物权法

为了维护基本经济制度，维护市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，制定本法。第二条 调整范围因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第三条 基本经济制度与社会主义市场经济原则国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。 国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。 国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。第四条 平等保护国家、集体和私人的物权国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第五条 物权法定原则物权的种类和内容，由法律规定。第六条 物权公示原则不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第七条 取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第八条 物权法与其他法律关系其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

　　一，根据我国物权法第二条的相关规定，物权法规定的物权包括：动产和不动产；所称的物权，包括所有权，用益权和担保物权。　　二，请看中华人民共合同物权法的相关内容：　　1，第二条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。　　2，本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。　　3，本法所称物权，是指合法权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

是的。2000年9月29日最高院审判委员会通过的《担保法解释》第十二条为“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。 担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”自2007年10月1日起施行的《物权法》有关抵押权形式期限的规定废止了司法解释，《物权法》第202条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”所以，抵押权的存续期间与主债权的诉讼时效期间应当是一致的。

这道题有点像研究生考试的题目，题目很大，可以作为研究生的毕业论文了。我可以说他们的法律条款多少不一样，合同法的法条比物权法的法条要多。你还不如直接问债权与物权的区别与联系，以及两者在物权法的体现呢。

物权法解释：第一百七十四条【担保物权物上代位性】 　　第一百七十四条　担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 　　【解释】本条是关于担保物权物上代位性的规定。 　　物上代位性指担保物权的效力及于担保财产因毁损、灭失所得的赔偿金等代位物上，其是担保物权的重要特征。由于担保物权人设立担保物权并不以占有和利用担保财产为目的，而是以支配担保财产的交换价值为目的。所以，即使担保财产本身已经毁损、灭失，只要该担保财产交换价值的替代物还存在，该担保物权的效力就移转到了该替代物上。这种效力不但在抵押权上存在，在质权、留置权上也存在。我国担保法对担保物权的物上代位性做了明确规定，例如，担保法第五十八条规定，抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。第七十三条规定，质权因质物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为出质财产。人民法院在关于担保法的司法解释中也规定，在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。许多国家的民法典或者担保交易法也做了类似规定，例如，日本民法典规定，抵押权对债务人因其标的物变卖、租赁、灭失或者毁损而应受的金钱或其他物，也可行使。德国民法典规定，属于抵押权的标的物为土地所有人或自主占有人的利益提交利益时，抵押权扩及于对保险人的债权。本法在担保法和人民法院司法解释的基础上，借鉴国外的立法经验，对此做了更为明确、更全面的规定。与担保法的规定相比，本条增加规定了两方面的内容：一是扩大了代位物的范围。担保法只规定了赔偿金，本条不但规定了“赔偿金”，还规定了“保险金或者补偿金等”；二是本条规定了“被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”，担保法对此未作规定。 　　根据本条的规定，担保财产的代位物包括：第一，担保财产因第三人的侵权行为或者其他原因毁损、灭失时，担保人所获得的损害赔偿金。但是，如果担保财产是由于债权人的原因导致担保财产毁损、灭失的，根据本法第二百一十五条、第二百三十四条的规定，质权人、留置权人负有妥善保管质押财产的义务；因保管不善致使质押或者留置财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任，质权人、留置权人向出质人或者债务人支付的损害赔偿金不能作为担保财产的代位物。第二，保险金。担保人对担保财产保险的，因保险事故发生而致使担保财产毁损、灭失时，担保人可以请求保险人支付保险金。该保险金可以作为代位物。第三，补偿金。这里的补偿金主要指担保财产被国家征收时，担保人从国家得到的补偿金。本法第四十二条明确规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。例如城市居民将自己的房屋向银行做了抵押贷款，如果房屋被国家征收的，其所得的补偿金应当作为抵押物的代位物。 　　担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等产生的法律后果就是担保物权人可以就担保人所得的损害赔偿金、保险金或者补偿金等优先受偿。在因担保财产毁损、灭失或者被征收产生代位物的时候，可能会出现两种情况：一种情况是担保物权人的债权已经到期或者出现当事人约定的可以实现担保物权的情形。在这种情况下，担保物权人当然可以立即在代位物上实现自己的优先受偿权；另一种情况是担保物权人的债权还没有到期。在这种情况下，代位物虽说是特定的，但毕竟已经货币化，担保物权人对其进行控制的可能性降低，其到期实现债权的可能性也会降低，为保障担保物权人的债权得以实现，担保物权人可以提前在代位物上实现自己的债权；如果担保物权人还希望保留自己的期限利益，也可以不立即在代位物上实现担保物权，而等到债权履行期届满，债务人不履行债务时再在代位物上优先受偿。担保人可以自己或者应担保物权人的要求向提存机构提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。 　　担保物权的效力虽及于担保财产的代位物，但在某些情况下，代位物的给付牵涉到第三人，例如，对担保财产造成损害的侵权行为人。担保物权人是否可以直接向第三人请求支付损害赔偿金、保险金或者补偿金？有一种意见认为，为确保担保物权人的债权得以实现，如果债务确已经到期，担保物权人可以直接向第三人请求该代位物，但不得损害其他债权人的利益；如果债务没有到期，担保物权人可以请求第三人向提存机关提存该损害赔偿金、保险金或者补偿金。当然，如果担保物权人不能及时请求第三人提存的，担保物权人可以要求担保人提存；担保人拒绝提存的，担保物权人可以请求人民法院对损害赔偿金、保险金或者补偿金等采取保全措施。

物权法与担保法冲突——依物权法见《物权法》第一百七十八条 担保法与本法效力衔接担保法与本法的规定不一致的，适用本法。追偿对象——债权人见全国人大常委会法工委编写的《中华人民共和国物权法释义》对第一百七十六条的理解。之所以追偿对象只能是债权人有三个理由：（1）理论上，各担保人仅对债务人债务作出担保，担保人与债务人之间存在担保关系，但担保人与担保人之间无担保关系。允许担保人之间互相追偿实质上是在担保人之间强制设立担保关系，不合法理。（2）程序上，费时费力。若允许向担保人追偿，则被追偿的担保人最终还是要向债务人追偿，不够经济。（3）可操作性上，若允许向担保人追偿，则存在多名担保人、物保与人保并存时，各担保人追偿比例难以确定。总之，《物权法》生效后，对担保的理解就发生了变化，需要增加一点：每个担保人在设定担保时，都明白自己面临的风险，即在承担担保责任后，只能向债务人追偿。如果债务人没有能力偿还，自己就会受到损失。而这一点与担保的初衷是相符的。

新物权法不是2008年1月1日才出台么？

物权法定与意思自治作为矛盾体,实为对立统一关系,有其冲突抵触的一面,亦有协调互动的一面。体现在:(1)意思自治推动物权法定的完善与发展。物权法定的种类与内容来源于当事人自由设定,无论是新物权、旧物权通常都是先由当事人通过法律行为自由创设,随着该种习惯物 权应用范围的扩大,已成为社会生活中不可或缺的具有普遍性的物权形式时,立法者将其规定在成文法中,成为物权法定的内容。正是这样一个过程,使物权种类、内容不断充实、扩展,继而物权法定原则得以完善。(2)物权法定为当事人提供广阔的自由选择空间,维护当事人的意思自治。通过对当事人自由创设的物权种类、内容的确认,将体现当事人意志的权利义务上升为法律强制性规定,在更高的层次上予以保护,从而巩固意思自治原则。物权法定种类、内容的愈加完善,与现实生活中的权利义务相接近,对当事人自由设定物权起到指引作用,为他们的选择提供广阔的空间,维护了意思自治原则。

【错误】时效取得是指占有他人之物，持续达一定时间而取得其所有权(或其他财产权)的制度。《物权法》目前并不承认此种取得方式。故本题说法错误。

物权法主要规定了以下内容：1、总则部分，包括：基本原则，物权的设立、变更、转让和消灭；2、所有权：国家所有权和集体所有权、私人所有权，业主的建筑物区分所有权；3、用益物权：一般规定，土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括 所有权和他物权(用益物权和担保物权)。或者说，指自然人、 法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。不动产指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。所有权是所有人依法对自己财产所享有的占有，使用，收益和处分的权利。是对生产劳动的目的，对象，手段，方法和结果的支配力量，它是一种财产权,所以又称财产所有权。所有权是物权中最重要也最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具体内容包括占有、使用、收益、处置等四项权利。

法和权是不同的概念你是想问“物权和债权都是绝对权吗？”吗？

民法原论，民法

相邻关系是一个总体性概念，具体的相邻关系十分庞杂，《物权法》仅列举性规定了六种相邻关系，包括用排水、通行、修建与铺设管线、通风、采光、日照以及污染物、固体废弃物和有害物质排放以及相邻不动产损害的防免等相邻关系。　　司法实践中还涉及其他相邻关系，例如，竹木根枝越界、越界建筑、果实越界等相邻关系，对此《物权法》未加以规定。　　一、用排水相邻关系　　水是人类生产、生活不可或缺的资源。关于水资源的利用以及排水问题，在相关法律中已有所规定。例如，《水法》主要从水政角度进行相关规定，该法第20条规定：开发、利用水资源，应当兼顾上下游、左右岸和有关地区之间的利益，充分发挥水资源的综合效益，并服从防洪的总体安排。第21条规定：开发、利用水资源，应当首先满足城乡居民生活用水，并兼顾农业、工业、生态环境用水以及航运等需要，但其立法目的却仅在于合理开发、利用、节约和保护水资源，防治水害，实现水资源的可持续利用，适应国民经济和社会发展的需要，而不在于解决相邻关系。《物权法》则主要从相邻关系的角度加以规定，说明相邻不动产占有人之间的关系。　　用排水相邻关系的主要内容包括用水和排水两方面。水往低处流，由上游流至下游的过程中对相邻占有人必须加以限制，否则，上游邻人堵截水流或者下游邻人堵塞水流势必极大影响另一方的利益。　　二、相邻通行关系　　相邻通行权，是指相邻一方因建筑物别无其他通道，或者土地在邻人的土地包围之中，有通过邻地的权利。此种通行关系，学说上也称为“邻地通行权”或“必要通行权”。其设立的目的是为了调节相邻不动产所有人或使用人相互间对土地的利用，而对相邻不动产的权利的行使加以某种程度的限制，从而使邻地所有人或使用人充分发挥其对土地的利用效用。《物权法》第87条对此进行了概括规定，要求不动产权利人为相邻不动产权利人通行提供必要的便利。　　三、修建与铺设管线的相邻关系　　《物权法》第88条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等，必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。　　四、通风、采光和日照相邻关系　　空气和阳光是人生存所必需的。自然通风、采光和日照对于不动产占有人的生产、生活具有非常重要的意义。自然通风、采光和日照受到相邻建筑物的妨碍，不动产占有人的生产、生活乃至于基本的身体健康都将受到影响。因此《物权法》第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”　　对于建造建筑物，国家有相关工程建设标准的，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。通风、采光和日照应当限于自然通风、自然采光和自然日照，不包括采用人工措施实施的通风、采光和日照。建造相邻建筑物必须本着公平原则，充分考虑相邻方的权益，不得妨碍邻人正常生活所必需的自然的通风、采光和日照。在建造时，相邻建筑间应保持一定的距离，否则权利人可要求排除防碍。在建造完成后影响通风、采光和日照而无法排除妨碍的，受损方有权基于所受损害主张损害赔偿。　　自然通风、采光、日照问题不仅仅涉及建筑物，有时也涉及相邻土地。例如在相邻土地上栽种高大乔木、建造高楼，影响相邻土地采光，可能会影响相邻土地上农作物的生长。　　五、固体废物、污染物及有害物质排放相邻关系固体废物、污染物及有害物质的排放和处理，关系到环境保护和人类生产生活基本条件。　　法律为了规制固体废物、污染物及有害物质的排放，进行了专门规定。例如，《环境保护法》第24条专门规定：“防治在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、电磁波辐射等对环境的污染和危害。”　　《大气污染防治法》等相关法律也进行了规定。《物权法》第90条专门从相邻关系的角度对此进行了规定。　　不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。这要求不动产占有人排放固体废物、污染物以及有害物质，应当符合国家规定。对于符合国家规定的排放，相邻不动产占有人应当容忍。对于无相关规定的，相邻不动产占有人应当根据具体情况，考虑当地生产生活习惯，予以容忍。例如，婚丧嫁娶，鞭炮鼓乐喧器，虽不尽合移风易俗之要求，但邻人一般不得请求禁止，但若使用其他设施制造过大噪音，则不在此限。排放废弃物、污染物以及不可量物不符合国家规定影响邻人权益的，相邻不动产权利人可以请求停止侵害、排除妨害和赔偿损失。　　六、相邻不动产损害的防免　　相邻不动产损害的防免，是指利用自己不动产或者相邻不动产时，防止或者避免对相邻不动产造成损害。《物权法》规定了不动产占有人对相邻不动产的利用问题，同时又在第91条和第92条规定了对于相邻不动产损害的防免。　　《物权法》第91条规定：不动产占有人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。因未采取相应措施而威胁他人不动产的，应当消除危险或者排除妨害。致相邻不动产受到损害的，应当承担损害赔偿责任。至于虽然危及相邻不动产占有人的人身安全或者财产安全但并未危及相邻不动产本身安全的，不属于《物权法》第9l条规定的相邻不动产损害的防免问题，应当通过侵权行为损害赔偿等途径解决。　　《物权法》第92条规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

【答案】：D（1）选项A：转移登记，是指不动产物权从转让人移转至受让人所办理的登记；（2）选项B：变更登记，是指不动产物权的分割、合并、设立和增减时所为的登记；（3）选项C：异议登记，是指登记机构就利害关系人对于不动产登记簿登记事项的异议所为的登记。

基于法律行为的物权变动以登记为生效要件。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但有些基于事实行为的物权取得不需要登记。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”第三十条条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”综上，因法院或仲裁委员会的法律文书（一般认为是具有形成效力的）、人民政府的征收决定、继承或受遗赠、合法建造房屋等事实行为取得不动产的，不动产的所有权自此类事实行为生效或成就时发生转移。但在未经登记的情况下处分（如：买卖、出资、互易、抵押等）这类不动产时，处分行为不发生物权效力。

第十八条　登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。本条规定登记资料的查询和保密。第十九条　利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。 申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。 有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。本条规定不动产异议登记制度。第二十条　利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。本条规定不动产更正登记制度。第二十一条　当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。 预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。本条规定不动产预告登记制度。预告登记的需要满足以下条件之一：（一）债权人已经支付一半以上价款；（二）债务人书面同意预告登记的。那么不得处分的话，处分可怎么办，当然无效了，也许有人考虑到善意第三人的问题，其实本条规定给了购房者一个权利也是义务，就是去登记部门查询是否进行了预登记。第二十二条　一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。本条规定物权之间的相对独立性。第二十三条　基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。本条规定不动产登记的善意保护。依据不动产登记簿取得的物权不受其他人追夺，这是不动产登记公信力衍生出来的效果。第二十四条　当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。本条规定登记赔偿责任。严格来讲是一种国家赔偿责任制。第二十五条　不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。本条规定登记收费制度。第二十六条　依照本法和其他法律的规定，对动产物权、权利质权进行登记的，参照不动产登记的有关规定办理。本条规定动产物权、权利质权登记。本条属准用性规定。

