物业管理服务办法

法律主观：有关物业管理的法律法规：《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国民法典》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等。法律客观：《物业管理条例》第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定；对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

法律主观：为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《民法典》规定，结合民事审判实践，制定本解释。,第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。,备注：以未签订物业服务合同为由，拒交物业费，法院不支持,第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：,（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;,（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。,前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。,第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。,物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。,第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。,第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。,业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。,第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。,业主和物业公司应签署合法有效的合同来约定和规范权利和义务，以防止日后出现纠纷避免没有依据的情形发生。业主可以建立业主大会等组织来主张自身的权利，应及时地去缴纳物业费来履行义务。遇到纠纷时，双方应通过法律约定形式主张权利的实现。,（一）纠纷各方以和平协商方式达成协议解决;,（二）纠纷各方通过第三方介入主要是当地房管局、居委会、街道办事处或镇政府调解机构参与调解的方式达成协议;,（三）纠纷各方在二种方式无法达成一致协议的情况下通过仲裁、法院诉讼的方式解决纠纷。,我国民法典和民事诉讼法规定中有人民调解制度，有一方不同意调解那么只能通过仲裁或诉讼程序进行仲裁或判决，仲裁是一局终裁制，判决是二局终裁制，法律文书生效后，赢方可以申请当地人民法院强制执行。,（一）物业管理纠纷仲裁处理的程序,1、一方当事人向待定的仲裁委员会提交仲裁申请书；,2、委员会于收到申请书后5日内决定立案或不立案；,3、立案后在规定期限内将仲裁规则和仲裁员名册送申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。,4、被申请人在规定期限内答辩，双方按名册待定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员会指定一名任首席仲裁员；案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序，由一名仲裁员审理；,5、开庭：庭审调查质证、辩论、提议调解；,6、制作调解书或调解不成时制作裁决书；,7、当事人向法院申请执行。法律客观：《中华人民共和国民法典》第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

法律主观：方案一：物业管理整治实施方案 为了进一步整顿和规范物业管理小区，做好物业管理对改善居民的居住环境，促进和谐社区建设具有重要意义。根据《福州市房管局关于印发关于开展规范提升城市住宅小区物业管理专项行动实施方案的通知》要求，现结合我市具体情况，制定以下工作方案。 一、成立领导小组，加强组织领导 针对当前物业管理存在的热点、难点问题，加强领导，由市建设局牵头，会同社区、街道成立我市小区物业管理市场秩序专项治理工作协调小组，负责研究制定工作方案，并负责对具体实施工作监督、指导和协调。着力规范市场秩序和服务行为，提升行业形象，促进物业管理和谐健康发展。组长：陈桂凤（建设局局长）、副组长：庄强（建设局副局长）、成员：陈乃秋（建设局房地产开发管理科科长）、陈蒲儿（建设局房地产开发管理科职员）、林学贵（建设局房地产开发管理科职员）、王丽香（建设局房地产开发管理科职员），专项行动工作领导小组下设办公室，挂靠福清市建设局房地产开发管理科。联系人：林学贵 电话85197229。 二、明确任务，落实工作责任。 坚持标本兼治、综合治理的原则，通过物业服务企业自查自纠与行业主管部门检查督促相结合、全面规范和重点提升相结合、专项整治与长效管理相结合的办法，加强整改整治，以达到促进城市住宅小区物业管理面貌明显改观，行业管理得到加强的目的，力争专项行动取得明显成效。 三、分步组织实施，措施落到实处 （一）前期准备与动员部署阶段（8月初至8月10日） 1、动员阶段。物业管理主管部门、社区、街道及各物业服务企业统一思想，形成共识，制定具体工作方案和分布实施计划。。 2、对全市实施专业化物业管理的住宅小区进行全面调查摸底。 3、制订工作方案。各物业服务企业要开展自查自纠，并根据自查情况，制订物业项目整改提升方案，明确具体工作目标、内容及责任人。物业项目整改提升方案要于8月20日前要报我局备案。 （二）自查自纠阶段（8月中旬至10月初） 1、召开各物业服务企业治理动员大会。布置企业开展自查自纠，如实填报整顿和规范物业服务企业自查检查表对存在问题的小区一律在9月5日之前自行整改完毕，并向协调小组提出整改书面报告。 2、根据示范项目考评标准，采取靠前服务、跟踪推进的办法，加强对物业服务企业新申报创建示范项目的指导。同时，对现有已评上省、市级示范项目将采取回头看措施，加强检查监督。 3、加大日常巡查力度，对发现问题要责令物业服务企业限期整改，同时把物业企业及管理服务项目结合开展物业管理规范提升专项行动工作情况，作为今年资质审验考核评定的主要内容。 （三）整改、抽查阶段（从10月中旬至11月中旬） 1、责令物业企业做好整改工作，对整改工作不落实的，将采取相关措施，督促物业服务企业落实。 2、对个别严重存在问题的物业小区进行再抽查。 四、严格工作要求，务求阶段实效 （一）加强领导，强化组织实施 1、提高思想，统一认识。物业管理工作是一项关乎千家万户的民生性行业，是改善广大居民的居住环境和促进和谐社会、城市文明建设的一项基础性工作，各物业服务企业要充分认识这项工作的重要、必要性，增强做好这项工作的紧迫感和责任感。 2、落实责任。加大对规范提升专项行动的日常督查，跟踪项目进展、掌握工作动态，对物业企业对专项行动思想不重视、工作不力的，采取约谈、通报、曝光等方式，督促物业项目规范提升实施方案的落实。对拒不整改、不执行、不落实工作方案的，要依照相关规定予以处罚，记入企业信用档案，直至吊销资质证书。 （二）强化监督检查。加强对物业服务企业项目合同履约情况动态监管，每周安排不少于1个工作日对物业服务项目进行抽查、检查。对检查中发现的问题，下达书面整改通知书，督促物业服务企业限期整改到位，并做好各项迎检工作。 （三）扶持行业发展。加大行业扶持力度，扶优扶强，引导、指导物业服务企业晋升资质等级，扩大经营规模，拓展经营项目。重点培育一批信誉好、市场竞争力强、业主满意度高、诚信服务的品牌企业，带动全市物业管理水平和服务品质的提升。 （四）加强宣传力度。以简报、信息报送的形式加强工作动态交流，上下情况沟通，同时要组织新闻媒体宣传典型示范项目，曝光、通报违法违规行为，规范各方主体行为，引导业主支持和主动参与物业管理活动，营造有利于行业健康发展的良好舆论氛围。法律客观：《中华人民共和国民法典》第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。目前特殊物业的市场交易很少，对这类物业的投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。这类物业的土地使用权出让的年限，国家规定最高为50年。统计资料显示，2012年我国物业管理市场整体规模达到5180亿元，物业管理面积约为175亿平方米。预计在未来几年中，整体的物业管理面积增长较为缓慢，年均增速约为6%。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分；狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动；广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。而《民法典》中关于物业管理的规定有很多内容，这些内容按不同的模块有分为很多条，赋予了物业不同的权利，比如建筑物区分所有权、业主对专有部分的权利和义务、业主对公共部分的权利和义务、建筑区划内道路以及绿地等的权利归属等等。法律依据：《民法典》中第六章 业主的建筑物区分所有权第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第二百七十二条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全；不得损害其他业主的合法权益。第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第二百七十六条【车位、车库的首要用途】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。第七章 相邻关系第二百八十八条【处理相邻关系的原则】不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第二百八十九条【处理相邻关系的法律依据】法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定，法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。第二百九十条【用水、排水相邻关系】不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。第二百九十一条【通行相邻关系】不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。第二百九十二条【相邻土地的利用】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。第二百九十三条【相邻通风、采光和日照】建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第二百九十四条【相邻不动产之间不可量物侵害】不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。

物业法2022年有新规定如下：1、不用交纳物业私收费用。有些物业公司为了利益，巧立名目收取“装修管理费”、“垃圾转运费”、“公共设施维护费”等等。这些物业自行收取的项目是不允许的。如果物业强行收取，业主除了不需要交钱以外，还可以向相关部门进行举报。 2、不用缴纳物业方违反合同规定产生的费用。物业的服务标准、收费标准需完全按照签订的合同实行，若物业降低服务标准或提高收费标准，业主有权不交费且向相关部门进行举报;同时，如果小区公共配套设施与开发商承诺不符，物业要按照实际情况对业主减、免公共服务费用，而该费用则应该由开发商补偿。 3、不用缴纳逾期交房期间的物业费。许多期房在购房合同上会明确写出交房日期，有时候，会由于开发商的原因，造成逾期交房的情况。可有些楼盘的物业费却从合同规定的交房时间就开始收取，这是不符合规定的。对于开发商逾期交房的情况，物业无权向业主收取未交房期间的物业费用。 《民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。小区建成与业主收房签订正式物业合同往往存在一定的时间差，在此期间也需要对小区内的建筑物及其附属设施进行维修养护，对小区环境卫生和相关秩序进行管理维护。因此，虽然业主未签订正式物业服务合同，但开发商委托的前期物业公司在提供物业服务后，小区业主应当交纳物业费。《民法典》第九百四十三条规定，物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。 小区内电梯、楼道、道路等公共区域属于业主共用范围，物业公司利用业主共有部分进行经营的，应当公共收益单独列账，并及时向业主公示。《民法典》第九百四十四条规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百三十八条 【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。

法律分析：物业服务人应当在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主同样的应当支付物业费。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。　　物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

物业管理办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。《物业管理条例》第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定了《物业管理法》第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《中华人民共和国物业管理法》第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

关于物业管理的法律法规有物业管理条例，物业服务收费管理办法，物权法，房屋维修管理合同法，业主大会规程，物业管理财务管理规定以及中华人民共和国公司法等相关法律法规。业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。具体如下：1、在物业管理区域内，业主业主大会业主委员会物业管理企业的权利与责任应当非常明确，物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础，业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体，是物业管理权的核心；2、物业管理企业进行统一管理，并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担，物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。《中华人民共和国民法典》第二百八十五条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。法律依据：《物业管理条例》第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

法律分析：关于物业管理的法律法规有物业管理条例，物业服务收费管理办法，物权法，房屋维修管理合同法，业主大会规程，物业管理财务管理规定以及中华人民共和国公司法等相关法律法规。法律依据：《物业管理条例》第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第一章 总则第一条 为了规范物业管理活动，制定本条例。第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。第四条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章 业主及业主大会第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十一条 业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。第十七条业主公约对全体业主具有约束力。第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第三章 前期物业管理第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的 ，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四章 物业管理服务第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。（ ）第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条 物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十七条 物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。第三十九条 物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。第四十条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。第四十三条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第四十四条物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第四十六条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。第五章 物业的使用与维护第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第五十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第五十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。第五十五条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。第六章 法律责任第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，可以并处10万元以下的罚款。第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。第六十一条 违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。（《新华社》2016年3月1日电，为了依法推进简政放权、放管结合、优化服务改革，国务院对取消和调整行政审批项目、价格改革和实施普遍性降费措施涉及的行政法规进行了清理。经过清理，国务院决定：对66部行政法规的部分条款予以修改。其中：删去《物业管理条例》第三十三条、第六十一条。）第六十二条 违反本条例的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第七章 附则第七十条 本条例自2003年9月1日起施行。（完）最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号,2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。二○○九年五月十五日为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

未入住是否交物业管理费

法律分析：2022年物业管理费最新规定物业提供的服务质量没有达到约定的标准的可以不用缴纳物业费。除此之外，物业公司擅自扩大了收费的范围或者提高了收费的标准的情况也不用交物业费。因为房屋的质量问题还没有交房的，物业费是由开发商进行缴纳的。如果物业公司或者是物业人员已经按照合同的约定提供了相应的服务，则买房人不能用没有享受该服务或者拒绝享受该服务为原由不交物业费。《物业管理条例》对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、违反条例的法律责任等内容作出了规定。其中规定违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，由业主委员督促限期交纳后仍然逾期不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。法律依据：《物业管理条例》 第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

