预售制度

商品房预售制度在我们中国实行二十几年，促进了房地产市场发展，但是也存在弊端，然而很大都在议论预售制度取消的消息。那么，下面小编为大家分享中山2018取消预售制度是真的吗，以及商品房预售制度取消的利与弊。一、中山2018取消预售制度是真的吗中山2018取消预售制度是真的。广东中山已经开始试行取消预售制度了，最新推出的楼盘都要求必须是现售。中山首个商品房现售试点就是龙华金茂府楼盘，总建设面积约是20万平米，一共建设了7栋住宅房，户型面积为155-240平方米，精装修现楼，配套底层商业和幼儿园。二、商品房预售制度取消的利与弊对老百姓有利方面有以下几点：1、商品房预售取消之后可以实现一手交房一手交钱，这样购房者可以买到自己满意的房子，不需要被豪华装修的样板房蒙蔽双眼，能够很直观的看到自己所想购买的房子。2、避免买到烂尾楼，交钱之后却没有得到房子，给自己造成一笔巨大的损失。3、同时也避免了房价上涨或者是下跌，给老百姓们带来的损失，或者是后悔买这套房子。对老百姓弊的一面也有以下几点：1、房地产市场的供应减少了，房价不断的上升，这样就会在买与不卖之间徘徊。2、小型的开发商会造成破财，出现大量的烂尾楼，已经交钱的老百姓就上当受骗了。4、开发商的融资时间成本加大，造成成本上升，房价也跟随着上涨。5、大型开发商会控制市场，可能出现垄断，房价自然就上升了。文章总结：以上就是小编为大家分享的深圳2018取消预售制度是真的吗，以及商品房预售制度取消的利与弊的相关内容，希望能给到大家有所帮助。如果想了解更多相关知识，请继续关注我们，后期不断更新。

商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。不可否认的是，预售制度背后所潜藏的风险也确实存在。据新华社报道，去年以来，福晟、泰禾、华夏幸福、协信等多家标杆房企均出现债务危机，它们在全国多地开发的楼盘出现烂尾或面临烂尾风险。这种情况下，是否有必要取消商品房预售制度再次被推到前台。近期，房地产行业风波不断，个别房地产企业潜在风险不断曝出，据澎湃新闻不完全统计，截至目前，已有浙江杭州、重庆、浙江湖州、江苏东台、河北石家庄灵寿县、湖南永州等地发布“购房风险提示”，其中有提示指出，购房者切勿贪图打折诱惑，避免陷入重大风险，如开发企业收取购房款，长时间不签订正式《商品房买卖合同》和不进行网签，可能造成”一房多卖”、“延期交付”、“停工烂尾”等风险。那么，在房地产预售制度下，房企一旦出现经营困境后，购房者如何保障自身利益？若房企出现破产等情况，购房者对房屋或已付房款是否享有“取回权”呢？对此，澎湃新闻专访北京盈科(杭州)律师事务所党总支书记/股权高级合伙人陈少军以期给出专业的解答。1．在房地产预售制度下，预售商品房购买时应注意的事项有哪些？答：首先，购房者在签署书面材料之前需要确认这个楼盘的开发商已经取得了《商品房预售许可证》。如果尚未取得，开发商通常会通过第三方平台以签署认购协议等方式进行销售和收款。购房者在签字付款之前一定要就有关情况问问清楚。其次，在目前银行放贷趋紧的大背景下，不少开发商都面临着资金问题，预售合同签完后楼盘能否如期交付将会是购房者面临的最大风险。在此大背景下，选择大品牌、口碑好的房企开发的楼盘相对而言风险会小一点。2．若所购期房的开发商出现经营困难，或已购商品房项目工程建设出现停工、烂尾等情况，购房者可采取哪些措施？答：遇到这样情况，购房者能做的也只能是向开发商或销售经理以及其他渠道适时了解本楼盘的施工进度、停工原因以及何时复工等有关情况。在此，尤其要特别提醒广大购房者，如果不幸面临这样的状况，不要轻易选择打官司解除房屋预售合同并退还全部购房款，否则，即使赢了官司房子被退回去了但是购房款实际很难拿回来，到最后就是“赔了夫人又折兵”。3．若已购商品房开发商出现破产，购房者对预售房屋或已付房款是否享有“取回权”？答：依照《中华人民共和国企业破产法》第三十八条以及最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条（五）项之规定，房地产公司破产后，尚未建成不满足交房条件的房屋，在客观上无法转移，但楼层、房号、面积均具体明确的情况下，属于特定物，若购房人已支付全款（含银行按揭贷款方式），则该房屋不属于破产财产，购房户有权行使取回权。如果购房者尚未支付全部购房款，则不适用上述规定，无法行使取回权。4．若取消“预售制度”采取现房交易是否能减少楼盘烂尾或开发商跑路的情况，你如何看待商品房预售制度？答：毋庸置疑，相比房屋预售，现房销售能够实现购房者即时拿到房屋，能够有效避免楼盘烂尾或开发商跑路的情况发生。商品房预售许可制度诞生于1994年，与我国房地产市场发展息息相关，该项制度有效解决了开发商在商品房项目开发过程中面临的建设资金问题，提高了资金使用效率，加快了商品房供应力度和速度，有效缓解了历史阶段城镇居民住房不足的现状。经过将近三十年的快速发展，伴随“预售制度”，同时出现的实际交付与宣传不符、楼盘烂尾、开发商跑路等问题层出不穷。在目前存量房销售屡创新高的楼市大背景下，“预售制度”是否还有存续的必要，是一个客观存在的争议极大的问题；但不可否认的是，开发商大概率是不希望取消这项制度的。

