房地产开发项目可行性研究报告

【正确答案】：房地产投资项目可行性研究报告应包括以下内容：1.项目总论；2.项目概况；3.项目投资环境分析；4.项目区域环境分析；5.房地产市场分析；6.项目市场定位；7.项目规划与建筑方案；8.项目开发建设进度安排；9.投资估算与资金筹措；10.项目经济效益分析；11.项目风险分析；12.项目社会效益和影响分析；13.项目可行性研究结论与建议。

　　随着个人的素质不断提高，越来越多的事务都会使用到报告，报告具有语言陈述性的特点。你还在对写报告感到一筹莫展吗？下面是我帮大家整理的房地产项目可行性研究报告，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。 　　第一部分　房地产项目总论 　　总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 　　一、房地产项目背景 　　(一)项目名称 　　(二)项目的承办单位 　　(三)承担可行性研究工作的单位情况 　　(四)项目的主管部门 　　(五)项目建设内容、规模、目标 　　(六)项目建设地点 　　二、项目可行性研究主要结论 　　在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： 　　(一)项目产品市场前景 　　(二)项目原料供应问题 　　(三)项目政策保障问题 　　(四)项目资金保障问题 　　(五)项目组织保障问题 　　(六)项目技术保障问题 　　(七)项目人力保障问题 　　(八)项目风险控制问题 　　(九)项目财务效益结论 　　项目总投资万元，其中建设投资万元(其中土建工程费万元、设备购置及安装调试费万元、土地购置及整理费万元、工程建设其他费用万元、基本预备费万元、涨价预备费万元)，铺底流动资金万元。项目所需投入总资金万元。 　　项目建成后，年营业收入万元，年增值税万元、年销售税金及附加万元、年利润总额万元、所得税万元、年税后利润万元，投资利润率，投资利税率，销售利润率，税后投资回收期年，税后内部收益率，盈亏平衡点，年税金总额万元。 　　(十)项目社会效益结论 　　(十一)项目可行性综合评价 　　三、主要技术经济指标表 　　在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。 　　四、存在问题及建议 　　对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。 　　第二部分　房地产项目建设背景、必要性、可行性 　　这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。 　　一、房地产项目建设背景 　　(一)项目政策层面发起背景 　　1、国家或行业发展规划 　　2、产业政策 　　3、技术政策 　　(二)项目市场层面发起背景 　　1、市场发展阶段、趋势、特点 　　2、市场发展前景 　　(三)项目发起人以及发起缘由 　　1、公司在技术方面的积累 　　2、公司在市场方面的积累 　　3、…… 　　(四)…… 　　二、房地产项目建设必要性 　　(一)产业发展的要求 　　(二)市场发展的要求 　　(三)企业发展的要求 　　三、房地产项目建设可行性 　　(一)经济可行性 　　(二)政策可行性 　　(三)技术可行性 　　(四)模式可行性 　　(五)组织和人力资源可行性 　　第三部分　房地产项目市场需求分析 　　市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。 　　一、XX市场前景(重点) 　　二、XX市场容量(重点) 　　三、XX市场竞争格局 　　四、XX价格现状及预测 　　五、XX市场主要原材料供应 　　第四部分　房地产项目产品规划方案 　　一、房地产项目产品产能规划方案 　　二、房地产项目产品工艺规划方案 　　(一)工艺设备选型 　　(二)工艺说明 　　(三)工艺流程 　　三、房地产项目产品营销规划方案 　　(一)营销战略规划 　　(二)营销模式 　　在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性报告中，要对市场营销模式进行详细研究。 　　1、投资者分成 　　2、企业自销 　　3、国家部分收购 　　4、经销人代销及代销人情况分析 　　(三)促销策略 　　…… 　　第五部分　房地产项目建设地与土建总规 　　一、房地产项目建设地 　　(一)房地产项目建设地地理位置 　　(二)房地产项目建设地自然情况 　　(三)房地产项目建设地资源情况 　　(四)房地产项目建设地经济情况 　　(五)房地产项目建设地人口情况 　　二、房地产项目土建总规 　　(一)项目厂址及厂房建设 　　1、厂址 　　2、厂房建设内容 　　3、厂房建设造价 　　(二)土建总图布置 　　1、平面布置。列出项目主要单项工程的名称、生产能力、占地面积、外形尺寸、流程顺序和布置方案。 　　2、竖向布置 　　(1)场址地形条件 　　(2)竖向布置方案 　　(3)场地标高及土石方工程量 　　3、技术改造项目原有建、构筑物利用情况 　　4、总平面布置图(技术改造项目应标明新建和原有以及拆除的建、构筑物的位置) 　　5、总平面布置主要指标表 　　(三)场内外运输 　　1、场外运输量及运输方式 　　2、场内运输量及运输方式 　　3、场内运输设施及设备 　　(四)项目土建及配套工程 　　1、项目占地 　　2、项目土建及配套工程内容 　　(五)项目土建及配套工程造价 　　(六)项目其他辅助工程 　　1、供水工程 　　2、供电工程 　　3、供暖工程 　　4、通信工程 　　5、其他 　　第六部分　房地产项目环保、节能与劳动安全方案 　　在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。 　　一、房地产项目环境保护 　　(一)项目环境保护设计依据 　　(二)项目环境保护措施 　　(三)项目环境保护评价 　　二、房地产项目资源利用及能耗分析 　　(一)项目资源利用及能耗标准 　　(二)项目资源利用及能耗分析 　　三、房地产项目节能方案 　　(一)项目节能设计依据 　　(二)项目节能分析 　　四、房地产项目消防方案 　　(一)项目消防设计依据 　　(二)项目消防措施 　　(三)火灾报警系统 　　(四)灭火系统 　　(五)消防知识教育 　　五、房地产项目劳动安全卫生方案 　　(一)项目劳动安全设计依据 　　(二)项目劳动安全保护措施 　　第七部分　房地产项目组织和劳动定员 　　在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的`企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。 　　一、房地产项目组织 　　(一)组织形式 　　(二)工作制度 　　二、房地产项目劳动定员和人员培训 　　(一)劳动定员 　　(二)年总工资和职工年平均工资估算 　　(三)人员培训及费用估算 　　第八部分　房地产项目实施进度安排 　　项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。 　　一、房地产项目实施的各阶段 　　(一)建立项目实施管理机构 　　(二)资金筹集安排 　　(三)技术获得与转让 　　(四)勘察设计和设备订货 　　(五)施工准备 　　(六)施工和生产准备 　　(七)竣工验收 　　二、房地产项目实施进度表 　　三、XX剂项目实施费用 　　(一)建设单位管理费 　　(二)生产筹备费 　　(三)生产职工培训费 　　(四)办公和生活家具购置费 　　(五)其他应支出的费用 　　第九部分　房地产项目财务评价分析 　　一、房地产项目总投资估算 　　二、房地产项目资金筹措 　　一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明： 　　(一)资金来源 　　(二)项目筹资方案 　　三、房地产项目投资使用计划 　　(一)投资使用计划 　　(二)借款偿还计划 　　四、项目财务评价说明&财务测算假定 　　(一)计算依据及相关说明 　　(二)项目测算基本设定 　　五、房地产项目总成本费用估算 　　(一)直接成本 　　(二)工资及福利费用 　　(三)折旧及摊销 　　(四)工资及福利费用 　　(五)修理费 　　(六)财务费用 　　(七)其他费用 　　(八)财务费用 　　(九)总成本费用 　　六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 　　(一)销售收入 　　(二)销售税金及附加 　　(三)增值税 　　(四)销售收入、销售税金及附加和增值税估算 　　七、损益及利润分配估算 　　八、现金流估算 　　(一)项目投资现金流估算 　　(二)项目资本金现金流估算 　　九、不确定性分析 　　在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。 　　根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。 　　(一)盈亏平衡分析 　　(二)敏感性分析 　　第十部分　房地产项目财务效益、经济和社会效益评价 　　在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明 　　一、财务评价 　　财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数--财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。 　　(一)财务净现值 　　财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。 　　如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。 　　(二)财务内部收益率(FIRR) 　　财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。 　　财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。 　　一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。 　　(三)投资回收期Pt 　　投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例： 　　(l)计算公式 　　动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值 　　(2)评价准则 　　1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的; 　　2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。 　　(四)项目投资收益率ROI 　　项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润(EBIT)与项目总投资(TI)的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。 　　ROI≥部门(行业)平均投资利润率(或基准投资利润率)时，项目在财务上可考虑接受。 　　(五)项目投资利税率 　　项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为： 　　投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100% 　　投资利税率≥部门(行业)平均投资利税率(或基准投资利税率)时，项目在财务上可考虑接受。 　　(六)项目资本金净利润率(ROE) 　　项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。 　　项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。 　　(七)项目测算核心指标汇总表 　　二、国民经济评价 　　国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率(EIRR)作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要也可计算经济净现值(ENPV)指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值(ENPV)，经济换汇成本或经济节汇成本。 　　三、社会效益和社会影响分析 　　在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。 　　第十一部分　房地产项目风险分析及风险防控 　　一、建设风险分析及防控措施 　　二、法律政策风险及防控措施 　　三、市场风险及防控措施 　　四、筹资风险及防控措施 　　五、其他相关粉线及防控措施 　　第十二部分　房地产项目可行性研究结论与建议 　　一、结论与建议 　　根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有： 　　1、对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见 　　2、对主要的对比方案进行说明 　　3、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议 　　4、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见 　　5、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见 　　6、可行性研究中主要争议问题的结论 　　二、附件 　　凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。 　　1、项目建议书(初步可行性报告) 　　2、项目立项批文 　　3、厂址选择报告书 　　4、资源勘探报告 　　5、贷款意向书 　　6、环境影响报告 　　7、需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性报告 　　8、需要的市场预测报告 　　9、引进技术项目的考察报告 　　10、引进外资的名类协议文件 　　11、其他主要对比方案说明 　　12、其他 　　三、附图 　　1、厂址地形或位置图(设有等高线) 　　2、总平面布置方案图(设有标高) 　　3、工艺流程图 　　4、主要车间布置方案简图 　　5、其它

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。x0dx0ax0dx0a第一节 可行性研究的概念和作用x0dx0ax0dx0a 一．可行性研究的概念x0dx0a 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。x0dx0a 我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。x0dx0a 房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭?谐〉闹鸩焦娣叮?康夭?耐蹲驶?帷⑼蹲世?蠡嵩嚼丛缴伲?欢咸岣呔霾咚?剑?拍苋〉孟钅靠?⒌某晒Α?x0dx0a 二．可行性研究的作用x0dx0a (一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。x0dx0a （二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。x0dx0a （三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。x0dx0a （四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。x0dx0ax0dx0a第二节 可行性研究的阶段工作x0dx0ax0dx0a 一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。x0dx0a （一）以投资机会研究x0dx0a 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以?邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?x0dx0a （二）初步可行性研究x0dx0a 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。 x0dx0a （三）详细可行性研究x0dx0a 详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。x0dx0a （四）可行性研究阶段工作精度表x0dx0ax0dx0a第三节 可行性研究的内容x0dx0ax0dx0a一.可行性研究报告的结构x0dx0a 一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄?摹⒏郊?透酵剂?霾糠帧?x0dx0ax0dx0a（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。x0dx0a （二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。x0dx0a （三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。x0dx0a （四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容x0dx0ax0dx0a1．项目概况x0dx0a 主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；x0dx0a 2．市场调查和分析x0dx0a 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。x0dx0a 3．规划设计方案优选x0dx0a 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。x0dx0a 4．开发进度安排x0dx0a 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。x0dx0a 5．项目投资估算x0dx0a 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。x0dx0a 6．项目资金筹集方案及筹资成本估算x0dx0a 根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。x0dx0a 7．项目财务评价；x0dx0a 依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。x0dx0a 8．不确定性分析和风险分析x0dx0a 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。x0dx0a 9．可行性研究的结论x0dx0a 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。x0dx0a 10．研究人员对项目的建议x0dx0a对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。x0dx0a （五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。x0dx0a （六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。 x0dx0ax0dx0a 二．可行性研究报告的项目投资预算x0dx0a 一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：x0dx0a （一）营销开支概算 x0dx0a 1．项目前研究及可行性研究的开支x0dx0a 2．项目策划的开支x0dx0a 3．销售策划的开支x0dx0a 4．广告开支x0dx0a 5．项目公司日常运作的开支x0dx0a 6．项目及企业的公关开支x0dx0a （二）工程开支概算x0dx0a 1．用于工程勘探的开支x0dx0a 2．用于吹沙填土、平整土地的开支x0dx0a 3．用于工程设计的开支x0dx0a 4．用于建筑施工的开支x0dx0a 5．用于设施配套的开支x0dx0a 6．用于工程监理的开支x0dx0a （三）土地征用开支概算x0dx0a 1．政府一次性收取的标准地价x0dx0a 2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支x0dx0a 3．影响公共设施而出现的赔偿开支x0dx0a （四）金融成本开支概算x0dx0a 1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出x0dx0a 2．贷款引起的利息支出x0dx0a 3．各项保险开支x0dx0a 4．税收和行政性收费x0dx0a 5．不可预见开支x0dx0ax0dx0a第四节 可行性研究报告的编制x0dx0ax0dx0a一．房地产项目可行性分析常见误区x0dx0a 1．误区一：一个标准的效益分析x0dx0a 如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。x0dx0a 2．误区二：先入为主的可行性研究x0dx0a 纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。x0dx0a （1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：x0dx0a A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。x0dx0a B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。x0dx0a C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。x0dx0a D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。x0dx0ax0dx0a 二．编制可行性研究报告的人员安排组合x0dx0a 要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。

房地产开发经营的可行性研究 　　(一) 可行性研究的含义 　　可行性研究是现代经营管理活动重要环节和经营管理重要方法。房地产经营管理可行性研究，是在房地产经营管理决策前，对经营管理项目进行综合的技术和经济分析的一种科学方法。通过可行性研究，可以对经营管理项目的市场运行和经济、技术等多方面状况，进行深入细致的调查、分析和研究;可以对提出的各种经营管理方案，进行技术和经济多方面比较分析和论证;还可以对经营管理项目的经济效益进行科学的预测和评价，为经营管理决策部门最终决策，提供科学依据。 　　(二) 可行性研究阶段划分 　　可行性研究，大体上分为三个阶段，即机会可行性研究阶段;初步可行性研究阶段;最终可行性研究阶段。 　　1. 机会可行性研究阶段及其任务机会可行性研究阶段的主要任务是确定经营方向，提出经营目标。对房地产经营管理企业来说，就是对经营管理项目提出建议。为了实现机会可行性研究阶段的任务，必须对投资经营项目发展的背景、当地的资源条件、市场供需状况等基本情况进行初步的调查和预测。通过初步研究，寻找和确定最有利的投资经营方向和投资经营机会，提出可行性研究的建议书，并为下一步研究提出要求。 　　2. 初步可行性研究阶段及其任务初步可行性研究阶段的主要任务就是要根据机会阶段的结果，进一步研究经营管理项目的规模、建筑材料的供应、投资地段的选址、建筑工程的设计方案、项目工程的施工进度等问题。对于一些关键性的问题，还必须进行专题研究，诸如市场需求状况、投资经营项目的地址优劣、工程设计方案合理性、施工进度可行性等。在对这些问题进一步研究的基础上，对各个方案进行认真的比较分析，排除一些可行性不大的方案，从而进一步缩小工作范围和工作数量，为最终可行性研究奠定基础。 　　3. 最终可行性研究及其任务最终可行性研究，是可行性研究的最后一个阶段。这个研究阶段的主要任务是对经营管理项目的技术、经济、以及市场等方面进行详细地和深入地分析论证、确定经营管理项目的有关主要因素，并对这些因素进行仔细的调查、分析、计算、评估，在这个基础上提出一个或几个可供选择的`最优方案，作为经营管理的决策依据。简言之，在可行性研究的三个阶段中，机会研究阶段的主要任务是确定投资方向，提出项目建议书;初步可行性研究阶段的主要任务是确定项目的生命力和发展前景;最终可行性研究阶段的主要任务是对投资项目进行市场、经济和技术的分析，为经营管理者提供可靠的依据。 　　(三) 可行性研究的内容 　　房地产开发经营管理的可行性研究，是一项内容十分广泛的技术也是一种经济的分析研究。这种研究不仅需要对市场、技术、规划、组织等多种因素进行综合分析，而且还必须研究与国家社会经济发展大环境相适应、以及与所在的城市和地区总体发展规划相协调的问题。房地产经营管理可行性研究，由于包括的内容很多，可以根据不同的标准，把它的内容归结为不同的方面。但是，不管怎样归纳，房地产经营管理项目可行性研究，必须包括以下三个内容： 　　1. 房地产市场问题。在市场经济条件下，生产都是为了满足市场的需求。如果没有市场的需求，房地产开发经营就失去了存在和发展的基础。所以，房地产经营管理可行性研究的首要问题，就是要研究有没有市场，市场的容量有多大。在房地产经营管理的可行性研究中，有没有市场的问题，是解决房地产经营管理有没有“必要性”的问题，所以这个问题就成为全部可以可行性研究的基础和前提。 　　2. 工程技术问题。主要是研究规划设计和工程技术中的高科技含量的问题，以及规划设计和工程技术中的难点是否能够解决或克服的问题。这个问题主要是解决房地产经营管理的“可能性”问题。 　　3. 经济效益问题。就是通过对房地产经营管理活动的经济评价，研究是否盈利和盈利水平的高低。在市场经济条件下，任何企业经营的最终目的是为了取得利润，而且是为了取得最大利润。如果企业不盈利，企业就失去了经营的目标。所以，这个问题主要是解决房地产经营管理“合理性”的问题或企业经营的最终目的问题。概括地说，这三个方面的关系是：市场问题是房地产经营管理的前提;工程技术问题是房地产经营管理的手段;效益是房地产经营管理的目的。房地产经营管理的可行性研究，只有对这三个问题做出明确的回答，才可以说完成了可行性研究的任务。 　　(四) 房地产开发项目可行性研究报告房地产经营管理可行性研究结论或意见形成以后，还必须编写出可行性研究报告。可行性研究报告，是可行性研究的最终成果。一般来说，可行性研究报告应当包括以下具体内容。 ;

1、项目基本情况2、市场调查分析及预测3、技术方案4、开发进度安排5、项目投资估算及资金筹集估算项目开发过程中需要的各项费用，根据进度安排资金投入计划，并对资金筹集方式进行策划6、财务评价依据投资估算及销售收入编制投资项目现金流量表，计算主要财务指标，包括投资利润率、销售利润率、财务净现值、内部收益率、投资偿还期等，判定项目财务是否可行7、风险分析分析项目面临的各种风险，进行敏感性分析及盈亏平衡等不确定性分析，并拟定相应的对策8、环境影响分析项目的建设可能对自然、社会和生态环境造成的影响分析，制定相应的环境保护措施9、国民经济评价采用影子价格等分析项目对社会的贡献10、结论和建议强调项目建设的必要性,并指出项目建设经济上合理,技术上可行，同时提出推荐方案

房地产项目可行性研究的步骤和内容 可行性研究的步骤。 （1）组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。 （2）现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非具名户生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。 （3）开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的 项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。 （4） 详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。 （5） 编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同、且全面、翔实。 房地产可行性研究的内容。 按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下： 1）项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。 2）市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。 3）规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。 4）开发进度安排。对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。 5）项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。 6）资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。 7）财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。 8）风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。 9）国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。 财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。 10）结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。

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房地产开发项目可行性研究报告的主要内容有：第一部分　房地产项目总论总论作为可行性报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。第二部分　房地产项目建设可行性第三部分　房地产项目市场需求分析市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、房地产估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。第四部分　房地产项目产品规划方案第五部分　房地产项目建设地与土建总规第六部分　房地产项目环保、节能与劳动安全方案在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全方面的法规、法律，对项目可能造成周边环境影响或劳动者健康和安全的因素，必须在可行性研究阶段进行论证分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。第七部分　房地产项目组织和劳动定员在可行性报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。第八部分　房地产项目实施进度安排项目实施时期的进度安排是可行性报告中的一个重要组成部分。项目实施时期亦称房地产时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时期，这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。这些阶段的各项房地产活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期每个阶段的工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。第九部分　房地产项目财务评价分析第十部分　房地产项目财务效益第十一部分　房地产项目风险分析及风险防控第十二部分　房地产项目可行性研究结论与建议8.可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与否作出明确的结论.

