定价模型

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最大的区别在于对风险的量化方式和描述不同！ 投资组合理论是马克维茨提出的，主要是用方差来衡量风险，描述的是绝对风险。通过分散化投资，使得投资组合的风险（也就是方差）最小化。 资本资产定价模型（CPAM）公式为：预期收益率=无风险收益率+贝塔值*（市场组合收益率-无风险收益率）。用贝塔值来衡量风险，意思是该项资产价格相对于市场的波动，描述的是相对风险。希望能帮到你~~

威廉·夏普、约翰·林特纳（John Lintner）和杰克·特雷诺（Jack Treynor）等金融经济学家在投资组合理论基础之上创建了 资本资产定价模型（capital asset pricing model，CAPM） 。由于资本资产定价模型研究最优投资组合中单个风险性金融资产与市场组合的关系，因此，资本资产定价模型是贴现率的理论基础。 市场组合中第i种金融资产的贝塔值为： 式中，σiM表示第i种证券与市场组合的协方差，σM表示市场组合方差。一个有效分散风险的市场组合中，每种金融资产的风险与其贝塔值呈正相关关系，市场组合的贝塔值与组合中金融资产各自贝塔值的平均值相等。 在众多资产中，国库券和市场组合是两种特殊的资产。国库券是风险最低的资产，国库券的收益固定，不受市场事件影响，也就是说，国库券的贝塔值为零；而市场组合的风险为平均市场风险，其贝塔值为1。因此，投资者对市场组合的要求收益率（ rm）会远高于对国库券的要求收益率（rf）。市场收益率和国库券利率之间的差额就是市场风险溢酬，由于国库券的贝塔系数为零，其风险溢酬为零，而市场组合的贝塔系数为1，其风险溢酬为（ rm-rf）。 ★单个金融资产的期望收益率和风险的关系 20世纪60年代，夏普等金融学家用资本资产定价模型为上面的问题提供了答案。根据CAPM假设，任何选择风险资产的投资者都将会持有市场组合，因此，单一资产的系统风险可根据其收益率与市场组合收益率的共同变化情况来计量。在市场均衡条件下，单个风险性金融资产与市场组合在期望收益率与风险上存在以下关系： 式（3-29）被称为资本资产定价模型。它有5个假设条件：一是投资者厌恶风险假设；二是假设投资者可以按无风险利率借入或贷出资金；三是共同期望假设（注：在信息对称条件下，投资者对期望收益、标准差和相关系数估计是一致的，也就是说，人人都会持有市场组合投资。）；四是假设应该考虑单个金融资产对投资组合风险的贡献，因为当某金融资产（证券）和其他金融资产（证券）构成组合时，该证券收益的不确定性部分地被分散；五是假设用贝塔值描述单个金融资产对投资组合价值变化的敏感度。 单个金融资产的期望收益率与其贝塔值呈正相关关系。如果某金融资产（证券）的贝塔值为0.3，该资产（证券）的期望风险溢酬等于市场组合期望风险溢酬的30%；如果某资产（证券）的贝塔值为2，则该资产（证券）的期望风险溢酬将是市场组合风险溢酬的200%。此外，我们还可以就以下几种特殊情况进行解释。 第一，如果某风险性金融资产的β系数为0，表明该资产不存在系统风险，而完全是由非系统风险组成，这类风险可以通过分散化投资予以消除。因此，投资者在投资该风险性资产时，可将其视为无风险资产，所要求的收益率仅仅为无风险收益率rf。 第二，如果风险性金融资产的β系数等于1，表明在该风险性资产的总风险中，系统风险与市场组合风险在度量上完全相等，投资者投资该风险性资产时所要求的风险溢酬与投资市场组合时所要求的风险溢酬是相同的。 第三，如果风险性金融资产的β系数小于0，表明在该风险性资产的总风险中，相应的系统风险与市场组合风险呈反向的变化关系。即市场收益好时，该风险性资产的收益较差；而市场收益差时，风险资产的收益又会较好。此时，投资者投资该风险性资产时所要求的风险溢酬是一个负值。 ★项目贴现率 资本资产定价模型提供了两个很少有争议的共识：一是投资者对其所承担的风险总会要求额外的补偿，因此，投资者对风险较高的项目要求较高的收益率；二是投资者主要关心其无法通过分散化投资消除的风险。因此，在公司金融实践中，资本资产定价理论得到了广泛的运用，很多公司就是利用资本资产定价理论来估计项目的期望收益率。我们也循着资本资产定价理论的思路来讨论投资项目贴现率。 任何新项目的价值都应该根据其自身的资本机会成本来进行估计，项目的贴现率由其风险决定，而非持有项目的公司的风险决定。用公司的资本机会成本来贴现其所持有的所有项目的现金流，或者用公司资本机会成本作为是否采纳新项目的依据，其结果可能会拒绝一些好项目，而接受一些坏项目。 观察图3-7，项目B的期望收益率为9%，而公司的资本机会成本为12%，那么，我们很容易拒绝该新项目。