商业地产项目如何推广

摘要：在地产与商业结合的过程中，为了保证项目持续发展，商业地产运营管理将发挥绝对的主导作用。商业地产运营管理模式大致可分为产权持有、租售并举、产权出售这三种模式，每种模式各有优缺点和适用范围。随着地产行业的发展，未来，传统开发商将试水商业地产，商业地产的分工会迈向精细化，接下来就和小编一起来看看吧。商业地产运营管理有哪些一、产权持有1、优势（1）便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险.（2）物业租金逐年递增。（3）物业抵押融资，等待增值。2、劣势（1）专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报。（2）回报期长。（3）初期投入资金压力大。3、适用条件（1）开发商以商业地产为长期经营的资产。（2）资金实力雄厚。（3）拥有优秀经营管理人才。二、租售并举1、优势（1）业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益。（2）出售部分物业使回报期缩短。（3）主力店使物业增值快。2、劣势（1）对主力店招商能力要求极高。（2）回报期长。（3）初期投入资金压力大。3、适用条件（1）盈利周期短。（2）资金实力雄厚。三、产权出售1、优势（1）短期可有回报。（2）整体出售销售周期较长，客户少。2、劣势（1）后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高。（2）不享有地产增值的效益。3、适用条件（1）短期内要求回报。（2）资金实力不够。（3）人才缺乏。商业地产的发展趋势一、传统开发商试水商业地产除了过往专注于住宅开发的知名开发商纷纷转移重心，而这些传统开发商在商业地产经验积累不足的情况下，急切期望与商业地产运营商这样的专业机构合作，资源整合，分别发挥各自在资金和专业两方面的优势，最大限度降低未知风险，最大限度获取财务利润。二、商业地产的分工迈向精细化传统房地产开发商在商业地产领域多没有经验，急需与作为商业地产运营商这样的商业地产外脑合作。于是，中国商业地产从投资、开发、运营一把抓的形式，逐渐迈向更加科学、成熟的分工。开发者负责投资，运营商负责项目从定位、招商到开业运营的一切专业运营管理。三、郊区型新零售业态崛起在各大城市的核心地块用地空间逐步减少的情况下，随着新型城镇化政策的进一步贯彻和推行，城市郊区的新板块成为商业地产下一波热点区域。这极大地推进了以目的性消费为主的郊区型零售业态的迅猛发展。四、商业地产跨界风将盛行目前，主题或者细分的差异化策略将跨界风逐渐引入日益同质化的商业地产。越来越多文化、艺术与商业相融合的购物中心脱颖而出。其产品的建筑、业态和规划都将以主题或细分为竞争策略，满足中国消费者在购物之余丰富多元化的文化体验需求。五、开发成本升高，租售双模式盛行在商业资产缺乏融资渠道的背景下，租售双模式正在盛行。对此，商业管理公司在为开发商设计投资回报时，会根据项目实际优劣势和开发商的需求，分别设置多种形式、多个层面的利润回收渠道和方式，囊括短期、中期和长期目标的完整解决方案。

近年来商业地产的管理越来越规范，开发商的运营模式直接决定了整体项目的成败，随着市场以及国家政策的变化，开发商们也开始注重整体项目的租售比例。但是由于商业地产开发投放的大量资金给企业运营造成极大的压力，套现销售实现利益最大化仍然是保证企业正常运营的首要条件。那么当前房产政策下商业地产的运营模式有哪些呢?目前市场上比较常用的商业销售模式有：产权式长期返租销售、直接销售、培育期返租销售以及带租约销售四种模式。一、产权式长期性返租销售模式开发商将整层划分为几平方米或—二十平方米左右的小面积铺位进行销售，其返租利率一般定在6%—10%(高于银行贷款利率)，且期限长达10—15年，是高收益高风险的运作模式。此模式开发商先委托商管公司进行经营管理，再通过返租的方式从投资者手中获得商铺的经营权，而投资者仍保留产权并获取租金回报投资。适用类型：大型商业物业二、直接销售模式将商业物业规划分隔成几平米至上百平米的独立商铺进行直接销售，业主购买后拥有产权和经营权，既可以投资出租又可自己经营，产权明晰容易变现。适用类型：底商、裙楼及商业街的项目三、培育期返租销售模式由开发商自己成立或委托的商业管理公司与商铺投资者签订租赁合同取得一般为3-8年的经营权，然后由商管公司统一招商、运营管理，客户可获得6%-8%的平均收益率。适合类型：商业街区及部分集中式商业四、带租约销售模式此模式为“先租后卖”：招商先行，销售在后。通过招商锁定经营商户，使投资客户可以在明确铺位的经营范围、功能档次、租金价格水平、需要多少年限可以收回全部投资、甚至赢利幅度等的情况下，再购买商铺，满足了商家经营、投资者无须招租、商铺减少空置率等各方面的利益和要求。适合类型：地理位置较好、商业市场繁荣或前景发展乐观、承租力强、租金价格较高的底商、裙楼及商业街等项目

随着互联网技术的不断更新升级，新型消费观念不断渗透，消费者对于购物消费需求逐渐转变为线上线下结合的新形式。政策、经济形势、市场增量放缓等变化，越来越多商业地产企业面临项目类型和运营模式同质化等现状，给商业地产营运方带来极大的考验。数字化转型趋势指引着商业地产迈向新的浪潮，以用户价值为核心的私域运营，成为商业地产的必争之地。存量时代，会员数字化运营成为商业中心增长新引擎《中国购物中心数字化转型调研报告》显示，96%的商业中心已经形成数字化转型战略，在明确的数字化转型战略之下，只有10%的商业中心有比较成功的运营项目。商业地产数字化转型的落地依然面临较大的阻力和难度。独到科技作为商业地产领域头部科技企业，从19年开始通过私域为商业地产提供数字化转型和用户资产运营支持，并与凯德集团、龙湖集团、首创奥莱集团等头部企业达成深度合作，提供社交关系为基础的智能私域运营解决方案。经过三年专注运营与沉淀，独到科技总结了目前商业地产在数字化转型过程中经常遇到的挑战。第一，行业发展增量放缓，企业需要提升自身用户运营能力来面对存量困境。第二，消费者的洞察力缺失，企业需要提升用户数据建设与分析能力。第三，线上线下触点和用户数据无法联通做整合分析，企业需要提升用户触点精细化运营能力。会员数字化运营现状：运营模式仍待落地升级通过对商业地产数字化研习社《2021商场会员数字化应用情况调研分享》的研究，独到科技对商业地产行业数字化转型程度有了新的认识，下面是具体分享。从商业地产从业人员与会员数字化的接触程度来看，其中接触很多者占比60.95%、接触一般者占比31.95%，这些数据反映了以用户为核心的运营模式已经成为商业地产从业者关注的重点之一，也侧面说明行业内普遍认识到数字化运营的重要性。在参与调研的从业者中，有77.12%认为自己公司会员数字化是会员服务模式，有11.86%认为自己公司会员数字化是互动体验模式，有6.78%认为自己公司会员数字化是商品销售模式。会员服务模式主要是为会员提供线上服务的延伸，比如积分查询、积分商城、停车缴费、信息查询、活动发布、秒杀、团购等服务，会员触达渠道通常为公众号软文、短信、模板消息等线上渠道，来帮助店铺售券，为线下店铺持续导流；互动体验模式是在会员服务基础上，增加各种线下场景与线上打通，主要运营形式为通过私域运营触达会员群体，通过场景触点提升会员体验实现会员增长，进而借助会员打卡、会员种草、店员PGC、游戏任务、拉新裂变、话题互动等方式为线下场景赋能，提升线上平台活跃度，并实现线下店铺导流；商品销售模式是在会员服务和互动体验沉淀私域流量后，通过线上商城销售商品实现变现。报告中显示，49.51%商业中心会员是通过客服或会员自己手工完善资料打标签，且通过标签进行自动精准营销的占比不足1/3。上述数据表明，绝大多数的商业中心会员数字化都还停留在会员服务基础阶段，离全面互动体验和线上线下全渠道营销还有很长一段路要走。以用户为核心的数字化转型引导三大趋势2022年，商业地产数字化在行业内尚未形成统一定义，成功案例的标准化和可复用的程度也与期待中相去甚远。但我们依然可以看到，大多数商业中心的数字化转型基础搭建已完成，从被提及最多的私域来看，用户运营是必经之路，也是最有价值的运营方式，独到科技总结了三个趋势供从业者思考和探讨。一是从重视增量到重视存量的转变。这一转变是市场增量放缓、流量红利衰退等种种现象放大后产生的。早几年，拼人头博声量是线下商业地产企业常用的竞争手段，企业在进行营销活动时希望能有更多新流量一次性引入，而并没有考虑这些流量是否能够留下来、留多久。但当投入金钱成本但流量收获甚微时，企业也意识到了用户长期价值的重要性。建立一个商业中心自营的、能够与用户交流的场景，企业才能真正将用户留下来，为企业自己所运营，让消费者第一时间被触达。二是商业地产从重视数量到重视质量的转变。相比较更多路过客流只能在物理空间内发生交互，跨场景和触点能产生多种价值创造对于商业中心来说更有吸引力。私域能够让用户与商业中心之间不借助物理空间也能产生联系，并在该场景中帮助商业中心产生内容、消费、口碑等多重价值。用户与商业中心在私域中建立信任关系，在最后一公里上建立空间关系，商业中心就可以通过优质活动和优惠信息将用户带到线下来，刺激交易并推动品牌方营业额的提升，实现私域为线下商业赋能。三是从租赁模式向平台运营模式转变。商业地产在与品牌方、消费者之间的层级和触达模式变为主动经营模式。在平台运营模式中，品牌方、消费者、项目方可以实现三方中两两互联，各方都能以更透明的形式获取利益。商业中心作为平台方，除了用户流量运营之外，也能够引入其他渠道资源来丰富平台产品和内容，满足用户的多种需求，增强粘性的同时创造更多价值，帮助项目方创收。从规模化到数据化的私域运营目前行业内多数商业中心都已完成私域的基础搭建和跨地域的项目复制，相比较2020年的初步探索和2021年的MVP模型跑通，商业地产的私域已经进化到了精细化运营的阶段。善用工具解决规模化标准化问题企业在进行私域运营时，工具加持往往让私域运营事半功倍。私域流量需要分圈层精细化运营，商业地产企业在进行团队分配时应区分“策略脑部和执行手部”。策略脑部由运营人员来承担，根据运营情况制定计划和决策，而执行手部则由工具代替，借助自动化能力来代替人工做基础SOP的执行，部分半自动化的用户答疑，以及关注私域内用户行为。根据工具执行后反馈的结果和数据进行分析及洞察，运营人员也能够将策略、玩法补充和完善，提出和整理更多运营SOP。用户数据模型辅助企业精准服务在讨论到私域流量时，提及最多的就是数据。初步搭建私域时，得到的用户数据从类型、信息量来看都是相对繁杂的，通过定义用户模型来不断筛选，以及对不同类型用户进行小范围精准服务，隐藏在数据中的不同类型和层级的用户才会对品牌产生好感和信任。独到科技在帮助朝阳大悦城做运营时按照“用户分层——建立模型——分类运营——收集数据——优化模型”为路径来进行用户运营，独到科技发现不同群体对于私域渠道的需求也不尽相同，美食爱好者希望在美食圈里分享种草、购物爱好者希望商业中心客服1对1服务，提供营销信息...基于这样差异化的服务，实现更高的留存率，以及对于朝阳大悦城的信任与粘性。用户数据优化支撑运营决策一般情况下，商业地产在初期比较重视用户量新增和转化到场带来的营业额提升，但企业也会发现CRM中会员数据对商业中心提供的价值有限，商业中心需要获取更多用户行为和偏好数据，支撑商业中心做运营决策。私域渠道能够补充会员CRM之外的数据收集，例如商场推送活动信息到社群，通过对比不同时间段、活动类型的点击率来判断用户可能更关注哪类信息，在后续的运营中对活动和内容筛选，以此来提升运营转化率。