房地产开发项目可行性研究报告的一般内容是哪些

由项目建设单位法人代表，通过单位法人代表，通过招投标或委托等方式，确定有资质的和相应等级的设计或咨询单位承担，项目法人应全力配合，共同进行这项工作。可行性研究报告，是项目建设程序中十分重要的阶段，必须达到规定要求，为组织审查、咨询金融等单位评估提供政策、技术、经济、科学的依据，为投资决策提供科学依据。 编制可行性研究报告的主要内容：(1)项目概况；(2)项目建设的必要性；(3)市场预测；(4)项目建设选址及建设条件论证；(5)建设规模和建设内容；(6)项目外部配套建设；(7)环境保护；(8)劳动保护与卫生防疫；(9)消防；(10)节能、节水；(11)总投资及资金来源；(12)经济、社会效益；(13)项目建设周期及工程进度安排；(14)结论；(15)附件。 可行性研究报告的审批：国家计委现行规定审批权限如下：大中型项目的可行性研究报告，按隶属关系由国务院主管部门或省、区、市提出审查意见，报国家计委审批，其中重大项目由国家计委审查后报国务院审批。国务院各部门直属及下放、直供项目的可行性研究报告，上报前要征求所在省、区、市的意见。小型项目的可行性研究报告，按隶属关系由国务院主管部门或省、区、市计委审批。 可行性研究报告后的主要工作：可行性研究报告批准后即国家同意该项目进行建设，列入预备项目计划。列入预备项目计划并不等于列入年度计划，何时列入年度计划，要根据其前期工作的进展情况、国家宏观经济政策和对财力、物力等因素进行综合平衡后决定。建设单位可进行下列工作：（1）用地方面，开始办理征地、拆迁安置等手续。（2）委托具有承担本项目设计资质的设计单位进行扩大初步设计，引进项目开展对外询价和技术交流工作，并编制设计文件。（3）报审供水、供气、供热、下水等市政配套方案及规划、土地、人防、消防、环保、交通、园林、文物、安全、劳动、卫生、保密、教育等主管部门的审查意见，取得有关协议或批件。

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　　房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。　　第一节 可行性研究的概念和作用　　一．可行性研究的概念　　可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。　　我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。　　房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α?　　二．可行性研究的作用　　(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。　　（二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。　　（三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。　　（四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。　　第二节 可行性研究的阶段工作　　一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。　　（一）以投资机会研究　　该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?　　（二）初步可行性研究　　在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。　　（三）详细可行性研究　　详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。　　（四）可行性研究阶段工作精度表　　第三节 可行性研究的内容　　一.可行性研究报告的结构　　一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?　　（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。　　（二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。　　（三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。　　（四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容　　1．项目概况　　主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）；　　2．市场调查和分析　　在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。　　3．规划设计方案优选　　在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。　　4．开发进度安排　　对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。　　5．项目投资估算　　对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。　　6．项目资金筹集方案及筹资成本估算　　根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。　　7．项目财务评价；　　依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。　　8．不确定性分析和风险分析　　主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。　　9．可行性研究的结论　　根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。　　10．研究人员对项目的建议　　对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。　　（五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。　　（六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。　　二．可行性研究报告的项目投资预算　　一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：　　（一）营销开支概算　　1．项目前研究及可行性研究的开支　　2．项目策划的开支　　3．销售策划的开支　　4．广告开支　　5．项目公司日常运作的开支　　6．项目及企业的公关开支　　（二）工程开支概算　　1．用于工程勘探的开支　　2．用于吹沙填土、平整土地的开支　　3．用于工程设计的开支　　4．用于建筑施工的开支　　5．用于设施配套的开支　　6．用于工程监理的开支　　（三）土地征用开支概算　　1．政府一次性收取的标准地价　　2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支　　3．影响公共设施而出现的赔偿开支　　（四）金融成本开支概算　　1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出　　2．贷款引起的利息支出　　3．各项保险开支　　4．税收和行政性收费　　5．不可预见开支　　第四节 可行性研究报告的编制　　一．房地产项目可行性分析常见误区　　1．误区一：一个标准的效益分析　　如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。　　2．误区二：先入为主的可行性研究　　纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。　　（1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的：　　A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。　　B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。　　C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。　　D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。　　二．编制可行性研究报告的人员安排组合　　要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。

房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。房地产可行性研究报告[1]1.市场调查和分析做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.3.规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.4.开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度. 房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。5.项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.6.项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.7.项目财务评价;依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.8.可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与[2]否作出明确的结论.2用途房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析平谷，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。[3]

房地产项目可行性研究 　　做好项目可行性研究，为开发方提供决策参考和依据;为开发方提供筹资、融资依据;为申请开工许可证和用地规划许可证等必备证件提供重要依据;为房地产中后期开发阶段提供纲领和指导。 　　1房地产项目可行性研究的内容 　　对于复杂程度和环境状况不同的房地产项目而言，其可行性分析中包括的主要内容和研究重点也有所区分。但不可否认的是，房地产项目的可行性分析是涉猎学科很广的一项工作，除了理论知识外，还需要对宏观政策、经济发展状况、企业财务、消费需求的信息收集能力。 　　以广东省某房地产投资项目为例，具体探讨可行性研究基本内容的以下几个方面：第一部分是介绍当地的经济发展状况。具体可从当地的地理位置、交通情况、人口数量、生产总值、固定资产投资额、社会消费品零售总额等方面进行资料和数据的收集，以作为项目开发的基础背景资料。第二部分是当地的地产行业市场分析。具体可从房地产市场宏观的政策法规和市场行情，结合当地房地产市场的供给和需求进行理论和数据分析，以作为项目研究的重要决策资料。第三部分是项目概述。具体包括项目名称、项目地块的权属人及相关方、项目的地理位置和现状、土地面积、土地成本、主要建设条件和规划要点(包括容积率、建筑密度、绿化率等)。第四部分是规划设计及建设方案的选择。根据上述当地的地产行业市场分析、项目概述和规划要点，进行市场供求现状分析及预测，服务对象分析，房地产产品价格预测并最终制定规划设计方案，选择并确定商住、商业或其他建设方案，制定租售计划，确定拟建项目建设规模、项目构成及平面布置和建筑方案选择。第五部分是经济及社会效益评价。一是根据规划要点，预算项目的投资总额，并计算出项目的税后利润、总投资回报率、自有资金投资回报率等多项指标;如规划要点尚不确定，可选择几个最接近的规划要点，计算出多个方案。二是投资效益评价，财务评价指标主要有投资回报率(ROI)，内含报酬率(IRR)，净现值(NPV)，投资回收期(PP)等等，可根据项目的不同，选取其中的几项指标作为评价项目经济效益的依据。可从国民经济评价、项目环境效益等进行社会及综合效益评价。第六部分是项目风险评估，采取定量和定性两种分析方法。定量分析主要采取临界点分析，一般以内部收益率10%为限来确定最低销售价格和最高建安费用。定性分析则需要对经营风险、政策风险和市场风险等进行分析，并得出相应的具体对策及预案。第七部分是现金流量以及资金筹措。主要包括：现金流量年度流入和流出的具体安排计划、资金的筹集方案和筹集成本、项目的还贷能力分析等。第八部分是开发思路和项目实施进度。主要包括开发项目的管理模式、机构设置、管理人员的配备方案、人员聘用及培训计划、项目管理费用预算等等。项目实施进度主要前期开发进度和工程建设进度计划，具体包括各个单项工程的开工和竣工时间，施工进度安排，建设场地布置，施工队伍选择等等。第九部分是研究结论及建议。根据上述研究分析结果，对投资项目是否具有可行性作出明确的结论性意见，同时针对投资项目存在的一些关键问题提出具体的建议供高层决策。一份优秀的房地产投资项目可行性研究报告应是编制依据真实可靠、结构内容丰富完整;报告文本格式要规范严谨，附图、附表、附件齐全;报告表述形式尽量图文并茂，具有数字化、图表化和直观化的特点;报告的深度和广度能够满足投资决策的需要。 　　2房地产投资项目可行性研究中的要点 　　2.1 市场定位 　　房地产投资项目最重要的关键问题之一就是市场定位，应以适量的超前意识，对项目进行合理的规划和定位。一个房地产投资项目一般需要两年以上，这段时间内的法律政策、市场环境和消费行为观念可能会有变化，有时甚至变化甚大。如何适应变化，这就需要掌握变化的走势，找准项目准确的市场定位。房地产投资项目的市场定位就是需要在深入细致的房地产市场调查、研究、分析的基础上，选定目标市场，确定项目档次，圈定消费群体。市场定位要与企业战略发展方向保持一致，企业发展战略包括品牌战略、管理战略和经营战略等。房地产投资项目必须以企业发展战略为基础，进行准确的市场定位，发挥企业核心竞争力，体现企业竞争优势，构建并发扬壮大所属企业和产品的品牌，以实现企业的发展战略目标。市场定位要具有实实在在的可行性，其中项目实施的可行性是指由于房地产市场处在不断地变化之中，房地产投资项目的市场定位必须充分考虑项目实施的可行性，以免开发后卖不出去、租不出去形成资金回笼压力;同时要根据所在区域、地块特性、项目规模和优势来分析开发和入市的好时机，设计好项目的实施进度。而所谓的经济评价的可行性则是要运用定量与定性分析、动态与静态分析、微观效益与宏观效益分析等多种分析相结合的方法，准确分析项目各种经济评价指标并确定项目的可行性。 　　2.2 风险管理 　　房地产投资项目开发是一个动态的过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，难以在项目研究阶段即对开发过程中的有关费用和收益情况作出精确的测定。在经济评价中的数据有很大一部分来自对未来的估算，使得依据这些数据计算出的经济评价指标存在某种不确定性，这可能给房地产投资项目带来一些风险。因此，有必要对各种不确定性因素的.变化情况，以及这些变化对投资者的收益的影响进行详细分析。风险管理是一个完整的过程。项目全面风险管理是指用系统的、动态的方法进行风险控制，以减少项目开发过程中的不确定因素，按逻辑顺序可以分为风险识别、风险评估、风险回避与转移、风险控制和风险损失的处理等五个步骤。房地产项目投资风险分析的方法一般有敏感性分析和盈亏平衡分析等。 　　2.3 财务效益评价 　　财务效益评价是指根据国家的财务、税收等制度，对房地产投资项目的盈利、偿债能力等项目财务状况进行分析和评价。财务评价是定性和定量分析相结合，以定量计算为主。房地产投资项目财务状况具体通过财务评价指标反映，如以是否考虑时间因素分类，可以将其分为静态评价指标和动态评价指标两种。静态评价指标是指在不考虑资金的时间价值的情况下，考察项目盈利能力的一种财务效益评价指标，在分析工期短的小型项目投资时有一定程度的使用价值，而对于大中型的房地产投资项目，则只在投资机会研究和初步可行性分析阶段有所应用。现在比较常见的静态分析指标主要有：投资利润率、静态投资回收期等。动态评价指标则是考虑到了资金的时间价值，它能够更加科学全面地反映房地产投资项目的财务效益指标，因而在房地产投资项目分析的应用较为普遍。现在比较常用的动态评价指标主要有：净现值、内部回报率、动态投资回收期和盈利指数等。 ;

1.市场调查和分析做房地产方面的可行性研究报告之前，需要深入调查和充分掌握各类资料的基础上,对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析,并作出客观的预测,包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等.3.规划设计方案优选在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上,优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案,并对其进行详细的描述.4.开发进度安排对开发进度进行合理的时间安排,可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度. 房地产可行性研究报告的每一个步骤都要准确谨慎。5.项目投资估算对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估.6.项目资金筹集方案及筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排,合理估算资金需求量,拟订筹资方案,并对筹资成本进行计算和分析.7.项目财务评价;依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规,从房地产可行性研究报告的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析,并借以考察项目财务可行的一种方法.8.可行性研究的结论根据对相关因素的分析和各项评价指标数值,对项目的可行与 [1] 否作出明确的结论.

项目可行性研究是投资活动的一项基础性工作，其研究结论是投资决策的重要依据。可行性研究报告适用于政府、企业、个人等各类投资主体所投资的工业、交通运 输、农林水利、城市基础设施以及技术改造等项目的可行性研究工作，以满足我国各类投融资主体进行科学决策的需要。可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告www.chinainp.com。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告 侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公 司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。 本报告从房地产市场需求、项目的资源供 应、建设规模、工艺路线、环境影响、资金筹措等方面对项目进行调查研究和分析比较，并在专家研究经验的基础 上对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行科学预测，从而提出该项目是否值得投资、如何进行建设及项目建设进程等咨询意见，为项目决策提供 依据。 《房地产项目可行性研究报告》用于多方面的专业运用，包括：用于向国家相关政府 部门申请立项；向金融部门申请贷款的重要依据；向有关主管部门申请 专项资金的重要依据；向证监会申请股票上市的重要依据；向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据；与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依 据；进口设备和对外谈判的依据；环境部门审查项目对环境影响的依据。报告目录第一章 房地产项目总论 　1.1 房地产项目背景 　　 1.1.1 房地产项目名称 　　 1.1.2 房地产项目承办单位 　　 1.1.3 房地产项目主管部门 　　 1.1.4 可行性研究工作的编制单位　　 1.1.5 研究工作概况　1.2 编制依据与原则　　 1.2.1 编制依据 　　 1.2.2 编制原则 　1.3 研究范围 　　 1.3.1 建设内容与规模 　　 1.3.2 房地产项目建设地点 　　 1.3.3 房地产项目性质 　　 1.3.4 建设总投资及资金筹措 　　 1.3.5 投资计划与还款计划 　　 1.3.6 房地产项目建设进度 　　 1.3.7 房地产项目财务和经济评论 　　 1.3.8 房地产项目综合评价结论 　1.4 主要技术经济指标表 　1.5 结论及建议 　　 1.5.1 专家意见与结论 　　 1.5.2 专家建议　　 第二章 房地产项目背景和发展概况　　2.1 房地产项目提出的背景　　 2.1.1 国家或行业发展规划　　 2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由　　2.2 房地产项目发展概况　　 2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果　　 2.2.2 试验试制工作情况 　　 2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况　　 2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程　　2.3 投资的必要性第三章 房地产项目市场分析与预测 　3.1 市场调查 　　 3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查 　　 3.1.2 产品现有生产能力调查 　　 3.1.3 产品产量及销售量调查 　　 3.1.4 替代产品调查 　　 3.1.5 产品价格调查 　　 3.1.6 国外市场调查 　3.2 市场预测 　　 3.2.1 国内市场需求预测 　　 3.2.2 产品出口或进口替代分析 　　 3.2.3 价格预测 　3.3 市场推销战略第四章 产品方案设计与营销战略　4.1 产品方案和建设规模　　 4.1.1 产品方案 　　 4.1.2 建设规模 　　 4.1.3 产品销售收入预测 　4.2 市场推销战略 　　 4.2.1 推销方式 　　 4.2.2 推销措施 　　 4.2.3 促销价格制度 　　 4.2.4 产品销售费用预测　　 第五章 建设条件与厂址选择　5.1 资源和原材料 　　 5.1.1 资源评述 　　 5.1.2 原材料及主要辅助材料供应 　　 5.1.3 需要作生产试验的原料 　5.2 建设地区的选择 　　 5.2.1 自然条件 　　 5.2.2 基础设施 　　 5.2.3 社会经济条件 　　 5.2.4 其它应考虑的因素　5.3 厂址选择 　　 5.3.1 厂址多方案比较 　　 5.3.2 厂址推荐方案　　 第六章 房地产项目技术、设备与工程方案　6.1 房地产项目组成 　6.2 生产技术方案 　　 6.2.1 技术来源途径 　　 6.2.2 生产方法 　　 6.2.3 技术参数和工艺流程 　　 6.2.4 主要工艺设备选择 　　 6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标　　 6.2.6 主要生产车间布置方案　6.3 总平面布置和运输 　　 6.3.1 总平面布置原则　　 6.3.2 厂内外运输方案　　 6.3.3 仓储方案 　　 6.3.4 占地面积及分析　6.4 土建工程 　　 6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计　　 6.4.2 特殊基础工程的设计　　 6.4.3 建筑材料 　　 6.4.4 土建工程造价估算 　6.5 其他工程 　　 6.5.1 给排水工程 　　 6.5.2 动力及公用工程 　　 6.5.3 地震设防 　　 6.5.4 生活福利设施 第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 　7.1 房地产项目选址及用地方案 　7.2 土地利用合理性分析 　7.3 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章 资源利用与节能措施 　8.1资源利用分析 　　 8.1.1土地资源利用分析 　　 8.1.2水资源利用分析 　　 8.1.3电能源利用分析 　8.2节能措施分析 　　 8.2.1土地资源节约措施 　　 8.2.2水资源节约措施 　　 8.2.3电能源节约措施 第九章 房地产项目原材料供应及外部配套条件 　9.1 主要原材料供应 　9.2 燃料、加热能源供应 　9.3 给水供电 　9.4 外部配套条件 第十章 房地产项目进度与管理 　10.1 工程建设管理 　10.2 房地产项目进度规划 　10.3 房地产项目招标 第十一章 环境影响评价 　11.1 建设地区的环境现状 　　 11.1.1 房地产项目的地理位置 　　 11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象 　　 11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物 　　 11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施 　　 11.1.5 现有工矿企业分布情况； 　　 11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况； 　　 11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况； 　　 11.1.8 交通运输情况； 　　 11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。 　11.2 房地产项目主要污染源和污染物 　　 11.2.1 主要污染源 　　 11.2.2 主要污染物 　11.3 房地产项目拟采用的环境保护标准 　11.4 治理环境的方案 　　 11.4.1 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响　　 11.4.2 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响　　 11.4.3 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响 　　 11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案　　 11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化　11.5 环境监测制度的建议 　11.6 环境保护投资估算 　11.7 环境影响评论结论　　 第十二章 劳动保护与安全卫生 　12.1 生产过程中职业危害因素的分析　12.2 职业安全卫生主要设施　12.3 劳动安全与职业卫生机构　12.4 消防措施和设施方案建议第十三章 企业组织和劳动定员　13.1 企业组织　　 13.1.1 企业组织形式　　 13.1.2 企业工作制度　13.2 劳动定员和人员培训 　　 13.2.1 劳动定员　　 13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算　　 13.2.3 人员培训及费用估算第十四章 投资估算与资金筹措　14.1 房地产项目总投资估算 　　 14.1.1 固定资产投资总额 　　 14.1.2 流动资金估算 　14.2 资金筹措 　　 14.2.1 资金来源 　　 14.2.2 房地产项目筹资方案　14.3 投资使用计划　　 14.3.1 投资使用计划　　 14.3.2 借款偿还计划第十五章 财务与敏感性分析 　15.1 生产成本和销售收入估算　　 15.1.1 生产总成本估算　　 15.1.2 单位成本 　　 15.1.3 销售收入估算　15.2 财务评价 　15.3 国民经济评价 　15.4 不确定性分析 　15.5 社会效益和社会影响分析 　　 15.5.1 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。 　　 15.5.2 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性； 　　 15.5.3 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性； 　　 15.5.4 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性； 　　 15.5.5 房地产项目对合理利用自然资源的影响； 　　 15.5.6 房地产项目的国防效益或影响； 　　 15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。　　 第十六章 风险分析 　16.1 风险影响因素 　　 16.1.1 可能面临的风险因素 　　 16.1.2 主要风险因素识别 　16.2 风险影响程度及规避措施 　　 16.2.1 风险影响程度评价 　　 16.2.2 风险规避措施　　 第十七章 可行性研究结论与建议　17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。　17.2 对主要的对比方案进行说明。 　17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。　17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。　17.5 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。　17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。第十八章 财务报表 第十九章 附件