相信大家在购房时，除了考虑价格、位置、交通等因素，对于物业服务也比较关心，毕竟物业的好坏直接关系到，业主的住房体验，甚至能影响房子未来价格的涨跌。今天，就为大家带来，物业管理条例2021年新法规，民法典物业法新规有需要的朋友可以进行参考。物业管理条例2021年新法规业主有对物业的选择权在本次《民法典》推出的规定中，明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人来管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。也就是说，若是碰到服务水平不好的物业，业主们有权开除物业，进行物业更换，当然，也可以选择不使用物业，由业主们自行管理小区物业。该规定可以说直接切到物业们的痛点了。物业再也不能像以前一样嚣张跋扈，毕竟，当业主可以决定物业的去留后，为了工作，物业必须拿出更好的服务去让业主们满意，如果还不更改工作态度，那么迎来他们的只有退场。业主拥有物业花销的知情权为了针对物业胡乱收费现象，本次《民法典》还推出一项规定：小区的物业收费名录和价格必须要经过物价局审核通过，业主有权查阅收费名录和价格是否合规合法。如果物业不能提供，业主有权拒绝交物业费。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。物业公司不得采取停止供水、供电、供热、供燃气等方式催缴物业费。本条规定的出现，让物业的花销能被业主们更直观地知晓，而针对其各个收费项目都有迹可循，物业也无法再以各种理由胡乱收费了。除此之外，部分地方的物业因为业主不及时缴费或拒绝缴费就采取停水停电等方式催缴，导致部分业主不得不妥协，而如今这个方式也被禁止了。小区经营收益业主有权享受本次《民法典》中，还有一项重要的规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。物业除了管理小区的收益外，小区公共收益也是一项不低的收入来源，其中包括电梯广告牌、公共区域停车费等。而本次规定物业的小区公共营收收益的一部分是业主可以享受的，也就意味着，以后每一位业主都能得到一份额外的收入。以上就是关于，物业管理条例2021年新法规全部内容介绍。本次物业新规可以说是各个都直击物业乱象的痛点，而此前被各种物业乱象困扰却无法有所作为的业主们，以后就再也不用担心被此类问题困扰了，关于物业费及物业纠纷解决方法等更多内容，你可以持续关注这里进行详细了解。

法律分析：要交。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，这是法律规定业主应尽的义务。若是认为物业公司是非法中标的话，应该提出证据向房管局的物业科进行投诉。法律依据：《物业管理条例》 第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

物业违反物业管理条例，业主可以将该情况告知县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，由该部门对违反物业管理条例的物业企业进行行政处罚，可能是责令更正、警告、也可能是罚款等，有收益的用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护。物业使用人作为诉讼主体的确定标准具体内容如下：1、物业使用人与物业管理公司直接签订物业管理合同的；2、物业使用人接受物业服务，已经与物业管理公司形成事实上的物业服务关系的；3、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；4、物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。法律依据：《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条违反本条例第二十七条规定，或者有下列行为之一的，由市政工程行政主管部门或者其他有关部门责令限期改正，可以处以2万元以下的罚款；造成损失的，应当依法承担赔偿责任：（一）未对设在城市道路上的各种管线的检查井、箱盖或者城市道路附属设施的缺损及时补缺或者修复的；（二）未在城市道路施工现场设置明显标志和安全防围设施的；（三）占用城市道路期满或者挖掘城市道路后，不及时清理现场的；（四）依附于城市道路建设各种管线、杆线等设施，不按照规定办理批准手续的；（五）紧急抢修埋设在城市道路下的管线，不按照规定补办批准手续的；（六）未按照批准的位置、面积、期限占用或者挖掘城市道路，或者需要移动位置、扩大面积、延长时间，未提前办理变更审批手续的。

物业管理的规定：1、业主或使用人可向小区物业管理委员会反映，由管委会与物业管理公司协商解决；2、不能协商解决的，有关收费标准又是由物价部门核定的，业主、使用人或管委会可提请物价部门重新核定，物价部门可依据物业管理实际发生的费用，结合其服务内容、质量、深度及用户的意见重新核定；3、物业管理公司认为有关费用标准过低的，不得擅自提价，一方面可与管委会协商一致后提价，一方面可提请物价部门根据有关费用的变化情况调整其标准。法律依据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条 【建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分】建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条 【业主支付物业费义务】业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

2022年空置房物业费新规自2021年1月1日起，《民法典》新规正式生效，关于交纳物业费的规定如下：“物业服务人员按照规定提供有关服务，业主不能以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝交物业费。”客观角度上说，物业服务的主体是整个小区，而非某个业主。还有您在收房时，跟物业公司签署的《物业服务合同》中都会明确标注约定的事项，如果您没有明确的证据证明物业公司未履行合同内容的情况下不交物业费，可视为您违约。但同时，民法典也规定了物业公司催收物业费的限制，在944条同时做出规定，物业人员不能用停止供电、停止供水、停止供热、停掉燃气等方式进行催收物业费。在新的《民法典》中，不仅规定了物业的服务和物业费缴纳问题，还对小区公共区域的营收归属权再度重申，新规要求，建设单位、物业服务公司或者其他管理人员利用业主的公共部分带来收入的，扣除合理成本之后，其他部分属于业主共同所有。数据显示，当前我国大部分城市住房空置率超过20%，全国所有空置房加在一起超过7000万套。按照《民法典》的最新规定，2021年这些空置房都必须缴纳“物业费”，不管业主有没有居住!对此，业主应该理解。房屋空置物业费收费标准2022(一)已经交付房屋的空置房物业费收取方式在物业已经出卖并交付给业主的，业主是交纳服务费的义务人。物业交付后，由买受人开始承担，业主的物业费从交付之日起开始计算，入住后，全额收取。业主办理入住手续后长期(连续性六个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费，或按省市县有关部门对空置房减免的规定收取物业费。(二)尚未交付房屋的物业费收取方式我国《物业管理条例》第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”第二十一条又规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同.” 依据以上法规,由开发建设单位承担的物业服务费用，其计费时间是以与物业服务企业的签订的合同规定的计费时间为准。(三)空置房的物业费收取标准物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。综合上面所说的，物业费用是由业主来进行缴纳，即使没有及时的入住那么也是需要支付这笔费用的，但一般不会按全额来进行给予，会按全额的70%来进行支付，所以，在处理的时候就需要与物业公司进行约定，并写明在物业服务合同之内，这样才能保障到自己的权益。以上就是2022民法典空置房物业费收费标准介绍，根据空置房物业费新规，我们可以知道，2022年空置房还是需要交物业费，不管业主知否居住，都应该缴纳物业费，按照物业法新规，需要交公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费，但是这个需要根据物业公司来规定，毕竟每个地区的物业规定均不相同。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

《物业管理条例》第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

【答案】：ABCD本题考核的知识点为规范物业管理活动的法律依据。《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规规定的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。

民法典对于物业费并未明确其金额。但规定了：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。法律依据《民法典》第二十四章　物业服务合同　　第九百三十七条　物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。　　物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。　　第九百三十八条　物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。　　物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。　　物业服务合同应当采用书面形式。　　第九百三十九条　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。　　第九百四十条　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。　　第九百四十一条　物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。　　物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。　　第九百四十二条　物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。　　对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。　　第九百四十三条　物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。　　第九百四十四条　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。　　业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。　　物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。　　第九百四十五条　业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。　　业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。　　第九百四十六条　业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。　　依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。　　第九百四十七条　物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。　　物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。　　第九百四十八条　物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。　　当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。　　第九百四十九条　物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。　　原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。　　第九百五十条　物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

我国没有物业管理法，只有物业管理条例，业主对物业的共有部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 条例中没有物业是否能够禁止业主停车的相关规定，但是业主对物业共用部位、共用设施设备享有使用权，如果停车部位是属于共有的，那么物业不能禁止业主停车。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

法律主观：物业管理条例及相关法律的内容规定有：总则、业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护、法律责任、附则，共七章七十八条。物业管理条例是为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益而制定的。法律客观：《物业管理条例》第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理法律关系的特征物业管理法律关系的基本特征体现在以下几个方面：(一)主体广泛性住房(住宅小区或楼宇)是城市化及人民生活的基本物质条件，任何组织单位和个人都要与房地产物业管理发生各种联系，并通过这种联系形成人与人之间的社会关系。因此，可以说物业管理法律关系的权利主体和义务是非常广泛的。(二)权属基础性物业管理的对象主要是房地产。房地产是不动产，但不动产的转移并非实际物体发生位移，而是权利的主体发生变动。房屋的出售、租赁实际上是权利的交易和转让。因此，物业管理的法律规范是一个以权属为基础的法律规范。(三)国家干预性房地产是不动产，它对国家、法人和公民来说都是一笔很重要的财富;同样，房地产的物业管理涉及政府、法人和公民的各方面利益，它关系到经济发展和社会稳定。因此，国家对这一领域的行政干预显著，国家建设部专门成立了建设与房地产业司来指导物业管理工作的开展。物业管理法律关系的要素物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺了要素之一则不能构成物业管理法律关系。关于何为法律关系的要素，有不同的观点。有的提出主体、客体、内容、变动原因四要素说，多数人则坚持传统韵主体、客体、内容三要素说。我们认为由于变动原因是属于法律事实问题，并不是法律关系本身的构成因素，因此，我们采用三要素说。[2](一)物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系的参与者，即在物业管理中能够以自己的名义独立地享有权利和承担义务的当事人。物业管理法律关系主体从不同的角度可以做不同的划分：1.从物业管理法律关系主体的自然属性来分：自然人、法人、非法人组织和特殊条件下的国家;2.从主体的地位和承担的义务，可分为物业管理法律关系当事人和其他利害关系人。其中物业管理法律关系当事人是指物业管理活动的直接参与者，在物业管理法律关系中能够以自己的名义签订业主公约或物业管理合同，直接承受其法律后果，独立地享有权科和承担义务的自然人或社会组织，主要包括业主、业主委员会、物业管理公司等。其他利害关系人是指物业管理活动的间接参与人，在物业管理关系中不以自己名义缔结物业管理合同但协助物业管理公司开展物业管理活动，并且与物业管理的法律后果有某种法律上的利害关系，应独立地享有物业管理法律关系中的部分权利和承担部分义务的自然人或社会组织，主要包括房地产开发商、公用事业服务商等。(二)物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责)。物业管理法律关系主要包括以下的内容：一是业主、非业主使用人的权利与义务;二是业主大会、业主委员会的权利与义务;三是物业管理公司依据物业管理合同的规定所享有的权利和所承担的义务;四是开发商在物业管理活动中的权利与义务;五是政府及其相关部门的职权与职责;六是物业管理协会的基本权利义务。关于物业管理的各种具体权利和义务详见本书有关章节的专门介绍和论述。(三)物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体是指物业法律关系主体承受的权利、义务所共同指向的对象。客体亦称为“标的”，是主体所需合法利益的外在表现载体，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。各种不同的具体物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三类。1.物业。现代意义的物业属物类客体范畴，它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。物业既是设置于物业上的物权法律关系的客体，又是物业所有权、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体，同时还是物业管理公司代管物业权的客体。2.权利。权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利(如人身自由权、人格尊严权、住宅安全权、精神文明建设参与和享受权等)。3.行为效果。行为效果作为物业管理法律关系的客体，主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿服务之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。来源：网页链接行为效果可以是行为过程结束时显形的，也可以是伴随行为过程产生和存在但无形的效果。如物业管理保安人员巡逻行为过程中所产生的对有犯罪意图者无形震慑其不敢轻举妄动的保安效果，又如物业管理行政主管部门对业主委员会组建的行为给予指导有效地使其顺利组建成功的指导行为效果。

《物业管理条例》对楼顶平台使用的规定是：楼顶空间属于建筑区划内的其他公共场所，所以属于业主共有。如果占用共有场地摆摊设点，事先要与相关业主商量，并要征得三分之二以上业主的同意，而且要经过物业服务企业登记备案。

业主可拒交物业费的7种情况1.物业公司未与业主书面签订《物业服务合同》；2.房屋交付时间延期，业主可拒交延迟期间物业费，一般说来，应是按照开发商将房屋正式交付给购房者次月计算物业费；3.业主监督发现物业公司有《物业服务合同》外项目并收取费用的，业主可拒交超额部分；4.物业费收取标准超过物价主管部门核定标准的；5.业主索要经物价部门审核的收费内容和标准文件原件，物业拒不出示的，业主可拒交物业费；6.暂时不居住的空置的房子屋，物业应根据地方规定减免物业费，一般超过半年以上空置的房子，应予以减免物业费；7.物业服务质量差，工作推诿。不过，此项需要通过拍照、录像等合法手段取证举证，根据实际判决进行物业费减免业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任;2、对于业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业管理费用的，一般不予支持;3、对于因为物业管理公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理公司违约在先，业主拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下，可根据物业管理公司提供服务的质量状况，判决驳回物业管理公司要求业主交纳物业管理费的诉讼请求4、对于业主拖欠物业管理费用，物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。

