专家称坚决不能取消预售制并表示预售制有其积极意义，你认同这一观点吗？

现在商品房的预售已经成为当下房屋买卖最为常见的交易方式，当然商品房的预售也不是随便就可以实施的，还是有一些制度规定的。那么什么是商品房预售？商品房预售制度是怎样的？下面我们将为大家普及一下相关知识，以助大家买房时更有保障。什么是商品房预售？商品房预售也称房屋预售、楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售制度是怎样的？1、预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。2、预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程，或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。3、预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。4、商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。5、商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。以上就是小编为您带来的什么是商品房预售？商品房预售制度是怎样的？的全部内容。

商品房预售新规1、目前我国商品房实行预售制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。商品房预售新规中，所需要满足的条件如下：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的达到工程建设总的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、除此之外，商品房预售新规还表明，，开发商预售商品房还必须向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证明，否则将无法进行预售。为防止“移花接木”，开发商出示的都应当是原件，特别应仔细查验《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》两个重要文件，它们表明所售房屋是合法项目。3、还应注意《国有土地使用权证》上有无抵押记录，如购买有抵押记录的商品房，购房者要承担的风险会很大；《商品房预售许可证》每个栏目和内容都要确实无误，与所售房屋相一致。

商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。下面一起来看看商品房预售制度有哪些吧!一、商品房预售的概况及价值所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。国家统计局的资料显示：“2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，定金和预收款达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。二、我国商品房预售制度的问题和成因分析我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2004年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。笔者以为，出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时，融资渠道单一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。[1]再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。三、完善我国商品房预售制度之具体对策针对我国商品房预售制度存在的各种问题，笔者从以下几个方面进行思考，提出完善我国商品房预售制度的一些看法：第一，设立商品房预售制度风险担保基金，平衡交易各方的风险。所谓商品房预售制度风险担保基金是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。如上文所分析，在现存的预售中风险的分配极其不合理，因此，政府应设立房屋预售制度的风险担保基金，如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就由这个风险基金来承担责任。通过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，有效地平衡各方风险，促进交易公平。第二，完善预售房款监管。具体而言：首先改变我国目前房地产市场主流的预收款收存方式—即由开发商统一收取，并在一定时间内存入监管账户。而改成由购房人亲自将购房款存入监管账户的方式。同时，严格规范预收款的使用，开发商除了可提取规定比例的备用金外，监管账户内的资金只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实行房地产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将款转入施工单位账户。此举能有效避免开发商挪用预收款以及携款潜逃等行为，既发挥了预售制度对于开发商的融资作用，又保障了购房者的资金安全。对此，我国广东省作过相应的尝试，并取得了不错的效果，其经验值得在全国范围内推广。第三，加强监管力度，设立预售商品房单项建设资金审核机制。预售制度的一个重要价值在于相对降低门槛，便于开发商融资，如果我们设立过高的准入门槛，则显然与该制度背道而驰，然而如上文所分析，目前我国的预售制度导致了大量的低质中小企业充斥市场，严重损害行业环境和社会利益，对此，笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审核机制，对房地产企业实行实时监控，开发商在进行任何一个预售商品房项目时，必须向房地产主管部门申报企业目前的状况，包括开发商的资质、开发商近期的资产负债表、现有流动资金量、在预售商品房开发过程中将要出现的到期债务额以及正在进行并将在商品房开发过程中完成的其他项目等，并提供相应的证明，经房地产部门审批后方可进行商品房开发，避免开发商在其他项目资金周转不灵时，以预售商品房为手段，筹集买房人的资金，却用以弥补其他项目上的流动资金，同时此举也能够避免低质的小企业“空手套白狼”，能够有效的将不合格企业清除出市场。

为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。商品房预售应当符合哪些条件？（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定《城市商品房预售管理办法》。【法律依据】：《城市商品房预售管理办法》第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

现行的商品房预售制度起始于1994年，并在《房地产管理法》和随后发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确；预售制度初衷是通过缩短房地产企业资金回流的周期，来缓解房地产行业的资金困局，从而促进整个房地产市场的快速发展。商品房预售制度有什么特征第一，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程，或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。第四，商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。

法律主观：商品房 预售实行预售许可制度。商品房预售条件及 商品房预售许可证 明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 《商品房销售管理办法》第六条法律客观：《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《商品房销售管理办法》第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

城市商品房预售管理办法（1994年11月15日建设部令第40号发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改＜城市商品房预售管理办法＞的决定》、2004年7月20日《建设部关于修改＜城市商品房预售管理办法＞的决定》修正）　　第一条　为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。　　第二条　本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。　　第三条　本办法适用于城市商品房预售的管理。　　第四条　国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；　　省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；　　市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。　　第五条　商品房预售应当符合下列条件：　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。　　第六条　商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。　　未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售

预售制度谁搞出来的1、房屋预售制度是香港商人霍英东1953年提出来的，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后，这一制度由香港传入内地。我国在1994年《城市房地产管理法》和《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确，之后房屋预售制度这种新房销售被广泛的运用。2、预售制度又被称之为楼花，就是开花还未结果，代表着房子还没建好。楼花由霍英东在香港油麻地公众四方街新建楼房时首创。首创动工兴建前先交定金、分期付款售屋，有如开花（付钱）结果（建成），称作“卖楼花”。3、预售制对于开发商来说是很好的，在还没有、楼盘还没建好的情况下就已经挣得巨额利润，能够有效缩短一个地产项目的运作时间，加快开发商的回笼。

商品房预售制度是在**1994年7月**审议通过的城市房地产管理法中确立的。然而，请注意，我在知识库中找到的最新信息只更新到2019年，因此我无法提供2019年之后的具体信息。如果您需要了解有关商品房预售制度在2019年之后的任何更新或变化，建议您查阅更新的法律资源或联系相关的法律咨询服务。

预售制度并非我国独有政策，较多国家和地区都允许新建房屋在竣工前进行销售，即采用商品房预售制度。据美国人口普查局统计，2004年预售房占新房销售的比例为76.6％。新加坡、中国香港等东南亚国家和地区预售率在90％左右。欧洲、日本等一些经济发达国家，以二手房市场为主，新房以现房销售为主。我国当前商品住宅销售面积中期房占比近九成（2021年全国商品住宅销售面积15.65亿平，其中期房占比89.6%）。 但多数国家与地区对预售资金的监管相对严格或采用购房者分期付款的方式（按工程进度付钱，交房结尾款），对房企的融资功能相对较弱。在美国、英国、中国香港，要求预售保证金存放在律师共管账户直至房屋建成；在德国、法国、新加坡，购房者根据工程进度分期付款，开发商较难提前获得大部分资金。我国与其他国家地区的预售制度有以下不同：（1）我国预售资金主要放在托管银行监管，而其他国家地区预售资金基本都置于律所或第三方监管之下。从监管资金方的支付操作来看，同样是按施工进度采取分期付款的方式支付，我国购房者在支付完首付款后，从银行一次性贷款，由银行根据工程进度节点分期付款给开发商，同时预售资金监管银行与按揭银行多为同一家银行，因此购房人很难实时掌握购房贷款的发放时间和拨付资金情况。而在部分其他国家地区，购房者自身根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付到特定的第三方监管账户（通常为律师账户或政府监管部门账户），由第三方代管、监督过账、向购房者详细披露工程进度。在部分国家，例如美国、日本等，开发商要等到竣工交付后才能提取预售资金。（2）其他国家地区的预售制度设计更向购房者倾斜，以保护购房者的权益为基础。相对而言，中国内地房地产项目的预售对开发商来说可以加快其资金的收回速度，更具融资属性。从申请与开始偿还房贷的时间节点来看，部分国家地区，例如英国、美国、日本、中国香港的购房者是在交房、或邻近交房阶段才申请个人购房按揭贷款，并由购房者自身根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付。而我国在签订预售合同并支付完首付款后，即申请个人购房贷款，且在建造未交付阶段就开始支付月供。 中国香港预售资金监管政策对购房者利益的保护优先级极高，房屋烂尾的现象极少存在。（1）个人房贷是在验楼完成后，才可以发放。（2）购房者首付只有5%的订金直接进入了开发商账户，其余的全部打进了开发商的律师楼信托账户，不得与自身和其他监管账户混淆使用，转账使用直接受法律监管，从一开始就不让开发商接触购房款，最大限度地保障了购房人的权益。（3）律师行也会定期向买受人、按揭银行公布资金使用情况，香港预售制度最大优势在于及时进行信息披露。（4）香港法律对购房者利益的保护优先级极高，一旦出现延迟交楼，购房者可直接取消合同，并要求开发商返还已支付款项及利息。英国按工程进度付钱，交房结尾款，尾款占比55%，个人购房贷款通常在最后交房时间前3-6个月申请，由银行将直接打到开发商律师账户。美国由第三方保管房屋预售款，开发商在交房之前无法从购房者处拿到预售款。开发商需要先和买家达成预定意向，通常一半以上的房屋被预定后，开发商才能从银行获得建筑贷款。购房者所交付的首付款由第三方（一般为住宅交易中的产权公司）保管，直到正式交房时，开发商才能拿到这笔钱。个人购房贷款方面，美国的金融机构在项目完工后，才为购房人发放抵押按揭贷款；但预售期间，购房人可获得短期的建筑贷款，用以支付房屋在建时分段支付的款项。实际上我国对商品房预售也有严格的制度规定；但预售资金监管“一城一策”，且执行情况差异较大。因此，根源不在预售制度本身，而在于监管执行上。地方层面的预售资金监管方式，有预售资金比重模式、计划工程造价模式、固定工程造价模式三种模式。而各地监管、流程、执行规范度差异也很大；部分地方银行监管账户对于各建设资金使用节点的放款标准没有有效执行。 我们认为未来的方向在于短期加强资金监管，长期循序渐进完成从预售到现售的过渡。（1）预售制度出问题的核心原因在于资金挪用，因此加强预售资金监管是短期重点工作之一。我们认为我国的预售制度可以和国外借鉴的方向有几方面：a、应当尽快出台国家层面的法律法规来保障。b、更加注重购房者切身利益，建立更加透明的信息披露机制。监管部门应当建立监管数据共享平台，让预售资金的使用、去向和项目建设情况以及房屋状态随时可查。c、逐步提高商品房预售许可门槛，同时调整购房款付款方式，由当前购房者支付首付后从银行一次性贷款、银行分期付款给开发商，转变为购房者自身可以用现金或贷款进行分期支付到特定的第三方监管账户中，由第三方监管账户代管、监督过账至开发商。（2）制度改革也将是循序渐进的过程：预售制度与现房销售之间并非完全二选一的关系。可以将在一段时间内保留部分预售项目，逐步提高预售条件，适当增加现售项目。在此过程中将预先公开转型进度时间安排，使房企有明确预期、提前做好准备。未来现房销售制度推行的同时，相应的土地端、金融端政策也需同步跟进。当前，热点城市、热点项目优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一。（3）在制度替换的时间上，我们认为相对较合理的转变时间是当每年商品房销售规模下降到10亿平以下的时候。法律依据《城市商品房预售管理办法》第一条　为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。第二条　本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条　本办法适用于城市商品房预售的管理。