我只知道初步可行性研究报告，代可研报告是不是类似于替代可研报告的报告，你可以按照可研报告的样式来写，换汤不换药。

第一部分 项目总论 41.项目背景 41.1 项目名称 41.2 承担可行性研究工作的单位 41.3 研究工作依据 41.4 项目建设规模和内容 4第二部分 项目投资环境研究 61.区域宏观经济环境分析 61.1区域经济发展总体概况 61.2区域未来发展预测 222.区域房地产总体市场分析 282.1区域房地产市场供应状况分析 282.2区域房地产市场需求状况分析 292.3区域房地产市场价格分析 302.4区域房地产市场未来发展预测 31第三部分 区域市场分析 331.区域发展概况 331.1区域总体概述 331.2区域经济社会发展概况 331.3区域交通组织状况 341.4区域配套设施状况 371.5区域规划发展前景 412.区域房地产市场分析 442.1区域房地产市场供应状况分析 442.2区域房地产市场需求状况分析 482.3区域房地产市场价格分析 522.4区域房地产市场未来发展预测 543.区域土地市场分析 563.1区域土地市场分析 563.2区域土地市场总结 59第四部分 项目整体分析 601.项目用地解析 601.1项目地块概述 601.2项目地理位置 601.3建设条件评价 611.4规划限制条件 612.用地周边环境分析 623.地块交通条件分析 644.周边配套设施分析 655.项目S.W.O.T.分析 655.1项目优势分析 655.2项目劣势分析 665.3项目机会点 665.4项目威胁点 675.5项目总结评价 67第五部分 项目初步定位 691.项目客户定位 692.项目物业定位 703.项目价格定位 71第六部分 项目发展模式 791.项目开发模式 792.项目盈利模式 81第七部分 项目财务分析 821. 主要经济技术指标表 822. 项目投标报价思路 823.低价位竞拍的财务分析 834.高价位竞拍的财务分析 855.综述 87第三部分 项目财务分析 27 1.直接费用测算 27 2.间接费用测算 28 3.收入测算 29 4.静态指标分析 29

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。本文分享万科的可行性报告范本，非常详细全面，值得收藏备用。第一部分 项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地完成编辑位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。第二部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。三、项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况；3、医院等级和医疗水平；4、大型购物中心、主要商业和菜市场；5、文化、体育、娱乐设施；6、公园；7、银行；8、邮局；9、其他。附图：生活设施分布图，具体位置、距离。（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1、治安情况；2、空气状况；3、噪声情况；4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）；5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）；6、周边景观；7、风水情况；8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等；9、其他。五、大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划发展：包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；3、综合容积率、住宅容积率；4、建筑密度；5、控高；6、绿化率；7、其他。七、土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。第三部分：法律及政策性风险分析一、合作方式及条件1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3、付款进度及与拿地程序的配合。4、其他合作的主要条件。5、与合作方式相关的其它法律规定。二、土地法律性质评估（一）现状1、土地所有权归属；2、土地使用权归属；3、土地的用途。（二）规划1、规划所有权归属；2、规划使用权归属；3、规划的用途。三、取得土地使用权程序评估1、取得土地使用权的程序；2、取得土地使用权需要的工作日；3、取得商品房用地土地使用权所需条件；4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）。四、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、土地性质变更的程序和理由；2、土地性质变更的政策支持或障碍；3、土地性质变更需要的工作日。五、政策性风险评估城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。六、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。第四部分：市场分析一、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述(1)形成时间；(2)各档次住宅区域内分布状况；(3)购买人群变化。2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）(1)开工量/竣工量；(2)销售量/供需比；(3)平均售价。3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、区域内供应产品特征1、各档次产品供应状况；2、各档次产品的集合特征。尤其研究与本案类似档次物业的特征:(1)平均售价；(2)开发规模；(3)产品形式；(4)平均消化率；(5)平均容积率；(6)物业在区域内分布特征。3、区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、分析：本案在区域市场内的机会点6、结论：(1)区域市场在整体市场的地位及发展态势；(2)本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式；(3)本案在区域内开发市场潜力；(4)本案在开发中的营销焦点问题。三、区域市场目标客层研究1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）；2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。四、目标市场定位及产品定位1、市场定位；2、目标人群特征/来源区域/行业特点；3、产品建议。第五部分：规划设计分析一、初步规划设计思路1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点；2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例；3、节能和环保型建筑材料选用的考虑；4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性；5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。二、规划设计的可行性分析1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。第六部分：项目开发一、土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。二、立即开发与作为土地储备优缺点分析三、工程计划工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。四、销售计划各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。第七部分：投资收益分析,,,,,,,,,,

一楼正解，详细明了。

引言 　　自1998年以来,我国房地产业发展迅猛,对国民经济的拉动效应越来越大,2002年我国GDP增长8%,其中房地产业的直接贡献率与间接贡献率之和占1 9~2 5个百分点,标志着房地产业在宏观经济中的支柱产业地位已经确立起来。然而,在房地产业发展如火如荼的同时,呈现出地区房产投资“过热”、空置房总量直线攀升、“烂尾”工程此起彼伏的态势,给房地产业良性发展带来诸多的隐患不口阻力,究其原因,问题较多源于房地产项目的前期策划和可行性研究流于形式。因此,力口强和规范房地产项目可行性研究,防投资隐患于未然迫在眉睫。项目可行性研究迫在眉睫 　　1.房地产业的投资特点要求细致人微的项目总体策划和研究 　　房地产投资具有资金投入量大、回收期长,经营风险高的特点,项目决策一旦失误不但浪费大量的人力、物力、财力,加重企业债务负担,给开发商带来致命性打击,而且还会导致银行贷款沉淀,甚至影响城市合理性开发进程。然而,我国大部分房地产开发商仍沉浸在“房地产业遍地黄金”的市场观念中,存在盲目捞“几桶金”的思想,有些“烂尾工程”开发商在项目前期决策时,根本就不作深入的市场调研和全面的可行性分析,虽然有些项目具备“完整”的可行性研究报告,但“它们”大多是一堆用于争取政府审批立项的 “文字游戏”和“数字游戏”,钻政府审批环节把关不严格的空子,结果在这场“游戏”中,开发商往往“套牢”了自己。因此,注重并力口强项目可行性研究工作显得甚为重要和紧迫。把房地产估价师站点加入收藏夹 　　2.可行性研究是开发主体、政府和银行机构评审项目投资的基础依据 　　可行性研究是房地产项目立项前期的一项首要工作。首先,可行性研究是开发商投资决策的重要依据。可行性研究基于全面深入的市场调查和分析,以大量数据论证项目在市场中的需求空间、技术操作的先进性、规划设计的科学性、财务分析的赢利性,以及社会效益的贡献性。公司董事会根据项目可行性研究的评价结果,结合公司自身的优劣势和市场预测,最终作出项目是否投资的决策。其次,可行性研究是开发商向政府机构审批立项的基础资料,是申请银行贷款、发行企业债券或信托基金的基础依据。政府建设部门、规划部门、计划部门不口土地管理部门等机构通过评审项目可行性研究报告,在兼顾经济效益和社会效益的基础上,批准建设执照。银行和信托公司通过审查项目可行性研究报告,评估其偿债能力和风险收益水平,作出是否贷款和发行信托基金的决定。最后,可行性研究报告是工程建设和项目考核的基础依据。可行性研究囊括了项目工程建设的各项技术细节和相应的成本估算,而且项目竣工后的决算和考核,都以可行性研究报告中制定的成本预算、技术标准和经济指标作为考核依据。 　　3.部分地区房地产投资加速过猛,存在“房产泡沫”隐患,急需规范的可行性6开究“刹住”盲目投资 　　近几年,我国各大城市房地产投资迅猛增长,1998至1999年,全国房地产投资增长率保持在15%左右,2000年涨到19 5%,2001年更是高达25.3%,2002年仍居高为 21.9%。投资高速增长的背后是空置商品房总量不口空置率直线攀升,据有关资料统计,2001年全国空置房总量9000多万平方米,积压资金约2000亿元,2002年达1.25亿平方米,净增39%,其中空置时间超过一年的占50%且主要集中分布在大中城市,积压资金超过2500亿元,居各行业不良资产之首。按正常标准,商品房控制率应控制在10%以内(美国约为7%,香港约为3%- 4%),而我国国内的商品房空置率达到了26%,表明房地产业进入了严重超警戒线运行状态。追寻“望房难卖” 的原因——区位不好、产型不当、配套设施太差、价格过高等等,而这些客观原因在市场调研阶段完全可以避免,显然更深层次的原因反映出项目的前期可行性研究薄弱。经过近10年的发展,我国大中城市的房地产市场逐步走向了成熟,房改初期的 “暴利岁月”已一去不复返,理性的房产需求迫切要求房地产理性开发,要求开发商必须作好项目的可行性研究,切忌“一哄而上”的盲目投资。 　　项目可行性研究的工作核心 　　项目的可行性研究工作是一项细致的长期市场调研和技术分析工作,作好这项工作要求实际工作者在理论指导上抓住三个结合,在调研分析工作中抓住三个核心,实现理论指导与实践调研的统一。 　　1.可行性研究工作的理论指导三结合 　　第一,微观经济效益分析与宏观经济效益分析相结合。可行的房地产项目不仅表现在项目本身的经济利润,而且还表现在利于拉动社区相关行业(商业、娱乐)发展,利于解决困难人口的住房问题(经济适用房),利于改善社区环保水平,利于提高社区文化生活水平,利于促进旧城改造等社会贡献。第二,定量分析与定性分析相结合。定量分析建立在大量技术性数据的基础上,通过数学模型,用数字和指标说明项目的可行性,但定量分析的结果忽略了政策环境和市场环境变化给项目带来的潜在机会和威胁,所以定量分析必须辅以定性分析作指导。第三,动态分析与静态分析相结合。按照国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》的规定,项目可行性分析既要进行静态经济评价,还要进行动态经济评价。静态分析得来的投资收益率和投资回收期忽略了资金的时间价值,由于房地产投资的回收期长目70%-80%的资金来源于银行贷款,资金成本的高低直接影响最终利润水平,所以项目的财务分析必须考虑资金的时间价值,充分利用内含报酬率和)尹现值反映投资的动态效益。 　　2.可行性研究的工作三大核心 　　项目可行性分析工作可以归为三大核心, 目口市场调研与市场定位、技术分析和经济效益分析。第一,房产市场调研与市场定位是通过对社会宏观经济发展形势进行调查和分析,从市场的需求结构、市场容量供求情况、项目的净增值能力、项目的竞争能力等方面对项目进行客观的评价和分析,然后在此基础上,确定项目开发的产品定位和建成后的销售策略及周期计划。第二,技术分析囊括了项目总进度统筹安排,包括前期准备工作的计划立项、规划设计、拆迁方案、主体工程、环境工程、配套工程的进度安排、工程的给排水、供电、有线电视、电话、煤气、宽带及建设后期的道路、园林绿化、新材料、新工艺的应用等。第三,财务分析包括征地期、拆迁期、建设前期、中期和销售期的各项成本核算和税费支出,建设资金筹措和使用计划,经济效益和社会效益评价不口风险分析等。把房地产估价师站点加入收藏夹 　　项目可行性研究的改进措施 　　1.建立科学的指标评价体系 　　项目指标评价体系是可行性分析的重要组成部分,包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。规划评价指标主要有可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公用设施配套、交通等,设计方案评价指标有性能比、产业化、采光、通风、环境质量、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能,市场定位评价指标有租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等。经济评价指标分两方面,其一是财务评价有财务收支、分析项目的财务赢利能力、偿债能力及资金平衡状况,判断项目的财务可行性和风险预测等;其二综合评价,从区域社会经济发展的角度分析和计算房产项目对区域经济的效益和费用,考察项目对社会经济的贡献,判断项目的社会经济合理性。 　　2.加强项目风险分析 　　在经济评价的同时,加强项目运营中的不确定性分析,制定多套方案以规避宏观经济环境和区域市场变动所带来的投资风险。首先,利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响,根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态,然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值,最后根据概率法求出的项目收益均值,判断建设项目受市场景气程度的影响程度。其次,分析通货膨胀给项目运营带来的风险,一般来说,通货膨胀因素对房地产项目不会产生较大的经营风险,因为建筑材料、人工成本等建造成本和房地产商品的售价都自然会随着通货膨胀而升降,它们对房地产项目赢利性的正负影响基本上可以抵消。最后,利用赢亏平衡分析法和敏感性分析法分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。赢亏平衡分析包括销售面积盈亏平衡分析、销售价格赢亏平衡分析、竞标时的土地价格赢亏平衡分析;敏感性分析包括平均售价的敏感性分析、投资的敏感性分析和项目建设周期的敏感性分析。 　　3.培育专业房地产可行性研究市场,规范房地产咨洵业发展 　　国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导,培育可行性研究专业市场。首先,重视房地产专业人才培养,完善注册房地产估价师、房地产经纪人和造价工程师的培养和考核体制;建立房地产经济分析师、政策分析师和房地产环保评价师等专业研究人才的培养不口考核机制,为房地产可行性研究领域输送高素质的专业化人才。其次,在政策上扶持房地产评估企业和房地产咨询公司的建立不口发展,同时严格审核其是否具备接受可行性分析业务的能力,对具备能力的单位颁发资质证书、评定等级并加以行业规范,对不具备资格的单位彻底清理。赋予国家注册房地产评估师在可行性研究报告上签字生效的权利和承担的法律责任,建立可行性报告编制单位和研究人员的权责体制,从根源上遏制可行性研究流于形式的可能。 　　4.完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制 　　首先,国家要加强房地产项目可行性研究的法律法规建设,房地产开发项目审批必须提交经专业可行性研究机构盖章和国家注册房地产评估师签字认可的可行性研究报告,可行性研究机构和相关国家注册房地产评估师对项目建成后的损益和空置情况承担吊销执照的连带责任。其次,政府房地产审批机构 (建委、计委、规划局不口国土资源管理局)要加强对房地产法人主体的财务评价、建设资质评价和银行信用评价,同时组织具备房地产评审资格的专家严格审查可行性研究报告,评审专家同样对项目建成后的损益和空置情况承担吊销评审资格执照的连带责任。政府部门对合格的项目报告登记备案,对不合格的项目报告拒绝办理相关手续。最后,建立房地产项目开发的社会监督机制。建设主管部门应定期公布备案的开发项目,公开项目的审批机构、开发单位、可行性研究报告的编制单位及可行性研究人员名单,同时对项目建设情况和销售情况进行定期的跟踪调查,暴光“烂尾工程”的开发单位,被吊销营业资格的可行性研究机构不口被吊销资格证书的研究人员的名单,充分发挥社会舆论对房地产项目相关责任单位和个人的社会监督作用。

