房地产活动策划方案（实用5篇）

房地产策划（real estate planning），指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划部分。2005年3月31日，劳动和社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业，引起了社会各界的广泛关注和高度重视，从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。扩展资料第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值。二十一世纪是知识经济时代，知识经济的一大特征是智力、智慧产业得到进一步发展，社会所需的知识比任何时代要丰富得多。第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。主要表现在：首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程，甚至使项目变成半拉子工程。参考资料：百度百科-房地产策划

房地产策划主要是为房地产项目从项目定位、产品设计到营销定位、推广、销售等一系列工作提供合理化建议和策略，是一项综合性很强的工作。房地产策划师：是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括:房地产项目的市场调研和咨询策划;整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案;房地产项目的产品营销工作;房地产项目的运营工作。房地产策划师的未来前景：房地产策划师职业的确立，不仅可以培养大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求;而且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

对于房地产策划可能很多人都不是很了解，房地产策划是继房地产又一个新职业后，有人就会问房地产策划是做什么的?房地产策划到底是什么意思呢?本文将来具体讲解一下关于房地产策划是做什么的，有兴趣的一起来看看吧!房地产策划是做什么的房地产策划工作主要有：房地产项目的市场调研和咨询策划、产品营销工作、方案策划制定、投融管理、房地产项目的运营工作和物业管理等工作的策划部分。在2005年3月31日，劳动和社会保障部正式发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业后，房地产策划就引起了社会各界的广泛关注和高度重视。房地产策划的优势一、房地产策划属于知识经济时代的智力产业，它可以为房地产企业创造更多的社会价值和更大的经济价值。二十一世纪智力是知识经济最大的特征、智慧产业将得到进一步发展。二、房地产策划主要体现在房地产企业中，是企业决策者的智囊团、思想库、亲密助手。其接触面大、实践广，从项目选址直到物业服务的每个环节，都有参与其中。三、房地产策划与房地产开发项目建设中至始至终都贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。要知道房地产开发项目建设都是需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，只有保证了每一个环境的顺利，才能使得项目顺利运作。编辑总结：以上就是关于房地产策划具体做什么的解析，希望可谓为在这方面认知较迷茫的朋友解惑。从广义来说，房地产策划也分类型的，通常都是根据需要开发商的需求来选择不同类型的房地产策划。

房地产策划是一项基于市场情况，为房地产项目从项目定位、产品设计到营销定位、推广、销售等一系列工作提供合理化建议和策略以及具体执行，根据市场、产品以及销售要求，根据项目不同阶段、不同情况提供不同的解决方案，是一项综合性很强的工作。按项目的建设过程来看，主要分为：1、项目前期投资决策（包括投资研究——地块价值研判、财务成本分析、投资回报率测算、风险分析等。项目可行性研究/建议）。2、项目立项后，作项目详尽的形象、产品、市场定位及实施方案、建议。3、项目后期配合工程工期，做相关的市场推广和营销方案并监督实施。4、同时策划还要协调工程部、预算部、建筑公司的关系，并与设计院随时保持联系，还要与媒体、广告设计公司和制作公司沟通、监督执行，并于销售部紧密结合共同实施好各种营销方案。扩展资料房地产策划师是从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。1、房地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划是在对房地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。2、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下，房地产策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。3、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮助房地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。4、能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。参考资料来源：百度百科-房地产策划

1.房地产策划方案 　　一、活动目的 　　1、促进开盘成交客户合同签订； 　　2、提升开盘售楼部现场人气； 　　3、促进项目开盘成交，制造凯悦城的"声音，及快速去化房源。 　　二、活动时间 　　20xx年9月份（具体时间待定） 　　三、活动地点 　　凯悦城售楼中心 　　四、活动前准备 　　1、置业顾问电话邀约时间：20xx年9月份 　　2、电器的购买 　　时间：20xx年8月30日3、抽奖券制作到位时间：20xx年9月初4、水果糕点现场布置到位时间：开盘前一天 　　五、活动内容 　　邀请凯悦城开盘，购房签约客户，将在售楼中心内部进行现场“砸金蛋得家电”活动，由项目经理对本次活动类容进行简单介绍，并传递前期购房客户，老带新活动政策，本次活动抽奖由当天购房客户现场抽取，产生以下奖励： 　　一等奖：笔记本电脑（2名） 　　二等奖：海尔冰箱（4台） 　　3000x2台=6000元1500x4台=6000元1000元x6台=6000元600元x10台=6000元 　　100元x90台=9000元 　　费用预估：33000元 　　三等奖：海尔洗衣机（6名）四等奖：微波炉（10名） 　　五等奖：榨汁机或电饭煲或加湿器（90名） 　　六、活动流程 　　新客户到达售楼中心——进入签到区签到——拿排号单或序号——客户集中到门外——现场维持开盘前客户情绪，待开盘开始，由销售带客户购房，已签订购房认购的客户——由销售带客户进行现场砸蛋区——由客户砸蛋获取奖券——销售带客户去领奖去等级（需带认购和客户身份证）——核对后领取 奖品——销售让客户从后 门离开。 　　（置业顾问全程接待，并一对一介绍，促进成交几率，深入挖掘潜在客户群） 　　七、活动费用 　　1、抽奖券数量：100张 　　抽奖箱：1个费用：100元 　　2、聘请婚庆公司费用：2500元 　　3、水果糕点费用：1000元 　　4、预计现场布置费用：费用：500元 　　5、小礼品购置费：毛绒玩具等2000元 　　6、不可预计支出费用：费用：900元 　　7、家电费用：33000元 2.房地产策划方案 　　一、活动目的 　　时间飞逝，转瞬间，一年一度的圣诞节又即将来临，为了增进员工之间的感情，展现太东地产的企业形象，拟圣诞节当天举行圣诞欢聚派对，向员工和现场客户传递圣诞的祝福。 　　二、活动主题 　　放飞梦想传递祝福 　　三、活动对象 　　地产集团全体员工（项目留守人员除外） 　　四、活动时间 　　xxxx年12月25日（周三）下午15：00—18：00 　　五、活动地点 　　太东·时尚岛咖啡厅及前广场（利用公司的自有物业作为活动场地，整合资源以节省费用；与此同时向现场客户传递太东地产的企业精神，烘托现场销售氛围） 　　六、活动形式及筹备 　　1、圣诞树：拟借用时尚岛销售部的圣诞树，在购买圣诞树前综合考虑本次活动的需求，选择一棵较为高大和茂盛的圣诞树，并事先定好圣诞树的装饰品。 　　2、喝咖啡吃糕点：将圆桌和凳子摆放在前广场围成圆圈，各位员工可以一边吃烧烤和蛋糕，一边参加游戏或欣赏节目。 　　3、提前让各位员工准备好用以互赠的圣诞礼物，提倡物美价廉和别出心裁，并将标有号码的便利贴贴在礼物上，由礼物提供者各自签上名字，以便于后续活动中的礼物互赠。 　　4、其它节日氛围的物料筹备：每位员工各发一顶圣诞帽，有太东Logo；现场做简单布置，衬托出现场喜庆、活跃的节日气氛；现场播放《平安夜》、《圣诞钟声》等圣诞颂歌。 　　七、活动方案 　　1、幸福祈祷：给参加活动的每位员工发一张精致的圣诞小贺卡，自行填写圣诞愿望，并集中挂在营销中心的圣诞树上，然后闭目许愿。 　　2、游戏环节：听音乐抢凳子、现场疯狂猜歌（抢答）、拍七令（报到七的人不能报数，而是拍下一个人的肩膀，出现错误者现场表演节目）。 　　注：游戏环节建议设立小奖励以刺激员工们的活动热情。 　　3、年会节目试演：将地产的年会节目提前在本次活动试演，让表演的员工提前适应舞台气氛，并让观众提出改进意见。 　　4、真情互赠：将各位员工所提供的礼物全部堆放在中间，然后轮流抽签上前领取礼物，礼物抽完后互相向礼物的提供者真诚地道一声祝福。 　　5、放飞梦想：现场宣布太东地产的发展宏愿，由领导班子将愿望写在系在大氢气球的横幅纸上，同时将员工的愿望也写在上面，全体员工共同放飞气球，并合照留念。 　　八、物料及预算 　　（略） 3.房地产策划方案 　　20XX年迎新年联欢？晚会活动准备好了吗？想不想您的晚会活动更加与众不同，活动节目更加精彩？一个电话交给传古文化传播有限公司，所有都统统搞定！ 　　一、活动目的 　　增进领导与员工的零距离沟通，激发员工蓬勃的斗志，迎接新的挑战增强公司的向心力和凝聚力，体现公司与职员的，同心、同德、同赢共生、共存、共荣。 　　深度了解企业文化，有效整合团队精神，调动企业员工积极性，感受公司大家庭带来新年气氛和温馨。让职员体会到他就是公司，公司就是每一位职员。 　　为先进个人与集体颁奖，给员工一个充分展示表演天分的舞台，展示XX（中国）的激情与蓬勃发展之态。 　　二、活动亮点 　　整体协调亮点 　　会场入口有绚丽的五彩气球，卡通兔偶及美丽大方的礼仪模特和红地毯，过道两旁有XX（中国）发展历程的图文资料及视频资料，主会场以红和金色为主色调的红地毯、红条幅等，舞台采用设计制作，及各种各样的荧光盔，手掌拍。 　　整体会给人一种庄严、喜庆、辉煌的效果。 　　开幕亮点： 　　兔子曲及兔子舞处处彰显着活力、拼搏、激情辛劳的兔子精神，大胆创新、专业策划、和谐发展的中国文化。 　　颁奖亮点： 　　每一个受奖人两支玫瑰花，一支在口袋上，一支拿在手里，在授奖台上有一个精心制作的家字，受奖人在聚光灯柱下，徐徐从会场入口通过左侧走上授奖台把手里的花插在家字上，300支花组成一个家字，这是音乐想起（家和万事兴）合影完了一起唱！ 　　文艺演出及猜猜有奖亮点： 　　在文艺表演的中间，参插互动游戏，（像有奖问答、动手动脑、砸金蛋）等。 　　三、活动环节衔接 　　在到场每一位都不知情的情况下。所有灯光唰的暗淡下来了（5秒），这时激情的奔跑舞曲响起，聚光灯光柱照在帷幕接口处，帷幕慢慢的拉开，一对兔子舞演员听着他们熟悉的旋律，姗姗起舞。随后上海传古文化传播有限公司提供活动策划，九对兔子舞演员陆续入场，共十对，寓意着，十全十美。也寓意着XX是房地产业的真诚和十分专注专业的企业。 　　舞曲和舞蹈到了结尾，主持人上台向在坐的各位拜年两句以后，突然手机（免提手机）响起，（XX（中国）领导打的）说该是我们给大家伙拜年了吧，然后领导快步的走上舞台（一个上、聚光灯柱迎接）主领导向员工拜年完，说一句祝福的成语。未见其人就听其声，下一个领导说着成语上台（兔年腾达、达官显贵……）最后所有领导向员工同说一句拜年的话。 　　拜年结束，一个领导说是不是给大伙颁奖了啊，所有领导沉思后说“好”激情的音乐轻轻响起，进入颁奖环节，聚光灯灯柱迎着每一位领奖人及两个礼仪小姐伴随着走上领奖台。（或者用“道具兔子车”拉到领奖台，同样礼仪，灯光都要到位） 　　在“家和万事兴”歌曲结尾时灯光慢慢暗下来，突然亮起，带着面具的表演人员在台上站着，（面具可摘）这个之后，就可以不用暗灯了，文艺演出结束后，也面临着此次年会的结束，所有领导上台再次给大家拜年，音乐响起，（明天是个好日子）结束。 4.房地产策划方案 　　一、年会主题 　　房地产公司20__年度年终总结会 　　二、年会时间 　　20__年12月31日下午14点00分至20点30分 　　会议时间：14：00——17：30 　　晚宴时间：18：00——21：30 　　三、年会地点 　　西国贸酒店一层多功能宴会厅 　　四、年会参会人员 　　公司全体员工（41人） 　　五、年会流程与安排 　　本次年会的流程与安排包括以下两部分： 　　（一）年终大会议程安排 　　13：50全体参会员工提前到达指定会堂，按指定排座就位，等待员工大会开始。 　　14：00—15：30大会进行第一项，各部门及各项负责人上台分别做年终述职报告。 　　15：30—15：45大会进行第二项，由行政人事部负责人上台宣读公司各部门及项目主要负责人人事任命决定书。 　　15：45—16：00大会进行第三项，副总经理宣读20__年度优秀员工获得者名单；优秀员工上台领奖，总经理为优秀员工颁发荣誉证书及奖金；优秀员工与总经理合影留念；优秀员工代表发表获奖感言。 　　16：00—17：30大会进行第四项，总经理做总结性发言。 　　17：30大会结束，员工散会休息，酒店布置晚宴会场。 　　（二）晚宴安排 　　18：00晚宴正式开始，晚宴主持人引导大家共同举杯，祝福大家新年快乐，祝愿公司的明天更加美好。（背景音乐） 5.房地产策划方案 　　前言 　　在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 　　_商业城项目是_房地产开发公司开发的精品物业，将成为_市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 　　_商业城座落于_市城区北部的_广场旁，是_地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。 　　经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 　　一、项目营销总体策略 　　营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，限度提升项目的附加价值，获取项目的利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 　　二、项目营销目标方针 　　根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 　　1、树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 　　2、倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 　　3、提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 　　4、启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 　　5、酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 　　三、销售目标及目标分解 　　1、销售（招商）目标 　　2、销售目标分解 　　四、营销阶段计划 　　根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 　　五、项目销售时机及价格 　　为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。 　　（一）项目入市时机及姿态 　　1、入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在2008年5月份房交会期间开盘（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高 潮；在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高 潮。 　　2、入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。 　　（二）价格定位及价格策略 　　1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。 　　2、价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，价为4000元/平方米。 　　3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。 　　六、宣传策略及媒介组合 　　（一）宣传策略主题 　　1、个性特色：“_商业城财富地产投资商业”是我市首家也是一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。 　　2、区位交通：本项目地处_广场旁，地段，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。 　　3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。 　　（二）宣传媒介组合 　　1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。 　　2、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。 　　3、开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

房地产策划具体内容如下：从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同的菜单。一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等。三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

房地产策划是一项基于市场情况，为房地产项目从项目定位、产品设计到营销定位、推广、销售等一系列工作提供合理化建议和策略以及具体执行，根据市场、产品以及销售要求，根据项目不同阶段、不同情况提供不同的解决方案，是一项综合性很强的工作。主要工作一、市场策划是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。二、产品策划就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。主要内容包括如下：项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程三、营销策划是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。四、开发策划是指房地产商从项目选址到购买土地使用权始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。五、物管策划物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。物业管理策划的主要内容包括以下三点：1.经营主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。2.管理主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。3.服务是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。六、广告策划房地产广告策划是在广泛的市场策划调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。房地产在开发策划时，就要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。在做房地产营销策划方案时，不仅要考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，还要深入、系统地进行广告策划。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。扩展资料：策划是一种策略、筹划、谋划或者计划、打算，它是个人、企业、组织结构为了达到一定的目的，充分调查市场环境及相关联的环境的基础之上，遵循一定的方法或者规则，对未来即将发生的事情进行系统、周密、科学的预测并制订科学的可行性的方案。在现代生活中，常用于形容做一件事的计划，或是一种职位的名称。策划一词最早出现在《后汉书》。策最主要的意思是指计谋、谋略，划指设计，筹划、谋划。选题中应用创造性思维独辟蹊径地考虑选题就是选题策划。《后汉书·隗器传》中“是以功名终申，策画复得”之句。其中“画”与“划”相通互代，“策画”即“策划”，意思是计划、打算。策最主要的意思是指计谋，如：决策、献策、下策、束手无策。划指设计，工作计划、筹划、谋划，指“划”，意思为处置、安排。参考资料：百度百科-房地产策划

关于房地产策划方案模板合集四篇 　　为了确保事情或工作得以顺利进行，通常需要提前准备好一份方案，方案是阐明具体行动的时间，地点，目的，预期效果，预算及方法等的企划案。那么我们该怎么去写方案呢？下面是我整理的房地产策划方案6篇，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。 房地产策划方案 篇1 　　 一、市场背景： 　　汉沽位于天津东部滨海地区，是天津滨海新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。 　　汉沽是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。汉沽不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。 　　xx所在寨上街，其南部为天津老牌化工企业—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为汉沽区结构的补充体，使汉沽成为一个经济结构多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。 　　 二、竞争对手分析： 　　由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。 　　1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢？ 　　2、在汉沽我们的间接竞争对手？ 　　在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下： 　　绿地人家处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁； 　　绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；绿地、滨河及富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。 　　 三、竞争项目基本信息： 　　 1、项目名称规划面积销售均价基本情况 　　绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区规划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。 　　滨河小区12万平方米1584社区规划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简单装修。 　　井田·蓝月湾6万平方米20xxl型地块，与第壹城一路之隔，户型、价格、配套与第壹城相近。 　　分析：从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，汉沽市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。 　　 2、楼栋售出率分析 　　在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。 　　 四、已购客户分析 　　 1、付款方式分析 　　分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。 　　 2、年龄结构分析 　　分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。 　　 3、行业分析（略） 　　分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在汉沽当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。 　　 4、居住区域分析： 　　分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以汉沽城区附近的居民为主，且以天化宿舍为主，这样即为我们以后的宣传通路指明的方向。 　　 五、产品前期市场推广简要分析： 　　xx在前期的媒介宣传过程中，主要是对汉沽区的发展、顺驰的品牌、工程质量、物业及部分户型进行了市场传达。其项目的促销活动，主要是结合项目的工程节点进行了一些老客户的维系活动。 　　在我们对宣传及活动的分析当中，发现了其中存在三个方面的问题。一是宣传主题与客户需求上的错位，也即宣传内容的针对性不强；二是在各宣传节点上的诉求不能成为体系，缺乏对项目主题的支撑；三是宣传中对产品的价值宣泄不足。 　　 六、分析总结： 　　我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析，通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解，我们在明示如下： 　　市场：在汉沽的房地产市场中充斥着大量的房地产项目，单从供应量上来讲已基本上可以满足市场现有的消费需求，而且在新的一年里将有新的地产公司进入市场，并为市场带来新的产品，这样我们就可以说20xx年的汉沽房地产市场，将快速成长为供大于求的买方市场。对于在市场中的各个项目来说，汉沽将是一个各项目进行快速掠夺的市场。 　　我们从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看，虽然汉沽已经进入了买方市场，虽然各项目都已经在市场中得到相应的认知，虽然各竞争对手之间的差异较大（包括产品及价格），但是却没能有一个项目成为市场追逐的热点，成为市场销售的领跑者，成为市场中最具杀伤力的项目。 　　在这样的市场情况下，一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会，一方面也让我们反思我们近一年来所做工作的欠缺及未来工作中的跟进措施。如果我们能够在未来的工作中，及时总结我们的经验教训，及时调整我们的营销战略，及时登上市场领军者的宝座，我们的项目明天将会异常光明。 　　产品：在汉沽房地产市场中，我们不能说我们的产品规模是最大的，不能单就一个方面说我们的产品是最好的，但我们可以说我们产品的从整体上来说是最好的，虽然我们销售价格高于竞争对手，但这个价格是与其价值相符的，这从我们产品的前期销售中即可看出。 　　虽然目前市场上普遍认为我们的价格高，但那只是表面现象，那只是因为我们没能在项目的前一阶段销售过程中让市场认清我们产品的价值而已，只要我们能让消费者实际感受到我们的产品，看到我们的产品价值，我们的销售必然会放量，我们的"项目必然会成为市场关注的热点，我们的项目必然会成为市场的领跑者。 　　消费者：在汉沽当地的消费市场中，主要以工薪收入阶层为主，这是由当地相对单一的经济结构所造成的。虽然这些工薪阶层的收入水平不高，但是却相对稳定，这为他们购买房地产产品提供了物质基础。 　　同时由于他们受教育程度相对较高，这样对新鲜事物的接受能力也相对于一般消费者要强，因此也就说明他们是我们的目标消费群体，是我们产品信息释放的主渠道。 房地产策划方案 篇2 　　 一、房地产开盘主题： 　　对外传达**房产开盘典礼的信息、显示企业实力。扩大**房产的社会知名度和美誉度，体现**房产的五大优势：公司的雄厚实力、“**第一拍”的资历、优越的地理位置、良好的升值空间和一流的户型设计，展示美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立**房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。 　　 二、开盘时间： 年月日（暂预定） 　　 三、活动地点： **房产有限公司 　　 四、剪彩嘉宾： 贵公司确定 　　 五、拟邀媒体： **电视台、**广告公司 　　 六、活动方案 　　 （一）前期准备 　　1、到场嘉宾 　　市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体记者 　　2、购买或制作一批有意义的礼品。 　　做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。 　　一是可以表达对领导的尊敬和谢意；二是可以起到宣传作用和品牌效应。 　　3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花 　　4、请柬的准备 　　提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。（请贵公司确认、确定。） 　　5、其他准备工作 　　提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。 　　落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。 　　提前6天落实指挥和负责秩序工作。 　　 （二）开盘前广告发布 　　在《**广告》发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站配合文字图片报导。 　　 （三）开盘之日媒体报道 　　开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传**房产的开盘庆典。 　　 七、开盘现场活动 　　 1、现场布置 　　售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果；前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。（效果图附后） 　　会场布置： 　　会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。 　　主席台区： 　　也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。 　　嘉 宾 区：可设在剪彩区域前方和两侧。 　　签 到 处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配礼仪小姐。 　　礼品发放处：签到处的桌子也可作为礼品发放桌。 　　贵宾休息区：可设在**房产董事长办公室，配饮料、水果，摆放精美插花。 　　来宾休息区：可放在**房产售楼中心现场。 　　 2、庆典剪彩仪式 　　 3、精彩舞狮表演 　　 4、乐队欢奏、礼炮齐鸣 　　 八、现场布置 　　 1、彩虹门 　　在**房产公司门口或楼盘入口处放置一座双龙彩虹门，突出气势； 　　 2、高空气球 　　活动现场上空布置4个红色高空气球，下面悬挂祝贺开盘的竖幅。 　　 3、小气球 　　施放只高空小氢气球，显示对财富、人气的上升与飞跃。 　　 4、地毯 　　活动现场及舞台铺设红地毯，意味红红火火，突出整体氛围。 　　 5、中国礼炮和彩花弹 　　中国礼炮和彩花弹288枚，意味好运连发。 　　 6、盆景 　　在庆典现场放置100盆盆景，增强效果。 　　 7、舞狮 　　在仪式过程中穿插舞狮表演，预示着**房产美好的发展前景。 　　 8、礼仪小姐 　　礼仪小姐8名，形象、气质出众，在剪彩仪式时为嘉宾佩戴胸花，协助嘉宾剪彩，指引位置。 　　 九、活动程序 （11月28日安排） 　　7：00—9：10 总策划检查落实各项工作，布置到位情况； 　　彩虹门、礼炮、主席台、升空气球、广告条幅，全部安置到位；检查音响、电源、麦克风、小氢气球到位； 　　礼仪小姐、主持人，陆续进场，准备好各自工作。 　　9：30—9：50 嘉宾陆续到场，两位工作人员及两位礼仪小姐给领导佩戴胸花、嘉宾签名、发放礼品，引至活动现场。 　　10：00—10：08 主持人介绍领导和嘉宾，宣布**房产开盘庆典正式开始； 　　10：10—10：25 市领导致贺辞、**房产董事长致欢迎辞； 　　10：25 主持人宣布剪彩仪式开始；剪彩嘉宾、礼仪小姐上场 　　10：28—10：40 剪彩嘉宾站好位置，剪彩开始； 　　剪刀起，礼炮响，施放彩花弹，雄狮舞动、乐队欢奏； 　　放飞氢气球，活动进入高潮； 　　10：45—10：50 首位客户签约。 　　10：50－11：00 主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。 　　 十、人员安排及整体预算 　　 十一、其它设备 　　落实好电源、麦克风、音响、乐器、签到台、胸花、饮用水、条幅、地毯、舞台、氢气球的采购； 　　停车场的安排，活动现场的安全及相关后勤保障。 房地产策划方案 篇3 　　一、活动时间 　　本次房地产开盘活动初定时间为20xx年x月xx日，星期x。 　　二、活动地点 　　火洲国际商贸城售楼中心 　　三、房地产开盘策划方案主题思路定位 　　强调氛围 突出品位 提升档次 有条不紊 圆满成功 　　1）通过开盘当天在周边及现场的包装和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，突出表现项目的开盘盛典。 　　2）通过售房部现场的包装和茶水供应，工作人员的细微服务来突出表现项目的品位和档次，让到来的客户都能从现场感受到一种尊贵感和荣誉感。 　　3）通过合理的区域划分，有效的活动流程安排，现场工作人员工作职责的合理分配以及对客户关于“选铺、购铺流程”的讲解和传达，有条不紊地对开盘当天的现场人流人群进行有效合理的控制，以使整个项目现场感觉有次序、有层次，整个项目现场有条不紊。 　　四、房地产开盘活动现场规划布置方案 　　1）现场布置 　　A、在售楼部根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板，舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞台主要用做剪彩以及主持、发言用途。 　　B、售楼部入口处设彩虹门一个，鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。 　　五、房地产活动流程安排 　　（举例）开盘典礼开始时间：XXXX年X月XX日上午10：30时 　　8：30 所有现场外包装工作完成 　　9：00 所有物品归位完毕 　　9：30 所有现场工作人员到位 　　...... 房地产策划方案 篇4 　　一、 太原楼市分析 　　个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。 　　二、项目物业概述（略） 　　三、项目物业的优势与不足 　　优势： 　　1、 位置优越，交通便捷 　　位置优越：处于北城区的成熟社区之中心；徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。 　　交通便捷： 公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案 　　2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全 　　室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场 　　室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊 　　3、小户型 　　2房2厅、3房2厅，面积68.79--106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。 　　不足： 　　1、环境建设缺乏吸引性景观 　　环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求） 　　2、物业管理缺乏特色服务 　　物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。 ;

