房地产经营与估价考试题试述社能区位论的计算公式及研究结论

房地产经营与估价学什么，下面就来给大家详细介绍：房地产经营与估价专业学的课程有：建筑力学、建筑结构、建筑构造与识图、房地产经济学、房地产法规、合同管理、房地产企业经营管理、房地产市场营销、城市土地管理、房地产会计、房地产统计、房地产估价、房地产中介等。其次，本专业还需要进行房地产市场调查、房地产会计实训、房地产估价实训、毕业论文、毕业实习等，以及各校的主要特色课程和实践环节。拓展小知识：房地产经营与估价就业方向毕业后，学生可以从事房地产投资和经济分析，房地产管理，房地产估价，房地产营销，房地产管理和开发公司，房地产估价公司，房地产投资咨询公司，房地产经纪公司，物业管理公司等。房地产管理和开发项目管理等工作。房地产经营与估价就业前景对于现今社会的大学生而言，就业前景和其他专业相比怎么样呐。房地产业已成为有效拉动中国国民经济增长与社会发展的支柱产业，同时也是最具有持续发展与增长潜力的产业，房地产业的企业和相关单位对有效掌握土木工程技术与相关专业技术、与国际国内房地产开发建设管理与经营管理及房地产资产经营与管理相关的管理、经济和专业法律知识，具备房地产开发建设管理与经营管理综合能力和房地产资产经营与管理综合能力的高素质、复合型人才具有持续增长的需求。房地产经营与估价培养要求l、具有较强的调查研究和综合分析、解决实际经济问题的能力；2、能查阅专业(外文)的文献资料，具有较强的计算机实际操作能力；3、具有一定的人际协调能力和公关能力；4、具有较强的自学能力和自我发展能力；5、具有从事房地产投资开发、参与房地产经营和物业管理的能力。

很多的高考生在填写志愿的时候，家长与孩子都不太明白房地产经营与估价属于什么类，因此非常影响考生们报填专业的选择。那么，房地产经营与估价属于什么类呢？它的市场需求是什么呢？专业特色是什么？下面就跟着小编一起来了解一下吧。一、房地产经营与估价属于什么类1、房地产经营于估价是属于房地产类，房地产和财经类关系密切相关，由于和经济学还有财经关系密切，尤其是成本分析，都是需要非常深的财务知识。2、这个专业主要是培养和市场经济体系相适应，在房地产产业中急需的，具备房地产经营和估价专业知识以及专业技术和技能的高等人才。二、市场需求1、房地产产业作为服务性的行业，在我国发展十分迅速。通过多年的实践与探究，房地产行业逐渐多元化，专业化发展。服务和管理水平得到了很大的提升，在各项工作上都取得的很好的成效。2、但是现在国内的房地产经营还是存在很多的问题，比如服务质量不到位，管理不够规范等，导致工作开展起来非常的困难，企业的效益也差。所以就非常需要有正规的培训，培养出专业合格的从业人员。三、专业特色1、高职教育一直以来都非常注重学生的实际能力培养，所以在学校期间的实训都很丰富。通过实训熟悉并掌握相关的基本技能。了解评估市场的情况以及竞争情况，了解房地产评估的工作程序。通过在事务所或是相关想单位实习，来强化实际岗位的工作能力。编辑总结：关于房地产经营与估价属于什么类呢？它的市场需求是什么呢？专业特色是什么？相信大家看完文章都有所了解了吧。希望上面的内容能给大家带来一些帮助和建议，如需了解更多相关资讯，请继续关注我们。

　　 房地产估价师经营与管理考点：房地产市场的特性与功能 　　● 房地产市场的特性与功能 　　一、房地产市场的特性 　　房地产市场作为市场体系的基本组成部分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。由于房地产商品本身具有区别于其他商品的独特属性，房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位，导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括：垄断性、外部性和信息不对称性等方面。 　　1、市场供给的垄断性。市场供给在短期内缺乏弹性;市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，难以形成统一的竞争性市场，房地产市场容易存在部分或地域性的垄断。如定价采取价格领袖制→合谋、垄断 　　2、市场需求的广泛性和多样性。房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场需求具有广泛性;需求者购置房地产时有不同目的和设想，需求具有多样性。 　　3、市场交易的复杂性。交易是产权的流转及其再界定;交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间长，交易费用多;信息缺乏，交易通常需要房地产中介人员提供服务。 　　4、市场价格与位置密切相关。物业价格与其所处的地理位置关系极大;价格总体呈向上波动的趋势;现实价格是长期考虑下个别形成，不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。 　　5、存在广泛的经济外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。如房地产市场的发展→财政收入增加→城市基础设施建设和环境改善→正外部性;房地产价格上升→支付能力下降→住房问题→金融风险、金融危机→影响整体经济的持续稳定发展→负外部性 　　6、市场信息的不对称性。房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，从而存在更严重的信息不对称问题。解决途径是发展房地产估价等专业服务业，政府加强市场信息发布工作，提高房地产市场透明度。 　　以上六个方面是房地产市场的主要特征，但对某一国家或地区的房地产市场，还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定。 　　二、房地产市场的功能 　　在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可通过价格信号来指导买卖双方的行为。即价格机制是通过市场发挥作用的。 　　房地产市场的五个功能： 　　1、配置存量房地产资源和利益。土地资源的有限性，开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。 　　2、显示房地产市场需求变化。引起需求增减的原因：①未来预期收益变化;②政府税收政策的影响;③收入水平变化或消费品味变化;④原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。 　　3、指导供给以适应需求的变化。供给的变化可能会由于下述原因引起：①建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式。②某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。根据当地各类房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当的租金售价比例，若售价太高，出租住宅的需求就会增加，反之亦然。用途可相互替代的不同类型物业之间的租金售价相对变化也会引起需求的变化。 　　4、指导政府制订科学的土地供给计划。制定土地供给计划首先要了解房地产市场，通过对市场提供的存量、增量、交易价格和数量、空置率、吸纳率、市场发展趋势等市场信号的分析研究，才能制定出既符合市场需要、可操作性强、又能体现政府政策和意志的土地供给计划。 　　5、引导需求适应供给条件的变化。市场可引导消费的潮流，使之适应供给条件的变化，这甚至有利于政府调整城市用地结构、提高城市土地的使用效率。

对于专科女生来说选择一个好就业的专业对未来发展很有帮助，对于专科女生来说在选择专业的时候一定要选择技术性实用性强一些的专业，这样对以后找工作很有帮助。 市轨道交通运营管理适合专科女生学习 本专业具有城市轨道交通运营管理专业知识，有较 高的综合素质和较强的城市轨道专业技能。从事城市轨道交通运营管理生产、经 营与服务工作的应用型、复合型专业技术人才。从事城市轨道交通运营组织、指挥 和管理工作，行车调度指挥和客运服务工作等。 专科女生学汽车技术服务与营销专业前景好 本专业培养 具有专业必须的基础理论知识和基本技能，能适应汽车产品设计服务、汽车生产 服务、汽车销售服务、汽车技术服务、汽车运输服务等领域的，面向汽车销售及售 后服务企业所需要的，既熟练操作汽车诊断、检测与维修技术，又熟练运用销售与 售后服务流程及技巧，获得国家颁发的汽车行业相关职业资格证书，具有高认知、 高技能和高素养的综合职业能力的应用性中低型人才。 外语专业适合专科女生学 外语，包括小语种。英语、韩语、日语、法语、德语等，都随着中国的国际化越来越火。 以后的就业面广，可以去高校、辅导机构任教。 可以去外企、跨国公司作翻译。 如果很优秀，做同声翻译，那待遇真的很吓人哦 专科女生学房地产经营与估价专业发展好 房地产经营与估价专业旨在培养与社会主义市场经 济体系相适应的，在房地产产业发展中急需的，具备房地产经营与估价专业知识和 专业技术、技能的高等技术应用型专门人才。培养掌握房地产市场开发与经营、价 格评估基本理论，熟悉房地产开发、经营、房地产估价实务的高级管理专门人 才。

6.对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。 a租金收入减少 b附加支出增加 c物业资本价值下降 d运营成本下降 e租客要求更大的租金折扣 答案：ace 解析：对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。 7.投资者可以控制的风险包括( ) a利率风险 b政策性风险 c 资本价值风险 d持有期风险 e比较风险 答案：cde 解析：ab属于系统风险. 8.居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（ ）等。 a普通住宅 b公寓 c别墅 d客栈 e酒店 答案：abc 解析：客栈和酒店不属于居住物业。 9.房地产市场的功能有（　） a配置存量房地产资源和利益 b指导供给以适应需求的变化 c指导政府制订科学的土地供给计划 d引导需求适应供给条件的变化 e显示房地产市场需求的变化。 答案：abcde 10.确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面 a对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。 b控制混凝土质量 c对对工程中的配套设备进行检验。 d对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法 e关注各项工程的工作量。 答案：abd 解析：不包括c、e 11.下列说法不正确的是（ ） a房地产项目中两税一费指营业税、城市建设维护税和教育费附加 b营业税税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 c城市建设维护税额＝应纳税销售(出租)收入×税率 d教育费附加＝应纳税销售(出租)收入×税率 e现行营业税的税率为3％ 答案：cde 解析：城市建设维护税和教育费附加为营业税税额的7％和3％。营业税税率现为5%。 12.分析市场趋势的方法主要有：（　） 　a购买者意图调查法　　b销售人员意见综合法 c专家意见法　　　　　d时间序列分析法 e相关分析法 答案：abcde 13.按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（　　）的模式。 a同质偏好　　　b同形偏好 c集群偏好　　　d分散偏好 e心理偏好 答案：acd 解析：三种模式：同质偏好、分散偏好、集群偏好。 14.盈亏平衡分析的基本方法是建立（ ）之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 a销售收入与成本 b销售收入与费用 c成本与产量 d利润与成本 e销售收入与销量 答案：ce 解析：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系 15.财务评价的辅助报表包括（ ） a损益表 b总投资估算表 c资产负负债表 d经营成本表 e借款偿还表 答案：bde 解析：ac为基本报表。 三、判断题（共15题，每题1分，用√表示正确，用×表示错误，不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。） 1.房地产投资分为直接投资和间接投资，直接投资是指投资者直接参与开发房地产项目的过程，而间接投资是指购买建成的物业进行的置业投资。 答案：× 解析：购买建成的物业进行的置业投资属于直接投资。 2.房屋的吸纳周期数值上等于吸纳率的倒数. 答案：√ 3.在置业投资中,运营费用比率越高,则预示着投资项目的净经营收入越低,项目抵抗风险的能力越弱 答案：√ 4.多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化，相互影响时，对项目经济评价指标的影响。 答案：× 解析：多因素敏感性分析须假定同时变动的几个因素是相互独立的。 5.投资机会研究，也称为预可行性研究，主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 答案：× 解析：初步可行性研究也称为预可行性研究。 6.为体现公平、平等原则，写字楼对具备支付能力的承租人都持欢迎态度。 答案：× 解析：名声不佳的承租人入住会影响其他承租人，应对承租人进行选择。 7.开发项目成本费用中，财务费用是指企业财务部门所发生的各项费用，包括财务人员工资、办公费、银行利息等。 答案：× 解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。主要为借款的利息。 8.投资周期在第 一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。 答案：× 解析：正好相反。 9.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 答案：× 解析：这种方法尤其适用于中、长期预测。 10.决标选中中标单位意味着全部接受承包商的标书，故合同价就是中标单位的报价。 答案：× 解析：中标后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。 11.双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于买方和卖方代理形式。 答案：× 解析：双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式 12.资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。 答案：√ 13.如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。 答案：√ 解析：资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。 14.对已办理在建工程抵押的房地产开发项目在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售 答案：√ 15.在收益性物业的现金流分析时，抵押贷款还本付息要从净经营收入前扣除. 答案：× 解析：抵押贷款还本付息要从净经营收入中扣除