物管存在管理问题可以拒绝交物管费嘛

物业法2021新规制定了为房屋所有者服务、维护物业公共设施、提高居民生活质量、保障小区公共财产安全等一体化综合服务的标准。一、物业法2021新规1、为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。2、本条例所称物业管理，是指业主通过有选择地聘用物业服务企业，业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其附属设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。3、国家提倡业主通过公开、公平、公平的市场竞争机制选择物业服务企业。4、国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。5、国务院建设行政主管部门负责全国物业管理工作的监督管理工作。 二、新《民法典》生效后，这些费用无需再支付：1、 如果交房逾期的，将不用缴纳逾期期间产生的物业费。 从2021年开始，《民法典》新规规定，开发商逾期交房，这期间的物业服务费用由建设单位支付。2、天然气的开口费，可以不缴纳。 3、配套设施不达标的，可以减免物业费。 根据《民法典》的规定，业主有权要求减免部分物业费，减免部分应由开发商承担。 业主在设施齐全后才能支付物业费。4、房地产公司自行规定的附加费用。 业主朋友们交费时，除了房地产合同规定的收费项目以外，其他费用都不需要交费。因此，从2021年开始，房地产的服务质量将明显提高。 这对买家来说一定是个好消息。 以前我很羡慕房地产公司给业主钱，但现在新规定实施后大家都可以享受这样的待遇。 2021年实施的新条例明确规定，业主使用房屋共有部分产生的收入，扣除合理费用后归业主所有。

我国第一部全国性物业管理法规是《物业管理条例》。截止至2023年1月18日，根据查询相关公开信息得知，中国第一部物业法规是《物业管理条例》。物业管理条例的立法进程是1994年，建设部下发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。1994年以来，建设部和有关部门先后制定了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部颁规章。1994年以来，广东、上海、重庆、深圳等20多个省、市相继出台了地方物业管理条例。2001年，国务院把制定《物业管理条例》列入当年的立法计划。2002年10月，国务院法制办公室授权《人民日报》、《法制日报》全文刊登《物业管理条例(草案)》，公开向社会征求意见。2003年6月8日，国务院正式公布《物业管理条例》。

《房屋维修管理》《物业管理条例》《物业服务企业资质管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务收费管理办法》《注册物业管理师》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国合法》《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国公司法》《业主大会规程》《住宅室内装饰装修管理办法》《物业管理财务管理规定》《城市市容和环境卫生管理条例》

法律分析：物业服务相关法律法规包括《房屋维修管理》《物业管理条例》《物业服务企业资质管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》《物业服务收费明码标价规定》《物业服务收费管理办法》《注册物业管理师》《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国价格法》《中华人民共和国公司法》《业主大会规程》《住宅室内装饰装修管理办法》《物业管理财务管理规定》《城市市容和环境卫生管理条例》等。物业服务合同的签订与物业服务的运行应当遵循《中华人民共和国民法典》的具体规定。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第二百八十五条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

房产法规包括《中华人民共和国建筑法》、中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让 和转让暂行条例》、《建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见》等一系列法规以及各地的相关政策规定。质量法规通常出现频率最高，包括范围也比较广，主要包括《 商品房销售 面积计量监督管理办法》，建设部关于房屋面积测量的规定，以及各地的相关政策等。

物业企业常见的管理模式有哪些 （一）房地产建设单位的附属子公司或部门 （来源于：智慧365） 房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门（不属于企业），承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推进，除了管理上级建设单位开发的项目以外，也通过市场获取物业管理项目。 （二）独立的物业管理企业 独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。（三）物业管理集团公司 物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责，总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门；子公司或分公司既可按地域设置，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。 物业管理形式是什么 1.业主自行管理 2.委托物业公司全面管理 3.委托专业公司进行专项管理，如保激公司、保洁公司、绿化公司等。 物业服务收费有哪些形式 也就二种，包干制，酬金制，包干制是物业公司向业主收取物业费盈余或亏损匀由物业公司享有或承担，酬金制是物业公司预先向业主收取物业运行资金，物业公司按合同约定提取酬金，资金结余或不足匀由业主享有或承担 委托管理型物业管理有哪些方式 一共有两种模式。 第一：包干制。是指物业公司受开发公司协议委托或者业主委员会委托，对业主开展公共建筑物、公共设备设施附属设施、公共场地场所的公共秩序、公共卫生、公共绿化、公共维修，以确保其正常使用、运行，物业公司按照 *** 指导价或者市场调节价对业主进行服务，所得收益和亏损均由物业公司自行承担的模式； 第二：酬金制。是指物业公司受开发公司协议委托或者业主委员会委托，对业主开展公共建筑物、公共设备设施及附属设施、公共场地场所的公共秩序、公共卫生、公共绿化、公共维修，以确保其正常使用、运行，物业公司按照 *** 指导价或者市场调节价对业主进行服务。物业公司根据物业管理合同的约定，派驻一定比例的人员，配备一定比例的物资，加上法定税收，企业利润，并按年向业主收取物业管理费，所得收益或者亏损均由开发公司或者业主委员或承担的模式； 常见物业管理模式有哪些 （1）监督检查法。监督检查法就是由上而下，对管理的各个岗位、各个环节进行质量监督与检查，并针对监督检查发现的问题及时采取纠正措施。监督检查是所有物业管理公司最大量采用的一种监控方法。 （2）汇报控制法。汇报控制与监督检查是同一性质的两种不同的方法。监督检查是由上而下信息反馈与控制，而汇报控制就是由下而上的信息反馈与控制。汇报本身对于汇报者就是一种控制，你必须掌握情况，必须对汇报的真实性负责，并对存在的问题提出解决措施。 （3）统计分析法。统计分析法就是利用数学统计的方法，分析管理质量变动情况，寻找存在问题，提出解决问题的措施，使管理质量控制在合理的水平上。例如：《客户入住情况统计表》、《客户意见征询统计表》等。 （4）竞争激励法。市场是一种竞争，管理也是一种竞争，只有在竞争中，才能真正实现对管理质量的控制。在物业管理中，实行比较与竞争，让好的服务展现在大家面前，也让差的服务展现面前，竞争产生了压力，这种压力就是一种控制，在压力下形成互相促进，不甘落后的局面。 （5）信息监控法。信息技术控制是利用现代计算机网络技术对管理质量要素进行控制的一种方法。智能化楼宇的诞生使管理发生翻天覆地的变化，人们可以在监控室里清楚地看到各种设备的运行情况，各种会议、报告、请示、批覆都可以在网上进行。 （6）总结提高法。也许把总结提高作为质量控制的手段会让人不太理解，但是如果我们从司空见惯的月度总结、年度总结的 *** 圈子跳出来，仔细思考总结的本意、目的、以及应该达到的结果，可以认为，运用总结这种形式，其实是管理质量控制中非常重要的一种手段。 物业管理纠纷的处理方式有哪些 物业管理纠纷处理方式，概括起来有以下几种： 1)当事人各方自行协商和解; 2)各方当事人请求第三人调解，请求 *** 主管部门行政调处。 3)当事人之间约定仲裁; 4)司法诉讼。 以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以自己决定。自行协商和解是双方直接对话解决纠纷的方式，而后面三种则是借助第三方解决纠纷的方式。 什么是物业管理服务模式 包干制，酬薪制、其他方式三种 物业管理项目的获取方式有哪些? 物业管理与房地产管理的主要区别：一是管理体制不同。房地产管理是由主管单位采用行政手段直接进行的封闭式管理，管理单位终身制，管理是福利型的、无偿的。物业管理是专业化的企业通过市场由业主选择，并通过合同方式实行聘用制，用经济手段进行社会化管理的服务，是有偿的；二是管理内容不同。房地产管理以单一的收租养房为主要内容，管理内容单一。物业管理是对房屋设备设施等实行多功能、全方位、综合性的经营管理与服务，既管物又服务于人，以人为核心提供精神和物质两方面的服务；三是所管房屋的产权结构不同。房地产管理的房屋一般是国有公产，其产权关系单一，使用人不是产权人。而物业管理所管的房屋产权不仅有国家所有、集体所有，还有个人所有，房屋产权多元化；四是管理机制不同。房地产管理是管理者按自身的意志去管理用户，与用户是管理与被管理关系。物业管理是产权人和使用人通过市场招标选聘物业管理公司，同时，物业管理企业也有权接受或不接受选聘，双方在完全平等的原则下，通过市场竞争实现双向选择。 物业管理责任有哪些 物业管理法律责任有多种分类，包括：公法责任和私法责任；过错责任、无过错责任和公平责任；职务责任和个人责任；财产责任和非财产责任等。按法律责任的内容不同，一般分为民事法律责任、经济法律责任、行政法律责任、刑事法律责任四类。违宪法律责任不在物业管理法律责任范围。各种法律责任可以单独发生，也可能与其他法律责任同时发生，换言之，一种违法行为不一定只承担一种法律责任，许多场合，违法行为人要承担两种以上法律责任，即出现所谓法律责任复合现象。[ 相关规定编辑 (一)建设单位违反招投标规定的行政责任[2] 第五十七条违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民 *** 房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。为了保护业主的合法权益，避免在业主、业主大会聘用新的物业管理企业之前，在物业前期服务过程中，建设单位和物业管理企业相互勾结，侵害业主合法权益的情况发生，针对目前建设单位私自选聘物业管理企业，导致所选聘的物业管理企业素质差，造成业主和物业管理企业之间纠纷不断的现状，条例第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民 *** 房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。本条就是从法律责任的角度确保了第二十四条的落实。出现这类违法行为以后，行政机关首先是责令限期改正，要求建设单位采用正确的方式选聘物业管理企业，并给予警告。行政机关还可以行使自由裁量权，视违法情节或后果决定是否给予罚款。(二)建设单位擅自处分的行政责任和民事责任第五十八条违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民 *** 房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。本条规定了建设单位擅自处分的行政责任和民事责任。转让业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备，首先是一种严重的民事侵权行为，因此违法行为人必须对权利人承担民事赔偿责任。其次，在物业管理领域，由于涉及物业管理区域内众多业主，建设单位擅自处分业主拥有所有权或者使用权的物业共用部位、共用设施设备，已经侵犯了公共利益，构成了对行政管理秩序的破坏，所以应当给予行政处罚，由违法行为人承担罚款的行政责任。要明确的是，民事责任和行政责任并不互相排斥，行政责任是对国家承担的责任，带有惩罚性质；而赔偿的民事责任是对受侵害业主的责任，不具惩罚性，一般只有补偿性，目的是使业主的利益恢复到侵害未发生之前的状态。所以，行政责任的承担不影响民事责任，反之亦然。但是在侵权人财产不足以既承担民事赔偿责任，又接受行政处罚时，应当优先保证民事赔偿责任的实现。(三)拒不移交资料的行政责任第五十九条违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民 *** 房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处l万元以上10万元以下的罚款。本条规定了拒不移交资料的行政责任。物业资料和相关的物业应当是一体的，其所有权应当属于全体业主。在物业管理活动中，在建设单位、物业管理企业、业主之间由于物业管理问题发生纠纷，更换物业管理主体时，常常出现掌握资料的一方拒不将资料移交给另一方的情况。由于这些资料......>> 目前物业管理企业有哪几种组织形式，其异同点有哪些 您好，物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。 （一）直线制 直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。 （1）主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 （2）主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。 （二）直线职能制 直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。 （1）主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。 （2）主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 （三）事业部制 事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式（如图1-3所示）。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理，将政策制订和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。 （1）主要优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。 （2）主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。 （四）矩阵制 矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式（如图1-4所示）。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。 （1）主要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；三是具有较强的机动性和适应性。 （2）主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。 望采纳

