奎屯有房产评估报告公司那个好

房产评估报告一年内有效，从评估公司出具报告之日到第二年的对应日。根据国家标准《房地产估价规范》的规定，估价报告有效期一般为1年，即从出具估价报告之日起1年内有效。估价机构对估价报告有效期的规定可以短于1年，但不应长于1年。对估价报告有效期规定得越短，对采用估价报告的时间限制就越严格，对估价机构也就越起到保护作用。房产评估是对房屋的价格进行合理的市场估计和认定，一般情况下，买卖双方都能自行确定房屋的价格，但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念，对房地产市场不了解，又不相信对方的报价或中介机构的评估，也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估，然后参考评估价格确定双方的交易价格。

（六）估价结果报告的写作 　　根据《房地产估价规范》附录第A.0.6，估价结果报告应记载以下事项：⑴标题；⑵委托人；⑶估价机构；⑷估价对象；⑸估价目的；⑹估价时点；⑺价值定义；⑻估价依据；⑼估价原则；⑽估价方法；⑾估价结果；⑿估价人员；⒀估价作业日期；⒁估价报告使用期限。 　　1．标题 　　估价结果报告的标题通常为“房地产估价结果报告”。由于估价结果报告是估价机构提供给委托人的“产品”当中最主要的部分，所以标题下边一般也要有估价报告编号并要与封面上的估价报告编号一致。 　　2．委托人 　　估价结果报告上的委托人，不仅要写明本估价项目的委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所；如果是个人委托估价，不仅要写明委托人的姓名，还要写明其住所和身份证号码。 　　3．估价机构 　　估价结果报告上的估价机构与委托人相对应，不仅要写明本估价项目的估价机构的全称，还要写明估价机构的法定代表人、住所，以及估价机构的资质等级。 　　4．估价对象 　　概要说明估价对象的状况，包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，四至，面积，形状，周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况。 　　对估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确，按照区位状况、实物状况、权益状况相应的顺序进行描述。 　　5．估价目的 　　估价目的就是指每宗房地产估价是为什么服务，即估价报告的具体用途。具体包括估价理由和作业范围，估计何种房地产权益的何种价值，或进行何种有关房地产投资决策分析和咨询服务，具体估价目的通常由客户设定。因此，估价结果报告中不同种类的估价目的其表述应不同，具体举例如下： 　　（1）抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”； 　　（2）城市房屋拆迁估价目的表述为：“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”； 　　（3）房地产转让估价目的可表述为：“为委托方转让估价对象提供市场价值参考”； 　　（4）征收农民集体土地的估价目的可表述为：“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据”； 　　（5）企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”； 　　（6）房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”。 　　6．估价时点 　　估价时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。估价时点也是估价结果所对应的日期。 　　7．价值定义 　　价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。 　　价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象也往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，具体举例如下： 　　（1）抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”； 　　（2）城市房屋拆迁估价的价值定义表述为：“为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”； 　　（3）房地产转让价值定义可表述为：“为公开市场价值”； 　　（4）房地产投资决策分析和咨询服务价值定义可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。 　　8．估价依据 　　估价依据要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律、法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。 　　9．估价原则 　　估价原则要说明本次估价遵循的房地产估价原则。 　　10．估价方法 　　估价方法要说明本次估价所采用的方法以及这些估价方法的定义。 　　11．估价结果 　　估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。 　　12．估价人员 　　在估价结果报告中关于估价人员要列出所有参加本次估价的人员的姓名、执业资格或职称，并由本人签名、盖章。 　　13．估价作业日期 　　估价作业日期是本次估价的起止日期，需要注意的是要与封面上的估价日期相一致。 　　14．估价报告使用期限 　　估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长时间。

一、报告的形式、格式方面存在的问题：　　 （一）相当一部分机构的存档材料中没有“房地产估价技术报告”或者“房地产估价技术报告”过于简单，缺少具体的分析测算过程。 　　 （二）相当一部分报告只运用一种方法进行评估，不符合《规范》中要求的“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价”。 　　 1、两种以上的估价方法 　　 2、宜选用 　　 3、估价师的勤勉义务 　　 4、不考虑其中一种方法的结果 　　 （三）相当一部分机构仍沿用《规范》颁布之前的格式出具报告。在《规范》颁布实施以后，仍采用原来的格式是不妥的。 　　 （四）大多数机构对交易课税等估价报告采用了简易格式。 　　 根据有些评估业务数量大、价值量小、收费低的特点，在评估实际中可以采用简易报告格式（表格式报告）。 　　 可以考虑采用简易报告格式的评估业务有交易课税评估和个人住房抵押贷款评估。另外，拆迁估价的分户报告也可以采用简易报告格式。 　　 但有些机构的简易报告过于简单，无法说明问题，或缺少必要的假设限制条件。 建议各机构针对不同估价目的，分别制定本机构统一的简易报告格式。 　　 （五）部分机构的房地产估价报告采用了其它报告的格式，如资产评估报告格式或土地估价报告格式。对房地产估价而言，这样显然是不合适的。 　　 二、报告的各组成部分存在的问题： 　　 对照《规范》中估价报告的规范格式要求，报告的各组成部分中存在着下列一些问题： 　　 封面：《规范》中要求封面应包括估价项目名称、委托方、估价方、估价人员、估价作业日期、估价报告编号。 　　 实际工作中发现有的报告存在缺项情况，如缺少估价人员、估价报告编号等。 　　 （二）估价项目名称：有的报告估价项目名称不规范，有的过于简单，有的又过于繁琐。 　　 在项目名称中，可能包括的内容有房地产的权利人、房地产所处位置、房地产的用途和类型以及估价目的 　　 个人认为：估价项目名称应简洁明了，应包含房地产的权利人和所处位置两个要素；为方便管理和存档，可设关键词。 　　 （三）致委托方函： 　　 按照规定，致函落款应为估价机构全称，并加盖机构公章；法定代表人应签名、盖章。相当一部分报告致委托方函内容缺失，没有机构盖章，也没有法定代表人签名、盖章。（关于致委托方函后面再具体讨论。） 　　 （四）估价师声明： 　　 《规范》中要求，进行了实地查勘的估价人员应签名、盖章。有些报告无实地查勘的估价人员签名、盖章。 　　 拆迁估价中的实地查勘： 《城市房屋拆迁估价指导意见》第九条规定： 拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。 　　 第十五条规定： 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。 　　 因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中做出相应说明。 　　 重要专业帮助：应具体说明，不应笼统说明；并有专业人士签名。 　　 （五）估价结果报告：（6个方面） 　　 1、委托方、估价方 《规范》中规定对委托方、估价方描述应包括单位全称、法定代表人姓名和住所等。有些报告缺法定代表人姓名、住所等。 　　 2、估价依据 估价依据应写明估价所依据的估价规范；国家和地方的法律、法规；委托方提供的有关资料；估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。 有的报告依据过于简单或写法不够严谨，如：估价依据为“××手册”、“××教材”、“××网”等，过于笼统。 另外，“××网”上的价格信息只代表了买方或卖方的单方意愿，而并非实际成交的价格，以此作为市场比较法的依据，理由不够充分。 　　 3、估价原则 (1)房地产估价应独立、客观、公正。 (2)估价原则（技术原则）包括四项：合法原则、原则、替代原则、估价时点原则。 有的报告此项空缺，有的则对估价原则理解有误， 如有报告中估价原则写为：“评估人员现场查勘原则”、 “抵押评估中的保守原则”。

一、 内容提要： 　房地产估价报告写作案例详述，《规范》规定的估价报告的规范格式说明。 二、 大纲要求 掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。 三、 内容讲解： 5．4 房地产估价报告写作案例 5．4．1 背景资料 5．4．1．1 一般因素 近几年，XX市的经济运行态势良好，城市建设方面更是成效显著。同时，作为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展。国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施，对普通居住房地产市场的利好影响显著，而普通居住房地产市场的活跃，势必刺激地区的整体经济发展，从而带动商业房地产市场和高级居住房地产市场的活跃与发展。 几年来，XX市的经济发展速度和利用外资情况在全国范围内都保持着较高的水平，经济秩序、社会秩序稳定，地方税收一直稳步增长，城市产业结构调整进展顺利，旅游业、金融业等第三产业稳步发展。随着国家宏观经济政策的调整和整个经济发展速度的回升，本市的酒店、餐饮业、写字间等商业型房地产市场的需求将有所增加。 5．4．1．2 房地产实物权益状况因素 估价对象位于XX市XX区XX街X号，为一栋钢筋混凝土框架结构的综合楼。其占地660.44㎡，土地使用性质为出让土地，出让期限从2002年11月18日至2042年11月18日，出让年限为40年。委托方持有《国有土地使用证》。综合楼地下一层、地上八层，建筑面积2 971.98㎡，自2003年开始建设。综合楼平面布局为敞开式大厅，可自由分割。估价对象的层高较高，其地下室与第八层均做了内部夹层，为此使用面积有所增加。 依据估价人员实地勘察，估价对象目前主体已经完工，设备安装及管网配套完毕，内装修工程与室外道路绿化进入收尾，已完成的工程量约占总量的95％。该工程已通过竣工验收，委托方获得《房屋所有权证》。 根据委托方提供的资料，估价对象建成后的使用功能为：地下一层为音乐酒吧，地上一层为用餐大厅，二层为小型宴会厅，三层为高档次KTV包间，四层为普通用餐包间，五层为洗浴中心，六、七层为办公用房，八层为客房。估价对象门前场地较开阔，有20个泊车位。 估价对象东侧与XX商城为邻，西边隔XX街为XX洗浴中心，南面为XX大厦，北面为停车场。其视野受到影响且距离主干道W路和L路均有一定的距离。 5．4．1．3 区位状况因素 (1)区域范围 以估价对象为中心，东至W路、西至S街、北至B街，南至L路。所处区域按城市类区划分为一类区，其所占土地为一级地二类区。 (2)区域特征 估价对象处于大型金融商贸、办公中心区域的边缘地带，沿L路两侧分布着大量的餐馆、酒楼及综合楼、健身俱乐部等商业物业，区域特征较为明显。同时，银行、医院、文化宫等公共服务设施也分布在估价对象周围。 (3)道路配置 K域内东西向的L路和南北向的W路均为城市主要交干道，S街、B街均为次级交通道路，整个区域路网发达，路况良好。 (4)交通设施与接近条件 估价对象所处区域距火车站约3km，距海港约1km，距机场约12kin。经过该区域有7路、11路、24路、27路等十余条公交线路，可通达市内各个区域，形成辐射力很强的公共交通网络。 (5)基础设施 在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政管网可方便地由近距离接人。 5．4．2 估价技术路线 根据背景材料可知，估价对象为一栋地下一层、地上八层的钢筋混凝土框架结构的楼房，建筑面积为2971.98㎡。目前已完成建委工程总量的95％。该建筑物拟作为餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼使用。由于估价对象地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域，因此，拟使用用途为使用。 作为集餐饮、洗浴、客房、娱乐为一体的综合楼，其收益性是显而易见的。因此，可以使用收益法进行评估。同时，在XX市地处商业、餐饮业和娱乐业较为聚集的区域中，钢筋混凝土框架结构、规模相似的物业交易情况较多，所以可以从中． 选取可比实例，运用市场比较法评估估价对象的价格。 另外，估价对象刚刚建成，处在工程收尾阶段，已完成的工程量约占总量的95％，为此可以辅之以成本法。最后结合房地产市场的实际情况，确定各种方法的计算结果在最终估价结果中的权数，得出最终的估价结果(并扣减未完工程量的价值)。

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(1)封面;(2)目录;(3)致委托估价方函;(4)估价师声明;(5)估价的假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。

房地产估价技术报告不对外提供。经查询华律网资料，中国房地产估价师向估价委托人提供，可以仅为估价结果报告，但要在估价委托合同中，作出不提供估价技术报告的约定。房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法。

