项目可行性

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整） 第一章 研究定位及主要方法 第一节 研究目的 第二节 研究内容 第三节 研究方法 第四节 数据来源 第五节 分析依据 第二章 海产品深加工项目投资环境分析 第一节 社会宏观环境分析 第二节 海产品深加工项目相关政策分析 一、国家政策 二、海产品深加工行业准入政策 三、海产品深加工行业技术政策 第三节 地方政策 第三章 海产品深加工项目总论 第一节 海产品深加工项目背景 一、海产品深加工项目名称 二、海产品深加工项目承办单位 三、海产品深加工项目主管部门 四、海产品深加工项目拟建地区、地点 五、承担可行性研究工作的单位和法人代表 六、研究工作依据 七、研究工作概况 第二节 可行性研究结论 一、市场预测和项目规模 二、原材料、燃料和动力供应 三、选址 四、海产品深加工项目工程技术方案 五、环境保护 六、工厂组织及劳动定员 七、海产品深加工项目建设进度 八、投资估算和资金筹措 九、海产品深加工项目财务和经济评论 十、海产品深加工项目综合评价结论 第三节 主要技术经济指标表 第四节 存在问题及建议 第四章 海产品深加工项目背景和发展概况 第一节 海产品深加工项目提出的背景 一、国家及海产品深加工行业发展规划 二、海产品深加工项目发起人和发起缘由 第二节 海产品深加工项目发展概况 一、已进行的调查研究海产品深加工项目及其成果 二、试验试制工作情况 三、厂址初勘和初步测量工作情况 四、海产品深加工项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 海产品深加工项目建设的必要性 一、现状与差距 二、发展趋势 三、海产品深加工项目建设的必要性 四、海产品深加工项目建设的可行性 第四节 投资的必要性 第五章 海产品深加工行业竞争格局分析 第一节 国内生产企业现状 一、重点企业信息 二、企业地理分布 三、企业规模经济效应 四、企业从业人数 第二节 重点区域企业特点分析 一、华北区域 二、东北区域 三、西北区域 四、华东区域 五、华南区域 六、西南区域 七、华中区域 第三节 企业竞争策略分析 一、产品竞争策略 二、价格竞争策略 三、渠道竞争策略 四、销售竞争策略 五、服务竞争策略 六、品牌竞争策略 第六章 海产品深加工行业财务指标分析参考 第一节 海产品深加工行业产销状况分析 第二节 海产品深加工行业资产负债状况分析 第三节 海产品深加工行业资产运营状况分析 第四节 海产品深加工行业获利能力分析 第五节 海产品深加工行业成本费用分析 第七章 海产品深加工行业市场分析与建设规模 第一节 市场调查 一、拟建海产品深加工项目产出物用途调查 二、产品现有生产能力调查 三、产品产量及销售量调查 四、替代产品调查 五、产品价格调查 六、国外市场调查 第二节 海产品深加工行业市场预测 一、国内市场需求预测 二、产品出口或进口替代分析 三、价格预测 第三节 海产品深加工行业市场推销战略 一、推销方式 二、推销措施 三、促销价格制度 四、产品销售费用预测 第四节 海产品深加工项目产品方案和建设规模 一、产品方案 二、建设规模 第五节 海产品深加工项目产品销售收入预测 第八章 海产品深加工项目建设条件与选址方案 第一节 资源和原材料 一、资源评述 二、原材料及主要辅助材料供应 三、需要作生产试验的原料 第二节 建设地区的选择 一、自然条件 二、基础设施 三、社会经济条件 四、其它应考虑的因素 第三节 厂址选择 一、厂址多方案比较 二、厂址推荐方案 第九章 海产品深加工项目应用技术方案 第一节 海产品深加工项目组成 第二节 生产技术方案 一、产品标准 二、生产方法 三、技术参数和工艺流程 四、主要工艺设备选择 五、主要原材料、燃料、动力消耗指标 六、主要生产车间布置方案 第三节 总平面布置和运输 一、总平面布置原则 二、厂内外运输方案 三、仓储方案 四、占地面积及分析 第四节 土建工程 一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计 二、特殊基础工程的设计 三、建筑材料 四、土建工程造价估算 第五节 其他工程 一、给排水工程 二、动力及公用工程 三、地震设防 四、生活福利设施 第十章 海产品深加工项目环境保护与劳动安全 第一节 建设地区的环境现状 一、海产品深加工项目的地理位置 二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象 三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物 四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施 五、现有工矿企业分布情况 六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况 七、大气、地下水、地面水的环境质量状况 八、交通运输情况 九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料 十、环保、消防、职业安全卫生和节能 第二节 海产品深加工项目主要污染源和污染物 一、主要污染源 二、主要污染物 第三节 海产品深加工项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案 一、海产品深加工项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响 二、海产品深加工项目对周围地区自然资源可能产生的影响 三、海产品深加工项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响 四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案 五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化 第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第八节 劳动保护与安全卫生 一、生产过程中职业危害因素的分析 二、职业安全卫生主要设施 三、劳动安全与职业卫生机构 四、消防措施和设施方案建议 第十一章 企业组织和劳动定员 第一节 企业组织 一、企业组织形式 二、企业工作制度 第二节 劳动定员和人员培训 一、劳动定员 二、年总工资和职工年平均工资估算 三、人员培训及费用估算 第十二章 海产品深加工项目实施进度安排 第一节 海产品深加工项目实施的各阶段 一、建立海产品深加工项目实施管理机构 二、资金筹集安排 三、技术获得与转让 四、勘察设计和设备订货 五、施工准备 六、施工和生产准备 七、竣工验收 第二节 海产品深加工项目实施进度表 一、横道图 二、网络图 第三节 海产品深加工项目实施费用 一、建设单位管理费 二、生产筹备费 三、生产职工培训费 四、办公和生活家具购置费 五、勘察设计费 六、其它应支付的费用 第十三章 投资估算与资金筹措 第一节 海产品深加工项目总投资估算 一、固定资产投资总额 二、流动资金估算 第二节 资金筹措 一、资金来源 二、海产品深加工项目筹资方案 第三节 投资使用计划 一、投资使用计划 二、借款偿还计划 第十四章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算 一、生产总成本估算 二、单位成本 三、销售收入估算 第二节 财务评价 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析 第五节 社会效益和社会影响分析 一、海产品深加工项目对国家政治和社会稳定的影响 二、海产品深加工项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性 三、海产品深加工项目与当地基础设施发展水平的相互适应性 四、海产品深加工项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性 五、海产品深加工项目对合理利用自然资源的影响 六、海产品深加工项目的国防效益或影响 七、对保护环境和生态平衡的影响 第十五章 海产品深加工项目不确定性及风险分析 第一节 建设和开发风险 第二节 市场和运营风险 第三节 金融风险 第四节 政治风险 第五节 法律风险 第六节 环境风险 第七节 技术风险 第十六章 海产品深加工行业发展趋势分析 第一节 我国海产品深加工行业发展的主要问题及对策研究 一、我国海产品深加工行业发展的主要问题 二、促进海产品深加工行业发展的对策 第二节 我国海产品深加工行业发展趋势分析 第三节 海产品深加工行业投资机会及发展战略分析 一、海产品深加工行业投资机会分析 二、海产品深加工行业总体发展战略分析 第四节 我国海产品深加工行业投资风险 一、政策风险 二、环境因素 三、市场风险 四、海产品深加工行业投资风险的规避及对策 第十七章 海产品深加工项目可行性研究结论与建议 第一节 结论与建议 一、对推荐的拟建方案的结论性意见 二、对主要的对比方案进行说明 三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议 四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见 五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见 六、可行性研究中主要争议问题的结论 第二节 我国海产品深加工行业未来发展及投资可行性结论及建议 第十八章 财务报表 第一节 资产负债表 第二节 投资受益分析表 第三节 损益表 第十九章 海产品深加工项目投资可行性报告附件 1、海产品深加工项目位置图 2、主要工艺技术流程图 3、主办单位近5年的财务报表 4、海产品深加工项目所需成果转让协议及成果鉴定 5、海产品深加工项目总平面布置图 6、主要土建工程的平面图 7、主要技术经济指标摘要表 8、海产品深加工项目投资概算表 9、经济评价类基本报表与辅助报表 10、现金流量表 11、现金流量表 12、损益表 13、资金来源与运用表 14、资产负债表 15、财务外汇平衡表 16、固定资产投资估算表 17、流动资金估算表 18、投资计划与资金筹措表 19、单位产品生产成本估算表 20、固定资产折旧费估算表 21、总成本费用估算表 22、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表

可行性分析应包括以下四个方面：1、技术可行性，其研究目的是判断新的系统在当前技术条件下能否实现，或某种新技术能否获得。2、组织可行性，它是研究所建议的系统能否成功地实现。3、时间可行性，研究新系统能否在规定的时间内开发完成。4、经济可行性，研究开发的成本和效益，判断系统运行得到的效益是否能高于系统开发的成本，以及能否在规定的时间内收回开发的成本。扩展资料可行性分析的特点：1、预测性通过直接或者间接的调查研究.收集充分的信息和数据资料，并借用数学、管理学、经济学、心理学等学科的方法，分析和预测可能存在的各种因果关系，从而推演可能的结果，并对项目实施或发展的趋势作出相应的预侧。2、论证性论证是一个推演的过程，科学技术的项目需要耗费巨大的资金，在实施之前，我们会对预测到的可能结果进行相似或相同环境的局部实验，分析是否符合我们的预侧。3、综合性可行性研究报告的编制需要很多学科的知识，既需要自然科学，又需要社会科学;既有时间上的历时性.又有空间上的交盈性;既要有理论的支持，更需要实践的证明。在得出预测的结论之前，将所有的信息和资料进行有效的`提炼、升华和概括，是一个工程洁大的综合性过程。参考资料来源：百度百科-可行性分析

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各类项目可行性报告内容侧重点差异较大，但一般应包括以下内容 技术可行性主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。财务可行性主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。组织可行性制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。经济可行性主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。社会可行性主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。 主要是对项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价，制定规避风险的对策，为项目全过程的风险管理提供依据。一般项目可行性报告的主要内容和要求如下：（一）基本情况中外合资经营企业名称、法定地址、宗旨、经营范围和规模；合营各方名称、注册国家、法定地址和法定代表人姓名、职务、国籍；企业总投资、注册资本股本额（自有资金额、合营各方出资比例、出资方式、股本交纳期限）；合营期限、合营方利润分配及亏损分担比例；项目建议书的审批文件；可行性研究报告的负责人名单；可行性研究报告的概况、结论、问题和建议。（二）产品生产安排及其依据。要说明国内外市场需求情况和市场预测的情况，以及国内外目前已有的和在建的生产装备能力。（三）物料供应安排（包括能源和交通运输）及其依据。（四）项目地址选择及其依据。（五）技术装备和工艺过程的选择及其依据（包括国内外设备分批交货的安排）。（六）生产组织安排（包括职工总数、构成、来源和经营管理）及其依据。（七）环境污染治理和劳动安全保护、卫生设施及其依据。（八）建设方式、建设进度安排及其依据。（九）资金筹措及其依据（包括厂房、设备入股计算的依据）。（十）外汇收支安排及其依据。（十一）综合分析（包括经济、技术、财务和法律方面的分析）。要采用动态法和风险法（或敏感度分析法）等方法分析项目效益和外汇收支等情况。（十二）必要的附件。如合营各方的营业执照副本；法定代表人证明书；合营各方的资产、经营情况资料；上级主管部门的意见

7月1日 15:26 拟建综合性医院可行性报告 一、基本概况 惠东县地处珠江三角洲边陲，毗邻深圳、香港、汕尾、东莞，紧邻惠州市、惠阳市、大亚湾开发区，周边地区经济比较发达：惠东县由山区、沿海、沿江三大块组成，面积3998平方公里，人口76万，私营企业外资企业有2500家，外来人口约有40多万人，海上可直通香港、公路网络发达，处于深汕公路、广汕公路交汇口，流动人口非常多，医疗卫生机构有县属单位、县人民医院、县妇幼保健院、县中医院、县防疫站、县慢性病防治站和22个乡镇卫生院及个体门诊组成，总病床数1100张，年收入1亿人民币，其中县人民医院收入3500万元、中医院900万元、保健院1550万元，三间大医院占总收入的50%以上，全年住院人数38687人，门诊就诊人次85万人，全县卫生工作人员2028人，医务人员1732人，其中副主任医师职称16人，主治医师138人。 二、医疗前景与展望 目前我县总人口120万人左右，按正常发病率4 计算每天病人4800人次，全年门诊就诊人数约175万人，住院人数6万左右。由于目前惠东县的医疗技术人才贫乏，设备落后，流失大量的医疗资源，沿海病人大部分到省、市就医，县城机关干部也大部分流失，造成很大的供需矛盾。由于各医疗单位现有体制问题，人员负荷过重，医疗人员素质偏低、待遇偏低，管理体制僵化，未能发挥广大医务人员积极性。原有的医疗服务远远不能满足惠东县医疗需求；如果在惠东县城设立一间200张病床左右综合性医院，院址地理位置好，如赤岭开发区，在广汕公路、深汕公路出口处，黄排、体育局环城公路连接口，银基物流中心对面公路旁，山区片10个乡镇经蕉田公路直达院址，沿海片9个乡镇的必经之路，距县城很近，地理优势非常明显，投资8个亿人民币银基物流中心今年8月交付使用，届时新增人口3万多人，离中海壳牌项目近30公里，统一集团，畈田工业园区、国华电力韶钢等大型项目将在3-5年内落户惠东，把医院建成二甲规模、三甲设备、一流人才、一流服务、一流管理将是大有作为，前景可观的。 三、医院营运和管理 建立一个合资医院或股份制医院，一定要遵守国家的有关法律法规，开展医疗服务工作，设立董事会领导下的院长目标责任制，精兵简政、优化组合、层级管理。人事制度采用全员聘任制，设岗定员，竞争上岗；分配制度要落实生产要素参与分配，建立重实绩、重贡献，向优秀人才和重要岗位倾斜的分配激励机制，结合卫生行业实际，实行基础年薪制，坚持按劳分配和生产要素参与分配，与业绩、效益相捆绑的浮动奖励机制，体现一流业绩、一流报酬，做到责任和权利相统一，贡献与报酬相一致，个人收益与医院效益相协调；做好树立医院形象工程，通过多种渠道推广医院，使医院形象深入人心，树立技术人才，学科带头人在社会的形象地位，建立品牌效应，确保基础医疗服务，积极稳妥地开展新技术、新项目，努力填补惠东医疗卫生的空白，建立一整套的管理机制，建立以人为本，以病人为中心的服务理念，提高医疗技术水平和服务水平，以人性化管理，一切为病人利益出发，提高医疗市场竞争力，促进医疗事业发展。 四、编制与人员 一流的医院、高效的管理，主要是医院的科室设置合理布局，与人力资源分配是非常重要的一环，人才更是重中之重，通过网上招聘，登报招聘，就地聘请优秀人才，组成一支高素质优秀队伍，对整个医院医疗业务发展，经济效益发挥非常重要的作用。 医院按500张床位编制全院人员定位共383人。 院长：1人 副院长：2人 办公室、人力资源部、保卫股：5人 医务科、护理部、防保科、保健科：5人 财务部：5人 信息、病案管理、图书室、远程会诊系统：3人 设备、药剂、后勤仓库：7人 司机：6人 外科（180张病床）：65人 显微、颅脑、骨科、烧伤、普外、泌尿副主任医师各一人共6人 主治医师：20人 主管护理师：3人 护师、士：36人 内科（120张病床）：44人 心血管、神经、消化、呼吸、血液内分泌副主任医师各一人共5人 主治医师：13人 主管护理师：2人 护师、士：24人 儿科（60张病床）：22人 副主任医师：1人 主治医师：8人 主管护理师：1人 护师、士：12人 妇产科（60张病床）：22人 副主任医师：1人 主治医师：6人 主管护理师：1人 护士+助产士：14人 五官、中医、康复科：（60张病床）：25人 主治医师：2人 医师：8人 主管护师：1人 护师、士：14人 高压氧舱：2人 核磁、CT、X光：10人 副主任医师：1人 主治医师：3人 医、技师：6人 检验科：14人 主管检验师：4人 检验师：6人 医技科：7人 彩超、B超、心电图、脑电图、多普勒 主治医师3人 医、技师：4人 麻醉科：9人 主治医师（麻醉师）：3人 护师、士：6人 急诊、门诊：25人 主治医师：15人 护师、士：10人 供应室：5人 护师、士：5人 药房（中、西）：15人 主管药剂师：2人 药剂师、士：13人 挂号、收费处：12人 外聘工人35人 清洁工、土工：12人、水电工：1人、电梯：1人、花工：2人、保安队：15人、洗衣房：5人、食堂 五、投资 建立一间500张病床综合性医院，预计投资总额：13146万元人民币 1、基本建设：8220万元人民币 征地50000平方米，每平方米100元计共500万元； 病房、门诊、办公用房：34200平方米，占地10000平方米； 其它工作用房：2000平方米，占地1000平方米； 家属生活区面积：20000平方米，占地7000平方米； 绿化面积：2000平方米 停车场：5000平方米 建房（含报建规费）：56200平方米×1000元=5620万元 装修：2000万元 绿化、停车场：100万元 2、主要医疗设备（单位：万元）：4926万元 救护车5部：250 行政车3部：120 电脑网络：80 中央供氧：50 中央吸痰：10 传呼系统：10 物流配送：100 中央空调：50 电梯六部：360 污水处理系统：100 1000KW发电机组：100 病床、柜（500套）：250 治疗车急救车50台：3.5 病历柜30台：3 病人推车6部：1.5 除颤器3部：12 电脑输液泵28部：28 生命体征监测仪15部：75 吸痰机2部1 电子胃镜：50 电子结肠镜：15 纤维鼻咽镜：20 手术显微机：30 腹腔镜：15 高压氧舱：30 真空高压消毒炉3台：25 无影灯6部：25 手术器械：8 牙科器械：4 五官科手术器械：4 牙科椅2套：8 康复器械：30 手术床：6 病理设备：50 阴道镜：15 乳腺检查仪：5 输尿管膀胱镜：12 无痛性分娩仪：5 电动人流机：0.5 胎儿心电监护仪：25 新生儿抢救台：16 新生儿保温箱：3 裂隙显微镜：3 产床3张：3 检查床2张：1 高频电力：8 体外碎石机：50 呼吸机2部：120 麻醉机2台：80 心电监护仪：20 彩超：150 B超2台：60 心电图立体：25 多普勒：15 1.5T标磁共振：1000 螺旋CT：400 500MA隔式胃肠机：100 数字X光机3部：75 C臂床头X光机：5 自动冲片机2部：40 血透机4部：50 全自动生化分析仪：150 血气分析仪：25 血液分析仪：20 尿液分析仪：5 标分析仪：8 电解质分析仪：15 尿沉渣分析仪：20 细菌分析仪：80 蛋白蕊片诊断仪：60 磁分离分析仪：5 显微镜3部：3 离心机3部：2.5 电冰箱16部：8 水浴箱2台：1 培养箱、干燥箱2台：2 3、流动资金：300万元 六、效益与预测 按全院设置500张病床，门诊就诊人数日均可流动800人，编制外（五）科、内科、儿科、妇产科、康复科、麻醉科、放射科、检验科、医技科、急诊、门诊（中医、传染、外、内、口、五、妇、儿、康复专科）及行政职能5个科室，工作人员183人；清洁工、地工、保安、水电工、花工、洗衣房、食堂等工种外办；全年预计门诊就诊人数18万人次，住院人数16000人，平均住院病人3000元费用，门诊病人60元费用，业务总收入5880万元，毛利率60%，毛利约3528万元。开支预计，工作人员按年薪计算：院长12万元、副院长20万元、副主任医师8万元（20人共160万元）、主治医师5万元（87人共435万元）、医师、护2.5万元（150人共375万元），其它人员工资1.5万元（87人130.5万元）；外办工作人员1万元（35人共35万元）。合计共1167.5万元，水电费用200万元，保险金及办公费用300万元，全年盈利1860.5万元左右。 七、利润分折： 投资阶段，基础建设及装修时间约2年半，资金投入按各阶段进程给予逐步投入，第一年投入5000万元，第二年投入5000万元，第三年投入3100万元，合计总投入13100万元。营业第一年利润预测业务投入5880万元、毛利60%，3528元，工资1167.5万元、水电、保险、维修、办公费用500万元，纯利润1860万元。第二年利润预测业务增长10%计算，总收入6468万元，毛利率60%，38808万元，工资增长10%，1284.25元，水电、保险、维修、办公费用共550万元，合计支出1834.25万元，纯利润为2046.55万元。第三年利润预测，业务增长10%计算，总投入7114.8万元，毛利率60%，4268.88万元，工资增长10%，1412.68万元，水电、保险、维修、办公费用共605万元，合计支出2017.68万元，纯利润2251.2万元；如此类推每年纯利润净增长9%左右，第四年利润约为2476.3万元，第五年利润约为2724万元，第六年2996.4万元，6年纯利润合计14354.45万元，每年提取利润中的10%为发展基金1300万元，收回总投资成本约6年时间，合计总时间不超过9年。

内容格式项目可行性研究报告的基本格式包括首页、标题、前言、正文、结论、附件等几部分。首页：主要注明项目名称，项目主办单位及负责人，可行性研究单位名称，可行性研究的技术负责人，经济负责人、参加研究人员名单及报告完成日期等；标题：一般直接注明可行性研究项目的名称和主要内容，如《XX集团申报煤化工项目可行性报告》；前言：一般简要介绍项目研究的背景，项目实施的相关因素和主要目的和意义，可行性研究的主要依据和主要范围等内容、有些可行性报告还需要列出研究报告的相关摘要；正文：该部分是报告的主体，要求列举事实，运用系统分析方法，综合考虑各方面的因素，对项目实施的可行性作出客观、全面而准确的预测、不同类型的可行性报告在该部分通常具有不同的侧重点；结论：在对项目进行可行性分析和预测的基础上，从整体角度作出科学评价，并与相关方案进行优劣比较，最终获得明确的行动主张、有时还就原方案提出一些更新、更全面的建议；附件：为了结论的需要，在可行性报告正文结束后补充的相关材料，主要包括试（实）验数据、计算浮标、图片表格、参考文献等。撰写格式1、引言主要包括项目名称、目标和基本功能，用户单位名称，新项目开发单位，该项目与其他项目或机构的关系和联系，在可行性报告中使用的专门述语及其定义，该报告中所引用的文件和技术资料；2、可行性分析的准备对可行性分析的要求和目标，进行可行性所具备的条件和限制,进行可行性分析所采用的方法；3、对项目的分析企业要实现的目标与完成的任务，组织机构和管理体制，可供利用的资源及制约条件，企业存在的主要问题及薄弱环节；4、新项目方案新项目的目标及要实现的功能，新项目的组成结构，新项目的实施计划、安排，包括各阶段对人力、资金、设备的需求，新项目实现后对组织结构、管理模式影响等；5、可行性分析项目的必要性、项目的经济可行性和技术可行性、组织管理的可行性和社会的可行性；6、可行性分析的结论根据以上对项目的可行性分析，应该得出一个该项目是否可行的结论；撰写提纲简述项目提出的背景、项目技术状况、现有产业规模；项目的主要用途、性能；投资的必要性和预期经济效益；本企业实施该项目的优势，技术可行性分析。1、项目技术性能水平与国外同类项目的比较；2、项目承担单位在实施本项目的优势；3、项目成熟程度；4、市场需求情况和风险分析；5、投资估算及资金筹措；6、项目融资估算；7、资金筹措方案；8、投资使用计划。因此，编写可行性分析报告时须仔细谨慎，既要注意与后面内容相照应，又要对总论内容客观准确、重点突出。

　　农业可行性分析报告该怎么写?怎么才能写出好的农业项目可行性分析报告呢?一起来看看我为您整理的农业可行性分析报告的范文吧! 　 　农业项目可行性分析报告[1] 　　一、基本情况 　　高二乡丰陈村 七星湖 状如北斗七星，奇妙地分布于浙中休闲旅游度假胜地磐安县境内的省级风景旅游区高姥山，地处该县东南部沿S40省道延伸。 　　与台州市仙居县相邻，四面环山，群山起伏。 　　当地主要特产:笋干、香菇、中药材、山茶油、地瓜干、辣椒、豆角干、酸菜干等。 　　交通便利，距磐安县城50公里、离诸永高速双峰出口28公里，到杭州2小时车程。 　　附近有名闻遐迩的高姥山娘娘宫、著名的杜鹃山庄、灵江源漂流和灵江源农家乐。 　　其生态风景区有待开发。 　　该地气候属亚热带季风气候，天气温和，雨量充沛，因山地走向及高低地形变化复杂，造成日夜温差悬殊，干、湿、冷、热明显，光照充足。 　　平均气温为18-22℃，年日照总数达1900小时，无霜期长，夏凉特征明显，竹海连绵，天然植被丰富，空气极其清新(每立方厘米负氧离子含量为5.8万个)，是一处绝佳的避暑胜地。 　　二、规划依据: 　　1、区位优势。 　　七星湖紧靠磐安仙居两县交界，交通便利、经济基础较好，而且两个县城有常住人口40多万人，流动人口近3万人，有强大的消费群体做后盾，且能逐步带动长三角地区消费层次较高的消费群体。 　　2、地理优势。 　　七星湖处于高姥山南麓、磐安县城的东南部，海拔900米，区域自然环境良好、生态植被丰富、山上主要经济林有毛竹近万亩、厚朴等药材林上千亩。 　　核心区有几乎全部荒芜的800多亩山地，非常适合发展养殖业及种植业。 　　周边可开发利用土地资源丰富:土壤为酸性沙质土壤与黄粘土壤，表现出典型的土壤地带性特征，特别适合种植国家一级保护树种南方红豆杉等珍惜树木。 　　3、开发优势:现在附近村里水、电、有线电视网络，移动通讯网络覆盖，水泥康庄公路贯穿其中。 　　当前，国家在政策方面加大了支持开发农业产业链的力度，省市县政府出台农业发展优惠政策支持农村项目，可形成规模化、市场化的持续发展，生态农业项目的发展前景非常广阔，给投资者以长期的丰厚回报。 　　该区域可形成集生产基地+公司+生产+农户合作+深加工+市场销售+服务的场地规模化，产品品牌化发展趋势，对吸纳周边分散农民参与的引力较强，从而有利于整体开发生态农业项目。 　　4、政策优势。 　　磐安县打造 中国休闲养生城 战略的实施，国家支持农业与农村经济发展的优惠政策较多，统筹城乡发展的力度明显加大，且又与新农村建设的要求同步，为加快开发迎来了难得的发展机遇期。 　　5、市场优势。 　　从上海、杭州、温州、台州等地来磐安旅游度假的客人迅速增多，但休闲度假旅游业的休闲娱乐功能滞后，如能完善功能，引导消费，抓好科学营销，可开发的目标市场空间非常大。 　　三、建设思路 　　本规划以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、 　　农事活动体验和传统农耕文化回味为目的，把新农村建设与体现传统农庄风貌结合起来，把农业生产与旅游观光结合起来，讲求 原汁原味 ，避免 视角污染 ，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一， 　　围绕农庄活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态， 　　形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐新型农庄。 　　四、建设内容 　　1、高山蔬菜种植园区建设。 　　围绕现有山地，建设50亩蔬菜种植园，种植采取小畦种植、标准化作业，尽力体现田园风光; 　　建设50亩牛角辣椒种植园;建设50亩以上蔬菜用于脱水蔬菜生产的种植园，达到生产加工出口的生态标准蔬菜基地。 　　建设50亩温室大棚反季节蔬菜种植园，长年四季有提供新鲜蔬菜供应周边市场;按国家规定无公害食品生产标准生产;合理搭配，并引进新品种、新技术，四季生产、四季销售，既体现观赏性，又体现食用性。 　　2、珍稀植物培植园区建设。 　　围绕200亩蔬菜种植基地配套，进行改造，提升和扩建;地拢和绿化带上增加新特优时令水果种植。 　　尽力达到三季有花、四季有果;在地块的周边和功能空地上特别安排栽培十万棵以上南方红豆杉，逐步形成红豆杉群，同时起到绿化和观赏的立体生态园林效果，长期来看也可产生极大的经济效益。 　　3、牛羊鸡鱼养殖园区建设。 　　根据山凹地势，修葺七口山塘，投放鱼类等配套生产;实施舍饲和网栏养殖，把肉食性和观赏性结合起来;另外建设20亩地特种珍禽养殖基地，10亩山地养土鸡区、500只兔养殖区、其他如羊、牛、等家禽养殖区。 　　4、阔叶林种封育园生态系统配套建设。 　　按照山地农业开发的立体框架，依山就势以宜则宜配套生态功能。 　　七座山塘为依托，建造200亩的栽植园，在栽植园建设景观林带;改造300亩山的经济林和观赏林带，尽力体现山中绿荫、道中绿廊、沟中碧水、园林中花、草、树相映衬。 　　5、休闲观光配套设施建设。 　　在生态园区建造休闲宾馆一座，可以接待200人左右，配套建设会议室、ktv、餐厅、茶座，包厢。 　　土特产批零门店;建标志性门庭2个，改造提升一条专职旅游公路2公里、开辟旅游登山石阶路3公里;建停车场2个，打通一条观光巡回幽静的步行小路; 　　依托高姥山景区沿途改建一座登高观景标志性阁楼，修建休息亭，连成自然山水园。 　　建设管理房，设置攀岩、速降、溜索、素质拓展、野外生存、帐篷野营、模拟探险等项目，修建旅游沼气公厕、保洁设施、观景设施，完善标识系统。 　　建设若干休息亭台、一座露天游泳池、一个标准垂钓园。 　　6、基础设施配套建设。 　　规划5000平方土地建设农产品深加工厂房，加工机械购置;种养基地的水道改建，辅设水网;铺设路灯;力争做到设施齐备、功能齐全，节能高效、循环利用。 　　通过以生态农业园林的实施建设，把七星湖逐步建设成高二农特产品的集散地、磐安风光展示的写作摄影基地。 　　五、经营理念 　　1、自创 七星湖 品牌，以此项目为龙头，带动农户加工地瓜干等休闲食品和脱水蔬菜加工和销售。 　　2、观光:观赏高姥山特有的山大沟深、山尖坡陡、梁峁纵横、绵延不断、群山环抱，观看农村田园风光、高山流水、特种养殖。 　　早观日出晚观霞，晨看浓雾夜听风，春看杜鹃烂漫，夏避酷暑严热，秋品山村秋色，冬猎雪域奇景。 　　还可参观农耕文化展览，寻找古迹文化，了解民情、民意、民风。 　　3、休闲:泡山泉，游泳，垂钓，享受自然的惬意。 　　4、采摘:根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入地头、大棚、园子里用农民特制的筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果， 　　让游客即体验收获的喜悦，又观赏山地风光，即增长见识，又感受劳作。 　　暑期吸引学生组团体验农庄生活。 　　5、购物:用自行编织的形状各异、规格不同的筐、篮、篓将生产的杂粮、野菜、蔬菜、水果、肉类或经特殊加工的熟制品盛于其中，进行包装， 　　并收集农村针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购。 　　6、品尝:品尝原生态的蔬菜和肉类美食，农家米酒，农家特色小吃，按照农家人习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受农家的热情和饮食文化。 　　7、农事活动:根据农事季节，让游客参与有偿农事活动，也可以直接将山地租赁、承包给游客，由本地农民代管，让游客参与季节管理及生产种植、收获等农事活动全过程。 　　广泛举办粮、菜、蔬、果生产竞赛活动、赛畜活动及农产品交易活动，吸纳周边村、镇、县农户参与，打造农事活动节令盛会。 　　六、可行性分析 　　1、适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是旅游开发形式转型的新探索，推进了现代旅游业和现代农业的发展，不仅拓宽了本地旅游资源开发的路径， 　　而且把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快了当地产业化结构调整，提升和丰富了旅游的内涵，减少了旅游开发的投资风险，迎合了大众消费心理。 　　2、可以创造就业机会，增加农民收入。 　　积极开发农业旅游，可有效地增加农村劳动人口的就业问题(旅游业每增加1个就业机会，就能带来相关行业5个就业机会)，扩大农产品销售市场， 　　实现农业的多项、多次增值，为传统农业向 高效生态农业 与旅游完美结合拓出新路子。 　　3、可以促进当地农村基础设施建设。 　　项目开发不但加快了道路等基础设施建设进程，提升了周边农户的生活质量，而且可以实现城乡信息资源的互通，加快观念更新、提升品位、推动进步。 　　4、可以加强生态环境保护与建设。 　　开发农业旅游的生产素材是当地人与自然和谐共生的乡村环境，因此对加快生态建设、山地保护、规范开发、资源永续利用力度大，有利于促进当地经济社会可持续发展。 　　6、可以缓解假日高峰旅游压力，促进城乡消费。 　　不但可以有效地对部分旅游者进行分流，就近带动消费者，同时也提高了游客的游览体验质量，丰富城乡人民的消费及文化生活。 　　7、制约此项目进程的瓶颈:目前的道路不能满足旅游大巴行驶，致使团队接待能力受限。 　　七、投资估算及效益分析 　　本规划建设设计建设周期目标是 三年打基础、五年成规模、十年创星级 。 　　计划前期投资人民币1000万元，五年内累计投入5000万，长期计划投入1亿元。 　　项目建成后，年可创纯利润500万元以上，5年可收回前期投资成本并形成滚动开发态势。 　　如在建设期间逐渐投放运营，收回成本年限可缩短。 　　预期最佳高峰期年收入可达到800万元以上。 　　因此本项目市场前景广阔，具有经济、社会、生态三大效益，不失为是一条投资业主和当地农民共同走向富裕的双赢之路。 　　八、实施措施 　　1、依靠政府坚强领导。 　　该项目的基础是生态农业开发示范，因此要加大农、林、水、牧、农具展览馆等项目的支持力度，并将此项目纳入到新农村建设试点的高度给予财政支持。 　　2、采取合作、入股、银行贷款的方式拓宽融资渠道，加快开发进程。 　　3、政府扶持。 　　生态农业的开发，重点要体现完整性，因此要请求县乡政府和各相关单位，在政策处理、证照办理、项目规划、土地流转或租赁承包、电力等基础设施建设和景区园区各项建设中给予必要的指导和帮助， 　　加快周边村落和进出道路的改造、提升建设力度，推动此项目的实施。 　　4、创新管理，提高效益。 　　结合市场需求，采取分期实施、逐步完善、适度规模发展。 　　并坚持生态优先、方便经济原则，使环境优美、服务体贴到位、提高品味，吸引并留住客商及消费者。 　　5、强化管理。 　　一是要转变观念，统一思想，正确认识农业旅游。 　　二是要合理规划，科学、规范开发。 　　三是要精心设计农业旅游产品，突出特色。 　　四是要强化开发中的消防等安全和卫生工作。 　　五是要搞好促销。 　　六是要加强学习，培养和引进农业技术和管理人才，旅游管理服务人才。 　　结束语 　　本计划书是在有投资意向的业主实地考察了2000多亩 七星湖 山地和周边村落后，根据业主的设想草拟而成。