B,C,D答案解析：《中华人民共和国物权法》确定的不动产物权登记的种类如下：①设立、变更、转让和消灭的登记；②更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的；③异议登记，是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿；④预告登记，是使被登记的请求权具有物权的效力。

物权 生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。 理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。 有网友说：没有法院摆平不了的“钉子户”，但凡拆迁纠纷莫过如此收场 看法院如何摆平最牛钉子户 [最牛钉子户是好榜样][谁家定的公共利益] [史上最牛的强拆队][世界著名“钉子户”] 大学为何被指“黑社会” [人大教授自称"得罪领导"被撤职][言论集] [不该有副部正厅级大学][大学的畸形] 所有权 生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。 理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。 用益物权 生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。 理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。另外，国家对个人不动产进行征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。 担保物权 生活解释：甲向乙借款20万元，以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保，以1万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金3万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在6万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。 理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。 不动产 生活解释：甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。 理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起。 动产 生活解释：张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。 理论解释：动产，顾名思义，就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力。

与公有制为基础，多种所有制形式共存的基本经济制度。 请看物权法的立法目的：为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

1、物权法定原则。物权法第五条规定：“物权的种类和内容由法律规定”，就是这一原则的体现。这一原则要求物权的类型、各类物权的内容、效力，以及创设的方式，都由法律直接规定，不能由当事人任意创设。2、公示、公信原则。公示就是物权的设立、转移必须公开、透明。公示原则就是要求将物权设立、转移的事实通过一定的方式向社会公开，使其他人知道物权变动的状况，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序。公示的方法除了法律另有规定外，就是到特定的国家机关进行登记。3、物权平等保护原则。“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。这是一个立法理念的进步，也是对宪法规定的公民财产权利的民法化和有力确认。“私人”与国家、集体、其他权利人并列相提。4、维护公共利益与物权之恰当平衡权利之行使皆有界限，不得越界，否则必然侵入他人的权利领域，酿致侵权责任。物权的取得和行使，概莫能外。在这里，“他人”包括单个的人和作为社会整体之人的群体，谓之公众。在公共利益和私人利益和其他个人利益之间需要作出恰当的平衡。所以，我国物权法规定，物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。5、一物一权原则。一物就是指的一个完整的、独立物而不是指它的某一部分，一权就是在这个物上只能设一个所有权，也就是一物不能有二主。6、特别法优先原则为了融洽和调和物权法和其他与对物权相关的法律对同一事项的规定，我国物权法遵循“特别法优先”的原理，规定说，“相关法律对物权有特别规定的，依照其规定”。可见，我国物权法并非调整物权关系的唯一法律依据。

　　《中华人民共和国物权法》公布(全文)　　中华人民共和国物权法　　（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）　　目 录　　第一编 总 则　　第一章 基本原则　　第二章 物权的设立、变更、转让和消灭　　第一节 不动产登记　　第二节 动产交付　　第三节 其他规定　　第三章 物权的保护　　第二编 所有权　　第四章 一般规定　　第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权　　第六章 业主的建筑物区分所有权　　第七章 相邻关系　　第八章 共有　　第九章 所有权取得的特别规定　　第三编 用益物权　　第十章 一般规定　　第十一章 土地承包经营权　　第十二章 建设用地使用权　　第十三章 宅基地使用权　　第十四章 地役权　　第四编 担保物权　　第十五章 一般规定　　第十六章 抵押权　　第一节 一般抵押权　　第二节 最高额抵押权　　第十七章 质权　　第一节 动产质权　　第二节 权利质权　　第十八章 留置权　　第五编 占有　　第十九章 占有　　附 则　　第一编 总 则　　第一章 基本原则　　第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。　　第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。　　本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。　　本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。　　第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。　　国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。　　国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。　　第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。　　第五条 物权的种类和内容，由法律规定。　　第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。　　第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。　　第八条 其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。　　第二章 物权的设立、变更、转让和消灭　　第一节 不动产登记　　第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。　　第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。　　国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。　　第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。　　第十二条 登记机构应当履行下列职责：　　（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；　　（二）就有关登记事项询问申请人；　　（三）如实、及时登记有关事项；　　（四）法律、行政法规规定的其他职责。　　申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。　　第十三条 登记机构不得有下列行为：　　（一）要求对不动产进行评估；　　（二）以年检等名义进行重复登记；　　（三）超出登记职责范围的其他行为。　　第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。　　第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。　　第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。　　第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。　　第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。　　第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。　　第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。　　第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。　　因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。　　第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。　　第二节 动产交付　　第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。　　第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。　　第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。　　第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。　　第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。　　第三节 其他规定　　第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。　　第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。　　第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。　　第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。　　第三章 物权的保护　　第三十二条 物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。　　第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。　　第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。　　第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。　　第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。　　第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。　　第三十八条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。　　侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　第二编 所有权　　第四章 一般规定　　第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。　　第四十条 所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。　　第四十一条 法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。　　第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。　　征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。　　征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。　　任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。　　第四十三条 国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。　　第四十四条 因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。　　第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权　　第四十五条 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。　　国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。　　第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。　　第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。　　第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。　　第四十九条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。　　第五十条 无线电频谱资源属于国家所有。　　第五十一条 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。　　第五十二条 国防资产属于国家所有。　　铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。　　第五十三条 国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利。　　第五十四条 国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利。　　第五十五条 国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。　　第五十六条 国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。　　第五十七条 履行国有财产管理、监督职责的机构及其工作人员，应当依法加强对国有财产的管理、监督，促进国有财产保值增值，防止国有财产损失；滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。　　违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。　　第五十八条 集体所有的不动产和动产包括：　　（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；　　（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；　　（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；　　（四）集体所有的其他不动产和动产。　　第五十九条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。　　下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：　　（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；　　（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；　　（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；　　（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；　　（五）法律规定的其他事项。　　第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：　　（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；　　（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；　　（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。　　第六十一条 城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。　　第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。　　第六十三条 集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。　　集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。　　第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。　　第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。　　国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。　　第六十六条 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。　　第六十七条 国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。　　第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。　　企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。　　第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。　　第六章 业主的建筑物区分所有权　　第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。　　第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。　　第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。　　第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。　　第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。　　第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。　　地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。　　第七十六条 下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。　　第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。　　第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。　　第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积谋壤范ā?　　第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。　　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。　　第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。　　第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。　　第七章 相邻关系　　第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。　　第八十五条 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。　　第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。　　对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。　　第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。　　第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。　　第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。　　第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。　　第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。　　第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。　　第八章 共有　　第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。　　第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。　　第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。　　第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。　　第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。　　第九十八条 对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。　　第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。　　第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。　　共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。　　第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。　　第一百零二条 因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。　　第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。　　第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。　　第一百零五条 两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定。　　第九章 所有权取得的特别规定　　第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；　　（二）以合理的价格转让；　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。　　第一百零七条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。　　第一百零八条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。　　第一百零九条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。　　第一百一十条 有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。　　第一百一十一条 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。　　第一百一十二条 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。　　权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。　　拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。　　第一百一十三条 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。　　第一百一十四条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。　　第一百一十五条 主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。　　第一百一十六条 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。　　法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。　　第三编 用益物权　　第十章 一般规定　　第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。　　第一百一十八条 国家所有或者国家所有由集体使用以及法律规定属于集体所有的自然资源，单位、个人依法可以占有、使用和收益。　　第一百一十九条 国家实行自然资源有偿使用制度，但法律另有规定的除外。　　第一百二十条 用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利。　　第一百二十一条 因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。　　第一百二十二条

法律主观：不动产所有权需要登记才取得的，而动产一般不用经过登记。根据法律规定，动产物权的设立和转让自交付时发生效力，登记只是起到对抗善意第三人的作用，而不是取得所有权的必经程序；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须到不动产所在地的登记机构办理登记，未经登记不发生法律效力。法律客观：《中华人民共和国民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民法典》第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第三十九条所有权基本内容所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条所有权人设定他物权所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。第四十一条国家专有法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第四十五条国有财产范围、国家所有的性质和国家所有权行使法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。第五十九条农民集体所有财产归属以及重大事项集体决定农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。第六十条农民集体所有权的行使对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。法律依据：《物权法》第三十九条所有权基本内容所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四十条所有权人设定他物权所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。第四十一条国家专有法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第四十五条国有财产范围、国家所有的性质和国家所有权行使法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。第五十九条农民集体所有财产归属以及重大事项集体决定农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。第六十条农民集体所有权的行使对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

　　不动产登记暂行条例 　　第一章总则 　　第一条 为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。 　　第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 　　本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 　　第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。 　　第四条 国家实行不动产统一登记制度。 　　不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。 　　不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。 　　第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： 　　(一)集体土地所有权； 　　(二)房屋等建筑物、构筑物所有权； 　　(三)森林、林木所有权； 　　(四)耕地、林地、草地等土地承包经营权； 　　(五)建设用地使用权； 　　(六)宅基地使用权； 　　(七)海域使用权； 　　(八)地役权； 　　(九)抵押权； 　　(十)法律规定需要登记的其他不动产权利。 　　第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 　　县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。 　　第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 　　跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。 　　国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

第十八条　登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。本条规定登记资料的查询和保密。第十九条　利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。 申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。 有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。本条规定不动产异议登记制度。第二十条　利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。本条规定不动产更正登记制度。第二十一条　当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。 预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。本条规定不动产预告登记制度。预告登记的需要满足以下条件之一：（一）债权人已经支付一半以上价款；（二）债务人书面同意预告登记的。那么不得处分的话，处分可怎么办，当然无效了，也许有人考虑到善意第三人的问题，其实本条规定给了购房者一个权利也是义务，就是去登记部门查询是否进行了预登记。第二十二条　一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。本条规定物权之间的相对独立性。第二十三条　基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。本条规定不动产登记的善意保护。依据不动产登记簿取得的物权不受其他人追夺，这是不动产登记公信力衍生出来的效果。第二十四条　当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。本条规定登记赔偿责任。严格来讲是一种国家赔偿责任制。第二十五条　不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。本条规定登记收费制度。第二十六条　依照本法和其他法律的规定，对动产物权、权利质权进行登记的，参照不动产登记的有关规定办理。本条规定动产物权、权利质权登记。本条属准用性规定。

第十八条　登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。本条规定登记资料的查询和保密。第十九条　利害关系人对不动产登记簿记载的物权归属等事项有异议的，可以申请异议登记。登记簿记载的权利人书面同意异议登记或者人民法院裁定予以异议登记的，登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。 申请人自登记簿记载的权利人书面同意异议登记之日起三个月内不起诉也不申请更正登记的，或者自人民法院异议登记裁定生效之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。 有证据证明异议登记不当，权利人有权申请登记机构注销异议登记。异议登记造成权利人损害的，权利人可以向异议登记的申请人请求损害赔偿。本条规定不动产异议登记制度。第二十条　利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 登记更正后，原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分，登记更正后的权利人未追认的，不发生效力。本条规定不动产更正登记制度。第二十一条　当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。 预告登记后，债权人自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，或者债权消灭的，预告登记失效。具有预告登记失效事由的，债务人有权申请注销预告登记。本条规定不动产预告登记制度。预告登记的需要满足以下条件之一：（一）债权人已经支付一半以上价款；（二）债务人书面同意预告登记的。那么不得处分的话，处分可怎么办，当然无效了，也许有人考虑到善意第三人的问题，其实本条规定给了购房者一个权利也是义务，就是去登记部门查询是否进行了预登记。第二十二条　一个不动产上有两个以上物权的，一个物权变更或者抛弃，不影响其他物权的效力。本条规定物权之间的相对独立性。第二十三条　基于不动产登记簿享有的物权受法律保护，但记载于不动产登记簿的权利人在取得权利时知道或者应当知道该权利有瑕疵的除外。本条规定不动产登记的善意保护。依据不动产登记簿取得的物权不受其他人追夺，这是不动产登记公信力衍生出来的效果。第二十四条　当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。本条规定登记赔偿责任。严格来讲是一种国家赔偿责任制。第二十五条　不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。本条规定登记收费制度。第二十六条　依照本法和其他法律的规定，对动产物权、权利质权进行登记的，参照不动产登记的有关规定办理。本条规定动产物权、权利质权登记。本条属准用性规定。

物权法解释：第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】 　　第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 　　【解释】本条是关于不动产物权登记生效以及依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记的规定。 　　本法第一章规定了物权公示的基本原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本条的规定，是对不动产公示原则的具体体现。 　　不动产，即土地以及房屋、林木等土地附着物，对整个社会都具有重大的政治意义、经济意义。不动产的物权，在各国都是物权法最重要的内容。不动产物权的重要意义和作用，又与不动产登记制度有着紧密的联系。本条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。 　　关于不动产物权登记对不动产物权变动的效力，国外基本有两种立法体例：一种是登记生效主义；另一种是登记对抗主义。所谓登记生效主义，即登记决定不动产物权的设立、变更、转让和消灭是否生效，亦即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记者不生效。这种体例为德国、我国台湾地区等所采纳，如德国民法典规定，为转让一项土地的所有权，为在土地上设立一项物权以及转让该项物权或者在该物权上设立其他权利，如法律没有另行规定时，必须有权利人和因该权利变更而涉及的其他人的合意，以及权利变更在不动产登记簿上的登记。我国台湾地区“民法”规定，不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失即变更者，非经登记，不生效力。瑞士民法典规定，取得土地所有权，须在不动产登记簿登记。我国土地管理法、担保法等法律以及人民法院的司法解释也是采用这种体例。按照这种体例，不动产物权的各种变动不仅需要当事人的法律行为，也需要登记，法律行为和登记的双重法律事实决定不动产物权变动的效力。登记对抗主义，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭的生效，仅仅以当事人的法律行为作为生效的必要充分条件，登记与否不决定物权变动的效力。但是为交易安全的考虑，法律规定，不经登记的不动产物权不得对抗第三人。这种体例，为日本法律所采纳，日本民法典规定，不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。我国民法学界一般认为，这两种体例相比，不论是在法理上，还是在实践效果上，登记生效主义都更为合理。在法理上，因物权的本质特征就是排他性，如果权利人获得的物权不能排他，就不能认为其是物权，因此而发生的物权变动自然应该无效。因此，不动产物权变动不登记就能够生效，不合法理。，从实践意义上讲，不经登记的不动产物权变动对权利人和相对人均具有极大的风险，对交易的安全非常不利。物权法起草过程中，立法机关对这个问题广泛征求过意见。大多数认为应当采用不动产物权登记生效的立法体例；同时，考虑到我国现行有关不动产物权的法律法规也体现了这一原则，如城市房地产管理法规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。土地管理法规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。土地管理法实施条例规定，土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。社会各方面在实践中对这一原则也较为熟悉。因此，本条做出了上述规定，这也有利于保持法律的连续性。 　　不动产物权登记，最基本的效力表现为，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。例如，当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。在不动产物权登记这个核心效力的基础上，还可以派生出不动产物权登记推定真实的效力，即除有相反证据证明外，法律认为记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。因此，对不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，但对明知不动产登记簿记载的权利有瑕疵而取得该项权利的人，法律则不予以保护。正因为不动产物权登记具有这样的效力，本章才规定有异议登记的制度，在发生登记上的不动产物权和事实上的不动产物权不一致的情况下，事实上的权利人可以进行异议登记，将不动产登记可能有瑕疵的情况记入登记簿，以对抗第三人，防止自己利益受到损害。 　　本条规定，“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：一是本条第二款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，在土地承包经营权一章中规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”。同时还规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”这里规定的是“未经登记，不得对抗善意第三人”，而不是“不发生效力”。地役权一章规定，“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”在宅基地使用权一章，也没有规定宅基地使用权必须登记才发生效力，只是规定，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”也就是说，宅基地使用权不以登记为生效要件。 　　本条第二款规定，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。本法规定，法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。同时，在现行法律相关内容的基础上规定，矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；野生动物资源属于国家所有。本款作这样的规定，主要是出于两方面的考虑：第一，规定不动产物权登记生效，是物权公示原则的体现。法律明确规定哪些自然资源属于国家所有，比权利记载于登记机构管理的不动产登记簿有着更强的公示力，也就无须再通过不动产登记来达到生效的法律效果。第二，不动产物权登记生效，针对的主要是当事人通过法律行为进行物权变动的情况。本款所规定的国家依照法律规定对自然资源享有所有权，不属于因法律行为而产生物权变动的情况，因此也就无须进行登记来享有所有权。需要说明的是，本款只是规定依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记，至于在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权，则需要依法登记生效。 　　关于本条第二款，在立法征求意见的过程中，有一种意见认为，这样规定不利于对国家所有的自然资源的管理，也不利于对自然资源的利用。建议将其修改为国家所有的自然资源也应登记，并具体规定由哪个部门登记、管理、开发和利用。应当指出，在实践中，为了加强对国有自然资源的管理和有效利用，有关管理部门对国有自然资源进行了资产性登记。一些法律法规也有这方面的规定，如草原法规定，未确定使用权的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记造册，并负责保护管理。土地管理法实施条例规定，未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。土地登记规则规定，尚未确定土地使用权、所有权的土地，由土地管理部门进行登记造册，不发土地证书。但这种资产性登记，与物权法规定的作为公示方法的不动产物权登记性质上是不同的，它只是管理部门为“摸清家底”而从事的一种管理行为，并不产生物权法上的效力。