问题一：如何做好小区物业管理 呵呵，给大家看一点东西，这只是针对小区物业管理的一些最基本的东西，关键还要看管理单位怎么做，有没有一个好的服务理念，物业管理一定要以服务为核心的，从细节入手，对待业主要采取主动服务，不能被动，这样才会取得业主的许可。下面的东西希望可以给大家一点帮助 。一、物业管理企业1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。 2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。 3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。 4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。 5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。 6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人工产不受损失。（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。 7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。 8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。 9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。 10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。 11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。 问题二：怎样才能做好物业管理 物业管理的重点是保安和环卫，因为这两点是业主天天直观感受到的。物业管理中没有客服一说，它所产生的产品直接面向业主。没的中间产弗，物业公司员工的一言一行都代表公司形像。所以对服务的品质要求非常严格，想业主之所想，急业主之所急。最重要的是要让业主感到物业管理并不是以公司形式存在的，而是以家的概念出现的。家的概念大致是就是安全，温心之类的。建议你；参阅关于这方向的一些书刊。但因地域不同，文化风俗不同，决不能照搬。要常作业主满意度调查，有真对性的作出策划案。物业法规早以出台，祝你成功，新年好运。 问题三：怎样才能管理好一个公司的物业部 管理是一门艺术，不同的人有不同的管理方法，能把自己的部署管好就是好，正所谓白猫黑猫能抓到老鼠的就是好猫，别人适合的自己不一定适合，自己慢慢摸一套自己的管理方法才是王！ 问题四：如何做好物业管理服务工作 面对此问题，我们必须正确认识物业管理不仅包括管理，还包括服务。重视物的管理，缺乏人性化的服务，我们就不能有效地满足业主的需求；突出服务，管理不到位，就会造成管理与服务工作的脱节。我们必须发展的看待一个问题，只有认清管理是物业公司的根本任务，服务是贯穿于整个物业管理工作的连线，只有管理与服务工作两手抓，才能将我们的物业管理工作水平真正提高到一个较高的水平。 服务对象是业主，业主的满意度，是衡量物业管理服务的标准。因此，一切服务工作都应围绕这个核心。服务水平的好坏直接影响业主对物业管理的满意程度、影响企业的经济效益、企业的声誉，这就是服务在我们物业公司管理中的重要性所在。那呢？ 一、服务意识的培养 要把服务工作做好，必须提高我们的服务意识。也就是要我们清楚地知道物业管理是服务行业，物业管理企业不是 *** 的管理机构，是与业主具有平等关系的服务单位，物业公司与业主签订的协议是委托服务协议。服务水平作为业主考核物业公司的唯一标准，服务的好，合同可以续签，服务的不好，就会影响我们续约。拿我们平时对违章停放车辆的管理来说吧，假如安保人员这样说：“喂，你的车不能停在消防通道上，赶快开走。”，对违章停车的业主会按你的要求去做吗？如果这样说呢，“对不起，消防通道禁停放车辆，请您将车停在车位上好吗?”。相信违章停车的业主会很好地配合。也就告诉我们服务意识的转变，会使我们的物业管理服务工作更好的开展。 二、通过学习培训，提升员工素质 学习培训是适应新工作的过程，同时，也就是调动积极性的过程。向书本学习，向模范学习，向先进经验学习。通过学习、实践；再学习，再实践。对本职工作积极主动，善于发现问题，认真分析、判断找出原因并妥善处理，把学习的专业知识、技能，应用到实际服务中去，经过实践逐步提高服务质量，不断提高员工解决问题的综合能力。 为业主提供标准化、规范化、科学化的优质服务，让业主感到满意，需要一批有工作能力、有较高综合素质的员工。物业管理服务工作，看似简单，零星琐碎，实则涵盖了方方面面的知识和技巧，以及判断、分析和解决问题的综合能力。日常安全、消防、保洁、绿化和维修等各项工作，都要具备相关知识和动手能力，每项工作必须扎扎实实落实到位。如安全保卫日常工作中一些细节就体现了我们员工的素质，需检查对方证件时说：“先生(小姐)，请出示您的证件。”验证完毕，应说：“谢谢！” 。遇老人或他人提重物说：“先生(小姐)，需要帮助吗？”，别人感谢时应说：“不用谢，这是我应该做的”。我们物业公司的服务内容较多，涉及的工种也较多，为此，与业主打交道，自身行为的规范包括服装服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切等，都是我们员工素质的体现，同时也是业主衡量物业公司服务水平高低的一个重要标准。拥有一支业务水平高、自身素质强的管理队伍，需切我们不断地学习培训、实践。 三、建立明确、合理的责任制，增强管理协作能力 目标的实现需要每个部门、每位员工发挥积极性。目标应落实到各部门、个人目标上。因此，赋予每位员工明确的工作任务和责任，制定具体、明确、严格的考核办法，使责、权、利有机统一起来，就可以保证目标任务的落实和完成。并有效地引导员工的行为方向。责任制度必须系统周密，每一层次、每一部门、每一个人都应纳入各个相应责任制度，目标要逐级分解落实，体现合理分工协作。大家团结协作，工作有落实，服务质量自然也就有了保障。 四、加强与业主的沟通 我们物业公司搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与业主的联系，听取他们意见。了解他们的需要，对我们物业公司有哪些意见和建议。解决好业主问题并......>> 问题五：如何开展物业管理工作 一、建筑市场的规范运作,是保证物业管理工作顺利开展的首备条件 物业管理的对象是楼宇住宅,建筑工程质量的优劣直接制约物管业的健康有序发展。应当肯定,改革开放以来我国建筑市场发展迅猛,但是,毋庸讳言,近年来建筑市场存在的问题也不少。一些地方和部门的少数党员干部受利益驱动,把抓工程当作肥缺,随着一批人们戏称的基建局长、基建市长、基建书记的出现,工程质量便日趋下降。据一份权威资料显示,目前建筑市场存在的问题主要有5条,现摘录如下: 1、有的开发企业违反建筑程序,有法不依,逃避应有的监督。表现在规避招标、虚假招标和严重违反法定建筑程序等方面; 2、勘察、设计、施工、监理单位转包、挂靠、违法分包等问题依然存在。有的在承包工程后,不履行合同约定的责任和义务,将其承包的全部工程转给他人或者将其肢解后转给其他单位承包;有的无相应资质或超越本单位资质等级承揽工程等; 3、少数开发企业不执行工程建设强制性标准的现象时有发生。在一些低资质等级的勘察、设计、施工和监理单位,未严格按照工程建设强制性标准进行勘察、设计、施工和监理; 4、一些地方部门的工作人员,包括个别领导干部,滥用手中职权干预工程发包承包的问题依然存在,个别地方的党政领导不顾部门职能,将干预工程与依法行政混为一淡,将插手工程与加强领导相提并论,千方百计地将应该公开招标的工程降格为邀请招标; 5、有形建筑市场自身建设不完善。有的行政主管部门和监督管理机构不依法行政,陪标问题、标底编制等问题,严重影响了建筑市场公开、公正、平等竞争的秩序。 以上原因导致工程建设质量不高,建筑质量差,致使屋面漏水、楼板开裂、排污系统不畅等问题产生,也严重制约了物管工作的开展。因为业主在楼宇的使用过程中,无论通到什么问题,首先找到的是物业管理公司,认为他每月交纳了物业管理服务费,那么修漏补缺自然是物业公司的事,你不修,他便不交费。然而因建筑质量问题导致的维修动则上千上万元,物管公司在无法承担业主也不愿交这笔用的情况下,只好退出该类住宅小区的管理,万般无奈地把矛盾交给社会,造成部分群众集体 *** ,加重了 *** 职能部门的工作负担。所以,整顿建筑市场秩序,不仅可给消费者带来利益,也会为物管行业的发展增添后劲。 二、强化物管从业人员服务意识培养,是做好物业管理的必备条件 物业管理是集政策、法规、服务意识、敬业精神为一体的综合 *** 行业,这个行业是否发展的最终落脚点,则在于收费的问题上。怎样才能收好物业管理费呢?我的经验是要做好物业片区管理员,势必树立两勤、一到位的管理服务理念。 一是要树立嘴勤的管理理念。物业管理属定向服务,与一般商品销售员的区别是对顾客缺乏选择性,要想让业主交纳足额的物业管理费,在充分尊重其意愿的同时,必须向被服务对象讲授现行的有关法律法规知识,也获得他们对物业管理的理解和支持。要利用大的节假日组织有益的小区群众性娱乐活动,以融恰业主与物业管理公司的关系,并经常与业主交心谈心,及时了解他们想什么、盼什么、要求什么,把各个业主的冷暖挂在心上。我管理的片区有一名姓余的业主,有人说她是油盐不进的铁公鸡,无论怎样解释,她就是以困难为名不交费。后来我才知道,她丈夫两年前遇车祸身亡......>> 问题六：如何才能管理好住宅小区物业 5分 1、先人后已。这是“顾客至上”服务理念在物业管理这个特殊行业的具体应用。2、品味超前。所谓品味超前，就是指观念要先进，并不断接受新事物，做到与时俱进，更新观念，勇于追求时尚和时髦，在时尚观念和服务理念上给业主以耳目一新的感觉，在为业主提供日常专业服务的同时，在生活方式和居住理念上给业主创造高格调、高品位的艺术享受。3、务实求细。物业服务千头万绪,其服务质量往往看得见、摸得着、闻得到，来不得半点虚伪和糊弄。4、能言巧语。这是由物业服务的特性所决定的。因为，物业服务整天与人打交道，不仅要学会做，而且要学会说，经常就有关事项与人沟通。5、急人所急。物管企业应多站在业主的立场上想一想，把热情服务、贴心服务与主动服务、及时服务结合起来，做到急业主之所急，想业主之所想，切实帮助他们解决实际需要，从而拉近企业与业主的距离。6、诚信守诺。就是要认认真真遵守和履行物业服务合同，做到言行一致、重质量、守诚信。7、安全第一。安全是当代社会文明和进步的重要标志，关系着千家万户业主的安危，牵动着广大业主的心，也成为广大业主的首选诉求和物管企业的最大挑战。8、温馨提示。温馨提示一般不是物业管理合同的具体服务内容，而是以人为本理念在物业服务中的具体运用，是一种十分具有人性化和充满人情味的超值服务，是物业服务上的理念创新和价值创造。9、群策群力。物管企业专业复杂，岗位较多，人员分散，要想达到顾客满意，需要调动所有员工的积极性，各展其长，各尽其能，群策群力，做好自己的事，看好每一个阵地。其实，物管企业的盛衰转换，关键在有没有团队精神。10、专业要专。物业服务看似简单，因为没有很特别的技术要求，人们误认为没有专业性要求。其实，现代物业管理不同于传统的巡巡扫扫、站岗放哨和修修补补，而是一门专业，各有各的要求，包括要求具备现代综合知识、社会经验和专业技能。11、拴心留人。物业管理是劳动密集型企业，劳务人员中外来工多、农民工多、文化水平低的多，特别是他们没有接受过系统的职业道德教育和技能培训，难以形成义利结合、以企业为家的职业道德观，所以，流动性特别大，有时甚至像牧民一样，说走就走。12、先礼后兵。物业管理面对千家万户，形形 *** 的人都有，讲礼的与不讲礼的同在，思想品德高尚的和低下的并存，这是我们不能选择的。(转12个服务理念) 问题七：请问如何办理物业公司? 办理物业公司的营业执照很简单，注册资金不少于50万，公司名称为 “ xxxx 市xxxx 物业服务公司”，公司主营业务中含有【物业管理】一项。 物业公司属于资质后置的企业，所以办理好工商执照之后的一个月内需要去所在地的建设主管部门（地市级机构）办理物业管理资质，新公司统一为暂三级资质，一年后转为正式资质。 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民 *** 房地产主管部门申请资质： （一）营业执照； （二）企业章程； （三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明； （五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 办理暂三级资质还需要下列材料： 1.注册资本人民币50万元以上； 2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 4.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 问题八：怎样管好一个物业项目 5分 一个物业项目能否管好，项目经理起着至关重要的作用。那么，如何做一名合格的项目经理呢？笔者结合实际谈一些看法。 一、及时、有效地做好前期介入工作 （一）密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。 在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。持续做好上述工作的目的在于获取开发商、业主对物业服务公司的初步认同感，为未来开展物业管理打下良好基础。 （二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。 1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视： 设为首页 （1）关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷； （2）关于智能化系统，项目经理应从满足小区实%考/试大%际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处，更应有盯对性地提出整改意见； （3）关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。 2．项目竣工验收和接管验收期间的主要工作： （1）积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为后期管理工作做好充分准备； （2）积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益；二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。 二、做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏 此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点： 1．主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力； 2．积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患； 3．努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等； 4．及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼； ......>> 问题九：如何管理好一家物业公司？？？ 。。。兄弟，你这外行管理内行不累死你？建议你找个专业的人员管理。 物业出成绩的是2个，一个是保安，一个是保洁，这2个部门只要勤快就好做多了，保安不需要你直接管理，你管队长，队长管班长，班长管队员，你要自己去管理，偿不现实，除非你的职位是保安队长。什么管理都一样，自己可以不会，但要会用人，，，， 问题十：物业公司如何进行装修管理? 环境管理：要注重电梯的养护，派专人看护电梯轿厢，不要被运送装修材料的人员，推车碰坏，定时清扫电梯间，消防通道卫生。不要堆放装修垃圾，保证消防通道畅通。 秩序维护：要正确引导车辆出入小区，记录车牌号码。检查进入小区的人员，区分业主，装修人员出入证。驱逐广告业务人员。定时巡楼，检查施工现场安全，督促装修现场配备灭火器，做好动用火的安全提示。 工程维修定时检查施工现场，查看主体结构是否符合，管线，闭水试验，检查孔的预留，天然气是否被移位，空调主机位的安装、以及落水管的安装规范，排烟道、以及热水器排气孔的预留等