投资机会研究也称投资机会鉴别，是指为寻求有价值的投资机会对项目的有关背景、资源条件、市场状况等进行的初步调查研究和分析预测，寻找最有利的投资机会，是进行可行性研究之前的准备性调查研究，机会研究是初步可行性研究前期的咨询文件，从时间上来讲要超前于初步可行性研究。这种研究靠经验数据估计，误差一般为±30%，时间较短，费用也较少。如果这一研究能引起投资者的兴趣，可以转到下一步，否则就此停止。初步可行性研究是进一步分析和判断投资项目是否有生命力，是否有利可图，是否值得进行下一步的可行性研究，对投资项目的关键性问题需要作专门的调查研究。初步可行性研究一般要用半年左右时间，投资估算误差一般为±20%，而所需费用一般占投资总额的0.25~1.5%。如果对项目的各个主要专题研究结果感到可行，就可转到下一个步骤，进行可行性分析。有些项目在有较大把握时，就不再作初步可行性分析，而直接从机会研究进入可行性研究阶段。可行性研究是投资前最重要的阶段。它需要对研究项目进行深入详细的技术经济论证，提供项目所需的各种依据，并作出全面、详细、完整的经济评价，并且可列出不同的方案，从最优目标出发，对项目的原材料、工艺、品种、厂址、投资情况及项目工期等进行比较论证，从中选择投资少、进度快、效益高的最优方案，其费用一般占投资总额的0.8%~3%。 上述三个阶段是密切相关的。机会研究是对项目的设想进行鉴别，确定投资方向；初步可行性研究是为投资项目能否进行提供依据；可行性研究则是对项目的实施提供较为详细的依据。项目的建设一般都要经过这几个阶段，但有时也可省略机会研究或初步可行性研究。

项目可行性研究报告属于工程咨询业务的成果之一，国家队企业投资的项目，一般情况下要进行审批，例如利用政府资金或者国外贷款项目，国家必须审批可研报告；目前，一般企业的投资项目，现在不要求编制可研了，政府核准或者备案只需要申请报告了。可研报告是从市场、技术、能耗、环保、安全、技术经济、风险方面论证项目的可行性，和论文差别可见很大。可研里没有摘要、关键字、参考文献等内容，但有一些编制依据、参考标准等内容。希望对你有所帮助，祝好运！

　　导语：藏香 秘宝古香，多数用于佛教祭祀活动，亦有少量家居的净晦辟邪。其制作工艺流程蕴含着藏文化的精髓。藏香是由藏红花、雪莲花、麝香、藏寇、红景天、丁香、冰片、檀香木、沉香、甘松、等几十种名贵藏药及香草手工制作而成，充分保留了药物的本质药性。希望对大家有所帮助,欢迎阅读，仅供参考，更多相关的知识，请关注文书帮! 　　【目录】 　　第一部分 藏香项目总论 　　总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 　　一、藏香项目概况 　　(一)项目名称 　　(二)项目承办单位 　　(三)可行性研究工作承担单位 　　(四)项目可行性研究依据 　　本项目可行性研究报告编制依据如下： 　　1.《中华人民共和国公司法》; 　　2.《中华人民共和国行政许可法》; 　　3.《国务院关于投资体制改革的决定》国发(2004)20号 ; 　　4.《产业结构调整目录2011版》; 　　5.《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》; 　　6.《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》，国家发展与改革委员会2006 　　年审核批准施行; 　　7.《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会2002年 　　8. 企业投资决议; 　　9. u2026u2026; 　　10. 地方出台的相关投资法律法规等。 　　(五)项目建设内容、规模、目标 　　(六)项目建设地点 　　二、藏香项目可行性研究主要结论 　　在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： 　　(一)项目产品市场前景 　　(二)项目原料供应问题 　　(三)项目政策保障问题 　　(四)项目资金保障问题 　　(五)项目组织保障问题 　　(六)项目技术保障问题 　　(七)项目人力保障问题 　　(八)项目风险控制问题 　　(九)项目财务效益结论 　　(十)项目社会效益结论 　　(十一)项目可行性综合评价 　　三、主要技术经济指标表 　　在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。 　　表1 技术经济指标汇总表 　　序号 　　名称 　　单位 　　数值 　　1 项目投入总资金 万元 26136.00 　　1.1 固定资产建设投资 万元 18295.20 　　1.2 流动资金 万元 7840.80 　　2 项目总投资 万元 20647.44 　　2.1 固定资产建设投资 万元 18295.20 　　2.2 铺底流动资金 万元 2352.24 　　3 年营业收入(正常年份) 万元 36590.40 　　4 年总成本费用(正常年份) 万元 23783.76 　　5 年经营成本(正常年份) 万元 21954.24 　　6 年增值税(正常年份) 万元 2783.61 　　7 年销售税金及附加(正常年份) 万元 278.36 　　8 年利润总额(正常年份) 万元 12806.64 　　9 所得税(正常年份) 万元 3201.66 　　10 年税后利润(正常年份) 万元 9604.98 　　11 投资利润率 % 62.03 　　12 投资利税率 % 71.33 　　13 资本金投资利润率 % 80.63 　　14 资本金投资利税率 % 93.04 　　15 销售利润率 % 46.52 　　16 税后财务内部收益率(全部投资) % 29.32 　　17 税前财务内部收益率(全部投资) % 43.98 　　18 税后财务净现值FNPV(i=8%) 万元 9147.60 　　19 税前财务净现值FNPV(i=8%) 万元 11761.20 　　20 税后投资回收期 年 4.66 　　21 税前投资回收期 年 3.88 　　22 盈亏平衡点(生产能力利用率) % 42.05 　　四、存在的问题及建议 　　对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。 　　1.项目总投资来源及投入问题 　　项目总投资主要来自项目发起公司自筹资金，按照计划在2012年3月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在2011年4月底。整个项目建设期内，主要完成项目可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。 　　项目发起公司拟设立专项资金账户用于项目建设用资金的管理工作。对于资金不足部分则以银行贷款、设备融资，合作，租赁等多种方式解决。 　　2.项目原料供应及使用问题 　　项目产品的原料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着生产优质产品、创造一流品牌的理念，对原材料环节进行严格把关，对原料供应商进行优选，保证生产顺利进行。 　　3.项目技术先进性问题 　　项目生产本着高起点、高标准的准则，拟采购先进技术工艺设备，引进先进生产管理经验，对生产技术员工进行专业化培训，保证生产高效、工艺先进、产品质量达标。 　　第二部分 藏香项目建设背景、必要性、可行性 　　这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。 　　一、藏香项目建设背景 　　(一)藏香项目市场迅速发展 　　藏香项目所属行业是在最近几年间迅速发展。行业在繁荣国内市场、扩大出口创汇、吸纳社会就业、促进经济增长等方面发挥的作用越来越明显u2026u2026 　　(二)国家产业规划或地方产业规划 　　我国非常中国藏香领域的发展，国家和地方在最近几年有关该领域的政策力度明显加强，突出表现在如下几个方面： 　　(1)稳定国内外市场; 　　(2)提高自主创新能力; 　　(3)加快实施技术改造; 　　(4)淘汰落后产能; 　　(5)优化区域布局; 　　(6)完善服务体系; 　　(7)加快自主品牌建设; 　　(8)提升企业竞争实力。 　　(三)项目发起人以及发起缘由 　　u2026u2026 　　二、藏香项目建设必要性 　　(一)u2026u2026 　　(二)u2026u2026 　　(三)u2026u2026 　　(四)u2026u2026 　　三、藏香项目建设可行性 　　(一)经济可行性 　　(二)政策可行性 　　(三)技术可行性 　　本项目建设坚持高起点、高标准方案，为保证工艺先进性，关键设备引进国外厂商，其他辅助设备从国内厂商中优选。该公司始建于1998年，2001年改制为股份有限公司，经过多年的技术改造和生产实践，公司创造出一流的藏香工艺和先进的管理技术，完全能够按照行业标准进行生产和检测，其新技术方案的引入，将有效保证本项目顺利开展。 　　(四)模式可行性 　　藏香项目实施由项目发起公司自行组织，引进先进生产设备，土建工程由公司自主组织建设。项目建成后，项目运作由该公司全资注册子公司主导，项目产品面向国内、国际两个市场。目前，国内外市场发展均较为迅速，市场空间放量速度加快，市场需求强劲，可以保证产品有效销售。 　　(五)组织和人力资源可行性 　　第三部分 藏香项目产品市场分析 　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。 　　一、藏香项目产品市场调查 　　(一)藏香项目产品国际市场调查 　　(二)藏香项目产品国内市场调查 　　(三)藏香项目产品价格调查 　　(四)藏香项目产品上游原料市场调查 　　(五)藏香项目产品下游消费市场调查 　　(六)藏香项目产品市场竞争调查 　　二、藏香项目产品市场预测 　　市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本项目产品未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。 　　(一)藏香项目产品国际市场预测 　　(二)藏香项目产品国内市场预测 　　(三)藏香项目产品价格预测 　　(四)藏香项目产品上游原料市场预测 　　(五)藏香项目产品下游消费市场预测 　　(六)藏香项目发展前景综述 　　第四部分 藏香项目产品规划方案 　　一、藏香项目产品产能规划方案 　　二、藏香项目产品工艺规划方案 　　(一)工艺设备选型 　　(二)工艺说明 　　(三)工艺流程 　　三、藏香项目产品营销规划方案 　　(一)营销战略规划 　　(二)营销模式 　　在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。 　　1、投资者分成 　　2、企业自销 　　3、国家部分收购 　　4、经销人情况分析 　　(三)促销策略 　　u2026u2026 　　第五部分 藏香项目建设地与土建总规 　　一、藏香项目建设地 　　(一)藏香项目建设地地理位置 　　(二)藏香项目建设地自然情况 　　(三)藏香项目建设地资源情况 　　(四)藏香项目建设地经济情况 　　近年来，项目所在地多元产业经济迅速发展，第一产业基本稳定，工业经济发展势头强劲;新兴产业成为当地经济发展新的带动力量;餐饮娱乐、交通运输等第三产业蓬勃发展;一大批改制企业充满活力，民营经济发展发展步伐加快。重点调产工程扎实推进，经济多元化支柱产业结构正在形成，综合实力明显增强u2026u2026 　　(五)藏香项目建设地人口情况 　　(六)藏香项目建设地交通运输 　　项目运作立当地，面向国内、国际两个市场，项目建设地交通运输条件优越，目前已形成铁路、公路、航空等立体方式的交通运输网。公路四通八达，境内有3条国道、2条省道，高速公路建设步伐进一步加快，将进一步改善当地的公路运输条件，逐渐优化的交通条件有利于项目产品销售物流环节效率的提升，使得产品能够及时投放到销售目标市场。 　　二、藏香项目土建总规 　　(一)项目厂址及厂房建设 　　1.厂址 　　2.厂房建设内容 　　3.厂房建设造价 　　(二)土建规划总平面布置图 　　(三)场内外运输 　　1.场外运输量及运输方式 　　2.场内运输量及运输方式 　　3.场内运输设施及设备 　　(四)项目土建及配套工程 　　1.项目占地 　　2.项目土建及配套工程内容 　　序号 　　建设项目 　　建筑结构 　　建筑方式 　　施工面积(m2) 　　1 办公楼 框架结构 多层建筑 9011 　　2 展厅 砖混结构 单层建筑 1802 　　3 公寓 砖混结构 多层建筑 37847 　　4 餐厅 砖混结构 多层建筑 2703 　　5 1号车间 轻钢结构 单层建筑 6308 　　6 2号车间 轻钢结构 单层建筑 7209 　　7 3号车间 轻钢结构 单层建筑 8110 　　8 后序处理、库房 轻钢砖混结构 单层建筑 7209 　　9 锅炉房及其它辅助实施 框架砖混结构 单层建筑 1802 　　10 小计 80200 　　11 绿化设施 5407 　　12 厂区硬化周围美化 4506 　　13 总施工面积(m2) 90112 　　(五)项目土建及配套工程造价 　　(六)项目其他辅助工程 　　1.供水工程 　　2.供电工程 　　3.供暖工程 　　4.通信工程 　　5.其他 　　第六部分 藏香项目藏香、节能与劳动安全方案 　　在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。 　　一、藏香项目环境保护方案 　　(一)项目环境保护设计依据 　　(二)项目环境保护措施 　　(三)项目环境保护评价 　　二、藏香项目资源利用及能耗分析 　　(一)项目资源利用及能耗标准 　　(二)项目资源利用及能耗分析

不一样！投资风险评估报告（InvestmentRiskAssessment），又称投资风险评审报告、投资风险评定与规避报告，是对项目风险全方位地进行科学分析，以评估项目所面临的风险等级，为投资方决策提供科学、严谨的依据，降低项目投资的风险。在国际投资领域中，为减少投资人的投资失误和风险，每一次投资活动都必须建立一套科学的、适应自己的投资活动特征的理论和方法。投资风险评估报告正是吸收了国际上投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性和定量相结合，对投资项目的风险进行全面的分析评价。项目投资风险评定报告在充分认识中国项目特色的基础上，综合国内外成熟的风险评价体系，以权威、科学、系统、可应用性的定量分析方法模型为主，以定性分析为辅，更科学、更准确、更客观的识别投资项目风险因素，测量风险发生概率及其影响程度。最大限度的剔除人为主观因素；充分避免传统商业计划书对风险认识不够深入以及单纯文字叙述，缺乏数据支持和定量决策等缺陷。为投资方甄选投资项目提供可靠依据；为项目方识别和控制项目风险指明方向；降低项目投融资过程中的风险成本；促进投融资进度。与可研报告的内容相比其区别：一、项目单位概况二、项目投资风险评审及建议此部分包括项目单位公司及项目的合法性评审、项目基本建设程序合法性评审、环境影响评价及审批的评审、项目生产经营合法性的评审、项目方财务状况的评审、项目方信用等级及其他评审。三、项目概况此部分包括项目背景、项目建设可行性和意义、项目主要技术指标等。四、项目投资环境分析此部分包括项目外部环境分析和内部分析。五、项目产品市场分析此部分包括项目产品市场特征分析、市场竞争结构分析及市场需求分析。六、财务分析此部分包括生产成本和销售收入估算、财务评价、财务不确定性与风险分析。七、项目风险因素分析此部分包括项目建设开发风险、生产安全风险、环保风险、经营管理风险、市场风险等风险因素的提示。八、项目风险规避针对上述风险提示如何进行规避。九、项目风险评估结论十、附件及附表

第一章概论第一节企业项目可行性分析报告写作概述一、项目可行性分析报告的含义二、项目可行性分析报告的写作格式三、项目可行性分析报告的主要内容第二节企业项目可行性分析报告写作方法一、项目可行性分析报告的编制依据二、项目可行性分析报告的写作提纲三、项目可行性分析报告的写作步骤第三节企业项目可行性分析报告写作要求一、编制单位及人员资质要求二、信息资料收集与运用要求三、项目可行性分析报告写作要求第二章企业项目投资可行性分析报告写作投资新建铸造企业可行性分析报告投资制造业可行性分析报告投资电器业可行性分析报告投资建材业可行性分析报告（简要）投资机械生产可行性分析报告投资服装生产可行性分析报告投资网林项目可行性分析报告投资创业信息项目可行性分析报告投资医疗生产项目可行性分析报告投资医疗行业可行性分析报告医疗项目可行性分析报告投资保健品生产可行性分析报告投资服务业可行性分析报告扩大酒业生产经营项目可行性分析报告投资酒店业可行性分析报告投资娱乐中心可行性分析报告投资跑马场项目可行性分析报告投资组建公路养护工程公司可行性研究报告投资食品项目可行性分析报告投资水产品项目可行性分析报告第三章企业项目开发可行性分析报告写作新产品开发可行性分析报告开采矿山项目可行性分析报告建设用地项目可行性研究报告商品住宅开发项目可行性研究报告开发生态园建设可行性分析报告生态汽车公园项目可行性分析报告企业引进纺织设备可行性分析报告新增纺纱项目可行性分析报告开发棒炭生产项目可行性分析报告投资生产休闲椅可行性报告电子商务网络平台示范项目可行性研究报告开发汉字速记电脑产品可行性分析报告节电改造可行性分析报告路灯节电改造可行性分析报告有机茶开发可行性分析报告开发建设肉羊养殖工程项目可行性研究报告建立无菌蝇蛆厂可行性分析报告开发医药项目可行性分析报告开发药浴项目可行性分析报告开发长征旅游产品可行性分析报告投资风景名胜区建设可行性分析报告景区项目建设可行性分析报告开发度假村项目可行性分析报告鞋业扩建项目可行性分析报告第四章企业项目经营可行性分析报告写作化工项目经营可行性分析报告节油项目经营可行性分析报告降温项目经营可行性分析报告软件区域经营可行性分析报告种植项目可行性分析报告养殖项目可行性分析报告养殖技术转让可行性分析报告畜牧业养殖项目可行性分析报告加盟创办苍蝇养殖示范基地可行性分析报告建设批发市场可行性分析报告家居建材超市项目可行性分析报告产品进驻超市经营可行性分析报告保健项目经营可行性分析报告、度假村定位经营推广可行性分析报告写字楼租赁经营可行性分析报告产权式酒店可行性研究报告_电视媒体经营可行性分析报告刊物广告经营可行性分析报告废旧行业经营可行性分析报告读书社及其运作方案第五章企业项目市场调查报告写作工业投资项目产出情况调查报告短中长期投资调查可行性分析报告铁路客车安装安全监控系统市场前景分析报告手机短信市场调查解决分析报告减肥保健食品市场调查报告旅游服务市场调查报告葡萄酒市场消费者调查报告快餐外卖市场调查报告第六章企业项目营销可行性分析报告写作营销解决方案深度营销可行性分析报告特殊渠道销售可行性分析报告自建分销服务渠道可行性分析报告公司年度市场营销分析报告项目旺季促销策划方案网络营销市场调查分析报告项目网上营销方案家电行业网络营销分析报告E-mail营销效果调查高档品牌营销策划服装行业市场营销方案医疗产品市场销售可行性分析报告广告车篮推广实施可行性分析报告图书年度营销计划第七章企业广告策划方案写作企业产品广告企划方案产品上市广告企划公司广告策划第八章企业涉外项目可行性分析报告写作涉外编制水利枢纽工程项目可行性研究报告中外合作水产养殖业可行性分析报告投资涉外养殖业可行性分析报告引进废旧电池复原配组技术可行性分析报告产业园项目可行性分析报告

你说明一点吧，范畴太大了

煤炭经营项目可行性分析报告：由申请企业或委托咨询机构对本企业从事煤炭经营作出的全面分析评价报告。基本内容：1、企业基本情况。包括企业注册资本、地址、企业类型、资产状况、领导成员、内设机构、员工构成、现有经营业务和收入、利税情况等。2、从事煤炭经营的必要性。从企业所处的宏观、微观经济环境和对煤炭市场的分析入手，说明从事煤炭经营的目的和意义。3、从事煤炭经营的可行性。着重对从事煤炭经营必须具备的储煤场地、运输和装卸设施、计量设施、质量检验设施、环保设施、专业人员、流动资金等基本内在条件，及煤炭货源、销售市场分布和主要运输途径等基本外在条件进行分析。4、煤炭经营实施安排。说明企业从事煤炭经营的理念、方针、策略、目标和重点工作等。5、煤炭经营效益预测。对煤炭经营规模、成本、收入、利税等情况作出预测。6、结论。在以上分析基础上，对从事煤炭经营作出基本结论。 我从事过煤炭经营资格审查工作，我参与过煤炭经营资格 重点要写一下从事煤炭经营的必要性、可行性及效益结论，可着重写一下安排就业情况等。

撰写： 孙岩 　　完成时间：XXXXXX年7月4日 　　目　　录 　　一、总体描述 　　二、关于公司 　　三、项目分析 　　四、经营分析 　　五、风险防范 　　六、财务评价 　　七、结论 　　XXX生态汽车公园项目 　　可 行 性 报 告 　　一、总体描述 　　汽车公园概念的生成，是伴随着中国汽车工业的发展以及汽车运动市场环境的逐渐扩大而产生的一项可满足不同需求的经营项目。它是在当今经济环境条件下而引发的；具有未来运做空间的产业项目。 　　提出这样一个概念的理由如下： 　　A、中国汽车工业的迅猛发展，家庭轿车保有量的持续 　　增长；有车族对运动、休闲场所的需求。 　　B、金港汽车公园运作证实，作为国内具备综合功能的汽 　　车运动场地，在集合了专业赛道与商务活动环境特点优势下，已将运动项目的经营特色呈现出来，并已逐渐赢得各类需求者的认可。 　　C、汽车运动的多元化引发了专业赛事、商务推广、场地经营互动需求的出现。 　　D、未来汽车运动赛事对场地规模、场地经营者、场地设施等条件指数的综合需求提出了更高的标准。 　　E、汽车运动所带来的商机，已成为众所周知的热点，F1进入中国，使百姓欣赏到级别汽车赛事成为可能。 　　F、“XXX生态汽车公园”的概念是将的XXX长城自然条件优势与汽车产业、汽车运动融合的定位，是当地环境规划与经营的理想结合。　二、关于公司 　　志港集团是在香港注册并拥有北京伊力诺依投资有限公司、北京金港展览展示有限公司、香港华讯赛车推广有限公司。 　　北京伊力诺依投资有限公司是家大型的股份制企业，成立于1995年，公司主要从事中高档家具设计、生产、销售及进口业务，并且代理德国ROLFBENZ、意大利GIORGETTI、LOFT、NEMO等国际品牌，已形成了一套独特完整的运作体系，在业内享有极高的声誉和市场占有率。 　　伊力诺依发展到今天，已在北京、天津、上海建立了自己的生产基地，拥有了上万米的伊力诺依家居大厦、五千平米的亮都时尚店和北京、上海11家自营店及超过30家全国各地的加盟店。 　　华讯赛车推广有限公司（以下简称华讯），是由志港集团投资建立；，其主要功能为：参与管理组织国际、国内汽车赛事的宣传推广及为汽车制造企业提供综合性营销活动的策划服务机构。 　　华讯的公共关系及业务范围已涉足欧洲、亚洲地区的合作范畴，在香港、日本及英国均设有联络办事处，在国内与政府部门、汽车生产商保持着良好的合作关系。 　　华讯在2002年成功地运作了全国汽车场地越野赛，首届北京赛车节以及米纳尔迪 F1 赛车首次驰骋中国赛道，公司不仅落实了所有赛事的赞助商，还负责所有赛事及相关活动的商业推广，媒体公关，及大部分的赛事管理工作，其中包括车辆的海关进口，运输，相关人员的接待等繁琐细致的工作。 　　 公司十分注重经营管理和人才储备，充分运用商业手段拓展经营，且已逐渐体现出发展优势。 　　三、项目分析 　　XXX生态汽车公园的建设规划，将本着场地经营与周边资源优势有机结合的思想，在XXX特区条件基础上增强园区内项目间的互动发展。 　　XXX生态汽车公园，在规划上将着重体现综合性能；注重协调发展的目标，从基础设施建设入手体现环保、运动、休闲、商务综合经营一体化功能。 XXX生态汽车公园项目规划 　　项目分类： 　　一、运动竞赛： 　　l 长城国际赛道—这是园内竞赛项目中主体部分，将建成F1级别的标准赛道，用于举办各类方程式比赛、场地汽车赛，汽车试乘试驾等项目。 　　l 场地越野汽车赛道—可举办专业越野汽车比赛及汽车俱乐部会员活动，厂家试乘试驾新车推广项目 　　l 场地摩托越野赛道—将作为摩托比赛专用场地及摩托俱乐部训练活动场地 　　l 卡丁车赛道—用于举办卡丁车比赛；目前由于国内特别是在北京，专业性的卡丁车场地很少，未来XXX卡丁车赛道及综合设施可成为比赛及卡丁车爱好者的训练基地，赛道利用率会较高。 　　l 自行车竞技赛道—自行车运动作为大众型运动项目，极易推广普及，北京地区拥有广泛热爱山地自行车运动的群体及山地自行车俱乐部，这将使赛道的利用率得到提升，同时北京市区—XXX—长城又是中外游客自行车旅游、健身的路线，结合生态环境，以俱乐部形式开发健康旅游项目。 　　l 车模、航模运动—作为国家体育总局主管项目，车模、航模是聚人气的户外专业运动，参与者年龄广泛，特别是青少年群体中爱好者居多，在经营方式上既要保障专业性也要注重普及性，可采取夏令营形式结合XXX周边旅游环境进行整合，多方位经营。专业的车模、航模俱乐部是以场地为训练场所，而对爱好者来讲；场地则是一个学习、交流、体验运动好去处。这样一个专业与普及相结合的运动项目会成为场地长期经营的内容。 　　l 培训中心—培训中心是以综合功能设置为主导，开设汽车、摩托车、卡丁车等项目的培训。设置专业和普及型两种级别的培训结构，在保持场地专业特性之外，也要注重经营与生存环节的需要。　二、商务活动 　　l 试乘试驾体验—汽车工业的蓬勃发展，新车型的不断推出都给专业场地的经营带来机会（据报道未来10年将是中国汽车工业迅猛发展的时期），各种车型的试乘试驾及商务推广活动已是商家广泛采用的形式，未来XXX生态汽车公园内的专业赛道，以及里炮村的自然地貌可为不同车型、不同内容、不同品牌、不同需求的客户提供不同形式的服务，这将成为我们经营的核心，是链接汽车产业；促动场地经营发展的支柱项目。 　　l 汽车俱乐部—组建XXX生态汽车公园俱乐部，其核心工作是以网罗、服务于前来场地进行各类活动的客户群体，建立以会员机制为手段的经营方式，包括与各项运动相关的产品售卖、信息咨询、场地设施经营等功能的综合部门。 　　l 汽车文化广场——提供大型活动、汽车展览展示、汽车*等内容的活动场地。 　　l 汽车假日酒店—汽车公园的建成，多重项目的规划，特别是别大型汽车赛事的启动以及商务活动、旅游项目的开发都需要有相关的配套设施提供服务。在园内修建具有四标准的汽车酒店，是完善配套设施建设的关键部分。 　　酒店是围绕汽车文化的主题进行设施规划的，在功能上以着重考虑为汽车赛事、汽车商务活动、旅游休闲群体的需求为主线，概念上是有别于一般饭店的设施标准，加强酒店功能人性化的细节设置（如：注意从事汽车比赛、训练人员的饮食结构的特殊要求设置运动食谱等）以满足汽车族的需求。 　　l 汽车绿色园区——倡导生态环境特色是汽车公园项目的核心要素，也是经营卖点。场地建设注重植被绿化的要素，绿色园区从建设之初是与各汽车厂商联手规划，建成与企业文化内涵相吻合的景色。采取商家买断冠名；场地提供服务管理的方式，让企业得到一个可施展个性文化、具有实际意义的汽车园林。 　　l 创建军地合作新模式——坦克部队训练场地与汽车越野赛道结合，使场地资源产生化。 　　l 在汽车公园整体规划中将帮水峪、里炮村划入园区，结合XXX经济工业区共同开发。沿阳光马术俱乐部与里炮村修建公路以保障汽车公园未来运行的统一性。 　　马术比赛与汽车赛事同属高档运动项目，具备互动潜能，里炮村自然环境符合生态园区项目建设条件，具有远期效能的经营前景。 　　四、经营分析 　　一、 经营模式：由北京伊力诺依投资有限公司与XXX实业总公司共同组建“XXX生态汽车公园股份公司”负责园区项目规划建设。XXX实业总公司承担土地征用、协调统筹解决相关村民、部队、高速路出口的规划等工作。 　　根据赛车运动项目的专业性，由香港华讯赛车推广有限公司与XXX生态汽车公园股份公司共同组建中外合资公司“长城国际赛道有限公司，负责园区内的长城国际赛道的建设及经营管理，充分发挥专业公司的特长，确保项目的完善发展。经营结构：二、 经营策略： 1、 我们面对的是一个庞大的，潜力无限的市场。如何在确定一个长期战略目标的基础上，制订出超常规发展的经营策略，是保持我们处于市场者地位及具备核心竞争力的关键。 　　如何做到市场规模的迅速扩大和品牌价值的提升；最终保持盈利能力的增长则成为经营的关键。所有经营者是要用优良的经营业绩实现我们的使命，回报股东。 　　2、 策略首先来自于自身，对于赛车场地经营者来讲，汽车运动项目的生存发展已不能只注重某一项赛事的得与失。“汽车公园”的经营思路是以多角度、宽泛的运做理念做主导，体现综合特性。将长期项目与短期赛事捆绑经营，以商家活动、展览展示、场地出租、场地广告、生态旅游、赛事赞助、娱乐服务等内容保障场地的规模发展。 　　3、 从立项之初就着手内部机制的建立，注重人力资源的匹配；明确管理目标，真正体现以人为本的原则。 　　4、 将金港汽车公园与XXX生态汽车公园互动经营，目前作为国内的汽车公园场地经过两年的运行，金港已开始出现场地的面积不能满足客户的需求，发生赛道预定安排不开的现象。因此XXX场地的建设启动将会促动金港功能化，同时两个场地共同发展的步伐将引领国内汽车运动项目经营方式的最新潮流。 　　5、 XXX生态汽车公园会给当地的经济带来新型产业商机，场地的起用可解决就业问题；带来新的生活观念；新的生活信息；从整体上为XXX特区发展带来活力。 　　五、风险防范 　　? 经营风险：公司的初创阶段，发展与扩张的速度会比较迅速，易出现难以预料的问题，该风险主要体现于经营战略的制定与实施操作上出现某种失误，影响公司的发展，该风险的防范措施主要依赖于公司严格要效的决策机制的执行，以及公司决策层的精诚团结与相互监督。 　　? 资金风险：签于汽车运动市场其宽度和深度是一般传统行业无法比拟的，运作周期较长，资金需求集中。该风险主要体现于流动资金不能满足运营需求，服务性收入不能及时到位等，从而发生阻碍公司的正常经营，对于该风险主要防范措施一方面是要遵循“开源节流、稳健发展”的经营方针，同时保持与投资机构的紧密沟通获得资金支持，保持与政府、企业的良好合作，建立资金回流通道。 　　? 人才风险：公司决策层所需的人才是懂市场，会经营同时需求具有实践经验，技术能力强的中间力量。这些特殊人才是当前行业中比较匮乏的，该风险就体现在所需人才供不应求，人力成本较高也是一个方面，对于该风险的防范措施主要依赖于公司内部要具备足够的竞争机制及合理空间，以良性福利待遇，股权或期权分配制度。逐渐确立企业文化，健全内部控制与激励机制，紧密凝聚公司成员梦想与现实。 　　? 行业风险：作为公司行为与现有运动项目的规则相互结合并行的经营方式，会出现盈利目地与行业规则冲突的现象，同时固有运动项目结构和业内人士的意识都是风险因素。对于该风险的防范措施首先要以具有说服力的操作方式，填补项目失缺功能的手段，依靠强有力的行业主管机构支持，建立基于共同利益的长期友好关系。共同抵预风险。 　　上述风险将一直伴随公司的发展过程，我们相信，风险的存在使得公司的经营运作会更加谨慎与准确，而且风险是促动公司进步与发展的动力之一，我们会以十足的信心与完善的策略面对变化与风险。 　　六、财务评价 　　1、资金预算 　　XXX生态汽车公园占地5000亩，规划建设为6年，10年收回投资。 　　一期2003—2006年 投资2亿人民币 　　二期2006—2008年 投资3亿人民币 　　三期2008—2010年 投资3亿人民币总体8亿人民币 　　1、土地征用费：100元/亩/年，5000亩/500，000元/年 　　（年保底分红） 　　一期二期 三期 　　2、建公路费： 3000万元人民币 1000万元人民币1000万元人民币 　　3、建筑设施： 3000万元人民币 1.7亿人民币1.9亿人民币 　　3、供排水线费： 1000万元人民币 2000万元人民币 2000万元人民币 　　4、场地修建费： 8000万元人民币 5000万元人民币 3000万元人民币 　　5、供暖供热： 2000万人民币 2000万人民币 2000万人民币 　　6、停车场修建费：1000万人民币 1500万人民币 1500万人民币 　　7、绿 化 费：1000万人民币 500万元人民币　 500万元人民币 　　8、电脑记时系统设施费：500万/人民币 　　9、行政办公费：300万人民币 1000万人民币 1000万人民币 　　10、不可预见费：200万/人民币 　　计： 一期 二期 三期 　　2亿/人民币3亿/人民币　 3亿/人民币 　　七、结论 　　XXX生态汽车公园的建成和使用，是将汽车产业项目引进特区，会给地方经济带来新生机，同时也促进了中国汽车和世界各国汽车业的科技，文化交流，为社会提供了大量的就业机会，带动了周边地区的经济发展；向国家交纳大量税金，为公众提供了新颖的休闲娱乐场所。 　　因此，建立XXX生态汽车公园不但是可行的，而且是必须的。它对社会经济发展起着重要作用，必将产生极大的经济效益和社会效益。

