北京市物业管理条例全文(2)

　　2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订。下文是关于北京市物业管理条例实施细则全文，欢迎阅读!　　北京市物业管理条例实施细则完整版全文 　　第一章总则 　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 　　第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 　　第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 　　第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 　　第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 　　第二章业主及业主大会 　　第六条房屋的所有权人为业主。 　　业主在物业管理活动中，享有下列权利： 　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; 　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; 　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; 　　(四)参加业主大会会议，行使投票权; 　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; 　　(六)监督业主委员会的工作; 　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同; 　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; 　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; 　　(十)法律、法规规定的其他权利。 　　第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： 　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则; 　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的 规章制度 ; 　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; 　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; 　　(五)按时交纳物业服务费用; 　　(六)法律、法规规定的其他义务。 　　第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 　　第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 　　第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 　　第十一条下列事项由业主共同决定： 　　(一)制定和修改业主大会议事规则; 　　(二)制定和修改管理规约; 　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; 　　(四)选聘和解聘物业服务企业; 　　(五)筹集和使用专项维修资金; 　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施; 　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 　　第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。 　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 　　第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 　　第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。 　　第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： 　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; 　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; 　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; 　　(四)监督管理规约的实施; 　　(五)业主大会赋予的其他职责。 　　第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 　　第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 　　管理规约对全体业主具有约束力。 　　第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 　　第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 　　第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 　　第三章前期物业管理 　　第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 　　第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 　　第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 　　第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 　　第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 　　第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 　　第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 　　第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 　　第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： 　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; 　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; 　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; 　　(四)物业管理所必需的其他资料。 　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 　　第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 　　第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 　　第四章物业管理服务 　　第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 　　第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 　　第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 　　第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 　　第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 　　第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 　　第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 　　第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 　　第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 　　第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 　　第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 　　第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 　　第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 　　第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 　　第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 　　第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 　　第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。 　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。 　　第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。 　　第五章物业的使用与维护 　　第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 　　第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 　　第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 　　第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 　　第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 　　第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 　　第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。 　　第六章法律责任 　　第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 　　第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。 　　第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 　　第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　第六十二条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 　　第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 　　第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 　　第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： 　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的; 　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的; 　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 　　第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 　　第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 　　第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。 　　第七章附则 　　第七十条本条例自2003年9月1日起施行。看了“物业管理条例实施细则”还看了： 1.上海物业管理条例实施细则最新 2.物业服务收费管理实施细则最新完整版 3.2016深圳最新物业管理条例全文 4.最新版物业管理条例 5.最新国家物业管理条例全文 6.最新物业管理条例解读

第一章　总则第一条　为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。第二条　本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条　市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。　　供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。第四条　区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。　　街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。第二章　前期物业管理第五条　建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。　　物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。第六条　业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。第七条　新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。　　规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。第八条　建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。　　前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。　　建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。第九条　建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。　　市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。第十条　业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：　　（一）物业管理区域划分资料；　　（二）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；　　（三）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；　　（四）设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；　　（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；　　（六）业主名册；　　（七）物业管理必需的其他资料。　　全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。第三章　业主、业主大会与业主委员会第十一条　业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：　　（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；　　（二）选举或者更换业主委员会委员；　　（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；　　（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；　　（五）筹集、管理和使用专项维修资金；　　（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；　　（七）申请分立或者合并物业管理区域；　　（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。　　决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

法律主观：物业服务收费管理办法是为了规范物业服务收费行为、保障业主和物业管理企业的合法权益制定的法规。国家鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争、禁止价格欺诈，物业费一般根据政府指导价的标准收费，实行明码标价。法律客观：序号项目收费标准收费依据备注1保洁费3元/户.月京价(房)字[1997]196号2生活垃圾清运费2.5元/户.月京价(收)字[1999]253号3保安费5元/户.月京价(房)字[1997]196号合计126元/户.年4绿化费0.055元/平米.月京价(房)字[1997]196号5化粪池清掏费0.025元/平米.月京价(房)字[1997]196号6普通住宅管理费0.292元/平米.月京价(房)字[1997]196号7普通住宅小修费0.152元/平米.月京价(房)字[1997]196号不含户内部分8小区公共设施维修费0.083元/平米.月京价(房)字[1997]196号9电梯运行维护费1.347元/平米.月京价(房)字[1996]274号10高压水泵运维费0.063元/平米.月京价(房)字[1996]274号11电梯代验费0.023元/平米.月京发(改)字[2003]1992号小计2.04元/平米.月12营业税0.107元/平米.月京地税营[1997]386号费用*5%13教育费附加0.003元/平米.月教育附加暂行规定86年4月28日发布(营业税*3%)14城市建设维护事业费0.007元/平米.月城市建设维护事业费暂行规定国发(1986)19号(营业税*10%)合计2.157元/平米.月一、根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第二十四条规定，上述收费表中的京价(房)字[1997]196号、京价(房)字[1996]第274号已经废止，请物业的人提出符合国家法规的依据出来。

法律主观：由不同物业管理公司提供物管服务的，此时还要针对各个业主所购买的商品房的面积，进而确定物业费的具体数额。一、物业收费标准表2018物业费收取标准分为一级、二级、三级、四级四个标准。但是每个地方的收取标准有点差异，具体的物业费收取标准要按当地物价局公布。这四个标准的收费依次大概为1．00元／月．平方米、0．75元／月．平方米、0．35元／月．平方米、0．35元／月．平方米（已包含税、费）。一级收费标准：1．00元／月．平方米（已包含税、费）基础条件：小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；绿化率35％以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位1个／3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施。公共秩序维护：1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。二、需要注意些什么？在四级物业费收取标准中，除基础设施、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业公司必须符合所有的条件，才能向业主收取相应的费用。其实不管是物业公司还是业主，都应该多站在对方的立场上多考虑问题，这样就会减少很多矛盾的产生，共同营造一个和谐温馨的大家庭。我们要知道物业管理公司收取了物业费之后应该提供哪些服务、怎样的服务，才能对得起自己交纳的物业费。当然，要是物管公司本身就没有尽到相应的物管服务，这样的情况下业主为维护自身利益，也是可以拒绝支付物业费的。法律客观：序号项目收费标准收费依据备注1保洁费3元/户.月京价(房)字[1997]196号2生活垃圾清运费2.5元/户.月京价(收)字[1999]253号3保安费5元/户.月京价(房)字[1997]196号合计126元/户.年4绿化费0.055元/平米.月京价(房)字[1997]196号5化粪池清掏费0.025元/平米.月京价(房)字[1997]196号6普通住宅管理费0.292元/平米.月京价(房)字[1997]196号7普通住宅小修费0.152元/平米.月京价(房)字[1997]196号不含户内部分8小区公共设施维修费0.083元/平米.月京价(房)字[1997]196号9电梯运行维护费1.347元/平米.月京价(房)字[1996]274号10高压水泵运维费0.063元/平米.月京价(房)字[1996]274号11电梯代验费0.023元/平米.月京发(改)字[2003]1992号小计2.04元/平米.月12营业税0.107元/平米.月京地税营[1997]386号费用*5%13教育费附加0.003元/平米.月教育附加暂行规定86年4月28日发布(营业税*3%)14城市建设维护事业费0.007元/平米.月城市建设维护事业费暂行规定国发(1986)19号(营业税*10%)合计2.157元/平米.月一、根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第二十四条规定，上述收费表中的京价(房)字[1997]196号、京价(房)字[1996]第274号已经废止，请物业的人提出符合国家法规的依据出来。

法律主观：1.物业费的计算：2008年1月起计算。当你取了钥匙，签了商品房的验房书、填写了客服资料就视为交房完成。具体收多少，收多少时间看你的物业前期服务协议。如果当初再验房时发现问题(重大质量问题)，那就需要与开发商，物业沟通、谈判。物业费的计算缴费时间会有推迟，具体时间已整改完毕为准。2.对于毛胚空置，首先物权法、国务院物业管理条例中只明确了你必须缴纳的义务，并没有提及具体的方面。这个要看当地省份的物业管理条例，如果没有那就看市一级的物业管理条例。如果都没有，那只能依照前期服务协议的内容，就行缴纳。一般行业内认定你空置，水电读数为零式按70%收取。3业主的建筑物区分所有权第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。国务院的物业管理条例中第一章第7条也明确表示：按时缴纳物业费用以上说明交是肯定要交的，但拿一张A4的新闻复印件就没什么效力。媒体的解读不是司法解释只能参考下没什么用。物业作为经营性的企业，只对管理区域内的公共区域水、电、煤起到养护保养的权利，并无权限制用户开通。再说物业交付，水电煤路四通是必要条件，这四个条件没有连交付条件都够不上。法律客观：《物业服务收费管理办法》第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。 《物业服务收费管理办法》第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 《物业管理条例》第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

北京物业管理依据《北京市物业管理办法》的法规，为北京市人民政府令第219号，自2010年10月1日起施行。目录第一章总则第二章 前期物业管理第三章业主、业主大会与业主委员会第四章 物业服务第五章 物业的使用与维护第六章 法律责任第七章 附则编辑本段北京市物业管理办法第一章总则第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。第二章 前期物业管理第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：(一)物业管理区域划分资料；(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(六)业主名册；(七)物业管理必需的其他资料。全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。第三章 业主、业主大会与业主委员会第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；(二)选举或者更换业主委员会委员；(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；(五)筹集、管理和使用专项维修资金；(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；(七)申请分立或者合并物业管理区域；(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。（以上回答发布于2013-09-04，当前相关购房政策请以实际为准）更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看

根据北京市政府的相关政策，2017年1月1日起，北京市物业服务企业实行物业服务收费基准价，取消《北京市物业服务收费管理办法》第六条规定的物业服务收费标准。也就是说，196号文件已作废。物业服务收费基准价是根据北京市房屋建筑工程计量规范（GBJ 15-1986）和《北京市物业服务收费管理办法》的相关规定，以物业服务成本、住户的合理需求和市场价格作为依据，由物业服务企业合理测算得出的服务收费价格，是物业服务企业提供物业服务收费的基准价。因此，物业公司在收取物业费时，需要按照北京市物业服务企业物业服务收费基准价的规定执行，以保障业主和物业公司的权益。

物业收费新规管理办法，主要是在物业管理条例中，对物业收费有明确的要求和限制，物业公司需要按照自己的物业标准，对业主收取物业费。物业管理条例，是这样的内容。物业管理条例全国统一正式实行。以北京为例，《北京市物业管理办法》出台10年后，新物业管理法规《北京物业管理条例》（以下简称：《条例》）将从明日开始正式实行，此《条例》包含了业主大会、公共设施、物业费、停车位、小区管理等多项与业主密切相关的内容，细则共104条。《条例》针对小区业主委员会成立难的现状，引入了物业管理委员会组织形式，符合不具备成立业主大会条件的、具有成立业主大会条件但确有困难无法成立业主大会的、成立业主大会但无法选举业主委员会的，等相关情形，可由小区所在街道办事处、乡镇人民政府、业主、物业代表人组成物业管理委员会，推动成立业主大会。物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。除了推动成立业主大会的职能外，物业管理委员会还会承担起协商物业管理费、车位使用、公共设施管理等责任。以物业服务费为例，《条例》规定，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务项目成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间，服务品质将成为物业费高低的决定因素。小区居民较为关注的停车难的问题有望得到解决，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式，以及物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息。此外，对于对于前期物业，《条例》明确了建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。前期物业期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人，期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务。限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