物权法解释：第八十一条【建筑物及其附属设施的管理】 　　第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 　　对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 　　【解释】本条是对建筑物及其附属设施管理的规定。 　　实践中，对建筑物及其附属设施进行管理主要有两种形式：一是业主委托物业服务企业或者其他管理人管理；二是业主自行管理。故本条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 　　物业服务企业通常是指符合法律规定，依法向业主提供物业服务的民事主体（市场主体），包括物业公司以及向业主提供服务的其他组织。物业公司，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。《物业管理条例》第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。《城市新建住宅小区管理办法》第八条规定，物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。 　　我国对物业管理企业实施资质管理，有关部门对符合不同条件的企业授予不同的资质等级。不同资质等级的物业管理企业只能依据自己的资质水平承接不同的物业管理项目，例如，《物业管理企业资质管理办法》第八条规定，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。同时，国家有关主管部门还制定了一系列的规章制度，规范物业公司的行为，如国务院颁布的《物业管理条例》、建筑部颁布的《物业管理企业资质管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等，因此，目前业主多选择委托物业公司管理建筑物及其附属设施。 　　对建筑物及其附属设施进行管理，除委托物业公司外，也有业主自行管理的。这主要发生在只有一个业主或者业主人数较少的建筑区划。随着经济的发展、科技的进步，建筑领域不断出现新技术、新产品，建筑物及其附属设施的科技含量也越来越高，管理更为复杂，业主自行管理有一定难度，所以还是提倡选择专业化、市场化、社会化的物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理为好。《城市新建住宅小区管理办法》第四条规定，住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。《物业管理条例》第四条规定，国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 　　通常情况下，一栋楼或者一个住宅小区建好后，就要对建筑物及其附属设施进行管理，但业主们是陆陆续续迁人居住的，业主大会尚未成立，不能及时委托物业管理公司。在这种情况下，只能由建设单位选聘物业管理公司对建筑物及其附属设施进行管理。《城市新建住宅小区管理办法》第五条规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。《物业管理条例》规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理合同应当明确：（1）管理项目；（2）管理内容；（3）管理费用；（4）双方权利和义务；（5）合同期限；（6）违约责任等。物业管理合同，应当报房地产行政主管部门备案。建设单位与业主签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位在销售住宅或者经营性用房时，应当向业主明示前期物业服务合同。业主应当履行与建设单位签订的前期物业服务合同，服从物业公司的管理。业主大会成立后，可以对建设单位选聘的物业管理企业予以更换。故本条第二款规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

1.物权法定原则2.物权公示原则3.特别法优先原则4.权利禁止滥用原则同时物权法还规定了善意取得制度，以及遗失物不适用善意取得的例外规定。

关于物权，在我国的《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《担保法》中均作了规定，为了适应全面贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的要求，进一步明确物的归属，定分止争，发挥物的效用，保护权利人的物权，完善中国特色社会主义物权制度，规范社会主义市场经济秩序，2007年3月16日，十届人大五次会议通过了《物权法》，并于2007年10月1日起施行。一、《物权法》产生的背景和对国土资源管理工作的影响《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，是民法的重要组成部分，是在中国特色社会主义法律体系中起支架作用、不可或缺的重要法律。《物权法》调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、个人和其他权利人的物权以及对物权的保护。《物权法》的起草是新中国历史上进行的第四次民法典起草过程中的重要步骤。第一次民法典的起草是在1954～1956年，当时立法机关曾经试图进行新中国历史上第一次民法典的起草工作，参考1922年的苏俄民法典完成了一个民法典的建议草案。但由于整风运动和反右斗争等大规模政治运动的展开，丧失了这部法律出台的政治环境和社会环境，最终没有能够得以完成。第二次民法典的起草是在1962～1964年，当时毛泽东同志指出：“民法要、刑法要，无法无天不行。”所以当时有关国家机关根据毛泽东同志的要求进行了新中国历史上的第二次民法典的起草工作。但当时的政治环境不允许学习西方甚至苏联经验，只能独立自主地进行，效果并不好。1964年以后，四清运动开始了，文化大革命紧接着也开始了，所以这次民法典的起草同样由于政治环境而没能完成。第三次民法典的起草是在1979～1982年，在彭真同志的主持下进行的。 当时是在改革开放的初期，大家担心出台的法典会不会成为一个束缚改革开放的法典，担心出现今天出台、明天又弃之不用的情况。 于是彭真同志将一步到位的想法转变为成熟一个制定一个。所以以此为契机，在1981年出台了《企业合同法》，1986年出台了《中华人民共和国民法通则》。第四次民法典的起草是在1993年，全国人大常委会对制定《物权法》高度重视。2002年12月，九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议。本届全国人大常委会把制定《物权法》列入重要议程，为了把这部法律制定好，全国人大常委会坚持民主立法、科学立法。2005年7月将《物权法》草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件；并先后召开100多次座谈会和几次论证会，还到一些地方进行专题调研，充分听取部分全国人大代表、基层群众、专家学者、中央有关部门等各方面的意见。全国人大常委会高度重视各方面的意见，对草案进行了六次审议，审议次数之多在我国立法史上是空前的。国土资源是最重要和最有价值的 “物”，规定地权、矿权行使和管理的基本原则，是《物权法》的重要内容之一。《物权法》与国土资源管理密切相关，《物权法》的颁布实施对国土资源管理工作有着重要意义，主要体现在：①《物权法》是保护资源的新武器。《物权法》中保护资源的规定与《宪法》、《土地管理法》、《矿产资源法》的规定是完全一致的。《物权法》遵循权利法定的原则和“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”的原则，并规定：国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量；明确探矿权采矿权的用益物权性质，规定 “用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定”，这些都为继续实行世界上最严格的土地管理制度，严把土地 “闸门”，严格控制建设用地规模，严格保护耕地特别是基本农田，切实保护好土地、矿产资源提供了有力的武器。②《物权法》是保障发展的新动力。《物权法》本着发挥物的效用的宗旨，创新性地规定了土地的空间权，并且规定了公开竞价方式配置工业用地和经营性用地的原则，为更好地发挥资源性资产的作用，更好地促进经济社会发展提供了保障。《物权法》的颁布实施将继续推进节约集约用地新机制的建立，正确处理保护资源和保障发展的关系，为发展开辟新的空间，使保障发展更加持续有力。③《物权法》是维护权益的新手段。《物权法》以平等保护国家、集体和私人的财产权为首要原则，在维护权益方面作出了多项规定。《物权法》规定：征收集体所有的土地，应当保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。④《物权法》是服务社会的新契机。《物权法》规定：国家对不动产实行统一登记制度，并要求在申请登记时由当事人自我举证；明确要求取消年检制度，土地登记收费要实行按件收取。《物权法》的出台，要求国土资源管理部门进一步转变观念，增强服务意识，进一步规范国土资源管理工作。二、《物权法》中关于国土资源管理的主要内容《物权法》中关于土地权利和矿权的规定，既有对现行法律制度和政策措施的肯定和继承，更有许多创新和突破。（一）《物权法》肯定了国土资源管理已经取得的经验（1）进一步明确土地征收法定补偿范围，肯定了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）文件中关于土地征收的内容。土地征收补偿制度，关系广大人民群众的切身利益，关系社会稳定，关系和谐社会建设。《物权法》依据《宪法》，按照党和国家关于征地补偿安置必须保证被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则，对征地补偿制度予以完善。①明确了土地征收必须以保护耕地为前提。《物权法》第四十三条明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”②明确了土地征收必须具备法定条件。《物权法》第四十二条规定，土地征收的法定条件：必须是为了公共利益的需要，必须依照法定的权限和程序，必须依法给予征收补偿。只有同时具备这三个条件，土地征收才具有法律效力。③明确了土地征收的法定补偿范围。根据《物权法》第四十二条第二款的规定，征收集体所有的土地，应当支付的法定补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和社会保障费用。这一规定对维护被征地农民的合法权益、保障被征地农民的生活具有重要意义。（2）进一步明确集体土地的产权代表。《物权法》规定，属于村农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。（3）进一步明确建设用地使用权的设立方式，肯定了国务院31号文件中关于建设用地使用权设立方式的内容。《物权法》规定，建设用地使用权，可以通过出让或者划拨的方式设立。采取划拨方式设立建设用地使用权的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。同时，《物权法》还明确，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一块地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《物权法》的这一规定，改变了《城市房地产管理法》的相关规定，对于促进土地资源的市场化配置，遏制工业用地低成本盲目扩张具有重要意义。（二）《物权法》关于国土资源管理的创新规定（1）确立了不动产统一登记制度。不动产登记既是不动产物权设定的条件，又是不动产物权有序转移的基础。 在《物权法》颁布以前，我国关于不动产登记的规定，主要散见在《土地管理法》、《城市房地产管理法》等行政管理法中，且这些规定主要是关于登记机关和登记证书的规定，有关登记规则、登记效力的规定则严重缺乏，致使不动产登记实践中出现了许多问题，难以依法有效解决。《物权法》在建立和完善不动产登记制度方面取得了重大突破。《物权法》第十条规定：国家对不动产实行统一登记制度，同时确立了更正登记、异议登记和预告登记制度，明确了不动产登记的基本规则。这些重要的制度创新既体现了我国在完善社会主义法律体系过程中，对国外先进法律文化和法律制度的移植，又对改变当前不动产登记多头管理，登记依据和登记效力等存在的地域、等级差异以及由此引发的混乱局面有直接的作用，对规范社会主义市场经济体制下的财产归属关系，促进物的流通和充分利用，保障交易安全具有重要意义。（2）明确了建设用地使用权的空间范围。《物权法》第一百三十六条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地面或者地下分别设立。《物权法》的这一规定弥补了法律空白，为规范土地的空间利用奠定了坚实的法律基础，有利于促进土地资源的集约和高效利用。（3）明确了建设用地使用权期满续期和地上建筑物的归属问题。《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。还规定：建设用地使用权期间届满后，对土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律或者行政法规的规定办理。（4）明确了探矿权、采矿权的用益物权性质。《物权法》规定：依法取得的探矿权、采矿权受法律保护。这是重大的法律制度创新，它表明《物权法》认可探矿权、采矿权的物权性质，对于保护探矿权人、采矿权人的合法权益具有重要意义。三、贯彻落实《物权法》应当注意的几个问题（一）关于分层出让《物权法》创新地规定建设用地使用权可以在土地的地表、地面或者地下分别设立，从而拉开了建设用地使用权分层出让的序幕。这一规定为国土资源管理部门带来新的挑战，如何分层出让成为当前国土资源管理部门面临的一项新课题。为落实《物权法》的这一规定，国土资源部在新修改的《国有建设用地使用权出让合同》和《国有建设用地划拨决定书》中规定了出让土地和划拨土地的空间范围，这就要求市、县国土资源管理部门在今后的国有建设用地供应中，要严格执行《物权法》的规定，明确每宗地的空间范围，并按照这一空间范围设定建设用地使用权。（二）关于不动产统一登记“不动产统一登记”是《物权法》规定的一项重要内容，它指明了不动产登记的发展方向。 当前，对于国土资源管理部门来说，应当首先做好土地登记工作，争取早日实现土地登记的全覆盖，同时要取消年检制度，土地登记实行按件收费；其次，应当加快对不动产统一登记的研究工作。（三）关于配套立法《物权法》关于国土资源管理工作的创新性规定，要求国土资源管理部门尽快对当前与《物权法》不相适应的法律法规的有关条款进行修改，推进配套立法工作，对当前法律缺失的内容作出规定，比如对自动续期、空间权等作出具体规定。截至2007年底，为贯彻落实《物权法》，国土资源部已出台两部部门规章：一是2007年9月21日出台的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），根据《物权法》对建设用地使用权权利名称的规定、土地招标拍卖挂牌范围的规定、建设用地使用权可以分层，分别在土地的地表、地上或者地下设立等内容的规定，对11号令进行了相应的修改；二是2007年11月28日出台的《土地登记办法》（国土资源部令第40号），根据《物权法》中有关不动产登记的规定，对《土地登记规则》进行了补充、修改和完善。