项目计划书或是项目可行性报告需要包含一下内容：项目提出的背景和必要性国内外市场分析项目主要开发和建设内容项目实施的技术方案项目实施的现有基础项目组织机构和人员安排项目实施进度计划项目资金需求及来源项目经济和社会效益分析项目风险分析及应对措施其它需要说明的事项有关附件具体内容如下：一、项目提出的背景和必要性包括国内外现状、知识产权状况和发展趋势；技术突破对产业技术进步的重要意义和作用；项目可能形成的产业规模和市场前景。二、国内外市场分析包括国际市场状况及该产品未来增长趋势、国际市场的竞争能力、产品替代进口或出口的可能性；国内市场需求规模和产品的发展前景、在国内市场的竞争优势和市场占有率。三、项目主要开发和建设内容包括项目的主要科技攻关内容、项目目标及开发任务。四、项目实施的技术方案包括项目的技术路线、工艺的合理性和成熟性，关键技术的先进性和创新点；产品技术性能水平与国内外同类产品的比较；项目承担单位在实施本项目的优势。五、项目实施的现有基础包括项目承担单位注册地点、股权结构、资产和负债情况、员工构成、主要业务和主要产品、生产规模、主要装备和技术水平、近年来经营状况；对引进技术的消化、吸收、创新的后续开发能力；企业资质、信用和融资能力等。六、项目组织机构和人员安排包括项目的组织形式、产学研联盟运作机制及分工安排；项目的实施地点；项目承担单位负责人、项目领军人物主要情况；项目开发的人员安排。七、项目实施进度计划包括项目阶段考核指标（含主要技术经济指标，可能取得的专利尤其是发明专利和国外专利情况）及时间节点安排；项目的验收指标。八、项目资金需求及来源包括项目新增总投资估算、资金筹措方案（含自有资金、银行贷款、科教兴市专项资金、推进部门配套资金等）、投资使用计划。九、项目经济和社会效益分析包括项目未来三年或五年生产成本、销售收入和利税估算；财务内部收益率、投资回收期、投资利润率、财务净现值等指标的动态财务分析；社会效益分析。十、项目风险分析及应对措施包括项目技术、市场、资金等风险分析及应对措施。十一、其它需要说明的事项十二、有关附件

可行性研究报告是一种严谨的具有高度数据量的报告，它的格式和纲要如何撰写？整理如下： 1、引言主要包括项目名称、目标和基本功能，用户单位名称，新项目开发单位，该项目与其他项目或机构的关系和联系，在可行性报告中使用的专门述语及其定义，该报告中所引用的文件和技术资料；2、可行性分析的准备对可行性分析的要求和目标，进行可行性所具备的条件和限制,进行可行性分析所采用的方法；3、对项目的分析企业要实现的目标与完成的任务，组织机构和管理体制，可供利用的资源及制约条件，企业存在的主要问题及薄弱环节；4、新项目方案新项目的目标及要实现的功能，新项目的组成结构，新项目的实施计划、安排，包括各阶段对人力、资金、设备的需求，新项目实现后对组织结构、管理模式影响等；5、可行性分析项目的必要性、项目的经济可行性和技术可行性、组织管理的可行性和社会的可行性；6、可行性分析的结论根据以上对项目的可行性分析，应该得出一个该项目是否可行的结论； 项目可行性研究报告的基本格式包括首页、标题、前言、正文、结论、附件等几部分。首页：主要注明项目名称，项目主办单位及负责人，可行性研究单位名称，可行性研究的技术负责人，经济负责人、参加研究人员名单及报告完成日期等；标题：一般直接注明可行性研究项目的名称和主要内容，如《XX集团申报煤化工项目可行性报告》；前言：一般简要介绍项目研究的背景，项目实施的相关因素和主要目的和意义，可行性研究的主要依据和主要范围等内容、有些可行性报告还需要列出研究报告的相关摘要；正文：该部分是报告的主体，要求列举事实，运用系统分析方法，综合考虑各方面的因素，对项目实施的可行性作出客观、全面而准确的预测、不同类型的可行性报告在该部分通常具有不同的侧重点；结论：在对项目进行可行性分析和预测的基础上，从整体角度作出科学评价，并与相关方案进行优劣比较，最终获得明确的行动主张、有时还就原方案提出一些更新、更全面的建议；附件：为了结论的需要，在可行性报告正文结束后补充的相关材料，主要包括试（实）验数据、计算浮标、图片表格、参考文献等。 简述项目提出的背景、项目技术状况、现有产业规模；项目的主要用途、性能；投资的必要性和预期经济效益；本企业实施该项目的优势，技术可行性分析。1、项目技术性能水平与国外同类项目的比较；2、项目承担单位在实施本项目的优势；3、项目成熟程度；4、市场需求情况和风险分析；5、投资估算及资金筹措；6、项目融资估算；7、资金筹措方案；8、投资使用计划。因此，编写可行性分析报告时须仔细谨慎，既要注意与后面内容相照应，又要对总论内容客观准确、重点突出。 1、项目初步设想方案：总投资、产品及介绍、产量、预计销售价格、直接成本及清单（含主要材料规格、来源及价格）。2、技术及来源、设计专利标准、工艺描述、工艺流程图，对生产环境有特殊要求的请说明（比如防尘、减震、有辐射、需要降噪、有污染等）。3、项目厂区情况：厂区位置、建筑平米、厂区平面布置图、购置价格、当地土地价格。4、企业近三年设计报告（包含财务指标、账款应收预付等周转次数、在产品、产成品、原材料、动力、现金等的周转次数）。5、项目拟新增的人数规模，拟设置的部门和工资水平，估计项目工资总额（含福利费）。6、提供公司近三年营业费用、管理费用等扣除工资后的大致数值及占收入的比例。7、公司享受的增值税、所得税税率，其他补贴及优惠事项。8、项目产品价格及原料价格按照不含税价格测算，如果均能明确含税价格请逐项列明各种原料的进项税率和各类产品的销项税率。9、项目设备选型表（设备名称及型号、来源、价格、进口的要注明，备案项目耗电指标等可不做单独测算，工艺环节中需要外部协助的请标明）。10、其他资料及信息根据可研研究工作需要随时沟通。 【目录】第一章XX募投项目总览一、项目名称二、项目承担单位及负责人三、可研报告编写单位四、可研报告编制依据五、建设目标、规模、内容、周期六、总投资及来源七、经济及社会效益八、结论与建议第二章XX募投项目背景及投资必要性一、XX项目建设背景二、XX行业项目建设必要性三、XX项目建设可行性第三章XX募投项目建设单位概述一、XX募投项目企业概况二、XX募投项目企业经营业绩三、XX募投项目企业机构职责四、XX募投项目企业管理层介绍第四章XX募投项目行业与产品分析一、XX行业经济运行二、XX市场容量三、竞争格局四、XX行业成熟度五、XX行业周期六、XX行业与市场发展预测第五章XX募投产品方案与生产规模一、产品方案和建设规模二、XX产品产量及销售量三、XX产品价格四、市场推销战略五、产品销售收入预测第六章XX募投项目生产技术工艺一、生产技术二、生产工艺流程三、设备选型第七章XX募投项目建设方案及实施计划一、土建工程二、厂房及配套设施设计原则三、总平面布置和运输四、项目实施各阶段五、项目实施进度表第八章XX募投项目组织机构、劳动定员和人员培训一、企业组织形式二、企业工作制度三、劳动定员和人员培训第九章XX募投项目节能与合理利用方案一、设计依据二、项目能耗三、总平面规划节能措施四、建筑围护结构节能措施五、空调专业节能措施六、电专业节能措施七、水暖专业节能措施八、工艺节能措施九、节能制度第十章XX募投项目环境保护与劳动安全一、建设地区的环境现状二、项目主要污染源和污染物三、项目拟采用的环境保护标准四、治理环境的方案五、环境监测制度的建议六、环境保护投资估算七、环境影响评价结论第十一章XX募投项目劳动保护与安全卫生一、生产过程中职业危害因素的分析二、职业安全卫生主要设施(职业安全卫生配套设施)三、劳动安全与职业卫生机构四、消防措施和设施方案建议第十二章XX募投项目发展目标一、XX募投项目企业发展战略二、拟定上述战略所依据的假设条件三、实施上述战略所面临的主要困难四、发展战略与募投项目关系第十三章XX募投项目预计募集资金数额以及使用计划一、项目总投资估算（一）固定资产总额（二）流动资金估算二、资金筹措（一）资金来源（二）项目筹资方案三、投资使用计划（一）投资使用计划（二）借款偿还计划第十四章XX募投项目财务效益、经济和社会效益评价一、生产成本和销售收入估算（一）生产总成本（二）销售收入估算二、财务评价三、国民经济评价四、不确定性分析五、社会效益和经济效益分析（一）社会效益（二）经济效益第十五章XX募投项目风险分析及规避措施一、募投建设项目风险二、募投建设项目风险规避措施第十六章XX募投项目可行性研究结论与建议一、结论与建议二、附件三、附图

　　【项目可行性报告】 　 　一、背景原因： 　　党的十一届三中全会之后，家庭联产承包责任制的实行和农村社会主义市场经济的发展，极大地促进了农村生产力的发展，解放了大量的农村劳动力，农村剩余劳动力出现了逐年增长的趋势，解决农村剩余劳动力的就业问题是关系到农村社会经济发展、实现小康目标的重大问题，加速农村剩余劳动力的就业转移工作已成为发展经济、解决就业问题和促进城乡社会稳定的一项战略性任务。 　　党的十六届三中全会明确提出要坚持统筹城乡发展，逐步改变城乡二元经济结构; 2004年中央一号文件，也提出一系列促进农民增收的重大政策措施;我市2004年人大二号议案明确提出，要推动农村富余劳动力有序转移，为加快我市农村经济社会发展增添新的活力。作为党的助手和后备军，共青团也应该围绕这个中心工作，把推进农村青年转移就业工作作为我们的工作重点，同时，推进农村青年转移就业工作也是深化我市农村共青团“富民兴团”计划的必然选择。 　　 二、我市农村青年剩余劳动力的现状 　　据不完全测算，按现有耕作水平和农村劳动力需求状况，我市农村青年剩余劳动力占全市农村劳动力的25.3%。就我市农村青年剩余劳动力而言，主要呈现以下几个特点： 　　1、转移规模比较大。据不完全估计，每年将有3万左右农村剩余劳动力加入外出务工者的行列，越来越多的农村剩余劳动力向城镇二、三产业转移，是新时期生产力进一步解放、人力资源优化配置的必然反映。 　　2、转移方式单一。我市农村青年剩余劳动力转移，大多是靠亲戚朋友介绍，是一种无组织的无序转移。 　　3、劳动者素质不高。我市农村中的劳动力，大都是进入劳动年龄的人口自然形成，没有经过劳动技能方面的培训，其劳动力的文化素质、业务技能、就业竞争力低下，主要从事又脏又累的体力劳动。 　　4、政策法规意识淡薄。多数的农村剩余劳动力对地方和国家的有关政策、法规了解甚少，对公安、劳动、计划等部门关于流动人口管理及对外出打工人员管理的具体规定等政策性问题关心很少，其权力无法得到保障。 　　 三、推进我市农村青年剩余劳动力转移就业工作的基础和优势 　　 1、区域位置和经济科技发展优势。 　　武汉位于中部地区，有“九省通衢”的区域位置，一方面可吸纳南来北往的农村青年，为我市的经济发展服务，另一方面更有利于把我市农村青年剩余劳动力输送出去。同时，武汉作为湖北省经济发展的龙头，积集了全国四分之一的科学院所，有他一定的科技优势，能成为全省农村青年转移就业的龙头、接收农村青年就业的基地、农村青年创业的摇篮和农村青年转移就业连通内外的枢纽，通过省内外城乡互动，可大力促进农村青年转移就业工作。 　　 2、工作基础和优势。 　　几年来，我们一直以“富民兴团”统揽农村共青团工作，各级农村团组织围绕各地主导产业，扶持农村青年选项目、建基地，大力培养青年农业产业化带头人，形成“龙头企业+基地+农户”农业产业化经营模式，培养了一大批青年星火带头人，其辐射带动效应比较明显。 　　5月份，我们成功举办了全市促进农村青年转移就业工作研讨考察班，参观考察了江苏镇江市团组织实施“康桥工程”—促进农村青年转移就业工作的先进经验和好的做法，我市农村团组织思想统一、认识提高、信心很足，对农村青年就地转移打下比较好基础，武汉青年企业家协会、武汉青年联合会，是我们共青团的社团组织，是武汉企业家和青年的精英，可作为我市吸纳农村青年就地转移的储水池。 　　近年来，我们对进城务工青年进行了技能培训、维权服务，对优秀进城务工青年进行了评选表彰，并给予办理红印户口的奖励，为进城务工青年在我市务工、生活营造了良好的外围环境。我市农村青年剩余劳动力就地转移和异地转移都有很好的工作基础，今年来，我们与扬州等沿海地区建立了友好的工作合作关系，可向他们定向输送缝纫、机电、烹饪、酒店服务等方面的青年剩余劳动力。 　　 四、推进我市农村青年转移就业工作的措施 　　 1、挖掘潜力，加大对农村创业青年人才的培养，引导农村青年就近就地转移就业。 　　要有效帮助农村青年转移就业和增收，就要全面拓展和挖掘农业和农村内部的潜力和空间，特别是要开发农村青年人才资源，培养各类青年创业致富带头人： 　　一是从农业内部着眼，把农业发展的文章做大做活，进一步开拓农村青年转移就业、增收成才的空间。培养各级各类青年带头人是农村共青团工作的一个显著特点和突出优势。我们将与财政局、农业局、农科院等部门协调，为农村青年创办企业争取政策优惠，资金扶持和技术引导，为其企业强化服务、优化环境。 　　要鼓励和扶持青年星火带头人扩大无公害食品、绿色食品、有机食品等优质农产品的生产和供应，鼓励和扶持创办和发展农业产业化龙头企业和以粮食及农副产品为主的加工企业，帮助他们延长农业产业链，扩大企业规模，增强带动能力和市场竞争能力，从而为农村青年就地就近转移就业提供更多的机会。 　　二是延伸团组织的工作手臂，依托武汉青年企业家协会、武汉青年联合会等青年社团组织，通过组织学习培训、宣传表彰、考察交流、经贸洽谈、协调服务等活动，促进他们所在企业的发展。同时根据企业发展需求，积极组织农村青年人才供需洽谈会，开展农村青年岗位培训，最大限度地吸纳农村青年就地转移。争取有关部门为他们就业创业提供政策倾斜、资金扶持和综合服务。 　 　2、加强职业技能培训，提高农村青年的素质和技能，引导他们有序异地转移。 　　农村青年的科技文化素质和职业技能水平直接影响着他们转移就业的潜力和空间。我们将本着“市场引导培训，培训促进就业”的原则，依托我市科学院所积集的资源，有组织、有计划、有目的地发动农村青年参加引导性培训和职业技能培训，把新型农业技术、职业技能、法律法规和职业道德作为主要的培训内容，要充分运用政府引导和市场主导的各类服务手段，积极为农村青年提供有效的供求信息、政策指导、维护权益等服务，增强农村青年自主选择转移就业渠道的能力。 　　我们将积极搭建促进农村青年转移就业的工作桥梁和联系纽带，推动输出地团组织与输入地团组织的工作对接，建立订单培训、定向输出的制度，加强与输入团组织对口交流合作，签订劳务培训和接收协议。要实现培训机构与用工企业的信息对接，建立城乡青年劳务信息交流制度，定期举办农村青年转移就业洽谈会，不断丰富和完善农村青年信息服务网络。 　　一是开展“组织对接型”转移。在有劳务合作基础的省与省之间、市与市之间、县与县之间、企业与农村青年之间，应沟通信息，牵线搭桥，通过组织洽谈会、见面会、招聘会等形式，促进农村青年在更大范围内转移就业。 　　二是实施“中介服务型”转移。要依照有关法律法规和政策，借助社会力量和资源，大力扶持和培育青年劳务中介机构及农村青年劳务经纪人。 　　三是开展“城乡互动型”转移。我们在开展城乡互动活动中，要把帮助农村青年转移就业及培训作为一项重要内容，定规划、定任务、定指标、定措施，抓好落实。 　　【如何编写项目可行性报告】 　　 1、阅读国家法规文件及申报指南 　　要仔细阅读国家有关文件，把握好方向定好位，国家支持什么就要发展什么，使自己产品紧靠国家指南，国家不支持的就不要报，不能情况不明决心大。国家明令禁止或逐渐淘汰的高能耗或环境污染严重的产业，即使产品已研发出来，但不符合国家政策，也是白忙一场。因此要了解项目指南，掌握其对项目的具体要求，如目标、工艺方法、费用、市场、技术成熟度等，并对其作出具体阐明。 　　 2、构思材料 　　写好可行性报告，要注意研究和掌握其编写的基本要求。 　　首先，准备素材。选取的素材应具有独特性、创新性以及区别于其他项目的差异性，也就是要告诉国家和投资人项目的亮点是什么，因此应精心筛选素材。同样的产品功能，不同的人，视角不同，反映的材料不同，最后效果就会不一样。例如，不少企业只会干，不会说，也不会写，产品研制出来了，性能指标也不错，但就是不会组织材料，把复杂的研制过程简单化了，不能在可行性报告中体现其价值。而同样的产品在大学和研究所的笔下，就会把简单问题复杂化，从产品的科学原理、设计思想，到逻辑层、物理层，再到如何实现性能指标，引用的数据准确，描述的过程详细，专家们看了之后，认为此项目是可信可行的，这样就容易得到方方面面的支持，以达到产学研优势互补的目的。 　　其次，项目的创新点、独占性的功能要经过众多实践和反复比较，从繁杂的事物中精心挑选出来，它要具有比同类产品“精”“优”“稳”“新”等特点。这才是该项目(产品)的特色，是其亮点所在。这个最闪光的“亮点”，可以是项目中的关键材料，也可以是关键工艺或产品设备，即项目在研发过程中的难点，或事物矛盾的集结点都可作为报告的重点。写报告时，抓住这个点，写深写透，以小见大，反映出该项目(产品)具有的良好经济效益和社会效益。 　　如“评议在风力发电轴承的难点问题”这篇报告主要突出两个兆瓦以上同机轴承的难点：尺寸大，要求加工精度要高，总体部件要求抗冲击耐高温耐磨磨损等问题。企业又如何解决这些难题的。这些看似小的问题，但在风力发电中就是大问题。这就要求撰稿人要身临其境，将攻关中的艰辛以及攻克难点过程中技术的相关性、干扰性，写得深写得透，这才会让外行人看的懂，内行人看了有水平、有高度。只有确确实实在攻克中定难点，才是同行业中最先进、最可靠的方案。 　　再次，找好切入点。在科技进步的今天，所有创新研发都有严格的时空与地域的概念，因此可行性报告受篇幅和字数的限制应表现为“一时一地一事”的特征。有时产品生命期很短，因而很难系统工程化、立体化、全范围、深层次地反映项目的某个侧面，这是难以和其他报告方式比的。然而运用巧妙的切入方式，在一定程度上可以弥补这类报告的这种缺陷。可从下面几项切入：产品、工艺、消费人群、地域变化、销售方式(直销、代销)等。“创新点”的描述是可行性报告的重中之重，是这类报告的核心，也是最难的一个问题。写“新”难，写短难，写好工艺过程更难。 　　3.确定标题符合指南的要求，重点突出差异性，针对用户是谁，要把用户最关心的内容作为主标题。项目申报名称要主题鲜明，使人一目了然，能概括出文章所要传达的信息。举几个例子：《a型环保高效水煤浆管道缓蚀剂中试》，此题目基本反映了申报项目的特征和内容。包含了产品型号、环保高效的技术特点、应用领域、产品形态、项目阶段等基本信息。而《轮胎废料生产多种纤维复合材料资源化利用技术开发》，则给评审人员比较蒙胧的概念，产品、技术、开发设备、工程应用等均不清楚，不明确。 　　4.报告的概述通常要把全文写完之后再写这部分。这部分是整个文章的精华总结。根据具体计划要求的文字限制，精炼语言。要写明以下几点：①这个产品是什么、干什么用;②为什么要做这件事，开发背景与热点难点是什么;③技术先进程度及创新点是什么;④有什么知识产权(专利证书，软件著作权);⑤应用前景怎么样;⑥注重经济效益和社会效益。 　　报告要有主线，总体目标、分段实施、进度、资金使用计划、产品产量、成本、利润等要协调匹配;全方位描述：让专家全面客观了解情况，单纯研发不易获得支持，中试项目要有检测报告、用户报告;取得的关键性成果。 　　5. 国内外研究情况首先要列出有关论文和实际案例，从理论上阐述，这个项目是具有前沿性的。其次分写国内外研究状况，通过国外的研究情况来说明企业可借鉴的内容，如何少走弯路，衬托出项目研究方向是正确的;国内的情况，同行业同专业对此项目的研究成熟度，可借鉴的是什么，哪些是合作伙伴和哪些竞争对手。再次，阐述出优势互补所具备的条件，所花费的精力和调用的资源最少，成功的几率最大。 　　6.项目提出的依据应表明在我国国民经济建设中急需解决这样的问题。理论相对成熟，有继承性。明确分析项目的技术风险，关键技术和工艺是否掌握，是否已经有产品和样机，提供性能水平、产品质量和用户意见，论述是否具备规模化生产软硬件条件。 　　7.项目的创新点创新的描述要以企业为主体，把技术思想、研发、生产、商品阶段过程中的创新内涵表现出来。要具有差异性、不可替代性和一致性。包括：①原理性的创新;②应用性的创新;③管理方面的创新;④检测方法的创新;⑤营销市场的创新;⑥材料、结构、工艺、设备上的创新;⑦体制机制的创新。 　　要注意在查新报告的基础上具体讲创新点，查新的目的不仅仅为鉴定，更是为了定位，定位其先进性、不可替代性和创造性。如将配方上、材质上有什么特点。根据专利申请的几个要点来说创新点;创新点不能比原来专利还简单。 　　在写创新点时，不能既写项目理论创新，又写材料、结构的创新，一个项目有百分之三十的创新就不得了了，否则该项目就会被认为是不成熟、不稳定的。有些人对把项目(产品)表现得完美无缺情有独钟，但这是不现实的。叙述创新时要客观、实事求是、循序渐进;以数据为依据，有了数据的可靠性，才会有分析的有效性;切勿平铺直叙，要善于描写人物的活动，叙述攻关的风险性，及代表的无数成功案例，善于把“创新”的静物与研发人员的动作结合起来，使过程静中有动。 　　8.单位的所具备的条件阐述企业的技术贮备和技术实力、包括具体的仪器设备、人员和资金投入等实施该项目的基础条件。并写明企业财务状况，财务指标符合申报基本条件。特别是企业具备必要的资金贮备来完成项目投资必备的自筹资金来源。 　　9.申报单位的管理能力要反映出申报单位是否具有较高的管理水平，申报单位体制、管理机制、申报单位规章制度是否明晰，尽量体现申报单位的特色。管理层的组成是否合理，应反映出申报单位有良好的人才结构和良好的素质，论述管理取得的业绩和申报单位资信状况。 　　10.经济效益社会效益分析应在分析市场空间和发展趋势的基础上，着重论述产品是否是市场急需，性能价格是否可以被用户接受，尽量避免笼统的分析和按比例放大等。分析方面，如果能够通过用户使用情况和产品订单来说明更好。对于一个中小企业来说，不可能拥有比较完善的市场空间和销售渠道，可以提出或者策划一个适合自己的销售模式来说明你的推广力度，比如产品开发初期的代理制、网络推广，借助其他大企业的渠道等，如果不能够拿出比较有说服力的模式，即使是一个很好的项目，也会由于无法说服专家，使其可能对你的项目提出市场风险，造成申报的失败。 　　重点论述项目技术对行业和整个经济的带动作用，在增加税收、创造就业机会、替代进口等方面是否有积极的作用。社会经济效益要避免空洞的论述，要针对项目表述真正属于该项目的意义，国家层面的申报，一定要反映出该项目对行业、地区的带动，对环境保护、就业机会、综合利用等方面的促进作用。 　　11.可行性报告的注意几个问题可行报告要让人可信，要实事求是，预测要有证据，不能言过其实。项目是知识和实践的体现，有些是用感知和探索来完成的，这种悟性(艺术)用文字表达很困难，不仅要求提供的信息是准确的，而且还要抓住读者人心，吸引眼球。这就更增加了难度。 　　可行性报告要言中有物，推理合乎逻辑，论证可查可信，使专家认为“报告”具有可读性和吸引力。所以我们强调“报告”最好是科研人员亲自编写，只有亲身感知的现场，体验创新性点的真实所在，见识过了活素材，活的细节及感情色彩，才会使报告描述鲜活起来，内涵丰润起来，入木三分。 　　 要想使报告让专家觉得真实： 　　首先，检测报告、查新报告要可信可靠，数据、量纲准确;其次，撰稿人要有出色的表达能力，巧妙地利用材料、文献，用户的原始数据;再次，整个报告逻辑性强，不能让人感觉是几个人写的，一看就是个吹个的号，个唱各的调。 　　报告概述中的“创新点”、“团队结构”、“单位的基础条件”、“规章制度”、“经费管理”、“项目进度安排”等等都要彼此协调，要和“主题目标”、“研发方向”、“考验的指标”相一致。一定要重视这些细节，否则就可能是蝼蚁之穴溃千里之堤。 　　不能想起什么写什么，自己对什么内容最感兴趣就写什么，更不能眉毛胡子一把抓，而是要选择那些有价值的“创新工艺”的过程和内涵来写，不求“报告”的冗长和繁杂。可以从整个研发过程中截取几个场合或阶段，达到以点带面的功效。

在做工程的时候，首先都要对选定的项目做一个可行性报告，包括财力、物理、自然条件、技术、人员的配置等等，从各个层面去分析这个项目是否行得通，或者权衡这个项目的利弊，再来决定这个项目要做，还是要被否决。在确定创业项目的时候也是一样，选项目除了要舍得花时间和精力外还需要掌握一定的方法。对看着可行的项目要在纸上列提纲分析，淘汰那些有明显问题的项目，然后对备选项目进行深入的可行性分析，发现有问题的一律淘汰。对剩余的2～3个可行项目进行比较，选出最适合自己的项目，最后写出可行性分析报告作为决定投资、进行合作的依据。不熟悉可行性分析报告写作的创业者可对照参考样本逐条分析，并把分析结果记下来，最后可以请专业人士帮忙加工成规范的报告。创业者在完成可行性分析报告的过程中，应本着实事求是的原则，尽量采用定性分析与定量分析相结合的方法，要对项目的可操作性进行具体详细的论证。在进行项目可行性分析时应该避免出现以下情况：简单推断市场前景、夸大技术优势作用、低估竞争对手、片面理解扶持政策、漏算所需资金支出、过高估计投资回报、回避可能出现问题等。另外，目前存在的几种现象也值得警惕：一是不认真进行可行性分析就盲目投资；二是可行性分析时先主观臆造结论然后“凑”论据；三是不顾实际情况一味将可行性报告编成“可批性”报告。当然，这是一种欺骗和自欺欺人的行为，我们在自己创业的时候不能这么做，这是关于自己未来的事情，要实事求是才能找到最好的项目，否则只会空浪费时间和金钱，到时候再后悔就来不及了。这里的朝三暮四是说，不可以随便更换自己的项目，选清楚了一个项目就要认真做下去，创业不像是女孩子选衣服，买了这个还可以要那个。“一个人不能同时骑两匹马，骑上这匹，就会丢掉那匹”，“与其花许多时间去凿很多没有水的浅井，不如花同样的精力去凿一口有水的深井”，一定要坚持自己的方向，你的目标可行，那么就向着可行的方向发展。世上的人只有两种不可能成功。一种就是自己没有目标，他们不知道自己要做什么，所以肯定是不会成功的。还有一种就是锁定的项目太多，见异思迁、理想多多的人，他们的时间和精力都用来改变自己的项目了，今天想创办一个服装加工厂，明天又想建立一个网站，结果到最后什么都没有确定，什么都做不出来。这就像是《小猴子下山》里面的猴子一样，两手空空的小猴子路过玉米地时，摘了一支玉米；当走过一棵桃树时，便扔了玉米去摘桃子；当他走过西瓜地时，又扔了桃子去摘西瓜；当它看见兔子时，便又扔了西瓜去追兔子。结果兔子没追上，最后小猴子只能仍旧空着两手回家去。好的项目多得是，赚钱的行当你是选不完的，你不可能看到比尔的事业成就了一个世界首富，你就要去做，等发现自己不行的时候，又改变做其他的，你最恰当的方法是按照选出来的实际方向，付出自己的努力做下去。不要朝三暮四，否则就会像故事中的小猴子一样，那么你只能把你的才智和精力分散开来，终将一事无成。常在森林里打猎的猎人都知道，老虎和绵羊的实力简直不可比拟，虎落羊群，羊儿四散溃逃，老虎只盯一只追，这样就不会盲目的瞎跑，可以说十拿九稳；如果没有固定目标，那么每一只羊都会精力充沛地逃生，而老虎却因换来换去而耗费体力，结果可能一只也追不上。确定项目方向的目的是让我们有方向性地展开创业之举，因此，选定目标之后最重要的就是开始做，一步一步来，做好准备工作。当然在这个过程中，还是会有一些困难的，例如资金方面或者是设备方面的东西，一不小心就遇到你没想到过的问题，千万不要在这个时候放弃，否则前面的努力都前功尽弃了。一个人对目标要有恒心、有耐性，要有迎难而上的信心，要有完不成任务誓不罢休的决心，我相信，只要付出便有回报。我国古代教育家孔子曾说：“南人有言日：‘人而无恒，不可以做巫医。"善夫!不恒其德，或承之羞。”就是说，确定目标之后要持之以恒，半途而废者必然不能成大事，为自己的目标要有不达目的不罢休的精神。一个人如果要有点成就的话，就必须要有恒心，持之以恒，不能半途而废。在关键时刻不要退缩，在做任何事的时候都会有失意的时候甚至是多次的失败。如果你放弃了，你就放弃了一个成功的机会，因为轰轰烈烈的成功之前的失败，往往离成功只有一步之遥。自古以来，那些所谓的英雄，并不比普通人更有运气，只是比普通人更有坚持到最后的勇气罢了。创业是说起来容易，做起来难，当你发现事情做起来不像想象的那么简单的时候，记得要坚持。