刚买的房子遭遇漏水，大雨之后维修房屋怎么申请和使用住宅专项维修资金。大雨中一些房屋尤其是顶层的住户可能会遭遇漏水，这种情况是可以动用咱们之前缴存过的住宅专项维修资金来修的，那要怎么去申请和维修呢？先给大家介绍下什么是住宅专项维修资金？首先，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅专项维修资金俗称房屋养老钱，它是由业主在购房时一次性交纳的一笔资金，专门用来维修或更换电梯、消防、屋顶等公共部位和公共设施的钱。依据《物权法》规定，这笔钱由小区业主共有。不过，平常咱们使用维修资金，要经过双2/3业主同意等程序，要等很长时间才能支取这笔钱。那么遇到房屋都漏雨这种迫切需要维修的情况，该怎么办？为此，政府设立了一个应急维修的政策，如果出现6种紧急情况，可以应急使用维修资金。在无需业主签字的情况下，准备3份材料即可到当地房屋和维修资金管理部门申请使用，审批时间短，快时间48小时资金到帐。具体而言，根据《北京市物业管理办法》规定的以下6种情况可以应急使用维修资金：（1）屋面防水损坏造成渗漏的；（2）电梯故障危及人身安全的；（3）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；（4）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；（5）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；（6）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。遇到以上6种情况，使用应急维修不需要双2/3业主同意，但应当事前告知业主。由业主委员会在物业管理区域内的显著位置就专项维修资金用于应急维修的相关情况告知业主；没有业主委员会的，由物业服务企业告知。业主对分摊情况提出质疑的，业主委员会或者物业服务企业应当予以答复。接下来就是具体的办法了。步骤一：提出申请如果维修资金尚未划转至业主大会专用账户的，由物业服务企业提出申请。如果维修资金已经划转至业主大会专用账户的，由业主委员会提出申请；业主委员会不愿意提出申请，业主委员会任期届满且换届未完成名存实亡或业主委员会怠于履行职责的，由物业服务企业提出申请。物业服务企业、业主委员会未按规定提出申请，由相关房屋产权人（可否改为业主）提出代修申请。那么应急维修的申请提交给谁呢？按照属地管理的原则，向属地区县建委（房管局）提出申请，具体如下：步骤二：提交材料具体需要提交哪些材料，我们为您整理了一下。（1）已填好的应急维修使用住宅专项维修资金申请表；（2）所选施工单位不在本市应急维修施工单位名录的，需提交营业执照和资质证书副本和复印件；（3）应急维修工程预算书；（4）住宅专项维修资金支取明细表或分摊明细表。步骤三：等待审批应急维修的审批时限包括两个阶段：一是区县建委（房管局）受理材料符合要求的，在2个工作日内做出决定；情况紧急的，当场做出同意决定。申请材料有问题的，指导申请人补正材料。二是市住房资金管理区县管理部、业主大会开户银行应当在接到区县建委或房管局的批复意见之日起2个工作日内办理支付；紧急的，应当在24小时内（指工作日）办理支付。步骤四：请企业施工需要实施应急维修时，业主委员会、物业服务企业、公有住房售房单位、区县建委或房管局可以自行通过招标、竞争性谈判等方式在应急维修施工单位名录（附后）中选定施工企业，也可以通过摇号方式从施工单位名录中选定施工单位。相关单位也可选择本市应急维修施工单位名录以外的施工企业，如果选择这类企业，在申请应急使用维修资金时，需提交该企业的营业执照和资质证书副本和复印件。步骤五：工程验收应急维修工程完工后，施工企业应向业主委员会、物业服务企业或公有住房售房单位报告。业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）、物业服务企业或公有住房售房单位应当组织有关单位验收，出具工程验收报告，并在5个工作日内做出是否合格的意见；不合格的，施工企业要无条件整改到工程合格。鼓励聘请工程监理或造价咨询机构对使用专项维修资金的工程进行监督。业主委员会或物业服务企业聘请监理或造价咨询机构的费用可以在专项维修资金中列支。大概就是这么一个步骤，其中还有一些需要注意的地方：注意事项一：应急维修费用的分摊应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的专项维修资金，售房单位专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的专项维修资金中列支。（可以简洁一些。先使用售房单位交存的那部分，不足的话再用个人交存的那部分）注意事项二：未交纳维修资金的处理办法应急维修工程涉及的业主尚未交纳维修资金的，应立即向市住房资金管理补交专项维修资金或向物业服务企业交纳应分摊的维修费用。对拒不交纳专项维修资金、分摊相应维修费用的，由业主委员会或物业服企业将相关情况书面报告区县建委（房管局），在相关业主办理所涉及房屋产权登记、过户、继承等手续时，由区县建委（房管局）告知其先补缴专项维修资金及其滞纳金。注意事项三：房屋建筑的质保期提醒一下，和其他商品一样，房屋建筑也是有质保期，质保期内出问题，是要开发商来负责的，不需要咱们业主自己掏钱来修的哦。比如，地基和主体结构的质保期限为建筑设计使用年限，住宅即为70年；防水和保温工程的质保期限为不低于5年；电梯工程则不低于3年；住宅外窗防漏低保修5年。

　　北京市物业管理费收费标准　　序号 项目 收费标准 收费依据 备注　　1 保洁费 3元/户.月 京价(房)字[1997]196号　　2 生活垃圾清运费 2.5元/户.月 京价(收)字[1999]253号　　3 保安费 5元/户.月 京价(房)字[1997]196号　　合计 126元/户.年　　4 绿化费 0.055元/平米.月 京价(房)字[1997]196号　　5 化粪池清掏费 0.025元/平米.月 京价(房)字[1997]196号　　6 普通住宅管理费 0.292元/平米.月 京价(房)字[1997]196号　　7 普通住宅小修费 0.152元/平米.月 京价(房)字[1997]196号 不含户内部分　　8 小区公共设施维修费 0.083元/平米.月 京价(房)字[1997]196号　　9 电梯运行维护费 1.347元/平米.月 京价(房)字[1996]274号　　10 高压水泵运维费 0.063元/平米.月 京价(房)字[1996]274号　　11 电梯代验费 0.023元/平米.月 京发(改)字[2003]1992号　　小计 2.04元/平米.月　　12 营业税 0.107元/平米.月 京地税营[1997]386号 费用*5%　　13 教育费附加 0.003元/平米.月 教育附加暂行规定 86年4月28日发布(营业税*3%)　　14 城市建设维护事业费 0.007元/平米.月 城市建设维护事业费暂行规定 国发(1986)19号(营业税*10%)　　合计 2.157元/平米.月　　一、根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第二十四条规定，上述收费表中的京价(房)字[1997]196号、京价(房)字[1996]第274号 已经废止，请物业的人提出符合国家法规的依据出来。　　二、以下疑问以物业能对上述收费依据提出合理的解释情况下提出　　1、保洁费　　根据京国土房管物〔2003〕127号的规定如下：　　维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：　　(1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围;　　(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;　　(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;　　(4)对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;　　(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;　　(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。　　根据上述要求，个人感觉你们的服务不合格!　　2、保安费　　根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下：　　收费标准：3—5元/户u2022 月　　服务内容：维持小区公共秩序，日常巡视。　　服务标准：　　(1)积极与派出所配合，保护小区安全。　　(2)24小时昼夜巡逻值班。　　(3)对小区可疑人员进行查问。　　(4)对小区内违法分子，与派出所配合进行处理。　　(5)巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故，要及时处理，并上报有关部门。　　备注：必须是封闭式小区，雇用专职人员。　　除了看到进口有人发条、出口有人收条外，其他不清楚，请物业公布你们的保安制度和人员配备等　　3、绿化费　　根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下：　　收费标准：0.55元/平方米u2022 年　　服务内容：小区内树木、花草、绿地等的日常养护和管理。　　服务标准：　　(1)植物配置基本合理，乔灌花草齐全，绿地较充分，基本无裸露土地。　　(2)有多种树种，以落叶乔木为基本树种，有一定数量的耐荫灌木、耐荫宿根花 卉、草坪衬托美化环境。　　(3)花草、树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害侵害现象。树木缺株率在4%以下。花卉缺株在5%以下。树木基本无钉拴、捆绑现象。　　(4)绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏。　　备注：绿化率超过30%的小区，标准可上浮20%。　　根据这个计算，应该是0.0458元/平米/月，看来你们是上浮了，那请公布小区红线面积、绿化面积数值和图　　4、普通住宅管理费　　根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下：　　收费标准：　　(1)一般住宅为2.40元/平方米u2022 年　　(2)乙类住宅为2.82元/平方米u2022 年　　(3)甲类住宅为3.50元/平方米u2022 年　　服务内容：　　(1)组织接管房屋及设备。　　(2)办理进住手续和房屋更名、换房手续。　　(3)计算房租。　　(4)建立房屋管理帐册、档案。　　(5)组织房屋安全检查，制定房屋修缮计划。　　(6)处理违约，办理房屋撤管手续。　　(7)建立物业管理委员会制，定期召开代表大会。　　(8)组织物业管理的其它费用。　　服务标准：　　(1)组织房屋设备接管验收工作，保质、按期完成接管验收工作。　　(2)健全完善房屋管理的各种基础资料，台帐报表、图册等符合要求，完整准确。　　(3)组织好小区房屋设备的日常管理及维修保养工作，并及时做好回访工作，回访率每月不低于15%。　　这个我不懂，我们难道是甲类住宅?如果按一般住宅的话，这项应该是0.2元/平米.月　　5、电梯运行维护费　　6、高压水泵运维费　　这2项最迷糊，请物业提供：电梯型号，楼单元面积，水泵数量等。　　根据物业提供的依据京价(房)字[1996]274号，还有京房地修字【1998】第799号的服务规定如下：　　住宅电梯服务标准　　1.设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。　　候梯厅须悬挂"电梯运行服务标志牌"。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。　　2.保证运行时间。　　住宅电梯均实行24小时运行制。每天6:00 - 24:00时连续运行不间断，24:00 - 6:00时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。　　3.保证文明服务。　　司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。　　4.维修保养及时。　　坚持每周对电梯进行一次保养。　　5.轿厢清洁。　　轿厢内不得有油污、垃圾，不得张贴与运行服务无关的广告，候梯厅清洁卫生，不许堆放杂物，有足够的照明。　　高压供水运行服务标准　　l、有防疫部门核发的"供水卫生许可证"(张贴于醒目处)。　　2.保持供水设施周围的环境整洁，每周检查一次。　　3.水箱水池要加盖加锁，并每年清洗消毒一次。　　4.保证供水安全，每年进行一次水质化验。化验单妥善保管以备随时检查。　　5.供水管理与操作人员应按规定进行健康检查，并取得健康合格证。　　6.保证供水不间断，零修接到报修后按时限要求赶到现场处理，大修时要有"安民告示"，并采取临时供水措施。　　7.消防泵每年试泵一次，保证泵能转、水能上。

　为推进《北京市物业管理办法》(市政府令第219号)以及各项配套政策的全面落实，及时总结物业管理改革工作经验，市住房城乡建设委决定将本区作为全市物业管理改革的试点区。为确保试点工作顺利开展，现将本区试点工作相关配套政策文件(《怀柔区住宅专项维修资金单户存储管理办法(试行)》、《怀柔区住宅区管理规约制定规范(试行)》、《怀柔区住宅区业主大会议事规则制定规范(试行)》、《怀柔区住宅区首次业主委员会选举办法(试行)》、《怀柔区住宅区业主大会备案管理办法(试行)》)印发给你们，请认真贯彻执行。

