影响房地产开发投资的因素有哪些

近几年，股市与楼市的动态一直颇受社会各界的关注，在这个流行投资理财的经济时代，买房和炒股，一时间成为了投资界的两大热门话题。房地产投资更是成为人人追捧的香饽饽，下面由懂视小编为大家整理的房地产投资的一些特征，希望大家喜欢!何为房地产投资房地产投资是指以房地产为对象来获取收益的投资行为。投资房产的对象按地段分投资市区房和郊区房;按交付时间分投资现房和期房;按卖主分投资一手房和二手房;按房产类别分投资住宅和投资商铺。房地产投资的9大特征任何一项生产性的投资都需要投入一定的生产要素，主要包括土地、劳动、资本等方面。商业房地产投资也不例外。但由于商业房地产业独特的产业特征，商业房地产投资及其过程同其他投资项目有着显著的区别。综合来看，商业房地产投资具有以下特征：1、投资对象的固定性和不可移动性这一点是房地产投资的共性。对于股票、债券、资金、古玩以及其他有形或无形财产来说，如果持有人所在地没有交易市场，那么他可以很容易地将其拿到其他有同类交易市场的地方进行交易。房地产则截然不同。房地产投资具有不可移动的特征，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。也就是说，能使开发商通过投资开发获取适当的开发利润，使置业投资者能获得合理的、稳定的经常性收入，使租户能方便地开展其经营活动，以赚取正常的经营利润，并具备支付租金的能力。房地产的不可移动性决定了投资者在进行投资决策时，不仅很重视当前物业所处的区位的研究，而且很重视未来的区域环境，充分考虑所投资的房地产是否具有增值的潜力。2、投资过程周期长、成本高房地产投资几乎都具有周期长、成本高的特点，但是这一点在商业房地产的投资中表现得尤为突出。商业房地产投资是一个大量消耗人力、物力和财力的过程。与其他工农业生产乃至住宅房地产的投资相比，商业房地产投资项目的建设周期长。工业几乎每天、每小时甚至每分钟都有产品产出，而商业房地产投资，单是项目的建设，如果把建设以前的准备工作都计算在内，则要一年以上，甚至几年才能建成;如果计算资金的回收，则建成后商业房地产一般不是出售而是出租，还需要一定的商业经营周期才能使资金回收。因此，商业房地产投资的资金回收期长。其原因在于：一是商业房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到土地投资市场、综合开发市场、房产交易市场、商业环境等诸多因素的制约，尤其是房屋建筑安装工程期较长，投资者把资金投入到商业房地产市场，往往需要经过几个市场的多次完整的运动才能获得回报。二是商业房地产市场本身很复杂，需要专业人员进行辅助工作才能完成交易，这也会增加一定的时间。三是商业房地产投资跨越商业和房地产业两个行业，同时通过租赁经营来收回投资，租金的回收期较长，会使得整个房地产投资回收期延长。商业房地产投资还具有成本高的特点。商业房地产投资的高成本在于：一是开发成本较高。从获取土地使用权到土地开发、建筑安装、内部的商业装修和装饰，都要占用大量资金，而且由于占用资金时间长，需要支付大量的利息成本。二是交易成本较高。通常由于商业房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。特别是商业房地产开发后还需作为商业企业进行商业运作，涉及的公关费、广告费、促销费都会比较高，由此也增大了投资成本。3、投资所受的制约因素多(1)作为房地产的开发，商业房地产的投资受到政治经济环境制约。由于房地产投资回收期长，稳定的政治、经济形势是房地产投资回收的保障和条件。(2)商业房地产的投资还会受到国家政策法令的限制，任何国家的房地产业都有较强的政策和法规加以限定，如城市规划对土地用途、建筑密集、容积率的规定。(3)在房地产中环境问题也是一个需要考虑的因素。土地使用制度也会对房地产投资经营决策产生重大影响。例如，我国实行土地使用权有偿出让，并规定了最高使用年限。因此，投资者必须考虑在相应的年限内收回投资，并取得投资利润。(4)对于商业房地产而言，还必须对地区的经济发展水平、市场需求状况、商业发展情况进行周密的考察。(5)由于资金投入的巨大和使用周期长，商业房地产投资要在很大程度上依赖于金融业的参与，从房地产投资的土地征用，到建筑工程施工，直至房地产出租销售，商业房地产投资必须与金融业的资金融通相结合。4、资产缺乏流动性流动性是指一项资产迅速转化为现金而不致遭受损失的能力。转化的速度越快，价值损失越小，则流动性越强。商业房地产属于不动产，不像其他一般商品买卖可以在短时间内马上完成交易脱手，商业房地产的买卖通常耗时甚久，在市场上不易寻到合适的买者。大型的商业项目高门槛限制了参与者数量和范围，使得交易成本较高。因此，商业房地产资金的流动性和灵活性都较低。5、投资有良好的抗通货膨胀性商业房地产属于不动产，经验和研究的结果都显示，在过去通货膨胀期间，房地产价格具有与物价水平同步上扬的特性，亦即它具有对抗通货膨胀的能力。6、从周围环境的改善中获得利益政府在道路、公园、医院等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如，上海地铁的开通，使沿线房地产价值大大增加;香港东区隧道的建设，使附近地段房地产价值成倍地增长。从以往的经验看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的商业房地产开发商，都会获得巨大的成功。7、与商业的紧密结合商业房地产投资要求商业和房地产业的紧密结合。一定程度上而言，在商业房地产投资中，主要应当服从于商业定向、商业规划、商业策划的需要，房地产以及建筑规划等倒应当处于从属地位。因为商业房地产的获利来源是商业租金，商业房地产的成败主要取决于商业经营的成败，房地产投资只是作为一种先期条件。房地产的设计、投资、开发、规划都应该围绕商业目的进行。8、投资风险巨大房地产的投资周期长，投资金额巨大，因而面临的风险大，会受到各种政治经济因素的影响。而商业房地产的投资周期更长，投资金额相当大，风险会更大。并且，商业房地产不仅具有房地产高风险的特性，还面临着商业经营的竞争压力，商业风险难以避免。系统性宏观经济方面的风险会影响商业房地产，商业经营的微观风险也会影响商业房地产。因此，商业房地产投资具有高风险性，投资必须要有足够的资金作为回旋的余地，要有足够的承受风险的能力。9、具有税收优势通过以上分析可以看出，商业房地产投资既有一些优点，也有一些缺点。优点包括投资的物业自然寿命长，易于满足使用者不同变化的需要，能从公共设施的改善和投资中获得利益，能抵消通货膨胀的影响，易于获得金融机构的支持，获利一般也比较丰厚。此外，能不定期利用建筑物的折旧进行合理避税等。缺点是投资受制约因素比较多，变现能力差，投资数额大，投资回收期长等，因而房地产投资也存在很大风险。商业房地产前期投资巨大，会有巨大的抵税效益，因此，从税收角度看，开发商税后收益大于具有可比税前收益的其他投资项目。同时，由于大量采用债务融资，也会产生税前扣除效应。

分类: 商业/理财 >> 创业投资 问题描述: 如题 需要“房地产投资”的准确定义，不用说明白，做作业 解析: 房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得价值增值的投资行为。 其主要包括3方面内容： 1.房地产投资的主体可以是国家、集体或个人。具体讲，可以是各级 *** 、企业、银行和个人，以及港、澳、台地区和外国投资者。2.房地产投资所涉及的领域是房地产开发经营和中介服务等，包括房地产开发、经营、管理、服务和消费等。 3.房地产投资的目的是获得价值增值。 房地产投资从本质上说是一种放弃即期收益而期望获得未来更大的预期收益的经济行为。

北上广深人口也已经出现负增长了，这说明了一点，人口负增长不止是小城市，今年北上广深这样的大城市的机会也不是很多。这个就是逆周期调节下，市场没有热钱的表现。根据发展的设计深圳应该是一座科技之城，这座城市未来还是要吃很多资源的，尤其是教育资源。科技的发展还是需要很多学校的。这方面深圳的吸引力还不是很大。科技公司有华为，比亚迪，大疆等。高科技民用科技深圳还是做的很好的。逆周期其实也是逆城镇化的一种，当经济发展不行的时候，退回农村过低消费的日子也是一种正常选择，不过社会还是需要很多人努力，才能慢慢恢复经济。我们到底有没有通缩的问题。其实已经出现了通缩，进口贸易进不来，这个就是问题，现在经济危机，正确的经济做法是进口小于出口。这样大家才有更好的消费。4月份进口下降比较严重。很多问题都是一个分配的问题。比如5天8小时以后能增加很多工作岗位。现在是工作时间没有减少，工资反而减少，一切都是内卷。通缩肯定是存在的。这是一个比较简单的认知，消费上不来，经济就好不了，地摊经济本质就是消费降级了，消费降级本身就是已经通缩了。不过国有资本控制比较很多，我们适当通缩问题是不大的。我们核心问题其实是养老问题和出口贸易转型到内循环为主的国家。

【答案】：B、C、E房地产的投资方式有：①房地产购买；②房地产租赁；③房地产信托。

【答案】：A,C,D房地产的投资方式包括房地产购买、房地产租赁、房地产信托。

【答案】：B、C、E房地产的投资方式有：①房地产购买；②房地产租赁；③房地产信托。?