房地产开发项目可行性研究的依据： 　　可行性研究的依据主要有下列方面： 　　（1）国家相关法律法规。 　　（2）国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、住房建设规划以及行业发展规划。 　　（3）国家宏观调控政策、产业政策、行业准人标准。 　　（4）城乡规划行政主管部门出具的规划意见。 　　（5）《国有建设用地使用权出让合同》或国有建设用地使用权证书，国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见或国有土地使用权出让文件。 　　（6）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。 　　（7）交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见。 　　（8）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料。 　　（9）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。 　　（10）国家规定的相关经济参数和指标。 　　（11）项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。第一节 可行性研究的概念和作用 一．可行性研究的概念 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。 我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。 房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α? 二．可行性研究的作用 (一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。 （二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。 （三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。 （四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。第二节 可行性研究的阶段工作 一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。 （一）以投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌? （二）初步可行性研究 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。 （三）详细可行性研究 详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 （四）可行性研究阶段工作精度表第三节 可行性研究的内容一.可行性研究报告的结构 一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。 （二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。 （三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。 （四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容1．项目概况 主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）； 2．市场调查和分析 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 3．规划设计方案优选 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。 4．开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。 5．项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。 6．项目资金筹集方案及筹资成本估算 根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。 7．项目财务评价； 依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。 8．不确定性分析和风险分析 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 9．可行性研究的结论 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。 10．研究人员对项目的建议对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。 （五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。 （六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。 二．可行性研究报告的项目投资预算 一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容： （一）营销开支概算 1．项目前研究及可行性研究的开支 2．项目策划的开支 3．销售策划的开支 4．广告开支 5．项目公司日常运作的开支 6．项目及企业的公关开支 （二）工程开支概算 1．用于工程勘探的开支 2．用于吹沙填土、平整土地的开支 3．用于工程设计的开支 4．用于建筑施工的开支 5．用于设施配套的开支 6．用于工程监理的开支 （三）土地征用开支概算 1．政府一次性收取的标准地价 2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 3．影响公共设施而出现的赔偿开支 （四）金融成本开支概算 1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 2．贷款引起的利息支出 3．各项保险开支 4．税收和行政性收费 5．不可预见开支第四节 可行性研究报告的编制一．房地产项目可行性分析常见误区 1．误区一：一个标准的效益分析 如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 2．误区二：先入为主的可行性研究 纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。 （1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的： A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。 B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。 C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。 D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。 二．编制可行性研究报告的人员安排组合 要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。

《房地产项目可行性研究报告》 用于多方面的专业运用，包括：用于向国家相关政府部门申请立项；向金融部门申请贷款的重要依据；向有关主管部门申请专项资金的重要依据；向证监会申请股票 上市的重要依据；向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据；与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依据；进口设备和对外谈判的依据；环境部门 审查项目对环境影响的依据。报告目录第一章房地产项目总论 　1.1 房地产项目背景 　　 1.1.1 房地产项目名称 　　 1.1.2 房地产项目承办单位 　　 1.1.3 房地产项目主管部门 　　 1.1.4 可行性研究工作的编制单位 http://www.chinainp.com　　 1.1.5 研究工作概况　1.2 编制依据与原则　　 1.2.1 编制依据 　　 1.2.2 编制原则 　1.3 研究范围 　　 1.3.1 建设内容与规模 　　 1.3.2 房地产项目建设地点 　　 1.3.3 房地产项目性质 　　 1.3.4 建设总投资及资金筹措 　　 1.3.5 投资计划与还款计划 　　 1.3.6 房地产项目建设进度 　　 1.3.7 房地产项目财务和经济评论 　　 1.3.8 房地产项目综合评价结论 　1.4 主要技术经济指标表 　1.5 结论及建议 　　 1.5.1 专家意见与结论 　　 1.5.2 专家建议　　 第二章房地产项目背景和发展概况　　2.1 房地产项目提出的背景　　 2.1.1 国家或行业发展规划　　 2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由　　2.2 房地产项目发展概况　　 2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果　　 2.2.2 试验试制工作情况 　　 2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况　　 2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程　　2.3 投资的必要性第三章房地产项目市场分析与预测 　3.1 市场调查 　　 3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查 　　 3.1.2 产品现有生产能力调查 　　 3.1.3 产品产量及销售量调查 　　 3.1.4 替代产品调查 　　 3.1.5 产品价格调查 　　 3.1.6 国外市场调查 　3.2 市场预测 　　 3.2.1 国内市场需求预测 　　 3.2.2 产品出口或进口替代分析 　　 3.2.3 价格预测 　3.3 市场推销战略第四章产品方案设计与营销战略　4.1 产品方案和建设规模　　 4.1.1 产品方案 　　 4.1.2 建设规模 　　 4.1.3 产品销售收入预测 　4.2 市场推销战略 　　 4.2.1 推销方式 　　 4.2.2 推销措施 　　 4.2.3 促销价格制度 　　 4.2.4 产品销售费用预测　　 第五章建设条件与厂址选择　5.1 资源和原材料 　　 5.1.1 资源评述 　　 5.1.2 原材料及主要辅助材料供应 　　 5.1.3 需要作生产试验的原料 　5.2 建设地区的选择 　　 5.2.1 自然条件 　　 5.2.2 基础设施 　　 5.2.3 社会经济条件 　　 5.2.4 其它应考虑的因素　5.3 厂址选择 　　 5.3.1 厂址多方案比较 　　 5.3.2 厂址推荐方案　　 第六章房地产项目技术、设备与工程方案　6.1 房地产项目组成 　6.2 生产技术方案 　　 6.2.1 技术来源途径 　　 6.2.2 生产方法 　　 6.2.3 技术参数和工艺流程 　　 6.2.4 主要工艺设备选择 　　 6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标　　 6.2.6 主要生产车间布置方案　6.3 总平面布置和运输 　　 6.3.1 总平面布置原则　　 6.3.2 厂内外运输方案　　 6.3.3 仓储方案 　　 6.3.4 占地面积及分析　6.4 土建工程 　　 6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计　　 6.4.2 特殊基础工程的设计　　 6.4.3 建筑材料 　　 6.4.4 土建工程造价估算 　6.5 其他工程 　　 6.5.1 给排水工程 　　 6.5.2 动力及公用工程 　　 6.5.3 地震设防 　　 6.5.4 生活福利设施 第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 　7.1 房地产项目选址及用地方案 　7.2 土地利用合理性分析 　7.3 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章资源利用与节能措施 　8.1资源利用分析 　　 8.1.1土地资源利用分析 　　 8.1.2水资源利用分析 　　 8.1.3电能源利用分析 　8.2节能措施分析 　　 8.2.1土地资源节约措施 　　 8.2.2水资源节约措施 　　 8.2.3电能源节约措施 第九章房地产项目原材料供应及外部配套条件 　9.1 主要原材料供应 　9.2 燃料、加热能源供应 　9.3 给水供电 　9.4 外部配套条件 第十章房地产项目进度与管理 　10.1 工程建设管理 　10.2 房地产项目进度规划 　10.3 房地产项目招标 第十一章环境影响评价 　11.1 建设地区的环境现状 　　 11.1.1 房地产项目的地理位置 　　 11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象 　　 11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物 　　 11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施 　　 11.1.5 现有工矿企业分布情况； 　　 11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况； 　　 11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况； 　　 11.1.8 交通运输情况； 　　 11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。 　11.2 房地产项目主要污染源和污染物 　　 11.2.1 主要污染源 　　 11.2.2 主要污染物 　11.3 房地产项目拟采用的环境保护标准 　11.4 治理环境的方案 　　 11.4.1 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响　　 11.4.2 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响　　 11.4.3 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响 　　 11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案　　 11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化　11.5 环境监测制度的建议 　11.6 环境保护投资估算 　11.7 环境影响评论结论　　 第十二章劳动保护与安全卫生 　12.1 生产过程中职业危害因素的分析　12.2 职业安全卫生主要设施　12.3 劳动安全与职业卫生机构　12.4 消防措施和设施方案建议第十三章企业组织和劳动定员　13.1 企业组织　　 13.1.1 企业组织形式　　 13.1.2 企业工作制度　13.2 劳动定员和人员培训 　　 13.2.1 劳动定员　　 13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算　　 13.2.3 人员培训及费用估算第十四章投资估算与资金筹措　14.1 房地产项目总投资估算 　　 14.1.1 固定资产投资总额 　　 14.1.2 流动资金估算 　14.2 资金筹措 　　 14.2.1 资金来源 　　 14.2.2 房地产项目筹资方案　14.3 投资使用计划　　 14.3.1 投资使用计划　　 14.3.2 借款偿还计划第十五章财务与敏感性分析 　15.1 生产成本和销售收入估算　　 15.1.1 生产总成本估算　　 15.1.2 单位成本 　　 15.1.3 销售收入估算　15.2 财务评价 　15.3 国民经济评价 　15.4 不确定性分析 　15.5 社会效益和社会影响分析 　　 15.5.1 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。 　　 15.5.2 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性； 　　 15.5.3 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性； 　　 15.5.4 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性； 　　 15.5.5 房地产项目对合理利用自然资源的影响； 　　 15.5.6 房地产项目的国防效益或影响； 　　 15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。　　 第十六章风险分析 　16.1 风险影响因素 　　 16.1.1 可能面临的风险因素 　　 16.1.2 主要风险因素识别 　16.2 风险影响程度及规避措施 　　 16.2.1 风险影响程度评价 　　 16.2.2 风险规避措施　　 第十七章可行性研究结论与建议　17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。　17.2 对主要的对比方案进行说明。 　17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。　17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。　17.5 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。　17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。第十八章财务报表 第十九章附件

（1）投资机会研究阶段目的：对投资项目或投资方向提出建议内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程建设后的社会影响等（2）初步可行性研究阶段目的：项目建设的可行性和潜在效益内容：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及周边环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等（3）详细可行性研究阶段目的：在分析技术和经济可行性后做出是否投资、如何投资的决策内容：技术与经济的详细论证

法律主观：房地产开发项目管理的主要内容如下：（1）按系统工程理论，结合管理工作的一般流程，可将项目管理系统地描述为：“预测——决策——计划——控制——反馈－－修正决策——计划”等职能的结合体。这一体系结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修整，营造一种良好的环境系统，使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。（2）按项目实现过程，项目管理系统可描述为下列几个阶段：1）项目的定义、目标设计和可行性研究。2）项目的系统分析，包括项目的外部系统（环境）调查分析和内部系统（项目结构）分析等。3）项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本（投资）计划、资源计划以及它们的优化。4)项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。5）项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。6）管理的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。7）项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理（物业管理），以及目标实现的程度、存在的问题分析等。（3）按照项目管理的工作任务，项目管理系统可描述为下列几个方面：1）成本管理，包括工程估价(即工程的估算、概算、预算）、成本计划、支付计划、成本控制（包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断）、工程款结算和审核。2）工期管理，这方面工作是在管理过程的质量等。3）质量制度，包括工程质量和管理过程的质量等。4）现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。5）组织和信息管理。组织管理包括组织结构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调、争取的解决等，信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理过程的控制，还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。6）合同管理，包括招标投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审核和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等。7）风险管理，包括风险识别、风险计划和控制。综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅有许多子项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），使项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。法律客观：《城市房地产管理法》第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

房地产开发项目可行性研究的作用： 　　（一）申请项目核准的依据 　　为了充分发挥市场配置资源的基础性作用，确立企业在投资活动中的主体地位，保护投资者的合法权益，营造有利于各类投资主体公平、有序竞争的市场环境，促进生产要素的合理流动和有效配置，优化投资结构，提高投资效益，推动经济协调发展和社会全面进步，政府对企业投资的管理制度改革日益深化。 　　（二）项目投资决策的依据 　　一个房地产开发投资项目，需要投入大量的人力、财力和物力，很难凭经验或感觉进行投资决策。因此需要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许。还要研究项目竣工后能否找到适当的购买者、承租人或使用者，判断项目的市场竞争力，计算项目投资的绩效或经济效果等。通过这些分析研究工作，得出项目应不应该建设、如何建设、以及哪种建设方案能取得的投资效果等，并以此作为项目投资决策的依据。 　　（三）筹集建设资金的依据 　　房地产开发商基本上都需要就其拟开发的房地产项目进行权益和/或债务融资。开发商要想吸引机构或个人投资者参与其拟开发项目投资，作为项目发起人和一般责任合伙人的开发商，必须要给这些潜在的有限责任合伙人提供项目可行性研究报告，以帮助它们了解拟开发项目的投资收益水平和所面临的风险。银行等金融机构都把可行性研究报告作为项目申请开发贷款的先决条件，需要对项目可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，并据此完成房地产开发项目贷款评估报告，之后才能确定是否给予贷款。 　　（四）开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 　　项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和建筑设备进口必须在项目核准工作完成后，才能据核准文件同国外厂商正式签约。 　　（五）下阶段规划设计工作的依据 　　在可行性研究报告中，对项目的地址、规模、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构形式、配套设施和公共服务设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。可行性研究报告完成后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择和重新论证。

是给政府相关部门看的，如建设局，环保局等等单位批复了你才能开工呀？

　　“￥￥花园”　　房地产开发项目　　可　　行　　性　　研　　究　　报　　告　　编制单位：**￥￥房地产开发有限公司　　编制时间： 二OO五年二月十六日　　摘 要　　“￥￥花园” 项目位于**市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口，绿线占地面积10008.4平方米（约15.01亩），地块西面北面临街（跃进北路及待建的高水中路），沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中的涪城区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。www.word98.com中国文案网　　“￥￥花园”（下简称：本项目）拟规划设计的主要经济技术指标如下：小区总规划绿线用地10008.4平方米（约15.01亩），规划设计总建筑面积 约20000平方米，其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米，二层商业建筑面积约1500平方米，住宅建筑面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米（其中中心绿地面积为2000平方米），建筑密度为35.33％，容积率2.0，绿化率为35％。　　“￥￥花园”拟计划于2005年5月起着手项目规划及前期报建工作，于2005年12月开始动工建设，项目建设总工期约12个月，预计于2006年6月进入项目预售期，其销售周期约12个月。其项目总投资（含土地成本及银行利息为人民币960万元）人民币2696.11万元，项目预计总销售收入人民币3226万元，项目预计税后利润总额为人民币312.14万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于2007年2月将完成土地抵押贷款清算工作。　　目 录　　1、项目概况……………………………………………………………………04　　2、开发项目用地的现状调查及动迁安置……………………………………04　　3、市场分析和项目定位………………………………………………………05　　4、规划发展建议………………………………………………………………22　　5、资源供给……………………………………………………………………24　　6、项目开发组织机构、管理费用的研究……………………………………24　　7、开发建设计划………………………………………………………………25　　8、项目资金来源及经济分析…………………………………………………26　　9、结论及建议…………………………………………………………………27　　一、项目概况：　　1、项目名称：“￥￥花园”　　开发建设单位：**￥￥房地产开发有限公司　　2、项目地理位置：本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。　　3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园•星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，2005年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到2006年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于2006年下半年进行销售，其时机比较适宜。　　4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面（跃进北路对面）为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园•星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。　　二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：　　1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为**￥￥房地产开发有限公司。　　2、拆迁调查：本项目土地使用权属**￥￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥￥公司，不存在大的拆迁难的问题。　　3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。　　4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。　　三、市场分析和项目定位：　　一）、市场分析：　　1、2004年**市房地产市场供给现状分析：　　1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2004年**市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2003年减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96％。　　2）、2004年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面积1219914平方米），施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率22％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降6.3个百分点，为83％。　　2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65％，同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2003年减少106773平方米，402套（幢）。　　从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。　　2003年**市住宅投资所占比重为89%，2004年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。　　3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%；写字间竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。　　4）、商品房进入市场情况：　　2004年，**市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场　　表五：**市2004年商品房竣工面积（按用途分）　　类型 合计 住宅 商业用房 写字间 其他　　2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181　　2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673　　同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35%　　所占比例 81% 17% 0.8% 1.2%　　注：所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例　　980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。　　表八：2004年商品房市场投放情况表：　　年份 合计 商业 其他　　合计 普通住宅 电梯公寓 别墅 经济适用房　　套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2　　2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303　　2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369　　同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83%　　所占比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4%　　注：1、所占比重为2004年数据 2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类；商业、其他所占比重为商品房总面积比重　　从2004年商品房市场投入走势看，2003年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。　　2、2004年**市房地产市场需求现状分析：　　2004年，**市房地产市场需求总量大于2003年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2004年下半年商品房销售有所下降，2004年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%；下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。　　1）、2004年，**市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%。　　表十：2004年商品房销售面积情况：　　年份 合计　　m2 合计 普通住宅 电梯公寓 经济适用房 别墅 商业m2 写字间m2 其他m2　　m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套　　2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752　　2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707　　2004年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。　　2）、2004年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。　　3）、消费者购成情况　　随着**市城市化进程加快，**城市居住环境及商品房小区环境的美化，**市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2004年，外地人购买商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。　　表十七：消费者购成比例：　　年份　　销售人群 2001年 占总　　量比 2002年 占总　　量比 2003年 占总　　量比 2004年 占总　　量比　　本地人m2 624605 83.5％ 961418 79.5％ 1100210 79.2％ 1006803 68％　　外地人m2 123880 16.5％ 262754 21.5％ 289320 20.8％ 474836 32％　　表十八：外地人购商品房情况 按用途分类：　　合计m2 普通商品住房 电梯公寓 别墅 办公m2 商业m2 其他m2　　m2 套 m2 套 m2 套　　474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 21653 716　　4）、商品房销售价格情况　　2004年，**市商品房销售平均价格为每平方米1794元，（按套内面积计算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，电梯公寓2103.55元/ m2，别墅1937.48元/ m2，商业用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。　　从上列表中反映出，**市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2004年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。　　5）、不同户型商品房销售情况分析：　　从表二十二至二十四所列数据看出，2004年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90平方米以下从2003年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降为2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2004年同上年相比却变化不大。　　3、2004年**市商品房空置情况：　　2004年**市商品房空置面积445491平方米，比上年减少67311平方米，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面积为90356平方米，住宅288套。　　表二十五：2004年商品房空置面分段表　　一年以内空置　　合计 合计 住宅 商业 写字 其他　　m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅　　355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568　　161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104　　比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6%　　一年以上空置　　合计 合计 住宅 商业 写字 其他　　m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅　　90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104　　29718 195 16527 93　　比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7%　　注：普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重　　2004年**市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年减少5.7%，其中一年以上空置面积90356平方米，比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少，但2004年下半年增加68114平方米，增长比率为18%。　　4、2004年**市房地产市场发展特点：　　1）、房地产开发投资增幅减缓：　　**市2004年房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工面积2026744平方米，比上年减少565874平方米，增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计，2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米，下半年商品房市场投入面积485273平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3% 、40.7% 。　　2）、房价基本平稳：　　几年来，**的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。　　3）、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米，销售金额14亿多元，但2004年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米，销售金额9亿多元。　　4）、商业用房投资势头强劲　　2004年，**商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜•嘉年华、东辰•新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计，2004年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。　　5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。　　衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2004年，**二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。　　6）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2001年外来人口购商品房123880平方米，2002年购商品房262745平方米，2003年购商品房267965平方米，2004年达到474836平方米，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。　　7）、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。　　5、2004年**市房地产市场存在问题：　　1）、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的　　矛盾。近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给体制改变后，竞拍价格一路走高，对商品房成本产生了极大的影响，带来了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商品房价格一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本的比重，开发商只能采取住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去，将会对**商业房产带来极为不利的影响。　　2）、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。如2004年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上涨15元左右。　　3）、受国家宏观调控影响，**市房地产开发投资、销售在2004年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高15个百分点，使房地产开发企业贷款受到限制。　　4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。2004年我市商品房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。　　6、2005年**市房地产市场预测：　　1）、**市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，　　由于近年**国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2005年可能投入市场项目30多个，投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2004年下半年出现回落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。　　2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性　　土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。　　3）、2005年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。**　　市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2005年总趋势。2005年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。　　4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺：　　98年以来，**市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革　　制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是2002年开始实施的住房货币化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。从2003年开始，其效果更加明显，预计2005年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。　　5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑**市房地产市场的繁荣。但随着**市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广**城市品牌，吸引外来人口购买商品房。　　二）、项目市场定位：　　1、项目周边类比竞争楼盘市场调研：　　为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况，为“￥￥花园”项目开发提供数据、信息支持，而对该区域楼盘进行了市场调查，选取“花园•星河湾二期（星河圣景）”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析，情况如下：　　项目周边类比竞争楼盘基本资料：　　1）、商业部分　　①、花园“星河湾”一期（临街或小区内底层门面）：　　该项目仅一期有门面，项目位于跃进北路末段。门面进深约为9m～16m，开间约为3.6m～6.9m，建筑面积销售单价为3500元/㎡，销售情况比较好，尤其内街门面销售基本告罄。　　②、金达小区（临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售）：　　该项目位于跃进北路，在本项目及“星河湾”之间。临跃进北路底层门面进深约11 m左右），开间约为3.3m、3.9m，门面建筑面积销售单价为4500元/㎡左右，该部分门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发售，待周边环境配套设施形成后在对外销售。　　③、青清怡苑（两层门面）：　　该项目位于跃进北路，在本项目斜对面。该项目门面进深约为10.2m，开间为2.6m 、3.6m、4.5m等。现余两套面积大于50㎡的门面未售，其门面建筑面积销售单价为5000元/㎡（优惠后销售价）。二楼门面以建筑面积2800元/㎡被个人全端。　　④、山水姻缘（两层门面）：　　该项目位于高水南路与跃进北路的交叉口，在青清怡苑项目正对面。该项目临街一、二层为进深17和19米的大门面，每个门面面宽大概在6米左右，其一层门面建筑面积销售均价在6000元/㎡，二楼门面建筑面积销售均价在2600元/㎡。本项目才取得预售资格，具体销售情况需进一步调查。　　由此可见，该区域门面单价总体来说不是太高，根据**市现有商业地产开发前景来说，该区域在几个高档楼盘的带动下，以及市政配套设施的进一步完善，只要项目门面面积适中，其门面销售单价有很大的提升潜力。　　2）、住宅　　①、花园“星河湾”二期（2F～7F）：　　花园“星河湾”小区全部完成后，小区共有住宅2000余套，一期总体销售情况比较好，二期于1月15日正式预售。二期单套建筑面积最小约为89㎡（两室两厅单卫双阳台），仅两幢楼共96套，销售情况较好，一期类似该户型约140套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约为110㎡。跃层最小建筑面积为156㎡、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；6-7F（跃层）：1450元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户，物管费为0.45元/㎡。　　②、金达小区（1F～7F）：　　该项目住宅建筑面积分布为：项目主要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89㎡、91㎡、96㎡；两室两厅双卫双阳台：119㎡；三室两厅双卫单阳台：112㎡、127㎡；三室两厅双卫双阳台：122㎡；三室两厅双卫四阳台：140㎡，没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看，住宅仅建筑面积91㎡左右的小两室两厅户型销售形式较好。其大户型销售形势不是很好。　　http://sucai.word98.com/web/class/35.html

问下你们财务就知道了

引言 　　自1998年以来,我国房地产业发展迅猛,对国民经济的拉动效应越来越大,2002年我国GDP增长8%,其中房地产业的直接贡献率与间接贡献率之和占1 9~2 5个百分点,标志着房地产业在宏观经济中的支柱产业地位已经确立起来。然而,在房地产业发展如火如荼的同时,呈现出地区房产投资“过热”、空置房总量直线攀升、“烂尾”工程此起彼伏的态势,给房地产业良性发展带来诸多的隐患不口阻力,究其原因,问题较多源于房地产项目的前期策划和可行性研究流于形式。因此,力口强和规范房地产项目可行性研究,防投资隐患于未然迫在眉睫。项目可行性研究迫在眉睫 　　1.房地产业的投资特点要求细致人微的项目总体策划和研究 　　房地产投资具有资金投入量大、回收期长,经营风险高的特点,项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力,加重企业债务负担,给开发商带来致命性打击,而且还会导致银行贷款沉淀,甚至影响城市合理性开发进程。然而,我国大部分房地产开发商仍沉浸在“房地产业遍地黄金”的市场观念中,存在盲目捞“几桶金”的思想,有些“烂尾工程”开发商在项目前期决策时,根本就不作深入的市场调研和全面的可行性分析,虽然有些项目具备“完整”的可行性研究报告,但“它们”大多是一堆用于争取政府审批立项的 “文字游戏”和“数字游戏”,钻政府审批环节把关不严格的空子,结果在这场“游戏”中,开发商往往“套牢”了自己。因此,注重并力口强项目可行性研究工作显得甚为重要和紧迫。把房地产估价师站点加入收藏夹 　　2.可行性研究是开发主体、政府和银行机构评审项目投资的基础依据 　　可行性研究是房地产项目立项前期的一项首要工作。首先,可行性研究是开发商投资决策的重要依据。可行性研究基于全面深入的市场调查和分析,以大量数据论证项目在市场中的需求空间、技术操作的先进性、规划设计的科学性、财务分析的赢利性,以及社会效益的贡献性。公司董事会根据项目可行性研究的评价结果,结合公司自身的优劣势和市场预测,最终作出项目是否投资的决策。其次,可行性研究是开发商向政府机构审批立项的基础资料,是申请银行贷款、发行企业债券或信托基金的基础依据。政府建设部门、规划部门、计划部门不口土地管理部门等机构通过评审项目可行性研究报告,在兼顾经济效益和社会效益的基础上,批准建设执照。银行和信托公司通过审查项目可行性研究报告,评估其偿债能力和风险收益水平,作出是否贷款和发行信托基金的决定。最后,可行性研究报告是工程建设和项目考核的基础依据。可行性研究囊括了项目工程建设的各项技术细节和相应的成本估算,而且项目竣工后的决算和考核,都以可行性研究报告中制定的成本预算、技术标准和经济指标作为考核依据。 　　3.部分地区房地产投资加速过猛,存在“房产泡沫”隐患,急需规范的可行性6开究“刹住”盲目投资 　　近几年,我国各大城市房地产投资迅猛增长,1998至1999年,全国房地产投资增长率保持在15%左右,2000年涨到19 5%,2001年更是高达25.3%,2002年仍居高为 21.9%。投资高速增长的背后是空置商品房总量不口空置率直线攀升,据有关资料统计,2001年全国空置房总量9000多万平方米,积压资金约2000亿元,2002年达1.25亿平方米,净增39%,其中空置时间超过一年的占50%且主要集中分布在大中城市,积压资金超过2500亿元,居各行业不良资产之首。按正常标准,商品房控制率应控制在10%以内(美国约为7%,香港约为3%- 4%),而我国国内的商品房空置率达到了26%,表明房地产业进入了严重超警戒线运行状态。追寻“望房难卖” 的原因——区位不好、产型不当、配套设施太差、价格过高等等,而这些客观原因在市场调研阶段完全可以避免,显然更深层次的原因反映出项目的前期可行性研究薄弱。经过近10年的发展,我国大中城市的房地产市场逐步走向了成熟,房改初期的 “暴利岁月”已一去不复返,理性的房产需求迫切要求房地产理性开发,要求开发商必须作好项目的可行性研究,切忌“一哄而上”的盲目投资。 　　项目可行性研究的工作核心 　　项目的可行性研究工作是一项细致的长期市场调研和技术分析工作,作好这项工作要求实际工作者在理论指导上抓住三个结合,在调研分析工作中抓住三个核心,实现理论指导与实践调研的统一。 　　1.可行性研究工作的理论指导三结合 　　第一,微观经济效益分析与宏观经济效益分析相结合。可行的房地产项目不仅表现在项目本身的经济利润,而且还表现在利于拉动社区相关行业(商业、娱乐)发展,利于解决困难人口的住房问题(经济适用房),利于改善社区环保水平,利于提高社区文化生活水平,利于促进旧城改造等社会贡献。第二,定量分析与定性分析相结合。定量分析建立在大量技术性数据的基础上,通过数学模型,用数字和指标说明项目的可行性,但定量分析的结果忽略了政策环境和市场环境变化给项目带来的潜在机会和威胁,所以定量分析必须辅以定性分析作指导。第三,动态分析与静态分析相结合。按照国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》的规定,项目可行性分析既要进行静态经济评价,还要进行动态经济评价。静态分析得来的投资收益率和投资回收期忽略了资金的时间价值,由于房地产投资的回收期长目70%-80%的资金来源于银行贷款,资金成本的高低直接影响最终利润水平,所以项目的财务分析必须考虑资金的时间价值,充分利用内含报酬率和)尹现值反映投资的动态效益。 　　2.可行性研究的工作三大核心 　　项目可行性分析工作可以归为三大核心, 目口市场调研与市场定位、技术分析和经济效益分析。第一,房产市场调研与市场定位是通过对社会宏观经济发展形势进行调查和分析,从市场的需求结构、市场容量供求情况、项目的净增值能力、项目的竞争能力等方面对项目进行客观的评价和分析,然后在此基础上,确定项目开发的产品定位和建成后的销售策略及周期计划。第二,技术分析囊括了项目总进度统筹安排,包括前期准备工作的计划立项、规划设计、拆迁方案、主体工程、环境工程、配套工程的进度安排、工程的给排水、供电、有线电视、电话、煤气、宽带及建设后期的道路、园林绿化、新材料、新工艺的应用等。第三,财务分析包括征地期、拆迁期、建设前期、中期和销售期的各项成本核算和税费支出,建设资金筹措和使用计划,经济效益和社会效益评价不口风险分析等。把房地产估价师站点加入收藏夹 　　项目可行性研究的改进措施 　　1.建立科学的指标评价体系 　　项目指标评价体系是可行性分析的重要组成部分,包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。规划评价指标主要有可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公用设施配套、交通等,设计方案评价指标有性能比、产业化、采光、通风、环境质量、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能,市场定位评价指标有租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等。经济评价指标分两方面,其一是财务评价有财务收支、分析项目的财务赢利能力、偿债能力及资金平衡状况,判断项目的财务可行性和风险预测等;其二综合评价,从区域社会经济发展的角度分析和计算房产项目对区域经济的效益和费用,考察项目对社会经济的贡献,判断项目的社会经济合理性。 　　2.加强项目风险分析 　　在经济评价的同时,加强项目运营中的不确定性分析,制定多套方案以规避宏观经济环境和区域市场变动所带来的投资风险。首先,利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响,根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态,然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值,最后根据概率法求出的项目收益均值,判断建设项目受市场景气程度的影响程度。其次,分析通货膨胀给项目运营带来的风险,一般来说,通货膨胀因素对房地产项目不会产生较大的经营风险,因为建筑材料、人工成本等建造成本和房地产商品的售价都自然会随着通货膨胀而升降,它们对房地产项目赢利性的正负影响基本上可以抵消。最后,利用赢亏平衡分析法和敏感性分析法分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。赢亏平衡分析包括销售面积盈亏平衡分析、销售价格赢亏平衡分析、竞标时的土地价格赢亏平衡分析;敏感性分析包括平均售价的敏感性分析、投资的敏感性分析和项目建设周期的敏感性分析。 　　3.培育专业房地产可行性研究市场,规范房地产咨洵业发展 　　国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导,培育可行性研究专业市场。首先,重视房地产专业人才培养,完善注册房地产估价师、房地产经纪人和造价工程师的培养和考核体制;建立房地产经济分析师、政策分析师和房地产环保评价师等专业研究人才的培养不口考核机制,为房地产可行性研究领域输送高素质的专业化人才。其次,在政策上扶持房地产评估企业和房地产咨询公司的建立不口发展,同时严格审核其是否具备接受可行性分析业务的能力,对具备能力的单位颁发资质证书、评定等级并加以行业规范,对不具备资格的单位彻底清理。赋予国家注册房地产评估师在可行性研究报告上签字生效的权利和承担的法律责任,建立可行性报告编制单位和研究人员的权责体制,从根源上遏制可行性研究流于形式的可能。 　　4.完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制 　　首先,国家要加强房地产项目可行性研究的法律法规建设,房地产开发项目审批必须提交经专业可行性研究机构盖章和国家注册房地产评估师签字认可的可行性研究报告,可行性研究机构和相关国家注册房地产评估师对项目建成后的损益和空置情况承担吊销执照的连带责任。其次,政府房地产审批机构 (建委、计委、规划局不口国土资源管理局)要加强对房地产法人主体的财务评价、建设资质评价和银行信用评价,同时组织具备房地产评审资格的专家严格审查可行性研究报告,评审专家同样对项目建成后的损益和空置情况承担吊销评审资格执照的连带责任。政府部门对合格的项目报告登记备案,对不合格的项目报告拒绝办理相关手续。最后,建立房地产项目开发的社会监督机制。建设主管部门应定期公布备案的开发项目,公开项目的审批机构、开发单位、可行性研究报告的编制单位及可行性研究人员名单,同时对项目建设情况和销售情况进行定期的跟踪调查,暴光“烂尾工程”的开发单位,被吊销营业资格的可行性研究机构不口被吊销资格证书的研究人员的名单,充分发挥社会舆论对房地产项目相关责任单位和个人的社会监督作用。

