夹层融资

优先贷款人仍不太欢迎二级贷款人的存在，即使二级贷款人拥有的只是次级债务。优先贷款人的主要反对意见集中在他们和夹层融资提供者分享同一项担保，因此他们要求夹层融资提供者接受结构上的次要地位（即夹层融资提供者向控股公司一级投资，而优先贷款人向运营公司提供贷款）。还有一点也至关重要---对夹层融资提供者获得的抵押安排及其执行协议的能力进行仔细评估（优先贷款人通常会通过债权人间的协议来限制夹层融资贷款人执行抵押的能力）。优先贷款人一般会通过严格的协议限制流向夹层融资提供者的现金水平，而借款人通常会将多余现金中的大部分作为准备金而预付给优先贷款人。他们还需要对借款人的还款能力进行详细评估（比如利息的支付方式，股息的分配或资产处置）。亚洲的夹层投资通常是跨国交易，因此需要对借款人进行仔细的评估，以确定其汇款能力（特别是中国）。投资者还必须深入了解预提税和区域性的税务协议。在一些地区（比如印度执行欧洲央行的标准），国际融资提供者在使用高收益率金融工具时还受到限制，且融资提供者还必须对一些限制进行谨慎评估。

夹层融资是介于风险较低的优先债务和风险较高的股本投资之间的一种融资方式，处于公司资本结构的中层。夹层融资一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式。房地产夹层融资是借助于信托方式，满足开发商在项目可售前对资金的迫切要求。融资核心是补充项目公司自有资本金到四证齐全，介于股权和债权之间，在中国《公司法》无“优先股”规定的现实情况下，通过结构型信托安排达到“优先股”概念，优化房地产项目公司资本结构，“利率”虽高但额度小，项目公司还可以国有土地使用权作为抵押，申请商业银行低成本房地产开发贷款，对于整个项目总体而言“利率”是低的。

目录1 内容简介

具有介于股权投资和债权投资之间，在风险、收益、投资期限、投资规模等方面的灵活性。 对于公司和股票推荐人而言，夹层投资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要明显小于股市，并能根据特殊需求作出调整。

夹层融资是一种非常灵活的融资方式，而夹层投资的结构可根据不同公司的募集资金的特殊需求进行调整。对于借款者及其股东而言，夹层融资具有以下几方面的吸引力： 夹层融资作为融资发展的总体战略的一部分夹层融资应该作为融资发展的总体战略的一部分来考虑，虽然夹层融资的成本相对并不便宜，但是有时候它却是最合适的融资方式。夹层融资最适合于MBO，有并购计划，能够快速成长，而且即将股票上市的企业。大部分美国投资银行家相信，企业必须发行50万至100万股流通股以上，才能保证活跃的股票交易量并支持较高的股价。同时股票价格必须在$10-$20以上，才能吸引大的机构投资者，而低于$5的股票一般不具有吸引力。由于股票的数量很容易通过分拆或缩股（split and reverse split）来改变，所以股票的价格就主要取决于企业的市场价值了。由于企业的市场价值取决于企业的规模，也就是企业的历史业绩和预期业绩，如果夹层融资能够在一年之内使企业的营业额大大增加，同时也给与公众对企业盈利能力的信心，那将使企业的IPO处于一种更有利的位置。在这种条件下，企业可选用夹层融资来完成过渡，直到实现和证明自己的市场价值，而不是在现在以低估的价值进行IPO或股权私募。如果企业可在将来以更高的股票价格进行IPO，那将降低企业总体的融资成本，这就是为什么企业愿意支付较高的利息在 IPO之前先来一轮夹层融资。

夹层融资(MEZZANINE FINANCE)是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。对于公司和股票推荐人而言，夹层投资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小于股市，并能根据特殊需求作出调整。而夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。夹层融资是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。夹层融资只是从属债务（subordinate debt）的一种，但是它常常从作为从属债务同义词来用。夹层融资的利率水平一般在10%～15%之间，投资者的目标回报率是20%～30%。一般说来，夹层利率越低，权益认购权就越多。夹层投资也是私募股权资本市场（private equity market）的一种投资形式，是传统创业投资的演进和扩展。在欧美国家，有专门的夹层投资基金（mezzanine fund）。如果使用了尽可能多的股权和优先级债务（senior debt）来融资，但还是有很大资金缺口，夹层融资就在这个时候提供利率比优先债权高但同时承担较高风险的债务资金。由于夹层融资常常是帮助企业改善资产结构和迅速增加营业额，所以在发行这种次级债权形式的同时，常常会提供企业上市或被收购时的股权认购权。