选择专业的时候，很多学生都会担心前景。其实，前景好不好并不重要，重要的是你对自己的选择有没有把握。只要你自己有信心，坚持下去就一定会有成功的一天。 甘肃建筑职业技术学院部分专业：序号专业名称所属类别1建筑电气工程技术土木建筑2供热通风与空调工程技术土木建筑3汽车检测与维修技术新闻传播4室内设计技术新闻传播5房地产经营与估价新闻传播6建筑工程技术土木建筑7城乡规划土木建筑8铁道工程技术交通运输9给排水工程技术土木建筑10道路与桥梁工程技术交通运输11建筑设计土木建筑12安全技术管理其他13市政工程技术土木建筑14园林工程技术土木建筑15建筑装饰工程技术土木建筑16工程测量技术资源环境与安全17建筑设备工程技术土木建筑18智能焊接技术装备制造19水利水电建筑工程水利20会计电算化其他甘肃建筑职业技术学院室内设计技术介绍专业培养目标： 培养掌握室内设计的基本理论和专业知识，能从事室内装修、室内陈设、家具设计及技术与管理的高级技术应用性专门人才。 专业核心能力： 室内设计和技术与管理。 专业核心课程与主要实践环节： 设计制图、室内设计表现图技法、室内设计原埋、家具与陈设、室内环境与设备、装饰构造与施工、风景写生、课题设计、实训中心实训、毕业综合实训等，以及各校的主要特色课程和实践环节。 就业面向： 室内装饰行业的设计、技术与管理工作。 甘肃建筑职业技术学院道路与桥梁工程技术介绍培养方向：本专业培养德、智、体全面发展的掌握设计、建筑公路、桥梁方面的基本理论知识和实践技能，且具有较强实践和创新能力的高技术应用型人才。 主要课程设置：测量、公路勘测设计、路基路面工程、公路工程管理、公路工程概预算、桥梁工程、结构设计原理、桥涵水利水文、监理概论等课程。 就业方向：学生毕业后主要从事道路与桥梁的设计、施工和管理工作。 甘肃建筑职业技术学院水利水电建筑工程介绍专业培养目标： 培养掌握水利水电工程建设施工的基本知识和技术，具备中小型水利水电工程施工和组织管理能力的高级技术应用性专门人才。 专业核心能力： 中小型水利水电工程的设计和施工能力。 专业核心课程与主要实践环节： 结构力学、水力学、水利工程测量、工程地质、工程水文、水工钢筋混凝土、水工建筑物、水电站建筑物、水利水电工程施工、水利水电工程检测与管理、水利水电工程造价与招投标、水利工程测量实训、水文与地质实习、水利工程施工组织实习、毕业实训、钢筋混凝土、水工建筑物、水电站建筑物、毕业设计等，以及各校的主要特色课程和实践环节。 就业面向： 在水利水电工程设计部门或施工管理部门，从事水利水电工程设计、施工、管理工作。 甘肃建筑职业技术学院建筑设备工程技术介绍专业培养目标： 培养从事建筑内给水排水、供热通风、空调制冷、各类电气设备的施工安装、运行管理与维护、工程监理及中小型工程规划设计等工作的高级技术应用性专门人才。 专业核心能力： 建筑内给水排水、供热空调、各类电气等方面等设备安装的专门技术。 专业核心课程与主要实践环节： 流体力学、泵与风机、热工理论基础、电工与电子技术、建筑给水排水工程、供热通风工程、制冷与空调工程、建筑电气控制、建筑供电与照明、智能建筑弱电系统、建筑水暖施工技术、建筑电气施工技术、施工组织管理与预算、测量实习、电子工艺实习、电工工艺实习、金工实习、水暖工艺实训、毕业与生产实习、毕业设计等，以及各校的主要特色课程和实践环节。 就业面向： 担任水、暖、电方面的施工工程师、施工队长、项目经理、工程监理等工作，也可从事运营管理及中小型工程的规划设计工作。对中专/技校/职校报考还有疑问，您可以点击2023年电大中专招生咨询（原广播电视大学）：https://www.87dh.com/xlzz/

跟经济有关的类似于财务管理、投资与理财、金融学等等,哪个专业好啊? 财务管理会计学最好找工作！ 投资理财和金融学学不到什么实在的！ 投资与理财：财务管理：金融学：房地产经营与估价：市场影销那个专业好啊？ 本人认为，只要学精知识，不论哪个专业都有施展自己才华的平台。但从回报角度来讲投资与理财、市场影销可能回报速度快，有时会经常加班加点，可能要透支身体。而财务管理：金融学：房地产经营与估价相对来说回报周期要长些，但工作环境相对轻松些，生活节奏有规律，有利于身体长寿。 财务管理和投资与理财哪个好啊？ 我的专业是投资理财，教室旁边就是财管专业的。 投资理财专业比较好一些，因为可以考的证很多，好就业，就业范围广。。 专业技术含量较高，不过好好学就行了。 投资与理财和财务管理哪个就业好 财务管理比较好。 投资与理财，除非是专家级别的。 证劵投资与管理，投资与理财，金融管理与实务，金融与证劵，哪一个专业好啊 是什么层面的？ 感觉学的都是一样的。。。不过从名字上看的话，我觉得金融管理与实务会广点。 不过学习还是学专的好。。 我建议你选择金融与证券，这样将来毕业就业面宽点，可以选择银行、证券、基金、保险、投资公司等。 金融学 财务管理 国际经济与贸易哪个好？ 国际经济与贸易专业名字好听，毕业出来前景不是很好，整体上是比较空洞，但是如果你英语和综合实力本来就强，那这个专业也不差。金融学和财务管理无论你在学校咋个混，只要保证毕业，找一个工作还是相对较为容易的，这两个专业实际层面上还是可以学到一些实在的技术，而金融学学好了比财务管理强。追求白领最好选金融学，但是必须得有水准。但总体上说，无论你选哪一个，他们在学习过程中都会存在交叉，只是各有侧重点。 投资与理财专业属于经济管理类吗？ 属于经济类 金融类 证券投资与理财专业属于金融学专业专科吗 一般顺序是这样 **学校 经济学院 金融专业 （证券投资方向） 毕业证上面这样写的 本科的金融学专业与专科的投资与理财专业 本科的金融专业： 1，不同学校略有不同，本科主要课程包括：微观经济学、宏观经济学、国际经济学、货币银行学、银行管理学、国际金融学、金融市场学、投资学、金融工程学基础、财政学、管理学原理、中央银行与金融监管、银行风险管理、投资银行学概论、国际信贷与国际结算、金融衍生工具等。 2、金融学（Finance）是研究价值判断和价值规律的学科。主要包括金融传统金融学理论和演化金融学理论两大领域。 专科的投资与理财专业: 本专业培养的学生应具备良好的思想品德、职业道德和政治素养；具有较强的自学能力和信息获取能力，系统掌握具有良好的文字写作、语言表达和社会交往能力，具有一定的英语听、说、写能力，能阅读一般英文专业资料，具有较好的计算能力，能够运用现代信息技术检索资料，熟练运用主要投资分析软件，具有股票、期货、债券、房地产、外汇等投资实际操作能力，具有投资的基本分析和技术分析能力，具有企业财务状况分析和投、融资管理分析能力，具有一定的资产重组、产权交易实际操作能力。

东莞技师学院专业如下：1、计算机类：计算机应用技术、计算机网络技术、网络与软件工程、应用硬件与维护、计算机维护及外设维修、影视及多媒体制作、计算机辅助设计、动漫设计与制作、信息安全技术。2、电子类：应用电子技术、电子信息技术、自动化、电子通讯工程技术、电子电器应用与维修、数字广播电视网络技术、仪器仪表装配与维护。3、财经类：金融保险、财务、金融事务、财务管理、财务/会计电算化、房地产经营与估价、涉外会计、会计。4、建筑类：建筑施工与管理、房屋建筑工程、环境工程、工业与民用建筑、工程测量技术、建筑监理与施工、建筑工程、工程造价管理、钻探工程专业、木材加工技术。5、机电与机制类：模具设计与制造、电梯安装与维修、机电一体化、冷挤压技术、数控加工技术、电工与制冷技术、机械制造与自动化、机电数控、电气自动化技术、机械设备维修、钢铁冶炼、楼宇智能化设备安装与运行、装配钳工、电焊、铆接工程技术、农业机械化、电工与电子技术。技校专业应该如何选择在选择技校专业的时候，不能盲目选择也不能跟随主流，我们应该首先正视自己，知道自己现在具备什么样的能力，其次是明确自己想要从事的方向，确定到具体的专业，这个如果自己不清楚的话，可以去技校问下老师，看下技校的专业目录，再根据自己的情况好好选择，最后就是选择好了从事的专业后就要好好选择就读的技校，最好是实地考察下教学环境和服务。

应该是可以报，想确定的话可以搜下一建相关专业表。

涉及“土建施工类、工程管理类、建筑设计类、城镇规划与管理类、建筑设备类、市政工程类、房地产类、水利工程与管理类、机械设计制造类、自动化类、电子信息类、通讯类、环保类、机电设备类、公路运输类、铁路运输类、港口运输类、管道运输类、林业技术类、城市轨道运输类、水上运输类、民用运输类、资源勘查类、水利水电设备类、地质工程与技术类、矿冶工程类、矿物加工类、测绘类、材料类、能源类、电力技术、计算机类、安全类、广播影视类”等34类133个专业，其中本专业76个，相近专业57个。一级建造师报名条件：1、取得工程类或工程经济类大学专科学历，工作满6年，其中从事建设工程项目施工管理工作满4年;2、取得工程类或工程经济类大学本科学历，工作满4年，其中从事建设工程项目施工管理工作满3年;3、取得工程类或工程经济类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事建设工程项目施工管理工作满2年;4、取得工程类或工程经济类硕士学位，工作满2年，其中从事建设工程项目施工管理工作满1年;5、取得工程类或工程经济类博士学位，从事建设工程项目施工管理工作满1年。

初中毕业学习餐饮技术啊，男生的话可以选择中餐，西点西餐，女生的话西点不错，现在幼师、护理专业发展也还行，你可以去专业的技术学校看看，实地考察之后这样会比较好

山东商业职业技术学院是山东省内唯一一所以商业类专业为主的高等职业技术学院。学院现有商业管理、工商管理、市场营销、物流管理、会计学、金融学、人力资源管理、国际商务、电子商务、网络管理、信息安全等10个专业。 专业满意度—Top101、专业：工商企业管理、评分：4.7、参与人数：63 2、专业：医药营销、评分：4.6、参与人数：111 3、专业：生物制药技术、评分：4.6、参与人数：137 4、专业：大数据与会计、评分：4.6、参与人数：150 5、专业：电子工艺与管理、评分：4.6、参与人数：68 6、专业：国际商务、评分：4.6、参与人数：88 7、专业：食品检测及管理、评分：4.6、参与人数：67 8、专业：西餐工艺、评分：4.5、参与人数：14 9、专业：制冷与空调技术、评分：4.5、参与人数：316 10、专业：投资与理财、评分：4.5、参与人数：57 专业推荐指数—Top101、专业：财务会计类、评分：4.9、参与人数：58 2、专业：医药营销、评分：4.9、参与人数：44 3、专业：嵌入式系统工程、评分：4.9、参与人数：19 4、专业：软件外包服务、评分：4.9、参与人数：12 5、专业：大数据与会计、评分：4.8、参与人数：114 6、专业：国际商务、评分：4.8、参与人数：46 7、专业：物联网应用技术、评分：4.8、参与人数：44 8、专业：应用英语、评分：4.8、参与人数：31 9、专业：智慧健康养老服务与管理、评分：4.8、参与人数：26 10、专业：视觉传达艺术设计、评分：4.8、参与人数：25 专业推荐人数—Top101、专业：制冷与空调技术、评分：4.7、参与人数：351 2、专业：会计电算化、评分：4.6、参与人数：179 3、专业：会计与审计、评分：4.5、参与人数：143 4、专业：大数据与会计、评分：4.8、参与人数：114 5、专业：电气自动化技术、评分：4.5、参与人数：112 6、专业：市场营销、评分：4.4、参与人数：110 7、专业：软件技术、评分：4.7、参与人数：103 8、专业：空中乘务、评分：4.2、参与人数：95 9、专业：供热通风与空调工程技术、评分：4.6、参与人数：82 10、专业：建筑工程技术、评分：4.6、参与人数：68 综合满意度3251人投票 评分：4.3 环境满意度3316人投票 评分：4.4 生活满意度3090人投票 评分：3.9 ☆山东商业职业技术学院部分专业介绍山东商业职业技术学院房地产经营与估价介绍培养目标： 本专业培养德、智、体全面发展，具有创新精神和实践能力,具备应用性较强的房地产经营管理的基本理论、基本知识、基本技能，了解房地产经营管理的发展趋势，有较强的自主学习能力和提出问题、分析问题、解决问题的能力，具有从事相关行业工作的良好素质、技能，能在房地产、家居、装饰装修企业胜任开发经营管理、策划、咨询、营销、估价等工作的高级专业人才。 主开课程： 房地产开发与经营、商务礼仪、消费心理学、房地产市场调研、建筑知识、房地产经纪、房地产金融、房地产法律知识、房地产营销、房地产销售、房地产营销策划、房地产招投标与合同管理、房地产估价、物业管理理论与实务、名优楼盘商业价值赏析等。 就业方向： 毕业生可在房地产开发公司市场开发部经理助理；房地产公司一线销售经理、助理策划师、家居装饰材料销售经理；以及房地产公司招投标主管、助理房地产估价师等岗位任职。 专业特色： 该专业培养方案符合房地产行业发展趋势及人才需求的规格要求，是我院就业率和就业岗位层次双高专业之一。坚持理论教学与实践性教学紧密结合、知识传输与素质培养相结合，注重提高学生的核心职业能力和团队协作能力。学生毕业前通过考试可取得国家劳动和社会保障部“房地产营销策划师”、“助理营销师”、国家建设部“预算员”以及计算机国家二级等证书。本专业就业率高，专升本升学率高，就业去向广泛，就业学生薪资水平高。往届房地产毕业生一次性就业率达98%，专升本录取率超过90%（占报考人数）、就业范围包括山东、北京、上海、海南等十余个省市。主要就业实习基地有：中国重汽房地产开发公司、鲁能置业有限公司、山东鲁商置业有限公司、深圳信立怡高房地产营销策划机构、上海鹏翔房地产营销策划机构、山东文华园住宅开发建设有限公司、淄博正承置业有限公司、泰安信邦房地产、二十一世纪不动产、济南华鼎房产营销策划公司等。 山东商业职业技术学院应用日语介绍培养目标： 熟练掌握日语听、说、读、写、译五项基本技能，具备娴熟的日语交际能力以及计算机、办公自动化知识，从事以日语为主要工作语言的业务活动的高技能人才。 主开课程： 日语精读、听力、会话、泛读、写作、语法、翻译、日本概况、计算机基本知识、软件工程师日语、商务日语、二外等。 就业方向： 毕业生可在各企、事业单位从事业务员、办公文员、翻译、秘书等与日语相关的各类工作。 专业特色： 本专业是外国语学院近几年为适应市场需求设置的新型专业，毕业生市场需求良好。同时，针对目前对日软件外包业务的迅速发展以及该行业对日语专业毕业生的需求，在强调专业课程学习的同时，注重加强学生的计算机知识技能的培养，增强学生的职业能力。此外依托外国语学院的英语特色，重视二外（英语）教学，拓宽了学生就业途径。 山东商业职业技术学院汽车技术服务与营销介绍培养目标： 培养掌握汽车、营销、信息技术的基础知识，具有较强的职业能力；掌握汽车性能检测与保养等汽车技术服务的理论知识和技能，熟练掌握汽车整车及配件营销理论和技巧，熟悉汽车销售业务；具有创新能力，具有现代汽车市场营销理念、商务综合业务能力和现代汽车经营、管理能力的高等技术应用型人才。 主开课程： 大学英语、高等数学、计算机应用、汽车及配件营销、市场营销学、市场调查与预测、汽车电工与电子基础、汽车构造、发动机原理与汽车理论，汽车电器设备、会计学、电子商务、汽车故障诊断与维修服务等，其中汽车及配件营销是院级精品课程。 就业方向： 毕业生主要从事汽车销售与管理、汽车售后服务、汽车零部件的销售与管理等岗位。 专业特色： 采用2+1人才培养模式，两年校内学习，一年顶岗实习。学生理论扎实，实践能力强，职业意识高。学生通过学习汽车与营销两个方面的知识和技能，成为深受社会欢迎的复合型人才，营销、管理、服务能力强，可考取营销师职业技能证书；与银座汽车、山东鸿发汽车、优配汽车零件贸易公司、齐鲁汽贸、济南东岳汽车、山东三维商贸有限公司等企业保持密切合作关系，安排顶岗实习和就业。毕业生就业率100%，专升本录取率达90%以上。 山东商业职业技术学院食品检测及管理介绍培养目标： 培养食品加工、生物制品、农产品生产与流通等领域从事生产管理、产品检验与品控、质量监督以及产品营销等方面的应用型高级复合技术人才。 主开课程： 生物化学、分析化学、微生物学、食品营养与卫生学、仪器分析、食品微生物检验、食品分析、食品质量管理、动物性食品卫生学、食品掺伪检验、肉品加工技术、乳品加工技术、市场营销学、推销技术与商务谈判等。 就业方向： 可在食品加工、生物制品、医药制造、食品物流等领域从事产品检验、质量控制、经营管理、科研开发等工作。 专业特色： 是我省成立最早，办学历史悠久的品牌专业，办学条件成熟。专业师资力量雄厚，授课教师都具有硕士以上学历。专业口径宽，专升本潜力大，人才需求旺盛，每年毕业生都供不应求。对电大中专/中专/技校/职校报考还有疑问，您可以点击2023年电大中专招生咨询（原广播电视大学）：https://www.87dh.com/xlzz/