第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。 　　● 条文主旨 　　本条是关于矿藏、水流、海域的国家所有权的规定。 　　●立法背景 　　矿产资源是国民经济和社会发展的重要物质基础，只有严格依照宪法的规定，坚持矿藏属于国家所有，即全民所有，才能保障我国矿产资源的合理开发、利用、节约、保护和满足各方面对矿产资源日益增长的需求，适应国民经济和社会发展的需要。 　　水是人类生存的生命线，人类因水而生存，因水而发展。然而，本世纪人类却面临着严重的水资源问题。水资源短缺几乎成为世界性的问题。我国是水资源贫乏的国家，人均水资源仅为世界平均水平的四分之一。同时，水资源在时问和地区分布上很不平衡，由于所处的独特的地理位置和气候条件，使我国面临水资源短缺、洪涝灾害频繁、水环境恶化三大水问题，对国民经济和社会发展具有全局影响。 　　我国是海洋大国，拥有近三百万平方公里的管辖海域，相当于陆地国土面积的1／3，拥有180()0多公里的大陆岸线，14000多公里的岛屿岸线，蕴藏着丰富资源，包括生物资源、矿产资源、航运资源、旅游资源等。对于丰富的资源，国家有责任实施管理，对于我国辽阔的海域，需要由国家行使管理职能。这些管理，是以海域的国家所有权为法律依据的。 　　●条文解读 　　本条规定的三种资源分述如下： 　　一、矿藏属于国家所有 　　矿藏，主要指矿产资源，即存在于地壳内部或者地表的，由地质作用形成的，在特定的技术条件下能够被探明和开采利用的，呈固态、液态或气态的自然资源。本法依据宪法规定矿藏属于国家所有。矿藏属于国家所有，指国家享有对矿产资源的占有、使用、收益和处分的权利。宪法第9条第l款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”矿产资源法第3条第1款规定：“矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权。地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。”1995年12月国务院发布的《关于整顿矿业秩序维护国家对矿产资源所有权的通知》中规定：“矿产资源是经济建设和社会发展的重要物质基础。矿产资源属于国家所有。”1994年3月国务院发布的矿产资源法实施细则第3条中规定：“矿产资源属于国家所有。地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。”一些具体的矿产行政法规规定了一些矿产的所有权。如1994年12月国务院发布的《乡镇煤矿管理条例》第3条第1款规定：“煤炭资源属于国家所有。地表或者地下的煤炭资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。”1993年10月国务院发布的对外合作开采陆上石油资源条例第3条规定：“中华人民共和国境内的石油资源属于中华人民共和国所有。”1982年1月国务院发布的对外合作开采海洋石油资源条例第2条第l款规定：“中华人民共和国的内海、领海、大陆架以及其他属于中华人民共和国海洋资源管辖领域的石油资源，都属于中华人民共和国所有。”1990年2月国务院发布的盐业管理条例第3条中规定：“盐资源属于国家所有，国家对盐资源实行保护，并有计划地开发利用。国家鼓励发展盐业生产，对盐的生产经营实行计划管理。”1982年8月国家经委委发布的《关于重新颁发天然水晶管理办法的通知》第二项规定：“水晶矿产是国家的宝贵财富，属全民所有。依附于土地的水晶资源，不因土地所有权而改变其全民所有的性质。未经批准，任何单位或个人不得私自开采。” 　　国家对矿藏的所有权可以有多种行使方式。民法通则第81条第2款规定：“国家所有的矿藏，可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民采挖。”矿产资源法第3条中规定：“勘查、开采矿产资源，必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权，并办理登记。”矿产资源法第4条第l款规定：“国家保障依法设立的矿山企业开采矿产资源的合法权益。”依照规定，民事主体可以依法取得开发和经营矿藏的权利，其性质为采矿权。取得该权利后，通过开发和经营矿藏取得对矿藏的所有权。民事主体取得采矿权并不影响国家的所有权。国家保护合法的采矿权。但该采矿权与对矿藏的所有权不同，前者是他物权，后者是所有权。国家保障矿产资源的合理利用。 　　二、水流属于国家所有 　　水流，指江、河等的统称。此处水流应包括地表水、地F水和其他形态的水资源。 　　本条规定水流属于国家所有。水流属于国家所有，指国家享有对水流的占有、使用、收益和处分的权利。宪法第9条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有。”水法第3条第l款规定：“水资源属于国家所有。水资源的所有权由国务院代表国家行使。”水流是我国最宝贵的自然资源之一，是实现可持续发展的重要物质基础。只有严格依照宪法的规定，坚持水流属于国家所有，即全民所有，才能保障我国水资源的合理开发、利用、节约、保护和满足各方面对水资源日益增长的需求，适应国民经济和社会发展的需要。 　　三、海域属于国家所有 　　海域，是指中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。这是一个空间资源的概念，是对传统民法中“物”的概念的延伸与发展。内水，是指中华人民共和国领海基线向陆地一侧至海岸线的海域。领海这个概念是随公海自由原则的确立而形成的，它是指沿着国家的海岸、受国家主权支配和管辖下的一定宽度的海水带。本条明确规定海域属于国家所有。海域使用管理法第3条第1款中规定：“海域属于国家所有，国务院代表国家行使海域所有权。任何单位或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让海域。”长期以来，在海域权属问题七存在一些模糊认识，出现了一些不正常的现象。个别地方政府或者有关部门擅自将海域的所有权确定为本地所有或者某集体经济组织所有，用海单位在需要使用海域时直接向乡镇和农民集体经济组织购买或者租用；个别乡镇竟然公开拍卖海域或者滩涂；有的村民认为，祖祖辈辈生活在海边，海就是村里的。这些认识和行为，不仅导致海域使用秩序的混乱．而且严重地损害了国家的所有权权益。因此，法律明确规定海域属于国家所有。海域属于国家所有，指国家享有对海域的占有、使用、收益和处分的权利。这不仅能正本清源，纠正思想上的错误认识，而且有助于树立海域国家所有的意识和有偿使用海域的观念，使国家的所有权权益能在经济上得到实现。 　　●相关规定 　　《宪法》第9条，《矿产资源法》第3条，《水法》第3条，《煤炭法》第3条，《海域使用管理法》第3条，《领海及毗连区法》第2条，《矿产资源法实施细则》第3条，《乡镇煤矿管理条例》第3条，《对外合作开采陆f=石油资源条例》第3条，《对外合作开采海洋石油资源条例》第2条，《盐业管理条例》第3条。

第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 　　国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 　　●条文主旨 　　本条是关于不动产登记机构和国家实行统一登记制度的规定。C立法背景 　　从现行有关法律、法规的规定看，不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责。涉及的部门主要有： 　　l_土地管理部门。土地管理法规定，农民集体所有的土地．由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；土地登记规则规定，县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地登记工作；土地管理法实施条例规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地f：建筑物、构筑物等附着物导致L地使用权转移的，必须向上地所在地的县26级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记；担保法规定，以无地上定着物的土地使用权抵押的，抵押登记部门为核发土地使用权证书的土地管理部门。 　　2．房产管理部门。城市房地产管理法规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记。房地产转让或者或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。 　　3．农业主管部门。农村土地承包法规定，县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。 　　4．林业主管部门。森林法规定，国家所有的和集体所有的森林、林木、林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。担保法规定，以林木抵押的，抵押登记部门为县级以上林木主管部门。 　　5．海洋行政主管部门。海域使用管理法规定，海域使用申请经依法批准后，国务院批准用海的，由国务院海洋行政主管部门登记造册，向海域使用申请人颁发海域使用权证书；地方人民政府批准用海的，由地方人民政府登记造册，向海域使用申请人颁发海域使用权证书。海域使用权登记办法规定，海域使用权实行分级登记。国务院批准的项目用海，由国家海洋局登记造册；县级以上地方人民政府批准的项目用海，由批准用海的地方人民政府登记造册，海洋行政主管部门负责登记的具体工作。 　　6．地质矿产主管部门。矿产资源开采登记管理办法规定，开采下列矿产资源，由国务院地质矿产主管部门审批登记，颁发采矿许可证：(1)国家规划矿区和对国民经济具有重要价值的矿区内的矿产资源； (2)领海及中国管辖的其他海域的矿产资源；(3)外商投资开采的矿产资源；(4)本办法附录所列的矿产资源。开采石油、天然气矿产的，经国务院指定的机关审查同意后，由国务院地质矿产主管部门登记，颁发采矿许可证。 　　●条文解读 　　在立法过程中，不少部门、专家认为，登记机构特别是不动产登记机构不统一，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。立法机关经研究，赞成上述意见，同时又要考虑统一登记涉及行政管理体制改革，实行统一登记需要有一个过程。因此，本条第二款在规定“国家对不动产实行统一登记制度”的同时，又规定．“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 　　从国外情况看，一些发达国家都规定在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一-登记的制度，即不论是土地、房屋还是其他不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的机构登记。至于具体的登记机构设置，则不尽相同，如德国的不动产登记机构为属于地方法院的土地登记局，瑞士大多为各州的地方法院，日本为司法行政机关法务局、地方法务局及其派出所，我国台湾地区的登记机关是属于行政机构的地政局。 　　目前，我国各地方在不动产行政管理和不动产登记体制方面存在不同的做法。以房屋和土地来说，有的地方在房产和土地管理部门分别设立，房屋和土地分别由这两个部门进行管理和登记；有的地方，如上海、广州、深圳等实现了房屋和土地管理机构的统一，同时也实行房地产统一登|己；还有的地方，虽然房屋、土地的管理机构实现了统一，但在管理机构合并之前，房屋管理与土地管理作为两个独立的管理部门，各自按房屋、土地登记的程序、内容、要求和方法进行了房屋所有权登记和士地登记，已分别向权利人颁发了大量证书，由于对房产、土地登记程序、方法和内容的整合上有相当大的难度，目前仍然实行房屋和土地分别登记。考虑到这些情况，本法在附则中对不动产统一登记的问题又作了补充规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”

土地出让金是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的土地权益，以划拨方式获取的土地使用权发生转让、抵押等市场行为必须补办出让手续，交纳出让金，方可办理土地登记，其出让金数额计算方法如下： 一． 有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。 二． 发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。 三． 通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。 四． 划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

原因行为，又称“原因中的自由行为”，指有责任能力的行为人，但是陷入了无责任能力的状态，行为人原本可以自由决定，故意或过失使自己一时陷入无责任能力或限定责任能力状态，并在这种状态下实施了符合构成要件的行为。 　　关于“使自己陷于无责任能力状态的行为”，是仅限于故意行为或者也包括过失行为，各国刑法规定均不统一，日本赞成包括过失行为。关于原因自由行为陷入精神障碍的程度，有国家规定必须使自己陷入心神丧失的状态，而日本规定还包括“心神耗弱”的状态。 　　在理论上，最典型的原因自由行为是：故意使自己完全心神丧失的行为，如醉酒。

法律分析：侵权行为的客体是民事主体合法享有的人身和财产权益。民事权益包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权等，当这些权利受到侵害的时候，可以要求对方承担侵权责任，承担损害赔偿的责任。法律依据：《中华人民共和国民法典》第一百一十条 自然人享有生命权、身体权、健康权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、隐私权、婚姻自主权等权利。 　　法人、非法人组织享有名称权、名誉权和荣誉权。第一百一十四条 民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

简单的说就是,虽然甲与乙的抵押权不是法定必须登记才可以生效的.但是丙属于善意第三人,基于善意取得制度取得对于布匹的所有权.未登记的抵押权不能对抗善意第三人.见以下法条:《物权法》 第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

中华人民共和国物权法释义 (第199条)第一百九十九条 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。条文主旨本条是关于同一财产向两个以上债权人抵押的，数个抵押权清偿顺序的规定。立法背景本法和担保法都允许同?财产向数个债权人抵押，担保法第35条；规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”本法没有保留该规定，不再限制同一财产的重复抵押行为。以同一财产向同一债权人或者不同债权人多次抵押的，抵押人所担保的债权可以超出其抵押财产的价值。允许同一财产向数个债权人抵押，就会涉及到数个抵押权清偿顺序的问题，即哪个抵押权清偿顺序在先，哪个清偿顺序在后，以及顺序相同时如何清偿的问题。本条针对上述问题作出了明确地规定，并对担保法确定的清偿顺序的原则作了部分修改。条文解读根据本条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照以下原则清偿：(一)抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。关于抵押权生效的原则，本法区分不动产和动产抵押，作了不同规定。根据本法第187条的规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、荒地的承包经营权和正在建造的建筑物这些不动产抵押的．应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。根据本法第188条的规定。以生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具和正在建造的船舶、飞行器等动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人。根据本法第189条的规定，企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品这些动产抵押，即以动产设定浮动抵押的，抵押权也自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人。本条规定的按照抵押权登记的先后顺序清偿债权的原则，既适用于以登记为抵押权生效要件的不动产抵押，也适用于以登记为抵押权对抗要件的动产抵押，即无论是不动产抵押还是动产抵押，数个抵押权都已登记的，都按照登记的先后顺序清偿。以抵押权登记的先后顺序为标准清偿抵押债权是世界各国抵押担保制度中的一般规则。确定抵押权登记的先后，以登记部门登记材料中记载的登记时问为准。作第一顺序抵押登记的被担保债权，就拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿，处于第二顺序的，只能就剩余的部分受偿，依此类准。如果抵押权登记的时问相同，也就是抵押权登记的顺序相同，那么就按照各担保债权的比例来清偿，所占比例大的，多受清偿。(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿。这一原则是针对动产抵押而言的，因为在不动产抵押中，未办理抵押登记的，不发生抵押权的效力，也就不会发生未登记的抵押权与已登记的抵押权之间清偿顺序的问题。根据本法的规定，当事人以动产抵押的，可以自愿办理抵押登记，而不要求必须办理登记。动产抵押权无论是否办理登记都自抵押合同生效时发生效力。但是，当事人是否办理抵押登记，在法律效力上还是有差别的．办理抵押登记的，抵押权人可以对抗第三人；未登记的，不得对抗善意第三人。这样规定主要是因为办理抵押登记的，其他债权人就可以通过查阅登记资料知道该财产已经设定抵押的情况，公示性较强；而没有办理抵押登记的，其他债权人一般很难知道该财产是否已经设定了抵押，所以法律给予已登记的抵押权以特别的保护，在清偿顺序的问题上，本法作出抵押权已登记的先于未登记的受偿的规定。(三)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。这一原则也是针对动产抵押而言的。前面已经讲到，本法规定未经登记的动产抵押权不具有对抗善意第三人的效力。依照这一规定，在同一抵押财产上设定数个抵押权时，各抵押权人互为第三人，如果每一个抵押权都没有办理登记，那么无论各抵押权设立先后，其相互问均不得对抗，因此，各抵押权人对抵押财产拍卖、变卖所得的价款应当享有同等的权利，按照各债权的比例受清偿。这一原则与担保法的规定不同，担保法第54条第2项规定，抵押物未登记的，按照抵押合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。根据本法第178条“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”的规定，担保法的上述规定不再适用。

善意第三人：即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人善意第三人一般可取得原物的所有权，所有权不得请求善意第三人返还原物。这里的原物只限于动产。

法律主观：一、善意第三人的法律规定是民法典物权编中的 善意取得 制度。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合受让人受让该不动产或者动产时是善意、合理的价格转让、已登记的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。原所有权人有权向无处分权人请求 损害赔偿 。善意第三人，即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，受让人在取得动产或不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。二、善意第三人的理论基础有哪些（一）取得时效说。时效制度，以时间及时间之经过为其构成要件，而善意取得制度则与时间及时间之经过没有联系，所以，时效制度与善意取得制度是两种各自独立的制度。（二）权利外形说。占有人应推定其为法律上的所有者，故受让人有信赖之基础。（三）法律赋权说。善意取得是由于法律赋予占有人处分他人所有权的权能。（四）占有效力说。善意取得系由于受让人受让占有后，占有之效力使然。大多数学者认为善意取得制度的理论基础是法律上承认占有公信力的逻辑结果，即赞成权利外形说。善意第三人对于自己登记的财产有追回的权利，同时善意第三人的理论基础有取得时效说；权利外形说；法律赋权说；占有效力说等理论基础。当善意第三人被侵犯了权利的时候一定要向人民法院申请诉讼。三、善意第三人包括有哪些内容善意第三人，即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，受让人在取得动产或不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。为您更好的维护自己的权利。 法律客观：《中华人民共和国民法典》第三百一十三条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