摘要：夹层融资是向融资方提供介于股权与债券之间的资金，它一种无担保的长期债务，一般认为夹层利率越低，权益认购权也就越多。夹层融资优点有贷款期限常、限制较少、成本低等，所以在发达国家中发展良好。夹层融资回报来源主要是现金票息、还款溢价和股权激励这三种方式。接下来一起来了解一下夹层融资流程吧！一、夹层融资是什么意思夹层融资是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。夹层融资一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式。对于公司和股票推荐人而言，夹层投资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要明显小于股市，并能根据特殊需求作出调整。而夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。二、夹层融资的优缺点有哪些1、夹层融资的优点①长期融资亚洲许多中型企业发现，要从银行那里获得三年以上的贷款仍很困难。而夹层融资通常提供还款期限为5到7年的资金。②可调整结构夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。与通过公众股市和债市融资相比，夹层融资可以相对谨慎、快速地进行较小规模的融资。夹层融资的股本特征还使公司从较低的现金票息中受益，而且在某些情况下，企业还能享受延期利息、实物支付或者免除票息期权。③限制较少与银行贷款相比，夹层融资在公司控制和财务契约方面的限制较少。尽管夹层融资的提供者会要求拥有观察员的权利，但他们一般很少参与到借款者的日常经营中去，在董事会中也没有投票权。④比股权融资成本低人们普遍认为，夹层融资的成本要低于股权融资，因为资金提供者通常不要求获取公司的大量股本。在一些情况中，实物支付的特性能够降低股权的稀释程度。2、夹层融资的风险夹层融资的风险相对来说比较低一些，退出的途径也比较多，流动性也非常的好，大多数的石油股权基金比较的话，夹层融资的回报很大一部分都是，来自于前端的费用和定期票息的利息收入，这样的特点也让夹层融资比传统的私有股权更加具有流动性。三、夹层融资回报来源1、现金票息通常是一种高于相关银行间利率的浮动利率。2、股权激励这就像一种认股权证，持有人可以在通过股权出售或发行时行使这种权证进行兑现。并非所有夹层融资都囊括了同样的特点。举例而言，投资的回报方式可能完全为累积期权或赎回溢价，而没有现金票息。四、夹层融资流程第一步：根据公司情况进行财务预测。第二步：准备面向投资机构的商业计划书。第三步：向投资机构递交商业计划书，进行演示推介。第四步：配合有投资意向的机构进行尽职调查。第五步：就投资协议的条款进行谈判。第六步：签署协议。

夹层融资是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。对于公司和股票推荐人而言，夹层投资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小于股市，并能根据特殊需求作出调整。而夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。夹层融资是介于风险较低的优先债务和风险较高的股本投资之间的一种融资方式。因此它处于公司资本结构的中层。夹层融资一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式(尤其在某些股权结构可在监管要求或资产负债表方面获益的情况下)。

答：夹层融资是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。夹层融资一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式。对于公司和股票推荐人而言，夹层投资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小于股市，并能根据特殊需求作出调整。而夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。夹层就是在优先级和劣后级之间，再加入一层杠杆。最终的结果就是使得杠杆倍数平方了（显著扩大），节约了劣后的资金占用。