商业地产中招商部门和运营部门哪个比较有发展 在商业地产起步和发展期，招商部岗位发展大。在当下，运营部门更有发展。 招商部，可广积人脉 。 运营部，而深刻领悟商业地产运营流程、细节。在专业上更精。 在商业地产红火的时代，招商部吃香喝辣的，NB哄哄。 但现在，反而是真正懂运营的，会运营的，吃香了。 招商部门和运营部门的工作各具特点，对人的要求也不一样，接下来从下面几点对招商和运营的工作进行分析： 招商部门是给公司谈生意的，工作的阶段性特点比较明显，短期内承担的压力更大，要求人更有冲劲儿；营运部门的角色是管家，是给公司管生意的，工作全面性的特点更突出，要求人更有韧劲儿。 招商人员要懂市场、懂品牌、懂工程、还要懂得怎样整合和开发资源;营运人员的知识面要求更宽，要关注品牌从进入直至离开商场的整个生命周期，不但要了解品牌，还要帮助品牌（特别是新品牌或刚进入项目所在市场的品牌）适应环境，解决工程问题，一起做营销，做人气，甚至还要帮助品牌协调解决货品配置.（即使是连锁品牌，每个店铺的客人和货品也都存在匹配的差异性、特殊性）和人员安排等内部管理问题。 招商部门的重点在做生意，需要人脉和技巧，工作的技术性强；营运人员重点在管生意，对人的沟通、协调能力要求高，更强调管理能力和工作的艺术性。 招商人员的文字和语言沟通能力当然要强；营运人员不但要能说，能写，还要能编写制度、能设计工作流程、能编制市场营销方案，能整理营运案例。 总之，大型商业地产项目的营运负责人应该像航母的舰长一样，能文能武，从综合和长远来看，运营部门的人更有发展。 目前看，后期经营部门有潜力。 国内专业招商的就不多，专业运营的更少。 之前是各个公司想挣快钱，不管后期。现在看来，后期经营越来越重要。 这是2个互为因果的部门，而且相互关联。怎么分？ 没做过运营的，招商好不了； 没做过招商的，运营也好不了。 两个部门都是做一做，然后，选择一个合适自己的。就当前行业现实来说，运营岗，会比较稳定。 商业地产，招商部门和运营部门哪个比较有发展 商业招商、运营、策划是商业三叉戟，做好了都有前途，加油吧。 招商部和营运部，去哪个部门发展较好，百货行业? 个人建议招商，我也是去年毕业的。也再这一行发展，建议你做招商。 电商部门怎么和线下传统运营部门协作 依照电商运营比较出名的威力兄弟做法 是线上线下双结合 将线下客户导入线上，比如在包装上放上二维码，卡片放二维码关注返现等 让线上客户去线 *** 验，比如到实体店体验产品等等 线上线下双结合，能最好的发挥优势 名片上招商部、招商经理、运营部、运营经理怎么翻译啊？？ Merchants Department Manager of Merchants Department Operation Department Manager of Operation Department

商业地产开发运营推荐兆泰集团，因为兆泰集团核心业务是房地产开发，其持有国家一级房地产开发资质，具备从土地一级开发到持有运营的房地产上下游综合竞争力。1992年，兆泰集团创建于中国首都北京，在中国城市化进程深入推进，经济、社会经历历史性变革的大潮推动下，励精图治、艰苦创业，稳步发展成为旗下员工逾千名，业务板块涵盖地产开发、商业运营、健康产业、国际零售、能源投资等领域的集团化企业。截至2019年，集团自持运营和开发中项目面积约300万平方米。已开发和正在开发的项目包括：国际水准写字楼组群、中央政府机构、中央国有企业总部、大型商业综合体、购物中心、星级酒店、高端公寓、休闲地产项目等。兆泰集团积极履行社会责任：兆泰集团履行社会责任，积极献身公益事业，携手希望工程、中国儿童少年基金会、中华少年儿童慈善救助基金等国家级教育资助平台和机构，聚焦经济欠发达地区和弱势群体，为改善中国基础教育发展不平衡问题贡献一份力量。兆泰集团先后在山东、江西等农村地区建设希望小学,并在北京市农民工子弟学校设立“兆泰奖励教师基金”、“兆泰图书馆”，参与企业资助基础教育的“春蕾行动”、“免费午餐”等。新冠肺炎疫情发生后，兆泰集团积极为共同抗疫新冠肺炎捐款捐物，定向捐赠北京红十字会、中山博爱基金会、北京医院、北京市朝阳区中医院、北京市丰台区妇幼保健院、北京协和医学院、中国公共外交协会、中国驻日本大使馆等多家机构。以上内容参考：兆泰集团官网－关于兆泰

商业综合体到格子铺的话，对于别人已经是设置好了的，你只需要按照时间收租就行了。社区底商的话，前期选择位置是特别重要的，如果说位置相对不好，只有低价出租先让商家近来稳定，后期的话可以尝试理性的长租金

内卷。根据商业新知网查询得知：地产市场上的“蛋糕”不再变大，而分食“蛋糕”的人却只增不多，自然就会引发激烈的竞争，形成商业地产运营内卷。

还不错。根据查询招聘网得知，合肥汇拓商业地产运营有限公司员工工资在4500到10000之间，交通便利，包食宿，有交通补助，工作环境轻松。

要看你们双方约定的协议范围哦

　　大家知道什么是商业运营模式吗?概念是什么呢?看完我整理的什么是商业运营模式后你就会明白了! 文章 分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦! 　　什么是商业运营模式 　　工商管理学认为 企业运营 模式最基本、最主要的职能是财务会计、技术、生产运营、 市场营销 和 人力资源管理 。企业的经营活动是这五大职能有机联系的一个循环往复的过程，企业为了达到自身的经营目的，必须对上述五大职能进行统筹管理，这种管理就是运营模式。 　　企业运营模式是指对企业经营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。从另一个角度来讲，运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。 过去，西方学者把与工厂联系在一起的有形产品的生产称为经营 方法 。 　　运营管理的对象是运营过程和运营系统。运营过程是一个投入、转换、产出的过程，是一个劳动过程或价值增值的过程，它是运营的第一大对象，运营必须考虑如何对这样的生产运营活动进行规划、组织和控制。运营系统是指上述变换过程得以实现的手段。 　　现代运营的范围已从传统的制造业企业扩大到非制造业。其研究内容也已不局限于生产过程的计划、组织与控制，而是扩大到包括运营战略的制定、运营系统设计以及运营系统运行等多个层次的内容。 　　所谓资本运营，就是对集团公司所拥有的一切有形与无形的存量资产，通过流动、裂变、组合、优化配置等各种方式进行有效运营，以最大限度地实现增值。从这层意义上来说，我们可以把企业的资本运营分为资本扩张与资本收缩两种运营模式。 　　商业运营模式的概念 　　企业的经营模式，就是企业赚钱的方式——企业如何将自己所有的人力、物力、财力等资源有效组合，从而使得企业价值不断增长以达到盈利的目的。简而言之就是经营的方法而也。 　　刚性企业经营模式是指传统的以生产为中心的经营模式。 　　根据市场需求的不断变化。还有以下四种经营模式： 　　(1)分工协作经营模式。即把为大企业配套作为企业发展、走向市场的途径。成功的中小企业非常注意避免直接与大企业竞争，而是尽可能与大企业合作，做大企业发展中必不可少的伙伴。 　　(2)特许权经营模式。这是连锁经营的一种重要形式。它是指特许经营机构将自己拥有的商标。产品、专利和专有技术等，以特许 经营合同 的形式授予被特许者使用，被特许者按合同规定在统一的业务模式下从事经营活动并支付相应的费用。 　　(3)利基经营模式。作为中小企业，大多是市场补缺者。作为市场补缺者，他们应精心服务于市场的某个细小部分，不与主要竞争对手竞争，通过专门化经营来占据有利的市场位置。利基经营模式是指通过对市场的细分，企业集中力量于某个特定的目标市场，或严格针对一个细分市场，或重点经营一个产品和服务，创造出产品和服务优势。通过选择一个特殊的利基市场，企业的战略更突出表现为企业家对顾客和竞争对手的决策。与大企业相比，中小企业在满足消费者多层次需求的方面最具竞争力。 　　(4)虚拟经营模式。20世纪90年代以来，全球正在发生一场由物质型经济向知识型经济的深刻转变。知识和信息通过对传统生产要素即资本、劳动力和土地等自然资源的整合和改造，为企业的发展创造了一种新的经营模式即虚拟企业经营。 　　在虚拟企业中，企业只掌握核心功能，也即把企业知识和技术依赖性强的高增值部分掌握在自己手里，而把其他低增值部门虚拟化。通过借助外力进行整合，其目的就是在竞争中最大效率地利用企业 　　经营模式的分类： 　　从企业在产业链的位置、业务范围、实现企业价值的方式三个维度对经营模式作了系统 总结 和分类。 　　从企业在产业链的位置角度,经营模式可分为8种:销售型、生产(代工)(纺锤型)型、设计型、销售+设计(哑铃型)型、生产+销售型、设计+生产型、设计+生产+销售(全方位)型和信息服务型; 　　从实现企业价值的方式角度可以分为成本领先模式、差别化模式、目标集聚模式以及独资和合资经营模式。 　　从企业所涉及的业务和产品范围可以分为单一化经营模式和多元化经营模式。 　　什么叫商业地产运营管理? 　　商业地产的管理运营与商业地产前期的策划、招商工作等同样重要。 　　最为重要的是商业定位,根据实际情况选择适当的运营管理模式。 　　商业地产运营管理的3种模式：委托运营、自行运营、合作运营 　　在未来，将出现专业且独立的商业管理公司，但目前这种委托第三方来运行的比较少，还不成熟，即独立商业管理公司的运营模式都尚未达到成熟的地步，同时大部分业主方对外包公司的期望都相对较高，而且很多作为甲方的业主对待管理合作伙伴不是积极配合的心态，而是将管理作为一项命题来考试乙方，并要求完美答案，这就会造成双方的管理合作难以成功。 　　具体内容包括物业管理、租赁管理、租金管理、协调机制等 　　物业管理体现在硬件设施的配备和运营要求两方面。

一般是20%。在商业地产的推广费用一般占销售额比例的百分之二十左右，其中分别为户外平面6%电台3%电视7%网络4%具体情况根据地产性质调配。营销推广费用一般包括前期推广资料、物料的制作。

商业地产

一、根据房地产开发的对象，可以将房地产开发分为成片开发和单项开发。1、成片开发包括旧城改造、新城区开发、旅游度假村开发等具体形式；2、单项开发包括住宅开发、商业房地产开发、写字楼开发、工业房地产开发等具体形式。二、根据经营对象，可以将房地产经营分为房地产投资、土地使用权转让、房屋出租出售、房地产中介服务、物业管理等。

这个最重要，老板真明白“舍得”，项目就不会差；“管理”永远是说给自己的，没有做好“服务”的时候，别提什么管理；招商、运营的衡量标准，不是招了啥牌子，也不是收了多少租金-----要是这个思路，你们的项目永远不会太值钱。标准是什么？是多少商家跟你们挣钱，多少商家说你们好，多少顾客说你们好-----有了这三点，项目才是“金不换”的有价值。-------------脱离了以上3点，你怎么做管理，商家与顾客都能找到你管理方面的BUG。

　　1、建立经营预警机制：　　每天关注与走访各商户销售状况，对商户的货品款式（菜品）、价格带、橱窗美陈、营销方式、员工服务等实际问题提供专业经营指导与培训;每周或每月进行汇总分析，并根椐各业态、各业种商家的预警及时沟通与分析，把问题控制在萌芽状态。　　2．完善品类/品牌配置：　　开业后商户货品适销对路面临考验，此时要协助商户经营调整，同时做好各楼层品牌调整预案：如现缺乏国内二线品牌女装、日韩系女装、女鞋女包、名表/配饰、品牌箱包或东南亚特色美食等。　　3.进行二次招商储备：　　一个MALL开业后会有部分曾沟通但未能引进的优质品牌重新关注，利用开业效应，重新洽谈，及进调整。建立区域品牌资源库，利用商家答谢会或调研等，对符合项目定位的品牌，通过各种渠道与商家建立合作关系，以备未来及时补充。　　4.树立品牌：　　第一年的重点是在项目所在城市或地区树立项目的品牌与主题形象，将MALL的全新业态组合模式，在广大市民心里打上烙印。（策划部以软文介绍、形象包装、主题活动、推广等）　　5.吸引客流：　　巨大的客流造就MALL旺盛的人气，旺盛的人气汇聚强劲的商机！人流=钱流，一个MALL人气鼎盛单广告费年收可逾千万以上。　　6.营销推广：　　制订全年到每月或每周的具体营销推广计划与费用预算，培养一批本地稳定的购物习惯和忠诚度高的目标消费群。　　7.财务目标：　　一个大型商业中心或MALL往往少则投资逾数亿多则10亿以上，回收期一般需10年或以上更多，首年年度财务目标多少？分解到各部门的经营指标多少？明确运营成本如何控制、如何开源节能、开源创收来达成财务目标？项目开业后必须重视与解决的。　　8.运营状况评估报告：　　开业3-6个月内，由营运部门依据经营状况、市场调研报告、消费者调研报告等对MALL的定位和业态组合须进行全面客观地评估。

