘境，恒大的股票也开始出现了大幅度的杀跌。自从进入3月份以来，恒大的股价就一路走低。短短一个月的时间，恒大的市值跌幅已经达到了40%，市值蒸发超过千亿。当然，恒大的股价下跌，也并非完全是因为恒大的负债，也和恒大之前的利润下滑有很大的关系。可能有人会问，恒大的业绩明明出现了增长，在房企中的表现突出，为何净利润会下滑得如此严重呢？是否有什么隐情？ 其实，这都和今年的肺炎疫情有脱不开的关系。今年年初，因为疫情的缘故，所有的房企售楼处都被迫停业，房企销售一下子陷入了前所未有的困境。如果一直这样持续下去，房企们必然损失惨重。所以，为了自救，恒大带头发起了网上卖房的活动，并且给出了75折的巨大优惠。正是这样的让利，才让恒大的销售额实现了逆势增长，而换来的结果，就是企业的净利润下滑。那么，恒大是否真的要凉了呢？不要埋怨创业的机会少，是因为机遇不对，你致富的时机还没到，所以看不到商机，互联网时代。你要做的就是如何利用好互联网，用最少的资源，做最大的事情，想创业想立刻改变自己现状联系205然后7875最后加177我愿意手把手的带你改变!那也未必，如此大的一个房企，当然不可能说到下就倒下。其实，恒大打折卖房，无非是为了回笼资金，不至于出现债务违约。至于损失的利润，后面还会赚回来的。如今，楼市不就在回暖吗？如果恒大死守着利润不放而导致了债务逾期，那么损失的可就不是这么一点了！

“生还是死，这是个问题！” 莎士比亚这句灵魂拷问，落到河南房企和昌集团头上，就成了一个两难选择：要规模还是要利润？ 刚刚过去的2020年，和昌集团以操盘金额139.1亿排全行业第138名；即使按全口径销售算，也仅有215.1亿，居行业第119位，仍与公司“2020年销售过千亿”目标相去甚远。业绩不振触发高管层人事震荡，包括董事长武磊在内，和昌去年共有20余位高管离职。 千亿规模一般被业内看作是房地产下半场的入场券。楼市资本论认为，和昌在规模和利润间的被动选择，尽显当下中型房企的突围困境。 曾经老家安阳县领导希望万永兴能够常回家看看，为家乡的经济发展出贡献。如今，万永兴已经身价65亿，成为老家首富。作为河南商业大佬，在多元化路上继续奔袭，而地产业务的定位与未来，在金融调控之下，万永兴迫切需要新的加码。 【一】万永兴的崛起：煤老板跨界做地产 和昌集团是郑州中瑞实业集团（简称“中瑞控股”）下属房企。实际控制人万永兴非常低调，鲜少公开活动。 公开资料显示，万永兴1971年6月出生，本科就读于河南 财经 政法大学国际贸易专业，2004年毕业于北大光华管理学院。2018年11月，河南 财经 政法大学70年校庆，万永兴和苗春燕夫妇向母校捐赠1亿元，用于设立华贸金融研究院，曾引起一时哄动。 楼市资本论注意到，万永兴做煤炭生意起家。他2000年创立中瑞控股，现已发展为以大宗商品供应链管理为核心主业的大型综合性实业集团，拥有上市公司瑞茂通、百强房企和昌集团等多家实体，涉足煤炭、金融、房地产、化工等领域。 2019年，中瑞控股营收总额495.41亿元，首次超越双汇、宇通等知名企业，成为“河南民企翘楚”。其中，和昌的房地产业务贡献营收75亿元，占比15%。 楼市资本论发现，万永兴涉足房地产，纯属机缘巧合。2007年，他在郑州远郊得了一块地，自己又不懂房地产开发，便找到鑫苑集团前总裁韩恺，请他出任怡丰置业董事长，组建团队，负责项目开发，冲进了房地产。 这是一个拼胆量的时代，万永兴绝对是够胆力。 【二】和昌兴起与千亿计划的幻灭 和昌的发展 历史 ，堪称是一部职业经理人轮流坐庄的 历史 。 1、韩恺时代 2007年，韩恺不负万永兴所托，精心打造出怡丰·森林湖这个网红楼盘，在地产界站稳了脚跟。2009年，他又带领和昌进入合肥，开始全国布局，并于2013年将总部迁到北京。 2015年，和昌销售金额达到73.2亿元。同年，胡润百富榜发布，万永兴以120亿的身家位列河南富豪榜第三名。韩恺却于当年9月卸任和昌董事长，转任中瑞控股副董事长，被外界视为明升暗降。 临别时，韩恺发长文感叹，称和昌“长大了，总是要飞的”，惜别之情，见于言表。 2、武磊时代 接任和昌董事长的武磊，是万永兴从万科济南公司挖来的明星级职业经理人。在他看来，地产行业马太效应加剧，未来会强者越强，千亿是房企活下来的安全线。 武磊的任期目标是带领和昌在2020年迈过千亿门槛。为此，他在和昌搭建起“万科系”管理团队，启动“3+2”战略布局，在郑州、苏州、杭州、合肥、南京、武汉、深圳、东莞等城市布局了60多个地产项目，并推出云端系、城邦系、匠心系和云舒系四大产品系。 随着布局的扩展，和昌业绩突飞猛进，2015年-2018年合约销售额分别为73亿元、165亿元、198亿元、292.8亿元，被视为行业黑马。但是，这种扩张势头很快触及天花板。2019年，和昌合约销售仅298亿，远低于500亿预期，行业排名从2017年的91名跌至122名；2020年全口径销售215.1亿，居行业第119位，实际操盘金额仅139亿，排到行业第138名。无论业绩还是行业排名，均与武磊的千亿计划相差甚远。 2020年9月，武磊与和昌的5年约定服务期满，主动提出离职。带头大哥的离开，影响可不小，去年内和昌有至少20名中高层离职，他们大都是在武磊的邀请下加入和昌的。 楼市资本论盘点武磊这五年战绩，发现其最大败笔，可能是2017年以133.26亿元吞下莱蒙国际旗下8个项目。这些项目位于深圳、广州、南京等6个城市，总计可售建筑面积197万平方米，武磊预计未来可以贡献800亿元产值，特别是位于深圳龙岗的南联项目，可售面积约70万平方米，保守估计总货值超过350亿元。 但对当年销售仅200亿的和昌来说，莱蒙资产包已经透支了公司实力。而且他们很快就发现，资产包中位于深圳的三个核心项目，都是投资大、周期长的城市更新项目，完整周期长达8-10年，中间不确定因素很多。 这对体量和实力都显单薄的和昌来说，简直是一个天坑。难怪武磊离职后，前任董事长韩恺忍不住发朋友圈吐槽：自己辛辛苦苦打下的基业，被一拨崽子们折腾得体无完肤。 如今，万永兴起用麾下旧人张向晖接掌和昌，不冲规模，守住利润，变相宣告了千亿扩张计划的失败。 【三】转型利润导向，和昌深陷扩张后遗症 不过，在继任和昌集团CEO的张向辉看来，莱蒙资产包的潜在价值，超过了收购时的投资预期。 楼市资本论了解到，莱蒙资产包中开发价值最大的深圳南联项目，已经全面动工，拟分4期开发，首期住宅和商办类产品将于今年上半年开始预售。张向辉测算，这个项目的投资收益，可以覆盖掉整个莱蒙资产包的收购溢价。 但是，张并不看好前任的扩张战略。他说，和昌前几年在公开市场招拍挂拿地，地价很高，实际算账根本不赚钱。这是大老板万永兴绝对不能接受的。 中瑞控股的核心主业是大宗商品供应链管理，营收规模庞大、现金流稳定，但毛利率水平较低，需要毛利率更高的房地产业务来增厚公司盈利能力。和昌作为中瑞房地产业务的主要平台，毛利率水平却随规模扩张而逐年下滑，2017-2019年毛利率分别为22.07%、21.19%、16.51%，几乎已经触底，势难继续。 张向辉是中瑞控股早年招聘的第一批清华MBA毕业生，他清楚大老板万永兴的底线要求，也明了中瑞旗下供应链和房地产两大板块的联动模式。在他看来，和昌集团不是上市公司，不用跟其他地产商比拼规模，保持两三百亿的销售规模就可以了。 接掌和昌后，张向辉不再激进追求销售业绩和行业排名，而是以稳健发展和利润为导向，保证项目投一个、赚一个。 楼市资本论发现，尽管和昌已经掉转航向，但张向辉仍深受前任遗留问题的困扰： 首先是还贷压力。 2017年收购莱蒙资产包时，和昌采用了并购贷款。中瑞、和昌以及万永兴为这笔贷款共计提供了73.29亿元的担保，而且去年12月开始归还贷款本金。这对规模不足、融资受限的和昌来说，偿债压力确实不小。 其次是品牌输出。 2019年6月，和昌在武汉操盘运营“光谷未来城”，合作方武汉顺民地产单方面宣布解约，转而引入品牌房企绿城。和昌被踢出局，愤而与武汉顺民对簿公堂，就算挽回颜面，也无补于品牌受损。 最后是违规操作。 和昌旗下开发项目，近年屡因违规被媒体曝光。例如：2019年8月，和昌旗下子公司河南怡丰置业，因未按规定申请城乡规划主管部门验线，被郑州市城市综合执法局处以罚款11万元的行政处罚。 2020年8月，洛阳和昌优地住宅小区项目，又在尚未取得预售证的情况下公开售房，被洛阳市房产监察大队确认属于变相违规销售，将依法依规进行查处。 以上问题，都是和昌在规模扩张过程中伴生的后遗症，也是中小房企当前困境的集中体现。 房地产下半场，行业主流已经从规模扩张转向产品力提升。和昌“不冲规模，守住利润”的经营策略，能否突出重围，仍有待时间来验证。 万永兴曾志在千亿，面对着负债与现金流的运作难题，经历过大调控时代后，还能再燃雄心吗？

秦佳丽/发自北京 资本市场迎来送往，首创置业也产生了去意。7月9日晚，短暂停牌一天后的首创置业发布公告称，向港交所申请自愿撤销H股的上市地位。 目前公司大股东首创集团新近注册成立的北京首创城市发展集团有限公司（简称“首创城市发展”）作为要约人，与首创置业签订合并协议。要约人注销相应股份需支付对价52。9亿港元，其中向H股股东支付每股2.80港元的注销价溢价达62.79%。 首创置业私有化已有先兆。早在6月25日，首创置业股价便以62.5%的涨幅直线拉升。彼时市场消息传出首创“私有化确在进展”，不过首创置业方面始终讳莫如深，如今传闻落地。 融资渠道受限，上市效益较低是其披露的退市主因。港股上市18年，“国家队”首创置业曾在京津冀房企中位居一线，却也受困于二级市场的低估值。目前公司业绩亦不够理想，三年前提出的千亿销售目标，截至2020年尚表现为700亿元出头，全年净利润同比下降50.5%。 但这家企业对新阶段的企业发展示以信心。首创置业层面向中国房地产报记者回应称：“私有化之后，公司将继续聚焦城市发展，发挥国企优势，打造全国影响力的稳健发展企业。” 溢价率超60%启动私有化进程 7月8日，首创置业突发停牌，宣布待披露收购内幕。次日私有化传闻成真，首创城市发展与首创置业发布“撤销上市地位”联合公告。 根据此次公告披露的要约细节，北京首创城市发展与首创置业订立了合并协议。前者将首创置业吸收合并。 作为要约人，首创城市发展系今年6月10日在中国注册成立的有限责任公司，是首创集团为合并目的而设立，为首创集团全资拥有。 截至公告日，首创置业已发行的有关证券为43.63亿股，其中包括15.31亿股H股、24.74亿股内资股，以及3.58亿股非H股外资股。 为注销H股股东及非H股外资股股东股份，首创城市发展将支付注销价总额52.89亿港元，包括向H股股东以现金支付每股2.80港元；向非H股外资股股东以现金支付每股人民币2.33元。另需向内资股股东（即首创集团）支付每股人民币2.33元。 从价格上看，首创集团方面为私有化事项表现出较大诚意。对H股股东支付每股2.80港元的要约价，较首创置业停牌前日股价1.72港元溢价62.79%；较上市公司近30、60、90个交易日均价则分别溢价127%、150%、143%。 尽管停牌前首创置业股价仍然表现为低估值，但是较半个月前已经抬升一轮。与SOHO中国模棱多时相比，此次首创置业私有化进展迅速，却也不失先兆。6月25日首创置业出现股价异动，当天股价当天股价报收1.66港元，涨幅达52.29%。此后股价维持横盘，截至7月8日，累计涨幅达57.8%。 回溯当时股价抬升背景，尽管6月24日首创置业公告与北京金源鸿地产成立合资公司，拟作价23亿元向对方转让北京朝阳区禧瑞都5号楼项目，却也不足以引发如此震荡。彼时有市场消息传出首创置业或将私有化，但上市公司层面始终保持缄默。如今宣布退市并计划带给注销股东较为丰厚的溢价，靴子最终落地。 通常情况下，私有化是大股东以高于市场价的价格发起要约收购，并最终退市，多发生于上市公司股价长期低于合理价格。这在首创置业身上同样适用，作为为数不多的股价低于每股净资产的上市房企之一，首创置业停牌前1.72港元的股价，远低于每股净资产7.92港元。 “上市平台已不具备优势。”关于此次主动港股退市原因，首创置业方面向记者回应称，“第一，公司股价估值长期低迷，极大限制了公司股本融资的能力与效率；第二，房地产行业宏观调控，H 股上市房企股权融资长期受限；第三，公众人士持股比例仅31%，内资股增发亦已无空间；第四，上市成本较高，性价比较低。” 这些因素在首创置业的公告披露中有所印证。公告显示，截至最后交易止三个月H股日均换手率为0.62%，交易流动性长期处于较低水平；过去三年公司按介乎0.21至0.52的市净率之重大折让进行交易，限制了公司于股票市场的融资能力，维系上市地位成本上升；2020年还是首创置业业绩波动的一年，12.7亿元的年度净利润同比下降47.4%，可能对股价产生不确定性。 与此同时，首创置地重点从两个方面披露退市后从集团获取的益处：“首创集团给予的资本支持渠道将更加通畅；首创集团考虑实施计划，完善集团业务、资产、物业及运营结构，退市有助于加强首创置业的控制并提高管理灵活性。” 风口浪尖上的首创置业 作为北京市国资委实控的首创集团旗下房地产业务旗舰企业，成立于2002年并于次年成功赴港上市的首创置业，无异于“含着金汤匙出身”。依托国企资源禀赋，在京津冀积淀大量土地资源一度是这家企业的招牌优势。 推动此次私有化进展前，这家企业已进驻港股市场18年，如今一朝退市，昔日的“北京地王”多少令人唏嘘。 港交所上市途中，首创置业其实早早萌生过“撤离”H股之意。2004年其公布A股IPO计划，可惜谋划回归A股路十余年未果，最终在2018年撤回A股发行申请。 梳理退场原因，首创置业持续低估值背后，脱离不了其陷入危机的营收业绩。首创置地亦在此次公告中承认，由于行业监管环境日趋严厉，集团经营业绩发生波动，对H股股价可能产生不确定性影响。 过去一年首创置业的业绩指标位于低谷。公司报告显示，2020年度其净利润为人民 币12.7亿元，较2019年与2018年分别下降47.4%、50.5%。签约销售额则为708.6亿元，同比减少12.31%，与2018年提出的三年冲刺千亿目标距离尚远， “三道红线”则触碰两条。截至2020年底，公司有息负债为974亿元，剔除预收款后的净资产负债率为71.3%，净负债率127%，现金短债比为1.13。 疲软的业绩表现显然与商业地产的拖累息息相关。公开数据显示，首创置业在2010年的净资本负债率还仅为26%，但在转型进行"奥特莱斯+住宅"的过程中，仅18个月就使其净资本负债率提升了4倍。受疫情影响，负责奥特莱斯综合商业项目的首创钜大2020年归母净利润为—3.2亿元，刷新了近年盈利新低。 与此同时，早年重仓的京津冀市场布局，令首创置业在环京地区调控背景下有所失速。2015年，首创置业看空三四线市场，失掉了冲刺规模的好时机。此后由于重仓的京津冀地区调控频出，公司在该区域的销售增速不断回落，由2017年的16.23%降至2019年的1.16%，增长近乎停滞。 申请主动退市前，首创置业其实不断谋划“自救”。2020年,首创置业强调坚持全国化布局,对冲区域调控风险,放缓了京津冀区域的投资力度,提高长三角区域的投资占比。 今年3月，首创置业甩掉奥特莱斯“包袱”，向首创集团转让旗下全部奥特莱斯业务，拟集中资源发展住宅及非奥莱业务，而首创钜大在首创集团的直接管理下继续专注奥莱物业项目。彼时首创置业总裁钟北辰表示，此项出售可有效盘活资产，把回笼资金用于降低杠杆。 伴随此次被首创城市发展吸收合并，如今首创置业私有化已经成为潜在事项。根据公告，上市公司股票将于7月12日复牌。合并完成后，要约人将承接首创置业的全部资产、负债、权益、业务、人员、合约以及一切其他权利及义务，首创置业司最终将在完成适用的工商注销登记手续後注销登记。 在业内人士解读中，首创置业的退场不失为“识时务”。IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉记者，保持上市公司地位是服务于持续融资需要，如果市场对公司前景不看好或者公司对行业前景失去信心，则在资本市场的后续融资就会比较困难，同时又要承担维持业绩的压力与维护上市地位的成本，还不如对公司摘牌和私有化，更有利于一些短期内很难出业绩但是却有利于公司长期发展的目标的实施。 “即使退市以后，首创置业作为北京市重要地方国企的身份，仍然会具备诸多融资便利，未必就会影响首创置业有关业务的顺利开展。”他进一步表示。 首创置业方面亦向记者回应称，启动退市进程是出于推动业务更好地发展等考量：“自2003年6月在香港联交所上市以来，公司充分利用资本市场的力量，整体发展态势良好。公司非常认可和看好香港证券市场的治理水准和国际化的标准，但基于公司在新时代的发展战略要求，计划从香港联交所退市。” 关于企业新阶段的发展规划，首创置业方面表示：“公司一直以城市综合营运商为发展定位，以创享美好新生活为品牌愿景。私有化之后，公司将继续聚焦城市发展，发挥国企优势，以做好城市功能提升、美好生活创造，立志成为行业引领力、全国影响力的稳健发展企业。” 目前来看，当上市“失掉其原意”，首创置业果断离场；但私有化后的地产业务回血，这家企业的征途才刚刚开始。

债券“爆雷”在 房地产 行业出现的频率愈发密集。 11月19日，福晟集团披露一则债务违约信息。其在2018年11月发行规模10亿元的“18福晟02”，该债券期限为3年，原本福晟集团应于2020年11月19日支付“18福晟02”的本金及利息共计6.31亿元，但福晟集团至今未能支付款项。 连锁反应或被引爆。Choice东方财富数据显示，福晟集团旗下共有12只债券，总规模100.3亿元，其中，除了此次逾期的“18福晟02”之外，还有9只债券将集中在未来两年内到期，涉及金额超80亿元。 如果福晟集团的财务状况无法在短时间内得到有效的改善，那么，接下来其面对的将会是接二连三的债券“爆雷”事件。 当然，福晟集团公募债“爆雷”在行业中也并非个例。就在几天前，新华联因无法兑付“19新华联控MTN001”3500万元利息，构成实质性违约，且新华联在年内已多次出现债券无法如期兑付的情况。 多位分析师认为，2019年上半年大量发行的产品在今年下半年及明年陆续到期，叠加严监管下整改背景，以及考虑到房地产行业销售去化压力不断加剧，短期来看，“爆雷”风险仍然存在。 违约数量、金额均达近三年峰值 债务违约在房地产市场并不常见，直到2018年，公开市场才出现房企无法兑付债券的案例。 2018年成为房企融资的分水岭。当年7月，央行正式发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，禁止多层嵌套、期限错配、明股实债、非标资产池业务，并打破刚性兑付，这些规定致使非标业务严重收缩。 而非标正是地产融资的重要手段之一。平安信托一份研报显示，截止2017年底，地产非标融资规模约为3.52万亿，占房地产开发资金总额的比例达到22.53%。因此，当融资收紧，部分周转较慢的房企便难以承受冲击，开始出现资金链断裂的情况。 地产债违约的序幕由此拉开。Wind数据显示，2018年之前，公开市场未出现房企债务违约事件；2018年以来，在金融去杠杆的大环境和未见放松的房地产调控基调之下， 截至2020年11月14日，7家民营房企及1家地方国企出现了债务违约。 近三年来，这些房企共计构成实质违约及触发交叉条款的债务达40笔，涉及债券余额超过330亿元。而今年，在疫情的冲击和行业销售放缓的大环境下，违约债务数量和涉及债务余额均为近年最大，分别达到19笔和223亿元。 在克而瑞证券首席分析师董浩看来，房企的债务危机不是偶然，过去部分房企激进地举债扩张，加上跨行业多元化布局，为如今房企的财务边际恶化埋下伏笔。“债券违约房企的净负债率都远超行业平均水平，杠杆率过高，其中部分更是盲目进行多元化布局，进入与地产主业相距较远的领域，沉淀资金大，回款慢，令现金流压力剧增。” 如其所言，不论是此次“爆雷”的福晟集团，还是地产债逾期金额达到96.8亿元的千亿级房企泰禾，都是房地产行业高杠杆发展下的缩影。 福晟集团曾是行业中高调的“黑马”，通过举债拿地，短短3年时间从百强之外冲入前50强。然而，房地产严调控的大环境下，福晟集团很快就陷入销售困境。债务压力随之而来， 2019年其营收为426.81亿元，总负债却达到706.64亿元，在手现金仅31.84亿元。 同样，受困于高端产品去化难题，泰禾的销售额在近几年走起了下坡路。此后，泰禾陷入危机，其最新公布的数据显示，截至9月30日，到期未归还借款和利息高达487.1亿元。 短期压力犹存 今年8月，房企座谈会明确重点房企融资需遵循“三道红线”规则，以提高房企风险意识，管控其融资行为。这项措施在分析师们看来是房地产行业长期稳定发展的基石，但这项措施也将使部分房企面临更高的债务违约风险。 尤其是眼下 楼市 压力犹存，房企的日子仍不好过。今年以来，全国多地为楼市调控“打补丁”，从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加 购房 门槛、提高首付比例等诸多方面下手，抑制和预防楼市过热的现象。 克而瑞数据显示，受疫情影响，自4月百强房企销售转正后，经历了8月的销售高潮，9月“三道红线”资管新规试行，受此影响，10月房地产市场进一步降温。 10月，TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元，单月业绩环比下降3.9%，同比仍增长25.2%；全口径销售金额环比下降3.6%至12847.3 亿元。由于去化已成第一要务，房企把握“双节”销售窗口期，积极推货去化，但龙头房企与其他房企之间的效果分化加剧，4家龙头房企销售环比增长3.2%，其他百强销售业绩环比下降6.1%。 “从整体来看，9、10两月市场的实际去化率水平不尽如人意，四季度房企去化仍然压力较大，预计年底房地产市场仍不容乐观，成交即使有回升，幅度也将有限。”易居集团CEO丁祖昱这样分析到。 不仅如此，房地产金融环境丝毫未有放松的迹象。房企融资方面，前三季度除房企境内信用债发行规模有所上升外，开发贷、信托、境外信用债等融资渠道仍处于收紧状态。为了缓解债务压力，不少房企开始采取出售项目或股权的方式来回笼资金。 不过，董浩指出，融资监管新常态下，部分存在隐患的房企主动风险暴露有利于行业长期健康稳定发展。“部分高负债房企现金流承压，需主动采取降杠杆措施，优化财务指标以保证企业安全。新的融资监管规则将引导行业降低杠杆，促进行业长期健康稳定发展。”