最近的房屋购买变得越来越热闹，之前大家没见过的很多事情都在一个接一个的出现，商品房预测销售制度的产生，更是让没接触买房的人变得好奇且疑惑，因为作为一种新的制度，他的出现无疑是一种新方法，很多人甚至都怀疑他不该被允许，那么商品房预售制度为何能被允许？商品房交易手续多吗？商品房预售制度为何能被允许？1、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于香港。2、1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。3、商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。商品房交易手续多吗？1、商品房交易手续买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、商品房交易手续签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。3、商品房交易手续办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4、商品房交易手续立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。5、商品房交易手续缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。了解了商品房预售制度为何能被允许？商品房交易手续多吗的问题情况，这样的制度状况能被允许也是很正常的，房屋规划制度本身就十分全面，一种新的制度出现，就意味着房地产行业出现了新变化，这种时候大家就要慢慢接受才行，商品房交易其实没什么变动，手续还是那些手续，从文中介绍应该就能看出。

法律分析：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。法律依据：《城市商品房预售管理办法》第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

商社预售制度的创始人是香港商人霍英东.接下来，金投小编介绍房屋预售制度是谁提出的1953年，霍英东提出预售楼花，提倡分期付款.该制度随后从香港传入内地，在1994年《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商社预售管理办法》等法律文件中明确.之后，这种新住宅的销售方式被广泛应用.

预售制度是霍英东提出来的。商品房预售制统称为商品房预售许可制度。是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。预售制度从诞生的那一天起，其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题，因此，预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道一点都不奇怪。近来越来越多的声音要求取消预售制度，但是迟迟未有进展。

商品房预售优点：1、增加开发商的融资途径商品房预售使得开发企业在建设项目初期就解决了资金问题，通过回笼资金为下一步发展保驾护航。2、缓解紧张的住房需求商品房预售价格一般比现房销售价格低10%-20%，交房期为1年-2年，相对现房销售具有一定优势，刺激了消费者的购买欲望，将潜在需求转化为有效需求，为房市带来增量，有效缓解了紧张的住房需求。商品房预售弊端：1、为开发商非法集资和转嫁风险提供便利开发商利用商品房预售圈钱，这样不仅大大减少了成本费用，而且把风险也转嫁到了消费者身上。2、缺乏第三方监管开发商把购房者的银行按揭贷款作为主要的融资渠道，并且利用制度漏洞，把风险完全转嫁给了消费者和银行。3、易造成房地产价格泡沫期房交易类似于期货交易，购买期房的人当中，不乏基于保值、投机等目的的。房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，导致价格过分偏离真实价值，从而为房价下跌埋下祸根，成为国家房地产宏观调控的绊脚石，催生泡沫。预售合同签订后，开发商可以变更设计吗?商品房开发商与预购方签订了商品房预售合同后，双方对合同规定的自己应该承担的义务都负有全面履行、实际履行的责任。因此，开发商不得私自变更合同内容、擅自改变商品房的设计。但是，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房人。购房人人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

在我们买房的时候，经常会遇到销售推荐“期房”和“现房”。近年来，不管是大城市小县城，商品房预售都很流行。商品房预售制度有利有弊，扩宽开开发商融资渠道，价格也相对便宜，还为银行提供稳定。但是商品房预售制度也存在一定的风险。因此，很多人都选择购买现房，因为看得见摸得着，配套设施也完善。商品房预售制度有何利弊，购买现房有什么好处？快来了解一下吧！一、商品房预售制度有何利弊（一）、商品房预售制度之利1、拓宽房地产开发企业融资渠道商品房预售制度允许房地产开发企业在商品房尚未建成时，与买方签订交易合同和提前收取销售款。相比于现售，预售项目的开发动态回收周期可缩短约10个月。预售制度有利于拓宽房地产开发企业的融资渠道，不仅加速了周转、提高了使用效率，而且压低了使用成本，有效降低了房地产开发企业的压力。2、疏导商品房市场需求商品房预售价格约比现售价格低10%-20%，交房期为1-2年。相比于现售，商品房预售的价格优势更强，有效刺激了商品房购买，将潜在需求转换为有效需求，完成了商品房需求的合理疏导。3、为银行提供稳定银行机构通过向购房者发放按揭贷款，为房地产开发企业提供间接融资，从而获取长期稳定。住房商业贷款已成为银行机构优先选择的优质标的。（二）、商品房预售制度之弊1、易纵容非法集资和风险转嫁行为商品房预售使房地产开发企业仅投入有限即可进行开发建设成为可能，为非法集资和风险转嫁行为提供了温床。房地产开发企业在支付土地出让金、获得土地后，可将土地使用权在银行抵押贷款融资，然后通过使中标建筑商垫资和预售，获取大量建设，其中预售是主要的融资渠道之一。一旦链断裂，房地产开发建设工程将面临烂尾风险。预售制度将这种风险转嫁至购房者和银行，有可能严重损坏购房者的合法权益与引发金融风险。2、缺少严格的监管制度国外和中国香港的商品房预售，属于销售模式而非融资手段，但中国内地商品房预售的本质即为集资建房，大量预售的使用理应得到合理监管。实际情况为，购房者的银行按揭贷款未经监管流程即可一次性无条件划拨给房地产开发企业，虽有规定必须将其用于房屋建设，但在使用过程中缺少严格监管，因此，房地产开发企业实际有可能将非法挪用。同时，因监管缺位，房地产开发企业常利用自身信息的隐蔽性优势侵害购房者合法权益，例如常产生预售营销宣传与实际交房情况不对等等问题。3、易产生房地产价格泡沫商品房预售会刺激购房需求，其中不乏基于保值、投机等目的的需求，需求增加有可能拉动价格增长。同时，房地产开发企业常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬房价，导致房价过分偏离实际市场均衡价格，从而有可能引发房价狂跌风险，易产生房地产价格泡沫。4、催生房地产过度开发商品房预售制度降低了房地产开发企业建设的经济门槛，导致大量涌入房地产开发行业，容易催生房地产过度开发，从而引发行业发展不平衡和低效率竞争问题。5、房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险房屋建设工程从规划到预售、各环节办事部门不一，测绘机构不同，标准不统一，存在多次测绘以及预售测绘与确权测绘结果不同的尴尬局面，易引发纠纷诉讼。二、购买现房有什么好处1、购房纠纷少、风险小购买现房的优点就是购房者对于自己所购的房屋是可以看得见并且摸得着的，所以购房的风险也比较小。对于购房者来说，房屋内部的空间结构往往是的考量因素，但是如果在买房的时候只看户型图或者看样板间是看不见房屋具体的问题的，所以购房者很容易被误导，交房的时候也容易产生巨大的心理落差。但是现房却是可以看到房屋的实际结构的，这样一来就可以减少许多风险和纠纷了。2、马上办房产证房产证肯定是大家买房的时候比较关心的东西，所以购买现房的另一个好处就是购买了之后就可以马上办理房产证，买了现房之后就可以马上办理房产证，也不用担心开发商手续不全，土地、产权有什么问题。3、小区周边配套设施的完善不少的楼盘在出售房屋的时候都会以楼盘周边的配套设施来吸引大家去购买房子，很多人都被这些卖点所吸引而买了房。但项目交付之后，业主们发现，规划并非如开发商之前所承诺的。但如果是现房，可以对小区周边环境进行勘查、了解，看是否符合开发商的宣传。以上就是小编为你分享的商品房预售制度有何利弊，购买现房有什么好处的相关知识，希望对你有所帮助。如果想要了解更多商品房的相关信息，请继续关注。

商品房预售，应当满足下列条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2、持有建设工程规划许可证;3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售许可的办理程序1、申请人在市政务中心导办台抽号后，到房管局窗口申报材料。窗口人员对申报材料进行初审，初审合格后予以受理，发放受理通知书、录入、扫描资料，并进行建档;若材料不齐或不符合法定形式的，一次性告知申请人;2、组织现场踏勘;3、组织协调建立预售房屋销售系统;4、首席代表签署审核意见，报分管局长签发;5、分管局长签发;6、申请人凭受理通知书在市政务中心房管局窗口领取商品房预售许可证，准予商品房预售许可的决定予以公示。商品房预售特征1、房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。2、房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。商品房预售弊端房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。在我国，购房者与房地产开发商签订预售合同，交付订金后，即申请银行按揭交付全部房款，这离房屋正式交付一般还有几年的时间。另外，预售房屋款项直接一次性交给了房地产开发商，没有第三方对预售资金进行监管，保证该资金专项用于房屋建设。