房地产企业投资额除房产外一般还包含前期工程投资，即路通、水通、电通、场地平整等（也称七通一平）所完成的投资。一般指生地开发成熟地的投资。在旧城区（老区拆迁）的开发中，如果有统一的规划，如政府有关部门批准的小区建设的前期工程中，有场地平整，原有建筑物、构筑物拆除，供水供电工程等工作量也可计算。未进行开发工程、只进行单纯的土地交易活动不作为土地开发投资统计。土地开发投资额在房屋用途分组中能分摊的部分就分摊，不能分摊的全部计入其他。

大阪市位于日本本州西部，是日本第二大城市，仅次于首都东京。为一座高度繁华的国际化大都市。坐落近畿平原，面临大阪湾。大阪城已成为日本的经济中心，如今是一座综合性的现代化工商业城市。

——预见2023：《2023年中国房地产行业全景图谱》(附市场现状、竞争格局和发展趋势等)房地产行业主要上市公司：万科A(000002)、保利地产(600048)、新城控股(601155)、招商蛇口(001979)、绿地控股(600606)、华侨城A(000069)、龙湖集团(00960.HK)定义房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。行业发展前景及趋势预测1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。2、预期2022年房地产市场逐渐修复2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

2023年房地产市场发展趋势如下：1、国民的购房需求在不断降低受到疫情反复，以及实体经济不景气的影响，现在很多企业都在裁员降薪，人们下调了收入增长的预期，不少改善性需求搁置了购房的计划，而选择了把钱存入银行，以应对失业、疫情、疾病等不时之需。根据央行去年第四季度数据显示，倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7个百分点；倾向于“更多投资”的居民占15.5%，比上季减少3.7个百分点。老百姓都不愿意贷款买房了，未来房价逐步回归合理区间乃是大势所趋。2、我国已经进入到老龄化社会截止到2022年底，我国拥有60岁以上的老年人口达到2.8亿，未来每年将会有2000多万人加入到老年人的队伍中来。与此同时，国内年轻人口数量越来越少，90后1.75亿，00后1.45亿。此外，自从2016年我国放开二胎政策之后，2017年新生儿数量1758万，而到了2022年新生儿数量只有958万。也就是说，未来城里的年轻人完全可以靠继承父辈的房产解决居住问题，刚需购房会越来越少。3、保障房建设的步伐正在加快现在各地都在推进保障房建设进程。比如，北京市规定在“十四五”期间，力争建设筹集保障性租赁住房40万套（间），公租房、共有产权住房各6万套将。随后，各地也纷纷加快保障房的建设。房地产受影响的因素有哪些1、经济因素。影响房地产投资的经济因素主要有宏观经济发展状况、居民储蓄和消费水平、财政收支及金融状况、居民收入水平等。一个国家或某一地区的经济处于稳步快速发展时期时，将对零售商业中心、写字楼、住宅、厂房和各种文娱设施的需求增加，房地产投资就会愈加活跃。2、社会因素。影响房地产投资的社会因素主要有社会秩序、城市化水平、人口水平等。社会秩序包括当地社会的稳定性、安全性，当地居民对本地经济发展的参与感。城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，从而带动房地产投资的增加。3、政治和行政因素。影响房地产投资的政治和行政因素主要有政治局势、行政隶属变更、城市发展战略、城市规划等。一个国家或某一地区政局稳定，奉行连续的有利于经济发展的政策，就会吸引很多国内外投资者投资于房地产，促进房地产业的发展。4、政策法律因素。影响房地产投资的政策因素主要是土地、房产政策和房地产金融政策。首先，随着我国土地制度和住房制度改革的不断深化，使得房地产作为商品进入市场，保证了房地产投资具有较高的利润，从而会吸引大量投资。其次，金融政策、贷款政策对房地产投资有很大影响。以上内容参考财经网-2023年楼市3大趋势确定

1、参考《中国投资发展报告(2020)》是2020年5月社会科学文献出版社出版的图书，作者是中国建银投资有限责任公司投资研究院。2、中国投资发展报告（2020）从宏观经济、相关产业和行业等方面分析了宏观经济形势以及重点产业和热点行业中有关投资研究方面的问题。全书全面回顾了2019年宏观经济形势，并对2020年做了展望，同时结合2019年底至2020年初持续爆发的新型冠状病毒疫情对整个经济和投资环境的影响做了深入的分析；并分别从国内资本市场、海外资本市场、中国企业并购重组等方面对我国金融市场的发展现状和趋势进行分析和研判；对房地产、医疗健康、先进制造、文化消费、信息科技等热门行业的产业现状和投资热点进行了深入和细致的分析。温馨提示：以上解释仅供参考，不作任何建议。入市有风险，投资需谨慎。您在做任何投资之前，应确保自己完全明白该产品的投资性质和所涉及的风险，详细了解和谨慎评估产品后，再自身判断是否参与交易。应答时间：2021-01-04，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。 [平安银行我知道]想要知道更多？快来看“平安银行我知道”吧~ https://b.pingan.com.cn/paim/iknow/index.html

　　房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。那么房地产投资的作用有哪些呢? 　　(1)投资是一个国家经济增长的基本推动力。 　　只有增加一定量的投资，才可为经济发展提供必要的要素和动力。同时由于投资的乘数效应，一定量的投资可以引起数倍于它的收入和总值的增长。其次，投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素。主要表现在：合理引导投资流向可以优化资金投向，改善经济结构;通过投资政策的调整以及增大投资比重可以确保关键产业和重点项目的投资。为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，1998年中国政府采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。中国人民银行货币政策分析小组研究报告指出 “2001年房地产开发投资对中国的GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5个百分点。” 　　(2)投资与企业发展密切相关。 　　(企业是国民经济的细胞，而投资是社会和经济生活的血液，二者的关系极为密切，从生产力角度来考察，投资是企业发展的第一原动力。因为不论是企业的建立和企业的发展都离不开投资，而且企业的发展和运行也离不开投资活动。 　　(3) 投资可以促进人民生活水平的提高。 　　一方面投资为改善人民物质文化生活水平创造了物质条件。生产性投资可以扩大生产能力，促进生产发展，直接为改善人民生活水平提供物质条件;非生产性投资则可以促进社会福利和服务设施的建设，从文化、教育、卫生、娱乐等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投资具有促进企业发展和经济增长的作用，因此投资可以创造更多的就业机会，增加劳动者收入。从而使人民生活水平得到改善和提高。 　　(4)投资有利于一国的国内稳定和国际交往。 　　首先，如前所述，投资可以促进经济增长、企业发展和人民生活水平的提高，而这一切必将创造一个良好的经济形势，由于经济是政治的基础。因此经济良性发展必然有利于国家政治局面的稳定发展，最终使社会呈现出安定团结的景象。此外，随着世界经济一体化以及科学技术、机器设备和通讯手段的迅速发展，投资已不再是一个狭小的国内概念，而是逐渐趋于国际性，国际投资成为现代国际交往的主要形式。通过直接或间接的国际投资，各国可以共同利用国际市场，利用国际经济资源，还可以学习国际上的先进技术，并将本国经济推向世界经济体系，从而大大加快本国经济发展进程，在国际交往和竞争中树立本国形象。 　　房地产开发投资： 　　【注意1】房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的.增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、仓储用房等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 　　【注意2】随着我国土地收购储备制度的建立和政府出让国有建设用地使用权方式的改革，以土地一级开发为主的土地开发投资活动，已经逐步发展为房地产开发投资的一种独立形式。 　　房地产置业投资： 　　房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。 　　二对象： 　　1增量房地产(开发商新竣工的商品房); 　　2存量房地产(旧有房地产)。 　　二目的： 　　一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用; 　　二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该项物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。 　　许多房地产企业，正在从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式。 　　a.缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低; 　　b.具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。 　　房地产投资概括： 　　房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益; 企业投资注重于利润指标; 购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源 (包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现。