暴露出了疫情之下房地产行业经济不景气、房屋的成交量下跌、老百姓的购房欲望下降、房地产市场萧条、资金运转出现问题等。

万科董事会主席郁亮多次在公开场合提到一个观点： 房地产行业已经从“土地红利时代”、“金融红利时代”进入到“管理红利时代”。 他认为，在管理红利时代之下，房企必须要解决好组织能力和精细化管理的问题。 01 今年年初，围绕“精简”和“放权”两大核心关键词，已有多家千亿房企向原有架构“动刀”。 此外，以万科、华润置地为代表的龙头房企也开启了新一轮的高管人事换防。 根据克而瑞的统计数据显示，2020年-2021年年初， 50强房企中共有27家在组织架构上进行了调整和优化。 其中，以10强房企动作最为积极，去年有6家房企进行架构变动，TOP3房企均在列。 随着时间的推移，同时在房地产行业销售规模增长放缓“五道红线”、“两集中”供地等政策的影响下，房地产行业大动干戈的频率越来越高。 无论是管理层换血， 还是底层员工的大幅裁剪 ，均由过往强调规模的粗犷发展模式转向倡导效益的发展路径。 02 在近几年房企架构调整中，部分房企出现大规模的裁员更是一波未平一波又起。 尤其是大量三四线城市地产开发业务的基层员工，和那些业绩不理想的部门leader都成为了裁员潮的目标人群。 随着房企下沉业务的收缩以及迫于流动性压力，今年在各大房企上演的裁员潮不断扩大。 最新一份裁员房企名单中，爆出多个大型房企纷纷大打裁员。 图片来源网络 部分知名房企被爆裁员40%， 像绿地、雅居乐、阳光城等。 自疫情以来，房企大幅裁员已不是什么新鲜事儿，去年就已经拉开了地产界的裁员高潮。 小型房企不堪重负，甚至纷纷宣告破产。 今年A股近50家已披露半年业绩预告上市房企中， 近一半中小型房企预告亏损。 还有更多中小房企，则在此轮严苛政策调控中无奈破产。 据民法院公告网统计，截至8月23日， 今年递交破产文书的房地产企业累计约有260家。 粗略测算，平均每个月约有32家房企宣布破产，平均每天约1家房企破产。 从发布时间来看，8月份至今宣布破产的房企有42家。 在破产名单中可以看到，破产者更多是位于二三线城市中小型房企。 有的负债过高，导致资金链断裂，项目停工，无法如期交房；有的财产不足以清偿破产费用，无财产可供分配，无重整、和解可能，被裁定破产。 规模不一的房企在 历史 进程中正面临着不同的命运调整。 03 众所周知，开发商的资产负债率非常高，通常超过80%，稍有不慎，开发商便会陷入资不抵债的境地。 房企闯天下的战场更如走钢丝，若一个决策不对，便很有可能葬送前程。 “高杠杆高周转”模式是房企早些时候赖以生存和扩张的主要模式，在政策大转弯前期，往往最看不清前路。 导致许多房企 大规模囤地、杠杠拉到极致 ，但最终 政策收紧加剧、楼市急转直下 ，遭过这道儿的房企不再少数！ 随着去年 福建福晟 等“高杠杆高周转”模式大型房企发生频繁发生违约，这仿佛开启了潘多拉盒子。 2021年以来，华夏幸福、重庆协信、蓝光发展等昔日百强房企相继发生实质性违约，中大型房企生存危机也在加剧。 数据显示，截至8月中旬， 今年已有超过38只涉房债券违约，数量超过2020年全年（18只） ，牵涉债券发行规模达587.2亿元（去年全年为322亿元），违约主体以民企为主，且逐渐向TOP50房企蔓延。 因此，在如此背景下，房企们纷纷断臂求生就再正常不过了。 碧桂园最高峰时33万人，据说裁剪目标是保留1.5万人！幅度为95%！！！ 华夏幸福，在多次裁员后，依然“力不支体”。 华夏幸福的“后院”（重仓环京）出了问题之后，2018年“大出血”裁员一波，2020年再来一波，放在如今举步维艰的经济格局中看，似乎华夏幸福还可以裁员更“狠”一点！ 更有来自中国top20房企现状，让人看了唏嘘不已。 上述已有大部分房企进行大裁员。前方债务高台，后方三道红线踩了两道，还有多地项目已经停工。 可见，万科早期喊出的 “活下去”绝不仅仅是一句口号，而是房企未来长期的战略方针！ 如今，已经多个城市出台了二手房指导价机制、热门城市新房限售年限也增至3-5年、统计局70城房价数据显示三线城市有超过一半在跌价。 70城中， 共计35个三线城市，二手房下跌城市超19个，占比54%。 如此楼市预期之下，房企再续“高杠杆”囤地模式，显然已不合时宜！

实事求是地说，在接下来很长时间都会坚持“房住不炒”的年代，任何一家虚大的房地产企业，不管它是H大也好、恒小也罢，都是有可能出现类似H航集团的情况的，这种事一定会司空见惯，一点也不奇怪。 现在我们不少的企业，尤其是房地产企业，在过去的十几二十年时间里，通过各种融资渠道迅速地把企业规模做大，有的甚至确实是大到了不能倒的地步，这种情况的确还是比较普遍的。这此企业里面，就包括题主所说H大。 这类企业，表面上看上去真的是风风光光、红红火火、威威水水的，做什么都像那么个样子，做什么都可以一下子把名气做的很大、在 社会 上产生很大影响，也确实厉害。 但同样也实事求是地讲，这些企业，很多大是大了，但真正的企业内核往往并不强。 所以，最后的结果往往就是，越是大到这个样子的企业，越是走到这一步的企业，就越容易倒下。或许一个新政策出来、一个新要求出来，企业一下子做不到的话，往往都会产生蝴蝶效应，可能一个不经意，企业瞬间就崩塌了。 这情形，正如现如今人们常说的，眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了。 至于题主问题中说的H大这家企业会不会哪天也走到这一步，那就确实很难说了。 因为，就像前述说的，曾经无比硕大的H航集团，不就走到了这一步吗？H航集团如此，其他类似企业也走到这一步，又有啥好奇怪的呢？恒大的上市公司股价跌跌不休，且早已质押；恒大囤的地和在建楼，早已质押给银行；恒大 汽车 至今还跑在PPT上；恒大足球，那是吞金兽； 如果要卖资产，还要学人家老王，在名声还好，危机未爆时，赶紧卖。恒大要卖资产，也要赶在去年1300亿战投暴雷之前卖，强制债转股，商票难兑现，房价打骨折等暴雷不断，怎么卖？在降杠杆和房产调控的国策下，三条红线就是收拾恒大这类高杠杆开发商的，谁敢买？请问有哪路白衣骑士敢和国策对着干，加杠杆来救老许？就算有不长眼的敢来，国家也不会让你上市套现。 如果要跑路，还要学人家贾会计？老贾聪明人一个，只骗股民和兄弟的钱，绝不动国家一分钱，所以跑路成功。老百姓的钱不上秤没四两重，国家的钱上了秤一千斤打不住。老许拿了国有银行和国资委的钱，就算还有点压箱底的优质资产，那也是先赔给国家的，你敢自己私卖，政府分分钟教你做人。 在降杠杆和调控房产的大形势下，银行和财团必然收紧钱包来配合，这是基本的政经常识。天量债务基本无解，恒大只有破产重组一条路，恒大的优质资产必先偿还给银行和国资委，其他的债务处理请参照海航集团和华夏幸福模式。 远离黄赌毒，远离PPT，远离恒大!恒大负债2万亿，总资产加起来才2.3万亿，其中包含市值虚高的恒大 汽车 等，除非恒大变卖所有资产，否则债务迟早暴雷。如果恒大一直像现在这样半死不活，拖着不解决问题，一旦暴雷，将会造成更大的灾难。因此，恒大不是不能倒，而是必须倒。 那你要是参考万达，人家不也好好的。况且目前还远远没到那种地步，房贷收紧是当下政策，所有房企都受波及，而且它目前产业和土地资源还没有说变卖，倒闭是不可能的。 不会，房产一直都知道是很大的泡沫，但是国家支撑的泡沫，就不会刺破。否则，后果很严重。瘦死的骆驼比马大，恒大应该不会倒闭。 其实，大企业负债并不是什么新鲜事！你说有几家企业不负债？ 恒大，走到今天，就是因为他们自视过高。这几年恒四面开花，只要世上有的东西，恒大都想玩。他们把战线拉得太长了，这也是恒大走得艰难的原因。 足球、金融、饮料......什么恒大不投资？投资太广，资金怎么跟上去？据说，人恒大负债2万亿了，这不知是真是假。恒大总资产才2.3万亿元，如果真的是这样的话，那一定会有来接盘了。 恒大是一个大企业，肯定欠了银行不少钱！银行当然不希望恒大倒了，假如恒大倒了，欠银行的钱谁来还？所以最不希望恒大倒的是银行！既然银行不希望恒大，那你就要继续给恒大钱了！只有这样，恒大欠债银行的钱才能还清。所以恒大困难，各银行一定会全力以赴帮助恒大的。 可以这么说，现在是恒大最艰难的时刻。只要度过了这艰难一刻，恒大就一定能东山再起。 恒大，是一个品牌，就算破产了，“恒大”这两个字也是很值钱！所以@英雄拒绝黄昏不认为恒大会倒闭！我觉得恒大不会破产。 恒大家大业大，又是物业，又是地产，又是投资理财，又是造车，又是恒大冰泉水，我觉得海航不能跟恒大比较，海航倒闭后不是又资产重组了？全国都有恒大地产，要是恒大破产了，谁来接手，恒大还有这么多负债，全国都怕恒大破产，恒大破产了多少人要失业，所以要祈祷恒大挺过难关。 不会的。我发现前段时间有不少关于恒大的消息，主题大多数围绕着恒大现金流和负债，但其实大可不必担心。 从恒大降负债的过程来看，除了房地产主业强大的造血能力，恒大已经成型的多元化战略布局，一定程度上支撑起了这种果断的调速降档，也为企业在地产主业走到顶点之后的发展，铺好了道路。 市场的信心就给出了最好的答案，渣打近日发布报告指出，恒大通过促销、分拆子公司上市及其他措施来降低其债务水平后，从去年开始依托强劲的合同销售、资产销售和子公司上市助力降低了总债务。 他们认为，目前恒大已较去年9月理想，故维持公司“与大市同步”的看法。 当然，恒大仍存在潜在资金挑战，这也是客观存在的问题。 渣打建议，恒大在去杠杆方面还应加量做得更多，并预期恒大于今年净现金流为910亿元人民币，高过去年的近420亿元人民币，看好旗下附属公司所发行的债券。 这次资本市场给出了正面的反馈，恒大多项优质资产将陆续分拆上市，我相信这给市场和投资者带来了更巨大的想象空间。 6月11日，恒大集团与中国石油化工集团在北京举行战略合作签约仪式，标志着两大世界500强巨头正式拉开全面战略合作的序幕。 这下子我觉得恒大是绝对稳了，双方要发挥各自在能源、 科技 、客户引流、销售网络等方面的优势，开展全方位的战略合作。 并且将重点围绕锂电池 汽车 充换电站建设、 汽车 轻量化材料、高性能建筑化工新材料、矿泉水等领域进行深度合作。 不得不说，许老板的朋友圈还是非常硬核的，有了央企的助力，那些替恒大担心的人我看可以散了。 而且中石化这几年的能源转型进展的很顺利，几千座充换电站，也已经从传统油品销售向“油气氢电非”综合能源服务商转型，恒大也是8大产业多元化发展路线，央企巨无霸加房地产龙头，两大巨头优势互补强强联合，未来在新能源、 科技 、客户引流等方方面面都不可小觑。 从恒大整体业绩和产业情况来看，总体是稳健的，只是有些人被带节奏了而已，主要是因为不了解恒大。 谈两点看法： 1）恒大一直走的是多元化产业发展道路，恒大物业于去年末登陆港股后，恒大旗下产业引战及分拆上市不断加快，这些措施已经为其增加权益近千亿港元,这叫手中有粮。 2）恒大其他产业房车宝、恒大冰泉、恒大童世界等产业有望分拆上市。今年恒大 汽车 两次配售，分别筹资260亿和106亿港元，恒大也具备强大的股权融资能力，恒大 汽车 夏测也刚启动，恒驰距离上市可谓一步之遥，这叫心中不慌。 我相信许老板从容不迫的“全局思维”，能够带领恒大继续换车道超车，时间会给出答案！大家怎么看？ 近期有关恒大的传闻很多，针对最受大伙儿关注的热点，我谈谈看法。 打折卖房是恒大的常规操作，不相信的可以自行百度“恒大7折卖房”，恒大几乎每年都有那么一段时间搞降价促销，涉及的一般是尾盘项目。而且中介朋友和我说，必须全款才能享受折扣。要是借此延伸到恒大资金紧张、割肉救命，就有过度解读之嫌了。 三道红线压力大，恒大忙着降负债，日子不如黄金年代好过，我信。但要说这么大一家头部地产企业不行了，我坚决不信。08年金融危机、去年1300亿战投转股，恒大每次都能拿出办法，面对当下降负债的主要任务，我也依旧看好恒大。 所以，恒大不会倒闭！转型路上的积极分子，热度高理解，家大业大的，根本不可能破产 想啥呢其实求实地说，恒大虽然现在面对着债务危机以及流动资金不足的问题，但像海航集团那样面临破产重整的概率不大。别说恒大了，现在处境更加困难的苏宁都不太会和海航一样。 恒大作为房地产企业中的龙头，近年来势头很猛。不仅在房产领域做到行业前列，还投资了很多不同领域，一会搞足球、一会搞矿泉水、一会搞新能源 汽车 。说实话，从经营业绩上来说，这些副业都不怎么样。当然，新能源 汽车 已经公司已经上市了，市值达到千亿元，比恒大集团的市值还要高，就是没看到一辆车，这也就是恒大被诟病ppt造车是为了圈钱、圈地的原因。 多元化投资费钱，恒大主业房地产开发更加费钱。地产行业本身就是一个资本密集型行业，前期需要投入到资金很多。因此，各类开发商会想尽办法筹钱，把拍下来的地抵押给银行借钱，把正在建造的房子抵押给银行借钱，把应收账款做成资产证券化产品筹钱。总之，各种借款方式，应有尽有。而恒大是这方面的专家，借钱手法高超，利用财务杠杆迅速实现扩大。借钱扩张也是许老板成功的秘籍之一。要知道，曾经中国地产界有着招保万金的讲法，恒大还没称为一线房企，短期内做的那么大离不开高负债的功劳。 不过，钱欠的多了风险也就大了。去年国家监管部门为了抑制炒房提出了很多新的政策。其中三条关于负债的财务指标是针对房地产企业的。毫无悬念的是，恒大全部踩中了，而三条红线皆中者是不能加大有息负债的借款比例的。简单来说，就是不能再借钱了，而且必须得赶紧把钱还回去降低负债率。 这意味着什么呢？不能再用新债还旧债了。以前的操作方式是少了10亿年底到期要还了，向其他金融机构新借10亿还上已经到期的，等第二年年底再来一遍。现在这种操作方式被遏制了。 另外一方面，恒大之前为了收购深深房组成了一支银团，后来没能收购成功，向各方借的收购资金到期了，可恒大还不出，于是出现了债转股这样的神奇操作。苏宁现在非常缺钱的原因之一是当时投的200亿变成了股权投资，钱暂时拿不回来了。 恒大目前面临的问题是资金流短缺，还不上债，因此到处打折卖房且要全款购买，当然选的区域并不是传统的热门房源。为了尽快回笼资金，恒大也是蛮拼的。 当然，恒大还不至于像海航那样遭遇如此大的危机。恒大的存货（房子）还有不少，虽然现在提倡房住不炒、房子没有那么好卖了，不过便宜卖的话还是能短期筹到不少钱的。 另外，恒大旗下两家上市公司，恒大集团和恒大 汽车 的股权能够换不少钱。恒大还没有发生苏宁那样实际控制人大额转让股权以及不断质押股份，这说明许老板还留有后手。 最后，提醒题主一下，海航也没有倒闭，国家其实已经接手处理了，海航是破产重整而不是破产清算，大家要搞清楚了。

我认为没有，因为这些企业有时候会加自己的钱财进行投资，要会导致市场在判断的时候存在一定的误差，所以我认为市场并没有判断错误，只是没有经过综合的考量。

海伦堡旗下物业公司海悦生活向港交所递交招股书已近5个月，状态仍为“处理中”。实际上，这已经是海伦堡三年内第三次冲击上市。2018年、2019年，海伦堡地产先后两次提交招股书，均以失败告终。 为了实现“上市梦”，海伦堡定下了三年冲刺千亿的业绩目标，冲出广东、走向全国，大肆扩充土储，下沉到三四线城市，摒弃了高端产品开发路线，在高负债、快周转的路上一路狂奔。 近日，云南省昆明市海伦国际依云郡楼盘的一位业主称，“收房时，约23万精装价，房屋内仅有卫生间的马桶、洗脸盆和淋浴喷头，厨房间使用的抽油烟机、消毒柜，客厅半边墙的吊顶。我们业主的诉求是要么重装，要么退钱，哪怕精装改毛坯都可以。” 据了解，依云郡楼盘共有八栋楼，该业主购买的是1栋。按合同约定，1栋楼本应在2021年4月30日交付，而直到2021年7月30日，业主才得到收房通知。 “除精装问题，小区内还存在不少未完工的区域。”业主继续说道，“接房时，有些房屋的入户门是空的，门窗没有安装，部分楼层仍在装修中。有业主将阳台推拉门拆开后，发现墙内填充着建筑垃圾。” （图片均为业主提供。左图收房时部分房间没有安装入户门，右图拆开阳台推拉门后的墙体） “不仅如此，目前电梯只到一层，无法通往地下室。地下共三层车库，但是目前只有地下一层的一半空间可以正常停放车辆，其他区域堆放着木头、沙子和渣土等废弃物。” （图为业主提供，收房时地下一层的情况） “另有接房的业主在下雨后发现卧室墙面出现鼓包，原来是楼外墙有洞渗入了雨水。除此之外，小区内堆积了不少建筑垃圾，草坪也被铲除了。”有业主称，“收房时，开发商并未出具竣工验收备案证。” 9月初，一位业主得到信访局工作人员的反馈：“该地块没有任何竣工验收备案的信息提交到相关部门进行备案。” （业主提供，收房时地下一层的情况） 就海伦国际依云郡交付的问题，工程部负责人殷经理称：“项目通过了竣工验收”，而相关验收证明是否已公示给业主，对方则以忙碌为由挂断了电话。 海伦国际是海伦堡地产在昆明的第一个项目，也是其2009年走出珠三角地区落地的第一个项目，建设周期长达十年。 海伦堡地产的官网信息显示，该公司1998年成立于广州，是一家全国布局的中国房地产开发商。截至2020年12月31日，共有近200个处于不同开发阶段的项目，涵盖住宅物业、商业物业和创意 科技 园三大主营业务。 公开资料显示，海伦国际总占地面积约2600亩，总建筑面积约530万方，共规划有13个地块。依云郡所属区域为6号地块，于2018年10月开盘，2021年7月最后1栋楼交付。 十年期间，海伦国际的舆论焦点从耀眼的销售业绩转变为交付后的质量问题。2012年，海伦国际以8个月销售2500套的业绩，问鼎昆明当年的年度销售冠军，2013年3月、4月两次开盘均当日售罄。如今，海伦国际6号地块、8号地块和10号地块交付后，因物业管理、延期交付和房屋质量问题引发消费投诉。 此前一向走高端产品开发路线的海伦堡地产，为何在十年后，旗下项目屡被投诉。有业内人士分析，这与其加速扩张、扩充土储及自身融资和负债压力或有一定的关系。 2016年，海伦堡确定“3年冲刺千亿的业绩目标”，观点指数研究院数据显示，2019年海伦堡销售金额为674.5亿元。 尽管最终冲刺目标失败，但海伦堡通过产融结合、多轮并进的方式，规模快速扩张。招股书显示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡地产分别收购了4、9、21及21家公司的股权。 因此，海伦堡的负债一直维持在较高的水平。2016年至2018年，海伦堡地产未偿还银行贷款及其他贷款总额分别约为128.743亿元、205.037亿元、283.075亿元。净资产负债率为69.4%、83.4%、133.7%，三年时间近乎翻倍。 在此期间，海伦堡地产也越来越依赖于信托和资产管理融资，其融资成本也已超过了行业平均值。克而瑞监测数据显示，2018年64家重点房企融资成本为6.65%。2016年至2018年期间，海伦堡借款总额的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%、8.8%。 为了缓解资金压力，满足继续扩张的野心，海伦堡地产分别于2018年10月和2019年5月，两次向港交所递交招股书。据招股书显示，海伦堡拟将此次融资用于2021年底前寻求地块或合适的并购机会用于土地收购；用于开发现有物业项目；以及用作一般营运资金。 然而，海伦堡地产两次冲击IPO均以失败告终。 在持续扩张规模、负债和融资压力攀升、IPO冲击失败的背景下，依云郡的质量和延期交付问题，可能就是海伦堡地产蒙眼狂奔中的一个缩影。 不合规行为仍在继续 两次冲刺IPO均未果，业内人士称，海伦堡在运营管理方面仍存在较多问题，是其未通过聆讯的原因之一。 （招股书） 招股书披露，海伦堡有10家项目公司在取得所需的许可证前就已开始兴建若干项目，另有10家项目公司偏离建筑工程施工许可，有11家项目公司偏离建筑工程规划许可。此外，海伦堡还存在未替其若干雇员缴纳足够的社保及住房公积金等不合规事项。 由此可见，依云郡并非个例。 2019年二度IPO失败后，海伦堡并未放弃继续扩张，据中指研究院数据，2019年海伦堡地产拿地面积约194万平方米，2020年为236万平方米，较去年增加约21.6%。 2019年至今，海伦堡继续扩张的三年期间，其旗下项目因质量问题频发而不断被业主投诉。据不完全统计，仅在2021年8月，除昆明市海伦堡依云郡项目，还有5个项目被业主投诉：第一，广东省肇庆市海伦堡西江悦项目1号楼业主称，天花板明显开裂漏水；第二，广东省珠海市海伦堡香海里小区业主称，买房三年未交房，网签合同时，小区名称变为“新都商业中心”，宣传赠送的入户花园系开发商扩建的，已经被政府责令拆除；第三，广东省湛江市遂溪海伦堡御园一业主投诉屋内漏水；第四，云南省昆明市海伦堡中央广场·澜香苑Ⅱ项目4号地块存在未竣工验收就通知业主接房的违法违规情况，其中5幢1号户型存在未经程序擅自更改户型的情况；第五，云南省昆明市上悦天地云阔苑1栋业主投诉，自2021年6月30日业主接房开始，房屋出现大大小小的问题不计其数，包括卫生间返潮及生活阳台漏水等。 据招股书显示，截至2020年12月31日，海悦生活拥有150个已签约项目，有149个项目来自海伦堡和联营公司及合营企业。就此，海悦生活的业绩增长模式，高度依赖母公司的项目交付。 有业内人士分析，在融资和负债压力较大的情况下，海伦堡地产旗下项目延期、违规建设、房屋质量问题与其自身经营状况和品质把控能力不无关系。就此，记者多次致电海伦堡官方网站的联系电话，截至发稿，无人接听。