问下你们财务就知道了

　　“￥￥花园”　　房地产开发项目　　可　　行　　性　　研　　究　　报　　告　　编制单位：**￥￥房地产开发有限公司　　编制时间： 二OO五年二月十六日　　摘 要　　“￥￥花园” 项目位于**市涪城区跃进路北段与待建的规划道路的交叉口，绿线占地面积10008.4平方米（约15.01亩），地块西面北面临街（跃进北路及待建的高水中路），沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中的涪城区区政府办公用地，西面为规划中的高水中学。www.word98.com中国文案网　　“￥￥花园”（下简称：本项目）拟规划设计的主要经济技术指标如下：小区总规划绿线用地10008.4平方米（约15.01亩），规划设计总建筑面积 约20000平方米，其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米，二层商业建筑面积约1500平方米，住宅建筑面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米（其中中心绿地面积为2000平方米），建筑密度为35.33％，容积率2.0，绿化率为35％。　　“￥￥花园”拟计划于2005年5月起着手项目规划及前期报建工作，于2005年12月开始动工建设，项目建设总工期约12个月，预计于2006年6月进入项目预售期，其销售周期约12个月。其项目总投资（含土地成本及银行利息为人民币960万元）人民币2696.11万元，项目预计总销售收入人民币3226万元，项目预计税后利润总额为人民币312.14万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销售款的部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，预计将于2007年2月将完成土地抵押贷款清算工作。　　目 录　　1、项目概况……………………………………………………………………04　　2、开发项目用地的现状调查及动迁安置……………………………………04　　3、市场分析和项目定位………………………………………………………05　　4、规划发展建议………………………………………………………………22　　5、资源供给……………………………………………………………………24　　6、项目开发组织机构、管理费用的研究……………………………………24　　7、开发建设计划………………………………………………………………25　　8、项目资金来源及经济分析…………………………………………………26　　9、结论及建议…………………………………………………………………27　　一、项目概况：　　1、项目名称：“￥￥花园”　　开发建设单位：**￥￥房地产开发有限公司　　2、项目地理位置：本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。　　3、项目周边的环境状况：本项目所在区域在“花园•星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘的带动下，已逐步形成了一个比较成熟的居住区，2005年政府将进一步规范土地市场化的管理，城市土地供应更加紧缺，开发投资商的市场准入难度进一步加大，在2005年下半年到2006年将出现更多的市场空间，本项目在相邻的中房即将开发的100余亩大盘的进一步拉动下，作为一个小型精品楼盘于2005年底或2006年初动工建设并于2006年下半年进行销售，其时机比较适宜。　　4、项目性质及主要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面（跃进北路对面）为规划中的高水中学，东面相隔的是规划中的涪城区政府办公用地。并处于“花园•星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。　　二、开发项目用地的现状调查及动迁安置：　　1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为**￥￥房地产开发有限公司。　　2、拆迁调查：本项目土地使用权属**￥￥房地产开发有限公司，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥￥公司，不存在大的拆迁难的问题。　　3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上解决，同时项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。　　4、地块交通条件调查：本项目周边的市政路网正逐步完善，随着花园、中房、小岛等几个大房产公司在本项目周边进行开发带动，将极大地促进政府对该区域的市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路经过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常方便。　　三、市场分析和项目定位：　　一）、市场分析：　　1、2004年**市房地产市场供给现状分析：　　1）、由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。2004年**市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比2003年减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96％。　　2）、2004年商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新开工面积1219914平方米），施工面积比2003年减少565874平方米，负增长率22％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比2003年所占比重下降6.3个百分点，为83％。　　2004年普通商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65％，同比2003年减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比2003年减少143458平方米，846套。经济适用房施工面积54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比2003年减少106773平方米，402套（幢）。　　从表四图例中看出，因国家宏观调控，我市房地产投资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。　　2003年**市住宅投资所占比重为89%，2004年住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。　　3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%；写字间竣工12938平方米，比上年增44%；其它用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。　　4）、商品房进入市场情况：　　2004年，**市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场　　表五：**市2004年商品房竣工面积（按用途分）　　类型 合计 住宅 商业用房 写字间 其他　　2003年 1476069 1298810 121774 23325 32181　　2004年 1509222 1229704 245957 12938 20673　　同比增加 2.2% -5% 49.5% -44% -35%　　所占比例 81% 17% 0.8% 1.2%　　注：所占比例为2004年各类用途竣工商品房总面积比例　　980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。　　表八：2004年商品房市场投放情况表：　　年份 合计 商业 其他　　合计 普通住宅 电梯公寓 别墅 经济适用房　　套 M2 套 M2 套 M2 套 M2 套 M2　　2003年 1656797 10340 1511902 7497 947925 2208 366656 628 168231 29090 144895 138592 6303　　2004年 1192501 7746 980813 5446 726004 1453 192065 141 36269 406 29882 169893 38369　　同比增加 -28% -35% -23% -47% -78% -79% 18% 83%　　所占比重 82% 74% 19% 4% 3% 14% 4%　　注：1、所占比重为2004年数据 2、普通住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类；商业、其他所占比重为商品房总面积比重　　从2004年商品房市场投入走势看，2003年商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到2004年一季度。从2004年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。　　2、2004年**市房地产市场需求现状分析：　　2004年，**市房地产市场需求总量大于2003年，房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2004年下半年商品房销售有所下降，2004年上半年商品房销售面积为974545平方米，占全年商品房销售总面积66%；下半年销售商品房为507094平方米。占全年销售总面积34%。　　1）、2004年，**市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增加113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%。　　表十：2004年商品房销售面积情况：　　年份 合计　　m2 合计 普通住宅 电梯公寓 经济适用房 别墅 商业m2 写字间m2 其他m2　　m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套　　2003 1368175 1322841 9797 849274 6655 350634 2186 69201 797 53732 159 86074 4239 8752　　2004 1481639 1375390 10450 958683 7243 291541 2010 64741 688 60425 209 101041 501 4707　　2004年，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增加106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。　　2）、2004年住房二级市场日趋活跃，截止12月，累计完成二手房交易2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。　　3）、消费者购成情况　　随着**市城市化进程加快，**城市居住环境及商品房小区环境的美化，**市城市品牌知名度的不断升高，外地人越来越成为我市住房消费的主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，2004年，外地人购买商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。　　表十七：消费者购成比例：　　年份　　销售人群 2001年 占总　　量比 2002年 占总　　量比 2003年 占总　　量比 2004年 占总　　量比　　本地人m2 624605 83.5％ 961418 79.5％ 1100210 79.2％ 1006803 68％　　外地人m2 123880 16.5％ 262754 21.5％ 289320 20.8％ 474836 32％　　表十八：外地人购商品房情况 按用途分类：　　合计m2 普通商品住房 电梯公寓 别墅 办公m2 商业m2 其他m2　　m2 套 m2 套 m2 套　　474836 348983 2178 79539 605 23348 71 597 21653 716　　4）、商品房销售价格情况　　2004年，**市商品房销售平均价格为每平方米1794元，（按套内面积计算，下同）其中：普通商品住房1447.76元/ m2，电梯公寓2103.55元/ m2，别墅1937.48元/ m2，商业用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。　　从上列表中反映出，**市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，2004年普通商品房平均价格比上年增加120.26元/平方米，电梯公寓比上年增加121.35元/平方米。　　5）、不同户型商品房销售情况分析：　　从表二十二至二十四所列数据看出，2004年每套90-130平方米范围内仍然是人们购买的主要对象，每套90平方米以下从2003年的25%上升到达29.27%，比上的上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下降2.19%。说明小户型购买者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%下降为2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%，呈现出户型变小，单价上升的势态，但总套价2004年同上年相比却变化不大。　　3、2004年**市商品房空置情况：　　2004年**市商品房空置面积445491平方米，比上年减少67311平方米，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面积为90356平方米，住宅288套。　　表二十五：2004年商品房空置面分段表　　一年以内空置　　合计 合计 住宅 商业 写字 其他　　m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅　　355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568　　161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104　　比例 75% 61% 23% 6% 10% 22.4% 1% 1.6%　　一年以上空置　　合计 合计 住宅 商业 写字 其他　　m2 套 普通住房 电梯 经适房 别墅　　90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104　　29718 195 16527 93　　比例 52% 64% 36% 41% 1.3% 6.7%　　注：普通住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重　　2004年**市商品房空置面积总量占商品房竣工面积的29%，比上年减少5.7%，其中一年以上空置面积90356平方米，比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少，但2004年下半年增加68114平方米，增长比率为18%。　　4、2004年**市房地产市场发展特点：　　1）、房地产开发投资增幅减缓：　　**市2004年房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工面积2026744平方米，比上年减少565874平方米，增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下半年，房地产市场投入量进一步趋缓，据统计，2004年上半年商品房市场投入面积707228平方米，下半年商品房市场投入面积485273平方米，上半年与下半年投放量比重分别59.3% 、40.7% 。　　2）、房价基本平稳：　　几年来，**的商品房价格一直没有大起大落，普通住宅多在1400元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。　　3）、商品房销售上涨速度较快，但下半年销售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，**市商品房销售出现前所未有的上升趋势。仅2004年上半年商品房销售面积已达到97454平方米，销售金额14亿多元，但2004年下半年商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米，销售金额9亿多元。　　4）、商业用房投资势头强劲　　2004年，**商业地产呈现出强劲的投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜•嘉年华、东辰•新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据统计，2004年我市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面积15%，比上年增加7.2%。　　5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售快速增长。　　衡量一个城市房地产是否健康稳定发展，二手房市场是否火爆是一个重要标志。2004年，**二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，快速上涨极大地拉动了商品房市场。　　6）、外来人口购房成为我市房地产市场的主力军。外来人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，2001年外来人口购商品房123880平方米，2002年购商品房262745平方米，2003年购商品房267965平方米，2004年达到474836平方米，同本地人购房比例为32%、68%。外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场的发展。为城市经济快速增长做出了贡献。　　7）、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。　　5、2004年**市房地产市场存在问题：　　1）、土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的　　矛盾。近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给体制改变后，竞拍价格一路走高，对商品房成本产生了极大的影响，带来了极大的销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商品房价格一直处于平缓的上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本的比重，开发商只能采取住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去，将会对**商业房产带来极为不利的影响。　　2）、原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。如2004年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上涨15元左右。　　3）、受国家宏观调控影响，**市房地产开发投资、销售在2004年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高15个百分点，使房地产开发企业贷款受到限制。　　4）、商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。2004年我市商品房开发中，存量房有一定比例减少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。　　6、2005年**市房地产市场预测：　　1）、**市经济的持续发展，为房产业的持续发展提供了保证。但是，　　由于近年**国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查情况看，2005年可能投入市场项目30多个，投入市场面积140多万平方米。但我市商品房销售市场却在2004年下半年出现回落，有可能出现新的供应大于需求矛盾。　　2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性　　土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调节互补效应逐步显现。经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。　　3）、2005年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。**　　市房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应该是2005年总趋势。2005年总体上供给大于需求，仍属买方市场。一方面，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越的优质楼盘，市场价格将有一定的上升空间。另一方面，一些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长的项目，价格则会下降。　　4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺：　　98年以来，**市实施住房私有化后，又出台了一系列促进住房改革　　制度的政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是2002年开始实施的住房货币化补帖制度，更加促使二手房市场的发展。从2003年开始，其效果更加明显，预计2005年二手房市场将更加畅量旺，二手房交易的活跃也将推动商品房市场的发展。　　5）、外来人口购房将进一步扩展，继续支撑**市房地产市场的繁荣。但随着**市城市幅射力的减弱，周边城市竞争力的加强。需要采取更有力的措施推广**城市品牌，吸引外来人口购买商品房。　　二）、项目市场定位：　　1、项目周边类比竞争楼盘市场调研：　　为了进一步了解圣水片区房地产开发项目的整体情况，为“￥￥花园”项目开发提供数据、信息支持，而对该区域楼盘进行了市场调查，选取“花园•星河湾二期（星河圣景）”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析，情况如下：　　项目周边类比竞争楼盘基本资料：　　1）、商业部分　　①、花园“星河湾”一期（临街或小区内底层门面）：　　该项目仅一期有门面，项目位于跃进北路末段。门面进深约为9m～16m，开间约为3.6m～6.9m，建筑面积销售单价为3500元/㎡，销售情况比较好，尤其内街门面销售基本告罄。　　②、金达小区（临长虹大道及待建城市道路的底层门面待出售）：　　该项目位于跃进北路，在本项目及“星河湾”之间。临跃进北路底层门面进深约11 m左右），开间约为3.3m、3.9m，门面建筑面积销售单价为4500元/㎡左右，该部分门面已销售完。临长虹大道及待建城市规划道路的门面现未向社会公开发售，待周边环境配套设施形成后在对外销售。　　③、青清怡苑（两层门面）：　　该项目位于跃进北路，在本项目斜对面。该项目门面进深约为10.2m，开间为2.6m 、3.6m、4.5m等。现余两套面积大于50㎡的门面未售，其门面建筑面积销售单价为5000元/㎡（优惠后销售价）。二楼门面以建筑面积2800元/㎡被个人全端。　　④、山水姻缘（两层门面）：　　该项目位于高水南路与跃进北路的交叉口，在青清怡苑项目正对面。该项目临街一、二层为进深17和19米的大门面，每个门面面宽大概在6米左右，其一层门面建筑面积销售均价在6000元/㎡，二楼门面建筑面积销售均价在2600元/㎡。本项目才取得预售资格，具体销售情况需进一步调查。　　由此可见，该区域门面单价总体来说不是太高，根据**市现有商业地产开发前景来说，该区域在几个高档楼盘的带动下，以及市政配套设施的进一步完善，只要项目门面面积适中，其门面销售单价有很大的提升潜力。　　2）、住宅　　①、花园“星河湾”二期（2F～7F）：　　花园“星河湾”小区全部完成后，小区共有住宅2000余套，一期总体销售情况比较好，二期于1月15日正式预售。二期单套建筑面积最小约为89㎡（两室两厅单卫双阳台），仅两幢楼共96套，销售情况较好，一期类似该户型约140套已销售完。二期项目中最小的小三室户型面积约为110㎡。跃层最小建筑面积为156㎡、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；6-7F（跃层）：1450元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户，物管费为0.45元/㎡。　　②、金达小区（1F～7F）：　　该项目住宅建筑面积分布为：项目主要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89㎡、91㎡、96㎡；两室两厅双卫双阳台：119㎡；三室两厅双卫单阳台：112㎡、127㎡；三室两厅双卫双阳台：122㎡；三室两厅双卫四阳台：140㎡，没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看，住宅仅建筑面积91㎡左右的小两室两厅户型销售形式较好。其大户型销售形势不是很好。　　http://sucai.word98.com/web/class/35.html

房地产开发经营的风险与开发项目的可行性研究 一、房地产开发经营风险 (一)房地产开发经营风险的成因 任何经营管理活动都是有风险的。所谓经营管理风险，就是经营管理者在经营管理活动中由于受到各种因素的影响，无法实现预期的目标，从而造成经营管理损失或失败的情况。房地产经营管理的特殊性，决定了房地产经营管理具有更大的风险性。 1．房地产位置的不动性或固定性，在地域上决定了房地产对市场供求的不可调剂性； 2．房地产投资时间的长期性，决定了房地产经营对市场供求变动的不灵活性； 3．房地产投资经营的固定性，决定了房地产投资经营的不易变现性； 4．房地产市场信息的分散性，决定了房地产市场的不充分性．和变现的困难性。 房地产经营管理风险，在不同阶段有着不同的表现形式和作用。 (二)房地产开发经营风险的类型 为了认识房地产经营管理风险的本质和规律，提高对房地产经营管理风险分析的认识水平，加强对房地产风险的管理，根据一定的标准可以把房地产经营管理风险划分为不同的类型。 1．房地产经营管理自然风险 房地产经营管理的自然风险，是由房地产经营管理过程中自然灾害，诸如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。 2．房地产经营管理社会风险 房地产经营管理的社会风险，大体上来自两个方面。一是由于政治方面的原因引起的，例如国家政治状况和政治形势的变化，国家的宏观经济政策和房地产方面政策的变革，以及国家和房地产方面法律法规等变动形成的房地产经营管理风险；二是由于集体和个人的不恰当或错误的行为引起的，例如盗窃、抢劫、欺诈等形成的风险等。其中对房地产经营管理影响最大的是国家政治变动和政策法律法规的变动。 3．房地产经营管理经济和市场风险 房地产经营管理经济和市场风险，是由房地产市场状况的变动引起的，或者说是由市场运行状况的不确定因素引起的。在市场经济条件下，市场是各种经济运行状况的集中表现，市场运行中的各种不确定因素非常之多。国内外社会经济变动、经济政策变动、居民收入水平的变动都会影响到房地产市场的运行。 4．房地产经营管理技术风险 房地产经营管理的技术风险，是由于科学技术的进步引起的风险。当代已经进入了知识经济时代，在知识经济时代，科学技术发展的十分迅速。科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成了房地产经营管理的技术风险。 5．房地产经营管理企业内部风险 由于房地产经营管理企业内部管理水平等问题，影响到企业的预期收益，从而形成经营管理风险。比如由于企业财务管理混乱，造成资金周转缓慢；施工管理不善，延误了工期；经营管理水平低下，使房地产出租出售受到影响等。 (三)房地产经营风险管理方法 风险管理是一种要求比较高的管理。由于引起风险的原因是多方面的和极其复杂的，有时甚至是不可避免的，因此在风险管理中，主要采取以下一些方式和方法。 1．回避风险。要求企业在经营决策时，尽量回避有风险或风险大的业务，选择无风险和风险小的业务，达到回避经营管理风险的目的。 2．转移风险。是将经营可能发生的或者已经发生的风险全部地或部分地转移出去。一般来说，采取的主要方法是将可能发生风险的经营项目转移出去，或者将有经营风险的项目与其他单位合作或合资经

是给政府相关部门看的，如建设局，环保局等等单位批复了你才能开工呀？

那个给钱你，那就是他批

两种情况 一种是开发商的人自己写 一种是找外面的咨询公司写 大多是第一种 因为其中涉及很多敏感的经济数据 在第一种情况里 开发商一般有个投资管理部门（有的也叫拓展部），主要由他们牵头来写。当然，一份地产项目的可研报告外延很广，需要很多相关部门配合才能完成。比如市场研究部分和产品初步定位需要营销部门、销售部门；产品初步定为和初步设计意向需要规划设计部门；估算成本需要成本部门（有的叫预算部）、财务部门；估算收益需要销售部门、招商部门（如有商业的话）。

房地产开发项目可行性研究的作用： 　　（一）申请项目核准的依据 　　为了充分发挥市场配置资源的基础性作用，确立企业在投资活动中的主体地位，保护投资者的合法权益，营造有利于各类投资主体公平、有序竞争的市场环境，促进生产要素的合理流动和有效配置，优化投资结构，提高投资效益，推动经济协调发展和社会全面进步，政府对企业投资的管理制度改革日益深化。 　　（二）项目投资决策的依据 　　一个房地产开发投资项目，需要投入大量的人力、财力和物力，很难凭经验或感觉进行投资决策。因此需要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许。还要研究项目竣工后能否找到适当的购买者、承租人或使用者，判断项目的市场竞争力，计算项目投资的绩效或经济效果等。通过这些分析研究工作，得出项目应不应该建设、如何建设、以及哪种建设方案能取得的投资效果等，并以此作为项目投资决策的依据。 　　（三）筹集建设资金的依据 　　房地产开发商基本上都需要就其拟开发的房地产项目进行权益和/或债务融资。开发商要想吸引机构或个人投资者参与其拟开发项目投资，作为项目发起人和一般责任合伙人的开发商，必须要给这些潜在的有限责任合伙人提供项目可行性研究报告，以帮助它们了解拟开发项目的投资收益水平和所面临的风险。银行等金融机构都把可行性研究报告作为项目申请开发贷款的先决条件，需要对项目可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，并据此完成房地产开发项目贷款评估报告，之后才能确定是否给予贷款。 　　（四）开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 　　项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和建筑设备进口必须在项目核准工作完成后，才能据核准文件同国外厂商正式签约。 　　（五）下阶段规划设计工作的依据 　　在可行性研究报告中，对项目的地址、规模、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构形式、配套设施和公共服务设施的种类、建设速度等等都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。可行性研究报告完成后，规划设计工作就可据此进行，不必另作方案比较选择和重新论证。

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　　可行性分析是理工科编写的论文中的重要部分之一，那么可行性分析怎么写呢?以下是我为大家带来的论文开题报告可行性分析，希望大家喜欢。 　　一、选题的背景与意义： 　　选题背景： 　　在2011年全球经济不稳定、中国通货膨胀和货币政策紧缩的背景下，2012年，中国政府继续坚定不移贯彻房地产市场调控政策，房地产金融环境紧缩，这就使房地产公司是否要开发一个项目更加谨慎小心了。 　　XXX住宅小区项目，是为了迎合XX市政府规划，XXX生态园开发的住宅小区，位置处于市区东部经济区，东沿XX生态园，风景优美，交通便利，在未来几年XX生态园一带必将成为市区最繁华的地段，所以该项目有很大开发价值。 　　选题意义： 　　对房地产开发项目开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大、回收周期长，经营风险高等特点。 　　当今国家对房地产的打压政策坚持到底，货币政策紧缩，项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。 　　首先，可行性研究报告可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据。 　　房地产开发项目投资者根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。 　　规范的可行性研究能够抑制感性、盲目的投资。 　　其次，可行性研究报告可以作为向金融机构融资的依据，向当地政府和其所属城市规划部门、土地管理部门、建设管理部门等申请立项和建设执照的依据，也是环保部门审查项目对环境影响的依据。 　　再者，可行性研究报告可作为开展房地产开发项目设备和原材料订货、施工准备等房地产开发项目建设前期工作的基础，为后续建设工作顺利进行铺垫;对金融机构而言，要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上， 　　判断如果借出资金，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率; 　　最后，对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。 　　因此房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。 　　二、研究的基本内容与拟解决的主要问题： 　　研究的基本内容： 　　该课题研究的主要内容是XXX住宅小区项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较， 　　并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见。 　　1、熟悉地块资料，对房地产投资情况，市场状况等实施全面调查，用SWOT分析法统计分析所得数据，并且进行项目的初步定位。 　　2、对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用，基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算，根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。 　　3、测算基础的数据域参数，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表，合理选择财务评价指标，并进行相关计算，进行财务评价。 　　4、据财务评价，对投资进行盈亏能力分析。 　　5、整理并总结并且按照要求完成一份完整的书面可行性研究报告，提交电子文档。 　　拟解决问题： 　　本课题所要解决的问题是XXXXX住宅小区的可行性研究。 　　本课题是对该项目有关的社会、经济、技术等方面进行深入细致的调查与研究。 　　1、即项目概况 　　2、投资环境 　　3、房地产市场状况 　　4、目标客户等的研究 　　5、实施进度建议 　　6、投资估算和资金筹措 　　7、社会及经济效果评价 　　8、项目财务评价和项目分先分析投资估算 　　9、财务评价及风险与不确定分析 　　对可能采用的各种开发方案进行认真仔细的经济分析和技术先进性和适用性、经济合理性，以及建设的必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案的比较和综合评价，由此得出该项目是够应该投资建设和如何进行投资建设等结论性意见。 　　三、研究的主要方法及预期的研究成果： 　　研究的主要方法： 　　1、 研究的"技术路线 ：设计项目规划，安排进度，进行项目可行性分析，进行估算，得出数据并分析。 　　2、 可行性分析方法 ：对包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算，根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。 　　测算基础的数据和参数，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表，合理选择财务评价指标，并进行相关计算，惊醒财务评价。 　　根据财务评价，对投资进行盈亏能力分析，可用静态和动态分析，罗列相关现金流量表，确定用于敏感性分析的经济评价指标，如内部收益率，净现值指标等，计算在其影响下的变动情况，进行分析。 　　研究的成果 ： 　　课题成果 ：完成课题设计，完成XXXX住宅小区可行性研究报告，结果该项目是否可行。 　　个人成果 ：理论与实际相结合学习了房地产项目可行性研究的相关知识，使对大学期间学习的专业知识有一个全面的回顾全面的应用，从设计过程中学到了项目可研的相关知识一系列的研究方法，对我今后的学习发展有很大的帮助，会我受益匪浅。 　　四、研究的总体安排与进度： 　　1、第X周：广泛查阅文献收集，整理资料，上报课题名称，开题报告、任务书。 　　2、第X周：开展针对御花园住宅小区项目的实地调研和案头调研。 　　实施调研，统计分析有关数据，进行项目的初步定为。 　　3、第X周：对项目的技术手段进行分析与设计，必要时补充市场调研内容 　　4、第X周：项目总投资的估算和资金筹措计划，项目财务评价和项目分先分析投资估算，拟定筹资方案，进行财务评价及风险与不确定分析。 　　5、第X周：征求意见、修订初稿，完成设计说明书的整理，打印、印刷、装订等工作，提交报告 　　6、第X周：完成答辩准备工作，并行行答辩工作。 　　五、主要参考文献： 　　1、杨东.房地产开发项目全过程成本控制.[J].建筑经济,2010(8). 　　2、何俊德.项目评估—理论与方法.[M].(第二版)， 华中科技大学出版社. 　　3、顾圣平.工程经济学.水利水电出版社.2010. 　　4、郑华.房地产市场分析方法.[M].电子工业出版社. 　　5、李启明.房地产投资风险与决策.[M].东南大学出版社. 　　6、王世虎、李彪.工程管理模式在实施中的问题及对策分析.[M].南省建筑质量监督总站,2011. 　　7、石小娟.可行性研究报告投资估算若干问题研究[J].中国工程咨询，2009,1.30-31. 　　8、严军印.论建设项目可行性研究的可行性[J].探索与思考，2011,22-23. 　　9、蔡亮.某房地产项目可行性研究[A].安徽建筑，2010,178-179. 　　10、王小平.财务评价在房地产投资可行性研究中的应用[J].科技信息，2010. 　　指导教师审核意见： 　　签 名: 　　签订日期：