投资房地产的注意事项有：注意确定好投资策略；注意房屋手续是否齐全、产权是否明晰；注意交易房屋是否在租；注意土地情况是否清晰；注意房产政策是否影响；注意选择良好的地段；注意参考房屋均价；注意兼顾短线和长线。【法律依据】《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

1、市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。2、购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。3、流动性和变现性风险。由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益。4、利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。5、财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。扩展资料：房地产收益方式：1、投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响,达到降低风险的目的。2、投资组合以及保险保险对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的,它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义,尤其对于啬房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。参考资料来源：百度百科——房地产投资风险

　　房地产投资方式：　　两条途径：　　基本建设途径和房地产开发途径。　　四种方式：　　基本建设途径中的基本建设式;房地产开发途径中的楼宇购买式、合作开发式和股权购买式。　　基本建设式　　是指按基建程序进行报建的方式，建设自用的房地产项目。这种建设方式是在房地产开发市场化之前，房地产项目建设的主要方式。房产地开发市场化之后，国家法律和地方法规、规章对基本建设方式进行的房地产项目建设有严格的条件限制，这些条件主要有三个方面：　　一是投资主体的限制。一般应是国家机关、全民所有制的事业单位或企业单位;　　二是项目性质和用途的限制。一般应是不进入房地产市场的自用、公益性质的房地产项目。如国家投资的公用事业项目等，前述机关、事业单位纯粹自用公益性质的楼宇建设项目;　　三是各地已停止办理经营性项目国有土地使用权协议出让手续(下称“停止国有土地使用权协议出让规定”)。　　除非符合特定条件或经政府特批，通过协议出让方式取得经营性项目的国有土地使用权已不可能。　　楼宇购买式　　投资人审查一家房地产开发商的资质、该房地产开发商所开发的楼宇的法律状态，并考查该写字楼的地理位置、建筑风格等状况，如认为符合投资人的意图，则投资人与该房地产开发商建立商品房买卖法律关系，通过商品房买卖程序获得楼宇的全部权利。　　这种方式最为简便。相当于对某特定地区正在进行开发尚未出售的房地产项目进行全面考查，在法律上、经济上和技术上进行分析和论证。在此基础上，选择一家有实力的开发商开发的符合投资人意愿的项目，与其谈判达成购买合约。不足之处是：拟购房产所在项目已完成相关法律程序的审批，其规划、建设等事项已很难更改。对于已建设完工的项目的状况，只能在现有市场中进行选择，不能以自己的意愿进行所需楼宇的设计和建设。对于未建设完成之房地产项目，则又存在着预购商品房的风险。　　合作开发式　　如投资人本身不具备房地产开发资质和相关经营范围，则选择一家有相应资质、实力和资源的的房地产开发商进行合作。这种合作既可以是建立合资、合作的房地产开发的项目公司，也可以是通过合作协议的方式进行约定。具备房地产开发资质的合作方回收其先前投资并获得其应得之利润，而投资人则取得双方合作开发的房地产项目楼宇的全部产权。双方各得其所。　　合作开发式的本质仍是对双方合作开发项目之楼宇的购买。这种方式区别于楼宇购买式的主要优点是投资人的可控制性增加了。楼宇购买式是买成品，最多只是定作而已。而在合作开发式中，投资人直接进入项目开发的过程之中，可以对合作开发的房地产项目依不同的合作开发方式，实施不同程度的控制。通过合作开发，投资人可以对合作开发的房地产项目的成本、设计理念、建设风格、楼宇的功用等按自己的意愿进行创作。不足之处是：合作开发房地产项目涉及到与合作对方的合作，法律关系及协作配合比楼宇购买式相比要更复杂一些。如果进行合作开发，投资人将要投入大量的人力、物力和财力。另外，合作开发房地产有两种方式，即不成立项目公司的合作开发方式和成立项目公司的合作开发方式。如采用后一种合作开发方式，则停止国有土地使用权协议出让规定将会构成一个障碍。　　购买股权式　　由投资人或投资人的关联公司对于一家已经存在或拟创设的房地产公司的股权进行全面收购。通过收购该房地产公司的股权，而实现对该公司开发建设或拥有的房地产项目或楼宇的占有、使用、收益和处分的权利。　　这种方式比较前两种方式而言，最大的好处在于，投资收购房地产公司的股权，投资人不发生直接购买或通过合作方式获得房地产权利而产生的购房置物业的税费。不足之处有三个方面：　　一是投资人对购置股权而拥有的房地产权利比较间接;　　二是对一家公司股权的收购，投资人需与另一家关联公司联手进行，投资人与该关联公司的关系将对投资人对间接购置的房地产的使用和处置产生一定的影响;　　三是如不是对一个现成的房地产公司的股权进行收购，而是成立一个项目公司再去收购其股权，则停止国有土地使用权协议出让规定也会构成一个障碍。

房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。◆房地产开发投资房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目方案、规划方案和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。开发投资的目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也比较丰厚。房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。◆房地产置业投资房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。置业投资的对象可以是开发后新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手房。

其实这是挺简单的一个问题，但仔细想想，很多人似乎也一直心存疑惑。因为不同的机构、不同的人，他们在不同的时候，站在不同的角度，对此给出的答案都是不一样的。比如在中国，国家统计局回复为什么CPI不包括房价时，解释说买房属于投资，不是消费。既然是投资不是消费，当然不能计入CPI中。否则，2000-2022年，我们的通货膨胀平均每年不得加上3-5个百分点啊！控制房价时，政府最初说房子是用来住的不是用来炒的，后来升级了，创造了一个新名词，叫“房住不炒”。买股票属于投资，所以叫炒股，买卖期货叫投资，所以叫炒期货。房子不能炒，业内人士有句行话，叫做去掉房子的金融属性。盖棺定论，属于消费，不属于投资。但对于银行来说，房子被银行视为最优质的抵押品，在银行的抵押贷款中，超过一半的抵押物是房子，比其他抵押物加起来还多。能与机器设备、原材料、产品、专利权、有价证券等投资品并列，并作为抵押物之首，房子当然也一直属于投资品。对有钱人来说，有好多套房子，肯定是投资。比如房姐林萍君，坐拥1200套房子，她常感叹：“每天起早贪黑收房租，真的好累”！这个房姐有9栋楼，每个月收房租约160万元；比如大连原副市级官员徐长元，实际掌握了2714套房产，资产上百亿，家族年收入超过5亿；比如总结出“全职炒房的67个步骤”的中国炒房第一人欧成效，早在2009年手中就握有20套上海房产，账面资产回报已经达到一个亿。对于这些人而言，房子肯定是纯粹的投资品了。但对穷人来说，对于全国6亿月收入只有一千元的普通底层老百姓来说，你就一套又老又破又窄小的房子，房价高低涨跌都无法变现，只能自住，如果梦想大的胆子大的抵押贷款做生意亏本了，可能住的地方都没了，房子对他们而言，肯定是消费品。房子到底是投资品还是消费品？房子到底是消费属性还是金融属性？从经济学角度看，所有的消费品，其本身其实也同时具有投资的属性，你不能完全将其区隔开。比如茅台，你买了喝了，它是消费品。你买了收藏，那就是投资品。比如大米，你买了吃了是消费品，你买了再加工或者转卖，它u200b就成了投资品。比如你读自媒体平台的文章，纯属文化消费。但有的人读了复制粘贴或改改放到自己的账号发出去赚流量，他就是投资。你看我的文章经常被人抄了拿去发了，好多都是一字不差地抄袭，他拿到的流量、阅读量居然比我还多，天底下都没这么低成本低风险的投资品了！总结起来就是，天底下没有非黑即白的事情，也没有非对即错的道理。我们看问题，一定要避免管中窥豹、盲人摸象，一定要从不同的角度去思考、比较，然后再来分析判断。