1、交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。2、销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。3、造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。4、我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。商品房预售制度是什么意思商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。商品房预售也称房屋预售、楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

商品房预售制度：商品房预售实行许可制度。预售房产的开发商应当持有合法有效的商品房预售许可证，未取得预售许可证进行预售的行为属于违法，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效商品房预售许可证的可以认定为有效。特征预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。

【法律分析】：1、预售商品房的建设用地，应当是已经交付完全部土地出让金，取得土地使用权证书的土地。因为，房屋依附于土地，商品房项目的合法开工建设和合法预售，必须以对该土地的合法使用权为前提。2、必须持有建设工程规划许可证。因为我国早已公布并实施了《城市规划法》，对城市建设工程实行许可证制度管理。这种许可证制度是一种强制性规范，不是任意性或选择性的。如果房地产开发商忽视这一点而预售房屋，就会使开发商自己尤其是购房消费者面临巨大的风险。3、按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。关于投入开发建设资金已达到工程总投资25％以上的规定，有两个意义：一是建设项目已经实际动工，二是开发商必须自己投入一定的资金。无论是投入土地的还是投入具体项目施工工程的，都表明开发商有一定的实力和能力，不能完全依赖购房者的房款资金。防止炒买地皮、炒买项目等投机行为。关于已经确定施工进度和竣工交付时间的规定，则是为了保障商品房预售合同的实际、全面履行，到期能够向购房者交付房屋。4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。商品房预售制度，是商品房交易制度中的一项特别规定。从事商品房预售经营，必须持有两个许可证：即规划许可证和预售许可证。这更加体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理的立法意义。【法律依据】：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条 商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

城市商品房预售管理办法是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据我国法律制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定。中华人民共和国建设部令第131号颁布，自1995年1月1日起正式施行。第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据我国法律，制定本办法。第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。第八条商品房预售许可依下列程序办理：（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。什么是商品房预售？房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。预售特征：1、房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。2、房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。总结：本办法所称商品房预售资金,是指开发企业所开发的商品房在取得预售许可证后预售，由购房人按商品房预售合同约定支付的购房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的购房款。法律依据：北京市商品房预售资金监督管理办法第一章总则第一条为加强北京市商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规及住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）精神，结合我市实际情况，制定本办法。

问题一：商品房预售预售是什么意思？ 商品房预售应当符合以下条件：1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民 *** 房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 问题二：房地产中的预售资金是什么意思？？？ 预售资金是指开发商在资金不足的情况下提前预售部分楼盘的所得款，因为是还为交楼所以这笔资金为预售资金 问题三：房地产中预售和销售什么区别 本来是没区别，但实际操作上就产生了区别预售是房地产开发商取得预售许可证后，房屋还没建成进行的房屋销售，销售一般多指现房。然而实际操作却是开发商还没取得预售许可证的情况下就开始销售房屋，这被大家理解为预售，而取得预售许可后的，大家认为是销售。 问题四：楼房已预售登记是什么意思 “预购商品房预告登记”指购房人签了预售合同买期房，暂时不能办产证 (产权转移登记)，为了保障购房人权益，在房地产登记部门先做合同的“预告登记”。意义:告诉别人，这房子，某人已经先买下了。今后该房屋如果发生产权纠纷或异议(例如一房两卖)，房地产登记部门将以谁先登记归谁的原则处理。登记申请人是开发商和购房人。 “预购商品房抵押权预告登记”是指购房人以预购的商品房期房做抵押，向金融机构申请购房贷款。同样，由于是处于期房阶段，它暂时还不能办“其他权利登记”，所以，就先办该登记。意义:预先申明，该房屋已经先抵押给我(银行)了，别人不能再主张抵押权了，防止购房人再将该房抵押给别人。 登记申请人是金融机构(银行)和购房人。 问题五：预售房和现房的区别 预售房是房子还未建好，就开始销售，现房是房子已经建好，再开始销售 问题六：什么是商品房预售？商品房预售有什么条件？ 房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。那么商品房预售有什么条件呢？刚好这整理了一份资料分享给大家看看，让您对大家了解商品房预售有所了解！ 商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）取得商品房预售许可证。 依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民 *** 建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活动。 商品房预售一般按下列程序进行：（1） 订立预售合同。 开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。 （2） 登记备案。 预售合同签订后，合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民 *** 房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 （3） 收取预付款。 开发商根据房屋建设的工程施工进度，分期收取商品房预售款，合同有约定的，从其约定。开发商收取的预付款，应当专项用于房屋开发建设，不得挪作他用。 （4） 办理商品房的权属登记手续。 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民 *** 房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。 好了，以上就是一些关于商品房预售方面的一些分享，需要的条件这里列举的比较清楚，可以参照着办理。应注意的是预售房屋的款项之和应低于建成后同套房屋售价，预售款之和大约应为建成后同套房子售价的85%左右。 问题七：房地产预售体量什么意思? 预售体量就是，该预售许可证上注明的可供销售的面积（我国一般是指建筑面积） 问题八：商品房预售面积什么意思 可售商品房面积是指在商房预售管理部门登记备案的可销售的商品房总面积。可售套数是相应的住房套数。可售面积一定小于项目总建筑面积。 问题九：取消房屋预售，房屋预售是什么意思 房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。 商品房预售最早出现于香港，1956年商品房预售制，香港 *** 出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理，其基础是完善的律师执业制度、公示制度以及对房地产市场的规范管理。中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。同年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。总体而言，中国的商品房预售制度的确立是由中国房地产市场的发展条件所决定的。从本质上看，商品房预售制度是房地产开发企业融资的一种重要手段，能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率，从资金的时间价值角度来看，商品房预售制度还能够降低开发资金的使用成本。但由于自身存在的一些缺陷以及执行中的监管的不到位，造成了大量的购房纠纷、市场风险以及可能随之引发的金融风险，因此商品房预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。2005年8月15日，中国人民银行发布《2004中国房地产金融报告》，建议决策部门考虑取消房地产预售制度。这份报告在市场上引起了各方的关注和争论，对预售制度的研究已经成为了房地产市场继续健康发展不得不面对的重大课题。 问题十：商品房预售与商品房现售有什么区别？ 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称卖楼花。商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。　　推荐阅读：　　商品房买卖合同范本　　商品房买卖司法解释　　商品房买卖合同纠纷　　根据《商品房销售管理办法》规定，商品房现售的条件为：　　(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。　　(2)取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。　　(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。　　(4)已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。　　(5)拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。　　(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。　　(7)物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。　　另外实际操作中，房地产开发企业现售商品房时应完成房屋所有权初始登记(即取得大产权)。　　商品房预售的条件为：　　(1)预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书。主要为了确保预售商品房用地合法。　　(2)预售人已经取得了该建设工程规划许可证。主要为了确保商品房预售规划手续合法。　　(3)预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期。这是商品房预售的关键条件，也是预售商品房区别于现售商品房的主要条件。　　(4)预售人已经取得了商品房预售许可证。主要为了确保预售合法，未取得《商品房预售许可证》，不得进行商品房预售。