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法律主观：房地产开发项目管理的主要内容如下：（1）按系统工程理论，结合管理工作的一般流程，可将项目管理系统地描述为：“预测——决策——计划——控制——反馈－－修正决策——计划”等职能的结合体。这一体系结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修整，营造一种良好的环境系统，使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。（2）按项目实现过程，项目管理系统可描述为下列几个阶段：1）项目的定义、目标设计和可行性研究。2）项目的系统分析，包括项目的外部系统（环境）调查分析和内部系统（项目结构）分析等。3）项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本（投资）计划、资源计划以及它们的优化。4)项目的组织管理，包括项目组织机构设置、人员组成、各方面工作与职责的分配、项目管理规程的制定。5）项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。6）管理的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。7）项目的后期管理，包括项目验收、移交、运行准备、项目后评价与总结、项目使用管理（物业管理），以及目标实现的程度、存在的问题分析等。（3）按照项目管理的工作任务，项目管理系统可描述为下列几个方面：1）成本管理，包括工程估价(即工程的估算、概算、预算）、成本计划、支付计划、成本控制（包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断）、工程款结算和审核。2）工期管理，这方面工作是在管理过程的质量等。3）质量制度，包括工程质量和管理过程的质量等。4）现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。5）组织和信息管理。组织管理包括组织结构的建立、人事安排、管理班子的选择、管理工作流程的制定、各方面责权利的落实、管理规范的制定、内部与外部关系的协调、争取的解决等，信息管理包括信息系统的建立、信息流的确定、信息处理过程的控制，还有信息形式、内容、传递方式、存档时间的确定等。6）合同管理，包括招标投标的合同策划、招标工作的准备、招标文件的起草、合同的审核和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等。7）风险管理，包括风险识别、风险计划和控制。综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅有许多子项、分项、工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程（包括预测、决策、计划、控制、反馈等），使项目全部管理任务（如工期、费用、质量、合同、资源、组织、信息等）的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。法律客观：《城市房地产管理法》第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

（1）投资机会研究阶段目的：对投资项目或投资方向提出建议内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程建设后的社会影响等（2）初步可行性研究阶段目的：项目建设的可行性和潜在效益内容：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及周边环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等（3）详细可行性研究阶段目的：在分析技术和经济可行性后做出是否投资、如何投资的决策内容：技术与经济的详细论证

《房地产项目可行性研究报告》 用于多方面的专业运用，包括：用于向国家相关政府部门申请立项；向金融部门申请贷款的重要依据；向有关主管部门申请专项资金的重要依据；向证监会申请股票 上市的重要依据；向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据；与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依据；进口设备和对外谈判的依据；环境部门 审查项目对环境影响的依据。报告目录第一章房地产项目总论 　1.1 房地产项目背景 　　 1.1.1 房地产项目名称 　　 1.1.2 房地产项目承办单位 　　 1.1.3 房地产项目主管部门 　　 1.1.4 可行性研究工作的编制单位 http://www.chinainp.com　　 1.1.5 研究工作概况　1.2 编制依据与原则　　 1.2.1 编制依据 　　 1.2.2 编制原则 　1.3 研究范围 　　 1.3.1 建设内容与规模 　　 1.3.2 房地产项目建设地点 　　 1.3.3 房地产项目性质 　　 1.3.4 建设总投资及资金筹措 　　 1.3.5 投资计划与还款计划 　　 1.3.6 房地产项目建设进度 　　 1.3.7 房地产项目财务和经济评论 　　 1.3.8 房地产项目综合评价结论 　1.4 主要技术经济指标表 　1.5 结论及建议 　　 1.5.1 专家意见与结论 　　 1.5.2 专家建议　　 第二章房地产项目背景和发展概况　　2.1 房地产项目提出的背景　　 2.1.1 国家或行业发展规划　　 2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由　　2.2 房地产项目发展概况　　 2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果　　 2.2.2 试验试制工作情况 　　 2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况　　 2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程　　2.3 投资的必要性第三章房地产项目市场分析与预测 　3.1 市场调查 　　 3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查 　　 3.1.2 产品现有生产能力调查 　　 3.1.3 产品产量及销售量调查 　　 3.1.4 替代产品调查 　　 3.1.5 产品价格调查 　　 3.1.6 国外市场调查 　3.2 市场预测 　　 3.2.1 国内市场需求预测 　　 3.2.2 产品出口或进口替代分析 　　 3.2.3 价格预测 　3.3 市场推销战略第四章产品方案设计与营销战略　4.1 产品方案和建设规模　　 4.1.1 产品方案 　　 4.1.2 建设规模 　　 4.1.3 产品销售收入预测 　4.2 市场推销战略 　　 4.2.1 推销方式 　　 4.2.2 推销措施 　　 4.2.3 促销价格制度 　　 4.2.4 产品销售费用预测　　 第五章建设条件与厂址选择　5.1 资源和原材料 　　 5.1.1 资源评述 　　 5.1.2 原材料及主要辅助材料供应 　　 5.1.3 需要作生产试验的原料 　5.2 建设地区的选择 　　 5.2.1 自然条件 　　 5.2.2 基础设施 　　 5.2.3 社会经济条件 　　 5.2.4 其它应考虑的因素　5.3 厂址选择 　　 5.3.1 厂址多方案比较 　　 5.3.2 厂址推荐方案　　 第六章房地产项目技术、设备与工程方案　6.1 房地产项目组成 　6.2 生产技术方案 　　 6.2.1 技术来源途径 　　 6.2.2 生产方法 　　 6.2.3 技术参数和工艺流程 　　 6.2.4 主要工艺设备选择 　　 6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标　　 6.2.6 主要生产车间布置方案　6.3 总平面布置和运输 　　 6.3.1 总平面布置原则　　 6.3.2 厂内外运输方案　　 6.3.3 仓储方案 　　 6.3.4 占地面积及分析　6.4 土建工程 　　 6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计　　 6.4.2 特殊基础工程的设计　　 6.4.3 建筑材料 　　 6.4.4 土建工程造价估算 　6.5 其他工程 　　 6.5.1 给排水工程 　　 6.5.2 动力及公用工程 　　 6.5.3 地震设防 　　 6.5.4 生活福利设施 第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 　7.1 房地产项目选址及用地方案 　7.2 土地利用合理性分析 　7.3 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章资源利用与节能措施 　8.1资源利用分析 　　 8.1.1土地资源利用分析 　　 8.1.2水资源利用分析 　　 8.1.3电能源利用分析 　8.2节能措施分析 　　 8.2.1土地资源节约措施 　　 8.2.2水资源节约措施 　　 8.2.3电能源节约措施 第九章房地产项目原材料供应及外部配套条件 　9.1 主要原材料供应 　9.2 燃料、加热能源供应 　9.3 给水供电 　9.4 外部配套条件 第十章房地产项目进度与管理 　10.1 工程建设管理 　10.2 房地产项目进度规划 　10.3 房地产项目招标 第十一章环境影响评价 　11.1 建设地区的环境现状 　　 11.1.1 房地产项目的地理位置 　　 11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象 　　 11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物 　　 11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施 　　 11.1.5 现有工矿企业分布情况； 　　 11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况； 　　 11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况； 　　 11.1.8 交通运输情况； 　　 11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。 　11.2 房地产项目主要污染源和污染物 　　 11.2.1 主要污染源 　　 11.2.2 主要污染物 　11.3 房地产项目拟采用的环境保护标准 　11.4 治理环境的方案 　　 11.4.1 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响　　 11.4.2 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响　　 11.4.3 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响 　　 11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案　　 11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化　11.5 环境监测制度的建议 　11.6 环境保护投资估算 　11.7 环境影响评论结论　　 第十二章劳动保护与安全卫生 　12.1 生产过程中职业危害因素的分析　12.2 职业安全卫生主要设施　12.3 劳动安全与职业卫生机构　12.4 消防措施和设施方案建议第十三章企业组织和劳动定员　13.1 企业组织　　 13.1.1 企业组织形式　　 13.1.2 企业工作制度　13.2 劳动定员和人员培训 　　 13.2.1 劳动定员　　 13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算　　 13.2.3 人员培训及费用估算第十四章投资估算与资金筹措　14.1 房地产项目总投资估算 　　 14.1.1 固定资产投资总额 　　 14.1.2 流动资金估算 　14.2 资金筹措 　　 14.2.1 资金来源 　　 14.2.2 房地产项目筹资方案　14.3 投资使用计划　　 14.3.1 投资使用计划　　 14.3.2 借款偿还计划第十五章财务与敏感性分析 　15.1 生产成本和销售收入估算　　 15.1.1 生产总成本估算　　 15.1.2 单位成本 　　 15.1.3 销售收入估算　15.2 财务评价 　15.3 国民经济评价 　15.4 不确定性分析 　15.5 社会效益和社会影响分析 　　 15.5.1 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。 　　 15.5.2 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性； 　　 15.5.3 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性； 　　 15.5.4 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性； 　　 15.5.5 房地产项目对合理利用自然资源的影响； 　　 15.5.6 房地产项目的国防效益或影响； 　　 15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。　　 第十六章风险分析 　16.1 风险影响因素 　　 16.1.1 可能面临的风险因素 　　 16.1.2 主要风险因素识别 　16.2 风险影响程度及规避措施 　　 16.2.1 风险影响程度评价 　　 16.2.2 风险规避措施　　 第十七章可行性研究结论与建议　17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。　17.2 对主要的对比方案进行说明。 　17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。　17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。　17.5 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。　17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。第十八章财务报表 第十九章附件

房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。第一节 可行性研究的概念和作用 一．可行性研究的概念 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。 我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。 房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α? 二．可行性研究的作用 (一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。 （二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。 （三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。 （四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。第二节 可行性研究的阶段工作 一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。 （一）以投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌? （二）初步可行性研究 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。 （三）详细可行性研究 详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 （四）可行性研究阶段工作精度表第三节 可行性研究的内容一.可行性研究报告的结构 一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧?（一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。 （二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。 （三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。 （四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容1．项目概况 主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）； 2．市场调查和分析 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 3．规划设计方案优选 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。 4．开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。 5．项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。 6．项目资金筹集方案及筹资成本估算 根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。 7．项目财务评价； 依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。 8．不确定性分析和风险分析 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 9．可行性研究的结论 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。 10．研究人员对项目的建议对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。 （五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。 （六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。 二．可行性研究报告的项目投资预算 一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容： （一）营销开支概算 1．项目前研究及可行性研究的开支 2．项目策划的开支 3．销售策划的开支 4．广告开支 5．项目公司日常运作的开支 6．项目及企业的公关开支 （二）工程开支概算 1．用于工程勘探的开支 2．用于吹沙填土、平整土地的开支 3．用于工程设计的开支 4．用于建筑施工的开支 5．用于设施配套的开支 6．用于工程监理的开支 （三）土地征用开支概算 1．政府一次性收取的标准地价 2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 3．影响公共设施而出现的赔偿开支 （四）金融成本开支概算 1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 2．贷款引起的利息支出 3．各项保险开支 4．税收和行政性收费 5．不可预见开支第四节 可行性研究报告的编制一．房地产项目可行性分析常见误区 1．误区一：一个标准的效益分析 如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 2．误区二：先入为主的可行性研究 纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。 （1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的： A.房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。 B.课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。 C.有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。 D.有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。 二．编制可行性研究报告的人员安排组合 要组织一个可行性研究的小组，小组成员的知识结构、人员安排要全面。

猪，我都考完了。

房地产项目可行性研究报告是项目实施主体为了实施某项经济活动需要委托专业研究机构编撰的重要文件，其主要体现在如下几个方面作用：1. 用于向投资主管部门备案、行政审批的可行性研究报告根据《国务院关于投资体制改革的决定》国发（2004）20号的规定，我国对不使用政府投资的项目实行核准和备案两种批复方式，其中核准项目向政府部门提交项目申请报告，备案项目一般提交项目可行性研究报告。同时，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》，对某些项目仍旧保留行政审批权，投资主体仍需向审批部门提交项目可行性研究报告。2. 用于向金融机构贷款的可行性研究报告我国的商业银行、国家开发银行和进出口银行等以及其他境内外的各类金融机构在接受项目建设贷款时，会对贷款项目进行全面、细致的分析评估，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。项目投资方需要出具详细的可行性研究报告，银行等金融机构只有在确认项目具有偿还贷款能力、不承担过大的风险情况下，才会同意贷款。3. 用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告此类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际运作方案。4. 用于申请进口设备免税的可行性研究报告主要用于进口设备免税用的可行性研究报告，申请办理中外合资企业、内资企业项目确认书的项目需要提供项目可行性研究报告。5. 用于境外投资项目核准的可行性研究报告企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告。6. 用于环境评价、审批工业用地的可行性研究报告我国当前对项目的节能和环保要求逐渐提高，项目实施需要进行环境评价，项目可行性研究报告可以作为环保部门审查项目对环境影响的依据，同时项目可行性研究报告也作为向项目建设所在地政府和规划部门申请工业用地、施工许可证的依据。

　　前瞻产业研究院　　《中国房地产项目可行性研究报告》　　《2016-2021年中国房地产业行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》

房地产开发项目可行性研究的依据： 　　可行性研究的依据主要有下列方面： 　　（1）国家相关法律法规。 　　（2）国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、住房建设规划以及行业发展规划。 　　（3）国家宏观调控政策、产业政策、行业准人标准。 　　（4）城乡规划行政主管部门出具的规划意见。 　　（5）《国有建设用地使用权出让合同》或国有建设用地使用权证书，国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见或国有土地使用权出让文件。 　　（6）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。 　　（7）交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见。 　　（8）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料。 　　（9）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。 　　（10）国家规定的相关经济参数和指标。 　　（11）项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。

一般分为技术指标和经济指标。一、建设规模介绍；二、建设主要内容及技术工艺设备介绍（分几点介绍项目主要设备或生产线及其先进性）；三、经济效益（总投资；资金来源；投资回收期；建设周期；劳动定员；该项目各项销售年收入，净利润，税金）四、社会效益；一般就是解决多少人员就业问题等等；五、节能减排。节能（电单量、煤单量）、减排（一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫等等）！

1引言继北京申奥成功、中国加入WTO之后,中国房地产项目的开发建设与经营又迎来了一个快速发展时期,为广大的房地产开发商带来了新的发展机遇。但机遇与挑战、风险并存,怎样把握机遇、合理规避风险,取得较好的投资效益是值得广大房地产开发商研究的课题。房地产项目开发建设程序复杂,有其鲜明的特点。房地产项目开发的全过程通常可以划分为立项决策、设计、招标发包、施工、竣工验收等几个阶段,而第一阶段又是由一系列的具体活动构成。与此同时,具体到工程造价管理领域,又可派生出相应的投资估算、设计概算、施工图预算、发包合同价、施工结算、竣工结算,是一个由虚到实、由粗到细、循序渐进的过程。在房地产项目开发建设过程中,由于受到科学技术条件和主观认识的限制,同时还受到客观过程的发展和表现程度的限制,如项目地质条件、施工条件、市场规律等,随时会有不可预见的事项发生,再加上其造价构成的多样性,因而其造价具有不确定性,客观上给造价管理带来了一定的难度。此外,房地产开发商普遍在主观上存在认识不足,没有认识到造价管理是一个系统工程,没有遵循其固有的规律,片面过分强调或注重某个方面的造价管理(主要停留在预结算管理)。本文以系统工程理论为指导,以房地产项目开发的建设程序为主线,全方位系统地探讨房地产项目开发的工程造价管理问题,树立一种全新的工程造价管理优化理念,以期给广大的房地产开发商提供一些参考。2优化决策阶段的造价管理当前,房地产市场由传统的“生产决定消费”,转变为“消费决定生产”。作为特殊商品的房地产产品不再是人们无选择的买卖,消费者有了极大选择余地。为了获取良好的投资效益,开发商所开发的项目必须是消费者买得起、具有良好环境质量、功能质量和服务质量的产品。可行性研究报告是项目投资决策的科学依据,房地产开发商必须坚持实事求是的原则编制与审批可行性研究报告(可委托社会化、专业化的咨询公司),并且要特别重视房地产开发项目的策划工作(包括项目区位的分析与选择,开发内容和规模的分析与选择,开发时机的分析与选择,开发合作方式的分析与选择,项目融资方式和资金结构的分析与选择,房地产产品经营方式的分析与选择等)。从造价管理的角度来讲,必须编制与审批好投资估算。房地产项目总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资(即工程造价),是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用,主要包括:土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预的风俗费用等[1]。根据国家有关财务和会计制度的规定,开发建设投资大部分转化为开发产品成本,是构成产品销售价格的主体,它直接与项目开发效益相关。因此,在一定程度上讲只有控制住了造价,开发效益才会有保障,在激烈的市场竞争中才能立足于不败之地。投资估算的编制应根据上述造价构成进行,编制完成以后又应根据市场调查研究的预期销售价格、收益水平进行适当调整,反之亦然。在此阶段,项目的类别及规模已基本确定,但具体设计尚未进行,规划中只有工程项目的建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等方面的提示和要求。因此,决策阶段的投资估算比较粗略,误差较大(10%～25%),供开发商决策参考。如果估算的造价超过了开发商拟投入的资金总额,开发商应考虑调整规模或标准,直至开发商心中理想的数额为止。投资估算应主要参考类似工程指示,同时应结合新项目的建设地点、交通状况等情况进行编制。此阶段的投资估算作为今后工程造价控制的目标限额,原则上不应突破。3优化设计阶段的造价管理在设计阶段进行造价控制,是工程造价管理的关键之一。有资料研究表明:影响工程造价的可能性,在初步设计阶段、技术设计阶段、施工图设计阶段依次为75%～95%、35%～75%、25%～35%,而到了施工阶段却只有10%[2]。由此看来,控制工程造价的关键在于设计阶段。由于施工阶段是“按图施工”,在施工阶段所进行的造价控制不是控制工程成本,而是控制施工中可能增加的新工程费用,因为决定工程项目投资(造价)多少,在设计阶段已确定。把工程造价管理工作的关键放在设计阶段,未雨绸缪,可以取得事半功倍的效果。进行设计招标,推行限额设计,实行设计监理,是设计阶段控制工程造价的有效手段。实行设计招标,可多方面择优选择设计方案,但应注意设计费报价仅能作为设计单位选择的一个因素,更应注意考察其资质水平、工程业绩等。通过设计招标竞争,对提高设计质量,最大限度地减少设计变更,缩短设计周期,提高设计概算和施工图预算的准确性,防止“三超”(概算超估算、预算超概算、结算超预算),具有重要意义。将限额设计贯穿于项目设计的全过程,从投资决策开始根据投资估算设立目标限额,至初步设计以概算确定最高限额,直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量,达到合理使用人力、物力、财力,提高资金的使用价值,进而提高投资效益。在初步设计阶段,限额设计的重点是对工程量和设备、材质的控制,而施工图设计阶段的重点在于工程量控制。限额设计的投资限额一般以可行性研究投资估算造价为最高限额,按直接工程费的80%～90%下达分解,留下10%～20%作为调节使用。为了合理使用设计限额,应实行对设计限额的动态管理,各专业从投资分配的限额设计中再分离一个“实际设计限额”。采用折现法的实际设计限额计算公式为:实际设计限额=投资分配设计的限额(1+i)n式中:i—有关部门公布的工程造价上涨指数(%);n—工程建设年限(年)。为此,概预算工作不仅要反映设计,计算工程造价,更要能主动地影响设计,优化设计,并且发挥控制工程造价、促进合理使用资金的作用。因而在工程设计阶段做好技术经济分析是工程造价管理的重要环节。造价工程师主动与设计人员配合,运用科学的理论和方法,就所要决策的问题(如方案设计、设备造型、建设标准等)进行定性和定量的分析评价,在满足开发商所要求达到的产品功能或使用功能的前提下,计算出最合理的工程造价。若开发商在规划设计把关方面的力量较弱,则应考虑委托监理工程师从事设计监理工作,确保设计一流,把设计质量搞上去,把建设投资降下来。若仅是造价控制方面的力量较弱,可把造价控制工作委托给社会化、事业化的工程造价事务所,让造价工程师从事设计阶段的造价控制工作,即概预算把关工作。在设计阶段,对于有些特殊的难以预料的情况,如地质、项目实施中人工、材料、设备价格上升、自然灾害等,在编制概预算时要预留“不可预见费”或“风险费”。不可预见费用的预测,需要造价工程师具有一定的专业知识,丰富的经验和判断能力,并与设计人员密切配合才能完成。4优化招标发包阶段的造价管理实践证明,引入市场机制,实行工程招标投标,推行公平、公正、公开竞争,是降低工程造价,缩短建设工期,保证工程质量的有效措施。同时,还是实现优胜劣汰,选择理想的承包商作为合作伙伴、杜绝承发包领域的腐败行为的有效手段。我国已成功加入WTO,我国将借鉴国际惯例改革传统的计价模式,即实行市场经济的计价模式。市场经济的计价模式就是全国制订统一的工程量计算规则,并且给出统一项目划分之下的各项的消耗标准,在招标时,由招标方提供工程量清单(BOQ),各投标单位(承包商)根据自己的实力,按照竞争策略的要求自主报价,业主择定标(一般是合理的最低报价),以工程合同使报价法定化,施工中出现与招标文件或合同规定不符合的情况或工程量发生变化时据实结算或索赔,调整支付。这种模式是一种国际惯例,在我国个别地方已实施。本文将根据这种计价模式来探讨发包阶段的造价管理问题。在项目招标发包阶段,首先由造价工程师编制合同文件预算和招标前预算(精度应为±5%)。并根据工程量计算规则计算出各部分项工程量,编制工料机清单供承包商投标使用。招标文件中除提供工程量清单外,还要明确合同双方的权利与责任,将所有可预见的情况详细列出并给出解决的办法。同时,招标文件还要要求承包商在报价内列出不可预见费及风险费,以应付施工中不可预见情况的发生,避免工程造价超支。开发商应注意,工程量清单法报价对承发包双方而言都有较大的风险与机遇。承包商为了取得比较好的经济效益,在报价时往往采取许多策略,策略成功就意味着开发商要支付更多的费用。因此,开发商应督促造价工程师根据项目的具体情况以及投标竞争的激烈程度预测投标人的报价策略,采取一些相应的策略与措施,例如在招标文件中拟定一些限制性条款。开标时要有各方面代表参加,如:开发商、设计师、工程师、造价工程师等,以防不公平现象发生。要认真审核、分析各种标书,但一般是关注报价比较低的几份标书。经过评标分析,工程师、设计师、造价工程师向开发商推荐一个最合适的中标人,通常应该是最低报价者中标(低于成本的除外)。在签定合同时,开发商要特别注意,因为合同一旦签定,双方必须严格遵守合同中的所有条款。凡是涉及到合同中条款的问题更是要倍加小心,以防出现不必要的失误。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd

第一章 中国土地开发行业发展背景分析 21 1.1 土地开发的定义 21 1.1.1 土地开发的定义 21 1.1.2 土地开发行业的分类 21 （1）土地一级开发 21 （2）土地二级开发 22 1.1.3 土地开发流程综述 22 （1）土地一级开发流程 22 （2）土地二级开发流程 24 1.1.4 土地开发基本原则 25 1.2 土地开发模式分析 25 1.2.1 土地一级开发模式 25 （1）政府独立开发模式 25 （2）城市运营开发模式 26 （3）主题型项目带土地开发模式 26 （4）一级开发招投标模式 27 （5）土地整备模式 27 1.2.2 土地二级开发模式 27 （1）公建配套开发模式 28 1）PPP(公私合营)模式 28 2）BOT(运营-移交)模式 28 3）TOT(移交-经营-移交)模式 28 4）PFT(私营机构融资)模式 29 （2）商品房开发模式 29 （3）工业园开发模式 30 第二章 中国土地开发行业发展环境分析 33 1.3 土地开发行业经济环境分析 33 1.3.1 2015年国内GDP增长分析 33 1.3.2 2015年工业经济增长分析 37 1.3.3 2015年固定资产投资分析 46 1.3.4 国家宏观经济预测分析 52 1.4 土地开发行业政策环境分析 55 1.4.1 中国货币政策分析 55 （1）2015年中国货币数据分析 56 （2）2015年中国货币政策分析 61 （3）房地产周期与货币政策相关性分析 74 （4）中国货币政策后期走势预判 78 1.4.2 中国财政政策分析 83 （1）2015年中国财政政策分析 83 （2）2015年地方财政政策分析 85 （3）中国财政政策后期走势预判 105 1.4.3 中国土地政策分析 106 （1）农村土地流转制度改革 106 （2）城市土地出让制度改革 107 1）土地储备制度分析 107 2）土地出让金制度分析 109 3）土地招拍挂制度分析 115 第三章 2010-2015年土地政策分析 116 1.5 土地开发行业社会环境分析 116 1.5.1 中国城镇化进程分析 116 1.5.2 中国城镇化现状与规划 117 1.5.3 城镇化与土地开发需求分析 127 1.6 房地产行业开发运营状况分析 131 1.6.1 2015年全国房地产开发景气指数 131 1.6.2 2015年全国房地产开发投资分析 134 （1）房地产开发投资金额分析 134 （2）全国房屋新开工面积分析 135 （3）全国房屋施工面积分析 135 （4）全国房屋竣工面积分析 136 1.6.3 2015年全国房地产销售情况分析 136 1.6.4 2015年全国房地产资金来源分析 137 第四章 中国土地开发市场供需现状分析 139 1.7 土地开发市场供应现状分析 139 1.7.1 2015年全国建设用地供应分析 139 （1）批准国有建设用地规模 139 （2）国有建设用地供应情况 144 （3）重点城市土地抵押情况 147 1.7.2 2015年全国住房用地供应分析 148 （1）全国住房用地供应数量 148 1）全国住房用地供应总量 148 2）保障性安居工程用地供应量 148 3）其他商品住房用地供应量 148 4）热点城市住房用地供应分析 149 1.7.3 2015年全国商业用地供应分析 149 （1）全国商业用地供应总量 149 （2）全国商业用地供应趋势 159 1.7.4 2015年全国工业用地供应分析 160 （1）全国工业用地供应总量 160 （2）全国工业用地供应趋势 161 1.8 土地开发市场需求现状分析 167 1.8.1 2015年全国土地成交情况分析 167 1.8.2 2015年全国土地成交均价分析 168 1.8.3 2015年全国土地成交地块排名 169 （1）成交地块总价排名 169 1）全国成交地块总价排名 169 2）住宅成交地块总价排名 170 3）商办用地成交总价排名 172 （2）成交地块楼面价排名 172 1）全国成交地块楼面价排名 173 2）住宅成交地块楼面价排名 173 3）商办用地成交楼面价排名 175 （3）成交地块溢价排名 177 1.9 2015年土地市场招拍挂分析 178 1.9.1 土地招拍挂出让总体情况 178 1.9.2 土地市场招标出让分析 181 1.9.3 土地拍卖挂牌出让分析 181 1.10 2015年全国主要城市地价分析 182 1.10.1 全国地价总体分析 182 1.10.2 各经济区域地价分析 185 （1）区域经济地价总体分析 185 （2）长三角地区地价分析 188 （3）珠三角地区地价分析 190 （4）环渤海地区地价分析 192 1.10.3 各地理区域地价分析 194 1.10.4 主要城市地价分析 195 （1）北京市地价走势分析 197 （2）上海市地价走势分析 201 （3）广州市地价走势分析 202 1.10.5 当前土地市场价格形势分析 204 1.10.6 后期土地市场价格走势预判 208 第五章 中国土地开发行业区域市场分析 209 1.11 区域市场整体分析 209 1.11.1 京津唐地区 209 1.11.2 长三角地区 210 1.11.3 珠三角地区 211 1.11.4 成渝地区 212 1.11.5 武汉城市圈 213 1.11.6 长株潭地区 215 1.11.7 东北三省 216 （1）区域宏观环境分析 216 （2）区域土地市场分析 217 1）土地供应总量分析 217 2）土地供应结构分析 218 3）房地产开发用地分析 219 4）工矿仓储用地分析 221 1.11.8 山东半岛城市群 221 （1）区域宏观环境分析 222 （2）区域土地市场分析 223 1）土地供应总量分析 223 2）土地供应结构分析 224 3）房地产开发用地分析 226 4）工矿仓储用地分析 227 1.12 京津唐地区分析 228 1.12.1 北京市 228 1.12.2 天津市 229 1.12.3 河北省 232 第六章 房地产及其他综合性开发企业分析 236 1.20.1 招商局地产控股股份有限公司经营分析 236 （1）企业发展简况分析 236 （2）企业组织架构分析 236 （3）企业土地储备情况 237 （4）企业土地开发策略 237 （5）企业主要经济指标 238 （6）企业财务状况分析 243 1）企业盈利能力分析 243 2）企业运营能力分析 245 3）企业偿债能力分析 246 4）企业发展能力分析 248 （7）企业经营优劣势分析 248 （8）企业最新发展动向分析 249 1.20.2 金地(集团)股份有限公司经营分析 249 1.20.3 深圳华侨城股份有限公司经营分析 260 1.20.4 北京首都开发股份有限公司经营分析 273 1.20.5 南京栖霞建设股份有限公司经营分析 284 1.21 城市投资建设类开发企业分析 294 1.21.1 中国城市建设控股集团有限公司发展分析 294 （1）企业发展简况分析 294 （2）企业组织架构分析 295 （3）企业土地开发策略 295 （4）企业建设工程分析 296 （5）企业招商项目分析 297 （6）企业发展优劣势分析 297 （7）企业最新发展动向分析 297 1.21.2 北京城建投资发展股份有限公司发展分析 297 1.21.3 云南省城市建设投资有限公司发展分析 308 第七章 土地一级开发盈利模式与风险规避 320 1.22 土地一级市场开发成本分析 320 1.22.1 土地一级开发成本分析 320 1.22.2 土地一级开发成本构成 320 1.22.3 土地一级开发中涉及的税费 328 1.23 土地一级市场盈利模式分析 330 1.23.1 城市区域开发项目价值链分析 330 1.23.2 价值链中各节点权力和利益点 330 1.23.3 土地一级开发的利润来源分析 331 1.23.4 土地一级开发的盈利模式分析 333 （1）从一级开发本身获利 333 （2）分享土地增值收益 333 （3）持有部分公共建筑 334 （4）为二级拿地铺垫 334 1.23.5 土地一级开发的盈利路径分析 335 （1）如何取得土地一级开发名义 335 （2）间接获取收益常规操作路径 347 1）间接获取土地的操作关键 347 2）间接获取土地收益的模式 347 （3）直接获取土地增值收益分析 348 1）兼顾融合各方参与者利益 348 2）成功开发模式的经验借鉴 349 3）公私协议合作开发模式分析 350 4）整体公私协议合作开发模式 350 1.24 土地一级市场项目操盘分析 351 1.24.1 土地出让市场营销策略 351 （1）土地策略 351 （2）价格策略 353 （3）营销渠道策略 356 （4）促销策略 356 1.24.2 土地的招投标方案分析 358 （1）招标评标因素构成 358 （2）主要评标方法分析 366 1.25 土地一级开发市场的风险与规避 367 1.25.1 土地一级开发的特点 367 1.25.2 土地一级开发的风险 369 （1）政策风险 369 （2）融资风险 369 （3）政府行为风险 370 （4）征地、拆迁工作风险 370 （5）市场风险 370 1.25.3 土地一级开发风险防范措施 371 （1）融资风险防范措施 371 （2）拆迁风险方法措施 372 （3）外部环境风险防范措施 372 第八章 土地一级开发融资模式与行业趋势 376 1.26 土地一级开发融资需求分析 376 1.26.1 现实融资需求 376 1.26.2 潜在融资需求 376 1.27 土地一级开发融资模式分析 376 1.27.1 土地储备机构直接安排融资并承担责任 377 1.27.2 一级开发主体与金融机构签订借款合同 377 1.27.3 一级开发主体融资并承担责任与义务 378 1.27.4 项目公司融资，一级开发主体担保 379 1.28 房地产信托模式分析 380 1.28.1 贷款型信托模式分析 380 1.28.2 股权型信托模式分析 381 1.28.3 权益型信托模式分析 382 1.29 土地一级开发融资渠道分析 383 1.29.1 土地一级开发主要的融资渠道 383 1.29.2 土地一级开发融资解决方法 385 （1）土地收益证券化 385 （2）城投公司模式的创新 387 1.29.3 中国土地开发未来发展趋势预测 390 （1）土地获取成本趋势预测 390 （2）土地开发供给预测 391 （3）土地开发企业发展趋势 394 （4）外资投资发展趋势预测 395图表目录