理由是新项目的期望收益率低于公司资本机会成本。但是，由于新项目的风险很低，且位于证券市场线上方，因此，应该推翻原来的结论，接受该项目。项目A的期望收益率为14%，远高于公司资本机会成本，根据资本成本法则，应该接受该项目。但是，该项目位于证券市场线下方，说明资源没有实现最优配置，应该拒绝。对项目C，资本成本法则与资本资产定价模型下的要求收益一致，此时，项目的风险和持有项目企业的风险相同。因此，正确的贴现率应该随着项目贝塔值的上升而提高。对所有收益率位于证券市场线上方的项目，公司都应该予以接受。 无负债企业的资本成本 当公司拥有超额现金时，可以发放现金股利，再由股东将现金股利投资于和公司同等风险的金融资产（股票或债券），或由公司将多余现金投资于和公司同等风险的盈利项目。对公司股东而言，只有当项目投资的期望收益率大于或等于同等风险金融资产期望收益率时，他们才愿意放弃获得现金股利的机会。因此，项目贴现率等于同等风险水平的金融资产的期望收益率。在公司金融实践中，许多公司就是利用资本资产定价模型来估计公司的资本机会成本。根据资本资产定价模型，即 例3-4　设天创公司为无杠杆公司，100%权益融资。假如天创公司股票最近4年的收益率与标准普尔500指数收益率如表3-9所示。为满足市场供应，2012年，公司准备增加一条生产线。又假设无风险利率为3.5%，市场风险溢酬为9.1%（注：9.1%能够用于未来期望风险溢酬估计的假设条件是市场组合存在一个标准、稳定的风险溢酬。）。这个新项目的贴现率是多少？ 无风险利率可以参照当年国债利率，市场风险溢酬可以根据历史资料进行估计。 天创公司资本机会成本估计如下：rs=3.5%+0.465×9.1%=7.73% 值得注意的是，随着时间的推移，公司所从事的行业可能发生变化，公司的贝塔值可能随之发生改变。即便公司不改变行业属性，只要公司业务重点、产品结构发生变化，公司的贝塔值也会发生改变。此外，如果公司引入债务融资，则公司的贝塔值也会发生改变。 如果我们将上文中项目风险与企业风险相同的假设条件释放，那么，项目价值应该按照与其自身贝塔值相适应的贴现率进行估计。承例3-4，假如天创公司于2012年改投一软件项目，其他条件不变。那么，在确定该项目的期望收益率时，最大的差异性在于项目贝塔值的估计。通常，该贝塔值的估计有以下几条路径： 第一，以软件行业平均贝塔值作为新项目贝塔值的近似。但在多元化经营的状态下，如果软件行业的业务内容庞杂，那么，以软件业平均贝塔值作为项目贝塔值的参照不一定站得住脚。 第二，以软件行业平均贝塔值为基础，并根据经验小幅调高贝塔值，作为新项目的贝塔值。这是公司金融实践中普遍运用的方法。其理由是，贝塔值通常由经济周期性、经营风险和财务风险决定，在瞬息变化的现实经济环境下，新项目通常比行业中已有企业承受更大的风险。

　　房地产定价模型及应用　　房策网 http://www.fangce.net　　本书在系统地介绍成本加成定价法、市场比较定价法和需求导向定价法等房地产项目定价方法的基础上，重点介绍了模糊综合评判定价模型和特征价格模型这两种较为前沿和科学的房地产定价模型。本书以实用、通俗易懂为主要原则，以这两种模型的建立方法和过程为主线，详细地介绍了从构建指标体系、抽样、数据收集和处理，直到最终建立数学模型的全过程。同时对模型所涉及的模糊数学、统计分析、经济学等理论和方法也进行了详细的介绍。最后，本书以实际房地产项目为案例，详细地演示了用模糊综合评判定价模型和特征价格模型进行估价和预测的应用过程。　　本书既可以用作高校房地产管理专业的选修课程教材，也可以用作房地产开发商、房地产专业人士以及广大房地产定价模型爱好者的参考书。　　前言　　住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求急剧上升。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。全国的房地产开发速度也是相当快。1997～2003年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米。这些都说明房地产业的重要性。　　但是，对于房地产定价模型和方法的研究却没有像房地产市场那样得到应有的重视和发展。由于房地产项目的异质性较大，不可能像其他批量生产的产品一样采用统一的定价模式和方法。因此，对房地产定价方法和模型的研究相对落后。无论国内国外，关于房地产定价方法和模型方面的书籍少之又少，相关的学术论文也较为缺乏。在这种情况下，房地产开发商不得不采取一些经验方法来进行估价，如成本法、比较法。这些方法由于缺乏科学的依据和理论的指导而往往不能真实反映房地产项目的真正价值和市场价格。　　