取消商品房预售制还有多远　　期房销售频频引发投诉纠纷海南成为现房销售首个省份　　● 目前，因商品房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，导致房地产行业投诉和纠纷频发　　● 现房销售可以解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，但也将推动房地产行业全面洗牌　　● 现房销售是对我国现行房地产销售模式的主要改变，在没有对现房销售和期房销售进行客观全面分析的情况下，这种模式的推行不应搞“一刀切”　　□ 本报记者　　 王 阳　　□ 本报见习记者 白楚玄　　近日，有网友爆料，陕西西安“铜雀台”楼盘开发商与多户业主签订了购房协议后，本该于2018年年底按协议价交房，后因法律纠纷楼盘归海天制药所有。随后，海天制药作为楼盘开发商公开涨价，要按照市场价重新对房产进行定价。　　类似事件在各地时有发生。因商品房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实等一系列问题，导致房地产行业投诉和纠纷频发。　　为了规范楼市、降低购房者的买房风险，3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），正式取消房地产预售政策，成为全国首个在全域实行现房销售的省份。　　《法制日报》记者梳理发现，虽然此前部分城市对现房销售有过各种尝试，但在一省范围内全面推行尚属首次。　　有观点认为，现房销售制度可以有效降低消费者购房风险，购房者再也没必要担心买到烂尾楼了。但也有人认为，取消商品房预售制度会降低住房供给量，增加资金使用成本，很难在全国推广实行。　　预售制度有利有弊　　背后风险亟须规避　　所谓现房，是指开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。也就是说，只有拥有房产证和土地使用证，才能称之为现房。　　现房的优势有很多，一是真实直观，可以一眼看到实物，对里面的房型、朝向都能一目了然；二是现房可以即买即住，不用像期房那样等待一两年甚至更长时间；三是现房可以规避烂尾楼风险。　　而所谓期房，则是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。也就是说，开发商从取得商品房预售许可证开始，至取得产权证为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。　　我国的商品房预售制度起源于香港地区，其“分层销售、分期付款”的售楼方式，被形象地称为“卖楼花”。　　1983年，深圳经济特区首先推出商品房预售概念。　　1994年颁布的城市房地产管理法，将商品房预售制度正式写入法律。同年，原建设部发布第40号令，出台《城市商品房预售管理办法》，后分别于2001年和2004年进行了修订，对商品房预售条件作出具体规定。　　据业内人士介绍，商品房预售制度与我国房地产市场发展的进程紧密联系。在我国房地产业刚刚起步时，资金严重不足，自有资金的比例甚至不到10%。另一方面，融资渠道和融资手段单一，从银行贷款几乎是房地产开发企业的唯一选择。于是，原建设部主导设立了商品房预售制度。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，商品房预售制度成了商品房销售的主要方式。　　有专家告诉《法制日报》记者，商品房预售制，既是维系房地产企业高周转的重要基础，也是维系土地财政高速运转的重要前提。　　在武汉从事房产业务多年的律师张庆华分析说，期房与现房相比较，最主要的优势就是价格优势。开发商卖期房价格比现房便宜，表面上看是亏损了，但如果把融资成本计算在内，开发商卖期房的利润空间实际上要比卖现房的利润空间更大。“预售制度最大的受益者就是开发商，直接降低了开发商的开发成本与周期。如果现房销售的周期是两年，那么开发商预售两年内至少可以运作3个楼盘。也就是说同一笔钱，现房销售赚一次，期房销售可以赚3次。”　　不过，期房销售背后暗藏的问题不容忽视。　　中国法学会消费者权益保护法研究会副会长刘俊海认为，预售让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，却将风险转嫁给购房者和银行。　　据深圳律师郭勇统计，有三类商品房纠纷较为常见，都与预售制度有关：一是开发商没有取得商品房预售证就卖房，很多行为并未在职能部门的监管之下；二是预售合同与实际面积不符，特别是公摊面积小于图纸；三是开发商资金链问题，对工期把握不准问题等，导致逾期交房，而逾期交房又直接影响购房者办理房产证。　　《法制日报》记者梳理得知，由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，这不仅导致房屋质量问题连连，也导致推迟交房，甚至携款潜逃现象发生。此外，合同纠纷、开发商减配、降标、配套设施不落实、虚假承诺、违规销售等问题，引发全国各地消费者维权事件层出不穷。　　例如，山东济南“景和山庄”楼盘一业主于2014年全款买房，但在交房时遇到开发商涨价；河南商丘信华城二期交房3年，一直不给办理房产证。此外，还有甘肃先期付款过亿商品房纠纷案、南京盈嘉香榴湾烂尾楼案等，让消费者欲哭无泪。　　多地试点现房销售　　优胜劣汰加速洗牌　　3月7日，海南省“实行现房销售制度”引发广泛热议。　　海南省住建厅负责人在接受媒体采访时称，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。“因此，为了规范楼市，为了降低购房者的买房风险。取消预售制度看上去是势在必行的。”　　根据天眼查发布的315房产大数据，截至2019年年底，我国超14%的房地产企业都有法律诉讼记录。2019年一年，房地产行业的新增法律诉讼、失信违法、被执行人、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条数分别为158万条、6.9万条、35.2万条、12.3万条、1.42万条、1.38万条。　　海南省在《通知》中明确要求，即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。按规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。　　安徽财经大学教授张运书认为，海南出台现房销售，对于购房者来说，无疑是一件大好事；但对于开发商来说，他们首先面临的是资金流压力将会进一步提高。除了要有雄厚的资金实力，还必须要注重房屋质量，优胜劣汰，中小房企将逐渐退出海南的房地产市场。　　张运书说，海南出台如此严厉的“楼市新政”，与其一直在大力推进自己的产业升级有关。2018年4月13日，海南提出全岛建设自贸区。同年4月22日，海南宣布“全域限购”。2019年，海南省全省生产总值增长5.8%，剔除房地产业后增长6.3%。服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右，12个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%。固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4%至59.6%。非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点。　　《法制日报》记者采访得知，进一步落实“房住不炒”的定位，摆脱对于房地产的依赖，也是城市经济长远发展之路。事实上，全国探索和鼓励取消商品房预售制度的，远不止海南一地。此前，已有多个城市出台了相关的现房销售政策或鼓励意见。　　2016年，深圳试点现房销售，金茂和电建以82.9亿元的总价联合拿下首宗试点地块，命名为龙华金茂府。这是深圳第一宗，也是唯一一宗。　　同年，杭州、南京、苏州等城市土地拍卖时，都提出了现房销售的要求。其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67块现房销售地块。苏州从2016年9月至今，累计出让了超过130宗住宅用地，其中有约70宗要求现房销售，占比超50%。　　2018年10月，安徽合肥发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，要求房地产行政主管部门应当优化、简化备案手续，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售。　　2019年7月31日，四川成都的两块土地成功拍卖，在拍卖指标中明确要求，“100%现房销售”。　　北京律师肖东平说，现房销售可以解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，但也将推动房地产行业全面洗牌。中小房地产商摇摇欲坠，大开发商也将终结高周转模式。开发商减缓拿地速度，土地财政面临压力。“这几年，虽然全国多地推出了现售地块，但取消预售制的范围并不大，而且在疫情冲击之下，大部分城市转而取消现房销售，重回预售老路。”　　房住不炒定位不变　　维护良好市场秩序　　公开数据显示，截至2019年年底，我国共有超过140万家房地产企业。2019年全国商品房销售面积171558万平方米，商品房销售额159725亿元。　　现房销售，最“痛苦”的应该是房企。　　自疫情暴发以来，全国各地稳地产的政策密集出台。与海南做法相反的是，2月至3月期间，多地政府密集出台的涉房类政策，对楼市调控都以宽松为主，大多集中在降低预售门槛方面。　　江苏无锡一名不愿透露姓名的政府工作人员称，全国各个省份的情况都有所不同，应具体问题具体分析，海南作为岛型经济体，经济体量小，产业简单，常住人口不到944万，地产规模仅占全国的1.2%。“对于现房销售，不能采取‘一刀切"的方式。应该在房住不炒的基调下，鼓励地方政府因城施策。”　　据不完全统计，全国目前已有超过60个城市发布了有关疫情下的房地产市场调控政策，主要集中在公积金政策和土地款缓解政策、预售加快政策。此前，2月12日，无锡等五地密集出台政策后；2月13日，南京、天津、济南等地也相继发布多项措施；2月14日，福州也发布10条措施。这些政策措施包括减免或延期缴纳税费、延期或分期缴纳土地款、调整预售条件、延期还款等。　　继无锡之后，2月19日，苏州市自然资源和规划局发布的稳地产政策引起市场广泛关注，原因是其中一条关于调整超过市场指导价报价规则的内容，被市场解读为“苏州取消封顶预售、取消现房销售”。　　山东随之跟进。就在海南发布政策的前一天即3月6日，山东省住房和城乡建设厅对外发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》，要求统筹做好住建领域经济社会发展工作，适度降低商品房预售条件和预售资金监管留存比例。　　2月17日，央行在回应“调整宏观审慎评估(MPA)中房地产信贷相关考核指标”消息不实时强调，央行将继续按照党中央、国务院的要求，坚持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展。　　中南财经政法大学教授郭泽强认为，近日，多地政府出台房地产相关支持政策，主要是为了支持企业的正常经营，“房住不炒”的定位并未改变，不会因疫情影响而出现全面的政策放松。无论是实施商品房预售还是现房销售，都应该以维护良好的市场秩序为根本宗旨。　　受访专家称，目前，包括合同法、城市房地产管理法与《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等法律、行政法规、部门规章以及地方性法规，对商品房预售的许可、监督和民事相关法律问题作出了具体相应的规定。也就是说，预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的销售方式。现在房地产行业处于一个调整阶段，资金链比较紧张，要全部取消预售制度让期房退出，还需修改完善相关法律法规。

五层。长沙市人民政府办公厅下发《关于加快在建商品住房入市销售的通知》，为加快在建商品住房入市销售，对纳入督办范围的商品住房项目，符合预售条件的多层房屋施工至正负零、高层房屋施工至主体5层，可申办预售许可手续。同时，进一步强化房地产开发项目预售资金的监管要求。扩展资料预售制度源自1994年颁布的《城市房地产管理法》。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。由于预售制度引发的延期交房、房屋质量纠纷、房产证办理出现纠纷情况屡见不鲜，对于取消预售制度的呼声也日渐高涨。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。参考资料：人民网-高层房屋施工5层可申办预售

目前商品房预售制度已经在改进当中，相比较之前已经有很大的调整，但是由于商品房预售制度与很多方面都是挂钩的，例如房地产开发、土地制度，突然取消也是不可行的，但只是时间的问题，取消商品房预售制度已经是一个趋势了。商品房预售制度调整目前对于商品房预售制度的取消，国内也有部分城市已经开始逐步向现房销售的模式过渡了。3月，海南省印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，其中有一条明确提出：新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。这一政策的提出，自然也引发了热议，同时让百姓看到了取消商品房预售制的可能性，也让不少城市处于观望态度，可根据海南的实施效果来决定是否跟进。而后，成都、杭州、北京等一二线城市相继对商品房的销售制度做出了调整。成都：3.33新政提及“鼓励成品住宅现房销售”，在后续集中土地供应的拍卖中，也有部分地块在出让条件中要求“现房销售”。杭州：去年第二批集中土拍时，试点的10宗地块全部实行现房销售。北京：今年集中土拍有9幅地块设置了现房销售制度，占总地块的一半。此外，苏州、厦门、中山以及南京在内的一些城市也都在积极探索取消商品房预售制度。毕竟央媒也表明了“长远来看，商品房预售制度取消必不可免”的态度。为什么大家希望取消商品房预售制度呢房地产预售制却被大家希望取消，主要有以下三个原因：第一，房地产“预售制”对于购房者是不公平的，购房者贷款买了房，却无法马上住到自己的新房里面，还要每个月为这个预售房支付房贷，而且往往这一付就要一二年时间，有时开发商还要延期交房。显然，预售制对购房者是不公平的，而对于开发商来说，可以空手套白狼，是最有利的。第二，在预售制的模式之下，如果新房建成之后，开发商出现偷工减料，或者房子质量出现问题，以及没有按合同约定履行义务，购房者也只能是自认倒霉，或者拿点赔偿款了事。而如果购买的是现房，购房者可以去实地看房，看房后满意了再购买，不满意可以拒绝购买，主动权就在购房者这一边了。第三，房产“预售制”很可能会出现烂尾楼的情况，这会让购房者欲哭无泪。很多开发商先收了购房者的房款后，并没有专款专用，而是将其挪用至其他项目上去使用了，本想把这笔预付款先挪用一下，后面再还回来。结果是其他项目上的钱要不回来了，而现在正在建造的新房就成了烂尾楼了。显然，出现烂尾楼的情况是给购房者陡增很大的风险。