房地产评估报告格式发布时间 : 2022/12/14 15:03:58 星期三 文章房地产评估报告格式更新完毕开始阅读安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告（二）委托方提供的文件资料 1、《房地产权证》（产权证号： ）；2、其他资料（土地证、建设用地规划许可证、租赁合同等） （三）、估价方收集的有关资料 1、现场勘察资料； 2、市场调查资料3、估价师收集的其他资料。 八、估价原则根据估价委托，结合估价对象的有关情况，遵循估价工作合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则、谨慎原则。1、合法原则：估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。2、最高最佳使用原则：指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效为估价前提下。分别以保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、重新利用前提作出判断和选择。3、替代原则：指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价值也应相近的一般原理进行估价。4、估价时点原则：估价时点又称评估时点，估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。5、谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（在实际估价中，如果面临的是确定性因素，则不存在谨慎问题，应依据确9 ◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告定性因素进行估价。如果面临的是不确定性因素，先进行分析，对该因素的乐观或保守估计会导致对房地产抵押价值的高估或低估时，则应采取导致对房地产抵押价值“低估”的估计。）九、估价方法根据估价对象是 用房的特点（分析采用方法原因，具体对象具体对待） 经研究采用 法评估估价对象房地产的价值。十、估价结果我公司派出房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用适宜的估价方法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各种因素，得出估价结果如下：位于 （建筑面积为 m2）在估价时点（已减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款）的可抵押价值为： 万元，（大写人民币） ，单价每平方米 元。十一、估价人员十二、估价作业日期 年 月 日至 年 月 日 十三、估价报告应用有效期自估价报告完成日起有效期为十二个月（或为六个月，要与前面一致）。注册房地产估价师：年 月 日10 ◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告房地产抵押估价技术报告一、因素分析 （一）、个别因素分析 略（二）、区域因素分析估价对象位臵、基础设施、环境等略（三）、市场背景分析房地产市场状况（应根据估价时点时的实际状况进行调整） 住宅市场状况：2008年，中国经济在金融风暴的大背景下仍保持较高的增长。中国在年内已五次降息，并且推出4万亿元的投资计划。住宅房价因前期涨幅过大，需求量的消费需要时间，加上政策关注和调控压力增大，长远看住宅用房房价和需求上涨趋势不变，但价格涨幅将有放缓。2008年合肥住宅市场上半年房价出现较为不理智的快速增长，而下半年受经济环境的影响，价格滞涨，但并未出现大幅降价。据调查近几个月来住宅类商品房没有特别大的波动，住宅类销售量降幅明显。办公、商业用房市场状况：近年来，住宅价格涨幅过快，办公楼和商业用房投资增速放慢，同时国内经济景气而推动的办公楼和商业用房需求将持续缓慢上涨，所以预计办公楼和商业用房价格有望获得更好的上涨表现。成本法用由于国家出台的一系列刺激消费、拉动内需宏观经济政策效果的逐渐显现，我国国民经济正处于恢复性上升阶段，特别是近阶段基础原材料价格出现明显底部回升状态，并仍有稳定攀升之势。建筑行业11 ◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效安徽中信房地产评估有限公司 房地产抵押评估报告原材料价格的上升必然会拉动房地产开发成本的提高，最终推动房地产价格的上涨。该处房地产价格将具有一定的升值潜力。（四）、最高最佳使用分析房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。所谓最高最佳使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行。估价人员根据法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值最大性、土地与建筑物的均衡性、与外部环境的协调性、可持续发展性作为衡量标准，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。根据估价师现场勘察，待估价对象房地产目前主要为 用房，与《房地产权证》登记的用途一致，故设定登记用途为最高最佳使用用途。（实际用途如与房地产证登记用途不一致，以房地产证用途）I、市场比较法住宅用房（五）、方法的选用估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际状况，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据《房地产估价规范》中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应选取市场法为估价方法。（六）、评估过程I、市场比较法：将估价对象在与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价值作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。运用市场比较法估价：根据市场比较法替代原理，本次评估调查了与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的多个实际成交实例，并从中选取3个实际成交物业作为可比实例，进行交易日期、区域因素、个别因素修正，具体情况如下：12◢◢◢ 独立 客观 廉洁 高效

估价师资格证书复印件。根据《国有地上房屋征收与补偿条例》规定，评估报告应由评估人员在评估报告上签字，并附上估价师资格证书复印件，评估报告上应有评估机构盖章。

房地产评估报告案例 　　房地产评估报告案例，对于报告相信大家都不陌生，在生活中很多人写过报告，特别是评估报告，一般是指评估师根据相关的评估准则的要求，下面是房地产评估报告案例。 　　房地产评估报告案例1 　　 一、 委估项目 　　***公司所属房产抵押贷款估价项目 　　 二、 委托方 　　名称：***公司 　　地址：*** 　　 三、 估价方 　　名称：***房地产评估咨询有限公司 　　地址：*** 　　证书号：*** 资质等级：*** 　　法定代表人：*** 　　 四、 估价对象概况 　　估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 　　其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 　　副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。 　　 五、 估价目的 　　为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。 　　 六、 估价时点 　　XXXX年8月15日 　　 七、 价值定义 　　采用公开市场价值标准 　　 八、 估价原则 　　本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则： 　　1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 　　2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。 　　3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 　　4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。 　　 九、 估价依据 　　1. 委托方提供的资料 　　(1)委托书; 　　(2)委托方企业营业执照复印件; 　　(3)房屋所有权证复印件。 　　2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。 　　3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 　　4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 　　 十、 估价方法 　　估价对象为商业房产，同一供求圈内的.整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 　　 十一、 估价结果 　　估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。 　　 十二、变现能力分析 　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。 　　估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费： 　　①中介服务费：5%--6% 　　②契税：4% 　　③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5% 　　④所得税：20% 　　⑤过户手续费：2%左右 　　⑥印花税：0.5‰ 　　⑦其它费用 　　 十三、估价人员 　　*** 中国注册房地产估价师 　　注册号：*** 　　*** 中国注册房地产估价师 　　注册号：*** 　　 十四、估价作业时间 　　XXXX年8月12日—*** 　　 十五、估价报告有效期限 　　本估价报告有效期为自报告出具之日起壹年，即从XXXX年8月18日至XXXX年8月17日止。 　　房地产评估报告案例2 　　福建中兴资产评估有限公司接受江苏霞客环保色纺股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对福州永升房地产开发有限公司申报待评估的资产。 　　负债及所有者权益进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在二0xx年五月三十一日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 　　 一、委托方及资产占有方简介 　　1、委托方：江苏霞客环保色纺股份有限公司 　　2、资产占有方：福州永升房地产开发有限公司 　　3、福州永升房地产开发有限公司概况：福州永升房地产开发有限公司于1998年在福州市工商行政管理局登记成立，注册号为3501001003841;公司住所：福州市台江区五一中路88号平安大厦21A; 　　法定代表人：林中;注册资本：人民币壹仟万元整;企业类型：有限责任公司;经营范围：房地产综合开发、商品房销售和出租。 　　 二、评估目的 　　本次资产评估目的是为福州永升房地产开发有限公司股权转让提供作价参考。 　　 三、评估范围和对象 　　本次评估的范围根据委托方的委托，评估福州永升房地产开发有限公司申报的资产、负债和所有者权益。本次委托评估的资产调整后账面值为66，125，412.16元，负债调整后账面值45，513，131.58元，净资产调整后账面值20，612，280.58元。 　　 四、评估基准日 　　本项目资产评估基准日是二○○五年五月三十一日，评估中所采用的价格均为评估基准日有效的标准。 　　 五、评估原则 　　本公司在本次评估工作过程中是遵循如下原则进行资产评估的。 　　(一)产权利益主体变动原则 　　产权利益主体变动原则即指资产评估是以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的现行公允价值。 　　(二)资产评估的"工作原则 　　房地产评估报告案例3 　　 一、问题 　　《资产评估法》施行以后，有关评估行政管理部门对评估机构实行机构备案管理，不再实行机构资质许可管理。那么，未进行房地产估价机构备案的资产评估机构从事房地产估价业务的，其出具房地产估价报告是否有效?应由哪个部门认定其效力问题? 　　 二、典型诉讼案例 　　在(20xx)执申字第246号裁定中，最高人民法院认为，虽然《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)已明确规定房地产评估机构资质许可由住房建设部门负责。 　　但是，财政部确实也已发布文件规定资产评估机构可以对房地产进行评估。资产评估机构究竟能否从事房地产评估业务，目前确系模糊问题或存在部门冲突，有待于政府部门再行发文予以解决。 　　人民法院不宜对资产评估机构能否从事房地产评估业务进行审查认定。换言之，人民法院在对执行财产进行评估时，应当委托专门的房地产评估机构，但是，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，人民法院不宜认定为无效。 　　 三、效力认定问题 　　最高院认为，对于已经委托资产评估机构作出的房地产评估报告，法院不宜认定为无效。那么在实践中应当由哪个评估行政管理部门对此进行效力认定呢? 　　《资产评估法》第七条规定，“国务院有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对评估行业进行监督管理。设区的市级以上地方人民政府有关评估行政管理部门按照各自职责分工，对本行政区域内的评估行业进行监督管理。 　　目前，我国资产评估行业划分了资产评估、土地评估、房地产评估、估价，矿业权评估、保险公估和旧机动车评估等6种专业类别，其中资产评估机构、房地产估价机构分别由财政部、住房和城乡建设部监督管理。 　　根据《资产评估行业财政监督管理办法》(财政部令第86号)第二条第二款的规定，资产评估机构及其资产评估专业人员从事资产评估业务，涉及法律、行政法规和国务院规定由其他评估行政管理部门管理的，按照其他有关规定执行。 　　据此，资产评估机构从事房地产估价业务的，则涉及由住房和城乡建设部管理的问题。根据《房地产估价机构管理办法》第四十七条的规定。 　　未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期改正。 　　综上所述，未进行房地产估价机构备案的资产评估机构从事房地产估价业务的，其出具房地产估价报告无效，应由房地产主管部门责令限期改正。

“估价目的”与“估价用途”，是两个不完全相同的概念，两者之间既有相同点，也有不同之处。只有正确认识它们之间的关系与区别，才能进一步提升房地产估价师的专业水平，从而准确地把握好估价的关键点，使估价结果更客观、合理。 　　估价目的与估价用途的不同之处主要表现为以下方面。 　　一、概念内涵不同 　　估价目的是一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，通俗说法是委托估价方将未来完成后的估价报告拿去做什么用。从这方面讲，“估价目的”与“估价用途”是相同的。但如果仔细分析“估价目的”的概念内涵，两者就有不同之处了。“估价用途”是表示估价报告的使用用途；而“估价目的”内涵重要的是要说明估价的“理由”和“作业范围”，也就是估计房地产权益的“已定义价值”，或执行有关不动产决策的分析和咨询作业。 　　我们可以通过以下两个例子的分析来说明。 　　例一：拆迁估价，是对房屋货币补偿金额的评估，其“估价用途”相似于房屋买卖的“估价用途”，“拆迁”与“买卖”都是为了取得与房地产价值相“吻合”的公开市场价值。但如果从“估价目的”概念内涵分析，“拆迁”与“买卖”估价目的却不完全相同。 　　1、“买卖”的“估价目的”要求在估价时需要考虑房屋租约限制和已抵押对估价结果的影响，它的价值定义内涵是满足估价假设和限制条件下的公开市场价值；而“拆迁”的“估价目的”则规定在估价时不必考虑房屋租赁、抵押、查封等因素对估价结果的影响，它的价值定义内涵是被拆迁房屋无权利负担的公开市场价值。显然，同一宗房地产其“买卖”与“拆迁”的估价目的是不相同的。 　　2、“买卖”的“估价目的”要求在估价时严格遵循合法原则（如：面积、性质等一定要依据权属证书的记载）；而“拆迁”的“估价目的”在估价时遵循合法原则可以有一定的放宽政策（如：面积、性质可以依权属证书或档案记载，或依当地政府的有关规定，或依拆迁双方当事人的协商一致的意见）。显然，由于“作业范围”和“估价理由”的不同，其两者的估价目的不同，其估价结果也是不同的。 　　可见，“估价目的”决定着估价的“理由”和“作业范围”，而“理由”和“作业范围”又直接影响着估价结果。因此说“估价目的”影响着房地产权益的已定义价值，已定义价值的不同，估价结果肯定不同。 　　例二：同是诉讼用途的房地产估价，从“估价用途”来说都是诉讼，此时估价用途是相同的；而“估价目的”却不一定相同。如：因抵押贷款引起的诉讼，其估价报告中的“估价目的”是“抵押估价”（为了表述方便，此处用此简称。）；如：因保险引起的诉讼，其“估价目的”是“保险估价”。 　　可见，同是诉讼的“估价用途”，其“估价目的”不一定相同，可能是“抵押估价”、也可能是“保险估价”等等。 　　二、用语表达不同 　　“估价用途”是一般的口头用语，即“直白”，委托估价方常用；而“估价目的”是规范性的语言，而且赋予其规定性的表述。 　　比如，抵押估价，其“估价用途”可能说成是“抵押贷款”；但在估价报告中的“估价目的”则要严格按建设部的《抵押估价指导意见》中的规定，统一表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。 　　又如，拆迁估价，其“估价用途”可以说成是“拆迁估价”或“拆迁补偿”；但在估价报告中的“估价目的”，则要严格按建设部的《房屋拆迁估价指导意见》中的规定，统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价值”。 　　可见，“估价用途”与“估价目的”的用语表达不同，“估价目的”的用语要求是严密、规范的。 　　三、架构形式不同 　　同一“估价用途”的房地产估价报告，可以根据需要及许可而采用不同架构的房地产估价报告，即估价报告的形式可以不同；但其“估价目的”不能因报告形式的不同而改变，其估价结果也不因报告形式改变而改变。 　　例如：“估价用途”为个人住宅转让，其房地产估价报告的架构、形式可以采用叙述式报告，也可以采用限制式的表格式报告（在报告书采用方许可的前提下），也可以采用摘要式报告（在报告书采用方许可的前提下）；但不管采用何种估价报告的架构，其“估价目的”不因架构改变而改变。 　　总之，估价人员不仅要区别估价用途与估价目的之不同之处，还要正确认识估价目的内涵与外延，把估价报告质量提高到一个更高的高度。