　　下面我给大家介绍一下房地产投资项目分析方法。我是建设部标准定额研究所李明哲，我们单位是负责国家工程标准整个的制定编制单位，房地产投资项目分析方法是建设部和我们单位编了一本房地产投资项目分析方法，还编了一本房地产开发项目经济评价方法与案例，针对房地产开发项目在经济层面怎么做，下面我就简单介绍一下。　　一、 房地产投资项目或者是开发项目可行性研究适用的领域　　1、房地产开发项目可以用于房地产政策的应用。　　比如说我们是搞房地产拆迁是按人口补偿还是面积补偿，这是一个房地产的政策，可以进行可行性研究；比如说我们发展住宅性产业是按实物分房还是货币分房也是我们需要研究的政策问题。商品房房屋建设到底是发展商品房还是经济适用房还是最近提出的年租房，这都是我们要研究的政策。当然去年出台的物业管理也是这方面的问题。　　2、可行性研究还可以用于房地产的规划。　　大家都已经知道我们国家现在有一个环境影响评价法，是去年提出的，同样在我们房地产开发项目里面，我们参看其他国家一些比较好的案例，我给大家简单介绍一下。　　这是法国Ladefense，这个地方在法国西部，位于凯旋门西延长线，这个门是大拱门，是1989年建成的，为纪念法国埃菲尔铁塔100周年而建的，这个建筑是非常宏伟的，这是他那个台阶下面很大的步行街，这是89年施工的图片，这样一个大的房地产是从50年代就开始规划，当时成立了管理委员会，管理委员会的目的就是对这个开发区进行规划，规划以后怎么利用土地开发，利用房地产开发或者是整个商业区的开发，来使得这个地区整体上可持续发展。为此，1958年成立的一个委员会。这是58年当时投入规划的一个模型。这是六十年代的。这是七十年代。这是八十年代，一直到89年这个大拱门建成整个的情况。　　现在我们再来看这个现状，等于说是40年来它的规划基本上是保持一致的，大家从图形上都能够看到基本上没有什么太大的变化，最大的变化就是在把头地方标志性的建筑物建成什么样，这个一直没有落定尘埃，直到1989年建成了建筑风格是非常独特的这个造型。这个规划还有一个非常的地方，大家看这个图比较清楚一点，就是他利用这个空间，整个这条线是一个步行街，所有的交通全在地下，大家看我光标这个地方，光标这个地方实际上是地铁，从凯旋门那边开过来的地铁，一直到这个布局。这里面有地铁、公共汽车和铁路，全部都在这，地面上看不见任何的汽车和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，　　给大家举这个例子的意思就是我们进行房地产规划的时候，是完全可以做这么好的，这是西方国家法国人做的，我们现在的金融街将来能不能做到这种情况也不大清楚。这都是非常宏伟的一面，大家看一下这个建筑物，它好象一个发布的东西，这是法国建的工业博览馆，这是有三个支点，现在还是全世界独一无二的，可见法国人在规划思想是比较好的，规划也是我们可行性评估一部分。　　3、还可以进行房地产投资活动，这是我们现在主要的研究内容。　　项目定义投资活动就是搞项目活动，指在具体的地点和确定的时间内进行的一系列有目的、有计划、有始有终、有资金投入、有产出的活动，是一个持续的经营。在项目评价的领域里面，我们用到三个词汇，一个是Appraisal，事前的评估，第二是Evaluation，事后评估；第三是Assessment，就是第三方我作为中介机构对你进行评估，可能大家今后在接触有关的文献或者是报告里面，大家应该注意这个词，但是美国人不是很严格区分Evaluation和Appraisal，对Assessment没有争议。　　对于一般的项目分类从管理的角度有新建、改扩建和合资，这里面都是把项目分为新建、改扩建和合资。但是这些年随着经济的发展，从利用资源的角度可以把项目分成新建与合资以及改扩建，因为改扩建利用原有的一些资产，新建和合资都是完全是平地起价。从经营的角度来看我们有一些项目是经营性，有一些项目是非经营性，比如说城市道路，如果不收过路费的话，那就是非经营性项目，但是如果说收钱了，过路费像原来北京五环就是经营项目，现在又变成非经营性项目。还有从产品性质的角度，我们有竞争性项目、公共项目和准公共项目，这就是从产品的性质来看。　　公共项目比如说北京市政府搞的环境污染治理的一些项目，大家都受益，谁也不花钱；准公共项目就像污水处理；电视机、冰箱或者是等等都是竞争项目，按照产品性质来定的。从融资主体的角度有项目融资与企业融资；从权益资金的角度有私人投资、政府投资、混合投资；现在有PDP模式，所谓PDP就是公共与私人投资合伙制；评估方式是统一的，就是利用增量的方式来评估的。　　下面切入正题，我们投资任何一个项目都有投资的目的，公共建筑比如说国家奥体中心，公共投资为主，同时吸纳私人投资，还有国家大剧院都是国家公共建筑，这些项目并不是真正为了盈利，当然也不希望靠国家养着，但是主要目的就是国威，这是一个方面。　　住宅来说，经济适用房这里面就是私人投资加上政策优惠，对于这样一些项目，它的目的是获取利润，对于政府来说它是政府政绩的体现；商品房这是私人投资，这样的项目肯定是盈利性的项目；涉外商品房肯定是以盈利为目标，绝对不是为了公益性搞涉外商品房；写字楼私人投资，以盈利为目的；商厦也是私人投资，以盈利为目的，像现在搞的家乐福，那么大的广场，据说这个项目是国内开发商没有资格或者是没有得到这样的实惠，但是这给了国外一些商业企业，它纯粹是以盈利为目的。　　二、 投资项目可行性研究的内容　　首先研究市场，这个市场有两个市场，一个是宏观市场，一个是微观市场。　　宏观市场指什么？就是整个国家宏观经济，还有房地产整个宏观的情况，像去年房地产争论比较多，大家都是业内的人，我就不再介绍了。到我们具体的项目，那就要评估土地供给的市场，要评估一下材料的市场，要评估一下商品房销售市场，要评估一下资本的市场。　　我觉得这四个市场，就具体项目来说这四个市场恐怕都要考虑，因为你有钱买不到便宜的材料，你的利润也实现不了，这是利润的问题。当然还要注意投资时机的参与，大家在座都很清楚。　　还有技术评价，技术评价可能一般就是通过设计院来做，或者是一些评估公司他们再聘请专业人士对我房地产项目进行评估，主要是技术方面。　　环境影响评价是非常重要的东西，我们房地产项目也存在这样的东西，时间关系不能展开。如果大家注意到我们的天安门，你们访问天安门的网站，可以在网站上可以看到天安门的图片，比如天安门晚霞，天安门晚霞非常漂亮，但是四十年前还有另外一张图片，这张图片是朝霞的天安门，现在朝霞的天安门永远看不到了，就是因为新北京饭店超高，使得它再照这张相没有意义了。所以我们也要注意环境影响的意义。　　经济评价这是我们主要要讲的内容。还有社会评价，房地产项目社会评价，应该说现在已经提到议事日程上来，以前我们没有很重视。最近从去年开始，建设部注意到这个问题，世界银行也在注意到这个问题，就是说在搞房地产项目的时候，应该积极搞社会评价，为什么？因为社会评价涉及一个非常重要的问题，就是非自愿的移民，我们的房地产开发项目或者是市政项目往往要进行大面积的拆迁，使得这方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社会评价也列入到议事日程上。　　风险分析大家都很重视，但是风险分析不是很容易做得很好。再就是组织机构评价，对小的一般项目没有什么组织机构评价，但是对于超大的项目就有组织机构评价的问题，比如说国家大剧院项目的业主，就需要组织机构评价；还有现在的奥体，2008年奥运会奥运场馆的工程，这就必须对谁管理奥运会场馆的工程对机构进行评价。还有就是法律框架适应性，就是你这个项目适不适合在我们国家法律允许的范围内，有一些工业项目就存在这个问题，如果你生产的产品污染比较严重，那么可能法律不允许，这就是说你要进行这些方面的评估。最后一个就是监督的指标体系，就是你这个项目从开始上的时候，就应该搞一套可以监督的指标体系，将来你的项目完了以后，你可以用你的这套监督指标体系来检验你的项目是否成功，所以这是非常重要的事情。　　一般的投资项目都要有这些评价的内容，对于我们房地产项目来说，有一些是比较重要的，但是有一些也是可以考虑简化，像一般的房地产商组织机构评价不一定做，环境影响评价也不一定要做。但是监督的指标体系希望每一个单位都这么做。　　那么我们可行性研究的阶段是这个样子，这张图是从联合国公华组织工业组织可行性研究摘录下来，原版书有这个图片，翻译书没有这个图片。红的是表示我们在项目推动阶段所做的工作，这里面大家可以看到高的这个地方是可行性研究和项目评估报告，这部分花的内容时间和精力是最多的，绿色是花钱花得比较多的地方，但是这个阶段花钱也不少，项目识别，可行性研究，评估报告，谈判和签约，工程设计，后面就是建筑、施工等等，就是整个项目周期都看到了。我们再看看国外对项目周期一般是给一个轮回的东西，从Programming开始，从机会到项目的识别，再到项目的评估，还有融资，实施以及项目评估等等方面，大家可以看到评价和评估就不是一回事了，评价就是事后评估总结经验，为下一次项目提供经验和教训。　　在项目周期内我们有哪些活动，首先要定可行性研究；第二就是要做项目评价；第三就是进行项目管理，可能项目管理在座都非常熟悉，也是现在非常热门的一个学科；第四就是项目运营。这是我们在项目周期内四个最主要的工作，也是我们在座的可能比较关心的。　　这是一个非常重要的观点，希望大家在今后工作中实践中注意到，就是不同的利益群体，它和项目是什么关系？比如说中间是一个建筑物，某一个项目，和项目有关系的都是什么人？有政府、投资人，房地产项目肯定有政府参加，给你批地、规划等等，开工许可证，投资人是拿钱的；还有施工企业，还有一些咨询机构，银行，可能现在往往大家没有注意到的就是受影响的群体。这受影响的群体现在是不可忽视，特别是我们最近党中央提出了以人为本这么一个指导思想，就是说你搞任何一个项目，可能有一些是受益的人，包括政府、投资人、咨询机构、施工企业、银行，但是对于有一些人就是受到比较大的伤害，比如说我刚才说的非自愿的移民，当然我们现在政府已经考虑很多，给了很多的补偿，但是很多人没有了房子就没有了生活来源，这些受影响的群体应该特别引起大家注意。　　三、 对经济评价怎么进行分析　　首先就是要把这个项目的目标和目的弄清楚，目标和目的放在一起好象有一点没有什么区别，实际上是有比较大的区别，目标是比较宏观一点，高层次一点的东西，因为在其他的场合，因为时间比较长我会讲一个逻辑框架的问题，但是现在比如说我们搞房子是为了提高人均住房平均水平，这就是从政府的角度想的，但是具体的目的可能是使某些人从原来7平方米的人均用地搬到比较远的地方，能够有15至20平方米的用地，这是不一样的。这里面有一个很严重的问题，就是目标市场的有效需求，什么叫做有效需求？就是要解决谁投资的问题，谁使用的问题，谁经营的问题和谁买单的问题，关键是谁买单的问题，谁经营也是很关键的问题，这些都是我们进行可行性研究要充分注意的一些事情。还有谁受益、谁受损，广泛来讲房地产开发项目受益者是绝大部分，政府是受益人、投资人也是受益人，银行贷款也拿利润，施工企业也拿利润，但是也可能银行是受损，贷款回不来钱，还有拆迁对群众也是受损的。　　另外要分析需要什么形式与规模的房地产，由于你们细分市场，房地产市场行话叫做细分市场。什么样的产出结果，就是说什么样的建筑是高层楼房，是低层楼房，多少面积等等这些都要有；还有需要什么样的投入和活动，就是你需要多少资金，多少施工队伍等等方方面面的东西都要有。　　同样你还要有一些假设的条件，就是说我想搞这个房地产项目，我必须具备哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必须有一个假设，假设我们房地产市场是健康、平稳发展的，这是一个假设。但是也可能中央在通货膨胀非常紧的时候，紧缩银根，刚才我所说的假设就不成立了，所以你任何一个项目，在搞你的可行性研究的时候，对你周围的环境要做一个基本的假设，你是在这些假设条件进行分析，如果这些假设条件不行，那么怎么办？还有一些什么补救办法。　　房地产产品的特点大家都比较熟悉。首先是不动性；单件性，一件一件生产；保值性，总是价值越来越高，除非人工拆掉；还有高价值性；产品生产的长期性；房地产开发项目它本身是开发过程的生产与投资双重，就是开发的时候和投资两个同时在进行。　　还有一条就是投入和产出是同步，就是说我在投入的时候，就可以有产出，什么叫做有产出？就是我们可以卖，这是任何一种产品没有的优惠政策，你不管是彩电也好，冰箱也好，汽车也好，你在制造的过程中就可以把它卖出去，这没有，只有房地产有这个特点，这是我们非常重要的特点。　　还有第三个特点就是开发企业资产的流动性，这是一个非常重要的一点，大家知道我们房地产开发企业可能自己搞一些东西有自用的，这叫做固定资产，但是你这个东西拿出去出租和出售，它就是属于流动资产，它不是固定资产的范围。当然它还有一些无形的资产这都是有可能的。　　所以我们开发产品的投资有三个方面组成，一个是开发产品的成本，这是出租出售的资产；第二部分就是固定资产投资，就是开发企业自己用的这一部分资产；还有无形资产和其他资产。　　这是我要非常强调的一个概念，就是说我们扩大企业的东西资产是流动性，因为有一些大学写的房地产的教科书里面还在不停地申述房地产产业的折旧概念，希望大家注意这个问题，折旧只有固定资产才有，开发产品没有，这是分界线评价的方法里面规定的，这也是房地产会计制度规定的。　　我们房地产开发产品另外一些特点就是投资和生产，这同时又形成了固定资产和开发成本。在开发成本中有关的税费也是我们开发成本之一，大家要注意这个问题，这是我们方法里面都说清楚的。房地产里面有一个开发产品的经营成本，这个经营成本和开发成本是有区别的，开发成本是实际花的钱，每年花多少钱，但是开发的经营成本不一样，它是房地产产品销售出租的时候，将开发的成本按照国家和有关会计制度要求结转的成本。　　开发成本就是花多少钱就是多少，但是经营成本不是这样，经营成本就是你收多少钱才能算多少成本，这是有比较大的区别。具体的做法是按照当期销售收入和租金收入占全部销售收入和租金收入的比例，计算本期应结转的开发产品。　　我们房地产开发项目评价的类型现在基本上按经营型类型区分，有出售、出租和混合型；按用途分类有居住、商业、办公等若干；评价有两类评价，一类是财务评价，一类是综合评价。综合评价有点相当于一般项目投资项目，大家可能熟知国民经济评价，我们称为经济分析，但是它主要是为一些开发区设立的，就是为国家开发区设立的。　　四、 房地产开发项目经济评价要解决一些什么问题　　首先要解决它的经济合理性，就是这个项目合不合理开发，有没有用处；第二要解决这个项目本身财务生存能力，财务生存能力是非常重要的事情，就是说假定你有这个项目，这个项目已经建成了，但是你有一些营运成本，营运收入，但是营运收入不足以产生足够的利润，但是能够维持你这个项目继续生存下去，这是一个最基本的生存能力，应该看看我们需要有多少营业收入才能弥补我的营运费用；清偿能力，就是说能不能还款；最后才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能还别人的款，剩下的钱才是你的盈利，任何开发商做项目都是银行还款还上多少，然后借款还付本息之上，经营成本才能算出来起码的价钱是多少，在这个价值之上再定高一点就是挣的钱，是这么一个逻辑。　　我们还要解决一个问题就是财务的不确定性及风险，一般房地产项目，就是所谓的经济分析或者是国民经济评价风险我们一般不去做，一般只做财务的不确定性及风险。我们要分析的对象是什么？是现金流量，我们分析的对象是现金流量；解决问题的理论方法是什么？是利用资金的时间价值理论。具体做就是做折现的现金流量分析，我们的方法里面都有规定。　　如何解决问题？首先要解决发生了什么费用，支出的多少，解决这个问题，刚才是要解决什么问题，现在是我们来回答如何解决问题。得到了一些什么收入，就是收入多少，交纳了什么税金，这些税金又支出了多少；建设资金从哪来；借贷的资金从哪来，一个是权益资金从哪来，另外一个是借贷资金从哪来；另外就是借贷资金如何偿还，能获得多少盈利，同时要有别风险因素。以上所有的现金流入和流出都有发生时间的问题，首先我前面说的四项是解决识别我的现金流入和流出的问题，识别法，最突出就是有哪些东西，而且有多少量发生在什么时间，是需要解决这些问题。　　现在我们就要解决现金流出。都有哪些现金流出？就是有土地成本，土地改进成本，土地改进成本是什么东西？土地成本主要是因为你土地来源不一样，你成本就不一样，有的是原来政府批的，或者是受让的，从别的人那里买来的，还有就是投标的，还有合作的，所以每一个项目的土地成本不一样；土地改进的成本就是几通一平等等土地改进的成本。还有土地上的改进成本，还有市场开发成本，开发资金成本，运营费用，还有所得税和土地增值税，有消息说土地增值税将来会变成物业税。就是说我们的现金流出大概是这些东西。　　开发建设投资所含各项费用有土地费用、前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，开发间接费用，财务费用，管理费用，销售费用，开发期间税费以及不可预见费等等，这些费用文件里面都有规定。　　还有一个是我要花多少钱，另外要解决钱从哪来，就是资金来源和结构的问题。首先就是资本金，国家规定任何一个项目资本金，这个资本金就是必须和开发商、有关批准单位说清楚的事情，当然资本金现在没有办法规定，弄清楚你的资本金真正从你自己家里的钱掏出来的，还是问银行借的，但是你可以从甲银行借的钱作为我自己的资本金，然后再到另外一个乙地方去进行投资，但是资本金是必须有的。　　另外预售收入，还有借贷、债券，这是资金的来源；还有一个资金的来源，实际上是施工企业的贷款，就是施工企业垫资，但是从我们国家的规定来说，这是不合法的行为，实际过程中是有这一点，但是方法没有规定这一点，就没有用；资金的使用计划要弄清楚。　　开发项目收入有售房款，租金、熟地出让价款、配套设施出售收入这么四项，自营收入就是你自己经营的部分，比如说盖个商场自己经营这是自营收入，这里面也要列清楚租售计划，售房类型、时间、价格、数量等等，售楼的经营方式等等。

　　房地产项目开发流程　　选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书　　↓　　向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书　　↓　　向计委申报立项报告　　↓　　计委函至规划局　　↓　　规划局会签返计委　　↓　　计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签　　↓　　运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告　　计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告　　↓　　对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作　　↓　　据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知　　↓　　规划局法征地意见函　　↓　　到土地管理部门及土地使用部门征求意见　　┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓　　新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所　　　 　　　　　　　　　　旧城改造到区地政科　　结果报市房地局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 结果报市房管局　　┗━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛　　市政府下文批地　　↓　　┏━━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓　　画桩位给钉桩条件，测绘院　　　规划局办理建设用地规划　　　　　据此到地政部门办理　　钉桩，成果给设计人　　　　　　　　　许可证　　　　　 　用地批准书,评估项目建设用地地价　　│　　 　　　　　　　　　　　│　　申请确定规划设计条件　　　冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土地使用证　　按规划设计条件征询意　　　　　　　　　　│　　见表到区配套部门征求意见　　　　地政部门审查安置方案、安置房　　│　　　　　　　　　　　　 　 │　　规划局审查后下规划条件通知单　　　　　　发拆迁许可证　　│　　　　　　　　　 　　　　│　　委托进行规划方案设计　　　　　　动迁会及拆迁安置　　│　　　　　 　　　　　　　　│　　到规划局领设计方案送审书　　　场地三通一平，领取房地产开发手册　　│ 　　　　　　　　　　　　 │　　规划局审方案提出意见　1.到园木局申请伐树许可证　　│　　　　　2.了解线路情况与供电局运行班协商　　修改后送首规委审图 　　　　改造、移线方案　　│　　　　　3.煤气、道路、上下水改路由　　首规委召开市政协调会　4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式　　出市政会议纪要　　供电方案，申请临时施工用电，委托施工。　　┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛　　进行个体设计（大公共建筑首规委审查）　　┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓　　领建筑工程规划许可证　　　　　　　　　　　　出施工图　　　　　　　　　　　　　开节能证明　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　运用“营销策划展示设计系统”　　　　　　到计委申请，列入　　　　　　　　　　　　到税务局取税单　　制作资料　　　　　　　　　　　　计划（建委会签）　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　报价小组审查，领取内外销　　　　　　　　到建委工程处领开工　　　　持年度计划、税单到区计、经委领　　许可证　　　　　　　　　　　　　　　审批表　　　　　　投资许可证登记卡，登记并取得许可证　　│　　建委、物价局下文批价　　│　　运用“营销策划展示设计系统”　　 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛　　“房地产销售管理系统”销售　　　　　　　 　　到市政部门盖章，证明市政条件落实　　│　　四源费缴纳　　│　　到开发办市政处核实任务　　│　　开发办工程处同意招标　　│　　填招标申请书并到市招标办登记　　│　　招标办看现场　　│　　运用“投资项目概预算系统”编制标底　　│　　招标办审查标底　　│　　开标会　　│　　定合同，写评标报告，发中标通知书　　│　　招标办盖章同意　　┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓　　施工单位　　　质量总站受理　　市统计局　　市审查局审核　　市开发办秘书　　同意施工　　　　质量监督　　　落实任务　　资金来源，任　　　处登记　　务来源及一切手续　　┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛　　建委工程处同意开工，办理开工许可证　　↓　　施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工　　↓　　┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓　　1.小区内线 　　 1.通知区园 　　1.按道路　　1. 到自来　　　1.到热力　　　（自建锅　　1.到煤气公司　　路委托设　　　　林局绿化 　　　方案进　　　 水业务　　　　公司报　　　炉房）　　　　报装　　计 　　　　　　 办　　　　　　 行施工　　　 科报装　　　　装　　　　1.环保　　　2.到规划科定　　2.委托施工 　　 2.交绿化费　　 2.市政办　　　 委托线　　　2.委托线　　　局同　　　　　线路方案　　3.配电室土　　　3.绿化施工 　　　事处养　　　 路设计、　　　路设计　　　意锅　　　　3.设计　　建工程验　　　　　　　　　　　 路队验　　　 施工及　　　3.施工及　　　炉房　　　　4.看现场　　收 　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　 验收　　　　　验收　　　　规划　　　　5.施工　　4.设备安装 　　　　　　　　　　　　　　　　 2.到市政　　　　　　　　　　位置　　　　6.业务科检验 　及验收 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　监理所　　　　　　　　　2.委托　　　　　同意接气　　5.送电 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 下水报　　　　　　　　　　设计　　　　7.凭通气单到 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　装　　　　　　　　　　　3.到劳动　　　　管网所办固　　3.规划设 　　　　　　　　　 局报装 　　　 定资产转移　　计　　　　　　　　　　　4.环保局　　　　手续及通气　　4.竣工验　　　　　　　　　　审查消　　　　手续　　收　　　　　　　　　　　　音除尘　　　8.凭接气单到　　设备　　　　　液化气公司　　5.竣工验收　　　办各户通气　　手续　　9.通气　　┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛　　全部工程竣工　　↓　　四方验收、检验单签字盖章　　┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓　　凭验收通知书入库房屋 　　　　　　　　　　　　　　 　　确定房屋管理形式房屋验收　　┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛　　出库分配及销售、办理产权证　　↓　　运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

【答案】：房地产投资可行性研究的任务主要包括：(1)全面了解市场需求状况及其发展趋势。包括市场供需状况，特别是竞争性房地产供给状况。这是决定项目是否上马的基本依据。(2)选择投资项目和最佳实施方案。该投资是新建房屋、旧房改造、还是房屋出租或物业管理服务，比较各方案并确定最佳方案。(3)确定适当的建设规模和质量水平。包括室内设备要求、公共设施等情况，确定房屋应达到的层次水平和服务质量。(4)评价建设地点和环境条件。包括分析交通便利条件、市场竞争情况和所在地经济发展状况。(5)预测现金流量，预测收益，分析对预期收益的把握程度。