个人认为“预售制”应该取消，之前就屡屡传出房地产公司通过“预售制”捞钱跑路的新闻，取消“预售制”后可以保障老百姓购买到心仪的房产，不用再担心买到烂尾楼。

我觉得不太合理，因为大家要是想买房就得先借贷，而如果是烂尾房，房子的贷款还得还，就很令人气愤。

因为发货太慢了，在付完款之后需要等很长一段时间才可以拿得到；等待的时间非常长。

2月11日，看到住建部已出台预售资金新规的消息时，纪磊反复查了相关报道，希望验证其中一句话的真实性：预售资金监管额度将根据项目工程造价等进行核定，超出监管额度的资金可以由开发商提取自由使用。这句话直接关系到纪磊的工作。作为一家Top5房企华南区域财务负责人，纪磊此前长期苦恼于其所在城市预售资金监管比例过高导致资金无法灵活使用，“在一个地产财务人眼里，一大笔钱躺着不能用，是一件非常难受的事情”。因此，在看到预售资金新规消息那一刻，纪磊欣喜不已，直言这“对一线城市而言是绝对利好”，在1月份销售持续低迷、行业爆雷声阵阵的节点，颇有“久旱逢甘霖”的提振意义。他简单估算，与此前其所在城市重点监管按照预售款10%的方式相比，若新规出台后，预售资金重点监管额度将按建安成本等确定，假设每平方米不低于5000元，前后两种监管办法能直接影响项目1.5%-2%的利润。折算下来，按照建安成本进行监管的话，对一个10亿元体量的项目，仅资金成本便能节省近2000万元。在随后的一周时间里，纪磊加快与各层级住建系统、银行沟通，得到的反馈让他收回了此前的乐观预判。省住建厅收到文件后，传达给地市住建局，由各市县自己制定细则。市县监管部门向纪磊委婉地表达了难处：大幅降低监管比例不现实，因为出了事各部门都要担责。“再等等地方出台细则吧，才能评估新规究竟是利好还是利空。”纪磊说。国家统计局数据显示，2021年，房企的销售回款占到房地产开发投资资金来源的52.9%，其中定金及预收款占36.8%，个人按揭贷款占16.1%。在融资收紧背景下，房企对自身造血的销售回款资金依赖程度提高，预售资金的重要性不言而喻。有业内人士分析：尽管市场层面此刻有大量注意力放在政策对房地产的松紧效应上，但新政之本意可能需要从规范行业、保障购房人权益的视角去认知。应该说，这份文件特别明确了房地产预售资金监管方向、原则和框架，有利于维护房地产长期的健康发展。全方位规范经济观察报获悉，近期网传的全国性预售资金监管办法，实则是1月29日，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会三部委联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分。近期，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，严重侵害了购房人合法权益。而三部委制定《意见》的初衷是：为了保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。目前，《意见》已传达给各省、自治区、直辖市住建厅，央行上海总部、各分行、省会城市中心支行，各银保监局，各商业银行等。《意见》包含了预售资金如何确定商业银行、监管账户的设立、如何确定监管额度、资金如何使用、企业违规挪用将被追责、厘清三方监管部门各自权责等9个方面内容。此前，一家Top5房企的区域负责人向经济观察报透露，为加强资金周转，其公司制定了解冻预售监管资金的“攻略”，比如监管账户一般要开到重点关系银行，才能提高解压效率。《意见》开始补齐此前存在的监管空白，封堵部分房企违规挪用预售资金的“捷径”。比如第一项便是招标确定监管银行，明确各市、县住建部门应和人民银行分行、银保监部门通过公开招标方式，综合银行资信状况、监管能力、服务水平等，确定能够承接预售资金监管业务的银行。存在违反《意见》规定的商业银行，将被摘除继续作为监管银行的资格。第二，房企申请一次预售证，只能对应开设一个预售资金监管账户。住建部门、银行和房企应签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。此外，监管额度如何确定，是房企最为关心的内容。《意见》明确，监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由市、县住建部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付条件等确定。同时规定，预售款包含购房人缴交的定金、首付款、按揭贷款和形式的购房款等，应当全部直接存入监管账户。监管账户内的资金达到监管额度后，超出部分可由房企提取使用。前述Top5房企的区域负责人“灵活使用”预售资金的另一妙招便是，尽量缩短预售资金在监控账户里停留的时间，例如在按揭放款之后，先让资金进入项目的其他账户，等到网签之前，政府需要核查监控账户里金额时，再把资金打进监管账户，“用时间换金钱必须争分夺秒”。《意见》还要求监管额度内的资金必须专款专用，必须用于有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等支出。监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，银行不得擅自扣划；集团公司不得抽调子公司监管资金。2021年，多地住建部门发现，部分出险企业在全国各地打折促销卖房，但预售款没有用于支付工程款，而是直接抽调到总部。此外，银行擅自划扣监管账户里的预售资金也不鲜见。1月6日，佛山住建局发布了一则公告宣布暂停与华夏银行就商品房预售款项目方面的合作，起因是华夏银行在未经监管各方同意的情况下，将佳兆业悦峰监管账户内的 2亿元预售款从账户中划走；一项目也发生过超12亿元的工程建设专款被广发银行划扣抵偿开发贷的情况。同时，《意见》还要求监管部门需按工程进度及时拨付资金，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记，具体拨付节点由市、县住建部门确定。银行擅自拨付监管额度内资金，需负责追回资金，无法追回的依法承担赔偿责任。2月16日，纪磊不仅没能说服其所在地市住建部门降低监管额度，还被告知：3月份，所有商业银行必须加入全市房屋网签备案系统，届时购房者从购房网签那一刻起，购房款必须同步存入监管账户，住建和银行两个系统连通。此前企业利用不同部门之间监管错位的空隙，腾挪资金的办法也走不通了。这也是《意见》中的一项内容：市、县住建部门要会同金融监管部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。《意见》最后一项是完善工作机制，厘定住建、银行和银保监部门三方各自的权责。具体来说，市县住建部门主要负责预售资金的监管，制定监管实施细则和三方监管协议文本，督促检查预售资金监管实施情况；央行分支机构负责指导商业银行做好监管账户管理工作。银保监部门负责监督检查商业银行的操作风险和合规性。一位省级住建厅人士向经济观察报透露，近日其所在省厅已召开工作会议，传达了《意见》精神，但省厅不会主动划线，主要是监督地市执行、压实属地责任，让市县住建部门自行制定监管比例、放款节点等。2月16日，东北证券发布的研报点评称：新政不会改变预售资金属地监管、属地执行、属地负责、差异化监管的模式，政策的精神远比方式更重要。实际上，《意见》对预售资金的监管并非从无到有。预售资金的管理，伴随着商品房预售制度在中国内地的确立而逐步完善。早在1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》先后出台，两项政策构成了预售制度的监管框架，包括预售条件、预售资金监管等。但《城市商品房预售管理办法》中仅规定“市、县房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理”，并未明确预售资金细则制定方、放款审核方等部门的权责。各个地方自行制定预售资金的管理规定和实施细则。导火索在2021年下半年，监管部门发现，包括恒大在内的不少房企，与供应商利用监管空隙，通过开具虚假发票等方式，提前套取预售监管资金。此外，部分地市实际审核放款的单位为金融部门，部分企业绕过了住建部门，拿着工程方的出资证明，向银行要求提款。前述省级住建厅人士还透露，部分城市将较宽松的预售资金监管，作为招商引资的条件之一，“在各城市普遍没有严格按照全程监管、节点放款等政策执行时，个别城市执行过严，就成了异类，还招纳税大户的房企诟病‘监管不够灵活"”。在《意见》印发前，1月20日，一则来自最高法院、住建部及央行发文，再为预售资金监管上了司法层面的枷锁，其中厘清了法院、银行及住建部门的权责关系，并明确：监管部门未尽监督审查义务导致资金被挪用，要担责。账怎么算工程造价、施工合同金额以及项目交付条件等是预售资金监管额度的主要衡量标准。因地制宜、合理估算监管额度的权力落到了地市住建局手上。各地的监管标准和提取规则差异较大，主要可分为三类：以工程预算为基数上浮（0%-30%）、总预售款的一定比例（10%-40%）、按单位面积建安成本定额计算（每平方米3000-5000元左右）。在资金支取节点与比例方面，各城市根据工程进度控制重点监管资金最低留存比例或最高使用比例，各城市主体结构封顶最低留存比例在20%-55%之间，竣工验收期最低留存比例则在3%-20%之间。一位Top5房企长三角区域负责人张奥总结：对企业而言，一二线城市项目按建安成本定额或工程预算乘以一定基数更“划算”，而三四五线城市则用总预售款的一定比例。简单估算可得，一二线城市的售价中地价占比较大，假设单价卖10万元/平方米的房子，按照20%监管，就要被监控2万元/平方米，而同比例之下，三四线城市单价卖5000元/平方米的房子只需要被监控1000元/平方米，比按照建安成本每平方米3000元-4000元监管更低。张奥认为，预售资金监管的初衷是为了保交房，防止项目烂尾，那重点监管额度应该是保障交房所需的建造成本，因此按照工程预算上浮一定基数是更合理的计算方式，比如浙江按照总包合同或造价清册的130%来监控。除了重点监管资金管控严格，部分城市还叠加要求结顶放款，这让张奥觉得枷锁重重，部分城市要求银行严格执行主体建筑物结顶后才能发放个人住房贷款的规定，比如浙江杭州、福建龙岩、河南南阳、江苏南京和镇江等。张奥算了一笔账，假设杭州的项目售价每平方米5万块钱，首付款收进来1.5万元，按照工程造价乘以130%后得出被监控金额为5000元，但剩余的3.5万元贷款部分要等到结顶后再放。“相当于把这套房子卖掉，除去被监控的5000元，剩余首付款（1万元）可由企业根据工程合同提取使用，而从预售到结顶，贷款部分资金需被锁住较长时间”。假设25层的房子，建好1/3（8层），建完剩余16层至少需要4个月，相当于3.5万元需被冻住至少4个月时间，按照6%资金年化利息计算，会影响该项目约1.5-2个点的利润。对于一个销售额约10亿元的项目来说，延迟4个月拿到贷款部分的利息成本需增加约1000万-2000万元，压缩了约1/4-1/5的净利润。各地监控比例和提取方式各异，身处珠三角的纪磊，算账模式又和张奥截然不同。纪磊所在城市要求所有的预售款全程全额进入监管账户后，重点监控预售款的8%，但各银行在执行时加了隐形条款：到竣工备案前，剩余92%部分资金可以提取，但只能用于工程款。这意味着，综合测算其实际监控比例超过了30%，纪磊透露，“企业只能通过做大工程款合同，来提前支取部分预售款，有些地方的工程款合同单价可以虚增到1万-1.5万元/平方米；其次是凭关系，让监管部门通融一下”，但最多也只能划走30%-40%，近6成预售款需要被冻结近2年时间。作为财务负责人，纪磊把预售资金视作无息杠杆的重要支点，每个项目都需要使尽浑身解数解冻资金，他的解冻步骤一般是：先把税解出来，再解工程款，剩余50%-60%（一般是地价）到竣备前基本是动不了的。取预售证规模也在影响着房企的算账节奏。张奥说，部分城市允许1-2栋楼即可取证，但浙江、江苏部分地区要求取预售证面积最少需3万平方米，最高不超过5万平方米。对企业而言，一是建完可能卖不掉，二是直接影响监控资金的存取。“3万平方米的房子拿到预售证后，我需要把这部分建造成本的预售资金先填满，填满之后多出来的额度才能提取。假设监控比例为30%，如果这3万平方米房子不好卖，卖房的预售款低于30%，意味着这房子解冻比例的下限一直达不到”。张奥希望取预售证的面积下限可以取消或放宽，比如一两栋楼都可以单独取证。2021年11月以来，成都、杭州等地允许企业用银行保函替代降低部分监管额度。但纪磊在实操中仍遇到不少阻力，“银行不愿意给民营房企开保函了，一方面是民营房企普遍存在资金紧张问题，银行不愿意给予授信；另一方面是保函不赚钱，一般是1‰，最高到1%-2%”。为了拿到保函，纪磊需要调用整个区域的大额存款存放到某个银行，和银行做交易。元宵节，纪磊跑遍了当地多个监管部门，希望参与地方预售资金细则的制定，“毕竟正月十五前都还是过年，趁着开年拜访的契机，积极主动去沟通，最大限度地减少公司被冻住的资金”。一家50强房企总裁对《意见》的出台显得十分冷静，“我没有读出关于预售资金要大幅放松的迹象，相反，很多项目预售监管金额没有达到需要的额度，接下来需要到处找钱往回补了”。不过，也有业内人士表示，《意见》的出台使得预售资金监管有章可循，政策的出发点和落脚点都是防烂尾、保交房，实质是保障购房者的利益以及遵纪守法的开发商的利益，有利于行业的良性循环、长期健康。