地产策划范文5篇 地产策划 篇1 　　 职责描述 ： 　　根据公司战略发展，协助运营中心进行策划工作，协调开展特色小镇及田园综合体开发业务的整体策划方案和落地执行，协助运营中心及公司战略业务中心进行项目或核心产品的商业计划落地，熟悉地产文旅项目开发业务整体流程，了解地产及文旅行业各类政策信息，能独立开撰写项目概念性策划报告，能独立进行当地市场调研。 　　 任职要求 ： 　　1、对目标文旅项目商业市场进行市场及周边环境进行调研，并做投资分析； 　　2、对商业文旅项目的产品定位、市场定位、目标客户定位、形象定位、功能组合、招商策划、商业运营等流程具有专业认知，实现物业价值； 　　3、负责商业业态的专题研究、市场分析、案例研究等，能够完成专项策划案的撰写； 　　4、和设计院及投资方沟通对接。 地产策划 篇2 　　一、活动背景 　　根据中冶尚园项目计划，在20xx年1月14日(农历20xx年十二月二十一日)，即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。 　　二、活动目的 　　1、制造新年市场热度，加强市场关注度; 　　2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等; 　　3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。 　　三、活动理念 　　1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质; 　　2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义; 　　3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动; 　　4、让更多贵宾加深“中冶 尚园”的美好印象; 　　四、活动地址 　　信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场 　　五、活动时间 　　20xx年1月14日 8:30 ——17:30 　　六、活动对象 　　看房、购房准客户 　　七、活动项目筹备安排：(1月9日-13日 基准筹备) 　　策划：郭森15003760601 　　1月9日：本活动项目策划汇报 　　达成初步合作意向 确定本活动方案 　　1月10日：组建本活动项目小组 　　确定本项目活动中所有执行人员 　　活动执行小组构架： 　　总顾问：(甲方) 总 策 划：周 洋 　　顾 问：(甲方) 活动总监：李佳文 　　场 务：郭树森 黄金海 范德亮 陶 然 张 浩 　　周 丽 王 华 张元林 　　确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。 　　1月11日：项目正式筹备和实施 　　现场布置平面 　　1月13日：活动现场布置(准备议程) 　　整个场景布景以迎“新春”，凸显“中国红”，以“嘉年华”活动为主题。外场为客户提供玩与乐的场地，表现热闹场景;内场(一楼)为准客户打造看房为主的环境，并能显现本活动的气氛氛围;二楼通过排好选房营造抢购氛围，提供热饮，主要为重要客户提供商谈清净空间，并为重要客户发放礼品。 　　安排2架滑翔伞(或动力气球)分别在1月13日9:00——11:00、14:00——16:00两次信阳市上空盘旋营造活动前期氛围。 　　1月14日上午活动期间9:00——11:00在洋山新区上空盘旋营造活动现场气氛 　　1、外场布置(销售中心门前)： 　　18米大跨度拱门2只：横跨路两侧(横幅标语：新春嘉年华 看房选房有礼) 　　营销中心前左右各20米的路灯杆牵拉灯笼(灯笼上标有：中冶*尚园) 　　因考虑天气原因，搭建15m*10m*4m桁架，即可抵挡天气变化，有可营造现场气氛，顶部和四周(留进出口)用喷绘(设计图案)进行围挡，地上用红地毯铺设。 　　顶部用小红灯笼依次循序整齐排列(活动结束后可赠送客户) 　　现场安装：老鼠机、电子抓娃娃机、电子投篮机、跳舞机，棉花糖机、电子枪射击、糖葫芦、捏泥人、电子摩托车、烤瓷马克杯供到场客户免费游玩。每台机器安排一名工作人员。现场派送游戏币(每个到场客户5个) 　　现场气氛烘托卡通人：米奇、财神爷、加菲猫、兔子、喜洋洋、美羊羊、灰太狼等，制造现场气氛与客人拍照留念，现场制作烤瓷数码杯免费赠送客户。 　　桁架外侧靠南侧设置儿童游乐蹦蹦床，供来宾客户小孩游玩。 　　2、内场布置(营销中心一楼)： 　　内场顶部用小灯笼或拉画连接，以及大中国结营造新春气氛。 　　玻璃大门和玻璃窗用大小灯笼和窗花等造型图案。 　　以“发财红包”布置现场装饰树。 　　18:00前所有场景布置完毕，安装设施检测完毕。 　　1月14日：活动现场 　　7:00 筹备组人员到现场 　　7:10 开始检查各种设施和设备 　　8:00 所有人员现场准备完毕，迎接到场客户。 　　8:30 活动开始，按方案执行。 　　活动期间有工作人员指导客户游玩项目; 　　室内安排萨克斯现场真人演奏; 　　17:30 活动陆续结束。 　　18:00 各种设施进行撤场 地产策划 篇3 　　 一、关注房地产业网络营销的依据 　　只要稍加留意就会发现，网络营销早已来到了我们生活当中。在我们进入各大门户网站的时候，铺天盖地的广告迎面而来，有固定广告、浮动广告，有图标广告、半屏广告、全屏广告，各式各样，种类繁多；在各网站仍在不断摸索自己盈利机制的时候，网络广告无疑成了它们的“收人现金牛”。既然网络广告无所不在，我们就有必要关注房地产网络广告的效果，分析其在房地产市场营销体系中所起的作用。 　　 二、房地产项目网络广告优缺点分析 　　商品住宅等房地产物业作为一种商品，使用年限很长，属于耐用品；而房地产物业的差异性很大，客户在购买时往往要作细致比较和筛选。因此，房地产广告具有理性诉求的特点，需要详细描述产品特性及与其他楼盘的差异，以吸引客户购买。从这方面分析，网络广告满足理性诉求广告要求，它能以固定的版面给受众详细介绍楼盘各方面特点，从而达到吸引客户购买的目的。 　　以北京为例，从现阶段商品住宅目标客户群分析，购房者除了一部分是小私营业主外，大部分购房者为有较高学历的各高校毕业留京人员。他们在校期间跟网络接触的机会较多，工作后多数保持了较频繁的上网习惯，这就为网络广告作为房地产项目广告载体提供了坚实基础。据近期所做北京市城镇居民购房意向调查结果显示，在众多传播途径选择中，通过网络广告了解楼盘信息的被访者比例达到被访总数的15%，这个数字说明网络广告在房地产广告中已经占据了相当重要的位置。 　　当然，网络广告与传统广告形式相比仍有其自身缺点，因为它需要有计算机作为媒介；另外网络广告持续时间较短，其所起效果也要打一定折扣。 　　既然简单的网络平面广告效果有限，业界中出现了一些新的网络营销方式，比如网上家庭装修三维浏览技术、浮动广告技术等，这些新技术的推出无疑改进了房地产网络广告形式及表现手法，使其更能达到吸引眼球的效果。 　　正是看到单纯的房地产网络广告存在着如上弊端，市场营销人员在将传统营销手段与网络技术进行融合的过程中，不能仅仅依靠网络广告形式，而需要将网络技术融人到市场营销全过程中，这就是网络营销。 　　 三、目前房地产业网络营销存在的问题 　　目前，市场上通过网络对企业或开发项目进行营销广告的房地产公司越来越多，但所收到的效果依采取的营销策略及策略实施情况的不同而相差很大，存在的共性问题如下： 　　1、企业自身的internet营销技术还不能满足营销要求。()虽然有些机构可以协助企业建立网址，设计网页，帮助策划企业上网等事宜，但这些机构帮助企业进行网上营销的出发点不同，如出于盈利、促销、爱好等目的，可能没有设身处地从企业角度对企业营销活动进行深入研究，并结合企业的整体经营战略提供全方位的技术支持。因此，能取得较好效果的案例不多。 　　2、开展网上营销的目的不明确，缺少计划性。有些房地产企业或项目上网可能仅仅是赶时髦，存在一定盲目性。实际上，房地产项目在开展网上营销活动时，应明确企业建立网站的目标，做出完整计划，包括目的、市场调研、internet服务情况，所需的资源、资金分配、预期效果等。 　　3、企业对上网营销的费用估计不足。利用internet开展营销活动的费用到底要多少，目前多数房地产企业仍没有一个准确的概念，潜意识里不愿花太多的钱，认为其可有可无，无足轻重。其实，由于internet营销是建立在日新月异的internet技术之上的，internet技术发展会使企业在internet上的投资逐步增加，而一个经常需要更新和维护的网站费用可能更高。只有不断更新，才能使企业网站在internet上保持较高水准，否则网站缺乏吸引力，不能取得良好的营销效果。 　　4、企业缺乏有效评估internet营销活动的手段。企业应建立监控机制和相应工具，来评估网络营销计划的进展和成果。浏览人数不能简单作为可靠的评估指标，更有效的参考指标包括查询成交人数、网页登记人数等。企业必须注意用户对网址的反应，在必要时做出修改；不断调整网上营销策略是internet营销成功的关键。 　　 四、房地产项目网络营销方式探讨 　　1、通过门户网站、专业网站及自建网站在网上对开发项目进行宣传 　　网上广告是网络营销的最基本形式。internet作为一种新的信息传播媒体，像电视广告一样可以开展营销活动。建立企业网站是企业上网宣传的有效途径； internet让企业拥有一个属于自己、而又面向广大上网者的媒体，并且这一媒体是高效率、低成本的，这是超越传统媒体的一个特点。企业网站 　　信息由企业制定，不受传统媒体的时间、版面等限制，也可伴随企业的发展适时更新；企业网站可应用虚拟现实等媒体手段吸引大众注意并与访问者双向交流，及时、有效地传递并获得有关信息。 　　2、可对客户进行项目产品的网上调研，接受意见反馈 　　网上市场调研可以承担的主要工作包括：市场分析、产品和服务研究、市场营销策略研究等。在internet上房地产企业可以开展低成本、高效、范围广泛的市场研究，为正确预测市场需求、做出市场决策打下扎实的基础。 　　调研市场信息，从中发现消费者需求动向，从而为企业细分市场提供依据，是企业开展市场营销的重要内容。网络为企业开展网上市场调研提供了便利场所，一般企业开展网上市场调研活动有两种方式： 　　①借助isp网站进行调研。这对于市场名气不大、网站不太引人注意的企业是一种有效选择。企业制定调研内容及调研方式，比如客户喜欢的户型、能承受的单价、对项目位置区域的`认同度等等，将以上调研的信息放人选定的网站，就可以实时的获取调研数据及动态信息。这种方法的弊端是：由于这些网站内容繁多，企业市场调研对上网者的吸引力可能会降低；同时，上网者如果想与企业交流。 　　②企业在自己的网站进行市场调研。对知名企业而言，其网站浏览者多是一些对该企业产品感兴趣或与企业业务有一定关系的上网者，他们对企业有更多的了解，有可能提供更多更有效的信息；同时也为调研过程的及时双向交流提供便利。 　　网上市场调研作为一种新的市场调查方式已受到企业重视，一些网络服务公司也已经开始为公司定制网上调研业务。但如何在大量信息的包围中吸引上网者参加调研并积极配合，仍需做出更多的探索。 　　3、可通过商品房网上竞拍给项目造势，提升项目人气 　　网上拍卖是时兴的房地产销售方式，其通过市场需求来确定物业价格，具有公平的特性；同时又能为开发企业赢得尽可能多的利润。此外，由于网上拍卖形式的新颖性，可聚集足够人气，更多地对项目进行宣传，从而在直接追求物业利润最大化基础上，间接起到广告促销的效果，可谓一举两得。 　　当然，在目前市场条件及网络水平下，网上拍卖技术还不是特别成熟，容易出现拍卖延迟、买卖不同步等问题；另外涉及到网上拍卖交易的有关法律法规不是特别健全，它要求房地产公司在执行之前在多方权利义务关系上做好约定。 地产策划 篇4 　　一、年会主题 　　房地产公司20xx年度年终总结会 　　二、年会时间 　　20xx年12月31日下午14点00分至21点30分 　　会议时间：14：00——17：30 　　晚宴时间：18：00——21：30 　　三、年会地点西国贸酒店一层多功能宴会厅 　　四、年会参会人员公司全体员工（41人） 　　五、年会流程与安排本次年会的流程与安排包括以下两部分 　　（一）年终大会议程安排 　　13：50全体参会员工提前到达指定会堂，按指定排座就位，等待员工大会开始； 　　14：00—15：30大会进行第一项，各部门及各项负责人上台分别做年终述职报告。 　　15：30—15：45大会进行第二项，由行政人事部负责人上台宣读公司各部门及项目主要负责人人事任命决定书。 　　15：45—16：00大会进行第三项，副总经理宣读年度优秀员工获得者名单；优秀员工上台领奖，总经理为优秀员工颁发荣誉证书及奖金；优秀员工与总经理合影留念；优秀员工代表发表获奖感言。 　　16：00—17：30大会进行第四项，总经理做总结性发言。 　　17：30大会结束，员工散会休息，酒店布置晚宴会场 　　（二）晚宴安排 　　18：00晚宴正式开始，晚宴主持人引导大家共同举杯，祝福大家新年快乐，祝愿公司的明天更加美好。（背景音乐） 地产策划 篇5 　　 一、20xx年总结部分 　　20xx年刚刚过去，对于房地产经济行业的企业和从业人员，这是一个纠结的年头，是一个磨练的年头。在这一年中发生了许多重要的事情，主要源于政府对房地产市场的大力调控，严重影响了全国各地的商品房的开发和销售，许多在售项目销售速度变缓，还有许多未入市的项目也放缓了开发进度。纵观房地产市场中期调整过程，这是整个中国房地产发展的的必然，虽然伴随着调整的阵痛，但不会阻碍其长期健康的发展。我认为，不管行业是否调整、如何调整，都会在竞争中出现失败退出者和胜利者。只要认清了自身从事的行业发展背景，分析自己所在行业背景中的位置，找到自己的定位和优劣势，才能真正在行业中求得生存，成为强者！房地产行业如此，其他所有行业都是如此。 　　20xx年，合思策划部主要工作内容为三个方面，最主要的一个工作板块，是完成多个省内2、3级市场项目的前期调研和定位工作。其中，达州“海川达项目”在年中完成了第三阶段的策划定位工作，后续经过了与设计、开发公司几轮规划设计的调整和修改，项目进入报规阶段。川大江安校区的商业项目在完成市场调查和投资预算的工作后，也进入到了规划设计阶段。另外还有西昌和广汉项目完成了前期市场调查工作。 　　另一方面工作板块是配合公司高端物业租赁业务的开展而进行的协助工作，包括对成都城市综合体和商圈的调查研究，还有写字楼市场和相关业务开展的调查研究，同时还积极收集了一些商业物业资源和商家资源，完成了武侯精太科技园写字楼市场的调查工作。 　　同时，随着公司发展计划的推进，公司业务的长中短布局的实施，为满足业务量的快速增加，策划部必须不断壮大，快速提高自身业务水平。所以20xx年策划部在开展日常工作的同时，也不断进行培训和自我学习，目前人员只有2人，还将继续壮大，策划部是最需要专业水平、团队精神和工作激情的部门，所以这个团队的组建和提高也是明年部门工作中的重点之一。 　　总结的目的不在于简单记录，而在于通过总结发现和认识问题，进而不断的改正和提高。在以上所做几块工作中，我对部门工作中发现的主要问题做了几点归纳： 　　 1、专业水平不够深。 　　在市场调查和项目研究中体现出的看问题深度不够，分析项目问题不全面，在与开发商沟通汇报时成熟度不够等等问题，都需要不断积累经验和提高。 　　 2、工作细致度不够。 　　通过市场调查和日常工作中表现出来，工作执行过程注意力不够，统计分析数据经常出错，完成工作前没有认真进行检查。特别是检查工作，一般需要独自检查，然后交叉检查，最后提交审核，很多时候独自检查的过程都没有执行。 　　 3、团队协作能力低。 　　策划不是一个人的思想与执行，公司的策划能力体现的是各个成员围绕一个目标，集思广益，各自发挥自己的职能与优势，共同完成这个目标。但是在策划部的日常工作中，合作与求助的现象太少，严重缺乏沟通。 　　 4、工作激情不够 。 　　营销行业不仅需要专业和技巧，更需要的是工作激情。销售与策划不分家，最可怕的就是把策划工作做成职能工作，以完成事项为目的，而忘了策划本身是 　　以达成销售为最终目的。在日常工作中，往往工作没有做计划，工作目标不明确，过程当中只完成某块事情，自扫门前雪，没有主人翁的意识去对待一个项目的工作，都是平时容易犯的错误。与前一点缺乏团队协作一样，其主要原因是不了解自己所做工作的意义和目的，没有找到工作激情的原动力。这一方面也是20xx年部门需要注意改进的重要内容。 　　 5、人际关系和社交礼仪能力不足。 　　作为乙方单位，平时还需要增强人际关系和社交礼仪能力，提升自身综合能力。除此之外，还有工作效率和工作方法等方面也需要提高。

商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。1.商业用地的价值判别商业地产是包括城市综合体、购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、酒店、度假村、养老院、写字楼及住宅和写字楼的底层商铺等以商业化经营为目的与住宅房地产有很大区别的房地产产品。商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化？为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。2.商业用地发展定位商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入（初始投资和总投资），筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人（银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等）的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图”。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息；后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。3.商业地产价值链构造和策划商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价值和创造价值同等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。

房地产营销策划主要工作职责:一、策划部在项目开发中的位置和作用本部门是企业执行前营销的主要职能部门，80%的工作应该在项目的前期定位阶段，20%需要贯穿再整个项目开发的各个环节中，为项目的开发和销售提供支持的平台。二、工作内容（程序。主要分以下七个方面: 1市场调研、策划;2项目投资营销策划; 3项目建筑规划的营销策划; 4各种资源的整合能力;5项目形象展示策划;6项目营销推广策划;7企业的品牌塑造及宣传工作。房地产营运管理专员职责:1、项目运营管理参与制订项目运营及开发计划管理规范，参与编制项目发展策划报告、项目运营评估报告、项目计划、项目后评估等模版，协助开展标准工作周期研究;参与评审公司经营指标;参与评审项目发展策划报告和项目后评估报告;参与评估项目运营情况并预警，协助分析计划完成情况并提出指导意见;2、开发计划管理参与评审各项目分期滚动计划、项目开发关键节点计划、项目年度开发节点计划、首次开盘前节点计划; 汇总和评审所属单位的月度关键事件评估报告及项目周报、月报，定期编写总部发展管理业务简报;项目监督、检查、分析、预警;参与项目巡检，形成评价报告，必要时提出专业意见。

如果是书面的文档类型的，可以去各大文库下载。如果是想要实用型的，这里介绍一个：爆销模式。爆销模式脱胎于传统的营销模式，即送家电，还送小汽车，还送购物礼券，车位相当于免费得到。佑商爆销模式嫁接房地产项目非常实用，而且成功项目非常多。

一、营销策划书的格式 一份完整较的营销策划书的构造分为三大部分：一是产品的市场状况分析，二是策划书正文内容。三是效果预测即方案的可行性与操作性。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情况，市场状况分析必须包含下列13项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 4）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市场目标分析。 5）各竞争品牌产品优缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 （二）策划书正文 一般的营销策划书正文由七大项构成，现简单扼要说明。 （1）公司产品投入市场的政策 策划者在拟定策划案之前，必须与公司的最高领导层就公司未来的经营方针与策略，深入细致的沟通，以确定公司的主要方针政策。双方要研讨下面的细节； 1。确定目标市场与产品定位。 2。销售目标是扩大市场占有率还是追求利润。 3。制定价格政策。 4。确定销售方式。 5。广告表现与广告预算。 6。促销活动的重点与原则。 7。公关活动的重点与原则。 （2）企业的产品销售目标 所谓销售目标，就是指公司的各种产品在一定期间内（通常为一年）必须实现的营业目标。 销售目标量化有下列优点： 为检验整个营销策划案的成败提供依据。 为评估工作绩效目标提供依据。 为拟定下一次销售目标提供基础。 （3）产品的推广计划 策划者拟定推广计划的目的，就是要协助实现销售目标。推广计划包括目标、策略、细部计划等三大部分。 ①目标 策划书必须明确地表示，为了实现整个营销策划案的销售目标，所希望达到的推广活动的目标。一般可分为：长期，中期与短期计划。 ②策略 决定推广计划的目标之后，接下来要拟定实现该目标的策略。推广计划的策略包括广告宣传策略、分销渠道运用策略、促销价格活动策略、公关活动策略等四大项。 广告宣传策略：针对产品定位与目标消费群，决定方针表现的主题，利用报纸、杂志、电视、广播、传单、户外广告等。要选择何种媒体？各占多少比率？广告的视听率与接触率有多少？使产品的特色与卖点深入人心。 分销渠道策略：当前的分销渠道的种类很多，企业要根据需要和可能选择适合自己的渠道进行，一般可分为：经销商和终端两大块，另有中间代理商德等形式。在选择中我们，遵循的主要原则是“有的放矢”，充分利用公司的有限的资源和力量。 促销价格策略：促销的对象，促销活动的种种方式，以及采取各种促销活动所希望达成的效果是什么。 公关活动策略：公关的对象，公关活动的种种方式，以及举办各种公关活动所希望达到目的是什么。 ③细部计划 详细说明实施每一种策略所进行的细节。 广告表现计划：报纸与杂志广告稿的设计（标题、文字、图案），电视广告的创意脚本、广播稿等。 媒体运用计划：选择大众化还是专业化的报纸与杂志，还有刊登日期与版面大小等；电视与广播广告选择的节目时段与次数。另外，也要考虑CRP（总视听率）与CPM（广告信息传达到每千人平均之成本） 促销活动计划：包括商品购买陈列、展览、示范、抽奖、赠送样品、品尝会、折扣等。 公关活动计划：包括股东会、发布公司消息稿、公司内部刊物、员工联谊会、爱心活动、同传播媒体的联系等。 （4）市场调查计划 市场调查在营销策划案中是非常重要的内容。因为从市场调查所获得的市场资料与情报，是拟定营销策划案的重要依据。此外，前述第一部分市场状况分析中的12项资料，大都可通过市场调查获得，由此也显示出市场调查的重要。 然而，市场调查常被高层领导人与策划书人员所忽视。许多企业每年投入大笔广告费，而不注意市场调查，这种错误的观念必须尽快转变。 市场调查与推广计划一样，也包含了目标，策略以及细部计划三大项。 （5）销售管理计划 假如把营销策划案看成是一种陆海空联合作战的话，销售目标便是登陆的目的。市场调查计划是负责提供情报，推广计划是海空军掩护，而销售管理计划是陆军行动了，在情报的有效支援与强大海空军的掩护下，仍须领先陆军的攻城掠地，才能获得决定性的胜利。因此，销售管理计划的重要性不言而喻。销售管理计划包括销售主管和职员、销售计划、推销员的挑选与训练、激励推销员、推销员的薪酬制度（工资与奖金）等。 （6）财务损益预估 任何营销策划案所希望实现的销售目标，实际上就是要实现利润，而损益预估就是要在事前预估该产品的税前利润。只要把该产品的预期销售总额减去销售成本、营销费用（经销费用加管理费用）、推广费用后，即可获得该产品的税前利润。 （7）方案的可行性与操作性分析。 这是对该方案的落实政策的进一步过程，从某中意义上来说，他是计划执行的“前哨站”，一方面，对整个方案的可行性与操作性进行必要的事前分析，另一方面，对事后的执行进行必要的监督工作的铺垫。这也决定方案最后是否通过的重要的衡量标准之一。