曾经作为地产界“招保万金”之一的金地集团（600383.SH），近年的发展速度却明显掉队同梯队房企。近日，金地集团发布的2018年相关数据显示，截止到6月30日，金地集团实现营业收入151.11亿元，同比上升18.88%；净利润23.95亿元，同比增长107.83%。值得注意的是，与此同时，公司上半年实现销售金额630.7亿元，同比下降10.3%。实际上，自从2012年营收破300亿元之后，金地集团的营收鲜有良好表现。仅在2016年实现了555.09亿元，涨幅达到69.43%，转年降幅就超过了30%。2012-2017年的6年时间，金地集团的收入大多数时间都在300亿元级别徘徊。而这与其奉行的合作拿地有关。长江商报记者梳理发现，近年金地集团八成项目靠合作，且所占权益比例并不高致营收低迷。为保行业地位，金地集团不惜成本大举拿地，截至6月底，已进入全国50多个城市，总土地储备约4100万平方米，同时导致经营现金流净额大减，净负债率的大幅增高。

他靠着卖菜起家，奋斗20多年终成千亿富豪。如今他却突然“下落不明”，负债1900多亿，他就是宝能集团的创始人姚振华。 去年三月，一则关于宝能集团董事长姚振华“下落不明”的消息成为了新闻。一般而言，一名拥有千亿财富的大企业家突然下落不明，很容易让人联想到跑路、破产甚至是遇害。 但很快宝能集团的官方就发布了声明，表示董事长姚振华平安无事，还附上了姚振华视察工厂的照片。那么好端端还在巡视工厂的姚振华，为何就被说成下落不明了呢？ 他的千亿负债又是从何而来，宝能集团这些年都遭遇了什么呢？本期商将锦囊就来带大家走进姚振华的故事。 被“下落不明”的企业家 姚振华的“下落不明”倒不是说他人间蒸发了，而是姚振华在广州银行有7个亿的贷款迟迟还不上，法院在联系不上人之后，就干脆宣布他下落不明了。 尽管姚振华后来还是出面还上了贷款和利息，并亲自出面表示自己没有跑路和失踪，但这件闹剧依然暴露了近年来宝能集团所遭遇的危机。 在2021年底，宝能集团的负债就达到了惊人的1900多亿元，相比之下姚振华欠广州银行7个亿也就不是啥大事了。 至于宝能集团究竟何德何能，能搞出近2000亿元的负债，还得从姚振华初入商海的时候说起。 姚振华生在了一个好年代，1970年他出生于广东汕头，在他本科毕业时，刚好赶上92年的领导南巡，此时的深圳正处于经济发展的高峰期。 而姚振华也近水楼台，得以在深圳的一家物流公司找到了工作。这份工作虽说没能给姚振华带来多高的收入，但让他学到了不少的管理知识以及内幕行情。 在工作不久后，姚振华就选择了下海创业。他创业的第一战，选择了农贸蔬果。 从卖菜到卖房 卖菜在现在看来可能是个没什么赚头的活，但是在90年代的深圳，新鲜的蔬果一直都是供不应求，在物流公司工作过的姚振华对于货源、销售等信息相当丰富。 很快就与弟弟姚建辉成立了新保康蔬菜实业有限公司，这家新保康也正是日后的宝能集团的前身。 起初的新保康还是一家只做农贸的企业，靠着收购与出售农产品得以完成了资本的原始积累。在新保康的巅峰时期，其甚至拥有自己的农产品生产基地。 蔬果还能远销东南亚等海外市场。但蔬果巨头的称号，显然满足不了野心勃勃的姚氏兄弟。随着国家经济的不断发展，90年代最挣钱的行当终于尘埃落定了，那就是房地产。 从1995年开始，不仅是深圳，所有南方沿海省份的地价都开始指数级上涨。而姚振华也迅速意识到了这一点，他在1998年在福州低价拿到了一块地。 姚振华将其开发成了商业住房，随着福州城市化的推进，姚振华迅速赚的盆满钵满。在这之后，姚振华就决心进军地产领域，其中让他打响名气的一战，就是收购深业物流。 姚振华想进军地产市场却拿物流公司下手，看似是个很不符合逻辑的行为。但其实姚振华看上的根本不是深业物流这一品牌，而是其拥有的大量厂房、仓库等地皮。 果然，在姚振华入主深业物流之后，他就基本上将其中的物流业务统统砍掉，把全部的地皮都用来开发房地产。 事实证明姚振华的选择相当明知，仅是拿下的深业物流的这些地皮，在往后十年的时间里就为他带来了至少600亿元的收益。 靠着深业物流一战打响名气后，姚振华就开始了在地产领域的全面进军。除此之外，他还大玩金融，在地产、旅游、食品等领域四处投资。 虽然事后证明姚振华的这些投资为他带来的收益并不算多，但奈何当时的中国正处于房地产市场的井喷发展时期，姚振华显然认为自己拥有足够的资本来不断试错。 但时间来到2015年以后，姚振华就逐渐笑不出来了。 资本市场的“野蛮人” 姚振华在其巅峰时期的投资有多夸张？一个例子就很容易说明。在2015年时，姚氏兄弟的宝能集团甚至试图通过不断砸钱来控制王石的万科集团。 当时的姚振华的投资可不是为了只拿分红，他的投资都是奔着吞并去的。但万科王石显然也不是吃素的。 在看透了宝能恶意收购的企图后，他就开始不断挖掘宝能的恶意收购黑历史，批评他是扰乱经济的“野蛮人”。王石这种重量级的企业家发声，自然引起了商界的广泛关注。 在经过一番调查后人们果然发现，姚振华的所谓投资，存在大量恶意炒作等行为。至于姚振华为何要觊觎万科，倒不是因为他有多贪婪。 而是从2011年开始，我国的地产市场就开始有了步入寒冬的迹象，到了2018年这一担忧更是直接成为了广大地产企业家所要面临的现实。 树大招风的宝能集团自然是首当其冲的企业之一。急于寻找突破点的姚振华就不得不在多个领域追加投入，力求不将鸡蛋放在同一个篮子里。 但不得不说姚振华的运气实在不太行，在2017年，姚振华将汽车产业视作宝能集团的新出路，而仅仅在三年之后，汽车市场就步了房地产的后尘，也陷入了市场寒冬。 并且姚振华在做汽车这方面也没改掉以前的习惯，在2017年宝能汽车成立后，其最大的动作依然是四处搞并购。 在2017年宝能用66亿元的价格收购了观致汽车的51%股份，成为了观致的实控者。但此时的汽车市场已经陷入了低迷，从收购直到今天的五年时间里都一直在亏损。 姚振华原本期望的加油包，反而成为了他的放血槽。如今，宝能集团作为地产巨头，自然也遭遇了近年来所有地产企业遭遇的共同难题。 那就是天文数字般的负债，以及根本赶不上负债增长的营收，咱们开头提到过的1900多亿元的负债正是来自于此。 目前宝能集团似乎将新能源汽车视作了救命稻草，声称要投入千亿资金。那么大家认为，这次宝能集团能够靠着时下热门的新能源汽车翻身吗？ 如果你喜欢我的内容，请为我点赞转发，你的每一次鼓励，都是我做出更好内容的动力。

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重庆银星集团是重庆当地知名房企，多次被评为重庆市私营企业五十强和 房地产 开发项目五十强。重庆银星集团曾经是上市公司东方银星的大股东，不过早在几年前就以8亿价款转让全部股权。这家重庆知名房企申请破产重整，实际上早已传的沸沸扬扬，市场也早有预期。这家地方中小房企的破产重整，对国内其它中小房企有什么教训可以借鉴?对整个房地产市场又有什么警示? 1、当地知名房企：多次被评为重庆市私营企业五十强和房地产开发项目五十强 据公开资料，重庆银星智业(集团)有限公司于上世纪九十年代年创立，经过多年发展，逐步壮大成为综合型企业集团，经营范围涉足房地产开发、星级酒店经营、物业管理、广告、商贸、旅游资源开发等。从2000年以来，连续被评为重庆市私营企业五十强和房地产开发项目五十强，2012年更荣获重庆市优秀民营企业，成为国内知名企业之一，其开发的项目多次被授予“十佳住宅小区”等荣誉称号。银星集团旗下曾拥有四家房地产公司、一家上海主板上市公司(东方银星，SH600753)、一家国家一级物业管理公司、一家建筑公司、一家监理公司等多家子公司，形成了以房地产开发为主营业务，酒店经营、物业服务、商贸、 建材 生产和旅游开发等相关产业多元化发展的综合型产业结构，鼎盛时期总资产逾30亿元。 2、资不抵债：银星集团公司资产总计10.47亿，负债总计11.86亿 经审查，银星集团公司成立于1998年12月8日，注册资本7500万元，股东为李大明(持股65%)、王贞群(持股15%)、叶庆祚(持股5%)、王真梅(持股15%)，注册登记地重庆市正阳工业园区园区路白家河。 该公司提交的《资产负债表》显示，截至2018年8月31日，银星集团公司资产总计104777.09万元，负债总计118614.76万元。银星集团公司有较多到期债务至今不能清偿，如重庆宗金投资有限公司申请对银星集团公司强制执法民执字第01112号、01113号】等案件经强制执行，未获清偿或未获全部清偿，已被执行法院终结本次执行程序。 银星集团认为，其持有下属公司重庆银星经济技术发展股份有限公司、重庆天仙湖置业有限公司、东宏实业(重庆)有限公司股权。现重庆银星经济技术发展股份有限公司、重庆天仙湖置业有限公司已进入破产程序，银星集团公司破产重整能够有效解决银星系公司债务，其重整具有必要性。银星集团公司可以通过股权让渡或权益调整方式清偿债务，其重整具有可行性。 &lt级人民法院认为，银星集团公司不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，其重整具有一定必要性和可行性，符合破产重整的受理条件。故作出上述裁定。3、前世今生：东方银星借壳河南冰熊 公开资料显示，重庆银星集团为重庆大型民营企业，系上市公司东方银星的原大股东。 2003年11月，ST冰熊公告称，商丘市天祥商贸有限公司通过公开拍卖取得的原由河南冰熊集团有限公司持有的本公司股份2500万股，过户手续已于2003年11月19日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕。 东方银星表示，以上股权变更后,持有本公司5%以上股份的股东持股情况为：重庆国际信托投资有限公司(受重庆智业集团有限公司委托)持有本公司社会法人股3584万股,占总股本28%,为本公司第一大股东;河南冰熊集团有限公司持有本公司国有法人股3516万股,占总股本27.47%,为第二大股东;商丘市天祥商贸有限公司持有本公司社会法人股2500万股,占总股本19.53%,为第三大股东。 在银星集团入主之后，ST冰熊更名为东方银星，并将业务切入房地产。不过，东方银星在21世纪的第二个10年后的表选并不如意，银星集团亦曾遭遇诉讼困境。 根据2015年7月东方银星公告，因重庆锦晖小额贷款股份有限公司与重庆银星智业(集团)有限公司诉前财产保全纠纷，重庆市九龙坡区人民法院于2015年7月20日轮候冻结了重庆银星智业(集团)有限公司持有的本公司2678.5万股股权，占公司总股本的20.93%，冻结期限为三年，自转为正式冻结之日起计算。 因重庆融通小额贷款股份有限公司与重庆银星智业(集团)有限公司债务纠纷，重庆市 渝中 区人民法院于2015年7月21日轮候冻结了重庆银星智业(集团)有限公司持有的东方银星2678.5万股股权，占公司总股本的20.93%，冻结期限为三年，自转为正式冻结之日起计算。 截至该公告披露之日，重庆银星智业(集团)有限公司持有东方银星2678.5万股股权，占公司总股本的20.93%，此两笔股权冻结后其累计被冻结股权的数量为2678.5万股，占公司总股本的20.93%。 4、东方银星内斗：豫商集团现频繁减持 铁打二股东生退意 2013年6月至8月间，豫商集团四度举牌东方银星，一举夺得上市公司20%股份，引爆了与当时控股股东重庆银星智业(集团)有限公司(下称“银星集团”)的股权争夺战。 2015年，银星集团将所持东方银星股份全数转让给了晋中东鑫日盛信息技术有限公司(下称“晋中东鑫”)，豫商集团又进一步开展股权争夺战，双方不断比拼增持，直至2016年10月，晋中东鑫将持股比例上升至32%，稳定了第一大股东席位，而豫商集团及其一直行动人合计持股比例为31%。 2017年，晋中东鑫也宣布退出东方银星，将持股通过协议转让的方式，以56.03元/股的价格，溢价五成出售给了上市公司现任大股东中庚地产实业集团有限公司(下称“中庚集团”)，转让价款合计21.5亿元。转让完成后，中庚集团持有上市公司3837.44万股，占总股本的29.98%。 此后为稳固控制权，中庚集团还在2017年间数度增持东方银星，最终持股比例达到32%。 在东方银星筹划收购起帆投资之时，豫商集团与上市公司的关系就悄然出现变化。 在上市公司重组预案发布后，监管层即下发问询，提出公司长期存在控制权之争，多次筹划重大资产重组均宣告失败，要求补充披露公司及第一大股东是否就本次重组方案与第二大股东豫商集团充分沟通，并说明具体沟通过程和结果，同时要求说明豫商集团是否明确表示同意本次重组方案。在此期间，东方银星股价也出现连续跌停，短短几日间迅速腰斩。 最终，在监管层和二级市场的双重压力下，豫商集团向上市公司发出《告知函》，一概此前对立风格，称将全力支持上市公司实际控制人对于上市公司的经营管理，全力支持为做大做强上市公司主营业务而进行的相关投资、并购、融资等行为，同时，关于股东大会相关表决事项的投票事宜，将以客观理性之态度，按照有利于上市公司发展、有利于上市公司经营、有利于股东利益的原则进行投票表决。 此后在2018年8月，东方银星公告称，第二大股东豫商集团与上海杰宇资产管理有限公司(下称“上海杰宇”)约定解除一致行动关系，豫商集团实际持股为22.52%，上海杰宇实际持股8.48%，明显放弃了对上市公司控制权的觊觎。 虽然“内斗”缓解，但东方银星的业绩起色依然不明显。 3月19日公司发布的2018年年报显示，期内实现营业收入19.3亿元，同比增长457.52%;净利润2093.06万元，同比增长10.31%。 2018年的业绩增长中，核销应付款项带来的收益占了相当比重。2018年10月东方银星曾公告称，拟核销应收款项共19笔合计3301万元、核销应付款项共661笔合计1255万元，其中核销应付款项1255万元计入去年营业外收入，将增加2018年合并报表归母净利润942万元。对此上交所还下发问询函，要求说明核销应付账款事项的合理性。 在重组频频失利，业绩难有起色的背景下，东方银星高管也频繁离任。 2018年7月，公司公告蒋华明辞去总经理、财务总监、董秘等职务，聘任刘晓飞为总经理兼任董秘，聘任石春兰为财务总监。而在当年9月，刘晓飞也辞去总经理职务，石春兰变为总经理。时隔没几个月，东方银星又在3月5日公告称，刘晓飞因个人原因辞去董秘职务，且不再担任东方银星任何职务。在董秘空缺期间，将由副总经理田磊代行董秘职责。 5、当年曾欲100亿打造金三角国际旅游度假区 据2014年媒体报道，老牌渝派地产开发企业——重庆银星智业集团再度发力。旗下公司赤水清灵置业计划斥资超100亿打造位于重庆、贵州、四川三省核心的“金三角国际旅游度假区”正式启幕。此举标志着渝派地产”新地产与旅游整合开发3.0模式“的创新式升级推进，暨渝黔川10年旅游整合开发进入新的阶段和里程。 6、中小房企严冬：已有10家房企因资金链断裂宣告破产，做大规模依然是房企的主流选择 据媒体不完全统计，2018年1-10月，已有10家房企因资金链断裂宣告破产，大部分来自热点省市，其中，重庆4家、安徽2家、广州1家。当然，还有更多没有统计到的小房企早已支撑不住，要么跑路，要么破产。最有名的当属中弘股份，中弘曝出债务危机，股东股份频被司法轮候冻结，最终在年末以摘牌的结局退出历史舞台。除了中弘以外，还有不少中小房企宣告破产。其主因都是资金断链和民间借贷，最终熬不过房地产的严冬。 做大规模依然是当下房企的主流选择，整体上，房企拼规模的决心依旧不减。克而瑞榜单显示，2018年全年，3000亿以上阵营已达6家，排名前十房企门槛超2000亿，破千亿房企共30家，前50房企门槛近550亿元。规模型房企凭借广泛的布局和雄厚的资金实力，市场份额越来越高;中小房企受制于土地、资金、政策等资源限制，生存压力越来越大。

3月25日，宝龙地产和宝龙商业双双在港交所公告称，因集团未能与罗兵咸永道就双方接受的时间表达成共识，因此未能就集团截至2021年12月31日的年度业绩完成审核。同一天发布财报延迟公告的还有阳光100中国，其公告表示，公司将延迟刊发经核数师同意的2021年度的初步业绩公告。 据不完全统计，截至目前，延期发布财报的房企（及其关联企业）已有新力控股、融信中国、融信服务、世茂集团、世茂服务、融创中国、中国恒大、恒大物业、恒大 汽车 、景业名邦、佳兆业、明发集团、宝龙地产、宝龙商业、三盛控股、阳光100中国等16家。（综合每日经济新闻）点评 这么多家企业年报“难产”，无论是疫情影响，还是年报审计趋严，都是表象。症结应该还是在于这些房企业绩未达预期，或者存在经营困难。不过，推迟公布财报行为本身，也会有消极后果。据港交所规定，上市公司可以选择发布未经审核的财务业绩，若连这都做不到，就得自4月1日起停牌。 我们发现，年报“难产”的，基本都是民营企业，不乏多家千亿房企。曾经“高杠杆、高周转、高负债”，一路高歌猛进，如今连年报都难产，不由让人感慨万分。当前房企融资难、周转难和业绩压力大等问题，还是要尽快改善，否则就不仅是年报难产的事情了。3月24日，瑞幸咖啡发布财务报告。2021财年，瑞幸咖啡总净收入达79.65亿元，同比增长97.5%；其中自营门店层面利润（自营门店收入扣除多项成本费用）也首次实现年度转正，达12.53亿元。 2021财年，瑞幸咖啡在美国会计准则（GAAP）下运营亏损5.39亿元，与2020财年的25.873亿元人民币相比，营业亏损显著减少。据悉，今年1月27日，瑞幸咖啡公告称已完成资产重组，易主大钲资本。2022年3月7日，瑞幸咖啡宣布临时清算程序结束。（澎湃新闻）点评 瑞幸咖啡不但没有倒，反而“活”得挺好，这确实出乎了很多人意料。2020年，瑞幸经历了规模相当大的闭店潮，关掉冗余门店之后，意外发现了自己在各大商圈的价值。写字楼里的白领，还是认可瑞幸咖啡便宜、快捷、品质尚可等特点的，这样就有大量的外卖、打包订单支撑起门店的销量。瑞幸也因此改换策略，即使缩小门店面积也要在核心商圈、写字楼密集区域存活下去，为白领客户提供高效的外卖咖啡服务。 瑞幸之前的乱局，主要是资本急于求成造成的。如今，瑞幸咖啡表现出了踏实经营的应有品质。瑞幸咖啡自营门店利润转正，也验证了门店经营模式的成功。未来逐步将这些经验复制到加盟店当中，才能真正激发瑞幸咖啡的想象空间。今年2月，全国性商品房预售资金监管办法出台。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。而此前出台的《城市商品房预售管理办法》，只是对预售资金监管做出原则性规定，导致各地预售资金监管的方式差别较大。（综合钱江晚报）点评 当前，房地产下行态势虽然有所减缓，但在实操层面，仍然困难重重。就拿杭州来说，部分在建期房已经停工，存在监管资金挪用甚至烂尾的风险。这不是杭州一个地方的问题，而是全国性的，目前很多地方都爆出楼盘因为资金问题停工甚至烂尾的新闻。出现这样的问题，原因在于之前地方相关部门、银行对开发商监管账户资金存在责任不清以及监管不到位等问题。 当然，加强对商品房预售资金的监管，要注重合理化、规范化，要明确目的是为了保证楼盘顺利交付不烂尾。地方在监管中不能过松，也不能过严，不能让开发商随意挪用监管资金，也不能因为监管过严加重开发商资金流动性紧张的问题，如何把握原则和尺度，考验各地的管理智慧。3月25日消息，蔚来发布了2021年第四季度及全年财报。财报显示，蔚来2021年第四季度总收入为99.0亿元，同比增长49.1%；2021年全年营收361.4亿元，同比增长122.3%；净亏损40.2亿元，同比收窄24.3%。全年整车销售毛利率20.1%，考虑到原材料涨价的因素，蔚来2022年全年毛利目标希望在18%-20%。 销量方面，蔚来2021年共交付新车91429辆，同比增长109.1%，连续两年翻番。研发方面支出45.9亿元，同比增长84.6%。截至2021年，蔚来在全球累计拥有专利及专利申请超4500项。（澎湃新闻）点评 从披露的财报数据看，尽管蔚来还没实现真正盈利，但亏损相比前两年而言已经减少许多。公司的市场占有率和研发投入，在整个行业里依然是名列前茅。 不过，今年蔚来 汽车 依然面临着重重挑战。一方面是成本问题，如芯片的供应持续短缺、电池级碳酸锂的售价不断上涨，如何控制成本对车企是一大考验；另一方面则来自于竞争对手的紧逼，像小鹏、理想 汽车 在2021年的表现也不错。面对强有力的竞争对手，蔚来 汽车 仍然不能松一口气。今年以来美股剧烈波动，地缘政治风险、通胀压力等因素压制市场表现，美股IPO融资活动也出现降温。根据Dealogic数据统计，截至3月22日，高盛、花旗、摩根大通、摩根士丹利、美银五家国际投行，今年以来从IPO获得的佣金收入合计仅为1.8亿美元。其中，在华尔街投行排名第一的高盛今年以来仅赚4818万美元，相比去年同期大幅减少93%。 相较来看，中国证券公司占有较大优势。IPO佣金净收入前10名中，中国券商占据7席。截至3月22日，中信证券今年以来以1.12亿美元IPO收入排名第一。此外，中小券商比如民生证券、东兴证券、安信证券、国元证券也进入全球投行IPO收入前20名。（东方财富网）点评 2021年美联储无限QE给美股带来了新一轮牛市，美股IPO市场随之创下 历史 记录。反观今年一季度，华尔街投行就陷入了行业寒冬，转变之快令人咂舌。美国通胀居高不下，对美股公司的整体估值来说是一个不小的挑战。受此影响，优秀的公司选择等待更好的时机上市，以期获得更多融资，而一般的公司在当前市场只能选择折价发行，使得华尔街投行IPO业务急剧萎缩。 相较于美股，今年一季度A股IPO公司数量略少于去年，但整体募资规模偏大，仅中国移动一家就募资486.95亿元。此消彼长之际，中国证券公司在IPO佣金收入方面超过华尔街投行也不足为奇。3月25日消息，自年初以来，全球 科技 股持续承压， 科技 股基金的资金也不断净流出。但最近一周，全球 科技 基金的需求回升，资金流入额大幅提高。据Refinitiv数据，自3月16日至3月23日的一周内，全球 科技 基金流入了25.5亿美元资金，是今年以来流入额最高的一周。 科技 股基金的流入，很大程度也和中国 科技 股的反弹相关。 中国 科技 股此前已经持续下跌了一年有余，但上周传出监管方面的积极信号后，促使中国 科技 股出现大幅反弹。（财联社）点评 近年来， 科技 股的走势一直是投资者津津乐道的话题， 科技 股基金亦是如此。但今年以来， 科技 股基金大幅回调，不少明星基金产品均呈现不同程度的亏损。这一方面是由于今年股票市场行情的不景气，另一方面则是受中美局势影响，多家中国 科技 公司被美国纳入清单，由此中国 科技 股的股价在近一年来也是阴跌不断。 但从近一周的市场表现来看，投资者情绪也有所回暖，加之 科技 股公司的企业估值一直处于市场底部区域附近。综合几个因素考量，市场的做多资金也就有了足够信心。3月25日消息，数据显示，自3月以来，但斌旗下产品均已更新了3次净值，但几乎所有产品的净值波动都趋近于0。而其他更新净值的私募产品，受3月市场大跌影响，均出现大幅回撤。 据此推测，可能早在2月底，但斌就已经大幅降低仓位，而上一次但斌疑似空仓还是2018年下半年。当天上午，但斌通过个人微博回应“疑似空仓”报道，称报道写得比较客观。但斌进一步表示，仓位比较低，大概在10%左右。（东方财富网）点评 但斌作为老牌私募基金经理之一，其执掌的东方港湾几乎经历了股市所有的危机。在2022年市场这轮超预期回调中，但斌又一次承受市场考验，尽管今年与2018年有很多不同之处，但斌还是采取相同的空仓策略以应对市场。 一万个读者就有一万个哈姆雷特，对于当前市场，有投资者认为是机会，而有些投资者则选择观望。在任何时候，这两种选择都没有绝对的对错可言，反映的只是投资者自身的投资逻辑以及理念。3月25日，三大指数开盘涨跌不一，随后震荡回落，创业板指领跌。板块方面，互联网电商、农业板块大涨，房地产、中药股持续活跃；CRO概念、新冠检测等医药股回调。午后指数继续走低，创业板指盘中跌超2%。总体而言，个股跌多涨少，超2800只个股下跌，两市成交额基本持平，成交额达9100亿元。 截至收盘，沪指报3212.24点，跌1.17%，成交额为3898亿元；深成指收报12072.73点，跌1.89%，成交额5285亿元；创业板指收报2637.94点，跌2.52%，成交额1940亿元。（新浪 财经 ）点评 周五市场整体走势较弱，上午银行、券商出现护盘动作，未能得到市场响应后两市一路走低，整体市场承接力量较弱，缺乏主动性买盘。从技术上看，三大股指在此位置虽有支撑，但支撑不强。不过如果周末消息面没有明显改善，市场短期信心不足的问题恐难以解决。 在基本面没有大的变化之前，市场的短期波动更多是由当下情绪面的因素导致的。坐看庭前花开花落，笑望天边云卷云舒。对于投资者而言，面对市场的起伏不定，应该以更加平和的心态看待，寻找属于自己的定盘星。文中股市、基金、期货内容仅供参考 不构成投资建议 财经日日评" img_height="720" img_width="1280" data-src="//imgq8.q578.com/ef/0329/f80028095a41ac3d.jpg" src="/a2020/img/data-img.jpg"> 栏目主编 | 魏英杰 责任编辑 | 何梦飞 | 主编 | 郑媛眉