第一部分 项目总论 41.项目背景 41.1 项目名称 41.2 承担可行性研究工作的单位 41.3 研究工作依据 41.4 项目建设规模和内容 4第二部分 项目投资环境研究 61.区域宏观经济环境分析 61.1区域经济发展总体概况 61.2区域未来发展预测 222.区域房地产总体市场分析 282.1区域房地产市场供应状况分析 282.2区域房地产市场需求状况分析 292.3区域房地产市场价格分析 302.4区域房地产市场未来发展预测 31第三部分 区域市场分析 331.区域发展概况 331.1区域总体概述 331.2区域经济社会发展概况 331.3区域交通组织状况 341.4区域配套设施状况 371.5区域规划发展前景 412.区域房地产市场分析 442.1区域房地产市场供应状况分析 442.2区域房地产市场需求状况分析 482.3区域房地产市场价格分析 522.4区域房地产市场未来发展预测 543.区域土地市场分析 563.1区域土地市场分析 563.2区域土地市场总结 59第四部分 项目整体分析 601.项目用地解析 601.1项目地块概述 601.2项目地理位置 601.3建设条件评价 611.4规划限制条件 612.用地周边环境分析 623.地块交通条件分析 644.周边配套设施分析 655.项目S.W.O.T.分析 655.1项目优势分析 655.2项目劣势分析 665.3项目机会点 665.4项目威胁点 675.5项目总结评价 67第五部分 项目初步定位 691.项目客户定位 692.项目物业定位 703.项目价格定位 71第六部分 项目发展模式 791.项目开发模式 792.项目盈利模式 81第七部分 项目财务分析 821. 主要经济技术指标表 822. 项目投标报价思路 823.低价位竞拍的财务分析 834.高价位竞拍的财务分析 855.综述 87第三部分 项目财务分析 27 1.直接费用测算 27 2.间接费用测算 28 3.收入测算 29 4.静态指标分析 29

1.市场调查和分析做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.3.规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.4.开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度. 房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。5.项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.6.项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.7.项目财务评价;依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.8.可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与 [1] 否作出明确的结论.

房地产项目可行性研究 　　做好项目可行性研究，为开发方提供决策参考和依据;为开发方提供筹资、融资依据;为申请开工许可证和用地规划许可证等必备证件提供重要依据;为房地产中后期开发阶段提供纲领和指导。 　　1房地产项目可行性研究的内容 　　对于复杂程度和环境状况不同的房地产项目而言，其可行性分析中包括的主要内容和研究重点也有所区分。但不可否认的是，房地产项目的可行性分析是涉猎学科很广的一项工作，除了理论知识外，还需要对宏观政策、经济发展状况、企业财务、消费需求的信息收集能力。 　　以广东省某房地产投资项目为例，具体探讨可行性研究基本内容的以下几个方面：第一部分是介绍当地的经济发展状况。具体可从当地的地理位置、交通情况、人口数量、生产总值、固定资产投资额、社会消费品零售总额等方面进行资料和数据的收集，以作为项目开发的基础背景资料。第二部分是当地的地产行业市场分析。具体可从房地产市场宏观的政策法规和市场行情，结合当地房地产市场的供给和需求进行理论和数据分析，以作为项目研究的重要决策资料。第三部分是项目概述。具体包括项目名称、项目地块的权属人及相关方、项目的地理位置和现状、土地面积、土地成本、主要建设条件和规划要点(包括容积率、建筑密度、绿化率等)。第四部分是规划设计及建设方案的选择。根据上述当地的地产行业市场分析、项目概述和规划要点，进行市场供求现状分析及预测，服务对象分析，房地产产品价格预测并最终制定规划设计方案，选择并确定商住、商业或其他建设方案，制定租售计划，确定拟建项目建设规模、项目构成及平面布置和建筑方案选择。第五部分是经济及社会效益评价。一是根据规划要点，预算项目的投资总额，并计算出项目的税后利润、总投资回报率、自有资金投资回报率等多项指标;如规划要点尚不确定，可选择几个最接近的规划要点，计算出多个方案。二是投资效益评价，财务评价指标主要有投资回报率(ROI)，内含报酬率(IRR)，净现值(NPV)，投资回收期(PP)等等，可根据项目的不同，选取其中的几项指标作为评价项目经济效益的依据。可从国民经济评价、项目环境效益等进行社会及综合效益评价。第六部分是项目风险评估，采取定量和定性两种分析方法。定量分析主要采取临界点分析，一般以内部收益率10%为限来确定最低销售价格和最高建安费用。定性分析则需要对经营风险、政策风险和市场风险等进行分析，并得出相应的具体对策及预案。第七部分是现金流量以及资金筹措。主要包括：现金流量年度流入和流出的具体安排计划、资金的筹集方案和筹集成本、项目的还贷能力分析等。第八部分是开发思路和项目实施进度。主要包括开发项目的管理模式、机构设置、管理人员的配备方案、人员聘用及培训计划、项目管理费用预算等等。项目实施进度主要前期开发进度和工程建设进度计划，具体包括各个单项工程的开工和竣工时间，施工进度安排，建设场地布置，施工队伍选择等等。第九部分是研究结论及建议。根据上述研究分析结果，对投资项目是否具有可行性作出明确的结论性意见，同时针对投资项目存在的一些关键问题提出具体的建议供高层决策。一份优秀的房地产投资项目可行性研究报告应是编制依据真实可靠、结构内容丰富完整;报告文本格式要规范严谨，附图、附表、附件齐全;报告表述形式尽量图文并茂，具有数字化、图表化和直观化的特点;报告的深度和广度能够满足投资决策的需要。 　　2房地产投资项目可行性研究中的要点 　　2.1 市场定位 　　房地产投资项目最重要的关键问题之一就是市场定位，应以适量的超前意识，对项目进行合理的规划和定位。一个房地产投资项目一般需要两年以上，这段时间内的法律政策、市场环境和消费行为观念可能会有变化，有时甚至变化甚大。如何适应变化，这就需要掌握变化的走势，找准项目准确的市场定位。房地产投资项目的市场定位就是需要在深入细致的房地产市场调查、研究、分析的基础上，选定目标市场，确定项目档次，圈定消费群体。市场定位要与企业战略发展方向保持一致，企业发展战略包括品牌战略、管理战略和经营战略等。房地产投资项目必须以企业发展战略为基础，进行准确的市场定位，发挥企业核心竞争力，体现企业竞争优势，构建并发扬壮大所属企业和产品的品牌，以实现企业的发展战略目标。市场定位要具有实实在在的可行性，其中项目实施的可行性是指由于房地产市场处在不断地变化之中，房地产投资项目的市场定位必须充分考虑项目实施的可行性，以免开发后卖不出去、租不出去形成资金回笼压力;同时要根据所在区域、地块特性、项目规模和优势来分析开发和入市的好时机，设计好项目的实施进度。而所谓的经济评价的可行性则是要运用定量与定性分析、动态与静态分析、微观效益与宏观效益分析等多种分析相结合的方法，准确分析项目各种经济评价指标并确定项目的可行性。 　　2.2 风险管理 　　房地产投资项目开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，难以在项目研究阶段即对开发过程中的有关费用和收益情况作出精确的测定。在经济评价中的数据有很大一部分来自对未来的估算，使得依据这些数据计算出的经济评价指标存在某种不确定性，这可能给房地产投资项目带来一些风险。因此，有必要对各种不确定性因素的.变化情况，以及这些变化对投资者的收益的影响进行详细分析。风险管理是一个完整的过程。项目全面风险管理是指用系统的、动态的方法进行风险控制，以减少项目开发过程中的不确定因素，按逻辑顺序可以分为风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制和风险损失的处理等五个步骤。房地产项目投资风险分析的方法一般有敏感性分析和盈亏平衡分析等。 　　2.3 财务效益评价 　　财务效益评价是指根据国家的财务、税收等制度，对房地产投资项目的盈利、偿债能力等项目财务状况进行分析和评价。财务评价是定性和定量分析相结合，以定量计算为主。房地产投资项目财务状况具体通过财务评价指标反映，如以是否考虑时间因素分类，可以将其分为静态评价指标和动态评价指标两种。静态评价指标是指在不考虑资金的时间价值的情况下，考察项目盈利能力的一种财务效益评价指标，在分析工期短的小型项目投资时有一定程度的使用价值，而对于大中型的房地产投资项目，则只在投资机会研究和初步可行性分析阶段有所应用。现在比较常见的静态分析指标主要有：投资利润率、静态投资回收期等。动态评价指标则是考虑到了资金的时间价值，它能够更加科学全面地反映房地产投资项目的财务效益指标，因而在房地产投资项目分析的应用较为普遍。现在比较常用的动态评价指标主要有：净现值、内部回报率、动态投资回收期和盈利指数等。 ;

房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。房地产可行性研究报告[1]1.市场调查和分析做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.3.规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.4.开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度. 房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。5.项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.6.项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.7.项目财务评价;依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.8.可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与[2]否作出明确的结论.2用途房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。[3]

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由项目建设单位法人代表，通过单位法人代表，通过招投标或委托等方式，确定有资质的和相应等级的设计或咨询单位承担，项目法人应全力配合，共同进行这项工作。可行性研究报告，是项目建设程序中十分重要的阶段，必须达到规定要求，为组织审查、咨询金融等单位评估提供政策、技术、经济、科学的依据，为投资决策提供科学依据。 编制可行性研究报告的主要内容：(1)项目概况；(2)项目建设的必要性；(3)市场预测；(4)项目建设选址及建设条件论证；(5)建设规模和建设内容；(6)项目外部配套建设；(7)环境保护；(8)劳动保护与卫生防疫；(9)消防；(10)节能、节水；(11)总投资及资金来源；(12)经济、社会效益；(13)项目建设周期及工程进度安排；(14)结论；(15)附件。 可行性研究报告的审批：国家计委现行规定审批权限如下：大中型项目的可行性研究报告，按隶属关系由国务院主管部门或省、区、市提出审查意见，报国家计委审批，其中重大项目由国家计委审查后报国务院审批。国务院各部门直属及下放、直供项目的可行性研究报告，上报前要征求所在省、区、市的意见。小型项目的可行性研究报告，按隶属关系由国务院主管部门或省、区、市计委审批。 可行性研究报告后的主要工作：可行性研究报告批准后即国家同意该项目进行建设，列入预备项目计划。列入预备项目计划并不等于列入年度计划，何时列入年度计划，要根据其前期工作的进展情况、国家宏观经济政策和对财力、物力等因素进行综合平衡后决定。建设单位可进行下列工作：（1）用地方面，开始办理征地、拆迁安置等手续。（2）委托具有承担本项目设计资质的设计单位进行扩大初步设计，引进项目开展对外询价和技术交流工作，并编制设计文件。（3）报审供水、供气、供热、下水等市政配套方案及规划、土地、人防、消防、环保、交通、园林、文物、安全、劳动、卫生、保密、教育等主管部门的审查意见，取得有关协议或批件。

房地产开发项目可行性研究报告的一般内容是哪些

房地产开发项目可行性研究报告的主要内容有：第一部分　房地产项目总论总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。第二部分　房地产项目建设可行性第三部分　房地产项目市场需求分析市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。第四部分　房地产项目产品规划方案第五部分　房地产项目建设地与土建总规第六部分　房地产项目环保、节能与劳动安全方案在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。第七部分　房地产项目组织和劳动定员在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。第八部分　房地产项目实施进度安排项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。第九部分　房地产项目财务评价分析第十部分　房地产项目财务效益第十一部分　房地产项目风险分析及风险防控第十二部分　房地产项目可行性研究结论与建议8.可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与否作出明确的结论.

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房地产项目可行性研究的步骤和内容 可行性研究的步骤。 （1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。 （2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。 （3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。 （4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。 （5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。 房地产可行性研究的内容。 按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下： 1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。 2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。 3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。 4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。 5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。 6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。 7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。 8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。 9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。 财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。 10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。x0dx0ax0dx0a第一节 可行性研究的概念和作用x0dx0ax0dx0a 一．可行性研究的概念x0dx0a 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。x0dx0a 我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。x0dx0a 房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭?谐〉闹鸩焦娣叮?康夭?耐蹲驶?帷⑼蹲世?蠡嵩嚼丛缴伲?欢咸岣呔霾咚?剑?拍苋〉孟钅靠?⒌某晒Α?x0dx0a 二．可行性研究的作用x0dx0a (一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。x0dx0a （二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。x0dx0a （三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。x0dx0a （四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。x0dx0ax0dx0a第二节 可行性研究的阶段工作x0dx0ax0dx0a 一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。x0dx0a （一）以投资机会研究x0dx0a 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以?邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?x0dx0a （二）初步可行性研究x0dx0a 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。 x0dx0a （三）详细可行性研究x0dx0a 详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。x0dx0a （四）可行性研究阶段工作精度表x0dx0ax0dx0a第三节 可行性研究的内容x0dx0ax0dx0a一.可行性研究报告的结构x0dx0a 一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵剂?霾糠帧?x0dx0ax0dx0a（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。x0dx0a （二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。x0dx0a （三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。x0dx0a （四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容x0dx0ax0dx0a1．项目概况x0dx0a 主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；x0dx0a 2．市场调查和分析x0dx0a 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。x0dx0a 3．规划设计方案优选x0dx0a 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。x0dx0a 4．开发进度安排x0dx0a 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。x0dx0a 5．项目投资估算x0dx0a 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。x0dx0a 6．项目资金筹集方案及筹资成本估算x0dx0a 根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。x0dx0a 7．项目财务评价；x0dx0a 依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。x0dx0a 8．不确定性分析和风险分析x0dx0a 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。x0dx0a 9．可行性研究的结论x0dx0a 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。x0dx0a 10．研究人员对项目的建议x0dx0a对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。x0dx0a （五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。x0dx0a （六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。 x0dx0ax0dx0a 二．可行性研究报告的项目投资预算x0dx0a 一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：x0dx0a （一）营销开支概算 x0dx0a 1．项目前研究及可行性研究的开支x0dx0a 2．项目策划的开支x0dx0a 3．销售策划的开支x0dx0a 4．广告开支x0dx0a 5．项目公司日常运作的开支x0dx0a 6．项目及企业的公关开支x0dx0a （二）工程开支概算x0dx0a 1．用于工程勘探的开支x0dx0a 2．用于吹沙填土、平整土地的开支x0dx0a 3．用于工程设计的开支x0dx0a 4．用于建筑施工的开支x0dx0a 5．用于设施配套的开支x0dx0a 6．用于工程监理的开支x0dx0a （三）土地征用开支概算x0dx0a 1．政府一次性收取的标准地价x0dx0a 2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支x0dx0a 3．影响公共设施而出现的赔偿开支x0dx0a （四）金融成本开支概算x0dx0a 1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出x0dx0a 2．贷款引起的利息支出x0dx0a 3．各项保险开支x0dx0a 4．税收和行政性收费x0dx0a 5．不可预见开支x0dx0ax0dx0a第四节 可行性研究报告的编制x0dx0ax0dx0a一．房地产项目可行性分析常见误区x0dx0a 1．误区一：一个标准的效益分析x0dx0a 如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。x0dx0a 2．误区二：先入为主的可行性研究x0dx0a 纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。x0dx0a （1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：x0dx0a A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。x0dx0a B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。x0dx0a C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。x0dx0a D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。x0dx0ax0dx0a 二．编制可行性研究报告的人员安排组合x0dx0a 要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。

　　随着个人的素质不断提高，越来越多的事务都会使用到报告，报告具有语言陈述性的特点。你还在对写报告感到一筹莫展吗？下面是我帮大家整理的房地产项目可行性研究报告，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。 　　第一部分　房地产项目总论 　　总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 　　一、房地产项目背景 　　(一)项目名称 　　(二)项目的承办单位 　　(三)承担可行性研究工作的单位情况 　　(四)项目的主管部门 　　(五)项目建设内容、规模、目标 　　(六)项目建设地点 　　二、项目可行性研究主要结论 　　在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： 　　(一)项目产品市场前景 　　(二)项目原料供应问题 　　(三)项目政策保障问题 　　(四)项目资金保障问题 　　(五)项目组织保障问题 　　(六)项目技术保障问题 　　(七)项目人力保障问题 　　(八)项目风险控制问题 　　(九)项目财务效益结论 　　项目总投资万元，其中建设投资万元(其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元)，铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。 　　项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。 　　(十)项目社会效益结论 　　(十一)项目可行性综合评价 　　三、主要技术经济指标表 　　在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。 　　四、存在问题及建议 　　对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。 　　第二部分　房地产项目建设背景、必要性、可行性 　　这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。 　　一、房地产项目建设背景 　　(一)项目政策层面发起背景 　　1、国家或行业发展规划 　　2、产业政策 　　3、技术政策 　　(二)项目市场层面发起背景 　　1、市场发展阶段、趋势、特点 　　2、市场发展前景 　　(三)项目发起人以及发起缘由 　　1、公司在技术方面的积累 　　2、公司在市场方面的积累 　　3、…… 　　(四)…… 　　二、房地产项目建设必要性 　　(一)产业发展的要求 　　(二)市场发展的要求 　　(三)企业发展的要求 　　三、房地产项目建设可行性 　　(一)经济可行性 　　(二)政策可行性 　　(三)技术可行性 　　(四)模式可行性 　　(五)组织和人力资源可行性 　　第三部分　房地产项目市场需求分析 　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。 　　一、XX市场前景(重点) 　　二、XX市场容量(重点) 　　三、XX市场竞争格局 　　四、XX价格现状及预测 　　五、XX市场主要原材料供应 　　第四部分　房地产项目产品规划方案 　　一、房地产项目产品产能规划方案 　　二、房地产项目产品工艺规划方案 　　(一)工艺设备选型 　　(二)工艺说明 　　(三)工艺流程 　　三、房地产项目产品营销规划方案 　　(一)营销战略规划 　　(二)营销模式 　　在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。 　　1、投资者分成 　　2、企业自销 　　3、国家部分收购 　　4、经销人代销及代销人情况分析 　　(三)促销策略 　　…… 　　第五部分　房地产项目建设地与土建总规 　　一、房地产项目建设地 　　(一)房地产项目建设地地理位置 　　(二)房地产项目建设地自然情况 　　(三)房地产项目建设地资源情况 　　(四)房地产项目建设地经济情况 　　(五)房地产项目建设地人口情况 　　二、房地产项目土建总规 　　(一)项目厂址及厂房建设 　　1、厂址 　　2、厂房建设内容 　　3、厂房建设造价 　　(二)土建总图布置 　　1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。 　　2、竖向布置 　　(1)场址地形条件 　　(2)竖向布置方案 　　(3)场地标高及土石方工程量 　　3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况 　　4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置) 　　5、总平面布置主要指标表 　　(三)场内外运输 　　1、场外运输量及运输方式 　　2、场内运输量及运输方式 　　3、场内运输设施及设备 　　(四)项目土建及配套工程 　　1、项目占地 　　2、项目土建及配套工程内容 　　(五)项目土建及配套工程造价 　　(六)项目其他辅助工程 　　1、供水工程 　　2、供电工程 　　3、供暖工程 　　4、通信工程 　　5、其他 　　第六部分　房地产项目环保、节能与劳动安全方案 　　在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。 　　一、房地产项目环境保护 　　(一)项目环境保护设计依据 　　(二)项目环境保护措施 　　(三)项目环境保护评价 　　二、房地产项目资源利用及能耗分析 　　(一)项目资源利用及能耗标准 　　(二)项目资源利用及能耗分析 　　三、房地产项目节能方案 　　(一)项目节能设计依据 　　(二)项目节能分析 　　四、房地产项目消防方案 　　(一)项目消防设计依据 　　(二)项目消防措施 　　(三)火灾报警系统 　　(四)灭火系统 　　(五)消防知识教育 　　五、房地产项目劳动安全卫生方案 　　(一)项目劳动安全设计依据 　　(二)项目劳动安全保护措施 　　第七部分　房地产项目组织和劳动定员 　　在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的`企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。 　　一、房地产项目组织 　　(一)组织形式 　　(二)工作制度 　　二、房地产项目劳动定员和人员培训 　　(一)劳动定员 　　(二)年总工资和职工年平均工资估算 　　(三)人员培训及费用估算 　　第八部分　房地产项目实施进度安排 　　项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。 　　一、房地产项目实施的各阶段 　　(一)建立项目实施管理机构 　　(二)资金筹集安排 　　(三)技术获得与转让 　　(四)勘察设计和设备订货 　　(五)施工准备 　　(六)施工和生产准备 　　(七)竣工验收 　　二、房地产项目实施进度表 　　三、XX剂项目实施费用 　　(一)建设单位管理费 　　(二)生产筹备费 　　(三)生产职工培训费 　　(四)办公和生活家具购置费 　　(五)其他应支出的费用 　　第九部分　房地产项目财务评价分析 　　一、房地产项目总投资估算 　　二、房地产项目资金筹措 　　一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明： 　　(一)资金来源 　　(二)项目筹资方案 　　三、房地产项目投资使用计划 　　(一)投资使用计划 　　(二)借款偿还计划 　　四、项目财务评价说明&财务测算假定 　　(一)计算依据及相关说明 　　(二)项目测算基本设定 　　五、房地产项目总成本费用估算 　　(一)直接成本 　　(二)工资及福利费用 　　(三)折旧及摊销 　　(四)工资及福利费用 　　(五)修理费 　　(六)财务费用 　　(七)其他费用 　　(八)财务费用 　　(九)总成本费用 　　六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 　　(一)销售收入 　　(二)销售税金及附加 　　(三)增值税 　　(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算 　　七、损益及利润分配估算 　　八、现金流估算 　　(一)项目投资现金流估算 　　(二)项目资本金现金流估算 　　九、不确定性分析 　　在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。 　　根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。 　　(一)盈亏平衡分析 　　(二)敏感性分析 　　第十部分　房地产项目财务效益、经济和社会效益评价 　　在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明 　　一、财务评价 　　财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。 　　(一)财务净现值 　　财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。 　　如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。 　　(二)财务内部收益率(FIRR) 　　财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。 　　财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。 　　一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。 　　(三)投资回收期Pt 　　投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例： 　　(l)计算公式 　　动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值 　　(2)评价准则 　　1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的; 　　2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。 　　(四)项目投资收益率ROI 　　项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。 　　ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。 　　(五)项目投资利税率 　　项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为： 　　投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100% 　　投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。 　　(六)项目资本金净利润率(ROE) 　　项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。 　　项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。 　　(七)项目测算核心指标汇总表 　　二、国民经济评价 　　国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。 　　三、社会效益和社会影响分析 　　在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。 　　第十一部分　房地产项目风险分析及风险防控 　　一、建设风险分析及防控措施 　　二、法律政策风险及防控措施 　　三、市场风险及防控措施 　　四、筹资风险及防控措施 　　五、其他相关粉线及防控措施 　　第十二部分　房地产项目可行性研究结论与建议 　　一、结论与建议 　　根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有： 　　1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见 　　2、对主要的对比方案进行说明 　　3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议 　　4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见 　　5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见 　　6、可行性研究中主要争议问题的结论 　　二、附件 　　凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。 　　1、项目建议书(初步可行性报告) 　　2、项目立项批文 　　3、厂址选择报告书 　　4、资源勘探报告 　　5、贷款意向书 　　6、环境影响报告 　　7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告 　　8、需要的市场预测报告 　　9、引进技术项目的考察报告 　　10、引进外资的名类协议文件 　　11、其他主要对比方案说明 　　12、其他 　　三、附图 　　1、厂址地形或位置图(设有等高线) 　　2、总平面布置方案图(设有标高) 　　3、工艺流程图 　　4、主要车间布置方案简图 　　5、其它

　　1、项目名称： 　　居住小区（暂定名） 　　2、可行性研究报告的编制依据： 　　（1）《城市居住区规划设计规范》 　　（2）《a市城市拆迁管理条例》 　　（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 　　（4）《住宅设计规范》 　　（5）《住宅建筑设计标准》 　　（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 　　（7）《城市道路绿化规划及设计规范》 　　（8）《高层民用建筑设计防火规范》 　　3、项目概况 　　1）地块位置：该基地东起 　　，南至 　　路，西至路、北至 　　，围合区内土地面积约 　　平方米，该地块属a市类地段。 　　2）建设规模与目标： 　　土地面积： 　　亩（ 　　平方米）[文秘范文-http://] 　　容积率： 　　开发周期： 　　土地价格：元/亩（a市国有土地使用权挂牌出让起价） 　　建筑面积（预计）：总建筑面积： 　　㎡ 　　3）周围环境与设施 　　（1）步行约10分钟可至a市中心。 　　（2）西侧为市城市中心景点。 　　（3）东侧为 　　城市绿化带，南侧为 　　广场。 　　（4）西南靠近a市 　　小学。 　　（5）北面为a市人民银行。 　　4、项目swot分析 　　优势及机会 　　(1)该项目地处a市发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是的居住区域。 　　(2)a近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 　　(3)东侧的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 　　(4)周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。 　　(5)拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大，对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。 　　(6)该项目以毛地出让，起价 　　元/亩，使得取得该地块的前期资金较少。 　　(7)该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区，我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。 　　(8)我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 　　(9)物业管理公司在a市的先行介入，为今后该项目的物业管理，具有一定的优势互补的性。 　　(10)拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑，为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。 　　劣势及威胁 　　(11)拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 　　(12)a市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 　　(13)市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 　　(14)外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 　　(15)规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。 　　(16)小高层的居住观念的形成，物业管理费、电梯的运行和维护等，将给今后的销售带来一定的抗性。 　　(17)该地块的居民大多是二次拆迁，拆迁的难度较大。 　　(18) 　　花园的日趋完善，又是多层住宅，与本项目的竞争将比较激烈。 　　(19)拆迁的难度，使该项目的建设周期具有延期的可能。 　　(20)周遍的生活配套设施及交通不够完善。 　　二、市场分析 　　1a市概况（参考） 　　a市位于 　　河南岸，面积 　　平方公里，人口万。 　　生态环境优良。境内有森林公园、野生动植物保护区、水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56％，1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。 　　投资环境良好。交通通信便捷，公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网；水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽，拥有国家对外开放口岸，年设计吞吐能力达500万吨，a港泥洲新港区一期工程已动工；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。 　　项目所在区位于江中下游南岸，与b市接壤，是a市政治、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里，人口62万，辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。 　　2a市房地产住宅市场分析 　　a市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点，掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产场进入有序发展时期。到目前为止，a市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。 　　二oo三年，a市房地产业主要特征表现在以下几个方面： 　　表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成4.6亿元，投资增幅达33.4%,占全市建设系统投资65%，占全市固定资产投资12.6%。 　　表现之二：市场供销两旺。主城区竣工商品房面积20.04万平方米，销售面积22.04万平方米，消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。 　　表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%，净增400元/m2左右。 　　表现之四：交易市场持续升温。全市全年共办理各类房产交易1.12万起。a市城区共办理各类房产交易7938起，面积达89.62万m2，比上年度分别增长25%和35%，其中存量房买卖2305起，面积24.40万m2，成交金额8800万元。 　　表现之五：拉动经济效果显著。房地产业增加值占全市gdp增加值14%，带动相关产业产值8.87亿元，带动社会商品销售6.16亿元；房地产业上缴国家税收2800万元。 　　对今后市场的预测： 　　---—从购房能力看 　　伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。 　　——从投资角度看 　　由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。目前通过按揭贷款购买商品房的比例为42%，年增幅达16%。 　　——从消费结构看 　　随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，汇景花园一期95%以上购房户均为房改房换房。 　　——从需求关系看 　　根据城市总体规划，城市建城区面积将由14.6平方公里发展到27.8平方公里，城市人口由12万人增加到30万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，a市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。 　　3、主要竞争项目分析 　　住宅小区详细情况如表： 　　项目 　　套数建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置 　　向阳小区1500 　　22 　　1400 　　宝山路 　　新华小区785 　　8 　　1344 　　黄河街 　　银河小区170 　　1460 　　银河街 　　成光小区130 　　1400 　　学院路 　　太阳神小区500 　　6.9 　　1508 　　英雄路 　　部分商业网点详细情况 　　项目 　　面积㎡ 　　单价元/㎡ 　　位置 　　汇丰花园40~~80 　　4000~5600 　　新城区 　　秋爽花园50~~70 　　5000~1XX 　　市中心 　　碧苑小区36~~50 　　6800 　　建设路 　　桃园小区车库 　　550 　　秋浦路 　　荷花村 　　车库 　　550 　　建设路 　　三、项目财务分析 　　（一）、拆迁成本分析 　　围合区域内房屋均为砖混结构，其中4栋5层住宅楼房（实验小学职工二栋40户，四建公司职工住宅一栋16户， 　　拆迁公司拆迁安置房一栋，30户）。其它房屋均为二——四层。 　　根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成份多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定的房屋拆迁经验。 　　拆迁成本估算： 　　按照a市《城市房屋拆迁管理办法》规定和拆迁补偿评估报告。 　　1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元 　　2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元 　　3、附属物（水、电、电话、空调以上其它） 　　住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 　　经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元 　　4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元 　　5、阁楼、围墙院内地坪等： 　　34929平方米*48元=1676592元 　　6、搬家费、临时过渡费等： 　　1）、搬家费： 　　住宅：200户*300元=60000元 　　经营性用房：9户*500元=4500元 　　小计：64500元 　　2）、过渡费： 　　住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元 　　经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元 　　小计：632535元 　　其他费用 　　3）、管理费，委托拆迁费： 　　34929平方米*15元/平方米=523935元 　　4）、房屋拆迁评估服务费费：35000元 　　5）、奖励： 　　34929平方米*100元/平方米=3492900元 　　上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方补偿金额为1103.18元。 　　按照a市人民政府令，对a市城市区域内房屋拆迁，在XX年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在XX年7月1日开始执行后。a市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。 　　1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米 　　1203.18元*34929平方米=42025874.2元 　　（二）建筑成本分析 　　对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：XX㎡。 　　主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在路靠近小区的桥旁。沿建设东路建二层裙房，形式基本同s小高层，裙房上建三栋12层住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三栋12层住宅建筑面积：29.4*13.8*12层*3栋=14606㎡，合计建筑面积：17906㎡。 　　地块内大致布置 　　一栋15层29.4*13.8*15层； 　　一栋12层29.4*13.8*12层； 　　三栋12层40*15*12层； 　　一栋15层40*15*15层； 　　占地面积：3211㎡，建筑面积：41554㎡ 　　总占地面积：5861㎡，建筑密度：20.7% 　　总建筑面积：61460㎡，容积率：2.17 　　高层均设计地下室，面积为4861㎡，总户数约为297户。 　　建设成本估算 　　（一）、工程前期费： 　　1、拆迁成本 　　2、土地出让金 　　3、城市基础设施配套费：61460㎡*50元/㎡=307.3万元 　　4、人防基金：配套建地下室 　　5、规划技术服务费：56160*1.4+5300*2.2=9.03万元 　　6、墙改：61460*8=49.168万元 　　7、散装水泥：61460*2=12.29万元 　　8、白蚁防治费：61460*2=12.29万元 　　9、质量监督费：61460*2=12.296万元 　　10、施工图审查：61460*1=6.15万元 　　1 　　1、防雷审查：61460*1=6.15万元 　　1 　　2、消防审查： 　　1 　　3、文物：0.2万元 　　1 　　4、规划设计：10万元 　　1 　　5、建筑设计：XX*12+59460*30=180.78万元 　　1 　　6、地质勘探：61460*2=12.29万元 　　1 　　7、测量定位：10万元 　　1 　　8、煤气增容：2500元/户 　　1 　　9、供水管网配套费：20元/㎡ 　　小计：627.93万元 　　（1 　　8、19项代收代缴，未计） 　　（二）工程成本 　　1、桩基：59460*100元/㎡=594.6万元 　　2、地下室：4861*600元/㎡=291.66万元 　　3、主体：59460*900+XX*500=5451.4万元 　　4、电梯：9栋*50万元/栋=450万元 　　5、室外水电气工程：61460*50=307.3万元 　　6、小区绿化、道路等工程：61460*60=368.76万元 　　7、监理费：6337.66*1%=63.38万元 　　小计：7527.1万元 　　总计、8155.03万元 　　（三）项目费用分析 　　依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为： 　　小高层住宅1900元/㎡商铺6000元/㎡地下车库800元/㎡ 　　销售收入住宅1900*56160=106704000 　　商铺6000*5300=31800000 　　地下室4861*800=3888800 　　总计：142392800元 　　营业税及附加142392800*5.5%=7831604 　　各项费用 　　142392800*4%=5695712 　　总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本 　　=42025874.2+81550300+7831604+5695712+x=137103490.2 　　毛利润：销售收入—总成本 　　=142392800-137103490.2 　　=5289309.8元 　　四、项目费用分析结论 　　如土地挂牌竞价在五百二十八万以内，该项目具有一定的利润空间，项目可行。如超出项目风险较大，项目不可行。