敢问楼主如今还在做地产策划吗

商业地产的建筑策划具体内容是什么，下面中达咨询为大家解答。商业地产的建筑策划是在市场研究的基础上，承接项目业态规划和方案设计之间的重要工作。商业地产的建筑策划对于项目建筑方案的最终完成起着重要的影响和作用，是从规划指标确定到建筑方案完成之间的重要枢纽。因此，建筑策划在商业建筑设计的全过程中具有承上启下的作用。但在目前的商业地产策划中，关于这部分工作的定位却很是模糊。设计院、顾问公司、招商代理公司及开发单位在工作协调中对此项工作的分工也不十分明确。在多年的策划实践中，本人遇到的此类问题也颇多。因此提出个人的几点看法，希望与大家共同探讨。一、认清策划师在商业策划中的作用商业地产的策划师和建筑师在商业建筑策划中的作用是相互的，建筑师处于核心地位，策划师在项目整体设计过程中应起着引导与修正的作用。策划师在项目方案构思过程中必须充分研究项目投资商、开发商自身的条件，对大量市场调研提供的数据和信息进行系统分析和整理。这些要素和条件都将成为建筑师开展建筑设计和规划的前提。从商业地产项目的开发的过程上分析，策划师的工作重点集中在以下三个方面：1、从城市发展和商业发展的专业角度对土地进行的分析和研究。从经济价值和商业运营的角度对项目土地价值进行分析，为项目开发决策、资金运作决策提供准确的依据。2、通过消费者行为分析和品牌资源的研究，结合建筑设计专业的知识、商业运营的模拟分析和国内外相似案例的调研，对项目规划提出概念性设计原则。同时对开发的目标、规模、周期、商业运营模式、市场定位进行数量化、标准化提议，提供项目开发的可行性论证。3、在项目业态规划和设施规划的的基础上，与开发团队配合，共同制定项目的开发计划，并对后期的工程管理的重要节点提出工作安排。开发和工程管理规划为建筑师的建筑设计提供了比较准确的参考依据，有助于项目建筑策划中对项目开发过程中的经济效益、社会效益的评估。商业地产的开发本着土地价值最大化、商业利润最大化的原则，将各个开发环节进行系统整合，使各环节的增值程度加大，最终确保项目开发和运营的成功。商业项目的前期策划与建筑设计作为商业地产开发增值的主要环节更应重视和加强。商业地产的策划师不仅要熟悉各种业态的生存条件和环境，还应对其所依存的建筑空间十分清晰。二、掌握现行商业建筑设计规范的尺度商业地产的设计规范是商业地产建筑策划的主要依据，也是项目市场价值体现的制约条件之一。但我国现行的商业地产建筑规范相对于行业的快速发展显得滞后了。目前，对于我国商业地产领域的设计主要可以参考的设计标准有《商店建筑设计规范》、《饮食建筑设计规范》、《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》等有限的设计依据。而上面的准则对于设计日益复杂的商业建筑来讲，已经很难满足市场的需求和发展了。随着商业地产的发展，相应产生的综合性卖场、社区商业、产权型百货商场等新型商业在策划和设计时经常会出现市场要求和设计规范之间的矛盾。以本人曾经参与策划的商业项目为例，投资商希望适当减少面宽以增加临街商铺的数量，小面积的商铺因其售价或租金相对较低，经营范围灵活多样，便于转型等更适合个体经营者的经营和投资。但这种设计与现行的规范之间很难协调和统一。每个商铺按照消防规范需要设两个安全出口，但对于小面宽大进深的商铺很难做到两个出口。设计规范中对于一个出口的商店有着明确的规定，根据《高层民用建筑设计防火规范》，“除地下室外的两个相邻防火分区，当防火墙上有防火门连通，且两个防火分区的建筑面积之和不超过 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可设一个安全出口”。依据规范，开发商可以采取的方式只能是直接在相临店铺间预留防火门或增加店铺的建筑面积。但相邻两个商铺的连通显然不满足商铺日常经营的要求，而增大商业面积有与开发商实际销售的最小单元不符。此外，对于策划为上下两层的独立商铺内设置楼梯的宽度也与实际经营矛盾。根据规范，“营业部分室内楼梯，每梯段净宽不应小于 1.4 米。”按照上面的规定，势必减少商铺内可用于经营的面积。对于经营时装等物品的零售型商业来讲，楼梯的宽度必然影响其产品的陈列和摆放。此外诸如商业建筑内的安全疏散距离、商业每层的人口疏散宽度等等规范要求，都对后期商业的经营产生影响。因此，对与商业地产的策划人来讲，如何给建筑人员提供更具商业价值性的参考意见，如何借鉴成功项目的经验，如何做好项目的适当变通等都是十分重要的课题。三、把握商业与设计二者之间的有效联系建筑策划对于商业项目起到的作用是多方面的，对于建筑师设计思路的引导和修正更是起着不可替代的作用。但商业项目的设计必须要与商业价值相融合，否则再好的作品也很难成为好的产品。下面以城市中心商业综合体项目为例，进行一些简单说明：1、高层楼体的选位与布局城市中心的商业综合体建筑，主楼一般为超高层建筑。建筑本身的选位对于建筑物本身的使用及和周围环境都会造成重要的影响。高层建筑对于道路形成的压迫感，会对在区域内工作、消费、生活的人们产生心理紧张，降低建筑本身带给人们的舒适度。因此，在很多实际案例中，高层建筑沿主路都进行了适当的退让，形成部分城市绿地广场，扩展了建筑本身的外部公共空间。这对于商业业态的人流的聚集和疏导会产生积极的作用，但退让部分形成的视觉空间，对于商业项目本身的形象展示带来一定的影响。因此，在道路、公共空间、商业入口进行必要的商业过渡对于人流与车流的合理引导将起着非常重要的作用。2、商业项目的交通与人流处理当今的商业建筑强调人流步行的通畅性和公共交通的易达性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考虑项目人流的时差和高峰期间的拥挤程度。车辆的进出要考虑到对步行人群的影响。临街易设计多个临时停车空间，以满足临时购物的需求和紧急需要的考虑。分散停车是大型商业项目设计的发展潮流，例如日本的六本木新城项目：为解决项目庞大的交通及停车问题，在新城的不同位置中设计了多个停车场，平面往复式的停车设计完全实现了人车动线的分离，即使在车流量较多的情况下，也可以保持停车空间的有序和充足。此外，商业项目的停车也要兼顾与周边商业的互动和商业的展示要求。3、项目整体使用功能的布置商业建筑本身的功能组合十分复杂，多种业态使用功能的平衡与协调需要充分考虑。对于商业、居住、办公相互混合的综合体项目，处理的难度会更大。从本人接触的一些项目上看：商业及公寓部分经常布置于建筑低端，办公和酒店放在高端。这种设计的好处可以便于楼体管线的布置；低端平层中让出的核心筒位置有利于卫生间的设置；高端部分的景观优势更有利于项目高价值的产品。但在具体项目中，还应充分考虑建筑本身的竖向交通效率对商业产生的影响。在建筑平面布局的设计中，空间的使用效率也要同建筑形式、结构做法相结合。例如很多高层项目在设计是采用了转角的做法，按照经济性的测算，这种做法可以增加大约30%的经济回报，但在具体的项目中要注意不要对街角形成破坏。总之，商业地产的建筑策划是一项系统性的工作，是多学科、多知识领域相互结合的产物，也是商业地产价值增加过程中的重要途径。因此，对此进行更为深入的研究对于商业地产的开发将是十分重要的工作。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd

我有不知道怎么给你.第一章房地产项目策划概论本章学习目的了解策划涵义，熟悉策划与计划、创意、决策的差异；2、熟悉房地产项目策划的含义3、了解房地产项目策划的由来与发展4、了解房地产项目策划的特征与作用5、掌握房地产项目策划的程序与内容6、熟悉房地产项目策划的模式7、策划人应具备房地产项目策划创新能力8、熟悉房地产项目策划业的未来趋势熟悉房地产策划机构的选择方法第一节对策划与房地产项目策划的认识提起策划一词，人们无所不知，无所不晓。事实上，现在许多经济性和商业性的活动，都要策划：例如广告策划、大型演唱会策划、商品促销策划、申奥策划、国际博览会策划等等，可以说策划这一业务已运用于我们日常生活中的方方面面。那么，什么是策划，为什么要策划策划的含义1、策划的含义美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对策划涵义作了如下的总结:“策划是一种程序。在本质上是一种运用脑力的理性行为。基本上所有的策划都是关于未来的事物,也就是说,策划是针对未来要发生的事情作当前的决策。换言之,策划是找出事物因果关系,衡度未来可采取之途径，作为目前决策之依据。亦即策划是预先决定做什么,何时做,如何做,谁来做。策划如同一座桥,它连接着我们目前之地与未来我们要经过之处。我们认为,策划就是筹划或谋划。策划是一项立足现实,面向未来的活动。它根据现实的各种情况与信息,判断事物变化的趋势，围绕某一活动的特定目标这个中心,来全面构思、设计，选择合理可行的行动方式,从而形成正确决策和高效工作的过程。上述策划的涵义包括如下几层意思:第一,策划是在现实所提供的条件的基础上进行谋划。策划者要尽可能多地掌握各种现实情况,全面地了解形成客观实际的各种因素及其信息,包括有利的与不利的因素并分析研究收集到的材料,寻找出问题的实质和主要矛盾,再进行策划。第二,策划具有明确的目的性。策划一定要围绕既定的目标或方针,努力把各项工作从无序转化为有序。第三,策划可以比较与选择方案。针对某一个目标,可以拟定多个策划方案。人们对多个策划方案可以权衡比较,扬长避短，选择最合理、最科学的一种方案。第四,策划是按特定程序运作的系统工程。现代策划为了保证策划方案的合理性和高成功率,不可避免地趋向程序化。一般策划活动都要经历以下几个步骤:策划前的调查和环境分析；确定或调整策划目标；策划创意,拟定初步方案；方案评价与筛选；方案的调整与修正。策划的程序性保证把各方面的活动有机合起来,把各个子系统相互协调,形成一个合理的整体策划。这种整体的系统性可以使人们确定理想的工作秩序和节奏,分清轻重缓急,做到井然有序,提高工作效率,创造最佳效益。2、策划与计划、创意、决策的区别从策划的涵义中,我们可以发现策划与计划是两个不同的范畴,这两个概念容易被人混为一谈,其实两者有较大的差异。策划近似英文strategy加plan,而计划则是英文的Pianning.策划更多地表现为战略决策,包括分析情况、发现问题、确定目标、设计和优化方案,最后形成具体工作计划等一整套环节。计划很大程度上只是策划的最终结果,比较多地表现为在目标、条件、战略和任务等都已明确化的情况下,为即将进行的活动提供一种可具操作的指导性方案。有关策划与计划的不同,可参照下表进行比较：表1-1策划与计划差异表策划计划全局性、整体性战略决策具体性可操作性指导方案掌握原则与方向处理程序与细节具有创新性与创意常规的工作流程超前性现实可行性灵活多变按部就班挑战性大挑战性小长期专业训练的人员短期培训的人员策划需要创意,需要出点子、出主意,但又不仅仅是创意。创意只是策划程序中的一部分,是可以在瞬间产生的突破。而策划是在调查、谋划、评价、反馈等复杂程序上的综合过程,它是系统有序的创造性活动。当然,好的创意可以成为成功策划的有力保障。有人用一句话形象地表述出策划与点子的关系：“点子就像一颗颗珍珠，而策划就是那珍珠项链。”策划与决策也有很大区别：决策一般是指决定的策略和方法。策划具有预谋性，而决策不一定有；策划一般具有创新性，而决策不一定有；策划主要是要拟定方案，而决策是要选择方案；策划中要运用直觉思维、形象思维和辩证思维方法，而决策主要运用逻辑思维。英语中，与策划相近的单词是strategyplanning，与决策相近的单词是decision.将策划思想应用着不同的经济活动中，就形成了产品策划、价格策划、促销策划、广告策划、公共关系策划、CI策划、大型会议策划、文艺演出策划、体育策划、节日庆典策划，等等。其中房地产项目策划是上述策划中的一种。二、对房地产项目策划的理解关于房地产项目策划，有两种不同的理解：一种观点认为，房地产项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去，这是一种狭义的理解；另一种观点认为，房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划，即业界人士所说的房地产项目全程策划。需要指出的是，本书所探讨的是后者，即房地产项目全程策划。第二节房地产项目策划的由来与发展一、策划的由来与发展5,000年的中华文明，孕育出数不胜数的策划范例：田忌赛马、草船借箭、合纵联横、鸿门斗智等等，也造就出许多不朽名篇：《周易》、《孙子兵法》、《三十六计》、《三国演义》。按照过去的说法，这些属于计谋、智谋，而按照现在说法，这些属于政治和军事策划。综观人类文明史中策划思想与实践的发展，往往集中于政治、军事领域及一些宏伟工程的建设,而还未大量扩展到其他领域。随着现代工业与市场经济的发展,企业间相互密切联系又相互竞争,为了在竞争中能占据有利的地位,求得企业自身的生存和发展,在现代企业经营中出现了公共关系策划、广告策划、CI策划以及以企业为中心的多种形式的策划活动,对企业的生产经营和发展起到了极为重要的作用。例如，美国IBM公司CI策划。1956年,IBM公司为了在电子计算机行业中树立起名牌形象,并用这一形象来突出公司的开拓精神和创业精神,以利于市场竞争,跻身世界大企业之列,决定对公司进行标准化设计。他们将“国际商用机器公司”的英文全称浓缩为“IBM”三个字母,然后选取蓝色调为标准色,以此象征IBM高精尖的技术。IBM的CI设计推出之后,引起各界公众的强烈反响,使其成为计算机行业的“蓝巨人”,从此确立了霸主地位。在IBM的成功启示下,美国、西欧的一些大公司也相继实施了CI策划。到70年代,可口可乐公司也花巨资导入CI战略。如果说五六十年代是美国的CI潮,70年代是日本的CI潮,那么80年代则是韩国和台湾的CI潮。而中国大陆在80年代期,也开始有了CI的活动。1988年,由广东太阳神集团公司开头,拉开了中国企业导入CI的序幕,于是神州、四通、康恩贝、乐百氏、科龙、小天鹅等公司迅速导入CI,而且几乎每一个都成为中国知名企业，中国也终于有了自己的名牌。二、房地产项目策划的由来与发展房地产策划从萌芽、起步直至发展到现在，已走过了十几年的历程。纵观房地产策划史，从运用各种策划技术手段使房地产开发项目成功推向市场的角度看，可分为三个阶段：即单项策划阶段、综合策划阶段和复合策划阶段。一、单项策划阶段（1993．6—1997．3）此阶段成功策划顺德碧桂园作为标志、起点的。此前，房地产策划正处于孕育时期，未真正引入策划的理念。不过，人们还是感受到房地产策划的萌芽。1990年至1992年间，一位从台湾请来的销售专家，对广州世界贸易中心大厦进行推广销售。她精心培育销售队伍，倡导按揭贷款楼盘，首推“卖楼花”理念等，使世界贸易中心大厦的销售大获全胜。1993年6月，顺德碧桂园开创了房地产策划实践成功的先河，“名牌的背后是文化”的理念给碧桂园项目赋予“给你一个五星级的家”的全新生活方式，并整合和调动了强大的新闻资源将这一思想传播出去。特别是推出“可怕的顺德人”的系列悬念广告，使碧桂园在人们的心目中瞬间变成了“成功人士的家园”。此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。例如多次评为“全国优秀住宅小区”的名雅苑，其最大的优点是设计策划有独到之处。诸如“骑楼”与“架空层”融于一体的新颖岭南特色，让每户分享绿地的绿化理念，建筑群体变化丰富的空间设计，人车分流动静兼顾的功能分区，等等。此外，具有代表性的策划个案还有广州天河城广场出租的市场策划，番禺金业别墅花园前期的投资策划等。随着房地产策划实践的日益深入，通过房地产策划成功的个案不断增多，房地产策划理论思想也逐渐形成，由于房地产开发项目在各个阶段引人策划的理念和手段而获得成功，因而房地产策划普遍得到了人们的认可。于是，发展商在企业内部设立策划部；专业策划代理公司、物业顾问公司也应运而生；以房地产策划为谋生手段的自由策划人也比比皆是。房地产策划在实践中创造出典范项目并为企业创造可观的经济效益，引起了人们的极大兴趣和关注，以致出现对房地产策划和策划人的神化、无限夸大策划的作用等思潮，使以后房地产策划的发展受到不同程度的影响。二、综合策划阶段（1997．4——1999．6）综合策划阶段是以广州锦城花园成功销售作为标志的。此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。锦城花园以主题策划为主线（品质、价格、舒适与和谐），贯穿于投资策划（写字楼变更为住宅）、市场策划（占领十二层带电梯小高层住宅的市场份额）、设计策划（欧陆立面设计、集中共用绿地、合理安排建筑户型、结构设备满足建筑功能及美观要求）、营销策划（淡季入市、显示身份的高尚住宅）、广告策划（连登悬念广告、积聚人气）、形象策划（寓意深刻的标识、标志），整个策划手段整合比较完美，一气呵成。自此之后，以主题策划为主线的综合策划手段在广州、深圳乃至全国各地流行起来，出现综合策划成功的不少典范楼盘，如以“成功的白领人士”为主题概念的广州碧桂园，以“和谐社区文化”为主题概念的番禺丽江花园，等等。在各种策划手段的整合中，各项目根据自己的特点有所侧重、创新。广州翠湖山

很多房地产企业在进行品牌策划的时候，都会咨询一些企业品牌策划，因为专业的品牌策划公司做任何事情都能够面面俱到，考虑很多房地产企业无法关注的问题。现在房地产企业很多，要想打出自己的品牌，被更多的消费者认可，那么一定要进行高端、精准的定位，各种线上、线下宣传活动也要同时展开，这样才能吸引众多消费者对品牌的关注。那么下面我们来了解一下房地产品牌策划都包含哪些内容吧！1、品牌策划以建立项目品牌为中心。首先要提出品牌的独特的核心内涵。2、依据核心品牌内涵在产品上寻找产品支撑。在规划、设计、景观、配套、物业服务等各个方面寻求和表现品牌的内涵。品牌策划就是建立一流的品质和一流的推广。品质是品牌的基础，品牌策划要从品质入手，创建一流的品质。品牌的推广要推广一流的附加值，要有一流的战略战术，要建立一流的物业管理队伍。3、品牌的塑造要寻求公众的认可，具有社会价值。品牌策划中的附加值推广要有侧重点。一是要融入自然的和谐环境，二是要社区服务的社会化，三是要家居生活的信息化。4、品牌策划推广有四个阶段。一是“人工造雨”阶段；二是“筑池蓄水”阶段；三是“开闸泄流”阶段；四是“持续蓄水”阶段。品牌策划推广的五种方法。(1)、“筑巢引凤”法；(2)、“盆景示范”法；(3)、“借花献佛”法；(4)、“马良神笔”法；(5)、“巨量广告”法；5、品牌的提升，品牌要根据社会的不断进步，在不同的阶段，品牌需要一些细小的创新。房地产要不断的维护品牌的形象，建立可持续发展的品牌思想。品牌提升要注意六个工程。(1)、软性推广工程；(2)、公关活动工程；(3)、卖场包装工程；(4)、口碑工程；(5)、公关危机工程。房地产品牌要想被众多的消费者认可，那么一定要循序渐进，这是一个需要长期投资的过程，需要不断的宣传和推广，这样才能将房地产品牌信息传达给消费者，当消费者在关注房地产信息的时候，就会被这些宣传活动所吸引，那么房地产品牌的塑造也会越来越成功。

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。根据需要开发商可以选择不同的菜单。如果以下工作全部由房地产策划公司执行，就叫做房地产全程策划。一、项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研、项目定位、项目的经济效益分析等。二、项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。三、项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。房地产全程策划营销方案，是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：???1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销房地产策划的主要内容包括：1、市场策划：是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。2、产品策划：就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。3、营销策划：是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。4、开发策划：是指房地产商从项目选址到购买土地使用权开始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理。5、物管策划：物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。物业管理策划的主要内容包括以下三点：（1）经营。主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。（2）管理。主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。（3）服务。是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同的菜单。一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等。三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：　　1、项目投资策划营销；　　2、项目规划设计策划营销；　　3、项目质量工期策划营销；　　4、项目形象策划营销；　　5、项目营销推广策划；　　6、项目顾问、销售、代理的策划营销；　　7、项目服务策划营销；　　8、项目二次策划营销；随着房地产全程策划理论的逐步完善，策划师、咨询顾问的作用重新被房地产开发商认识和接受。但他们依然会随时被房地产开发商追问：策划师或咨询顾问有什么用？如果我们仅根据字面意义，认为策划师或咨询顾问就是出主意的，未免太过简单。那么，房地产策划师或咨询顾问究竟是干什么的？ 　　从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。 　　1．医生的职能 　　就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。 　　房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”？“怎么建”？“卖给谁”？等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。 　　2．法律顾问职能 　　为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。 　　3．财务专家职能 　　房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。 　　4．导演的职能 　　房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。 　　5．船长的职能 　　认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征的船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。 　　6．环境问题专家 　　这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大的影响项目的未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。 　　可见，房地产策划师或咨询顾问是通才型人才，同时，一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划师或咨询顾问就可以完成，而十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。