【答案】：D选项D中的第三人接受赠与，属于无偿取得，不构成善意取得。

第九章　所有权取得的特别规定　　第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；　　（二）以合理的价格转让；　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。　　第一百零七条　所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。　　第一百零八条　善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。这是物权法关于善意取得的规定，对于你不理解的问题，我是这样理解的：a.如果第三人是合法取得那物品的，“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”也就是说原物主源泉向卖遗失物的人追偿，可是不能直接向第三人请求返还原物，当可以向他买，再向卖遗失物的人追偿。b.]:的确，在《物权法》草案上对不动产物权和动产物权的善意取得设置了比较明确的法律规则，设置这个法律规则最主要的目的其实是要在市场经济条件下对交易的安全提供相对比较……。因为善意取得制度适用的一个前提条件是存在无权处分行为，就是在市场上卖的东西不是你的，但是市场经济有一个非常典型的特点，可以说大多都是陌生人与陌生人之间来打交道，不像在一个熟人的社会中，大家对对方享有哪些财产了如指掌，就像我们在日常生活中去市场买一个物品，我们无法去进行调查、去进行判断，究竟商场卖给我们的商品有没有权利卖给我们。再这样一个背景下确立善意取得制度对于整个市场交易的顺利进行应该说具有至关重要的作用，所以在《物权法》草案上面对它做了相对比较明确的规定。但并不是说在市场流转中所有的财产都可以去适用善意取得制度，所以在《物权法》草案中对遗失物专门设置了一项规定，认为遗失物不能够去适用善意取得，这主要是有两个考虑：一个考虑，在我们整个市场交易总量中，像遗失物这样的物品在整个市场交易总量中所占的比重微乎其微，占的比重非常小，不会对整个交易秩序造成影响。还有一个很重要的考虑，当一个无权处分人处分遗失物的时候，他取得这个财产的占有并不是基于财产权的意志去展开，这个时候如果是用善意取得制度的话，应当说对财产实际权利人权利的限制有过分的嫌疑，所以从这点上考虑，《物权法》草案认为它是不能去适用善意取得制度的。

善意第三人，即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，受让人在取得动产或不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。产生原因从事商品交易的当事人很难知道对方是否对其占有的物品拥有所有权，也很难进行查证。况且在商机万变的信息时代，在一般情况下，要求当事人对每一个交易对象的权利是否属实加以查证，不太现实。如果受让人不知道或不应当知道转让人无权转让该财产，而在交易完成后因出让人的无权处分而使交易无效使其善意第三人退还所得的财产，这不仅要推翻已形成的财产关系还使当事人在交易中心存疑虑，从而造成当事人交易的不安全，法律为了避免这些不安全因素的干扰规定了善意取得制度。虽然我国现行的民事基本法——《民法通则》尚未确认善意取得制度，但是在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”理论基础关于善意取得存在的理论基础，多数学者提出了不同的看法，大致有以下几种观点：(1)取得时效说。时效制度，以时间及时间之经过为其构成要件，而善意取得制度则与时间及时间之经过没有联系，所以，时效制度与善意取得制度是两种各自独立的制度。(2)权利外形说。占有人应推定其为法律上的所有者，故受让人有信赖之基础。(3)法律赋权说。善意取得是由于法律赋予占有人处分他人所有权的权能。(4)占有效力说。善意取得系由于受让人受让占有后，占有之效力使然。大多数学者认为善意取得制度的理论基础是法律上承认占有公信力的逻辑结果，即赞成权利外形说。以上内容就是相关的回答，善意第三人一般是第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人，在很多时候善意第三人的权利也是会受到法律保护的。

1《民通意见》中关于善意取得制度的规定主要是第89条：“在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”2《物权法》第106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”3、善意取得制度在其他法律中的相关规定《担保法》第54条《担保法解释》第84条、第108条《票据法》第12条《信托法》第12条《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》第11条《关于依法查处盗窃、抢劫机动车案件的规定》第12条扩展阅读：【保险】怎么买，哪个好，手把手教你避开保险的这些"坑"

【答案】：B,D本题考核善意取得制度。无偿方式取得财产时，不适用善意取得制度，即使乙是有偿取得的，也不能拥有标的物的所有权，因为赃物不适用于善意取得制度，因此选项A错误：标的物的占有移转不是动产质押合同的生效条件，但是质权设立的条件，因此选项C错误。

善意取得制度为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要交易规则，其有助于稳定社会经济秩序，维护正常的交换与消费，能有利的促进我国社会主义市场经济的发展。我国现行的民事基本法——《民法通则》虽尚未确认善意取得制度，但在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”从中，我们可以得出《民法》立法本意上对“善意取得”予以必要法律保护应该具备的条件：即（一）受让人须为善意；（二）受让人须通过有偿的法律行为而取得所有权；（三）受让人须实际占有该财产；（四）出让人是对该财产无处分权的原占有人。而同时具备了这四个条件，无疑也就具备了物权法草案现在关于“善意取得”的规定：如果受让人是在公开市场买到的或通过拍卖得到的赃物，就给予一定的法律保护，不应该无偿追回。

最讨厌考试题不会做来这里的

法律主观：一、善意第三人的法律规定是民法典物权编中的 善意取得 制度。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合受让人受让该不动产或者动产时是善意、合理的价格转让、已登记的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。原所有权人有权向无处分权人请求 损害赔偿 。善意第三人，即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，受让人在取得动产或不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。二、善意第三人的理论基础有哪些（一）取得时效说。时效制度，以时间及时间之经过为其构成要件，而善意取得制度则与时间及时间之经过没有联系，所以，时效制度与善意取得制度是两种各自独立的制度。（二）权利外形说。占有人应推定其为法律上的所有者，故受让人有信赖之基础。（三）法律赋权说。善意取得是由于法律赋予占有人处分他人所有权的权能。（四）占有效力说。善意取得系由于受让人受让占有后，占有之效力使然。大多数学者认为善意取得制度的理论基础是法律上承认占有公信力的逻辑结果，即赞成权利外形说。善意第三人对于自己登记的财产有追回的权利，同时善意第三人的理论基础有取得时效说；权利外形说；法律赋权说；占有效力说等理论基础。当善意第三人被侵犯了权利的时候一定要向人民法院申请诉讼。三、善意第三人包括有哪些内容善意第三人，即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，受让人在取得动产或不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。为您更好的维护自己的权利。 法律客观：《中华人民共和国民法典》第三百一十三条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

法律主观：一、　物权法 善意取得 的规则1、标的物包括动产与不动产善意取得的标的物包括动产与不动产在内，二者的区别仅在于受让人有理由信赖物权处分人有处分权的缘由不同—前者源于动产占有的公信力，后者源于不动产登记的公信力。2、转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人而言构成继受取得，不属于善意取得。转让人无处分权包括没有所有权和所有权受到的限制两种情形。3、基于有偿法律行为而受让首先，必须依据法律行为如 买卖合同 才可以发生善意取得，非依据法律行为受让的不发生善意取得，如 法定继承 、公司合并等。其次，此处的法律行为应该具有“财产交易”的性质，即受让人必须付出了对价，具有有偿性。有偿是指受让人以合理的价格有偿手让，具体包括互易、买卖，担排除了赠与、遗增等无偿方式。4、受让人手让财产时为善意民法上的“善意”，指不知情。即在受让人与无权处分人进行民事行为的当时，第三人不知对方对标的物无处分权。善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即“受让财产时”为准。至于事后知情与否，并不影响善意取得的构成。5、转让的财产已经完成交付或者登记二、善意取得制度的适用范围 1 、动产 传统民法上，善意取得通常指动产善意取得。动产指 “ 土地及其定着物以外的一切之物，如图书、画、珠宝和无记名证券（如车票）等 ” 。对于票据，根据《票据法》第 12 条，除 “ 以欺诈、偷盗或者胁迫等手段取得票据的，或者明知有前列情形 ” 者，善意付出对价而取得票据的人可善意取得，其他有价证券类推适用该规则；关于船舶、航空器和机动车等采用登记对抗主义的动产，《德国民法典》第 932 条款认可未登记船舶的善意取得 。我国学者对能否适用善意取得存在分歧。王轶教授认为，已经登记的此类动产具有公信力，不存在善意取得问题。若未登记不存在“对抗善意第三人效力”，善意的受让人基于所有权人所享有的所有权自身效力不足即可取得动产所有权。 2 、不动产 善意取得制度适用不动产，但不包括国家所有权、集体所有权。有学者主张，我国采取严格的不动产登记生效要件主义，基于登记的公示效力即可调整不动产相关问题，原则上不存在不动产善意取得的适用空间；有学者则提出异议，称在出现登记记载与当事人意思表示不一致以及物权变动没有实时反映在登记簿上等错误时，登记权利被无权处分，善意取得有适用的可能性空间。三、　善意取得制度的价值善意取得制度的本质是牺牲真正权利人的财产权利，以保证善意受让人取得所有权和其他物权，旨在协调所有权的维护与交易便捷，力争达致“动”的“静”均衡。对此，主要包括即时时效说、权利外像说、法律赋权说和占有保护说，皆主张善意取得制度旨在保护交易安全；我国台湾学者谢在全教授宣称，善意取得制度的理论依据首要者乃在交易之安全与便捷。但保护财产秩序也要对财产所有权采取静的保护，即承认财产交易的善意取得，需要权衡两个财产价值。德国、法国、日本、中国等国家兼顾财产所有权的“静态安全”和“动态安全”，对善意取得采取积极的“中间法”立场。综善意取得的标的物包括动产与不动产在内，二者的区别仅在于受让人有理由信赖物权处分人有处分权的缘由不同—前者源于动产占有的公信力，后者源于不动产登记的公信力。

88．　对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。第一百零三条　共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按照新法优于旧法的原则进行理解。以物权法的规定为准。

《民通意见》第177条：继承的诉讼时效按继承法的规定执行。但继承开始后，继承人未明确表示放弃继承的，视为接受继承，遗产未分割的，即为共同共有。诉讼时效的中止、中断、延长，均适用民法通则的有关规定。这条规定了遗产纠纷的诉讼时效问题，而根据《物权法》的精神，既然遗产未分割之前即已属于各权利人共同共有状态，那么权利人对于遗产的析产纠纷属于物权请求权，不应受诉讼时效的限制。

在小区业主在封闭阳台的时候，物业不让装落地窗，这个是明确的规定，因为你一家安装落地窗，会影响整栋楼的外观，所以并不违反物权法。小区业主装修。收房、验房、拿到了钥匙，接下来就该装修自己的屋子啦。但是，在满心欢喜地开始装修之前，一定要到物业办理申报登记。有人会表示愤愤不平：凭什么自己的房子不能自己说了算？我总结了四大点为大家解惑。1、法律法规我国《物业管理条例》第五十三条的规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”《北京市物业管理办法》第三十一条也明确规定：“住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。”因此，从法律的角度来讲，装修前到物业登记，办理物业手续是必要的合法的。否则将被视为野蛮装修，属于违规行为。2、友邻关系房子是你的不假，但你毕竟生活在一个社区内，房子以外还有许多住户和邻居。自己装修也要顾及他人。想必没人喜欢在家休息的时候，被隔壁家刺耳的装修声打扰吧。此时，物业就是协调你装修和邻里之间关系的一根纽带。物业会将你的装修时间、地点等情况在业主所在楼内公示，提醒大家。此外，如果是旧房翻修的话，建议在开工前和邻居打好招呼，避免装修期间影响到邻里生活作息而导致关系紧张哦。3、社区安全装修不总是你自己在施工，你还要请装修公司，要让施工队进场施工，运输材料等，人员进出频繁且复杂，你的安全问题谁来负责？谁对邻居的安全负责？这时候，物业就显得尤为重要，物业有权监督并加强安全管理。4、公共环境装修虽说是一家的事情，但装修时水电改造、厨卫防水处理等等，牵扯到左邻右舍。比如哪些地方能改，哪些地方不能改，哪些工程涉及主体结构，哪些改造有安全隐患，都有哪些拆改规定和限制，这些若没有物业监督行，后期很可能会产生装修纠纷和矛盾。其次，装修难免会产生大量垃圾，这些垃圾属于建筑垃圾，而非生活垃圾，物业公司并无义务帮你运送装修垃圾。所以装修垃圾要么自己及时清运，要么缴纳垃圾清运费交由物业公司运送。综上所述，于法于理，房屋装修前告知物业是必要的啦。

是总建筑面积的千分之三。建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米。其中，业主委员会办公用房最低不少于十平方米，最高不超过六十平方米。

法律主观：小区的公共用房所有权归全体居民所有。根据法律规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 公用设施包括：建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施。 《 民法典 》第二百七十四条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