房地产经营与估价属于房地产相关专业。专业培养目标：房地产经营与估价专业旨在培养与社会主义市场经济体系相适应的，在房地产产业发展中急需的，具备 房地产经营与估价专业知识和专业技术、技能的高等技术应用型专门人才。 培养掌握房地产市场开发与经营、价格评估基本理论，熟悉房地产开发、经营、房地产估价实务的高级管理专门人才。 专业核心能力：房地产经营与价格评估。 专业核心课程与主要实践环节：房地产法规、合同管理、房地产企业经营管理、房地产市场营销、城市土地管理、房地产会计、房地产统计、房地产估价、房地产中介；房地产市场调查、房地产会计实训、房地产估价实训、毕业论文、毕业实习等，以及各校的主要特色课程和实践环节。 就业面向：房地产开发经营公司、房地产中介公司、物业管理公司等有关房地产开发经营项目或部门的经理、助理、主管、管理员、技术员等。专业特色： 主要有会计基本技能实习、行业调查、毕业实习。通过实习实训熟悉并掌握会计基本技能；了解评估业市场状况，包括评估的需要及评估供给方面的竞争状况；熟悉资产评估及地产估价的工作程序。熟悉并强化评估资料的收集、整理工作能力；通过在资产评估事务所、房地产评估事务所、房地产开发公司等相关单位实习，培养并强化实际岗位工作能力。

房地产经营与估价专业是理科专业。房地产经营与估价专业基本信息1、主要课程建筑力学、建筑结构、会计基础、审计实务、建筑制图与识图、资产评估学、房地产评估理论与方法、房地产基本制度与政策、建筑工程概预算、房地产开发经营与管理、房地产估价案例与分析等。2、修业年限三年3、主要实践性教学环节房地产法规、合同管理、房地产企业经营管理、房地产市场营销、城市土地管理、房地产会计、房地产统计、房地产估价、房地产中介；房地产市场调查、房地产会计实训、房地产估价实训、毕业论文、毕业实习等，以及各校的主要特色课程和实践环节。4、培养目标培养掌握房地产经营与估价基本理论知识，获得房地产估价师、房地产经纪人基本素质，具备岗位职业能力，从事房地产项目策划、咨询、估价、开发、经营、施工管理等技术服务及相关管理工作的高级技术应用性专门人才。

大既多少

房地产经营与估价：根据委托方提出的要求，明确估价的目的、估价对象的物质实体状况和权益情况及估价的时点，并与委托方达成一致；对估价项目进行分析，拟定估价作业方案；到估价对象现场勘察，搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理；检查特性，考虑因子例如市价、位置和大楼或者重置成本确定评价价值；确定估价结果，撰写估价报告；对业主解释确定的价值；评价和税款的问题通知；对有关该估价项目的一切资料进行整理、归档和妥善保管。工程造价：1、能够熟悉掌握国家的法律法规及有关工程造价的管理规定，精通本专业理论知识，熟悉工程图纸，掌握工程预算定额及有关政策规定，为正确编制和审核预算奠定基础。2、负责审查施工图纸，参加图纸会审和技术交底，依据其记录进行预算调整。3、协助领导做好工程项目的立项申报，组织招投标，开工前的报批及竣工后的验收工作。4、工程竣工验收后，及时进行竣工工程的决算工作，并报处长签字认可。5、参与采购工程材料和设备，负责工程材料分析，复核材料价差，收集和掌握技术变更、材料代换记录，并随时做好造价测算，为领导决策提供科学依据。6、全面掌握施工合同条款，深入现场了解施工情况，为决算复核工作打好基础。7、工程决算后，要将工程决算单送审计部门，以便进行审计。8、完成工程造价的经济分析，及时完成工程决算资料的归档。9、协助编制基本建设计划和调整计划，了解基建计划的执行情况。

　　学科：经济及经贸管理　　门类：经济学　　保险；保险实务；报关与国际货运；宾馆管理；不动产评估与管理；财经管理；财税；财税金融；财税与财会；财政；财政事务；财政税收；财政税务与会计；财政学；财政与金融；财政与税收；采购与供应链管理；餐旅服务与导游；餐饮管理与服务；产业经济学；导游；导游服务；导游服务与管理；电子商务；电子商务与网络营销；电子商务与信息管理；饭店服务管理；饭店服务与管理；饭店管理；　　房地产经营管理；房地产经营与估价；房地产经营与管理；房地产开发与物业管理；房地产物业管理；　　风景区开发与管理；工程管理；工商管理；工商企业管理；工商行政管理；工业经济；工业经济管理；工业企业管理；工业外贸；管理工程；管理科学；管理科学与工程；管理物业；管理信息；管理信息系统；管理学；管理研究；管理与市场营销；国防经济；国际导游；国际工程管理；国际会务管理；国际金融；国际经济；国际经济及贸易；国际经济与贸易；国际贸易；国际贸易实务；国际贸易学；国际贸易与进出口代理；国际企业管理；国际商务；国际市场营销；国际物流与报关；国际招投标；国民经济管理；国民经济学；国有资产管理；海关管理；环境经济与管理；环境资源与发展经济学；会展经济与管理；货币银行学；　　计算机电子商务；计算机管理电子商务；计算机信息管理电子商务应用；计算机信息技术与工商管理；技术经济及管理；教育经济与管理；金融保险；金融工程；金融管理；金融管理与实务；金融事务；金融学；金融与保险；金融与证券；经济管理；经济管理与计算机；经济化工工业与分析；经济旅游管理；经济贸易实务；经济贸易英语；经济史；经济数学；经济思想史；经济文秘；经济信息管理；经济信息管理及计算机应用；经济信息管理及计算机运用；经济学；经济与工商管理；经济与管理；经济与行政管理；经营学；景区管理；景区开发与管理；酒店管理；酒店及餐饮管理；劳动经济；劳动经济学；理财学；　　连锁经营管理；林业信息管理；旅行社管理；旅行社经营管理；旅行社经营与管理；旅游；旅游宾馆服务管理；旅游宾馆服务与管理；旅游风景区经营与管理；旅游服务；旅游服务管理；旅游服务与管理；旅游服务与管理酒店服务与管理；旅游管理；旅游管理导游服务；旅游管理及旅行社经营管理；旅游管理与服务；旅游管理与服务教育；旅游及饭店管理；旅游经济管理；旅游经济管理兼导游；旅游经济与管理；旅游景区开发与管理；旅游酒店管理；旅游与饭店管理；　　旅游与经济管理；旅游与酒店管理；旅游资源管理；旅游资源开发与利用；贸易经济；农村经济管理；农村区域发展；农林经济管理；农业经济；农业经营管理；企业管理；企业理财；区域经济学；人口、资源与环境经济学；商品学；商务管理；商务经纪与代理；商业经济管理；涉外建筑工程营造与管理；涉外旅游；涉外税收；生态旅游；生态旅游管理；世界经济；市场开发与营销；市场营销；市场营销学；市场营销与电子商务；市场营销与开发；数量经济学；税务；　　体育经济；投资经济；投资经济管理；投资理财；投资学；投资与理财；土地管理；网络技术与电子商务；网络经济学；物流管理；物业管理；物业设施管理；西方经济学；乡镇企业管理；乡镇企业经济管理；药品营销；医疗保险实务；医药营销；营销策划与商务管理；营销管理；营销与策划；邮电经济管理；证券投资与管理；证券与期货；政治经济学；中药经营管理；资产评估；资产评估与管理。

房地产估价师执业资格考试 凡属中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试： （一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满5年； （二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满4年； （三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满3年； （四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年； （五）取得房地产估价相关学科博士学位的； （六）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历、其中从事房地产估价实务满6年、成绩特别突出的。 期待你的满意啊~~10.1快乐啊~~