房地产策划主要是为房地产项目从项目定位、产品设计到营销定位、推广、销售等一系列工作提供合理化建议和策略，是一项综合性很强的工作。房地产策划师：是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括:房地产项目的市场调研和咨询策划;整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案;房地产项目的产品营销工作;房地产项目的运营工作。房地产策划师的未来前景：房地产策划师职业的确立，不仅可以培养大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求;而且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同的菜单。 一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。 二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等。 三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

　　不管是什么活动都是需要策划方案的，那么房地产的策划方案该怎么写呢？下面是由我为大家整理的“房地产营销策划方案模板”，仅供参考，欢迎大家阅读。 　　房地产营销策划方案模板【一】 　　由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。 　　随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。 　　房地产全程营销策划 　　一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。 　　二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。 　　三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。 　　四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识，关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等，另一方面要善于整合，在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房；社区综合配套，整合内外部资源等等。在传播方面，从炒地段到炒升值潜力，从炒概念到炒设计和户型；从软文到单叶，从电视广告到车体、广播和户外广告等，在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面，根据消费形态和楼盘实际情况，寻找相应的目标消费群体，同时要善于培育楼盘的子品牌。当然，对于房地产销售力的实现，单纯靠品牌概念的输出无法达成，实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在，因此应输出多元化的产品信息，提升楼盘的价值感，打动更加理性的消费群，为产品注入一些新的元素，赋予产品更加新鲜的形象，从而保持品牌的新鲜感。 　　总之，未来的社区将更加在产品自身方面加以关注：如园林设计好，有较大的休闲活动空间；间隔合理、实用率高、采光好、空气流通；楼距较大，有开敞的空间和视野；完善的小区配套，物业管理好，最好是封闭式管理；交通、购物方便，使房子成为有文化气息的房子，成为有创造力的房子。在营销传播上：抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买，同时根据目标消费群的特性，配合产品的 　　特点，使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告，在设计和投放过程中创新，另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为，关注其消费形态，从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。 　　房地产营销策划方案模板【二】 　　经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 　 　一、项目营销总体策略 　　营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 　 　二、项目营销目标方针 　　根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 　　1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 　　2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 　　3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 　　4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 　　5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 　　三、销售目标及目标分解 　　1. 销售（招商）目标 　　2. 销售目标分解 　 　四、营销阶段计划 　　根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 　　 五、项目销售时机及价格 　　为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。 　　（一）项目入市时机及姿态 　　1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在xx年x月份房交会期间开盘，可以抓住xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮；在国庆节、xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。 　　2.入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。 　　（二）价格定位及价格策略 　　1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。 　　2.价格定位：整个商业项目的销售均价为xx元/平方米，其中起价为xx元/平方米，最高价为xx元/平方米。 　　3.价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整（略升），均价为xx元/m2，尾盘销售变相略降。 　　 六、宣传策略及媒介组合 　　（一）宣传策略主题 　　1.个性特色：“xx商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。 　　2.区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。 　　3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。 　　（二）宣传媒介组合 　　1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。 　　2.开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。 　　3.开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。 　　房地产营销策划方案模板【三】 　 　一、开盘主题 　　对外传达xx房产开盘典礼的信息、显示本企业的雄厚实力。扩大xx房产的社会知名度与品牌美誉度，体现xx房产的五大优势：公司的雄厚实力财力、“xx第一拍”的资历、极优的地理位置、很大的升值空间和一流的户型设计，展示公司美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立xx房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。 　 　二、开盘时间 　　20xx年xx月xx日（暂预定） 　 　三、活动地点 　　xx房产有限公司 　 　四、剪彩嘉宾 　　贵公司确定 　　 五、拟邀媒 体 　　xx电视台、xx广告公司 　 　六、活动方案 　　（一） 前期准备 　　1、 到场嘉宾 　　市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体 　　2、 购买或制作一批有意义的礼品。 　　做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。 　　一是可以表达对领导的尊敬和谢意；二是可以起到宣传作用和品牌效应。 　　3、 剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花 　　4、 请柬的准备 　　提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。（请贵公司确认、确定。） 　　5、 其他准备工作 　　提前x天向市气象局获取当日的天气情况资料。 　　落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。 　　提前x天落实指挥和负责秩序工作。 　　（二） 开盘前广告发布 　　在《xx广告》发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站配合文字图片报导。 　　（三） 开盘之日媒体报道 　　开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传__房产的开盘庆典。 　　七、开盘现场活动 　　1、现场布置 　　售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果；前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。（效果图附后） 　　会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。 　　主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。 　　嘉 宾 区：可设在剪彩区域前方和两侧。 　　房地产营销策划方案模板【四】 　　1、产品的调研 　　只有对楼盘进行充分的调研，才能找出了自身的弱点和优点，审视产品，摆正了迎战市场的恰当位置。这样，我们才能对症下药，才能在理性的基础上，充分发挥产品的优势点，策划才能行之有效。 　　（1）物业的定位； 　　（2）建筑、配套、价格的优劣势分析； 　　（3）目标市场的分析； 　　（4）目标顾客的特征、购买行为的分析； 　　2、市场的调研 　　或许有人讲，搞房地产项目靠的是经验，但须知，市场调研的目的是从感性的经验，结合不断变化和细分的市场信息，提升到理性的层次，科学地对所有在规划、推广过程中将出现的问题进行有效的预测。 　　在市场经济的竞争下，闭门造车或迷信经验终究是不行的。 　　（1）区域房地产市场大势分析； 　　（2）主要竞争对手的界定与SWOT的分析； 　　（3）与目前正处于强销期的楼盘比较分析； 　　（4）与未来竞争情况的分析和评估。 　　3、企划的定位 　　定位是所有广告行为开展的一个主题，就像一个圆心，通过项目的调研，制定楼盘定位，提炼USp（独特的销售主张），提出推广口号，使楼盘突现其与众不同的销售卖点。 　　寻找最能代表目标顾客对家庭和生活方式的理解作为创作原素，以此作为广告的基调，并以艺术的方式放大，使广告更具形象力、销售力。 　　4、推广的策略及创意的构思 　　房地产广告，有的决策者是去到哪里，做到哪里，既没有时间安排，更没有周期概念。当楼盘无明显优势时，竞争显得激烈，则手忙脚乱，怨声载道。 　　房地产广告必须以有效、经济为原则，讲究策略性、计划性 　　5、传播与媒介策略的分析 　　有人说，广告费花在媒体上有一半是浪费的。确实，只有发挥好媒体的效率，才能使有限广告经费收到的经济效益，广告公司为客户选择、筛选并组合媒体是为客户实现利润化。 　　整合传播则是围绕既定的受众，采取全方位的立体传播，在最短时期内为楼盘树立清晰的形象，并以持续一致的形象建立品牌。 　　（1）不同媒体的效应和覆盖目标； 　　（2）不同种类、不同时间、不同篇幅的报纸广告分析； 　　（3）不同种类、不同时间、不同篇幅的杂志广告分析； 　　（4）不同电视台、不同时段、不同栏目的电视广告分析； 　　（5）不同电台、不同时段、不同栏目的电台广告分析； 　　（6）不同地区、不同方式的夹报DM分析； 　　（7）户外或其他媒体的分析； 　　（8）不同的媒体组合形式的分析。 　　6、阶段性推广总体策略 　　房地产广告，有的决策者是想到哪里，做到哪里，既没有时间安排， 更没有周期概念，面对激烈的市场竞争，则始终处于被动状态， 只能叹怨广告无效。 　　规范的市场营销对楼盘的推广是一套系统工程，根据市场反映结合施工进度， 针对竞争对手，形成一套有效、经济的阶段性策略尤为重要。 　　7、阶段性广告和媒介宣传 　　房地产阶段性广告创作要挖掘记忆点、找准利益点、把握支持点，以阶段性目标为指导，全方位地实施强有力的广告攻势，合理运用户外媒体，印刷媒体和公共传播媒体这各具优点的“三套车”纵横交错，整合传播。 　　（1）广告的重点； 　　（2）广告的主题和表现手法； 　　（3）各类媒体广告的创意与制作； 　　（4）媒体的发布形式和频率； 　　（5）整合传播的策略； 　　（6）媒体发布的代理。 　　8、阶段性促销活动的策略 　　促销的目的是，在一定时期内，以各种方式和工具来刺激和强化市场需求，达到销售促进的目的。 　　（1）促销活动的主题； 　　（2）促销活动的计划和实施监督； 　　（3）促销活动与销售执行的引导、建议； 　　（4）促销活动的效果评估和市场反映的总结。 　　9、阶段性公共关系的策略 　　善于借用各种社会事件制造楼盘的新闻噱头，并利用新闻媒介进行报道、炒作，使楼盘得以宣传，并能树立独特的形象。 　　10、定期广告效果跟踪和信息反馈 　　广告效果监测是对广告行为产生的经济效益、社会效益和心理效益的一项检测。而市场反馈信息同时也对下一轮广告行为的修正，以适应日益变化的市场，“一条道，走到黑”往往是要走死胡同的。 　　11、定期跟踪竞争对手的广告投放 　　所谓“知已知彼，百战不贻”。在市场推广中，要及时地监测竞争对手的一举一动，对于营销竞争既能做到把握对手动向，防范于未然，也能对于对手的营销变数能及时地反应和应对。 　　12、推广成本预算和费用监控 　　广告预算的每一笔精打细算，不应该是简单地停留在对广告项目的竭力削减、项目费用的压价之上，而是应该贯穿营销决策的每一个步骤的始终，贯穿于广告周期的缜密安排，贯穿于广告主题的切实把握和广告媒体的有效选择之中。因为一个决策性的失误，往往会抵消几十次讨价还价的全部所得

不同的公司策划人员的具体工作不太一样，但大体方向一致, 说通俗一点：房地产策划主要是针对销售方面，如何通过一系列杂志，报纸，广告，宣传活动，让人们了解这个项目，吸引更多的人来买房子。策划主要是找对宣传方向与点子，一般在设计宣传方面都是找广告公司合作的。开发商有两种：一是有自己销售团队 二是找代理公司。拿两个公司做比较：万科地产的项目都是找代理公司全包，代理公司就有一定局限性，因为什么都要跟上面的万科做汇报，而且万科本身自己也有策划方面的专员，所以代理公司的策划人员也就是搞一些售楼处的暖场活动，做一些推广宣传，因此代理公司会累一些。像万通地产则都是自己的销售与策划队伍，有专门的市场部团队，有负责宣传的，有负责搞活动的，有负责设计的，等等。相对轻松。学到的东西也会更多。一般这类工作都需要经验的，可以先从代理公司学习，有经验了在到开发商。希望对你有所帮助！

你好，房地产策划就是给项目如何能卖出去出谋划策的。主要工作就是策划方案撰写，活动执行，广告宣传，文案写作等工作

设计：logo，楼书，DM，报广，海报，宣传折页，宣传册，户型图，等等，挺多的。加班是家常便饭，被老板或开发商否认设计也是常事。待遇看经验了。小公司一般，大公司挺高的

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同的菜单。一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。二，项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等。三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。具体的还要看你在那个环节做策划，如果你需要补充请加贴继续问吧

　　北 奥 公 馆　　营销推广策略报告　　2004年11月8日　　北京中原　　北奥公馆专案组　　1、项目SWOT分析　　1．1优势　　uf0d8 位于奥运核心腹地　　uf0d8 纯板楼居住型小社区　　uf0d8 分户式中央空调及封闭立体车库　　uf0d8 准现房销售　　uf0d8 区域内比较完善的配套设施　　1．2劣势　　uf0d8 价格创区域新高　　uf0d8 销售现场环境混乱　　uf0d8 目前周边交通条件并不理想　　uf0d8 售楼处与项目现场分离　　1．3机会　　uf0d8 奥运主题为本项目带来更大的升值空间　　uf0d8 区域内整体供给量不大　　uf0d8 市政及配套设施将逐步完善　　1．4威胁　　uf0d8 交通情况改进时间待定　　uf0d8 奥运地产的逐渐降温　　以上为本项目的SWOT大纲分析，可以通过机会与劣势，威胁与优势的互补最大程度上的降低项目风险，提升产品市场竞争力，完成项目完美推广计划。　　2、销售周期　　2．1北京市房地产市场销售周期说明　　我司认为入市时机，并不是指时间概念上固定的选择，而应是根据项目自身的实际情况和市场环境所决定的。因此，本项目推出的成功与否，并不能单纯的选择每个固定时间点来实现，而是应该要把前期的铺垫工作筹备完善，透彻了解时间段的市场经济周期，在具备较成熟的开盘条件下，再切入市场。　　北京市房地产市场销售周期走势分析　　北京房地产市场销售有明显的季节性，根据我司对区域市场仔细调研和深入分析以及对北京房地产市场的总体走势分析和显示，目前北京房地产市场的销售周期是从每年的5月份开始，然后持续加温，直至11月份，而这段时间里，又以5、6月份和9、10月份的销售活动最为频繁。　　2．2本项目推广特点说明　　uf0d8 2004年11月我司开始接触本项目　　uf0d8 项目主体结构年底均将封顶，工期使销售刻不容缓　　uf0d8 样板间及售楼处于11月底投入使用　　uf0d8 目前项目现场情况混乱，对于销售有不利影响且会持续至2005年初　　uf0d8 周边道路交通条件在短时间内不能得到完全的改善　　uf0d8 2004年底大屯路断路整修　　uf0d8 2004年底科荟路通车交付使用　　uf0d8 位于北四环的售楼处现场与项目现场有一定的距离　　2．3本项目销售周期说明　　本项目销售周期为2004年12月1日起至2006年5月31日止，共计18个月。根据以上推广特点，综合项目自身情况，我司建议本项目2004年12月进入市场开始销售，具体推广周期可分为市场亮相及客户积累期等五个阶段。各阶段具体时间分布如下表：　　销售周期分布表　　销售周期 时间结点　　市场亮相及客户积累期 2004年12月1日至2005年2月　　第一强销期 2005年3月至2005年6月　　第一调整期 2005年7月至2005年8月　　第二强销期 2005年9月至2005年11月　　第二调整期 2005年12月至2006年3月31日　　尾盘期 2006年4月至2006年5月　　2．4本项目销售任务说明　　本项目销售计划表　　项目销售任务 计划完成　　可销售住宅面积 套数 套数　　76561.84平方米 540套 486套　　销售任务明细表　　周期 月份 工期进展情况 销售条件 完成套数（套） 备注　　市场亮相及客户积累期 2004年12月初 工程主体结构封顶 样板间及北四环售楼处投入使用 5　　本销售计划在保证工期及相关工作配合到位之前题下制定，如有变动以当时具体情况为准。　　2005年1月 工程主体结构封顶 工地围档及现场包装制作完成 15　　2005年2月 工程主体结构封顶 销售工具制作完成 10　　强销期 2005年3月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 29　　2005年4月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 35　　2005年5月 开始进行外立面施工 具备完善的销售条件 40　　2005年6月 外立面施工基本完成，项目基本达到现房状态 具备完善的销售条件 50　　第一调整期 2005年7月 楼内公共部分装修 具备完善的销售条件 30　　2005年8月 楼内公共部分装修 具备完善的销售条件 30　　第二强销期　　2005年9月 楼内公共部分装修及整理工作 具备完善的销售条件 50　　2005年10月 工地现场整理及园林景观施工 具备完善的销售条件 40　　2005年11月 工地现场整理及园林景观施工 具备完善的销售条件 30　　第二调整期 2005年12月 验收合格具备交房条件 具备完善的销售条件 14　　2006年1月 办理入住 具备完善的销售条件 18　　2006年2月 办理入住 具备完善的销售条件 10　　2006年3月 办理入住 具备完善的销售条件 25　　尾盘期 2006年4月 完全现房阶段 具备完善的销售条件 25　　2006年5月 完全现房阶段 具备完善的销售条件 30　　总计 486　　3、推广策略　　3．1本项目客户群特征　　uf0d8 在亚运村区域工作或生活　　uf0d8 在中关村区域工作　　uf0d8 追求宁静安逸健康舒适的生活氛围　　uf0d8 部分客户有二次置业的需求　　uf0d8 购房更加理性　　uf0d8 对奥运房产有很高的认同，认同区域升值潜力　　uf0d8 有一定的经济实力　　3．2项目卖点梳理　　uf0d8 地处奥运中央腹地，新兴富都市中心　　uf0d8 产品自身优势　　10—14层板式小高层　　体量适中，共540套　　纯居住的居住舒适性　　现代化暖色外立面、国际化居所、暖意融融　　苏式庭院：内外融合，绿意盎然　　高端智能化配套：美国分户式中央空调　　封闭式小区管理，居住安全舒适　　停车管理：封闭立体车库，节省空间　　准现房发售，购买更有信心　　uf0d8 区域内稀缺性　　uf0d8 项目较高的升值空间　　3．3卖点整合　　区域、产品、稀缺性　　3．4推广手段　　uf0d8 三板斧　　区域：“奥运中央腹地，新富都市中心”　　产品：“尊贵奥运板楼”　　稀缺性：“钻石般稀有”　　uf0d8 七种武器　　“中等社区，舒适生活”　　“诠释纯居住空间，私享大宅”　　“分户式空调，高品质享受”　　“准现房发售，购买更有信心”　　“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然”　　“苏式庭院u2022小桥流水的精致生活”　　“封闭小区管理，安心居住场所”　　uf0d8 一招制敌　　“奥运区域内成熟板楼”　　3．5媒体选择策略建议　　3．5．1媒体选择策略原则　　结合项目五大销售周期，及不同周期推广诉求点，合理选择媒体，以达到最少费用最大成交的效力。　　3．5．2媒体选择　　报广　　选择《北京青年报》和《北京晚报》、《新京报》，以半版为主、双通为辅，加强项目推广的针对性。　　辅助媒体　　由网络及业内专业杂志组成，选择新浪网和《万房》、《楼市》、《新地产》、《安家》等杂志，进行项目形象的建立和卖点的 宣传。　　3．5．1宣传方式　　在媒体推广过程中，依靠产品优势和相对持续性的主力媒体及网络多角度、立体、择时投放，高亮点频率曝光方式，建立市场知名度，加深市场认知。软文炒作增加曝光密度，例如：通过客户通讯以项目进展或文化等领域的动态进行软性宣传以缩短销售期 。　　3．5．2媒体选择及推广费用明晰　　为了让市场充分了解本项目，通过媒体宣传项目的各项优势，展现开发商的实力。使市场认识到本案较高的综合品质，打破以往信息不对称的不利态势 。各月份推广主题及费用如下：　　市场推广媒体选择表　　周期 月份 媒体选择情况 媒体诉求点 具体金额　　市场亮相及客户积累期 2004年12月 《北京青年报》整版硬广配软文　　《楼市》内页一版硬广配合软文 地域性优势明显　　产品稀缺性及升值潜力 42万　　2005年1月 《北京晚报》 半版硬广配合软文　　《北京青年报》半版硬广配合软文　　《万房》内页一版硬广配合软文 地域性优势明显　　产品稀缺性及升值潜力 42万　　2005年2月 《北京青年报》半版硬广配合软文　　《新京报》半版硬广配合软文　　《楼市》一版的软文 产品独特性的体现与标榜 40万　　强销期 2005年3月 《北京青年报》2次半版硬广　　《北京晚报》 半版硬广配合软文　　《新地产》内业软文 本产品分户式中央空调的独有性及项目私密性 42万　　2005年4月 《北京青年报》半版硬广配合软文　　《北京晚报》 半版硬广配合软文　　《新京报》半版硬广配合软文 本产品分户式中央空调的独有性及项目私密性 42万　　2005年5月 《北京青年报》2次半版硬广　　《新京报》半版硬广配合软文　　《新浪网》打包方案广告 高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ） 44　　2005年6月 《北京青年报》整版硬广　　《北京晚报》 半版硬广配合软文　　《楼市》内页一版硬广　　《新浪网》打包方案广告 高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ） 64万　　平销期 2005年7月 《北京青年报》2次半版硬广　　《万房》内页一版硬广配合软文 项目热销及地域市场成熟性的整合 62万　　2005年8月 《北京青年报》半版硬广　　《北京晚报》 半版硬广配合软文　　《安家》内业硬广配合软文 项目热销及地域市场成熟性的整合 62万　　第二强销期 2005年9月 《北京青年报》2次半版硬广　　《楼市》内页一版硬广　　《新浪网》打包方案广告 金秋季节“一板尊天下” 55万　　200年10月、 《北京青年报》2次半版硬广　　《北京晚报》半版硬广　　《新浪网》打包方案广告 金秋季节“一板尊天下” 55万　　2005年11月 《北京青年报》2次整版硬广　　《北京晚报》2次半版硬广 现房发售与其相对　　私密性的创意整合　　44万　　第二调整期　　2005年12月 103.9电台广告5天　　《北京晚报》半版硬广　　《楼市》内页一版硬广配合软文 现房发售与其相对　　私密性的创意整合 40万　　2006年1月 103.9电台广告10天　　《北京青年报》整版硬广　　《楼市》内页一版硬广　　现房发售与其相对　　私密性的创意整合 40万　　2006年2月 103.9电台广告6天　　《北京青年报》整版版硬广　　《楼市》内页一版硬广　　现房发售与其相对　　私密性的创意整合 40万　　2006年3月 103.9电台广告6天　　《北京青年报》整版版硬广　　《万房》内页一版硬广配合软文　　现房发售与其相对　　私密性的创意整合 40万　　尾盘期 2006年4月 《新地产》内业软文　　《北京青年报》整版硬广　　《新京报》半版硬广配合软文　　“现房入住私享豪邸”　　48万　　2006年5月 《北京青年报》整版硬广　　《安家》内页一版硬广配合软文　　《北京晚报》半版硬广 “现房入住私享豪邸”　　48万　　总计 850万　　3．6价格策略　　3．6．1项目价格制定原则　　uf0d8 从项目各个单位的实际情况出发；　　uf0d8 充分考虑开发商的利润回报；　　uf0d8 紧密联系项目工程进度；　　uf0d8 结合项目销售策略和项目的销售预期。　　3．6．.2本案执行“平开高走”的价格策略　　uf0d8 房地产产品在整个推广过程中会随着工程进度的进展并结合不 同的销售阶段，价格不断攀升，给客户造成一定的压力，促成其尽快成交，对预先购房的客户，同时也起到一定的稳定作用。　　uf0d8 根据以上情况，在开盘即认购阶段往往价格做出一定的让步，给后期价格的提升预留出合理空间。　　uf0d8 市场亮相及客户积累期如果价格太高，有挫伤市场的潜在风险，同时对消费者的购买信心、项目的美誉度及形象亦有一定程度的负面影响，一旦不成功，局面极难扭转。　　uf0d8 为了保证项目操作的稳妥性，建议本项目执行“平开高走”的价格策略。　　uf0d8 后期具体价格与上调单价将根据市场实际情况作适度调整。　　4、推广方案　　4．1推广主线　　uf0d8 市场亮相及客户积累期（2004年12月初—2005年2月）　　本销售周期意在将项目推向市场，提升项目市场认知度，吸引目标客群的关注，从而达到积累有效客户的目的。从推广上讲应当集中宣传项目的宏观优势，即区域优势及主要的产品优势，使目标客群能够将项目列为其置业的选择，为强销期打下良好的基础。　　在本销售周期内，主要将“奥运中央腹地，新富都市中心”、“尊贵奥运板楼”以及“钻石般稀有”这“三板斧”做为此阶段报广宣传主题。通过这三个主题三管其下，引起人们的关注，宣传项目优势，让本项目逐步在市场中树立形象，吸引业内人士和客户的注意。树立项目中高档次的产品形象。　　uf0d8 第一强销期（2005年3月—2005年6月）　　这一阶段主要利用辅助媒体，充分展现项目的各个卖点，以此向市场充分展现项目优势，诱导客户的购买欲，本阶段推广主题以、“中等社区，舒适生活”和“诠释纯居住空间，私享大宅”以及“分户式空调，高品质享受”这七种武器中的三种主要突出社区规模、纯居住和智能化三方面明确我们项目的品质，从而使项目推广从形象诉求逐步过渡到产品诉求。　　uf0d8 第一调整期（2005年7月—8月）　　进入调整期，推广力度随之减弱，在此阶段只需根据项目工期的进展，继续宣传项目产品卖点，通过推广积累新客户，同时促成老客户成交。该阶段推广主题为“准现房发售，购买更有信心”和“现代化暖色外立面、国际化居所、暖意盎然”　　uf0d8 第二强销期（2005年9月—11月）　　这个阶段项目的形象和产品已经在市场中有了较大的认知度，而随着园林景观的建成以及现场形象的改观，通过集中宣传必将掀起新一轮销售高峰。本阶段推广主题为“苏式庭院u2022小桥流水的精致生活”“封闭小区管理，安心居住场所”　　uf0d8 第二调整期（2005年12月—2006年3月）　　本阶段项目处于办理入住阶段，此阶段开发商精力大部分集中在收楼及办理入住上，同时又正直房地产销售淡季，此时降低推广力度，只要借入住一事在市场上造势，维持楼盘的平稳销售，同时顺利完成入住的办理。　　uf0d8 尾盘期（2006年4月—2006年5月）　　本阶段前期销售的部分应该顺利完成入住，此时又迎来了房地产的强销期，此阶段以“奥运区域内成熟板楼”作为市场诉求点可以达到一招制敌的效果。在掀起一个销售高潮的同时，完成尾房阶段的销售任务，使项目顺利结案。　　4．2各阶段媒体推广策略　　uf0d8 市场亮相及客户积累期　　广告推广目的： 因项目在市场上没有明确的市场形象，我司将在12月份的广告推广上以整版强视觉冲击力的形式将项目推向市场。项目在市场明确亮相后1月份广告推广目的是在短期内大量累计潜在客户。2月份因进入市场销售淡季故媒体选择软文配合较强。软文的推广效果区别与其它广告，它可阅读性强可在字理间传达项目的优势和卖点。　　广告诉求： 地域性优势明显、产品稀缺性、升值潜力。　　uf0d8 强销期　　广告推广目的： 项目进入强销期后，推广也随即进入爆破性的阶段。媒体将以报广，杂志广告，网媒多方面全方位的形式，将项目带到一个销售热潮。　　广告诉求： 产品分户式中央空调的独有性及项目私密性。高档现代的社区环境（楼体外力面，铝包木窗及社区园林 ）。　　uf0d8 调整期　　广告推广目的：在项目进入调整期后，将平面媒体的投放进进行小幅度下调，选择针对性较强的直投类媒体，从而保持稳定的销售速度。　　广告诉求： 项目热销及地域市场成熟性的整合　　uf0d8 第二强销期　　广告推广目的：根据不同项目的面市时间，有时可能迎来两个热销阶段。在第二热销期内，增加平面媒体的投放力度，加强广告投放频率。在区域内再次掀起项目销售高潮。　　广告诉求： 金秋季节“一板尊天下”　　uf0d8 第二调整期　　广告推广目的：根据不同项目的面市时间，有时可能迎来两个热销阶段。在第二热销期内，增加平面媒体的投放力度，加强广告投放频率。在区域内再次掀起项目销售高潮。　　广告诉求： “现房入住私享豪邸”　　uf0d8 尾盘期　　广告推广目的：项目进入现房销售，对于广告投入可较大程度的下调频率；进行持续性较强的促销活动，加大老业主带新客户的优惠力度。　　4．3营销推广方面公关及促销活动　　uf0d8 2004年11月---- 2005年2月预热期　　推广活动（一）：媒体记者见面会　　推广主旨：扩大项目知名度，在做市场准入前的预热同时，做客户的积累工作。　　推广战略：软硬兼施　　预计时间：2004年12月　　为了迅速提升“北奥公馆”在房地产业内和市场上的知名度；引起潜在客户的关注，拟举办“北奥公馆媒体记者见面会”。记者见面会于2004年12月在项目现场或特定地点举行。　　本次记者见面会将准备充分，安排周密，邀请京城主流媒体十余家，并达到共识：“北奥公馆”项目上市后将成为市场关注的焦点，必定会引起亚奥区域地产的新一轮住宅销售高潮。　　记者见面会后，各大媒体对“北奥公馆”项目将进行集中报道，其间有包括《北京青年报》、《北京晚报》、《新浪网》等13家媒体，以及BTV---《置业二十一世纪》栏目等主流电视媒体都将对本项目进行及时报道。同期硬广的推出，必带来了一定规模的来电量和来访量，并且使本项目在北京地区甚至全国范围内初步具备了一定的知名度。　　拟参与报道的媒体名单如：　　《北京晚报》、《新京报》、《北京青年报》、《中国建设报中国楼市》、《精品购物指南》、《北京晨报》、《北京现代商报》、《名牌时报北京楼市》、《信报》、《京华时报》、《雅虎网》、《焦点网》、《新浪网》、《中国消费者报》等。　　预计费用：1万元　　推广活动（二）：“逛样板，抽家电”　　推广主旨：在推出样板间的黄金时期，尽快促进准客户的成交，提高销售速度。　　推广战略：抛砖引玉　　预计时间：2005年1月　　2004年12月项目现房样板间施工和装修完成，并完全配备家电之时，对在规定时间（当月或1月）内，签订（大定不退）购房的客户以抽奖活动的形式，配送家具或家用电器。其目的是在前期有一定客户积累的前提下，配合现楼样板间的推出，再以媒体宣传的气氛烘托基础上，促进准客户的成交，提高项目的知名度和提高销售率。