人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。 期房制度由于有各种利弊，目前在中国有取消的趋势。

房地产开发企业应当按照规定及时预售商品房，并应当按照规划批准的范围，诚信、合法、科学合理的制定商品房预售方案，明确上市预售进度,按照商品房预售方案预售商品房。 为加强商品房预售管理，维护当事人的合法权益，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》和国家住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号），结合本市实际，特制订本暂行规定。 第一条房地产开发企业应当按照规定及时预售商品房，并应当按照规划批准的范围，诚信、合法、科学合理的制定商品房预售方案，明确上市预售进度,按照商品房预售方案预售商品房。 第二条 房地产开发企业申请商品房预售许可时，应将商品房预售方案提交房地产主管部门备案。商品房预售方案不符合规定的，房地产主管部门不予办理商品房预售许可。 第三条 房地产开发企业应结合实际，合理确定申请商品房预售许可的规模。商品住房项目一般不得分层、分单元和以套为单位申办预售许可，规划一次性审批建筑面积3万平方米（含3万平方米）以下的，原则上应当一次性申报商品房预售许可；规划审批建筑面积超过3万平方米的，每次申报预售面积一般不得少于3万平方米。 第四条 已取得预售许可的，应在10日内一次性将全部准售房源按照预售方案申报价格，明码标价公开对外销售，不得分批、分次销售。 第五条 对商品房预售方案中明确的保留自有房产，原则上在办理房屋所有权初始登记前不得销售。 第六条 商品房预售方案应包括以下基本内容： 1、商品房项目的基本情况。包括项目名称、座落，土地用途、项目总规模，容积率、绿地率等规划参数，前期物业管理服务合同，业主共有房产、商业配套设施和公益性公共服务设施的设置等。 2、商品房项目的建设情况。包括项目建设周期、各期建设计划和进度安排、竣工交付时间。 3、商品房预售计划。包括项目整体预售计划安排，每期开盘时间、规模。 4、商品房项目本次用于销售、开发企业保留不予销售的情况。包括本次预售商品房的可售房源栋数、套数、建筑面积、销售均价。 5、商品房预售价格，以及定价和合理调价方式、方法。包括本次预售商品房的可售房源价格表（含每套房屋的单元号、房号、用途、建筑面积、销售单价和总价等）。 6、商品房预售方式。包括开始预售时间、地点，认购选房方式，自行销售或代理销售签约形式，以及承担销售代理经纪机构等相关情况。委托经纪机构销售的，经纪机构应当取得房产管理部门的资格备案证书。 7、解决商品房销售矛盾纠纷和突发事件的处理预案。 8、房地产开发企业认为需要说明的其他事项或房屋管理部门认为需要明确的其他事宜。 9、承诺遵守国家和本市商品房销售管理规定，取得预售许可证后按时销售，确保预售活动公开、透明、公正。第七条 商品房预售方案一般不得变更。房地产开发企业应保证销售现场公示的每套房屋价格与商品房预售方案中申报的价格一致。确需调整价格的，开发企业应重新申报备案，并按新调整的价格及时在销售现场公示价格变更情况。价格调整申请备案期间，可售房源仍按原价格销售，购房人要求购买的房地产开发企业不得拒售。 第八条 房地产主管部门应当在办理商品房预售方案备案手续时，开具《商品房预售方案备案证明》。 第九条 房地产开发企业应将报房地产主管部门备案后的商品房预售方案的相关信息在销售现场清晰明示。 第十条 房地产开发企业违反商品房预售方案进行预售的，经查实后，房地产主管部门应责令其限期改正，作为不良经营行为记入该房地产开发企业的信用档案，并可暂停商品房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并通过媒体予以曝光，有关信息要通报土地、税收、金融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。第十一条 本暂行规定自颁布之日起执行。

预售制的话，可以极大的降低开发商的成本，可以提前向购房者收取房款来缓解自己的资金压力，而且预售制的房子一般都是比较简易的，而且也能够缓解紧张的住房需求，刺激消费者的购买欲望，将潜在的需求转化为有效的需求，能够为房市带来增量。

目前来说，短期内难以取消商品房预售制度。直接原因在于房地产企业对预售回款的严重依赖，房地产行业本身是个资金密集型行业，融资不可缺少，且至关重要。立刻取消商品房预售制度，恐怕会带来房源的严重供不应求，而供不应求的房源市场会立刻推升房价，这就与高层调控楼市的目标产生冲突了。客观来说，商品房预售制度对中国房地产市场做出了不小的贡献。具体来说，政府背书的预售证为房地产市场提供了良好的信用环境，使购房者与开发商达到双赢——购房者能够以相对较低的价格拿到房子，因为期房相对于现房还是便宜；开发商在商品房预售制度的加持下，能够以较小的资金撬动一个房地产开发项目，同时加快了资金的周转，也因此降低了行业的门槛，使得房地产行业能够快速发展。商品房预售制度的优点1、拓宽房地产开发企业融资渠道。商品房预售制度允许房地产开发企业在商品房尚未建成时，与买方签订交易合同和提前收取销售款。相比于现售，预售项目的开发动态回收周期可缩短约10个月。预售制度有利于拓宽房地产开发企业的融资渠道，不仅加速了资金周转、提高了资金使用效率，而且压低了资金使用成本，有效降低了房地产开发企业的资金压力。2、疏导商品房市场需求。商品房预售价格约比现售价格低10%-20%，交房期为1-2年。相比于现售，商品房预售的价格优势更强，有效刺激了商品房购买，将潜在需求转换为有效需求，完成了商品房需求的合理疏导。3、为银行提供稳定收益。银行机构通过向购房者发放按揭贷款，为房地产开发企业提供间接融资，从而获取长期稳定收益。住房商业贷款已成为银行机构优先选择的优质标的。