您好，北京市物业服务收费管理办法 第一条 为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》，国务院《物业管理条例》，国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》，制订本办法。 第二条 本办法适用于本市行政区域范围内物业管理企业的物业服务收费管理。 第三条 本办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争；促进物业服务收费通过市场竞争形成；禁止价格欺诈。 第五条 本市物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。实行市场调节价的物业服务收费标准由物业服务合同、房屋买卖合同的当事人协商确定；实行政府指导价的物业服务收费由市价格主管部门会同市房屋主管部门制定基准价标准及浮动幅度，并定期公布。 第六条 符合下列情形之一的物业服务收费实行市场调节价： 1、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅；望采纳

应该说没有正式废止，目前对于前期物业管理不再强制要求招标，改为开发商进行承接查验。而其他的物业管理可以按照惯例进行招投标。参考2010年颁布的北京市物业管理办法。

法律主观：一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费。（二）不违反国家和地方政府的有关规定。（三）应根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持。反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。（四）优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。（五）物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。（六）物业管理公司为业主提供的不同服务项目，其收费标准是不同的，有些项目收费标准是物业管理公司与业主面议洽谈而定，有些项目收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费，有些项目则是定期收取。《民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。二、物业管理资质有哪些物业管理活动的企业具有独立的法人资格即可。《物业管理条例》第三十二条，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务：（一）房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；（二）房屋设备、设施的管理；（三）环境卫生的管理；（四）绿化管理；（五）配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护工作；（六）车辆秩序管理；（七）公众代办性质的服务；（八）物业档案资料的管理。三、能不交物业费吗有业主因为家中被盗，不满意物业公司的服务，选择拒交物业费的方式来维权，这种方法是不妥当的。被盗造成财产损失和拖欠物业费是两种不同的法律关系。物业公司与业主签订了物业服务合同，物业公司按照合同约定提供物业服务，业主应当按照约定交纳物业费。至于被盗需不需要物业公司赔偿，得看物业公司有没有责任，如果因为物业公司管理不到位，导致被盗，物业公司需要承担部分赔偿责任。法律客观：序号项目收费标准收费依据备注1保洁费3元/户.月京价(房)字[1997]196号2生活垃圾清运费2.5元/户.月京价(收)字[1999]253号3保安费5元/户.月京价(房)字[1997]196号合计126元/户.年4绿化费0.055元/平米.月京价(房)字[1997]196号5化粪池清掏费0.025元/平米.月京价(房)字[1997]196号6普通住宅管理费0.292元/平米.月京价(房)字[1997]196号7普通住宅小修费0.152元/平米.月京价(房)字[1997]196号不含户内部分8小区公共设施维修费0.083元/平米.月京价(房)字[1997]196号9电梯运行维护费1.347元/平米.月京价(房)字[1996]274号10高压水泵运维费0.063元/平米.月京价(房)字[1996]274号11电梯代验费0.023元/平米.月京发(改)字[2003]1992号小计2.04元/平米.月12营业税0.107元/平米.月京地税营[1997]386号费用*5%13教育费附加0.003元/平米.月教育附加暂行规定86年4月28日发布(营业税*3%)14城市建设维护事业费0.007元/平米.月城市建设维护事业费暂行规定国发(1986)19号(营业税*10%)合计2.157元/平米.月一、根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第二十四条规定，上述收费表中的京价(房)字[1997]196号、京价(房)字[1996]第274号已经废止，请物业的人提出符合国家法规的依据出来。

看双方在当初签订房屋买卖合同时是否就物业费、水电煤气费等问题进行交割，如果买卖合同里没有相关的约定，则应当由原房主承担。即使现房主承担了房屋交付前原房主拖欠的物业费，仍有权向原房主追偿。在房屋交付以前，房屋的实际使用人是原房主，所以也是物业服务的实际受益人，根据民法的公序良俗基本原则，房屋交付以前的物业费由原房主承担。在房屋买卖的实践中，一般买卖双方会一起到物业部门核对物业费缴费情况，并出具书面的确认书，防止以后发生纠纷。如果没做好交割工作，出现纠纷，现房东代为清偿了房屋交付前欠缴的物业费的，仍有权向原房东追偿。《北京市物业服务收费管理办法》第十七条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

《物业管理条例》（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布　根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）《北京市物业管理办法》已经2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过，现予公布，自2010年10月1日起施行。 《中华人民共和国物权法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，现予公布，自2007年10月1日起施行。《北京市物业服务标准》北京市前期物业服务合同范本大的就这几个，还有一些房屋设计通则，噪音管理办法，室内空气中可吸入颗粒物卫生标准等等

你不交钱他们会停止物业服务。物业服务也要钱发工资的。

你好在吗我想咨询一下开发商代管物业的事

告他

北京市物业管理招标投标办法2003年废止。通过查询二○○三年九月二十五日北京市住房和城乡建设委员会关于废止部分文件的通知(京建法〔2018〕18号)。北京（Beijing），简称“京”，古称燕京、北平，是中华人民共和国首都、直辖市、国家中心城市、超大城市，国务院批复确定的中国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，中国历史文化名城和古都之一。截至2020年。

法律主观：物业费收费标准：一级：1.00元/平方米·月（已包含税、费）；二级：0.75元/平方米·月（已包含税、费）；三级：0.45元/平方米·月（已包含税、费）；四级：0.35元/平方米·月（已包含税、费）根据《物业管理条例》第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。法律客观：物业管理费收取标准如下：一级收费标准：1.00元/月.平方米(已包含税、费)基础条件：小区封闭;有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;绿化率35%以上(包括水面);绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;固定活动馆所300平方米以上;专用固定停车泊位1个/3户;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;固定体育活动场馆不少于二项设施。公共秩序维护:1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫2次;扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。8、公共区域玻璃每周擦洗1次。9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。二级收费标准：0.75元/月.平方米(已包含税、费)基础条件：小区封闭;有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;绿化率30%以上(包括水面);绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上;固定活动馆所200平方米以上;具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施;体育活动场地不少于一项设施。公共秩序维护1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。3、公共楼道每天清扫1次;扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。5、按楼栋口收集垃圾，每天2次。6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。7、垃圾设施每天清洁1次，无异味。8、公共区域玻璃每月擦洗2次。9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。三级收费标准：0.50元/月.平方米(已包含税、费)基础条件：小区封闭;有固定管理服务用房;绿化率25%以上;绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上;固定活动馆所100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施。公共秩序维护1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。2、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。2、公共楼道每天清扫1次;扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。7、公共区域玻璃每月擦洗1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。四级收费标准：0.35元/月.平方米(已包含税、费)基础条件：小区基本封闭;有固定管理服务用房;有简单的绿地、树木、植物。公共秩序维护1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。2、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。保洁服务1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁。2、公共楼道每天清扫1次;扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需符合所有条件，方能收取相应的费用。

　　北京市物价局、北京市房屋土地管理局关于印发　　《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）的通知　　（京价（房）〔1996〕第157号）　　各区县物价局、房地局，各物业管理公司：　　根据《国家计委、建设部关于印发＜城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法＞的通知》（计价费〔1996〕266号）和《北京市居住小区物业管理办法》（1995年市政府第21号令）的要求，现将《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》印发给你们，并将执行中的有关问题一并规定如下：　　一、市、区县物价局是本市城市居住小区物业管理服务收费的主管机关，负责本行政区域内的居住小区物业管理服务收费的管理和监督。　　二、居住小区委托管理服务的收费管理　　（一）《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》由市物价局会同市房屋土地管理局制定。各执收单位均须依照《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）的规定执行。　　凡属为物业产权人、使用人个别需要提供的特需服务收费项目，其收费，由物业管理单位与小区物业管理委员会或产权人代表、使用人代表协商议定后，附各项费用预算，报市物价局批准后执行。　　（二）高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费实行政府指导价。由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用预算（利润率限定在12％以内）向市物价局申报，由市物价局以物业管理服务所发生费用为基础，结合物业管理单位的服务内容、服务质量、服务深度核定。　　三、《关于印发＜北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）＞的通知》中的收费标准不得擅自提高，下浮不限。各物业管理单位的实际执行收费标准报市、区（县）物价部门和房屋土地管理部门备案。　　四、物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。　　物业管理单位应当接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督，同时将各项费用的年收支情况报市物价局备案。　　五、物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，由物价部门进行调处。　　凡有下列行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚。　　（一）越权定价、擅自提高收费标准的；　　（二）擅自设立收费项目、乱收费用的；　　（三）不按规定实行明码标价的；　　（四）提供服务质价不符的；　　（五）只收费不服务或多收费少服务的；　　（六）其它不执行本规定的行为。　　六、物业管理单位已接受委托对居住小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费项。　　《关于印发＜北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）＞的通知》从1996年6月1日起试行一年，以往规定与《关于印发＜北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）＞的通知》不一致的，以《关于印发＜北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）＞的通知》为准。执行中的有关问题，请及时向市物价局和市房屋土地管理局反映。　　一九九六年四月二日　　北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）　　一、根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（国家计委、建设部计价费〔1996〕266号）和《北京市居住小区物业管理办法》〔1995〕市政府第21号令）制定本收费标准。　　二、本收费标准适用于北京市行政区域内的物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及其它服务收费。　　三、普通住宅与高档住宅的界定，以〔92〕首规办秘字第34号《关于“七五”－“八五”期间北京市住宅设计标准的规定》为依据，各项建设标准均超过甲类普通住宅建设标准的为高档住宅。　　四、物业管理单位受委托收取房屋租金的，应将所收房屋租金冲抵委托管理收费标准中所列“管理费”和“小、中修费”不得重复收费。　　五、房屋中修费的使用由委托方自定。凡委托物业管理单位修缮的，均按本标准支付。　　六、本标准中“住户个人交费项目”中的2、4、5、6、7项，由物业管理单位按月计收，“产权人交费项目”一般可按年计收。　　七、特约服务是指物业管理单位为居住小区内的产权人和使用人提供的非标准化的服务，如接送小孩、小区开设的专车、为住户打扫室内卫生等服务。　　后面还有一个 北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）的表格，不知道为什么，试了好几次，百度都没法显示表格，显示出来的东西都一塌糊涂。如果你很需要这份文件的话，请将你的信箱留在这里，我给你发到信箱里好了。