2007年全国房地产估价师执业资格考试 　　——房地产开发经营与管理试卷 　　一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 　　1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的(　　)。 　　A.销售收入 　　B.转让收入 　　C.租金收入 　　D.利息收入 　　2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或(　　)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 　　A.出售 　　B.抵押 　　C.转让 　　D.经营 　　3、下列风险中属于系统风险的是(　　)。 　　A.比较风险 　　B.市场供求风险 　　C.未来运营费用风险 　　D.持有期风险 　　4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的(　　)。 　　A.不可移动性 　　B.适应性 　　C.弱流动性 　　D.相互影响性 　　5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为( )年。 　　A.0.63 　　B.1.63 　　C.2.25 　　D.12.50 　　6、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的(　　)。 　　A.第一阶段 　　B.第二阶段 　　C.第三阶段 　　D.第四阶段 　　7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是(　　)。 　　A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 　　B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 　　C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 　　D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 　　8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括(　　)。 　　A.移动平均法 　　B.指数平滑法 　　C.市场因子推演法 　　D.简单平均法 　　9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由(　　)负责。 　　A.开发商 　　B.监理单位 　　C.分包单位 　　D.总承包单位 　　10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是(　　)。 　　A.目标定价法 　　B.成本加成定价法 　　C.随行就市定价法 　　D.价值定价法 　　11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于(　　)。 　　A.观察法 　　B.实验法 　　C.讨论法 　　D.问卷调查法 　　12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为(　　)万m2。 　　A.390.5 　　B.399.5 　　C.523.5 　　D.543.0 　　13、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是(　　)。 　　A.生活方式 　　B.受教育程度 　　C.购买动机 　　D.自我形象 　　14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于(　　)竞争者。 　　A.从容不迫型 　　B.选择型 　　C.凶猛型 　　D.随机型 　　15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括(　　)。 　　A.购买价格　建设工程教育网提供 　　B.容积率及有关设计参数 　　C.空置率 　　D.运营费用 　　16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是(　　)。 　　A.7.02% 　　B.7.04% 　　C.7.50% 　　D.7.85% 　　17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了(　　)元。 　　A.137.5 　　B.410.2 　　C.432.2 　　D.452.2 　　18、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为(　　)。 　　A.利润总额 　　B.投资利润 　　C.税后利润 　　D.可分配利润 　　19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为(　　)。 　　A.10.0% 　　B.14.0% 　　C.25.0% 　　D.35.0% 　　20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。 　　A.45.05% 　　B.49.31% 　　C.5B.86% 　　D.63.6% 　　21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是(　　)。 　　A.1.07 　　B.1.47 　　C.2.07 　　D.3.33 　　22、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的土地取得价格(按占地面积计)为(　　)元/m2。 　　A.3000 　　B.5000 　　C.7500 　　D.8000 　　23、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是(　　)。 　　A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 　　B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 　　C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 　　D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 　　24、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是(　　)。 　　A.乙丙甲 　　B.甲乙丙 　　C.丙甲乙 　　D.乙甲丙 　　25、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于( )。 　　A.单元估算法 　　B.单位指标估算法 　　C.概算指标法 　　D.工程量近似匡算法 　　26、在房地产开发投资中，属于财务费用的是(　　)。 　　A.折旧费 　　B.审计费 　　C.金融机构手续费 　　D.无形资产摊销费 　　27、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是(　　)。 　　A.固定资产购置支出 　　B.企业所得税 　　C.固定资产折旧 　　D.贷款利息 　　28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的(　　)分析。 　　A.现金流量 　　B.清偿能力 　　C.资产与负债情况 　　D.资金盈余或短缺情况 　　29、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的(　　)。 　　A.分离 　　B.独立 　　C.对立 　　D.融合 　　30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是(　　)。 　　A.商用房地产风险更高 　　B.商用房地产的收益更高 　　C.商用房地产的价值更高 　　D.商用房地产的增值潜力更大 　　31、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(　　)。 　　A.租金收入 　　B.土地出让收入 　　C.长期抵押贷款 　　D.净经营收入 　　32、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来( )。 　　A.操作风险 　　B.法律风险 　　C.信用风险 　　D.管理风险 　　33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括(　　)。 　　A.租金调整条款 　　B.代收代缴费用条款 　　C.装修费用条款 　　D.折让优惠条款 　　34、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是(　　)。 　　A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 　　B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 　　C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的 　　D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 　　35、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为( )万元。 　　A.330 　　B.450 　　C.650 　　D.700 　　二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。) 　　1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为(　　)投资。 　　A.建筑安装工程 　　B.新建和扩建 　　C.设备与工器具购置 　　D.迁建和恢复 　　E.其他费用 　　2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析(　　)。 　　A.物理结构 　　B.区域结构 　　C.产品结构 　　D.供求结构 　　E.总量结构 　　3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有(　　)。 　　A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 　　B.在房地产周期循环的最低点，空置率　建设工程教育网提供 　　C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 　　D.在房地产周期循环的点，供给增长率等于需求增长率 　　E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的 　　4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有(　　)。 　　A.空置量 　　B.房地产价格指数 　　C.平均建设周期 　　D.吸纳率 　　E.失业率 　　5、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的)。 　　A.价格水平 　　B.销售对象 　　C.基本功能 　　D.地理位置 　　E.辅助功能 　　6、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有(　　)。 　　A.净现值 　　B.投资利润率 　　C.现金回报率 　　D.静态投资回收期 　　E.内部收益率 　　7、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有(　　)。 　　A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率 　　B.实际利率真实地反映了资金的时间价值 　　C.名义利率真实地反映了资金的时间价值 　　D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 　　E.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大 　　8.下列关于内部收益率的表述中，正确的有(　　)。 　　A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力 　　B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率 　　C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的 　　D.如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 　　E.内部收益率越高，投资风险就越小 　　9、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有(　　)。 　　A.权益投资比率 　　B.利息备付率 　　C.偿债各付率 　　D.内部收益率 　　E.资产负债率 　　10、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有(　　)。 　　A.期望值相同、标准差小的方案为优 　　B.标准差相同、期望值小的为优 　　C.标准差相同，期望值大的为优 　　D.标准差系数大的为优 　　E.标准差系数小的为优 　　11、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有(　　)。 　　A.资产负债表 　　B.投资计划与资金筹措表 　　C.借款还本付息估算表 　　D.资金来源与运用表 　　E.损益表 　　12、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有(　　)。 　　A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本　建设工程教育网提供 　　B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售 　　C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理 　　D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益 　　E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入 　　13、投资项目可行性研究的根本目的包括(　　)。 　　A.减少或避免投资决策的失误 　　B.提高项目开发建设的经济效益 　　C.提高项目开发建设的社会和环境效益 　　D.为项目决策提供依据 　　E.为项目后期的经营决策提供依据 　　14、在下列费用中，属于债务融资成本的有(　　)。 　　A.费 　　B.手续费 　　C.担保费 　　D.利息 　　E.税费 　　15、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的(　　)。 　　A.商业信誉和财务状况 　　B.面积需求大小 　　C.租金支付方式 　　D.物业服务需求 　　E.与写字楼业主的关系 　　三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用"√"表示正确，用"×"表示错误不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。) 　　1、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。　　(　　) 　　2、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。　　(　　) 　　3、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订(正式)销售合同的商品房屋面积。　　(　　) 　　4、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。　　(　　) 　　5、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。　　(　　) 　　6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。　　(　　) 　　7、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。(　　) 　　8、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。　　(　　) 　　9、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。　　(　　) 　　10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。　　(　　) 　　11、损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。　　(　　) 　　12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。　　(　　) 　　13、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、土地获取成本分析、租售数量分析和工程费用分析等多种形式。　　(　　) 　　14、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的化。　　(　　) 　　15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。　　(　　) 　　四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分) 　　1.某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房"，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问： 　　(1)该家庭能够购买总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)? 　　(2)设该家庭购买了这一总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?(8分) 　　2.某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题： 　　(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)? 　　(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分) 参考答案 一、单项选择题 1、C2、D3、B4、C5、C 6、C7、D8、C9、D10、A 11、A12、B13、C14、B15、B 16、A17、B18、A19、D20、B 21、C22、C23、D24、A25、A 26、C27、A28、D29、D30、A 31、C32、D33、A34、D35、C 二、多项选择题 1、ACE2、BCDE3、ABD4、BD5、CE 6、BCD7、ABD8、ABC9、BCE10、ACE 11、ADE12、ADE13、ABC14、ABCD15、ABD 三、判断题 1、√2、×3、×4、×5、√ 6、×7、×8、√9、×10、√ 11、×12、×13、×14、×15、√ 　　四、计算题 　　1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6% 　　(1) 求购房总价 房地产估价师考试《经营与管理》试卷及答案 hspace=0 src="http://www.exam8.com/gongcheng/UploadFiles_8405/200807/20080705160159154.jpg" border=0> 　　购房总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元 　　(2)求出售原有住房时间 　　住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元 　　设剩余M个月需要偿还25万元，则有 房地产估价师考试《经营与管理》试卷及答案 hspace=0 src="http://www.exam8.com/gongcheng/UploadFiles_8405/200807/20080705160254281.jpg" border=0> 　　有：(1+0.%)M=2.667 　　M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月 　　240-196=44个月 　　在还款44个月之后出售住房 　　2.解： 　　解法一：叙述法 　　一、设最低基础租金为x，求最低基础租金 　　(1)计算各年自有资金净现金流量 　　1)第1年年初净现金流量=-5400万元 　　2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元 　　净现金流量=-5400+5400=0万元 　　3)第3年年初： 　　归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元 　　乙银行贷款=9093.87万元 　　净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元 　　4)第3、4年年末： 　　还本付息=9093.87×7%=636.57万元 　　营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元 　　经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元 　　净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元 　　5)第5年年末： 　　还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元 　　营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元 　　经营收入=(0.9975x+1000)万元 　　转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元 　　净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44 　　=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元 　　(2)求基础租金 2007 　　二、计算全投资内部收益率FIRR 　　(1)计算各年净现金流量 　　1)第1年年初投资=8100万元 　　2)第2年年初投资=5400万元 　　3)第3年、4年年末： 　　经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元 　　经营成本=2910.21×35%=1018.57万元 　　净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元 　　4)第5年年末： 　　经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元 　　经营成本=2910.21×35%=1018.57万元 　　转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元 　　挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元

我就是学房产经营与管理的，杂七杂八什么都学了点。学房地产经营与管理毕业其实是和房地产开发对口的，还可以做房地产估价。但是学这个你也做不了造价，学造价却可以做房地产估价，只不过学造价难点。

房地产估价师执业资格考试凡属中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试：（一）取得房地产估价相关学科（包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同）中等专业学历，具有8年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满5年；（二）取得房地产估价相关学科大专学历，具有6年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满4年；（三）取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上相关工作经历，其中从事房地产估价实务满3年；（四）取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满2年；（五）取得房地产估价相关学科博士学位的；（六）不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有10年以上相关专业工作经历、其中从事房地产估价实务满6年、成绩特别突出的。期待你的满意啊~~10.1快乐啊~~

　　 房地产估价师经营与管理考点：房地产行政管理概述 　 　一、房地产行政管理学的研究对象： 　　房地产行政管理学是指如何行使行政权力，对房地产经济领域进行管理。 　　房地产行政管理学的研究对象是：产权和产籍管理、使用管理等 　　 二、房地产行政管理的含义: 　　1.房地产行政管理的依据 　　2.房地产行政管理的主体 　　3.房地产行政管理的客体 　　4.房地产行政管理的机制 　　5.房地产行政管理的目的 　　6.房地产行政管理的地位 　　 三、房地产行政管理的重要性(六个方面) 　　 四、房地产行政管理的职能 　　(一)、房地产行政管理职能的含义: 　　(二)、房地产行政管理的职能1.计划职能 2.组织职能 3.指挥职能 　　4.监督职能 5.强化全行业管理的职能 6.调节职能 　　 五、房地产行政管理的原则、手段和方法 　　(一)、房地产行政管理的原则 　　1. 依法管理的原则 　　2. 统一管理的原则 　　3.《双重身份》的协调原则 　　4.国家调控房地产市场的管理的原则 　　5.不直接经营的原则 　　(二)、房地产行政管理的手段 　　1.行政手段 　　2.法律手段：权威性、严肃性、无差别性、强制性、稳定性 　　3.经济手段 　　4.教育手段 　　(三)、房地产行政管理的方法 　　六、房地产行政管理体制和组织机构 　　(一)房地产行政管理体制 　　《一》房地产行政管理体制含义 　　《二》房地产行政管理体制的作用 　　1. 前提 　　2.载体 　　3.关键 　　4.依法行事的原则 　　(二)房地产行政组织 　　1. 房地产行政组织是：是主体，推动 　　2. 房地产行政组织的特点： 1.政治性、2.社会性、3.服务性4.适应性

如果你在小地方，小城市，没问题养活你和一个家庭，买上房绝对没问题。中小城市一个估价师的年收入在6万以上，高的几十万没问题。如果在北京、上海、深圳这种城市你就悲催了，一年至少10万以上起，但你不可能买的起房。所以要看自己选择了，如果你特别活泛，人际交往能力强，那么你在这一行挣到大钱的可能性非常高的啊。现在一份估价报告最少也得1000多元，一个月出上10份，你就有保障了。