夹层融资是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。夹层融资只是从属债务（subordinate debt）的一种，但是它常常从作为从属债务同义词来用。夹层融资的利率水平一般在10%～15%之间，投资者的目标回报率是20%～30%。一般说来，夹层利率越低，权益认购权就越多。通俗地讲，它是向融资方提供介于股权与债券之间的资金，通常是填补一些在考虑了股权资金、普通债权资金后仍然不足的资金缺口，因而夹层基金本质上仍是一种借贷资金，在企业偿债顺序中位于贷款之后。夹层融资是一种融资的技术手段，在很多情况下起到“过桥”融资的作用，一般期限是一到两年。例如，做房地产夹层融资，从企业拿到土地到取得开发贷之间的资金需求由夹层融资来满足。夹层投资也是私募股权资本市场（private equity market）的一种投资形式，是传统创业投资的演进和扩展。在欧美国家，有专门的夹层投资基金（mezzanine fund）。如果使用了尽可能多的股权和优先级债务（senior debt）来融资，但还是有很大资金缺口，夹层融资就在这个时候提供利率比优先债权高但同时承担较高风险的债务资金。由于夹层融资常常是帮助企业改善资产结构和迅速增加营业额，所以在发行这种次级债权形式的同时，常常会提供企业上市或被收购时的股权认购权。

夹层融资(MEZZANINE FINANCE)是指在风险和回报方面介于是否确定于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。对于公司和股票推荐人而言，夹层投资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小于股市，并能根据特殊需求作出调整。而夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。夹层融资是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。夹层融资只是从属债务（subordinate debt）的一种，但是它常常从作为从属债务同义词来用。夹层融资的利率水平一般在10%～15%之间，投资者的目标回报率是20%～30%。一般说来，夹层利率越低，权益认购权就越多。夹层投资也是私募股权资本市场（private equity market）的一种投资形式，是传统创业投资的演进和扩展。在欧美国家，有专门的夹层投资基金（mezzanine fund）。如果使用了尽可能多的股权和优先级债务（senior debt）来融资，但还是有很大资金缺口，夹层融资就在这个时候提供利率比优先债权高但同时承担较高风险的债务资金。由于夹层融资常常是帮助企业改善资产结构和迅速增加营业额，所以在发行这种次级债权形式的同时，常常会提供企业上市或被收购时的股权认购权。

夹层融资多用于结构化产品中，也就是一般所说的中间层。以伞形结构化信托为例：一般分为优先劣后，杠杆为1:3。但是如果有夹层的话，可以将杠杆上升到1:1:6，中间的1就是夹层。夹层融资也就是募集夹层部分的资金，一般夹层收益高于优先级，风险低于劣后级

夹层融资是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。夹层融资一般采取次级贷款的形式，也可以采用可转换票据或优先股的形式。对于公司和股票推荐人而言，夹层投资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要明显小于股市，并能根据特殊需求作出调整。而夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。夹层是指在优先级和劣后级之间，再加入一层杠杆。其最终的结果就是使得杠杆倍数显著扩大，节约了劣后的资金占用。

夹层融资(MEZZANINE FINANCE)是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式。夹层融资一般采取次级贷款的形式，但也可以采用可转换票据或优先股的形式。1对于公司和股票推荐人而言，夹层投资通常提供形式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小于股市，并能根据特殊需求作出调整。而夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定。

这个问题关键点不在于解决融资的困难是吧，主要是采用加夹层资金的话，融资产品的结构设计的会更加的合理，不同风险承受的投机这都可以纳入融资主体当中 融资更加的容易 也能满足不同投资者对于风险和收益的需求。

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核心提示：夹层融资是一种处于股权和普通债务之间的一种融资方式，是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权