【正确答案】：房地产投资项目可行性研究报告应包括以下内容：1.项目总论；2.项目概况；3.项目投资环境分析；4.项目区域环境分析；5.房地产市场分析；6.项目市场定位；7.项目规划与建筑方案；8.项目开发建设进度安排；9.投资估算与资金筹措；10.项目经济效益分析；11.项目风险分析；12.项目社会效益和影响分析；13.项目可行性研究结论与建议。

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。第一节 可行性研究的概念和作用 一．可行性研究的概念 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。 我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。 房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭?谐〉闹鸩焦娣叮?康夭?耐蹲驶?帷⑼蹲世?蠡嵩嚼丛缴伲?欢咸岣呔霾咚?剑?拍苋〉孟钅靠?⒌某晒Α? 二．可行性研究的作用 (一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。 （二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。 （三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。 （四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。第二节 可行性研究的阶段工作 一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。 （一）以投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以?邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌? （二）初步可行性研究 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。 （三）详细可行性研究 详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 （四）可行性研究阶段工作精度表第三节 可行性研究的内容一.可行性研究报告的结构 一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵剂?霾糠帧?（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。 （二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。 （三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。 （四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容1．项目概况 主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）； 2．市场调查和分析 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 3．规划设计方案优选 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。 4．开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。 5．项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。 6．项目资金筹集方案及筹资成本估算 根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。 7．项目财务评价； 依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。 8．不确定性分析和风险分析 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 9．可行性研究的结论 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。 10．研究人员对项目的建议对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。 （五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。 （六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。 二．可行性研究报告的项目投资预算 一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容： （一）营销开支概算 1．项目前研究及可行性研究的开支 2．项目策划的开支 3．销售策划的开支 4．广告开支 5．项目公司日常运作的开支 6．项目及企业的公关开支 （二）工程开支概算 1．用于工程勘探的开支 2．用于吹沙填土、平整土地的开支 3．用于工程设计的开支 4．用于建筑施工的开支 5．用于设施配套的开支 6．用于工程监理的开支 （三）土地征用开支概算 1．政府一次性收取的标准地价 2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 3．影响公共设施而出现的赔偿开支 （四）金融成本开支概算 1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 2．贷款引起的利息支出 3．各项保险开支 4．税收和行政性收费 5．不可预见开支第四节 可行性研究报告的编制一．房地产项目可行性分析常见误区 1．误区一：一个标准的效益分析 如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 2．误区二：先入为主的可行性研究 纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。 （1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的： A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。 B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。 C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。 D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。 二．编制可行性研究报告的人员安排组合 要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。

项目建议书（又称立项申请）是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据，涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可开展对外工作。 编制可行性研究报告的重要依据是批准的项目建议书。由项目建设单位法人代表，通过单位法人代表，通过招投标或委托等方式，确定有资质的和相应等级的设计或咨询单位承担，项目法人应全力配合，共同进行这项工作。可行性研究报告，是项目建设程序中十分重要的阶段，必须达到规定要求，为组织审查、咨询金融等单位评估提供政策、技术、经济、科学的依据，为投资决策提供科学依据。

一、概况项目概况报告范围公司简介二、项目建设规模及建设内容1、项目建设规模2、项目建设内容三、项目组织管理机构1、项目建设组织管理2、项目运营组织管理四、项目市场分析及市场定位1、市场分析2、市场定位五、项目选址及建设条件1、项目选址2、建设条件六、XX项目整体策划七、项目产品规划1、总体规划2、工程方案设计3、项目总图布局八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能1、环境保护2、安全卫生3、消防4、节能九、项目投资估算和资金筹措1、投资估算2、资金筹措十、财务与效益分析1、财务分析2、效益分析十一、项目风险分析1、项目风险分析2、项目风险回避十二、结论可行性研究报告的重要依据是批准的项目建议书。由项目建设单位法人代表，通过单位法人代表，通过招投标或委托等方式，确定有资质的和相应等级的设计或咨询单位承担，项目法人应全力配合，共同进行这项工作。可行性研究报告，是项目建设程序中十分重要的阶段，必须达到规定要求，为组织审查、咨询金融等单位评估提供政策、技术、经济、科学的依据，为投资决策提供科学依据。项目建议书（又称立项申请）是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据，涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可开展对外工作。

项目建议书（又称立项申请）是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。对于大中型项目，有的工艺技术复杂，涉及面广，协调量大的项目，还要编制可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一。项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是国家选择项目的依据，也是可行性研究的依据，涉及利用外资的项目，在项目建议书批准后，方可开展对外工作。 编制可行性研究报告的重要依据是批准的项目建议书。由项目建设单位法人代表，通过单位法人代表，通过招投标或委托等方式，确定有资质的和相应等级的设计或咨询单位承担，项目法人应全力配合，共同进行这项工作。可行性研究报告，是项目建设程序中十分重要的阶段，必须达到规定要求，为组织审查、咨询金融等单位评估提供政策、技术、经济、科学的依据，为投资决策提供科学依据。

生产项目根据生产产品的不同不大一样。一般都包括第一章 总 论…………………………………………….11.1项目概述…………………………………………………. 11.2可行性研究依据 ………………………………………….11.3可行性研究指导思想 ………………………………….21.4可行性研究范围和重点 ………………………………….21.5可行性研究概况及成果 ………………………………….21.6可行性研究结论 ……………………………………….11第二章 项目背景………………………………………….122.1项目由来 ……………………………………………….122.2市场预测 ……………………………………………….132.3营销策略 ……………………………………………….14第三章 设计方案……………………………………… 163.1项目选址 ………………………………………………163.2建设规模 ………………………………………………173.3设计方案简要说明 ……………………………………18第四章 生产工艺流程及设备…………………………… 234.1生产工艺流程 ……………………………………………234.2主要设备选型 ……………………………………………24第五章 建设条件 ………………………………………255.1自然条件 ……………………………………………255.2公用工程 ……………………………………………255.3原辅材料供应 …………………………………………275.4工厂运输 ……………………………………………28第六章 环境保护、消防与安全、卫生……………… 296.1环境保护 ………………………………………………296.2消防…………………………………………………… 326.3劳动安全与工业卫生 …………………………………336.4水土保持 ………………………………………………34第七章 节 能………………………………………… 367.1概述……………………………………………………… 367.2综合能耗（表8）……………………………………… 377.3节能措施……………………………………………… 37第八章 组织机构及定员 …………………………………398.1组织机构 ………………………………………………398.2岗位定员 ………………………………………………398.3培训…………………………………………………… 40第九章 项目实施进度 ……………………………………41第十章 投资及资金筹措 …………………………………4310.1投资估算……………………………………………… 4310.2资金来源……………………………………………… 4710.3资金安排 ………………………………………………47第十一章 经济效益分析 …………………………………4911.1经济效益估算 ………………………………………4911.2财务评价……………………………………………… 5111.3项目不确定性分析 ……………………………………5211.4敏感性分析…………………………………………… 53第十二章 项目评价及结论……………………………… 5412.1项目评价……………………………………………… 5412.2结论与建议…………………………………………… 55附表1~11……………………………………………………59

项目可行性研究报告格式及主要内容　一、项目概况。二、项目建设的必要性及有利条件。项目建设的必要性、可行性分析，项目区气候条件和社会经济状况。3、项目建设方案及内容：项目建设的总体思路、建设目标、建设模式及建设规模等。4、投资估算与资金筹措：据建设内容及有关建设标准或规范，在详细测算投资的基础上，估算项目总投资，并明确资金筹措方式。5、项目实施计划和进度。6、组织实施与管理：项目建设的组织管理、资金管理、技术培训等。7、结论与建议。8、附件及有关证明材料。

项目可行性研究报告是指在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。一、主要内容项目可行性研究报告的主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性研究报告的说服力。一般地说，项目可行性研究报告的主要内容应包括如下：一、项目兴建的理由和目标，主要是指项目兴建的理由、预期的目标和项目建设的基本条件。二、市场预测，包括市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析。三、资源条件评价，包括资源开发利用的基本要求和资源评价。四、建设规模方案和产品方案，包括建设规模、产品方案及其方案必须按。五、厂址选择。六、技术方案、设备方案和工程方案。七、原材料燃料供应。八、总图运输和公用辅助工程。九、环境影响评价。十、劳动安全卫生与消防。十一、组织机构与人力资源配备。十二、项目实施进度。十三、投资估算。十四、融资方案。十五、财务评价。十六、国民经济评价。十七、社会评价。十八、风险分析。十九、研究结论与建议。二、意义项目可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

说白点就是对一个计划是实现的可能性的评估

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1、项目概述本项目拟在国内外新建13个营销服务及产品展示中心，合计营业面积8,600_。项目辐射范围涵盖中国、比利时、美国、日本、阿联酋、印度、俄罗斯、英国等重点区域市场。通过租赁或购置办公场所、购买设备、扩充人员并进行统一业务培训，以形成布局合理的营销和服务网络，从而提高公司业务推广能力和技术支持能力，强化市场及客户对公司的品牌认知度。2、项目实施的必要性（1）项目建设有助于加强现有营销服务力量，以应对客户需求的扩张随着公司业务的快速发展和产品线不断丰富，目前公司的营销服务网点分布存在覆盖区域有限、租赁场地有限、设备和软件配置不尽完善等问题。为推广公司产品以提升市场份额，公司亟需通过强化升级部分重点区域营销服务网点、新建海内外营销服务网点来扩大业务推广范围、提升推广深度。另外，营销网点的功能包含产品展示，能够让客户更加深入了解公司的产品。通过实施本项目，扩建营销服务网络，增加销售、客户服务人员与技术支持人员，可以使公司能更快捕捉客户的实际需求，为客户提供更好的产品及服务，大大缩短对海外客户服务支持的响应时间，进一步增强客户黏性。（2）项目建设有助于继续扩大现有营销渠道，开拓海内外市场目前公司正逐步建立并完善产品营销网络，但是现有的营销体系存在着管理网络分散、海外网点较少等不足。随着经营规模的逐渐扩大，公司可继续扩大营销网络建设与营销团队投入，加大国内外市场开拓力度，提高市场开拓效率。国内市场方面，公司将进一步完善国内营销渠道，积极提升国内市场份额，在全国主要城市建设营销服务及产品展示中心，加速推进国内各区域的市场业务拓展，延伸营销渠道，实现全面覆盖国内的营销网络建设，提升公司跨区域经营能力。在国外市场方面，公司也将在重点区域进行营销网络的建设，通过营销服务与产品展示的方式，对海外市场进行深度挖掘，为世界各地的客户提供专业高效的技术解决方案。（3）项目建设有助于抓住产业发展契机，扩大企业规模的需要LED显示行业正处于快速发展的阶段，应用领域不断拓展，为公司的发展带来了广阔的市场空间。公司有必要抓住产业发展契机，迅速扩大企业的规模。本项目有利于全面提高公司的营销能力，响应快速增长的市场需求，扩大产品销售区域，全面增强公司整体实力和核心竞争力。3、项目实施的可行性（1）公司现有的营销服务网络为项目建设提供了经验借鉴基础公司多年以来积累了为客户提供专业高效的技术服务经验，具有建设与运营本项目相适应的管理能力，形成了一套较为成熟的销售模式。在运营管理方面，公司已建立了一套完善、成熟的制度，现有的营销服务网络管理经验为本项目的顺利实施提供了有力保证。（2）公司丰富的产品解决方案经验为项目建设提供了有力的市场保障公司始终致力于为全球客户提供软硬件一体化的视频图像领域专业化显示控制产品，凭借出众的技术研发实力，通过向客户提供专业、先进的显示控制系统及视频处理设备等产品，助力客户为终端受众提供最佳视觉体验，产品效果得到国内外客户的广泛认可。当前，公司产品被广泛应用于庆典活动、竞技赛事、会议活动、展览展示、监控调度、电视演播、演艺舞台、商业广告、信息发布、创意显示、智慧城市、虚拟拍摄等各类视频图像显示领域。公司丰富的产品解决方案经验在一定程度上提升了客户的优先选择度，为项目建设提供了有力的市场保障。4、项目投资概算本项目建设期为3年，计划总投资18,501.32万元，其中，场地购置费3,450.00万元，场地租赁费3,144.00万元、装修工程费1,705.00万元、设备购置及安装费4,123.35万元、人员薪酬4,363.50万元、其他项目实施费用345.00万元、预备费1,370.47万元。5、项目选址本项目拟在国内外新建13个营销服务及产品展示中心，项目辐射范围涵盖中国、比利时、美国、日本、阿联酋、印度、俄罗斯、英国等重点区域市场。通过租赁或购置办公场所、购置设备、扩充人员并进行统一业务培训，以实现公司全球营销网络的建设升级，形成布局合理的营销和服务网络，从而提高公司业务推广能力和技术支持能力，强化市场及客户对公司的品牌认知度。本项目的城市选址及投资建设规模如下表所示：6、项目实施进度安排项目实施运营进度计划如下表所示：7、项目环保情况本项目属于非生产性项目，项目实施及运营过程中可能会产生员工生活废水、生活垃圾。经妥善处理后，废水排入市政排水管道，生活垃圾经收集后交由环卫部门处理，本项目的建设从环境保护的角度分析是可行的。此报告为正式报告摘取部分。需编制政府立项、银行贷款、投资决策等用途可行性研究报告咨询思瀚产业研究院。

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产业化重点项目可行性研究报告编制大纲 产业化重点项目可行性研究报告 编制大纲一、总 论 （一）项目背景 1．项目名称 2．承办单位概况（新建项目指筹建单位情况，技术改造项目指原企业情况，合资项目指合资各方情况） 3．可行性研究报告编制依据 4．项目提出的理由与过程 （二）项目概况 1．拟建地点 2．建设规模与目标 3．主要建设条件 4．项目投入总资金及效益情况 5．主要技术经济指标 （三）问题与建议 二、市场预测 （一）产品市场供应预测 1．国内外市场供应现状 2．国内外市场供应预测 （二）产品市场需求预测 1．国内外市场需求现状 2．国内外市场需求预测 （三）产品目标市场分析 1．目标市场确定 2．市场占有份额分析 （四）价格现状与预测 1．产品国内市场销售价格 2．产品国际市场销售价格 （五）市场竞争力分析 1．主要竞争对手情况 2．产品市场竞争力优势、劣势 3．营销策略 （六）市场风险 三、资源条件评价（指资源开发项目） （一）资源可利用量 矿产地质储量、可采储量，水利水能资源蕴藏量，森林蓄积量等。 （二）资源品质情况 矿产品位、物理性能、化学组分，煤炭热值、灰分、硫分等。 （三）资源赋存条件 矿体结构、埋藏深度、岩体性质，含油气地质构造等。 （四）资源开发价值 资源开发利用的技术经济指标。 四、建设规模与产品方案 （一）建设规模 1．建设规模方案比选 2．推荐方案及其理由 （二）产品方案 1．产品方案构成 2．产品方案比选 3．推荐方案及其理由 五、场址选择 （一）场址所在位置现状 1．地点与地理位置 2．场址土地权属类别及占地面积 3．土地利用现状 4．技术改造项目现有场地利用情况 （二）场址建设条件 1．地形、地貌、地震情况 2．工程地质与水文地质 3．气候条件 4．城镇规划及社会环境条件 5．交通运输条件 6．公用设施社会依托条件（水、电、汽、生活福利） 7．防洪、防潮、排涝设施条件 8．环境保护条件 9．法律支持条件 10．征地、拆迁、移民安置条件 11．施工条件 （三）场址条件比选 1．建设条件比选 2．建设投资比选 3．运营费用比选 4．推荐场址方案 5．场址地理位置图 六、技术方案、设备方案和工程方案 （一）技术方案 1．生产方法（包括原料路线） 2．工艺流程 3．工艺技术来源（需引进国外技术的，应说明理由） 4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表 （二）主要设备方案 1．主要设备选型 2．主要设备来源（进口设备应提出供应方式） 3．推荐方案的主要设备清单 （三）工程方案 1．主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案 2．矿建工程方案 3．特殊基础工程方案 4．建筑安装工程量及“三材”用量估算 5．技术改造项目原有建、构筑物利用情况 6．主要建、构筑物工程一览表 七、主要原材料、燃料供应 （一）主要原材料供应 1．主要原材料品种、质量与年需要量 2．主要辅助材料品种、质量与年需要量 3．原材料、辅助材料来源与运输方式 （二）燃料供应 1．燃料品种、质量与年需要量 2．燃料供应来源与运输方式 （三）主要原材料、燃料价格 1．价格现状 2．主要原材料、燃料价格预测 （四）编制主要原材料、燃料年需要量表 八、总图运输与公用辅助工程 （一）总图布置 1．平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案 2．竖向布置 （1）场区地形条件 （2）竖向布置方案 （3）场地标高及土石方工程量 3．技术改造项目原有建、构筑物利用情况 4．总平面布置图（技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置） 5．总平面布置主要指标表 （二）场内外运输 1．场外运输量及运输方式 2．场内运输量及运输方式 3．场内运输设施及设备 （三）公用辅助工程 1．给排水工程 （1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案 （2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

首先看你是什么类型的项目、投资规模大小、项目核准主管部门具体规定。建设项目可研通常根据项目性质选择有咨质的编制单位。如工程技术咨询公司、科学技术咨询中心、规划设计院、会计事务所等都可以编制。编制单位分甲级、忆级、本级等级别，可以根据情况和规定选择不同级别的编制单位。有些建设项目可研可以不需要具有咨质的单位编制，建设投资单位可以组织专门技术力量编制或请人代编，费用相对咨询公司要少很多。比如完全由公司自有资本金的投资项目、规模较小的投资项目、不须另行用地项目、对周边环境影响很小的项目等。

一般可行性研究报告包括以下内容：项目背景项目概述项目目标、任务、主要研究内容项目市场需求分析基础条件和优势项目技术分析项目技术可行性分析项目技术路线项目实施规划项目资金筹措经济分析风险分析及其对策

项目可行性研究报告格式及主要内容　一、项目概况。二、项目建设的必要性及有利条件。项目建设的必要性、可行性分析，项目区气候条件和社会经济状况。3、项目建设方案及内容：项目建设的总体思路、建设目标、建设模式及建设规模等。4、投资估算与资金筹措：据建设内容及有关建设标准或规范，在详细测算投资的基础上，估算项目总投资，并明确资金筹措方式。5、项目实施计划和进度。6、组织实施与管理：项目建设的组织管理、资金管理、技术培训等。7、结论与建议。8、附件及有关证明材料。

篇一：建设项目可行性研究报告 　　本文是作者参照有关规程规范，在实际工作经验的基础上，总结和归纳出信息化项目可研报告的若干原则和要点，希望在水利信息化项目可研报告编制规范出台以前供报告编制单位参考，为水利信息化建设标准化工作尽绵薄之力。 　　1.水利信息化项目的主要特点和涵盖范围 　　1.1主要特点 　　水利信息化工程与传统的有形水利工程不同，它至少具备四个显著的特点：一是复合，项目建设是水利专业技术和信息技术的复合;二是集成，是各种高新技术包括远程自动化监控技术、通讯网络技术、数据库技术、3S(GIS、GPS、RS)技术、数学模型技术、系统集成技术等的相互融合集成;三是共享，项目建设必须实现网络资源和信息资源的程度共享;四是创新，主要是指水利信息化的建设模式尚在探讨阶段，需要建设者在实践中进行技术创新。 　　1.2涵盖范围 　　水利信息化项目的涵盖范围，虽然目前还没有明确的定义，但按技术特性归类，应包括一系列与水利政务、业务管理及工程设计、建设和管理等方面有关信息的采集、信息网络系统建设以及业务应用系统软件的开发集成。水利信息化项目的涵盖范围，虽然目前还没有明确的定义，但按技术特性归类，应包括一系列与水利政务、业务管理及工程设计、建设和管理等方面有关信息的采集、信息网络系统建设以及业务应用系统软件的开发集成。 　　2.可研报告的编制原则和规程规范 　　2.1原则 　　可研报告的编制应贯彻执行我国信息化建设的“统筹规划、国家主导、统一标准、联合建设、互连互通、资源共享”的指导原则，在对工程项目的建设条件和需求进行充分调查分析的基础上，对系统的规模、结构和功能、设备主要技术指标以及配套工程等进行方案比较，提出初选意见和可行性评价。 　　2.2规程规范 　　可研报告的编制应参照《水利水电工程可行性研究报告编制规程》(以下简称《水电工程可研报告编制规程》)、《广东省水利信息系统工程建设设计指导书(试行)》(以下简称《指导书》)及相关的技术规程规范进行。 　　2.3重点环节 　　计算机网络IP地址是计算机的重要标志，是网络能否互联、信息资源能否共享的首要问题。由于国家和水利行业的信息化标准体系目前尚未正式刊布，现行的计算机网络IP地址分配通常都是由地区或行业根据实际需要临时作出的，技术标准的级别较低，执行起来有一定困难。 　　《指导书》中的IP地址分配及其域名设计、是依据水利部下发的原则性设计指导书，在已完成的《广东省三防指挥系统工程项目可行性研究报告》基础上统一设计的，既考虑了目前广东省水利信息网的连网需要，也为下一步全省信息化标准体系正式刊布后的修改或转换留下余地。因此，严格按照《指导书》的规定做好自己区域或部门的计算机IP地址和域名分配的规划管理和分配，是执行有关技术规范规程的重点环节之一。 　　政府系统专网平台建设走在前面的个别地区，可按当地政府统一分配的IP地址方案设计，将设计方案报省水利厅备案，便于做好相互之间的转换处理安排。 　　3、可研报告的主要内容及深度要求 　　根据水利信息化工程项目的特点，可研报告的主要内容及深度除了参照《水利水电工程可行性研究报告编制规程》(以下简称《水电工程可研报告编制规程》)所规定的，包括最基本的综合说明、工程背景、建设内容和规模、建设方案、建设管理、经济评价等主要内容外，还应针对信息系统工程的特点，补充对工程的可扩充性、共享性、安全性和前瞻性等方面的论证内容，具体可大致按以下九个部分组成来展开编写： 　　(1)综合说明。包含工程背景、工程建设的必要性，工程建设任务和实现目标等方面的论述;把握论证理由充分、实现目标明确的原则。 　　(2)系统的总体结构与功能。包括系统的组成与功能、系统内部界面划分、系统的体系结构和层次结构等，并绘出系统的拓扑图或物理结构模型图(见附图参考式样)。 　　(3)设备主要技术指标、数量以及配套工程量。包括各分支子系统或模块的面向任务、结构、功能、设备类别、数量和技术指标，以及相应的附属设施和配套工程种类分项(形式、工程量等)汇总表。 　　(4)系统的可靠性、实用性和安全性。主要是对系统的总体方案、设备选型和技术性能指标能否符合有关规范规程及工程的实际需要进行论述，重点是系统的安全性。 　　(5)工程实施计划。列出工程建设计划时间，各分支系统或部分的进度及相应的资金安排计划。此外，还应根据广东省发展计划委员会和经济贸易委员会《关于核准固定投资项目招标投标方式和范围有关事项的通知》(粤计资[2001]652号)的要求，提出项目的发包初步方案。 　　(6)工程管理设计。主要拟定项目建设和运行的管理机构，并根据(参照)有关标准作出运行费用估算及资金来源说明等。 　　(7)论证工程建设对环境影响的评价。仅在工程包含大功率的电磁波辐射，或配套工程涉及对周边环境、景观有可能产生破坏或者影响的开挖和建筑项目的前提下才需要进行论证。 　　(8)工程建设投资估(概)算。由于现有的设计定额很少包括信息系统工程的设备和软件费的标准，应由相应专业的技术人员进行市场调查、将设备和软件的购臵价提交概预算编制人员，按规定的估(概)算编制规程作出工程建设投资估(概)算。 　　(9)经济评价。包括工程效益、工程经济合理性和财务可行性分析。应依据《建设项目经济评价方法与参数》(国家计委和建设部1993年颁发)以及《水利建设项目经济评价规范(SL72-94、水利部水利水电规划总院1994年颁发)进行编制。 　　4、其它 　　4.1与外部系统的衔接安排及之间的边界划分 　　由于水利信息系统与外部系统的关联密切、共享要求高的特点，任何一个信息系统工程，只要不是在孤立的环境条件下建设的，都应该在可研报告中对新与旧(若有的话)、点与面以及内与外三者之间的衔接及边界作出合理的安排和划分。否则，就没有回答工程是否存在重复建设以及能否程度地实现网络资源和信息资源共享的问题。 　　4.2多媒体演示汇报稿制作 　　完成可研报告的编写后，便进入专家评审和计划部门审批程序。可研报告编制单位不可避免地要在评审会上，以计算机多媒体演示的形式，向与会专家以及来自上级主管部门和计划部门等单位的领导作汇报。通过高水平制作的多媒体演示汇报，能够使与会的专家、领导和代表对整个工程项目的架构和要点留下深刻的印象，有利于他们对可研报告作出全面、客观的评价。因此，如何将大篇幅的可研报告浓缩为提纲式的讲稿，充分利用计算机Powerpoint的功能，制作出简明、清晰、图文和音像并茂的多媒体演示汇报稿，也是可研报告编制单位的重要任务之一。 　　5、结语 　　水利信息化是一项复杂的、涉及多学科的系统工程，其建设项目可研报告应由具有一定工作经验的相关技术人员编制。在编制单位不具备或不完全具备相关专业技术人员的条件下，为保证可研报告的质量，应委托具备条件的单位负责或通过与其它单位合作的形式进行。 　　篇二：建设项目可行性研究报告 　　第一章 水运工程建设项目总论 　　总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 　　1.1 水运工程建设项目背景 　　1.1.1 水运工程建设项目名称 　　1.1.2 项目承办单位 　　1.1.3 项目拟建地点 　　1.1.4 项目建设内容 　　1.1.5 可行性研究报告编制单位 　　北京华灵四方投资咨询有限责任公司 　　1.1.6 可行性研究报告编制依据 　　(1)《中华人民共和国水污染防治法》(1996) 　　(2)《中华人民共和国节约能源法》(1997) 　　(3)《中华人民共和国固体废弃物污染防治法》(2004) 　　(4)《中华人民共和国清洁生产促进法》(2002) 　　(5)国家计委发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)及现行财税制度 　　(6)《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》 　　1.2 可行性研究结论 　　在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论。 　　1.2.1 原材料、燃料和动力供应 　　1.2.2 厂址 　　1.2.3 项目工程技术方案 　　1.2.4 环境保护 　　1.2.5 工厂组织及劳动定员 　　1.2.6 项目建设进度 　　1.2.7 投资估算和资金筹措 项目 投资额 百分比 1 固定资产投资 　　 1.1 建筑工程费 　　 1.2 设备购置费 　　 1.3 安装工程费 　　 1.4 工程建设及其他 　　 1.5 预备费 　　 1.6 建设期利息 　　 2 铺底流动资金 　　 3 总投资 　　 1.2.8 项目财务和经济评论 　　1.2.9 项目综合评价结论 　　(1)符合国家节能政策 　　本项目产品符合国家节能政策 　　(2)工艺技术国内 　　项目采用国内先进生产技术，采用节能设备，污染少，能耗低，而且产品质量达到国内先进水平，可以满足下游市场对产品的质量要求。产品市场空间广阔，产业发展前景良好，企业具有很大的发展空间。 　　(3)本项目所在地拥有丰富的资源、稳定的电力资源和劳动力资源，项目所在地环境保护较好，是建设项目的较好地点。 　　(4)本项目财务评价分析主要指标均超过行业相同规模企业，项目财务经济效益较好，并具有一定的抗风险能力。 　　本项目能保持企业的平稳发展，对地方经济发展将起到积极的推动作用。项目建设符合国家的相关政策，项目建设可行。 　　综上所述，本项目符合国家的产业政策，是国家鼓励发展的项目。产品市场前景广阔，经济效益和社会效益显著，符合国家质量标准，所以建设本项目是切实可行的。 　　1.3 主要技术经济指标表 　　在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项日全貌有一个综合了解。 主要技术指标表根据项目有所不同，一般包括：生产规模、全年生产数、全厂总定员，主要原材料、燃料、动力年用量及消耗定额、全厂综合能耗及单位产品综合能耗，全厂占地面积、全员劳动生产率，年总成本、单位产品成本、年总产值、年利税总额、财务内部收益率，借款偿还期，经济内部收益率，投资回收期等。 　 项目 数值 单位 备注 1 项目总投资 　 万元 货币单位均为人民币，下同 1.1 固定资产投资 　 万元 　 1.2 铺底流动资金 　 万元 　 2 资金来源 　 　 　 2.1 自筹资金 　 万元 　 2.2 银行贷款 　 万元 　 3 销售收入 　 万元 达产年 4 总成本费用 　 万元 达产年 5 销售税金及附加 　 万元 达产年 6 利润总额 　 万元 达产年 7 所得税 　 万元 达产年 8 税后利润 　 万元 达产年 9 投资利润率 　 　 达产年 10 销售利润率 　 　 达产年 11 投资利税率 　 　 达产年 12 全部投资财务内部收益率 　 　 　 12.1 所得税后 　 　 　 12.2 所得税前 　 　 　 13 全部投资财务净现值 　 　 　 13.1 所得税后 　 万元 　 13.2 所得税前 　 万元 　 14 全部投资回收期 　 　 静态 14.1 所得税后 　 年 含建设期（1.5年） 14.2 所得税前 　 年 含建设期（1.5年） 15 资本金内部收益率 　 　 税后 16 资本金财务净现值 　 万元 税后 17 资本金回收期 　 年 税后，静态 18 盈亏平衡点 　 　 　 　　第二章 .水运工程建设项目背景和建设的必要性 　　这一部分主要应说明项日的发起过程，提出的理由，前期工作的发展过程，投资者的意向，投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统叙述，说明项目提出的背景，投资理由，在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果，重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地 提示出本项目可行性研究的重点和问题。 　　2.1 水运工程建设项目提出的背景 　　2.1.1 国家或行业发展规划 　　2.1.2 项目发起人和发起缘由 　　2.2 项目发展概况 　　2.2.1 已进行的调查研究项目及其成果 　　2.2.2 试验试制工作情况 　　2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况 　　2.2.4 项目建议书的编制、提出及审批过程 　　2.3 投资的必要性 　　第三章 水运工程建设项目承办单位情况 　　3.1 企业简介 　　3.2 近三年财务状况 　　3.3 股东构成 序号 股东名称 出资方式 金额（万元） 出资比例1 张三 现金 　　 2 李四 现金 　　 3 王五 现金 　　 3.4 研发团队 　　3.5 研发成果 　　第四章 水运工程建设市场分析 　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定，技术的选择，投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细阐述市场需求预测、价格分析，并确定建设规模。 　　4.1.水运工程建设产品应用简介 　　4.2国内外.市场供需情况的预测; 　　4.2.1.{行业产能和产量分析 　　4.2.2主要水运工程建设生产企业及其产能、技术特点 　　4.2.3.行业需求总量和增长趋势 　　年份 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年E 　　表观消费量 　　增长率 　　4.3.水运工程建设产品的价格预测; 　　年份 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年E 　　价格 　　增长率 　　4.4.产品的市场竞争能力分析; 　　4.5.产品市场风险分析; 　　4.6.产品的基本营销模式。 　　4.6.产品的产能消化的措施。 　　第五章 生产纲领 　　5.3 水运工程建设产品介绍 　　5.1 生产规模确定 　　5.2 水运工程建设产品技术来源 　　第六章 水运工程建设项目选址 　　6.1项目选址原则和基本思路; 　　6.2项目所在地的自然经济社会状况分析; 　　6.2.1 地理环境 　　6.2.2 气象条件 　　6.2.3 交通条件 　　6.2.4 经济发展 　　6.3场址选择(要附上总图); 　　6.4水运工程建设项目建设条件。 　　6.5原材料供应及外部配套条件 　　第七章 水运工程建设项目工厂技术方案 　　主要研究项目应采用的生产方法、工艺和工艺流程，重要设备及其相应的总平面布置，主要车间组成及建构筑物型式等技术方案。 　　7.1 水运工程建设项目组成 　　7.2 .生产技术方案 　　7.2.1 生产工艺流程 　　7.2.2 组装工艺流程 　　7.3设备方案 　　7.3.1 生产流水线基本配置 　　7.3.2 测试流水产线基本配置 　　第八章 水运工程建设项目总图运输及公用工程 　　总平面布置应根据项目各单项工程，工艺流程，物料投入与产出，废弃物排出及原材料贮存，厂内外交通运输等情况，按厂地的自然条件，生产要求与功能以及行业、专业的设计规范进行安排。 　　8.1 总平面布置原则 　　8.1.1 设计标准及依据 　　8.1.2 平面布置原则 　　8.2 总平面布置 　　6.2.1 主要车间组成 　　8.2.2 竖向布置原则及土方工程量 　　8.2.3 场地雨水 　　8.2.4 绿化与消防 　　8.3 建筑与结构设计 　　8.3.1 建筑设计 　　8.3.2 结构设计 　　8.4 公用及动力工程 　　8.4.1 给排水工程 　　8.4.2 电气工程 　　8.4.3 防雷及接地保护 　　8.4.4 电讯 　　8.4.5 采暖通风 　　第九章 节能措施 　　按照国家发改委的规定，节能需要单独列一章。按照国家发改委的相关规定，建筑面积在2万平方米以上的公共建筑项目、建筑面积在20万平方米以上的居住建筑项目以及其他年耗能2000吨标准煤以上的项目，项目建设方都必须出具《节能专篇》，作为项目节能评估和审查中的重要环节。项目立项必须取得节能审查批准意见后，项目方可立项。因此，对建设规模超过发改委规定要求的项目，《节能专篇》如同《环境评价报告》一样，是项目建设前置审核的必须环节。 　　对于高耗能产业，如钢铁、有色金属、煤炭、电力、石油石化、化工、建材等，应加强对能源利用效率的评价，优先鼓励发展节能降耗环保的先进技术设备和产品，强制淘汰高耗能、污染大、质量差的落后生产能力、工艺和产品;项目建设方案应该符合转变经济增长方式战略、能源效率政策的要求;能源资源的开发应该坚持开发与节约并重，把节约放在首位的原则;节能的核心是提高能耗效率、降低单位产值能耗。 　　对于高耗能项目，应该对拟建项目的能耗指标进行分析，计算单位产品消耗各种能源的实物量并折算成标煤消耗量，或计算消耗单位能源所实现的国内生产总值进行分析比对，一般要求万元产值能耗应低于0.98t标准煤，达到国内外同行业先进水平。 　　9.1 水运工程建设项目所在地能源供应条件 　　9.1.1 项目使用能源品种的选用原则 　　9.1.2 项目所在地能源供应条件 　　9.2 合理用能标准和节能设计规范 　　9.2.1 相关法律、法规、规划和产业政策 　　9.2.2 节能标准及技术规定 　　9.2.3 相关终端用能产品能效标准 　　9.3 项目能源消耗种类及数量计算 　　9.3.1 能源消耗种类、来源及其流向 　　9.3.2 能耗分析 　　9.4节能措施 　　9.5 能源管理机构及计量 　　9.5.1 能源管理机构 　　9.5.2 节能管理制度 　　9.5.3 能源计量器具的配备 　　第十章 环境保护 　　在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。 　　10.1 设计依据及采用的标准 　　10.1.1 设计依据 　　10.1.2 设计原则 　　10.1.3 采用标准 　　10.2 建设地区的环境现状 　　10.3 产污节点 　　10.4 环境质量标准 　　10.4.1 大气环境 　　10.4.2 地表水 　　10.4.3 声环境 　　10.5 污染物排放标准 　　10.5.1 污水 　　10.5.2 废气 　　10.5.3 噪声 　　10.6 环境影响分析 　　10.6.1 施工期环境影响分析 　　10.6.2 运营期环境影响分析 　　10.7 厂区绿化 　　10.8 环境影响评论结论 　　第十一章 水运工程建设项目工厂组织及劳动定员 　　11.1 工厂组织 　　11.2 劳动定员及培训 　　11.2.1 劳动定员 　　11.2.2 人员培训 　　11.3 组织结构 　　11.4 企业理念 　　第十二章 水运工程建设项目进度安排 　　项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告的一个重要组成部分。所谓项目实施时期可称为投资时期，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间，这一时期包括项目实施准备、资金筹集安排、勘察设计和设备订货、施工准备、施工和生产准备、试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响，前后紧密衔接的;也有些是同时开展、相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。 　　第十三章 投资估算与资金筹措 　　建设项目的投资估算和资金筹措分析，是项目可行性研究内容的重要组成部分，要计算项目所需要的投资总额，分析投资的筹措方式，并制定用款计划。 　　第十四章 财务与敏感性分析 　　财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。 　　14.1 财务预测方法及依据 　　14.2 财务假设 　　14.3 产品销售收入及税金估算 　　14.4 产品成本及费用估算 　　14.5 利润及分配 　　14.6 财务盈利能力分析 　　14.6.1 动态分析 　　14.6.2 静态分析 　　14.7 项目不确定性分析 　　在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。 　　根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，在可行性研究中，一般都要进行盈亏平衡分析，敏感性分析和概率分析可视项目情况而定。 　　14.7.1 盈亏平衡分析 　　14.7.2 敏感性分析 　　14.8 财务分析结论 　　财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力等财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性，即从企业角度分析项目的盈利能力。财务评价采用动态分析与静态分析相结合，以动态分析为主的办法进行。评价的主要指标有财务内部收益率、投资回收期、贷款偿还期等。根据项目特点和实际需要，有些项目还可以计算财务净现值、投资利润率指标，以满足项目决策部门的需要。 　　财务评价指标根据财务评价报表的数据得出，主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表、财务外汇平衡表。 　　用财务评价指标分别和相应的基准参数----财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判别项目在财务上是否可行。 　　第十五章 经济和社会影响分析 　　15.1 对地方经济的影响 　　15.2 缓解社会就业压力 　　15.3 市场高科技地位 　　第十六章 可行性研究结论与建议 　　16.1 结论 　　16.2 建议