无法做出评估结果。根据查询华律官网显示，现场查勘是房地产估价一项基础性工作，现场查勘的质量，现场查勘获得信息量大小，直接影响到估价方法的选择，从而影响房地产价格的客观的评估结果。

房屋评估报告 　　房屋评估报告，在生活中，房屋买卖交易买卖极为常见，可能很多人不清楚的是，房屋在买卖交易前会对房屋资产价值进行评估，然后出具房屋资产评估报告，那么房屋评估报告怎么写呢？ 　　房屋评估报告 1 　　 一、房产评估报告是怎么写的？ 　　 估价报告应包括下列部分： 　　 1、封面 　　封面应简明记载下列事项： 　　A、估价报告名称; 　　B、估价项目名称; 　　C、估价委托人的名称或姓名; 　　D、房地产估价机构的名称; 　　E、注册房地产估价师的姓名和注册号; 　　F、估价报告出具日期; 　　G、估价报告编号。 　　 2、致估价委托人函 　　致估价委托人函应包括下列事项： 　　A、致函对象; 　　B、估价目的; 　　C、估价对象; 　　D、价值日期; 　　E、价值类型; 　　F、估价方法; 　　G、估价结果; 　　H、与使用估价报告、估价结果有关的特别提示; 　　I、致函日期。 　　致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人可在其上签名或盖章。 　　 3、目录 　　目录应按估价报告各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码，以便估价委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解，并容易找到其关注的内容。 　　 4、注册房地产估价师声明 　　注册房地产估价师声明是注册房地产估价师对估价职业道德、专业胜任能力等所做的承诺和保证。 　　 5、估价假设和限制条件 　　 估价假设和限制条件应说明下列内容： 　　A、一般假设：包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料在进行了审慎检查而未予以核实的情况下，对其合法性、真实性、准确性和完整性的合理假定; 　　对建筑安全、环境污染等重大影响估价对象价值的因素予以了关注，在无理由怀疑存在安全隐患且无相应的专业机构检测或鉴定的情况下，对其安全性等的合理假定。 　　B、不确定事项假设：对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。 　　C、背离实际情况假设：因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。 　　D、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限以及在使用中应注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。 　　E、估价假设必须是针对估价前提所做的必要的、合理的、有依据的假定。严禁为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。 　　经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询，对估价对象的建筑安全、环境污染、质量缺陷、完损状况等专业问题难以作出常规判断和相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构进行检测或鉴定，以专业机构出具的检测或鉴定意见为依据进行估价。 　　 6、估价结果报告 　　 估价结果报告应简要记载下列事项： 　　A、估价委托人的名称或姓名和住所; 　　B、房地产估价机构的名称、法定代表人或执行合伙人、住所、估价资质等级和资质证书编号; 　　C、估价目的; 　　D、估价对象; 　　E、价值日期; 　　F、价值类型; 　　G、估价原则; 　　H、估价依据; 　　I、估价方法; 　　J、不同估价方法的测算结果和最终的.估价结果; 　　K、注册房地产估价师; 　　L、协助估价的人员; 　　M、实地查勘期; 　　N、估价作业期。 　　7、估价技术报告 　　估价技术报告应详细记载下列事项： 　　A、估价对象描述与分析; 　　B、市场背景描述与分析; 　　C、估价对象最高最佳利用分析，但评估现状价值的可除外; 　　D、估价方法适用性分析; 　　E、估价测算过程; 　　F、估价结果确定。 　　房地产抵押估价报告还应记载估价对象变现能力分析。 　　8、附件 　　 附件应包括下列资料： 　　A、估价委托书复印件; 　　B、估价对象的位置示意图、外观和内部状况照片、周围环境和景观照片、权属证明复印件; 　　C、估价中引用的其他专用文件资料; 　　D、房地产估价机构的营业执照和资质证书复印件; 　　E、注册房地产估价师的注册证书复印件。 　　F、房地产抵押估价报告还应包括法定优先受偿权等情况的书面查询资料和调查记录。采用比较法估价的，还应包括可比实例的外观照片。因第条第三款未能进入估价对象内进行实地查勘的，附件中可不包括估价对象内部状况照片，但应在附件中相应位置说明没有估价对象内部状况照片的具体原因。 　　 二、撰写房产估价报告要遵守什么规则？ 　　1、真实，即应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况，没有虚假记载; 　　2、客观，即应不加个人偏见地进行叙述、分析和评论，得出的结论应有充分的依据，没有误导性陈述; 　　3、准确，即估价基础数据应正确，用语应明确肯定、避免产生歧义，对未予以核实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明，没有含糊其辞; 　　4、完整，即应提供必要的信息，全面反映估价过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，不得隐瞒事实，没有重大遗漏; 　　5、清晰：即应层次分明，用简洁的文字对有关情况和问题进行归纳总结，避免不必要的重复，便于估价报告使用者理解和使用; 　　6、规范，即估价报告的制作应符合规定的格式，文字、图表等的使用应符合相应的标准，有关专业术语应采用相应专业明文规定或约定俗成的术语。 　　 三、何为房产评估？ 　　房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法 　　在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。 　　它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。 　　综上所述，我们知道了房地产的评估报告怎么写，房地产评估流程比较复杂，但是评估报告一定要遵守真实客观等原则。以上便是找法网我为您整理的“房产评估报告是怎么写的”全文。 　　房屋评估报告 2 　　承蒙委托，对位于的**房产租赁价值进行评估，为居住目的的房产租赁提供价格参考依据。 　　评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产租赁价格的各项因素，确定评估对象在评估时点20**年1月1日的评估结果如下: 　　 一、评估对象 　　评估对象为坐落于沙坪坝杨公桥车站龙凤云洲小区俊峰龙凤云洲，评估对象土地使用权类型为出让，证载用途为商品房，本次评估评估对象1个,实例2个。 　　在评估时点，评估对象未设抵押、典当、担保等他项权利。 　　 二、评估时点 　　20**年1月1日 　　 三、估评目的 　　为居住目的的房产租赁供价格参考依据。 　　 四、评估结果 　　评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并考虑了影响房产租赁价值的各项因素，确定评估对象在评估时点2015年1月1日的价值结果为: 　　房产租金:光华阳光水城-人民币895元整 　　华宇西城丽景-人民币1048元整 　　俊峰龙凤云洲-人民币1081元整 　　大写:光华阳光水城-人民币捌佰玖拾伍圆整 　　华宇西城丽景-人民币壹仟零肆拾捌圆整 　　俊峰龙凤云洲-人民币壹千零捌拾壹圆整 　　 我们郑重声明: 　　1、我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。 　　2、本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 　　3、我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 　　4、我们依照中华人民共和国国家标准(GB/T 50291-1999)《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 　　5、评估人员王靖森、李亚洲、楚倩、胡琼丹、冉梦娜、王屹凤已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘，对其建筑、结构、设施的完好程度进行了评估，但建筑物及相关设备的质量状况最终应以有相关资质机构的鉴定结果为准。 　　6、本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构书面同意,本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 　　参加本次评估的评估人签名: 　　姓 名 签 字 　　房屋评估报告 3 　　以下为房产过户协议格式的范本： 　　卖方（甲方）： 　　姓名：_______________ 身份证号码：___________________ 　　地址：_______________ 电 话：___________________ 　　买方（乙方）： 　　姓名：_______________ 身份证号码：__________________ 　　地址：_______________ 电 话：__________________ 　　甲、乙双方在平等、自愿、诚信的基础上，就乙方向甲方购买房屋产权事项达成协议，现一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。 　　一、甲方将其位于 房屋产权一次性有偿转让给乙方，转让方式为出售。出售金额为人民币 大写 。付款方式：自合同签订之日起一次性付清。该房产系还建房屋，建筑面积约 平方米。 　　二、甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对转让房产拥有完全的所有权，该转让房产产权无争议（包括不被抵押、查封，不被第三人追索），若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的责任，与乙方无关。 　　三、由于是还建房，自乙方从甲方购买产权之日起到乙方入住房屋和获得房屋产权证为止，甲方有责任通知和乙方房屋有关的一切事宜并予协助。乙方也必须遵守和履行还建房的相关政策和法规。 　　四、本协议在履行中发生争议，由甲、乙双方自行协商解决。协商不成，可交区人民法院处理。 　　五、本协议自甲、乙双方签字之日起生效。 　　六、本协议一式三份，效力等同，甲、乙双方各执一份，见证人留存一份。 　　甲方： 乙方： 　　年 月 日 年 月 日 　　证明人： 　　年 月 日 　　年 月 日 　　我们应当知道，房产过户并不是两人私下签订房产过户协议就可以生效的，还需双方带好相关材料到指定地点办理房产过户登记才能发生法律效力。房产过户协议的效力只能发生在两人之间，并不能对抗善意第三人。