大的角度讲，商业地产运营是通过各种手段，提升商业项目价值。比如：想办法提高场内人气，提高商家销售收入，达到提升商场租金水平

商业地产行业主要上市公司：目前国内商业地产行业的上市公司主要有保利地产(600048)、大悦城(000031)、绿地控股(600606)等。本文核心数据：中国商业地产销售面积、中国商业地产竣工面积、商业地产销售价格产业概况1、定义商业地产，指作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等相较一般的住宅开发，商业地产对于项目运营能力壁垒较高，风险亦相对较高。广义上的商业地产包括用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、办公等经营用途的地产形态，如商业经营类物业、办公物业、酒店宾馆、仓储物流地产、工业地产等，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅等地产形式。狭义上的商业地产一般包括商业经营类物业、办公物业。本文分析主要基于狭义的商业地产展开。2、商业地产行业产业链全景梳理：轻资产化成为趋势商业地产行业的产业链主要是上游的地产开发、设备供应;中游的物业和商业地产运营以及商业地产的交易;下游则是个人或者企业租赁或购买后进行居住、商业、办公和其他等等的用途。商业地产行业产业链主要指得往往是上游的地产开发和中游的运营环节，目前随着我国房地产行业的持续发展，行业内部开始整合，大部分的商业地产企业往往都是多元化经营，不仅仅从事商业地产的开发，还涉及运营、交易以及住宅类房地产的开发运营等业务。但随着国家在房地产行业三道红线政策的下台，越来越多的房地产企业开始走向轻资产化运营的道路，开发与运营逐渐开始剥离，轻资产化运营成为行业趋势。目前，我国房地产行业较为繁荣，行业内的企业数量较多，我国商业地产行业上游房地产开发参与企业主要有保利地产、万科地产和恒大地产等;设备供应商则种类较多，目前商业地产的设备需求逐渐向智能化、自动化发展，因此主要以大华股份、海康威视以及西门子电器等科技公司为主;行业中游物业、运营企业除了房地产开发企业外还包括了亚朵生活、凯德集团等专门的商业物业运营管理企业;交易平台则还有链家、太平洋房屋以及房天下等专门的第三方房屋中介平台企业。产业发展历程：行业处于快速发展期我国商业地起步较晚，但发展速度较快。我国商业地产起步于20世纪90年代初，最早在北京、上海出现成规模的百货店，并逐步扩展到中小城市。20世纪90年代中期在百货店的基础上，将餐饮、娱乐等业态小规模引入，形成购物中心。进入21世纪后，我国商业地产开发投资进入快车道，近两年尽管商业地产行业受到疫情和政策的双重影响，但是行业仍然多年保持着快速的增长。上游供给情况：商业地产施工面积整体占比有所下降2010-2020年，中国房地产开发施工面积保持持续增长，但增速有所放缓，目前均保持在6%以下。2020年受疫情影响，中国房地产开发施工面积为92.68亿平方米，同比增长3.69%，较2019年下降了5.01个百分点。2021年1到5月份，由于2020年受疫情影响基数较低，我国房地产开发施工面积达84亿平方米，增速达10.1%。近几年，我国房屋施工面积中，商业地产所占比例总体呈逐渐下降态势，其原因一方面由于房地产市场调控导致，另一方面由于疫情导致商业地产关注度下降，导致整体数据呈现下降趋势。2020年，商业地产房屋施工面积占总房屋施工面积的14.06%，其中，办公楼房屋施工面积占比4%，商业营业用房占比10.06%。下游发展情况：居民消费能力不断提升截至2020年底，全国居民人均可支配收入32189元，比上年增长4.7%，扣除价格因素，实际增长2.1%。其中，城镇居民人均可支配收入43834元，比上年增长3.5%，扣除价格因素，实际增长1.2%;农村居民人均可支配收入17131元，比上年增长6.9%，扣除价格因素，实际增长3.8%。产业发展现状1、供给：商业地产竣工面积有所下降2010-2017年，我国商业地产竣工面积总体呈现上升趋势，增速呈下降趋势，到2018年出现负增长，2020年全国商业地产竣工面积为11662.21万平方米，同比下降20.87%。2021年1-5月份我国商业地产施工面积为3505.89万平方米。2、需求：销售面积也持续下滑2010-2019年，我国商业地产销售面积总体呈上升趋势，但增速略为波动，2016-2017年销售面积增速一度达到20%以上，而2018年开始受房地产市场改革增速下滑到负增长水平，2020年，全国商业地产销售面积为12622.79万平方米，同比下降9.16%。2021年1到5月份，全国商业地产销售面积为3802.24万平方米。3、价格：价格整体较为平稳由于房地产的价格与区域发展和业态类型有较大的关系，所以这里不做细致业态分析，具体业态价格分析详见第三章“中国商业地产不同业态市场运营分析”。2018年10月至2021年5月以来我国商业地产平均价格整体价位平稳，在12000元每平方米上下波动，除了2020年年初受疫情影响有较大的降幅以外，后快速回暖，行业整体价格仍处于平稳。产业竞争格局1、区域竞争：呈现“北轻南重”特点，广东省投资最活跃目前，根据我国各省披露的2020年商业地产(商铺+写字楼)投资规模来看，2020年全国商业地产投资建设活动最活跃的省份前三位是广东省、江苏省和上海市，其中广东省2020年投资额达2991.85亿元，超第二名江苏省一倍多。2、企业竞争：百强企业优势较大根据《2021中国商业地产百强企业研究报告》显示，2020年，我国商业地产百强代表企业在过去一年负重前行，不断引领行业发展变革，整体经营表现优于行业大势。一方面，百强企业由销售转向持有运营倾向增加;另一方面，城镇化发展进入稳步增长阶段，百强企业紧跟市场趋势进行战略布局，投资拿地更加审慎;此外，轻资产管理模式越来越受到企业重视，商业运营服务业务分拆上市潮开启。据榜单显示，大连万达商业管理集团股份有限公司、红星美凯龙、华润置地有限公司、宝龙地产控股有限公司以及新城控股集团股份有限公司等企业成为了2021中国商业地产百强企业。疫情影响下，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营规模增长放缓。2020年，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为427.3万平方米，同比增长12.7%，增幅较2019年收窄5.0个百分点。产业发展前景及趋势预测1、行业将持续增长前瞻预计2021年随着疫情的我国商业地产销售额将会迎来快速的回暖，全年商业地产销售额将会恢复到2019年左右的水平达16430亿元，但随后由于国家政策的调控限制依旧存在，行业增速将较为缓慢，但随着二线和三四线蓝海市场的挖掘，增速将不断加快，预计到2026年全国商业地产销售额将达到20000亿元以上。2、行业发展将进一步下沉随着我国经济的不断发展，国民消费水平不断提高，尤其是新一线城市和二三线城市的消费能力不断升级，新一线城市和二三线城市消费需求缺口更大，市场潜力更大，目前越来越多的商业地产企业已经开始布局，预计未来这一趋势将继续保持甚至进一步加剧。、除此以外，近年来，随着经济的快速发展，消费人群的不断迭代，消费理念与消费模式正在发生深刻变化。消费升级作为主旋律已经不可逆转，但是，与此同时，消费分级现象也更加突出，有时貌似消费降级，其实正是消费分级的体现。仔细分析拼多多的客群构成，便可发现它的崛起不能简单地解读为消费降级，而是追求高性价比新消费理念的体现。从购物中心、百货商场等商业体与商业品牌之间的关系来看，过去多是简单的租赁关系，商场的角色基本上只是选择与考核商户。如今，为共同应对市场下行压力，商场与品牌商的关系正在悄然发生变化，有的商场开始深度支持品牌创新发展，通过大数据指导品牌商优化产品与供应链，甚至直接投资孵化品牌、合作经营品牌等，商场与商业品牌的命运共同体与利益共同体关系更趋紧密。3、政策加快行业轻资产化发展近年来，中国房地产市场一度过热，各种矛盾突显。房地产市场难以合理发挥其应有的作用。在这种情况下，政府当及时出手发布了一系列政策，进行房地产市场的宏观调控，弥补市场功能不足，促进商业房地产市场良好健康发展，尤其是2019年出台的《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》，“三道红线”政策明确了对房地产企业的杠杆水平的要求限制，进一步促进了商业地产行业的轻资产化发展。以上数据参考前瞻产业研究院《中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

商业地产运营岗位是做目标，控进度，防风险的。项目运营管理参与制订项目运营及开发计划管理规范，参与编制项目发展策划报告，项目运营评估报告，项目计划，项目后评估等模版，协助开展标准工作周期研究。参与评审各项目分期滚动计划、项目开发关键节点计划、项目年度开发节点计划、首次开盘前节点计划。汇总和评审所属单位的月度关键事件评估报告及项目周报、月报，定期编写总部发展管理业务简报。更多关于商业地产运营岗位是做什么的，进入：https://www.abcgonglue.com/ask/087d951616100962.html?zd查看更多内容

房地产运营专员主要的岗位职责：建立、维护、销售台账及销售日报。传统房地产开发商在商业地产领域多没有经验，急需与作为商业地产运营商这样的商业地产外脑合作。于是，中国商业地产从投资、开发、运营一把抓的形式，逐渐迈向更加科学、成熟的分工：开发者负责投资，运营商负责项目从定位、招商到开业运营的一切专业运营管理。传统开发商试水商业地产：除了过往专注于住宅开发的知名开发商纷纷转移重心，试水商业地产领域，连专注于家居建材城的红星美凯龙也在全国范围内推行“百Mall时代”，欲在商业地产市场大展宏图。而这些传统开发商在商业地产经验积累不足的情况下，急切期望与商业地产运营商这样的专业机构合作，资源整合，分别发挥各自在资金和专业两方面的优势，最大限度降低未知风险，最大限度获取财务利润。

商业地产运营模式研究随着我国商业地产的迅猛发展，与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等 本文认为商业地产运营是个系统工程，并从商业地产运营的构成分析入手，结合成功案例和具体实践，从系统角度对商业地产运营模式进行了研究，并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式 商业地产运营构成研究 商业地产运营环节构成 本文认为，商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的 商业地产运营主体构成 根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点 商业地产运营中的常用模式 地产开发商占主导地位 所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营 从功能来讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段性行为，而商业地产运营是个长期性行为，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势 万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本；通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程；在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体（分零销售、整体销售、整体上市等）实现资本运营 但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注，它们分别是： 商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产耦合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合，在实现商业的持续经营上（尤其是在商业低迷阶段时）存在一定隐患 万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力 商业运营商占主导地位 所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营 商业地产运营的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势：商业运营商主导项目选址和前期规划，为后期商业运营的成功提供良好基础；商业运营更具稳定性和持续性；资产运营可与商业运营耦合，而不仅仅以地产为载体，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段 下文以颐高商业地产模式为例，分析商业运营商占主导地位的具体情况 颐高是一家以专业数码连锁业务为基础，IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务，融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面： 地产耦合：颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展；近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端，直接与地产开发商在资产上进行耦合，占据商业地产运营的主导地位。表现在：参与并主导商业物业的选址；用资产的形式与开发商形成强耦合；在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制，获得项目建成后的资产处置权 资本运营：颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权，并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式 总结颐高资本运营模式，主要有以下几点：资产介入商业地产开发，建立完善开发商退出机制，完成开发商的资本周期（投入并获得合理回报）；通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式，平衡前期资产投入；部分物业长期持有，通过持续经营获得持续的商业收益，物业增值，满足投资人、信托基金的投资回报 颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于： 充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性，通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位，进而实现商业地产运营以商业运营为核心；充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性；完善的退出机制，保障地产开发商利益的同时，强化商业运营对项目的主导作用；除传统商业地产资产运营模式外，还可实现以商业经营为载体的资产运营，使商业地产的运营更具有持续性；颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心，以资本为杠杆的商业地产运营 颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求，除商业运营的领域能力外，还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力 比较分析 商业地产运营中的资本运营必须以地产开发和商业运营为载体，我国除商业银行外的信托基金等形式的资本并不丰富，相关资本运营独立体的成熟尚需时日，走到商业地产运营的主导位置尚需要一个过程，因此本文没有对资产运营商占商业地产运营主导地位的模式进行分析。对万达和颐高比较分析见表1 本文从商业地产运营的构成研究入手，系统分析了商业地产运营的模式和关键点，并主要对颐高商业地产模式进行了分析。本文的创新点在于：从系统角度分析了商业地产运营，以承担主导地位的主体的区别为依据对目前的运营实践进行的划分；从构成角度出发，认为资本运营是商业地产运营的重要构成部分，同时也指出资本运营仅仅是组成部分之一，需要根据项目的实际情况选择合适资本运营模式；商业与地产的强耦合是商业地产运营成功的关键，事先耦合的纽带是资本杠杆；商业运营是商业地产运营的核心，对商业运营商承担商业地产运营的主导地位的优势和操作进行了分析。关键字： 商业地产 运营模式 模式 运营

大的角度讲，商业地产运营是通过各种手段，提升商业项目价值。比如：想办法提高场内人气，提高商家销售收入，达到提升商场租金水平

招商是前期寻找商家并签约，运营是招商完了之后管理商家。

商业地产与其它物业形式有本质区别,第一是产权所属不同,第二经营中心不同商业地产物业管理因围绕经营目标为中心提供物业管理一般物业管理则以公司利益和客服满意为中心,这两者本身有着本质区别