目前，较为成熟的房地产定价模型是成本加成定价模型和模糊综合评判定价模型，而较为前沿的模型则是特征价格模型（Hedonic Price Model）。由于成本加成定价模型存在着不考虑市场因素的缺点，但是却是应用最广的模型，因此本文对其进行了简单的介绍，并未进行深入的探讨和研究。　　由于房地产项目本身的单件性、多样性以及位置的固定性等特点，决定了不可能存在完全一样的房地产项目，它们总会在某些方面有差异，但是总可以在众多得到市场认可的房地产项目中找到差异比较小的一些房地产项目，也就是比较相似的房地产项目。通常的办法就是与这些相似类型的房地产开发项目价格进行比较，来确定销售价格，而正确运用合适的比较方法直接关系到定价的科学性和合理性。　　模糊综合评判定价模型将模糊数学方法运用于房地产项目的定价实务中，用贴近度概念判断相似类型房地产项目案例与待定价项目的相似程度，进而确定权值，再利用相应公式计算出房地产项目的参考销售价格，避免了对可比案例及权重选取的主观随意性，收到良好效果。　　特征价格模型在国外首先应用于具有较大差异性的耐用消费品的定价中。“Hedonic”是“享乐”的意思，在这里是指由于商品具有某种使用价值，而使得消费者得到满足的意思。在特征价格模型中，任何住房的价格都是由住房的特征价格的集合来表示的。而住房价格之间的差异，是由于住房所含特征数量不同以及特征所能提供的功能的大小不同而引起的。但是，房地产项目的特征价格是隐形的，无法通过市场售价直接获得。因此，需要将市场上的房地产项目所具有的对价格产生影响的特征进行分解，分别计算每一个“特征”所值的价格。　　这两个模型都是房地产定价方法中最先进的定价模型。由于作者的时间和精力有限，书中难免存在错误，请广大读者指正。　　本书的编写人员有韩伯棠、朱美光（第一章），韩伯棠、方伟（第二、四、六、七章），张彩波（第三章），张向东（第五章及第二、七章的部分内容）。同时第七章案例的资料收集和数据的获取得到了北京新基础房地产投资控股公司董事长张卫克、副总付群、经理杨勇及其商姬娅等公司员工的大力支持和帮助，在此表示衷心地感谢。　　房策网 http://www.fangce.net　　韩伯棠　　2006年8月15日于北京　　目录　　前言... I　　目录... I　　第一章 绪论... 1　　第一节 基本概念及相关理论... 2　　一、房地产概念、类型及特性... 2　　二、房地产价格的特点和作用... 5　　第二节 国内外研究现状... 13　　第三节 研究内容及研究思路... 15　　第二章 房地产定价方法... 18　　第一节 成本加成定价法... 18　　一、基本概念与定价原则... 18　　二、建模过程与方法... 20　　第二节 市场比较定价法... 23　　一、基本概念与原理... 23　　二、建模过程与方法... 25　　第三节 需求导向定价法... 27　　一、基本概念与原理... 27　　二、建模过程与方法... 30　　第三章 构建房地产指标体系... 33　　第一节 房地产定价指标体系的构建... 33　　一、指标体系的选取原则... 33　　二、指标体系的构建... 34　　第二节 指标的量化方法... 37　　第三节 房地产定价的灰色关联分析方法... 43　　一、权重的设置方法... 43　　二、灰色关联分析的基本模型... 46　　第四节 房地产定价的实例... 47　　第四章 抽样与数据收集处理... 51　　第一节 基本原则... 51　　一、抽样原则... 51　　二、数据收集处理的原则... 54　　第二节 抽样方法与步骤... 55　　一、抽样方法... 55　　二、抽样的步骤... 57　　第三节 数据的收集与处理... 61　　一、数据收集的方法... 61　　二、数据的处理... 63　　第五章 模糊综合评判定价模型... 65　　第一节 理论基础... 65　　一、模糊集... 65　　二、隶属度和贴近度... 68　　第二节 建模方法与步骤... 81　　第六章 特征价格模型... 91　　第一节 基本概念... 91　　一、特征（Hedonic）... 91　　二、特征价格（Hedonic Price）... 92　　三、特征价格模型（Hedonic Price Model）... 93　　第二节 理论基础... 93　　一、效用... 94　　二、边际效用、无差异曲线与预算线... 94　　第三节 建模方法与步骤... 97　　一、建模方法... 97　　二、建模步骤与过程... 105　　第七章 房地产定价模型的应用... 111　　第一节 案例简介... 111　　第二节 建立指标体系... 