　　１９９４年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在８０％以上，部分城市甚至达９０％以上。　　商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短１０个月。　　此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约４０％来源于预售获得的资金。　　由于历史欠帐多，新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。　　目前预售价格较现售约低１０％－１５％。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。　　尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。　　如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的存在时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。　　此外，商品房预售制度，对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为，银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。　　因此，商品房预售制度是否还有存在的必要成为社会热议的话题。支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度；规范市场行为，维护购房者权益等，会起到积极作用。　　反对取消的人认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。搜狐焦点调查显示，有近五成的网民认为，如果预售被禁止从而引发房价上涨，对购房人是极其不利的。　　还有人担心，一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将进一步刺激外资加速进入市场，从而加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险和金融风险。（完）

如果记忆大于风险的话，还是可以支持的，但是在取得营业执照和许可证情况下如果风险极高，那将废除

会出现在开发建设的过程中，资金链断裂的问题，容易造成烂尾工程。好处就是能够彻底的保障商品房用户的权益和资金。

并没有。1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位。会议结束后的近一个月内，山东、安徽、河南等省提出试点现房销售。多位业内专家在接受人民网“强观察”栏目采访时表示，渐进推行现房销售，最符合消费者利益。现房销售不仅能更好地保障购房者的合法权益，也能推动房地产开发企业承担更大责任。”上海市房地产科学研究院院长严荣表示，这是住建部首次系统、明确地提出现房销售的概念，各地和房企也要关注，根据实际情况对商品房销售做出适当调整。

就是买期房。人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下,期房的价格较低,挑选余地较大,但由于是先付款后交房,因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行,而购房合同的履行,不仅受开发商自身经营的影响,还受到许多客观因素的制约。 期房制度由于有各种利弊，目前在中国有取消的趋势。需要房主先付钱给开发商或者办理按揭贷款，建好之后不用再交房款。

1、9月21日，有媒体报道，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》。通知称，广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并将于9月25曰上报住房城乡建设部。2、广东省住建厅拟订的相关材料提出，“关于商品房预售许可事项调整”的提出，是考虑到商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、 交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，因此建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。3、对此，广东省房地产协会相关工作人员就上述事宜回应称，“协会确实拟订上述通知内容，但是目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订，不知道为何传播到网上。接下来，这会还会就此事发布消息进行说明。”

具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。

现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。随着我国房地产市场的建立和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。那么商品房预售制度是什么?有什么优缺点呢?商品房预售制度是否应该取消呢?从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近94%。商品房预售俗称“卖楼花”，相对于现房销售而言，处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受侵害。一、商品房预售是什么?商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业(简称“出卖人”)将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而，商品房预售合同的买受人承担了比现房销售合同更大的风险。二、商品房预售制度的缺点预售合同不同于委建合同。所谓“委建合同”，是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。关于委建合同的性质有“买卖契约说”、“制作物供给说”、“承揽契约说”、“承揽与买卖混同契约说”、“承揽、委托与买卖之混合契约说”。而预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同，在性质上属买卖合同。商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。但在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如：有的开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。三、商品房预售制度的风险规避商品房预售制度具有较大的风险性和投机性，为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。四、商品房预售制度是否要取消?采用什么销售模式都不重要，重要的是要适合我国的国情。要研究买现房是不是符合大多数人的利益，有多少人能够买得起现房?其实要真正解决问题，除非金融体制深化改革。自出台商品房预售制度之日起至今的十多年来，预售制为房地产市场的发展起到了切实的推动作用，目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，预售已经成为房地产开发融资的重要手段，预售制有存在的必要。我国的开发商95%以上还处在一个为生存而努力的阶段，这时如果取消了预售房制度，预测中国的开发商至少70%以上要在两年内死去，中国现在有6万家开发商，如果70%的房地产商死去，中国的房地产业会釜底抽薪。商品房预售制度的风险让现在把一生心血付诸在一张图纸上的人感到不安，如果说房子是一种商品的话，那么这种商品已经承载了人们太多的希冀，它有时甚至是一家人一生心血的全部交付，没有人会对它的品质好坏掉以轻心。