1、梦见夹层融资的预兆境遇安泰，身心健全，希望目的达成，能逃过灾害而免祸患，安定成功，优秀伸张发展，一帆风顺之三才佳配。【大吉昌】吉凶指数：89（内容仅供参考，不代表本站立场）2、梦见夹层融资的宜忌「宜」宜给植物浇水，宜穿鲜艳袜子，宜怀疑人生。 「忌」忌做鬼脸，忌早退，忌争论。3、梦见夹层融资是什么意思怀孕的人梦见夹层融资，预示生男，秋占生女，勿往阴地坟场。做生意的人梦见夹层融资，代表多改进，专心经营，初获财利，贪多贪大则失败。恋爱中的人梦见夹层融资，说明男性年龄大于女性、因家长不同意而分离。梦见夹层融资，你新月，守护着你的金钱运！太阳与月亮在象征财富的领域围合而为一，若这两天展开长期性的储蓄规划，有机会存下人生第一桶金！这两天也适合戒除理财恶习，象是认真检讨按月例行支出的必要性、淘汰终日呻吟又极度耗电的老冰箱等。 本命年的人梦见夹层融资，意味着饮食小心，朋友背信，金钱往来，宜谨慎。梦见夹层融资，按周易五行分析，吉祥色彩是绿色，幸运数字是2，桃花位在东南方向，财位在正南方向，开运食物是松子。梦见融资，容易浮现出突破性的理论或点子。对从事研究、创作的人绝对要多加利用的一天。创造性被激发出来，不论是在工作上、兴趣上、生活上，多加入你的品味与创造力，展现出来的成果会跟平常很不一样喔。而这两天与情人间的关系也有了新的变化气息，意外发现你们相似、速配的地方，感情上有了新认知的感觉呢。 做生意的人梦见票据融资，代表亏损财物，不可投资，待时机再经营。梦见资产融资，头脑回转快速，手边的事三两下就解决乾净了。与大夥儿之间的对话反应灵敏，当然也成了受欢迎的人气者棉。不过啊，就是为了想多引人注目、想让谈话显得更有趣，不知不觉间就有些夸大其词的倾向了，虽然有引起一阵哄笑的效果，但个人信用却也无形间损伤了不少喔。 梦见国际融资，这两天有闲暇在家里，正想要整理自己空间的同时，可能有人想要找你聊天或谈心，那么就挪出时间来跟朋友相处吧，因为他需要借助于你的理性逻辑及分析能力，来帮忙厘清状况找出问题，你能给予善意而正面的讯息，是最佳的辅导咨询者。 本命年的人梦见资产融资，意味着身体多保重，喜气临门，和气谦虚可转运。出行的人梦见楼梯夹层，建议遇雨则延期出发。本命年的人梦见融资，意味着诸事宜守。防小人陷害，盗贼，水边小心。出行的人梦见国际融资，建议与家人同行为佳。恋爱中的人梦见债权融资，说明时好时坏，若能稳定婚姻可成。怀孕的人梦见股权融资，预示秋占生男。不可劈砍树木，动胎气。梦见信贷融资，按周易五行分析，桃花位在西北方向，财位在正东方向，幸运数字是1，吉祥色彩是橙色，开运食物是茄子。恋爱中的人梦见融资，说明互相信任，有人想破坏亦无济于事，可成。本命年的人梦见风险融资，意味着能平安无事，少管闲事为妙，多做自己的事。梦见卖方融资，按周易五行分析，吉祥色彩是紫色，幸运数字是7，桃花位在正西方向，财位在西北方向，开运食物是鸡汤。

夹层投资也是私募股权资本市场的一种投资形式，是传统创业投资的演进和扩展。在欧美国家，有专门的夹层投资基金。如果使用了尽可能多的股权和优先级债务来融资，但还是有很大资金缺口，夹层融资就在这个时候提供利率比优先债权高但同时承担较高风险的债务资金。夹层融资低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；其低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。我国资本市场中出现的可转换公司债券就属于夹层融资范畴。夹层融资的最大特点是灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，可以产生无数的组合，满足投资者及借款者的各种需求。与优先债务一样，夹层资本要求融资方按期还付本息，通常要求比优先债务更高的利率水平。夹层资本的收益通常包含现金收益和股权收益两部分。夹层融资对借款人的限制相对较小，对贷款人的退出机制比较明确。夹层贷款是指夹层借款人并非以项目资产作为抵押，而是以其对项目的所有者权益作为偿还保障的融资方式。夹层贷款人提供的资金即为夹层贷款。夹层借款人以被其持股企业中的所有者权益（一般为股权受益）作为担保。这样，被抵押的权益包括了借款人的收入分配权，从而保证在债务人违约时，夹层人可以优先于股权人得到清偿。