说明提出项目的原因、依据、目的，实施的主客观条件有哪些，指出存在的问题，或者提出有关的建议。1、概述。相当于一般文书的开头，主要介绍、说明提出项目的原因、依据、目的,实施单位的简要情况,以及可行性的总论断。大中型项目的可行性报告,往往在“总说明”之下,再分为“项目提出的依据”、“实施项目的重要意义”、“可行性研究的范围”等项。2、论证。相当于一般文书的主体部分,项目是否必要、是否可行、为什么要实施、实施的主客观条件有哪些,什么时候实施,实施中遇到难题如何解决，实施后会获得什么样的经济效益和社会效益等，就看这一部分写得是否有力、充分。3、结论相当于一般文书的结语，主要是根据上面的论证,对项日建设的的整体必要和可行性作出明确肯定的判断，也可以指出存在的问题，或者提出有关的建议。如果概述和论证中问题已经讲得十分清楚、明确，不要结论也行。4、尾部。尾部由落款和附件说明组成。有首部说明的报告已经包括落款容的不必另加落款。附件种类很多，,如厂区平面规划图、资源、原材料、能源、资金来源落实的有关凭证、设备清单、各种技术测试数据等。往往是分析论证的必要依据，但又不宜于放进正文中，故作附件处理,要逐一列出。扩展资料注意如果项目实施涉及到人力资源、研发团队、生产运营、财务管理等不同环节，那么还需要提前沟通相关部门的主管，确认一旦项目实施，是否有相应的资源可配套提供，如果这些不能落实，那么项目将只能停留在纸面上。最后，将上述分析预判形成报告，由公司最高领导（管理团队）决策是否实施项目，并形成相关的实施决议通知公司各部门配合；如果是申报政府相关部门的合作项目，需要明确项目成果的验收指标，通常需要得到公司管理团队层面共同支持。

项目可行性报告编制要点1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。2、用于国家发展和改革委立项的可行性研究报告文件根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，再决定某个项目是否实施。另外，医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。3、用于申请进口设备免税主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。4、用于银行贷款的可行性研究报告商业银行贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，一般不需要再组织专家评审，部分银行贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理、分析正确、信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。5、用于境外投资项目核准的可行性研究报告企业实施走出去战略，在国外进行投资时，需编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也是需要可行性研究报告的。项目可行性报告撰写提纲简述项目提出的背景、项目技术状况、现有产业规模；项目的主要用途、性能；投资的必要性和预期经济效益；该企业实施该项目的优势，技术可行性分析。1、项目技术性能水平与国外同类项目的比较；2、项目承担单位在实施本项目的优势；3、项目成熟程度；4、市场需求情况和风险分析；5、投资估算及资金筹措；6、项目融资估算；7、资金筹措方案；8、投资使用计划。编写可行性分析报告时须仔细谨慎，既要注意与后面内容相照应，又要对总论内容客观准确、重点突出。希望对您有所帮助！

1、用于企业融资、对外招商合作的可行性研分析报告此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。2、用于国家发展和改革委(以前的计委)立项的可行性分析报告。此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。3、用于银行贷款的可行性研分析告商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国家开发银行等国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要 求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。4、用于申请进口设备免税主要用于进口设备免税用的可行性研分析告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。5、用于境外投资项目核准的可行性分析报告企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性分析报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。在上述五种可研中，第(2)(4)(5)准入门槛最高，需要编写单位拥有工程咨询资格，该资格由国家发展和改革委员会颁发，分为甲级、乙级、丙级三个等级。

（1）编制的目的、依据、范围、原则和目标等。（2）方案论证，包括污水水量和水质、污水和污泥的处理目标及沼气产气量和用途，工程设计方案、环境保护与安全生产、公共工程。（3）工程项目实施计划及组织机构、劳动定员。（4）工程投资估算和资金筹措。（5）经济效益、能源效益、环境效益和投资项目经济分析。（6）结论与建议。

项目可行性报告 　　项目可行性报告，随着个人的素质不断提高，报告的使用频率呈上升趋势，其在写作上有一定的技巧。其实写报告并没有想象中那么难，下面就为大家介绍项目可行性报告。 　　项目可行性报告1 　　 一、基本情况 　　1、项目单位基本情况：单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名、人员、资产规模、财务收支、上级单位及所隶属的市级部门名称等情况。 　　可行性研究报告编制单位的基本情况：单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名、资质等级等。 　　合作单位的基本情况：单位名称、地址及邮编、联系电话、法人代表姓名等。 　　2、项目负责人基本情况：姓名、职务、职称、专业、联系电话、与项目相关的主要业绩。 　　3、项目基本情况：项目名称、项目类型、项目属性、主要工作内容、预期总目标及阶段性目标情况；主要预期经济效益或社会效益指标；项目总投入情况（包括人、财、物等方面）。 　　 二、必要性与可行性 　　1、项目背景情况。项目受益范围分析；国家（含部门、地区）需求分析；项目单位需求分析；项目是否符合国家政策，是否属于国家政策优先支持的领域和范围。 　　2、项目实施的必要性。项目实施对促进事业发展或完成行政工作任务的意义与作用。 　　3、项目实施的可行性。项目的主要工作思路与设想；项目预算的合理性及可靠性分析；项目预期社会效益与经济效益分析；与同类项目的对比分析；项目预期效益的持久性分析。 　　4、项目风险与不确定性。项目实施存在的主要风险与不确定分析；对风险的应对措施分析。 　　 三、实施条件 　　1、人员条件。项目负责人的组织管理能力；项目主要参加人员的姓名、职务、职称、专业、对项目的熟悉情况。 　　2、资金条件。项目资金投入总额及投入计划；对财政预算资金的需求额；其他渠道资金的来源及其落实情况。 　　3、基础条件。项目单位及合作单位完成项目已经具备的基础条件（重点说明项目单位及合作单位具备的设施条件，需要增加的关键设施）。 　　4、其他相关条件。 　　 四、进度与计划安排 　　 五、主要结论 　　项目可行性报告2 　　 一、项目的描述 　　1、申请企业的基本情况 　　2、企业负责人、项目合伙人以及项目负责人简况。 　　3、企业人员及开发能力论述 　　企业负责人的基本情况、技术专长、创新意识、开拓能力及主要工作业绩。 项目主要合伙人的基本情况、技术专长、创新意识、开拓能力及主要工作业绩。 　　企业管理层知识结构；企业人员平均年龄；管理、技术开发、生产、销售人员比例；新产品开发情况、技术开发投入额、占企业销售收入比例。 　　4、简述项目的社会经济意义、目前的进展情况、申请孵化资金的必要性。 　　 二、技术可行性分析 　　1、项目的技术创新性论述。项目产品的主要技术内容及基础原理。需描述技术路线框图或产品结构图。尽可能说明本项目的技术创新点、创新程度、创新难度，以及需进一步解决的问题，并附上权威机构出示的查新报告和其它相关证明材料，已有产品或样品须附照片或样本。产品的主要技术性能水平与国内外先进水平的比较。 　　2、本产品知识产权情况介绍。合作开发项目，须说明技术依托单位或合作单位的基本情况，并附上相关的合作开发协议书。 　　3、技术成熟性和项目产品可靠性论述 技术成熟阶段的论述、有关部门对项目技术成果的技术鉴定情况；本项目产品的技术检测、分析化验的情况；本项目产品在实际使用条件下的可靠性、耐久性、安全性的考核情况等。 　　 三、 产品市场调查和需求预测 　　 1、国内外市场调查和预测 　　本产品的主要用途，目前主要使用行业的需求量，未来市场预测；产品经济寿命期，目前处于寿命期的阶段，开发新用途的可能性。 　　本产品国内及本地区的主要生产厂家、生产能力、开工率；在建项目和拟开工建设项目的生产能力，预计投产时间。 　　从产品质量、技术、性能、价格、配件、维修等方面，预测产品替代进口量或出口量的可能性，分析本产品的国内外市场竞争能力；国家对本产品出口及进口国对进口的政策、规定（限制或鼓励）。 　　分析本产品市场风险的主要因素及防范的主要措施。 　　 2、产品方案、建设规模 　　产品选择规格、标准及其选择依据。 　　生产产品的主要设备装置，设备来源，年生产能力等。 　　 四、项目实施方案 　　 1、项目准备 　　已具备的条件，需要增加的试制生产条件。目前已进行的技术、生产准备情况。 　　特殊行业许可证报批情况，如国家专卖、专控产品、通讯网络产品、医药产品等许可证报批情况说明。 　　 2、项目总体发展论述 　　包括项目达到规模生产时所需的时间、投资总额、实现的生产能力、市场占有份额、产品生产成本和总成本估算、预计产品年销售收入、年净利润额、年交税总额、年创汇或替代进口等情况。 　　 五、新增投资估算、资金筹措 　　 1、项目新增固定资产投资估算 　　应逐项计算，包括新增设备、引进设备等。根据计算结果，编制固定资产投资估算表。 　　 2、资金筹措 　　按资金来源渠道，分别说明各项资金来源、使用条件。对孵化风险资金部分，需详细说明其用途和数量。利用银行贷款的，要说明贷款落实情况。单位自有资金部分应说明筹集计划和可能。 　　 3、投资使用计划 　　根据项目实施进度和筹资方式，编制投资使用计划。对孵化风险资金部分，需单独开列明细表说明。 　　 六、经济、社会效益分析 　　1、项目的风险性及不确定性分析 　　对项目的风险性及不确定因素进行识别，包括技术风险、人员风险、市场风险、政策风险等。 　　2、社会效益分析 　　对提高地区经济发展水平的影响，对合理利用自然资源的影响，对保护环境和生态平衡以及对节能的影响等。 　　 七、项目可行性研究报告编制说明 　　可行性研究报告编制单位名称、基本情况、负责人、联系电话。 　　可行性研究报告编制者姓名、年龄、学历、所学专业、职称、工作单位、职务。 　　打x号的项，未注册企业的自然人可以不填。 　　项目可行性报告3 　　 目录 　　第1章 项目总论 　　第2章 项目背景 　　第3章 市场预测与分析 　　第4章 项目地点的选址 　　第5章 项目总体方案设计 　　第6章 设备与物质采购 　　第7章 环境保护与安全生产 　　第8章 项目的组织与管理 　　第9章 项目总投资估算与资金筹措 　　第10章 项目经济评价 　　第11章 社会效益和生态效益分析 　　第12章 可行性研究结论与建议 　　第13章 结论与建议 　　第14章 附 件 　　 第1章 总 论 　　总论部分是对某一具体项目可行性研究报告内容的总体性和粗线条式概括，并说明可行性研究报告编制的依据。其主要内容包括： 　　1、项目提要; 　　2、可行性研究报告的范围与依据; 　　3、主要的技术和经济指标(用表格的方式进行描述)。 　　 第2章 项目背景 　　这部分主要交代项目的来源，并附带阐述项目区、项目法人的基本情况，使决策者对项目区及项目承担人的有关情况有个大致的了解。其主要内容包括： 　　1、项目的由来; 　　2、项目建设的重要性与必要性; 　　3、项目拟建区域(项目区)的基本情况; 　　4、项目承担单位(即项目法人单位)的基本情况。 　　 第3章 市场预测与分析 　　这部分主要阐述项目前景，因为每个项目的建成，都必须有产出，这些产出(物品、服务等)如果没有市场，也就失去了项目存在的价值，因为项目建设就是牺牲现在的价值换取未来的效益，这些效益的获得必须通过市场进行转换。主要内容包括： 　　1、本地及周边市场现状的调查; 　　2、本地及外地市场供需情况的预测; 　　3、产品(或服务)的价格预测; 　　4、产品(或劳务)的市场竞争能力分析; 　　5、产品(或劳务)市场风险性分析; 　　6、产品(或劳务)的基本营销策略。 　　 第4章 项目地点的选址 　　这部分主要描述拟建项目在何处?为什么选定某一区域?主要内容包括： 　　1、项目选址原则和基本思路; 　　2、场址选择(要附上详图); 　　3、项目区的建设条件。 　　 第5章 项目总体方案设计 　　这部分主要描述项目建设总的指导思想，项目建设的.基本构架，主要的技术路线，如果土建工程量较大，还必须重点描述工程建设规划等。主要内容包括： 　　1、项目建设的指导思想; 　　2、项目建设总体方案; 　　3、项目建设内容与规模; 　　4、主要生产技术路线(或工艺路线); 　　5、工程建设规划(土建工程和附属工程); 　　6、原材料、能源(水、电力、煤油等)消耗; 　　7、项目平面布置与交通运输; 　　8、方案比较选择; 　　9、项目实施计划。 　　 第6章 设备与物质采购 　　对于以改善科研条件，提高科研能力等为基本目的，以物质设备采购为主的建设项目，要在项目可行性研究报告中，单列一个章节，描述所需采购的物质设备，并详细叙述设备的性能与作用。主要内容包括： 　　1、设备采购及说明; 　　2、物质供应。 　　 第7章 环境保护与安全生产 　　对于与周边环境联系紧密、噪音、粉尘、副产品及项目废弃物对环境影响较大，以及对消防、技术操作有特殊要求的建设项目，必须在环保及安全生产上提出切实可行的措施。主要内容包括： 　　1、项目区环境现状分析; 　　2、项目运行对环境的影响分析; 　　3、项目运行中产生的主要污染物及治理措施; 　　4、项目设计采用的环境保护标准; 　　5、项目运行安全生产分析; 　　6、主要的安全生产措施; 　　7、劳动保护。 　　 第8章 项目的组织与管理 　　这部分主要描述项目准备与建设、运行过程中，主要的组织机构及管理措施。主要内容包括： 　　1、项目筹建时期的组织与管理; 　　2、项目运营时期(包括项目建设后期)的组织与管理; 　　3、劳动定员(管理人员、技术人员、工人等)与技术培训。 　　 第9章 项目总投资估算与资金筹措 　　这部分是项目可行性研究报告中的一个重要章节，主要阐述项目投资的需要量与分布、描述资金筹集的方式与渠道，并说明投资的大体计划。主要内容包括： 　　1、总投资估算; 　　2、资金筹措方式与渠道; 　　3、资本金; 　　4、投资使用计划。 　　 第10章 项目财务估算 　　这部分要描述项目的主要运行(经营)成本与收入等。主要内容包括： 　　1、价格确定原则; 　　2、成本估算; 　　3、销售收入与销售税金估算。 　　 第11章 项目经济评价 　　建设项目经济评价是项目可行性研究的有机组成部分和重要内容，是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是根据国民经济和社会发展战略和行业、地区发展规划的要求，在做好产品(服务)市场需求预测及厂址选择、工艺技术选择等工程技术研究的基础上，计算项目的效益和费用，通过多方案比较，对拟建项目的财务可行性和经济合理性进行分析论证，做出全面的经济评价，为项目的科学决策提供依据。其主要内容包括： 　　1、项目的财务评价。包括： 　　(1)盈利能力分析; 　　(2)清偿能力分析; 　　(3)不确定性分析; 　　(4)风险分析。 　　2、国民经济评价。 　　 第12章 社会效益和生态效益分析 　　农业项目的特点是综合性强、涉及面广、影响深远，除项目自身的经济效益外，还有很强的社会和生态效益。这部分的主要内容包括： 　　1、社会效益分析; 　　2、生态效益分析。 　　 第13章 结论与建议 　　这部分是在充分论证前面各章节的基础上，对该项目可行性研究的总体评价与建议。主要内容包括： 　　1、可行性研究的结论; 　　2、主要建议。 　　 第14章 附 件 　　1、附件。包括： 　　(1)项目建议书及其批复; 　　(2)项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议或证明; 　　(3)项目法人证明(营业执照等其他法人资格证明); 　　(4)项目法人关于资本金的承诺书(或银行验资的报告); 　　(5)项目主办单位近3年的财务报表; 　　(6)项目所需成果转让协议及成果鉴定; 　　(7)其他附件。 　　2、附图。包括： 　　(1)项目位置图; 　　(2)主要工艺技术流程图; 　　(3)项目总平面布置图(涉及到每项建设内容的分布状况); 　　(4)主要土建工程的平面图; 　　(5)项目协调管理监督组织系统示意图(也可在可研报告文中列出); 　　(6)其他图件。 　　3、附表 　　(1)主要技术经济指标摘要表(也可以在可行性研究报告中第1章列出); 　　(2)项目投资概算表 　　4、经济评价类基本报表与辅助报表。

项目可行性报告写作方法如下：一、项目摘要。项目内容的摘要性说明，包括项目名称、建设单位、建设地点、建设年限、建设规模与产品方案、投资估算、运行费用与效益分析等。二、项目建设的必要性和可行性。三、市场（品或服务）供求分析及预测（化分析）。主要包括本项目区本行业（或主导产品）发展现状与前景分析、现有生产（业务）能力调查与分析、市场需求调查与预测等。四、目承担单位的基本情况（则上应是具有相拉承担能力和条件的事业单位）。包括人员状况，固定资产状况，现有建筑设施与配套仪器设备状况，专业技术水平和管理体制等。五、目地点选择分析。项目建设地点选址要直观准确，要落实具体地块位置并对与项目建设内容相关的基础状况、建设条件加以描述，不可以项目所在区域代替项目建设地点。具体内容包括项目具体地址位置（要有平面图）、项目占地范围、项目资源、交通、通讯、运输以及水文地质、供水、供电、供热、供气等条件，其期公用设施情况，地点比较选择等。六、生产（操作、检测）等工艺技术方案分析。主要包括项目技术来源及技术水平、主要技术工艺流程与技术工艺参数、技术工艺和主要设备选型方案比较等；七、项目建设目标（包括项目建成后要达到的生产能力目标或业务能力目标，项目建设的工程技术、工艺技术、质量水平、功能结构等目标）、任务、总体布局及总体规模；八、目建设内容。项目建设内容主要包括土建工程、田间工程、配套仪器设备等。要逐项详细列明各项建设内容及相应规模（分类量化）。土建工程：详细说明土建工程名称、规模及数量、单位、建筑结构及造价。建设内容、规模及建设标准应与项目建设属性与功能相匹配，属于分期建设及有特殊原因的，应加以说明。水、暖、电等公用工程和场区工程要有工程量和造价说明。田间工程：建设地点相关工程现状应加以详细描述，在此基础上，说明新（续）建工程名称、规模及数量、单位、工程做法、造价估算。配套仪器设备：说明规格型号、数量及单位、价格、来源。对于单台（套）估价高于5万元的仪器设备，应说明购置原因及理由及用途。对于技术含量较高的仪器设备，需说明是否具备使用能力和条件。配套农（牧、渔）机具：说明规格型号、数量及单位、价格、来源及适用范围。大型农（牧、渔）机具，应说明购置原因及理由及用途。九、投资估算和资金筹措。依据建设内容及有关建设标准或规范，分类详细估算项目固定资产投资并汇总，明确投资筹措方案。十、建设期限和实施的进度安排。根据确定的建设I期和勘察设计、仪器设备采购（或研制）、工程施工、安装、试运行所需时间与生度要求，选择整个工程项目最佳实施计划方案和进度。十一、环境保护。对项目污染物进行无害化处理，提出处理方案和工程措施及造价。十二、目组织管理与运行。主要包括项目建设期组织管理机构与职能，项目建成后组织管理机构与职能、运行管理模式与运行制、人员配置等；同时要对运行费用及新分析，估算项目建成后维持项目正常运行的成本费用，并提出解决所需费用的合理方式方法。十三、效益分析与风险评价。对项目建成后的经济与社会效益测算与分析（化分析）。特别是对项目建成后的新增固定资产和发、生产能能，以及经济效益、社会效益（如社会供种量，带动多少农户、多大区域经济发展等）等行量化分析；十四、有关证明材料（承担单位法人证明、有关配套条件或技术成果证明等）。

　　项目可行性报告及项目可行性研究报告，是一种格式比较固定的、用于向国家项目审核部门（如发展改革委员会）进行项目立项申报的商务文书。x0dx0a　　对可行性研究报告的写作要求主要包括以下四个方面： 可行性研究工作对于整个项目建设过程乃至整个国民经济都有非常重要的意义，为了保证可行性研究工作的科学性、客观性和公正性，有效地防止错误和遗漏，在可行性研究中，x0dx0a　　(1)首先必须站在客观公正的立场进行调查研究，做好基础资料的收集工作。对于收集的基础资料，要按照客观实际情况进行论证评价，如实地反映客观经济规律，从客观数据出发，通过科学分析，得出项目是否可行的结论。x0dx0a　　(2)可行性研究报告的内容深度必须达到国家规定的标准，基本内容要完整，应尽可能多地占有数据资料，避免粗制滥造，搞形式主义。x0dx0a　　在做法上要掌握好以下四个要点：x0dx0a　　①先论证，后决策；x0dx0a　　②处理好项目建议书、可行性研究、评估这三个阶段的关系，哪一个阶段发现不可行都应当停止研究；x0dx0a　　③要将调查研究贯彻始终。一定要掌握切实可靠的资料，以保证资料选取的全面性、重要性、客观性和连续性；x0dx0a　　④多方案比较，择优选取。对于涉外项目，或者在加入WTO等外在因素的压力下必须与国外接轨的项目，可行性研究的内容及深度还应尽可能与国际接轨。x0dx0a　　(3)为保证可行性研究的工作质量，应保证咨询设计单位足够的工作周期，防止因各种原因的不负责任草率行事。x0dx0a　　技术方案是可行性研究的重要组成部分。x0dx0a　　主要研究项目应采用的生产方法、工艺和工艺流程，重要设备及其相应的总平面布置，主要车间组成及建构筑物型式等技术方案。并在此基础上，估算土建工程量和其他工程量。在这一部分中，除文字叙述外，还应将一些重要数据和指标列表说明，并绘制总平面布置图、工艺流程示意图等。x0dx0a　　一、项目组成x0dx0a　　凡由本项目投资的厂内、外所有单项工程、配套工程包括生产设施、后勤、运输、生活福利设施等，均属项目组成的范围。x0dx0a　　二、项目生产技术方案x0dx0a　　生产技术方案系指产品生产所采用的工艺技术、生产方法、主要设备、测量自控装备等技术方案。x0dx0a　　（一）产品标准x0dx0a　　叙述本项目主要产品和副产品的质量标准。x0dx0a　　（二）生产方法x0dx0a　　（三）技术参数和工艺流程x0dx0a　　（四）主要工艺设备选择x0dx0a　　（五）主要原材料、燃料、动力消耗指标x0dx0a　　（六）主要生产车间布置方案x0dx0a　　三、项目总平面布置和运输x0dx0a　　（一）总平面布置原则x0dx0a　　总平面布置应根据项目各单项工程，工艺流程，物料投入与产出，废弃物排出及原材料贮存，厂内外交通运输等情况，按厂地的自然条件，生产要求与功能以及行业、专业的设计规范进行安排。x0dx0a　　（二）厂内外运输方案x0dx0a　　（三）仓贮方案x0dx0a　　（四）占地面积及分析x0dx0a　　四、项目土建工程x0dx0a　　（一）主要建、构筑物的建筑特征及结构设计x0dx0a　　（二）特殊基础工程的设计x0dx0a　　（三）建筑材料x0dx0a　　（四）土建工程造价估算x0dx0a　　五、项目其他工程x0dx0a　　（一）给排水工程x0dx0a　　（二）动力及公用工程x0dx0a　　（三）地震设防x0dx0a　　（四）生活福利设施x0dx0ax0dx0a　　方法作用x0dx0a　　项目可行性报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。x0dx0a　　项目可行性报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性研究报告的说服力。x0dx0a　　在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。x0dx0a　　可研报告分为审批性可研报告和决策性可研报告。审批性可研报告主要是项目立项向政府审批部门申报，根据国家投资体制改革要求，我国大部分地区，企业投资类项目采取项目备案制和项目核准制(编制项目申请报告)，政府性项目，使用财政资金的编制可研报告。x0dx0a　　a、用于企业融资、对外招商合作x0dx0a　　此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。x0dx0a　　b、用于国家发展和改革委(以前的计委)立项x0dx0a　　此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。x0dx0a　　c、用于银行贷款申请x0dx0a　　商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。x0dx0a　　d、用于申请进口设备免税x0dx0a　　主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。x0dx0a　　e、用于境外投资项目核准x0dx0a　　企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