一、房地产直接营销渠道1、直接营销渠道的优点（1）房地产发展商控制了开发经营的全过程，可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出去，造成相对难销的楼盘单元积压。（2）产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由此可以较快的调整楼盘的各种功能。2、直接营销渠道的弱点（1）一般来说，房地产发展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性非常强的工作。房地产发展商直接营销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营销专业优势，这样在相当程度上影响营销业绩的提升。（2）房地产发展商直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和销售两头都受影响。二、房地产间接营销渠道房地产发展商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售，称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和以下所述的“第三种”营销渠道越来越被发展商所重视并积极尝试。1、间接营销渠道优点（1）有利于发挥营销专业特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才，便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。（2）有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力的不足，重点进行开发、工程方面的工作。2、间接营销渠道弱点（1）我国目前的房地产中间商良莠不齐，专业素养和职业道德水准差异很大。如果一些房地产发展商被一些专业素养和职业道德低下的中间商花言巧语所迷惑，放手让他们代理销售，往往会增加时间成本，减少项目开发利润。（2）如果代理商销售业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平，在这种情况下发展商支付的销售费用会“得不偿失”。发展商支付给代理商销售费用如佣金的初衷，是希望代理商能在较短的时间内帮助发展商取得更高的销售利润，这样即使利润分流也理所当然。三、“第三种”营销渠道由于房地产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存，实际操作中房地产商和中间商的配合也存在着种种问题，所以业内人士探索第三种渠道，如联合一体销售。房地产发展商对销售也有较大的关注和投入，代理商则发挥自己的特长作全程深度策划，优化营销渠道。联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势，避免单纯直接营销和间接营销的不足，其成功的操作关键在于发展商和中间商真诚相待，利益共享，并且依赖于中间商高超的专业素养和优良的职业道德。

同问。

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摘要：房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。从事房地产策划需要具备较多能力，比如财务、法律、导演等，接下来一起看看介绍。一、房地产策划师的职业等级职业共设四个等级，分别为：房地产策划员（国家职业资格四级）、三级房地产策划师、二级房地产策划师、一级房地产策划师。二、房地产策划师需要具备的能力1、医生的职能就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”？“怎么建”？“卖给谁”？等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。2、法律顾问职能为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制等，必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。3、财务专家职能房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。4、导演的职能房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。5、船长的职能认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征的船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。6、环境问题专家这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大的影响项目的未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。

由于房地产与一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈，相应的营销策划也十分火暴，因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划，主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新，激发潜在消费需求或争夺现有顾客，其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等。 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代，房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化，近年经济持续放缓，居民收入（包括预期收入）持续下降，实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好，消费者对商品房的选择会更趋“个性化”，会更加考虑自己的心理需求，寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧，大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群；“设计时代”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化，如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势，而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中，将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等，不仅对配套设施的需求提高，而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求，可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求，可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值，稳定价格、吸引客源？如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化自身楼盘的优点，使目标消费群产生“物有所值”的感觉？如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上继续掀起一股新的旋风？如何适应“个人置业时代”的新趋势？这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。二、房地产全程营销策划 一是策划为先。在整个项目开发过程中，从思维上应该策划在先，包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划，策划是建立在相应的市场调查的基础上，调查既可以是一手的资料，也可是二手的，如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴，了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查，如围绕消费者的生活形态，围绕区域的楼盘情况，围绕促销策略等等。 二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新，包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等，如在支付方式上，与金融有效结合；在价格制定上，有效利用消费者的心理；在宣传和定位上，利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合：丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握，房地产开发的全程策划，每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、市场定位、市场形象、市场促销。 三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势，在房地产策划过程中，应在不同层面塑造差异，如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中，应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑，因为企业的目的是营利为本。

市场策划的工作职责是：1、针对企业和产品的实际情况，进行市场战略目标体系的策划；2、研究市场的宏观方面的信息，包括市场动态、技术发展动态、国家与地方政策变化及趋势等，并收集产品与市场信息；3、制定、规划公司品牌策略，包括新产品的定位、营销方案及整体设计，提升品牌销量。

就现在房地产市场而言，房地产策划在未来的五年内还是一个比较吃香的职业房地产策划主要为房地产项目从项目定位、产品设计价格制定到营销定位、推广、销售等一系列工作提供合理化建议和策略以及具体执行，根据市场、产品以及销售要求，根据项目不同阶段、不同情况提供不同的解决方案，是一项综合性很强的工作，伴随而来的是一份不错收入。

房地产策划是房地产销售的主体。房地产策划人员应该具备基本能力有：1、掌握房地产的基础知识，这是基本功；2、经常用到的电脑软件一定要熟练的使用，这应该是基本的表达工具。如word、excel、cad、ppt等；3、写作能力要强，策划工作最主要的是通过文字传达策划人员的能力和思想，这与销售有很大的区别。策划人员一般都是从基础的调研报告、策划报告等开始的，所以始终需要比较强的写作能力。4、表达沟通能力要强，有了好的想法和思想，只用文字表达很多的时候是不够的，毕竟有时候文字苍白的，有些想法是无法用文字表达和陈述的，所以良好的表达和沟通的能力，是非常重要的。5、分析总结能力强。其实，很多的报告写了几百页，得出的就是最好的几行字，就是那些结论，这些结论才是最值钱的。也是一个好的策划人或者开发商想要的目标。比如可行性报告理的“可行”，回报率“20％”类似的言语，比如定位的文字等，那都是通过分析总结而得出的，这都是浓缩的精华。6、对项目的把控能力严谨。其实真正的操盘，报告变成了形式，真正的能够可称任务的，还是靠自己的把控能力，毕竟有的时候报告变成了不可执行的废纸（有时候），这时候需要策划人随机应变，进行快速调整，当然这还是需要对于当前的情况进行总结分析，找对方向方可继续操盘。参考资料http://www.fcrc114.com/news/NewsDetail.asp?Id=92716

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金来建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有，属于经济适用房的一种。房屋介绍是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。凡已经享受房改政策购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。

这不叫快乐教育，快乐教育不是一堂课，而是整个青少年时期。这只是应试教育重压下的偶尔放松。而且素质培养并非是用快乐教育搞出来的。所谓快乐教育是希望摆脱重压。如果你说的素质是德智体美劳，一个有趣的灵魂，一个高尚的人格，一个有学问的大脑，那么不管玩一次雪还是玩一学年的雪，都跟素质没关系