物业管理法的表现形式司法解释。物业管理法律规范是指由国家特定政权机关制定或认可而具有普遍约束力，反映执政集团对物业管理社会秩序的利益要求与组控意志，并由国家强制力保证实施的，用来确定物业管理活动中各物业管理主体的地位、权利义务、行为等的具体规则。物业管理法律规范包括物业管理法律、物业管理行政法规和部门规章，以及地方性物业管理法规和规章。在狭义上来讲，我国还没有专门的物业管理法律，即没有全国人大制定颁布的专门性物业管理法律。

2021年9月1日新的物业法是《物业管理条例》。1、为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境的条例；2、物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动；3、国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。法律依据《中华人民共和国物业法》第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金以下简称专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

tpu是软的。一、TPU(Thermoplasticpolyurethanes)被称为热塑性聚氨酯弹性橡胶，其硬度范围通常在邵氏硬度60A~70D之间(目前国外出现了硬度45A左右的软质TPU，但价格相当昂贵)，而TPE硬度范围可在邵氏硬度A级0~100之间变化。因此，可以说TPE的硬度范围是中、低硬度，而TPU的硬度范围是中、高硬度。二、TPU的弹性和弹性恢复性能(抗弯曲和抗蠕变)比TPE好。主要原因是TPU的材料结构是高分子均质结构，属于高分子树脂，而TPE是由多组份混合而成的多相结构的合金材料。TPE加工时硬度高，产品容易变形，而TPU在各种硬度范围内都表现出优良的弹性，产品不易变形。三、一些包塑产品，如手柄和轮子，可能是TPE或TPU。TPU产品手感粗糙，耐摩擦性强；TPE产品则手感细腻、柔软，摩擦性能弱。

科技的进步英语：Progress in science and technologyWith the development of society, science and technology are playing an increasingly important role. High tech is of great help to the invention of our mobile phones and computers. All this is due to the progress of science and technology, so that we can make telephones and surf the Internet.Moreover, because of technology, cars become more advanced and we can drive faster and more comfortable. There is no doubt that our life is surrounded by technology, which does bring us a lot of convenience, but on the other hand, technology also brings some problems.For example, computers, more and more people are addicted to it, as a result, they don"t work hard. In addition, computers also have harmful radiation to our health.随着社会的发展，科技发挥着越来越重要的作用，高科技对我们的手机和电脑的发明都有很大的帮助，这一切都是由于科技的进步，使我们可以制造电话和上网。而且，由于科技，汽车变得更先进了，我们可以开得更快更舒适。毫无疑问，我们的生活被技术包围着，这确实给我们带来了很多便利，但另一方面，技术也带来了一些问题。例如，计算机，越来越多的人沉迷于它，结果他们工作不努力。另外，计算机也有不利于我们健康的辐射。

出自《威尼斯的小艇》。《威尼斯的小艇》是马克·吐温撰写的文章，被收录至【人教版课标本第十册课文】26课、【冀教版四年级】20课、【长春版第七册课文】《山水风情》中。文章描绘了威尼斯这座水上城市的异国风情。马克·吐温原名萨缪尔·兰亨·克莱门，是美国的幽默大师、小说家、作家，也是著名演说家，19世纪后期美国现实主义文学的杰出代表。2006年，沃伦被美国的权威期刊《大西洋月刊》评为影响美国的100位人物之一（名列第16位）他也是美国批判现实主义文学的奠基人，他的主要作品已大多有中文译本。他经历了美国从初期资本主义到帝国主义的发展过程，其思想和创作也表现为从轻快调笑到辛辣讽刺再到悲观厌世的发展阶段，前期以辛辣的讽刺见长，到了后期语言更为暴露激烈。被誉为“美国文学史上的林肯”。扩展资料：《威尼斯的小艇》是人教实验版小学教材五年级下册第八组中的一篇讲读课文。它是马克·吐温的一篇写景散文，以形神兼备，灵活多变的文句，展示了瑰丽的异国风情与小艇的独特作用。课文从“我”的所见所感入手，首先交代了小艇是威尼斯主要的交通工具，接着详细介绍了小艇独特的构造特点，然后讲了船夫的高超驾驶技术，最后说了小艇与人们的日常生活息息相关。抓住事物特点并把人的活动同景物、风情结合起来进行描写，是课文表达上的主要特点。参考资料来源：百度百科-威尼斯的小艇