（一）只租不售；（二）商家与地产商结成战略联盟；　（三）又租又售，部分租，部分卖，产权持有 租售并举 产权出售；　（四）只售不租，出让产权;（五）包租+回购；

一是营运：负责环境的整洁，监管员工的服务品质，是衔接顾客与商家的桥梁；　　二是招商：负责各品类各品牌的引进，维护整体的经营档次，确保优秀的商家资源和商场的盈利目标；　　三是推广：负责形象推广，开展定期活动吸引顾客前来，培养顾客的消费习惯；

商业企业包括哪些行业？ 商业企业,是指从事货物批发、零售等商业经营活动的企业及企业性单位,包括以货物批发、零售为主(这部分收入占企业总收入的50%以上),兼营工业生产的企业及企业性单位。 商业企业包括哪些？主营业务是什么？ 商业企业包括 批发、商场、超市、电商、专卖店、美发美容、洗浴、餐饮、酒店等。主营业务是商业批发零售、服务等。 商业企业有哪些特征 商业企业除具有一般企业共有的属性外，还有其自身的特征：一、以商品的购、销、运、存为基本业务商业企业的这一特征是与生产企业比较而言的。生产企业主要是借助机器和机器体系对原材料进行加工，使之生产出符合社会生产和人民生活需要的产品。而商业企业则主要是通过对商品的购进和销售以及因此而必需的运输和储存业务，完成商品由生产领域到消费领域转移的过程，满足消费的需要。商品的购进、运输、储存、销售也是流通过程中的四个基本环节。它们在流通过程中各自处于不同的地位，起著不同的作用。合理组织商品流通的四个基本环节，是实现流通的基本要求，是提高流通经济效益的重要途径，也是商业企业的基本职能。二、对经营的商品基本上不进行加工或只进行浅度加工通常情况下，商业企业的主要职能是组织商品的流通，实现商品的使用价值和价值。与生产企业不同，它们对经营的商品基本上不进行加工或只进行浅度加工。大部分商品，特别是生产资料中的机电产品和大部分消费品，经过流通过程，其使用价值和外部形态不发生变化。随着流通规模的扩大，为解决生产的“少品种、大批量、专业化，与消费多样化之间的矛盾，流通加工发展较快。从开始时的装袋、分包、贴标签、折弯、打眼等简单形式，向按照用户需要进行金属材料剪裁切割，木材精细加工，平板玻璃套裁，混凝土和水泥制品加工，型煤及工业配煤等高级和复杂形式发展。三、实现商品使用价值的运动和价值形态的变化生产企业通过对原材料和半成品进行加工、制造，改变其内部结构、外部形态和物理化学性能，从而形成新的使用价值。在该过程中付出的活劳动也物化到产品中去，创造出新的价值。进入流通领域，商业企业通过购进、运输、储存、销售等一系列流通活动，将商品由生产企业转移到消费者或用户手中，完成商品的空间位移和价值形态变化。商品的使用价值保持不变，商品的价值在商流(购进和销售)中也保持不变。在这一过程中，商业企业要投入一定的物化劳动和活劳动，从而发生一定的流通费用。四、商业企业的“商业利润”主要来自生产企业的让渡商业企业的利润由让渡利润、追加利润、级差利润、转移利润和管理利润构成，而让渡利润是基本形式和最主要的组成部分。从形式上看，商业利润表现为商品售卖价格高于购买价格的余额，它似乎是在流通领域内产生的。但事实上，资本在流通领域内是不能自行增殖的。流通中单纯的加价绝对不是商业利润的真正源泉，而只能是商业企业获取商业利润的方式。由于商业企业专门为生产企业经营推销商品的业务，为生产企业节约了大量的商品流通费用，加速了资金的周转，因此，生产企业就必须把一部分利润让渡给商业企业，作为商业利润。这一让渡是由商品的价格差额来实现的。即生产企业按照生产价格把商品卖给流通企业，商业企业再按商品的批发价格或零售价格把商品出售给消费者，从而获得商业利润。生产企业向商业企业让渡商业利润是在双方的竞争中实现的。竞争的结果是双方的资金利润率趋向平均，让渡顺利进行。如若生产企业的平均资金利润率高于商业企业的平均资金利润率，资金就会向生产企业转移，导致流通萎缩;如若生产企业的平均资金利润率低于商业企业的平均资金利润率，资金就会向商业企业转移，导致流通规模的扩大。五、经营周期短，资金周转快六、商业企业比生产企业更接近市场 中国有哪些大型商业地产开发公司 1万科企业股份有限公司2恒大地产集团 3大连万达集团股份有限公司 4中国海外发展有限公司 5绿地控股集团有限公司 6保利房地产（集团）股份有限公司 7龙湖地产有限公司 8华润置地有限公司 9世茂房地产控股有限公司1 0富 力地产股份有限公司 11远洋地产控股有限公司 12中信房地产股份有限公司 13金地（集团）股份有限公司 14碧桂园控股有限公司 15雅居乐地产控股有限公司 16招商局地产控股股份有限公司 17佳兆业集团控股有限公司 18融创中国控股有限公司 19新城控股集团有限公司 20北京首都开发控股（集团）有限公司 21复地（集团）股份有限公司 22金科地产集团股份有限公司 23绿城房地产集团有限公司 24融侨集团股份有限公司 25金辉集团有限公司 26荣盛房地产发展股份有限公司 27合景泰富地产控股有限公司 28建业地产股份有限公司 29SOHO中国有限公司 30首创置业股份有限公司 31深圳华侨城股份有限公司 32亿达集团有限公司 33合 生创展集团有限公司 34中铁地产有限公司 35农工商房地产（集团）股份有限公司 36海尔地产集团有限公司 37天津住宅建设发展集团有限公司 38北京城建投资发展股份有限公司 39路劲地产集团有限公司 40上海城开（集团）有限公司 41宝龙地产控股有限公司 42旭辉集团股份有限公司 43重庆隆鑫地产（集团）有限公司 44重庆协信控股（集团）有限公司 45沿海绿色家园集团 46建发房地产集团有限公司 47江苏中南建设集团股份有限公司 48福建正荣集团有限公司 49深圳市合正房地产集团有限公司 50上海三盛宏业投资集团 国内知名的商业地产开发公司有哪些？ 万科企业股份有限公司 大连万达集团 广州恒大集团 中国海外发展有限公司 绿地集团 广州富力地产股份有限公司 合生创展集团有限公司 碧桂园控股有限公司 世茂集团 保利房地产(集团)股份有限公司 .华润置地有限公司 远洋地产控股有限公司 绿城中国控股有限公司 雅居乐地产控股有限公司 瑞安房地产有限公司 新世界中国地产有限公司 龙湖集团 .鲁能置业集团公司 .SOHO中国有限公司 金地(集团)股份有限公司 上置集团有限公司 .金融街控股股份有限公司 这是一部分比较知名的，还有很多知名的 企业除了工业企业,商业企业外还有什么其它企业吗? 企业除了工业企业,商业企业外还有什么其它企业吗?有的， 1.除了工业，贰业企业外， 2.还有建筑企业，就是建房、修桥的企业、 3.矿山企业，比如铁矿、金矿等， 4.股务业包括酒店、宾馆、旅游公司、广告公司；房屋中介 5.金融行业：如银行（银行业也属于服务业）以及其它做咨询的。 6.还有农业企业包括种植业和养殖业 等 商业管理公司的经营范围有哪些？ 商业项目定位、 商业布局规划、商业经营管理、商业地产运营、商业经营管理诊断、品牌管理、商业空间规划设计、商业市场调研、经营定位、卖场规划、招商组货、商品陈列布展、商业培训、机构设置、人员定编、开业策划、运营管理 国内比较好的商业地产运营公司有哪些呢？ 北京不是商业之都，政/治气氛太浓郁，所以北、京的商业地产不具有代表意义。 我觉得上海、广州、深圳才是真正的商业城市。商业地产的流派不少，港资的恒隆 凯德的高大上的路数，赏心悦目而并不真正能够赚钱。商业策划公司一堆一堆的，收费奇贵而偏重招商，只要招商出去才好大把拿到佣金。至于持续运营的好坏，不是他们真正关心的，然而是必不可少的。 如果我是业主，我倾向于选择小团队，选择我看好的人，而不是大公司。 祝好运 知名商业设计公司有哪些 1、东易日盛集团 (1996年,家居装饰集团,北京著名商标) 2、世筑名家建筑装饰工程有限公司（2002年广东，建筑装饰设计工程领军） 3、北京业之峰装饰有限公司 (1997年北京,家装公装大型龙头企业) 4、龙发集团 (1997年北京,建筑行业AAA级企业) 5、金螳螂 (中国建筑驰名商标,建筑装饰百强企业之一) 6、广东星艺装饰有限公司 (1992年广东,大型企业旗舰品牌) 7、元洲装饰 (1997年北京,大型装饰企业) 8、北京城市人家装饰有限公司 (2002年北京,大型家居装饰企业) 9、浙江九鼎建筑装饰工程有限公司 (1998年浙江苏州,筑装饰行业领军品牌) 10、轻舟装饰 (1996年北京,中国家居影响力装饰公司) 商业模式有多少种？分别是什么 100分 1、B to B（商家对商家） 电子商务主要是进行企业间的产品批发业务，因此也称为批发电子商务。电子商务其实远不仅是指网络零售业，更核心的是市场潜力比零售业大一个数量级的企业级电子商务。B to B电子商务模式是一个将买方、卖方以及服务于他们的中间商（如金融机构）之间的信息交换和交易行为集成到一起的电子运作方式。而这种技术的使用会从根本上改变企业的计划、生产、销售和运行模式，甚至改变整个产业社会的基本生产方式。因此，这种企业之间的电子商务经营模式越来越受到重视，被许多业内人士认为是电子商务未来发展的一个重要方向。 2.B to C（商家对个人消费者） 8848就是采用这种商业模式的一个网站。它充分地利用了连邦软件公司在原有的物流上的优势、全国统一的销售连锁店和长斯以来形成的品牌优势，在Internet上把零售做得很火。 3.C to C（个人消费者对个人消费者） 这是美国eBay所采用的商业模式。国内目前有几家声势浩大的网站如易趣，雅宝等也属于这一模式。结合国内电子商务尚未解决支付与货运的现状况，采用这种方式，可以让用户自己解决付费、运输和验货等问题。 4.C to B（个人消费者对商家） 这是目前在专业经营电子商务网站中较新的一种概念，也就是所谓的“倒转式的拍卖”，由去年12月份刚刚发布的“酷！必得！”网站提出。资迅人公司以这种全新的概念吸引了不少目光。 其他还有G to B( *** 对商家)、B-B-C、B-B-B等等。

　　导语：商业写字楼运营如何管理好?商业不同于写字楼，商业的良好运营是要深度介入商户与消费者的需求中，其创新亦是服务理念的回归，了解商户、写字楼租户的所做所想，才能更好的`让商业为楼宇提供优质服务，以商业促进写字楼租户的持久入驻，同时以写字楼租户及周边消费群体哺育商业。 　　商业写字楼运营如何管理好 　　第一个，非常核心商业地端。 　　 第二个，大楼外观要恢弘大气，不要光追求异形 。 　　最近北京很多异形建筑特漂亮，最实用、最好用，对于租户来说最受欢迎的就是方方正正，柱子贴边，而且使用率最大。 　　第三个，非常好设备、设施和服务。 　　第四个就是非常好的租户组合，很多领导，尤其不做写字楼，招世界五百强、外资租户，越高大上，租金越低。 　　国贸很多外资租户，待十年，现在租金水平不如现在市场上普通的甲级写字楼水平，为什么这么做，因为租户整个素质高。厕所阿姨进不去，我想进去，不给我空的时候，什么时候人都是满的，水台上的水永远四溢，不安全，滑倒了，还是人身伤害，租户爱是谁谁，租户品质一定上不去。最好二八原则，20%租户特牛，贡献租金，剩下80%，不一定特牛，符合公司的策略和底线就行了。高大上租户控制在20%，不要太多，一下楼里60%都是外资，租金水平不会特别高。 　　第五个，有非常好的商务氛围和环境。 　　选择的地方是让租户觉得周围地方有聚集效应，国贸、银泰，为什么租户喜欢在那，他觉得就是CBD氛围最浓的地方，中国亮，香格里拉，中国大饭店，都在那边，演义明星喜欢搞慈善晚宴。 　　第六个，非卖持有型物业非常受欢迎。 　　以前都是散卖，都不捂热，卖得可好，现金流非常好。现在不散卖，做持有，散卖掉的物业，后面的经营和管理基本上没有什么附加值、价值，对于市场上、社会上口碑也没有什么特别积极的作用。所以现在改战略了，改成持有，只有持久，才能筛选租户，控制整个租赁策略。 　　温馨提示： 　　房地产+互联网+金融成为主流运营模式 ，双猫出来，谁不服炸谁，比较牛，说明了房地产+互联网+金融会成为运营主流模式，商业地产里的领头羊，项目也是最多的，一举一动都会造成新闻话题，所以我们很关注，这些都会引发大家在行业里可以不断地学习和交流。以后机会跟挑战并存，优秀的团队仍然是核心价值，归根到底，谁在让这个项目增值，就是人，只有人能做出来，什么O2O、互联网思维，归根到底都是得靠人，所以我们在任何时候，只要准备好自己，你的职业生涯会走得很远。每个人不断地学习，不断地随着社会进步充实自己、充电，就会得到很大的价值发挥。