1、表外直接融资以不转移资产所有权的特殊借款形式融资。如经营租赁、代销商品、来料加工等经营活动不涉及到资产所有权的转移与流动，会计上无需在财务报表中反映，但资产的使用权的确已转移到融资企业，可以满足企业扩大经营规模、缓解资金不足的需要。2、表外间接融资是由另一企业代替本企业的负债的融资方式。最常见的是建立附属公司或子公司，并投资于附属公司或子公司，或由附属公司、子公司的负债代替母公司负债。3、表外转移负债是融资企业将负债从表内转移到表外。这种转移可以通过应收票据贴现、出售有追索权应收账款和签订产品筹资协议实现。其实，应收账款抵押借款性质，由于会计处理的原因使其负债转移到表外。表外融资主要是负债融资，其积极的作用在于使企业能够加大财务杠杆作用，尤其当财务杠杆作用在资产负债表内受到限制时，可以利用表外融资放大财务杠杆作用，提高权益资本利润率。同时为增加融资方式开辟融资渠道，特别是在表内负债方式有限、渠道不通过时，通过表外融资可实现融资目的。

我国房地产企业融资创新—— 夹层融资 一、关于夹层融资 （一）夹层融资的概念 夹层融资(Mezzanine Financing)是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。之所以称为夹层，从资金费用角度看，夹层融资的融资费用低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点;从权益角度看，夹层融资的权益低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样，在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。夹层融资是一种非常灵活的融资方式，作为股本与债务之间的缓冲，使得资金效率得以提高。 夹层融资模式大致分成四种。第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的。第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，就是“贷款+信托公司+股权质押”模式。第三种是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还。第四种模式是多层创新。 （二）夹层融资的风险和回报 夹层融资的回报通常从以下一个或几个来源中获取:1.现金票息，通常是一种高于相关银行间利率的浮动利率；2.还款溢价；3.股权激励，这像一种认股权证，持有人可以通过股权出售或发行时行使这种权证进行兑现。夹层融资的利率水平一般在10%～15%，投资者的目标回报率是20%～30%。它的回报率低于私有股权，高于优先债务；它的风险低于股权融资，高于优先债务。一般来说，夹层利率越低，权益认购权就越多。 （三）夹层融资的形式 夹层融资通常采取夹层债、优先股或两者结合的方式，也可以采取次级贷款、或采用可转换票据的形式。在夹层债中，投资人将资金借给借款者的母公司或是某个拥有借款者股份的其他高级别实体(以下简称“夹层借款者”)夹层借款者将其对实际借款者的股份权益抵押给夹层投资人，与此同时，夹层借款者的母公司将其所有的无限责任合伙人股份权益也抵押给夹层投资人。这样，抵押权益将包括借款者的收入分配权，从而保证在清偿违约时，夹层投资人可以优先于股权人得到清偿，用结构性的方式使夹层投资人权益位于普通股权之上、债券之下。在优先股结构中，夹层投资人用资金换取实际借款者的优先股份权益。夹层投资人的优先体现为在其他合伙人之前获得红利，在违约情况下，优先合伙人有权力控制对借款者的所有合伙人权益 (见图1)。 （四）夹层融资的特点 第一，夹层融资结合了固定收益资本的特点和股权资本的特点，可以获得现金收益和资本升值双重收益。 2014年执业医师考试指导 临床执业医师 口腔执业医师 中医执业医师 医科大考查课试题 第二，对投资者而言，夹层融资在融资期内有可预测的、稳定的、正向的现金流入，并且可以通过财务杠杆来改变资本结构，提高投资收益。 第三，对融资方而言，夹层融资成本一般高于优先债务但低于股本融资，而且可以按照客户的独特需求设计融资条款，在最大程度上减少对企业控制权的稀释。夹层融资适合那些现金流可以满足现有优先债务的还本付息，但是难以承担更多优先债务的企业或项目。 第五，从行业角度看，因为融资规模、现金流和信用等级的要求，夹层融资主要应用于基础设施和工商业项目。 第六，夹层融资的不足在于产品非标准化，信息透明度低，法律架构复杂，其费用远高于抵押贷款。此外，借款者在考虑夹层融资时，还必须征得抵押贷款投资人的同意。 二、我国房地产夹层融资的需求分析 我国现阶段房地产企业的融资选择余地不大。一是股权融资的门槛太高。在全国3万多家的房地产企业中，绝大多数是中小企业，它们无法达到上市的基本要求，但对于资金的需求更为迫切；二是上市的融资规模有限。截至2004年初，全国仅有60多家房地产企业实现了证券市场的直接融资；三是产业基金立法的缺失，致使房地产基金的融资方式暂不可行。 总体来看，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产融资渠道的创新创造了一个稳定的大环境。房地产融资方式多样化有利于房地产市场和房地产业的发展。 城乡居民收入持续增长，国内资本市场融资空间广阔。由于夹层融资没有资金投资限制，允许中小投资者的进入，所以能为我国城乡居民提供一个投资房地产的机会。据2006年统计年鉴的数据显示，我国城乡居民储蓄逐年增加，具有巨大的投资潜力（图2）。 总之，宏观法律环境的变化和银行放贷谨慎导致了房地产行业的资金短缺，房地产开发企业需要求助于其他的融资渠道。此时，夹层融资成为房地产开发企业另一重要资金来源，带有某种必然性。 三、我国房地产融资运用夹层融资方式的实现途径 （一）夹层融资引入载体选择 国外夹层融资的投资方式是先成立一个夹层投资基金，然后选择合适的项目进行投资。有别于中国传统的融资过程，夹层基金一般先进行资金募集，然后根据资金寻找收益、风险与之匹配的投资项目。国内由于暂时没有产业基金法出台，基金市场以及证券市场都不完善，所以采取直接设立夹层投资基金进行房地产投资的可能性不大，夹层融资需要选择一个合适的载体进入产业市场。 