一、取消商品房预售制度的利1、保证商品房质量取消预售制度，消费者与开发商一手交钱一手交房，商品房质量更有保障，这在一定程度上可以减少经济纠纷。2、淘汰资质弱小或不合格开发商短期看，将淘汰一批小的房地产公司，促使房地产行业进行大调整大洗牌，避免楼市泡沫危及金融安全。3、降低金融风险购房者的预付款中很大比例来自于银行按揭，其结果就是银行借款在事实上支撑了房地产市场。一旦开发商运作出现任何风吹草动，金融领域面临的风险都不可低估。二、取消商品房预售制度的弊1、开发成本提高，转嫁到房价，致房价上涨取消预售制度，开发商的开发成本将大大增加，他们必然会把成本加到房价上，从而促使房价上涨。2、开发门槛提高，供应减少，致房价上涨没有了预售款，开发房地产的门槛将大大提高。短期内，房地产市场的楼盘供应量肯定会减少，出现供不应求的局面，反而会助推房价强劲上涨。3、小开发商退出，大房企垄断定价权，致房价上涨由于开发压力增大，小开发商退出，大开发商就会加剧对房地产市场开发的垄断,而垄断则会加强开发商对商品房的定价权,购房者只能处于“要价无商量”的弱势地位。商品房预售制度会取消吗取消预售制从长远来讲是不可避免的。显然，取消预售制将只是时间上的问题。不过，开发商们则表示反对，认为取消预售制很可能会造成中小开发商资金链断裂，不利于房地产业的健康发展。那么，为什么我国现在还是没有取消预售制这样的售楼方式呢?一方面，如果取消预售制，开发商手里的资金流就会捉襟见肘，根本无力大量拿地，那么土地财政收入就会受到影响。所以，预售制一时也取消不了。另一方面，如果取消预售制，中小开发商很可能会大量破产倒闭，这不仅会影响房地产业的稳定发展，届时也会出现少数大型开发商成为寡头的局面。所以，短期内取消预售制不太可能，但是长期来看，取消预售制势在必行。由于现在很多开发商出现破产倒闭或资金链断裂，一些楼盘出现烂尾或延期交付的情况。

商品房预售制度取消暂时还比较难推行，具体取消时间还尚不确定。但是全面取消商品房预售制度，实行现房销售，是顺应民意，更是科学之举。取消预售制势在必行，只是时间问题。海南省第一个实施该政策，一方面说明取消的政策确实可行，另一方面也会给其它城市输出了很多经验，相信在未来几年，会有更多的城市跟进宣布“取消预售制”的好消息。商品房预售存在哪些问题？一是质量风险：在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位;二是计量风险：有些开发商有意改变建筑面积，不明示公推面积;三是虚假宣传的风险：售楼时开发商的宣传总是把房子宣传得无与伦比，入住时才发现不兑现;四是规划变更风险：不少期房消费者反映开发商擅自变更规划设计;五是定金风险;房屋预售开发商的定金五花八门，层出不穷;六是产权风险：产权是所购商品房重要的法律依据，但大量消费者投诉拿不到产权证;七是合同风险;消费者因为信息不对称，法律和消费知识缺乏，导致出现对合同不对等、不公平无法察觉的情况，致使其权益受到损害;八是延期交房风险。因商品房预售制度带来的问题越来越多，越来越明显，所以取消预售制度的呼声不绝于耳，并越来越强烈。国内部分城市已开始为取消商品房预售制度而努力取消预售制真的会推高房价吗?在专家看来，也不能“一刀切”地下结论。对于新房供应严重不足，同时对房地产依赖度较高的城市来说，贸然取消预售制，确实有可能推高房价，毕竟供应跟不上需求了;但对于海南这类对房地产依赖度较低，且有海量存量房的城市来说，取消预售制，并不会有推高房价的作用。相反现房销售制度，长远来看，更有助于稳定房价。不过，需要重点强调的是，当前时期楼市调控早就已经上升到“行政干预”阶段了，纵使取消预售制在理论层面有推高房价的可能性存在，但国家真的想压制房价不让上涨，同样也有一百种办法。所以，这并非是阻碍预售制全面取消的根本原因。最后我们想提醒购房者，虽然取消预售制已经板上钉钉了，而且也有分析认为，取消预售制将有效防止“烂尾楼现象”的发生，但是作为购房者还是应该有清醒的认识：以后买房子，还是要尽量选择大城市的大开发商，而且是杠杆率不高的大开发商。因为在现房销售制度下，这样的开发商才最具竞争力，且开发的楼盘品质才有保障。

商品房预售制度：商品房预售实行许可制度。预售房产的开发商应当持有合法有效的商品房预售许可证，未取得预售许可证进行预售的行为属于违法，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效商品房预售许可证的可以认定为有效。特征预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。

房屋预售制度是香港商人霍英东1953年提出来的，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后，这一制度由香港传入内地。我国在1994年《城市房地产管理法》和《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确，之后房屋预售制度这种新房销售方式被广泛的运用。