1、性质不同：房地产开发投资是通过开发商买地建房出售从中赚取，土地买进和房屋销售的价格之间的利润，置业投资是通过购买房屋，等待升值之后在出售赚取其中的利润。2、特点不同：置业投资的对象可以是开发后新建成的物业，也可以是房地产市场上的二手货。房地产开发投资的对象则不是。3、弊端不同：房地产投资的变现性差。主要是由房地产的空间位置的不可移动性和转让手续的烦琐造成的。房地产置业投资由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，直接参与房地产开发投资就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资者的数量。扩展资料：注意事项：买房投资是一门学问，欲真正获取投资回报，首先需要制定适合的投资策略，需要清楚了解经济能力，知道有多少钱可以投资房产，可以投资什么样的房产，这些可以投资的房产中哪一处的性价比是最好的。投资级资产必须有一定程度的稀缺性，这意味着将永远处于需求之中。有些东西的价值是稀缺的，而不是那些被不断重复的东西，越来越多的东西正在被制造出来。稀缺的房产通常是相当传统的，但在市场上是有限的，并且有更多的买家来购买这种类型的房产。参考资料来源：百度百科-房地产置业投资参考资料来源：百度百科-房地产开发投资

产业结构分析、五力模型分析、消费者行为分析、PEST分析是每个产业进入者都必须要做的，何况产业化及商业化这么高的房地产业了，。

可能与以下因素有关：1. 新冠疫情影响：由于疫情的爆发和防控措施的实施，许多人可能推迟了购房计划，导致住宅投资下降。2. 政策调控：政府可能采取了一些措施来控制房地产市场，例如限制购房人数、提高房贷利率等，这些措施可能导致住宅投资下降。3. 经济形势：经济形势不佳可能导致人们对未来的不确定性增加，从而减少了对住宅的投资。4. 房价过高：房价过高可能导致许多人无法承受，从而减少了对住宅的投资。5. 购房需求饱和：在一些城市，由于过去几年的快速发展，购房需求已经饱和，导致住宅投资下降。6. 供应过剩：在一些城市，由于过去几年的快速发展，房地产开发商可能过度开发，导致供应过剩，从而导致住宅投资下降。7. 资金紧张：由于经济形势不佳，许多人可能面临资金紧张的情况，从而减少了对住宅的投资。8. 人口流动：在一些城市，由于人口流动的原因，可能导致住宅投资下降。例如，一些城市的人口可能向外流动，导致该城市的住宅投资下降。9. 土地供应不足：在一些城市，由于土地供应不足，导致房地产开发商无法开发新的住宅项目，从而导致住宅投资下降。10. 人口老龄化：在一些城市，由于人口老龄化的原因，可能导致住宅投资下降。老年人可能更倾向于购买养老公寓或者退休社区，而不是购买普通住宅。11. 房地产市场泡沫：在一些城市，由于房地产市场泡沫的存在，可能导致住宅投资下降。房价过高，可能导致房地产市场泡沫，一旦泡沫破裂，可能导致住宅投资下降。12. 环保限制：在一些城市，由于环保限制的原因，可能导致房地产开发商无法开发新的住宅项目，从而导致住宅投资下降。

投资性房地产处置的账务处理如下：1、成本模式借：银行存款。贷：其他业务收入。应交税费—应交增值税（销项税额）。借：其他业务成本（倒挤）。投资性房地产累计折旧（摊销）。投资性房地产减值准备。贷：投资性房地产。2、公允价值模式借：银行存款。贷：其他业务收入。应交税费—应交增值税（销项税额）。借：其他业务成本。贷：投资性房地产—成本。—公允价值变动（可借可贷）。同时，借：公允价值变动损益（可借可贷），贷：其他业务成本。借：其他综合收益。贷：其他业务成本。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产是一种经营活动，在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产的有：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（2）作为存货的房地产。 投资性房地产属于正常经常性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。

个人意见该选AA：意思应该是估价中的收益法原理，是将未来收益转换为价值的一种方法。这里的未来收益是指净收益。而净收益是指持有资产的现金流入与流出的差。而不应单指现金流收入。B：房地产投资本来就是高风险高回报收益，有些房地产投资甚至在取得土地使用权后就开始融资进行后续建设，故采用了高财务杠杆率，是正确的。C：是正确的，政策环境（如税收政策，控价政策等），市场环境（供大于求、求大于供），法律环境（法律的完善、法律的执行、法律的公正性）等本来就是影响房地产价值的重要因素。D：房地产作一个实体，不可移动等特点，具有很强的地域性，信息不透明。而证券类产品涵盖的范围广，信息相对完全。而证券本身就具有提高房地产流动性的特点（如：房地产支持证券、房地产信托等）。故正确

投资主体是指直接从事房地产投资活动的投资者，即直接投资者。他是相对于间接投资者而言的。(1)政府，在中国，政府仍是重要的投资主体，也是特殊的投资主体。一方面大量的投资行为是国有企事业单位进行的;另一方面重大的房地产投资项目中，很多都是政府投资。(2)企业，企业是房地产投资的主要主体。从经济成分看，房地产投资企业包括全民所有(即国有)、集体所有、个人所有、外资所有、股份制形式混合所有等。企业与国家作为投资主体的主要差别在于：企业是纯营利性的，而国家则是把全局利益和政治需要放在首位。(3)个人，个人作为投资主体一般只能从事房地产买卖。

房地产的投资决策 　　房地产投资决策的核心，是准确估算投资收益、分析投资面临的风险，并在权衡收益和风险的基础上做出投资决策。下面是我为大家带来的关于房地产投资决策的文章，欢迎阅读。 　　(一)房地产投资决策的工作阶段与步骤 　　房地产投资决策过程通常有三个阶段： 　　(1)策略阶段，即界定可接受的收益和风险; 　　(2)分析阶段，即衡量可能的收益与风险; 　　(3)决策阶段，即评估各种收益与风险。 　　房地产投资决策的具体工作，则包括5个基本步骤，即： 　　(1)明确投资者目的、目标和约束条件; 　　(2)分析投资环境与市场条件; 　　(3)进行投资项目财务分析; 　　(4)应用决策准则; 　　(5)投资决策 　　(二)房地产投资决策的类型 　　房地产投资决策，即是否就某个具体的房地产开发项目进行投资，是一个较为笼统的提法。在房地产投资实践活动中，往往涉及到一系列具体的投资决策工作。按照投资决策所要决定的问题的性质或目的，可以房地产投资决策细分为土地开发投资决策、房地产开发投资决策和置业投资决策三种具体类型。而每一种具体类型的投资决策，又会涉及一系列投资决策问题。 　　(三)房地产投资决策中的投资策略与投资收益目标 　　不同的投资者有着不同的`投资策略。中小型房地产企业更注重企业的成长性和盈利性，面临的主要是单一项目的投资决策问题。大型房地产企业在决策单一项目的投资问题时，往往还要考察该项目投资对企业拥有房地产投资组合的区域分布、物业类型分布、市场所处的周期阶段等。房地产企业的业务模式，即其营业收入是来自开发投资、置业投资，还是两种投资履行兼而有之，也影响其目标投资收益水平和可容忍的风险水平。 　　决策的方法： 　　(一)确定型决策方法 　　确定型决策是在未来自然状态已知时的决策，即每个行动方案达到的效果可以确切地计算出来，从而可以根据决策目标做出肯定抉择的决策。该决策具有反复、经常出现的特点。决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称做程序化决策。对于这类问题的决策，可以应用线性规划等运筹学方法或借助计算机进行决策。 　　(二)风险型决策方法 　　风险型决策是指虽然未来事件的自然状态不能肯定，但是发生概率为已知的决策，又称随机性决策。风险型决策的判断特征是：存在明确的决策目标;存在多个备选方案;存在不以决策者意志为转移的多种未来事件的各自然状态;各备选方案在不同自然状态下的损益值可以计算;可推断各自然状态出现的概率。风险型决策的具体方法包括最大可能法、期望值法和决策树法。 　　(三)不确定型决策方法 　　不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策，即它是一种没有先例的、没有固定处理程序的决策。不确定型决策一般要依靠决策者的个人经验、分析判断能力和创造能力，并借助于经验方法进行决策。常用的不确定性决策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。 ;