在我国目前的金融制度环境下，商业银行要大规模开展夹层融资创新存在不少的障碍。首先是资金不足的问题，夹层资本属于高风险资产类别，要求大量的资本金，这对于普遍资本充足率不足的商业银行来说，困难不小。其次，夹层融资产品的设计、管理和风险控制与银行的传统业务有很大的区别，商业银行目前还缺乏相应的的技术和经验。此外，商业银行法第四十三条也规定了国内商业银行不能向非银行金融机构和企业投资。所以商业银行暂时还无法成为引入夹层融资方式的载体。 笔者认为要在房地产市场上引入夹层融资方式，最佳的引入载体是信托公司。美国信托专家斯科特认为“信托业的应用范围可以与人类的想象力相媲美”。信托具有财产隔离、规避政策障碍及合理避税等三大核心功能。在我国信托公司是唯一链接货币市场、资本市场、产业市场的金融机构。信托公司可以投资房地产，所以目前在国内只有信托公司才能更好的运用夹层融资手段解决我国房地产企业融资的问题。 一方面，信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，而且在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。 另一方面，由于原有房地产政策大大提高了信托贷款的门槛，对于解决长期的、大规模项目的融资问题作用还是非常有限的。通过引进夹层融资这一新的融资方式，信托公司可以拓宽自己的业务、优化投资结构、提高市场竞争力和影响力，对于扩大自己的利润来源也有着重要作用。 最后，信托公司己经具备了投资房地产业丰富的实践经验，在信托公司的全部业务中，房地产信托己经u201e三分天下有其一u201f，房地产信托业务成为信托公司很重要的一个利润来源。 （二）夹层融资结构选择 结合房地产开发的特点，本文提出以下几点夹层融资投资及还款结构安排: 1.夹层投资阶段投入形式安排 对于房地产信托来说，目前最关键的问题就是要在开发商“四证”尚未齐全之前就融资给开发商，否则房地产信托没有任何意义。项目处于开发阶段，不具备向银行和信托公司申请贷款时，资金可以通过有限股，或者可转债的方式，作为“夹层融资”进入，以此补充企业的资本金，为优级债券和银行贷款进入提供条件。比如一个房地产项目，要求开发商的自有资本金的比例达到35%，如果开发商自有资本金的比例只有20%,“夹层融资”就可以以参股的形式注入资金，使整个项目的资金达到要求的35%，不影响房地产开发商的控股权。对于已经取得银行贷款，只是在销售前期面临着暂时资金短缺的项目，夹层融资可以安排以债权投资为主、结合一部分认股权证的结构，使投资者获得一定的利息收入和还款溢价。 夹层投资可以采取一次性投入，也可采取分期分批投入。例如可以安排夹层投资中的一部分为企业先期投资注入开发资金；另外一批资金在企业实际进入项目实施阶段投入。这样做的目的是保证企业资金供应的连续性然后根据不同阶段的投资风险来确定投资回报率。 2.夹层融资还款期安排 夹层融资可以采取灵活的还款方式。对于处于开发阶段的项目，可以只要求承担一定的利息或者不偿还本息，等到项目有了现金流入再偿还本金和一定比例的项目收益。因为夹层投资人一般不寻求控股和长期持有，在企业有了现金流入之后，他们一般采取出让收益权证或回购优先股等形式，获得一定的投资溢价，进而实现资本的退出。 3.夹层融资还款利率安排 在利率的安排上，笔者认为可以采取市场化原则，按照高风险、高收益的原则，制定和实行灵活的利率标准，即夹层投资根据开发商的信用、自有资金比例、投资期限等多种因素调节利率，以保证风险和收益对等。 4.夹层融资可采取的其他特殊模式 夹层投资资金通过信托公司可以采取优先购买权的信托模式，赋予夹层投资者优先购买己建好楼盘的权利，这种投资模式十分符合我国国情。在此结构安排下，既解决了房地产企业的融资困难，又解决了房地产商的销售问题，。夹层投资人不仅可以享受开发期间的利息收入，也可以选择以最终购买房产作为资金退出渠道。 四、夹层融资的进入条件 （一）获得夹层投资的房地产企业应该具备的条件 一是有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告；二是己开立基本账户或一般存款账户；三是提供真实的、全面的(经过审计的)财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求；四是除国务院规定外，对获得夹层融资的企业各种资本金比例要有一定的要求，如夹层融资额与企业自有资金的比例，夹层融资额与优先债务的比例，夹层融资额与所投资项目所需总投资的比例等等。 （二）获得夹层融资的项目应该具备的条件 一是投资项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；二是投资项目己经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；三是投资的项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定:四是投资项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；五是投资项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用。 五、夹层融资退出机制选择 与单独的股权融资相比较，夹层融资在资金的退出上有一定的优势。通常会在夹层投资债务构成中包含一个预先确定好的还款日程表，可以在一段时间内分期偿还债务也可以一次还清。还款模式将取决于夹层投资的目标公司的现金流状况。因此，夹层投资提供的退出途径比私有股权投资更为明确(后者一般依赖于不确定性较大的清算方式)。同时，在夹层融资采取优先股或可转债形式时，也可以采取开发商或管理层回购的方式，或转卖给愿意长期持有到期的机构投资者以及愿意持股房地产企业的投资者，以赚取价格差额。 例如，联信·宝利七号在安排产品的灵活性时，借鉴了期货交易的做市商制度，引入投资机构充当“做市商”角色。在信托计划发行之前即约定，信托计划优先受益权产品持有人在期满一年以后，以约定的价格卖给做市商，做市商可将信托计划卖出赚取差价，也可将信托计划持有到期获得收益。这种做法提高了夹层融资产品的流动性，也可以作为夹层融资退出制度的一个借鉴。