　　BF——2010——2713 合同编号：　　北京市物业服务合同　　甲方（业主大会/业主委员会/业主）：　　乙方（物业服务企业）：　　北京市住房和城乡建设委员会　　北京市工商行政管理局　　二〇一〇年十月　　使用说明　　1.本合同文本为示范文本，由北京市住房和城乡建设委员会与北京市工商行政管理局共同制定，供业主大会、业主委员会、业主与物业服务企业签约时使用。　　2.本合同文本中所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动。　　3.本合同文本“【】”中的选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。“【】”中选择内容，以划“√”方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位打“×”，以示删除。　　4.双方当事人签订本合同时应当认真核对合同内容，合同一经签署，对双方均有法律约束力。　　北京市物业服务合同　　甲方【业主大会】【业主委员会】【业主】：　　【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】： 国籍：　　出生日期： 年 月 日 性别：　　通讯地址：　　邮政编码： 联系电话：　　【法定代理人】【委托代理人】： 国籍：　　【身份证】【护照】【 】：　　出生日期： 年 月 日 性别：　　通讯地址：　　邮政编码： 联系电话：　　乙方（物业服务企业）：　　营业执照注册号：　　物业服务企业资质证书号：　　组织机构代码：　　【法定代表人】【委托代理人】：　　通讯地址：　　邮政编码： 联系电话：　　根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》及《北京市物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜,协商订立本合同。　　第一章 物业项目基本情况　　第一条 本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：　　名称: 【地名核准名称】【暂定名】 。　　类型: 【住宅】【办公】【商业】【 】 。　　坐落位置: 区（县） 路（街） 。　　规划建筑面积: 平方米。　　第二条 物业管理区域四至:　　东至 ；　　南至 ；　　西至 ；　　北至 。　　规划平面图和物业管理区域内的物业构成明细分别见附件一、二。　　第三条 物业服务用房主要用于物业服务企业客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等。　　物业服务用房建筑面积为 平方米，其中地上建筑面积为 平方米，位于 【号楼】【幢】【座】 层 单元 号；地下建筑面积为 平方米，位于 【号楼】【幢】【座】 层 单元 号；其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为 平方米，位于 【号楼】【幢】【座】 层 单元 号。　　（注：物业服务用房为多处时，双方可自行增加以上内容。）　　第二章 物业服务事项、标准及有关约定　　第四条 乙方指定物业服务项目负责人为： ，联系电话： 。乙方更换项目负责人的，应当于 7日内在本物业管理区域内的显著位置公示。业主共同决定要求更换项目负责人的，乙方应当于30日内更换。　　第五条 物业服务期限为 年，自 年 月　　日至 年 月 日。　　第六条 乙方提供的物业服务包括以下主要内容：　　1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度；　　2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件三；　　3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备明细见附件四；　　4.负责共有绿地、景观的养护和管理；　　5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；　　6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；　　7.其他服务事项：　　。　　第七条 乙方按以下第 种方式提供住宅的物业服务：　　1.《住宅物业服务标准》中的 级物业服务标准，详见附件五；　　2.选择《住宅物业服务标准》中不同等级的具体物业服务事项和标准，详见附件五；　　非住宅的物业服务标准以及甲、乙双方约定的《住宅物业服务标准》范围以外的具体服务事项和标准，详见附件六。　　第八条 乙方对业主物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，应当与业主签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。　　第九条 乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。　　第十条 物业装饰装修前，乙方与业主签订书面装饰装修服务协议，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，并将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。除约定收取【装修管理费】 元、【装修保证金】 元、【装修垃圾清运费】 元、【 】 元外，乙方不得另行收取其他任何费用。如收取装修保证金的，未造成共用部位、共用设施设备或承重结构损坏，乙方应当在完工后7日内将装修保证金全额退还业主。　　第十一条 业主转让或出租其物业时，应当将本合同、管理规约以及有关费用缴纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或租赁合同签订之日起15日内，将买卖或者出租情况告知乙方。业主转让物业前，应当与乙方结清相关费用。　　第三章 物业服务收费　　第十二条 本物业管理区域物业服务收费方式为：【包干制】【酬金制】。　　第十三条 包干制　　1.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：　　【多层住宅】： 元/平方米u2022月；　　【高层住宅】： 元/平方米u2022月；　　【别墅】： 元/平方米u2022月；　　【办公楼】： 元/平方米u2022月；　　【商业物业】： 元/平方米u2022月；　　【会所】： 元/平方米u2022月；　　物业： 元/平方米u2022月。　　物业服务费主要用于以下开支：　　（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；　　（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；　　（3）物业管理区域内清洁卫生费用；　　（4）物业管理区域内绿化养护费用；　　（5）物业管理区域内秩序维护费用；　　（6）办公费用；　　（7）物业服务企业固定资产折旧；　　（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；　　（9）法定税费；　　（10）物业服务企业的利润；　　（11） 。　　2.实行包干制的，盈余或亏损均由乙方享有或承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容。　　第十四条 酬金制　　1.物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准如下：　　【多层住宅】： 元/平方米u2022月；　　【高层住宅】： 元/平方米u2022月；　　【别墅】： 元/平方米u2022月；　　【办公楼】： 元/平方米u2022月；　　【商业物业】： 元/平方米u2022月；　　【会所】： 元/平方米u2022月；　　物业： 元/平方米u2022月。　　预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。　　物业服务支出包括以下部分：　　（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；　　（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；　　（3）物业管理区域内清洁卫生费用；　　（4）物业管理区域内绿化养护费用；　　（5）物业管理区域内秩序维护费用；　　（6）办公费用；　　（7）物业服务企业固定资产折旧；　　（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；　　（9） 。　　2.乙方采取以下第 种方式提取酬金：　　（1）乙方按【每月】【每季】【每年】 元的标准从预收的物业服务资金中提取；　　（2）乙方【每月】【每季】【每年】按应收的物业服务资金 %的比例提取。　　3.物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用；年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行缴纳。　　第十五条 乙方应当按价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。　　乙方应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主共同决定或业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，乙方应当予以配合。　　第十六条 业主在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可按商业物业标准收取相应的物业服务费。　　第四章 权利与义务　　第十七条 甲方的权利义务:　　1.有权要求乙方按合同约定提供物业服务；　　2.监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；　　3.有权提议召开业主大会会议，监督业主委员会工作；　　4.参加业主大会会议和选举业主委员会成员，享有选举权和被选举权；　　5.对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权。关于物业共用部分经营、收益的约定见附件七；　　6.遵守管理规约以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；　　7.按国家和本市有关规定缴纳专项维修资金；　　8.按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费和特约服务费；　　9.对乙方根据合同和有关规章制度提供的管理服务给予必要配合；　　10.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。　　第十八条 乙方的权利义务：　　1.根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；　　2.按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；　　3.妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，不得将业主信息用于物业管理活动之外的其他用途；　　4.及时向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受业主和物业使用人的监督；　　5.对业主和物业使用人违反本合同和管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正；　　6.不得擅自占用本物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。不得擅自将业主所有的共用部分用于经营活动。不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业管理区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状;　　7.可将本物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业管理区域内公示。乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定。乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任；　　8.乙方实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或委托具备相应资质的单位实施，委托其他单位实施的，应当明确各自的安全管理责任；　　9.有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。　　第五章 合同终止　　第十九条 任何一方决定在本合同期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。　　第二十条 本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。　　第二十一条 本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费按本合同约定的标准缴纳。　　第二十二条 本合同终止后，甲乙双方应当共同做好交接事宜，包括物业服务费的清算、对外签订的各种协议的执行、物业共用部分查验交接以及移交相关档案资料等，见附件八。　　第六章 违约责任　　第二十三条 甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估；乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任。　　除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的民事责任。　　甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。　　第二十四条 乙方违反本合同第十三条、第十四条的约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳，同时乙方应当按 的标准向业主支付违约金。　　第二十五条 乙方在本合同期限内擅自停止物业服务的, 甲方可要求乙方继续履行，采取补救措施，并应当按　　的标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业管理区域的，甲方有权要求乙方按时撤出物业管理区域，并应当按 的标准向甲方支付违约金；前述行为给业主造成损失的，乙方应当赔偿相应的损失。　　第二十六条 乙方违反本合同第十八条第3款的约定，擅自将业主信息用于物业管理活动之外的，应当按　　的标准向业主支付违约金，如违约金数额不足以弥补业主所遭受的直接损失的，乙方应当补足。　　第二十七条 业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按 的标准向乙方支付违约金。　　业主违反本合同的约定，实施妨害物业服务行为的，应当承担恢复原状、停止侵害、排除妨碍等相应的民事责任。　　第二十八条 除本合同另有约定外，甲、乙双方可以结合具体情况对违约责任进行补充，见附件九。任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。　　第二十九条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。　　第三十条 为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，应当按有关规定处理。　　第三十一条 乙方有确凿证据证明属于以下情况的，可免于承担违约责任：　　1.由于业主或物业使用人自身的责任导致乙方的服务无法达到合同约定的；　　2.因维修养护本物业管理区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；　　3.非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。　　第七章 争议解决　　第三十二条 合同履行过程中发生争议的，双方可通过协商解决或向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或协商、调解不成的，可按以下方式解决：　　1.向 人民法院提起诉讼；　　2.向 仲裁委员会申请仲裁。　　第八章 附 则　　第三十三条 本合同经双方签字（盖章）后生效。　　第三十四条 本合同正本连同附件一式 份，甲方、乙方、 各执一份，具有同等法律效力。　　第三十五条 其他约定：　　。　　甲方： 乙方：　　委托代理人： 委托代理人：　　年 月 日 年 月 日　　附件：一、规划平面图　　二、物业构成明细　　三、物业共用部位明细　　四、物业共用设施设备明细　　五、物业服务事项和标准　　六、其他服务事项和标准　　七、物业共用部分的经营收益约定　　八、移交资料清单　　九、违约责任约定　　附件一：　　规划平面图　　附件二：　　物业构成明细　　类 型 楼（幢）号 套（单元）数 建筑面积　　（平方米）　　高层住宅　　多层住宅　　别 墅　　商业用房　　工业用房　　办公楼　　自行车库　　机动车车库　　会 所　　学 校　　幼儿园　　文化活动场所　　______用房　　合 计　　备 注　　附件三：　　物业共用部位明细　　1.房屋承重结构；　　2.房屋主体结构；　　3.公共门厅；　　4.公共走廊；　　5.公共楼梯间；　　6.内天井；　　7.户外墙面；　　8.屋面；　　9. ；　　10. ；　　11. ；　　12. ；　　13. ；　　14. ；　　15. 。　　附件四：　　物业共用设施设备明细　　1.电梯：　　垂直梯 部；　　扶梯 部。　　2.绿化率： % ；　　楼间、集中绿地 平方米；　　砖石铺装 平方米。　　3.区域内市政：　　【道路】【楼间甬路】 平方米；　　【室外上下水管道】 米；　　【沟渠】 ；　　【蓄水池】 个；　　【化粪池】 个；　　【雨水井】 个；　　变配电系统包括 ；　　高压双路供电电源 ；　　公共照明设施【路灯】 个；【草坪灯】 个；【 】 个；　　【物业管理区域的外围护拦及围墙】 ；　　【高压水泵】【高压水箱】 个；　　【污水泵】 个；　　【中水及设备系统】 ；　　【 】 。　　4.【燃气调压站】 ；　　5.消防设施包括 ；　　6.监控设施包括 ；　　7.避雷设施包括 ；　　8.空调设备：【中央空调系统】使用范围 ；　　9.电视共用天线 ；　　10.电脑网络线 ；　　11.电讯电话 ；　　12.车道；　　13.地上机动车停车场 个车位 平方米；　　14.自行车库 平方米；　　15.垃圾中转站 个；　　16.信报箱 个；　　17.值班室 平方米；　　18.物业服务用房 平方米；　　19. 。　　附件五：　　物业服务事项和标准　　附件六：　　其他服务事项和标准　　附件七：　　物业共用部分的经营收益约定　　附件八：　　移交资料清单　　1.竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图；　　2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；　　3.物业质量保修文件和物业使用说明文件【住宅质量保证书】【住宅使用说明书】；　　4.相关专业部门验收资料；　　5.房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）；　　6.供水、供暖的试压报告；　　7.实测面积报告；　　8.物业服务所需要的其他资料。　　附件九：　　违约责任约定