有几个可能的因素可能导致住宅投资下降:1.科罗纳病毒疫情:由于疫情的爆发，许多住房开发商和投资者已经停止进行现场考察和投资活动，导致了住宅投资的下降。2.政策调整:中国政府曾经采取了多项政策以控制房地产市场和贷款分配。这些政策可能会导致房地产市场缺乏投资者积极性，进而导致住宅投资的下降。3.经济下滑:中国经济已经开始减速，这可能导致人们的信心下降，从而减少对住宅的投资。此外，经济下滑也可能导致房价下降，许多投资者会选择等待价格下跌再进行投资，导致住宅投资的下降。4.货币政策收紧:如果央行加大货币政策的收紧而且使房贷利率上涨，那么购房成本就会升高，可能会减少购房者数量，导致住宅投资下降。5.供需关系:住宅市场的供需关系会对住宅投资产生影响。如果供过于求，市场上住宅库存较高，房价下跌，那么投资者可能会犹豫投资，造成住宅投资下降。总体来说，住宅投资受到多种因素的影响，包括经济形势、政策、市场供求关系、疫情等。需要综合考虑这些因素来分析住宅投资的变化趋势。需要注意的是，住宅投资的下降不一-定意味着整个房地产市场都会出现下滑趋势。事实上，房地产市场的变化往往是分区域、分物业类型、分价格水平来看的。在某些城市、某些物业类型、某些价格区间内，房地产市场仍然保持增长。因此，只有当我们考虑全局时，才能真正了解房地产市场和住宅投资的趋势和变化。对于个人投资者而言，应该更加注重长期价值投资，并且需要量力而行，谨慎决策。在投资前，需要对市场的供需情况、经济发展状况、政策走向以及物业本身的品质等进行充分调查和分析。此外，要根据自身的投资经验和资金状况来决定投资的类型、区域以及时间，防止出现资金被卡住等风险。最终还要根据自身的风险承受能力来投资，避免盲目追求收益而忽略了投资风险。

房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。其特征主要由以下八点： 一、房地产投资对象的固定性和不可移动性 二、房地产投资的高投资量和高成本性 1、土地开发的高成本性。 2、是由于房屋建筑的高价值性。 3、是房地产经济运作中交易费用高。 三、房地产投资的回收期长和长周期性 四、高风险性 五、环境约束 六、低流动性（变现性差） 七、合作性强 八、回报率高 所以进行房地产投资寻找专业的房地产投资公司是必要的，仲量联行（JLL）进入中国开展房产投资业务已有20年，深耕中国各主要城市的物业市场，无论是海外房产投资，还是办公楼买卖，均积累了丰富的经验和亮眼的业绩表现，这些都将有助于成功实现房地产投资的关键要素。

祖国房子不买跑去外国买恶心！崇洋媚外！小日本的房子也买！丢脸！

流动资金少，地域限制买家不容易找资金回笼慢，急需时房产压价多，出租或出卖前的费用支出和闲置成本，利息支出。

如果不知道投资什么，可以考虑将资金用来理财，购买一些理财产品

房地产投资是一项复杂的、收益和风险共存的经济活动。房地产投资过程中不确定性因素影响较大，并给投资者带来较大风险。在房地产投资活动中，投资者要选择适合自己的投资类型。从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。

房地产和互联网和金融的完美结合，嘉华房投是十分不错的，推荐这家

没区别

是否好租。城市未来经济是否有潜力

选A．房地产升值对房地产回报率的影响要大大小于年度净现金流的影响这个是准确答案，我已经帮你百度了。

一房地产投资更易于使人们在直观上认识投资；二房地产投资从总体上看更安全可靠，普通民众因投资房地产而出问题的比较少；三房地产投资具有较好的抗通胀和保值效果；四房地产投资若采取贷款的方式，也具有投资的杠杆作用，而且相对来说，这个杠杆投资还较易于控制，也相对安全一些。

同一般投资相比，房地产投资具有以下特征： 房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：1、土地开发的高成本性。由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。2、是由于房屋建筑的高价值性。房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。3、是房地产经济运作中交易费用高。一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产投资成本。 整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括：一是因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。二是由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。三是如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。 房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确，是确保整个开发项目成功的关键。反之，投资决策失误，就会导致重大损失。因此，慎重地进行决策，是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究。（1）市场分析。市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投资者在进行财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。（2）财务分析。投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。因此，财务分析的主要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外，财务分析并对投资的风险进行估计，以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。（3）可行性分析。可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，因此，只有在计划阶段中的可行性分析确定后，整个计划才可能付诸实施，而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中，可能会因为遭受的限制而作某些修改，因此，投资者在作可行性分析这个步骤时，并不能将其当作单纯的接受或否决的过程，它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常，在一些较大项目中，为了确保投资决策成功，可行性分析要反复研究，在正式决策之前，可作可行性研究，以保证投资决策的准确性。 这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后，土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点，如完全买断，还是合作开发，或是部分使用权（如地上权），或长期租赁等。在确定产权形式的同时，要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序，以确定产权的取得成本。在这一过程中，是从一级市场通过批租形式获得土地，还是从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，必须搞清楚其中的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。此外，由于房地产为良好的担保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权，也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择最有利的融资方式。 在房地产开发中，首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。在上述前期工作完成之后，方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计，然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中，投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大，因此在大多数的情况下，投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时，融资活动又成为一项重要的工作，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。 在房地产销售阶段主要的工作，包括：一是必须有完善的营销规划。包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。二是实际的销售活动，包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。三为融资活动的进行。由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类：一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。二类则是由投资者自己经营管理，此时投资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。

房地产项目投资的敏感性内容如下：城市首恶结构影响市场,随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化,各类房地产的市场需求也会有发生变化。例如某城市的第二产业发展很快,这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时,办公用房和商业用房的需求量也会增大,而这时厨房的需求量就会减少。对于这类房产的投资,一方面要有预见性,另一方面要把握好时机。政策变化影响市场需求。房地产政策的变化,常常会给房地产经营带来商机。例如:1998年,国家公布取消福利分房,实施货币分房的政策后,商品住宅市场需求量猛升,同时也刺激了市场价格的上涨。城市经济民展与旧城改造带来的需求变化。城市建设的发展不断给房地产投资带来商机,房陪灶地产经纪人可利用对这些变化的预见,为房地产投资者提供旧房投资参考性建议,低价买旧房,以待获取高价赔偿。这方面的投资虽然有商纯颤机,但也有风险,应当注意两个问题:一是投资的旧房最好是商品房,这样容易获得正常的赔偿;二是如做乱败果投资旧房不是商品房,就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利,如果赔偿过低会导致投资失败。经济发展进度与周期对市场需求的影响。房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时,应当关注当地经济发展的与周期变化。一般来说,经济民展周期处于低谷是购进的好时机,当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长,会刺激房价不断攀升,如果提前入市买进,房价高涨时卖出,投资就成功;但如果在房价处于高峰时期购入房地产,投资被套牢的可能性就很大。城市土地供应对市场需求变化的影响。房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时,一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下,可借购买的一手楼产品也多,选择余地大,二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求,而出现滞销,有的开发商会因银行逼 债而急需资金回笼,降价抛售,投资者也可乘低吸纳。

（1）出售型房地产项目投资这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。（2）出租型房地产项目这类房地产项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。（3）混合型房地产项目这类房地产项目以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

现在投资有风险……

产权到期，只需要交很少一部分的钱就可以再续50年，100万的房子根据地方不同，也就5万左右的钱。

房产投资开发需要首先成立一个房产公司，在小的城镇上开发最少需要注册500万资金，也是最小的三级资质，二级资质需要2000万，可以在省内开发房产项目，一级资质需要5000万，可以在国内所有城市开发！即使在小的城镇投资开发，前期的投入也是不会太少的，整个楼盘销售额的30%到40%。房产开发主要和政府，银行的关系一定要好！

