城中村改造是加快推进城市化和新农村建设的重要任务。目前，全国各地开展的城中村改造，主要有政府主导型、开发商主导型、开发商与政府合作型、开发商与村集体合作型等模式。北京市朝阳区高碑店村西区旧村改造，坚持村委会引导服务与村民自主选择相结合，形成了村庄自主型改造的新模式，较好地维护了农民权益，加快了城乡结合部经济发展方式的转变，促进了村庄发展。 基本情况 高碑店村地处北京市东长安街延长线上，距天安门8公里，有长安街第一村之称，是典型的城乡结合部地区。村域面积2.7平方公里，全村3270户。 该村地理位置特殊，京沈铁路、京秦铁路、京通快速路以及通惠河、华北输电线穿过村庄。1983年以来，因华能电厂、北京市高碑店污水处理厂等国家及市重点工程建设征占土地，该村2300亩耕地已全部失去，只剩下80亩工业用地。2002年进行的五环路及百米绿化带建设，使该村26家企业被拆迁。高碑店村一度成了“叫农村无农业，称农民无耕地，农转居无工作”的“三无村”。 2002年以来，该村结合自身特点，扬长避短，大力挖掘发展潜力，成功培育出古典家具主导产业，跻身于京郊百强村之列。2009年该村经济总收入20.76亿元，总利润9995万元，上缴税金3632万元，村集体资产总额26264万元，集体净资产1.34238亿元。 2006年，高碑店村被列入北京市80个社会主义新农村建设试点村。2007年，高碑店村由原规划的绿化隔离带地区整体搬迁村调整为就地改造保留村。根据村庄土地利用规划，该村规划西居住区、陶家湾居住区两个居住区及古典家具文化区、民俗文化聚集区、医药文化交易区三大产业发展区。陶家湾居住区目前尚未启动。西区旧村改造方案于2008年通过，2009年正式启动改造。 西区旧村改造模式的主要内容 作为高碑店村开发建设一部分的西区旧村，面积15.5万平方米，1528户、529个院，常住人口2576人。村民住宅建筑面积10.5万平方米，单位企业占地1.4万平方米，绿化占地面积1.7万平方米，道路占地面积1.9万平方米。 西区改造建设的特点是形成了村党总支、村委会引导服务与村民自主选择相结合的村庄自主型旧村改造模式，即该村自称的“民办公助”模式。民办就是村民自己周转、自己拆房、自己筹资，公助就是实行村里统一设计、统一施工。村庄自主型改造既不是村委会自主改造，也不是村民自主改造，而是二者有机结合。 根据改造方案，西区旧村改造的主要政策，一是改造户每户以现有住宅土地使用证为准，新建住宅占地面积在原有面积上缩减15%，缩减面积主要用于拓宽道路。新宅建筑不得超过3层。二是改造户原住宅是楼房的，村集体对1、2层给予每平方米1000元拆迁补贴，2层以上不给予补贴。改造前住房属于违章建筑的砖瓦结构房屋，由村集体给予每平方米150元拆迁补贴费。三是新建住宅的建设成本为每平方米1175元，其中每平方米村民自付1025元，村集体每平方米补助150元。四是村集体负责出资建设“五保户”安置楼，房屋所有权归村集体；对自筹资金不足的户，由村委会提供银行贷款担保，但贷款额度不得超过总建房款的60%，期限不得超过5年；村集体投资建设住宅安置楼，解决少数没有经济能力自建楼房的户，以原住宅建筑面积为准，按照1∶1的比例无偿置换上楼，新房超过原宅面积的，按每平方米2600~3000元购买。对一些原住宅面积较大的户，允许其在村内转让宅基地面积，原规定转让价每平方米不超过1万元，现转让价已上升到每平方米2.8万元。五是一期、二期改造的村民住户，在2009年5月1日之前搬迁的，以土地使用证为依据，每证奖励2万元。在5月1日之后搬迁的，以签订拆迁协议时间为准，每超过1天，扣除搬迁奖励1000元。六是对少数不愿意参加本次旧村改造的户，允许其保留现有住宅，将来新建时须提出申请，同时按规定缩减原有宅基地15%的面积。七是旧村改造区的基础设施和公共服务设施投资，由村经济合作社负担50%，其余部分由政府承担。 西区旧村改造实施情况 高碑店村在西区旧村改造中，新建住宅在原址上实行连体排式布局，每一排新宅户户左右连体、前后临街，外观采用古色古香的明清建筑风格，继承和保持千年古村的文化特色。村党总支和村委会根据各改造户的实际需求提供相应的服务。村民在改造建设中可以自己选择周转房、自己拆除旧房、自己设计房屋风格、自己筹资建房、自己出租经营。 西区旧村改造共涉及529个院，计划3年内完成改造任务。据测算，西区旧村改造需投入道路、上下水、天然气、消防管线、电力改造工程等市政基础设施2.6亿元，绿化工程660万元，周转及其他费用3500万元，村民房屋建设1.85亿元。 自2003年高碑店村民代表大会通过西区旧村禁止翻建房屋的决定（危房除外）后，西区已连续6年未翻建新房。