　　色彩构成（Interaction of color），可以理解为色彩的作用，是在色彩科学体系的基础上，研究符合人们知觉和心理原则的配色。配 色有三类要素：光学要素（明度、色相、纯度），存在条件（面积、形状、肌理、位置），心理因素（冷暖、进退、轻重、软硬、朴素华丽），设计的时候运用逻辑 思维选择合适的色彩搭配，产生恰当的色彩构成。最优秀的配色范本是自然界里的配色，我们观察自然界里的配色，通过理性的提炼最终获得我们所需要的东西。色彩混合对于效果有很大作用，通过它，可以实现物体透明，例如玻璃、水、窗户等等。　　alpha是混合的基础，前面说过，色彩是由RGBA表示的，A就代表alpha，我们可以简单理解为透明度。A值为0代表完全透明，1代表不透明，指定A的值0到1之间可以调整色彩的透明度。　　当使用混合时，始终要记住两个不同的颜色，一个是源色彩(用来参加运算)，一个是目标色彩(已经存在于缓冲区)。混合就是进行两个色彩的运算。　　一、色彩构成三原理　　1）色彩的印象方面　　指从自然界的色彩效果入手去发现色彩的规律，对我们的视觉造成心理的反应。　　A、有色彩表现温度感肌理效果。　　B、体现喜怒哀乐。　　c、用色彩表现抽象效果。　　d、色的表现方式： 属于色彩心理表达各种色彩对人的心理有不同的感受。　　2）色结构方面　　美的结构是决定美的独立形式，是一种内在的色彩之间的关系表现。　　A、缺乏象征性真实和没有感人印象的视觉艺术效果。　　B、缺乏视觉的准确性和没有感人力量的象征。　　C、缺乏结构象征和视觉力量其感情效果也只会被局限在表面的感情表现。　　3）色彩构成的原则　　图形色和底形色：图形色要有前进感，底形色要有后退感，取绝于色彩的明度、纯度。　　A、色彩的明度、纯度面积，图形色要比底形色更为明亮、鲜艳，明度、纯度比底形色略高一些。图形色和底形色的明度、纯度不能太接近。　　B、面积明亮颜色稍少一些，暗的稍大一些。　　C、色的平衡：有单纯视觉感强的感觉，属对称平衡；面积方向大小形状相互平衡属非对称平衡。　　二、色彩定义　　在黑暗中色彩消失。四周不管是自然的或人工的物体，都有各种色彩和色调。这些色彩看起来好像附着在物体上。然而一旦光线减弱或称为成为黑暗，所有物体都会失去各自的色彩。　　看到的色彩，事实上是以光为媒体的一种感觉。色彩是人在接受光的刺激后，视网膜的兴奋传送到大脑中枢而产生的感觉。　　1）牛顿的光谱　　光是电磁波,能产生色觉的光只占电磁波中的一部分范围。而其中人类可以感受到的范围（可见光），是780毫米到380毫米之间。太阳光属于可见光，牛顿第一次实验时，利用菱镜分散太阳光，形成光谱。　　2）单色光和复合光　　这种分散的光谱，即使再一次透过菱镜也不会再扩散，称为单色光。我们日常所见的光，大部分都是单色光聚合而成的光，称为复合光。复合光中所包含的各种单色光的比例不同， 就产生不同的色彩感觉。　　三、色彩的的产生　　1）光源光。　　光源发出的色光直接进入视觉。　　2）透射光。　　光源光穿过透明或半透明物体后再进入视觉的光线，称为透射光。　　3）反射光。　　反射光是光进入眼睛的最普遍的形式，在有光线照射的情况下，眼睛能看到的任何物体都是由于反射光进入视觉所致。　　四、色彩的范畴　　色彩分为无色彩与有色彩两大范畴。　　1）无色彩指无单色光，即：黑、白、灰；　　2）有色彩指有单色光，即：红、橙、黄、绿、蓝、紫；　　五、色彩的三要素　　1) 明度：在无色彩中，明度最高的色为白色，明度最低的色为黑色，中间存在一个从亮到暗的灰色系列。在彩色中，任何一种纯度都有着自己的明度物特征。例如：黄色为明度最高的色，紫色为明度最低的色。　　明度在三要素中具有较强的独立性，它可以不带任何色相的特征而通过黑白灰的关系单独呈现出来。色相与纯度则必须依赖一定的明暗才能显现，色彩一旦发生，明暗关系就会出现。我们可以把这种抽象出来的明度关系看作色彩的骨骼，它是色彩结构的关键。　　2) 色相：是指色彩的相貌。　　如果说明度是色彩的骨骼，色相就很像色彩外表的华美肌肤。色相体现着色彩外向的性格，是色彩的灵魂。　　色相环：在从红到紫的光谱中，等间的选择5个色，即红（R）、黄（Y）、绿（G）、蓝（B）、紫（P）。相邻的两个色相互混合又得到：橙（YR）、黄绿(GY)、蓝绿(BG)、蓝紫(PB)、紫红（RP），从而构成一个收尾相交的环，被称为孟赛尔色相环.　　3)纯度：纯度指的是色彩的鲜浊成度。混入白色，鲜艳度降低，明度提高；混入黑色，鲜艳度降低，明度变暗；混入明度相同的中性灰时，纯度降低，明度没有改变。　　不同的色相不但明度不等，纯度也不相等。纯度最高为红色，黄色纯度也较高，绿色纯度为红色的一半左右。　　纯度体现了色彩内向的品格。同一色相，即使纯度发生了细微的变化，也会立即带来色彩性格的变化。　　五、色彩表示　　1) 混色系统：分为色光混合与色彩混合。实际上,我们又把它们称作减色混合和加色混合。舞台灯光使用的色彩混合就是色光混合，而我们绘画时常用的调色法就是色彩混合。　　2) 显色系统：显色系统的理论依据是把现实中的色彩按照色相、明度、纯度三种基本性质加以系统的组织，然后定出各种标准色标，并标出符号，作为物体的比较标准。通常用三维空间关系来表示明度、色相与纯度的关系，因而获得立体的结构，称为色立体。　　A 明度进阶表位于色立体的中心位置，成为色立体垂直中轴，分别以白色和黑色为最高明度和最低明度的极点，在黑白之间依秩序划分出从亮到暗的过渡色阶，每一色阶表示一个明度等级。　　B 色相环：色相色阶是以明度色阶表为中心，通过偏角环状运动来表示色相的完整体系和秩序的变化。色相环由纯色组成。　　C 纯度色阶表呈水平直线形式，与明度色阶表构成直角关系，每一色相都有自己的纯度色阶表，表示该色相的纯度变化。以该色最饱合色为一极端，向中心轴靠近，含灰量不断加大，纯度逐渐降低，到达另一个极端，即明度色阶上的灰色。　　D 等色相面：在色立体中，由于每一个色相都具有横向的纯度变化和纵向的明度变化，因此构成了该色相的两度空间的平面表示。该色相的饱合色依明度层次不断向上靠近白色，向下运动靠近黑色，向内运动靠近灰色，这样的关系构成了该色的等色相面。　　E 等明度面：若沿着明度色阶表成垂直关系的方向水平切开色立体，可以获得一个等明度面。　　3) 三种主要色立体：　　美国画家孟谢尔的孟谢尔色立体；奥斯特瓦德色立体；日本色彩研究会色立体。关于这几种色彩立体的详细说明十分复杂，请读者自己参阅相关书籍。　　六、色彩混合　　色彩有两个原色系统：色光的三原色、色素的三原色。色彩有三种混合方式：加法混合、减法混合、中性混合。　　1、原色　　不能用其它色混合而成的色彩叫原色。用原色却可以混出其它色彩。　　原色有两个系统，一种是色光方面的，即光的三原色，另一种是色素方面的即三原色。　　三原色：红光（Red）、绿光(Green)、蓝光（Blue）。（也就是我们常说的RGB模式）　　三原色：品红（Magenta）、黄色（Yellow）、青色（Cyan）。（用于印刷的MCY）　　2、色彩的加法混合　　加法混合指色光的混合。两色或多色光相混，混出的新色光，明度增高，明度是参加混合各色光明度之和。参加混合的色光越多，混出的新色的明度就越高，如果把各种色光全部混合在一起则成为极强白色光。所以把这种混合叫正混合或加法混合。　　在色环上，相混合的两色光在色相环上的距离较近，中等，较远相混，形成的新色光均为两色光的中间色光。相距近混了的新色光纯度高，相距远混出的新色光纯度低，相距最远的补色光相混，混出的光为白光，其纯度消失。混出新色光的明度为参加相混色光明度之和。　　电脑显示器的色彩是通过荧光屏的磷光片发出的色光通过正混合叠加出来的，它能够显示出百万种色彩，其三原色是红（Red）、绿（Green）、蓝（Blue），所以称之为RGB模式。　　RGB是加法混合。　　图片说明：相近的两种颜色相混合必得到它们中间的那种颜色，也就是说红色和绿色混合肯定是得到黄色，相对的是互补色，互补色混合会得到白色。　　3、色彩的减法混合　　减法混合指色素的混合，色素的混合，色素的混合是明度降低的减光现象，所以叫负混合或减法混合。颜料、染料、涂料等色素的性质与光谱上的单色光 不同，是属于物体色的复色光，色料的显色是把白光中的色光经部分选择与吸收的结果，所反射的和所吸收的色混合的结果，而是吸收部分相混合所增加的减光现 象。　　在色环上相混合的两色距离近，距离中等，距离较远的色相混，混合的结果均为相混两色的中间色。两色相距较近时，混出的色纯度降低得少；两色相距远时，混出的色纯度降低得多。若两色为相距最远的互补色时，混出的新色纯度消失，明度降低为黑灰色。　　因此要混合出纯度较高的新色彩，一定要选择在色环上距离较近的色，如用黄绿和蓝绿混出的绿色，一定比用黄色和蓝混出的绿色的纯度高。由于各色料的本质的不同及混合时分量的误差都会影响混色的结果。还有些色彩是无法用其它色彩混合出来的。　　在理论上，将品红（Magenta）、黄色(Yellow)、青色(Cyan)三种色素均匀混合时，三种色光将全部吸收，产生黑色，但在实际操 作中，因色料含有杂质而形成棕褐色，所以加入了黑色颜料(Black)，从而形成CMYK色彩模式。这是电脑平面设计的专用色彩模式，在印前处理中有着最 重要的作用，是四色的基础。　　4、色彩的中性混合　　中性混合是基于人的视觉生理特征所产生的视觉色彩混合。它包括回旋板的混合方法(平均混合)与空间混合(井置混合)。　　（1）回旋板的混色　　回旋板的混色是属于颜料的反射现象。如把红色和蓝色按一定的比例涂在回旋板上，以每秒40-50次以上的速度旋转则显出红紫灰色。可是如果我们 把红和蓝两色光用加法混合则成为淡紫红色光，明度提高。把红和蓝颜料用减法混合，则成为暗紫红色，明度降低。通过以上不同方法的混合对比，发现用回旋板的 方法混合出的色彩其明度基本为参加混合色彩明度的平均值，所以把这种混合方法叫中性混合。回旋板的中性混合实际是视网膜上的混合。正如上面举的例子，由于 红、蓝两色经回旋板快速旋转使红、蓝二色反复刺激视网膜同——部位，红、蓝，红、蓝，交替而连续不断，因此在视网膜上发生红、蓝两色光混合而产生红紫灰色 的感觉。　　（2）空间混合(并置混合)　　由于空间距离和视觉生理的限制，眼睛辨别不出过小或过远物象的细节，把各不同色块廓受成一个新的色彩，这种现象称为空间混合或井置混合。　　如果把红、蓝色点(或块)井置的画面经过一定的距离，发现红色与蓝色变成了一个灰紫色。同样，胶版印刷只用品红、黄、蓝三色网点和黑色 网点便可印出各种丰富多彩的画面，除重叠部分的网点产生减色混合外都是色点的并置混合，这种井置混合叫近距离空间混合．空间混合的距离是由参加混合色点 (或块)面积的大小决定的，点或块的面积越大形成空间混合的距离越远。回旋板的混合和井置混合实际上都是视网膜上的混合。　　这两种混合均为中性混合，混合出新色彩的明度基本等于参加混合色彩明度的平均值。　　七、色彩心理　　1) 色彩的物质性心理错觉　　冷色与暖色是依据心理错觉对色彩的物理性分类，对于颜色的物质性印象，大致由冷暖两个色系产生。　　红光和橙、黄色光本身有暖和感，照射任何色都会产生暖和感。相反，紫色光、蓝色光、绿色光有寒冷的感觉。　　冷色和暖色除去温度不同的感觉外，还会有其它感受，如重量感、湿度感等。　　暖色偏重，冷色偏轻；暖色密度强，冷色稀薄；冷色透明感强，暖色透明感较弱；冷色显得湿润，暖色显得干燥；冷色在退远感，暖色有迫近感。　　色彩的明度与纯度也会引起对色彩物理印象的错觉。颜色的重量感主要取决于色彩的明度，暗色重，明色轻。纯度与明度的变化还会给人色彩软硬的印象，淡的亮色使人觉得柔软，暗的纯色则有强硬的感觉　　2) 颜色的表情：　　色彩的情感是因为人们长期生活在色彩的世界中，积累了许多视觉经验，视觉经验与外来色彩剌激产生呼应时，就会在心理上引出某种情绪。　　红色：是强有力的色彩，是热烈、冲动的色彩，高度的庄严肃穆。在深红的底子上，红色平静下来，热度在熄灭着；　　在蓝色的底上，红色就像炽烈燃烧的火焰；　　在黄绿色的底上，红色变成一促冒失的、鲁莽的闯入者，激烈而又寻常；　　在橙色的底上，红色似乎被郁积着，暗淡而无生命，好象焦干了似的。　　橙色：是十分欢快活泼的光辉色彩，是暖色系中最温暖的色。　　橙色稍稍混入黑或白色，会成为一种稳重、含蓄又明快的暖色，但混入较多黑色，就会成为一种烧焦的色；　　橙色中加入较多的白色会带有一种甜腻的味道。　　橙色与蓝色搭配，构成了最响亮、最欢快的色彩。　　黄色：是亮度最高的色，在高明度下能保持很强的纯度。　　黄色的灿烂、辉煌有着太阳般的光辉，因此象征着照亮黑暗的智慧之光；　　黄色有金色的光芒，因此又象征财富和权力，是骄傲的色彩。黑或紫色的衬托可以使黄色达到力量无限扩大的强度。　　白色是吞没黄色的色彩，淡淡的粉红色也可以像美丽的少女一样将黄色这骄傲的王子征服。　　黄色最不能承受黑色或白色的侵蚀，稍微渗入，黄色即刻会失去光辉。　　绿色：鲜艳的绿色非常美丽，优雅，很宽容、大度，无论蓝色或黄色渗入，仍旧十分美丽。　　黄绿色单纯，年青；　　蓝绿色青秀、豁达。　　含灰的绿色也仍是一种宁静、平和的色彩。　　蓝色：是博大的色彩，是永恒的象征。　　蓝色是最冷的色，在纯净的情况下并不代表感情上的冷漠，只不过表现出一种平静、理智与纯净而已。　　真正令人情感冷酷悲哀的色，是被弄混浊的蓝色。　　紫色：是非知觉的色，神秘，给人印象深刻，有时给人以压迫感，并且因对比不同，时而富有威胁性，时而又富有鼓舞性。　　当紫色以色域出现时便可能明显产生恐怖感，在倾向于紫红色时更是如此。　　紫色是象征虔诚的色相，当紫色深化暗化时又是蒙昧迷信的象征。一旦紫色被淡化，当光明与理解照亮蒙昧的虔诚之色时，优美可爱的晕色就会使我们心醉。　　用紫色表现混乱、死亡和兴奋，用蓝紫色表现孤独与献身，用红紫色表现神圣和爱和精神的统辖领域——简而言之，这就是紫色色带的一些表现价值。　　黑、白、灰色：无彩色在心理上与有彩色具有同样价值。　　黑和白是对色彩的最后抽象，代表色彩的阴极和阳极。　　黑白所具有的抽象表现力以及神秘感，似乎能超越任何色彩的深度。　　康丁斯基认为，黑色意味空无，像太阳的毁灭，像永恒的沉默，没有未来，失去希望。　　而白色的沉默不是死亡，而是有无尽的可能性。　　黑白两色是极端对立的色，然而有时又令人感到它们之间有难以言状的共性。　　白色和黑色都可以表达对死亡的恐惧和悲哀，都具有不可超越的虚幻。

　　在历年高考英语试卷里有很多常见 英语 短语 ，同学们在复习英语时要特别注意这些词汇，那么高考 英语阅读 常考词汇有哪些?下面是我为大家整理的关于英语阅读常考词汇，希望对您有所帮助。欢迎大家阅读参考学习! 　 　高考英语阅读常考词汇 　　1.alter v. 改变,改动,变更 　　2.burst vi./n. 突然发生,爆裂 　　3.dispose vi. 除掉;处置;解决;处理(of) 　　4.blast n. 爆炸;气流 vi. 炸,炸掉 　　5.consume v. 消耗,耗尽 　　6.split v. 劈开;割裂;分裂 a.裂开的 　　7.spit v. 吐(唾液等);唾弃 　　8.spill v. 溢出,溅出,倒出 　　9.slip v. 滑动,滑落;忽略 　　10.slide v. 滑动,滑落 n. 滑动;滑面;幻灯片 　　11.bacteria n. 细菌 　　12.breed n. 种,品种 v. 繁殖,产仔 　　13.budget n. 预算 v. 编预算,作安排 　　14.candidate n. 候选人 　　15.campus n. 校园 　　16.liberal a. 慷慨的;丰富的;自由的 　　17.transform v. 转变,变革;变换 　　18.transmit v. 传播,播送;传递 　　19.transplant v. 移植 　　20.transport vt. 运输,运送 n. 运输,运输工具 　　21.shift v. 转移;转动;转变 　　22.vary v. 变化,改变;使多样化 　　23.vanish vi. 消灭,不见 　　24.swallow v. 吞下,咽下 n. 燕子 　　25.suspicion n. 怀疑,疑心 　　26.suspicious a. 怀疑的,可疑的 　　27.mild a. 温暖的,暖和的;温柔的,味淡的 　　28.tender a. 温柔的;脆弱的 　　29.nuisance n. 损害,妨害,讨厌(的人或 事物) 　　30.insignificant a. 无意义的,无足轻重的;无价值的 　　31.accelerate vt. 加速,促进 　　32.absolute a. 绝对的,无条件的;完全的 　　33.boundary n. 分界线,边界 　　34.brake n. 刹车,制动器 v. 刹住(车) 　　35.catalog n. 目录(册) v. 编目 　　36.vague a. 模糊的,不明确的 　　37.vain n. 徒劳,白费 　　38.extinct a. 绝灭的,熄灭的 　　39.extraordinary a. 不平常的,特别的,非凡的 　　40.extreme a. 极度的,极端的 n. 极端,过分 　　41.agent n. 代理人,代理商;动因,原因 　　42.alcohol n. 含酒精的饮料,酒精 　　43.appeal n./vi. 呼吁,恳求 　　44.appreciate vt. 重视,赏识,欣赏 　　45.approve v. 赞成,同意,批准 　　46.stimulate vt. 刺激,激励 　　47.acquire vt. 取得,获得;学到 　　48.accomplish vt .完成,到达;实行 　　49.network n. 网状物;广播网,电视网;网络 　　50.tide n. 潮汐;潮流 　　 英语阅读理解练习题 　　Now I"d like to talk to you about your final exam. The exam will be held next Thursday, the last day of the exam week. Remember to bring two of three pens in case you run out of ink. And unlike the midterm exam, this test will not include multiple --- choice questions; it will consist entirely of essays( 文章 ). You"ll have to answer three of the five essay questions. The exam will be comprehensive (全面的), which means you"ll be responsible for all of the subject matters we covered in class this term, I would suggest you review your midterm exam as well as textbooks and your class notes. The final exam will count as 50 percent of your grade of the course. The research project (项目) will count as 20 percent and the midterm exam 30 percent. I"ll be in my office almost all day next Tuesday. If you run into any problems, please drop in. Good luck to you and I"ll see you on Tuesday. 　　1. When will the final exam take place? 　　A. On Tuesday B. On a Wednesday C. On a Thursday D. On a Friday 　　2. What will be included in the exam? 　　A. There will be only multiple-choice questions. 　　B. The exam will contain both multiple-choice and essay questions. 　　C. The exam will have an oral and a written section. 　　D. There will be only essay questions. 　　3. Why does the teacher call the exam comprehensive? 　　A. It will be easy to understand. 　　B. Students will be tested on all the material discussed in class. 　　C. It will cover topics from a wide variety of subjects. 　　D. Students must complete all parts of it. 　　4. The underlined phrase run into probably means . 　　A. go into B. meet somebody unexpectedly 　　C. come up against something with force D. come across 　　5. When was this talk most likely given? 　　A. During the first week of class B. During midterm week 　　C. On the last day of class D. On the last day of exam week 　　答案： 　　1C 2 D 3 B 4 D 5 C 　 　如何做传统阅读理解题 　　那么如何做传统阅读理解题?以下是作者近几年 总结 的阅读理解答题技巧，已被学生证明科学有效。 　　首先，迅速浏览文章知道文章的大体意思。(关键读文章的第一段，如果第一段较长，可以读其前两句，如果还不知道文章说什么，可以读一下每段的第一句)用1分钟的时间。(这一步非常重要) 　　为什么说这一步非常重要呢?我们经常说“做事情心里要有底”，同样做题之前也要“心里有底”。又比如，学生马上要上课了，但还不知道下节课上什么，学生从心理上容易慌乱。提前知道文章的大意可以避免做题的慌乱。如果把这一步做好了，文章后面的题目基本出不了大的问题。 　　接下来开始做题。 　　对于客观理解题 　　首先，认真读问题的题干，找出其关键词。如何找关键词?题干中人名，地名，专有名词，时间等就是关键词。 　　接下来，根据找出的关键词，在文章中定位，理解相关的 句子 ，迅速选答案。 　　这里我特别强调一点，理解相关的句子迅速选答案，尽量不用排除法。因为排除法一般是理科的做题 方法 ，英语大部分的题不需要用排除法，除非碰上了“Which of the following is right?”这类题目。用排除法做题太慢，并且容易受非答案项的干扰。 　　对于主观理解题，这类题目经常用以下的问题来考查学生： 　　What is the topicof the passage? 　　What can we infer from the passage? 　　What is the bes ttitle for the passage? 　　What does the author want to tell us in the paragraph 3? 　　What is the author" attitude towards…..? 　　What is the purposeof the passage? 　　What does the author advise us to do?