指的是评估机构根据历史以及目前的数据分析总结得出的一个REPORT 对房地产价值估计的文档！

房地产评估报告书范文 　　房地产评估报告书范文，资产评估报告，是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。下面让我分享房地产评估报告书，一起来看看。 　　房地产评估报告书1 　　 一、前言致委托方函： 　　××女士：受您委托，我事务所对您委托的位于中国广东xx市xx路xx花园A区7幢302(建筑面积为135平方米)的住宅用房进行估价。 　　估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 　　根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：委估对象于估价时点20xx年x月x日公开的市场评估总价为人民币717930元(大写：人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整)，评估单价为5318元/平方米。 　　估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。 　　此致 　　房地产资产评估事务所法定代表人：xxx 　　 二、估价师声明我们郑重声明： 　　1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 　　2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 　　3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 　　4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 　　5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 　　6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。 　　7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。 　　8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。 　　未经本评估机和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。 　　评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。 　　9·本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。 　　房地产估价师：20xx年x月 x日 　　 三、估价的假设和限制条件 　　1、本评估报告仅供委托方为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考，委托方因其他目的使不当而造成的损失，本评估公司不承担任何责任。 　　2、本次房地产的现场勘查工作根据委托方提供的房地产评估委托书及相关资料进行，房地产估价范围由委托方界定并对其负相应法律责任。 　　3.本报告所称的“估价价值”系指我们对所估价的房地产在规划用途不变、持续使用以及在估价时点的外部经济环境在可预期的将来无重大变化的前提下对上述委估房地产的公允价值意见。 　　4、基于估价目的，本估价报告估价结果是对20xx年x月x日这一估价时点委估房地产的客观公允市场价值的反映，没有考虑将来可能追加付出的价格对估价价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇不可抗力对估价价值的影响。 　　5、注册房地产估价师执行房地产估价业务的`目的是对估价对象价值进行估算并发表意见，不对估价对象权属及附着于估价对象上的其他权利进行确认或发表意见，估价对象的法律权属及附着于估价对象上的其他权利由委托方负责解释。 　　6·本次评估以估价对象不涉及任何抵押担保以及其他法定优先受偿款为假设前提，否则应对本次估价结果进行相应调整。 　　7、我们的估价结果成立的前提是委托方提供的资料属实，委估房屋产权完整，具有合法的土地使用权等。 　　委托方对所提供资料的真实、完整、合法性承担法律责任，如因委托方提供的相关证明资料不实造成估价结果失真，我们将不承担任何法律和经济责任。 　　8、我们估价的实体以我们现场拍照和勘察的估价对象外部实体为准，但在本次估价中估价人员没有接受对估价对象结构及基础进行检测的委托，估价人员不能确定估价对象结构及基础没有缺损。 　　9、由于本次估价对象为一整体房地产的`一部分，故本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项权益、各项服务配套设施及整体房地产占用土地的使用权为假设前提。 　　10、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑估价对象未来市场价格波动风险、快速变现损失及费用以及转让时应交纳的相关税费等对估价结果的影响。 　　委估对象为住宅用房，具有一定的通用性和独立适用性，如果在估价时点进行快速变现其可能实现的变现价格一般在市场价值的70%左右，在短期内可变现，所实现的变现价格应优先支付评估拍卖费及按规定缴纳的税费等费用。 　　 房地产估价结果报告 　　(一)委托方名称：xx市xx花园法定代表人：xxx地址：面积：135平方米联系电话：xxxxxxx 　　(二)估价方名称：xxx地址：联系电话：xxxxxxx资格等级：xx级估价机构证书编号：xx房地自估(2013)第xxxx号 　　(三)估价对象 　　 1.本次估价对象为位于XXX，位于奎元路中段。 　　周围有xxx市实验学校，枫溪中学。 　　大润发，国土局，中银大厦，市政府。 　　目前有7路，12路直线到达。 　　该地交通方便，基础设施，公共服务设备齐全，自然环境·生活环境好。 　　 2.占地面积为135平方米。 　　四层错落式布局，共七层，建于2007月。 　　委估对象位于第3层，建筑面积为135平方米;装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷;厨房及卫生间地面为瓷砖铺贴，墙面面砖铺贴;进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。 　　估价对象平面布局好，采光通风好，维护情况好评估该房地产2013年10月的市场价值(四)评估目的为该住房出售提供参考。 　　(五)评估基准日 　　 (六)评估原则 　　1、合法原则 　　2、替代原则 　　3、最高最佳使用原则 　　4、估价时点原则 　　5、客观、公正、公平原则 　　 (七)评估依据 　　1、国家标准《房地产估价规范》 　　2、房地产估价委托书 　　3、房地产估价合同书 　　4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息 　　5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料 　　6、《中华人民共和国城市房地产管理法》 　　7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》评估方法按照《房地产估价规范》的要求,根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点而确定本次估价根据估价目的及估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果采用成本法、收益法和市场比较法对估价对象进行评估。 　　 市场比较法: 　　是以替代原则为理论依据将估价对象房地产与近期已经发生类似交易的房地产加以比较对照从交易情况交易日期区域因素个别因素等方面修正得出估价对象房地产价。 　　 收益法： 　　收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 　　成本法是在求取估价对象房地产的价格时,求取估价对象在估价时点的重新购建价格然后扣除折旧以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法. 　　(九)估价结果：经过我事务所评估人员科学的分析和测算，在以为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下，根据国家对房地产估价的规范要求等； 　　选用科学的评估思路及方法，委估对象于估价时点20XX年11月10日公开的市场评估总价为738813.元(大写：人民币柒拾壹万捌仟捌佰一拾叁元整)，评估单价为5472.69元/平方米。 　　 (十一)估价作业日期：20XX年11月10日至20XX年11月20日。 　　、估价报告应用的有效期1:本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点2013年11月10日公开市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应调整，如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年(即有效期为2013年11月10日至2014年11月10日)，我们对此结果造成的后果不负任何责任。 　　2、估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。 　　否则，我们对此结果造成的后果不负任何责任。 　　3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响;故贷款人(金融机构)应定期或者在房地产市场价格化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 　　 (十三)、其他需要说明的问题： 　　1、本次评估的对象以委托方所提供的有关资料及数量为准。 　　在本次评估中，委托方提供的资料如有虚假，由委托方承担法律责任。 　　3、本评估报告专为委托方按委托目的使用，未经批准，不得转载或作他用。 　　4、上述评估结论是反映委估对象在本次评估目的下，根据评估原则确定的现行公允价，未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然力或其他不可抗力对评估价的影响。 　　5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担任何责任。 　　(十四)、估价人员评估机构负责人：xxx(中国注册房地产估价师)估价人员：xxx(中国注册房地产估价师)估价报告审核人：xxx(中国注册房地产估价师)评估机构：潮州房地产资产评估事务所 　　报告出具时间：20XX年11月10日 　　房地产评估报告书2 　　 评估声明 　　一、我们在执行本资产评估业务中，遵循了相关法律法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中掌握的事实，评估报告陈述的事项是客观、真实的。我们的分析、判断和推论，以及出具的评估报告遵循了资产评估准则和相关规范。 　　二、我们与评估报告中的评估对象无利益关系，与相关当事方无利益关系，对相关当事方不存在偏见。 　　三、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘查;我们已对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象法律权属资料进行查验，但无法对评估对象的法律权属真实性做任何形式的保证;我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。 　　四、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。 　　五、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据，不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。我们不承担相关当事方决策的责任。 　　六、我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的和用途、评估报告使用者，并在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关。 　　七、我们在评估过程中没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方式可能追加付出的价格对评估结论的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产价值发生的变化不负责任。 　　八、我们对在已实施的评估过程中不能获悉的评估对象和相关当事方可能存在的瑕疵项对评估结论不承担责任。 　　 一、基本概况 　　估价对象为武汉市硚口区古田丰顺路天顺园小区9组团10栋403，结构为钢混，建筑面积112.39平方米，设计用途为居住用房，土地使用权终止日期为2059年8月3日。 　　 二、评估目的 　　为房地产转让提供参考依据。 　　 三、评估基准日 　　评估基准日为20xx年11月3日。 　　 四、估价依据 　　1、本次估价依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《中华人民共和国担保法》、《重庆市房地产转让管理办法实施意见》等有关政策法规和文件。 　　2、评估相关的资料 　　《房屋所有权证》【房地证20xx字第H150602号】复印件以及本公司掌握的房地产有关资料以及实地勘查所获取的资料。 　　 五、估价原则 　　此次估价在独立、客观、公正的一般性原则外，还遵循如下实操性原则。 　　 1、合法原则 　　估价对象房地产符合城市规划为土地用途，容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象合法使用、合法处分为前提进行。估价对象已取得《房屋所有权证》，具备合法性。 　　 2、最高最佳使用原则 　　在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均衡时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态。估价对象现状用途为居住用房，以估价对象所在的位置分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。 　　 3、替代性原则 　　根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场。本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则。通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格为客观价格，确定估价对象在估价时点的价格取值依据。 　　 4、估价时点原则 　　由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平。本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准。 　　 5、谨慎原则 　　房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估公开的市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。经调查，本估价对象不存在法定优先受偿款，并根据市场实际交易情况和估价对象的租赁收益情况不高估市场价值。 　　 六、估价方法 　　估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法作为本次估价的基本方法。 　　房地产评估报告书3 　　 广州番禺迎宾路某住宅区房地产估价前期调查报告 　　 一、项目名称 ：广州番禺迎宾路某住宅区房地产估价报告 　　 二、估价对象概况 　　该项目位于番禺大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，与长隆高尔夫练习中心、长隆夜间动物世界接壤。土地总面积为353510平方米（合530亩），其中173420平方米（260亩）已缴齐地价款，66700平方米（100亩）已出红线图（尚未缴纳土地款）；113390平方米（170亩）为小山丘，已签租约，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰长隆绿色森林景观。 　　 三、调查资料分析 　　 1、一般因素 　　 ①城市资源状况广州是广东省省会 　　全省政治、经济和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，其范围是东经112度57分至114度3分，北纬22度26分至23度56分，濒临南海，毗邻港澳，是华南地区中心城市，中国的“南大门”。 　　广州市辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和从化、增城两个县级市，总面积7434.4平方公里，2008年末全市户籍人口1018.20万人，常住人口超过1500万人。 　　广州地势东北高、西南低，北部和东北部是山区，南部是珠江三角洲冲积平原。亚热带季风气候，雨量充沛。全年平均气温22.8摄氏度，平均相对湿度68%，市区年降雨量为1600毫米以上。 　　广州是全国著名的侨乡，华侨人数居全国大城市之首。据统计，海外华侨华人106万人，分布在世界130多个国家和地区，港澳同 广州碧花园房地产开发有限公司部分土地使用权价格评估胞88万人，归侨、侨眷、港澳眷属156万人。 　　 ②城市规划与发展目标 　　广州城市空间布局和基础设施更加完善。番禺、花都撤市设区过渡工作顺利完成，荔湾与芳村、越秀与东山并区，萝岗、南沙设区，行政区域界线全面勘定理顺，行政区划结构不断优化；“南拓、北优、东进、西联”战略稳步实施，建成区面积不断扩大，中心镇建设迅速推进。广州白云国际机场迁建工程、广州大 　　学城工程、广州港南沙港区工程、广州国际会展中心、地铁二号线、南沙港快速路等一批事关广州长远发展的重大项目相继建成并投入使用，铁路新客站动工兴建，信息基础设施接近世界一流水平，广州陆海空交通枢纽齐备，已完成现代化大都市发展空间结构支撑体系的战略布局，现代化大都市形象进一步凸显。 　　城市管理切实加强。撤并村镇和“城中村”改制改造全面推进，“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制不断完善，城市环境综合整治成效明显，出租屋和流动人员管理逐步走上正轨。生态环境更加优化。 　　“青山绿地”、“蓝天碧水”工程进展顺利，至2008年，全市绿化覆盖率达44.4%%，人均公共绿地面积 12.62平方米，城市生活垃圾无害化处理率达100%，城市生活污水处理率达到71.34%（其中原老八区达到76.22%），荣获“联合国改善人居环境最佳范例奖”和“国际花园城市”等称号。 　　 ③社会经济发展状况 　　国民经济持续快速增长，可持续发展能力明显增强。 　　经济总量，2008年广州市实现生产总值继前3年连续突破5000亿元、6000亿元和7000亿元之后，2008年跨上8000亿元新台阶，达到8215.82亿元，增长12.3％，其中第 　　一、二、三产业分别增长1.8%、10.9%和13.6%，人均地区生产总值增长10%，经济继续保持平稳较快增长态势。三次产业结构比例为2.04：38.94：59.02，产业结构进一步优化。经济发展质量继续提高，财政一般预算收入再创新高，达到621.96亿元，增长18.7%，预计每万元地区生产总值能耗0.68吨标准煤，同比下降4.35%。 　　财政收支，全年来源于广州地区的财政一般预算收入2477亿元，增长17.1%。其中，国税部门组织收入1495亿元，增长15.4%；地税部门组织收入727亿元，增长22.2%。地方一般预算财政收入621.96亿元，增长18.7%。其中，营业税127.98亿元，增长3.6%； 　　增值税128.72亿元，增长15.5%；企业所得税75.63亿元，增长26.8%；个人所得税35.34亿元，增长19.7%；房产税31.05亿元，增长18.5%。地方一般预算财政支出713.00亿元，增长14.3%。其中，社会保障和就业支出89.32亿元，增长23.8%；环境保护支出7.39 亿元，增长52.2%；教育支出95.72亿元，增长18.5%。2008年财政用于支援汶川地震灾后重建资金 　　2.41亿元。 　　价格，消费市场价格：全年城市居民消费价格总水平上升5.9%，其中，消费品价格上升7.7%，服务项目价格上升1.7%。农村居民消费价格总水平上升 　　9.9%，其中，生活消费价格上升9.1%，服务项目价格略升0.8%。 　　 2、区域因素 　　 ①基本情况 　　“番禺迎宾路”项目位于番禺区大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，与长隆高尔夫练习中心，长隆夜间动物世界接壤。土地总面积为353510平方米（合530亩），其中173420平方米（260亩）已缴齐地价款，66700平方米（100亩）已出红线图（尚未交纳人土地款）；113390平方米（170亩）为小山丘，已签租约，租期70年，山丘植被茂密，可俯瞰长隆绿色森林景观。 　　 ②地块与周边的距离 　　——毗邻华南快速干线； 　　——距广州市天河区15公里； 　　——距新光快速路约500米； 　　——距番禺市桥10公里； 　　——距地铁三号线汉溪站1000米； 　　 ③周边交通情况 　　项目位于番禺主要交通干线迎宾路与南大路交界处，与华南快速干线、番禺大桥相连，可无需经红绿灯10分钟左右直接到广州珠江新城，除华南快速干线外，项目用地周边还有洛溪大桥，广州北环高速，建设中的新光快速路、地铁三号线等等，交通非常便利。 　　 ④项目基本技术指标 　　土地占地面积：360亩（另有170亩租用山地） 　　容积率：2.5（早年批复为1.6，预计可调整为2.5） 　　总建筑面积：8837750平方米 　　 3、个别因素 　　 ①地理位置 　　估价对象位于番禺区大石镇植村，地处番禺迎宾路大道与南大路（南村—大石）交界处路口，只需10分钟左右直接到广州珠江新城。地理位置良好。 　　 ② 楼盘条件 　　华南板块迎宾路上相对规模较小的全新楼盘。自在城市花园位于番禺迎宾路里仁洞立交盘，兴业路从小区穿过，直抵正在建设中的新光快速路、地铁三号线汉溪站，临近汉溪超级商业中心。该项目东对华南碧桂园，北邻锦绣香江花园、西面为祈福新抱。 　　项目占地面积约20万平方米，规划建筑面积35万平方米，拟建带电梯洋房57栋，户型包括2房76-88平方米，3房95-110平方米，4房约128平方米，复式196-243平方米。以中小户型为主打。楼盘形态：共57栋9-12层小高层，首期19栋，1梯4户。 　　 ③周边配套和内部配套 　　健身房、COFFEE SHOP、酒吧、 图书馆、电影院、乒乓球馆、SPA、美容美体、发泄室、陶艺馆、中、小学： 附近有里仁洞小学、碧桂园学校。

一份完整的房地产估价报告由以下组成：★房地产估价报告书（共8项内容）1. 封面2. 目录3. 致委托方函4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件★估价结果报告（共14项）1、标题2、委托人3、估价机构4 、估价对象5、估价目的6、估价时点7、价值定义8、估价依据9、估价原则10、估价方法11、估价结果12、估价人员13、估价作业时期 14、估价报告应用的有效期★估价技术报告（共7项）1、实物状况分析2、区位状况分析3、市场背景分析4、最高最佳使用分析5、估价方法选用6、估价测算过程7、估价结果确定

房地产估价报告中的价值定义是要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。 价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象也往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，具体举例如下： （1）抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”； （2）城市房屋拆迁估价的价值定义表述为：“为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”； （3）房地产转让价值定义可表述为：“为公开市场价值”； （4）房地产投资决策分析和咨询服务价值定义可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”。

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某房地产评估工作报告及底稿，商业房地产抵押贷款市场价值估价，本人自制的评估报告模板，WORD格式。目 录一、 致委托方函 1二、 估价师声明 2三、 估价的假设和限制条件 3四、 房地产估价结果报告 5（一）委托方 5（二）估价方：重庆评估土地房地产评估有限责任公司 5（三）估价对象 5（四）估价目的 7（五）估价时点 7（六）价值定义 7（七）估价依据 7（八）估价原则 8（九）估价方法 8（十）估价结果 10（十一）估价人员 11（十二）估价作业日期 11（十三）估价报告应用的有效期 11五、 房地产估价技术报告 12（一）个别因素分析 12（二）区域因素分析 13（三）市场背景分析 13（四）最高最佳使用分析 14（五）估价方法的选用 15（六）估价测算过程 16（七）估价结果确定 26六、附 件（略）万城地产网上都有这样的模板格式 可以自己去看看 希望能帮到你！

你好，房地产估价报告由以下几种,一是由房地产经纪咨询机构出具的咨询性质的报告,不具备法律效力,只提供给委托人一种参考意见;二是由房地产估价资质的估价机构出具的关于房地产价值的专业意见,具有法律效力。一般由以下八个组成部分:1、封面2、目录3、致委托方函4、注册房地产估价师声明(所有参加估价项目的注册房地产估价师都应当在该声明中签名，对签名的注册房地产估价师起一种警示作用)5、估价的假设和限制条件(在此部分要对委托人提供的有关情况与资料进行必要的检查核实)6、估价结果报告7、估价技术报告8、附件希望对你有帮助~!