第一条　为了规范住宅区及住宅安全防范设施的建设和使用，增强住宅区及住宅的安全防范功能，保护公民人身、财产安全，根据本市实际情况，制定本办法。第二条　本办法所称安全防范设施，是指为了预防、制止违法犯罪行为和重大治安事件，在住宅区内和住宅建筑主体上设置的报警、监控、出入口控制等安全技术防范产品，以及综合运用安全技术防范产品和其他相关产品所构成的系统。第三条　本办法适用于本市行政区域内安全防范设施的建设和使用管理。第四条　本市公安机关负责本办法的组织实施。　　公安、规划、建设等行政主管部门应当按照本办法规定的职责，负责安全防范设施建设和使用的监督、管理工作。第五条　新建、改建、扩建住宅区及住宅的设计文件，应当包括安全防范设施工程的设计内容。　　安全防范设施工程的设计，应当符合本市住宅区及住宅安全防范设计标准及其他有关规范。规划行政主管部门对安全防范设施工程的设计，应当依法进行审查。第六条 施工单位应当按照安全防范设施工程的设计文件施工，不得擅自改动。安全防范设施工程设计的修改，应当由原设计单位负责。第七条 公安、规划、建设行政主管部门应当按照国家和本市有关规定，对从事安全防范设施工程设计、施工的单位进行资质管理。第八条 新建、改建、扩建住宅区及住宅工程竣工后，建设单位应当按照国家安全防范系统验收规则组织验收。安全防范设施工程经竣工验收合格后，住宅区及住宅工程方可交付使用。第九条 本办法施行前已建成的住宅区及住宅没有安装安全防范设施的，公安机关应当与产权人协商制定方案，逐步安装。第十条 住宅区及住宅安全防范设施公共部分的使用和维护，由物业管理单位负责；没有物业管理单位的，由产权人负责。　　住宅区及住宅的物业管理单位或者产权人（以下简称管理人）应当遵守下列规定：　　（一）保证安全防范设施不间断运行，并有效记录监控信息；　　（二）妥善保存监控系统所记录的信息资料，且保存期限不得少于7日；　　（三）不得擅自改变安全防范设施的用途和位置；　　（四）建立安全防范设施的日常检查、维护制度，对被损坏或者出现故障的安全防范设施，及时维修、排除故障。　　管理人对通过安全防范设施发现的涉嫌犯罪或者违反治安管理的行为应当及时报警。第十一条 管理人应当依法管理监控系统所记录的信息资料，保守秘密，不得利用监控系统所记录的信息资料干扰他人的正常生活，侵犯他人的合法权益。第十二条 一切单位和个人都应当爱护安全防范设施，不得损坏或者擅自改动安全防范设施；对破坏安全防范设施或者管理人不依法履行管理职责的行为，有权向公安机关举报。公安机关接到举报后，应当及时处理，不得推诿、拖延。第十三条 对违反本办法第十条规定，管理人不依法履行管理职责的，由公安机关责令改正，并可处500元以上1000元以下的罚款。　　对违反本办法的行为，其他法律、法规、规章已经规定了行政处罚的，由有关部门依法处理。第十四条 本办法自2003年10月1日起施行。

事实服务是物业服务企业与业主之间不存在生效的物业服务合同关系，但物业服务企业提供服务，且业主接受服务的一种事实状态。事实服务，严格意义上是一种客观存在的“非法”状态。事实服务不同于强迫服务，应当客观认识，认真对待。1、物业公司应当证明为业主提供了服务。2、物业公司应当证明将相关事实告知了业主。3、业主无解聘物业服务企业共同决定，且在接到物业服务企业告知后也没有结束事实服务状态的共同决定。具备上述三个条件，可以认定物业服务企业提供事实服务。北京市物业管理办法第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。最高法院司法解释第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。北京市高院关于审理物业管理纠纷案件的意见24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。　　双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。

【法律分析】1、根据我国物业收费标准的相关规定，物业费是按照物业服务级别来进行收费的。通常一级物业费的档次最高，其收费标准为1元/平方/月；二级物业费的收费标准为0.75元/平方/月；三级和四级物业费的收费标准都是0.35元/平方/月。物业费可以上下浮动20%左右。高档住宅例如别墅小区的物业收费往往会高于物业标准。2、通常商场的物业收费标准会 比住宅的物业费用高。人们将商场物业费花费为5个级别，一级物业费的档次也是最高的，它通常是按照优质优价的原则来收取，根据商场所在的地段、周边环境等方面来决定物业费用的价格；二级物业费的收费标准为18元/平方/月；三级物业费用收费标准为11元/平方/月等等。3、不过不同地区的物业费收费标准会有所差异比如说西安多层住宅一级物业费用收取标准为0.45元/平方/月；高层住宅一级物业费用收费标准为1.5元/平方/月。杭州电梯住宅一级物业费用收取标准为1.8元/平方/月无电梯住宅一级物业费用收取标准为1.4元/平方/月，可以上下浮动25%左右。我们想要了解当地一级物业收费标准可以咨询当地的物价局。【法律依据】《物业服务收费管理办法》第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

每个地方不同，一般一年一交，可能是怕收太烦了

我的物业费从通知交房5年多了，我没有去交房没有装修和没有入住，这个物业费怎么算？

国务院《物业管理条例》第三章前期物业管理

小区的商铺后墙私自破墙开窗，影响到了其他业主，这种商铺装修的时候，你可以联系小区的物业工作人员，让商铺恢复原样。小区业主装修。收房、验房、拿到了钥匙，接下来就该装修自己的屋子啦。但是，在满心欢喜地开始装修之前，一定要到物业办理申报登记。有人会表示愤愤不平：凭什么自己的房子不能自己说了算？我总结了四大点为大家解惑。1、法律法规我国《物业管理条例》第五十三条的规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”《北京市物业管理办法》第三十一条也明确规定：“住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。”因此，从法律的角度来讲，装修前到物业登记，办理物业手续是必要的合法的。否则将被视为野蛮装修，属于违规行为。2、友邻关系房子是你的不假，但你毕竟生活在一个社区内，房子以外还有许多住户和邻居。自己装修也要顾及他人。想必没人喜欢在家休息的时候，被隔壁家刺耳的装修声打扰吧。此时，物业就是协调你装修和邻里之间关系的一根纽带。物业会将你的装修时间、地点等情况在业主所在楼内公示，提醒大家。此外，如果是旧房翻修的话，建议在开工前和邻居打好招呼，避免装修期间影响到邻里生活作息而导致关系紧张哦。3、社区安全装修不总是你自己在施工，你还要请装修公司，要让施工队进场施工，运输材料等，人员进出频繁且复杂，你的安全问题谁来负责？谁对邻居的安全负责？这时候，物业就显得尤为重要，物业有权监督并加强安全管理。4、公共环境装修虽说是一家的事情，但装修时水电改造、厨卫防水处理等等，牵扯到左邻右舍。比如哪些地方能改，哪些地方不能改，哪些工程涉及主体结构，哪些改造有安全隐患，都有哪些拆改规定和限制，这些若没有物业监督行，后期很可能会产生装修纠纷和矛盾。其次，装修难免会产生大量垃圾，这些垃圾属于建筑垃圾，而非生活垃圾，物业公司并无义务帮你运送装修垃圾。所以装修垃圾要么自己及时清运，要么缴纳垃圾清运费交由物业公司运送。综上所述，于法于理，房屋装修前告知物业是必要的啦。

更换物业公司，需要业主委员会的一致通过，通过后需要告知被更换的物业公司，然后由业主委员会制作标书，公开进行招标。业主委员会需要组建评标小组，对投标公司进行评标，评标通过的物业公司与前物业公司交接后，正式入驻，更换物业公司就完成了。一、业主委员会达成一致意见业主委员会是由业主选拔出来，代表业主集体利益的一个组织。由业主委员组织召开更换物业的业主委员大会，需要半数及以上业主同意，才能更换物业公司。二、向所在街道办事处申请予以协助根据《中华人民共和国物权法》和《北京市物业管理办法》，街道办事处有责任提供筹备协助。三、解除物业委托管理合同当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。四、制作标书在街道办事处提供的协助下，由业主委员会制作招标标书，公开向外界进行招标。招标书中需要拟出物业公司提供的服务、管理要求、费用标准等具体内容。可邀请专业的物业人士进行把关，参考专业人士给出的建议。五、公开招标/评标招标过程中，必须保证广大业主的知情权。评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听。评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示。六、新物业公司入驻中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。物业公司的更换，具有一定的风险性，需要有法律支撑、街道办事处的协助。还要记住一点，在更换物业的前期，不要立即宣传出更换物业公司的消息，而要把程序条款做扎实之后再告知。该内容仅在北京适用

　　作者：陈凤山　　筹备业主大会的流程如下：　　1.发起筹备：需要征集5%(人数和专有面积均须超过)以上的业主签名，支持成立业主大会，选举业主委员会。　　2.向所在街道办事处申请予以协助：根据《物权法》和《北京市物业管理办法》，街道办事处有责任提供筹备协助。　　3.组建业主大会筹备组：需要4-10名业主代表和一位开发商代表。根据北京市现在的行政文件，筹备组长由办事处指定。　　【这里需要特别注意：第一，业主代表至少应有8名以上，才能保证不被分化瓦解;第二，筹备组长应要求由公益律师担任，居委会工作人员和其他小区业委会主任等均无力承担相应责任。】　　　　4.筹备工作：包括起草《管理规约》和《业主大会议事规则》，征集业主委员会候选人，准备业主大会会议方案等。　　【这里需要注意的是：第一，政府指导意见和指导文件，均不具备强制力;第二，《规约》和《规则》要尽可能保证将来能顺利开展工作，政府的示范文本不可照搬;第三，此阶段应尽可能扩大宣传面，让业主们都了解到进展情况;第四，要习惯于把开会过程录像，每次筹备会议都要有签到和决议签字，和政府工作人员意见往来，关键问题都要有书面文件备存，要求对方签字盖章。第五，每一个筹备步骤都要让筹备组长签字，签字文件至少2份以上，其中一份要保存在最为可信的业主代表手里。】　　5.组织投票：此阶段应尽可能多地收集表决票，至少在65%以上，才能确保筹备成功。　　　　6.公示及备案：按照现在的行政规范，只要文件齐全，当时即可完成备案。　　最后需要提示的是，不要一开始即宣传赶走前期物业公司，而要把程序条款做扎实。

随着物业服务市场化进程的不断推进，业主自主选择物业服务企业的意识逐步提高，物业项目交接活动日益频繁。但随之而来的，各类物业交接矛盾纠纷也屡有发生。物业项目交接行为不规范，如何通过规范统一交接内容和交接程序来逐步规范交接行为呢？物业公司拒不撤出物业管理区域、强行接管物业项目等违法违规行为，甚至容易引发群体性事件。但怎样认定这类违法违规行为？住宅小区的“真空”状态会直接影响到业主的基本生活秩序。如何应对这种紧急情况？对于这些问题，刚刚出台的《北京市物业项目交接管理办法》作出了回答。 2010年10月19日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《北京市物业项目交接管理办法》，该文件将于2010年12月1日起正式施行。此次发布的《物业项目交接管理办法》是《北京市物业管理办法》的重要配套政策，是落实《北京市物业管理办法》有关物业项目交接原则性规定的具体实施细则。其内容主要包括如下几方面： 一是定义物业项目交接活动，明确物业项目交接类型和内容。物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。从定义可以看出，根据物业项目交接主体的不同，将物业项目交接分为建设单位与全体业主之间的交接、物业服务企业与全体业主之间的交接两种主要类型。交接内容包括对物业共用部分的查验交接以及对物业管理相关资料的移交和承接两大方面。 二是明确不同情形下的物业项目交接程序，规范交接行为。针对不同物业项目的交接类型，明确具体的交接程序，厘清业主、建设单位和物业服务企业在物业项目交接活动中各自的权利义务和责任。《项目交接管理办法》对业主共同决定解除前期物业服务合同、不再接受事实服务、物业服务合同到期后不再续聘原物业服务企业，选聘新物业服务企业，以及物业服务企业决定不再提供事实服务，或者物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同等不同情况下，业主与建设单位或物业服务企业如何进行交接做了具体的程序性规定。 三是明确界定“拒不撤出”和“强行接管”行为。业主通过业主大会决议或者共同决定形式合法解除前期物业服务合同或解聘物业服务企业后，建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。建设单位、物业服务企业逾期不撤出物业管理区域的行为，即构成拒不撤出。强行接管行为包括两种情形：第一，从权利角度判断，如果物业服务企业未经业主共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，即可认定为强行接管；第二，从行为角度判断，新的物业服务企业虽经合法程序选聘产生，但如果原物业服务企业尚未撤出时，新物业服务企业未经协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而强行进驻物业管理区域，那么，新物业服务企业也构成强行接管。 四是规定应急物业服务相关内容。文件规定了三种情况下，住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序的，由街道办事处、乡镇人民政府会同相关部门组织提供应急物业服务，保障业主基本的生活秩序。应急物业服务方式根据辖区实际情况确定，如果本辖区已经建立应急物业服务队的，可以组织应急物业服务队提供应急服务，也可以采取聘请物业服务企业的方式。应急物业服务是为应对紧急状态，为了解决业主的燃眉之急，因此，从内容方面看，应急物业服务仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。应急物业服务期限一般不超过3个月。从交费主体看，应急物业服务费用由全体业主承担，业主委员会应当协助收取。 此外，《项目交接管理办法》同时规定了物业服务企业出现不履行交接义务、不按规定交接、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管时，将由房屋行政主管部门按照本市物业服务企业信用信息管理和物业服务项目管理的相关规定对物业服务企业及相关责任人予以处理。麻烦采纳，谢谢!