　　房地产估价还原率求取方法比较及其优化　　内容摘要：收益还原法是收益性房地产估价的最常用、最重要的方法，但由于还原利率的确定较为困难，很难确定其是否准确、是否科学，导致应用受到一定限制。笔者通过分析现行较通行的还原利率确定方法，得到以复合调整法确定还原率的优化方法。　　关键词：房地产估价 还原率 复合调整法　　房地产估价是一项复杂的经济活动，要想使评估活动高效、准确、公正，必须注重活动过程的严谨性与科学性。房地产估价收益法，是目前国际上流行的资产评估方法之一，该法是利用资金时间价值原理,将房地产未来收益折现求其现在市值的一种评估方法。但在实际操作中，收益法有一定的难度，集中难点是未来纯收益和资本化率的确定，特别是资本化率的准确与否，将极大地影响到采用该方法所得出评估结论的真实性和客观性。因此在运用收益还原法评估房地产的价值时，还原率确定的准确与否对估价结果的准确性具有重要影响。　　还原率实质　　由于房地产具有位置固定性、不可再生性、个别性、永续性等特性，且具有投资和消费的双重属性，使得使用者在占有某房地产时，房地产不仅能为其提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断的继续取得。因此可以把购买房地产作为一种投资，房地产价格作为购买若干年房地产收益而投入的资本，房地产价格高低取决于可以获取的预期收益高低，由此产生了房地产估价收益法。收益还原法的基本公式为：　　收益价格=年纯收益/还原率(年纯收益相等，且为无限年期的情形)　　还原率是一种资本投资收益率，或被称为获利率、报酬率、利润率、盈利率和利率等，是用以将房地产纯收益还原成为房地产价格的比率。还原利率的实质体现为以下几方面：　　还原率会随着所投资房地产的地段、用途的不同而不同，随时间的变化而发生变化。　　还原利率其值必须为正值。如果还原利率小于零，则表示该宗房地产投资收益亏损，不能取得年纯收益，那么收益还原法的应用将丧失其基础，计算是无意义的。　　还原利率其最小值必须高于银行同期定期储蓄利率或国债利率，否则投资收益将不高于将资金存入银行或购买国债，因此不合算。　　还原率与投资风险的大小成正比。若预期未来会产生高通货膨胀率，或该收益性房地产未来的年收入存在较大风险，且更具有投机性时，则资本化率就较高，房价就低。反之亦然，即房地产未来收入更具有确定性，或没有明显的通货膨胀率，则资本化率就较低，房价就高。　　在采用收益还原法评估房地产价格时估价结果的准确性，取决于估价师对纯收益和还原率的确定，尤其是还原率，它的微小变化都将产生很大的影响。选择一个适当的还原率对估价人员来说更为重要。确定合理的还原率是准确计算房地产价格的关键问题。　　还原率求取的常用方法　　对确定还原利率有许多观点，例如：市场提取、平均银行利息率、借贷利率、资本投资在有息证券上的利息率、安全利率加风险调整率、资本增值率（机会成本率）、抵押与自由资金组合法得到的利率地方的一般利率、租售比率，等等。以上观点各有其特点，其利率的求取各有所侧重。从理论上看，房地产估价人员根据不同的估价项目合理选择，即可以得到满意的结果，但在实际运用中它是建立在估价人员对市场的充分了解基础之上，因此真正做到这一点并不容易。　　在还原率的确定过程中，影响因素颇多，主要有自有资本所占比率、外来资本利息、因折旧或功能下降等产生的贬值和收益降低、因通货膨胀带来的房地产增值和收益增加、还贷后自有资金的增加。另外，风险的补偿、免税政策以及房地产类型、位置、年代、租约、结构等也影响还原率，因此房地产还原率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单的用银行利率代替，这就更加要求估价人员充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与房地产市场价格最接近的还原率。　　本文将对实践中常用的几种还原率的求取方法及其比较进行系统阐述。　　（一）市场提取法　　此法适用于房地产市场发育成熟且交易比较活跃、市场租金和交易价格比较容易收集的情况下，该法直观容易理解和被人接受，准确度比较高，一般计算分为有限年期还原率和无限年限还原率。有限年期还原率计算较为复杂，可用逐渐趋近迭代法求取。值得注意的是，运用市场租金（收益）／价格比法求取还原利率时，所选取的市场实例必须是要与待估房地产相类似的实例，即要求是同一供需圈近期发生的，在用途、结构、功能、权益等方面是相同或相似的实例。另外，为了避免偶然性所带来的误差，需要抽取多宗类似的房地产，并求其纯收益与价格之比的算术平均值或加权平均值作为待估房地产的还原率。　　这种方法的缺陷是要求市场资料丰富，可比实例众多，并且还需要估价人员对某些特殊交易情况等做出修正后才能应用，计算比较繁琐。而且每个可比实例的建筑条件、经营时期都可能不同。此外，市场上出售的房地产的未来收益年限不可能完全一致，而还原利率又和未来收益年限相关。假如估价对象和可比实例的未来收益年限不相同，则所得到的还原利率实用性不大。而且对于该法，我国许多估价师都认为，既然有市场可比实例，倒不如用市场比较法，毋需用收益法。　　（二）累加法　　累加法又称安全利率加风险调整值法，是评估实务中采用较多的一种方法。其理论基础是投资者为了投资，须获得相应的补偿；其出发点是选择一种近于无风险的投资的收益率，称为安全利率。如国外认为美国国债的利率是接近无风险的，我国则经常使用一年定期银行的存款利率为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的调整额，一般加总的因素有额外投资风险、缺乏流动性、管理负担三项，求得投资者要求的回报率再减去预期的收益增长率，便可得出房地产的还原率。　　安全利率加风险调整值法的不足之处是：其一，安全利率的选择缺乏一定的准则；其二，在我国存、贷款的利率经常发生变化，这给房地产的价格带来一定的影响；其三，影响投资因素的加数大小的确定带有一定的主观成分，并且房地产市场的实际风险水平大小通常是很难确定的，加上不同地区、不同类型、同一个房地产的不同权益，实际得到的风险利率是有所不同的，因而结果也就存在着差别。　　（三）投资收益率排序插入法　　投资收益率排序插入法即找出相关投资类型及其收益率，按风险程度进行比较、判断，依据经验判断风险性的高低将各种利率排序分析后获取收益率。如银行一年期存款利率为2.52%，一年期国债的利率为2.72%，企业债券收益为5%，一年期贷款利率为5.85%，投资股票的收益率为12%，考虑投资房地产的风险大于银行一年期贷款而低于投资股票，其收益率应高于一年期贷款利率而低于投资股票的收益率，故可以确定还原率在5.85%－12%之间。　　该法从宏观层面来把握房地产与其他投资资产（银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票及有关领域的投资收益率）的收益与风险关系，其前提须确定其他投资资产的收益率，笔者将其归结到各种投资资产的收益与风险问题。在竞争有序的投资市场环境下，投资收益率排序插入法是种可取的方法，但当房地产投机因素增加，出现房地产泡沫的时候应该谨慎地把握还原利率在各类投资收益率中的排序。另外，如上所述，5.85%－12%之间数据的范围还是比较宽的，对估价结果的影响很大，所以此法对估价人员的经验依赖性较大，对于估价人员的素质要求较高，并且对其最终取值也难以作出科学的解释。　　（四）收益风险倍数法　　收益风险倍数法是在参照投资收益率排序插入法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法，即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定房地产投资与安全投资年回收额的多出倍数。因房地产投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，房地产投资收益率应高于同期国债年利率。其的具体思路是：假设以房地产投资方式购买收益性房地产的总价额为V，尚可使用年限为n，资本化率为r，年纯收益为a。同时以安全投资方式（购买国债）投资金额为P，期限也为n，年利率为i，连本带息年回收额为A，则有：　　V=a/r×[1-1/(1+r)n]　　P=A×(1+i)n-1/i×(1+i)n　　由于房地产投资的风险、收益均要比国债投资大，如果两种投资额相等，收益期相同，那么房地产投资的年回报额（纯收益）要比国债投资的本息回收额要大。假定房地产投资的年回收额比国债投资的本息回收额高出的倍数为b，则有：　　a=(1+b)×A　　因V=P，故有：　　(1+i)n-1/i×(1+i)n=(1+b)/r×[1-1/(1+r)n]　　该公式就是收益风险倍数法确定资本化率的基本公式，式中的b称为收益风险倍数。利用此公式，只要事先知道i、n，就可根据收益风险倍数，确定资本化率r。此法的关键是要确定一个合理的倍数，而倍数的确定则取决于估价人员的经验判断。　　（五）复合投资收益率法　　此方法是将购买不动产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为还原率，按以下公式计算：　　R＝Mu2022RM＋（1－M）RE　　式中：R—还原率（％）； M—贷款价值比率（％），抵押贷款额占不动产价值的比率；RM—抵押贷款还原率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；RE—自有资本要求的正常收益率。　　其使用的前提是需要确定房地产融资的抵押贷款利率、自有资金投资收益率以及它们所占总价值的比例。要使投资收益最大化，抵押贷款占总价值的比例有一个合理值，我国一般在60%～70%之间。这个值不是越高越好，太高会带来债务风险。一旦各个参数都能合理确定，便得到一个客观合理的资本化率。但正如难以确定风险补偿一样，自有资金投资（产权投资）收益率是较难确定的。另外，按此公式若假想贷款价值比例为0，则还原利率将等于自有资本的要求收益率，而这显然不符合实际。　　（六）行业基准收益率加物价指数调整法　　以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待。假设以P价格（资金净流出量）投资一房地产，每年可得纯收益（年资金净流入量）为a，并假设每年a不变，可收益年限为n 则：　　FNPV=a/（1+R）[1-1/(1+R)n]-P　　式中，FNPV为财务净现值，R为折现率。　　令FNPV=0，则：　　R=FIRR（财务内部收益率）　　当FIRR>RC(行业基准收益率)时，FNPV>0，投资房地产可获得超额利润；当FIRRC时，FNPV<0，投资房地产会出现亏本；当FIRR=RC时，FNPV=0，这是市场竞争最可能的结果，这时房地产的价格P=a/（1+RC）[1-1/(1+RC)n]，由此可看出RC即是房地产的资本化率，然后再对RC作物价指数的调整，得出经过物价指数调整后的资本化率R=(1+RC)/(1+f)-1（f：物价指数变动率）。　　此方法简单易行，且有一定的理论依据，比较准确，目前被较多地采用。但该法的缺点是仅求出房地产的一般还原利率，将这种一般的还原利率调整为待估房地产的具体还原利率还需要借助其他的方法。　　还原率求取方法的优化　　以上六种还原利率的确定方法均是目前较为通行的方法，但有些自身存在一些不合理的缺陷，有些不能完全充分地反映还原利率的实质，有些则过分依赖于估价人员的经验。笔者总结还原率在实践的确定过程，依据对于还原利率实质的分析，将几种对还原利率有较大影响的因素综合起来，彼此进行必要的复合与修正得出所需要的还原率。具体如下：　　（一）第一步，确定基准还原率　　选取一年期国债利率作为还原利率的基准，以明确还原利率的收益性；选取行业的平均利润率作为还原利率的一个修正值,体现房地产的投资属性；把国债利率和行业平均利润率两者相加后取其平均值，确定出某一时点(基准点)的还原利率，并将其作为基准还原利率确定下来，公式如下：　　基准还原率 =（一年期国债利率+行业平均利润率）/2　　例：一年期国债利率为2.72%，房地产行业的利润率为12.2%，则基准还原率=（2.72%+12.2%）/2=7.46%　　由于这两项都有官方认可或行业统计的现成数据支持，所以估价人员一般比较容易确定基准还原率的值。　　（二）第二步，进行价格指数修正　　查询该房产所在地估价时点的房地产价格指数，与基准点的价格指数相比较，得到估价时点与基准点之间的物价变动情况(以百分数表示)，以其值作为价格调整系数，得到估价时点的还原利率修正值。　　例：基准点与估价时点的房地产价格指数分别为，103.6和126.7，则由第一步结果可得估价时点还原率修正值=7.36%×（116.7/103.6）=8.29%　　这项数据也不依赖于估价人员的经验，可根据权威发布的房屋销售价格指数与土地交易价格指数的计算获得。　　（三）第三步，进行风险调整　　估价人员依据土地风险较小、房产风险较大，住宅风险较小、商业用房较大的原则对于待估对象房地产的风险作出判断，从而得出其风险调整值，并确定最终的还原利率。　　例：假设风险调整值为0.5%，则最终可推出还原率为8.29%+0.5%=8.79%　　我们将该方法命名为“复合调整法”。从上述步骤中可以看出，采用复合调整法，既考虑到了还原率确定的科学性，也体现了还原率确定的艺术性。第一步与第二步的依据并非出自估价人员的经验，而是根据现有的比较权威的数据，操作简单明了；第三步体现了风险对于还原率的影响，并且加入风险调整值之前的还原率实际上已经比较接近最终结果，这种方法无形中降低了估价人员在实际工作中确定还原率的难度系数。　　当然，房地产估价＝科学+艺术。估价人员必须具备丰富的经验，才能做出准确合理的判断。无论采用何种方法来确定还原率，都必须结合估价经验对还原率进行验证，才能更加精准地进行房地产价格评估。　　参考文献：　　1.管高.房地产收益率及有关房地产估价理论与方法的探讨[W].评估专家网，2006　　2.吕立富.关于资本化率（还原率）评定的若干思考[W].评估师信息网，2006

嗯，是可以的，这个是工程类的。

房地产经纪人主要从事房产中介工作，就是那种买卖租赁房产的中介。房地产估价师从事房地产评估，有专门的房地产评估公司，也属于中介行业。造价师主要从事工程造价，预决算审计等与建筑相关的工作。这些分属不同行业，报考条件对专业和工作年限会有一定要求，满足条件的都可以报告，不相冲突。其中房地产评估师和造价师，是属于国家注册的执业资格，而且同属建设部门管理，如果同时考到这两个证，只能选择其一注册执业，另外一个可以转成非执业会员。就好像注册资产评估师和注册会计师，属于财政部管理，也只能选择其一注册执业。如果你问的是大学专业的话，假如你以后打算考造价师，就没有去学房地产经营与估价，可以报考工程造价相关专业，两者行业是不同的。本人现在评估行业工作，我们公司就有评估和造价的资质，就目前的行情来说，工程造价行业要比评估行业繁荣，我们这里的造价师年薪都在10万以上，或更多，当然也比较辛苦。