量力而行，适度投资。

房产投资理财的特点： (1)房地产投资对象的固定性和不可移动性； (2)高投资量和高成本性； (3)回收期长和长周期性； (4)低流动性，即变现性差。 房产投资理财的主要风险 (1)市场竞争风险 房地产市场上同类楼盘供给过多，竞争就会尤为激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。 (2)购买力风险 由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。 (3)流动性和变现性风险 首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性。 (4)利率风险 利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，二是对房地产债务资金成本的影响。 (5)经营性风险 房产投资虽然效益丰厚，却也风险大。

首先就是要注意这个房子的地理位置，还有就是要选择一个有增值空间的，还有就是要选择一个楼房，质量比较好的，然后也需要检查周围配套比较齐全，比较完善，而且一定要综合考虑这些因素。

首先不是房产投资有风险，是所有投资都有风险。我来说一下投资房产可能面临的风险。首先，就是人口流出地点不值得投资，然后外来人口少的无法出租的房屋不值得投资。因为房产税一定会收的，你税收转嫁不出去，租不出去，靠什么规避风险。因为那时候每个房屋持有者都想租，甚至想卖。你说市场会什么样子。以现在理财收益率的降低趋势。未来房租收益绝对会高于绝大多数资产收益效率。但是还会面临的风险是什么呢，首先是浮动利息风险，如果出现rmb走势崩溃，出现大面积预期贬值，那时国家必定要坚定资金留在中国的信心。我能想到的最简单的方式就是加息。这个在前几年卢布崩盘的时候俄罗斯已经给了例子。但是在所有价格都下跌的时候，房地产依然是贬值最少的。大规模的持有现金是完全没有意义的。只有物品才是真正的财富。如果你像投资房产的话，建议关注一下我的同名公众号。

2018年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况一、房地产开发投资完成情况2018年1-2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.1%。1-2月份，东部地区房地产开发投资6497亿元，同比增长11.6%，增速比去年全年提高4.4个百分点;中部地区投资2147亿元，增长13.4%，增速提高1.8个百分点;西部地区投资2055亿元，增长3.7%，增速提高0.2个百分点;东北地区投资132亿元，下降15.3%，去年全年为增长1.0%。1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积632002万平方米，同比增长1.5%，增速比去年全年回落1.5个百分点。其中，住宅施工面积430669万平方米，增长1.8%。房屋新开工面积17746万平方米，增长2.9%，增速回落4.1个百分点。其中，住宅新开工面积13032万平方米，增长5.0%。房屋竣工面积14184万平方米，下降12.1%，降幅扩大7.7个百分点。其中，住宅竣工面积9682万平方米，下降17.1%。1-2月份，房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2%，去年全年为增长15.8%;土地成交价款794亿元，同比持平，去年全年为增长49.4%。二、商品房销售和待售情况1-2月份，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，增速比去年全年回落3.6个百分点。其中，住宅销售面积增长2.3%，办公楼销售面积增长12.0%，商业营业用房销售面积增长14.6%。商品房销售额12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。其中，住宅销售额增长15.7%，办公楼销售额增长11.1%，商业营业用房销售额增长11.4%。1-2月份，东部地区商品房销售面积6022万平方米，同比下降5.5%，去年全年为增长2.9%;销售额6928亿元，增长6.7%，增速提高0.5个百分点。中部地区商品房销售面积3923万平方米，增长10.7%，增速回落2.1个百分点;销售额2494亿元，增长25.1%，增速提高1个百分点。西部地区商品房销售面积4272万平方米，增长13.0%，增速提高2.3个百分点;销售额2717亿元，增长30.2%，增速提高4.3个百分点。东北地区商品房销售面积416万平方米，增长15.2%，增速提高8.2个百分点;销售额314亿元，增长35.2%，增速提高13.4个百分点。2月末，商品房待售面积58468万平方米，比去年末减少455万平方米。其中，住宅待售面积减少42万平方米，办公楼待售面积减少71万平方米，商业营业用房待售面积减少362万平方米。三、房地产开发企业到位资金情况1-2月份，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速比去年全年回落3.4个百分点。其中，国内贷款5001亿元，增长0.3%;利用外资12亿元，下降74.8%;自筹资金7390亿元，增长7.2%;定金及预收款6976亿元，增长14.2%;个人按揭贷款3247亿元，下降4.3%。四、房地产开发景气指数2月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.66，比去年12月份回落0.07点。表1 2018年1-2月份全国房地产开发和销售情况2018年1-2月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况表3 2018年1-2月份东中西部和东北地区房地产销售情况东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市);中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省;西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区);东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。