运营管理系统更加注重实操，中国的房地产曾经迅速崛起，占了天时地利人和的优势，整个运作过程中也缺少一定的沉淀，直至现在出现了停滞不前的局面，甚至也有很多地产商在这种环境下一味还在追求规模造成严重亏损，但是像比较成功的地产商，他们的运作模式还是值得借鉴的，但是这种模式也很大程度模仿了国外，建议先从国外的运营管理系统分析，再结合国内的实际，应该会更有说服力。

商业管理公司是为客户提供商业项目定位、 商业布局规划、商业经营管理、商业地产运营、商业经营管理诊断、品牌管理、商业空间规划设计、商业市场调研、经营定位、卖场规划、招商组货、商品陈列布展、商业培训、机构设置、人员定编、开业策划、运营管理等全方位高效优质的全程服务。运营管理是对运营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。从另一个角度来讲，运营管理也可以指为对生产和提供公司主要的产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。与你说的“派发某一地区的快件”快递业务不搭界。建议咨询一下当地的工商行政管理局。

作为一家拥有20多年历史的综合性企业，兆泰集团在商业地产开发运营方面拥有丰富的经验和实力。该集团致力于打造高品质、高附加值的商业地产项目，涵盖商业综合体、购物中心、写字楼、酒店等多种类型。以下是兆泰集团的几个优势：1.专业团队：兆泰集团拥有一支专业的开发、设计、运营团队，能够提供全方位的服务，从项目规划、设计到运营管理，确保项目的高品质和高效率。2.丰富经验：兆泰集团在商业地产开发运营方面拥有20多年的经验，已经成功开发了多个商业地产项目，积累了丰富的经验和资源。3.品牌影响力：兆泰集团在业内拥有良好的声誉和品牌影响力，能够为项目带来更多的资源和客流。4.技术创新：兆泰集团注重技术创新，引进先进的技术和管理模式，提高项目的效率和竞争力。综上所述，兆泰集团是商业地产开发运营的优秀企业之一，值得推荐。

招商部门和运营部门的工作各具特点，对人的要求也不一样，接下来从下面几点对招商和运营的工作进行分析：招商部门是给公司谈生意的，工作的阶段性特点比较明显，短期内承担的压力更大，要求人更有冲劲儿；营运部门的角色是管家，是给公司管生意的，工作全面性的特点更突出，要求人更有韧劲儿。招商人员要懂市场、懂品牌、懂工程、还要懂得怎样整合和开发资源;营运人员的知识面要求更宽，要关注品牌从进入直至离开商场的整个生命周期，不但要了解品牌，还要帮助品牌（特别是新品牌或刚进入项目所在市场的品牌）适应环境，解决工程问题，一起做营销，做人气，甚至还要帮助品牌协调解决货品配置.（即使是连锁品牌，每个店铺的客人和货品也都存在匹配的差异性、特殊性）和人员安排等内部管理问题。招商部门的重点在做生意，需要人脉和技巧，工作的技术性强；营运人员重点在管生意，对人的沟通、协调能力要求高，更强调管理能力和工作的艺术性。招商人员的文字和语言沟通能力当然要强；营运人员不但要能说，能写，还要能编写制度、能设计工作流程、能编制市场营销方案，能整理营运案例。总之，大型商业地产项目的营运负责人应该像航母的舰长一样，能文能武，从综合和长远来看，运营部门的人更有发展。

因为一些商业地产营运管理和工业、住宅等地产的营运管理内容会有不同，营运管理简单的说就是管目标、控进度、防风险。房地产运营专员岗位职责：1、建立、维护、销售台账及销售日报。2、协助运营总监完成统计销售指标、制作各类运营报表。（如销售快报、业务合同明细表）3、对接公司财务部门，协助核算代理费及佣金。4、对接公司管理部门，协助经理管理日常案场事务性工作。5、对接公司项目案场，协助案场助理对接开发商代理费结算事项。6、负责制作公司销售现场与公司总部对接工作，上传下达。更多关于房地产运营岗位是做什么的，进入：https://www.abcgonglue.com/ask/411ffc1616100377.html?zd查看更多内容

传统开发商试水商业地产除了过往专注于住宅开发的知名开发商纷纷转移重心，试水商业地产领域，连专注于家居建材城的红星美凯龙也在全国范围内推行“百Mall时代”，欲在商业地产市场大展宏图。而这些传统开发商在商业地产经验积累不足的情况下，急切期望与商业地产运营商这样的专业机构合作，资源整合，分别发挥各自在资金和专业两方面的优势，最大限度降低未知风险，最大限度获取财务利润。 商业地产的分工迈向精细化传统房地产开发商在商业地产领域多没有经验，急需与作为商业地产运营商这样的商业地产外脑合作。于是，中国商业地产从投资、开发、运营一把抓的形式，逐渐迈向更加科学、成熟的分工：开发者负责投资，运营商负责项目从定位、招商到开业运营的一切专业运营管理。 郊区型新零售业态崛起在各大城市的核心地块用地空间逐步减少的情况下，随着新型城镇化政策的进一步贯彻和推行，城市郊区的新板块成为商业地产下一波热点区域。这极大地推进了以目的性消费为主的郊区型零售业态的迅猛发展。比如红星美凯龙、奥特莱斯等。 商业地产跨界风将盛行主题或者细分的差异化策略将跨界风逐渐引入日益同质化的商业地产。越来越多文化、艺术与商业相融合的购物中心脱颖而出。其产品的建筑、业态和规划都将以主题或细分为竞争策略，满足中国消费者在购物之余丰富多元化的文化体验需求。 开发成本升高，租售双模式盛行在商业资产缺乏融资渠道的背景下，租售双模式正在盛行。

哪个比较有发展，我觉得应该都差不多，真正的发展取决于你自己，而不是别人。其实我个人还是觉得工作没有高低之分，如果大家都觉得这个好，那个不好，那么那些被大家认为不好的工作谁去做呢？难道要搁置不做了么。所以说只要我们找到其中的乐趣，任何一个工作都是好的，而只有你爱上自己的工作才会全身心的去投入的做，只有这样才能做得更好，你做的好了，自然就有发展了。招商部门工作好入手，收益快，适合性格外向的人。在招商部门工作更多的是需要对整个企业的状况有一个良好的了解。但是我不得不说的一点是招商给我的感觉更像是高级中介。不是说要贬低这个工作，而是因为招商其实说白了就是将现有的商铺啊什么的卖或者是租到用户手中，这难道不是中介么？并不是说在招商部真的就一点发展没有，招商部门只是工作比较单一，不能培养什么能么能力，当然了这里能锻炼你的社交能力，所以如果你是一个八面玲珑的人可以尝试一下，说不定会有所成就呢。运营部们的工作需要具备团队管理能力，需要有敏锐的市场东西能力，同时还需要你具备良好的人际能力。虽然说运营工作入手比较困难，而且晋升之路比较慢，但是不得不承认的如果真的能掌握了运营部的这些工作能力，你还可以到其他部门继续工作并且同样能够有所建设。说到这里我觉得有必要提醒你的一点是千万不要因为别人的言论而改变自己，甚至让别人的言论左右自己，别人说什么好你就觉得什么好。当然了，适当的听听别人的建议是可以的。总结：不管是做招商还是做运营，最重要的一点就是做好自己的本职工作，不要坐着手里的事情， 还想着另一边，这样的话哪一个领域你都会一事无成。

一、返租委托管理，开发企业卖完商铺后返租回来，进行包装、招商，招好商后，有的马上走人，有的糊弄到返租期结束-----国内主流操作方式。好处，开发企业投报风险最小，完成资金投报周期最短；坏处，对于商家，吹抬当地商铺租赁价格体系，商家负担巨大，利润空间压缩，丧失与电商的竞争优势。对于业主，虚夸的租赁收益，吊高预期值，脱离市场实际行情，造成后期商家离场，自己投资收益受损。--------------这种方式的核心词：骗；二、输出加盟，开发企业牺牲局部利益，优厚条件加盟或与某品牌合作，之后以点带面，其他商铺依然运用上述“一”的模式运作------目前国内主流操作方式。好处，开发企业通过牺牲小利，换大利。完善其产品包装，进一步降低项目操作风险。对于品牌商家，有实际便宜，不占白不占，其他商家存亡的责任又不在自己身上；坏处，非品牌商的商家与业主，继续遇到上述“一”的问题。--------------这种方式的核心词：吹；还有其他几种模式，国内应用的少，甚至没有，此处不做赘述。

涉及到的东西挺多的，兄弟。说了这些还要看你的理解

商业立项论证 商业规划布局 商业营销策划 商业招商运营商业管理培训 商业战略咨询 商业创意设计 商业广告推广 房地产营销代理 房地产全程策划 房地产整合推广 房地产销售培训地产项目全程策划（前期市场调研、产品定位、可行性分析、营销策略、行销计划执行和推广） 1、我们的工作郑州御智地产营销策划有限公司的工作是用标准化、科学化、程序化的模式，为开发机构就项目产品开发、形象推广、营销执行等方面提供系统化的、具有充足依据的建议和方案设计，全部工作的核心目标是为开发机构的决策提供依据和方案支持。我们双方合作开始后，我公司将会以以下内容为贵公司提供全面系统化的技术服务：1) 项目市场定位规划：包括市场产品档次定位、差异化定位、价格定位、基本形象定2) 产品核心规划建议：包括开发方向建议、整体规划建议、户型面积规划、园林规划建议、内配标准；3）项目形象规划：包括产品形象总体规划、案名体系、各阶段推广表现概念及相关平面和媒体计划规划。2、房地产开发经营基本观点产品核心房地产开发与其他任何商业项目的开发规划都必须遵循相同的理念，即充分研究是成功的第一关键。对于房地产市场的研究，我国目前现行的相关理论资料，具备过强的理论性和抄袭性，实践指导性不足，我公司经过多年的经验积累，形成了一套自有的精准定位的研究模式。其核心特点主要针对市场发育阶段的区域，如何在信息全面性不足的环境中定位开发思路的问题。经典理论中对于市场研究的常规化论述非常繁琐，但其致命弱点是面面俱到，重点过多，数字要求强、具体操作含糊而过，对于发育阶段市场的研究工作根本不具备实现的条件。而我公司对于目前中国大多数城市房地产开发的研究重点：1）模糊总量与需求的理论关系（主要理由是：发育阶段无效供应量过大，市场宏观供需数字无明显指导意义，且宏观数字统计规范不清，水分过大），摒弃无效理论的干扰。2）产品阶段性有效需求来自市场总价供应状况的级配分析。3）创新非新，在于市场空缺。4）不做最需求，只做最稀缺。3、推广规划1）目标快慢均合理、目标需清晰我公司为开发公司服务前，将会就本项目对于开发机构的意义和实际目标方向进行沟通。方案设计不仅要基于市场状况，更重要的是要结合开发方的资金状况、经营现状和企业发展意图。2）手法我公司所提供的推广方案中，包括全程的广告体系方案，利用必要的广告量捕捉对口客户是一个基本要素，但我们的工作重点不仅是要实现准客户知道，更重要的是要争取潜在准客户这就需要我们在表达产品核心是的技巧和方法。有一个关键点是我公司的任务之一：我们的开发观点的坚强性和自信内容要能够说服客户，达成共识。3）创意“创意”这个词在很多场合被曲解为“标新立异”，而在我公司的观点中，我们的所有设想基于一种对于目标实现的合适性，“新意”不一定会被接受已被许多事实所证明。“吸引眼球是许多推广策划中一定要追求的效果，但这种效果需要有实在的内涵。我公司的任务首先就是创造和寻找这种内涵3、方案细分1、产品核心规划（即规划建筑方案建议） 2、项目形象诠释3、广告体系方案 4、营销推广控制5、促销方案 6、公关活动方案4、作业第一步：以我公司为主，贵公司配合，对本市宏观经济、市场状况进行初步摸底，进行初步市场细分第二步：结合贵公司初步开发意图对细分市场进行专项分析，提出定位第一思路和备用思路第三步：结合规划设计、财务经营、政策分析等方面的专家，对产品核心定位思路进行多轮次的论证和修正，以贵公司为主体形成最终决策。第四步：由我公司就核心产品定位进行产品形象设计，综合包装和操作规划，形成完整的执行计划方案。第五步：以贵公司为主，我公司组成专项小组，协同组织方案实施全程代理服务内容及收费A、表现一）广告推广1、目标消费群体行为与心理分析2、物业卖点与利益点的转换分析3、消费心理及物业形象定位4、主题推广语5、分阶段推广运动策略6、媒介运动策略7、推广效果测定与监控8、推广预算9、出具广告推广策划报告二）VI设计1、LOGO2、售楼部（1）包装思想（2）分区（3）现场POP（4）促销长展设计（5）样板间装饰设计大铭装饰建议（6）模型、效果图、示范单位的设计、制作建议3、工地现场包装设计4、车体包装设计5、看房路线布置建议6、导示工具设计（1）售楼处导示牌设计（2）售楼处导示招贴（3）售楼处导示板设计（4）销售人员工卡设计（5）销售人员名片设计（6）看楼通道指示牌设计，样板房导示卡、牌、标志设计（7）外场导示系统设计（8）行车导示系统设计三）销售楼书及DM单张1、销售楼书2、DM单页3、折页、单页四）报纸平面广告设计五）营销、促销产品设计六）出具设计稿样（所有广告如需印刷报纸媒体和户外制作的，经甲方审核同意稿样后，出至菲林片七）跟进服务1、效果跟进2、策略修正3、相应阶段的广告策划、创意、设计B 策划一）项目SWOT分析1、项目优势分析2、项目劣势分析3、项目市场机会4、可能的市场威胁和困难点二）项目竞争力评价1、经济指标市场评价2、可变因素的敏感性评价3、综合市场水平的销售状况三）营销战略构思与建议1、销售周期规划2、目标市场选择3、营销战略选择建议4、项目品牌规划策略5、项目规格及VI四）目标市场定位与特征描述1、目标市场定位（区位、年龄、阶层、家庭状况 、职业）2、目标市场细分性特征描述五）项目价格定位及策略1、价格策略2、价格定位3、定价及说明4、付款方式说明六）项目促销计划建议1、活动促销2、公关促销3、渠道促销七）物业推广主题选择1、卖点选择2、利益点选择3、本物业推广主题4、本物业推广语八）推广周期模拟与控制1、销售周期模拟2、销售控制九）项目营销预算十）出具营销策划报告C 执行组织培训销售人员负担销售人员工资与提成销售现场管理销售策略制定销售业务执行买卖合同制定人员编制：郑州御智地产营销策划有限公司成立专案组，并现场进驻人员包含：一个专案经理，一个销售主管，5——8名销售代表服务费用：代理提成：按实际销售总额1.2——1.5%计溢价分成 ：开发公司占60%，代理公司占40%结算方式：代理提成和溢价分成按月支付，每月28日乙方向甲方报月销售结算情况，并于5日前由甲方向乙方支付。开发公司配合：全年广告推广制作预算编列，总销售金额的1——1.5%计算销售周期：开盘之日起计算十至十五个月（工程外立面完成或交房完成）