如果你不嫌弃 我建议还是向经营与评估

女生大专学自己喜欢的专业好，教育，医护等。

房地产经营与估价属于相关专业，是能报考的，别听他瞎bb

（一）报考条件：工程或工程经济类专业，专科毕业6年。 （二）能否报考： （1）房地产经营与估价属于工程或工程经济类相近专业，专业符合要求。 （2）大学专科，学历满足要求。 （3）08年毕业，算至2013年12月31日止，满5年，还差1年，年限不符合要求。 （4）结论：今年不能报考一级建造师或造价师，明年可以报考一级建造师或造价师。

可以考 就目前的公务员序列 这个专业很少 但也不排除会出现 不限专业的岗位你都可以考

一、单项选择题（共35题，每题1分。） 1.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是 （ ） a通货膨胀风险 b周期风险 c比较风险 d变现风险 答案：c 解析：比较风险为个别风险 2.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家 债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4,那么,用资本资产定价模型确定的折现率应为( ) a 6% b8.4% c11% d15% 答案：b 解析：4% 0.4×(15%-4%)=8.4% 3.某开发商拟向银行贷款1500万元,借用5年一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息,乙银行贷款年利率为16%,按月复利计息,问向( )贷款较经济. a甲银行 b乙银行 c甲乙同样 d无法比较 答案：a 解析：甲银行:1500 1500*17%*5=2775 乙银行:1500 (1 16%/12)60=3320.71 因此向甲银行贷款较经济. 4.房地产的( )性,决定了房地产市场是地区性的市场. a不可移动性 b 适应性 c 各异性 d相互影响性 答案：a 解析：房地产的不可移动性,决定了房地产市场是地区性的市场. 5.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（） a 3.75% b 7.5% c 15% d 15.87% 答案：d 解析：i=(1 r/m)m-1=(1 15%/4)4-1=15.87% 6.关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是( ) a (p / a,i,n) b (a/p,i,n) c (a/f,i,n) d (f/a,i,n) 答案：b 解析：(a/p,i,n)为等额序列支付资金回收系数标准表示法. 7.单利计息与复利计息的区别在于（ ） a是否考虑资金的时间价值 b是否考虑本金的时间价值 c是否考虑先前计息周期累计 利息 的时间价值 d采用名义利率还是实际利率 答案：c 解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。 8.居民购买住宅的行为属于（ ） a习惯性购买行为 b寻求多样化购买行为 c化解不协调购买行为 d复杂购买行为 答案：d 解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。 9.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（） a13.0% b33.3% c43.3?.4% 答案：a 解析：650/(4500 500)×100%=13.0% 10. 下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（ ） a 三通一平费用 b工程 造价 咨询费 c可行性研究费用 d水文地质勘探费 答案：b 解析：工程造价咨询费属于其它费用。 11.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。 a 投资机会研究 b 预可行性研究 c初步可行性研究 d详细可行性研究 答案：a 解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 12.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月 房产支出与收入比控制在（ ）以下。 a 40% b 50% c 60% d 70% 答案：b 解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。 13.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（ ） a ±5% b ±10 % c ±15% d±20% 答案：b 解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10 %。 14.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（　）的租金。 a 50个月　　 b　100个月 c 10个月 d 10年 答案：b 解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。 15.按( )细分,房地产市场可分为一级、二级、三级市场 a交易形式 b用途 c目标市场 d存量增量 答案：d 解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场( 土地 使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建 商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。 16.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。 a 3个以上 b 5-10个之间 c 5个以上 d 3-10个之间 答案：d 解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。 17.（ ）是收集一手资料时最普遍采用的手段。 a面访 b问卷 c观察 d座谈 答案：b 解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。 18.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（ ） a当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率 b当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 c实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值 d名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 答案：a 解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率 19.流动比率,下列说法不正确的是( ) a流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％ b又称之为“银行家比率” c又称之为“二对一比率”。 d在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上 答案：d 解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上. 20.房地产投资项目的成本利润率等于（ ）乘以100% a开发商利润/总开发成本 b正常经营年份的净经营收入/总开发成本 c开发商利润/总开发价值 d正常经营年份的经营收入/总开发成本 答案： a 解析：公式：rpc=dp/tdc 21.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（）万元。 a 8.0 b 8.4 c 9.0 d 10.0 答案：b 解析：由40=5*a1/(1 5%)得出a1=8.4 22.房地产开发项目的 建设 阶段是指( )所经过的过程. a房地产开发 b获得 土地 后到全部工程竣工 c从工程开工到工程竣工验收 d从工程开工到项目租售完毕 答案：c 解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程.

房地产估价师岗位发展前景很好，薪酬待遇也比较客观，在本次专业考试的报考要求中，专业考试的要求也比较宽泛。房地产估价师考试是一项值得参加的考试。房地产估价师可以从事房地产经营与开发公司、房地产经纪公司、物业管理公司等从事房地产投资与经济分析、房地产管理、房地产估价事务所、房地产投资咨询公司、房地产估价、房地产营销、房地产经营与开发项目管理等工作。房地产评估师，又称“房地产估价师”。顾名思义，就是为房地产做专业估价的人员。工作内容包括项目的成本测算、可行性分析及投资评估;建立、完善房地产资产成本结构和收益评价分析体系;评估房地产资产的市场价值和使用收益;参与制定房地产投资策略，提出专业意见等。房地产估价师可在房地产经营与开发公司、房地产估价事务所、房地产投资咨询公司、房地产经纪公司、物业管理公司等从事房地产投资与经济分析、房地产管理、房地产估价、房地产营销、房地产经营与开发项目管理等工作。根据委托方提出的要求，明确估价的目的、估价对象的物质实体状况和权益情况及估价的时点，并与委托方达成一致。

　　 2017房地产估价师经营与管理考点：房地产置业投资 　　房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。 　　二对象： 　　1增量房地产(开发商新竣工的商品房); 　　2存量房地产(旧有房地产)。 　　置业投资二目的： 　　一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用; 　　二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。 　　许多房地产企业，正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式。 　　a.缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低; 　　b.具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。 　　【2010多选】相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有( )。 　　A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产 　　B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 　　C.置业投资对象可以是市场上存量房地产 　　D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 　　E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者 　　【答案】ACDE 　　【解析】场地平整及道路等基础设施建设属于房地产开发投资，而非置业投资。

中专的专业有很多，分为以下几大类：一、医学类专业医学类专业分为很多专业，像比如护理、农村医学、助产、医学影像技术、口腔医学技术、中药学、药学等。医学专业相对来说比较受欢迎。如今，人们对生活质量的要求越来越高，对各行各业的要求也越来越高。医院对相关技术人员总是供不应求，很多医学类专业的学生还没有毕业就已经找到了工作。二、汽车类专业汽车类专业有汽车检测与维修、汽车服务与营销、汽车电路、汽车美容等等，随着交通运输的快速发展，汽车逐渐进入家庭，各种汽车服务也不断需要改进。因此，汽车专业的就业前景逐渐明朗，汽车专业的就业前景也十分广阔。三、计算机类专业计算机类专业有计算机应用技术、计算机网络技术、网络与软件工程、应用硬件与维护、计算机维护及外设维修、影视及多媒体制作、动漫设计与制作、计算机辅助设计等。在这互联网时代，可想而知计算机类专业是很吃香的。四、烹饪类专业烹饪类的专业不仅仅可以学习怎么做菜，怎么搭配菜系，还可以学烹饪管理、烹饪工艺与营养等等。无论选择的是哪一个方向的专业，只要有兴趣，就能学好，而且烹饪类专业就业范围广泛。五、旅游类专业旅游类专业有旅游与酒店管理、酒店管理、导游、旅游外语、旅游与乘务等等。随着旅游业的快速发展，特别是在旅游目的地，如云南，需要大量的旅游专业毕业生，所以毕业后更容易找到工作。六、幼师类专业近年来，幼儿园教师行业相对流行，因为随着人们生活水平的提高，人们对生活质量和文化水平的要求越来越高。许多孩子会教在早期学习这项研究,加上两个孩子政策完全开放,对幼儿教育的需求也越来越多,现在,儿童早期教育也是一个热门话题,幼儿园老师的人才非常稀缺,有丰富的经验和高技术水平的从业者非常热。七、财经类专业财经类专业有金融保险、房地产经营与估价、会计、财务、金融事务、财务管理、财务/会计电算化、涉外会计等。在这些专业中，相对热门的要数会计专业了，但不建议我们只学习一些基本的会计和做事,在目前人工智能下常见的社会现象,一些简单的、重复的会计工作不再需要手动完成,企业真正需要的是全面发展的人才,了解管理、技术、法律、税务法律实践高端会计人员在金融。因此，当你选择这个专业的时候，你不仅要学习简单的会计基础知识，还要注重全面发展，成为一个真正的高端会计师。八、航空类专业中国的民航业发展迅速，随着我国放宽市场准入范围，允许民营资本投资经营航空公司，对航空类专业的人才需求也越来越大，例如空中乘务、航空运输安全管理员、安检、维修人员、机务人才等等都是比较热门的职位。扩展资料中等专业学校简称中专，其招生列入国家统招计划，毕业由人事局大中专毕业生就业指导办公室开具的就业报到证（以前称派遣证），有整套人事干部档案手续。在中等专业学校或一些高等学校里面设置的中专部就读至毕业的学生（称中专生）都属于中专学历。在学校，学生主要学习中级专业知识，也进行文化课程的学习。它通常是在九年义务教育结束后进行的，而相应专业的高等学校(高等学校)的专业知识是继承与发展的关系。中专是我国职业教育的重要组成部分，也是中高级教育的重要组成部分，每年为社会提供大量的专业人才。目前的中专有公办与民办之分，有普通中专和成人中专之分。普通中等专业学校毕业生发放省教育厅验印的普通中专毕业证，发放国家行业主管部门或省级人事厅签发的就业报到证，有整套人事干部档案手续。普通中专是区别于职业中专、成人中专的称谓，也不同于职业高中和技工学校。中专以行业办学为主，属于国家行业部门或省级教育部门主管，职高属于地方教育部门主管，而中技属于地方劳动部门主管。中等专业教育学制源自苏联，以行业办学为主。参考资料：百度百科—中等专业学校

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学科：经济及经贸管理门类：经济学保险；保险实务；报关与国际货运；宾馆管理；不动产评估与管理；财经管理；财税；财税金融；财税与财会；财政；财政事务；财政税收；财政税务与会计；财政学；财政与金融；财政与税收；采购与供应链管理；餐旅服务与导游；餐饮管理与服务；产业经济学；导游；导游服务；导游服务与管理；电子商务；电子商务与网络营销；电子商务与信息管理；饭店服务管理；饭店服务与管理；饭店管理；房地产经营管理；房地产经营与估价；房地产经营与管理；房地产开发与物业管理；房地产物业管理；风景区开发与管理；工程管理；工商管理；工商企业管理；工商行政管理；工业经济；工业经济管理；工业企业管理；工业外贸；管理工程；管理科学；管理科学与工程；管理物业；管理信息；管理信息系统；管理学；管理研究；管理与市场营销；国防经济；国际导游；国际工程管理；国际会务管理；国际金融；国际经济；国际经济及贸易；国际经济与贸易；国际贸易；国际贸易实务；国际贸易学；国际贸易与进出口代理；国际企业管理；国际商务；国际市场营销；国际物流与报关；国际招投标；国民经济管理；国民经济学；国有资产管理；海关管理；环境经济与管理；环境资源与发展经济学；会展经济与管理；货币银行学；计算机电子商务；计算机管理电子商务；计算机信息管理电子商务应用；计算机信息技术与工商管理；技术经济及管理；教育经济与管理；金融保险；金融工程；金融管理；金融管理与实务；金融事务；金融学；金融与保险；金融与证券；经济管理；经济管理与计算机；经济化工工业与分析；经济旅游管理；经济贸易实务；经济贸易英语；经济史；经济数学；经济思想史；经济文秘；经济信息管理；经济信息管理及计算机应用；经济信息管理及计算机运用；经济学；经济与工商管理；经济与管理；经济与行政管理；经营学；景区管理；景区开发与管理；酒店管理；酒店及餐饮管理；劳动经济；劳动经济学；理财学；连锁经营管理；林业信息管理；旅行社管理；旅行社经营管理；旅行社经营与管理；旅游；旅游宾馆服务管理；旅游宾馆服务与管理；旅游风景区经营与管理；旅游服务；旅游服务管理；旅游服务与管理；旅游服务与管理酒店服务与管理；旅游管理；旅游管理导游服务；旅游管理及旅行社经营管理；旅游管理与服务；旅游管理与服务教育；旅游及饭店管理；旅游经济管理；旅游经济管理兼导游；旅游经济与管理；旅游景区开发与管理；旅游酒店管理；旅游与饭店管理；旅游与经济管理；旅游与酒店管理；旅游资源管理；旅游资源开发与利用；贸易经济；农村经济管理；农村区域发展；农林经济管理；农业经济；农业经营管理；企业管理；企业理财；区域经济学；人口、资源与环境经济学；商品学；商务管理；商务经纪与代理；商业经济管理；涉外建筑工程营造与管理；涉外旅游；涉外税收；生态旅游；生态旅游管理；世界经济；市场开发与营销；市场营销；市场营销学；市场营销与电子商务；市场营销与开发；数量经济学；税务；体育经济；投资经济；投资经济管理；投资理财；投资学；投资与理财；土地管理；网络技术与电子商务；网络经济学；物流管理；物业管理；物业设施管理；西方经济学；乡镇企业管理；乡镇企业经济管理；药品营销；医疗保险实务；医药营销；营销策划与商务管理；营销管理；营销与策划；邮电经济管理；证券投资与管理；证券与期货；政治经济学；中药经营管理；资产评估；资产评估与管理。