1. 学习写作文的收获 人们常说：“一分耕耘，一分收获。” 要想收获，就必须付出。记得有一位老师对我们说过：“因为你们还不懂得付出，所以收获并不多。” 听了这句话后，我真的觉得很惭愧，自我呱呱落地那天起，我付出的寥寥可数，而别人为我付出的则是多不胜数，例如父母为了养育我而付出，老师为了教育我而付出，他们的付出都不渴望回报。而我们呢？不但没有付出，还希望收获。 当我们看到别人受到表扬的时候，也希望受到别人的赞赏，但自己所做的一切根本就不值得表扬。当我们看到别人取得优异的成绩的时候，也希望得到优异的成绩，但自己却没有努力学习。 如果这种喜欢“不劳而获”的想法成了习惯，那么我们就会很自私，在社会上的人际关系就会变得很糟糕，在我们班上，自私的同学也不少见。当发现自己的脚下有一团废纸时，谁也不愿意捡起来，只会把废纸踢到另一个同学的脚下。 而这个同学也不会捡起来，把纸团继续传来传去，这种场面就像在球场上传球一样，而跟运动员不同的是，我们每一个人都不想要这个“球”。就这样传来传去，直到传到了一个热心的同学的脚下时，纸团才能顺利地去到垃圾桶里。 有时纸团刚好呆在过道中间，同学们就会视若无睹。试问：弯下腰捡起废纸团能消耗我们多少力气呢？为什么我们要吝啬这么一丁点的爱心呢？当我们做一件事时，第一时间是想什么呢？是思考做了这件事后会吃亏。 假如这件事每个人都觉得做了后会吃亏，还会有什么人做这件事呢？要想收获，就必须付出，付出了就不应该计较收获。 2. 作文收获 800字 1. 人生路上，我们经历了泪水的洗礼，见证了欢笑的时刻，欣赏着朝阳的升起，凝视着花蕊的绽放。人生途中，我们收获着生命之神不尽的惠赠，满揣着她的礼物与祝福启程。一路走来，生活中处处有收获。 每当我们高兴时，我们在收获其中的欢乐。当你把欢乐告诉另外一个人时，你就收获了两个欢乐。当痛苦和困难侵扰你的思想你的大脑时，把这些告诉你最知心的朋友，你将收获的是安慰。 在医院里看到一位医生为一个病人解除痛苦的时候，你收获到原来生命如此美好。每当你看到警察在自己的工作岗位坚守自己的职责，无论刮风下雨，此时你收获的是坚强和无坚不摧的意志。 每当老师耐心而又细腻地为我们讲解知识时，我们便由此收获了成功；一次马虎而写错题，我们收获到了做事要细心认真。每当你一次又一次地忘记写作业时，你收获到的是遗忘和自信。生活中的点点滴滴的小事我们便可以从中收获到大的乐趣，只是我们缺少一个会发现的心和一双慧的眼睛罢了。 每当一片树叶从头顶落下，你收获到秋天的到来，当暴雨倾盆，你收获的是夏天的训斥，当百花齐放，你将收获春的柔媚，当你看到银装素裹，你会收获头的琼霜玉枝。 人生的旅途，我们采摘着成功的花朵，品尝着胜利的美酒，也在失败挫折中寻得可贵的财富。天真活泼的孩童，在无数次的跌倒之后，终于能灵活自如地骑着小自行车，满怀着周游世界的梦想上路；挑灯夜读的学子，在辛勤耕耘，全力付出后，终于迈向了心中的学府；攻克关的技术人员，在多年的潜心钻研，埋头苦干后，终于攀登上了又一座科学高峰……人生路上，因为真诚的付出，他们体会到了收获的愉悦，目睹了天使的芳容。同样，失败的苦痛，也是命运之神赠予你的珍贵的礼物。肢体的残疾，让我们更能体会健康的重要；家庭的不幸，使我们学会坚强与自立；事业的挫败，教会我们如何在跌倒后重表爬起……这不是一瓶苦涩的烈酒，却是一杯清淡的香茶，饮完之后，我们变得成熟，变得坦然从容，去欣赏这些生命的插曲，去真心感激命运之神特殊的赠予。 一路走来，我们收获着成功，收获着失败，收获着人生的大智与无穷的喜悦，收获着我们的理想与信念。 2. 09年即将过去，是我心态最坦然的一年，许多不如意的事情也都能够坦然地去面对，也许经历过了，一切都觉得无所谓了，就能够正确面对了。 09年，我有我成功的喜悦，也有收获的欣慰，生活中的事也能够正确地去把握，那件事如何去做？该怎么做？都能够有条不紊地疏理好，让自己保持一个清醒的头脑，从而感悟着人生的真善美，品尝着生活带给我的快乐。有时也体味着失败的痛苦，这也许就是人生。 09年，我在网上寻找到了乐趣，不经意中做了斑斑，受到了很多人的尊敬，见识了许多才子佳人，又结识了几位好朋友，他们都是那么的善良，那么的纯厚，和他们在一起很是开心，他们的 *** 感染了我，使我忘掉烦恼勇往直前的走。让我看到了光明，看到了曙光，把我的思想境界都开拓了。 09年，不觉得就这样悄悄地流走了，过得真快啊，不觉得自己又老了一岁，既人生苦短，何不笑颜开怀面对生命里的每一天呢？人的一生不如意的事也太多，一帆风顺者有几多？何不学着善待自己呢？何不做个平凡的人呢，坦然地面对周围的一切呢？要用全新的自我迎接新年的到来！ 10年，我只想留下过去一年的快乐记忆，把那些忧伤的、困惑的、无萘的，都统统扔到垃圾箱里，卸下过去的沉重和伤感，呼吸着新年新鲜的空气，给自己一个轻松，愉快，美丽的心情，快乐对于每个人都是平等的，快乐无处不在，真正的快乐不是金钱和权势能够买到的，快乐源自于心灵，让我们忘掉过去一年所有的不快乐，快乐的迎接新年的到来吧！ 10年，我还要继续洋溢着青春的活力，继续为自己的目标而努力奋斗，我会在以后自由的天地里，更加努力的！ 3. 关于学习收获和感受的作文 我的语文学习收获 语文，是一门博大精深的学科，需要有学习兴趣，好的学习习惯等都是很重要的.有人感到学习语文很吃力，我想主要是由于没有掌握正确的方法，没有拥有一把打开语文之门的金钥匙. 学好语文，要注意培养 学习兴趣，养成好的学习习惯，积累学习方法，增强学习能力等.我希望当你读完这篇“烂文”后，能为你的语文之路，垫石铺地，为你的语文大厦添砖加瓦，为你学习铺上一条通天大道. 对语文学习感兴趣，就为你的语文学习奠定了最坚实的基础.无论做任何事，兴趣是最重要的.两千年前的“文圣”孔子就曾说过“知之者不如好之者，好之者不如乐之者”.这句话正说明了“好”、“乐”对于一个人对某种事物的追求，可以说是精神支柱，朋友，如果你现在暂时对语文，并不感兴趣，没关系，你可以从“0”开始.培养兴趣，可以去背诵，抄录一些精彩的片断，富有哲理的名人名言，以及课外知识都可以.这样，慢慢积累，在某一天，你会突然发现，原来当一个才多识广，知识渊博的学者就是如此容易.你还可以参加一些关于语文方面的活动，比如演讲、征文等等.爱因斯坦说过：“在学校里和生活中，工作的最重要的动机是工作中的乐趣，是工作获得结果时的乐趣，以及对这种结果社会价值的认识.”正如刚才说的，你可以参加社交活动，那有人便会问了，如果赢了，当然会使我们斗志高昂，兴趣更浓烈，而相反，则会挫伤我们的积极性，对语文反感，那岂不是适得其反吗？我可以肯定回答：“不会的”.这样看你如何认识结果的价值.正如所说，会信心百倍去学好语文，如果失败了，可以自我检讨，是哪里做得不好，“挫折是强人的一笔巨大财富，弱者的万丈深渊”，你可以想想，正因为发现了缺陷，我们才会去弥补，才会做得更好.学习兴趣是基础的话，好的学习习惯，则是一位技艺超群的建筑师. 学习习惯的好坏，直接关系到你学习质量的好坏.叶圣陶认为：“从小学老师到大学教授，他们的任务就是帮助学生养成良好的习惯，帮助学生养成政治方面文化科学方面的良好习惯”.由这句话我们至少可以看到好的习惯的重要性，其实好的习惯，主要还是靠自己去养成的.农村有句俗语是这样说的“习惯成自然”如果你坚持一个好的学习习惯，久而久之，则会成为雷打不动的“自然”.那怎样养成好的学习习惯，我们可以从学习实践中，文章作品中去领会.《礼记》中说“博学之，审问之，慎思之，明辨之，笃行之”这就是一个好的学习习惯，我们可以把它慢慢融入我们的学习之中.“学而不思则罔 ，思而不学则殆”，则又给我们敲响要“学”“思”结合的警钟.“学而时习之”，“温故而知新”有许多的名人对学习做出了总结，我们不妨一试（但不可盲目）.其实，更重要的是要我们从学习中去总结，比如说，在一个幽静的地方，我们不妨坐下静静心，默默想想散文、名言之类，不但更能愉悦心情，而且还增深了印象.如果说好的学习习惯是一位独具匠心的建筑师，那好的学习方法则是精美实用的建筑材料. 说学习方法，其实与学习习惯有许多交叉之处，比如：抄录精彩片段，吟诵古诗，随时写下精彩瞬间，等等都是好的学习方法.语文学习重要的就是积累与运用，上面的那些方法都是积累的重要手段.我们运用语文知识可以说是包罗万象，可用在诸方面，譬如：社交、写作、演讲……无不与我们密切相关，有人学习语文很有一套，但运用时却是茶壶里装饺子——倒不出来.其实学的目的就是用，这是纲.由于方法因人而异，我就不多讨论了！我相信亲爱的朋友你定会有锦囊妙计的.好的学习习惯，兴趣很浓，方法很对，若没有语文学习能力那还是无济无事. 学习能力是渐渐培养和积累的.有人说鲁迅的文章很难懂，其实就是因为没有找到突破口，我们理解一句话一定要联系当时的时代背景，及上下文语境，这样你才会将难题迎刃而解.学习 要重识基础能力巩固，首先要谨记一些写法、修辞及符号的用意，只有这样坚实的基础，才可去拔高.“欲速则不达”学习能力的培养并非一日之功，需要你的恒心. 上述皆为鄙人愚见，多为浅薄之言，其实每人都有他的一本经，都有一套未发掘的（有的当然发现了）学习秘籍. 朋友，当你看完这篇文章后，掩卷沉思时，希望能使你有所受益.为语文功底差的人，改变现状，为功底好的人锦上添花.。 4. 作文心得体会190(20篇) [心得体会作文]很高兴在这里和大家分享我的心得体会。 第一次进入军营，第一次亲身体验纪律的严肃性。第一次感受炙热阳光，第一次感受倾盆大雨，第一次按规定生活……许许多多的第一次在我们的军营生活中诞生。 我是个不算被家长娇惯的孩子。从小到大，很多家务事我都会做，我总是感到幸福、快乐。 可自从来到军营，什么事都需要自己完成；坐慢还会被教官惩罚；而且一到晚上成群的蚊子就袭击我；还做标准的训练等，这些都让人烦恼。我发现：自立不是那么简单的，一切都得从头开始学习。 想让自己的生活过得更舒适，就得将很多事情安排妥当，不能由着自己的性子胡来。我深深地体会到库的滋味。 每天6:30起床，对于我们这群爱睡懒觉的学生有些残酷。而10分钟就要洗漱完毕，我们已将其当作任务来完成了。 每天早操、晚训练都让我们非常疲乏。总之，干什么都要汇报，教官的话就是命令，我们只有服从，没有条件！在这里严格的军训，让我感到严肃、紧张。 给我带来了一种军人拥有的气质：走路抬头挺胸，不随便抓挠，已站稳就尽量不动，还要定时吃饭、休息。充实的军事生活，也让我找到了安慰。 打军体拳、跳舞、打靶子、包饺子、拉歌等等项目让人心情舒畅、很开心。大家在一起生活，之间互相配合、互相帮助、互相关心，让我养成了团结的好品质。 让我理解了团队是一个集体，如果集体中的人心连着心，那么这是一支硬邦邦的好队伍。如果像一盘散沙一样，就会影响团队。 我们拥有了团队精神，一种默契，一种团结。在这里，我还学会了很多。 我要感谢爸爸、妈妈、军区领导、教官给我这个锻炼机会。我坚信，总有一天，我在军营里学会的任何东西都能发挥作用。 第一次，是一种尝试。我尝试了，我快乐！它教会我：长大，意味着独立、自立和改变。 5. 作文感受和收获 读书中，经常在一起谈读书心得，谈自己在书中收获的点点滴滴.读书，就像走进了上帝的伊甸园，我们才能收获阳光. 俗话说，人有三宝精气神，腹有诗书气自华.为了获取知识，感动了我太多太多.读书中，我收获着，我收获；悠长. 总喜欢阅读一本本有趣的故事书. 原 本，我是不喜欢读书的，读之可以医愚.” 读书——生命飞翔的羽翼.读书中.收获快乐，收获勇气，珍贵无比；书是阳光，我发表了一篇文章.这使我信心倍增，真正 理解了读书的益处，收获力量，收获智慧.对于渴望精神富裕的人来讲，读书实在是件快乐无比的事，一看到书，我就会精神焕发.那种感觉，读合 我们的书，只有读这些书，神奇；新鲜，梦中我也在捧着自己心爱的书、好段，我全部抄在读书笔记上.成长不可无书，成功不能无书，或者去寻求无价的人类的聪明 才智，我一点一点的吸取着书本的营养，一点一点收获着书本的果实，从此我就跳到书海里去了，我们收获. 总喜欢翻看一篇篇隽永的小品，芳香，摊在腿上，随意找个地方坐下，我们要读书.书是我们的钥匙，有了它. 总喜欢坐在图书馆的排椅上享受书的馨香.那种感觉，无论长短，无论早晚，我从来不去碰那些书本，所以总在作文课上受到语文老师的批评.苦恼中，我思考：难道读书真得 能帮我把作文充实起来吗？于是.于是又一本一本地吸取着，我必定要去一趟书店，收获着，收获成功. 读书吧，收获吧，品味吧，进取吧！让我们尽情地在书中沐浴，在书中享受.书是黄金，我们可以腾空而起，飞向蓝天：“喜欢读书，便到书里去了.也许就 因为书吧，我们成了知心朋友，让你走进书本里去，或者做一个梦.书教会了我太多太多，可以废寝，可以忘食，哪怕是雪天雨天，能量无限.捧起书本吧！ 书籍是人类进步的阶梯.渐渐地，她的书房是我和她最长呆的地方.一进她的书房.热爱读书吧，我们要读书，飞向成功，飞得更高更远.终于，我的作文成了同学们在作文课上写作的范文，而且不久之后法国思想家孟德斯鸠说；为了提高修养，我们要读书；为了改变命运！“书犹药也. 每个星期天；美丽；动人，我们可以开启幸福与快乐的大门. 我读书，我收获.收获知识，就像在沙漠中遇到水源一样. 总 喜欢到琮琮姐姐家去，我成长着.我爱读书，你大胆地摘食了智慧的果子，于是你知晓了一切，有时，生日礼物也是书.总之；读书中，平淡无奇.于是，我们要知道.如果读些污七八糟的东西.好词、好句，我就习惯性的从书架上抽出一本书，我发现读书 是快乐有趣的，就是 对人生的不负责任.我们也不能在那里收获什么对自己有益的东西.每个夜晚，我也必定要读一篇文章.”莎士比亚说：“书籍是全世界的营养品，生活里没有书籍， 就好像没有阳光；智慧里没有书籍，就好像鸟儿没有翅膀.”打开你的书，要读好书，要读对自己有帮助的书，总是认为书枯燥无味.有时 .书是我们的翅膀，有了它. 我读书，就等于把生活中寂寞的辰光换成巨大享受的时刻，我们提高；读书中，我们快乐，或者给思想洗一个澡：许多参天大树是被自己养大的虫子毁掉的.所以；天然；浓郁，我们要读些积极向上的书 6. 收获感悟作文 金秋十月，在这丰收的季节里，到处一片硕果累累的景象。常言道：“有耕耘，就会有收获。”农民会收获果实庄稼，同学们会收获喜悦、收获自信……而我收获的是十二年来的种种感悟。 生活 生活是酸甜苦辣 *** 俱全的。你不可能永远活在快乐里，这是不现实的。但是就算困难，也要笑着面对。要知道，牙齿是喜欢晒太阳的！ 人生 人的一生不会一帆风顺，偶尔晕下船也是正常反应。此话说得好：“保剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来。”平静的生活固然好，但若是你的人生都是顺境，我想，得不到磨练的人，必然不会有大的作为。 幸福 幸福就是珍惜眼前，而不是做白日梦。你想幸福就不要抱怨太多，上帝对每个人都是公平的。你应该珍惜现在的幸福，而不是一味的追求别人的幸福！ 我收获了许许多多的感悟，总结一下，就是明白了要好好珍惜现在，认认真真、快快乐乐地过好每一天！ 7. 玩的收获和感受,作文三百字 玩的收获和感受在紧张的学习之余，能够痛痛快的玩一次，似乎成了我们初一学生的最大心愿.这段时间，同学和老师们都沉浸在紧张的期中考试的复习准备之中，为了迎接这次期中考试，每天不仅有大量的作业压得我们喘不过气来，更多的却是我们两个多月以来学习的所有知识点的复习工作.爸爸妈妈们整天念叨要我们好好准备，逮住我们的每一个空闲时间催促我们看书，这样一来，“玩”在我们所谓的学习时间内似乎成了一种奢侈.上个星期天，我的爸爸妈妈都不在家，只有我一个人.我便迫不及待地开了电脑，迅速打开了我期待已久的游戏网站，好不容易的一次玩电脑的机会使我激动不已.但是，由于一直惦记着还没有写完的作业，心里既紧张又着急，总是没有办法集中注意力，进入尽兴的游戏状态，无奈的我，只好还是决定先做完作业再玩游戏.终于写完了作业，我便心无旁骛地玩起了游戏.因为心情放松了好多，我很容易就进入了亢奋状态，在“找茬”玩的游戏中，本来就颇有经验的我更是轻轻松松地就连赢了数十次.可我还是觉得不过瘾，又玩起了“拳王”，“跳起”.“出拳”.“旋踢”.“绝招”一个个动作被我完美的结合在了一起，游戏的胜利，让我更加兴奋！当一轮明月又高高挂在星空时，爸爸妈妈回来了.我自觉地结束了我的游戏，还高兴地告诉他们，我发现，只有心中没有想着其他事情，玩才能玩得无忧无虑！反过来想，想要在学习上取得优异的成绩，应该去掉心中的杂念，玩时一心一意地玩，学时一心一意地学，当然，玩也应适可而止，过度的沉浸于游戏之中只会迷失自我.这样，成功就会伴随在我们的左右.玩，缓解了我们学习的压力，放松了我们紧张的心情.玩的感觉真好。 8. 心得体会作文 [心得体会作文] 心得体会 今天，我调查了爸爸、妈妈、哥哥的理想，心得体会作文。他们有自己的理想，如：老师、数学家、医生等。他们的理想实现了吗？没有，这是为什么呢？让我来告诉你们吧。因为每个人小时候的理想就是一种梦想，有的人长大了想当兵，保卫祖国；有的人长大了想当老师，培育祖国的花朵；有的人长大了想当科学家，探索科学的奥秘……，小学五年级作文《心得体会作文》。而我呢？我长大了想当老师，像孩子们的母亲那样耐心的教他们知识，每天同孩子们一起快乐地生活。每个人儿时的理想不一定都会实现。长大后根据自己的特长而有新的理想。 理想就是一种梦想，让这些梦想永远藏在我们的心里吧。心得体会作文250字小学生作文（/） 9. 500字左右的作文：（ ）的收获 我生活在一个很普通、很平凡的家庭里，虽然这样，但它却给我带来了无穷的快乐和知识。 记得上幼儿园的时候，我看见许多家长给自己的孩子买好东西吃，也哭着闹着向妈妈要，可是这样要了好多次，妈妈都不给我买。慢慢的，我知道了妈妈不给我买的原因：原来，是因为我不听话、太任性了，妈妈才不给我买的。 我知道后，便学得乖了起来：走在大街上，看见一些好吃的东西一点也不理睬，可妈妈却主动的给我买这买那。这时，我突然明白了一个道理：哭闹、任性是没有用的，要做一个即懂事又听话的好孩子。 从此，我养成了一个很好的习惯。 幼儿园的生活结束了，我来到了实验小学，感觉这儿非常新鲜，一切都跟幼儿园不一样。 上二年级的时候，我们学校开设了“小记者”这个特长班，爸爸、妈妈知道后，就让我报了这个班。他们认为：对一个刚学作文不久的孩子来说，写作文是一个难关，所以从小打好写作基础对今后的学习会有很大的帮助。 在这个特长班里，我遇到了我的启蒙老师——卢老师。有一次，卢老师在班里挑选了几名同学的作品，投到了市级《小草》报上。 没想到，只有我的作品在上面发表了，我高兴得心里像喝了蜜一样甜。爸爸和妈妈也很高兴，还不时地表扬我有长进。 从此，我就喜欢上写作了。爸爸见我的写作兴趣这么高，便抽出时间带着我去观察大自然，他还说，这样可以让我的想象力更加丰富。 因此，我的书架上的书越来越多，脑子里积累的好词佳句也越来越多，爸爸还常对我说：“读书破万卷，下笔如有神……”从这儿以后，我就开始不断的写作文，爸爸就每个星期都带我去看大自然的奇妙变化，我呢， 每个星期都有一篇作文诞生，然后，就往报刊、杂志上投稿。可是投出去以后，全都石沉大海、杳无音信了，这样坚持了两个月我就有些灰心了，这时我突然看见了贴在写字台上方的 “坚持到底就是胜利”这样一句话，所以，我又坚持了下来。 终于，功夫不负有心人，我开始收获了。在我连续收到两个获奖证书以后，使我写作的信心更加坚定了。 爸爸、妈妈也笑容满面，他们异口同声地对我说：“你真棒！真厉害！” 过了不久，爸爸和妈妈商量了一下，给我买了一台电脑，看着这台崭新的电脑，我的心里不知有多高兴，我想：我一定要加倍努力，不辜负爸爸、妈妈的期望，在以后的成长岁月里，写出更多更好的作品，将来成为一位出色的作家。 10. 【作文《我的读书感受与收获》600字左右】 法国思想家孟德斯鸠说：“喜欢读书，就等于把生活中寂寞的辰光换成巨大享受的时刻.”莎士比亚说：“书籍是全世界的营养品，生活里没有书籍，就好像没有阳光；智慧里没有书籍，就好像鸟儿没有翅膀.”打开你的书，让你走进书本里去，或者做一个梦，或者给思想洗一个澡，或者去寻求无价的人类的聪明才智.读书中，我们提高；读书中，我们快乐；读书中，我们收获.总喜欢翻看一篇篇隽永的小品，芳香；天然；浓郁；悠长.总喜欢阅读一本本有趣的故事书，神奇；新鲜；美丽；动人.总喜欢坐在图书馆的排椅上享受书的馨香.那种感觉，就像走进了上帝的伊甸园，你大胆地摘食了智慧的果子，于是你知晓了一切.原本，我是不喜欢读书的，总是认为书枯燥无味，平淡无奇.于是，我从来不去碰那些书本，所以总在作文课上受到语文老师的批评.苦恼中，我思考：难道读书真得能帮我把作文充实起来吗？于是，我一点一点的吸取着书本的营养，一点一点收获着书本的果实.好词、好句、好段，我全部抄在读书笔记上.渐渐地，我发现读书是快乐有趣的.于是又一本一本地吸取着，收获着.终于，我的作文成了同学们在作文课上写作的范文，而且不久之后，我发表了一篇文章.这使我信心倍增，真正理解了读书的益处，从此我就跳到书海里去了.每个星期天，我必定要去一趟书店，哪怕是雪天雨天.每个夜晚，我也必定要读一篇文章，无论长短，无论早晚.有时 ，梦中我也在捧着自己心爱的书，有时，生日礼物也是书.总之，一看到书，我就会精神焕发.那种感觉，就像在沙漠中遇到水源一样.总喜欢到琮琮姐姐家去，她的书房是我和她最长呆的地方.一进她的书房，我就习惯性的从书架上抽出一本书，摊在腿上，随意找个地方坐下，便到书里去了.也许就因为书吧，我们成了知心朋友，经常在一起谈读书心得，谈自己在书中收获的点点滴滴.读书，要读好书，要读对自己有帮助的书.如果读些污七八糟的东西，就是对人生的不负责任.我们也不能在那里收获什么对自己有益的东西，我们要知道：许多参天大树是被自己养大的虫子毁掉的.所以，我们要读些积极向上的书，读合我们的书，只有读这些书，我们才能收获阳光.俗话说，人有三宝精气神，腹有诗书气自华.为了获取知识，我们要读书；为了提高修养，我们要读书；为了改变命运，我们要读书.成长不可无书，成功不能无书.热爱读书吧！“书犹药也，读之可以医愚.”读书——生命飞翔的羽翼.书是我们的翅膀，有了它，我们可以腾空而起，飞向蓝天，飞向成功，飞得更高更远.书是我们的钥匙，有了它，我们可以开启幸福与快乐的大门.我读书，我收获.收获知识，收获力量，收获智慧.我读书，我收获.收获快乐，收获勇气，收获成功.读书吧，收获吧，品味吧，进取吧！让我们尽情地在书中沐浴，在书中享受.书是黄金，珍贵无比；书是阳光，能量无限.捧起书本吧！书籍是人类进步的阶梯.对于渴望精神富裕的人来讲，读书实在是件快乐无比的事，可以废寝，可以忘食.书教会了我太多太多，感动了我太多太多.读书中，我收获着；读书中，我成长着.我爱读书，我爱收获.我读书，我收获.。

2.人文程乙本ww

什么叫和他在一起啊，怎么就不叫女孩子了？难道你认为小学四年级的男孩子和女孩子都能够发生关系的吗？那不可能的呀，他们还没有发育呢。你是什么人呢？你如果是成年人，应该懂得这方面的吧？小孩子一般。起码要到。六年级或者初一初二才开始发育身体的呀。

城市文化建设工作总结的范文 　　20xx年，是市委市政府建设文化城市的重要一年，中心结合单位实际开展了一系列文化建设活动，现就文化建设工作总结一下。 　　一、 建立组织机构，明确责任分工。成立以中心主任为组长的文化建设领导小组，领导班子把文化强市建设工作列入了议事日程，将文化体育工作作为总要工作来抓，日常工作由领导小组办公室负责。 　　二、加强制度建设，开展舆论宣传。坚持贯彻党的群众路线，使广大职工成为文化建设的主体。进一步建立健全了各项规章制度，并对现有的规章制度进行修订、完善。利用一切宣传阵地和手段，就中心文化建设的内涵意义、基本思路以及实施意见、工作计划向全体职工宣传；同时，召开座谈会，围绕文化建设问题开展学习研讨，做到统一思想、明确目标、达成共识。 　　三、本年度开展了形式多样、内容丰富的文化体育活动。 　　1、积极参加机关党工委组织的文体活动。参加了羽毛球比赛、钓鱼比赛，健步万人行等活动10余人次。 　　2、开展智慧读书活动。努力在全中心形成多读书、读好书的良好风气。开设读书专栏，定期推荐好文章，中心职工踊跃投稿，撰写读书心得体会，干部职工写读书心得6篇，胡雷同志在奉化日报刊登一篇《不要在世故中丢了内心宁静》。积极组织干部职工参加纪委组织的“清廉奉化。精彩故事”征文大赛，并获得了三等奖。增强了文化建设的影响力。 　　3、工会妇联活动开展有声有色。工会组织本单位职工参加了游泳活动，爬山活动等。单位妇委会组织女职工开展瑜伽健身活动，舒缓工作压力，增强体质。全民健身率达到80%以上。 　　4、党支部积极组织教育文化活动。本年的当日活动，单位党支部组织全体党员到石沿部队进行军事教育学习。参加12人次。 　　5、单位与社会公益组织合作，开展了大型的“敬老爱老”文化倡导活动。住房公积金与奉化滴水公益协会合作全年开展了多次敬老活动：6月20日，单位党员志愿者和滴水公益志愿者一起来到尚田镇敬老院开展了“每逢佳节棕是情”的敬老活动。陪伴孤寡老人们度过一个温暖的“端午节”，送去了粽子、饼干等礼物，并为老人们提供量血压、清洁、表演娱乐节目做饺子等服务。10月21日，志愿者们到鲒奇敬老院开展重阳节敬老服务活动。10月份，中心在全市开展了一次“家有老人、我很幸福”的温馨敬老故事征集大赛。征集了优秀文章10篇。中心给予获奖者予以奖励。 　　中心今来非常重视职工的素质文化教育，大力倡导社会文明新风，鼓励职工多参与公益活动，关爱身边的弱势群体。今后在文化方面也要更多的培养有特色性的活动来不断丰富职工的业余生活和精神文明。不断促进我市的文化强市建设工作。 　　20xx年，我局在大力发展旅游“一号产业”新形势下，以建设“公共文化标准化建设”为龙头，全力助推文化、旅游互融发展，走文化“惠民、乐民、富民”之路。 　　20xx年，共完成送戏下乡161场，送电影2500场、送书15209册、送培训178场、公益性展览讲座188场、展演非遗节目近30场、文化走亲16场次、大型文化活动20场次；新增文化志愿者120人，培训文艺骨干2000人次；磐安民间艺术首次走出国门赴法参加瓦龙国际民间艺术节展演；文化馆破格创建国家二级馆，创建基层综合性文化服务中心17个；首推影视文化外景拍摄基地10个，引进影视制作企业20家，在磐拍摄影视作品12部；在各大报刊媒体刊发文化工作信息600多篇次。 　　 一、以文化惠民为重点，精心开展各类群众活动 　　1.文化活动有声有色。倾力打造“昌文文化”品牌，全力满足城乡百姓的文化需求。一是开展“第二届百姓（农民）艺术节”。精心组织了排舞大赛、民间绝技绝活展演、原创歌曲演唱大赛、百姓戏迷（婺剧）大赛、农民文艺会演、中青年器乐大赛、摄影比赛等7大内容的第二届百姓（农民）艺术节活动，该项活动历时8个多月，参赛人数达600人，参演群众4000多人，创作节目及作品900多件，惠及城乡百姓20万人。二是开展“读书三百活动”。历时6个月，圆满完成了“百家书屋阅读征文比赛、百家书屋阅读摄影比赛、百幅书屋阅读图片巡展”等三大读书活动。据统计，本次活动共收到“百家书屋阅读征文比赛”参赛文章400篇，评选出优秀作品160多件，并在省级竞赛中获得喜人成绩；通过组织县域内摄影爱好者走访了19个乡镇120个村，拍摄农家阅读姿态照片500多幅，评选出优秀作品100幅，并将各类优秀作品制成展板50块，赴县城社区、乡镇村进行巡展。三是服务中心做文化。围绕“杜鹃花节、油菜花节、茶文化节、祭孔大典、第九届药交会开幕式暖场演出、纪念抗日战争胜利70周年大合唱比赛、孔氏家庙弟子规培训”等县中心工作，积极谋划、创作文艺活动，主动作为。通过经费补助、业务指导等形式，鼓励、指导全县19个乡镇的村落开展村级春晚、庆祝元宵、传统庙会、重阳节等群文活动。 　　2.非遗展演一鸣惊人。一是全球化共享打响磐安文化品牌。邀请省级非遗专家精心策划提升我县特色民俗民间艺术节目，在节目原素材的基础上，从音乐、表演、服装、道具等方面都进行了挖掘、创新和提升。经过数月闭关排演和近20场次的展演预热，打造成一台成熟、精湛的精品非遗节目于6月份走出国门，参加第三十二届法国瓦龙国际民间艺术节的演出，获组委会唯一奖项“最佳演出奖”，并进行了唯一一个国家主题日的展演，此次文化交流得到了省委省政府充分肯定。二是江浙沪展演享誉长三角。组织参加了20xx年上海茶文化节开幕式及闭幕式展演、XX市非遗年货展、XX市西市街民俗文化节文艺展演、金华电视台非遗专题采访，并赴多地进行了非遗文化走亲，通过多种平台，将磐安传统文化响彻长三角。三是对我县文化遗产保护与利用作出了“保护好，在保护中利用好，在开发中继续弘扬”的指示。开展“非遗三进”活动（即进校园、进景区、进文化礼堂）10场。通过文艺演出、图片展、下基层辅导培训等形式，全方位、多角度地展示我县非物质文化遗产的保护成果，助推我县休闲养生旅游“一号产业”的`发展。 　　3.文化配送有板有眼。全力推进以送戏、送图书、送讲座、送电影、送培训、送展览为抓手的“文化六送”活动，创新编排文艺节目。一是文化服务有序开展。全年共完成送戏下乡161场，送电影2500场、送书15209册、送培训178场、公益性展览讲座188场、展演非遗节目近30场、文化走亲16场次、大型文化活动20场次，让文化成果真正实现百姓共享。二是文艺创作持续升温。完成歌曲《爱你的理由》、《朋友，你还好吗？》创作，完成舞蹈《药香四海》、《小城雨巷》、《新居》、《华尔兹·梦幻小姐》、《龙娃娃》、《燃烧的脚步》、《铜钿鞭》、《周音传韵》、《采茶舞曲》、《又想你了》，以及民俗《磐安金龙》、《婚嫁民俗表演》、《乡村运动会》的编排创作，同时，结合社会主题，以抗战胜利70周年为题材的曲艺道情《祭》、小品《碑》均已完成创作。截至目前，共创作节目及作品900多件。三是文化特色辅导扎实推进。以深泽墅安希望小学为基点，培养“铜钿鞭”、“乌龟端茶”小传承人、“民乐”教师传承人，并安排羊荣地老师指导师生《乌龟端茶》、陈茶花老师指导《铜钿鞭》，戏曲老师陈元喜指导教师演奏《花头台》等节目的展演。以仁川初中、仁川小学为基点，对冷水小学《花头台》、盘峰乡《花头台》、婺剧促进会的《姐妹易嫁》、《龙凤面》等节目进行专项辅导，进一步传承道情文化。 　　 二、以均等化建设为目标，全面推动文化阵地建设 　　1.抓文化基础设施。一是抓“两馆”提升。图书馆完成了多功能厅装修工程与尖山图书分馆图书外借部、报刊阅览室、电子阅览室等设施建设，为群众创设了良好的讲座、培训、阅读环境。文化馆进一步加强硬件建设，文化馆破格创建国家二级馆，现已经过省级考核，已报文化部审定。筹划建设了昌文展览馆高照马展示馆与昌文艺术培训中心，目前昌文展览馆已建设完毕投入使用，并进行免费开放6次，展出作品400余幅。二是抓基层综合性文化服务中心创建提升。根据各村文化基础设施配备情况和文化活动开展情况，安排100多万专项经费，开展了15个村文化礼堂及10个省市文化示范村提升，创建17个基层综合性文化服务中心。由文化站调查后申报，依据先买后补的原则，各提升村购置了电视机、照相机、电脑、灯光、音响、幕布、点歌系统、乐器等文化器材，进一步充实了文化基础设施。三是积极创建省、市示范村。根据“农村文化，示范引领”的思路，积极开展省、市文化示范村创建工作，20xx年，共创建省级文化示范村1个（方前后朱村），创建市级文化示范村3个（新渥麻车下、尚湖栗树山、胡宅横路）。并根据省文化厅要求，对原有的5个省级文化示范村开展了复评工作。 　　2.抓文化惠民工程。一是构建服务惠民体系。根据浙江省文化厅转发的《文化部关于贯彻落实〈关于加快构建现代公共文化服务体系的意见〉的通知》的文件精神，加快构建现代公共文化服务体系，结合我县实际情况，找出薄弱环节，提出重点提升项目，制定了《XX县基本公共文化服务体系建设实施方案》（20xx—2020）。二是打造文化对外窗口。全力打造磐安文化网和“磐安影视”公众微信号。新建了磐安文化网，开设文化动态、公共文化、文化遗产、文化市场、影视文化、文化大事记、你点我送、昌文大舞台等8个栏目，展示磐安人民积极向上的精神面貌和丰富多彩的群众文化活动，极大地方便了公众了解磐安文化的发展，为磐安文化工作提供了交流展示的平台。“磐安影视”公众微信号已正常对外宣传。 　　3.抓文化人才建设。一是团队建设红红火火。实施特色文艺团队申报工程，共收到城区及各乡镇申报的综艺、婺剧、越剧、舞蹈、音乐、器乐等团队20支。同时，通过网上学习与网下交流相结合、请进来与走出去相结合等多种方式，进一步对舞蹈队、声乐队、老年合唱队、曲艺队等4种类型团队实施人才提升工程。并新组建了以各类民间艺人为主体的磐安民间艺术团，通过省级艺术专家一对一、面对面的指导，封闭式的训练，走亲式的展演，进一步提升民间艺人的传统文化技艺。二是骨干提升有声有色。开展骨干排舞培训，如公益性排舞培训，声乐培训、器乐培训、文艺创作会议、民间艺术提升讲座、摄影培训等，受培训文艺骨干达2000人次。三是文化志愿队伍日益壮大。新增文化志愿者120人，累计达到154人。制定文化志愿者服务规章制度，开展“你点我送”菜单服务，全年送培训80多次，辅导3500多人次。以经费补助的形式对村级文化设施和文化活动给予关心和支持，今年提供村队补助 43个。积极选送业余文艺骨干参加专业院校培训，选送文化礼堂管理员和民营剧团演职员等到专业院校培训55人次。 　　 三、以文物保护为重点，大力加强文保力度 　　1.三牌助力一号产业。一是合力推进玉山古茶场陈展工程。玉山古茶场是国保单位，历史文化底蕴深厚、旅游价值高。积极邀请各级领导专家实地指导陈展工作，确定了“以恢复宋代古茶场茶叶交易场景”的陈展主旨，多次邀请专家及相关部门开展工程设计方案的评审工作，集中大量的人力、精力完成了工程设计方案的评标和深化设计。二是全力落实榉溪孔氏家庙东边三合院陈展工作。围绕我县我县南线精品旅游线路的重要支点。该局迎难而上，通过10余次的沟通，全力落实孔氏家庙东边三合院陈展工程，完成了多媒体制作及图片展示等内容。三是大力开展榉溪孔若钧墓修复工程。该工程总投资70多万，由榉溪村委会实施，于9月28日祭孔大典前完成墓主体修复。计划12月完成全部工程。四是着力做好磐安茶文化博物馆开放工作。为加强对茶博馆的日常管理与维护，进一步健全管理机构，核定茶博馆事业编及正常运行经费。据不完全统计，茶博馆今年共接待约15万人次。 　　2.三措抓文保基础。一是完成第一次全国可移动文物普查第二阶段工作。根据《XX县第一次全国可移动文物普查实施方案》总体部署，开展文物数据的登录工作。据统计，我县共有国有可移动文物收藏单位4家，可移动文物468件/套。二是加强各级文保单位（点）的安全监管工作。进一步完善安全管理制度，强化安全保卫巡查，积极开展春节、元宵节、台风天气等重要时间节点的文物安全检查工作，累计检查文物保护单位100余家次。启动国保单位安防工程方案编制工作，现已基本完成工程设计方案初稿。三是开展古建筑修缮指导工作。积极参与秀美乡村建设和历史文化名村古建筑修缮工作，为尚湖岭干花厅、方前施氏宗祠、双溪梓誉民居、新渥杨氏宗祠、尖山张氏宗祠、双峰大皿古民居等古建筑的修缮提供技术指导。 ;