第一种是基金组织，手段就是假股暗贷。所谓假股暗贷顾名思义就是投资方以入股的方式对项目进行投资但实际并不参与项目的管理。到了一定的时间就从项目中撤股。这种方式多为国外基金所采用。缺点是操作周期较长，而且要改变公司的股东结构甚至要改变公司的性质。国外基金比较多，所以以这种方式投资的话国内公司的性质就要改为中外合资。第二种融资方式是银行承兑。投资方将一定的金额比如一亿打到项目方的公司帐户上，然后当即要求银行开出一亿元的银行承兑出来。投资方将银行承兑拿走。这种融资的方式对投资方大大的有利，因为他实际上把一亿元变做几次来用。他可以拿那一亿元的银行承兑到其他的地方的银行再贴一亿元出来。起码能够贴现80%。但问题是公司账户上有一亿元银行能否开出一亿元的承兑。很可能只有开出80%到90%的银行承兑出来。就是开出100%的银行承兑出来，那公司帐户上的资金银行允许你用多少还是问题。这就要看公司的级别和跟银行的关系了。另外承兑的最大的一个缺点就是根据国家的规定，银行承兑最多只能开12个月的。现在大部分地方都只能开6个月的。也就是每6个月或1年你就必须续签一次。用款时间长的话很麻烦。第三种融资的方式是直存款。这个是最难操作的融资方式。因为做直存款本身是违反银行的规定的，必须企业跟银行的关系特别好才行。由投资方到项目方指定银行开一个账户，将指定金额存进自己的账户。然后跟银行签定一个协议。承诺该笔钱在规定的时间内不挪用。银行根据这个金额给项目方小于等于同等金额的贷款。注：这里的承诺不是对银行进行质押。是不同意拿这笔钱进行质押的。同意质押的是另一种融资方式叫做大额质押存款。当然，那种融资方式也有其违反银行规定的地方。就是需要银行签一个保证到期前30天收款平仓的承诺书。实际上他拿到这个东西之后可以拿到其他地方的银行进行再贷款的。第五种融资的方式(第四种是大额质押存款)是银行信用证。国家有政策对于全球性的商业银行如花旗等开出的同意给企业融资的银行信用证视同于企业帐户上已经有了同等金额的存款。过去很多企业用这个银行信用证进行圈钱。所以现在国家的政策进行了稍许的变动，国内的企业现在很难再用这种办法进行融资了。只有国外独资和中外合资的企业才可以。所以国内企业想要用这种方法进行融资的话首先必须改变企业的性质。第六种融资的方式是委托贷款。所谓委托贷款就是投资方在银行为项目方设立一个专款账户，然后把钱打到专款账户里面，委托银行放款给项目方。这个是比较好操作的一种融资形式。通常对项目的审查不是很严格，要求银行作出向项目方负责每年代收利息和追还本金的承诺书。当然，不还本的只需要承诺每年代收利息。第七种融资方式是直通款。所谓直通款就是直接投资。这个对项目的审查很严格往往要求固定资产的抵押或银行担保。利息也相对较高。多为短期。个人所接触的最低的是年息18。一般都在20以上。第八种融资方式就是对冲资金。现在市面上有一种不还本不付息的委托贷款就是典型的对冲资金。第九种融资方式是贷款担保。现在市面上多投资担保公司，只需要付高出银行利息就可以拿到急需的资金。