按照目前互联网发展的速度，计算机、数学、软件测试等于编程有关的专业，前景都会好。

西点作为时尚高薪行业，在现在的发展越来越快，未来人们对于西点的需求将会越来越大，所以说女孩子学习西点是非常的有前途，首先女孩子学西点，不管是就业还是创业，工作的环境都是非常好的，其次西点很适合女孩子，以后可以独立创业，做给父母、家人去吃，建议去专业的、正规的、品牌知名度比较好的学校学习下，这个未来发展学成之后推荐就业的，不用担心工作问题，各方面都是有所保障的。

不是什么专业。是中国地区承认的一种工作职称就想技术工一样这是实际在工作中累计到一定程度才能报考的具体年限百度 房地产估价师

可能性很少，2010年的行情，这种国家单位首先学历至少要求硕士才有点优先权。可以去大的房地产开发公司也不错啊！

2007年全国房地产估价师执业资格考试 　　——房地产开发经营与管理试卷 　　一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) 　　1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的(　　)。 　　A.销售收入 　　B.转让收入 　　C.租金收入 　　D.利息收入 　　2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或(　　)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 　　A.出售 　　B.抵押 　　C.转让 　　D.经营 　　3、下列风险中属于系统风险的是(　　)。 　　A.比较风险 　　B.市场供求风险 　　C.未来运营费用风险 　　D.持有期风险 　　4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的(　　)。 　　A.不可移动性 　　B.适应性 　　C.弱流动性 　　D.相互影响性 　　5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套.则吸纳周期为( )年。 　　A.0.63 　　B.1.63 　　C.2.25 　　D.12.50 　　6、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的(　　)。 　　A.第一阶段 　　B.第二阶段 　　C.第三阶段 　　D.第四阶段 　　7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是(　　)。 　　A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因 　　B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 　　C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性 　　D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 　　8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括(　　)。 　　A.移动平均法 　　B.指数平滑法 　　C.市场因子推演法 　　D.简单平均法 　　9、实行施工总承包的房地产开发项日。施工现场的安全应由(　　)负责。 　　A.开发商 　　B.监理单位 　　C.分包单位 　　D.总承包单位 　　10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是(　　)。 　　A.目标定价法 　　B.成本加成定价法 　　C.随行就市定价法 　　D.价值定价法 　　11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于(　　)。 　　A.观察法 　　B.实验法 　　C.讨论法 　　D.问卷调查法 　　12、2006年某市商品住宅实际销售量为410万m2，预测销售量为380万m2。如果平滑指数a=0.65，则用指数平滑法预测的2007年该城市商品住宅销售量为(　　)万m2。 　　A.390.5 　　B.399.5 　　C.523.5 　　D.543.0 　　13、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是(　　)。 　　A.生活方式 　　B.受教育程度 　　C.购买动机 　　D.自我形象 　　14、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于(　　)竞争者。 　　A.从容不迫型 　　B.选择型 　　C.凶猛型 　　D.随机型 　　15、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括(　　)。 　　A.购买价格　建设工程教育网提供 　　B.容积率及有关设计参数 　　C.空置率 　　D.运营费用 　　16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是(　　)。 　　A.7.02% 　　B.7.04% 　　C.7.50% 　　D.7.85% 　　17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了(　　)元。 　　A.137.5 　　B.410.2 　　C.432.2 　　D.452.2 　　18、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为(　　)。 　　A.利润总额 　　B.投资利润 　　C.税后利润 　　D.可分配利润 　　19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为(　　)。 　　A.10.0% 　　B.14.0% 　　C.25.0% 　　D.35.0% 　　20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。 　　A.45.05% 　　B.49.31% 　　C.5B.86% 　　D.63.6% 　　21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是(　　)。 　　A.1.07 　　B.1.47 　　C.2.07 　　D.3.33 　　22、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的土地取得价格(按占地面积计)为(　　)元/m2。 　　A.3000 　　B.5000 　　C.7500 　　D.8000 　　23、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是(　　)。 　　A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布 　　B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 　　C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 　　D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 　　24、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是(　　)。 　　A.乙丙甲 　　B.甲乙丙 　　C.丙甲乙 　　D.乙甲丙 　　25、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于( )。 　　A.单元估算法 　　B.单位指标估算法 　　C.概算指标法 　　D.工程量近似匡算法 　　26、在房地产开发投资中，属于财务费用的是(　　)。 　　A.折旧费 　　B.审计费 　　C.金融机构手续费 　　D.无形资产摊销费 　　27、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是(　　)。 　　A.固定资产购置支出 　　B.企业所得税 　　C.固定资产折旧 　　D.贷款利息 　　28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的(　　)分析。 　　A.现金流量 　　B.清偿能力 　　C.资产与负债情况 　　D.资金盈余或短缺情况 　　29、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的(　　)。 　　A.分离 　　B.独立 　　C.对立 　　D.融合 　　30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是(　　)。 　　A.商用房地产风险更高 　　B.商用房地产的收益更高 　　C.商用房地产的价值更高 　　D.商用房地产的增值潜力更大 　　31、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(　　)。 　　A.租金收入 　　B.土地出让收入 　　C.长期抵押贷款 　　D.净经营收入 　　32、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来( )。 　　A.操作风险 　　B.法律风险 　　C.信用风险 　　D.管理风险 　　33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括(　　)。 　　A.租金调整条款 　　B.代收代缴费用条款 　　C.装修费用条款 　　D.折让优惠条款 　　34、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是(　　)。 　　A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 　　B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 　　C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的 　　D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高 　　35、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为( )万元。 　　A.330 　　B.450 　　C.650 　　D.700 　　二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。) 　　1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为(　　)投资。 　　A.建筑安装工程 　　B.新建和扩建 　　C.设备与工器具购置 　　D.迁建和恢复 　　E.其他费用 　　2、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析(　　)。 　　A.物理结构 　　B.区域结构 　　C.产品结构 　　D.供求结构 　　E.总量结构 　　3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有(　　)。 　　A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 　　B.在房地产周期循环的最低点，空置率　建设工程教育网提供 　　C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 　　D.在房地产周期循环的点，供给增长率等于需求增长率 　　E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的 　　4、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有(　　)。 　　A.空置量 　　B.房地产价格指数 　　C.平均建设周期 　　D.吸纳率 　　E.失业率 　　5、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的)。 　　A.价格水平 　　B.销售对象 　　C.基本功能 　　D.地理位置 　　E.辅助功能 　　6、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有(　　)。 　　A.净现值 　　B.投资利润率 　　C.现金回报率 　　D.静态投资回收期 　　E.内部收益率 　　7、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有(　　)。 　　A.当计息周期为1年时，年名义利率等于年实际利率 　　B.实际利率真实地反映了资金的时间价值 　　C.名义利率真实地反映了资金的时间价值 　　D.名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 　　E.计算周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大 　　8.下列关于内部收益率的表述中，正确的有(　　)。 　　A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力 　　B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率 　　C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的 　　D.如果使用贷款。且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 　　E.内部收益率越高，投资风险就越小 　　9、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有(　　)。 　　A.权益投资比率 　　B.利息备付率 　　C.偿债各付率 　　D.内部收益率 　　E.资产负债率 　　10、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有(　　)。 　　A.期望值相同、标准差小的方案为优 　　B.标准差相同、期望值小的为优 　　C.标准差相同，期望值大的为优 　　D.标准差系数大的为优 　　E.标准差系数小的为优 　　11、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有(　　)。 　　A.资产负债表 　　B.投资计划与资金筹措表 　　C.借款还本付息估算表 　　D.资金来源与运用表 　　E.损益表 　　12、下列关于房地产经纪机构和房地产经纪人的表述中，正确的有(　　)。 　　A.房地产市场中的信息不完备程度较高，需要有房地产经纪机构或房地产经纪人这种特殊的制度安排来降低信息成本　建设工程教育网提供 　　B.大型房地产开发公司一般更愿意委托房地产经纪机构进行物业租售 　　C.依代理委托方的不同，房地产经纪机构的代理形式可以分为首席代理和分代理 　　D.房地产经纪机构或房地产经纪人通过信息搜集的规模经济优势，提供服务并获取收益 　　E.无论采用哪种代理形式，都应在项目前期就让房地产经纪机构及早介入 　　13、投资项目可行性研究的根本目的包括(　　)。 　　A.减少或避免投资决策的失误 　　B.提高项目开发建设的经济效益 　　C.提高项目开发建设的社会和环境效益 　　D.为项目决策提供依据 　　E.为项目后期的经营决策提供依据 　　14、在下列费用中，属于债务融资成本的有(　　)。 　　A.费 　　B.手续费 　　C.担保费 　　D.利息 　　E.税费 　　15、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的(　　)。 　　A.商业信誉和财务状况 　　B.面积需求大小 　　C.租金支付方式 　　D.物业服务需求 　　E.与写字楼业主的关系 　　三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用"√"表示正确，用"×"表示错误不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。) 　　1、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。　　(　　) 　　2、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。　　(　　) 　　3、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订(正式)销售合同的商品房屋面积。　　(　　) 　　4、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。　　(　　) 　　5、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。　　(　　) 　　6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。　　(　　) 　　7、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。(　　) 　　8、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。　　(　　) 　　9、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。　　(　　) 　　10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。　　(　　) 　　11、损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。　　(　　) 　　12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。　　(　　) 　　13、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、土地获取成本分析、租售数量分析和工程费用分析等多种形式。　　(　　) 　　14、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的化。　　(　　) 　　15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。　　(　　) 　　四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分) 　　1.某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房"，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问： 　　(1)该家庭能够购买总价为多少万元的新房(精确到小数点后2位)? 　　(2)设该家庭购买了这一总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月(取整)后，再出售原有住房并还清贷款?(8分) 　　2.某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元(不包括贷款利息)。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款;甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70%，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为95%，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35%。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题： 　　(1)若开发商要求的自有资金目标收益率为20%，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2(精确到个位)? 　　(2)在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13%，求项目全部投资的内部收益率是多少(精确到小数点后2位)?(12分) 参考答案 一、单项选择题 1、C2、D3、B4、C5、C 6、C7、D8、C9、D10、A 11、A12、B13、C14、B15、B 16、A17、B18、A19、D20、B 21、C22、C23、D24、A25、A 26、C27、A28、D29、D30、A 31、C32、D33、A34、D35、C 二、多项选择题 1、ACE2、BCDE3、ABD4、BD5、CE 6、BCD7、ABD8、ABC9、BCE10、ACE 11、ADE12、ADE13、ABC14、ABCD15、ABD 三、判断题 1、√2、×3、×4、×5、√ 6、×7、×8、√9、×10、√ 11、×12、×13、×14、×15、√ 　　四、计算题 　　1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6% 　　(1) 求购房总价 房地产估价师考试《经营与管理》试卷及答案 hspace=0 src="http://www.exam8.com/gongcheng/UploadFiles_8405/200807/20080705160159154.jpg" border=0> 　　购房总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元 　　(2)求出售原有住房时间 　　住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元 设剩余M个月需要偿还25万元，则有： (1+0.%)M=2.667 　　M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月 　　240-196=44个月 　　在还款44个月之后出售住房 　　2.解： 　　解法一：叙述法 　　一、设最低基础租金为x，求最低基础租金 　　(1)计算各年自有资金净现金流量 　　1)第1年年初净现金流量=-5400万元 　　2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元 　　净现金流量=-5400+5400=0万元 　　3)第3年年初： 　　归还甲银行贷款=2700×(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元 　　乙银行贷款=9093.87万元 　　净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元 　　4)第3、4年年末： 　　还本付息=9093.87×7%=636.57万元 　　营运成本=(1.5×70%×95%×x+10000×10%)×35%=(0.9975x+1000)×35%万元 　　经营收入=1.5×70%×95%×x+10000×10%=(0.9975x+1000)万元 　　净现金流量-(0.9975x+1000)×65%万元 　　5)第5年年末： 　　还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元 　　营运成本=(0.9975x+1000)×35%万元 　　经营收入=(0.9975x+1000)万元 　　转售收入=(0.9975x+1000)×65%×9.5万元 　　净现金流量=(0.9975x+1000)×65%+(0.9975x+1000]×65%×9.5-9730.44 　　=(0.9975x+1000)×65%×10.5-9730.44万元 　　(2)求基础租金 2007 　　二、计算全投资内部收益率FIRR 　　(1)计算各年净现金流量 　　1)第1年年初投资=8100万元 　　2)第2年年初投资=5400万元 　　3)第3年、4年年末： 　　经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元 　　经营成本=2910.21×35%=1018.57万元 　　净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元 　　4)第5年年末： 　　经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元 　　经营成本=2910.21×35%=1018.57万元 　　转售收入=2910.21×65%×9.5=17970.55万元 　　挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元