商品房预售管理办法有哪些呢?一般来说，《城市商品房预售管理办法》就是国家为了加强商品房预售的管理，维护商品房交易双方的合法的权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》还有《城市房地产开发经营管理条例》制定的相关的城市开发的商品房预售时候的管理规定。关于商品房预售管理办法，小编也整理了相关的信息，希望可以帮助到大家。接下来就让我们来看一看商品房预售管理办法的相关内容。商品房预售管理办法有哪些商品房预售管理办法还有哪些内容呢?第一条内容就是为了加强商品房的预售管理工作，还应该要维护商品房交易双方的合法权益，相关的人员还根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定相关的办法。商品房预售管理办法还有哪些内容呢?相关的办法所称商品房预售指的就是房地产的开发企业(以下简称开发企业)可以将正在建设中的房屋预先出售给相关的承购人，应该要由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售管理办法还有哪些内容呢?商品房的预售还应当要符合下列的条件。第一点就是已交付全部土地使用权出让金，同时也取得土地使用权证书;第二点就是一些持有建设工程规划许可证还有施工许可证;第三点就是可以按照提供预售的商品房进行计算，还应该要投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且还需要确定施工进度还有竣工交付的日期。商品房预售管理办法还有哪些相关的内容呢?商品房的预售实行许可制度。开发企业还需要进行商品房的预售工作，应该要向房地产管理部门申请预售许可工作，还需要取得《商品房预售许可证》。商品房预售管理办法还有哪些内容呢?一些未取得《商品房预售许可证》的人员，一般是不可以进行商品房预售。开发的企业申请预售许可，还应该要提交下列的证件(复印件)还有相关的资料。商品房预售管理办法需要注意什么商品房预售管理办法还需要注意哪些内容呢?商品房的预售许可申请表，开发企业的《营业执照》还有相关的资质证书都是非常关键的。土地的使用权证还有建设工程规划许可证、施工许可证等都是非常关键的，投入开发建设的资金也应该要占工程建设总投资的比例符合规定条件的相关的证明，工程施工合同还有关于施工进度的说明也是非常关键的。商品房预售管理办法还应该要注意哪些内容呢?商品房的预售方案还应该要说明预售商品房的位置、面积还有竣工交付日期等相关的内容，同时还应当要附预售商品房的分层平面图。商品房预售管理办法还有哪些注意事项呢?开发企业进行商品房预售还应该要向承购人出示相关的《商品房预售许可证》。商品房的预售，开发企业还应当要和承购人签订相关的商品房预售合同。商品房预售管理办法的注意事项还有哪些呢?开发企业应当要自签约之日起30日内，还应该要向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房的预售合同登记备案的手续。房地产的管理部门也应当要积极的应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售管理办法的内容就是这些，希望可以帮助到大家。

预售制度是霍英东提出来的。商品房预售制统称为商品房预售许可制度。是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。预售制度从诞生的那一天起，其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题，因此，预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道一点都不奇怪。近来越来越多的声音要求取消预售制度，但是迟迟未有进展。

这是一个人人基本都需要买房的年代，越来越多的青年顶着房贷的压力也要买下属于自己的套房。既然付出了那么多的投入，一定要了解好现房和期房的区别，不要到时候后悔就来不及了。今天小编就来和大家说说房屋预售制度的优缺点，买现房有哪些好处与坏处的问题。一、房屋预售制度的优缺点优点1、减轻压力购买期房可以减轻业主的经济压力，使那些不能或不愿交全款买房的人，可以通过银行的借贷来实现房屋的购买。2、缓解紧张的住房需求商品房预售价格一般比现房销售价格低10％-20％，交房期为1年-2年，相对现房销售具有一定优势，刺激了消费者的购买欲望，将潜在需求转化为有效需求，为房市带来增量，有效缓解了紧张的住房需求。缺点1、开发商有问题如果开发商在房屋没建成以前，出现链断裂，或者开发商与施工方发生纠纷，又或者开发商的企业倒闭破产。都会使购房者造成经济损失。从而导致很大的法律风险。二、买现房有哪些好处与坏处好处1、眼见为实现房的好处就是可以实时的进行看房、选房。看得到摸得着让购房者更加的踏实，大家可以切身考察楼盘的真实情况。购房者完全可以抽一天的时间提前到小区以及自己选中的房子里面体验一下生活，同时也可以实际的检查一下房子的质量，观察房屋的户型结构以及采光通风状况。2、交房不延期近些年来，在一些地方，期房交付延期情况常有发生，一旦不能按时交房的话，有些等着装修入住的业主，还要继续租房并支付大量租金，而且同时还要背负银行贷款，压力非常大。现房无论是面积、质量、户型等等都在眼前，可谓是0误差。坏处1、价格高现房相对期房来说，价格会更高一些。另外在房型，朝向，采光等一些选择上，房源也相对较少，不会像期房的选择性那么多。以上就是小编为你分享的房屋预售制度的优缺点，买现房有哪些好处与坏处的相关信息，希望对你有所帮助。

房屋预售制度是香港商人霍英东1953年提出来的，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后，这一制度由香港传入内地。我国在1994年《城市房地产管理法》和《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确，之后房屋预售制度这种新房销售方式被广泛的运用。

现在商品房的预售已经成为当下房屋买卖最为常见的交易方式，当然商品房的预售也不是随便就可以实施的，还是有一些制度规定的。那么什么是商品房预售？商品房预售制度是怎样的？下面我们将为大家普及一下相关知识，以助大家买房时更有保障。什么是商品房预售？商品房预售也称房屋预售、楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售制度是怎样的？1、预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。2、预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程，或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。3、预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。4、商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。5、商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。以上就是小编为您带来的什么是商品房预售？商品房预售制度是怎样的？的全部内容。

一旦取消预售制，房地产开发的成本会大幅提高。在新房供应量大幅下滑后，房地产市场立即就会转入供不应求的状态。届时，房价会大幅上涨，业主的购房成本将大幅提高。相反，在预售制条件下，房地产的开发成本较低，房企可以大规模借钱拿地盖楼，让新房的供应量满足市场需求。而且，在预售制条件下，期房销售可以降低业主的购房成本。因为等房子建好再卖，价格会大幅上涨，业主利益受损。预售制是高周转的前提，取消预售制，也是给房企“降杠杆”的重要一环。让有实力的房企，用自有资金去兜底，而不是拿业主的按揭贷款去兜底，才能让房地产市场走上健康良性可循环。预售弊端房屋预售制度是造成房价居高不下的重要原因之一。在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。而预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就没有了后顾之忧，便通过囤积居奇等方式步步推高房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们未来房价增值的预期会推动房价屡创新高。中国房屋预售制的潜在风险：风险转嫁给消费者和银行；通过“炒楼花”等制造楼市虚假紧缺，借机囤积抬高价格；逐步提高房价慢慢卖，造成期房价格低的幻觉等。以上内容参考百度百科-预售房

房屋预售是指开发商将正在建设中的商品房预告出售给买受人，买受人支付定金或者房价款的行为。房屋预售实行许可制度，预售房产的开发商应当持有合法有效的预售许可证。【法律依据】《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《商品房销售管理办法》第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

商品房预售制度：商品房预售实行许可制度。预售房产的开发商应当持有合法有效的商品房预售许可证，未取得预售许可证进行预售的行为属于违法，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效商品房预售许可证的可以认定为有效。特征预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。

只要前面的“四证”已经办理完毕了，且工程进度良好，就可以办理预售许可证。但现在客户贷款买房的话，银行要求必须项目封顶才能放款。

商品房预售制度取消暂时还比较难推行，具体取消时间还尚不确定。但是全面取消商品房预售制度，实行现房销售，是顺应民意，更是科学之举。取消预售制势在必行，只是时间问题。海南省第一个实施该政策，一方面说明取消的政策确实可行，另一方面也会给其它城市输出了很多经验，相信在未来几年，会有更多的城市跟进宣布“取消预售制”的好消息。商品房预售存在哪些问题？一是质量风险：在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位;二是计量风险：有些开发商有意改变建筑面积，不明示公推面积;三是虚假宣传的风险：售楼时开发商的宣传总是把房子宣传得无与伦比，入住时才发现不兑现;四是规划变更风险：不少期房消费者反映开发商擅自变更规划设计;五是定金风险;房屋预售开发商的定金五花八门，层出不穷;六是产权风险：产权是所购商品房重要的法律依据，但大量消费者投诉拿不到产权证;七是合同风险;消费者因为信息不对称，法律和消费知识缺乏，导致出现对合同不对等、不公平无法察觉的情况，致使其权益受到损害;八是延期交房风险。因商品房预售制度带来的问题越来越多，越来越明显，所以取消预售制度的呼声不绝于耳，并越来越强烈。国内部分城市已开始为取消商品房预售制度而努力取消预售制真的会推高房价吗?在专家看来，也不能“一刀切”地下结论。对于新房供应严重不足，同时对房地产依赖度较高的城市来说，贸然取消预售制，确实有可能推高房价，毕竟供应跟不上需求了;但对于海南这类对房地产依赖度较低，且有海量存量房的城市来说，取消预售制，并不会有推高房价的作用。相反现房销售制度，长远来看，更有助于稳定房价。不过，需要重点强调的是，当前时期楼市调控早就已经上升到“行政干预”阶段了，纵使取消预售制在理论层面有推高房价的可能性存在，但国家真的想压制房价不让上涨，同样也有一百种办法。所以，这并非是阻碍预售制全面取消的根本原因。最后我们想提醒购房者，虽然取消预售制已经板上钉钉了，而且也有分析认为，取消预售制将有效防止“烂尾楼现象”的发生，但是作为购房者还是应该有清醒的认识：以后买房子，还是要尽量选择大城市的大开发商，而且是杠杆率不高的大开发商。因为在现房销售制度下，这样的开发商才最具竞争力，且开发的楼盘品质才有保障。