主要还是受到市场和资本运作的影响。很简单的一个道理，投资肯定会有损失。投资的越多损，损失的也会很大

说明现在各个房企的处境都是比较艰难的，房子的价格一直都在处于一个下降，买房的人都在处于一个观望的状态，房企的价格也一直在下降，现在大环境对房企不是特别的厉害。

5月8日，绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室（简称“绍兴”）发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“《通知》”），《通知》内容包括“加大宅地供应、试行公证摇号、提高预售条件、热点区域限房价、打击捂盘惜售等市场乱象”多方面内容，在2020年10月新政的基础上，收紧了地价、房价调控口子，并且开始针对热点区域热点楼盘试行公证摇号、限房价。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，从政策内容来看，涉及土地、新房供应、市场销售秩序等手段，也是其他城市正在使用的一些举措。从这些举措来看，房价快速上涨的势头的确得到控制。说明这些举措是有效的，预计这些举措会为绍兴楼市带来“降虚火”的“功效”。卢文曦认为，绍兴距离杭州、上海都不远，自驾1-3小时的路程，属于环沪、杭州都市圈范围内。上海、杭州的楼市热度自然会波及到绍兴。今年1月份绍兴新房房价还不到2万，此后房价一路上行，最高超过2.4万/平方米，大多时间在2.3-2.4万/平方米震荡。同时，今年土地市场也开始走热，柯桥地区出现地王。市场热情较高。上海，杭州相继调控升级后，周边城市有“价格洼地”“政策洼地”的压力，为防止楼市进一步升温，出台稳楼市政策。绍兴为何加码调控2020年10月绍兴楼市调控政策明确规定，新建商品住房备案价格实行“双备案”制度，新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价 成本”等因素， 加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。如今新政出台，主要是为了进一步落实房地产市场调控主体责任，坚持“房住不炒”的定位，落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进绍兴房地产市场平稳健康发展。今年以来，绍兴就有加码调控的信号。4月9日，绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，内容包括严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场;严厉打击房地产企业违法违规行为;严厉打击房地产中介机构违法违规行为以及严格规范房地产市场信息发布。绍兴再次强调了房住不炒的房地产主旨政策。与环沪城市、杭州都市圈城市房价上涨压力过大一样，这两年绍兴也面临着地价、房价的双双上涨。2020年绍兴地价成交溢价率走高，绍兴共出让135宗涉宅地块、揽金近829亿。作为全面融入杭州都市圈的桥头堡，绍兴也承接了房企在杭州拿地的溢出压力，不少房企首进浙江选择外围战术，绍兴成了投资首选，敏捷地产、花样年等外来房企先后落子绍兴，进而寻求杭州的拿地机会。2020年上半年绍兴土拍溢价高达48%；全年来看，绍兴地价连续三年涨了64%。为此绍兴曾于2020年7月出台政策，规定各区土拍溢价率上限，最高不得涨超10%。上海中原地产市场部数据显示，从3月29日-4月26日，5周内，绍兴市场成交套数在300多-500多套之间，最高一周成交507套，略逊色于环沪的太仓。自2021年2月春节前后开始，绍兴一手房价均价开启一路飙升。可以说，一手房成交量与价格的快速上涨，推动了绍兴试行公证摇号。房企环沪投资布局绍兴是房企在长三角都市圈投资的一个缩影。全国范围内的集中供地，对房企的资金链形成了前所未有的压力。房企一次性参拍多幅地块，就要一次性拿出一笔不菲的土地保证金，考验财务实力。5月7日-8日，杭州集中供地57幅，外地房企蜂拥而至。知情人士透露，有一家房企仅报名交保证金就投入了200亿。虽然杭州集中供地的拍卖现场也出现了小房企的身影，但相比大房企的资金实力，对于优质地块的获取还是大房企价高者得。此外，根据上海此前公布的集中供地新规，包括竞价环节设置最高10%溢价率，规范同一申请人概念等一系列举措，表明房企在一线城市拿地门槛不断提高，不得不把眼光投向环沪或者长三角都市圈的城市。绍兴楼市已不仅是房企杭州都市圈的布局首选，在布局环沪的房企眼中，绍兴也是必入的市场。2021年3月下旬的3场土拍，其中两场分别诞生了绍兴地王和柯桥地王；剩下一场，也以封顶价成交。在资金环境逐步缩紧、土地投资难度走高的大背景下，房企将拿地主战场转移到环沪的二三线城市上，也可以看作是板块轮动的效应。开年以来，南通、绍兴、盐城等城市土地市场热度高涨，吸引了多家开发商争相夺地，高竞拍轮次、高溢价成交地块频现。以绍兴为例，千亿房企祥生地产起家于诸暨，在绍兴深耕的战略不变。3月，祥生地产在越城区、柯桥区分别拿下一幅地块，总投资超过50亿，一幅楼面价27818元/平方米，溢价率33.2%，一举刷新绍兴楼面地价；另一幅楼面价26719元/平方米。这两幅地块分别刷新了绍兴地价新高和柯桥地价新高。3月，绍兴核心区越城区主力在售楼盘总成交1512套，相较2月上升383套，环比上升34%；在售主力楼盘均价为25764元/平方米。今年以来，盐城、南通的土地市场也持续升温。海门区的商住地块CR21005创下海门区起始价新高，挂牌均价 12060元/平方米，江苏致豪以19.24%的溢价率竞得；处于爬升阶段的大发也在南通投资12亿拿地，并创下通州区地价新高。种种迹象表明，房企在环沪、环杭都市圈的投资热情高涨。从近几年数据来看，宁波、苏州、无锡等环沪热点城市的土地出让金也是逐年递增。4月29日，无锡集中供地，超过80家房企报名参加土拍，融创投资66.3亿拿下4幅土地，两天吸金153亿，几乎每场土拍都消耗2小时，战况胶着。克而瑞研究中心数据显示，无锡土地出让金额从2015年的58.8亿增长到去年的1028.9亿元，涨幅为1649%。今年以来，房企在二线与三四线城市投资基本持平，以长三角城市群最热，占比为40.1%，粤港澳大湾区次之，占比为8.0%，长江中游和成渝城市群占比分别达6.5%和7.0%。调控成常态土地市场热度很快传导到了一二手房市场。今年3月，国家统计局数据显示，长三角二三线城市的房价均出现了不同程度的上涨。其中，宁波、南京、无锡、温州、扬州等热点环沪城市的同比房价涨幅均在5%以上。这些城市近期的调控也很频繁。克而瑞数据显示，2020年1-12月，环沪地区房地产企业销售业绩TOP30 企业实现总销售金额2960.2亿元，总销售面积1556.5万平方米。房企深耕一线城市都市圈已成趋势，以融创、融信等大房企最为明显。万科2020年报显示，上海区域（上海及环沪城市）的销售金额占全国销售额的33.76%，远超其他区域。事实上，放眼全国楼市，今年3月，绍兴下辖的金华、义乌、永康早已因为地价、房价的上涨而出台调控政策。绍兴并非孤例，全国范围内多个二三线城市正陆续加码调控。4月6日，合肥房管局发布房地产“新政八条”,涵盖学位制、二手住房限购、热点楼盘“摇号 限售”等八个方面；4月11日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布工作动态——东莞市住建部门迅速行动，落实“一城一策”调控要求。中原地产首席分析师张大伟指出，年内各地加码房地产调控，总数已经超过160次，从部委到地方，住建部已经督导多城市，包括杭州、无锡等城市均在督导下发布了调控政策。

可以看得出房产市场的问题是比较严重的，继续下去很有可能会出现房产危机情况。

临近年关，许多房企的日子正在变得异常辛苦。销售遇冷、拿地困难、债务违约阴霾笼罩，承受重重压力的房企坦言“活下去太难”。据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。从海外市场高息举债到频频出售地皮及项目股权回笼资金，再到降价销售、鼓动“公司全员卖房”，一系列动作背后都透露着房企身处的困境：“缺钱”。糟糕的是，在政策持续收紧的背景下，房企融资却面临多重阻碍。毫无疑问，房地产“暴涨”大戏已经落幕，行业凌冬已至。经济学家马光远曾断言，“未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉！”。这也意味着，这张房企破产名单还将继续增加。房企“破产潮”开启年内近450家已经出局对于房地产企业而言，2019年的冬天早已开始。在行业融资“紧箍咒”下，金融去杠杆直接压垮了不少房地产公司，部分还不得不面临着出局的命运。据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。在这张长达30页的房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。过去，房地产行业都被视为最赚钱的行业，因房地产致富的老板不胜枚举，如今，一年可能接近500家房企走向破产结局，实属历史罕见。这其中，到底发生了什么。近期，一份来自广东证监局的监管罚单可能透露着当下房企深陷的普遍困境。11月14日，广东证监局对外公布了对颐和地产信披与违约等违规行为的情况以及对公司董事长予以警示的行政监管措施。据广东证监局调查，截至5月31日，颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约，合计金额超过50亿元。债券违约的导火索很快引爆了颐和地产这家老牌房企的资金问题，而这只是行业普遍面临的资金危机的冰山一角。10月，三盛宏业集团董事长现场洒泪的图片刷屏朋友圈，原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。随后，三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产，并宣布该信托计划提前结束。曾是地产百强企业的三盛宏业，如今则需要成立临时监管小组来推进债务重组。更早之前，宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团突然申请破产重整，消息流出后也引来市场热议。6月17日中午，上市公司ST银亿发了公告，银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。一家原本400亿市值的公司很快跌落到50亿市值。从资金吃紧、销售紧张到债务问题集中爆发，几乎所有出现问题的房企都经历着相似的过程。行业拐点的过程中，让不少房地产企业感受到了凌冬已至的阵阵寒意。不少房地产大佬还公开发表了对地产投资的看空言论，引来网友热议。近期，万通集团创始人冯仑就公开表示，“楼市政策太过严格，现阶段持有房产根本就没有意义，如果自己手里有多余的房产，就会卖了换成别的流动性大的资产。”高杠杆模式难以为继房企普遍融资困难事实上，不仅是中小房企集体破产，过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”。除了上述知名房企之外，今年五洲国际、新光集团等先后爆出资金链危机。在业内人士看来，这背后的信号十分明显，那就是房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，房地产的“高光时刻”不再出现。北京某中型房地产企业负责人表示，过去大家积极拿地、集团发展多元化业务，依赖的是持续不断的现金流和不受限制的高杠杆。如今这种高杠杆扩张的模式，却成为压垮房企的沉重枷锁。“财务杠杆过高、资金断流、融资跟不上、借钱还不了，这就是很多公司活不下去的原因。”天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为，现在涉及违约或严重流动性困难的房企以小型房企为主，且这些企业多在业务扩张或管理上存在一定的问题。从财务数据上看，财务费用率快速上升、筹资现金流恶化、现金短债比快速下降是房企违约前比较常见的现象。高杠杆是违约房企比较一致的财务特征，多数违约房企的净负债率在100%以上。一边是资金问题日益紧张，一边却是各种融资渠道的“关闭”，房地产企业面临着双面夹击，导致生存的压力越来越大。11月15日，深交所披露，美的置业一笔债券被中止审核，该债券拟发行金额为10.13亿元，债券类别为ABS。与此同时，近期先后有鑫苑供应链1-10号资产支持专项计划、融创长租公寓一号资产支持专项计划等两家公司ABS项目先后被“终止”。据不完全统计，最近两个月，房企获批的ABS产品不足5只。在股权融资市场，涉房融资项目趋于停滞状态。据了解，目前多家上市房企的定增项目仍处于停滞状态，而其他上市公司若融资项目涉及房地产业务，也会受到监管的从严审核以及反复问询。据wind数据统计显示，今年以来，约有19家上市房企发布定增的预案(部分修改定增预案)，但仅有4家被证监会核准，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已经被证监会受理，近期的进展也仅仅是发审委通过，尚未拿到批文。值得注意的是，监管对于房地产项目融资的严格程度已经从上市房企扩散到其他行业的上市公司。在多家上市公司推动再融资项目时，监管层都会对发行人提出问询，“补充披露公司和子公司是否存在房地产业务”、“未来是否会有开发和销售房地产计划”、“定增项目是否符合国家房地产调控的监管政策”等等。在业内人士看来，之所以强化再融资涉房业务的审核，主要目的是防止一级市场募集的资金流入到房地产市场，进而影响到房地产调控的整体效果。有投行人士指出，目前监管层对再融资项目涉房业务，几乎是零容忍，若想要推进再融资项目，公司可能需要证明项目涉房属性较小，或者剥离相关房地产业务。海外疯狂借钱不停房企回笼资金花样多面对生存压力，不少房企甚至患上了“资金饥渴症”，通过各类融资和回笼资金的方法，寻求突破当下的资金困局。1、中小房企海外高息举债越来越多的房企认为，在境内融资渠道收紧的背景下，走向海外市场融资成为解救当下资金问题的核心手段。据悉，今年以来，海外美元债发行放量明显，其中高息举债成为这波债券发行的主要特点。7月12日，泰禾集团公告披露称其全资子公司拟计划在境外完成4亿美元债券，并在新加坡交易所挂牌，债券期限3年，债券票面年息15%，每半年支付一次。除了泰禾集团之外，当代置业更是以最高利率15.5%的美元债发行刷新纪录。此外，天誉置业、弘阳地产、新湖中宝、阳光城、中南建设等多家房企均在今年发行了数额不等的高息地产美元债新券。有数据显示，截至11月13日，2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元，已经接近去年全年发行总额(约616亿美元)，已经公布的融资计划则达624亿美元。分析人士认为，房企海外举债，从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，不过其中分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有，其中大型房企的融资成本优势比较明显。比如龙头房企万科的票面利率低至3.15%，其他中小房企的美元债融资利率均在10%以上。2、售卖地皮、股权“断臂求生”为了求得生存空间，不少房企开始精兵减将、削减库存，同时对旗下项目频频售卖股权，用来回笼资金、解决高额债务压力。今年9月，房地产行业资深人士杨红旭通过公众号发布消息称，负债千亿的新湖中宝开始准备卖地求生。就在此前新湖中宝还发布公告，公司及全资子公司新湖地产集团将与融创房地产集团签署《合作协议书》，融创地产或其指定方将受让公司持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，交易总价款为67.05亿元。这项交易，让新湖中宝一次性获益5亿元，不过也被业内称为“割肉之举”。除了新湖中宝之外，今年包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。3、房企“全员营销”、降价销售回笼资金当然，对于很多房地产企业而言，缩短房地产销售周期、加快资金回笼，也是纾解当下资金问题的方法之一。今年8月，恒大启动“全员营销”抢收计划，执行期8月20日至10月8日，5重优惠下最高可达6折。抢收计划包含27个地区，共涉及505个项目。多重优惠之下，恒大实现了快速抢收。不到一个月，恒大便实现了合约销售金额831亿元，刷新了集团单月合约销售金额历史记录。随后，时代中国、融创天津等两家房企先后被曝出要求全员卖房、打折销售。今年双十一，房地产的促销力度较强，出现了大量五折房源，其他优惠减免及抽奖活动更是数不胜数。据阿里淘宝显示，上万套特价房源进入双11活动，而京东平台上一次性提供全国各种房源6000套，新房全款5折起等。同时，还有上万套恒大房源即将登陆苏宁进行销售。不过房企这种“以价换量”的方式并没有改变行业整体销售疲软的态势。易居房地产研究院研究员王若辰表示，10月二手住宅价格有31城上涨，35城下跌，相比9月，房价下跌的城市数量增加7成。国都证券分析师王树宝表示，未来两个月由于销售压力增加，房企可能会将去化困难的项目进行降价促销，以实现回款目标。80%房企都死掉？房企马太效应加剧不可忽视的事实是，遭遇资金和债务问题、融资困难的房地产企业，正在面临着一轮巨大的洗牌潮，越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。经济学家马光远曾表示“中国房地产将重回三个“20%”：未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。”11月6日，融创中国董事长孙宏斌发表观点指出，当前房地产行业的头部企业，前五名的市占率大约18%，在未来五年，前五名能占到30%。在业内人士看来，房地产行业的洗牌局开始，实际上也是行业周期发展的一个必然结果，未来缺乏资金、土地等规模优势的房企，将逐渐淘汰出去，或者被更多头部的房地产企业吸纳并入，可以预见，房地产行业的马太效应会越来越强。联讯证券首席经济学家李奇霖指出，对房企而言，我们认为后续要规避两类风险。一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流过冬，在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，可以在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。

7月房企销售收官，百强房企交出亮眼成绩单——机构监测数据显示，7月份销售额同比增速达到年内新高，不少房企销售额增速超20%。 有了业绩向好的底气，房企开始布局未来，7月份土地市场依然呈现量价双升的态势。作为房企抢收业绩的关键期，在风险依然多发的环境中，房企如何才能决胜下半年市场？ 累计业绩增速转正 虽然7月份是传统的淡季，但受疫情等因素的影响，今年整体销售时间向后移动，7月份环比数据下降幅度小于往年。 嘉里研究中心近日发布的报告显示，7月份100强房地产企业销售额为9386.4亿元。值得注意的是，从累计交易销售额来看，1-7月，房地产百强企业整体业绩同比增长2.7%，累计业绩增速自年初以来首次转正。 从各企业的表现来看，7月份前100家房地产企业中有70%以上实现了月度业绩同比增长,增幅超过20%。其中，7月份前50名房地产企业月度业绩同比变化中值增长近30%，大型房地产企业的业绩平均水平好于全行业。 针对房企前7月销售的整体情况，中指研究院常务副院长黄瑜表示，房企销售业绩继续修复，百强房企销售额均值同比增长基本持平。前7个月，销售额破千亿的房企有18家，较去年同期增加3家；百亿房企125家，50亿以上房企156家。前100家房企权益销售额均值为468.9亿元，权益销售面积均值为353.7万平方米。阵营分化持续，千亿以上阵营增速最快，销售额在200亿元至500亿元的阵营增速回正。 此外，数据显示，7月份，全国土地市场的月成交额在数量和价格上都呈下降趋势。自第二季度以来，土地市场成交量连续三个月上升的趋势已经终止。由于杭州、宁波等热点城市高品质地块的销售减少，平均地价有所下降。 然而，尽管土地市场整体降温，但长三角一些热点城市的地块，包括宁波、绍兴、湖州和徐州，吸引了许多房地产企业投标。据不完全统计，碧桂园、中海、新城三家房地产企业7月份在重点监测城市参与了25次以上的重点地块拍卖。徐汇、金科、中良、郑融等典型房地产企业同样参与了关键地块的拍卖，相当于第二季度的月平均水平。 发力线上营销 从销售渠道看，房企普遍看好线上业务发展。机构指出，受疫情影响，线上营销成为房企重要的销售渠道。7月份，多家房企加大线上营销推广力度，完善“线上+线下”营销闭环；同时，房企通过加大优惠力度、强化全民营销、进行多盘联动等销售举措，促进房地产项目去化。 7月份，房企不断完善和升级营销平台功能，客户在手机上就可以了解和认购项目，线上实现“一站式”购房，打造线上交易闭环。同时，持续发力线上营销，通过“品牌+明星+直播”方式，打造新的“引爆点”，继续带货走量。头部房企将线上功能全面升级，集合了找房、看房、选房、购房等各个业务模块，覆盖了售前、售中到售后的多项流程服务，趋近于线下服务水平。 业内人士认为，房企的线上售房不仅仅是应对疫情影响的替代方式，也成了一种常规的营销手段。尽管国内疫情防控已经取得阶段性成效，但下半年，房企的线上销售仍然有持续走热的趋势。 房地产行业作为专业度诉求较高的行业，针对线上售房的新趋势，如何解决消费者看房以及解决购房流程完全线上化将成为重要环节和关键痛点。 “如果要让购房者真正认可线上模式，房企必须首先保障房源信息的真实可靠。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，同时，还必须具备几个条件，包括现房、精装和产证交付；积极引入反悔机制；提升看房体验及加大资金监管等。 此外，在营销方式上，房企普遍运用打折促销、全民营销、多盘联动等多种手段促销。7月份，房企继续采取以价换量的销售策略，通过适度降价换取购买力的持续释放。 业内人士指出，房企通过普惠性优惠，有力促进项目去化。同时，推出特价清尾房源，通过给予额外优惠，持续吸引流量。此外，房企发挥全民营销优势，广泛招募合伙人，并通过优化佣金激励制度，提升合伙人推介积极性，增加项目流量，助力产品销售。 保平稳仍是下半年楼市方向 多位房企人士指出，根据以往经验，约60%的房源会集中在下半年推售。受疫情影响，今年上半年开工进度滞后，下半年作为房企抢收业绩的关键期，供应量可能进一步加大。同时，受惠于相对宽松的货币政策环境，预计下半年房地产市场仍具韧性，成交量有望保持在较高水平。业内人士建议房企积极把握当下难得的销售窗口期，加紧推货去化、加大营销力度、抢收业绩，最大程度弥补上半年由疫情带来的负面影响。 7月份以来，深圳、南京、杭州、宁波、东莞等多个热点城市已相继出台了收紧房地产调控的政策。 58同城、安居客发布的报告显示，7月全国重点监测67城新房、二手房环比价格均上涨。其中，新房在线均价环比上涨0.04%；二手房挂牌均价环比上涨0.54%，有50城二手房挂牌均价出现环比上涨情形。 严跃进表示，楼市过热城市预计后续政策会收紧，尤其是近期没有出台调控政策的地方。其他城市在政策放松方面将更加谨慎，不会轻易进行放松。不过，政策收紧并非一味打压房地产。坚持“房住不炒”的定位，目的是促进房地产市场平稳 健康 发展，整体看，下半年房地产市场政策将继续以平稳为主要方向。 “楼市相对平稳的城市，政策波动可能性不大，市场参与者不必过多担心政策收紧等内容，要理解各个城市政策的定力和市场进一步稳定的动力。”严跃进说，调控在于封堵炒房，满足合理的居住需求。 与此同时，机构认为，现金流安全仍为当前房企经营的重中之重。布局广泛、财务稳健、资本市场评级较高的房企更易获得优质资金支持。未来，房企应高度重视现金流安全，加强现金流管理，将加快销售、提高经营效率作为稳健发展的重要支撑力。