法律主观：现在的 商品房 住宅小区都是需要缴纳住宅专项维修资金，这笔住宅专项维修资金可能在几千元，也可能是在几万元，目的是为了维护日后小区老久、修理等。当有需要用到这笔资金的时候，要能按照具体的要求来用，那么住宅专项维修资金怎么用? 住宅专项维修资金怎么用? 两个条件。一是房屋过了保修期，比如屋面防水过了5年。保修期内，房屋共用部位、共用设施设备正常损坏由建设单位负责维修。二是过了保修期后的共用部位、共用设施设备大中修时才可以使用。保修期满后的小修和日常维护从 物业费 里出。由物业 公司 负责维修。 哪些情况可以用维修资金? 共用部位： 1、屋面防水层破损，顶层房间渗漏的; 2、楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿; 3、地下室出现渗漏、积水的; 4、楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值; 5、增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变; 6、外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的; 7、公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的; 8、公共区域门窗或窗纱普遍破损的; 9、其他情况。 共用设施设备： 1、电梯主要部件需要进行维修或更换的; 2、二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的; 3、避雷设施不满足安全要求的; 4、配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的; 5、消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的; 6、楼内排水(排污)设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的; 7、其他情况。 觉得自己的权益在住宅专项维修资金处理中得到比较大的损失，建议你可以来 网 咨询律师找到合适的解决方案。法律客观：《住宅专项维修资金管理办法》第二条 商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 《住宅专项维修资金管理办法》第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

是总建筑面积的千分之三。建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米。其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。

北京市物业管理条例「全文」 　　《北京市物业管理办法》已经2010年4月6日市人民政府第64次常务会议审议通过，现予公布，自2010年10月1日起施行。 　　 市长郭金龙 　　 二〇一〇年四月二十日 　　第一章总则 　　第一条为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。 　　第二条本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 　　第三条市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 　　供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。 　　第四条区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。 　　街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。 　　第二章前期物业管理 　　第五条建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。 　　物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。 　　第六条业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。 　　第七条新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。 　　规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。 　　第八条建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。 　　前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。 　　建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。 　　第九条建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。 　　市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。 　　第十条业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料： 　　(一)物业管理区域划分资料; 　　(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图; 　　(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料; 　　(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录; 　　(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件; 　　(六)业主名册; 　　(七)物业管理必需的其他资料。 　　全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。 　　第三章业主、业主大会与业主委员会 　　第十一条业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定： 　　(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则; 　　(二)选举或者更换业主委员会委员; 　　(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案; 　　(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务; 　　(五)筹集、管理和使用专项维修资金; 　　(六)申请改建、重建建筑物及附属设施; 　　(七)申请分立或者合并物业管理区域; 　　(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。 　　决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 　　第十二条业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。 　　第十三条业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。 　　未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。 　　第十四条物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会;占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。 　　第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。 　　筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。 　　第十六条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。 　　第十七条业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案： 　　(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告; 　　(二)业主大会决议; 　　(三)管理规约、业主大会议事规则; 　　(四)业主委员会委员名单。 　　材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。 　　第十八条业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止： 　　(一)任职期限届满的; 　　(二)不再具备业主身份的; 　　(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的; 　　(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的; 　　(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的; 　　(六)业主大会议事规则规定的其他情形。 　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。 　　第四章物业服务 　　第十九条业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。 　　市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。 　　第二十条物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。 　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。 　　第二十一条物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。 　　未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。 　　第二十二条物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。 　　物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。 　　第二十三条物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。 　　物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。 　　第二十四条物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。 　　决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。 　　第二十五条物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。 　　物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。 　　第二十六条物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。 　　业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。 　　第二十七条物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域： 　　(一)移交物业共用部分; 　　(二)移交本办法第十条规定的相关资料; 　　(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录; 　　(四)结清预收、代收的有关费用; 　　(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。 　　原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。 　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。 　　第二十八条物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。 　　物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。 　　第二十九条业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。 　　物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。 　　第三十条房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。 　　本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。 　　第五章物业的使用与维护 　　第三十一条住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。 　　物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。 　　第三十二条建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。 　　建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。 　　业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。 　　第三十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。 　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。 　　第三十四条发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金： 　　(一)屋面防水损坏造成渗漏的; 　　(二)电梯故障危及人身安全的; 　　(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的; 　　(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的; 　　(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的"; 　　(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。 　　使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。 　　第三十五条物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。 　　第三十六条建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。 　　第三十七条物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。 　　第三十八条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。 　　业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。 　　第六章法律责任 　　第三十九条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，可处3万元罚款。 　　第四十条违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的，可处3万元罚款。 　　第四十一条违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。 　　第四十二条违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　第四十三条违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的，可处3万元罚款。 　　违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出;逾期不撤出的，可处10万元罚款;不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。 　　违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　第四十四条业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。 　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 　　第七章附则 　　第四十五条本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。 　　本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。 　　本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定;未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。 　　本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。 　　本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。 　　第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。 ;

　　下面是关于北京市物业管理条例实施细则(全文)内容，敬请大家参考阅读。 　　(2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订) 　　第一章总则 　　第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 　　第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 　　第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 　　第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。 　　第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 　　第二章业主及业主大会 　　第六条房屋的所有权人为业主。 　　业主在物业管理活动中，享有下列权利： 　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; 　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议; 　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; 　　(四)参加业主大会会议，行使投票权; 　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权; 　　(六)监督业主委员会的工作; 　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同; 　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; 　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用; 　　(十)法律、法规规定的其他权利。 　　第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： 　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则; 　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; 　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; 　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; 　　(五)按时交纳物业服务费用; 　　(六)法律、法规规定的其他义务。 　　第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。 　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 　　第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。 　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 　　第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 　　第十一条下列事项由业主共同决定： 　　(一)制定和修改业主大会议事规则; 　　(二)制定和修改管理规约; 　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; 　　(四)选聘和解聘物业服务企业; 　　(五)筹集和使用专项维修资金; 　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施; 　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 　　第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。 　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 　　第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。 　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 　　第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。 　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。 　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。 　　第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： 　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; 　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; 　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; 　　(四)监督管理规约的实施; 　　(五)业主大会赋予的其他职责。 　　第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 　　第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。 　　管理规约对全体业主具有约束力。 　　第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 　　第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 　　第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 　　第三章前期物业管理 　　第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 　　第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 　　第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。 　　第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 　　第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 　　第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 　　第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 　　第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 　　第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： 　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; 　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; 　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; 　　(四)物业管理所必需的其他资料。 　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 　　第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 　　第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 　　第四章物业管理服务 　　第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 　　第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 　　第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 　　第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的.物业服务企业订立书面的物业服务合同。 　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 　　第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 　　第三十七条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 　　第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 　　第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 　　第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 　　第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 　　第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 　　第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 　　第四十四条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 　　第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 　　第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 　　第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 　　第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。 　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。 　　第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。 　　第五章物业的使用与维护 　　第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 　　第五十一条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 　　第五十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。 　　第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 　　第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 　　第五十五条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 　　第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。 　　第六章法律责任 　　第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 　　第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。 　　第六十条违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 　　第六十一条违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　第六十二条违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。 　　第六十三条违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。 　　第六十四条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。 　　第六十五条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 　　第六十六条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： 　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的; 　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的; 　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 　　第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 　　第六十八条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。 　　第六十九条违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。 　　第七章附则 　　第七十条本条例自2003年9月1日起施行。

第一条　为了加强对本市居住小区的物业管理，保障居住小区房屋及其设备和公共设施的正常使用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境，根据国家有关规定，制定本办法。第二条　本办法适用于本市行政区域内按照城市规划建设、配套设施齐全并达到一定规模的居住区、居住小区和危旧房改建区（以下统称居住小区）。　　别墅和高级公寓的物业管理办法另行规定。第三条　新建居住小区必须按本办法的规定统一实行物业管理。本办法施行前已经验收交付使用的居住小区，应当依照本办法逐步实行物业管理。第四条　本办法所称物业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业管理企业对房屋及其设备以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。第五条　市和区、县房屋土地管理机关主管本行政区域居住小区物业管理工作。第六条　本市规划、工商行政管理、物价、环境卫生、绿化、市政、公安等行政管理机关和居住小区所在地的街道办事处，按照各自的职责，对居住小区的物业管理工作进行指导和监督、检查。第七条　居住小区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设相应的设施。居住小区经综合验收合格后，开发建设单位方可向居住小区物业管理委员会办理移交。居住小区的综合验收，应当有区、县人民政府和街道办事处参加。　　居住小区综合验收的具体办法，由市市政管理委员会和市城乡规划委员会、市城乡建设委员会制定。第八条　居住小区已交付使用并且入住率达到50％以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。　　物业管理委员会由居住小区内房地产产权人和使用人的代表及居民委员会的代表组成。　　居住小区开发建设周期较长的，在物业管理委员会成立之前，由该居住小区的开发建设单位负责物业管理，并可选择物业管理企业进行前期管理。物业管理委员会成立后，由其决定物业管理企业的续聘或解聘。第九条　物业管理委员会代表和维护房地产产权人、使用人的合法权益。物业管理委员会在房屋土地管理机关及有关行政管理机关、当地街道办事处的指导监督下，负责制定物业管理委员会章程，选择物业管理企业，监督居住小区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。第十条　物业管理企业必须经房屋土地管理机关资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理。第十一条　物业管理企业受物业管理委员会及房地产产权人的委托，承担居住小区的物业管理。物业管理企业应当与委托单位签订委托管理合同。　　合同应当明确委托管理的事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、监督检查和违约责任。　　合同签订后，由物业管理企业向所在地的区、县房屋土地管理机关备案。第十二条　物业管理企业的权利：　　（一）依据物业管理合同和国家及本市的有关规定对居住小区实施物业管理；　　（二）依据物业管理合同和有关规定收取物业管理费用；　　（三）劝阻、制止损害他人物业或妨害物业管理的行为；对造成的损害，有权要求赔偿；　　（四）要求物业管理委员会协助管理；　　（五）选聘专营公司或聘用专人承担清洁、保安、绿化等专项服务业务；　　（六）从事物业经营或开展其他多种经营和有偿服务。第十三条　物业管理企业的义务：　　（一）全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮，承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务；　　（二）接受物业管理委员会和居民的监督；　　（三）重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定；　　（四）接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督；　　（五）发现违反法律、法规和规章的行为，要及时向有关行政管理机关报告。第十四条　居住小区物业管理的启动性经费由该居住小区的开发建设单位按照建安费2％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。　　居住小区的房地产产权人应按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用。　　物业管理企业开展物业及多种经营和服务的收益，应主要用于补充居住小区物业管理费用。