工作目标和计划怎么写简短 工作目标和计划怎么写简短，新的一年，有目标有计划，计划是一个结合了备忘与计划清单的目标，而且工作计划是很多人都需要写的，下面分享工作目标和计划怎么写简短。 工作目标和计划怎么写简短1 转眼间又要进入新的一年××年了，又是一个充满挑战、机遇与压力的一年，是辞旧迎新、再次展现自己的又一开始，也是我非常重要的一年。出来工作快2个年头，面对竟争激烈而有现实的社会，生活和工作压力驱使我要努力工作和认真学习，让自己成为一个真正有实力的管理者，为自己创造一个美好的未来。在此，我订立了本年度工作计划，以便使自己在新的一年里有更大的进步和成绩。 一、指导思想 以全面落实科学发展观为指导，以实现个人价值与企业价值的和谐统一为最高宗旨，以转变观念为突破口，积极融入企业和谐发展的历史进程中;以加强学习为根本，加速提升岗位技能水平;以遵章守纪为重点，努力确保人生安全无隐患;以勤奋工作为主攻方向，树立刻苦钻研的敬业精神;以拓展兴趣爱好为追求，不断提升个人综合素质。以崭新的战斗姿态，崭新的精神风貌、崭新的工作作风促进企业实现建设精品污水处理厂的战略目标而努力奋斗。 二、工作目标 蓝图绘就，目标确定，关键在于抓好落实。为使目标如期实现，要切实做好以下工作： (一)加强认识，转变工作角色。 面对当今世界严峻的经济形势，今年当务之急必须做到“一个转变，一个认清”，即转变工作角色，认清工作形势。为此，一方面要加强认识，提高意识，要从大局意识出发，站在可持续发展的高度上，牢固树立”三百六十行，行行出状元”和“既来之，则安之”的观念，警惕“今天工作不努力，明天努力找工作”不良后果;另一方面在思考问题，处理事情时，必须跳出以前的思维方式，摆正自己的位置，树立全局意识，切实转变工作角色，积极融入企业发展的大潮中。 (二)实事求是，建设职业规划。 目标就是方向，有了前进的方向就有了奋斗目标。因此，一方面要本着实事求是、适当超前的原则，建立职业发展规划，制定出未来三年的发展目标，然后将三年发展目标逐年、逐月进行分解，让自己对职业成长有一个清晰的目标，随着目标的攀升与实现，努力促进综合素质的不断提升;另一方面要把目标植根脑中、牢记心中、常念口中，从而使自己目标明确，不断鞭策自己，并力争做到三月一回顾、半年一小结、一年一总结，确保目标不流于形式，促进各项目标顺利进行。 三、加强学习，提升个人素质 岗位技能是公司员工发展的生命线。要做一名合格的员工起步必须加强和提高自己的岗位技术水平。为此，首先要进一步明确工作职责，按照领导对自己工作的安排，尽快熟悉自己的工作和职责，明确工作要求;其次要结合实际深切领悟集团公司的发展规划，明确工作任务，进一步提高工作的主动性和自觉性;第三要向“书本学、向师傅学、向同事学、向领导学”和通过“互帮互助”等活动，虚心听取大家的指导和教育，而且要善于学习、勤于思考，在干中学、学中干，明确工作中处理问题的程序，做到守纪律、知程序、明内容、讲方法，学于用、知与行、说与做的统一，同时要采取多途径和方式加强与各级各类人员的交流和沟通，确保各项交流畅通无阻;第四要不折不扣地参加集团技能培训，积极参加检测评估，完成培训任务，保证培训质量;同时还要充分利用业余时间自学充电，真正做到干中学，学中干，活到老，学到老，逐步培养终身学习的良好习惯。 四、勤奋工作,积极回报企业。 立足本职,踏实工作不仅是员工回报企业的最根本方式，而且也是员工责任意识的重要体现。××是一个企业，同时也是一个事业，做事业先做人，做人和做事是一致的，做人和做事，要对得起社会，对得起企业，对得起自己的良心。××是一个发展中的企业，它为员工铺设了成长的道路、搭建了成才的平台、奠定了成功的希望。因此，只有踏实工作，才能创造业绩，只有艰苦奋斗，工作才会不是一句空话。无论在任何时候都要坚持刻苦钻研、勤奋工作，都要坚持谦虚、谨慎、不骄、不躁。不论什么时候都应以饱满的热情，充沛的干劲投入到工作中，切切实实履好职，踏踏实实干好本职，常怀感恩之心,这样才能推动企业和个人实现和谐健康发展。 平凡的事业承载新的希望，宏伟的目标开启新的梦想。面对新的工作、新的挑战，新的起点、新的机遇。我相信：有各级领导的正确领导,有广大热心同事的教育和帮助和自己的不懈努力，我一定会成为一名优秀的××员工，××公司也一定会在建设精品污水处理厂的伟大进程中不断开创辉煌而灿烂的美好明天! 工作目标和计划怎么写简短2 一、办公室的日常管理工作 办公室对我来说是一个全新的工作领域。作为办公室的负责人，自己清醒地认识到，办公室是总经理室直接领导下的综合管理机构，是承上启下、沟通内外、协调左右、联系四面八方的枢纽，推动各项工作朝着既定目标前进的中心。 办公室的工作千头万绪，在文件起草、提供调研资料、数量都要为决策提供一些有益的资料，数据。有文书处理、档案管理、文件批转、会议安排、迎来送往及用车管理等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，自我强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。 1、理顺关系，办理公司有关证件。公司成立伊始，各项工作几乎都是从头开始，需要办理相关的手续及证件。我利用自己在XX部门工作多年，部门熟、人际关系较融洽的优势，积极为公司办理各类证件。通过多方努力，我只用了月余时间，办好了XX证书、项目立项手续XX产权证产等。充分发挥综合部门的协调作用。 2、及时了解XXXX情况，为领导决策提供依据。作为XXXX企业，土地交付是重中之重。由于XXX的拆迁和我公司开发进度有密切关联，为了早日取得土地，公司成立土地交付工作小组。我作小组成员之一，利用一切有利资源，采取有效措施，到XX、XX拆迁办等单位，积极和有关人员交流、沟通，及时将所了解的拆迁信息、工作进度、问题反馈到总经理室，公司领导在最短时间内掌握了XX及拆迁工作的进展，并在此基础上进一步安排交付工作。 3、积极响应公司号召，深入开展市场调研工作。市场需求、发展趋势等做了详细的市场调查。先后到土地、建设、房管部门详细了解近年房地产开发各项数据指标，走访了一些商业部门如XX，XX又到XX花园、XX花园、XX小区调查这些物业的租售情况。就z号地块区位优势提出“商业为主、住宅为辅、凸现区位、统筹兼顾”开发个人设想。 4、认真做好公司的文字工作。草拟综合性文件和报告等文字工作，负责办公会议的记录、整理和会议纪要提炼，并负责对会议有关决议的实施。认真做好公司有关文件的收发、登记、分递、文印和督办工作;公司所有的文件、审批表、协议书整理归档入册，做好资料归档工作。配合领导在制订的各项规章制度基础上进一步补充、完善各项规章制度。及时传达贯彻公司有关会议、文件、批示精神。 5、落实公司人事、劳资管理工作。组织落实公司的劳动、人事、工资管理和员工的考勤控制监督工作，根据人事管理制度与聘用员工签订了劳动合同，按照有关规定，到劳动管理部门办好缴纳社保(养老保险、失业保险、医疗保险)的各项手续。体现公司的规范性，解决员工的后顾之忧; 6、切实抓好公司的福利、企业管理的日常工作。按照预算审批制度，组织落实公司办公设施、宿舍用品、劳保福利等商品的采购、调配和实物管理工作。办公室装修完毕后，在z月份按照审批权限完成了购置办公用品、通讯、复印机、电脑等设备的配置工作。切实做好公司通讯费、招待费、水电费、车辆使用及馈赠品登记手续，严格按照程序核定使用标准; 7、做好公司董事会及其他各种会议的后勤服务工作。董事会在XXX召开期间，认真做好会场布置、食宿安排工作。落实好各种会议的会前准备、会议资料等工作。 二、加强自身学习，提高业务水平 由于感到自己身上的担子很重，而自己的学识、能力和阅历与其任职都有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，总在学习，向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来感觉自己半年来还是有了一定的进步。经过不断学习、不断积累，已具备了办公室工作经验，能够比较从容地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面。 经过半年的锻炼都有了很大的提高，保证了本岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。 三、存在的"问题和今后努力方向 半年来，本人能敬业爱岗、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：第一，办公室主任对我而言是一个新的岗位，许多工作我都是边干边摸索，以致工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;第二，有些工作还不够过细，一些工作协调的不是十分到位;第三，自己的理论水平还不太适应公司工作的要求。 在新的一年里，自己决心认真提高业务、工作水平，为公司经济跨越式发展，贡献自己应该贡献的力量。我想我应努力做到： 第一，加强学习，拓宽知识面。努力学习房产专业知识和相关法律常识。加强对房地产发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业发展的了解、学习，要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数; 第二，本着实事求是的原则，做到上情下达、下情上报;真正做好领导的助手; 第三，注重本部门的工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的部门工作氛围。不断改进办公室对其他部门的支持能力、服务水平。遵守公司内部规章制度，维护公司利益，积极为公司创造更高价值，力争取得更大的工作成绩。 工作目标和计划怎么写简短3 ××年对于我来说是一个充满压力同时挑战与机遇并存的一年。进入社会开始工作已经是第四个年头了，回想这几年的工作经历，确实也让我成长了不少，从一个没有任何社会经验的大学生走到现在，所有的经验教训时刻提醒我克制自己的莽撞和那颗不服输的心，但是所有的小成绩又在不断的激励着我，促使我必须去了解自己、经营好自己。不论我们怀揣怎样的梦想，实现她唯一的途径其实都普通得不能再普通，即是脚踏实地的努力，克己求实的发挥。我感谢在成长路上激励过我的人，是你们让我羽翼渐丰。在此，我订立了××年度工作计划，以便使自己在新的一年里新的环境中有所进步做出成绩。 一、熟悉公司规章制度工作流程 熟悉公司的各项规章制度，严格要求自己遵守，明确相应的操作流程和汇报审批流程，为今后顺利开展工作明确方向。 二、学习业务知识，跟进项目情况 学习公司现有项目资料，了解公司业务范围和运作模式。目前主要了解《××》资料，了解该项目的具体调研情况、开发立项、合作模式，积极掌握项目跟进程度，争取尽快进入项目角色，为项目顺利进行做好准备工作;同时收集了解与行业、项目相关的知识信息，以便更好的补充完善项目进度需求，在项目启动前努力补给做好准备工作。 三、制订学习计划 学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整学习方向，来补充新的能量。专业知识、综合能力、都是我们所必须掌握的内容。因此在专业学习方面还希望领导多多给与我支持和帮助。 四、增强责任感、增强团队意识、增强服务意识 1、增强责任感古人云：“不患无策，只怕无心”责任是分内应做的事情，是一种客观需要，也是一种主观追求。有了责任心，工作起来才有激情和动力。不讲责任，不愿承担责任，不敢承担责任的行为，必然造成工作上敷衍了事、庸碌无为;随心所欲、弄虚作假;明哲保身、患得患失;缩手缩脚，无所作为。所以我认为责任心是做好工作的首要条件，一个正确的出发点会带动我们很轻松的积极向上，不断完善自己的专业技能和工作能力。 2、增强团队意识众人拾柴火焰高，在团队精神的作用下，团队成员会产生互相关心、互相帮助的交互行为，显示出关心团队的主人翁责任感，在工作中能够积极主动的为团队服务，为团队补台，并努力自觉地维护团队的集体荣誉，自觉地以团队的整体荣誉为重来约束自己的行为，从而成为公司自由而全面发展的动力。在加强团队意识的同时，需要有效沟通，只有正确了解领导意图的时候才能正确发挥执行力，我们应该努力加强自己的这种团队意识，通过发扬团队精神，加强建设进一步节省内耗。 3、增强服务意识很多时候服务意识能很好的帮助我们去了解项目情况、完善项目过程，这是一种积极的主管能动性。所有项目的市场就在我们的服务意识里，服务意识应该在我们每一位员工心中，我们只有把服务意识转化为具体的最佳服务，才能打动客户打开市场。同样，不仅仅是在业务方面，很大程度上来说日常工作也是服务意识的优先体现，做好各个部门的配合工作也是服务于大家、服务于自我。 以上，是我在新的一年中对自己的要求和计划，对于我来说这一年是崭新的，是充满激情和挑战的。相信自己会尽快熟悉工作，完成新的任务，做出工作成绩。感谢领导，感谢我的同事们!