近日，一条关于融创债务展期的消息在业内疯传，消息的主要内容是融创中国（股票代码：01918.HK）对4月1日面临回售的公司债“20融创01”提出2年展期。债务展期实际上就是指债务延期，是债务人与债权人之间达成的协议，简单点来说就是现在还不起债，延期再还。 据了解，这笔债券本金为40亿元人民币，票息为4.78%，将于2024年到期。公司计划在回售日后20日内支付利息并分期偿还本金直到2024年4月支付完毕，并且融创中国董事长孙宏斌表示将为这笔债券提供无限连带责任担保。然而据了解，大部分债权人并不接受这个延期方案，融创也将在近期与债券持有人召开沟通会，商讨展期方案，所以这个方案目前也不是最终版本。 融创进行债务展期其实也就事实上宣告融创正式暴雷了，受此影响 ，融创中国股价连续两日下跌。3月24日，融创中国股价报收5港元/股，跌幅为16.67%。不过“20融创01”有所反弹，涨幅为16.75% 。虽然孙宏斌个人连带责任担保体现了十足的偿债意愿，也说明了公司实控人的担当以及对未来市场回升的信心，但是看到利息都要晚20天才能凑齐体现了极大的偿债压力。 对于业绩变动的原因，融创中国称，主要是由于2021年处置贝壳股票投资损失。同时，受去年下半年房地产行业严峻的环境影响，集团2021年的销售收入有所降低且毛利率下降，以及计提存货减值、应收款项等预期信贷亏损拨备有所增加等综合因素所致。 从去年至今，陆续推动债务展期的房地产企业，数量已达到20余家。而本来应该是上市房企集中披露前一年年度报告的3-4月份，截止目前，已经有包括新力控股、融信中国、世茂集团、融创中国、中国恒大、佳兆业等6家房企宣布延期刊发经审核的2021年年报。这些房企对年报难产的原因说辞各异，但关键点都是审计这一门槛难按时达成，或因疫情，或因更换核数师。 其实各大房企暴雷或躺平在近两年来看实在不是什么稀罕事，估计大家看到相关新闻都已经习以为常，但是像融创这样具备很强产品力和千亿市场规模的房企，不能倒下，也不应该倒下。目前，民营房企的困境并非孤例，除了企业自身开启资产出让、债务展期、引入战投之外，政策调控的滞后性，是导致融创等房产巨头陷入险境的最大原因，加上如今的疫情大环境，更加剧了这种滞后性。也许只有实施实质性现行政策，才能根本解决行业难题。 最后说一点，房企的债务经营危机无疑让现在买了期房的未来业主们十分担心，房地产的颓势目前看来短时间内很难扭转，尤其是部分人之前预计今年往后房产行业会“复活”，现在还持有这种想法的应该不多了，建议有购买期房想法的还是优先选择央企、大型企业吧。

这个国情不一样，法律也不一样。用一样的做法过去做一样的东西。肯定是不可以的，特别的可惜。

因为中国疫情特别的严重，市民没有收入，市民对房子的需求量变少，房地产不景气。

主要是它的负债太多。其实所有的房企都会面临类似的问题。它的股价跌也跟这个有脱不掉的关系。

向来低调的苏宁易购，再次因“破产”传闻上了热搜。 近日，有关“苏宁易购被申请破产清算”的消息在网络流传。对此，苏宁易购官方紧急发表声明，对传闻进行辟谣。并表示，目前经营一切正常，业务企稳向好。 在官方辟谣后，这一“被破产”事件算是暂时告一段落，但外界的讨论却并未因此停止。一边是上千亿元的负债压身，一边是连续8年业绩亏损，苏宁易购屡屡传出破产传闻也就不足为奇。 作为国内零售市场曾经的龙头企业，如今落得如此境地，实在是让人唏嘘。 01 破产是假，欠款为真？ 回顾此次破产传闻，消息源头来自于一个名为“中城院要案中心”的机构。 官网介绍显示，该机构成立于2020年12月，直属于清华大学资产管理有限公司成员单位“中城百亿产业研究院”，主要从事重大疑难复杂案件论证和探讨的法律服务。其中，苏宁易购拖欠中小企业款项工作专案便是该机构的重点项目。 自2021年9月起，该机构已先后举行7期“苏宁易购拖欠中小企业款项案件论证会”。关于近期的苏宁易购被申请破产清算，亦与相关案件有关。 7月5日，该机构发布通告称，“在中心及协同律所的帮助下，有供应商启动向南京市中级人民法院申请苏宁易购破产清算程序，向南京中院寄出整套书面申请材料，并在审判服务系统登记。” 消息称，在去年12月，牵头的两家供应商都曾在南京中院的主持下，与苏宁易购就货款拖欠诉讼达成调解，法院出具了民事调解书。 依据调解书，苏宁易购需要在偿付一笔首付款后，自2022年2月起，分10个月将余款付清。然而时至今日，苏宁方仍旧有262万货款本金付款义务未履行。 同时，中城院要案中心认为，苏宁易购所披露的公司业绩报告显示，其明显缺乏清偿能力，依据《中华人民共和国破产法》已构成法定破产启动条件。 正是因此，才有了近几日在网络上闹得沸沸扬扬的“苏宁易购破产清算”一事。 尽管苏宁方辟谣称经营一切正常，业务企稳向好。但业内人士大概都清楚，苏宁早已是处在苦苦坚持的境地了。 甚至于在其辟谣声明中，苏宁也只是表示“破产重组”系谣言，而关于拖欠货款等消息并未作出回应，显得多少有些无力。 难道市值百亿的苏宁，连几百万的货款都付不起了吗？ 02 大厦将倾，频现破产传闻 事实上，这并不是苏宁第一次出现破产相关传闻了。 在2020年底，便有报道称苏宁正考虑出售其电商业务的股份，希望借此缓解自身的财务压力。知情人士称，苏宁寻求的电商业务估值在60亿美元左右，不过一些潜在投资者给出的估值要低于这一水平。 在当时，关于苏宁陷入债务危机的消息已经甚嚣尘上。消息称苏宁的债务规模庞大，且短期内需要偿还的债务也很多，面临着巨大的资金流压力。苏宁对于以上传言回应称：不属实。 在去年11月，又有传言称苏宁将于12月底宣布破产，对此，苏宁易购回应称：谣言，经营一切正常。而在当时，苏宁第三季度净亏损已经达到了41.16亿元。 再到如今，苏宁已经破产传闻缠身。 而屡屡出现的破产传闻，也与苏宁的自身状况息息相关。 苏宁易购财务数据显示，在2021年其实现营收1389.04亿，同比下降了44.94%。净亏损432.65亿元，同比2020年的42.75亿，同比扩大了921.11%，业绩继续大幅度滑坡。 重要的是， 自2014年起，这样的亏损情况苏宁已经持续了8年之久。 在经营活动现金净额方面，从2017年开始至今也已持续5年为负数。 除此之外，超千亿元的债务也压得苏宁喘不过气来。 据财报显示，截止2021年12月31日，苏宁集团的总负债达到约1397.09亿元，资产负债率为81.83%。其中，包括应付供应商款项、应付票据等部分应付款项共约328.93亿元亦已逾期未支付。 这意味着，苏宁拖欠供应商款项等消息或许并非空穴来风。只是如今的苏宁，已经不是当年的那个零售巨头了。 活下去，对于苏宁而言都是一项艰难的任务。 03 苏宁为何沦落至此？ 中国零售史，半部看苏宁。 2010年前后，苏宁与国美之间的“美苏”争霸，由黄光裕的入狱而戏剧性落幕。很快，苏宁也成为了国内电器零售行业唯一的巨头。 作为旧时代的王者，张近东曾带领苏宁经历了中国零售业的兴盛与衰落。然而当新时代的浪潮涌起，苏宁却被一个个后来者超越。 2012年8月，苏宁迎来了它在新时代的首个对手——京东。 8月14日上午，刘强东在微博放话称，“京东未来三年内大家电产品零利润，同时保证比国美、苏宁便宜 10% 以上。” 这场闪电战来的猝不及防，直到下午4时，苏宁的应战才姗姗来迟。苏宁方表示，“启动史上最强力度促销，苏宁易购价格若高于京东，随时调价。” 于是，中国零售史上著名的815价格战便就此爆发。阿里、国美、当当等企业纷纷跟进。 尽管在后来，官方出手制止了这场闹剧。但京东的名气已经打响，成交额开始爆发，并在仅仅2年后便超越了苏宁的全年营业额。 这时候的苏宁，才终于意识到了电商的重要性。然而此时市场早已被阿里、京东等瓜分完毕。这个旧时代的巨人面对新时代挑衅的第一仗便以失败告终。也正是从这时起，苏宁开启了长达8年的持续亏损之路。 时代抛弃你时，连一声再见也不会说。这句话放在苏宁身上，简直再合适不过了。 而苏宁在新时代的第二次溃败，简单来讲，便是被马云给“忽悠瘸了”。 2016年的云栖大会上，马云提出了新零售的概念，并声称纯电商时代已经过去，未来一二十年，没有电子商务一说，只有新零售这一说。 听信了马云金句的张近东，毫不犹豫带着苏宁扎进了新零售的浪潮。 为抢占新零售市场，两年时间内，苏宁足足开了近万家线下门店，相应的代价则是每年的销售和管理成本飙升上百亿。 此外，为了帮助新零售发展获得地产资源，苏宁还一次性向恒大投资200亿元，并在19年出手48亿收购家乐福中国80%的股份。 然而被寄予厚望的新零售之风并没能带领苏宁重回巅峰，反而是以七只考拉、领蛙、哈米 科技 等新零售公司的倒闭而收场。 苏宁至此也一蹶不振，再也没有了市场的话语权。 电商的市场变化太快，苏宁早已跟不上时代。带领苏宁走过巅峰与低谷的舵手已经离开，苏宁的未来又会如何？

无财作力，少有斗智，既饶争时。解读 财经 热点，探寻理财良方。乱花渐欲迷人眼，财富管理，我们从知雷、识雷、防雷和排雷开始。 大家好，欢迎回到清禾讲堂，我是大伟。理财可以学习，我们相信自己，要努力，不着急，一起做有知识、有思考、有温度的财富管理达人！ 读过武侠小说的朋友们都听过这样一句话：有人的地方就有江湖，有江湖的地方就会有故事。资本市场也从来不缺人，也不缺故事。这节课我们就给大家讲讲中国证券史上著名的德隆系事件。 所谓的德隆系事件是指2004年4月作为中国最大的民营企业的德隆集团，由于唐万新及其兄弟等人通过金新信托等金融机构变相的吸收存款操纵股价，以及产融结合的这种方式不断的进行护盘，也就是在股票价格下跌的时候，拿出资金来维持股价，最后导致风险不断的积累，最终金新信托发生挤兑，法人股全部被质押，德隆系的股票流通市值从206.8亿的高位下降到了50亿元，这个事件造成了德隆集团的轰然倒下。那么给背后的投资者也带来了巨大的损失，不管是相关股票的股民，还是说购买了当时相关的信托、银行理财的理财者，都损失惨重。 详细讲述德隆系事件之前，我们先来了解一下几个事件当中的关键词： 一是德隆集团，这个曾经是中国最大的民营企业，旗下拥有177家子孙公司和19家金融机构，当初被人们称为"股市第一庄"，控制的资产总共超过了1200亿，但是德隆的股票于2004年4月崩盘； 二是唐万新，德隆的创始人，2002年福布斯中国大陆100强富豪排名的第27名，因为涉嫌变相吸收公众存款和操纵证券市场的价格非法获利，2004年被警方逮捕； 三是金新信托，当时最活跃的信托公司，信托公司是一类非常特殊的金融机构，它呢当时是德隆集团炒作股票的主要资金来源和渠道，曾在1997年-2004年7年的时间总共非法吸收了公众存款201亿元； 第四是"老三股"，老三股是指德隆集团旗下的新疆屯河、沈阳合金和湘火炬这三只股票，通过炒高他们的股价，然后拿着股票去质押再融资，维持上市公司的业绩，类似的这样一种滚雪球的方式来进行扩张； 第五个关键点叫产融结合，产融结合一般是大型的产业集团他们通过参股或者是控股金融机构，开展全牌照的金融业务，以实现服务主业、满足内部的这种金融需求的、创造价值的为目的一种方式。 下面，我们给大家详细的讲解德隆系事件的始末。 德隆系的崛起。这个故事开始于1986年，唐万新他拿着400块钱当时在乌鲁木齐市创办了一家名为"朋友公司"的彩印店，这个彩印店一年就赚了100万。1992年，唐万新和兄弟等人注册成立了新疆德隆实业公司，当年股市非常疯狂，唐万新利用了群众的力量，请民工去深圳去排队买这个认股权证，转手卖钱一夜暴富，1993年3月他赚到了5000万元。经过这两件事情，唐万新发现资本市场是快速积累财富的宝地，具有巨大的魅力。 到了1994年的时候，德隆通过国债回购业务，先后从海南华银信托投资公司、中国农村发展信托投资公司总共融得了3亿元。1996年的时候，它先后控股了新疆屯河、沈阳合金和湘火炬这三家上市公司，进而构成了德隆系的"老三股"。收购上市公司的目标实际就是坐庄，通过大量的吸入流通股来拉升股价，再进行质押融资——股价越高，他获取的这种融资就会越多，然后再利用这些资金去维持上市公司的业绩，如此反反复复，通过长期的运作，德隆老三股的股价，最终上涨的幅度全部超过了1000%，超过10倍的幅度。但也是这样的疯狂的二级市场的炒作将德隆拉入了这个资金短缺的深渊，从2000年开始，德隆后来统计，每个月它的所谓的护盘的成本大约要800万人民币左右，一年1个亿左右。 由于护盘成本过高，为了融资更多，融得更多的资金，2001年德隆开始大张旗鼓地扯出了所谓的金融整合的旗帜，着手组建金融控股公司，开始产融混合经营这种方式来尝试，借着产业整合进入了金融领域，实现产融的结合。德隆通过控股新疆金融租赁、金新信托，再借助新疆金融租赁和金新信托给他输血，布局整个金融产业。控制了比如说当时的伊斯兰信托、中富证券等等这些金融机构，总共最后融到了250亿以上的资金。当然了，多数实际是以各类的委托理财的业务来操作的，德隆在当时长期开出的年化利息呢高达12%~22%之间，而在那个时候啊，银行的定期存款利息只有2%左右，基础的贷款利息也比较低，也只有5%~6%左右。 德隆一手并购金融机构，一手又大举的进行产业投资，那么两者进行产业融合，所谓的这样的模式。2002年，德隆先后宣布投资农村超市和重型 汽车 业、 旅游 业以及畜牧业，开始了它的迅速的扩张。 受到2000年底"中科系"的股票事件，和2001年4月份"郎咸平炮轰德隆"的影响，德隆系的股票开始波动，旗下它的重要的融资平台——金新信托进而也发生了理财产品挤兑的风波，一度出现了高达41亿元的没有兑付的缺口。在那个时候，其实德隆它陷入了资金危机，从金新信托发生第一次挤兑风波以来，德隆系的金融机构每天都有到期无法兑付的资金，投资者们上门进行游行并且有的以自杀相威胁，甚至砸抢相关的营业部等各种各样的闹剧。当时为了应对这种危机，兑付风波之后，德隆系大举的并购金融机构，从起初的2家发展到最高峰的时候27家，甚至当中包含了6家城市商业银行，从现在的视角来回顾，简直不可思议。 一直到了2003年10月前后，我们国家当时的宏观经济政策以及国家的信贷政策收紧，宏观的行业调整，进而波及到了整个德隆所在的大部分的行业，德隆面临着更加巨大的资金压力。12月份，唐万新将他手中湘火炬的1亿个法人股质押给了银行，然后在后来的半年之内，德隆手中的所有的上市公司的法人股全部被质押。这个质押的意思，实际和抵押类似，房子抵押做贷款，股票我们把它称为质押做贷款。2004年3月之后，《商务周刊》这家媒体为代表的，还有在很多的门户网站等等都发布了相关名为《德隆资金链紧绷》、《德隆为何如此脆弱?》等等相关的文章，很煽情，点燃了有史以来中国最大的一次针对德隆的负面评论，实际这个，无疑加剧了德隆当时危险的爆发。2004年的4月13日，当时的合金投资率先跌停，接着"老三股"全线下挫，数周之内，"德隆系"的股票的流通市值从206.8亿下降到了50亿元。 媒体的负面报道以及股价的暴跌，实际直接导致了相关金融机构拼命地去挤兑德隆，雪上加霜，比如原来没有到期的贷款，就有的金融机构让德隆提前还款，大象一样的德隆终于轰然一声的彻底倒下。政府最后决定授权华融资产管理公司全权托管了德隆的所有的债权债务的事宜。2004年的时候，12月14号，检察院最终以"涉嫌非法吸收公众存款"罪的罪名，逮捕了唐万新，后来唐万新被指控非法吸收公众存款罪、操纵证券市场的价格罪，最后被判处有期徒刑8年。 这就是整个轰轰烈烈的德隆系的事件，其中的利益纠葛非常复杂，很多真实的情况可能我们永远也没有办法重新浮现在老百姓的面前。这里，我们希望大家能够尽量通过我们的讲解来还原一个真实的、客观的德隆系的事件。 接下来，我们就来分析一下德隆系事件中到底存在着哪些风险？到底有哪些雷坑？其实作为我们普通的投资者，首先我们要需要思考一个问题是，为什么一个拥有177家子孙公司和19家金融机构的如此巨型的一个企业集团，说倒下就倒下了？就像婴儿一样在寒风当中居然弱不禁风。 我们可以发现，德隆系通过利用多家金融机构的这种控制和关联交易不断的来获取资金，这样做的一个隐藏着的风险有哪些呢？ 第一个就是杠杆过高所导致的市场风险。首先一个主要风险是德隆它作为一个企业，一个产业，实体企业，它对外部的这种资金的依赖程度太大了，杠杆率太高了。 第二点是德隆它自己"自融"导致的道德风险， 自己给自己融资。德隆通过特定的股权结构设计进行"自融"，不仅存在着巨大的市场风险，还存在着不可忽略的这种道德风险，也就是说德隆在资本面前很容易迷失方向，过度依赖于资本融资却忽略了它本身自己的实业的技术发展和盈利能力的提高。在短短十几年，德隆通过并购打造了漫长无比的产业链，据说，开始的时候说要打造全国5个产业链，要垄断、整合全中国的5个产业链，这事可想而知是一件非常难的事情，一直在金融业和实业当中进行周旋：一方面通过金新信托继续委托理财的方式来获取资金，刚才我们讲它的资金的收益率是12~22%之间，总体的成本要远远超过这个理财者的收益率，同时它又在股市上通吃流通筹码、抬高股价以获利；另外一方面，它通过上市公司来完成整个产业的整合，成为所谓的"成功的实业家"。这里面实际大家如果去查一下相关发的信息，唐万新的哥哥唐万里一度是中国工商联的主席，这个概念，大概是什么级别么，和中国现在企业家当中的柳传志先生，和马云，几乎是同样的概念。 但是无论是做产业，还是做金融，都没有形成持续稳定的它的企业的赢利模式。进入金融业是通过高额的这种收益回报，为实业源源不断的输送资金，但是它这个过程并没有产生可以弥补资金缺口的收入，不仅使金融的业务深受其累，而且实业也深受其累，最终它的资金管道枯竭，实业也随之消亡。其实这无疑是个巨大的黑洞，也是一个"以一个更大的黑洞来填补前一个黑洞"的这种饮鸩止渴的 游戏 。最终的结局是，承受不了长时间的这种拆东墙补西墙，资金链断裂，整个系统轰然倒塌。 第一我们慎重的选择杠杆过高的产品。首先是要慎重选择杠杆过高的这种金融工具。 通过增加杠杆通常通过产融的这种方式来实现，产融结合一般指产业资本和金融机构之间通过相互的参股控股等等这种方式来进行结合，强强联合是金融服务实体经济的一个非常重要手段。虽然说德隆对外部资金十分依赖，但是德隆并不是庞氏骗局，德隆它自己是有实业的，但有许许多多最后崩溃的企业都是有实业的，而且实业的规模也很庞大。德隆一手并购的金融机构，一手大举来进行产业的投资，德隆系太过复杂，当复杂关系当中涉及的主体越多的时候，风险就越可能被缓释和吸收，但是各个主体之间的关系越复杂，这种风险也越容易被扩散，被影响到其他部门。对于如此的复杂，杠杆水平也是如此高的企业，我们投资者在投资股票的时候，应该首先了解上市公司的经营情况，至少要查明股权结构以及最近两年的年报，比如像巴菲特所说：你买的不是股票，而是一部分企业的生意。所以股票它不重要，重要的是什么，股票对应的企业它内部的情况。 其次，我们要警惕的是天上掉下来的"馅饼"。没有哪一个企业是散财童子，德隆也不是。以各类理财业务长期开出的高达12%~22%的年化利息，来吸引投资者，把资金源源不断的给他们输过去，归根结底来讲是投资者他自己承担了超出能力之外的风险，来获得所谓的高收益。但是其所投资的产业能保持每年如此之高的增长速度吗？背后产业如果没有这么高的增长速度，没有如此高的利润回报，最终羊毛出在羊身上。无数的案例都告诉我们，天上不会掉馅饼，进行投资理财我们也一定要牢记投资的三性原则，收益和安全就像一块磁铁石的两端，顾此往往失彼，鱼和熊掌很难兼得。市场上不存在低风险高收益的理财产品，投资者在选择的时候，一定要进行风险承受能力的测试，根据风险承受能力的匹配来进行相应的理财产品的选择。这是第二点。 第三点，我们要规避不熟悉的项目和产品。对于类似的案例，作为投资者我们都要警示，像控制如此之多的金融机构、上市公司的"大德隆"尚且如此，更何况在市场上无数的"小德隆"们呢？如果说不能够穿透层层嵌套我们发现它的底层的资产、没有专业的理财顾问来帮助去判断明辨真实的投资逻辑、更不能够认清投资风险的来源和大小，我们就建议投资者需要做的就十分简单：什么也不做，我们不进行不熟悉的项目和产品的投资。因为那都是你和风险承受能力不匹配的投资，也是对自己的财富很有可能是不负责任的投资。 相信通过我们本节课的讲解，大家对于德隆系的事件有一定的了解，对于倒塌的德隆集团和万千的受损失的投资者，我们也感到十分的惋惜。但是时光不能倒流，我们无法追回过去的损失，只有希望通过德隆这样一个事件，为未来的投资者提供一些参考，在各种投资当中能够识别和规避不必要的风险。 我们本节课的内容就到这里，时间有量，知识无价，谢谢大家的收听，我们下节课再见。