这是一个人人基本都需要买房的年代，越来越多的青年顶着房贷的压力也要买下属于自己的套房。既然付出了那么多的投入，一定要了解好现房和期房的区别，不要到时候后悔就来不及了。今天小编就来和大家说说房屋预售制度的优缺点，买现房有哪些好处与坏处的问题。一、房屋预售制度的优缺点优点1、减轻压力购买期房可以减轻业主的经济压力，使那些不能或不愿交全款买房的人，可以通过银行的借贷来实现房屋的购买。2、缓解紧张的住房需求商品房预售价格一般比现房销售价格低10％-20％，交房期为1年-2年，相对现房销售具有一定优势，刺激了消费者的购买欲望，将潜在需求转化为有效需求，为房市带来增量，有效缓解了紧张的住房需求。缺点1、开发商有问题如果开发商在房屋没建成以前，出现链断裂，或者开发商与施工方发生纠纷，又或者开发商的企业倒闭破产。都会使购房者造成经济损失。从而导致很大的法律风险。二、买现房有哪些好处与坏处好处1、眼见为实现房的好处就是可以实时的进行看房、选房。看得到摸得着让购房者更加的踏实，大家可以切身考察楼盘的真实情况。购房者完全可以抽一天的时间提前到小区以及自己选中的房子里面体验一下生活，同时也可以实际的检查一下房子的质量，观察房屋的户型结构以及采光通风状况。2、交房不延期近些年来，在一些地方，期房交付延期情况常有发生，一旦不能按时交房的话，有些等着装修入住的业主，还要继续租房并支付大量租金，而且同时还要背负银行贷款，压力非常大。现房无论是面积、质量、户型等等都在眼前，可谓是0误差。坏处1、价格高现房相对期房来说，价格会更高一些。另外在房型，朝向，采光等一些选择上，房源也相对较少，不会像期房的选择性那么多。以上就是小编为你分享的房屋预售制度的优缺点，买现房有哪些好处与坏处的相关信息，希望对你有所帮助。

预售制度是霍英东提出来的。商品房预售制统称为商品房预售许可制度。是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。预售制度从诞生的那一天起，其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题，因此，预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道一点都不奇怪。近来越来越多的声音要求取消预售制度，但是迟迟未有进展。

目前来说，短期内难以取消商品房预售制度。直接原因在于房地产企业对预售回款的严重依赖，房地产行业本身是个资金密集型行业，融资不可缺少，且至关重要。立刻取消商品房预售制度，恐怕会带来房源的严重供不应求，而供不应求的房源市场会立刻推升房价，这就与高层调控楼市的目标产生冲突了。客观来说，商品房预售制度对中国房地产市场做出了不小的贡献。具体来说，政府背书的预售证为房地产市场提供了良好的信用环境，使购房者与开发商达到双赢——购房者能够以相对较低的价格拿到房子，因为期房相对于现房还是便宜；开发商在商品房预售制度的加持下，能够以较小的资金撬动一个房地产开发项目，同时加快了资金的周转，也因此降低了行业的门槛，使得房地产行业能够快速发展。商品房预售制度的优点1、拓宽房地产开发企业融资渠道。商品房预售制度允许房地产开发企业在商品房尚未建成时，与买方签订交易合同和提前收取销售款。相比于现售，预售项目的开发动态回收周期可缩短约10个月。预售制度有利于拓宽房地产开发企业的融资渠道，不仅加速了资金周转、提高了资金使用效率，而且压低了资金使用成本，有效降低了房地产开发企业的资金压力。2、疏导商品房市场需求。商品房预售价格约比现售价格低10%-20%，交房期为1-2年。相比于现售，商品房预售的价格优势更强，有效刺激了商品房购买，将潜在需求转换为有效需求，完成了商品房需求的合理疏导。3、为银行提供稳定收益。银行机构通过向购房者发放按揭贷款，为房地产开发企业提供间接融资，从而获取长期稳定收益。住房商业贷款已成为银行机构优先选择的优质标的。