房产评估报告在哪里办先到国土局信息中心做产权调查，国土局抽取评估。然后拿房产证原件或房产证复印件去抽到的评估公司，它会安排评估师去实地看房。评估第一步需要核价，然后审核上家个税，同时提交住房信息，确定契税和房产税免征情况。三个工作日内取评估报告并交钱。房屋评估的标准（一）看房龄房屋的新旧程度，直接关系到买家喜欢与否，而房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。在对二手房进行销售时，一定要计算房屋的折旧费，砖混结构房屋折旧期限为50年。（二）看户型市场上被大多数消费者喜欢的户型则以正规的套二、套三等为主，这样的户型直接使房价走高，反之形状不规范的异型户型，或套型过小、过大的户型等，都会让房价降低。（三）看楼层楼层的好坏也直接影响房价的高低，以处于中间部位的房屋最好卖，如果底楼带有户外花园，或顶楼带有屋顶花园，价格可能更高些。（四）看朝向南北朝向的房子最受喜欢，东西朝向及其他朝向，由于室内的通风、采光性能不是很好等原因。（五）看装修装修时间在5年以内的房屋，价格一般会高出清水房2000元左右，如果装修质量较高、成色又好，则需增加;如果装修时间超过5年或只是简单装修，当初成本耗费不大，增加比例酌情降低。（六）看物管有物业管理的小区主要体现在新修商品房楼盘中，对建筑年代在1995年左右或是单位的宿舍区都没有正规的物业管理，一般情况下没有物业管理的小区则要相对减少费用。（七）看位置房屋临街会降低房屋的售出价格，而所处位置较好居住环境幽静的房屋，其价格就会偏高。（八）看配套消费者在选购二手房时，都会重点考虑到房屋周边的交通情况、医疗、教育、购物和餐饮等配套基础设施。通常情况下，如果房屋周边部分设施配备不齐或缺失，则按相应比例减少。（九）看小区房屋的配套设施的完善与否，对居家来说尤为重要。在同一地段，二手房的小区环境会逊色于新住宅区，根据小区平面布局、设施、绿化、运动设施的配备以及房屋的外观造型等情况，则需要减少。（十）看市场房产评估有效期多久对房屋评估的有效期一般情况下规定一年，但房屋征收评估不同于一般房屋评估，评估时按政府《房屋征收决定》公告之日作为评估时点，到房屋征收结束这个时点的评估价不变。房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。房地产评估的程序1、明确评估基本事项。明确评估目的：在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象确定评估基准日：常以年、月、日表示签订评估合同：它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。2、制定工作计划。3、实地查勘收集资料：实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。4、测算被评估房地产价格：为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。5、综合分析确定评估成果。6、撰写评估报告。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

评估报告可以在支付宝上出，打开支付宝试试吧1.打开支付宝，首页搜索：“企初”，或者微信小程序搜索“企初”，2.进入这个政务小程序后，找到评估报告的服务，3.点击进入，填写完企业信息，就可以加速在线办理了。

评估目的是由委托人确定告知评估机构的。

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一般意义上的房地产估价是指，委托人委托评估机构根据估价的目的，利用科学的方法，选择一定的评估基准日，通过对房地产进行价值分析，并提供房地产估价报告的过程。评估机构和房地产估价师对评估结果负责，评估报告是评估的体现，房地产估价规范中的房地产估价业务是指狭义的概念，是必须提供的。狭义的来说，是一定需要提供的，不提供报告的评估只能称为广义的评估。

作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告，报告中往往要涉及三个最基本的概念：一个是公开市场价值，一个是拍卖底价，一个是拍卖保留价。对于前者，由于有房地产估价规范的严格规定，一般没有异议。但是对于后二者，由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致，因此，对于什么是底价，什么是保留价，两者之间是什么关系，它们与起拍价、抵债价又是什么关系，房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨，以期抛砖引玉。 一、什么是拍卖 《中华人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中，拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的，即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖，土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的，往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中，是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖：一种是英格兰式，报价由低到高，不断加价竞买，直到无人再加价时，即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式；另一种拍卖形式则是荷兰式，报价由高到低，不断减价，以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日，深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。 与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖，即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。 二、拍卖底价与拍卖保留价 《房地产估价规范》第6.10.2条规定：房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。 底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的，重新拍卖或变卖。（《海商法大辞典》1988年版第414页） 保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。” 第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……；（三）、委托人提出的保留价。” 第五十五条规定“拍卖无保留价的，拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”可以看出，底价是标的物的最低商业价值，或者说是第三方（房地产估价机构）确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价，相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格；保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的，相对来说更具有主观的意味。在第一种性质的拍卖，即基于自愿原则的拍卖情形下，拍卖委托人是拍卖标的的所有人，有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值，自行确定拍卖保留价。通俗地说就是：我就打算按这个价钱卖，低于这个价钱我就不卖了。此时，底价即保留价。在拍卖未成交的情况下，委托人可以降低自己的底价（保留价），因为最低商业价值是他自己确定的，他自己可以更改。在第二种性质的拍卖，即强制拍卖的情形下，作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为：第一，这两个价格是由不同的主体确定的，底价是由法定的评估机构依法确定的；保留价则是由拍卖委托人，即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二，底价在评估报告有效期内，如无非凡情况一般不能更改；保留价则可以在多次拍卖中向下调整，以期能够成交，但不能低于底价。第三，底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估；保留价则可以在底价之上，根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。 总之，由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价，是不可突破的价格底线。 三、拍卖底价的法律地位 以拍卖为估价目的的房地产估价报告（其中最重要的部分是确定拍卖底价）作为价格鉴证文件，在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定，具有专业性、权威性和严格的法律意义，即在没有相反的证据的情况下，法院可以据此作出判定。而这种判定对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点：1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据；2、拍卖底价不可随意更改；3、在拍卖不成交的情况下，以物抵债是法院执行工作的一种选择，此时，拍卖底价就是抵债价；4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。 5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。 四、房地产拍卖底价确定中的几个问题 1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求，即客观、准确地评估房地产拍卖底价。 2、不能简单地一律打几折，必须依照房地产估价规范要求，准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑，拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。 3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情，仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例，一般来说，住宅成交价总能高于拍卖底价，接近市场价，办公楼却经常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津，拆零再拍，就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明：一种可能是机构尚未重视拍卖市场，另一种可能是整体拍卖，机构买下后再拆零来卖，中间有约10%的税费，其他风险还在外，使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同；整体拍卖与拆零拍卖，拍卖底价也应有不同这样两个结论。 4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵，并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年；有的欠交水电费、物业治理费；有的有租约限制；有的涉及另外的诉讼；有的还要补地价，这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露，并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值非凡是拍卖底价做向下修正，以保护竞拍人的利益。 5、要注重保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人（一般是抵押权人）总是希望拍卖底价低一些，以便尽快变现，收回现款；司法机关出于尽快结案的考虑，也可能希望拍卖底价低一些。这时，合理确定拍卖底价，就是对被拍卖财产所有人（败诉方）的合法权益的保护，非凡是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价 1、目前，深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法，即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构，每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构，评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上，虽然广东省高级人民法院曾经有过通知，要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保留价；假如拍卖不成交，则再降15个百分点确定第二次拍卖的保留价；假如拍卖仍不成交，则以第二次拍卖的保留价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。但实际上，在大多数情况下，各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的，即以拍卖底价作为抵债价格，裁定将该房地产过户给胜诉方（债权人）。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价，并不确定拍卖保留价（部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价）。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。2、在当前深圳房地产拍卖市场上，商铺的拍卖底价一般应当在市场价的6-8成之间；住宅的拍卖底价一般应当在市场价的7-8成之间；写字楼、厂房的拍卖底价一般应当在市场价的6-7成之间。具体要由评估机构根据实际情况确定。 综上所述，我们应当正确熟悉房地产拍卖底价的准确含义，将它与拍卖保留价区分开来，坚持它的权威性和应有的法律地位，同时在相关法规和规范中加以确认，逐步使社会各方面对房地产估价机构的权威性和法律地位有比较深刻的熟悉。当然，这也离不开我们所有房地产估价机构和全体房地产估价师的共同努力。

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相同用途的：建筑物报酬率>房地产报酬率>土地报酬率。一般相差在0.5-1个点之间

一、 离婚 房屋评估多久能出报告? 离婚房屋评估一般需要一到两个月的时间，应当视具体情况而定。无论从何种途径获取房地产估价业务,估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程,在此过程中,估价方要就估价的基本事项以及估价收费问题与委托估价方沟通和协商,予以明确,并签订合同,为后续工作打好基础。获取估价业务是指获取房地产估价业务,这是房地产估价的先决条件。 二、评估流程 1、获取估价业务 获取估价业务是指获取房地产估价业务,这是房地产估价的先决条件。 2、明确估价基本事项 无论从何种途径获取房地产估价业务,估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程,在此过程中,估价方要就估价的基本事项以及估价收费问题与委托估价方沟通和协商,予以明确,并签订合同,为后续工作打好基础。 (1)明确估价目的 所谓估价目的,是指为何种需要而估价。估价目的决定了房地产价格类型,也决定了估价的依据,是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括： ①市场行为：买卖、租赁、转让、 抵押 、典当、保险、拍卖等;②企业行为：合资、合作、股份制改造、上市、兼并、 破产清算 、承包等;③政府行为：农用地征用、 土地使用权 出让、课税、 拆迁补偿 、作价收购、土地使用权收回等;④其他： 继承 、纠纷、赠与及可行性研究、他项权利造成的房地产贬值等。 任何一个估价项目都有估价目的,并且只能有一个估价目的。 (2)明确估价对象。 明确估价对象即明确待估对象的基本情况,包括物质实体状况和权益状况。 (3)明确估价时点 估价时点是指决定房地产价格的具体时间点。由于同一房地产价格随时间而变化,所评估的房地产价格,必定是某一时点的价格,而并非只是一个纯粹的数字。因此,在进行房地产估价时,必须明确估价时点。否则,在估价过程中,有关参数的选择、调整幅度的确定等将无法进行,其估价也将毫无意义。 (4)明确估价日期 估价日期是进行房地产估价的作业日期。估价日期的确定也意味着明确了估价报告书的交付日期,因为,估价作业日期的止日期一般即为估价报告书的交付日期。 3、签订估价合同 在明确估价基本事项的基础上,估价方与委托估价方应签订委托估价合同或协议。 4、拟订估价作业方案 为保证估价工作高效率、有秩序地进行,根据估价目的、待估房地产基本情况及合同条款,估价方应及时拟定合理的估价作业方案,其主要内容包括：①拟采用的估价技术路线和估价方法;②拟调查收集的资料及其来源渠道;③预计所用的时间、人力、经费;④拟定作业步骤和作业进度。 5、搜集、整理估价所需资料 估价资料是为应用估价方法、作出估价结论及撰写估价报告书提供依据的,因此,估价资料是否全面、真实、详细直接关系到估价结果的可靠性和准确性。 房地产估价资料一般包括下列四个方面： (1)对房地产价格有普遍影响的资料,主要包括：统计资料、法律 法规 资料、社会经济资料、城市规划资料等。 (2)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料, 主要包括：市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料等; (3)类似房地产的交易、成本、收益实例资料; (4)反映估价对象状况的资料。 收集估价资料,其来源主要有： (1)委托估价方; (2)实地勘察; (3)政府有关部门; (4)房地产交易市场及有关中介机构; (5)有关当事人;⑹专业性刊物。 6、实地查勘估价对象 实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考察,以便对委估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。 通常,委托估价方应派出熟悉情况的人陪同估价人员实地查勘。在实地查勘过程中,估价人员要事先准备已设计好的专门表格,将有关查勘情况和数据认真记录下来,形成“实地查勘记录”。完成实地查勘后,实地查勘人员和委托方中的陪同人员都应在“实地查勘记录”上签字,并注明实地查勘日期。 7、选定估价方法计算 在前述工作的基础上,根据待估房地产估价对象、估价目的和资料的详实程度,就可正式确定采用的估价方法,然后,采用相应的估价方法进行具体计算。 8、确定估价结果 估价结果的确定过程,是使评估价格不断接近客观实际的过程。不同的估价方法是从不同的角度考虑对房地产进行估价的,因此,用不同估价方法对同一宗房地产进行估价,其计算结果很自然不会相同。估价人员应对这些结果进行分析、处理,以确定最终估价额。 9、撰写估价报告 估价人员在确定了最终的估价额后,应撰写正式的估价报告。估价报告是房地产估价机构履行委托估价合同的成果,也是估价机构所承担法律责任的书面文件,同时又是房地产估价管理部门对估价机构评定质量和资质等级的重要依据。 10、估价资料归档 完成并向委托人出具估价报告后,估价人员应及时对涉及该估价项目的资料进行整理、归档,妥善保管。这将有利于估价机构和估价人员不断提高估价水平,同时也有助于行政主管部门和行业协会对估价机构进行资质审查和考核,还有助于解决以后可能发生的估价纠纷。 离婚时，夫妻双方应当对 夫妻共同财产 如房产等等进行分隔，应当本着平等公正的原则进行分隔，那么在房产价值的评估上，应当请专业的评估机构进行审查，以便得出合法的评估报告，需要注意的是，在进行房屋评估的时候应当收取一 定金 额的评估费用，可以由双方协调一致来进行付费。