锤子 科技 创始人罗永浩曾说过，“如果你欠银行100块，那是你的烦恼。如果你欠银行一个亿，那是银行的烦恼。” 所以，大型房企扛着动辄千亿的负债，一旦连锁违约，将成为引发金融风险的灰犀牛。 在业内看来，资金缺口，是判断房地产市场风险多大的重要指标，更是判断多大体量支持政策比较有效的主要依据。据国盛证券2021年11月研报显示，结合去年三季度的融资和销售环境，房地产企业的月度资金缺口在3000亿左右。资金缺口的计算合计了融资端和经营端的流入情况。 报告称，保守估计，房地产融资端的房地产净偿还规模月均在千亿以上。房企有息负债主要是贷款、债券、信托，债券包括境内债券、中资美元债，其中收缩最快的是债券和信托。过去一个季度，房企融资一直处于净偿还状况，偿还压力最大的时期为2022年一季度。当前房企尤其民营房企发债困难，从美元债和境内地产债情况看，债券处于净偿还状态。 报告称，2021年三季度，除了融资性现金流人受限外，经营性现金流人也显著下降。2021年9月当月商品房销售额同比下跌15.6%，在不考虑预售资金监管强化对经营性现金流影响的情况下，仅商品房销售的下降，房企月均资金来源较上一年同期减少2000亿元以上。 面对到期的债务，房企更多通过消耗账面上的货币资金来偿还债务。从已公布的2021年三季报的17家TOP50房企货币资金情况看，金额平均较中报下降了13.3%，月均减少千亿左右。 2022年2月17日，千亿闽系房企阳光城，在境内债出现利息展期和违约不到20天后，又爆出两笔3亿美元和3.57亿美元债已实质性违约。实际上，从去年三季报就能看出阳光城资金紧张。在17家TOP50强房企中，阳光城的货币资金下降比例最大，三季度较中报减少32.7%。万科、首开、新城等房企也都减少两成以上。 但业内人士称，“房地产快速消耗货币资金还债，是不可持续的。当前房地产月度资金缺口3000亿元左右时,需多渠道为房企提供资金支持，房地产开发贷款及按揭贷款才是主要渠道。”去年四季度，房地产政策已开始有所调整，市场正在密切关注未来的融资政策及带来的资金增量。

2月11日，地产股再次迎来大涨，泰禾集团、南山控股、荣安地产、天保基建等多只股票集体冲高，融创中国股价同样翻红，截至发稿涨幅为6.34%。市场情绪高涨，源于地产一系列利好不断出现。同时，企业内部也不断优化管理，调整架构，以适应新的市场格局。比如头部房企融创在近期调整了组织架构，由原来的七大区域调整为九大区域，原西南区域拆分为成渝区域、云贵区域，分别管理四川及重庆、云南及贵州；新成立西北区域，管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省。多家企业内部人士评论，房企大刀阔斧变革，是为了适应新的行业环境。在地产上行期，全国扩张、向下放权是企业的普遍动作；当市场蛋糕逐渐缩水，裁撤冗余区域与架构，提高效率精准投资，触及一线“炮火”的声音，成为企业的一致诉求。外部变化带来内部开刀房地产市场的蛋糕规模，正在渐渐“缩水”。今年1月份，仅15家房企销售额超百亿，较去年同期减少14家。开发商冲规模、促销售正越来越难。行业下行期，如何挖掘增长点？一些房企开始向组织架构动刀，以激发区域活力。融创由原来的七大区域调为九大区域，新成立西北区域，管理陕西、山西、甘肃、宁夏四省。自此，融创的二级区域数量增加，包括北京、华北、西北、成渝、云贵、上海、东南、华南、华中共九大区域。将西北区域独立出来，是融创缩小集团管理半径、加大深耕西北市场的举动。以西北经济重地西安为例，中指研究院监测数据显示，2021年西安房企销售业绩前10为：融创中国、碧桂园、天地源、中海地产、华润置地、招商蛇口、保利发展、龙湖集团、万科地产、紫薇地产。融创销售额约189.8亿元，超出碧桂园65.8亿元。在融创2021年中报中，西安同样与武汉、杭州、重庆等城市并列，位于该集团超百亿销售城市名单中。不过，融创中国官网显示，此前西安被列在华北集团之下，太原、银川、兰州等城市则被列在北京集团之下，管理半径大、且较为分散。融创方面表示，调整后的组织架构有利于减小管理跨度、减少管理层级、提高管理效率。与此同时，九大区域将在现有城市布局基础上，进一步聚焦深耕市场空间大、更加匹配公司发展战略的核心城市，加强行业综合竞争力。被分拆的西南区域，同样故事颇多。近年来，西南区域一直是融创的战略发展重地，融创重仓的文旅产业、多次大型资产包收购，都发生在这片土地上。融创2021年中报显示，该集团在重庆有1407万平方米权益土储，是西安的两倍多，云南的昆明及西双版纳合计有超800万平方米权益土储。从业绩规模看，早在2018年，西南区域销售金额便达807亿元，此后两年销售业绩均超千亿。不过，大型的文旅综合体项目，对房企资金的沉淀力度不容小觑。融创高层曾在业绩会上说，会在价格合适的时候卖掉一些酒店、商业和乐园，持有资产总量会在自己设置的范围内。去年下半年，融创售卖西南区域资产的消息也不胫而走。此时分拆西南区域，某种程度上利于企业管理的细化，“分而治之”也加强了区域间的竞争力度。克而瑞认为，房企通过战略“瘦身”，可趁机调整布局，在可预见的“政策底”窗口期，推进区域深耕战略，蓄势待发迎接下一轮投拓。头部房企收缩战线组织架构变动，是房企在市场调整期的常规动作。但如今，加入变革阵营的房企数量、调整力度之大，远非此前行业周期可比。过去一年，至少有万科、碧桂园、华润、龙湖等超30家房企进行了组织架构调整，从稳健型的龙头房企到流动性危机爆发的出险企业，组织调整的硝烟燃遍大半个行业。步入2022年，这一趋势仍在延续。春节前，碧桂园新一轮组织架构调整将落地，原先100多个区域公司经过合并调整后，只剩下60个左右，区域的调整适度规模为80亿～100亿左右，经济发达地区区域公司不调整。碧桂园此次调整亦涉及38个区域高管人事变动。建业集团的调整力度同样颇大。消息显示，该集团将撤销所有大区层级，设立新的城市公司和专业公司，由集团直接管理。即将“集团-业务集团-大区-城市公司-项目”调整为“集团-城市公司/专业公司-项目公司”三级管理模式。同时，将建业控股、地产集团总部、中原建业集团总部、新生活集团总部及筑友集团总部合并为新的集团总部，合并后集团总部将设九个业务中心。总部架构的合并，难免会伴随人员流动，市场上甚至传出“建业集团编制优化比例达60%”。对此建业集团告诉第一财经，这一情况并不属实。网传集团架构及编制上报情况的方案，仅为五大集团总部的架构调整，不涉及整个建业集团，且方案内容也非最终结果，最终结果还在谨慎制定当中。“涉及人员未来也以内部分流为主。”据内部人士称。建业方面表示，本次架构变动，目的是最大化地提升效率、加强人均效能；在执行时，不搞“一刀切”，缓解相关人员的压力。记者获悉，为调动员工的积极性，建业出台了“企业合伙人”制度，以适应目前的行业管理红利时代，激励团队成长。此外，世茂同样进行了一番瘦身，包括撤销浙江区域公司、升级华东地区公司、重新划分沪苏区域公司；集团职能部门整合、定位变化，强控投资、直管审计和采购；区域和地区公司职能转变，由11个职能部门收缩为7个。总体而言，组织裂变与合并是当下房企的重点调整方向，核心是向管理要效益，实现区域深耕。“现在的行业形势大家都心知肚明，一味冲高规模已不再现实，控制扩张半径、同时对多元板块进行收缩，也是不得不为。”有房企内部人士称。克而瑞研究中心认为，房地产市场持续下行已近半年时间，房企战略精简是应对市场变化的必要举措，可控制成本，将有限的资金更精准投放，也是缓解流动性压力、“勒紧腰带”抵御“寒冬”的选择。值得注意的是，组织架构的调整磨合并非一朝之事。如何维持管理层团队的稳定、减少人才流失、加强调整后部门间的协调，同样对房企的发展十分重要。万科高层在谈及组织重建时曾称，万科的经营管理有四个方面：战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配，而从组织到绩效这个过程，并非那么直接，也并非那么短期。

12月31日，克而瑞研究中心发布的《2022年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，2022年仅20家规模房企全口径规模超过千亿，千亿房企数量锐减一半。近9成百强房企累计业绩同比下滑，规模房企整体目标完成率处在历史低位。千亿房企仅剩20家2022年是房企规模赛按下急刹车的一年，超千亿房企较去年减少了一半，仅剩下20家。销售下行、债务到期，房企面临流动性困境，行业内不断传来裁员、违约的坏消息。不过，中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，房地产是明显的周期性行业，否极泰来。随着2023年新一轮支持措施的落地，行业信心提升，房企销售将会发生明显改善。房企要平衡安全与发展，迎接行业新周期。2015年至2021年，房地产行业实现了连续7年的增长。但到了2022年，行业规模增长按下了停止键。2023丁祖昱评楼市发布会上发布的数据显示，2022年全年，全国商品房成交额为13.3万亿元、成交面积13.6亿平方米。与2021年的18.2万亿元、17.9亿平方米规模相比，降幅均超20%。各大、中城市商品房销售规模也普遍下降。丁祖昱指出，全国百城商品住宅月均成交面积同比下降了40%。重庆、武汉、杭州、宁波、长沙等城市的新房成交面积同比降幅超50%，重庆甚至下降了70%，全年成交了579万平方米。丁祖昱指出，今年只有40％的百强房企在拿地，而且80％集中在22个城市。另一边，从2020年开始城投企业异军突起，集中供地以来城投参与的拿地占比，从2021年的31％升至2022年的46％。2022年，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于近年同期。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低41.9%至1673.1亿元。TOP30房企销售操盘金额门槛507.2亿元，同比降幅较高达55.8%。截至12月末，TOP100和TOP200房企的销售操盘金额门槛也分别显著降低至116.1亿元和23.9亿元。此外，2022年仅20家规模房企全口径规模超过千亿，千亿房企数量显著减少。千亿房企骤减原因2022年，中国房地产市场整体延续去年以来的下行压力，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足。叠加疫情因素影响，市场的供求和成交都没有明显转暖的迹象，企业各季度的销售相较往年均表现低迷。房地产开发投资增速从2021年末的4.4％下降至2022年三季度的-8％，大致拖累GDP增长约1.5个百分点，拖累固定资产投资增长约3个百分点，拖累社会消费品零售额增长约4.5个百分点。整个2022年，房地产各项指标几乎都走出了一条持续下滑的曲线。国家统计局数据显示，2022年1-11 月，房地产开发投资同比下滑9.8％，其中11月单月同比下滑19.9％；商品房销售额同比下滑26.6％；房企到位资金同比下滑25.7％，11 月单月同比下滑35.4％。面对楼市低迷，2022年超300省市出台政策近千条。但由购房者信心不足，市场仍处于筑底过程，下行态势没有真正得到扭转。业内人士预测，为恢复购房者信心，预计2023年相关部门还会在需求端持续发力。2023年房企怎么办？正如网友所期待：所有的糟糕的事，都将殁于2022年的冬天。大疫三年，终于迎来了结束。毫无疑问，提振经济是接下来2023年的主题。从年底国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业，高层将促进居住消费健康发展写入《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》。中央经济工作会议将稳地产置于防范化解重大经济金融任务之中，并提出房地产行业要向新发展模式平稳过渡。可以预见，针对楼市下行，2023年政策面将重点引导房地产行业尽快实现软着陆，并带动商品房销量、房地产投资以及土地市场先后企稳回暖。什么产品才算是好产品？评判的标准不是基于房企，而是基于客户感受。根据KANO模型，当一套住房既能够满足基本需求，又具备性价比，还能提供一定惊喜，购房者就会认为这是一个好产品。过去住宅产品在高周转模式下，聚焦于强调标准化，但经过疫情、政策和客户变化后，住宅市场产品多元化将成为趋势。房企要抓住这一趋势，则需要回归客户需求，不断挖潜客户生活场景变化、生活理念变化，提供带有惊喜点的差异化产品。当前业界普遍聚焦户型功能以小见大、满足客户健康、智慧、颜值需求等。风雨磨砺之下，行业已从传统高周转、高杠杆、高负债的三高模式觉醒，开始回归产品主义。2023年，供需双方只有看清形势，抓住政策、市场机遇，积极研究客户、读懂客户，实现产品供给对变化中市场需求的及时响应，畅通需求－产品－新需求良性循环，才能在新周期、新模式的市场中获取成功。

华夏幸福死定了，很难有奇迹发生。 主要原因有2个：1.债台高筑，现金短缺，资金链已经断裂；2.经营模式是死结，无法解开了。 华夏幸福欠下了天量债务，其中有息负债就高达2000多亿，资产负债率高达83%。 欠债还钱，仅仅2020年第四季度至今，公司需要偿还的本息金额，就高达559亿元。 然而，公司已经没钱了，截至2021年1月31日，公司的货币资金余额为236亿元，可动用资金仅有8亿元，各类受限资金为228亿元，这些受限资金无法用于还债。 公司目前已经资金链断裂，有52.55亿元债务发生逾期，接下来的债务违约还会不断发生。 华夏幸福为什么会发生危机？我个人认为，它的经营模式出了问题。 公司的主营是打造产业新城，说白了就是到郊区便宜拿地，几乎从零开始造城，等小城打造好了，再盖房子卖房子。 我个人认为，造城这种地产模式是违背客观经济规律的。 历史 上大多数城市，都是人们自发聚集形成，城里的各种配套设施，也是逐步完善的，俗话说得好：罗马不是一日建成的。 造城这种地产发展模式，是想用几年时间打造一个城市，你觉得可能吗？我个人认为，造城这种模式简单粗放，后遗症非常明显，房子缺乏必要的配套，没有增值前景。 随着人们的财商不断提高，你觉得他们会持续买这种房子吗？公司在造城上投入巨额资金，将来这些房子卖给谁呢？造城会不会最终成为空城呢？ 现实生活中，造城失败的案例比比皆是，比如：海景房， 旅游 地产，民宿等。 惠州大亚湾就是在造城，目前大亚湾缺乏各种配套，房子供大于求，增值前景堪忧，买房人普遍被套牢。 造城成功的案例，我个人认为，只有深圳一个案例，但深圳不是某个开发商造就的，而是全国人民造就的。 由于公司的经营模式违背客观经济规律，且债台高筑，现金短缺，资金链已经断裂，华夏幸福难以起死回生了。 短期华夏幸福会非常困难，河北政府会出手救华夏幸福，平安大概率未来会掌握华夏幸福的控制权。 近3年来环京的严格的限购政策加上环京的房地产形势大跌，使得销量大幅的下降，近四年的销售额影响在1000亿左右。 新拓展的长三角大湾区的效果远不如预期。 16年以前疯狂的销售业绩使得华夏幸福飘了，投资战略过于激进，好高骛远，管理粗放不够精细。 国家出台最严房地产调控三道红线，华夏幸福三道红线全部踩中，融资将受到极大的限制。 2020年的疫情使得华夏幸福雪上加霜，到2021年到期应付金额1000多亿，华夏幸福的200多亿货币基金全部受限，资金山穷水尽。 到2021年2月1日，公司及下属 公司52.55亿元债务逾期，公司股票停牌，华夏幸福陷入四面楚歌。 短期的华夏幸福一定非常的困难。 华夏幸福的未来 河北政府一定会救华夏幸福 ，华夏幸福牵扯的面太广了，华夏幸福超千亿的房企如果彻底死了，环京的地产界将陷入无底的深渊，投资者、员工、购房业主、合作供应商、建筑工人、债主等将是一个很大的 社会 问题。 1月15日，据媒体称，河北政府承诺为华夏幸福提供95亿的有条件的财政支持，虽然华夏幸福没有对外确认。 1月19日，彭博社称华夏幸福将1期的债务转入中证登。该社认为这笔资金来源于省政府的援助。 但华夏幸福的亏空仍然巨大，政府其实态度很明显了，会全力救华夏幸福，华夏幸福跟河北政府关系这一块一直是没得说的。 平安会全力抢救华夏幸福，平安系是华夏幸福的第二、第三、第四大股东。 2018年中国平安入股华夏幸福，给华夏幸福输血近300亿，同时签订对赌协议，如果完不成将向平安进行现金补偿，2018、2019都是擦边完成，2020受疫情影响，华夏幸福销售受到很大影响，没有完成的可能。 平安会全力救助华夏幸福的债务问题，如果华夏幸福没有转机，平安的投资将会亏损严重。 华夏幸福是有转机的希望的 华夏幸福有许多跟政府长期合作的项目，这些投资的周期是很长的，平安一定会在救华夏幸福的过程中获得华夏幸福的控制权，毕竟这些项目未来的回报是可观的。 1.首先不要指望河北政府救，因为政府是河北人民政府，华夏幸福涉及人民但不是人民的。 2.地产洗牌期，拟债务重组就证明现在很不好，被洗掉也是归宿之一 3.未来跟规划相关，不清楚华夏幸福老板们脑子想法和规划，还设计运营能力，外人也谈不上分析他的未来，且行且珍惜，倒是有一点负重前行不如支持年轻一代的新锐技术公司发展，生生不息的商业生态才能逐渐形成中华商业文明，最终实现中华的伟大复兴！ 开会研究，还肯定华夏幸福产业造城模式，仅此一点，就不看好。 其问题不仅仅是因为政策变化，环京地产低迷，这只是诱因，或至多是部分原因。根本上是由于其盲目粗放的发展模式造成的。到处圈地，搞产业新城；到处挖人，简单粗暴招商。以贷款支撑发展，负债不计后果。如此模式，怎能持续？ 当你欠债2000亿时，你就根本不用担心未来。 企业自有资金和资产都不够还利息的，这种企业必须清算，归还所有债务，国家主持公道。严查资金外流！ 一句话房卖不出去问题就解决不了 多米诺骨牌开始倒了。他只是前面几张！ 华夏幸福当前所面临的问题反应出我国房地产业整体面临的问题。房住不炒，推动房屋租赁这是所有房地产公司绕不开的国家大政，这个大政逼迫所有房地产公司整体改革，以获得生存权。 华夏幸福目前突出的问题不是效率低下，不是严重亏损，而是债务巨大，同时应收账款巨大。如果应收账款及时回笼，公司便可准时付息偿债，正常经营。应收账款无法回笼产生的原因是多方面的，较大原因在于当地政府的政策导向，比如环京开发等等，但更大原因在于大政。至于2020年营业收入缩水不是华夏和其它房地产公司的死结问题，只是疫情下所有产业需要共同面对的问题。 华夏幸福面临的问题较大，但前景并不灰暗。从目前来看，各级政府、金融机构、各类债权人、大小股权人都不想看到华夏垮掉，都有担当地准备为华夏站台。掏出真金白银也好，债务延期也好，问题很快会得到解决，不需要极度悲观。 近期媒体透露出的华夏幸福掌舵人王文学的四点自身剖析可以看出华夏的董事会是务实的，是有担当的，是有信心度过难关的。十几万华夏幸福的大小股东们没必要跳楼，挺一挺一定会过去。老股民哪个没遇见过由于政策或突发事件导致的板块低迷，但不都云开雾散了吗。塑化剂导致的白酒低迷都抗过去了，环京板块建设迟滞还能解决不了吗。 2021.2.2 华夏幸福是河北开发商老大，也是环京一哥，所涉及的产业新城，地产项目牵扯的各级各类政府部门，小区业主不计其数，合作银行，公募，私募机构，信托，数量之多，必须的通力合作全力救治，才能避免区域系统银行金融风险，才是保证 社会 的稳定团结，人民安居乐业，才能保障广大业主的合法权益

日前，商品房预售资金监管新规（以下简称“新规”）出台。对此，中国房地产业协会会长冯俊表示，新规首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制，能够维护购房人合法权益，规范开发商行为，为房地产市场探索新的发展模式创造条件。何谓商品房预售监管资金？新规新在哪？对房地产行业到底有多大利好？商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给开发商的购房款，一般包括定金、首付款、后续付款、银行按揭付款等，是商品房预售的全部销售收入，在商品房竣工交付前，属于房企预收账款性质的负债。从立法上确立商品房预售制度以来，监管额度、监管方式、资金拨付等具体监管规定由地方自行决定，各地监管标准和提取规则差异较大。而此次新规相较以往有五大“亮点”：招标确定监管银行、合理确定监管额度、明确各方监管责任、建立信息共享机制、确定首末拨付节点。新规聚焦完善规范商品房预售资金监管措施，是稳定房地产行业发展政策“组合拳”中的重要组成部分。对当下房地产行业而言，新规的利好值得期待。“保交付”，新规以保障购房者权益为先。过去经验证明，偿债压力下，“千亿元级房企”亦可能违法挪用监管账户内的数十亿元资金，导致项目烂尾。新规明确了各方监管责任，商业银行要依约履行账户管理责任，有发现、报告预售资金被违规挪用情况的责任。这无疑是给购房者吃了颗“定心丸”，稳定购房者置业预期，也在某种程度上提振了市场信心。“因城施策”，对行情低迷城市放松幅度有限。2021年下半年以来，楼市整体遇冷，但城市分化仍旧较为明显，一二线城市整体表现较好，三四线城市销售乏力。新规细则落地需结合市场情况制定相应措施，烂尾楼多、行情低迷城市的监管放松幅度将有限。避免“超额监管”，有助于提高高信用房企预售资金流动性。据不完全统计，截至2021年上半年末，碧桂园、万科、恒大、保利等预售监管资金均达到数百亿元。在知名房企债务违约之后，部分地方政府过度监管预售资金，有资金零拨付现象，业内称之为“超额监管”。从当前来看，新规细则预计会根据企业经营、财务等状况进行监管。比如，以“安全交付”为准绳，在“重点额度管理”方面，释放对高信用房企“超额监管”的挤占，适度强化监管资金灵活性。陷入债务危机的房企并不在新规利好覆盖范围内。在“交付先行”主基调下，新规的首要目标是维护购房者权益，整体来看，对房企流动性影响有限，偿债能力不足的房企对新规别抱过高希望。想纾困，需要自救。（原题为：商品房预售资金监管新规释放多大利好？）