因为发货太慢了，在付完款之后需要等很长一段时间才可以拿得到；等待的时间非常长。

我觉得不太合理，因为大家要是想买房就得先借贷，而如果是烂尾房，房子的贷款还得还，就很令人气愤。

目前商品房预售制度已经在改进当中，相比较之前已经有很大的调整，但是由于商品房预售制度与很多方面都是挂钩的，例如房地产开发、土地制度，突然取消也是不可行的，但只是时间的问题，取消商品房预售制度已经是一个趋势了。商品房预售制度调整目前对于商品房预售制度的取消，国内也有部分城市已经开始逐步向现房销售的模式过渡了。3月，海南省印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，其中有一条明确提出：新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。这一政策的提出，自然也引发了热议，同时让百姓看到了取消商品房预售制的可能性，也让不少城市处于观望态度，可根据海南的实施效果来决定是否跟进。而后，成都、杭州、北京等一二线城市相继对商品房的销售制度做出了调整。成都：3.33新政提及“鼓励成品住宅现房销售”，在后续集中土地供应的拍卖中，也有部分地块在出让条件中要求“现房销售”。杭州：去年第二批集中土拍时，试点的10宗地块全部实行现房销售。北京：今年集中土拍有9幅地块设置了现房销售制度，占总地块的一半。此外，苏州、厦门、中山以及南京在内的一些城市也都在积极探索取消商品房预售制度。毕竟央媒也表明了“长远来看，商品房预售制度取消必不可免”的态度。为什么大家希望取消商品房预售制度呢房地产预售制却被大家希望取消，主要有以下三个原因：第一，房地产“预售制”对于购房者是不公平的，购房者贷款买了房，却无法马上住到自己的新房里面，还要每个月为这个预售房支付房贷，而且往往这一付就要一二年时间，有时开发商还要延期交房。显然，预售制对购房者是不公平的，而对于开发商来说，可以空手套白狼，是最有利的。第二，在预售制的模式之下，如果新房建成之后，开发商出现偷工减料，或者房子质量出现问题，以及没有按合同约定履行义务，购房者也只能是自认倒霉，或者拿点赔偿款了事。而如果购买的是现房，购房者可以去实地看房，看房后满意了再购买，不满意可以拒绝购买，主动权就在购房者这一边了。第三，房产“预售制”很可能会出现烂尾楼的情况，这会让购房者欲哭无泪。很多开发商先收了购房者的房款后，并没有专款专用，而是将其挪用至其他项目上去使用了，本想把这笔预付款先挪用一下，后面再还回来。结果是其他项目上的钱要不回来了，而现在正在建造的新房就成了烂尾楼了。显然，出现烂尾楼的情况是给购房者陡增很大的风险。

1、交易不公平。我国实行的期房销售制度，住房还处在建设过程中，购房者就支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。这实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将经营风险转嫁给了社会。2、销售不规范。住房是非标准化产品，由于位置空间不同，每一套住房都是不同质的。3、造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备搞定地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，就意味着项目的成功。4、我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。商品房预售制度是什么意思商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。商品房预售也称房屋预售、楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

在我们买房的时候，经常会遇到销售推荐“期房”和“现房”。近年来，不管是大城市小县城，商品房预售都很流行。商品房预售制度有利有弊，扩宽开开发商融资渠道，价格也相对便宜，还为银行提供稳定。但是商品房预售制度也存在一定的风险。因此，很多人都选择购买现房，因为看得见摸得着，配套设施也完善。商品房预售制度有何利弊，购买现房有什么好处？快来了解一下吧！一、商品房预售制度有何利弊（一）、商品房预售制度之利1、拓宽房地产开发企业融资渠道商品房预售制度允许房地产开发企业在商品房尚未建成时，与买方签订交易合同和提前收取销售款。相比于现售，预售项目的开发动态回收周期可缩短约10个月。预售制度有利于拓宽房地产开发企业的融资渠道，不仅加速了周转、提高了使用效率，而且压低了使用成本，有效降低了房地产开发企业的压力。2、疏导商品房市场需求商品房预售价格约比现售价格低10%-20%，交房期为1-2年。相比于现售，商品房预售的价格优势更强，有效刺激了商品房购买，将潜在需求转换为有效需求，完成了商品房需求的合理疏导。3、为银行提供稳定银行机构通过向购房者发放按揭贷款，为房地产开发企业提供间接融资，从而获取长期稳定。住房商业贷款已成为银行机构优先选择的优质标的。（二）、商品房预售制度之弊1、易纵容非法集资和风险转嫁行为商品房预售使房地产开发企业仅投入有限即可进行开发建设成为可能，为非法集资和风险转嫁行为提供了温床。房地产开发企业在支付土地出让金、获得土地后，可将土地使用权在银行抵押贷款融资，然后通过使中标建筑商垫资和预售，获取大量建设，其中预售是主要的融资渠道之一。一旦链断裂，房地产开发建设工程将面临烂尾风险。预售制度将这种风险转嫁至购房者和银行，有可能严重损坏购房者的合法权益与引发金融风险。2、缺少严格的监管制度国外和中国香港的商品房预售，属于销售模式而非融资手段，但中国内地商品房预售的本质即为集资建房，大量预售的使用理应得到合理监管。实际情况为，购房者的银行按揭贷款未经监管流程即可一次性无条件划拨给房地产开发企业，虽有规定必须将其用于房屋建设，但在使用过程中缺少严格监管，因此，房地产开发企业实际有可能将非法挪用。同时，因监管缺位，房地产开发企业常利用自身信息的隐蔽性优势侵害购房者合法权益，例如常产生预售营销宣传与实际交房情况不对等等问题。3、易产生房地产价格泡沫商品房预售会刺激购房需求，其中不乏基于保值、投机等目的的需求，需求增加有可能拉动价格增长。同时，房地产开发企业常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬房价，导致房价过分偏离实际市场均衡价格，从而有可能引发房价狂跌风险，易产生房地产价格泡沫。4、催生房地产过度开发商品房预售制度降低了房地产开发企业建设的经济门槛，导致大量涌入房地产开发行业，容易催生房地产过度开发，从而引发行业发展不平衡和低效率竞争问题。5、房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险房屋建设工程从规划到预售、各环节办事部门不一，测绘机构不同，标准不统一，存在多次测绘以及预售测绘与确权测绘结果不同的尴尬局面，易引发纠纷诉讼。二、购买现房有什么好处1、购房纠纷少、风险小购买现房的优点就是购房者对于自己所购的房屋是可以看得见并且摸得着的，所以购房的风险也比较小。对于购房者来说，房屋内部的空间结构往往是的考量因素，但是如果在买房的时候只看户型图或者看样板间是看不见房屋具体的问题的，所以购房者很容易被误导，交房的时候也容易产生巨大的心理落差。但是现房却是可以看到房屋的实际结构的，这样一来就可以减少许多风险和纠纷了。2、马上办房产证房产证肯定是大家买房的时候比较关心的东西，所以购买现房的另一个好处就是购买了之后就可以马上办理房产证，买了现房之后就可以马上办理房产证，也不用担心开发商手续不全，土地、产权有什么问题。3、小区周边配套设施的完善不少的楼盘在出售房屋的时候都会以楼盘周边的配套设施来吸引大家去购买房子，很多人都被这些卖点所吸引而买了房。但项目交付之后，业主们发现，规划并非如开发商之前所承诺的。但如果是现房，可以对小区周边环境进行勘查、了解，看是否符合开发商的宣传。以上就是小编为你分享的商品房预售制度有何利弊，购买现房有什么好处的相关知识，希望对你有所帮助。如果想要了解更多商品房的相关信息，请继续关注。