摘要：耐磨的地板更耐用，尤其是商用地板，更需要较高的耐磨等级，弹性地板作为一种软质地板，虽然又轻又薄，但它有多层结构，表层的耐磨层的耐磨性能是相当不错的，而且具有较好的弹性，因此非常耐用。一般弹性地板的耐磨等级测试是用专门的磨耗试验机对样品进行研磨，然后计算等级，弹性地板的耐磨等级由高到低分别是T级、P级、M级、F级。下面一起来了解一下弹性地板的耐磨等级吧。一、弹性地板耐磨吗众所周知，越耐磨的地板使用寿命越长，大家在选购地板的时候也会优先考虑耐磨性好的地板，弹性地板作为一种软质地板，其厚度一般只有2-3mm，重量也比较轻，那么弹性地板耐不耐磨呢？虽然弹性地板比较轻、比较薄，不过它的耐磨性能还是比较好的，因为弹性地板有多层结构，其表面有一层特殊的经高科技加工的透明耐磨层，好的耐磨层耐磨转数可达300000转，并且具有良好的弹性，可抗冲击、不变形，使用寿命很长。二、弹性地板耐磨等级测试怎么做弹性地板的耐磨等级是根据欧洲测试标准EN660-2检测方法得出的体积重量损失来划分的，从高到低分为T级、P级、M级、F级4个等级，耐磨等级的测试方法是：使用材料：Taber5135/5155磨耗试验机、皮革轮S-39、45μm-75μm大小的金刚砂。测试方法：1、测试前，先精确称量弹性地板的样品至±0.1mg。2、在样品表面撒上金刚砂，用机器对样品进行研磨，研磨一样品5000转，每1000转暂停并称取重量，然后测量另外两个样品。3、如果第一个样品在5000转之前磨穿，则排除这个样品并测试剩余的两个样品，200转/循环至2000转或者直至样品被磨穿。4、测试完后，计算平均质量损失，Fm用mg/100转表示，然后用Fm除以耐磨层的密度，得到Fv，然后判定等级，T级：Fv≤2.0；P级：2.0＜Fv≤4.0；F级：4.0＜Fv≤7.5；M级：7.5＜Fv≤15.0。

小艇的形状，船夫的驾驶技术，及小艇的作用

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Thermo PU是(Thermoplastic Urethane0的简称，中文名称为热塑性聚氨酯弹性体，TPU是由二苯甲烷二异氰酸酯（MDI）、甲苯二异氰酸酯（TDI）和大分子多元醇、扩链剂共同反应聚合而成的高分子材料。它的分子结构是由二苯甲烷二异氰酸酯（MDI）、甲苯二异氰酸酯（TDI）和扩链剂反应得到的刚性嵌段以及二苯甲烷二异氰酸酯（MDI）、甲苯二异氰酸酯（TDI）和大分子多元醇反应得到的柔性链段交替构成的。TPU具有卓越的高张力、高拉力、强韧和耐老化的特性，是一种成熟的环保材料。目前，TPU已广泛应用与医疗卫生、电子电器、工业及体育等方面，其具有其它塑料材料所无法比拟的强度高、韧性好、耐磨、耐寒、耐油、耐水、耐老化、耐气候等特性，同时他具有高防水性透湿性、防风、防寒、抗菌、防霉、保暖、抗紫外线以及能量释放等许多优异的功能。 热塑性聚氨酯弹性体TPU按分子结构可分为聚酯型和聚醚型两种，按加工方式可分为注塑级、挤出级、吹塑级等。 TPU全称热塑性聚氨酯弹性体（Thermoplastic Polyurethane），它是由二异氰酸酯和大分子多元醇、扩链剂共同反应生成的线性高分子材料。它在分子组成上以重复氨基甲酸酯基团为特征，同时含有脲基甲酸酯、缩二脲、及酯键、醚键等其它基团；从分子结构上看，它由刚性链段与柔性链段交替构成，其中刚性链段是由二异氰酸酯和扩链剂反应得到的，柔性链段则是由二异氰酸酯和大分子多元醇反应得到的。这种特殊的分子结构使TPU具有其它各类热塑性弹性不可比拟的优良性能。 TPU的主要特性有： 高耐磨性：TPU与其它材料的Taber磨耗指数对比 （磨耗条件：CS17轮、1000g/轮、5000r/m 23℃） 材料 磨耗量（mg） 材料 磨耗量（mg） TPU 0.5-3.5 天然橡胶 146 尼龙610 16 耐冲击PVC 160 聚酯薄膜 18 丁苯橡胶 177 尼龙11 24 增塑PVC 187 HDPE 29 丁基橡胶 205 PF 42 ABS 275 丁羟橡胶 44 CBR 280 尼龙66 49 PS 324 LDPE 70 尼龙6 366 硬度范围广：通过改变TPU各反应组分的配比，可以得到不同硬度的产品，而且随着硬度的减少，其产品仍保持良好的弹性。 机械强度高：TPU制品的承载能力、抗冲击性及减震性能突出。 耐寒性突出：TPU的玻璃态转变温度比较低，在零下35度仍保持良好的弹性、柔顺性和其他物理性能。 加工性能好：TPU可采用(ke cai yong)常见的热塑性材料的加工方法进行加工，如注射、挤出、压延等等。同时，TPU与某些高分子材料共同加工可能得到性能互补的聚合物合金。

世界十大香槟品牌1.酩悦MOET&CHANDON产地：法国生辰：1743年特殊称号：Imperial（皇室香槟），贡酒，全球电影庆典标志物，全世界每售出4瓶香槟就有1瓶酩悦2.唐培里侬香槟王Dom Pérignon产地：法国生辰：1668年3.巴黎之花PerrierJouet 产地：法国生辰：1811年4.凯歌Veuve Clicquot 产地：法国生辰：1772年5.库克香槟KRUG 产地：法国生辰：1843年6.玛姆Mumm产地：法国，创立于德国生辰：1827年7.白雪Piper Heidsieck 产地：法国生辰：1785年8.路易王妃香槟 LOUIS ROEDERER 产地：法国生辰：1776年9.罗兰百悦LaurentPerrier 产地：法国生辰：1812年10.博林格Bollinger（首席法兰西香槟） 产地：法国生辰：1829年

丙烯颜料调色表：熟 褐 色 = 柠檬黄 + 纯黑色 + 玫瑰红粉玫瑰红 = 纯白色 + 玫瑰红朱 红 色 = 柠檬黄 + 玫瑰红暗 红 色 = 玫瑰红 + 纯黑色紫 红 色 = 纯紫色 + 玫瑰红褚 石 红 = 玫瑰红 + 柠檬黄 + 纯黑色粉 蓝 色 = 纯白色 + 天蓝色蓝 绿 色 = 草绿色 + 天蓝色灰 蓝 色 = 天蓝色 + 纯黑浅 灰 蓝 = 天蓝色 + 纯黑色 + 纯紫色粉 绿 色 = 纯白色 + 草绿色黄 绿 色 = 柠檬黄 + 草绿色墨 绿 色 = 草绿色 + 纯黑色粉 紫 色 = 纯白色 + 纯紫色啡　 色 = 玫瑰红 + 纯黑色粉柠檬黄 = 柠檬黄 + 纯白色藤 黄 色 = 柠檬黄 + 玫瑰红桔 黄 色 = 柠檬黄 + 玫瑰红土 黄 色 = 柠檬黄 + 纯黑色 + 玫瑰红手绘装颜料调色表玫红色 + 黄色 = 大红 ( 朱红、桔黄、藤黄 )朱红色 + 黑色少量 = 啡色天蓝色 + 黄色 = 草绿、嫩绿天蓝色 + 黑色 + 紫 = 浅蓝紫草绿色 + 少量黑色 = 墨绿天蓝色 + 黑色 = 浅灰蓝天蓝色 + 草绿色 = 蓝绿白色 + 红色 + 黑色少量 = 禇石红白色 + 黄色 + 黑色 = 熟褐玫红色 + 黑色（少量） = 暗红红色 + 黄 + 白 = 人物的皮肤颜色玫红色 + 白色 = 粉玫红蓝色 + 白色 = 粉蓝黄色 + 白色 = 米黄扩展资料：一般常用颜料:（调色盒里的顺序）柠檬黄（冷调黄）淡黄（暖调黄）、中黄（暖调黄）、土黄（暗调黄）桔黄（或桔红）、朱红（暖调红）、曙红（冷调红）深红（用来压暗红系的重色）、褚石（很常用的哦）、熟褐（脏脏的重色，不敢多用，但很好用）玫瑰红（美丽透明的颜色，爆炸力强，干后反色，少用效果极好）、紫罗兰（美丽的冷调色）、群青（偏暖的蓝）钴蓝（挺正的蓝）、湖蓝（冷艳的蓝）、普蓝（除黑之外最重的色，用来加重画面的重色）淡绿（偏暖的绿）、中绿（用得较多的绿，比较正）、深绿（或橄榄绿，用来压暗绿色系）粉绿（偏冷，画苹果的时候挺好用的）、草绿（不用说了，画草的时候得劲）、黑（很少用到，但需要备着点参考资料：百度百科—颜料调色

一是完善科研诚信管理工作机制和责任体系。 二是加强科研活动全流程诚信管理。 三是进一步推进科研诚信制度化建设。 四是切实加强科研诚信教育和宣传。 五是严肃查处严重违背科研诚信要求的行为。 六是加快推进科研诚信信息化建设。