2009年3月19日，高碑店村西区旧村改造工程正式启动，一、二期工程需拆迁146户。2009年底，共拆迁315个院，开工建筑面积6万平方米，175户迁入新楼房。到2010年6月，一期工程村民已陆续回迁，二期工程主体建设已完成，三期工程已于2010年3月1日开始拆迁。西区改造整体拆除已完成95%，尚有12户暂未达成拆迁协议。 高碑店村将西区旧村改造中每户缩减15%的宅基地面积，主要用于拓宽道路，将建成1条13米宽的主路、3条8米宽的路、13条6米宽的路、50条5米宽的胡同路，做到新建住宅家家门前有路，户户商铺临街。西区旧村改造后，宅基地面积由10.5万平方米减少到7.2万平方米，人均宅基地面积由40.7平方米减少到28平方米；村民人均建筑面积由40.7平方米增加到73.3平方米，全村绿化率由11%提高到30%。 创新意义和基本经验 高碑店村自主旧村改造模式，其创新意义和经验主要有以下几个方面。 一是保障了农户宅基地的用益物权。这是高碑店村西区旧村改造的亮点之一。有的旧村改造模式使农民腾出宅基地搬迁上楼，农民虽然上了楼，但却失去了原有的宅基地。高碑店村的自主改造，总体上使农民在原有的宅基地上建设新楼房，既永久保留了农民的宅基地，又实现了农民上楼。 二是维护了农民的可持续收入。房屋出租是城乡结合部地区农民的主要收入来源。有的旧村改造在拆除农民旧房置换农民上楼后，农民在一夜之间失去了房屋租金，从而切断了农民的重要收入来源。高碑店村自主改造后，村民一般将新楼房的一、二层用于出租（有的自主经营），三层自家居住。这不仅保障了农民的出租收入，还明显提高了租金水平。有的村民新宅一二层年租金收入可达20万元。 三是尊重了少数暂时不愿拆迁户的权益。高碑店村西区旧村改造虽然得到大多数村民的赞同、支持与配合，但至今仍有十几户村民没有搬迁。据调查，少数不愿搬迁的农民并不是反对旧村改造，也不是不同意搬迁，只是对拆迁中涉及的一些具体问题尚未达成共识。高碑店村没有简单地对少数暂时不愿拆迁户实行强制性暴力拆迁，而是允许其保持现状，将来翻新需提出申请，每户仍须按其红本面积缩减15%，水、电、气等市政费用自付。这在一定程度上体现了既尊重多数人意见，又保护少数人利益的民主取向。 四是节省了政府改造拆迁的成本。如果按照政府征地拆迁安置上楼的模式，全村3200多户的拆迁安置，需要政府投入大约40亿元，平均每户拆迁安置成本125万元，农民每户在得到一两套单元房和三四十万元现金补偿后，将失去原有宅基地。高碑店村的自主改造，政府只需投入大约4亿元用于水电气热等基础设施和公共服务设施配套建设，就可以完成旧村改造，实现农民生活质量大幅提升。 五是形成了民主决策的机制。民主决策是高碑店村旧村改造的突出亮点之一。该村坚持将涉及到旧村改造的重大问题和村民反映的一些具体问题，全部提交到村民代表会议讨论，公开透明，民主决策，使村民代表大会成为村民日常生活的重要内容。在西区旧村改造建设中，该村召开村民代表大会18次，通过31条提案，真正形成了民主讨论、民主决策、民主管理、民主监督的机制，较好地维护了村民的知情权、参与权、表达权和监督权，从而有效化解了旧村改造过程中的许多矛盾和隐患，推动了旧村改造的顺利进行。 四点启示 高碑店村的自主改造模式，有以下几点启示。 一是要切实维护农民权益。保障农民的物质利益和民主权利，尊重农民和基层的创造精神，是旧村改造必须坚持的重大原则。是否有效地维护了农民的权益，是检验旧村改造成功与否的重要标志。在城中村改造中，各地要结合实际，充分尊重农民意愿，切实维护农民的根本利益，尤其是要保障农民的宅基地用益物权，将城市化进程中的土地增值收益还给农民，保障和实现农民的发展权。 二是要始终坚持公平公正。公平公正是社会的基本价值，也是旧村改造必须遵循的基本原则。高碑店村将公平公正原则细化到旧村改造的全过程中，做到改造方案民主讨论通过、改造政策公开透明、村民诉求渠道畅通，最大限度地发挥村民的积极性，从而团结了村民，振奋了精神，凝聚了力量。 三是要建立健全民主制度。民主是现代社会实现善治的基本途径。旧村改造事关每家每户的切身利益，需要全体村民的共同参与。没有广大村民的积极参与，就不可能有效维护村民的根本利益，也不可能调动村民的积极性。建立健全民主制度，关键是要贯彻落实以人为本的科学发展观，不断创新机制，扩大公众参与渠道，真心实意地维护和实现农民的经济利益与民主权利。 四是要保障基本公共服务。为村民提供公共服务而不是包办代替村民的自主选择，是旧村改造中应当坚持的基本准则。为村民提供基本公共服务主要有两个层面，一是村集体在其职责范围内为村民提供相关的具体服务，解决村民遇到的实际困难；二是超越村集体职责之外的基本公共服务，需要各级政府承担公共产品供给的责任，以确保基本公共服务的均等化。