　　大家做好准备迎接考试了吗?为您整理了“2018房地产估价师经营与管理练习题(2)”，只要付出了辛勤的劳动，总会有丰硕的收获!欢迎广大考生前来学习。 　　 2018房地产估价师经营与管理练习题(2) 　　(1)某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为(　　)元/㎡。 　　A. 2350 　　B. 2937.5 　　C. 3250 　　D. 4062.5 　　(2)对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是(　　)。 　　A. 地价 　　B. 建造成本 　　C. 贷款利率 　　D. 资本化率 　　(3)某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值;如果市场状况一般将产生2450万元净现值;如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率45%;一般概率35%;不好的概率20%。则该项目的期望值为(　　)万元。 　　A. 2677.50 　　B. 3680.60 　　C. 4003.50 　　D. 5356.80 　　(4)房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目(　　)范围内的各种管线道路工程的建设费用。 　　A. 黄线 　　B. 紫线 　　C. 蓝线 　　D. 红线 　　(5)房地产开发项目的资金来源通常有资本金，预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是(　　)。 　　A. 资本金-借贷资金-预租售收入 　　B. 预租售收入-资本金-借贷资金 　　C. 借贷资金-预租售收入-资本金 　　D. 资本金-预租售收入-借贷资金 　　(6)某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为(　　)万元。 　　A. 39.51 　　B. 49.39 　　C. 49.96 　　D. 62.45 　　(7)当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也相同或基本相同时，宜采用的比选方法是(　　)。 　　A. 净现值法 　　B. 差额部收益率法 　　C. 费用现值法 　　D. 内部收益率法 　　(8)建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或(　　)。 　　A. 土地开发贷款 　　B. 房地产抵押贷款 　　C. 土地转让收入 　　D. 流动资金贷款 　　(9)下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是(　　)。 　　A. 房地产上市公司发行公司债券 　　B. 权益型REITs 　　C. 房地产上市公司发行股票 　　D. 商业银行贷款 　　(10)新设项目法人资本金筹措渠道不包括(　　)。 　　A. 政府政策性资金 　　B. 国内外企业入股的资金 　　C. 个人入股的资金 　　D. 资产变现的资金 　　(1) :B 　　(2) :D 　　(3) :A 　　(4) :D 　　(5) :D 　　(6) :C 　　(7) :C 　　(8) :B 　　(9) :B 　　(10) :D 　　房地产估价师考试频道推荐：

　　本文“2017房地产估价师经营与管理重点：私募股权投资优缺点”房地产估价师栏目整理，希望对考生有所帮助。 　 　私募股权投资的优缺点 　　■私募股权融资比上市和债务融资成本高; 　　■但在银行收紧信贷时可解决企业资金链紧张的燃眉之急。 　　2.6 近年私募资本发展的新趋势 　　■房地产开发企业越来越热衷于与私募资本展开项目层面的合作，以努力实现小股操盘为最高追求; 　　■由作为普通合伙人房地产开发企业，与作为有限合伙人的私募基金共同投资，由房地产开发企业操盘，收到开发管理费和超额绩效分成; 　　■主权基金、养老基金、金融机构、基金管理人、信托公司等是典型的私募资本投资人。

我是一直反对进入监理行业的,因为在这个行业呆过几年,所以比较有体会.监理就是专门培养只说不做的人,所谓红包多,那也是假的,利益是和权力挂勾的,你无权帮别人做事,别人为什么要给你好处,就算给你,能给多少?五百,一千,钱不多,但足以让你没有原则性.最可恶的是这个行业学东西很慢,光看不练能有多少东西让你学. 房地产那块也强不了多少,现在有个证,叫房地产经济人,主要就是房地产评估和买卖的,中介找这个的很多,要求也不高,高中毕业就可以,有没有这个证无所谓,工资一般是1200,然后按你的工作量来提成,活多就钱多,但如果你所在的公司没什么实力的话,一个月做两三个就不错了. 如果我没猜错的话,你可能读的是大专.如果还是想在建筑行业里混的话,可以考虑工民建和造价,刚出来会比较苦,但后面成长的路会比较顺利. 一家之言,仅供参考.

盈利指标计算方法 一 动态指标 ⑴ 财务净现值 财务净现值(FNPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的 目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动 起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济 指标。计算期的选取规则如表6-3所示。 基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是 导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率 (MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。 财务净现值的计算公式为： 房地产投资项目计算期选取规则 表 6-3 项目类型 计算期(开发经营期)界定 开发 投资 出售 为项目开发期与销售期之和。开发期是从购买土地使用权 开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期; 销售期是从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周 期;当预售商品房时，开发期与销售期有部分时间重叠。 出租 或 自营 为开发期与经营期之和。经营期为预计出租经营或自营的 时间周期;以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命 中较短的年限为值;为计算方便，也可视分析精度要 求，取10~20年。 置业投资 为经营准备期和经营期之和。经营准备期为开业准备活动 所占用的时间，从获取物业所有权(使用权)开始，到出租 经营或自营活动正式开始截止;经营准备期的时间长短， 与购入物业的装修状态等因素相关。 NP 式中 FNPV--项目在起始时间点的财务净现值; ic--基准收益率或设定的目标收益率。 如果FNPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了 基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于 0，则项目不可接受。 ⑵ 财务内部收益率 财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现 金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。 其计算公式为： 000()(1)(1)(1) nnnttttctctctttF NPV NPV1 NPV 1 FIRR 0 i 1 i2 NPV 2 i2-i1 iNPV NPV1 FIRR 0 i1 i2 NPV2 i 式中 CI--现金流入量; CO--现金流出量; (CI-CO)t--项目在t年的净现金流量; t=0--项目开始进行的时间点; n--计算期，即项目的开发或经营周期(年、季度或月)。 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回 投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投 资可以被完全收回。 图 6-2 计算 IRR 的试算内插法图示 财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基 准收益率求得项目的财务净现值，如为正，则采用更高的折现率使 净现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出，内 插法公式为： 式中 i1--当净现值为接近于零的正值时的折现率; i2--当净现值为接近于零的负值时的折现率; NPV1--采用低折现率时净现值的正值; NPV2--采用高折现率时净现值的负值。 式中i1和i2之差不应超过1%~2%，否则，拆现率i1、i2和净现 值之间不能近似于线性关系，从而使所求得的内部收益率失真(图 6-2)。 内部收益率表明了项目投资所能支付的贷款利率。如果贷 款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内 部收益率是可以接受贷款的利率。将所求出的内部收益率与行 业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于ic时，则认为项目 在财务上是可以接受的。如FIRR小于ic，则项目不可接受。 当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时，其财务净现值 函数NPV(i)如图6-3所示。从图6-3中可以看出，当i值小于FIRR 时，对于所有的i值，NPV都是正值;当i值大于FIRR时，对于 所有的i值，NPV都是负值。 图 6-3 净现值与折现率的关系 值得注意的是，求解FIRR的理论方程应有n个解，这也就引 发了对项目内部收益率性的讨论。研究表明：对于常规项目(净 0()(1)0ntttCICOFIRR. = .+=Σ 121112||() | NPViiFIRRiNPVNPV×. =+ + 现金流量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化) FIRR有实 数解;对于非常规项目(净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次 变化)计算FIRR的方程可能但不一定有多个实数解。因为项目的 FIRR是的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，这些解都不 是项目的FIRR。因此，对非常规项目，须根据FIRR的经济含义对 计算出的FIRR进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。 ⑶ 动态投资回收期 动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收 益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要 指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起， 累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份，其计 算公式为： 式中 Pb--动态投资回收期。 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为： Pb =[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+ [上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值] 上式得出的是以期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算 成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月 数，以年和月表示，如3年零9个月或3.75年。 在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相 比较，如果Pb≤Pc，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投 资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租经营或自营的房地 产开发项目，也可用来评价置业投资项目。 二 静态指标 ⑴ 成本利润率 成本利润率(RPC)，指开发利润占总开发成本的比率，是初步 判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。成本利润率 的计算公式为： 式中 RPC--成本利润率; GDV--项目总开发价值; TDC--项目总开发成本; DP--开发商利润。 计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于总销售收 入扣除销售税金后的净销售收入;当项目用于出租时，为项目在整 个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和。总销售收入 的计算方法，见第八章有关内容。 项目总开发成本，是房地产开发项目在开发经营期内实际支出 的成本，在数值上等于开发建设投资，包括土地费用、前期工程费 用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费 用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、 其他费用和不可预见费用等。具体估算方法，见第八章有关内容。 计算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依评估 时的价格水平进行估算，因为在大多数情况下，开发项目的收入与 成本支出受市场价格水平变动的影响大致相同，使项目收入的增长 基本能抵消成本的增长。 开发商利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。成本利 润率一般与目标利润率进行比较，超过目标利润率，则该项目在经 济上是可接受的。目标利润率水平的高低，与项目所在地区的市场 Σ= .=+. bPttctiCPCI00)1()( %100%100×=×. = TDCDPTDCTDCGDVPRC 竞争状况、项目开发经营周期长度、开发项目的物业类型以及贷款 利率水平等相关。一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅 开发项目，其目标成本利润率大体应为35% ~ 45%。 成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润 率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本 在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。 ⑵ 投资利润率 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项 目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单 位投资盈利能力的静态指标。对经营期内各年的利润变化幅度较大 的项目，应计算经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，其 计算公式为： 利润总额=经营收入(含销售、出租、自营)-经营成本 -运营费用-销售税金 销售税金=营业税+城市维护建设税+教育费附加 项目总投资=开发建设投资+经营资金 投资利润率可以根据损益表中的有关数据计算求得。在财务评 价中，将投资利润率与行业平均利润率对比，以判别项目单位投资 盈利能力是否达到本行业的平均水平。 ⑶ 资本金利润率 资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或 项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目 的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产开发投资项目投入 的资本金或权益资本。资本金利润率的计算公式为： ⑷ 资本金净利润率 资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润 总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反 映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为： ⑸ 静态投资回收期Pb" 静态投资回收期(Pb")，是指当不考虑现金流折现时，项目以净 收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目 来说，静态投资回收期自投资起始点算起。其计算公式为： 式中 Pb"--静态投资回收期。 静态投资回收期可以根据财务现金流量表中累计净现金流量求 得，详细计算公式为： Pb"=[累计净现金流量开始出现正值期数-1]+ [上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量] 上式得出的是以期为单位的静态投资回收期，应该再把它换算 成以年为单位的静态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月 数，以年和月表示，如3年零9个月或3.75年。 ⑹ 现金回报率 现金回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬 与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资 或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率 %100× 项目总投资 润总额年利润总额或年平均利 投资利润率= %100× 资本金 润总额年利润总额或年平均利 资本金利润率= %100× 资本金 均税后利润总额年税后利润总额或年平 资本金净利润率= Σ= =. "bP0t0)(tCOCI 和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净经营收入扣除还 本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资;税后现金回报 率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。 例如，某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元由金融 机构提供抵押贷款，余款20万元由投资者用现金支付。如果该项 投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流 量为2.8万元，则该项投资的税前现金回报率为：2.8/20×100% =14%;如果该项投资年税后净现金流量为2.2万元，则该项投资 的税后现金回报率为：2.2/20×100%=11%。 现金回报率指标非常简单明了：它与资本化率不同，因为资本 化率通常不考虑还本付息的影响;与一般意义上的回报率也不同， 因为该回报率可能是税前的，也可能是税后的。 ⑺ 投资回报率 投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与 投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资 回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的 价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。该指标 反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比。 在不考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资 者权益增加值)/权益投资数额;当考虑物业增值收益时，投资回报 率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)/权益投

这个和你的就业年限，和学位有关啦，俺不是很清楚你的具体信息啊，不能给予明确的回答啊，不过年限什么的够了的话，应该是不冲突的

4．生产性投资和非生产性投资 按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。生产性投资是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。它一般又分为固定资产投资和流动资产投资。生产性投资通过循环和周转，不仅能收回投资，而且能实现投资的增值和积累。非生产性投资是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。其中，对学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，是纯消费投资，其再投资依靠社会积累。 此外，投资还可以按照国内投资和国际投资等多种方式进行分类。房地产投资领域几乎涉及到了各种投资形式，尤其是房地产金融的不断创新与发展，使得传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资和金融投资形式越来越得到普遍的应用。

本人建议你去学投资理财～

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