简单一点说，其内容包含如下：房地产项目全程营销策划内容[项目前期策划]1、市场调研及走势分析、预测□ 宏观、微观市场走势分析□ 最新房地产市场行情分析2、前期产品及市场定位可行性研究□ 产品定位分析□ 市场定位潜力分析□ 市场定位风险分析□ 市场定位的可行性评价□ 项目市场定位3、品牌战略策划□ 名称确定建议及推广名确定□ 楼盘风格确定□ 建筑用料的建议□ 项目卖点的挖掘及提练□ 小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境□ 小区景观设计要点(环境规划)□ 电梯的设置□ 停车库设计要点、车位比例及安排□ 会所功能内容划分及概念的提炼□ 装修标准□ 社区服务项目配置建议□ 物业管理服务项目建议[项目营销策划]□ 项目营销阶段性划分□ 项目分期推出的战术部署及促销手法建议□ 市场进攻要点有切入法建议(入市时机)□ 价格策略制定□ 价格体系及付款方式原则□ 现场包装要点□ 卖场包装要点□ 卖场促销要点□ 展销会举办方案□ 外销方案制定□ 制定CS系统(顾客满意系统)□ AIDAS原理(阶段性促销活动策划)□ 模型制作指导□ 收集市场反馈信息及时调整营销方案□ 分销网络辅助措施□ 新闻推广方案(软性文章及题材炒作)□ 公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)[广告、宣传、推广设计](一) 品牌识别1、础系统设计—标志(LOGO)标准1) 展示系统设计□ 地盘形象设计□ 工地围墙展示设计□ 工地路牌、楼体招示布、工程进度牌□ 售楼形象展示□ 售楼处外观展示指导□ 售楼处内部形象定位指导□ 售楼处设计建议□ 样板房形象定位、效果建议□ 售楼处展板保保创意建议□ 看楼车体外观设计□ 售楼人员服装设计、保安服装建议2)展示系统设计□ 售楼书、折页□ 售楼合同及相关文件格式□ 价目表、付款方式单页设计□ 工作证(卡)、售楼人员名片□ 办公事务用品3)广告类规范□ 报纸广告标准格式□ 电视广告标准格式□ 手提袋4)售楼导示系统□ 样板房导示牌□ POO彩旗式吊旗设计□ 各类标示牌□ 户外看板5)小区形象系统□ 导示系统□ 公共导示系统设计□ 公共信息展示设计□ 会所导示系统设计□ 各项配套设施形象系统设计□ 物业管理人员服饰设计(二)广告运动□ 广告诉求目标□ 广告诉求理念□ 广告主题口号□ 广告内容及表现手法□ 创意策划□ 统一宣传口径制定□ 整体氛围概念提示□ 媒体计划□ 创意延展□ 报纸广告方案□ 电视广告创意方案审核建议(三)整体营销费用预算及成本控制的策略[销售阶段工作]□ 销售人员的安排及培训□ 销售人员的进场及销售的实施□ 现场看楼团的筹划□ 客户区域、年龄、职业等层面分析□ 客户信息反馈表的编制、登记、汇集及总结分析□ 广告发布效果的跟踪□ 放弃购买客户的原因调查□ 售前及售后服务内容□ 定期销售总结及策略调整□ 系列促销活动□ 销售后期收尾工作体会文章:http://www.cxoe.com/web/fdcch/5.htm房地产项目营销策划与实际运作流程一、营销是市场经济的永恒主题房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。从某种意义上讲，企业营销不等于销售和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。由于多种方式的可选择性，多个主体的供应，那么，对本企业及其楼盘来说，就带有很大的不确定性。这种对房地产市场需求的绝对性与本企业房屋产品的相对性（不确定性），就是营销工作中最大的难点。克服难点或者讲出路，只能是发展商去全面迎合适应市场和客户，而不是相反。这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。到了入市的时候，可变性不大，避免造成营销中的“黑屋”、“死角”。营销工作的目标，是把这种相对的、普遍的、不确定的需求，转变为绝对的，具体的（特定的）需求。可以概括为：作为现代企业的从业人员，迎接挑战，接受挑战，就是热爱生活，热爱生命。一个成功企业家的心态，永远是：我要拿到最大的蛋糕，鲜花一定属于我。市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。从理论上讲，客户既是顾客，也是未来的业主，营销运作的结果，就是主客易位的过程。也就是从购买者变成所有者。这种转变，使我们实现了收益，实现了资本的回收与增值，同时，也创出了品牌，占领了市场。从这个意义上讲，顾客就是上帝，顾客就是一切。曾八次荣登美国《福布斯》杂志为世界首富的日本企业家堤义明讲了他爷爷的事故：一个乞丐来买包子，他亲自收钱，亲自给包子。别人问他为什么不为那么多经常光顾我们店的老顾客亲自服务？他说，大多数有正常经济能力的人来买包子，是很正常的事，一个乞丐攒了钱来买包子是极不容易的事，因此，我要亲自服务。那么，为什么不送给他呢，他说，他本来是乞丐，但今天就是顾客，他需要的不仅仅是几个包子，同时也需要得到做顾客的尊严，如果不收钱，反而会羞辱了他。他最后讲了一句至理名言，“我们的一切都是顾客给予的”。二、房地产公开发售的策划与运作1、定位楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不打无把握之仗，不能匆忙上阵，持以简单、粗放的营销心态，一定要有十分的把握。因为楼盘在发售前，社会对此如之不多，不太了解，精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售，也意味着将市场份额推向别人的怀抱。我们对于销售的意义要有一个准确的把握。如何精心准备，楼盘公开发售前要注意以下几个问题：首先，物业在投放的市场中怎样选择目标群，即什么样的人会买这个楼。市场营销定位，消费阶层的选择，都离不开地区的经济环境，消费者的生活习惯、文化层次等等；其次，楼盘所在街区的功能、人群分布情况；第三，针对楼盘归属哪类功能、档次。弄清这几个前提，才能把握定位。定位分以下几种内容：1）市场定位。所谓市场定位，指如何去争取楼盘对于消费群体的需求量。在此基础上，一切推广手段都围绕着这一消费群体展开，否则就风马牛不相及了。例如：大型楼盘番禺丽江花园，在策划楼盘销售时，利用其具有吸引力的硬件，不仅立足于番禺本地消化，更放眼于广州市区，定价对人也有吸引力，结果取得了成功。即购买者为60％的广州市区人，30％的外地人，10％为番禺人。其中，包括了二次置业、休闲置业等投资者。2）功能定位。所谓功能性，一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多，由于公务、商务活动越来越现代化，用户要求的不仅是有一个办公场地，对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此，在销售写字楼、公寓等物业时，功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等，这都成为写字楼的重要卖点，而各个国家有各自不同的标准，一般来讲，5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全，就难于启动市场。中房集团开发的北京京瑞大厦、广州中房大厦在香港、国内销售时，都强调5A级，当时外商都很惊讶于中国大陆也有5A级的写字楼。随着消费者的日益成熟，对住宅也有了较高的要求。住宅不仅要满足消费者居住和休息的基本功能，而住宅的外形美观，配套设施齐全，室内布局合理，居住方便和舒适，住宅面积宽绰，采光良好，对消费者就有吸引力，也为其发展智力提供了条件。3）专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求，小商贩形不成规模，商场发展纷纷推出经营性定位，即把物业先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心，发展商设计营业方向，然后将之切割出售，这就免除了客户买了之后不知做什么，或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求，而且营造出整体的商业氛围，就可以吸收更多的买家。4）象征性定位。由于消费水平的不同，通过价值取向的自然选择，很多物业无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商，可以用形成物业档次的方法，对居住在小区的阶层给予一定身份的特征——象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、名雅苑、白云堡、碧桂园，北京的龙苑别墅，美国的比夫利山庄等，都是这种自然选择的结果，也是开发商营造了象征性群体，通过购买、居住使之实现归属感、荣誉感、自豪感。2、价格设定一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：1、类比法：所推销的物业，应清楚在同等楼盘中属上、中、下哪种。2、成本法：物业包括税金、推广费等在内的综合成本及利润期望值的幅度，是微利多销或高价高利润，这要根据发展商自身和市场情况确定。3、评估法：由专业地产评估师对楼盘进行全方位的评估后作出定价。无论哪种，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。采用低价战略：入市时比较轻松，容易进入，能较快地启动市场。采用高价策略：为了标榜物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。此法风险较大。3、定价比例一般来说，先设定一个标准层，高层一般定在1／2高度，多层一般3－4层（9层以下）为最好。然后确定一个楼层系数，标准层以上一般每层加价比例为0.8％，标准层以下每层下调0.5％。在高层建筑中，7层以下因其视野受限，一般应为低价区，顶层与低层的价格一般相差约30％。用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三保以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。4、概念的策划与引导从某种意义上讲，买楼首先是买概念，这是人们在生活中越来越注重的问题。假如发展商以无法模拟的方式对消费者的观念形成施加影响，使其树立的品牌与其竞争者之间造成巨大的差距——感觉吸引程度方面的差距，那结果便会截然不同了。所以说，我们要让消费者“学会”想要什么，在满足消费者需求方面的竞争便不那么重要，更重要的是如何引导和影响市场的看法、偏爱和决择方面的竞争。发展商在楼盘推出之前，先为楼盘树立一个概念，营造出一个品牌的形象，以吸引消费者，并深入人心，之后画龙点睛，隆重地推出楼盘，由此造成一种轰动效应，抢占市场。这样就不会使楼盘销售陷入平庸、一般化。5、销售的策略销售楼盘可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况作一些适当的调整，最后全面铺开。一个成功的楼盘销售应达到85％以上，才能保证毛利润20％以上。一个值得注意的问题是市场旺销时，不能盲目提价，否则会导致市场崩溃。应该引而不发，或蓄势待发，重兵投入一发而不可收，“一网打尽”，抓住销售高潮，一鼓作气，不能惜售。6、销售的组织和实施楼盘的销售要实行专业对口，以互补的模式将自有队伍与中介公司相结合。中介公司具有国内外客户的网络，在谈判、销售技巧等方面都有独到之处，应该为我所用。但长期从事房地产开发的发展商，也必须自己建立一支具有高水平推销策略和战术的专业队伍。因此，培养和提升销售人员的敬业精神十分重要。一个优秀的推销员不仅仅是推销产品，同时也是人格、品位、审美价值的推销，如果没有与客户建立起良好的关系，而是单单进行产品的推销，是不可能推销成功的。这是建立一种职业意识的修养，因为任何一次销售都会由于推销人员对楼盘的理解和情感溶解程度不同而产生的推销差异。这也是一个合格的推销员首先应具备的基本素质，推销员是市场经济整个链条中非常关键的一环。三、大宗交易的策划与运作笔者主持过多项大宗不动产交易，有11万平方米广州天伦花园（改名南方国际大厦）、7.1万平方米广州中房大厦（合同价10.8亿元）和北京京瑞大厦（总建面积8.1万平方米，7.38亿元）等项目的转让。也有广州半山花园（15万平方米高尚居住小区）和影城花园（总建面积5.1万平方米，金额价1.99亿元）等项目的销售。1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系，不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益销售技巧一、购房客户的类型、特征，如何应付1、理智稳健型(40岁左右)特征：考虑问题深思熟虑、冷静、稳健，不易被推销员言辞打动，认为疑点的地方一定要搞清楚措施：加强产品品质，公司性质、实力。独特优点，出奇制胜。有理有据，虚心解决问题。2、热情冲动型(年轻男性较多)特征：天性爱激动，易受外界怂恿和刺激。措施：趁热打铁狂轰炸。成交量不到50%3、沉默寡言型特征：出言谨慎，外表反应冷漠。措施：静、引导。亲切诚恳态度拉近感情。4、忧柔寡断型特征：犹豫不决，反反复复。措施：从我的角度坚决的给他自信，让客户慢慢产生依赖于帮他的决定，分析清楚。5、喋喋不休型特征：过分小心，想用言语说服你措施：取得信任，加强产品信心、不会跑 适当引导，适当快刀斩乱麻，交定金一定要快，无后悔余地。6、盛气凌人型特征：趾高气昂、吓唬、态度拒人于千里之外，外强中干。措施：不卑不亢，保持原样，寻找弱点，不抵怵。7、求神问卜型特征：做决定之前找风水先生，决定权取决于此(别人手中)措施：不要否定他的世界观，以现代观点配合其风水观。适时提醒他一下，可接触些了解些谈得来 先肯定在否定，否定时强调任的价值。8、畏首畏尾型特征：前怕狼后怕虎，一个问题反复忧虑，缺乏经验，考虑太多。措施：有力的业绩品质和保证，强调肯定，不必产生其他想法。9、神经过敏型特征：悲观、什麽事都能刺激他。措施：慎言 少说话、少说多听，重点严肃说服10、斤斤计较型(似5)特征：心思细腻，什麽都想要，想占便宜。措施：要用气氛逼他，尽快做决定，马上调价，强调已经有优惠11、借故拖延特征：个性迟疑，推三推四。措施：追查客户不做决定的真正原因，路过闲人、市调....1．基本动作（1）接听电话必须态度和蔼，语音亲切，语速得当。一般先主动问候“曲兰庭苑，你好”，而后开始交谈。（2）通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，置业顾问应扬长避短，在回答中将产品卖点巧妙地溶入。（3）在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：第一要件：客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。第二要件：客户能够接受的价格、面积、格局等对产品具体要求的资讯。其中，与客户联系方式的确定最为重要。（4）最好的做法是，直接约请客户来现场看房。（5）马上将所得资讯记录在客户来电表上。2．注意事项（1）应事先了解广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。（2） 广告当天，来电量特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2-3分钟为限，不宜过长。（3）电话接听时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。（4）约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。（5）应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理充分沟通交流。（6）接听电话忌口头禅。流程二：迎接客户1．基本动作（1）客户进门，每一个看见的置业顾问都应主动招呼“欢迎参观”，提醒其他置业顾问注意。（2）置业顾问立即上前，热情接待（3）帮助客户收拾雨、放置衣帽等。（4）通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受媒体。2．注意事项（1）置业顾问应仪表端正，态度亲切。（2）接待客户或一人，或一主一付，以二人为限，绝对不要超过三人。（3）若不是真正客户，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好的印象。（4）生意不在情谊在，送客户至大门外。流程三：介绍产品1．基本动作（1）相互介绍，了解客户的资讯情况。（2）按照销售现场已经规划好的销售路线，配合灯箱、模型、样板等销售道具，自然而又有重点地介绍产品（着重于环境、生活配套、产品机能等的说明。）2．注意事项（1）此时侧重强调本楼盘的整体优势点。（2）将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。（3） 通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。（4） 当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间关系。流程四：购买洽谈1．基本动作（1）倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座。（2）在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户作试探性介绍。（3）根据客户所喜欢的单元，在肯定的基础上，作更详尽的说明。（4）针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。（5）适时制造现场气氛，强化其购买欲望。（6）在客户对产品有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。

大家都知道，房地产行业是赚钱的行业之一，是地方经济的一大支撑。但一般很少人知道房地产开发流程。今天小编将带着大家看一看房地产开发的流程和需要办理的手续，了解这些可以让你买房找对开发商，放心买房哦。一、房地产开发大致流程第一步：设立房地产开发公司。第二步：房地产开发的项目的立项和可行性研究：房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套二、房地产开发项目手续及办理流程如下（以山东省为例）办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。（1）开发合同。时间：取得土地使用权证，规划申定后。需要提交：1、可行性研究报告2、资质证明文件3、房地产开发项目审批书4、土地手续（土地证或土地拍卖方案及成交确认书）5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图6、前期物业管理合同（协议）7、相关规费缴纳证明8、项目开发资金协议发放：开发合同，项目手册。（2）开发经营许可证时间：取得开发合同后。由房管分局审批后报市局办理。（3）单体工程审查时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。提交：1、当年计委计划批文2、单体工程建施图（图纸审查审查过的）3、建施计划书及计划书4、开发合同、开发经营许可证发放：单体工程审查表。（4）预售许可证时间：单体工程建设达到四分之一，已取得施工许可证。提交：1、营业执照2、资质证书、开发合同、开发经营许可证3、土地使用权证或合法用地文件4、建设工程规划许可证5、开工许可证6、单体工程审查表7、施工合同等（5）房地产开发项目竣工综合验收（分期综合验收）合格证明文件。时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。提交：1、开发项目综合验收申请2、开发项目竣工图纸3、单体工程审查表4、规划、绿化、质检验收合格报告5、物业管理落实情况报告发放：综合验收（分期综合验收）合格证明文件。（6）房屋初始登记时间：综合验收（分期综合验收）后。提交：1、土地使用权证书或合法用地文件2、建设工程规划许可证3、建设工程开工证明4、建设工程竣工验收证明5、幢层户平面图6、房屋初始登记申请表7、房屋调查表8、营业执照复印件9、综合验收（分期综合验收）证明文件发放：房屋产权证。（7）转移登记

房地产项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。可行性研究的内容：可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。可行性研究的工作阶段：投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。 我院关于项目策划的相关研究专题：《恋日水岸大道项目策划案》

【法律分析】立项是在可研之后，只有证明了你项目是可行的，发改委部门才会审核同意项目的实施。立项其实是一个陈旧的说法，现在国家对投资进行了投资体制改革，将项目根据投资主体及资金来源等分成了审批、核准、备案这三种方式，国家投资及采用国有资金投资的项目实行审批制，实行审批制的项目才需要向发改部门报送可行性研究报告，如市政道路项目等；核准项目就是主要是私人投资的在国家发布的很准目录里面的项目进行很准，这类项目不需要报送可研，只需要报送项目申请报告即可，如房地产项目等；备案项目不需要可研也不需要申请报告是最宽松的一类项目，如一些工业类项目等。一个项目只有对照上面三种类型，进行过审批、核准或者备案，才叫完成立项。你如果是政府投资项目，就需要先行编制可研报告，然后加上其他一些附件，如土地预审意见、环评、能评、选址意见书等，报送发改部门审批，审批文件下发后，你项目才叫完成立项。没有可研报告，发改部门是不会审批的。【法律依据】建设单位可持已下达的立项批文，到市建委领取《工程项目报建申请表》、《工程项目管理资质申报表》和《基建手续鉴证表》，按要求填写后，连同工程技术管理人员职称证件（复印件）到市建委办理建设单位资质审查及报建登记手续。

房地产开发流程是什么 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。 以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计 房地产开发项目前期报建 1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 土地证 (国土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建设用地规划许可证 (规划局) 6 环评报告 （环保局,委托环评公司办理） 7水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建设工程规划许可证 (规划局) 9 消防审核申报表 (消防支队 ) 10 人民防空地下室建设审批表 (人防办公室) 11规划审查必须报送文件 (城乡规划委员会 ) 12 规划设计方案申报 (规划局) 13 施工图审查要件 (审图机构) 14 建筑设计方案申报 （规划局） 15 监理招投标及合同备案所需材料 (建设局) 16 施工招投标及合同备案所需材料 (建设局) 17 设计合同审查备案所需材料 (建设局) 18 工程安全文明施工备案手续材料 (建设局) 19 委托质量监督所需材料 (质量技术监督局) 20 建设工程施工许可证 (建设局) 21 施工用水申请 (自来水公司) 22 施工用电申请 (电力公司) 23 办理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需材料 (建设局) 25 物业管理备案 (建设局) 26 初始登记 (建设局) 27 商品房预售许可证 (建设局) 房地产开发流程 我国房地产开发流程的概述 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、人防办进行人防工程建设布局审查。 2、国土资源局办理土地预审。 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5、国土资源局进行用地预审。 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、公安消防支队进行消防设计审查。 2、人防办进行人防设施审查。 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建设单位办理施工报建登记。 2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： 1、以下证明材料： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； 3、工程施工合同； 4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： 1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段 1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 2、开发商应提交材料： （1）申请书； （2）企业营业执照； （3）用地证明文件或者土地使用权证； （4）建设用地规划许可证； （5）建设工程规划许可证； （6）施工许可证； （7）房屋竣工验收资料 （8）房屋测绘成果； （9）根据有关规定应当提交的其他文件。 房地产项目开发的全过程一般包括10个阶段。 （A）建议的发展计划中的开发者的出发点是为整个房地产项目的开发。 （二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三个步骤，以及正式启动，在项目开发的第一步。 （四）项目设计是房地产开发的第四步，也关系到该项目是符合市场需要的重要一步。 （E）征地拆迁是房地产开发的第五步，在权后取得的土地使用的第一步。房地产开发资金 （六）融资第六步房地产开发，以及征地拆迁后，最重要的工作。 （七）建设工程招标投标是房地产开发的第七步，是一种有效的方法，选择合适的承包商和监理单位。 （八）建设，是房地产开发的第八步，也是项目及时完成关键步骤的质量。 （九）市场营销和房地产开发规划是第九步，是实现经济效益的关键一步。 （J）物业管理是房地产开发，房地产开发服务的最后一步。 这些都只是一个过程只有特定还要自己去理解和时间。 房地产开发流程是什么啊？ 房地产开发流程主要包括以下几个程序： 1、 前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、 建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、 销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 预售条件： 《城市商品房预售管理办法》第五条规定： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划和施工许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 商品房现售，应当符合以下条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 房地产开发开发流程 一、1、首先应到国土局办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图。 2、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： (1)、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 (2)、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 (3)、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 (4)、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 (5)、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 (6)、规划部门办理项目选址意见书。 3、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： (1)、人防办进行人防工程建设布局审查。 (2)、国土资源局办理土地预审。 (3)、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 (4)、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 (5)、规划部门确定建设工程规划设计条件。 4、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： (1)、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 (2)、消防局对初步设计的消防设计进行审查。 (3)、交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 (4)、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 (5)、国土资源局进行用地预审。 (6)、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 (7)、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 (8)、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 (9)、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 5、规划单体审查阶段，此阶段办理以下一般事项： (1)、公安消防支队进行消防设计审查。 (2)、人防办进行人防设施审查。 (3)、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 (4)、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》。 6、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： (1)、建设单位办理施工报建登记。 (2)、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。并取得中标通知书。 (3)、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 房地产开发流程图 你好， 房地产开发的流程非常简单，但实际的操作却环节颇多，我仅仅就告诉个过程吧，在以后的工作中你自会明白房地产的可爱之处。 1、竞拍土地 2、立项，项目审批 3、施工建筑 4、销售 5、交房 6、物业移交 农村房地产开发流程