一、司法权力寻租的内涵（一）权力寻租的基本含义“权力寻租”一般指政府的各级官员或企业的高层领导利用手中的权力，避开各种控制、法规、审查，从而达到寻求或维护既得利益的一种活动：一方面，政府官员行使各种政府行为，对资源进行调控；另一方面，政府官员本身又是经济角度的人，如果客观上缺乏对政府官员的有效监督和管理，而主观上政府官员缺乏职业道德和社会责任心，政府官员就渐渐丧失理性，利用政府赋予的权力换取金钱以满足个人私利。“权力寻租”具有必然性，只要权力存在，且失去制衡或制约，就必然会有寻租的要求。（二）司法权力寻租的内涵司法权力寻租是指拥有司法权的国家公职人员在行使司法权力的过程当中，违背司法权力设置时的职权要求，侵犯了国家司法机关正常的活动秩序，故意利用行使司法权力的便利条件为自己或他人谋取非法利益，造成国家和人民利益重大损失的行为。具体表现为权物交易、权钱交易、权权交易、权色交易等。司法权力寻租与司法腐败紧密相连，当司法权力缺乏有效监管，就可能被物化，成为寻求利益的“资本金”。司法权力寻租行为却使得司法权力逐步被私有化、商品化、资本化。二、司法权力寻租的特点（一）司法权力寻租属于“内源性违法”。司法权力寻租属于“内源性违法”，是由掌握司法权力的人为谋取私利而实施的违法行为。参加司法权力寻租的人一般都有一定的政治地位、权势及其既得的政治和经济利益。（二）隐蔽性和欺骗性强。司法权力寻租多发于履行职务过程中，与职务行为紧密地交织在一起，与一般工作失误有时很难界定，故特别容易被“失误”或“缺乏工作经验”所掩盖，也容易引起他人的同情和“帮助”，犯罪的过程往往被符合法律规定的正当的职务行为所掩盖，因而具有很强的隐蔽性和欺骗性。（三）当事人间利益一致，且行为相关。司法权力寻租绝大多数都是行为人因徇私利或者私情，双方因此结成一个利益联盟，实施被国家法律、法规所明文禁止的行为，双方为了追求各自的利益竭力掩盖真像、规避法律，因而显现出双方之间的利益具有一致性，行为具有相关性。（四）出现“集体化”趋势，且手段多样化、智能化。司法权力寻租集体作案现象非常突出，并且在长期的寻租活动中形成既得的利益集团，如对各种关系网投资和各种寻租“技能”投资形成一个利益集团，查处一个案件带出一串、一窝，带出几人、十几人、几十人甚至上百人的现象较多，呈现出上下勾结、内外联合、共同策划的现象。三、司法权力寻租的原因（一）主观原因1、司法者的趋利心理。2、道德约束乏力。3、司法者意志薄弱。（二）客观原因1、司法权自身的性质以及司法外部不独立。2、司法活动中的隐性规则以及司法经验的消极作用。3、经济结构和经济体制变化的影响。4、监督制约机制不健全。四、破解司法权力寻租现象的制度性思考（一）加强司法权自身的建设及制约，建立“有限司法”1、加强司法权自身的建设及内部监督。在司法权自身建设方面，应当革除其内部的行政化积弊。一是真正保证司法权独立于行政机关；二是取消各种对司法官员的行政性控制体制，使司法官员真正成为可以独立办案、敢于独立办案的超然的司法官员，在制度上保证司法官“除了法律以外没有上司”；三是科学设置司法官员的收益与办案多少与质量相挂钩的激励制度。2、以权力制约司法权力。要防治司法权力寻租，必须建立以权力制约权力为核心的监督机制，也需要从外部建立强大的监督网络和机制。“对权力的制衡更为重要的是人民的制衡。”任何权力如果不加以约束都可能导致腐败，任何事情只要暴露在公众的视野里，就可以起到最好的监督效果。人民行使当家作主的机构是人民代表大会，所以应以人民代表大会监督为核心，形成全方位、多层次、多渠道的人民监督网络与格局，发挥监督合力，同时要利用各种宣传工具，揭露各种司法腐败现象，树立廉洁奉公的典型，遏制滥用司法权力和以司法权谋私的行为。3、以制度制约司法权力。在制度设计上奉行“人性恶”的预设和“有罪推定”的假设，要用制度管权、管事、管人、管物，增强制度的约束力和权威性，充分发挥其在制约司法权力中的重要作用。要建立司法人员廉洁从政的管理制度，一是要建立司法人员管理程序公开制度，如建立财务公开，行政管理决策程序公开，常规管理中的程序必须公开，重大事项定期报告制度；二是监察机关要改变过去的工作方法，最好能把事前、事中、事后监督结合起来并形成制度，经常主动地、不定期地对司法人员的权力运行进行监督检查和跟踪，把等待举报转向主动检查，做到防患于未然，要实行党纪政纪处理的判例化。三是要形成监督合力，把党内监督与人大监督、政府专门机关监督、政协民主监督、司法机关之间的相互监督、群众监督、舆论监督等结合起来，发挥各方面监督的积极作用，不断拓宽监督渠道，使各种监督形式紧密配合、各方面监督力量有效配合，以加大监督力度、提高监督效果。4、推行“立法回避”制度，遏制司法腐败。立法过程中的部门利益保护主义倾向比较突出，成为权力寻租的新领域。为有效克服立法中可能存在的部门或地方利益保护主义倾向，有必要设立立法回避制度：凡直接涉及某行政部门或地方利益的立法起草工作，该行政部门或地方相关单位原则上应当回避，而由地位相对超脱的国家权力机关有关专门委员会或委托有关方面的专家学者代为起草。（二）加强司法人员的队伍建设，建立“高效司法”1、加强法律的惩罚力度。我国刑法不严密，在具体的司法实践中还存在着各种各样的“暗箱操作”，这就给司法权力寻租留下了空间。当前司法权力寻租的一个很重要的原因不是刑罚不够严厉，而是刑罚不严密，确定性低，要完善刑罚体系，健全财产刑、资格刑和自由刑等各种刑罚有机结合的刑罚体系，将刑罚的“厉而不严”变为“严而不厉”，提高刑罚的特殊预防和一般威慑效应。同时要加大查办司法领域违纪违法案件力度，加大司法权力被寻租的成本。2、建立司法人员廉洁从政的物质保障制度。一是以丰厚的工薪待遇养廉，借此遏制和减少公职人员的腐败现象；二是要建立有效的包括社会保险、社会救济和社会补助等社会保障制度。3、加强司法人员的道德建设。法律制度是道德的低限，道德规范是最高的法律。任何一种监督都有局限性，法律处罚性的功能也是如此。古语云：“德教者，人君之常任也，而刑罚为之佐肋焉。”生产力的发展是解决人类社会一切矛盾的根本，但人自身问题的解决是实现和谐的前提和基础。司法权的特殊性客观上要求加强司法人员的道德建设，要通过各种途径，加强以职业道德为核心的公职人员道德素质精神建设；要更新观念，确立现代法律道德意识；要抓紧构筑诚信的道德文化，迫切提高司法人员的思想道德观念，不断完善职业道德操守，加强其职业道德要求，使其真正做到“道德内省，制度外束”。（三）加强对司法行为的社会监督，建立“廉洁司法”1、司法权力尤其需要社会监督。司法机关是国家强制力的体现和重要组成部分，稍有不慎就会对公民和组织合法权利与利益造成严重侵害，危害法治秩序，损害社会公众对法治的信心，因此必须受到严格的监督。正如古人所言：“鉴不能自照，尺不能自度，权不能自称，囿于物也。”加强对司法行为的社会监督主要包括政党间的相互监督、新闻监督、上下级互相监督和公众监督。2、注重传媒对司法的程序和纪律监督，防止传媒审判。媒体是制造舆论和引导舆论的工具。正义不是媒体的目的，信息才是它的目的。传媒监督是人民群众通过新闻媒体对国家事务和社会公共事务进行的监督，是通过影响社会公众、影响能够制导司法机构的某些机构来间接影响司法的，是维护人民群众根本利益和保证权力正当行使的重要途径。媒体对司法的监督，主要是程序和纪律方面的监督，而不是实体上的监督。要运用报刊、广播、电视、网络等传媒工具加强传媒监督，提高传媒监督的法制化程度。在注重传媒监督的同时要防止传媒审判，对传媒这把“双刃剑”要充分扬其长、避其短。尽快制定新闻监督法，用法的形式规定对记者和媒体正当权益的保护，对披露腐败的支持，对打击报复的制裁。

为贯彻落实《物权法》，进一步健全和完善国有土地出让制度，更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用，2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），自2007年11月1日起施行。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的出台，是国有土地有偿出让发展中重要的一步。一、招拍挂出让国有土地是市场经济发展的必然选择1998年修订的《土地管理法》明确规定：国家依法实行国有土地有偿使用制度，土地使用权有偿使用包括出让、租赁、作价出资（入股）等方式。2001年5月30日，国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号），明确提出为体现市场经济原则，确保土地使用权交易的公开、公平和公正，各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国有土地使用权招标、拍卖必须公开进行。国务院15号文件第一次明确具体地提出了国有土地招标拍卖的范围和界限，第一次为经营性用地协议出让亮起了“红灯”，是国有土地实行市场配置的第一个国家政策，成为经营性土地由非市场配置向市场配置转变的分水岭，对土地资源市场配置制度的确立具有重要的历史意义。为落实国务院通知精神，推进土地资源市场配置，国土资源部连续出台部门规章，以限制划拨土地使用范围，建立和完善招标拍卖挂牌制度，规范协议出让土地行为。2001年10月22日发布的《划拨用地目录》，细化了划拨与有偿的范围，对不符合划拨目录的建设用地，必须有偿使用。2002年5月9日发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号，以下简称11号令），明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。2003年6月11日发布的《协议出让国有土地使用权规定》，规定不符合招标拍卖挂牌出让条件的国有土地，方可协议出让。不难看出，三年时间里，国有土地划拨使用的范围进一步明确，招标拍卖挂牌制度初步确立，国有土地协议出让行为进一步规范，市场取向的土地使用制度改革在制度层面取得了明显进展。随着市场经济的发展，市场配置土地资源的条件也日渐成熟，招拍挂出让土地范围逐步扩大。2004年，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），要求推进土地资源的市场化配置，除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招拍挂出让。2006年，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），明确规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。这两个国务院文件既昭示了国家实行最严格土地管理的决心，也明确了土地使用制度改革的基本内容和走向，即建立和完善土地资源配置的市场机制，充分发挥市场配置土地资源的基础性作用。十届人大五次会议上通过的《物权法》规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。”《物权法》在法律层面上明确了招标、拍卖或者挂牌方式出让的范围，也进一步缩小了划拨方式供地的范围。2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号，以下简称39号令），自2007年11月1日起施行，39号令的出台，使土地市场制度建设再次迈出重要步伐，国有建设用地使用权出让随之发生重大变化。二、39号令的主要内容11号令发布后的五年间，各地大力推进土地招标拍卖挂牌出让制度建设，全国已普遍建立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，全面实行了招拍挂出让，反映市场供求状况和资源稀缺程度的土地价格机制初步形成，市场在土地资源配置中的基础性作用得到有效发挥。据统计，全国招拍挂出让土地的面积和价款从2001年的0.66万公顷，492亿元，提高到2006年的6.65万公顷，5492亿元，分别提高了9倍和10.2倍。实践证明，招标拍卖挂牌制度符合建立和完善社会主义市场经济体制的发展方向，有力地推进了市场取向的土地使用制度改革。正因为如此，招标拍卖挂牌出让制度被《物权法》所肯定和接受，成为法律规定。因此，39号令在保持11号令的基本原则、总体框架和主要内容不变的前提下，主要是将《物权法》关于建设用地使用权出让的新规定落实在国土资源部的政策中，同时就11号令中个别环节衔接不够严密的条款，作了进一步完善。按照物权法定的原则，39号令首先将11号令中有关 “国有土地使用权”表述一律修改为“国有建设用地使用权”，修订后的名称为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。与11号令一样，39号令共28条，主要包括招标拍卖挂牌出让的法律依据，招标拍卖挂牌出让的范围和原则，出让计划、出让方案的编制和公开发布，招标拍卖挂牌文件的编制和公开，招投标程序、拍卖程序、挂牌程序，出让结果公布，出让金缴纳和发放土地使用证，以及法律责任等内容。三、39号令中的几个重要问题（一）关于建设用地使用权的设立范围11号令名称是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，内容是对国有土地使用权招拍挂出让进行的具体规定。《物权法》第十二章不仅专门明确了建设用地使用权的名称，而且规定了建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立。根据《物权法》规定，建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念。因此，39号令第二条明确：国有建设用地使用权可以采取招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立；将11号令第六条、第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的 “位置”一律修改为：“界址、空间范围”。在今后开展国有建设用地出让活动中，要注意两个方面，一是在拟定宗地出让方案、编制出让文件、签订土地出让合同时，应当按照39号令的要求，明确出让宗地的界址点和空间范围，以空间体积代替平面面积，用以划定和标示建设用地使用权的权利范围，并作为计算出让金的依据。在进行土地登记时，不仅应当记载用以确定土地面积的数据和图形，还应当记载垂直方向的高程，构成一个三维立体空间，以标示出建设用地使用权的权利范围。二是在国有建设用地供应中，要转变原有的观念和模式，积极研究制订国有建设用地使用权设立、登记等有针对性的政策措施，在拟定国有建设用地供地方案、编制国有建设用地出让文件、签订国有建设用地使用权出让合同或发出国有建设用地划拨决定书、进行国有建设用地使用权登记和发放国有建设用地使用权证书中，要充分体现《物权法》和39号令的规定。（二）关于招拍挂的范围根据《物权法》、39号令和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等法律政策来确定土地出让是采取协议方式还是采取招标拍卖挂牌方式。一般来说，六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式，即：①供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地；②其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；③划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；④划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；⑤出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；⑥依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。特别需要明确的是，2006年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此，对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定，集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的，也应当以招标拍卖挂牌方式出让。（三）关于招标拍卖挂牌中应遵循的原则11号令明确，招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则，符合条件的竞买申请人，都可以参加招标拍卖挂牌出让活动。笔者认为，在公开、公平、公正三原则中，公开是首要的、第一位的，没有充分的公开，就谈不上公平，也实现不了公正。但在实践中，一些地方违反 “三公”原则，在招标拍卖挂牌出让公告中，设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、成品油资质等排他性的限制条件，为特定的某个竞买人量身定做，排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动，有的地方在出让公告中甚至规定：申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳1.5亿美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等，才能参加竞买。这种招标拍卖挂牌出让名义上是公开出让，实际上却非真正的市场配置。为此，39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款，在第十一条规定：“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。这一规定，有利于增加招标拍卖挂牌活动的公开性，保证公平和公正。（四）关于出让金的缴纳和建设用地使用权证书的发放11号令第二十三条明确规定：受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后，依法申请办理土地登记，领取土地使用权证书，取得土地使用权。这一规定已明确受让方必须在缴清全部出让金后才能领取土地使用证。但近年来，一些地方存在受让人只缴了部分出让金就分割取得了土地使用权证，再用该土地使用权证申请土地抵押贷款。这给及时缴清全部出让金埋下了隐患，同时为开发商以少量资金囤积土地留下余地，而一旦形势不利于开发建设，就造成土地闲置。土地不能及时开发利用，不能形成有效的住房供应，也增加了金融风险，不利于节约集约用地。为此，39号令对土地出让金缴纳和建设用地使用权证书发放进行了重新明确，第二十三条规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”39号令发布后，一些媒体报道，39号令实施后，开发商拿地必须一次缴清全部出让金，而不能进行土地“分期付款”。这个说法其实是误读了该条款的内容。《城市房地产管理法》第十五条明确规定：“土地使用者应当按照出让合同约定支付出让金”。2000年国土资源部和国家工商行政管理总局联合发布的《国有土地使用权出让合同》（示范文本）明确规定，出让金支付方式由出让人与受让人双方约定，既可以约定一次性付清，也可以约定分期支付。如果出让合同约定分期支付，受让方就分期付款；约定一次支付的，就一次性付清。但是，不管是一次性支付还是分期支付，都必须在缴清该宗地的全部出让金后，才可以拿到土地使用权证，未缴清就不能拿证，也不能按缴纳出让金缴纳的比例分割发证。也就是说，开发商拿地可以按合同约定分期付款，但不可以分期拿证。另外，必须明确的是，根据土地管理相关法律，凡是土地出让，必须以宗地为单位，即按宗地拟定出让方案，按宗地组织出让，按宗地签订出让合同，按宗地发放土地使用证。现行法律不允许在未缴清出让金前将整宗地再分割为若干宗地，分割发放土地使用证。因此，无论是11号令还是39号令，在出让金缴纳和发证上，都是对现行土地管理法律政策的再次明确，而非对法律的突破。39号令尽管只是按照《物权法》和相关法规规定对11号令进行了发展和完善，并不是针对市场调控出台的新政策，但从客观上讲，39号令强调公开、公平、公正的市场配置机制，包括重申按宗地出让、按宗地签订合同、缴清宗地出让价款才能发证、不得分割发证等规定，有利于市场机制的发挥，有利于防止开发商囤地，有助于宏观调控政策的落实。

《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。x0dx0a非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。这条有两款，第一款是明确期限届满自动续期。第二款是说非住宅地的建设使用权的期限，依据民法意思自治原则，有约定的从约定，没有约定的，适用指引法律。x0dx0a《城市房地产管理法》第二十二条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。x0dx0a依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。土地使用权可以通过划拨和出让方式取得，这款是规定划拨方式取得的土地使用权的期限。优先适用《物权法》的规定，只有在物权法没有规定的才没有期限。

《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。这条有两款，第一款是明确期限届满自动续期。第二款是说非住宅地的建设使用权的期限，依据民法意思自治原则，有约定的从约定，没有约定的，适用指引法律。《城市房地产管理法》第二十二条土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。土地使用权可以通过划拨和出让方式取得，这款是规定划拨方式取得的土地使用权的期限。优先适用《物权法》的规定，只有在物权法没有规定的才没有期限。