您好，史老师。请问1.划拨土地房地产在租赁价格评估报告结果中必须单列土地收益，没单列的指错题中可作为错误指出。在抵押目的下必须在测算中算出让金，在估价结果中如果有其他优先受偿款的就含在其中，没有的就在估价结果中其他优先受偿款后写上土地出让金数额，但不单列土地出让金。对吗？2.划拨土地房地产在转让目的下，如果是先按完全价值估价，是否在测算过程中将出让金算出减去就行了，而不必在估价结果中单独写明出让金数额。直接按划拨价格估的在测算过程中是否也要计算出让金，但不必在估价结果中写明，对吗？估价规范6.2.4条说“转让目的应另外给出转让价格中所含土地收益，同时在估价报告中予以说明”（此处是否一定在估价结果中说明，只在测算过程中算出是否可以），不知直接按划拨估价的是否就不用另外给出（因为这样评出的转让价格中不含土地出让金）？3.划拨土地房地产在其他估价目的下，还有哪些是必须在结果报告估价结果中单列土地出让金或土地收益，否则考试中算错的？

你可以试试这个线上评估的办法，1.打开支付宝，首页搜索：“企初”，或者微信小程序搜索“企初”，2.进入这个政务小程序后，找到评估报告的服务，3.点击进入，填写地址和企业信息，就可以快速在线办理了。里面有很多的事务所入驻，线上办理很方便。碾压般的存在

房 地 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称： 柳州市金居房地产有限责任公司柳州市柳南区城站路94号金居商厦1-1号非住宅房地产抵押价值评估报告委托方： 柳州市金居房地产有限责任公司估价方： 广西金诚房地产评估咨询有限公司估价人员： 丁 娇 黄 翠 萍 王 玉估价作业日期： 二○○六年八月七日至二○○六年八月八日估价报告编号： 金诚柳房估字第2006S680807B号致 委 托 方 函柳州市金居房地产有限责任公司：受贵公司的委托，我公司估价人员对贵公司所有的位于柳州市柳南区城站路94号金居商厦1-1号非住宅进行了实地查勘，并对上述房地产于二○○六年八月七日的市场价值进行了评估，估价结果仅为委托方以评估对象申请抵押贷款提供房地产价值参考依据。本项评估依据公平、合法、替代、估价时点等估价原则，采用科学的评估方法，遵循严谨的评估程序，经过周密准确的测算，结合评估目的和评估经验得出估价对象评估结果如下：单位价格：19100元/平方米 ； 建筑面积：59.40平方米；总价值：1134540元，取整为1134500元整 大写（人民币）：壹佰壹拾叁万肆仟伍佰元整广西金诚房地产评估咨询有限公司评估机构法定代表人（中国注册房地产估价师）： 二○○六年八月八日估 价 师 声 明我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制； 3、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见； 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告； 5、我们已对估价对象进行了实地查勘，参加实地查勘的人员有：王玉； 6、本估价报告没有人提供专业帮助； 7、本评估报告所采用的相关权证资料由委托方提供，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误，评估机构和评估人员不承担相应责任； 8、本项评估仅对委估房地产价值作出合理估测，不作为其权属方面确认的依据，有关权属界定以房地产管理部门审定为准； 9、本估价报告受到估价目的的限制，仅为委托方以评估对象申请抵押贷款提供房地产市场价值参考依据，不宜用作其它用途。报告的有效期限自评估报告完成之日起为壹年。

【正确】本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照《刑法》予以处罚。P65。

1、一般评估：这一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。2、房地产抵押贷款评估：是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。一、房地产抵押贷款首先要确定其抵押价值。想用自己房产抵押贷款的业主可以委托房地产估价机构评估房地产抵押价值，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。二、房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。三、房地产抵押估价报告要全面、详细的确定估价对象，估价师在估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。房地产拆迁评估：评估价格完全依照市场；评估机构由被征收人选；评估更多体现土地价值。来自楼盘网

房产评估有效期一般情况下规定一年，也可以少于一年，但不能超过一年。但房屋征收评估不同于一般房屋评估，评估时按政府的房屋征收决定公告之日作为评估时点，到房屋征收结束这个时点的评估价不变。房产评估流程1、明确估价对象的基本事项，包括：(1)弄清估价对象的实际情况，如对土地应该明确它的地籍所辖范围及其地籍号，还有其所坐落的位置、用途、面积、形状等。对房屋，就需要明确其坐落的位置(门牌号码)、结构、层数、面积、使用情况等。(2)弄清估价对象的权利状态，如完全产权、设定有其他某项权利的不完全产权等等都必须明确。(3)弄清估价对象价值范围，如单纯的评估土地所有的价值，或者单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。(4)弄清估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。(5)弄清估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。(6)弄清估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。2、拟定估价作业方案。主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。3、搜集估价所需资料。4、由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括：产权资料、房屋建筑资料、市场交易资料、土地资料、法律和规划资料。5、实地查勘估价对象。6、实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。

第一章　房地产估价报告写作 房地产估价是一项实操性很强的业务，其最终成果是通过估价报告来体现的。估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”；是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复；也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。因此，房地产估价师必须具备撰写估价报告的能力。 房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。房地产估价报告的构成要素:根据《房地产估价规范》8．0．2条的规定，一个完整的估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）目录；（3）致委托人函；（4）注册房地产估价师声明；（5）估价的假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。

(1)抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”；（2）城市房屋拆迁估价的价值定义表述为：“为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”；（3）房地产转让价值定义可表述为：“为公开市场价值”；（4）房地产投资决策分析和咨询服务价值定义可表述为：“为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据”

（一）明确估价对象 由于提起诉讼的原因是多种多样的，导致了司法鉴定估价中的房地产无论是在实物上、区位上，还是在权益上都表现各异。明确估价对象的内容包括估价的实物状况、区位状况和权益状况三个方面。 日常估价中，对估价对象范围的界定，主要包括对实物构成、权益和空间范围的确定。对于实物构成范围的界定，主要是看估价对象到底是单独的土地使用权、建筑物，还是土地、建筑合一的房地产，是否还包括自行装修、机器设备等；对于权益范围的界定，需要考虑是否包括特许经营权、债权债务等；对于空间范围的界定，涉及到位置、四至、高度、深度等。需要特别注意的是，涉案房地产多存在抵押、查封、拖欠工程进度款、欠税等问题，在权利上往往是不完整的，估价人员既要清楚现有权益的范围，又要根据具体估价目的弄清楚估价时应设定的权益范围。当设定的权益范围与估价对象实际权益范围不一致时，估价师要在报告中充分说明差异所在，并阐述估价中设定该权益范围的依据。（二）明确估价时点 房地产估价是以某一时点作为估价时点，估算的是有关房地产在该时点的现时价值。由于司法诉讼案件涉及的损害、损失或侵权行为、经济行为通常发生在过去，而判决、执行又发生在现在或将来，因此，司法鉴定项目涉及的估价时点将会根据具体诉讼事项以及估价结论最终用途的不同要求，将过去、现时或将来的某一时点作为估价时点。估价师要及时与法官沟通，明确估价时点，并在《委托司法鉴定函》中明确。 （三）明确估价目的 由于所处诉讼阶段以及委托人的不同，房地产估价报告的具体用途是有所区别的，因此我们通常所说的估价目的是一个相对宽泛、概括的表述，是司法诉讼中若干具体鉴定应用目的的总称。例如在贪污受贿案件审理中，司法鉴定估价的用途可能是为量刑定罪提供依据，也可能是为最终如何处置贪污受贿取得房地产提供依据。由于不同的最终估价目的，决定了对估价时点、价值类型的选择会有所不同，进而对估价结果产生影响，因而在司法鉴定估价中，估价目的应根据其最终的具体目的进一步详细表述。 在实际估价中，委托人往往并不能准确的提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的，这就要求估价人员要主动与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的真实估价需求。在弄清委托人的估价目的之后，估价人员应采用符合估价要求的表述将其表达出来，并请委托人予以确认。 （四）明确价值类型 明确价值类型是指明确所要评估的价值具体是哪种类型的价值。与其它估价业务价值定义存在相对确定性不同，司法鉴定估价的价值定义根据估价目的和估价对象的不同，往往存在较大的差异，例如，用于拍卖执行的，往往评估房地产合法转让条件下的市场价值；用于以资抵债的，为抵偿价值；用于协议转让的，可能为建议协议转让价值或快速变现价值。但对于很多以分家析产为目的的估价，估价对象通常是权属资料不全或受限制（如宅基地），这就需要估价师和法官根据估价目的，坚持客观、公正、合情、合理的原则，本着解决矛盾纠纷、维护正当权益的原则，选择适当的价值定义。合理的价值定义需要估价师在遵循估价基本理论的基础上，很好的与估价的根本目的相结合，要避免不加思考的“市场价值”，深刻理解市场价值仅仅只是价值的一种形式而已。 明确价值类型以后，估价人员必须在估价报告中给出该价值类型的明确定义，并在致委托方函中予以重点说明，以便于法官和当事人双方了解价值定义，防止估价结果和估价报告被错误地使用，引起不必要的纠纷。 估价人员对价值类型的选择与定义，应以现有国家、行业技术标准与规范为依据，现行相关标准与规范有明确规定的，应以其定义为准，不要另行做出定义；现行相关标准和规范未明确规定的，应考虑采用公开认定的一般理论与研究成果，必要时，应将相关理论和研究成果作为鉴定报告的附件。例如，最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律如干问题的意见》（法发﹝2007﹞22号）规定，交易型受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算，市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。在新商品房交易过程中，开发商所设定的市场销售价格不具有决定意义，通常仅具有参考价值，而真正决定商品房买卖对价金额的是交易中普遍存在的折扣价格。新商品房交易折扣幅度不定，开发商内部会根据经办人员的职务高低设定不同的优惠权限。因此，在审判实践中，一般认为应当以新商品房销售方的“最低优惠价格”作为“市场价格”，以判断国家工作人员实际支付的价格是否符合“明显低于”市场价格。