113　　一、选取指标... 114　　二、指标体系的量化与权重的设置... 115　　第三节 抽样与数据收集处理... 117　　一、抽样... 117　　二、数据收集和处理... 119　　第四节 建模与预测... 121　　一、模糊综合评判模型... 121　　二、特征价格模型... 124　　三、两种模型的结果分析... 139　　参考文献... 141　　附录... 147　　附表1 小营项目指标体系及量化方法... 147　　附表2 样本数据... 153　　附表3 样本标准化后的各指标值... 159　　附表4 各个项目不同属性的隶属度... 161　　策划方案 营销策划 销售技巧　　销售流程 销售策划 销售方案　　项目定位 项目策划 项目管理　　项目研究 项目分析 项目流程　　市场定位 定位策略 定位分析　　定价策略 定价方案 定价策划　　开盘方案 开盘流程 开盘策划　　活动策划 活动方案 推广方案　　推广策略 策划文案 广告文案　　营销策略 广告策略 分析报告　　广告策划 广告方案 销售培训　　项目规划 规划设计 楼书文案　　楼书设计 市场研究 销售制度　　管理制度 推广技巧 全程营销　　全案策划 策划流程 全程推广　　全程策划 整合营销 整合推广　　关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net 都可以找到！　　房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html　　房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html

行为金融学的诞生是与作为标准金融基石之一的资本资产定价模型(CAPM)不断受到质疑密不可分的。行为金融学在自己的学科发展当中，一方面通过借鉴心理学、行为学、社会学等其他学科，不断修正和完善传统金融学的基本预设和分析范式，另一方面也尝试着提出自己的解决问题的模型，针对资本资产定价模型，行为金融学家Shefri和Statman提出了行为资产定价模型(BAPM)。行为资产定价模型是行为金融理论之核心。行为金融理论的孕育及诞生与“新时代金融”的到来表明金融理论进入新的发展时期。但是，行为资产定价理论只能被视为是对“现代金融”的资本资产定价模型的补充而非所谓的“重建”。BAPM是对现代资本资产定价模型（CAPM）的扩展。与CAPM不同，在BAPM模型中，投资者被划分为信息交易者和噪声交易者。信息交易者是“理性投资者”，他们通常支持现代金融理论的CAPM模型，避免出现认识性错误并且具有均值方差偏好。噪声交易者通常跳出CAPM模型，易犯认识性错误，没有严格的均值方差偏好。当信息交易者占据交易的主体时，市场是有效率的，而当后者占据交易的主体地位时，市场是无效率的。在BAPM模型中，证券的预期收益是由其“行为贝塔”（behavioral beta）决定的，行为资产组合（行为贝塔组合）较市场组合要人为调高成长型股票的比例。因此，在BAPM中，资本市场组合的问题仍然存在，只是均值方差有效组合会随时间而改变。斯特曼（1999）更进一步指出，决定供求的是人们的功利主义考虑（如产品成本，替代品价格）和价值表达考虑（如个人品位，特殊偏号）。CAPM只包括了人们的功利主义考虑，而BAPM把两者都包括了进来。另外，BAPM还对在噪声交易者存在的条件下，市场组合回报的分布，风险溢价，期限结构，期权定价等问题进行了全面研究。在BAPM模型中，由于既考虑了价值表现特征，又包含了效用主义特性，因此，它一方面从无法战胜市场的意义上接受市场的有效性，另一方面从理性主义意义出发拒绝市场有效性，这对金融研究的未来发展有着深刻的启示。BAPM模型典型地体现了行为金融学的基本理念，即上文所提到的非理性交易者长期性、实质性的存在，它所描述的是理性交易者和非理性交易者互动情况下的资产定价方式。在该模型中，理性交易者，即信息交易者，他们遵循CAPM模型，是传统理论当中预设的具有良好认知、专业技术并且有均值方差偏好的市场行为者；而非理性交易者，即噪声交易者，则不具备理想状态下的投资者所应有的知识储备和行为方式，他们并不具有均值方差偏好，往往背离CAPM。因而，在BAPM中，与CAPM不同，把决定证券预期回报的β系数与行为相联系，这样的行为β与均值方差有效组合的切线有关，而不是与市场组合有关。可以看出，BAPM既有限度的接受了市场有效性，也秉承了行为金融学所奉行的有限理性、有限控制力和有限自利。

【答案】：A考查基金业绩评价指标的概念。詹森指数是一种在风险调整基础上的绝对绩效度量方法，表示在完全的风险水平情况下，基金经理对证券价格的准确判断能力。