商品房预售优点：1、增加开发商的融资途径商品房预售使得开发企业在建设项目初期就解决了资金问题，通过回笼资金为下一步发展保驾护航。2、缓解紧张的住房需求商品房预售价格一般比现房销售价格低10%-20%，交房期为1年-2年，相对现房销售具有一定优势，刺激了消费者的购买欲望，将潜在需求转化为有效需求，为房市带来增量，有效缓解了紧张的住房需求。商品房预售弊端：1、为开发商非法集资和转嫁风险提供便利开发商利用商品房预售圈钱，这样不仅大大减少了成本费用，而且把风险也转嫁到了消费者身上。2、缺乏第三方监管开发商把购房者的银行按揭贷款作为主要的融资渠道，并且利用制度漏洞，把风险完全转嫁给了消费者和银行。3、易造成房地产价格泡沫期房交易类似于期货交易，购买期房的人当中，不乏基于保值、投机等目的的。房地产商也常通过虚假紧缺、浮夸囤积等手段哄抬楼价，导致价格过分偏离真实价值，从而为房价下跌埋下祸根，成为国家房地产宏观调控的绊脚石，催生泡沫。预售合同签订后，开发商可以变更设计吗?商品房开发商与预购方签订了商品房预售合同后，双方对合同规定的自己应该承担的义务都负有全面履行、实际履行的责任。因此，开发商不得私自变更合同内容、擅自改变商品房的设计。但是，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房人。购房人人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

预售制度是霍英东提出来的。商品房预售制统称为商品房预售许可制度。是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。预售制度从诞生的那一天起，其目的就是为了解决商品房建设的资金不足问题，因此，预售制度成为房地产开发企业重要的融资渠道一点都不奇怪。近来越来越多的声音要求取消预售制度，但是迟迟未有进展。

商社预售制度的创始人是香港商人霍英东.接下来，金投小编介绍房屋预售制度是谁提出的1953年，霍英东提出预售楼花，提倡分期付款.该制度随后从香港传入内地，在1994年《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商社预售管理办法》等法律文件中明确.之后，这种新住宅的销售方式被广泛应用.

最近的房屋购买变得越来越热闹，之前大家没见过的很多事情都在一个接一个的出现，商品房预测销售制度的产生，更是让没接触买房的人变得好奇且疑惑，因为作为一种新的制度，他的出现无疑是一种新方法，很多人甚至都怀疑他不该被允许，那么商品房预售制度为何能被允许？商品房交易手续多吗？商品房预售制度为何能被允许？1、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于香港。2、1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达90％以上。3、商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。商品房交易手续多吗？1、商品房交易手续买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、商品房交易手续签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。3、商品房交易手续办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。4、商品房交易手续立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。5、商品房交易手续缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。了解了商品房预售制度为何能被允许？商品房交易手续多吗的问题情况，这样的制度状况能被允许也是很正常的，房屋规划制度本身就十分全面，一种新的制度出现，就意味着房地产行业出现了新变化，这种时候大家就要慢慢接受才行，商品房交易其实没什么变动，手续还是那些手续，从文中介绍应该就能看出。