主要是因为千亿资产并不代表千亿的流动资金，所以还不上钱是有可能的。

曾有“四川房企一哥”之称的蓝光发展（600466.SH）目前陷入了资金紧张、核心高管离职以及债券违约的局面。而蓝光发展实际控制人杨铿的儿子杨武正也在近期接过了公司董事长和总裁的位置，但市场对这家在风口浪尖的公司也有着担忧：年仅26岁的杨武正是否能够力挽狂澜，公司的未来将如何？而这些都是杨武正需要解决的问题。从目前的情况来看，若蓝光发展不能在短期内解决资金问题，那么公司将陷入债务全面违约的爆发阶段。融资依赖非标，一季度末有息债务达790.6亿元2015年，蓝光发展成功借壳上市，当年销售额为183亿元，到了2019年公司的销售额达到了1015亿元。用了四年公司的销售额破千亿，当时成为了名副其实的黑马房企。然而，蓝光发展在跨进房企千亿俱乐部之后，其销售额就几乎停滞不前。2020年蓝光发展的销售额为1035亿元，与2019年的销售额近乎持平。按照克而瑞研究中心披露的数据，2021年前5个月，蓝光发展的销售额累计达到446亿元，同比增长23%。从目前的销售额情况来看，公司的销售是没有问题的。但进入2021年以来，蓝光发展的负面消息不断。包括非标逾期、撤离上海总部、大幅裁员、出售物业公司回笼资金以缓解自身资金压力，尤其再加上其表内外债务压力的显现，这一切都使得蓝光发展的资金链非常紧张。从蓝光发展目前的基本面来看，公司股东的质押比例一直较高，控股股东及其一致行动人累计被冻结的股份约3.9亿股，占其所持股份比例约22.44%，占公司总股本比例12.86%。而质权方包含多家信托公司，这就说明公司股东资金链较为紧张而且有一定的非标融资依赖度。公开可查询的资料披露，6月份以来蓝光发展控股股东所持公司股份因股票质押出现违约而被司法冻结，同时公司旗下的子公司蓝光和骏被平安不动产旗下的投资公司申请司法冻结以做财产保全。虽然无法得知蓝光发展的表外债务数据，但从其2020年的年报和2021年一季报披露的数据中可以发现，有息债务分别为780.25亿元和790.6亿元。而应付票据分别为59.77亿元和78.45亿元。另外，从公司存货来看，截至2020年底，蓝光发展的账面存货价值为1696亿元，其中已完工开发项目、在建开发项目和其他存货金额分别为194亿元、1502亿元和0.4亿元。若以账面价值计算，剔除预收账款后公司的未售货值约906亿元，有机构测算过，若按2020年毛利率进行成本加成，蓝光发展的未售货值可能在1220亿元左右。但需要指出的是，这些仅为估价，在实际的资产处置中会出现打折的情况，实际变现能力不足，这些对于其短债的偿还能力有限。公司存在自由现金流缺口，可动用资金仅2.07亿元蓝光发展发家于四川省成都市，因而其大部分的土地储备都在成渝圈内和三四线城市。截至2020年底，公司持有待开发土地面积为568.95万平方米，其中权益占比为72.4%左右；非权益部分既有房企合作伙伴，也有金融机构的明股实债。土地储备在西南区域、华中区域、华东区域、华北区域和华南区域占比分别为40%、33%、10%、8%和9%。其中，西南区域占比最高。虽然蓝光发展在2020年上半年调整了土地结构，聚焦新一线、二线及强三线城市；调整拿地节奏，向市场好、周转快、能力强的区域倾斜。但仍有部分金融机构认为，公司土地储备偏向城市能级偏低的城市，回款存在压力，去化水平不高。而且拿地溢价较高，盈利空间较薄。有参与过蓝光发展尽调的金融机构人士对澎湃新闻（www.thepaper.cn)表示，蓝光发展的回款进度弱于拿地强度，这样造成了公司持续存在自由现金流缺口。在缺乏现金流的情况下，公司继续采取高杠杆、高非标占比和高融资成本的债务融资，推高了公司的债务规模，导致资金流动性承压。加之债券密集到期，存在较高的集中兑付风险，虽然公司也卖了一些资产，但是短期这种处置资产的举措并无法解决密集到期的偿债压力，所以使得如今的公司陷入了债务违约的局面。尽管蓝光发展强调，控股股东杨铿及其一致行动人具备相应的资金偿还能力，还款资金来源为其自有资金，其偿还能力强，不存在流动性风险，由此产生的质押风险在可控范围内。但以目前发生的事实来看，蓝光发展手中可自由动用的资金仅有2.07亿元，而截至7月12日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元，手持货币资金完全无法覆盖其现有的债务。核心高管辞职，评级机构预计公司将全面违约债务危机还未解决的蓝光发展，还面临着核心高管辞职、人事动荡的局面。7月5日晚间，蓝光发展公告，公司董事会近日收到公司总裁迟峰及首席财务官欧俊明提交的书面辞职报告书。在此时刻，公司的关键人物纷纷辞职，用的原因都是“因公司整体安排”。二人辞任之后，仍担任公司第八届董事会董事。事实上，在CEO迟峰宣布离职之前，6月4日，蓝光发展宣布公司董事长杨铿辞去公司董事长职务，公司董事会改选杨武正为董事长。这意味着，杨铿将其26岁的次子杨武正推向了前台。一个月后，蓝光发展宣布，经董事长提名，同意聘任杨武正为公司总裁（法定代表人）。也就是说，杨武正成为了公司的董事长兼总裁。对于此举，此前有分析人士对澎湃新闻表示，杨铿的这一举措是为了和上市公司做彻底切割。“假设在目前蓝光发展的这些债务中，杨铿有连带担保责任，他拿自己的信用去为上市公司融资。那么如果一旦还不上钱了，杨铿只会有其个人的诉讼，现在切割之后不会牵连到上市公司。”在评级机构的眼中，蓝光发展目前已无法对未来三个月到期的33亿元境内债券进行偿付。7月13日，标普全球评级将蓝光发展的长期主体信用评级从“CCC-”下调至“D”。同时，将该公司优先无抵押债券的长期债项评级从“CC”下调至“D”。标普认为，蓝光发展未能偿还2021年7月11日到期的中期票据，本息共计约9.68亿元。标普表示，鉴于该公司极疲弱的流动性状况，预计其将无法在规定的10天宽限期内完成偿付。标普于报告中提到，蓝光发展的逾期银行贷款和信托贷款约有36亿元，突显了公司紧张的流动性状况。由于信托公司提交申请，公司的项目股权也在近几个月被法院冻结。同时，项目处置进度也不及预期，未能给公司带来充足的流动性来源。截至2021年6月30日，蓝光发展公布仅有2.07亿元可用现金。因此，标普预计蓝光发展将全面违约。预计该公司不会对未来三个月到期的33亿元境内债券进行偿付。公司未能偿付前述中票，亦将引发这些债券中的多数债券以及境外债券的交叉违约。

过去一年来，“三道红线”成为房地产行业出现频率最高的词汇，也是每一家房企经营围绕的重心。 一位房企分管融资的副总裁告诉经济观察报，以前房企推动降负债很难，财务负责人向老板提示负债过高时，往往被老板不耐烦打断：“别说了”。但最近一年，他的感受是“老板听进去了”，愿意为降负债付诸行动。 一切始于2020年8月20日一次闭门会，彼时央行和住建部等部委召集12家房企高管，要求房企争取实现“剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率小于100%、现金短债比大于1倍”的目标。按照上述指标，监管者在控制负债总规模的条件下，给不同达标程度的房企不同的融资待遇。 对于房地产行业来说，这无疑是一次革命性的变化。 近期陷入负债风险的房企，已经明显感受到了完全不同的监管决心——政府不再像往常一样，会因为宏观经济的低迷，放松对房地产市场的全面调控。大而不倒的故事，正在走下神坛。 而过去十多年众多房企赖以生存的“三高”——高周转、高负债和高杠杆模式受到全方位的狙杀。众多房企不得不减少拿地、降低负债，重新思考行业和企业对未来。 万科董事长郁亮在今年早些时候，提出房地产已经进入管理红利的时代。这是他作为行业龙头掌门人最新的周期性判断。七八年前，他曾经提出房地产行业已经从黄金时代来到了白银时代。 “房地产行业已经没有什么管理红利了。”长年观察中国房企的睿观研究院院长郝炬说，很多大房企在资金周转和管理效率上已经做到极致，未来通过产品的升级来获得消费者的青睐，以稳健的财务表现博得投资人的信任。 一位业内人士认为，按照监管要求2023年房企必须实现上述三大指标，都变成绿档。可以说房地产进入“青铜时代”。因为相比之下，“青铜”更普惠、更淳朴，符合未来房地产回归居住功能的本意。 必答题 如果说刚刚结束的2021年房企中期业绩会有什么必答题，那一定是“降档”。 根据三道红线指标，监管层对房地产企业分成四类，不同档位的房企，获得金融资源也不同。三条全部达标归为绿档，有息负债年增幅不超过15%；两条达标的为黄档，有息负债年增幅不得超过10%；一条达标的为橙档，有息负债年增幅不超过5%；三条全部不达标为红档，不得增加有息负债。 按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。 一位监管部门的官员告诉经济观察报，出台三道红线的目的就是为了管控房地产的负债规模，避免金融资源过度流入房地产，将房企风险逐步降到可控水平。 8月底，万科发布中期业绩，宣布剔除预收账款后的资产负债率降至69.7%，由“黄”转“绿”。它也是TOP3中第一家宣布迈入绿档的房企。 但当天贝壳研究院发布的报告显示，万科前述指标应为71.1%，仍处于黄档。后来，贝壳研究院依照万科官方数据做了调整。 一位房企财务人士介绍，两种不同结果的算法口径都没错，只是万科在计算合同负债时，减去了预收账款的待转销项税，理论上也合规。 两种算法得出的资产负债率只差了1.4个百分点，但因为分处不同档位，而对万科有息负债增幅影响的差别超过百亿元。 贝壳研究院数据显示，截至2021年6月底，50强房企中，有21家公司成功实现了降档。大部分房企都降了一档，比如中国恒大上半年的净负债率降至99.8%，实现从红转橙；绿地控股通过将现金短债比提高到1.05，实现由红转橙。 一家TOP20房企融资负责人感慨，过去提醒老板注意负债率时常被骂，现在老板三天两头来问控指标办法。 多家房企人士判断，三道红线的执行，意味着房企将彻底告别“三高”时代。甚至有悲观的开发商掌门人说，房地产失去了想象力。 过去，房企在市场的欢迎度与规模成正比关系，规模越大，越能获得资本市场青睐，拿到低成本融资。获取的资金越多，成本越低，在市场具备更强的竞争力。 另外一方面，房地产素有中国经济“夜壶”名声，虽然不登大雅之堂，却有“压舱”之实。只要经济稍有回落，就放松地产调控来“稳经济”。因此在上行市场中，只要胆子大，捱得住周期起伏，就有可能做强做大。很多企业尝试通过这种方式“弯道超车”。 2013年后，千亿房企阵容不断扩围，2015年只有7家千亿房企，到2018年已经达到32家，截至2020年底已经增至43家。在中国，还没有哪个行业能诞生数量如此多的千亿企业。 高周转、高负债、高杠杆不断推动着房地产行业高速发展，再加上居民杠杆率不断升高，整个房地产占用的金融、 社会 资源越来越大，风险敞口越来越大。近两年福晟、泰禾、华夏幸福、蓝光、恒大等规模房企陆续暴雷，引发了监管者的高度警惕。“ “监管层在2017年就已经强调金融资源要扶持实体经济，脱虚向实。而房地产企业不要妄图通过借助金融资源，将自己做大，反过来挟持金融体系”，一位与监管层有较多沟通的开发商说：“很显然，有不少公司仍然抱着赌一把的心态，加速往前冲。最终监管层用近乎金融机构的管理方式，来管理开发商的资产负债表”。 降档术 三道红线从不同维度限制了房企杠杠，达标难度各有不同。 多名房企财务人士认为，现金短债比和净负债率达标难度不大，最难降的是剔除预收账款的资产负债率，目前的19家黄档房企无一例外都卡在这条线上。 而由于三道红线均以比例的形式呈现，总的逻辑就是做大资产比例，做小负债比例。这意味着想要实现达标，具体到经营端，就要求多卖房子、抓回款、少买地、少借钱。 在投资端，一家top50房企总裁提供了这样的变化细节：过去，他给负责投资部门设定的目标是利润，但是现在他的投资决策首先顾及公司现金流是否能达标。今年上半年，投资部门报上了一批项目，按照原来标准有得赚就可以投，但考虑到实现年底“转绿”目标，不得不放弃了其中一些项目或者项目的大部分股权。 “真是风水轮流转，”他感慨到，“就在两年前，房企还在冲规模的时候，为了业绩，大家都抢着并表；而现在三道红线要求控负债，大家又对并表热情不高了。比起排名，安全更重要。” 销售端过去的原则，也需要为三道红线的指标妥协。例如公寓、商铺、车位等库存项目，必须加快去化。原来可以慢慢卖，现在超过一年还囤在手里的，打折处理。 郝炬分析，企业想要在短期内快速降档，一是部分企业三项数据踩中红线临界点，降档难度较小；第二，部分企业可能在会计准则允许范围内，通过扩大股本金和通过利润结转增厚股东权益等指标调节报表；第三，部分企业由于债务危机等，可能选择大量变卖资产，刚性缩表。 一家top5房企财务人士向锲补充，刚性缩表具有较强的后遗症，“房企次前期此前的金融属性太浓了，如果刚性缩表，经营收杠杆，容易出现钱不够，公司经营规模会断档”。 除了上述常规方式，部分企业还掌握了快速降档的“偏方”。 华泰证券研报指出，地产企业报表可调节空间大，可以通过负债“出表”等行为美化报表，通过非并表公司进行融资，通过合并报表范围内/外的明股实债融资，通过发行各类ABS减少有息负债或进行出表，表内应付款类及永续债进行债务性融资等。 前述房企总裁解释，要保证负债率降下来，如果负债总额变不了，就只能去“做大”分母的净资产，比如把一些原来不并表，且净资产较多、负债较少的子公司并表。 更有甚者，在会计事务所统计报表前几天，从银行临时买一大笔存款，也是一种“降档”的方式。向锲透露，类似这笔存款只借几天“应急”，等做完报表就返还，近期的日利率在1‰、2‰。 此外，房企还可以通过提前确认收入、增发股本、提高股东权益增厚净资产等方式，优化报表。 三道红线是衡量企业财务稳健的唯一指标吗？ 前述top20房企副总裁对此持审慎态度：“如果单纯通过增加权益、调表等方式实现某些指标快速转绿，有可能总资产很大，但这些资产并没有创造利润，未来现金流会出问题。” 他进一步说：“安全的企业三条线一定都是绿的，但全绿不一定代表安全，这是充分不必要条件，就如同人去体检，各项指标都正常，不代表这个人一定 健康 。” 长期和投资人打交道的他，称地产和金融圈知己知彼，“很多企业半年间由红或橙转绿，真实性是不够的，很多企业把不太好的指标调到表外去，投资人也不信，不然为什么资本市场给地产股这么低的估值？” 该副总裁说，并非所有公司都着急转绿。“有些公司体量足够大，目前它能做的主要是控制投资节奏少买地、同时多卖楼，扩大现金回流，但短期内降不下来”。 他认为，基本面好的大公司想要快速降档，不难，以碧桂园为例，它只需要在香港做一次股权融资，但因为现在市盈率不高，这时候做（股权融资）有点亏。更重要的是，“对它而言，现在拿到绿档有什么好处呢？” 向锲所在的公司仍踩中一条红线，但降档压力不大。他解释，因为公司预收账款里的金额有数千亿，随着这些资金陆续确认为收入，资产负债率自然就降下来了。 大气候 在上述top20房企副总裁看来，这一轮降档、降杠杆，并非如公式上加减乘除般简单，不仅要考虑公司内部负债水平调整和未来发展空间的平衡，更要注意目前外部环境面临多重调控加码。尤其是金融和预售条件的收紧，加大房企转身的难度。 在市场端，房企申请预售难度在加大。该副总裁说，如果按照政府建议的价格开卖，企业没什么利润了；再加上自身是民企，财务成本高，算进去恐怕要亏。因此希望备案价格可以再高一点，但很难，项目越拖越亏。 另一种情况是，项目本身利润还可以，市场热度向好，可以卖一个不错的价格，但地方面临房价调控的压力，导致预售证审批周期延长，成本也在增加。 房子卖完了，并不意味着可以顺利网签，“办理网签像挤牙膏，每家每星期只能分配十几套名额，100多套房子需要1-2个月才能办理完”。而且，在“两个上限”影响下，银行房贷按揭额度收紧，卖完房不一定能迅速收回钱。 向锲透露，银行按揭已经变成稀缺资源，上半年广州的二手房按揭基本上都停了，四大银行仅在广州发放的房贷已经接近800亿元，额度非常紧张。因此，为了抢占有限的按揭，房企需要付出更多的代价。 向锲坦言，上半年，每个月都需要花很多时间打通和银行的关系，除了承诺给银行开设账户、对公存款、保证金存储等条件，甚至中小房企还要付出额外的“中介费”，“要按揭的话，得先存一笔钱到银行来”。 据他透露，这笔中介费以中间业务收入打给银行，不同银行收取的中介费点数不一。 上半年向锲每次和同行见面，都会聊到最近交多少钱换按揭，目前有同行交过3%，最夸张的5%-6%也有。如果按5%计算，房企想拿到1亿元的按揭贷款，需付出500万元的中介费。 向锲直言自己公司凭借规模优势已受到银行的优待，至少还能拿到按揭，在个别城市，中小房企甚至被直接断了按揭。 上半年，向锲所在的top5房企在广州的项目，如果一次性付款，回款周期约1个月，按揭则至少需4个月；去年最快的时候，5天内就能回款。 据他透露，三道红线后，公司对现金流把控已经前置到销售阶段了，“销售策划时，财务就需要为回款制定一个最核心的指标，既要销售最大化，也要回款最大化，否则销售再多都是没意义的”。 一家闽系房企区域总经理表示，为了保绿档，区域公司现金流异常紧张，工程款支付压力大，拿地节奏放缓，融资难度变大。 在融资环境持续趋紧背景下，降负债是多数大型房企的第一要务。尽管资金紧张，但向锲的公司上半年还是没有欠付工程款，只是延时支付，“全行业都出现延缓支付工程款的情况，如果我们支付太及时，施工单位就会再和你拿钱，那你就会很难受”。他把这种现象称之为“挤出效应”。 “未来可能比2008年还要难。”一位央企营销总说，如果2008年没有其后的4万亿大放水，很多规模企业就撑不下去了。但现在看起来，这一次政府态度很坚决。 绿时代 按照监管预期，到2023年底，所有房企降至绿档。 郝炬认为，监管层目的就是合理控制房企负债增速，让行业不再唯规模论，“从某种意义上来讲，不让加杠杆，就是去金融化，让房地产行业的本质回归制造业，而房子的投资品属性减弱，回归消费品”。 向锲认为，三道红线对房企最大影响是金融约束，如果剔除金融属性，房地产是一个比制造业还艰难的行业。“制造业最多一年就生产出来了，但房子建起来至少得三年。如果再把预售制度取消，很多企业的经营风险是很大的”。 向锲解释，此前因为有金融杠杆的存在，叠加预售制度，卖房子不像制造业一手交钱一手交货，但现在预售、网签、按揭等节点都在延后，回款时间明显往后推了。 “未来房企需比拼自身的项目运作周转效率、产品和服务品质，还需比拼信用评级。”郝炬补充，现在的调控框架之下，房企需要通过财务稳健来获得金融机构的认可。 万科董事长郁亮在今年早些时候说，行业已经进入管理红利时代，房屋将回归居住属性,房地产开发业务将转向开发与经营并重。 不过郝炬认为，“房地产行业已经没有什么管理红利了。”所谓的管理红利，意味着房企周转要快，拿地眼光准，产品和服务做得好，通过精细化管理降低管理、建造成本，目前多数规模房企已经做到极致了；其次是房企需具备定价权，才能最终获得超额利润。但由于政府严格限价，房企只能通过管理降低成本。 郝炬认为，土地成本开发商说了不算，建安成本随行就市，除了头部房企略有差异，大部分房企相差不大；其次，三项常规费用中，可以通过精细化管理降低管理费用，但空间不大；营销费用呈增加趋势；财务成本将成为房企下一步竞争的关键，因此房企需调整财务结构，把信用评级提上来，资金成本降下来，从而获得金融红利。 一位监管层人士和房企高管定期会谈时，多次传达了让房企放弃三高模式、专注产品力的观点。“中国大规模的房地产开发时代已经结束，开发商要做精品，不能像以前粗制滥造。 这位监管层人士并不否认此前三高模式存在的合理性，“那时候希望企业扩大开发，对质量没有太严格的把控，但现在不同了，只有少数地区有房源紧张情况。” 8月31日，住建部部长王蒙徽在“努力实现全体人民住有所居”发布会上称，2019年，中国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米。 在这种情况下，房企面临着战略选择。在2021年中业绩会上，万科、龙湖、碧桂园等房企均重申发展非地产业务作为第二曲线，物业、长租、养老、机器人、物流等成为房企多元化转型的诸多出口。 前述50强房企总裁瞄准了代建生意，经过数年 探索 ，其所在公司的代建业务毛利率能达到50%以上。 向锲也表示，“代建这门生意利润不怎么高，但好在稳定，保障房、公租房等领域有大量的市场需求”。他甚至提出了一种大胆的设想：“未来，所有开发商有可能逐渐成为代建单位”。 （应受访者要求，向锲为化名）