关于券商定向资管和基金专户这两类产品，我认为本质上是一样的，细节上的区别，银河证券的张帆博士研究比较深入。对于楼上的答案中提到的基金特定资管不可以投非标，基金专项资管可以投非标，我的理解有点不一样。我认为基金专项资管是特定资管的一种，专项资管当然是可以投非标的，特定资管中只有不属于专项资管的那部分，不可以投非标。因为《基金管理公司特定客户资产管理业务试点办法》第九条原文是这么说的：“资产管理计划资产应当用于下列投资：（一）现金、银行存款、股票、债券、证券投资基金、央行票据、非金融企业债务融资工具、资产支持证券、商品期货及其他金融衍生品；（二）未通过证券交易所转让的股权、债权及其他财产权利；（三）中国证监会认可的其他资产。投资于前款第（二）项和第（三）项规定资产的特定资产管理计划称为专项资产管理计划。基金管理公司应当设立专门的子公司，通过设立专项资产管理计划开展专项资产管理业务。

以次级债权或优先股权的形式向企业投入资金或资源，形成的索取权介于普通股和一般债权之间的投资类型，具有介于股权投资和债权投资之间，在风险、收益、投资期限、投资规模等方面的灵活性。

融资企业一般在以下情况下可以考虑夹层融资 缺乏足够的现金进行扩张和收购； 已有的银行信用额度不足以支持企业的发展； 企业已经有多年稳定增长的历史； 起码连续一年（过去十二个月）有正的现金流和EBITDA（未减掉利息、所得税、折旧和分摊前的营业收益）； 企业处于一个成长性的行业或占有很大的市场份额； 管理层坚信企业将在未来几年内有很大的发展； 估计企业在两年之内可以上市并实现较高的股票价格，但是现时IPO市场状况不好或者公司业绩不足以实现理想的IPO，于是先来一轮夹层融资可以使企业的总融资成本降低。 本文概括了有关夹层融资的信息，并阐明了这种投资形式如何在需要融资的交易中起到纽带作用。