预售制度并非我国独有政策，较多国家和地区都允许新建房屋在竣工前进行销售，即采用商品房预售制度。据美国人口普查局统计，2004年预售房占新房销售的比例为76.6％。新加坡、中国香港等东南亚国家和地区预售率在90％左右。欧洲、日本等一些经济发达国家，以二手房市场为主，新房以现房销售为主。我国当前商品住宅销售面积中期房占比近九成（2021年全国商品住宅销售面积15.65亿平，其中期房占比89.6%）。 但多数国家与地区对预售资金的监管相对严格或采用购房者分期付款的方式（按工程进度付钱，交房结尾款），对房企的融资功能相对较弱。在美国、英国、中国香港，要求预售保证金存放在律师共管账户直至房屋建成；在德国、法国、新加坡，购房者根据工程进度分期付款，开发商较难提前获得大部分资金。我国与其他国家地区的预售制度有以下不同：（1）我国预售资金主要放在托管银行监管，而其他国家地区预售资金基本都置于律所或第三方监管之下。从监管资金方的支付操作来看，同样是按施工进度采取分期付款的方式支付，我国购房者在支付完首付款后，从银行一次性贷款，由银行根据工程进度节点分期付款给开发商，同时预售资金监管银行与按揭银行多为同一家银行，因此购房人很难实时掌握购房贷款的发放时间和拨付资金情况。而在部分其他国家地区，购房者自身根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付到特定的第三方监管账户（通常为律师账户或政府监管部门账户），由第三方代管、监督过账、向购房者详细披露工程进度。在部分国家，例如美国、日本等，开发商要等到竣工交付后才能提取预售资金。（2）其他国家地区的预售制度设计更向购房者倾斜，以保护购房者的权益为基础。相对而言，中国内地房地产项目的预售对开发商来说可以加快其资金的收回速度，更具融资属性。从申请与开始偿还房贷的时间节点来看，部分国家地区，例如英国、美国、日本、中国香港的购房者是在交房、或邻近交房阶段才申请个人购房按揭贷款，并由购房者自身根据开发商的工程进度在完全交房前进行分期支付。而我国在签订预售合同并支付完首付款后，即申请个人购房贷款，且在建造未交付阶段就开始支付月供。 中国香港预售资金监管政策对购房者利益的保护优先级极高，房屋烂尾的现象极少存在。（1）个人房贷是在验楼完成后，才可以发放。（2）购房者首付只有5%的订金直接进入了开发商账户，其余的全部打进了开发商的律师楼信托账户，不得与自身和其他监管账户混淆使用，转账使用直接受法律监管，从一开始就不让开发商接触购房款，最大限度地保障了购房人的权益。（3）律师行也会定期向买受人、按揭银行公布资金使用情况，香港预售制度最大优势在于及时进行信息披露。（4）香港法律对购房者利益的保护优先级极高，一旦出现延迟交楼，购房者可直接取消合同，并要求开发商返还已支付款项及利息。英国按工程进度付钱，交房结尾款，尾款占比55%，个人购房贷款通常在最后交房时间前3-6个月申请，由银行将直接打到开发商律师账户。美国由第三方保管房屋预售款，开发商在交房之前无法从购房者处拿到预售款。开发商需要先和买家达成预定意向，通常一半以上的房屋被预定后，开发商才能从银行获得建筑贷款。购房者所交付的首付款由第三方（一般为住宅交易中的产权公司）保管，直到正式交房时，开发商才能拿到这笔钱。个人购房贷款方面，美国的金融机构在项目完工后，才为购房人发放抵押按揭贷款；但预售期间，购房人可获得短期的建筑贷款，用以支付房屋在建时分段支付的款项。实际上我国对商品房预售也有严格的制度规定；但预售资金监管“一城一策”，且执行情况差异较大。因此，根源不在预售制度本身，而在于监管执行上。地方层面的预售资金监管方式，有预售资金比重模式、计划工程造价模式、固定工程造价模式三种模式。而各地监管、流程、执行规范度差异也很大；部分地方银行监管账户对于各建设资金使用节点的放款标准没有有效执行。 我们认为未来的方向在于短期加强资金监管，长期循序渐进完成从预售到现售的过渡。（1）预售制度出问题的核心原因在于资金挪用，因此加强预售资金监管是短期重点工作之一。我们认为我国的预售制度可以和国外借鉴的方向有几方面：a、应当尽快出台国家层面的法律法规来保障。b、更加注重购房者切身利益，建立更加透明的信息披露机制。监管部门应当建立监管数据共享平台，让预售资金的使用、去向和项目建设情况以及房屋状态随时可查。c、逐步提高商品房预售许可门槛，同时调整购房款付款方式，由当前购房者支付首付后从银行一次性贷款、银行分期付款给开发商，转变为购房者自身可以用现金或贷款进行分期支付到特定的第三方监管账户中，由第三方监管账户代管、监督过账至开发商。（2）制度改革也将是循序渐进的过程：预售制度与现房销售之间并非完全二选一的关系。可以将在一段时间内保留部分预售项目，逐步提高预售条件，适当增加现售项目。在此过程中将预先公开转型进度时间安排，使房企有明确预期、提前做好准备。未来现房销售制度推行的同时，相应的土地端、金融端政策也需同步跟进。当前，热点城市、热点项目优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一。（3）在制度替换的时间上，我们认为相对较合理的转变时间是当每年商品房销售规模下降到10亿平以下的时候。法律依据《城市商品房预售管理办法》第一条　为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。第二条　本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条　本办法适用于城市商品房预售的管理。