备受关注的降负债行动最终反映到了上市房企的业绩当中。 根据和讯 房产 整理的《2020年销售额TOP50房企的降负债情况表》，截止4月14日，已披露业绩且数据可查的上市房约33家，结果显示，相较于上半年，房企2020年剔除预收账款的资产负债率平均降了22个百分点，净负债率降了3个百分点，现金短债比维持平稳。 按照三道红线指标：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企的净负债率不得大于100%，房企的“现金短债比”小于1，触及三道红线的房企数量从由5家减至2家，“零触线”房企由4家增至12家，房企降负债成效显著。 不过，凭借高杆杆撬动规模增长已经成为 房地产 行业兴盛发展的常态，要想改变并非易事，数据显示，多达17家房企没有实现降档，距离三道红线的标准还有一定距离。 数据来源：贝壳研究院、亿翰智库 “零触线”房企新增8家 金辉蹿升三档至“绿档” 在三个降负债的核心指标上，房企压力比较大的指标是剔除预收账款的资产负债率，截止2020年底，33家房企这一指标的均值是75%，比上半年降了2.7个百分点，但仍然超过了红线标准，此外，房企净负债率均值为69%，比上半年降了22个百分点，现金短债比均值为1.6，与年中持平。 某券商分析师对和讯房产表示，净负债率和剔除预收账款的资产负债率，改善起来比较难，尤其后者，涉及到整资产负债表的调整，而短债比通过少拿地或者快销售，增加货币资金，实现指标的优化。 通过上述三个负债指标的改善，各家房企都交出了自己的成绩单。数据显示，有8家房企进入“零触线”的绿档，该阵营房企由去年中的4家增至12家，同时，实现降档的房企约12家，占比36%。 TOP50房企中被划为绿档的12家房企 数据来源：贝壳研究院、亿翰智库 显而易见，龙头央企财务优势明显，中海、华润置地、招商蛇口(001979,股吧)始终保持“零触线”，负债压力不大，龙湖集团作为民营房企财务表现也比较自律，这四家房企的财务能力处于行业领先水平。 在负债改善方面，千亿房企和准千亿房子改善速度最为明显。数据显示，8家进入绿档的房企中，有6家房企销售额在千亿左右的房企，他们的共性是销售完成情况较好，比如，世茂集团2020年目标完成率100%。 销售之外，上述房企还通过促销售、快周转、出售股权、引入战略投资者、合作开发、分拆上市等方式降杠杆减负债，以华侨城为例，公司2020年分别转让了包含重庆悦岚房地产开发有限公司等在内的11个项目，总成交额68.9亿元，频繁的资产交易加快现金回流，华侨城也得以进入绿档。 去年房企纷纷分拆旗下物业公司赴港上市，和讯房产此前统计，2020年多达16家物业公司上市，物业公司上市可以增大地产公司的权益，从而实现降幅债，代表案例是远洋服务、金科服务、世茂服务等。 对于房企的降负债表现，上述分析师表示，大部分房企还是维持在原档，很多房企可能会改善一档，这样的降负债进度，比较符合外界预期。 不过，对于降负债比较明显的房企，外界有声音怀疑数据可能被注水。一位不愿具名的资本市场人士认为，降负债很考验房企调节报表的能力，不排除有一些不太严谨的公司到了年末集中调节报表，通过财务调整，把一些表内负债转到表外，不过，他强调，降负债是行业的主流趋势，只是各家节奏可能不同。 17家房企没能成功“降档” 富力、恒大仍居“红档” 虽然大部分房企的负债率都呈现下降态势，但真正实现降档并最终符合三道红线的标准，并非易事，有17家房企三道红线的档位没有实现跨越。 TOP50房企中没有实现降档的17家房企 数据来源：贝壳研究院、亿翰智库 此前，业内认为，行地产行业喊了多年的降负债没有取得效果主要是因为房企的主观意愿，但此次房企降负债意愿非常强烈。从上图可以看出，没有降档的房企中，负债降幅最大的分别是富力地产和中国恒大，前者的净负债率下降46个百分点至130%，后者净负债率下降40个百分点至159%。 富力地产董事长李思廉在业绩会上表示，若价钱合适将继续出售资产，包括部分开发项目的股权等，截至2020年底，富力集团的库存现货有600亿，未来也会积极变现，以配合降低三条红线。 不过，由于富力地产和中国恒大负债率较高，即便降负债力度很大，依然没有降档，仍然位于“红档”。按照中国恒大的规划，截止2021年6月30日，净负债率降至100%以下；截止2021年12月31日，现金短债比将达到1以上；截止2022年12月31日，资产负债率将降至70%以下，届时，“三道红线”全面降档在三条绿线以内。 此外，其余15家房企也没有实现负债率降档，龙头房企碧桂园和万科赫然在列，究其原因，业内认为，这主要与企业自身的发展节奏有关，降幅债的前提是保持业绩稳定，逐渐从依靠负债增长过渡到向经营要增长，各家节奏不一样，以碧桂园为例，2020年碧桂园拿地总金额为1512亿元，居行业第一，力度有所加大。 万科管理层在日前的业绩会上表示，剔除预售帐款的负债率是70.4%，距离70%有0.4%的差距，非常有信心在一季度能够回到绿档。 此外，值得关注的是新力控股，它是TOP50房企中唯一一家由于现金短债比不达标，从“黄档”升至“橙档”的房企，新力控股首席财务官许进业表示，有信心在未来一年到一年半时间内达到绿档要求。 降负债不意味着低负债？ “三道红线”虽然旨在降负债，但负债水平也不是越低越好。 万科董事会主席郁亮在业绩会上表示，万科并不追求过低的净负债率，40%这条线是过去相当长时间坚守的，但是我们并不追究过低，如果有的时候低一点，那是万科为了等待机会。 无疑，供地两集中就是机会，郁亮表示，供地变化对于资金来说要求很大弹性，如果资金方面没有很大弹性，面对集中供应土地来说遇到很大压力，万科净负债率18.1%，有可能是等待市场变化的机会。 郁亮强调：“我们并不一定有意保持这么低的净负债率，保持合理净负债率就可以了。” 目前，碧桂园有两个负债指标保持着安全线，尚有剔除预收账款的资产负债率略高，处于黄档水平。碧桂园的降负债节奏并不急促，其管理层表示，公司整个负债规模会在2021年、2022年逐步下降，有信心在2023年6月30日前达标回绿。 像万科和碧桂园这样的房企还有不少，在高负债房企忙于降负债的同时，债务结构合理的房企则寻求更大的发展机会。正如龙湖集团CEO邵明晓所言，未来行业的资源越来越会朝着优秀、稳健的企业倾斜。 中指院数据显示，2021年1-3月，全国300个城市住宅用地共成交1463宗，同比增加10%；出让金总额为7765亿元，同比增加18%；平均溢价率17%，较去年同期上升5个百分点。 负债结构合理的房企正在抓住机会积极布局，根据中指院发布的《2021年1-3月全国房地产企业拿地排行榜》，在TOP10房企中，除融创中国和滨江集团(002244,股吧)之外，其余房企均为国企或者有国企背景的企业，发展优势明显。 数据来源：中指院 依靠负债的规模增长时代已然落幕，叠加房地产行业增速放缓，房地产行业的“内卷”已经悄然开始，业内认为，行业分化正在加剧，资金充裕的房企可以抢占核心城市的地块，实现优质资产的快速周转，而负债较高或资金能力弱的房企无疑会逐步边缘化。

随着 楼市 调控的持续深入，去库存带来的“地产大年”也行将结束。乘着这波楼市繁荣的东风，有人扶摇直上，有人趁风急追。日前，富力地产(21.3, -0.60, -2.74%)（02777）公告称，2017年销售818.6亿，同比上升35%。 近三成的增幅对富力地产而言是较为可喜的成绩，这也是近几年来富力地产首次实现上调后的销售目标。2017年8月22日，富力地产年中业绩会上，董事长李思廉宣布将销售目标从730亿提高到800亿。 超额达标的表现在富力地产近年的成绩单里并不多见。时代财经梳理富力地产近年业绩发现，完成年度目标是2009年以来富力地产成绩单的主旋律。而2011年和2014年，在年度目标分别下调80亿和100亿的情况下，富力地产仍未达到预期。 去库存带来的这波楼市向阳行情，给一众房企带来新的机会，富力地产亦是受益者。但是，取得近年较好成绩的同时，富力地产仍然不得不面对掉队的尴尬。克而瑞最新发布的《2017年1-12月中国 房地产 企业TOP200榜单》显示，富力地产失守多年来牢牢占据的前20名底线，位居榜单第23名。 不过，作为曾经的“华南五虎”之首，虽然在规模上与已破5000亿的昔日伙伴万科（02202）、恒大（03333）不能同日而语，但富力地产也正在起变化。与前几年持续数年在400亿规模门外徘徊不前不同，富力地产开始出现阶梯式增长，2016年业绩破600亿，2017年破800亿。 业绩出现起色的同时，富力地产也再次提出千亿目标。2017年年中业绩会上，富力将2018年销售目标锁定在1280~0亿。这距其首次向千亿发起冲击已过去三年，但那次冲击在2016年折戟。 千亿目标之下，富力地产开始积极补仓，在 土地市场 频频出手。据不完全统计，2017年，富力地产先后在北京、上海、杭州、河北唐山、安徽阜阳、海南儋州、温州乐清、南昌南丰县、新疆等斩获多宗土地，拿地成本逾467亿，而其全年拿地预算仅为200亿。 而从其新入手土地的地理位置来看，富力地产的布局重心亦有所变化。随着二三线城市对业绩的贡献逐渐上涨，富力地产的土地策略向更广区域内的二三线城市辐射。2017年内，富力地产首入新疆和安徽两省。 为配合布局的变化，富力地产开始调整管理架构。据了解，之前富力地产在全国分南、北两个区域，区域公司下设地区公司或城市公司。其中，南方区域公司分管广州、惠州、贵州、海南、重庆、成都、上海等7个地区公司，北方区域公司则下辖北京、天津、沈阳、太原、西安、南京等6个地区公司。 “以前富力地产的布局基本锁定一二线城市，但现在三四线甚至五线城市楼市的需求量更大，所以除了省会城市、中心城市外，富力地产开始进驻三四线城市甚至一些县城。随着版图的变化，原有的架构和模式就不适应了。”一名接近富力的知情人士在接受时代财经采访时表示。 上述人士介绍到，富力地产正逐渐推行区域化管理，在原有南、北两个总部（区域）公司之下，逐渐细分形成华南、西南、中南、东南等区域公司，这些区域公司再下设城市公司、项目公司或分公司。 关于区域公司的人事安排，上述人士透露“主要从原来的城市公司中提拔”。“目前区域公司就是在原城市公司的基础上，一套人马、两套牌子。”而他也坦言，区域化管理在富力地产管理中心一直存在，但实际操作过程中则主要体现南、北两大总部（区域）。“业绩提速的需求是进行区域化管理架构调整的一个主要原因。” 在过去的一年，与上述城市布局、管理架构的微观调整相比，富力地产最吸睛的动作莫过于对万达酒店资产包的收购。2017年7月19日，富力以199.06亿元、折价六成揽下万达77间酒店。 从成本的角度而言，这是一笔堪称划算的生意。如潘石屹所说：“万达把77个酒店199亿卖给富力，平均一个酒店的价格就是香港一套房子的价钱。”主导此次收购的李思廉也因此被媒体称为“杀价天王”。 不过，尽管这是一笔平均算来很便宜的收购，但富力地产做出此举仍让人迷惑。“从这个可以看出酒店的回报率是非常低的，甚至没有回报率，没有回报率的指标就说明酒店实际上是过剩的。”潘石屹评价道。 商业地产于富力而言并不是一门高效率的生意，其业绩多年的迟滞也多被归咎于在地产黄金时期对商业地产的热衷。因参与城市“旧改”积累下第一桶金的富力地产，本来比同行更具先发优势。但当万科等房企专注住宅开发、实行高周转战略时，富力却选择了加大现金回流缓慢的商业地产开发力度，商业与住宅开发比例一度高达1：1，这使富力失去了高速扩张的机会，一路被超越。 虽然富力地产旗下酒店收入逐年上升，但盈利方面却连续3年亏损，2014到2016年分别亏损1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元。亏损的主要原因是一些新建酒店开业，尚处于客流量培育期，入住率较低，处于亏损或微利状态。 因此，近200亿的收购也引发国际信用评级机构惠誉将其债务评级列入负面观察。而富力则称“收购万达酒店对富力负债率没有影响，酒店的正资产有300多亿，还会降低公司的负债率。” 也有说法称，且不论万达酒店资产情况究竟如何，富力看上的也许是酒店下面的土地价值。富力地产董秘胡杰曾在招商证券(12.66, -0.10, -0.78%)的电话会议中透露，酒店最重要的价值是酒店本身所处地段的价值，假设十年后不想要酒店，拆掉后地段的价值远远高。

这是最后的挣扎，公司现在已经是举步维艰，现金消耗的比较厉害，只能通过这样的方式来缓解公司的危机

房地产三道红线是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。房地产三道红线的目标是什么1、防范房企融资危机，控制金融系统风险。最近两年已经有一大批房企爆出资金危机，其中不乏千亿房企的身影，个别企业已经出现了债务违约的情况。从管理层的视角看，由于房地产行业的金融属性近年已经被空前强化，所以大房企在经营上的问题已经影响到了金融系统安全和稳定。如果倒下一家大房企，可能影响一批银行，造成一堆坏账，甚至引发多米诺骨牌效应。风险之前其实就已经出现过，而现在似乎要把防范机制进行前置。避免出了问题再处理，争取通过控制负债率降低风险发生的可能性。2、降低房地产业规模，腾出资源发展其他领域。房地产行业在我国已经发展到了空前的规模，年销售额近16万亿元，去年占全国GDP总额100万亿的16%。一则这么庞大的市场已经接近顶部，需要提前规划其他替代增长点，这就需要对资源进行引导，减少房地产行业对社会总体资源的占用。二则这么大规模的市场，每年大量的盈余怎么分流也是重点。全部资金重新都回流房地产市场，势必造成地价、房价、收益的不断相互推高效应。这种相互推动到达一定程度就会造成“恶性循环”。目前已经有点苗头，所以现在出手已经不算未雨绸缪了。3、间接控地价。过去的各地方人为设定土地拍卖价格上限政策，这对控地价其实是毫无意义的。表面的“封顶价”既不能有效降低土地成本，也不能降温土地市场，更不能抑制房企拿地的冲动。而单纯的收紧资金进入房地产领域的政策，其效果也在减弱，因为原有的监管方式正被房企以各种“擦边球”逐渐突破。而“高杠杆”发展模式目前仍被不少房企所采用。对房企而言，高杠杆发展一则可以实现跨越式发展;二则负债规模足够大，反而足够安全(债主不敢讨债过紧)。面对不断加杠杆的冲动，最高管理层这几年一直在尝试不同的应对方法。4、把房地产行业往制造业、服务业方向改造，降低其金融属性。话说房地产业其实就是金融业，最终大房企都在玩资本游戏，产品和服务都只是外衣，并非核心竞争力的构成。不但对房地产行业而言是这样，对于当下中国的每个家庭而言也是这样。据统计，目前我国家庭财富7成以上集中在不动产上。赚钱就是为了买房投资，已经成为大多数高净值家庭最重要的沉淀财富的方式，甚至是整个家庭生活运作的基本推力。而对房地产融资的强力监管，目的是降低其过大的金融属性，目的是把房地产企业往制造业和服务业方向进行改造。

11月10日，房地产股市和债市均出现大幅上行，销售金额超千亿元的房企中，有26家房企的股价涨幅超过5%，其中融创、世茂、奥园等8家的股价涨幅超过10%；阴跌多日的房地产信用债也出现普涨。地产股、债大幅上涨与一则传言相关。11月10日上午，有关“并购贷将不纳入三道红线指标”的消息开始在资本市场和房地产行业广泛传播，随后更为详细的版本内容流出，资本市场一片欢腾。经济观察报记者多方求证，该消息并非空穴来风，传言内容虽有细节上出入，但大部分内容“基本靠谱”。对这一消息，多数金融和房地产从业人士表示谨慎乐观，这些政策并非外界所认为的放松，而是对原有政策在执行过程存在过度情况进行调整。一家房企高管告诉经济观察报，下半年尤其是9月以来，金融机构对房企预售资金流出不合理限制及抽贷等情况，加剧了房企流动性风险，现在更像释放了层层加码的压力，在重新回到正常轨道。这种略显保守的判断不是没有依据，从各方透露的消息看，有针对性的释压仍保持着一定的节奏，市场已经不再期待一场大水漫灌的到来。而沈阳楼市传出限购、限售放松消息一日后，重申调控按之前条款执行，也再一次让市场明确，“房住不炒”的调控主基调没有改变。利好：部分政策落地在资本市场广泛流传的消息主要包括4方面内容：第一，并购贷将不纳入三道红线指标；第二，开发贷和按揭贷都要上量，集中度可以临时鼓肚子；第三，存量项目银行可展期、不降级；第四，各地人行通知主要银行，按揭积压5个月以上的清理掉。对于传言的相关内容，多个金融机构人士表示基本“靠谱”，但具体内容与传言有出入。一位机构人士表示，目前相关政策还未真正落地，并购贷不纳入三道红线指标仅针对“承债式收购产生的负债”，而不是所有并购贷。他表示，即便该政策落地，对房地产行业实际影响有限，一方面，并购贷额度相对较小，获取门槛较高，并非所有房企都能拿到；另一方面，部分“绿档”房企发生爆雷，意味着三道红线的安全效应减弱，与收并购和降档相比，“活下去”更重要。相对于并购贷的不确定，目前开发贷和按揭贷已经在部分城市落地。多个金融机构人士透露，具体执行层面遵循因城施策的原则，即各个城市根据实际情况来把握尺度，有的城市房贷释放力度较大，但有的城市“应该不会有任何变化”。截至目前，已有部分城市银行收到相关通知或指导意见。一家商业银行上海分行的人士告诉经济观察报，他所在的银行10月已开始执行开发贷和按揭贷的相关要求。其中，开发贷有一定额度的增量，较为明显；按揭贷则以清理存量为主，市场层面的传导不明显。现实：流动性现小幅宽松多位房企及金融机构人士透露，近期房企融资开始松动，多家房企已经获得贷款或正在敲定相关融资事宜。11月9日，世茂集团从招商银行获得一笔15亿元贷款，在这前后，世茂还以香港中环物业做抵押，向星展银行获得一笔15亿港元的贷款。相关机构及世茂集团证实了这一消息，并称借款主要用于再投资。受此消息影响，世茂集团旗下股、债持续上涨。同一天，华润置地公告，与一家银行签订一笔15亿港元为期5年的贷款融资协议。当天，华润置地股价上涨8.8%。同样受好消息影响的还有中国奥园，11月10日消息，广州城投及珠江实业将为奥园提供30亿元支持。受消息影响，10月10日和11日，奥园股价涨幅均超过10%，国内信用债和美元债价格也大幅上涨。另外，万科重庆公司向平安资管获得58亿元融资，阳光城长沙项目获得五矿信托16.1亿元借款。一系列融资活动的展开，不仅补充了部分房企的流动性，避免了违约风险，也为房地产行业注入了信心。除了来自金融端的消息，部分城市也开始对原有调控政策进行小幅调整，以缓解冷淡的市场成交。11月5日，武汉市政府下发通知，非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。探因：层层收紧挤压9月底以来，中国恒大、花样年、当代、宝能、阳光城、佳兆业等多家房企爆发违约或流动性风险，并有进一步蔓延的趋势。多家房企和金融机构的从业人士认为，房企大面积出现流动性困难，一方面与房企自身有关，另一方面也与相关政策过度执行有关。下半年尤其是8月以来，由于多数商业银行全年房贷额度所剩无几，房地产市场成交开始持续下滑，截至10月，已经连续4个月环比同比双双下跌。楼市成交持续下滑及按揭减少，使得房企回款能力大幅度下降，多家房企人士透露，三季度房地产平均回款率在30%左右，回款能力下降，也使得金融机构对房企违约预期直线上升。在这种情况下，部分银行及金融机构开始对销售回款从项目回流到集团进行限制。“预售资金大部分存在合作银行，银行担心你还不了款，就限制你提款，这些回款只能留在项目账户上，没法汇到总部。”一位房企人士告诉经济观察报。而部分有信托借款的项目，相应的公章和账户被质押给信托机构，因信托机构担心房企无法还款，也对预售资金提取进行限制，“你的公章、财务章都给了信托公司，对方不配合，项目没法把回款汇到集团。”上述房企人士表示。与此同时，部分银行和信托机构还会要求房企提前偿还相关借款，上述房企人士表示，一旦评级下调或发生其他触发违约条款的行为，金融机构即可要求进行提前还款，这也是通常意义所说的抽贷。金融机构人士透露，抽贷与第八轮巡视有关一定关系。据央视报道，9月下旬，中央第八轮巡视对25家金融机构党组织开展常规巡视，各家银行机构开始加强对相关贷款风险管控。同时，9月以来，多家信托机构相关高管被查，信托机构也加大了对风险的控制。在这些因素影响下，银行和信托对房企预售资金提取进行严控，同时要求房企提前偿还部分未到期贷款。一家20强房企人士告诉经济观察报，在市场下行、回款艰难的背景下，9月，银行和信托同时抽贷，一定程度加剧了房企流动性风险，这也是部分房企出现流动性困难的主要原因之一。雪上加霜的是，恒大出现流动性风险后，其项目保交付工作落在地方政府身上，给地方政府造成巨大压力。基于这一原因，9月底以来，多数城市加强了对预售资金的监管。而且，同样在9月底前后，房地产ABS融资暂停，其他渠道融资也变得困难起来。“不是因为监管不给批额度，主要因为房企频繁暴雷，很多投资人不敢买信用债，导致很多债发不出来”，上述20强房企人士表示。“多种因素叠加到一起，导致房地产流动性风险加剧”，该人士强调，当前房地产流动性风险，不排除有个别企业自身经营原因，但大部分都是外部因素造成，“账上有钱，但提取不了，资产也有，但很难变现”。阳光城高管告诉投资人，截至11月初，阳光城账上有260亿元现金，但能动用的不到7亿元；佳兆业的高管也告诉投资人，账上的380多亿元现金，能动用的屈指可数。“如果还不调整，可能还会有其他房企出现问题。”上述20强房企人士表示，幸运的是，经过9月底以来一轮摸底，监管层对房企的困难程度有了一定掌握，金融机构从严执行的情况有所好转。后续：松紧仍有尺度9月底以来，央行、银保监会、银行间交易商协会及住建部、地方政府等相继召集相关房企开会，对企业、市场及行业现状进行摸底。每一次摸底之后，均会释放出一些利好消息。多位房企及金融机构人士透露，9月底，央行和住建部召集8家房企开会后，银行机构对房企的态度开始有所改善，一方面暂停了对房企的抽贷，另一方面也适度增加少量开发贷和更少量的按揭贷额度。“开发贷有所松动，但整体额度不大”，上述房企人士透露，虽然开发贷额度有一定释放，但对房企而言是杯水车薪，“当时还是受‘两个上限"管控，如果监管层没有明确的意见，银行是不敢私自突破的”。监管层介入，金融机构对房企抽贷也有所缓解。上述20强房企人士介绍，金融机构对房企包括限制资金提取及抽贷的行为，“我们了解，监管层之前是不知道的，现在了解到了，也做了相应的调整”。不抽贷意味着房企失血有所减少，但无论是房企自身回款和融资能力，还是对预售资金提取方面，依然困难重重。上述房企人士介绍，在当前环境下，包括金融机构、地方政府在内的各方对房企信心不足，“原来预售资金监管也有，但比较松，很容易提取，现在不仅严格了，而且对资金限制的规模也增加了”。一家金融机构人士认为，即便是放宽额度管控，到年底也只有不到两个月时间，很多银行由于没有房贷额度，“即便是房贷额度可以鼓肚子，这么短时间内，真正落地的也不会太多”。多数金融和地产人士认为，如果能在两方面进行适度调整，可以让更多房企避免发生流动性风险。第一，主体信用评级下调后，金融机构不抽贷；第二，将对预售资金监管控制在合理比例和范围内。11月11日，主要商业银行召开会议，布置和落实有关房地产贷款相关政策，但具体如何落实，截稿前，还未有进一步明确的信息。而此前传出放松限购、限售政策，个人购房按揭贷款实行“认贷不认房”的沈阳市，也在11月11日表示，仍按原调控政策执行。

主要是因为疫情之下，人们赚钱越来越难，而且能不花钱就不花钱，希望疫情能够早日结束，让人们恢复正常的生活。