万达、凯德、红星美凯龙、星月等等

商业地产核心问题--“规划、开发、运营、管理”北京写字楼信息网2007年转眼又过了一半，上半年最后一天，再来谈谈商业地产！商业地产的概念其实没有非常划一的说法，也可以说是商业房地产，广义上说是含有商业性质的房地产投资开发和经营管理的范畴可以成为商业地产，也就是除了政府办公用地用房，民居，农耕用地，山林牧场之类以外的地产和房产都可以归纳为商业性质的地产和房产。而狭义的商业地产，估计大家比较接受的是承载着商品交易和流通的地产和房产这个领域范畴，在这个范畴里头，我排除了很多房地产发展商划入商业地产范畴的酒店业，因为我个人认为酒店是旅游服务业范畴的。那么今天我们就略谈这个狭义的商业地产（商业房地产）的一些涉及投资、开发和经营管理方面的问题。商业地产是在传统房地产（住宅为代表）蓬勃发展后的新一轮房地产增长热点，众多传统房地产投资者和发展商在地圈得差不多了，房子卖得差不多的时候，为了满足稳定的“流水”，不约而同的想到了以收租为主要表现形式的商业地产，以便满足稳定的投资回报和现金流。当然也不乏因为商业地产的升温，IR比传统的地产要好的情况下毅然决定进军商业地产的企业。然而，这些众多的半路出家的投资者和开发商，其实对商业地产是毫无认识的，可问题又出现在他们都自以为传统的房地产做的有声有色，商业地产也不过就是加入所谓的商业概念罢了。但这就是大错特错的了！正因为众多的似是而非，许许多多的传统房地产投资和和发展商都不幸陷入了商业地产的泥潭，不嫩自拔，那些比较幸运的。选了一块好地头，近水楼台尝到了些许甜头，信心满满的向着另外一些泥潭进军着，还有一些更幸运的，通过一些包装和营销，把商铺东砍西切，割得零零碎碎，将一大帮小业主拉了进来垫了背，然后公司都关掉走人，剩下小业主们独守空铺，枉自嗟叹，听天由命去了。于是，全国上下到处都是烂尾商业项目，单单一个广州市就有300多万平方米空置商业面积，可是，更大更多的商业项目却又不断的上马，形成一个恶性循环。究其缘由，最直接的就是投资者和发展商把商业地产等同于传统房地产来对待和处理，而没有根据商业地产的实际采取独特的处理和运作手法。简单说，传统住宅房地产归根结底就是做商品房，其主要的交易对象是商品房，买卖双方关注的是这种承载于实体商品房之上的建筑上盖的所有权和使用权以及其使用收益或者增值收益。而商业地产，其核心却不是实体的商铺，而是商铺之上的商业价值或者说是“商机”，没有了商业价值，没有了商机，它就成了一个没有居住使用功能的商品房（或者叫商业单位好了），也就更无法谈收益了！换句话说，商业地产实际上重点在商业二字，而非地产二字，有形实体的建筑上盖不过是一个应该承载着众多商机的“平台”罢了。因此，我个人有个观点，更喜欢把现在表现为商场、卖场、市场、百货公司、超市、购物中心、商业街、商铺以及写字楼等等商业地产的不同形式通称为：“商业平台”，我觉得这样更为贴切，因为它们都是承托着最重要的“商机”！无法提供“商机”的商业地产就不是成功的商业地产，那只不过是一个房子罢了。所以我常说，我从事商业地产20年，不是出租商铺给客户，我主要是出租“商机”的。如果大家都认同商业地产的本质和核心是提供商业机会，为商家和客户提供一个交易和流通的平台，那么很自然，其投资开发和经营管理等就不可以套用传统房地产的套路了。那么它应该采取什么样的套路呢？我且按照20年来的经验教训总结出来的一些得到成功案例验证的方法和模式，略说一二吧！我认为，商业地产的投资开发和经营管理，归纳起来就是三个阶段和一个过程。何谓三个阶段和一个过程，就是商业地产具体到一个个案项目上，其投资开发和经营管理应该分成三个重要的阶段和一个全面把控的过程，第一阶段是“商业规划”阶段，第二阶段是“开发统筹”阶段，第三阶段是“运营推广”阶段；一个过程就是贯穿三个阶段的全面把控的项目目标管理过程。我又将其简称为八个字：“规划、开发、运营、管理”。我们现在假设已经获得了一个地块，具备了投入的资金，也有了各方面专业的人才，万事俱备，可以开始启动项目了。这时候，许多不了解商业地产项目投资开发和经营管理的人，一般就是按照传统套路，搞方案设计，做建筑规划，然后报方案，扩初，修建详规，出设计，报建，出建筑规划许可证，施工许可证等等，然后组织施工，策划公司找市场数据资料编报告搞策划书，投广告，找中介代理，招商或者卖铺，公关公司后者广告公司策划开业，然后规模浩大的开业典礼，物管公司派保安巡逻打架，清洁工扫地擦玻璃，电工开空调电梯换灯泡，诸如此类。能够到物管公司接入的项目已经是算走运的了，很多在招商的时候已经门可罗雀，更不幸的可能在施工一半，或者挖了个大坑，或者竖起几根钢筋柱子也就偃旗息鼓了，最不幸的可能图纸还没有出完就OVER了。那些封了顶的，老板还算有内容的啦！这就是通常见到的，或者目前普遍存在的情况。实际上商业地产项目不是这么简单的建个楼房，找个商家，配个管家就OK的，应该按照项目整体投资，分成三个阶段做好一个过程，落实：“规划、开发、运营、管理”。首先，在正式项目启动后，立即需要进行的工作不是建筑规划和建筑设计，而是进行商业地产特有的“商业规划”。我是极力反对用建筑规划取代商业规划的，而这又是许多人非常容易犯的错误，以为一个好的，特别的建筑规划就是商业规划，而实际上商业规划与建筑规划根本是两回事，并且重要的是商业规划应该是建筑规划的基础和前提，没有一个符合项目投资需要的商业规划，项目已经注定提高了50%以上的投资风险！那有人问，什么是商业规划呢？商业规划主要就是解决项目的经营定位和发展定位，还有项目的投资回报策略。通常商业规划包括但不限于项目概念性策划和商业方向，初步市场调查和分析评估，深度市场调研和分析评估，经营定位和发展定位，商业模式和市场细分，投资回报预测和分析，根据定位进行划分布局，设计交通组织动线，提供商业指标和设计要点，指导建筑规划和建筑设计等等。以上个各项工作又包含着不同的细节和分支，例如，一个看似简单的初步市场调查和分析评估，其内涵和工作内容就相当的丰富，比如市场调查的广度、深度、范围、区域、区间、覆盖率、时间、期限等等，更需要针对确定的调查方向和清单选择调查的方法和方式以及判断分析数据的模型和评估结果的代表性和关联度等等。有了初步市场调查还不等于可以定位了，还要根据初步的市场调查结果采取深入的市场调研和分析评估，才能据此探讨定位和确认定位，才能确定商业模式等一系列工作的方略。来到这一步才可以开始着手进行建筑的规划和设计工作，有关建筑和报建层面的事情大家都很熟悉了，就不多说吧。做好了第一阶段的“商业规划”，就马上进入第二阶段的“开发统筹”阶段，这个阶段和第一阶段具有非常紧密的链接，通常在第一阶段的尾声已经着手这个阶段的工作准备。所谓“开发统筹”，也非指宏观意义上的房地产开发工作（比如征地立项报建公关之类），而是如何将一阶段的规划和设计落实到具体的建筑修建工程，如何处理进度和质量，当然更重要的开发统筹工作就是如何把一阶段得到的市场调查信息和定位等等策略，实现市场接轨，实现市场“变现”，也就是我们大家都非常关心的招商工作了，也就是我们广东话说的项目“行街”！招商通常被理解为营销工作之一，其实不然，营销工作是任何时候都需要的，营销是一种手段，不是目的，就等于我后面说的管理一样，管理也不是目的，而是手段。我更希望将招商工作作为本阶段重要的一个核心内容来处理。因为招商是讲求统一策略的，也是在商业规划基础上，根据定位和市场信息进行整合资源的一个关键过程，它包含了很多细节和不容的分阶段枝节，例如招商市场咨询策略的制定，市场咨询的跟踪和定位微调，招商整体策略，商家组合选择策略，定价策略，租期，招商条件，招商营销策划，招商VI和BI策略，营销推广和公关策略，招商团队，动员培训，招商进度管理和销控调整等等事项，篇幅所限，恕不详述！正因为这个阶段的工作起到承上启下的关键作用，能否实现商业规划的蓝图和实现的质量如何，就是这个阶段的考核标准了，因此我觉得此阶段就是一个不折不扣的从“无”到“有”的开发过程，就是一个由“零碎”到“整合”的统筹过程。好了，通过大家努力，第二阶段完满成功的话，我们马不停蹄的跑进第三阶段“运营推广”。这一阶段的存在和划分也是在传统房地产思维观念下，显得备受争议和可有可无。一般大家对前两个阶段还是可以接受和认同，但这个阶段的概念和意义就不是那么容易认识和理解了。许多发展商和投资者在招商成功以后也就大排筵席庆功分红去了，剩下的工作只不过是找个有点关系或者有点名气的物业管理公司接手，等待开业和收取管理费。初一看，这样好像也很正路，没有什么不妥，高级的选名牌物管，抵挡的选关系物管，似乎约定俗成。但是，正是这样的思维和观念，造成了巨大的商业价值浪费，甚至毁灭了一个具备潜在商机的平台。因为他们缺乏了商业运营的理念，不知道“商机”并非听天由命，而是可以人为锻造的。而一个好的商业运营系统，往往可以短时间内开拓出许多为人忽视的商机，造就商业地产加速增值，塑造商业品牌附加无形价值。把传统出租商铺，转化为出租商机。所以，我常戏言：“招商的成功，就是痛苦的开始”！招商成功了，意味着你需要展开一段坚韧不拔的痛并快乐着的“运营推广”历程。所谓“运营推广”就是把无为而治的思维转化为有为而治，把“不变应万变”转化为“知万变应万变”来适应市场，形成互动，用市场“无形之手”来推动商业价值的提升，拓展商机。本阶段的工作其实不是在建筑竣工交吉之日开始的，往往需要在招商工作的后半段时间里头就要计划安排。由于目前国内还没有成熟的这种商业地产的运营推广系统的概念和理论，我暂且根据20年来的工作总结，斗胆称为“商业运营系统”。这种商业运营的系统核心是“商业MBO体系”，它是由一系列的策划、营销、推广、公关、广告、宣传、品牌、客户关系管理、消费习惯管理、当然也包含物管等等构成，各种体系枝节暂且省略，盖因其内容庞大繁复，实在罄竹难书！有关的这个体系我会在以后的文章专门论述的。至此，一个商业项目的投资才真正画上一个逗号！这就是商业地产项目的三个阶段，“一个管理”实质上是统领着三个阶段的全个过程，或者简单说类似“项目管理”，只是这种管理过程不是简单的为管理而管理的过程，而是一个随时把控，随时互动，随时修正的，目的旨在达成商业地产项目投资回报和努力减低成本和减少风险的全面过程，它在三个阶段当中无时无刻都要重视和掌握，具体的说，不外就是如何整合处理涉及项目的“人”、“财”、“物”、“信息”和“技术”等等方面的资源，使其利益贡献最大化。我一向认为：管理没有好坏之分，只有有效和无效之别，我们需要的是有效的管理！能够达至目标的管理，只是我们需要怎样恰如其分的运用它，我管它叫“艺术”，对，“管理艺术”。今天就谈到这里，谢谢大家，并欢迎批评指导。关键字： 房地产营销