（1）编制的目的、依据、范围、原则和目标等。（2）方案论证，包括污水水量和水质、污水和污泥的处理目标及沼气产气量和用途，工程设计方案、环境保护与安全生产、公共工程。（3）工程项目实施计划及组织机构、劳动定员。（4）工程投资估算和资金筹措。（5）经济效益、能源效益、环境效益和投资项目经济分析。（6）结论与建议。

企业从事建设项目投资活动之前，由可行性研究主体（一般是专业咨询机构）对市场、收益、技术、法规等项目影响因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，分析项目必要性、项目是否可行，评估项目经济效益和社会效益，为项目投资主体提供决策支持意见或申请项目主管部门批复的文件。这种报告可以涵盖整个项目的前期、中期、后期的整个建设过程，在工程项目可行性报告总就体现的淋漓尽致，所以可行性研究报告要考虑的知识应该是全面性的。

项目可行性研究报告是指在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。一、主要内容项目可行性研究报告的主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性研究报告的说服力。一般地说，项目可行性研究报告的主要内容应包括如下：一、项目兴建的理由和目标，主要是指项目兴建的理由、预期的目标和项目建设的基本条件。二、市场预测，包括市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析。三、资源条件评价，包括资源开发利用的基本要求和资源评价。四、建设规模方案和产品方案，包括建设规模、产品方案及其方案必须按。五、厂址选择。六、技术方案、设备方案和工程方案。七、原材料燃料供应。八、总图运输和公用辅助工程。九、环境影响评价。十、劳动安全卫生与消防。十一、组织机构与人力资源配备。十二、项目实施进度。十三、投资估算。十四、融资方案。十五、财务评价。十六、国民经济评价。十七、社会评价。十八、风险分析。十九、研究结论与建议。二、意义项目可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

去百度文库找呗，什么类型的可行性研究报告都有。

全称叫可行性研究报告。政府投资项目必须委托有资质的工程咨询单位编制。民营企业也必须委托有资质的工程咨询单位编制项目申请报告。可行性研究报告是对项目的全面深入的论证，主要任务是为投资决策提供科学的依据。内容包括： 1、项目建设的必要性。分析建设项目在实现企业自身发展，满足社会需求，促进国家、地区经济和社会发展等方面的必要性；从国民经济和社会发展层次进一步在资源配置、区域规划、行业发展规划、城市规划的符合性论证；从环境保护、可持续发展、国家产业政策和技术政策的符合性方面进行论证。 2、市场分析。通过对拟建项目的产品（或劳务产出品）在国际、国内市场的供需、销售、价格、竞争对手、产能分布的调查研究，建立在科学的市场调查的基础数据上，利用规定的数据处理方法，确定目标市场、市场份额、营销策略和市场风险识别、评估。 3、建设方案。包括产品方案、建设规模、工艺方案、建设标准、设备、厂址、原燃材料供应方案和辅助生产条件的确定。总平面布置和建筑、公用工程、环保、节能、节水措施。 4、投资估算。分项目测算投资、利息和流动资金。 5、融资方案。资金筹措方案、资本金构成、融资成本分析。 6、财务分析。主要预测项目可实现的财务成果、判断项目的财务可行性。 7、经济分析。主要是对现金流量不能真实反映其经济价值的建设项目（如交通运输、水利等项目），从社会经济资源有效配置的角度，对项目的直接和间接经济价值全面识别和分析，分析项目对经济建设所作的贡献和项目消耗的资源的合理性。 8、资源利用效率分析。主要是对高耗能、水、自然资源的项目，分析能源、水、自然资源的合理利用效率。提出节能降耗的措施。 9、土地利用及移民安装搬迁方案分析。 10、环境影响评价。（环科所做好后引用其结论） 11、社会评价。主要是外部效应大、公众关注度高的项目，必须站在社会和公众的角度，对项目的合理性进行评价。 12、风险分析与不确定分析。 13、提出研究结论与建议。 可行性研究报告的编制并不是一般的写文章，必须要专门的知识结构和从业经验。向政府报的可行性研究报告除了委托具有专门资质（由国家发改委授予的）的工程咨询单位编制，而且编制的人员还必须有专门资格证书（一般是注册咨询工程师（投资）才有资格编制。

全称叫可行性研究报告。政府投资项目必须委托有资质的工程咨询单位编制。民营企业也必须委托有资质的工程咨询单位编制项目申请报告。可行性研究报告是对项目的全面深入的论证，主要任务是为投资决策提供科学的依据。内容包括：1、项目建设的必要性。分析建设项目在实现企业自身发展，满足社会需求，促进国家、地区经济和社会发展等方面的必要性；从国民经济和社会发展层次进一步在资源配置、区域规划、行业发展规划、城市规划的符合性论证；从环境保护、可持续发展、国家产业政策和技术政策的符合性方面进行论证。2、市场分析。通过对拟建项目的产品（或劳务产出品）在国际、国内市场的供需、销售、价格、竞争对手、产能分布的调查研究，建立在科学的市场调查的基础数据上，利用规定的数据处理方法，确定目标市场、市场份额、营销策略和市场风险识别、评估。3、建设方案。包括产品方案、建设规模、工艺方案、建设标准、设备、厂址、原燃材料供应方案和辅助生产条件的确定。总平面布置和建筑、公用工程、环保、节能、节水措施。4、投资估算。分项目测算投资、利息和流动资金。5、融资方案。资金筹措方案、资本金构成、融资成本分析。6、财务分析。主要预测项目可实现的财务成果、判断项目的财务可行性。7、经济分析。主要是对现金流量不能真实反映其经济价值的建设项目（如交通运输、水利等项目），从社会经济资源有效配置的角度，对项目的直接和间接经济价值全面识别和分析，分析项目对经济建设所作的贡献和项目消耗的资源的合理性。8、资源利用效率分析。主要是对高耗能、水、自然资源的项目，分析能源、水、自然资源的合理利用效率。提出节能降耗的措施。9、土地利用及移民安装搬迁方案分析。10、环境影响评价。（环科所做好后引用其结论）11、社会评价。主要是外部效应大、公众关注度高的项目，必须站在社会和公众的角度，对项目的合理性进行评价。12、风险分析与不确定分析。13、提出研究结论与建议。可行性研究报告的编制并不是一般的写文章，必须要专门的知识结构和从业经验。

全称叫可行性研究报告。政府投资项目必须委托有资质的工程咨询单位编制。民营企业也必须委托有资质的工程咨询单位编制项目申请报告。可行性研究报告是对项目的全面深入的论证，主要任务是为投资决策提供科学的依据。内容包括：x0dx0a 1、项目建设的必要性。分析建设项目在实现企业自身发展，满足社会需求，促进国家、地区经济和社会发展等方面的必要性；从国民经济和社会发展层次进一步在资源配置、区域规划、行业发展规划、城市规划的符合性论证；从环境保护、可持续发展、国家产业政策和技术政策的符合性方面进行论证。x0dx0a 2、市场分析。通过对拟建项目的产品（或劳务产出品）在国际、国内市场的供需、销售、价格、竞争对手、产能分布的调查研究，建立在科学的市场调查的基础数据上，利用规定的数据处理方法，确定目标市场、市场份额、营销策略和市场风险识别、评估。x0dx0a 3、建设方案。包括产品方案、建设规模、工艺方案、建设标准、设备、厂址、原燃材料供应方案和辅助生产条件的确定。总平面布置和建筑、公用工程、环保、节能、节水措施。x0dx0a 4、投资估算。分项目测算投资、利息和流动资金。x0dx0a 5、融资方案。资金筹措方案、资本金构成、融资成本分析。x0dx0a 6、财务分析。主要预测项目可实现的财务成果、判断项目的财务可行性。x0dx0a 7、经济分析。主要是对现金流量不能真实反映其经济价值的建设项目（如交通运输、水利等项目），从社会经济资源有效配置的角度，对项目的直接和间接经济价值全面识别和分析，分析项目对经济建设所作的贡献和项目消耗的资源的合理性。x0dx0a 8、资源利用效率分析。主要是对高耗能、水、自然资源的项目，分析能源、水、自然资源的合理利用效率。提出节能降耗的措施。x0dx0a 9、土地利用及移民安装搬迁方案分析。x0dx0a 10、环境影响评价。（环科所做好后引用其结论）x0dx0a 11、社会评价。主要是外部效应大、公众关注度高的项目，必须站在社会和公众的角度，对项目的合理性进行评价。x0dx0a 12、风险分析与不确定分析。x0dx0a 13、提出研究结论与建议。x0dx0a 可行性研究报告的编制并不是一般的写文章，必须要专门的知识结构和从业经验。向政府报的可行性研究报告除了委托具有专门资质（由国家发改委授予的）的工程咨询单位编制，而且编制的人员还必须有专门资格证书（一般是注册咨询工程师（投资）才有资格编制。

　　建设项目可行性研究是运用多学科专业知识的综合性复杂系统工程,是建设项目前期工作的一项重要内容、建设项目可行性研究的质量直接影响着项目的投资决策水平、做好建设项目前期工作特别是可行性研究工作,对提高建设项目投资效益,保持经济持续、快速、健康发展意义重大。　　中国产业竞争情报网工业项目可行性研究报告基本内容如下：　　1、总论　　项目提出的背景（改扩建项目要说明企业现有概况），投资的必要性和意义、研究工作的依据和范围；　　2、需求预测和拟建规模　　国内外市场需求情况的预测、国内现有生产能力的估计、销售预测、价格分析、产品竞争能力、进入国际市场的前景等、拟建项目规模、资金来源、投资总额、产品方案和发展方向的技术经济比较和分析；　　3、资源、原材料、燃料及公用配套设施情况　　经过储量委员会正式批准的资源储量、品位、成分以及开采、利用条件的评述、原料、辅助材料、燃料的种类、数量、来源和供应情况、所需公用设施的数量、供应方式和条件；　　4、建厂条件和厂址方案　　地理位置、气象、水文、地质、地矿条件和社会经济状况、交通运输及水、电等的现状和发展趋势、厂址方案比较与选择意见；　　5、设计方案　　项目的构成（包括主要单项工程）技术来源和生产方法、主要技术工艺和设备选型方案的比较、引进技术、设备的来源国别，与外商合作的技术方案、全厂布置方案的选择和工程量估算、公用辅助设施和交通运输方式的比较和选择；　　6、环境保护　　环境现状、预测项目建设对环境的影响、提出环保与三废治理方案；　　7、企业组织、劳动定员和人员培训　　8、资金筹措和利用外资方案：　　资金用途，主要采购内容和采购方案、列出主要设备、材料清单（含数量、型号和主要技术参考等）合资期限、出资方式、外汇平衡、偿还方案等都要做出明确交待、　　9、经济评价　　10、附件　　“附件”是可行性报告的依据，也是其组成部分，一般应包括的内容：项目建设单位委托书、项目建议书批件、地质报告、产品检测报告、环境分析报告、资金来源意向证明、征地和外部协作条件的意向性协议、其它等。

什么行业的PPP？

第一章 总论一、项目概况二、编制依据三、编制原则四、研究范围五、项目主要技术经济指标六、研究结论第二章 项目建设背景及必要性分析一、项目建设背景二、项目建设必要性分析第三章 行业市场分析第四章 项目选址一、选址原则二、区位条件第五章 产品方案与建设规模一、产品方案二、建设规模第六章 技术、设备方案一、技术方案二、设备方案第七章 工程技术方案一、总图运输方案二、公用配套工程第八章 节能分析一、设计依据二、建设项目能源消耗种类和数量分析三、能耗指标分析四、节能措施和节能效果分析五、结论第九章 环境保护一、设计依据及原则二、建设地环境条件三、项目建设和生产对环境的影响四、环境保护措施方案第十章 劳动安全卫生与消防一、劳动安全卫生二、消防第十一章 组织机构与劳动定员一、组织机构二、劳动定员与职工培训第十二章 项目实施进度计划一、项目实施原则与步骤二、工程进度安排第十三章 招标方案一、招标概述二、发包方式三、招标组织形式四、招标方式第十四章 投资估算与资金筹措一、投资估算二、资金筹措第十五章 财务评价一、评价原则额、参数及依据二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算三、成本费用估算四、盈利能力分析五、财务生存能力分析六、不确定性分析七、财务评价结论第十六章 风险分析及规避一、项目风险因素二、风险规避对策第十七章 结论与建议一、结论二、建议一般项目的目录大概就这些吧，根据具体项目的不同，有些稍有差异，以上仅供参考用。

　　项目可行性报告及项目可行性研究报告，是一种格式比较固定的、用于向国家项目审核部门（如发展改革委员会）进行项目立项申报的商务文书。　　对可行性研究报告的写作要求主要包括以下四个方面： 可行性研究工作对于整个项目建设过程乃至整个国民经济都有非常重要的意义，为了保证可行性研究工作的科学性、客观性和公正性，有效地防止错误和遗漏，在可行性研究中，　　(1)首先必须站在客观公正的立场进行调查研究，做好基础资料的收集工作。对于收集的基础资料，要按照客观实际情况进行论证评价，如实地反映客观经济规律，从客观数据出发，通过科学分析，得出项目是否可行的结论。　　(2)可行性研究报告的内容深度必须达到国家规定的标准，基本内容要完整，应尽可能多地占有数据资料，避免粗制滥造，搞形式主义。　　在做法上要掌握好以下四个要点：　　①先论证，后决策；　　②处理好项目建议书、可行性研究、评估这三个阶段的关系，哪一个阶段发现不可行都应当停止研究；　　③要将调查研究贯彻始终。一定要掌握切实可靠的资料，以保证资料选取的全面性、重要性、客观性和连续性；　　④多方案比较，择优选取。对于涉外项目，或者在加入WTO等外在因素的压力下必须与国外接轨的项目，可行性研究的内容及深度还应尽可能与国际接轨。　　(3)为保证可行性研究的工作质量，应保证咨询设计单位足够的工作周期，防止因各种原因的不负责任草率行事。　　技术方案是可行性研究的重要组成部分。　　主要研究项目应采用的生产方法、工艺和工艺流程，重要设备及其相应的总平面布置，主要车间组成及建构筑物型式等技术方案。并在此基础上，估算土建工程量和其他工程量。在这一部分中，除文字叙述外，还应将一些重要数据和指标列表说明，并绘制总平面布置图、工艺流程示意图等。　　一、项目组成　　凡由本项目投资的厂内、外所有单项工程、配套工程包括生产设施、后勤、运输、生活福利设施等，均属项目组成的范围。　　二、项目生产技术方案　　生产技术方案系指产品生产所采用的工艺技术、生产方法、主要设备、测量自控装备等技术方案。　　（一）产品标准　　叙述本项目主要产品和副产品的质量标准。　　（二）生产方法　　（三）技术参数和工艺流程　　（四）主要工艺设备选择　　（五）主要原材料、燃料、动力消耗指标　　（六）主要生产车间布置方案　　三、项目总平面布置和运输　　（一）总平面布置原则　　总平面布置应根据项目各单项工程，工艺流程，物料投入与产出，废弃物排出及原材料贮存，厂内外交通运输等情况，按厂地的自然条件，生产要求与功能以及行业、专业的设计规范进行安排。　　（二）厂内外运输方案　　（三）仓贮方案　　（四）占地面积及分析　　四、项目土建工程　　（一）主要建、构筑物的建筑特征及结构设计　　（二）特殊基础工程的设计　　（三）建筑材料　　（四）土建工程造价估算　　五、项目其他工程　　（一）给排水工程　　（二）动力及公用工程　　（三）地震设防　　（四）生活福利设施　　方法作用　　项目可行性报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。　　项目可行性报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性研究报告的说服力。　　在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。　　可研报告分为审批性可研报告和决策性可研报告。审批性可研报告主要是项目立项向政府审批部门申报，根据国家投资体制改革要求，我国大部分地区，企业投资类项目采取项目备案制和项目核准制(编制项目申请报告)，政府性项目，使用财政资金的编制可研报告。　　a、用于企业融资、对外招商合作　　此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。　　b、用于国家发展和改革委(以前的计委)立项　　此文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可行性研究报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。　　c、用于银行贷款申请　　商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告，对于国内银行，该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可行性研究报告，该文件类似用于银行贷款的可研报告。　　d、用于申请进口设备免税　　主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。　　e、用于境外投资项目核准　　企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。

项目可行性研究报告 　　项目可行性研究报告，职场上有很多看不见的规则，要学会良性竞争才能为自己开辟道路，在职场上不能耍小聪明，学会放下自己的职场压力也是很重要的，项目可行性研究报告，职场上的那些事。 　　项目可行性研究报告1 　　房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。 　　 第一节 可行性研究的概念和作用 　　 一. 可行性研究的概念 　　可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。 　　我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。 　　 二. 可行性研究的作用 　　(一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。 　　(二)可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。 　　(三)可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。 　　(四)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。 　　 第二节 可行性研究的阶段工作 　　 一.可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。 　　 (一)以投资机会研究 　　该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%~0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以。 　　 (二)初步可行性研究 　　在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%~1.5%。 　　 (三)详细可行性研究 　　详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%~3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 　　 (四)可行性研究阶段工作精度表 　　 第三节 可行性研究的内容 　　 一. 可行性研究报告的结构 　　一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵剂?霾糠帧? 　　二. (一)封面:一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。 　　(二)摘要:它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。 　　(三)目录:由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。 　　 (四)正文内容:它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容 　　 1.项目概况 　　主要包括:项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明); 　　 2.市场调查和分析 　　在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 　　 3.规划设计方案优选 　　在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。 　　 4.开发进度安排 　　对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。 　　 5.项目投资估算 　　对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。 　　 6.项目资金筹集方案及筹资成本估算 　　根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。 　　 7.项目财务评价; 　　依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。 　　 8.不确定性分析和风险分析 　　主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 　　 9.可行性研究的结论 　　根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。 　　 10.研究人员对项目的建议 　　对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。 　　(五)附件:它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件(如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等)。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。 　　(六)附图:一份完整的可行性报告应包括以下附图:项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括:项目所在地区或城市的总体规划图等等。 　　 二.可行性研究报告的项目投资预算 　　一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容: 　　 (一)营销开支概算 　　1.项目前研究及可行性研究的开支 　　2.项目策划的开支 　　3.销售策划的开支 　　4.广告开支 　　5.项目公司日常运作的开支 　　6.项目及企业的公关开支 　　 (二)工程开支概算 　　1.用于工程勘探的开支 　　2.用于吹沙填土、平整土地的开支 　　3.用于工程设计的开支 　　4.用于建筑施工的开支 　　5.用于设施配套的开支 　　6.用于工程监理的开支 　　 (三)土地征用开支概算 　　1.政府一次性收取的标准地价 　　2.用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 　　3.影响公共设施而出现的赔偿开支 　　 (四)金融成本开支概算 　　1.外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 　　2.贷款引起的利息支出 　　3.各项保险开支 　　4.税收和行政性收费 　　5.不可预见开支 　　 第四节 可行性研究报告的编制 　　 一.房地产项目可行性分析常见误区 　　 1.误区一:一个标准的效益分析 　　如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 　　 2.误区二:先入为主的`可行性研究 　　纵观国内多数失败的.大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括:高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津;在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津;准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废;同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺;建设成本远远超过预算造成资金短缺;一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子:引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。 　　(1)先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的: 　　a.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。 　　b.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。 　　c.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。 　　d.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商;有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。 　　项目可行性研究报告2 　　 第一部分 投资项目总论 　　总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 　　 第二部分 投资项目建设可行性 　　 第三部分 投资项目市场需求分析 　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。 　　 第四部分 投资项目产品规划方案 　　 第五部分 投资项目建设地与土建总规 　　 第六部分 投资项目环保、节能与劳动安全方案 　　在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。 　　 第七部分 投资项目组织和劳动定员 　　在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。 　　 第八部分 投资项目实施进度安排 　　项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。 　　 第九部分 投资项目财务评价分析 　　 第十部分 投资项目财务效益 　　 第十一部分 投资项目风险分析及风险防控 　　 第十二部分 投资项目可行性研究结论与建议 　　项目可行性研究报告3 　　 第一章 总论 　　一、项目概况 　　二、编制依据 　　三、编制原则 　　四、研究范围 　　五、项目主要技术经济指标 　　六、研究结论 　　 第二章 项目建设背景及必要性分析 　　一、项目建设背景 　　二、项目建设必要性分析 　　 第三章 行业市场分析 　　 第四章 项目选址 　　一、选址原则 　　二、区位条件 　　 第五章 产品方案与建设规模 　　一、产品方案 　　二、建设规模 　　 第六章 技术、设备方案 　　一、技术方案 　　二、设备方案 　　 第七章 工程技术方案 　　一、总图运输方案 　　二、公用配套工程 　　 第八章 节能分析 　　一、设计依据 　　二、建设项目能源消耗种类和数量分析 　　三、能耗指标分析 　　四、节能措施和节能效果分析 　　五、结论 　　 第九章 环境保护 　　一、设计依据及原则 　　二、建设地环境条件 　　三、项目建设和生产对环境的影响 　　四、环境保护措施方案 　　 第十章 劳动安全卫生与消防 　　一、劳动安全卫生 　　二、消防 　　 第十一章 组织机构与劳动定员 　　一、组织机构 　　二、劳动定员与职工培训 　　 第十二章 项目实施进度计划 　　一、项目实施原则与步骤 　　二、工程进度安排 　　 第十三章 招标方案 　　一、招标概述 　　二、发包方式 　　三、招标组织形式 　　四、招标方式 　　 第十四章 投资估算与资金筹措 　　一、投资估算 　　二、资金筹措 　　 第十五章 财务评价 　　一、评价原则额、参数及依据 　　二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 　　三、成本费用估算 　　四、盈利能力分析 　　五、财务生存能力分析 　　六、不确定性分析 　　七、财务评价结论 　　 第十六章 风险分析及规避 　　一、项目风险因素 　　二、风险规避对策 　　 第十七章 结论与建议 　　一、结论 　　二、建议

XXXXXXXXX农家乐建设项目 可行性研究报告 项目编号： 二O一八年四月 编制人员 目 录 第一章 总 论 1.1概述 1.2 可研报告编制的依据和研究范围 1.3项目提出的理由 1.4 项目概况 1.5 项目主要技术经济指标 第二章 项目建设的背景及必要性 2.1项目建设背景 2.2项目建设必要性 第三章 市场预测 3.1XXXX 旅游 资源概述 3.2农家乐发展现状 3.3项目的市场前景 3.4市场需求预测 第四章 场址及建设条件 4.1 场址现状 4.2 场址建设条件 第五章 建设方案 5.1建设指导思想、原则及依据 5.2总体设计方案 5.3住宿及农家餐馆用房建设方案 5.4日光温室采摘园建设方案 5.5牛羊舍工程建设方案 5.6道路和停车场 5.7公用工程建设方案 5.8绿化工程 第六章 节 能 6.1 概述 6.2 编制依据与原则 6.3 节能措施 6.4节约用水 第七章 环境影响评价 7.1 环保规划的原则和标准 7.2 主要污染物及防治措施 7.3环境保护措施 第八章 消防与劳动安全 8.1消防措施 8.2 职业安全卫生 第九章 项目组织管理与实施进度 9.1项目的组织管理和实施机构 9.2项目管理模式 9.3项目实施进度计划 第十章 投资估算和资金筹措 10.1 工程概况 10.2 估算编制依据 10.3 估算编制办法 10.4 建设项目总投资 10.5 工程投资比例分析 10.6 资金筹措 第十一章 财务评价 11.1评价依据 11.2财务评价基础数据与参数选取 11.3 销售收入估算 11.4成本费用估算 11.5财务评价指标 11.6不确定性分析 11.7财务分析结论 第十二章 社会 效益分析 12.1 项目对 社会 的影响分析 12.2 项目与所在地区互适性分析 12.3 社会 风险分析 第十三章 结论与建议 13.1 结论 13.2 建议 项目名称： 建设单位： 建设地点： 项目建设性质 ： 1、《中共中央、国务院关于打赢脱贫攻坚战的决定》； 2、《中华人民共和国十三五发展纲要》》 3、国务院《国务院关于加快发展 旅游 业的意见》（国发〔2009〕41号）； 4、国务院办公厅《国民 旅游 休闲纲要(2013-2020年)》的通知（国办发〔2013〕10号）； 5、中国人民银行、国家发改委、 旅游 局、银监会、证监会、保监会、外汇局等《关于金融支持 旅游 业加快发展的若干意见》（银发〔2012〕32号）； 6、《国务院关于进一步促进内蒙古经济 社会 又快又好发展的若干意见》（国发〔2011〕21号）； 7、《中国农村扶贫开发纲要2011 2020 年》（中发〔2011〕10号）； 8、《农业部等九部门关于印发贫困地区发展特色产业促进精准脱贫指导意见的通知》（农计发〔2016〕59号）； 9、《全国农村经济发展第十三个五年规划》； 10、《扶持村级集体经济发展试点的指导意见》（财农（2015）197号）； 11、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（中国计划出版社，2006年8月1日出版）。 12、国家及自治区关于工程项目建设的相关法律法规、条例和有关技术规范、标准等文件； 13、国家现行的产业政策，国家现行的财务、会计、税收制度等； 14、项目单位提供的其它相关材料。 针对项目的特点、任务与要求，对其建设的背景、建设的意义和需求状况进行了认真的调查、研究与分析。在项目建设条件分析的基础上，对项目的建设内容、建设规模、建设资金等方面进行了全面的安排。通过定性分析和定量计算，初步分析论证了本项目建设的必要性、经济的合理性。其主要内容如下： （1）项目建设规模 （2）建设条件与选址 （3）项目建设的背景与必要性分析 （4）建设方案 （5）投资估算与资金筹措 （6）项目的结论及建议 主要经济数据及评价指标 表1-1 1.6结论 “农家乐” 旅游 的雏形来自于国内外的乡村 旅游 ，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，它也是人们 旅游 需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物，是 旅游 产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。 乡村 旅游 在国外已有30多年的 历史 ，开展得比较成功的是在一些部分欧美发达国家。20世纪60年代初，当时的 旅游 大国西班牙把乡村的城堡进行一定的装修改造成为饭店，用以留宿过往客人，这种饭店称为“帕莱多国营客栈”；同时，把大农场、庄园进行规划建设，提供徒步 旅游 、骑马、滑翔、登山、漂流、参加农事活动等项目，从而开创了世界乡村 旅游 的先河。以后，乡村 旅游 在美国、法国、波兰、日本等国家得到倡导和大力发展。1996年，美国农村客栈总收入为40亿美元。1997年，美国有1800万人前往乡村、农场度假，仅在美国东部便有1500个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于 旅游 的牧场。目前，法国有1.6万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄 旅游 ,全国33％的游人选择了乡村度假，乡村 旅游 每年接待游客200万,能给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国 旅游 收入的1／4。在欧美国家，乡村 旅游 已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。 国内，真正意义上的乡村 旅游 始于20世纪80年代，它在特殊的 旅游 扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶段。目前我国各地的乡村 旅游 开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、 娱乐 于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村 旅游 项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情 旅游 ；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘 旅游 ；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆 旅游 。由此可见，农家乐 旅游 是乡村 旅游 的一种形式，它是传统农业与 旅游 业相结合而产生的一种新兴的 旅游 项目。随着近年来六安市经济 社会 的快速发展，人们生活节奏日益加快，日新月异的城市文化生活已远远不能满足人们的需求，为追求特色的民族文化、生态环境、经济 社会 文化、 历史 文化融为一体的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气息的原生态环境，农家乐已迅速的步入现代 社会 空间中来。 为深入贯彻落实党的十九大精神关于加快建设资源节约型 社会 ，保障国民经济持续快速协调发展，解决全面建设小康 社会 面临的资源约束和缓解压力问题，国务院办公厅印发了《关于开展资源节约活动的通知》，部署了全国范围内组织开展资源节约活动，全面推进能源、原材料、水、土地等资源节约和综合利用工作。 节能降耗、资源综合利用是国家加快建设节约型 社会 重要的战略决策，是国家经济发展的一项长远战略方针。我国目前的国情是：人均资源占有比世界平均人均占有低，资源综合利用只占30%，生态环境和资源利用是今后我国经济发展的制约因素。 1、编制依据 1）《中华人民共和国节约能源法》； 2）《节能监测技术通则》GB/T 15316-2009； 3）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2015。 4）《城市道路照明设计标准》GJJ45-2006； 5）《民用建筑电气设计规范》JGJ 16-2008； 6）《供配电系统设计规范》GB50052-2009； 7）《低压配电设计规范》GB50054-2011； 8）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003 （2009年版）； 9）《室外给水设计规范》GB50013-2006。 2、编制原则 (1)执行国家现行的节约能源的政策、法规、指令及有关标准，合理科学利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。 (2)贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。 (3)设计中所选用原材料、设备应尽量采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能材料和设备。 1、管材选用内壁光滑、接头密封性能好的管材，并安装符合标准的用水计量器具以节约用水。 2、建筑物内采用节水型水阀，如感应式节水阀，可比一般水阀节水60%以上。 3、厕所采用环保型免冲水厕所，节约水资源。 4、加强节能、节水等节约能源教育和管理，提高员工的节水意识，防止跑冒滴漏的发生。 1、《建筑设计防火规范》GB20016－2014 2、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140－2005 建筑防火设计，遵循国家的有关方针政策，从全局出发，统筹兼顾，正确处理生产和安全、重点和一般的关系，积极采用行之有效的先进防火技术，做到促进生产，保障安全，方便使用，经济合理。 本项目由项目建设单位组织实施。项目的建设实行项目法人制度。为了达到项目预期目标，建议按照实际工作需要设置管理机构。 依据建设部《建设项目投资估算编审规程》的文本格式、内容，以及现行的法律、法规、投资政策等进行编制的。 按照设计方案提供的工程项目的主要工程量，依据《建设工程投资估算手册》规定的“平米造价指标”和当地工程造价管理部门发布的造价指数进行计算。 第十一章 财务评价 11.1评价依据 ①《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》； ②《投资项目可行性研究指南(试用版)》； ③国家和有关部门颁布的有关财税方面的政策、法规； ④项目所在地有关税收、劳动工资管理和 社会 保障等有关规定； ⑤项目承办单位提供的资料，并结合当地市场价格体系，经分析整理后作为参考基础数据。 11.2财务评价基础数据与参数选取 11.3 销售收入估算 根据农家乐项目的盈利模式结合本项目的特点，本项目的收入来源主要有：住宿收入、餐饮收入。收入测算参照项目区同类项目。 11.4成本费用估算