综述房地产法作为一部基本法，《物权法》的出台对中国日后相关立法的走向起着至关重要的作用；而作为一部以调整不动产权利归属和利用为主体内容的法律，《物权法》对房地产法律部门的重大影响更是不言而喻。有学者认为《物权法》的出台将架空房地产法中的私法体系，而将房地产法“醇化”为专门调整房地产纵向管理关系的房地产管理法。诚然，《物权法》中大量关于不动产的内容与现有房地产法中的规定有重合交叉之处，但这并不意味着《物权法》的出台就掏空了房地产民事法律体系，恰恰相反，《物权法》中关于不动产权利的规定正好补充和填实了现有的房地产民事法律体系，而为中国房地产法的完善，尤其是与民事立法的协调提供了很好的契机。与房地产法共同调整房地产关系(一)物权法对房地产物权关系的调整。物权法的体系包括物权法的立法体系和物权法的内容体系，二者是形式与内容的关系。物权法的立法体系，就是物权法的外在表现形式所构成的体系，这在《物权法》中得到了体现；而物权法的内容体系，是指物权法的内部结构所形成的体系，可以划分为不动产物权规范和动产物权规范，其中的不动产物权规范构成了整部《物权法》的核心和重点。一般认为，不动产包括土地、定着物和与不动产尚未分离的出产物三类，其中定着物主要包括房屋和林木。在不动产物权中最重要的当属土地物权和房屋物权，即房地产物权，这是整部《物权法》中不动产法律规范调整的重心。1．土地物权。土地物权分为土地所有权和土地他物权。我国土地所有权的主体是特定的，包括国家和集体，土地所有权相应地分为国家土地所有权和集体土地所有权，<<物权渤第五章即是对土地所有权的规范。土地他物权，包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权和土地抵押权，前四种属于用益物权，被规范在《物权渤的第三编第十章到第十四章；土地抵押权属于担保物权，被规范在<<物权法》的第四编第十六章。2．房屋物权。房屋物权同样可分为房屋所有权和房屋他物权。房屋所有权的形式主要有：独有、共有以及区分所有，以区分所有为最普遍的房屋所有形式。对房屋所有权的规范主要体现在物权渤第二编的第五章、第六章和第八章；房屋他物权的内容，在《物权法》草案修改和审议的过程中一直存在争议，曾被纳入房屋他物权体系中的居住权、房屋典权、房地产让与担保权，因种种原因在《物权法》审议过程中分别被删掉，最后《物权法》体系下房屋他物权只剩房屋抵押权，被规定在《物权法》的第三编第十六章。(二)房地产法对房地产关系的调整与物权法仅调整不动产中的房地产物权关系相比，房地产法对房地产关系的调整不仅仅局限于房地产物权关系，而是非常充实、全面的。虽然学术界对房地产法的性质、调整对象等方面依然存在争论，但我们认为房地产法应定位为民法性质。在此基础上，根据作为房地产法律关系客体的房地产产品的生产、交换、使用和消费的过程将房地产法律规范大致划分为：房地产权属登记规范、房地产开发用地规范、房地产开发建设规范、房地产交易规范、房地产征收规范、房地产服务规范和房地产社会保障规范。需说明的是，由于我国尚无统一的房地产法，因此对房地产法的立法体系尚存进一步探讨的空间，以上划分，依据的是房地产法的内容体系。1．房地产权属登记规范。房地产权属登记贯穿整个房地产活动，确定房地产物权归属、变动及其变动模式、公示方法等。现行的相关规范性法律文件主要有：《城市房地产管理法》、《土地登记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》等。2．房地产开发用地规范。主要包括土地使用权出让和划拨的法律规范。现行的相关规范性法律文件有：《土地管理渤、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》、《城市国有土地使用权出让规划管理办法》、《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》等。3．房地产开发建设规范。包括房地产开发建设主体规范和房地产开发建设行为规范。现行的相关规范性法律文件有：《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程勘察设计管理条例》、《城镇个人建造住宅管理办法》、《外商投资开发经营成片土地暂行办法》等。4．房地产交易规范。包括房地产转让、租赁、抵押等法律规范。现行相关规范性法律文件有：敝保法》、懒市房屋租赁管理办法》、《个人住房贷款管理办法》、《城市公有房屋管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》等。5．房地产征收与征用规范。包括针对集体所有土地的征地规范和拆迁房屋的法律规范。现行相关规范性法律文件有：《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等。6．房地产服务规范。包括中介服务规范和物业服务规范。其中与中介服务相关的规范性法律文件有：《城市房地产中介服务管理规定》等；与物业服务相关的规范性法律文件有：《物业管理条例》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业管理企业资质管理试行办法》等。7．房地产社会保障规范。包括城镇住房社会保障规范和农村房地产社会保障规范。现行相关规范性法律文件有：《住房公积金管理条例》、《城镇经济适用住房建设管理办法》等。对房地产法体系之映射比较及其影响通过上述对物权法和房地产法所调整的房地产关系来看，物权法和房地产法的确在众多领域存在规范的重合，但这种重合不足以使《物权法》架空房地产法中的民法规范。(一)房地产法的调整对象广于《物权法》。1．纵向考察。物权法的调整重点是房地产所有权和他物权，主要规范物之归属和利用，如房地产物权的归属、房地产抵押权的设立等，属典型的静态法；房地产法的调整重点是整个房地产业，主要规范房地产作为一种产品的生产、流通、交易和消费过程，如房地产的开发建设、中介机构的运营等，属典型的动态法。2．横向考察。作为我国的基础产业和支柱产业，房地产业涉及建筑业、金融信托业、建材业、装潢业及服务业等行业，在这一产业的运行过程中除了物权以外，还有众多其他权利类型，如债权、股权、信托权、知识产权等，这些都需要房地产法来进行综合调整。《物权法》只是以物权为调整对象，不能规范一切的财产权，如房地产债权、房地产知识产权等。(二)房地产法的调整手段多于《物权法》。《物权法》是民法体系下的基本法，调整平等主体之间的物权关系，属于典型的私法，适用私法的调整手段。如果仅用<<物权渤之私法调整手段来驾驭房地产业，则多少有些力不从心。房地产作为最重要的生产生活资料，关系国计民生，体现着国家的宏观管理和行政干预。房地产法律关系就性质而言大致可分为房地产民事关系、房地产行政关系和房地产社会保障关系。这与房地产业本身具有较强国家干预性和对象特殊性的特点有关。虽然房地产法以民法规范为中心，但还是表现出很多公法和社会法的因素，如《城市规划法》、《住房公积金管理条例》等。因此，在处理房地产法律关系的过程中，不仅需要私法的调整手段，还需辅之以公法的调整手段，如房地产征收。(三)房地产法的调整规范细于《物权法》。通过对《物权法》中调整不动产法律关系的条款进行梳理，可以发现即使是在房地产业中的物权领域，彻权渤的调整也是不充分的。例如，在《物权法》条文中保留大量的未尽事宜，这些事宜需要“依照土地管理法等法律规定办理”。如在“建设用地使有权”一章中，就有四处明文规定需根据房地产法等法律、法规进行调整，分别涉及以划拨方式设立建设用地使用权、缴纳土地使用权出让金、非住宅建设用地使用权期间届满后的处理和集体所有土地作为建设用地等重要问题。可见，作为一部基本法，《物权法》只能从宏观的角度勾勒出基本的房地产物权框架，但对于具体问题的法律适用，《物权法》的调整就显得有些捉襟见肘了。物权法之所以难以取代房地产法中的民事规范，一方面就立法技术而言，《物权法》的普适性难以适应房地产业的专业性，在很多具体问题上很难作出更细致的规定，如建设用地使用权出让金的缴纳，就涉及出让金数额的确定、支付方式、期限及法律后果等问题，《物权法》对此不能面面俱到，否则必然导致条文的冗繁和体系的失衡；另一方面，在法律涵射范围方面，彻权法》的静态属性也难以适应房地产业的动态过程，如对集体所有土地作为建设用地的使用，除了涉及集体土地所有权和建设用地使用权两大物权关系外，还涉及征地的程序、审批权限、补偿安置等问题，这些内容显然已经超出《物权法》规范的涵射范围。因此，《物权法》中的多处规范就有必要让位于房地产法，由后者对相关问题作出更为细密的规定。尽管《物权法》与房地产法存在众多规范重合之处，但并不能取代房地产法中的民事法律规范，更不能架空房地产法中的民事法律体系。相反，砌权法中关于不动产物权的规范构成了整个房地产民事法律体系的核心部分。在房地产法领域正缺少一部明确权利归属规则的基本法律规范之时，《物权法》的出台恰好充实了现有房地产法律框架下的民事法律规范，尤其是物权法律规范，为建立完善的房地产法律体系奠定了良好的基础。

“物权法”比过去的相关法律规定，事实上，为购房者提供了更多的权利，同时提高房地产交易程序和救济制度，用于购买房地产的交易保驾护航。 住宅满70年的使用权自动续期，解除的规定，“物权法”第149条“的购房者所关注的问题：住宅的建设用地使用权期间届满的，自动续期。期满后的期间内非住宅的建设用地使用权依法续期的土地上的房屋及其他不动产的所有权，已同意，按照合同没有约定或者约定不明确的，按照法律，行政法规，根据现行法律和法规：建设用地使用权的最长期限为70年，住宅用地，工业用地为引进的“房地产法”之前的50多年，40年的商业用地;综合土地50年。，归属的土地使用权期满后的70年一直挂在人们心中的一个巨大的石头。买家担心，一旦被收回土地使用权，那么将自己住宅的命运吗？“物权法”针对这一住宅建设用地使用权自动续期，因此，购房者并不需要购买这点有顾虑对引进的规定有利于普通百姓的生活和工作。二，房屋登记系统已取得了显着的变化，购房者的 物权法“第九条应充分重视：不动产的设立，变更，异化，依法登记的，生效，未经登记，不生效，法律另有规定的除外。 统一登记制度，以减少购房手续“物权法”第10条，第一个统一的不动产登记制度。 “物权法”第10条规定：不动产登记，由登记机构对房地产的位置。 报名费法院的情况下，统一收费标准“物权法”第22条规定：不动产登记费按件收取，而不是按照房地产领域，数量或价格的比例收取。具体收费标准由价格规定的主管部门会同国务院有关部门。 4规定，“预告登记制度”，以防止房卖“财产权利法”第二十条规定：当事人签订买卖协议的房子或其他不动产，以保护无论在未来的注册登记机构按照合同通知的权利。预告登记，登记的权利，恕不另行通知拖车登记后同意出售的房地产，不发生物权效力。 ，消除债务或不能办理房地产登记，注册失败。登记机关错误登记，对购房者造成的损失，向登记主管机关通知之日起三个月内登记要求赔偿“物权法”第21（2）条规定：登记错误，造成损害的其他登记机构应当承担赔偿责任。 三，买方善意取得的财产可能会被退回“物权法”第108条：动产善意受让人，原来的动产权利消灭，但知道或者应当知道该权利，除非真正善意受让人受让方。，买家，建筑物区分所有权，所有权和共同所有权区分“物权法”第70条：业主的住宅楼宇，商业目的和其他专有部分所有权的专有部分以外的公用部分享有所有权和共同管理的权利。“物权法”第73条：建筑区划内的道路，属于业主，但城市公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或表达个人以外的其他公共场所的建筑面积，公用设施和物业服务大楼内的业主所拥有。 BR p>五，注意停车区，车库的归属“物权法”第74条：建筑区划内规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需求。内建筑面积，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，使用或租赁协议，占用道路或其他场地的业主所拥有的停车位的业主。

《物权法》规定第九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第十一条　当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第十二条　登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。第十三条　登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条　不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条　不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第十八条　权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。第十九条　权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。第二十条　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第二十一条　当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