商业地产如何做到持续地赚钱，这是一个最基本要探讨清楚的话题。 11月21日，在2018观点商业年会的主题讨论会上，担当主持的新城控股欧阳捷，却反问身边7位嘉宾：“我们的题目叫做存量市场，但是没有增量，哪来存量呢?未来增量市场的趋势又如何?” 益田集团刘雅娟表示：“对于未来的增量市场的趋势，总结为三点：第一是资产的持有方和运营方，我认为是逐步分离的过程。第二点是顺应目前消费升级的趋势，做商业的企业应该更进一步建立自己的核心竞争优势;第三点则是跨界的融合。” 那商业地产如何可持续地赚钱呢?福晟集团吴洋称，无论是购物中心还是商办，市场上现在开发的思维和模式通常还是处于一个简单的招租、招商和简单的运营体系。 “但是我们往往忽略了一点，商办物业应该是一个大的社群。所以我开始研究的就是智慧生命体。”吴洋介绍，智慧生命体就是把办公室的线上平台、企业的平台，包括员工端的生态圈等，形成一个有机的结合的智慧平台。 光大安石林宝泰则认为，商业的运营本质还是要回归到人，“首先你要研究消费者，引导消费者，满足消费者。还有一点，我相信在座很多商业地产的老总都知道，要找到合适的人是影响我们商业发展的一个很大的瓶颈。” “我们在美国收购的项目，一个购物中心最少的只有一个人，最多的只有三个人做管理，剩下的服务工作都交给了专业的第三方公司。而国内目前一个很重要的点是，没有能让我们放心的第三方公司，或者说真正意义上的专业的第三方公司。” 中原地产黎明楷分享了自己的一点经验：“我们是做中介行业的，门店为什么要开在社区?因为业主们每天经过这些街区，或者是经过这些商场，也能看到我们的门店，他有服务的需要，可以随时进来找我们，这样也可以增加客户服务的黏性。” 而花样年甘永清分享到：“社区型商业有优点，也有劣势，优势就是可以避开激烈的竞争，另外就是社区的稳定性很强，以及社区商业提供的服务方面有更多的空间选择，可以做自我的提升。“ 他称：“在社区商业运营的时候，若周边的客流量不是很足，要提倡要想办法让周边1.5公里范围内的居民，跟我们社区商业之间消费的频次要达到80%，另20%是分流归到市区。” “在购物中心这一块的存量机会有两个，一个是在并购方面。”莱蒙国际李国华表示，公司的商管公司在投资一些购物中心的时候，从前面的定位到管理到退出，一般是在3-6年，且回报不错。 “第二个是市场化，就是做二房东的包租，把过去一些存量的超市、百货这种传统业态做不下去的，对它进行一些改造然后再出租。” 最后一个发言的是印力集团许英，他表示：“我们做商业地产还是那句话，地段是最重要的，所以我们觉得存量并购这一块是一个很好的扩张的途径。” “但存量并购很考验改造和改造经营的能力，以你对这个项目收回来之后的团队融合能力的。”许英说。

工作内容：1、负责收费任务，根据收费计划及预算计划执行收费工作，以确保顺利达成公司下达的各项收费指标；2、负责组织和策划楼层区域活动，努力提升销售，完成销售任务；3、负责做好招商资源的储备工作，协助业务经理做好商家约谈及按计划完成调整工作；4、负责导购的员日常管理工作，负责组织导购员配合参加公司各项活动；5、负责定期对周边同类商业进行市场调研和业务经营分析；6、 负责接待投诉顾客，妥善处理有关售后服务问题；7、 负责管理区域的晨会组织及办理商户加班、出货、上货等手续；8、 充分发挥机器人的使用功能，做好日常维护及需求反馈工作；9、 负责定期对楼层营业员进行系统培训，提升楼层服务水平和营业员精神风貌；10、 负责了解商户基本概况，加强与商户的沟通，了解商户的意见和建议，并及时向部门负责人反映；11、 完成上级领导交办的其他工作。扩展资料：任职招商运营工作的要求：1、学历： 统招本科及以上学历；2、经验：具备商业地产运作招商或商业管理公司相关工作经验；3、技能：有一定的方案撰写技能及活动执行技能，可以及时掌握商业地产市场动态，具有敏锐的市场洞察力、判断力，具有一定的客户维系技巧；4、能力： 较好的沟通协调能力，较强的市场洞察、计划组织及执行能力；5、语言：普通话、英语流利。

招商是前期寻找商家并签约，运营是招商完了之后管理商家。

商业地产招商

经营范围如下：商业项目定位、 商业布局规划、商业经营管理、商业地产运营、商业经营管理诊断、品牌管理、商业空间规划设计、商业市场调研、经营定位、卖场规划、招商组货、商品陈列布展、商业培训、机构设置、人员定编、开业策划、运营管理等等。扩展资料：企业经营范围登记管理规定：第一条为了规范企业经营范围登记管理，规范企业经营行为，保障企业合法权益，依据有关企业登记管理法律、行政法规制定本规定。第二条本规定适用于在中华人民共和国境内登记的企业。第三条经营范围是企业从事经营活动的业务范围，应当依法经企业登记机关登记。申请人应当参照《国民经济行业分类》选择一种或多种小类、中类或者大类自主提出经营范围登记申请。对《国民经济行业分类》中没有规范的新兴行业或者具体经营项目，可以参照政策文件、行业习惯或者专业文献等提出申请。企业的经营范围应当与章程或者合伙协议规定相一致。经营范围发生变化的，企业应对章程或者合伙协议进行修订，并向企业登记机关申请变更登记。参考资料来源：百度百科-经营范围

房地产运营岗位的工作内容有：1、收集国家房产政策和资源，负责房产项目的市场运营管理；2、与客户进行商务谈判、沟通对接并处理相关事宜；3、负责客户的审核与管理；4、负责房产数据的收集、汇总与分析，并提交运营报表；5、安排并指导下属的工作；6、计划、总结并汇报团队的工作；7、完成领导安排的其他工作。房地产运营岗位的招聘条件是：1、金融类、市场营销、房产类相关专业本科及以上学历；2、思维敏捷，具有良好的沟通、谈判能力；3、具有团队协作精神。

　　商业运营管理公司由专业团队和专业人员为商业地产项目和商业项目提供管理、招商、销售和策划咨询服务。下面我详细为你介绍商业运营管理公司的内容。 　　商业运营管理公司基本内容 　　香港赛特摩尔商业经营管理集团是一家专业从事商业和商业地产项目服务的公司。 　　集团前身是由杨康先生于1999年组建的赛特摩尔商业经营管理公司，专业从事商业项目的招商、策划等业务。 　　赛特摩尔商业管理公司早在九十年代初就开始投身于物业与商业的管理实践之中，赛特摩尔商业管理公司深谙专业管理之道，融合传统与现代的理念，在引入海外成功管理 经验 的基础上，独创了适应中国市场的全新管理模式，提供一流的商业管理与物业管理专业服务。 　　随着商业地产市场的巨大变化，2005年，由杨康先生组织牵头，进行了战略重组、资源整合。全面组建了香港赛特摩尔商业经营管理集团。 　　团队组建至今，赛特摩尔人在以杨康先生为首的主要领导人的带领下,曾经先后参与和全程操盘国内项目：绵阳百盛、绵阳雨田百货、绵阳美一天百货、绵阳伊人世界购物广场、西昌豪达购物中心、绵阳中环时代购物广场、南部发联超市、江油新天地商业步行街、江油电力通惠超级市场、江油太白新城、广元 文化 商业广场、温州乐清世贸购物中心、湖南永州商业广场、山东临朐大观园购物中心等商业和商业地产项目。 　　公司专业为商业地产项目和零售业项目提供：建筑设计规划建议、项目定位、市场调研、卖场规划、业态业种定位、 营销策划 推广、招商管理、销售代理、后期项目的全程经营管理、项目的诊断服务、调整开业等服务，为你的项目和公司创造最大利益提供专业指导。 　　赛特摩尔商业将以雄厚的操盘实力、丰富的管理经验、先进的管理模式、全新的管理理念，致力于树立优良的商业物业管理形象，向客户提供高质量、全方位的商业物业管理服务。 　　商业运营管理公司业务范围 　　1、全程打理开店：对百货、超市、家居建材、主题商场、综合市场等业态的进行全过程的代理打理开店服务。 　　2、商业地产全程服务：对商业地产的调研定位、策划招商、代理销售、开业筹备、后期经营管理等整合服务。 　　A、商业项目投资前市场调研：商业项目投资前市场调研，目标消费者研究与分析，市场细分与定位，市场环境研究与分析与swto分析，商业主题设计，主力业态定位和商品组合策略，项目组合及招商策略建议。 　　B、商业项目的规划设计：商场环境艺术设计及平面规划，卖场动线规划及装修设计，CI手册设计制作，商场管理手册制作，店名设计，VI导入，商品陈列，SP活动设计， 广告 及媒体投放规划。 　　C、商业项目的招商策划及营销策划：商业项目的策划及招商技术的咨询，招商策略建议，品牌引进和谈判，营销战略规划，年度营销计划，市场推广，营销诊断，整合传播策略。 　　D、商业项目电脑管理系统及网络：管理系统，办公自动化系统，决策支持系统，电子商务应用系统，网站建设系统，商业系统集成。 　　E、商业项目经营管理与管理体系建设：服务品牌设计，服务行为规范设计，《客户服务手册》制定服务满意调查，客情关系调查，客户投诉原因分析与处理，公司管理架构设制，营运人员定岗定编，绩效考核方案制订，卖场的经营分析，消费需求的分析。 　　F、 商业项目专场财务咨询及专业技术咨询：财务战略咨询，财务流程设计咨询，资本投资评估咨询，税务结构优化成本管理咨询，预算管理咨询，商业策划咨询，招商与营运技术咨询，防损与保鲜技术咨询。 　　G、 商业项目的员工培训与 企业文化 建设：员工管理规范制度，营销人员 销售技巧 ，企业文化发扬与建设，团队精神的培养。 　　3、诊断顾问服务：对经营管理不善的商业/商业地产进行问题诊断、策划、提出解决方案等服务。 　　4、专业培训: 为企业提供专业培训服务 　　商业运营管理的简介 　　《商业营运管理》以营运管理原理为基础，以商业零售企业为主要研究对象，分析了商业管理从“以规模扩张为中心”和“以商品管理为中心”向“以营运管理为中心”的发展趋势，系统描述了现代营运竞争的理论架构与实践 方法 ，内容涉及连锁总部与连锁店铺的营运管理，从实践应用角度回答了如下问题：如何持续改进工作?如何建立标准化营运管理体系?如何有效地实施营运督导?如何开展绩效评估与绩效管理?如何提高店铺的经营业绩?如何控制商品质量与服务质量?如何提升顾客的满意度?如何分析和利用经营数据? 《商业营运管理》内容大部分来自作者在零售行业实践经验的积累、感悟与提炼，体现了“融于实践、源于实践、高于实践、服务实践”的特点。《商业营运管理》作为 教育 部连锁经营管理国家特色专业建设项目和上海市连锁经营管理专业教育高地建设项目的标志性成果之一，适合于经济管理类专业师生及流通业人士阅读。 猜你喜欢： 1. 企业运营管理个人经验分享 2. erp企业运营管理平台 3. 做好服务企业运营管理的几个方面 4. 企业管理和运营管理的知识点归纳 5. 运营管理的工作内容是什么