根据物业管理条例，物业并没有限制业主用电的权利。如果物业对业主限制用电，可以进行投诉。关于物业管理条例。物业管理条例全国统一正式实行。以北京为例，《北京市物业管理办法》出台10年后，新物业管理法规《北京物业管理条例》（以下简称：《条例》）将从明日开始正式实行，此《条例》包含了业主大会、公共设施、物业费、停车位、小区管理等多项与业主密切相关的内容，细则共104条。《条例》针对小区业主委员会成立难的现状，引入了物业管理委员会组织形式，符合不具备成立业主大会条件的、具有成立业主大会条件但确有困难无法成立业主大会的、成立业主大会但无法选举业主委员会的，等相关情形，可由小区所在街道办事处、乡镇人民政府、业主、物业代表人组成物业管理委员会，推动成立业主大会。物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。除了推动成立业主大会的职能外，物业管理委员会还会承担起协商物业管理费、车位使用、公共设施管理等责任。以物业服务费为例，《条例》规定，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务项目成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间，服务品质将成为物业费高低的决定因素。小区居民较为关注的停车难的问题有望得到解决，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式，以及物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息。此外，对于对于前期物业，《条例》明确了建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。前期物业期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人，期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务。限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

你们小区已经成立了业主委员会，而且跟原来物业的合同到期了，又选聘了新的物业，进入小区，旧的物业不走，那么违反了物业管理条例。物业管理条例，是这样的内容。物业管理条例全国统一正式实行。以北京为例，《北京市物业管理办法》出台10年后，新物业管理法规《北京物业管理条例》（以下简称：《条例》）将从明日开始正式实行，此《条例》包含了业主大会、公共设施、物业费、停车位、小区管理等多项与业主密切相关的内容，细则共104条。《条例》针对小区业主委员会成立难的现状，引入了物业管理委员会组织形式，符合不具备成立业主大会条件的、具有成立业主大会条件但确有困难无法成立业主大会的、成立业主大会但无法选举业主委员会的，等相关情形，可由小区所在街道办事处、乡镇人民政府、业主、物业代表人组成物业管理委员会，推动成立业主大会。物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。除了推动成立业主大会的职能外，物业管理委员会还会承担起协商物业管理费、车位使用、公共设施管理等责任。以物业服务费为例，《条例》规定，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务项目成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间，服务品质将成为物业费高低的决定因素。小区居民较为关注的停车难的问题有望得到解决，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式，以及物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息。此外，对于对于前期物业，《条例》明确了建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。前期物业期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人，期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务。限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

物业合同时间已经到了，业主要更换新的物业，但是旧的物业不支持还控制着水电，那么你们可以成立业主委员会，聘请新的物业公司进入小区。物业管理条例，是这样的内容。物业管理条例全国统一正式实行。以北京为例，《北京市物业管理办法》出台10年后，新物业管理法规《北京物业管理条例》（以下简称：《条例》）将从明日开始正式实行，此《条例》包含了业主大会、公共设施、物业费、停车位、小区管理等多项与业主密切相关的内容，细则共104条。《条例》针对小区业主委员会成立难的现状，引入了物业管理委员会组织形式，符合不具备成立业主大会条件的、具有成立业主大会条件但确有困难无法成立业主大会的、成立业主大会但无法选举业主委员会的，等相关情形，可由小区所在街道办事处、乡镇人民政府、业主、物业代表人组成物业管理委员会，推动成立业主大会。物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。除了推动成立业主大会的职能外，物业管理委员会还会承担起协商物业管理费、车位使用、公共设施管理等责任。以物业服务费为例，《条例》规定，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务项目成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间，服务品质将成为物业费高低的决定因素。小区居民较为关注的停车难的问题有望得到解决，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式，以及物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息。此外，对于对于前期物业，《条例》明确了建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。前期物业期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人，期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务。限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

北京的物业费收取是有物价局监管的，管理费收费标准的标准又是怎样，一起来看看各种明细收费吧！北京市物业管理费收费标准序号项目 收费标准 收费依据 备注1 保洁费 3元/户.月 京价(房)字[1997]196号2 生活垃圾清运费 2.5元/户.月 京价(收)字[1999]253号3 保安费 5元/户.月 京价(房)字[1997]196号合计 126元/户.年4 绿化费 0.055元/平米.月 京价(房)字[1997]196号5 化粪池清掏费 0.025元/平米.月 京价(房)字[1997]196号6 普通住宅管理费 0.292元/平米.月 京价(房)字[1997]196号7 普通住宅小修费 0.152元/平米.月 京价(房)字[1997]196号 不含户内部分8 小区公共设施维修费 0.083元/平米.月 京价(房)字[1997]196号9 电梯运行维护费 1.347元/平米.月 京价(房)字[1996]274号10 高压水泵运维费 0.063元/平米.月 京价(房)字[1996]274号11 电梯代验费 0.023元/平米.月 京发(改)字[2003]1992号小计 2.04元/平米.月12 营业税 0.107元/平米.月 京地税营[1997]386号 费用*5%13 教育费附加 0.003元/平米.月 教育附加暂行规定 86年4月28日发布(营业税*3%)14 城市建设维护事业费 0.007元/平米.月 城市建设维护事业费暂行规定 国发(1986)19号(营业税*10%)合计 2.157元/平米.月一、根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第二十四条规定，上述收费表中的京价(房)字[1997]196号、京价(房)字[1996]第274号 已经废止，请物业的人提出符合国家法规的依据出来。二、以下疑问以物业能对上述收费依据提出合理的解释情况下提出1、保洁费根据京国土房管物〔2003〕127号的规定如下：维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：(1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围;(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;(4)对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。根据上述要求，个人感觉你们的服务不合格!2、保安费根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下：收费标准：3—5元/户u2022 月服务内容：维持小区公共秩序，日常巡视。服务标准：(1)积极与派出所配合，保护小区安全。(2)24小时昼夜巡逻值班。(3)对小区可疑人员进行查问。(4)对小区内违法分子，与派出所配合进行处理。(5)巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故，要及时处理，并上报有关部门。备注：必须是封闭式小区，雇用专职人员。除了看到进口有人发条、出口有人收条外，其他不清楚，请物业公布你们的保安制度和人员配备等3、绿化费根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下：收费标准：0.55元/平方米u2022 年服务内容：小区内树木、花草、绿地等的日常养护和管理。服务标准：(1)植物配置基本合理，乔灌花草齐全，绿地较充分，基本无裸露土地。(2)有多种树种，以落叶乔木为基本树种，有一定数量的耐荫灌木、耐荫宿根花 卉、草坪衬托美化环境。(3)花草、树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害侵害现象。树木缺株率在4%以下。花卉缺株在5%以下。树木基本无钉拴、捆绑现象。(4)绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏。备注：绿化率超过30%的小区，标准可上浮20%。根据这个计算，应该是0.0458元/平米/月，看来你们是上浮了，那请公布小区红线面积、绿化面积数值和图4、普通住宅管理费根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下：收费标准：(1)一般住宅为2.40元/平方米u2022 年(2)乙类住宅为2.82元/平方米u2022 年(3)甲类住宅为3.50元/平方米u2022 年服务内容：(1)组织接管房屋及设备。(2)办理进住手续和房屋更名、换房手续。(3)计算房租。(4)建立房屋管理帐册、档案。(5)组织房屋安全检查，制定房屋修缮计划。(6)处理违约，办理房屋撤管手续。(7)建立物业管理委员会制，定期召开代表大会。(8)组织物业管理的其它费用。服务标准：(1)组织房屋设备接管验收工作，保质、按期完成接管验收工作。(2)健全完善房屋管理的各种基础资料，台帐报表、图册等符合要求，完整准确。(3)组织好小区房屋设备的日常管理及维修保养工作，并及时做好回访工作，回访率每月不低于15%。这个我不懂，我们难道是甲类住宅?如果按一般住宅的话，这项应该是0.2元/平米.月5、电梯运行维护费6、高压水泵运维费这2项最迷糊，请物业提供：电梯型号，楼单元面积，水泵数量等。根据物业提供的依据京价(房)字[1996]274号，还有京房地修字【1998】第799号的服务规定如下：住宅电梯服务标准1.设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。（以上回答发布于2013-09-04，当前相关购房政策请以实际为准）更多房产资讯，政策解读，专家解读，点击查看

小区物业管理，基本是按照物业管理条例来进行，如果你是小区的业主，可以去小区的物业处进行咨询了解，有问题的话，都可以寻求物业公司工作人员的帮助。物业管理条例，是这样的内容。物业管理条例全国统一正式实行。以北京为例，《北京市物业管理办法》出台10年后，新物业管理法规《北京物业管理条例》（以下简称：《条例》）将从明日开始正式实行，此《条例》包含了业主大会、公共设施、物业费、停车位、小区管理等多项与业主密切相关的内容，细则共104条。《条例》针对小区业主委员会成立难的现状，引入了物业管理委员会组织形式，符合不具备成立业主大会条件的、具有成立业主大会条件但确有困难无法成立业主大会的、成立业主大会但无法选举业主委员会的，等相关情形，可由小区所在街道办事处、乡镇人民政府、业主、物业代表人组成物业管理委员会，推动成立业主大会。物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。除了推动成立业主大会的职能外，物业管理委员会还会承担起协商物业管理费、车位使用、公共设施管理等责任。以物业服务费为例，《条例》规定，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务项目成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间，服务品质将成为物业费高低的决定因素。小区居民较为关注的停车难的问题有望得到解决，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式，以及物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息。此外，对于对于前期物业，《条例》明确了建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。前期物业期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人，期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务。限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