1.矿井水文地质条件综合勘查技术该技术主要由水文地质测绘、钻探、试验、物探、化探和遥感等技术构成，服务于煤矿建井前的水文地质条件勘查，生产阶段的水文地质补充勘探和矿井充水水源、通道及其他专门问题的探查，是研究矿井水害形成条件必不可少的技术手段。其中，钻探也是疏放水钻孔、注浆钻孔等成孔的必要手段。2.渗流理论与矿井涌水量的计算矿井涌水量计算是以地下水渗流理论为基础的。在实际应用中，可分为正常用水量计算和最大突水量计算两大类。(1)在传统渗流理论的基础上，各种数学方法被大量应用到矿井涌水量的计算中，但大多不够成熟。(2)2D数值模拟法和3D数值模拟法是目前矿井涌水量计算应用的最高水平。(3)理论与实际应用严重脱节，许多矿区仍主要采用比较粗略的水文地质比拟法。3.矿井水害的形成机制不断深化对矿井水害形成机制的认识，特别是对底板突水机理和控制性影响因素的认识，是矿井水害防治的重要理论基础，也是当前研究的热点之一。由于林南仓矿区水文地质条件复杂且差别较大，所以应开展进一步或具有普遍意义的水文地质规律的研究。4.突水预报预警技术矿井突水预测预警对于矿井水害防治具有至关重要的意义，如果能够准确预测可能发生的突水事故，矿井防治水工作将发生革命性的变化。实现临突预警是矿井突水预测预警研究期望达到的目标。通过监测突水前兆因素的有关参数变化，建立突水发生标准的识别模型，对突水的发生做出判断，并及时发出预警信号。5.矿井水害的灾后治理技术矿井突水发生后的灾后治理技术主要包括突水水源的快速判别技术、突水水量的估算方法、高精度定位钻孔实施技术、突水通道注浆封堵技术等。6.矿井水综合利用技术传统的矿井水害防治工作充分重视了水的灾害性一面，而忽略了水的资源性一面。按照资源与环境协调发展的观念，钱鸣高院士提出了“绿色开采”的概念，并已形成广泛和重要的影响。水资源保护性开采是“绿色开采”的主要内容之一，它是指在防治矿井水害的同时，必须重视和强调水资源地保护和利用。参考文献白晨光，黎良杰，于学馥.1997.承压水底板关键层失稳的尖点突变模型.煤炭学报，22(2):149～154蔡振宇，杨本生，刘新河.2003.水体下煤层开采的相似模拟研究.中国矿业，12(3):62～63陈占清等.2004.采动围岩中参变渗流系统的稳定性分析.中南大学学报(自然科学版)，35(1):129～132程宜康，陈占清，缪协兴.2004.峰后砂岩非Darcy流渗透特性的试验研究.岩石力学与工程学报，23(12):2005～2009段水云.2003.煤层底板突水系数计算公式的探讨.水文地质工程地质，(1):97～100冯启言，陈启辉.1998.煤层开采底板破坏深度的动态模拟.矿山压力与顶板管理，(3):71～73高延法，李白英.1992.受奥灰承压水威胁煤层底板变形破坏规律研究.煤炭学报，17(2):33～38高延法，施龙青，娄华君.1999.底板突水规律与突水优势面.北京:中国矿业大学出版社高延法.1991.岩石强度理论与采场底板变形破坏规律研究.武汉:武汉水利电力大学韩宝平，冯启言等.2000.全应力应变过程中碳酸盐岩渗透性研究.工程地质学报，8(2):127～128何满潮，谢和平，彭苏萍等.2005.深部开采岩体力学研究.岩石力学与工程学报，24(16):2804～2813虎维岳.2005.矿山水害防治理论与方法.北京:煤炭工业出版社黄润秋，王贤能，陈龙生.2000.深埋隧道涌水过程的水力劈裂作用分析.岩石力学与工程学报，(9):573～576姜振泉，季梁军.2001.岩石全应力应变过程渗透性试验研究.岩土工程学报，23(2):153～156靳德武，王延福，马培智.1997.煤层底板突水的动力学分析.西安科技学院学报，(4)黎良杰，钱鸣高，李树刚.1996.断层突水机理分析.煤炭学报，21(2)，119～123黎良杰，钱鸣高，殷有泉.1997.采场底板突水相似材料模拟研究.煤田地质与勘探，25(1):37～40李白英.1999.预防矿井底板突水的“下三带”理论及其发展与应用.山东矿业学院学报，8(4):11～18李白英、弭尚振.1988.采矿工程水文地质学(上册).山东矿业学院教材李鸿昌.1991.矿山压力的相似模拟试验.徐州:中国矿业大学出版社李世平，李玉寿，吴振业.1995.岩石全应力应变过程对应的渗透率－应变方程.岩土工程学报，17(2):231～235李树刚，徐精彩.2001.软煤样渗透特性的电液伺服试验研究.岩土工程学报，23(1):68～70刘伟韬，武强.2008.范各庄矿F0断层滞后突水数值模拟.岩石力学与工程学报，27(2)缪协兴，陈占清，茅献彪等.2003.峰后岩石非Darcy渗流的分岔行为研究.力学学报，35(6):660～667缪协兴，刘卫群，陈占清.2004.采动岩体渗流理论.北京:科学出版社缪协兴，刘卫群，陈占清.2007.采动岩体渗流与煤矿灾害.西安石油大学学报，22(2):74～77彭苏萍，王金安.2001.承压水体上安全采煤.北京:煤炭工业出版社钱鸣高，缪协兴，徐家林等.2000.岩层控制的关键层理论.北京:中国矿业大学出版社施龙青，韩进.2004.底板突水机理及预测预报.北京:中国矿业大学出版社宋振骐，蒋宇静，杨增夫.2003.煤矿重大事故预测和控制的动力信息基础的研究.北京:煤炭工业出版社孙方斌.2006.断层对底板突水的影响作用(PHM).青岛:山东科技大学田开铭.2000.开展对低渗透介质的水文地质学研究.水文地质工程地质，27(2):27～28王成绪.1997.研究底板突水的结构力学方法.煤田地质与勘探，(增刊):48～50王连国，宋杨.2000.煤层底板突水突变模型.工程地质学报，8(2):160～163王延福，靳德武，曾艳京.1999.矿井煤层底板突水预测新方法研究.水文地质工程地质，(4):33～37王作宇，刘鸿泉.1992.承压水上采煤.北京:煤炭工业出版社魏久传，李白英.2000.承压水上采煤安全性评价.煤田地质与勘探，28(4):57～59仵彦卿，张倬元.1995.岩体水力学导论.成都:西南交通大学出版社武强，刘金韬，钟亚平等.2002.开滦赵各庄矿断裂滞后突水数值仿真模拟.煤炭学报，27(5):512～515杨栋，赵阳升.1998.裂隙底板采场流固耦合作用的数值模拟.煤炭学报，23(1):37～41杨善安.1994.采场底板断层突水及其防治方法.煤炭学报，19(6):620～625杨天鸿，唐春安，朱万成等.2001.岩石破裂过程渗流与应力耦合分析.岩土工程学报，23(4):489～493杨天鸿，唐春安，谭志宏等.2007.岩体破坏突水模型研究现状及突水预测预报研究发展趋势.岩石力学与工程学报，26(2):268～276杨天鸿等.2003.承压水底板突水失稳过程的数值模型初探.地质力学学报，9(3):281～288杨为民，李智毅，周治安.2001.岩溶陷落柱充填特征及活化导水分析提出泥石浆型堆积是煤系段陷落柱的主要充填特征.中国岩溶，20(4)杨为民，司海宝，吴文金.2005.岩溶陷落柱导水类型及其突水风险预测.煤炭工程，(8)杨延毅，周维垣.1991.裂隙岩体的渗流－损伤耦合分析模型及其工程应用.水力学报，5:19～27尹尚先，王尚旭，武强.2004.陷落柱突水模式及理论判据.岩石力学与工程学报，23(6):964～968尹尚先，王尚旭.2003.陷落柱影响采场围岩破坏和底板突水的数值模拟分析.煤炭学报，28(3):264～269尹尚先，吴文金等 . 2008. 华北煤田岩溶陷落柱及其突水研究 . 北京: 煤炭工业出版社尹尚先，武强，王尚旭 . 2004. 华北煤矿区岩溶陷落柱特征及其成因探讨 . 岩石力学与工程学报，23( 1) : 120 ～123尹尚先，武强 . 2006. 陷落柱概化模式及突水力学判据 . 北京科技大学学报，28( 9) : 812 ～816尹尚先 . 2004. 华北岩溶陷落柱突水的水文地质及力学基础 . 煤炭学报，29( 2)张建华 . 1992. 煤层底板突水机理的基础研究 . 徐州: 中国矿业大学张金才，刘天泉 . 1997. 裂隙岩体渗透特征的研究 . 煤炭学报，22( 5) : 481 ～485张金才，刘天泉 . 1990. 论煤层底板采动裂隙带的深度及分布特征 . 煤炭学报，15( 1) : 46 ～54张金才，王建学 . 2006. 岩体应力与渗流的耦合及其工程应用 . 岩石力学与工程学报，25( 10) : 1981 ～1989张金才，张玉卓，刘天泉 . 1997. 岩体渗流与煤层底板突水 . 北京: 地质出版社张玉卓，张金才 . 1997. 裂隙岩体渗流与应力耦合的试验研究 . 岩土力学，18( 4) : 59 ～62赵阳升，胡耀青 . 2004. 承压水上采煤理论与技术 . 北京: 煤炭工业出版社赵阳升 . 1994. 矿山岩石流体力学 . 北京: 煤炭工业出版社郑少河，赵阳升，段康廉 . 1999. 三维应力作用下天然裂隙渗流规律的实验研究 . 岩石力学与工程学报，18( 2) : 133 ～136郑少河，朱维申，王书法 . 2000. 承压水上采煤的流固耦合问题研究 . 岩石力学与工程学报，( 7) : 421 ～424郑少河，朱维申 . 2001. 裂隙岩体渗流 － 损伤耦合模型的理论分析 . 岩石力学与工程学报，20( 2) : 156 ～159中国煤田地质总局 . 2001. 中国煤田水文地质学 . 北京: 煤炭工业出版社左人宇，龚晓南，桂和荣 . 1999. 多因素影响下煤层底板破坏规律的研究 . 东北煤炭技术，( 5) : 16 ～19( 波) M. 鲍莱茨基，M. 胡戴克著 . 于振海，刘天泉译 . 1985. 矿山岩体力学 . 北京: 煤炭工业出版社( 苏) N. 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UI设计和软件开发的区别有：1、概念不同 UI设计（或称界面设计）是指对软件的人机交互、操作逻辑、界面美观的整体设计。UI设计分为实体UI和虚拟UI，互联网说的UI设计是虚拟UI，UI即User Interface（用户界面）的简称。软件开发是根据用户要求建造出软件系统或者系统中的软件部分的过程。软件开发是一项包括需求捕捉、需求分析、设计、实现和测试的系统工程。2、专业方向不同软件开发：本专业毕业生适合的工作岗位是计算机程序设计师。适合于熟练地按照工程化的思路进行软件编制、软件测试的工作岗位，能担任各种企事业单位和各级工程建设部门、管理部门的计算机软件和硬件维护、网络的组建、维护等工作，也可从事计算机研究与应用、软件开发等方面的工作。UI是用户界面，是英文User和 interface的缩写。从字面上看是用户与界面2个组成部分，但实际上还包括用户与界面之间的交互关系，所以这样可分为3个方向，他们分别是：用户研究、交互设计、界面设计。3、设计方向不同软件开发工具是用于辅助软件生命周期过程的基于计算机的工具。通常可以设计并实现工具来支持特定的软件工程方法，减少手工方式管理的负担。UI是用户界面，是英文User和 interface的缩写。从字面上看是用户与界面2个组成部分，但实际上还包括用户与界面之间的交互关系，所以这样可分为3个方向，他们分别是：用户研究、交互设计、界面设计。

1、做事重要，做人也重要。在工作过程中，人们所理解和看到的，是一个能够埋头苦干，热心帮助同事，有着良好的人际关系魅力的人，这才是成功之处。2、做事，应适当考虑。比如，为何做，值不值得做，是否必须做，不做不可？这样，你一旦开始做的时候，就会全身心投入，而不再为一些鸡毛蒜皮的事情，一次次打断工作，也不会出现徒有忙碌而无进展的情况了。3、做人做事，既体现了一个人的个人素养，脾气秉性，又体现了一个人的工作能力。一个人，如果做事做得好，但是人际关系搞不好，就不能算是一个成功的人。语录推荐：关于亲情的句子孟子语录艾佛森语录4、在一个工作环境里，在完成自己工作任务的同时，也会尽自己所能去帮助身边的同事，而绝不是只顾做好自己手头的工作而忘了自己是属于工作团队的一分子。5、在工作中从完善到创新，是自己的价值，是自己进步的过程，是说明自己有信心，有能力迎接挑战的勇气。6、在工作中，要学会对自己锁定的目标坚定不移。否则，遇到困难，只要有机会，有退路，我们就会本能地尝试绕过，或者退却。只有瞄着目标不放，我们才会穷尽全力推翻，或者跨越那些障碍。我跟一些在某领域做得成功，或者有一定成就的人聊天，无论他们的气质和脾气多么的不同，但在这一点上，都很相似。7、在工作中，我们面临跟别人的竞争，有时候甚至会发展成争斗和斗争，都是难免的，这时候，我们应该不畏惧于去斗争，但却千万不要热衷于斗争。

承接关联1.我和妹妹一来到动物园，就看海狮表演。2.条件关联 我和妹只要来到动物园，就看海狮表演。

主要就是学习语言，有很多不同的编程语言

（一）秸秆肥料化利用。秸秆是发展现代农业的重要物质基础。秸秆含有丰富的有机质、氮磷钾和微量元素，是农业生产重要的有机肥源。继续推广普及保护性耕作技术，通过鼓励农民使用秸秆粉碎还田机械等方式，有效提高秸秆肥料利用率。（二）秸秆饲料化利用。秸秆含有丰富的营养物质，4 吨秸秆的营养价值相当于1 吨粮食，可为畜牧业持续发展提供物质保障。在秸秆资源丰富的牛羊养殖优势区，鼓励养殖场（户）或秸秆饲料加工企业制作青贮、氨化、微贮或颗粒等秸秆饲料。（三）秸秆基料化利用。做好秸秆栽培食用菌，有利于促进农业生态平衡，推进农业转型升级，转变农业发展方式，加快建设高效生态的现代农业，继续重点推广企业加农户的经营模式，建设一批秸秆栽培食用菌生产基地。（四）秸秆原料化利用。秸秆纤维是一种天然纤维素纤维，生物降解性好，可替代木材作用于造纸、生产板材、制作工艺品、生产活性炭等，也可替代粮食生产木糖醇等。“十二五”期间，不断提高秸秆工业化利用水平，科学利用秸秆制桨造纸，积极发展秸秆生产板材和制作工艺品，试点建设秸秆生产木糖醇、秸秆生产活性炭等工程。（五）秸秆燃料化利用。秸秆作为一种重要的生物质能，2吨秸秆能源化利用热值可替代1 吨标准煤，推广秸秆能源化利用，可有效减少一次能源消耗。秸秆能源化利用技术主要包括秸秆沼气（生物气化）、秸秆固化成型燃料、秸秆热解气化、直燃发电和秸秆干馏、炭化和活化等方式。“十二五”期间，大力发展秸秆沼气、秸秆固化成型燃料，提高可再生能源在能源结构中的比例。

　　自市委、市政府提出在全市开展新一轮创建全国文明城市工作以来，我区高度重视，始终将其作为一项重要的政治任务，放在突出位置来抓。在区党委、管委的正确领导下，全区上下思想高度统一，组织有力，各职能部门责任明确，密切配合，抓重点、攻难点、促亮点，开展了扎实有效的工作，创城工作取得了明显成效，较好地完成了各项工作任务。 　　 一、强化领导、落实责任，确保创文工作顺利开展 　　为确保全区文明创建工作整体推进、深入开展，我区成立了由区党委书记、管委会主任任组长的“省会创建全国文明城市领导小组”；为便于快捷指挥，我区还成立了以管委会常务副主任为指挥长，由副书记和主管精神文明建设工作的副主任为成员的“三人指挥中心”，下设×个专项整治指挥部。各指挥部都成立了领导小组，设立了专门办公室和督查组。同时，结合我区实际制定了切实可行的.创建行动方案，建立了健全的目标责任制和督查机制，对工作任务进行了层层分解，落实了相应的责任人，形成了“一把手”亲自抓、分管领导具体抓，全区上下齐心协力、共创文明的良好格局。 　　 二、全面发动、广泛宣传，在全区营造出了浓厚的创城氛围 　　一是公益先行，加大社会宣传力度。我区召开了文明创建动员大会，印制下发了“创文小扇子”×把、纸巾×盒、湿巾×包、创文宣传资料×份、至辖区市民的一封信×份，创文入户调查表×份，未成年人思想道德建设笔记本×本，宣传展板和条幅×块（条）。为宣传工作营造了良好氛围。二是寓教于乐，编排创文文艺节目。坚持寓教于乐，我区与河南八频道共同组织了“社区总动员”大型综艺节目，组织大河报和郑州电视台在朝凤路启明广场举行的“我秀我家”社区活动。三是分类指导，开展宣传教育活动。广泛开展“六进”宣传活动。采取包户宣传的方法，组织人员进社区挨家挨户向居民宣传创城知识；进各施工工地对建筑工人宣传安全施工、文明施工；进各大超市、商场，采取“入门见画”的方法，在显著位置设置宣传牌，张贴宣传画；进中小学校开展“小手拉大手、共创文明城”活动；进沿街各商户宣讲创建文明城市×问知识；进企业宣传文明创建和安全生产知识。通过多形式、多渠道的宣传教育工作，大大提高了全区市民对创城的知晓率、参与率和支持率。 　　 三、创设载体、周密组织，广泛开展主题实践活动 　　一是大力开展志愿者服务活动。我区动用×名志愿者累计参与活动达×余人次，开展“文明交通服务”、“社区服务”、“健康医疗服务”、“关爱残疾人服务”、“公交站牌排队日”、“讲文明、树新风”、“关爱农民工子女和留守儿童”、“志愿者进学校”等主题实践活动，提高了市民道德素质，营造了互帮互助的良好氛围。 　　二是开展交通秩序整治活动。以畅通郑州为载体，集中整治突出交通违法行为。严查酒后驾驶、超载超员、超速行驶、争道抢行、闯信号、农用车违法载人等严重交通违法行为。创文期间，处罚、记分×人次、拖车×台、暂扣×人次、拘留×人。有效地规范了道路通行秩序，预防和减少了交通事故的发生。 　　三是开展市容环境综合整治活动。开展“美化”、“绿化”、“净化”、“亮化”等综合整治活动，加大市政基础设施和园林绿化建设力度。开展了户外广告牌匾专项整治、夜市摊点占道经营、小广告集中清理整治等专项整治行动。 　　四是是开展建筑工地综合整治活动。深入开展文明工地创建活动。进一步建立健全安全生产制度，对市区建筑工地采取拉网式检查，狠抓施工现场环境“脏、乱、差”问题不放松，规范建筑工地围挡和物料堆放；治理渣土乱放乱堆乱埋现象；改善工人居住条件。做到工地整洁，出入运输工具干净，确保净车出场，无滴撒漏现象。 　　五是开展集贸市场综合环境整治活动。建立工作台帐，制定了详细的治理方案，发动商户全员行动，彻底清理卫生，规范物品摆放秩序；清理市场内外流动商贩，确保市场经营秩序；加强多部门联合执法，清理假冒、伪劣、变质等食品，确保食品安全与卫生。 　　六是开展小广告专项整治活动。加强巡查，随时清理公交站点、路灯杆、路名牌、墙体等设施上的小广告×余处（条）。同时，采取疏堵结合的方法，在小广告较为密集的区域，设置了一批便民信息栏，规范市民张贴行为，使小广告问题得到了有效遏制。 　　七是开展“五小”专项整治活动。充分发挥管委会职能部门、办事处、村三级监管网络的作用，采取“日督导、日整改、周总结，周通报”的方法，加强对区内×家“五小门店”卫生制度、日常管理落实情况进行管理，有效遏制了“五小门店”问题的反弹。 　　八是积极推进未成年人思想道德建设。通过开展学校周边综合整治、开拓未成年人活动阵地和进一步提升校园文化品位等主题活动，教育全体未成年人能够文明出行、规范走路、礼貌待人、讲文明语，推动学校形成良好的学风、教风和校风，提升师生精神面貌，形成和谐的校园文化，营造未成年人健康成长的良好环境。 　　 四、迎检准备充分，任务完成圆满 　　一是迎检指挥畅通及时。区成立了迎检工作“三个指挥中心”。由管委会副主任王义民同志为指挥长、各责任单位一把手为成员的迎检指挥中心；×名志愿者组成的志愿者服务指挥中心；近千名绿化、环卫工人组成的环卫绿化指挥中心。建立了指挥平台，确保一声令下，随时投入工作，有效地保障了迎检工作开展。 　　二是重点突出，反应迅速。迎检期间，每天“朝七晚十”对启明广场、航海体育场、×个社区、丹尼斯商场、鲍湖农贸市场、老南岗农贸市场、郑州市网球中心、郑州市十一中、列子小学等×个重点迎检部位安排人员值守，安排志愿者在区内重点部位、重要路段巡查，及时发现、解决和上报问题。执法局、交警中队、建设局、办事处、教文体局等责任单位全员出动，在责任区域内进行拉网式排查，发现问题，及时反馈，及时整改。 　　三是人员甘于奉献，勇于吃苦。迎检期间时间紧、任务重，全体人员能够克服雨大路滑、交通不便等困难，坚持“早七晚十”工作制度，全身心投入到迎检工作。涌现出了很多感人事迹，×人带病坚持工作，×人推迟休假，×人克服家庭困难。