一般在卖房之前都会先要做一个房产评估，对房子条件及周边设施交通等等做一个相关评估了解，下面就来给大家介绍一下房产评估的流程是什么，房产评估有效期多久一起来了解一下吧。一、房产评估的流程是什么1、明确估价对象的基本事项，包括：(1)弄清估价对象的实际情况，如对土地应该明确它的地籍所辖范围及其地籍号，还有其所坐落的位置、用途、面积、形状等。对房屋，就需要明确其坐落的位置(门牌)、结构、层数、面积、使用情况等。(2)弄清估价对象的权利状态，如完全产权、设定有其他某项权利的不完全产权等等都必须明确。(3)弄清估价对象价值范围，如单纯的评估土地所有的价值，或者单纯评估房屋的价值，或评估一幢房屋中的某个部位等等，都必须明确。(4)弄清估价目的，由于同一房地产出于不同的估价目的，其估价结果往往不同。所以，必须明确委托估价人请求估价的目的是什么，以区分不同性质的估价。(5)弄清估价时点，某房地产的估价结果，是表示该房地产在某一个特定时点上的价格。因此，必须明确估价时点，如果不确定估价时点，房地产估价是没有意义的。(6)弄清估价报告交付的日期，交付估价报告的日期一般由委托估价方提出，也可由委托估价方和受理估价方协商确定，一般估价报告的作业日期为7-15个工作日。2、拟定估价作业方案。主要是就估价所要做的各项工作作出日程进度安排，包括对估价作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便于控制进度及协调合作。3、搜集估价所需资料。4、由于估价对象和所采取的估价方法的不同，房地产估价所需的资料也不同。一般来说，所搜集的估价资料包括：产权资料、房屋建筑资料、市场交易资料、土地资料、法律和规划资料。5、实地查勘估价对象。6、实地查勘是就估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。二、房产评估有效期多久房产评估有效期一般情况下规定一年，也可以少于一年，但不能超过一年。但房屋征收评估不同于一般房屋评估，评估时按政府的房屋征收决定公告之日作为评估时点，到房屋征收结束这个时点的评估价不变。以上就是房产评估的流程是什么，房产评估有效期多久的全部内容，希望可以帮助大家了解房产评估相关知识，更多装修知识、装修公司评价、装修案例请继续关注。

房地产评估价也叫做房地产价格评估就是对房地产进行一个价格的估算，也就是由专业的人士，根据估价的目的，按照估价的原则，正规的途径，具体估算方法，综合性的分析给出的一个房价。房地产评估特点是在做评估时需要了解清楚。接下来，我们就来具体的了解下房地产估价评估要考虑哪些因素？房地产评估特点是什么？房地产估价评估要考虑哪些因素？影响一套房屋市价的因素很多，物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。房地产评估特点是什么？一、房地产估价具有科学性房地产估价建立在科学的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。虽然房地产价格受多种因素影响，构成和变化都比较复杂，难以准确地确定，但究其实质并不是主观臆断，而是把房地产的客观实在价值通过评估活动正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。二、房地产估价的艺术性房地产估价在一定程度上具有艺术性，主要体现在如下几个方面：1．房地产估价人员需要有丰富的经验。房地产估价是一项专业性很强的业务，估价人员必须具备丰富的经验，才能作出准确合理的判断。2．房地产估价需要很强的推理与判断能力。丰富的估价经验是顺利评估的前提，在经验基础上所形成的推理判断能力在一定程度上代表着估价师的水平。在房地产估价过程中，推理判断能力不仅体现为对房地产价格规律的透彻认识，有时会表现出非逻辑性，体现为估价师的超常眼力。3．房地产估价需要一定的技巧。房地产估价的技巧性一方面体现在估价过程中，另一方面则体现在如何保证评估结果的权威性，保证委托人及有关当事人能够接受合理的评估结论上。在房地产估价过程中，涉及到准确核实待估房地产的权利状态，如何以比较快的速度拟好估价报告，避免以后出现纠纷股些问题的处理都需要估价师掌握相应的技巧。三、房地产估价具有综合性房地产估价的综合性主要体现在如下几个方面：1．房地产估价人员需要具备综合性知识。2．评估过程涉及面较广。房地产评估有时不仅包括有形资产（实物房地产），也包括无形资产。

在房产行业有一些纠纷案列就是因为房价而引发的，购房者在购房的时候对房子的没有疑问，但是在签订合同之后才发现，自己购买的房子价格偏高了，就想要找业主理论，但是合同却已经签订了，为了避免自己遇到这种情况，大家在购买前可以先评估一下房价，那房地产价格评估类型有哪些？房地产评估风险有哪些？房地产价格评估类型有哪些？1、一般评估：这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估。2、房地产抵押贷款评估：这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具形成法律文件、备法律效力、对双方有约束力。这种评估值一般较低。3、特定评估：须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，计算缴纳税费。房地产评估风险有哪些？1、技术风险。为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。2、政策风险。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响；另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。。3、估价对象手续不全产生的风险。房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如，某企业通过政府对原农民的土地通过征地取得了划拨土地使用权。企业为了节省费用不去办理产权登记手续。这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果带来一定的风险。4、不端正执业态度引发的风险。这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差。在未能掌握房地产的有关情况下，就盲目估价导致估价不实不准。另外，在对国家政策理解不充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额；以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。5、客观因素引发的风险。除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多。通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意借口拖延提供有关证件而造成评估不准确，出现经济纠纷。如产权不明晰，产权证明文件不完整等情况，致使估价值严重失实。同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。

按 规定都应该是做技术报告的但在实际工作中，每天项目非常繁忙时、并且对房地产市场很熟悉的前提下，一般个人贷款额较小的评估在评估价不脱离市场很大情况下有的是不做技术报告的，但一定注意前提，就是评估价不脱离市场很大。其他的如业评估，或个人评估额较大的都应该是做技术报告的

需要。评估房产需要详细的报告资料，所以评估房产需要测绘报告。房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价，商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。

《房地产抵押估价报告》中应当包括估价对象的变现能力分析，这是建设部《房地产抵押估价指导意见》中所规定的。但是，目前我省房地产估价行业内对估价对象的变现能力分析的撰写还是比较薄弱，甚至相当多的估价人员干脆就“拷贝”一些“范本”。笔者认为变现能力的分析以及向估价报告使用者所作的提示，应该符合重要性、针对性、指向性这三大要素，是对某个特定的估价对象而言，这部分的撰写不仅要恰到好处，而且还必须留有一定的余地。因此，这是对估价师能力的又一种挑战和考验。笔者旨在这方面作抛砖引玉，谈点个人看法，供业内人士参考。 　　一、变现能力的概念 　　变现能力，是指假定在估价时点实现抵押权时,在没有过多损失的条件下,将抵押房地产转换为现金的可能性。 　　二、影响变现能力的主要因素 　　（一）房地产的通用性 　　所谓通用性，是指该房地产是否常见、是否被普遍使用，也就是有效需求数量的多与少。 把房地产估价师站点加入收藏夹 　　1、用途的专业化 　　用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买家，变现能力越弱。例如：厂房比住宅的变现能力弱；特殊厂房比标准厂房的变现能力弱；商场（柜台）比店面的变现能力弱。 　　2、结构质式与房屋质量 　　从结构上说，砖混结构的变现能力不如钢混结构；以住宅而言，点状布置的不如条状布置的，一梯多户的不如一梯两户的；从质量上说，房屋质量差的不如质量好的，成新率差的不如成新率好的。 　　房屋质量从广义上说，除了本体的质量外还包括小区环境、物业管理等等。 　　3、房地产的价值大小 　　一般说，价值越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买家，其变现能力就越弱。 　　例如：大型商场比小店铺变现能力弱，别墅、复式住宅比一般单元住宅变现能力弱。 　　4、房地产的开发程度 　　一般说，开发程度低的房地产，其不确定因素多，其变现能力也就越弱。 　　例如：生地、毛地比熟地的变现能力弱，在建工程比现房变现能力弱。 　　5、区位条件 　　所处区位越偏僻、越不成熟的区域房地产，变现能力越弱。 　　例如：郊区的房地产比市区房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。 　　6、该类房地产市场状况 　　房地产市场越不景气，出售房地产越困难，其变现能力也就越弱。 　　例如：市场萧条时期比市场繁荣时期的房地产变现能力弱。 　　（二）独立使用性 　　所谓独立使用性，通俗的说就是能否单独地使用而不受限制。一般说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，其变现能力也就越弱。 　　例如：位于某大院内或工厂内的一栋房屋，其独立使用性就不好，如果大门关闭，就难以出入。 　　例如：商场的柜台受制于整个商场的管理，不如店面独立使用性好。 　　（三）房地产可分割转让性 　　所谓可分割转让性，是指物理上、经济上是否可以分离开来使用的房地产。 　　例如：宾馆的某个套房、餐厅，住宅底层的入户花园或顶层赠送的部分，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个洞，一般在物理上、经济上是不可分割转让的。由于房地产价值大的其变现能力弱，如果容易分割转让的房地产，其变现能力相对较强。 　　例如：复式住宅，如果条件许可能分成上下层2套单元房使用，在出租时就方便；如果法律上允许分割为2个单元，则因分割后总价减少而便于转让，其变现能力就比不可分割的复式住宅较强。 　　三、变现能力分析的撰写 　　（一）变现能力分析的撰写主要内容 　　总体来说，《房地产抵押估价报告》中变现能力分析应该包括以下主要内容： 　　1、抵押房地产的通用性； 　　2、抵押房地产独立使用性或可分割转让性； 　　（以上可结合本文“二”的相关内容进行分析撰写） 　　3、估价对象的市场状况； 　　4、预测可实现的价格与评估的市场价值的差异程度； 　　首先必须明确这种可实现的价格与评估的市场价值的差异程度是指在“估价时点”，而且是“拍卖或变卖”的情形。这种差异程度主要取决于：市场状况、短期强制处分、购买群体的心理排斥等因素的影响，其最可能实现的价格肯定比评估的市场价值（当然是指合理的市场价值）要低。至于低多少这就要区别对待，关键取决于估价师对“市场价值”、“法定优先授偿款”、变现时间长短及可比实例、估价参数以及“谨慎原则”等等把握的分寸尺度。 　　5、 清偿顺序。 　　一般认为清偿顺序为：①支付处置费用和佣金，②偿还法定优先授偿款，③偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金，④余款交委托人（或抵押人） 把房地产估价师站点加入收藏夹 　　（二）变现能力分析的撰写注意事项 　　1、要根据估价对象个性，针对性、指向性一定要强； 　　2、要客观，要正确把握估价人员自己的专业能力； 　　3、要恰到好处，并要为自我保护留有余地； 　　4、要结合“向估价报告使用者所作的提示”有关内容来撰写，不应出现估价报告撰写中的逻辑错误（尤其是前后矛盾）； 　　5、“变现能力分析”建议放在房地产估价技术报告中撰写。 　　四、“估价报告使用方应特别注意事项”的撰写 　　为了更方便说清楚这方面，以下作了一定的展开论述，但在《房地产抵押估价报告》 中这部分的撰写应该要提纲挚领，内容应符合针对性和重要性。 　　（一）估价对象和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响本估价结果是估价对象在特定的估价时点和特定的估价目的之前提下的市场价值，随着时间的推移，估价对象房地产状况会发生变化（尤其是房屋折旧，土地使用年限缩短等等），房地产市场也会发生变化。因此随着时间的推移，估价对象的价值也会发生变化而与本估价结果产生偏差，这是属于正常的房地产市场现象，作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意估价对象价值的减损，这也符合抵押的谨慎原则。另外，若短期内估价对象被强制处分，估价对象的变现价值通常会低于估价时点的正常市场价格。因此报告使用人要关注未来的市场风险和短期强制的处分风险。 　　（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点 　　1、抵押房地产本身的风险： 　　（1）适应性风险。并不是所有的房地产都适合作为抵押物，它受到与抵押相关法律法规限制。作为担保物的房地产必须具有合法性，房地产权利人可享有的处分和收益权、可转让性、可抵押登记生效的基本条件，成为可以抵押的房地产，如果全部或部分不适合设定抵押，则风险是根本性的。 　　（2）预期风险。房地产抵押价值评估是特定估价时点的市场价值扣减法定优先受偿款项，但抵押期限都较长，在这期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。 　　（3）变现风险。抵押人不能履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地产变现，而不是收回抵押物。这时会出现因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生的税和费形成价值减损甚至资不抵债的风险。 　　（4）损耗风险。由于房地产抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，质量隐患，管理维护不妥，甚至火灾等意外都会造成其价值严重减损甚至消失。 　　2、系统风险： 　　（1）市场供求风险。市场供求风险是指抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的变化所带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产抵押物价格的波动，具体表现为租金收入和房地产价值的变化，当市场结构性过剩、购买力降低达到一定程度时，这种风险极大影响抵押房地产的变现。 　　（2）政策、政治风险。政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、环境保护等政策都会对房地产收益目标的实现产生巨大影响，从而给抵押权人带来风险。政治风险（战争、政变、经济制裁、罢工、*等）一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，这也是对房地产危害的一种风险。 　　（3）信用、道德、经营、管理等风险。抵押人（贷款人）信用、道德影响着还贷计划，其企业的经营、管理决定着还贷能力的实现。 　　（4）或然损失风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的抵押房地产的损失。一旦发生这些灾害，房屋不能再出租（或自营）使用，尽管建筑物进行了投保，但是其经营（或出租）被迫停止，房屋内的动产随不动产损毁而损毁，因资金缺乏而无法对不动产重建，其损失和创伤是无法弥补的。 　　3、估价报告中所做出的某些“假设”对估价结果可能产生的风险披露： 　　应具体针对估价报告中对估价结果产生影响的某些“假设”，予以披露而告知报告使用者。 　　如：估价报告中假设估价对象土地使用权为出让（未提供《国有土地使用证》），如果真实情况是国有划拨，那就必须扣除应补交的土地出让金。因此应予以披露，而提请关注。 　　4、估价报告中忽略考虑或无法考虑的某些因素（条件）对估价结果可能产生风险的披露： 　　这部分主要是针对估价报告忽略考虑或无法考虑的某些因素、条件的披露， 　　如：委托人告之“没有存在法定优先受偿款”可能存在的瑕疵等等。应具有针对性、实用性。 　　（三）合理使用评估价值 　　请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本抵押价值。贷款成数请放贷方慎重把握。 　　（四）在房地产市场价格变化较大时（尤其是下跌较快时），应对估价对象的抵押价值进行再评估。