序号项目收费标准收费依据备注1保洁费3元/户.月京价(房)字[1997]196号2生活垃圾清运费2.5元/户.月京价(收)字[1999]253号3保安费5元/户.月京价(房)字[1997]196号合计126元/户.年4绿化费0.055元/平米.月京价(房)字[1997]196号5化粪池清掏费0.025元/平米.月京价(房)字[1997]196号6普通住宅管理费0.292元/平米.月京价(房)字[1997]196号7普通住宅小修费0.152元/平米.月京价(房)字[1997]196号不含户内部分8小区公共设施维修费0.083元/平米.月京价(房)字[1997]196号9电梯运行维护费1.347元/平米.月京价(房)字[1996]274号10高压水泵运维费0.063元/平米.月京价(房)字[1996]274号11电梯代验费0.023元/平米.月京发(改)字[2003]1992号小计2.04元/平米.月12营业税0.107元/平米.月京地税营[1997]386号费用*5%13教育费附加0.003元/平米.月教育附加暂行规定86年4月28日发布(营业税*3%)14城市建设维护事业费0.007元/平米.月城市建设维护事业费暂行规定国发(1986)19号(营业税*10%)合计2.157元/平米.月一、根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第二十四条规定，上述收费表中的京价(房)字[1997]196号、京价(房)字[1996]第274号已经废止，请物业的人提出符合国家法规的依据出来。二、以下疑问以物业能对上述收费依据提出合理的解释情况下提出1、保洁费根据京国土房管物〔2003〕127号的规定如下：维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：(1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围;(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;(4)对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。根据上述要求，个人感觉你们的服务不合格!2、保安费根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下：收费标准：3—5元/户_月服务内容：维持小区公共秩序，日常巡视。服务标准：(1)积极与派出所配合，保护小区安全。(2)24小时昼夜巡逻值班。(3)对小区可疑人员进行查问。(4)对小区内违法分子，与派出所配合进行处理。(5)巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故，要及时处理，并上报有关部门。备注：必须是封闭式小区，雇用专职人员。除了看到进口有人发条、出口有人收条外，其他不清楚，请物业公布你们的保安制度和人员配备等3、绿化费根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下：收费标准：0.55元/平方米_年服务内容：小区内树木、花草、绿地等的日常养护和管理。服务标准：(1)植物配置基本合理，乔灌花草齐全，绿地较充分，基本无裸露土地。(2)有多种树种，以落叶乔木为基本树种，有一定数量的耐荫灌木、耐荫宿根花卉、草坪衬托美化环境。(3)花草、树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害侵害现象。树木缺株率在4%以下。花卉缺株在5%以下。树木基本无钉拴、捆绑现象。(4)绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏。备注：绿化率超过30%的小区，标准可上浮20%。根据这个计算，应该是0.0458元/平米/月，看来你们是上浮了，那请公布小区红线面积、绿化面积数值和图4、普通住宅管理费根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下：收费标准：(1)一般住宅为2.40元/平方米_年(2)乙类住宅为2.82元/平方米_年(3)甲类住宅为3.50元/平方米_年服务内容：(1)组织接管房屋及设备。(2)办理进住手续和房屋更名、换房手续。(3)计算房租。(4)建立房屋管理帐册、档案。(5)组织房屋安全检查，制定房屋修缮计划。(6)处理违约，办理房屋撤管手续。(7)建立物业管理委员会制，定期召开代表大会。(8)组织物业管理的其它费用。服务标准：(1)组织房屋设备接管验收工作，保质、按期完成接管验收工作。(2)健全完善房屋管理的各种基础资料，台帐报表、图册等符合要求，完整准确。(3)组织好小区房屋设备的日常管理及维修保养工作，并及时做好回访工作，回访率每月不低于15%。这个我不懂，我们难道是甲类住宅?如果按一般住宅的话，这项应该是0.2元/平米.月5、电梯运行维护费6、高压水泵运维费这2项最迷糊，请物业提供：电梯型号，楼单元面积，水泵数量等。根据物业提供的依据京价(房)字[1996]274号，还有京房地修字【1998】第799号的服务规定如下：住宅电梯服务标准1.设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。候梯厅须悬挂电梯运行服务标志牌。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。2.保证运行时间。住宅电梯均实行24小时运行制。每天6:00-24:00时连续运行不间断，24:00-6:00时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。3.保证文明服务。司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。

你们的小区并没有业主委员会，居委会想要引进物业的话，至少要全体2/3的业主同意，这样就可以引入小区物业，最好成立业主委员会，有业主委员会选聘物业公司进入小区。物业管理条例，是这样的内容。物业管理条例全国统一正式实行。以北京为例，《北京市物业管理办法》出台10年后，新物业管理法规《北京物业管理条例》（以下简称：《条例》）将从明日开始正式实行，此《条例》包含了业主大会、公共设施、物业费、停车位、小区管理等多项与业主密切相关的内容，细则共104条。《条例》针对小区业主委员会成立难的现状，引入了物业管理委员会组织形式，符合不具备成立业主大会条件的、具有成立业主大会条件但确有困难无法成立业主大会的、成立业主大会但无法选举业主委员会的，等相关情形，可由小区所在街道办事处、乡镇人民政府、业主、物业代表人组成物业管理委员会，推动成立业主大会。物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。除了推动成立业主大会的职能外，物业管理委员会还会承担起协商物业管理费、车位使用、公共设施管理等责任。以物业服务费为例，《条例》规定，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务项目成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间，服务品质将成为物业费高低的决定因素。小区居民较为关注的停车难的问题有望得到解决，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式，以及物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息。此外，对于对于前期物业，《条例》明确了建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。前期物业期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人，期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务。限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

业主从通知收房之日开始，就需要缴纳物业费用了，因为小区开发商已经开始交房了，那么根据物业管理条例，业主就应该按照你们的物业合同，交纳物业费用。物业管理条例，是这样的内容。物业管理条例全国统一正式实行。以北京为例，《北京市物业管理办法》出台10年后，新物业管理法规《北京物业管理条例》（以下简称：《条例》）将从明日开始正式实行，此《条例》包含了业主大会、公共设施、物业费、停车位、小区管理等多项与业主密切相关的内容，细则共104条。《条例》针对小区业主委员会成立难的现状，引入了物业管理委员会组织形式，符合不具备成立业主大会条件的、具有成立业主大会条件但确有困难无法成立业主大会的、成立业主大会但无法选举业主委员会的，等相关情形，可由小区所在街道办事处、乡镇人民政府、业主、物业代表人组成物业管理委员会，推动成立业主大会。物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。除了推动成立业主大会的职能外，物业管理委员会还会承担起协商物业管理费、车位使用、公共设施管理等责任。以物业服务费为例，《条例》规定，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务项目成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间，服务品质将成为物业费高低的决定因素。小区居民较为关注的停车难的问题有望得到解决，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式，以及物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息。此外，对于对于前期物业，《条例》明确了建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。前期物业期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人，期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务。限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

开发商自持的面积过半了，但是户主数没有过半，在这种情况下还没有成立业委会，那么开发商是可以有权聘请物业公司进入小区，等到大部分小区的房子卖掉了，成立业委会，再选聘新的物业公司。物业管理条例，是这样的内容。物业管理条例全国统一正式实行。以北京为例，《北京市物业管理办法》出台10年后，新物业管理法规《北京物业管理条例》（以下简称：《条例》）将从明日开始正式实行，此《条例》包含了业主大会、公共设施、物业费、停车位、小区管理等多项与业主密切相关的内容，细则共104条。《条例》针对小区业主委员会成立难的现状，引入了物业管理委员会组织形式，符合不具备成立业主大会条件的、具有成立业主大会条件但确有困难无法成立业主大会的、成立业主大会但无法选举业主委员会的，等相关情形，可由小区所在街道办事处、乡镇人民政府、业主、物业代表人组成物业管理委员会，推动成立业主大会。物业管理委员会的任期一般不超过三年。期满仍未成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处、乡镇人民政府重新组建物业管理委员会。物业管理委员会组建的具体办法，由市住房和城乡建设主管部门制定。除了推动成立业主大会的职能外，物业管理委员会还会承担起协商物业管理费、车位使用、公共设施管理等责任。以物业服务费为例，《条例》规定，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务项目成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。这意味着物业服务企业和业主拥有了相对自由的议价空间，服务品质将成为物业费高低的决定因素。小区居民较为关注的停车难的问题有望得到解决，物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新物业服务内容和标准、收费标准和方式，以及物业管理区域内车位、车库的出售和出租情况等信息。此外，对于对于前期物业，《条例》明确了建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。前期物业期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人，期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务。限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

序号项目收费标准收费依据备注1保洁费3元/户.月京价(房)字[1997]196号2生活垃圾清运费2.5元/户.月京价(收)字[1999]253号3保安费5元/户.月京价(房)字[1997]196号合计126元/户.年4绿化费0.055元/平米.月京价(房)字[1997]196号5化粪池清掏费0.025元/平米.月京价(房)字[1997]196号6普通住宅管理费0.292元/平米.月京价(房)字[1997]196号7普通住宅小修费0.152元/平米.月京价(房)字[1997]196号不含户内部分8小区公共设施维修费0.083元/平米.月京价(房)字[1997]196号9电梯运行维护费1.347元/平米.月京价(房)字[1996]274号10高压水泵运维费0.063元/平米.月京价(房)字[1996]274号11电梯代验费0.023元/平米.月京发(改)字[2003]1992号小计2.04元/平米.月12营业税0.107元/平米.月京地税营[1997]386号费用*5%13教育费附加0.003元/平米.月教育附加暂行规定86年4月28日发布(营业税*3%)14城市建设维护事业费0.007元/平米.月城市建设维护事业费暂行规定国发(1986)19号(营业税*10%)合计2.157元/平米.月一、根据《北京市物业服务收费管理办法(试行)》第二十四条规定，上述收费表中的京价(房)字[1997]196号、京价(房)字[1996]第274号已经废止，请物业的人提出符合国家法规的依据出来。二、以下疑问以物业能对上述收费依据提出合理的解释情况下提出1、保洁费根据京国土房管物〔2003〕127号的规定如下：维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：(1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围;(2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾(专用)楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理;(3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物;(4)对楼梯间、门厅，电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;(5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂;(6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。根据上述要求，个人感觉你们的服务不合格!2、保安费根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下：收费标准：3—5元/户u2022月服务内容：维持小区公共秩序，日常巡视。服务标准：(1)积极与派出所配合，保护小区安全。(2)24小时昼夜巡逻值班。(3)对小区可疑人员进行查问。(4)对小区内违法分子，与派出所配合进行处理。(5)巡逻时发现火警事故或隐患、治安事故、交通事故，要及时处理，并上报有关部门。备注：必须是封闭式小区，雇用专职人员。除了看到进口有人发条、出口有人收条外，其他不清楚，请物业公布你们的保安制度和人员配备等3、绿化费根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下：收费标准：0.55元/平方米u2022年服务内容：小区内树木、花草、绿地等的日常养护和管理。服务标准：(1)植物配置基本合理，乔灌花草齐全，绿地较充分，基本无裸露土地。(2)有多种树种，以落叶乔木为基本树种，有一定数量的耐荫灌木、耐荫宿根花卉、草坪衬托美化环境。(3)花草、树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈及病虫害侵害现象。树木缺株率在4%以下。花卉缺株在5%以下。树木基本无钉拴、捆绑现象。(4)绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏。备注：绿化率超过30%的小区，标准可上浮20%。根据这个计算，应该是0.0458元/平米/月，看来你们是上浮了，那请公布小区红线面积、绿化面积数值和图4、普通住宅管理费根据京价(房)字(1997)第196号的规定如下：收费标准：(1)一般住宅为2.40元/平方米u2022年(2)乙类住宅为2.82元/平方米u2022年(3)甲类住宅为3.50元/平方米u2022年服务内容：(1)组织接管房屋及设备。(2)办理进住手续和房屋更名、换房手续。(3)计算房租。(4)建立房屋管理帐册、档案。(5)组织房屋安全检查，制定房屋修缮计划。(6)处理违约，办理房屋撤管手续。(7)建立物业管理委员会制，定期召开代表大会。(8)组织物业管理的其它费用。服务标准：(1)组织房屋设备接管验收工作，保质、按期完成接管验收工作。(2)健全完善房屋管理的各种基础资料，台帐报表、图册等符合要求，完整准确。(3)组织好小区房屋设备的日常管理及维修保养工作，并及时做好回访工作，回访率每月不低于15%。这个我不懂，我们难道是甲类住宅?如果按一般住宅的话，这项应该是0.2元/平米.月5、电梯运行维护费6、高压水泵运维费这2项最迷糊，请物业提供：电梯型号，楼单元面积，水泵数量等。根据物业提供的依据京价(房)字[1996]274号，还有京房地修字【1998】第799号的服务规定如下：住宅电梯服务标准1.设服务标志牌、服务公约、司机守则、乘梯须知、意见簿。候梯厅须悬挂电梯运行服务标志牌。牌上应标明：运行时间，维修保养时间，值班室地点，管理单位名称，监督电话。2.保证运行时间。住宅电梯均实行24小时运行制。每天6:00-24:00时连续运行不间断，24:00-6:00时有司机值班，住户特殊用梯随叫随到。3.保证文明服务。司机须做到挂牌上岗，礼貌待客，用语文明，着装整洁。按时交接班，认真填写运行记录。

可以啊，一般住建局只是参与第一次业主委员会成立，别的人家并不干涉。

按新物业法上有这一条，业主有权查看物业制定的规章制度。