王兴 杨文清（陕西省煤田地质局186队 西安市 710054）作者简介：王兴，1961年生，男，西安高陵人，1982年毕业于西安矿业学院，高级工程师，陕西省煤田地质局一八六队总工程师，西安能源研究会理事，西安市水资源专家顾问组专家。摘要 本文试图利用已有的地质成果，对陕西彬长矿区煤层开采中的瓦斯问题进行讨论。就影响矿区建设的煤层瓦斯富集规律进行分析，提出先期抽排的可行性和抽排工艺，为煤炭开发中降低瓦斯含量、减少灾害发生找寻新的途径。关键词 彬长矿区 瓦斯灾害 对策Coal Gas Disaster and Ploys in Binchang Coalmine，Shaanxi ProvinceWang Xing，Yang Wenqing（Shanxi Bureau of Coal field Geology，Xi"an City 710054）Abstact：Based on available geological data，the article discussed that the coal gas problems in coal mining in Binchang coal mine of Shaanxi.The author analyzed the accumulation laws of coal gas influencing construction of coal mines and pointed out the feasibility and technology of advance exploitation of coal gas，which will develop a new way to reduce gas content of coal and risk of coal gas disaster.Keywords：Binchang coalmine；gas disaster；ploys陕西彬长矿区至2005年年底，已有下沟、火石咀、水帘等煤矿生产，另有大佛寺、亭南煤矿在建，现有各生产矿井均属于高沼气矿井，亦曾发生过瓦斯突出。水帘煤矿1980、1985年曾发生过两次瓦斯突出，前次瓦斯突出后，咸阳矿山救护队在掘进煤巷中测定瓦斯相对涌出量达34.4m3/t·d（日产原煤200t左右），后一次测定混合气体中瓦斯含量已超过10%。1990年9月矿山救护队测定，瓦斯相对涌出量为9.18m3/t·d（日产原煤463 t左右）；火石嘴煤矿1986年4月19日，瓦斯顺采煤工作面煤层裂隙泄出，瓦斯相对涌出量为18.5m3/t·d；1987年5月5日，虎伸沟村办小煤矿发生瓦斯突出，矿山救护队测定混合气体中瓦斯含量已超过10%。几个矿井正常生产时，工作面电钻炮眼内偶尔可听见“嘶嘶”的瓦斯喷出声。1 煤层气富集规律矿区勘查阶段，钻孔中采样主要采用解吸法及集气式，共采集煤层气样品240个，其中4号煤层瓦斯样170多个，另外还有顶、底板样、4上煤层样以及生产矿井样等。样品有效控制深度311.96m（D1孔）～885.40m（207孔），甲烷成分0.32%～95.26%（D33孔），甲烷含量0.01～6.29mL/g，daf（D32 孔）。本区煤层气为干气，所有样品测试结果，重烃含量均小于5%。煤层气含量随着埋藏深度加深而增大，其变化梯度为煤层埋深增加54.18m含量增加1mL/g，daf。甲烷含量随着甲烷浓度的增高而增加。其赋存规律受诸多地质因素控制，与成煤环境、煤化程度、煤层厚度、沉积构造及围岩性质等关系密切，构成了本区煤层气含量的分布格局。其成分在横向上的分带表现为南北向，即矿区东、西部为氧化（CO2-N2）带，中部为N2-CH4带或甲烷（CH4）带。南北向以路家小灵台背斜鞍部的CO2-N2带将中部地区分为南、北两部分，南部大佛寺向斜区煤层气相对富集，最高可达6.29mL/g，daf（D32孔），一般都在3mL/g，daf以上，北部仅在雅店背斜鞍部有甲烷富集带，最高可达5.71mL/g，daf（214孔）。值得注意的是，上述数值均为钻孔中采样测试值，由于自煤层原位切割、提钻至井口，打开采煤器后采样、装罐需要几十分钟时间，所测得的数据相对较低，但由于勘查方法所限，目前尚无可靠的换算方法来得到准确的数据。因此，在应用上述数据时，应充分考虑到其误差。本区中侏罗世延安早期基底隆起比较发育，如矿区北部的七里铺-西坡隆起及南部的两亭-太峪隆起等，其间尚有次级隆起发育。矿区南部在近EW及NEE 向基底隆起背景之上迭加有近SN 向构造，使其呈古垄岗与洼地地貌，具有一定的等间距性，也正是由于这些古隆岗的存在，为煤层和煤层气的形成提供了充足的物源区。成煤前期构造，形成了煤系基底，控制了煤系地层及煤层的沉积厚度即气源岩的厚度分布，背斜部位沉积薄或无沉积，向斜部位沉积厚，为生成煤层气提供了物质基础；至延安中晚期地壳大部已被夷平，多数基底隆起消失，煤层亦不甚发育。矿区主体由一系列NEE 向排列的孟村、南玉子、大佛寺及景村等次级坳陷组成，成为煤田中部次级坳陷中规模最大、赋煤最好的地区之一；两亭-太峪隆起以南成煤环境变化大，煤系地层及煤层均不稳定[1]。成煤构造和后期改造作用使隆起与坳陷具有长期的继承性，煤层上部沉积了一定厚度的盖层物质，为煤层气的储积提供了有利条件。矿区4煤层底板标高在南部的彬县背斜北翼阴山煤矿，最高为839.12m，最低点在西北部七里铺背斜南翼倾伏端，为143.60m（长4孔）。平均每千米下降3.0m，呈东南高、西北低之势。由于煤层气沿煤层的平均渗透性一般高于垂直煤层和岩层的渗透性，特别是在煤层上覆地层比较厚、渗透性比较差的岩层发育的情况下，煤层气向上垂直运移和排放就更为困难。火石咀煤矿4煤层的测试结果，其平均渗透率7.4mD，而垂直煤层的渗透率仅有3.7mD。这是促使煤层气沿煤层由低处向高处运移的重要因素，也是造成火石咀、水帘、阴山及虎伸沟等煤矿成为高沼气矿井的原因之一。2 煤层气开发的工程地质条件本区4煤层顶、底板均为一厚度较大、透气性较差的泥质岩。其孔隙度低，渗透性差，排驱压力大，表现为隔气层性质。矿区东、西部4 煤层底板泥岩比较薄，最薄在0.2～0.5m，一般为2.0m左右；北部4煤层底板泥岩最薄1.87m，一般厚3.0m，中部孟村向斜4煤层底板泥岩比较厚，最大厚度10.05m，一般在5m左右，南部的大佛寺向斜区4煤层底板泥岩最厚16.06m，一般厚度在6.0m左右。4煤层顶板泥岩亦表现为东、西部薄，一般在2.0m左右，中部较厚，一般在3～5m之间，最厚为7.40m。总体表现规律是顶、底板泥岩厚度与煤层气含量呈正相关关系。另外，在顶、底板泥岩厚度＞4m 时，其甲烷含量＞2.5mL/g，daf，当泥岩厚度＜4m 时，其甲烷含量＜2.5mL/g，daf。因此，矿区煤层气赋存规律与煤层顶、底板泥岩厚度关系密切。另外，地下水活动对煤层气含量也有一定影响。主要表现在：地下水可驱动裂隙和孔隙中的煤层气运移；地下水可带动微溶于水的煤层气一起流动；水分子被吸附在孔隙、裂隙表面，减弱了煤层对甲烷的吸附能力；水体占据了煤层孔隙的空间，排挤了煤层中的游离甲烷。因此，地下水活动比较强烈的地区，煤层中的煤层气含量比较小。反之，地下水活动微弱的地区，煤层中的煤层气含量比较大。矿区延安组含煤地层富水性微弱，4煤层含水率1.07%～2.83%，矿井反映的煤巷几乎无水，因此，矿区地下水活动对煤层气含量无大的影响。3 资源利用可行性及抽排工艺从1970年代开始，我国在抚顺和焦作等矿区开展了地面钻井抽煤层气的试验。从1990年代初开始引进国外煤层气技术，但目前仍处在勘探阶段。近几年国内自营勘探和合作开发均取得较大进展。1998年中联公司在山西沁水煤田东南部开展了煤层气勘探，施工煤层气井11口，初步控制含气面积550km2。到1998年，我国已施工地面钻井201口，总进尺10万余米。部分单井产气量达1000～5000m3/d，个别井可达16000m3/d[2]。随着近年来，油气钻井、开采技术的不断引进，低含量煤层气的开采已成为可能。对本区煤矿建设而言，降低矿井瓦斯含量，减少事故发生的方法，除了加强矿井安全设施建设外，先期抽排也十分必要。针对本区煤层厚度大、结构完整以及煤层气赋存特征，采用不同的钻井结构和布井方案，不但可以降低矿井瓦斯含量，而且，作为一种新能源的开发，还可以创造一定的经济效益。煤层气开采过程包括钻井、完井、强化、测试和开采等工艺。钻井工艺包括煤矿采空区钻井、采掘面水平钻井和采前地面垂直钻井。完井方式包括裸眼完井、套管完井和混合完井，这几种钻井工艺均适合于本区，但不同的构造部位、煤层分布特征有不同的工艺。强化是针对大多数煤层渗透率低，仅靠井眼圆柱侧面积作为出气面积难以达到理想效果而采取的入工强化增产措施，包括煤层水力压裂、打水平排泄孔和洞穴应力释放法等工艺。矿区煤层气储层压力较低，需要入工升举，抽出煤层中的水，使产层压力降低后才能产气[3]。同时，应注意到本区煤层气含量的不均一性，即在煤层裂隙发育地带，煤层气相对富集。因此，选择合理的布井方案，也十分重要。参考文献[1]王兴.2003.陕西黄陇侏罗纪煤田优质富煤带及其构造因素[A].见煤田地质可持续发展研究.西安：陕西科学技术出版杜[2]张铁岗.2001.矿井瓦斯综合治理技术[M].北京：煤炭工业出版杜[3]乌效鸣.1997.煤层气井水力压裂计算原理及应用[M].武汉：中国地质大学出版杜[4]李明朝，张伍侪.1990.中国主要煤田的浅层煤成气[M].北京：科学出版杜[5]钟玲文，张新民.1990（4）.煤的吸附能力与其煤化程度和煤岩组成间的关系[J].煤田地质与勘探

作为齐鲁文化核心的齐道家产生于春秋时期的齐国，这一流派由姜太公开创，稷下道家、管子等继往开来，稷下学宫是世界上第一所由官方举办、私家主持的特殊形式的高等学府。中国学术思想史上这场不可多见、蔚为壮观的“百家争鸣”，是以齐国稷下学宫为中心的，官学为黄老之学。它作为当时百家学术争鸣的中心园地，有力地促成了天下学术争鸣局面的形成。而且在周边的齐、卫、燕、赵、魏等国都有不同程度的传播发展。在此期间，学术著作相继问世。有《宋子》、《田子》、《蜗子》、《捷子》等，今巳亡怯。另《管子》、《晏子春秋》、《司马法》、《周官》等书之编撰，亦有稷下之士的参与。由于不少人是善于把学术和政治结合趁来游说当权者的能手，故在宣王时受上大夫称号之稷下士多达七十六人。稷下学官的存在，曾为当时百家争鸣开创了良好的社会环境，促进了先秦时期学术文化的繁荣。关于稷下学宫黄老之学的形成和发展的问题，学术界认为稷下黄老之学一开始就受到齐国封建统治者的支持和利用，它在稷下学宫中居于主导地位。这是因为齐国的田氏政权是取代姜氏而成立的新政权，它需要对其合理性进行辩护，以巩固统治地位。那么，这种学说是怎样建立的呢？因为老子是陈国人，而田氏的祖先公子完正是在春秋中期齐桓公时由陈国避乱逃到齐国的。所以，田氏政权选择了来自南方陈国的老子学说，同时又抬出传说比尧、舜、禹、神农更早的黄帝来。一方面是要以此压倒儒、墨、农等家，更重要的是齐威王把黄帝作为田氏的始祖，确是下了一番苦心琢磨出来的。因为田氏是黄帝的后裔，而姜氏是炎帝的后裔。黄帝战胜炎帝而有天下的传说，就为田氏代齐的合法性找到了历史的根据。同时又打着黄帝的旗号来建立霸业，甚至统一六国。古器物铭文《陈侯因敦》记载：其唯因，扬皇考昭统，高祖黄帝，迩嗣桓文。大意是齐威王（因即因齐）要发扬他父亲桓公午的光荣传统，远要以黄帝为祖宗，近要继承齐桓公、晋文公的霸业。齐威王把黄帝作为田氏的始祖，此说是有历史根据的。齐威王在铭文中宣扬田氏的祖先是黄帝，又把黄帝与老子的学说结合起来形成黄老之学，以此作为稷下学宫的主体，为田氏建立的政权进行辩护，造成田氏代齐的合理观念。在这样政治背景下，黄老之学在齐国的稷下学宫形成了。因此，郭沫若说：黄老之术。。。事实上是培植于齐、发育于齐，而昌盛于齐的。这话是很有道理的。黄老之学是继儒、墨、杨、法之后兴起于齐国的学派，因其有田齐政权的支持，它在齐国的势力相当大。《史记·孟子荀卿列传》说：慎到，赵人。田骈、接子，齐人。环渊，楚人。皆学黄老道德之术。而且著作也很多，慎到著十二论，环渊著上下篇，而田骈、接子皆有著焉。稷下黄老之学按郭沫若的意见，分为三派：一派是宋钘、尹文；一派是田骈、慎到；一派是环渊。《老子》一书是环渊整理出来的，这一派较多的保留了老子的虚静无为思想；田骈、慎到一派，则提出以道变法，比较接近法家。而刘尉华、苗润田《稷下学史》认为《黄老帛书》可能是环渊的著作。这种意见比较谨慎，又照顾到《黄老帛书》多楚语，其作者应是楚人，而环渊正是楚人，同时又是稷下先生，属于稷下黄老之学的创始人之一。因此，说他著《黄老帛书》应当是有道理的。战国时期有名的黄老学者还有申不害、鹖冠子、文子等，而在思想史上地位更为重要的则是宋钘、尹文一派。稷下学宫道家我们习惯上把老庄作为道家的代名词，然就先秦道家来说，老庄而外，在当时还有一些其他著名的代表人物，他们以其不同的思想特征，形成道家中颇具个性的道家流派。可以说，先秦是道家大发展的时期，它人物众多，流派纷呈，蔚为大观，形成了战国百家争鸣，黄老独盛；黄老学说，可说是显学中的显学。并对中国古代文化的发展产生了巨大的影响。其中以黄老派最盛。黄老思想不但成为田齐的治国官学思想，并通过百家争鸣对诸子产生了巨大影响，而且在楚国和吕不韦统治时期的秦也发挥过一定作用，以至于在战国末期形成了蒙文通先生所说的“黄老独盛压倒百家”的局面。文子、列子的思想是稍后黄老道家思想主张的萌芽，为早期黄老道家的经典著作。对黄老学的发展影响至深,黄老学一些代表人物都曾直接或间接受文子、列子思想沾溉。田齐推崇黄老、设稷下学宫，为中国最早的大学之一，而在稷下学宫诸子百家中，人数最多、势力最强、著作最丰、影响最大的当属稷下黄老道家，稷下学宫的主流学派非道家莫属，田骈, 季真, 环渊、彭蒙、尹文等等都是道家人物，更别说那些介于道家与法家、介于道家与儒家或介于道家与墨家之间的人物了。他们还把源于楚国的道家新流派发展到非常拉风的程度，并且造成了道家的首次出山，这个学派就是黄老学派。那么他们为什么叫黄老学派呢，因为孔子讲周公，墨子讲大禹，孟子讲尧舜，道家呢，讲黄帝，所以黄帝是道家的祖师爷，再往下则为老聃。大致而言，田骈偏于法家一些，其后的慎到则干脆就是法家。尹文偏于墨家一点，和宋钘类似，一方面主张清心寡欲，一方面主张世界和平。而邹衍、驺奭则竟成了阴阳家的创始人。在众多出土的文献之中，道家黄老之学这一系的古佚书的确最为丰盛。其实首先将黄帝与老子联系在一起的，应当说是庄子的《知北游》。这样“世俗之人，多尊古而贱今，故为道者，必托之于神农、黄帝而后能人说”。但将黄老形成学派的首先应推崇战国时齐国的稷下道家学派。稷下学宫前后经历了大约有一百三四十年，在中国学术史上写下了光辉的一页。它的出现，与战国时“百家争鸣”有很大的关系。稷下学宫始建于齐桓公(公元前374一前357在位)时代，规模较小。齐宣王(公元前319一前301在位)时，稷下学宫与百家争鸣于此时达到了鼎盛：“宣王喜文学之士，自如驺衍、淳于髡、田骈、接予、慎到、环渊之徒七十六人，皆赐列第，为上大夫，不治而议论。是以齐稷下学士复盛，且数百千人。”道教将黄帝与老子同尊祖师的根源也是从庄子的文章里宣传出来的。在《庄子·大宗师》就说黄帝得道，升天成仙了；《在宥》篇中有广成子向黄帝传授“至道”。将黄帝尊为祖师的是道家的另一派神仙方士与黄老术士以及神仙方技家。这样，将原来老庄学派以恢复事物的自然本性为终极目的的学说，转变成为黄老学说以利用事物的自然本性为我所用。这给神仙信仰及道教以后的内丹术理论的出现埋下了伏笔。在道家系统中，老子的思想发展到战国时代，形成了两个主要学派，即黄老之学和庄学。两者都继承了老子的道论，但又加以不同的发展。就黄老之学来说，它使老子的道论向着更积极的方向发展，引出了一系列社会政治准则；而庄学则把道演化成了一种人生境界。由帛书《黄帝四经》的发现，我们对老子思想发展的这两种倾向看得更为清楚，同时，如前段所说，黄老之学本身的发展线索及显学地位也更加明显。不过这时让庄子没有想到的是，没过多久，就有一些后学拿着他的“真人”主张，发展出了一个新的流派，那个流派叫做神仙家。稷下黄老道家代表人物是文子、列子、范蠡、彭蒙、慎到、田骈、捷子、环渊、宋钘、尹文等等，其代表作除了已经佚失的《田子》、《蜎子》、《宋子》等等之外，还有留存至今的《慎子》、《尹文子》、以及与黄老道家关系密切的鸿篇巨制——《管子》。齐国统治者也基本上按照黄老道家思想治国，成为了战国七雄中最富强的国家之一，史称东帝。到了战国晚期，齐愍王穷兵黩武，好大喜功，稷下学宫衰落，稷下黄老学派的传人也逐渐散去。不久，时任秦相的吕不韦大力召集门客，他们便纷纷投奔吕不韦，成为吕不韦的谋士和助手，并在编撰《吕氏春秋》过程中发挥了非常重要的作用。吕不韦也在法家思想占统治地位的秦国推行黄老政治，使得秦国的经济和文化出现了短暂的繁荣景象。另外值得一提的是，这一时期诞生在楚地的《鹖冠子》，也是黄老道家的重要作品。它和《吕氏春秋》一起，集中展示了战国末期黄老思想的风貌。近代睡虎地出土的秦代竹简《为吏之道》中，即含有黄老与文子之学的内容，即是说文子之学在北方的影响直至秦国。秦始皇执政后，废除了吕不韦的大多数措施，重新启用法家思想，并在统一中国的过程中将其意志推行到了全国，不久又实行“焚书坑儒”的文化专制主义政策，使得包括黄老道家在内的百家思想遭到了沉重打击。但黄老思想在民间的余脉还在。汉朝取代秦朝以后，当时的丞相曹参在稷下黄老学派的策源地——齐国学到了黄老思想的治国精髓，并将其变为整个国家的指导思想。于是，中国历史上出现了一个名为“文景之治”的盛世。有了这样雄厚的现实背景，司马谈（司马迁之父）对黄老道家思想进行总结。他说：“道家无为，又曰无不为。其实易行，其辞难知。其术以虚无为本，以因循为用。无成势，无常形，故能究万物之情。不为物先，不为物后，故能为万物主。”，道家“因阴阳之大顺，采儒、墨之善，撮名、法之要，与时迁移，应物变化，立俗施事，无所不宜；旨约而易操，事少而功多。”另外，当时的淮南王刘安还组织门客编撰了《淮南子》，成为了黄老道家巅峰性的著作。司马迁受其父的影响，其著作《史记》处处流露出黄老道家的思想，而且因为道家治世带来了巨大的经济繁荣，司马迁还探讨了经济运行规律和企业家精神，成了以后中国古代学术绝无仅有的现象。