中国商业地产开发自2000年开始，在2002年开始爆发性增长，经历3年的畸形的“黄金”成长期，在2005年开始爆发出一系列难以调和解决的问题。2005年后开发商准确的说应该是运营商开始考虑商业地产如何在获得短期可观利润的基础上实现长线收益。这一战略性转变为中国商业地产的运营带来了新的希望和曙光。 商业地产最重要的是确定战略，无论是资本战略、开发战略、经营战略、定位战略都是一系列繁复而有系统的工作，所以一个只懂商业不懂地产的人作不好商业地产，反之亦然，同时即使同时具备这两个条件，不懂投资也作不好商业地产。战略对位，才能展开我们所谓一系列定位工作，包含业态的规划、业种的规划及比例、主力店租售关系消费定位租金租期定位招商策略等一系列问题,只有这些确定后,在系统解决后招商工程销售运营等大节点问题后,项目才正式进入所谓的实施期. 商业地产在流通环节需要解决开发商运营者投资者消费者四大主体之间的关系,这四大主题可以延展出六大矛盾关系,解决这六大矛盾关系,需要在商业销售中采用六条线同时运作(服务招商活动促销公关活动广告推广销售终端渠道整合)同时需要工程配合(并不是工程越快越好)缺少任何一个环节,项目即会陷入销售或招商的陷阱.同时在项目销售推广中还有租金与售价之间不可调和的矛盾,由此可以延展出一个理论"招商好并不一定销售好"必须是"招好商才有希望销售好". 自2002年进入商业地产这一行业,做过很多项目的战略顾问.前几天对公司的商业部门的销售团队和企划团队做了一次关于商业地产项目推广的培训,现整理如下: 商业地产的推广 一、商业地产推广常面临的问题 1、商业地产各功能板块之间的矛盾处理 2、分期开发造成的矛盾 3、开盘节奏控制问题（蓄客量与快速转化） 4、政府支持力度如何体现 5、客户担心问题（租金、返租率、返租期过后怎么办） 6、客户量大，如何快速有效去化 7、销售代表工作强度大，如何有效进行调节 二、商业地产推广的几个特点： 1、 工作复杂，涉及范围广，需要整合的资源情况多 2、 系统工作多，讲究工作的前启与后续的系统性 3、 难度大，政策多变，渠道多变、内容多变 4、 工作强度大，比较劳累 三、“一、二、三、四、五”的系统工程 整个推广采用“一、二、三、四、五”的推广工程 一是： 一个目标，以最终实现100%的销售率为终极目标，最好实现开盘即清盘的条件 二是： 两个结合： 本地客源与异地客源结合——在主要的销售节点如开盘、促签等，利用异地客源投资本项目来压迫本地客户的购买，利用本地客源来刺激异地客源加快决定。这就是所谓的“外科手术”“墙外开花，墙内也香”的营销策略 招商和销售相互促进——在主要销售节点连续举办招商签约仪式、小型的招商座谈会、推介会、恳谈会等。造成招商、销售两旺的局面，这样商家与投资者可以形成信心上的相互促进 三是： 三个阶段： 即项目推广的节奏；有别于住宅推广的五个阶段，推广讲究“快、准、狠”一鼓作气 第一阶段：造势阶段——讲究虚张声势、声东而击西，最终为项目服务 造势目的是为项目树立宏观的远景信心，具体包含：招商造势、政府造势、论坛造势、大型全市范围内的活动造势。 第二阶段：勾引蓄客阶段——“以小搏大“利益驱动；蓄客量一般达到释放物业批次的1:1.2到1:1.5 主要手段：板块商业的前景分析、利润空间分析；讲究“由大（市场空间、利润）及小（投资小）；促销政策的灵活、立体化、多元化应用 第三阶段：爆炸阶段——开盘与清盘同时解决 整体三个阶段围绕投资客的四感，循序渐进做文章： 兴奋感（广告诉求刺激后产生的兴奋感）——愉快感（购买时服务、交流的愉快感）——价值感（觉得买的值）——幸福感（别人没有买到，我抢到了产生的幸福感） 围绕四感必须做到六个环节： 广告刺激至售房部看——销售人员专业度和服务使现场感觉很愉快——交小订金——服务（电话、短信、礼品、联谊会）——开盘前PPT讲解——开盘 四是： 四个基础条件——正式全面推广前的前奏工作 产品条件——符合将来经营，无大毛病 招商条件——主力店到位 销售人员素质——销售人员培训工作 售房部问题——现场氛围气势一定要足、会议室、背景音乐等要到位 五是： 五大利器——推广销售的五大利器 广告法——表现简单、冲击力强、主题突出、说实话（具体参考商业地产的广告表现） 现场法——采用五种方法 1、看脸法——对不同的人采用不同的讲法（如：女人、老人、商户、老板的讲法都不同） 2、案例法——举例讲解，举本项目或参与项目的案例进行讲解 3、恐吓法——机不可遇、数量有限等或通货、贬值或自身长远生活质量等因素 4、赚钱法——站在客户的角度讲解理财理念（银行理财——银行自己的放贷就没解决好，怎么理别人的财） 5、促销压迫法——表单价格体系的灵活调整，产权商铺价格策略一般采用高开高走的策略 活动法——节奏频繁，达到周周做，月月做（招商活动、促销活动、论坛活动、开盘活动等） 会议法——招商推介会、报告会（经营论坛、财富论坛等）、ppt会议 病毒法——推广资源的多渠道整合，释放利益信息 所有综合性商业项目必须遵循 “一、二、三、四、五”系统工程的思维模式进行

运营管理与策略是商业地产运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉。现代商业地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。不能统一运营管理的商业地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。随着商业地产的发展，以MALL为代表的商业地产的招商工作已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，招商管理也称之为微观经营主题的选择。　　微观经营主体选择在商业地产建设期间就应该有初步规划，商业地产的建筑设计应该同微观经营主体的选择相配和。微观经营主体选择的第一个考虑因素是建筑特点和建筑条件。微观经营主体的选择的第二个依据是商业地产的类型和特点和整个商业地产项目的经营定位。同时，商业地产的类型和特点也在很大程度上取决于微观经营主体的组成。　　不同的商业地产的微观商业经营主体组成千变万化，这不是偶然的，也不是由市场自由决定的，而是开发商有意识选择的结果。他们在制定招商计划时，已经确定了各种微观商业经营主体的组成和数量，他们占整个可出租面积的比例以及他们在商业地产中的地位和位置。

商业地产委托经营管理的好处主要有以下几点：资源整合优势：商业地产委托经营管理能够将不同领域、不同专业的资源整合在一起，形成更具综合性和竞争力的运营模式。降低风险：商业地产委托经营管理可以由专业机构或企业来负责运营管理，通过精细化管理和风险控制，降低物业运营的风险，提高经济效益。提高效率：专业化的商业地产委托经营管理机构或企业，拥有更为先进的管理理念和技术手段，能够提高物业运营管理的效率和质量。提升品牌价值：专业化的商业地产委托经营管理机构或企业，能够通过规范化管理和品牌建设，提升物业的品牌价值和知名度，增加租户和消费者的选择欲望。个性化服务：商业地产委托经营管理能够针对不同客户需求，提供更加灵活、个性化的服务，满足客户多元化的需求。降低成本：商业地产委托经营管理能够通过运营管理机制的优化和资源的整合，降低物业运营的成本，提高物业的盈利水平。综上所述，商业地产委托经营管理可以发挥资源整合优势、降低风险、提高效率、提升品牌价值、提供个性化服务和降低成本等多方面的好处，是商业地产管理的一种有效方式。

开发商向轻资产转型的3大模式从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式：【模式1】以运营商为核心的“万达模式”这种模式在欧美商业地产非常盛行。如RTM创格奥特莱斯（北京）商业管理有限公司直接以商业地产运营商为自身定位，用专业运营经验和资源服务于商业地产开发商的模式。又比如万达商业地产拟实施的轻资产模式就是选择了用新建项目与投资机构合作也属于这种范畴。作为中国最大的商业地产商，万达早期的模式，是一方面低成本获取土地，一方面用销售物业回流的现金，来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。　【模式2】以投资机构为核心的“铁狮门模式”铁狮门通过合资基金模式，铁狮门不仅实现了加速扩张，而且能够以不到5%（通常只有1%）的资本投入，却分享项目40%以上的收益。铁狮门基金的运作，分别由其澳大利亚子公司（Tishman Speyer Australia）和总部的全球投资组合管理部（Global Portflio Management）完成。前者负责铁狮门旗下唯一一支在澳大利亚上市REITs基金的发行管理工作，后者负责其余12支非上市房地产投资基金的运营管理工作。铁狮门基金运作模式TSOF所有权结构 【模式3】集运营与投资为一体的“凯德模式”凯德的模式是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。国内标杆房企中，万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。凯德运作模式从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，凯德集团构建了从开发商到私募基金再到REITs一条完整的投资和退出的流程，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种“地产开发+资本运作”的模式是凯德集团地产经营模式的核心。凯德商用的全业务链条 三、商业地产实现轻资产的4大途径从提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，提升净资产回报率（ROE）进而在短期内提升业绩的角度而言，商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发4种。售后回租、REITs、商业信托、合作开发4大途径优劣势分析1、售后回租方式最现实售后回租是工业企业常用的一种融资方式，类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的抵押或质押贷款，只不过交易对手由银行换成了租赁公司。售后回租的好处除了以固定资产换取了流动资金以支持企业经营以外，还可以将该固定资产移出表外，在回租期限内不再提取固定资产折旧，改善企业的资产流动性，提升流动比率并迅速提升经营绩效。正因为如此，售后回租除了作为一种融资工具和融资方式用来解决企业流动资金需求之外，还常常被上市公司用来在短期内改善经营业绩以推高股价，其核心价值就在于将固定资产移出表外，使公司资产变得更轻，流动性更好。虽然地产公司采用售后回租方式进行融资还是一个灰色区，但是作为中小地产企业商用物业销售的重要方式之一，售后回租成为支持中小商业地产开发项目的重要资金来源之一。但中小低产企业的信用较差，往往在以散售形式进行，且在预售商铺时承诺了过高的回报条件，在回租期满时常常不能履约回购，引发群体事件而被建设主管部门屡屡叫停。如果单单从融资的角度而言，营业中的商用物业完全可以采用向银行申请长期经营型物业贷款来进行，资金成本比售后回租的租金水平更低，期限可长达8-10年。但是在银行贷款融资模式下，商用物业作为固定资产只是作为向向银行提供的抵押或者质押等保证措施与增信条件，仍然计入企业的固定资产科目，无法将之移出表外。而售后回租的融资方式，因为向金融租赁公司或者投资机构进行了商用物业产权的转移，将之完全移出了表外，从而实现了企业的轻资产化。正因为如此，售后回租可以成为大型商业地产企业或者持有商用物业较多的大型零售企业轻资产化的可选途径之一。在我国现有的法律与行业政策环境下，售后回租是最现实的方式。 2、利用REITs实现轻资产化实际上，我国商业地产由于过高的物业价格造成过高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，难以覆盖同期银行贷款利率，在基本的商业逻辑上难以成立，不大能够支持REITs的实现。 REITs的两种形式 3、以商业信托实现轻资产化商业信托突出的好处是可以实现资产出表或者大部分出表，是实现资产轻型化或者以轻资产方式进行商业地产扩展的非常好的金融支持工具。在这种金融工具支持下，开发商可以实现“轻资产+重经营”，实现“小股操盘”，而专业的商业地产运营上可以解决资金不足问题，实现在商业信托支持下的运营扩张。商业信托是近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具，与REITs类似，但又比REITs具有较高的灵活性，可以说是REITs的升级版。商业信托的特征4、以合作开发来实现轻资产化发展在目前国内金融支持工具不足、资产或者权益出境尚有较大难度、投资机构规模普遍偏小、难以以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化的情况下，合作开发或者与专业投资管理机构的合作就成为更为现实的选择。万科/万达的合作开发模式上市后的万达商业地产改变了“现金流滚资产”和“以售补租”模式，将走上“轻重并举”的发展道路。四、发展轻资产要注意的4点　　1、良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键——物业前期的开发和收购需要占压大量资金，凯德采用“REITs+私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题，而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张;2、良好的运营管理能力是成功的依托——无论是新加坡还是美国REITs，后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益； 3、优化资产组合是成功的推进力——新加坡凯德以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合，提升整体的投资回报水平；4、严格的风险控制是成功的保障——美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则(P/FFO或租金回报率/资金成本)把握行业周期，从而规避风险，实现低买高卖，以提高整体投资回报率。五、总结重资产抑或轻资产运营，是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题，甚至轻重之间的转换也只是企业发展的暂时之需。飙马商业地产认为，无论是重资产还是轻资产发展模式，其发展都需要一定的时间和资本投入，而轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业地产商应逐步搭建REITs平台，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，避免铁狮门的悲剧，实现快速稳健的发展。在互联网技术的快速进步助推经济虚拟化的时代大背景下，财富观与企业理念也在与时俱进，资产的内涵与外延也在不断发展变化，而服务于企业的可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。