房地产评估主要是根据不同的评估目的，评估某一估价标的房屋在某一估价目的下的现行市场价值。说到房地产评估，下面我们就一起来说一下房地产评估从哪些方面进行?以及房地产评估和土地评估有什么区别?房地产评估从哪些方面进行房地产评估主要是根据不同的评估目的，评估某一估价标的房屋在某一估价目的下的现行市场价值，对某一标的房屋进行评估时，主要从以下几个方面进行:1.首先要与委托方充分沟通并且仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者以及预期用途，确定估价目的。2.房地产估价机构指定一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人，并配备与该项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师按估价程序开展估价工作。(1)明确估价基本事项；(2)制定估价作业方案；(3)搜集估价所需资料；(4)实地查勘估价对象；(5)选定估价方法进行测算；(6)确定估价结果；(7)撰写估价报告；(8)审核估价报告；(9)交付估价报告；(10)估价资料归档；3.我国《房地产估价规范》明确规定，自受理估价委托至完成估价项目，估价工作应按上列程序进行，房地产估价机构和注册房地产估价师在估价中不得简化或省略前款规定的估价程序。房地产评估和土地评估有什么区别1.评估原则不一样:(1)房地产估价是指专业房地产估价人员；(2)土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法；2.评估方法不一样:(1)房地产估价是根据特定的估价目的，和遵循公认的估价原则，按照严谨的房地产估价程序，运用科学的房地产估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算以及判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合的把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程；(2)在充分掌握当前土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济以及自然属性，按地产的质量、等级以及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益以及土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或者多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程；总而言之，房地产评估首先要与委托方充分沟通并且仔细了解其真实、具体的估价需要以及估价报告的预期使用者以及预期用途，确定估价目的。以上就是小编对房地产评估相关知识的整理，希望以上内容可以帮到你。

能。房屋评估报告一般是一份给银行，一份给买家的。房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。

估价假设和限制条件是估价报告的重要组成部分，对体现估价机构和估价人员的专业胜任能力和职业道德，防范执业风险，告知估价报告使用人正确使用估价报告具有重要意义。12月29日下午公司全体人员就估价假设和限制条件的规范表述和应注意的问题，一起进行了探讨。这部分内容是我们做的估价报告中不可或缺的一部分，大家都很熟悉，温故而知新，希望大家能有所收获。 一、估价假设和限制条件的重要性和目的 在房地产估价报告中，估价假设和限制条件是一个专门内容。这部分内容对于正确了解估价活动的前提条件和正确掌握估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用。 关于这一点，我们也可以通过《房地产估价理论与方法》（2011年5月版）一书中关于房地产估价的完整定义来体会。专业房地产估价是“房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动”。这一定义明确强调了房地产估价必须在“在合理的假设下”进行。 在房地产估价报告中表述估价假设和限制条件的目的，主要有下列三点： (l)有针对性地说明估价所必要、但不能完全肯定、而又必须予以明确的一些假设和前提条件（即估价结果成立的一些前提条件），其内容涉及明确估价对象的权属性质、范围界定、价格类型、价格内涵、估价时点、用途和实物状态等方面。 (2)体现房地产估价机构和估价人员的专业胜任能力和职业道德，并起到一定的自我保护和风险规避的作用。 (3)告知和提醒估价报告使用者注意这些假设和限制条件，并对他们起到一定的保护作用。 显而易见，无论是估价人员还是估价报告的使用者，都应该重视估价假设和限制条件。

　　大家做好准备迎接房地产估价师考试了吗?诚意整理“2017年房地产估价师《案例分析》重点：居住房地产估价”，只要付出了辛勤的劳动，总会有丰硕的收获!欢迎广大考生前来学习。 　　 2017年房地产估价师《案例分析》重点：居住房地产估价 　 　居住房地产估价的常用方法 　　居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法、假设开发法(在建住宅)等。 　　 1.市场法 　　由于居住房地产市场交易频繁、交易量巨大，很容易获得交易实例，因此，市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。 　　 2.成本法 　　成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的拆迁估价和在建工程估价往往也选用成本法进行估价。 　 　3.收益法 　　对于出租型的居住房地产(出租的住宅、出租的公寓等)，能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。 　　 4.假设开发法 　　在建的住宅工程可以用假设开发法估价。 　　(四)居住房地产估价的技术路线及难点处理 　　1.商品房估价的技术路线和难点处理 　　商品房由于市场交易实例较多，因此常采用市场法进行估价。而对于整幢住宅楼估价时，则因交易实例较少，通常采用从个体到整体的估价思路，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的交易实例，利用市场法测算该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等因素的修正，得出各层、各幢住宅楼的整体价格。 　　2.房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理 　　房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不包含土地出让金下的房屋重新购建价格。 　　[案例2-1] 　　××市××区××路××号军产经济适用住房估价结果报告(节选) 　　一、委托人：(略) 　　二、估价机构：(略) 　　三、估价对象： 　　估价对象坐落于××市××区××路××号，包括砖混结构六层楼房2幢，共计××户，总建筑面积××㎡。本次评估范围房屋具备煤气、暖气、水、电等生活设施。 　　估价对象多数建成于20世纪90年代，房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨，阳台挡板开裂，墙面抹灰有裂缝、脱落等问题。 　　该估价对象所处住宅小区东临××路，南临××道，西临××路，北临××道。该区域的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全。估价对象周围多为单行路，交通状况一般。根据××市中心城区住宅用地级别图属于六级地区。 　　注：对照16页实务状况分析可找出缺少估价对象权益情况的介绍 　　四、估价目的：为委托人进行房改出售军产住房提供参考依据。 　　五、估价时点：2000年1月1日。 　　六、价值定义：本次评估的价格为估价对象的经济适用房单位价格。 　　七、估价依据(略) 　　八、估价原则(略) 　　九、估价方法：(略，见技术报告) 　　十、估价结果： 　　本估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的枯价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的价格为2158元/㎡。 　　注：缺总价和大写但价值定义：本次评估的价格为估价对象的经济适用房单位价格。可不算错误 　　注：估价机构估价结果不应使用“可能”这样的字样。 　　十一、估价人员：(略) 　　十二、估价作业日期：2006年8月16日至2006年8月23日。 　　十三、估价报告使用期限：本报告使用期限自出具之日起为一年，自2006年8月23日至2007年8月22日。 　　注：估价时点和估价作业日期能看出这是一个过去时点的房地产的价值评估 　　××市××区××路××号军产经济适用住房估价技术报告(节选) 　　一、个别因素分析(略) 　　二、区域因素分析：(略) 　　三、市场背景分析：(略) 　　四、最高最佳使用分析 　　最高最佳使用是估价对象房地产的一种最可能的使用。这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体体现，是以使估价对象获得最佳的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方法中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。根据委托人提供的资料及估价人员实地查看，估价人员认为该估价对象的预计使用功能合理，交通状况良好，基础及生活服务设施齐全，从其土地用途及周边环境来看，目前作为居住用房使用符合最高最佳使用原则。 　　五、估价方法选用 　　估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际状况，因此采用了如下方法进行评估： 　　1.根据估价人员掌握的资料，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据《房地产估价规范》中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法，所以选取市场法为第一种估价方法。 　　2.估价人员考虑到该估价对象作为经济适用住房的实际情况，所以选用成本法作为第二种估价方法。估价人员通过搜集有关房地产开发建设的成本、费用、税金、利润等资料，运用基准地价修正法进行测算得出土地使用权价值;运用成本法测算估价对象的重新购建价格，估价人员搜集有关勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费、市政公用基础设施大配套工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等资料，扣除折旧，然后将建筑物与土地使用权价值相加，得出估价对象房地产的积算价格，确定经济适用住房单价。3.对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果及各项调节系数。

综合调整系数一般使用在市场比较法中，指的是估价结果与每个可比案例的价格的差异不能超过30%。

当然有法律效力啊。房地产估价程序1.获取估价业务 获取估价业务是指获取房地产估价业务,这是房地产估价的先决条件。2.明确估价基本事项 无论从何种途径获取房地产估价业务,估价方与委托估价方一般都有一个业务接洽的过程,在此过程中,估价方要就估价的基本事项以及估价收费问题与委托估价方沟通和协商,予以明确,并签订合同,为后续工作打好基础。（1）明确估价目的 所谓估价目的,是指为何种需要而估价。估价目的决定了房地产价格类型,也决定了估价的依据,是实施房地产估价的前提条件。受理估价的具体目的主要包括：①市场行为：买卖、租赁、转让、抵押、典当、保险、拍卖等；②企业行为：合资、合作、股份制改造、上市、兼并、破产清算、承包等；③政府行为：农用地征用、土地使用权出让、课税、拆迁补偿、作价收购、土地使用权收回等；④其他：继承、纠纷、赠与及可行性研究、他项权利造成的房地产贬值等。 任何一个估价项目都有估价目的,并且只能有一个估价目的。（2）明确估价对象。 明确估价对象即明确待估对象的基本情况,包括物质实体状况和权益状况。（3）明确估价时点 估价时点是指决定房地产价格的具体时间点。由于同一房地产价格随时间而变化,所评估的房地产价格,必定是某一时点的价格,而并非只是一个纯粹的数字。因此,在进行房地产估价时,必须明确估价时点。否则,在估价过程中,有关参数的选择、调整幅度的确定等将无法进行,其估价也将毫无意义。（4）明确估价日期 估价日期是进行房地产估价的作业日期。估价日期的确定也意味着明确了估价报告书的交付日期,因为,估价作业日期的止日期一般即为估价报告书的交付日期。3.签订估价合同 在明确估价基本事项的基础上,估价方与委托估价方应签订委托估价合同或协议。4拟订估价作业方案 为保证估价工作高效率、有秩序地进行,根据估价目的、待估房地产基本情况及合同条款,估价方应及时拟定合理的估价作业方案,其主要内容包括：①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查收集的资料及其来源渠道；③预计所用的时间、人力、经费；④拟定作业步骤和作业进度。5搜集、整理估价所需资料 估价资料是为应用估价方法、作出估价结论及撰写估价报告书提供依据的,因此,估价资料是否全面、真实、详细直接关系到估价结果的可靠性和准确性。 房地产估价资料一般包括下列四个方面： （1）对房地产价格有普遍影响的资料,主要包括：统计资料、法律法规资料、社会经济资料、城市规划资料等。 （2）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料, 主要包括：市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料等； （3）类似房地产的交易、成本、收益实例资料； （4）反映估价对象状况的资料。 收集估价资料,其来源主要有： （1）委托估价方； （2）实地勘察； （3）政府有关部门； （4）房地产交易市场及有关中介机构； （5）有关当事人；⑹专业性刊物。6实地查勘估价对象 实地查勘是指房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考察,以便对委估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。 通常,委托估价方应派出熟悉情况的人陪同估价人员实地查勘。在实地查勘过程中,估价人员要事先准备已设计好的专门表格,将有关查勘情况和数据认真记录下来,形成“实地查勘记录”。完成实地查勘后,实地查勘人员和委托方中的陪同人员都应在“实地查勘记录”上签字,并注明实地查勘日期。7选定估价方法计算 在前述工作的基础上,根据待估房地产估价对象、估价目的和资料的详实程度,就可正式确定采用的估价方法,然后,采用相应的估价方法进行具体计算。8确定估价结果 估价结果的确定过程,是使评估价格不断接近客观实际的过程。不同的估价方法是从不同的角度考虑对房地产进行估价的,因此,用不同估价方法对同一宗房地产进行估价,其计算结果很自然不会相同。估价人员应对这些结果进行分析、处理,以确定最终估价额。9撰写估价报告 估价人员在确定了最终的估价额后,应撰写正式的估价报告。估价报告是房地产估价机构履行委托估价合同的成果,也是估价机构所承担法律责任的书面文件,同时又是房地产估价管理部门对估价机构评定质量和资质等级的重要依据。10估价资料归档 完成并向委托人出具估价报告后,估价人员应及时对涉及该估价项目的资料进行整理、归档,妥善保管。这将有利于估价机构和估价人员不断提高估价水平,同时也有助于行政主管部门和行业协会对估价机构进行资质审查和考核,还有助于解决以后可能发生的估价纠纷。