商品房预售制度是在**1994年7月**审议通过的城市房地产管理法中确立的。然而，请注意，我在知识库中找到的最新信息只更新到2019年，因此我无法提供2019年之后的具体信息。如果您需要了解有关商品房预售制度在2019年之后的任何更新或变化，建议您查阅更新的法律资源或联系相关的法律咨询服务。

预售制度谁搞出来的1、房屋预售制度是香港商人霍英东1953年提出来的，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后，这一制度由香港传入内地。我国在1994年《城市房地产管理法》和《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确，之后房屋预售制度这种新房销售被广泛的运用。2、预售制度又被称之为楼花，就是开花还未结果，代表着房子还没建好。楼花由霍英东在香港油麻地公众四方街新建楼房时首创。首创动工兴建前先交定金、分期付款售屋，有如开花（付钱）结果（建成），称作“卖楼花”。3、预售制对于开发商来说是很好的，在还没有、楼盘还没建好的情况下就已经挣得巨额利润，能够有效缩短一个地产项目的运作时间，加快开发商的回笼。

法律主观：商品房 预售实行预售许可制度。商品房预售条件及 商品房预售许可证 明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 《商品房销售管理办法》第六条法律客观：《城市商品房预售管理办法》第五条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《商品房销售管理办法》第六条商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

现行的商品房预售制度起始于1994年，并在《房地产管理法》和随后发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确；预售制度初衷是通过缩短房地产企业资金回流的周期，来缓解房地产行业的资金困局，从而促进整个房地产市场的快速发展。商品房预售制度有什么特征第一，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程，或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。第四，商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。

商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。下面一起来看看商品房预售制度有哪些吧!一、商品房预售的概况及价值所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。国家统计局的资料显示：“2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，定金和预收款达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。二、我国商品房预售制度的问题和成因分析我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2004年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。笔者以为，出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时，融资渠道单一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。[1]再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。三、完善我国商品房预售制度之具体对策针对我国商品房预售制度存在的各种问题，笔者从以下几个方面进行思考，提出完善我国商品房预售制度的一些看法：第一，设立商品房预售制度风险担保基金，平衡交易各方的风险。所谓商品房预售制度风险担保基金是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。如上文所分析，在现存的预售中风险的分配极其不合理，因此，政府应设立房屋预售制度的风险担保基金，如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就由这个风险基金来承担责任。通过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，有效地平衡各方风险，促进交易公平。第二，完善预售房款监管。具体而言：首先改变我国目前房地产市场主流的预收款收存方式—即由开发商统一收取，并在一定时间内存入监管账户。而改成由购房人亲自将购房款存入监管账户的方式。同时，严格规范预收款的使用，开发商除了可提取规定比例的备用金外，监管账户内的资金只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实行房地产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将款转入施工单位账户。此举能有效避免开发商挪用预收款以及携款潜逃等行为，既发挥了预售制度对于开发商的融资作用，又保障了购房者的资金安全。对此，我国广东省作过相应的尝试，并取得了不错的效果，其经验值得在全国范围内推广。第三，加强监管力度，设立预售商品房单项建设资金审核机制。预售制度的一个重要价值在于相对降低门槛，便于开发商融资，如果我们设立过高的准入门槛，则显然与该制度背道而驰，然而如上文所分析，目前我国的预售制度导致了大量的低质中小企业充斥市场，严重损害行业环境和社会利益，对此，笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审核机制，对房地产企业实行实时监控，开发商在进行任何一个预售商品房项目时，必须向房地产主管部门申报企业目前的状况，包括开发商的资质、开发商近期的资产负债表、现有流动资金量、在预售商品房开发过程中将要出现的到期债务额以及正在进行并将在商品房开发过程中完成的其他项目等，并提供相应的证明，经房地产部门审批后方可进行商品房开发，避免开发商在其他项目资金周转不灵时，以预售商品房为手段，筹集买房人的资金，却用以弥补其他项目上的流动资金，同时此举也能够避免低质的小企业“空手套白狼”，能够有效的将不合格企业清除出市场。

现在商品房的预售已经成为当下房屋买卖最为常见的交易方式，当然商品房的预售也不是随便就可以实施的，还是有一些制度规定的。那么什么是商品房预售？商品房预售制度是怎样的？下面我们将为大家普及一下相关知识，以助大家买房时更有保障。什么是商品房预售？商品房预售也称房屋预售、楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售制度是怎样的？1、预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。2、预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程，或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。3、预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。4、商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。5、商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。以上就是小编为您带来的什么是商品房预售？商品房预售制度是怎样的？的全部内容。