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第五条 商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第七条 开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。第八条 商品房预售许可依下列程序办理：（一）受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。（二）审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。（三）许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。（四）公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅扩展资料我国是社会主义市场经济，作为我国最为重要的市场——房地产市场中的一项重要制度，我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售，具有五个明显的特征：1、预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。2、预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程，或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。3、预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。4、商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。5、商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。参考资料来源：百度百科——城市商品房预售管理办法参考资料来源：百度百科——商品房预售制度

一、取消商品房预售制度的利1、保证商品房质量取消预售制度，消费者与开发商一手交钱一手交房，商品房质量更有保障，这在一定程度上可以减少经济纠纷。2、淘汰资质弱小或不合格开发商短期看，将淘汰一批小的房地产公司，促使房地产行业进行大调整大洗牌，避免楼市泡沫危及金融安全。3、降低金融风险购房者的预付款中很大比例来自于银行按揭，其结果就是银行借款在事实上支撑了房地产市场。一旦开发商运作出现任何风吹草动，金融领域面临的风险都不可低估。二、取消商品房预售制度的弊1、开发成本提高，转嫁到房价，致房价上涨取消预售制度，开发商的开发成本将大大增加，他们必然会把成本加到房价上，从而促使房价上涨。2、开发门槛提高，供应减少，致房价上涨没有了预售款，开发房地产的门槛将大大提高。短期内，房地产市场的楼盘供应量肯定会减少，出现供不应求的局面，反而会助推房价强劲上涨。3、小开发商退出，大房企垄断定价权，致房价上涨由于开发压力增大，小开发商退出，大开发商就会加剧对房地产市场开发的垄断,而垄断则会加强开发商对商品房的定价权,购房者只能处于“要价无商量”的弱势地位。商品房预售制度会取消吗取消预售制从长远来讲是不可避免的。显然，取消预售制将只是时间上的问题。不过，开发商们则表示反对，认为取消预售制很可能会造成中小开发商资金链断裂，不利于房地产业的健康发展。那么，为什么我国现在还是没有取消预售制这样的售楼方式呢?一方面，如果取消预售制，开发商手里的资金流就会捉襟见肘，根本无力大量拿地，那么土地财政收入就会受到影响。所以，预售制一时也取消不了。另一方面，如果取消预售制，中小开发商很可能会大量破产倒闭，这不仅会影响房地产业的稳定发展，届时也会出现少数大型开发商成为寡头的局面。所以，短期内取消预售制不太可能，但是长期来看，取消预售制势在必行。由于现在很多开发商出现破产倒闭或资金链断裂，一些楼盘出现烂尾或延期交付的情况。

城市商品房预售管理办法内容：第一条　为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。第二条　本办法所称商品房预售是指房地产开发经营企业（以下简称开发经营企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条　本办法适用于城市商品房预售的管理。第四条　国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理。省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。第五条　商品房预售应当符合下列条件。（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（二）持有建设工程规划许可证。（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。第六条　商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。第七条　开发经营企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料。（一）开发经营企业的《营业执照》。（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件。（三）工程施工进度计划。（四）投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25％以上的证明材料。（五）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图。（六）需向境外预售商品房的，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。第八条　房地产管理部门在接到开发经营企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。第九条　开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第十条　商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。第十一条　开发经营企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。第十二条　预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。第十三条　开发经营企业在预售商品房中有下列行为之一的，由房地产管理部门处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》，并可处以罚款。（一）未按本办法办理《商品房预售许可证》的。（二）挪用商品房预售款项，不用于有关的工程建设的。（三）未按规定办理备案和登记手续的。第十四条　省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。第十五条　本办法由建设部负责解释。第十六条　本办法自1995年1月1日起施行。

现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。随着我国房地产市场的建立和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。那么商品房预售制度是什么?有什么优缺点呢?商品房预售制度是否应该取消呢?从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近94%。商品房预售俗称“卖楼花”，相对于现房销售而言，处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受侵害。一、商品房预售是什么?商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业(简称“出卖人”)将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而，商品房预售合同的买受人承担了比现房销售合同更大的风险。二、商品房预售制度的缺点预售合同不同于委建合同。所谓“委建合同”，是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。关于委建合同的性质有“买卖契约说”、“制作物供给说”、“承揽契约说”、“承揽与买卖混同契约说”、“承揽、委托与买卖之混合契约说”。而预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同，在性质上属买卖合同。商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。但在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如：有的开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。三、商品房预售制度的风险规避商品房预售制度具有较大的风险性和投机性，为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。四、商品房预售制度是否要取消?采用什么销售模式都不重要，重要的是要适合我国的国情。要研究买现房是不是符合大多数人的利益，有多少人能够买得起现房?其实要真正解决问题，除非金融体制深化改革。自出台商品房预售制度之日起至今的十多年来，预售制为房地产市场的发展起到了切实的推动作用，目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，预售已经成为房地产开发融资的重要手段，预售制有存在的必要。我国的开发商95%以上还处在一个为生存而努力的阶段，这时如果取消了预售房制度，预测中国的开发商至少70%以上要在两年内死去，中国现在有6万家开发商，如果70%的房地产商死去，中国的房地产业会釜底抽薪。商品房预售制度的风险让现在把一生心血付诸在一张图纸上的人感到不安，如果说房子是一种商品的话，那么这种商品已经承载了人们太多的希冀，它有时甚至是一家人一生心血的全部交付，没有人会对它的品质好坏掉以轻心。

为了完善商品房预售资金监管制度，可以从完善法律法规、加强监管力度、推行银行监管等方面着手，确保购房者的合法权益。商品房预售资金监管制度是指对开发商通过预售房屋所收取的购房人预付款进行严格管理、监督和使用的制度。为了完善这一制度，可以采取以下措施：1. 完善法律法规：国家有关部门应该加强对商品房预售资金监管的法律法规制定和修订，明确监管职责和标准，规范管理程序和流程。2. 加强监管力度：地方政府和有关部门应加强对房地产市场的监管，确保房地产市场稳定和健康发展，加强对开发商和中介机构的监管，防止违规行为。3. 推行银行监管：银行应当成为商品房预售资金管理的主体，通过设立专项账户和实行日常监管等方式，规范开发商预售资金的使用和流转。以上三种措施可以相互结合，逐步完善商品房预售资金监管制度，保障购房者的权益，维护房地产市场的稳定和可持续发展。如何解决银行在商品房预售资金监管中存在的问题？银行在商品房预售资金监管中存在的问题主要包括管理不严、风险控制不力等。为此，可以采取以下措施进行解决：1. 加强内部管理：银行应完善内部管理制度，切实加强对业务人员的培训和管理，提高业务人员的风险意识和执行纪律。2. 建立风险防控机制：银行应当建立完善的风险防控机制，强化风险评估和风险管理，确保商品房预售资金的安全管理。3. 加强监管协作：银行应当与有关部门和机构加强沟通和协作，履行好自己的职责和义务，防范和化解风险。商品房预售资金监管制度是房地产市场监管的重要组成部分，针对当前监管中存在的问题，我们应该加强法律法规制定和修订，增强监管力度，推行银行监管等措施，以实现资金使用的规范和合理，保障购房者的权益。【法律依据】：《中华人民共和国品房销售管理办法》 第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。

　　商品房预售制最早起源于香港，1994年被引进内地，此后由于问题不断，取消预售制的声音开始时有出现。那么商品房预售制会取消吗？商品房预售制利弊有哪些？下面我带来介绍。 　　商品房预售制会取消吗 　　最近，越来越多的烂尾楼业主选择集体停贷，中国的房地产乃至金融体系，迎来一场不容忽视的风险。从技术层面来看，之所以会出现楼盘烂尾，是因为商品房预售这种销售模式的存在。 　　这种对买卖双方严重不对等的交易模式之所以能够实行，最重要的是基于信任。老百姓首先相信开发商会遵守承诺，会按时保质保量交房，而更重要的是，普通民众相信，我国的监管制度会保证购房者的利益。 　　但事实证明，这种信任基础并不可靠。过去20多年来，预售制已经出现过很多问题，最常见的是开发商偷工减料，交房的质量达不到承诺的标准。同时，一些烂尾现象开始零星出现，预售制最大的潜在风险开始逐渐暴露出来。 　　很多监管要求也只是流于表面，在实际操作上并没有执行到位，或者说有很多漏洞可乘。 　　在中国房地产市场发展了20多年之后，一直备受争议的商品房预售制终于掀起了一场大风暴，商品房预售制也走到了十字路口。 　　商品房预售制利弊有哪些 　　商品房预售制实行了这么多年，相当于是根深蒂固了，一下子要拦腰斩断很难。 　　我们先来看一下商品房预售制的好处。 　　一，商品房预售制度有利于降低国内城镇化建设的成本。房企是城市建设的主体，降低房企的门槛，就是降低城市建设的门槛。通过预售制，能够快速收拢资金，集中资源，加速推动城市化建设。 　　二，商品房预售制度有利于土地财政高周转、高回报。土地财政是中国财政收入中的核心来源之一。商品房预售能加速房企回笼资金，再依托于土地财政获得的税收，当地可凭借足够的资金大力推进公共建设，完善城市基础设施。 　　三，降低老百姓的购房成本。期房跟现房的价格，相信大家都能知道个大概，这点不详述了。 　　但如果要一下子切段，弊端也很明显。 　　一，取消预售，现房卖空之后，楼市肯定要迎来几年的空档期，在这期间，资金回流、无房可卖导致资金端出现问题是必然的。 　　二，没有现房，一二手房会直线上涨。新房供应市场出现问题，那么购房者肯定都会关注二手市场。需求量大，资源少，价格自然会更加高。 　　三，房地产开发商债务压力更大。也正因为房地产开发商短时间内拿不到钱投入，工程开销又大，压力自然也跟着变大，市场只会变得低迷。