豫章故郡，洪都新府。星分翼轸，地接衡庐。襟三江而带五湖，控蛮荆而引瓯越。物华天宝，龙光射牛斗之墟；人杰地灵，徐孺下陈蕃之榻。雄州雾列，俊采星驰。台隍枕夷夏之交，宾主尽东南之美。都督阎公之雅望，棨戟遥临；宇文新州之懿范，襜帷暂驻。十旬休假，胜友如云；千里逢迎，高朋满座。腾蛟起凤，孟学士之词宗；紫电青霜，王将军之武库。家君作宰，路出名区；童子何知，躬逢胜饯。(豫章故郡 一作：南昌故郡；青霜 一作：清霜)　　时维九月，序属三秋。潦水尽而寒潭清，烟光凝而暮山紫。俨骖騑于上路，访风景于崇阿。临帝子之长洲，得天人之旧馆。层峦耸翠，上出重霄；飞阁流丹，下临无地。鹤汀凫渚，穷岛屿之萦回；桂殿兰宫，即冈峦之体势。（层峦 一作：层台；即冈 一作：列冈；飞阁流丹 一作：飞阁翔丹）　　披绣闼，俯雕甍，山原旷其盈视，川泽纡其骇瞩。闾阎扑地，钟鸣鼎食之家；舸舰弥津，青雀黄龙之舳。云销雨霁，彩彻区明。落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色。渔舟唱晚，响穷彭蠡之滨，雁阵惊寒，声断衡阳之浦。(轴 通：舳；迷津 一作：弥津；云销雨霁，彩彻区明 一作：虹销雨霁，彩彻云衢)　　遥襟甫畅，逸兴遄飞。爽籁发而清风生，纤歌凝而白云遏。睢园绿竹，气凌彭泽之樽；邺水朱华，光照临川之笔。四美具，二难并。穷睇眄于中天，极娱游于暇日。天高地迥，觉宇宙之无穷；兴尽悲来，识盈虚之有数。望长安于日下，目吴会于云间。地势极而南溟深，天柱高而北辰远。关山难越，谁悲失路之人；萍水相逢，尽是他乡之客。怀帝阍而不见，奉宣室以何年？(遥襟甫畅 一作：遥吟俯畅)　　嗟乎！时运不齐，命途多舛。冯唐易老，李广难封。屈贾谊于长沙，非无圣主；窜梁鸿于海曲，岂乏明时？所赖君子见机，达人知命。老当益壮，宁移白首之心？穷且益坚，不坠青云之志。酌贪泉而觉爽，处涸辙以犹欢。北海虽赊，扶摇可接；东隅已逝，桑榆非晚。孟尝高洁，空余报国之情；阮籍猖狂，岂效穷途之哭！(见机 一作：安贫)　　勃，三尺微命，一介书生。无路请缨，等终军之弱冠；有怀投笔，慕宗悫之长风。舍簪笏于百龄，奉晨昏于万里。非谢家之宝树，接孟氏之芳邻。他日趋庭，叨陪鲤对；今兹捧袂，喜托龙门。杨意不逢，抚凌云而自惜；钟期既遇，奏流水以何惭？　　呜乎！胜地不常，盛筵难再；兰亭已矣，梓泽丘墟。临别赠言，幸承恩于伟饯；登高作赋，是所望于群公。敢竭鄙怀，恭疏短引；一言均赋，四韵俱成。请洒潘江，各倾陆海云尔：　　滕王高阁临江渚，佩玉鸣鸾罢歌舞。　　画栋朝飞南浦云，珠帘暮卷西山雨。　　闲云潭影日悠悠，物换星移几度秋。　　阁中帝子今何在？槛外长江空自流。

内部制度。。。。。连方向都木有啊这种问题怎么回答

《城乡规划法》的基本框架 《城乡规划法》对城乡规划的制定、实施、修改、监督检查和法律责任作了规定。《城乡规划法》共分为七章70条。 第一章“总则”共11条。包括：立法目的，适用范围，城乡规划和规划区的概念，制定和实施城乡规划的原则和要求，城乡规划与国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划的关系，城乡规划编制和管理经费来源，单位和个人对于经依法批准的城乡规划的知情权、查询权和对违反城乡规划行为的举报和控告权，鼓励采用先进的科学技术以增强城乡规划科学性和实施监管的效能，城乡规划管理体制等。 第二章“城乡规划的制定”共16条。包括：全国城镇体系规划、省域城镇体系规划的编制和审批程序，城市、镇的总体规划的编制和审批程序，城市、镇的总体规划的内容、强制性内容和期限，城市、镇的控制性详细规划的编制、审批和备案程序及修建性详细规划的编制，乡规划、村庄规划的编制和审批程序，乡规划、村庄规划编制的原则和主要内容，首都的总体规划、详细规划的特殊需要，城乡规划编制单位的资质条件，编制城乡规划的标准和基础资料，城乡规划草案的公告、公开征求意见及专家和有关部门审查等。 第三章“城乡规划的实施”共18条。包括：城乡规划实施的原则，城市、镇及乡、村庄的建设和发展的原则，城市新区的开发和建设与旧城区的改建，历史文化名城、名镇、名村及风景名胜区的保护，城市地下空间的开发和利用，城市、镇的近期建设规划的制定、期限和备案，城乡规划确定的禁止擅自改变用途的基础设施、公共服务设施用地和生态环境用地，选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的核发及不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可，建设单位变更规划条件的批准程序，临时建设的批准程序，城乡规划主管部门对建设工程是否符合规划条件进行核实以及建设单位在竣工验收后报送有关资料等。 第四章“城乡规划的修改”共5条。包括：城乡规划的实施评估，城乡规划修改的权限和程序，城市、镇的总体规划强制性内容修改的权限、程序，近期建设规划的修改备案，控制性详细规划的修改程序，修改规划给规划许可相对人的合法权益造成损失的补偿，修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图的修改以及因修改给利害关系人合法权益造成损失的补偿等。 第五章“监督检查”共7条。包括：县级以上人民政府及其城乡规划主管部门对城乡规划编制、审批、实施、修改的监督检查，地方人大常委会或者乡、镇人民代表大会对城乡规划的实施情况的监督，城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查时有权采取的措施及监督检查情况和结果的处理，上级人民政府城乡规划主管部门对有关城乡规划主管部门的行政处罚的监督等。 第六章“法律责任”共12条。包括：有关人民政府及城乡规划主管部门在编制城乡规划方面的法律责任，城乡规划主管部门违法核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证的法律责任，有关部门违法审批建设项目、出让或划拨国有土地使用权的法律责任，城乡规划编制单位超越资质等级许可的范围承揽规划编制工作的法律责任及违反国家有关标准编制城乡规划的法律责任，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的法律责任，未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照许可证的规定进行建设的法律责任，违法进行临时建设的法律责任，建设单位未按时报送有关竣工验收资料等情况的法律责任，县级以上地方人民政府对违法建设的行政强制执行，构成犯罪的刑事责任等。 第七章“附则”共1条。规定了本法施行的具体时间，《中华人民共和国城市规划法》同时废止。