高考英语阅读的高频词汇 　　在历年高考英语试卷里有很多常见英语短语，同学们在复习英语时要特别注意这些词汇，那么高考英语阅读常考词汇有哪些?下面由我为大家整理有关高考英语阅读常考词汇的资料，供参考! 　　高考英语阅读的高频词汇 篇1 　　1.alter v. 改变,改动,变更 　　2.burst vi./n. 突然发生,爆裂 　　3.dispose vi. 除掉;处置;解决;处理(of) 　　4.blast n. 爆炸;气流 vi. 炸,炸掉 　　5.consume v. 消耗,耗尽 　　6.split v. 劈开;割裂;分裂 a.裂开的 　　7.spit v. 吐(唾液等);唾弃 　　8.spill v. 溢出,溅出,倒出 　　9.slip v. 滑动,滑落;忽略 　　10.slide v. 滑动,滑落 n. 滑动;滑面;幻灯片 　　11.bacteria n. 细菌 　　12.breed n. 种,品种 v. 繁殖,产仔 　　13.budget n. 预算 v. 编预算,作安排 　　14.candidate n. 候选人 　　15.campus n. 校园 　　16.liberal a. 慷慨的;丰富的;自由的 　　17.transform v. 转变,变革;变换 　　18.transmit v. 传播,播送;传递 　　19.transplant v. 移植 　　20.transport vt. 运输,运送 n. 运输,运输工具 　　21.shift v. 转移;转动;转变 　　22.vary v. 变化,改变;使多样化 　　23.vanish vi. 消灭,不见 　　24.swallow v. 吞下,咽下 n. 燕子 　　25.suspicion n. 怀疑,疑心 　　26.suspicious a. 怀疑的,可疑的 　　27.mild a. 温暖的,暖和的;温柔的,味淡的 　　28.tender a. 温柔的;脆弱的 　　29.nuisance n. 损害,妨害,讨厌(的人或 事物) 　　30.insignificant a. 无意义的,无足轻重的;无价值的 　　31.accelerate vt. 加速,促进 　　32.absolute a. 绝对的,无条件的;完全的 　　33.boundary n. 分界线,边界 　　34.brake n. 刹车,制动器 v. 刹住(车) 　　35.catalog n. 目录(册) v. 编目 　　36.vague a. 模糊的,不明确的 　　37.vain n. 徒劳,白费 　　38.extinct a. 绝灭的,熄灭的 　　39.extraordinary a. 不平常的,特别的,非凡的 　　40.extreme a. 极度的,极端的 n. 极端,过分 　　41.agent n. 代理人,代理商;动因,原因 　　42.alcohol n. 含酒精的饮料,酒精 　　43.appeal n./vi. 呼吁,恳求 　　44.appreciate vt. 重视,赏识,欣赏 　　45.approve v. 赞成,同意,批准 　　46.stimulate vt. 刺激,激励 　　47.acquire vt. 取得,获得;学到 　　48.accomplish vt .完成,到达;实行 　　49.network n. 网状物;广播网,电视网;网络 　　50.tide n. 潮汐;潮流 　　高考英语阅读的高频词汇 篇2 　　1. UFO n. 不明飞行物;飞碟 　　例句：Have any of you actually seen a UFO? 　　你们中间是不是有人确实看到过飞碟? 　　2. barber n.(为男子服务的)理发师 　　例句：I"m going to ask the barber not to cut my hair too short. 　　我会要求理发师别把我的头发剪得太短。 　　3. barber shop n. 理发店 　　例句：I won"t go to that barber shop anymore. 　　我再也不会去那家理发店了。 　　4. bathroom n. 浴室;盥洗室 　　例句：Every room in the hotel has a private bathroom. 　　旅馆中的每个房间都有一个单独浴室。 　　5. bedroom n. 卧室;寝室 　　例句：Her bedroom is covered with posters. 　　她的卧室里满是画片。 　　6. kitchen n. 厨房 　　例句：They usually eat their breakfast in the kitchen. 　　他们通常在厨房吃早饭。 　　7. get out v. 出去;离开 　　例句： I saw a couple of men get out. 　　我看见有几个人出去了。 　　8. cut v. 剪;切;割 　　例句：Don"t cut your finger on the broken glass. 　　别让碎玻璃割伤你的手。 　　9. alien n. 从另一个世界来的生物;外星人 　　例句：I don"t believe that there are aliens exist in the world. 　　我不相信这个世界上有外星人存在 　　10. bought v. buy的过去式 　　例句：He bought some candies for me. 　　他给我买了一些糖果。 　　11. land v. 着陆 　　例句：The plane circled the airport before landing. 　　飞机在着陆之前在机场上空盘旋。 　　12. got v. get的过去式 　　例句：I finally got my call through. 　　电话总算通了。 　　13. shirt n. 衬衫;衬衣 　　例句：I have many shirts of different colors. 　　我有很多不同颜色的衬衣。 　　14. take off v. 起飞 　　例句：The plane took off despite the fog. 　　尽管有雾，飞机仍照常起飞。 　　15. while conj. 当…的时候 　　例句：Strike while the iron is hot. 　　趁热打铁。 　　高考英语阅读的高频词汇 篇3 　　fare n. （车、船等）费 　　farewell int. 再会；n. 告别，欢送会 　　farm n. 农场，饲养场；v. 耕作 　　farmer n. 农夫，农场主 　　farming n. & a. 农业（的） 　　fascinate a. 迷住，强烈的吸引 　　fascinating n. 迷人的，醉人的 　　fascination n. 迷惑力，迷恋 　　fashion n. 时尚，时装，风格，式样 　　fashionable a. 时髦的，高级的 　　fast 1 a. 快的，迅速的，坚固的，牢固的；ad. 紧紧地，牢固地，迅速地 　　fasten v. （使）固定，系牢，绑紧，扣紧 　　fat a. 肥胖的，脂肪多的；n. 脂肪 　　fatal a. 致命的，关键的 　　fate n. 命运 　　father n. 父亲，创始人，发明者，神父，上帝 　　fatigue n. & v. 疲劳，疲乏 　　fault n. 过失，缺点，故障 　　faulty a. 有错误的，不完善的 　　favor n. 赞赏，嘉许，偏袒，偏爱，恩惠，善行；vt. 偏爱，赞同 　　favorable a. 有利的，赞同的`，满意的 　　favorite a. 心爱的；n. 物别受人喜欢的人（物） 　　fax n. 传真 　　fear n. 恐惧；v. 害怕，担心 　　fearful a. 可怕的，担心的 　　feasible a. 可行的，可能的 　　feast n. 宴会，宗教节日；v. 宴请 　　feather n. 羽毛 　　feature n. 特征，特色，脸上的一部分，五官之一（报纸的）特写 　　高考英语阅读的高频词汇 篇4 　　一、 按大词（动词、名词）记忆 　　look 的常用短语： 　　look up ? in查找 　　look sb. up and down 上下打量 　　look back to/ upon回顾 　　look upon?as把? 看作 　　look forward to期待 　　look through浏览; 看穿 　　take a new look呈现新面貌 　　fear的常用短语： 　　in fear害怕地 　　(be) in fear of 害怕 　　for fear of/ that担心；生怕 　　concentrate 的常用短语： 　　concentrate on 专心? 　　concentrate one"s mind on 专心于? 　　类似的短语： 　　fix one"s mind upon 　　focus on 　　put one"s heart into 　　focus one"s mind on 　　surprise常用短语： 　　in surprise惊讶地 　　to one"s surprise 使某人惊讶的是 　　be surprise at/to do/that 　　对某事感到惊讶 　　表示“穿衣”的动作或状态的词和短语 　　1．表示动作的有： 　　pull on 　　put on 　　dress 　　dress sb 　　2. 表示状态的有： 　　wear 　　be in 　　be dressed in 　　have … on 　　常见表“喜欢”的短语和单词 　　like 　　care for 　　be attached to 　　be keen on 　　be fond of 　　take delight in… 　　trouble的常用短语： 　　have much trouble / no trouble (in) doing 在?有/没有困难 　　take great trouble to do 　　不辞辛劳做某事 　　put sb to the trouble of doing … 　　为难某人做某事 　　make trouble捣乱 　　be in (great) trouble 　　惹麻烦；处在困境中 　　help sb. out of trouble 　　帮某人摆脱困境 　　end的常用短语： 　　come to an end??结束 　　put an end to 结束?? 　　on end竖起, 连续 　　in the end终于; 最后 　　end up (by) doing?以??结束 　　make both ends meet收支相抵 　　表示“导致”、“由?引起”的短语： 　　1. 导致 　　cause sth. (to do) 　　result in 　　lead to 　　2. 由??引起 　　be caused by 　　result from 　　grow out of 　　lie in 　　表“全力以赴”的短语： 　　do / try one"s best 　　spare no efforts to do 　　take great pains to do 　　go all out to do 　　do what somebody can (do) to do 　　do all somebody can (do) to do 　　direction常用短语： 　　in (the ) direction of?.朝??方向 　　under the direction of ...在??的指导下 　　follow the directions照说明去做 　　far常用短语： 　　far from (being)离??要求相差很远 　　far from +(a place)距离某地很远 　　far away遥远 　　so far 到目前为止; 那么远 　　as far as sb. knows/sees据某人所知 　　by far 　　(最高级前,比较级后)起强调作用 　　distance常用短语： 　　in the distance在远处 　　from/ at a distance从远处 　　keep sb. at a distance 　　于某人保持一定距离 　　It is no distance at all.不远 　　use常用短语： 　　used to do过去曾经、常做 　　be used to doing ?习惯于?? 　　be used to do被用来做?? 　　make good/ full use of充分利用?? 　　come into use开始使用?? 　　it is no use doing ?干??没有用 　　“出了什么事”的几种不同表达 　　What"s wrong with….? 　　What"s the matter with…? 　　What"s the trouble with…? 　　What happened (to sb.) ? 　　“众所周知”常用表达法： 　　It is known to all that?主语从句，that不能省 　　As is known to all,定语从句，置于句首 　　We all know (that)后接宾语从句 　　Everyone knows (that)后接宾语从句 　　, which is known to all.非限定从句，置于句末 　　表“同意某人意见”的常用短语： 　　agree with sb. /what sb. said 　　agree to sth. 　　approve (of) sth. 　　in favour of sth. 　　be agreeable to sth. 　　be for sth. 　　“不同意” 　　disagree with sb./ what sb. said 　　object to sth. 　　disapprove (of) sth. 　　be against sth. 　　sign的常用短语： 　　sign one"s name签名 　　sign to sb (not) to do sth. 　　示意某人(不)做某事 　　signs of … 　　??的迹象 　　would rather 与 prefer 的区别 　　1．宁愿做??而不做?? 　　would rather do A than do B 　　prefer A to B 　　prefer to do A rather than do B 　　2. would rather 主语 + 过去式，表示“宁愿” 　　eg. I would rather you came tomorrow than today. 　　should prefer sb. to do sth./ should prefer 主语 + 过去式，表示“比较喜欢??” eg. I should prefer you not to go there alone. 　　OR: I should prefer that you did not go there alone. 　　trap常用短语 　　be caught in a trap落入圈套 　　be led into a trap中圈套 　　set a trap to do sth.设圈套?? 　　be trapped in sth.被?..所围困 　　grow常用短语 　　in the grow of在?.成长中 　　grow up长大; 成长 　　grow rich on靠?.. 变富 　　grow into长成?? 　　grow out of由?..引起/滋生出 　　make常用短语 　　be made up of =consist of 由??组成 　　make up for弥补 　　be made from/ of由??造成 　　make up编造;组成;化妆 　　be made into制成?? 　　make fun of取笑; 嘲弄 　　make a living 谋生 　　supply, provide, offer 的区别： 　　1．表示“向某人提供某物” 　　supply / provide sb. with sth. 　　supply / provide sth. for sb. 　　supply sth. to sb. 　　offer sb. sth. 　　2. 表示“主动提出做某事” 　　offer to do sth. 　　3. 表示“倘使”、“假如” 　　provided / providing that 　　= on condition that 　　=only if 　　4. 表示“满足需要”supply / meet a need. 　　supply的常用短语 　　in short supply 缺乏，不足 　　medical/military supply医疗/军用品 　　supplies of?许多 　　lack的常用短语 　　be lacking in sth. 在??不足 　　make up for the lack of 　　弥补??的不足 　　for/by/from/through lack of… 　　由于?不足,缺乏 　　have no lack of不缺 　　damage的常用短语 　　do damage/harm to 对??有害 　　cause damage to 对??造成损害 　　ask for damage要求赔偿 　　die of 与die from 的区别 ;