　　您好，《物权法》共247条，要全文解读在此怎么能讲完呢？现将前四条解读一下供参考，同时你也可看出在此是无法全部讲解完的，在百度知道中解答问题不能超过一万字的。　　第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。　　●条文主旨　　本条是关于立法目的和立法依据的规定。　　●立法背景　　按照改革开放的要求，我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、担保法、农村土地承包法等法律对物权作了不少规定，这些规定对经济社会发展发挥着重要作用。但这些规定，今天看来是不够的。要适应改革开放和社会主义现代化建设的深入发展，顺应构建社会主义和谐社会的要求，不仅要有较为完备的财产流通制度，还要有较为完备的财产归属和利用制度，否则，人们在社会生活中有关财产的许多行为就无所适从，审判实践中有关财产的许多纠纷就无法可依。因此，有必要依据宪法，在总结实践经验的基础上制定物权法，对涉及物权制度的共性问题和现实生活中迫切需要规范的问题作出规定，进一步明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，完善中国特色社会主义物权制度。　　物权法的起草工作始于1993年。2002年12月，九届全国人大常委会对物权法草案进行了初次审议。十届全国人大常委会对制定物权法高度重视，花了很大精力，做了大量工作，进行了六次审议。为了把这部法律制定好，全国人大常委会坚持民主立法、科学立法。2005年7月将物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件，并先后召开100多次座谈会和几次论证会，还到一些地方进行专题调研，充分听取部分全国人大代表、基层群众、专家学者、中央有关部门等各方面的意见。在修改完善物权法草案过程中，始终坚持正确的政治方向，坚持物权法的中国特色，坚持一切从实际出发，吸收各方面的合理意见和建议，经常委会多次审议，对草案反复研究修改，形成了提交大会审议的物权法草案，十届全国人大五次会议对该草案进行了认真审议，并于2006年3月16日通过了《中华人民共和国物权法》。　　●条文解读　　法律属于上层建筑，是由经济基础决定并服务于经济基础的。我国经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。这～基本经济制度决定了我国物权法的社会主义性质。物权包括所有权、用益物权和担保物权。物权的归属、范围和内容，都与我国基本经济制度密切相关。如果不反映、不体现我国的基本经济制度，就不可能制定出符合我国国情的、具有中国特色的物权法。因此，物权法必须体现我国的基本经济制度并以维护我国的基本经济制度为根本目的，所以本条明确将维护国家基本经济制度作为立法目的之一。物权法主要从民事角度通过明确物的归属，权利人有哪些权利，他人负有哪些义务，侵害物权的法律责任等，来体现和维护我国的基本经济制度。　　民法是调整平等主体之间关系的法律.是伴随市场经济的发展而逐步完备的。改革开放以来，我国实行社会主义市场经济。对于发展社会主义市场经济，中央政策很明确，就是要建立市场经济体制，利用市场的手段，发挥经济规律的作用，合理配置资源，发挥人力物力资源的最大效益，通过市场主体的公平竞争，发展生产力，促进经济繁荣，提高生活水平，增强综合国力。发展市场经济，就要建立与社会主义市场经济相适应的法律制度，而规范市场经济关系的基本法律就是民法。物权法作为民法的重要组成部分，就是通过确立物权归属和利用的基本规则.规范市场主体因物的归属和利用而产生的财产关系，保障市场主体的权利，维护市场经济秩序，为我国社会主义市场经济服务。因此，维护社会主义市场秩序是物权法的立法目的之一。　　制定物权法最直接的目的是明确物的归属，发挥物的效用。这与物权法的作用密切相关。物权法的作用主要体现在两方面：　　1.定分止争。商鞅在《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”生活中常常发生这样的事，有一个房东，把自己的房子先卖给甲，并把房子交给甲使用;后由于价格、熟人等等多种原因又把该房子卖给乙，并和乙办理了房屋过户手续。试问，该房子究竟属于谁，乙能否要求甲腾出房子?解决一物二卖的问题，有多种办法，比如按照订立合同的先后确定房屋的归属，按照有无付款或者付款的先后确定房屋的归属，按照买方有无实际占有该房屋确定房屋的归属，还有一种办法就是按照房屋有无办理过户登记手续确定房屋的归属。上述几种解决办法都有一定道理。没有物权法，仁者见仁，智者见智。有了物权法，物权法从维护经济秩序和市场交易安全出发，规定谁是该房屋的所有人，首先看该房屋有无办理过户登记手续，如果已　　3经办理过户登记手续，不动产登记簿上登记的人就是房屋的所有人。甲虽然先买，但没有办理过户手续，乙虽然后买，但已经办理过户手续，不动产登记簿上的所有人是乙，因此，乙有权要求甲腾出房子。甲虽然没有办理过户手续，但甲和原房主之间订立的房屋买卖合同是有效的，甲受到的损失，可以按照合同要求原房主赔偿。因此，依靠物权法确定的规则就能够明确归属，定分息争，稳定经济秩序。　　2.物尽其用。物可以自己用，也可以交由他人用，可以依法转让给更有经营才能的人使用。物权法为权利人充分利用财产留下很大的活动空间，物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。同时，从合理利用资源、维护公共利益出发，对权利人的权利也有不少限制，如物权法有关严格保护耕地的规定，有关相邻关系的规定，以及征收、征用的规定等。制定物权法，就是要充分发挥物权法定分LE争和物尽其用这两个方面的作用，为权利人充分利用财产创造一个良好的法制环境，鼓励权利人创造财富，积累财富。使“有恒产者有恒心”。保障安居乐业，促进经济发展和社会进步。因此，物权法把明确物的归属，发挥物的效用作为立法目的。　　保护权利人的物权是物权法的目的之一。这主要体现在：一是通过_一系列确定物权归属的规则明确物权属于谁，二是通过规定物权保护的途径与方式使物权受到侵害的权利人可以保护自己的合法权利。三是通过规定国有财产的范围、行使以及防止国有资产流失，加大对国有资产的保护力度保护国有资产;通过规定集体财产的范围、行使等保护农村和城镇的集体财产;通过规定私人所有权、业主的建筑物区分所有权等保护私人所有的合法财产;通过规定土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权和担保物权保护权利人对物的利用的权利。总之，制定物权法的目的之一，就是切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐。　　宪法是国家的根本大法，是母法，其他法律都是由宪法派生的。宪法规定大政方针，其他法律都必须体现宪法精神，不得与宪法相抵触。因此，物权法必须体现宪法的精神。物权法将宪法规定的我国的基本经济制度作为立法目的，将基本经济制度和实行社会主义市场经济作为基本原则，将宪法规定的保护公私财产的精神落实在对国有资产、集体财产和私人合法财产保护的具体规定上。物权法的规定体现了宪法的精神。　　第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。　　本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的.依照其规定。　　本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。　　●条文主旨　　本条是关于物权法调整范围的规定。　　●条文解读　　本条第l款规定了物权法调整的社会关系，也就是物权法的调整范围。物的归属是指物的所有人是谁，谁是物的主人，确定物的归属即是确定在民事上财产权属于谁，这是对物进行利用的前提。物权法调整物的归属关系，就要确定物的归属原则，这是物权法的重要内容。所有权人对其所有物无论自己使用还是交他人使用，都是对物的利用。"物的利用是我们对物拥有所有权的目的所在。物权法调整因物的利用而产生的相互关系，要确定对物进行利用的规则，这也是物权法的重要内容。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。需要明确的是，物权法并不一般性地调整所有的物的归属和利用的关系，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是本条第一款规定的“民事关系”。按照法律部门的划分，物权法属于民法，调整横向的社会关系;经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属物权法调整的范围。　　物权法规范的物，包括不动产和动产，不动产是指土地以及房屋、林木等土地定着物;动产是指不动产以外的物，比如汽车、电视机。不动产和动产是物权法上对物的分类，之所以进行这样的分类，主要是便于根据不动产和动产各自的特点分别予以规范。物权法上的物通常讲是有体物或者有形物，指物理上的物，包括固体、液体、气体、电等。所谓有体物或者有形物主要是与精神产品相对而言的，著作、商标、专利等是精神产品，是无体物或者无形物，精神产品不是物权法规范的对象，主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法调整。大干世界万事万物，并非所有的有体物或者有形物都是物权法规范的对象.能够作为物权法规范对象的还必须是人力所能控制并有利用价值的物。随着科学技术的发展，一些原来无法控制且无法利用的物也可以控制和利用了，也就纳入了物权法的调整范围，物权法规范的物的范围也在不断扩大。　　精神产品不属于物权法的调整范围，但在有些情况下，物权法也涉及这些精神产品，这主要是指，著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的，《物权法》第223条规定，可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财6产权可以出质作为权利质权。在这种特定情况下，权利也成为了物权的客体。因此，本条第2款中规定，法律规定权利作为物权客体的，依照规定。　　物权是一种财产权，是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。由于物权是直接支配物的权利，因而物权又称为“绝对权”;物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他的人，因此物权又称为“对世权”。在权利性质上.物权与债权不同。债权的权利义务限于当事人之问，如合同的权利义务限于订立合同的各方当事人。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。正因如此，债权被称为“对人权”、“相对权”。物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利。用益物权是指依法对他人的物享有使用和收益的权利，比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等。担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，比如抵押权、质权、留置权等。　　此外.还有两个有关的问题需要说明：　　1.物权”与“财产权”、“财产所有权”的联系与区别。本法的名称是“物权法”。有人认为“物权”不容易懂，“财产权”容易懂，建议法名改为“财产权法”，或者改为“财产所有权法”。这里要说明的是，财产权比物权内涵广，不仅包括物权，还包括债权、知识产权、继承权。债权主要是由合同法规范的，知识产权主要是由商标法、专利法和著作权法规范的，继承权主要是由继承法规范的。同时，“财产所有权”一词仅从所有权方面讲又比“物权”内涵窄，物权不仅包括所有权，还包括用益物权和担保物权，后两种权利也是相对独立的物权。因此，本法的名称不宜称作“财产权法”或者“财产所有权法”，还是采用“物权法”比较准确。　　2.关于物权主体。本条第3款和第l条将物权的主体表述为“权利人”。对于如何表述物权的主体，在立法过程中有不同意见，有的建议规定为“自然人、法人”;有的建议规定为“自然人、法人和其他组织”;有的建议规定为“国家、集体和私人”;有的建议规定为“国家、公民、法人和其他组织”;有的认为，国家作为物权主体，可以包括在法人之中;有的认为，用“权利人”可以包括各种物权主体，这一规定是妥当的，不必改动。上述意见各自都有一定的道理。现行有关法律、行政法规在这个问题。卜的规定也不一致。本法对物权主体的表述基本上有两类，一是统一表述为“权利人”，如第l条规定：“保护权利人的物权。”第二章、第三章等章节中规定的“权利人”。二是根据有关章节和具体规定的内容相应地表述为“国家”、“集体”、“私人”、“单位”、“个人”、“企业法人”、“企业法人以外的法人”、“个体工商户”.“农业生产经营者”等等。现实生活中国家、集体、自然人、法人等都是物权主体，但究竟把它归类为两种主体、三种主体还是四种主体，可以在制订民法总则有关民事主体时一并研究。本法对物权主体的表述适应了现实生活的需要，也不影响将来制定民法总则时对民事主体作出统一规定。　　第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。　　国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。　　国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的8平等法律地位和发展权利。　　●条文主旨　　本条是关于我国基本经济制度与社会主义市场经济原则的规定。　　●条文解读　　在立法过程中，有人认为，我国是社会主义国家，国有经济是国民经济中的主导力量，我国的物权法要突出保护公有制。有人认为，物权法属于私法，要突出对私有财产的保护。我们认为，我国是社会主义国家，处于社会主义初级阶段，实行以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。中国特色社会主义物权制度是由社会主义基本经济制度决定的，与资本主义物权制度有本质区别。作为反映我国社会主义生产关系和维护社会主义经济制度的物权法，必须全面、准确地体现现阶段我国社会主义基本经济制度，体现党的十六大提出的“必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济”、“必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”这曲个“毫不动摇”的精神。凼此.物权法把宪法规定的社会主义基本经济制度和党的十六大提出的两个“毫不动摇”作为物权法的基本原则，这一基本原则规定作为物权法的核心，贯穿并体现在整部物权法的始终。　　实行社会主义市场经济与我国基本经济制度密切相关。发展社会主义市场经济是坚持和完善社会主义基本经济制度的必然要求。要坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展，要巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，就要实行社会主义市场经济。改革开放前，我国实行公有制基础上的计划经济，生产过程以及生产资料的配置主要靠计划与调拨来完成。所有制较为单一，只有全民所有制与集体所有制两种形式，虽然有小规模消费市场的存在.但形不成生产资料大市场，因此不是市场经济而是计划经济。改革开放以来，实行以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。多种所有制经济共同发展，就要相应采取市场经济体制。多种所有制经济只有在市场经济中才能得到共同发展。市场经济是人类创造的发展经济的文明成果，能够最大限度地发挥生产者的积极性，合理配置资源，创造高效率的经济效益，促进经济繁荣。因此，宪法规定，国家实行社会主义市场经济。实行社会主义市场经济最重要的一条就是要保障市场主体的平等地位和发展权利，这是实行市场经济的前提。作为规范平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的物权法，物权关系的主体具有平等的法律地位是物权法调整的平等财产关系存在的前提，这也是物权法乃至民法存在的前提。没有平等关系就没有民法，没有平等的财产关系就没有物权法。因此，物权法将实行社会主义市场经济与保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利作为基本原则。　　第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。　　●条文主旨　　本条是关于平等保护国家、集体和私人的物权的原则规定。　　●立法背景　　平等保护物权在传统民法并不作为单独的一项原则作规定，10因民法调整平等主体之间的财产关系与人身关系，平等保护为民法应有之义，不需单独作为一个原则作规定。我国是社会主义国家，以公有制经济为主体，国有经济是国民经济中的主导力量，各种所有制经济在国民经济中的地位不同。保障公有制经济的主体地位、维护国有经济的主导作用.经济法、行政法、刑法都有明确规定。同时，我国实行社会主义市场经济，市场经济要求市场主体拥有平等的法律地位和发展权利，市场主体之间的关系是平等关系。物权法调整平等主体之间的财产关系，主要是市场经济关系。物权法有必要明确规定平等保护物权的原则。　　●条文解读　　民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律，作为民法重要组成部分的物权法，是调整平等主体之问因物的归届和利用而产生的财产关系的法律。物权法平等保护各个民事主体的物权是民法调整的社会关系的性质决定的。对于民法的平等原则，民法通则已有明确规定：民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。当事人在民事活动中的地位平等。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。因此，本条规定了对国家、集体和私人的物权平等保护的原则。　　《宪法》规定：“国家实行社会主义市场经济。”公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系.各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。马克思说，“商品是天生的平等派”。如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，那就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。为适应社会主义市场经济发展的要求，党的十六届三中全会进一步明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。即使不进入市场交易的财产，《宪法》也明确规定：。公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家的、集体的物权，还是私人的物权，也都应当给予平等保护。否则，不同权利人的物权受到同样的侵害，国家的、集体的应当多赔，私人的可以少赔.势必损害群众依法创造、，积累财富的积极性，不利于民富国强、社会和谐。需要说明的是，平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。依据宪法规定，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，他们在国民经济中的地位和作用是不同的。这主要体现在国家宏观调控、公共资源配置、市场准入等方面，对关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，必须确保国有经济的控制力，而这些在经济法、行政法中都有明确的规定。　　另外还需要说明。本条规定了“其他权利入的物权”，这是由于本条是从所有制的角度对物权主体分类规定平等保护原则的，尚有无法完全纳入“国家”、“集体”和“私人”的权利人，如公益性基金会等。因此规定了“其他权利人”。

法律主观：《最高人民 法院 关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》已于2020年12月25日由最高人民 法院 审判委员会第1825次会议通过，现予公布，自2021年1月1日起施行。 最高人民 法院 关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一) 为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，结合审判实践，制定本解释。 第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起 民事诉讼 的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。 第二条当事人有证据证明 不动产登记 簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 第三条异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起 民事诉讼 ，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。 第四条未经 预告登记 的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 第五条 预告登记 的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者 预告登记 的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。 第六条转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的 债权人 主张其为民法典第二百二十五条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。 第七条人民法院、 仲裁 机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、 仲裁 机构的法律文书。 第八条依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者 不动产登记 的权利人，依据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。 第九条共有份额的权利主体因继承、 遗赠 等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 第十条民法典第三百零五条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。 第十一条优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理;没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定： (一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准; (二)通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日; (三)转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日; (四)转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。 第十二条按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件优先购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持： (一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求; (二)以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该 合同无效 。 第十三条按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张依据民法典第三百零五条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 第十四条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。 真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 第十五条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权： (一)登记簿上存在有效的异议登记; (二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意; (三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项; (四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误; (五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。 第十六条受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。 第十七条民法典第三百一十一条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。 当事人以民法典第二百二十六条规定的方式交付动产的，转让动产民事法律行为生效时为动产交付之时;当事人以民法典第二百二十七条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。 法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。 第十八条民法典第三百一十一条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 第十九条转让人将民法典第二百二十五条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合民法典第三百一十一条第一款第三项规定的善意取得的条件。 第二十条具有下列情形之一，受让人主张依据民法典第三百一十一条规定取得所有权的，不予支持： (一)转让合同被认定无效; (二)转让合同被撤销。法律客观：《中华人民共和国民法典》第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《中华人民共和国民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

法律主观：《最高人民 法院 关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》已于2020年12月25日由最高人民 法院 审判委员会第1825次会议通过，现予公布，自2021年1月1日起施行。 最高人民 法院 关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释(一) 为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，结合审判实践，制定本解释。 第一条因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起 民事诉讼 的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。 第二条当事人有证据证明 不动产登记 簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 第三条异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起 民事诉讼 ，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。 第四条未经 预告登记 的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 第五条 预告登记 的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者 预告登记 的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。 第六条转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的 债权人 主张其为民法典第二百二十五条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。 第七条人民法院、 仲裁 机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、 仲裁 机构的法律文书。 第八条依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者 不动产登记 的权利人，依据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的规定，请求保护其物权的，应予支持。 第九条共有份额的权利主体因继承、 遗赠 等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 第十条民法典第三百零五条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。 第十一条优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理;没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定： (一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准; (二)通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日; (三)转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日; (四)转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。 第十二条按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件优先购买该共有份额的，应予支持。其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持： (一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求; (二)以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该 合同无效 。 第十三条按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张依据民法典第三百零五条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。 第十四条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。 真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 第十五条具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权： (一)登记簿上存在有效的异议登记; (二)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意; (三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项; (四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误; (五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。 真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。 第十六条受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。 第十七条民法典第三百一十一条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。 当事人以民法典第二百二十六条规定的方式交付动产的，转让动产民事法律行为生效时为动产交付之时;当事人以民法典第二百二十七条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。 法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。 第十八条民法典第三百一十一条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。 第十九条转让人将民法典第二百二十五条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合民法典第三百一十一条第一款第三项规定的善意取得的条件。 第二十条具有下列情形之一，受让人主张依据民法典第三百一十一条规定取得所有权的，不予支持： (一)转让合同被认定无效; (二)转让合同被撤销。