房价下降，房产市场的泡沫真的要破灭了吗？

2021房地产业泡沫破裂对于国内的楼市，很多人都说存在严重的泡沫，甚至有人说2021房地产业泡沫破裂，那这个消息是真的吗？关于中国房地产是否存在着泡沫，很多人的观点也出现了激烈的冲撞，数年来一直争辩不止。对于中国房地产究竟有没有泡沫，我觉得应该有几点衡量标准应该是全通用的：一是房价收入比；二是房地产与房价增长速度的关系；三是商品房的空置率。对于房价收入比，国际惯例是6倍左右，房价应占到一个中产家庭年收入6倍左右较为适宜，而北京、上海等大城市早已超过了15倍以上。有问卷调查表明，在北京、上海一些大城市有90%以上的民众都认为房价过高，房地产有泡沫。关于一线城市商品房的空置率究竟有多少，现在还没有一个准确的数据。不过很多一线城市的商品房中楼盘的水表都50%以上是不动的，说明中国房地产抄作而非自住的氛围浓重。

房地产泡沫是什么?房地产泡沫是指房地产价格很高，空置率很高，房价一直高于市场和个人需求泡沫经济将导致空置远离经济以及社会支撑，不仅价格较高，而且房价已超过其价值，而且超出了普通百姓的购买能力。房地产泡沫是泡沫一种，是以房地产为载体的泡沫经济，指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。特征:1、房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态;2、房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大;3、房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率;4、房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。为什么会出现?1、土地是房子根本，土地供应被垄断。2、房屋供应被开发商垄断，自建房屋违法，经济适用房建设太少。3、出于国家GDP发展的需要，中国GDP发展基本上是廉价出口和固定资产，人民收入低社保体系不成熟税费太高消费无法带动。4、金融机构过度放贷是房地产泡沫的直接助燃剂。

中国为何不敢刺破房地产泡沫很多人都说中国的房地产存在严重的泡沫，政府和国家不敢刺破国内的房地产泡沫，那中国为何不敢刺破房地产泡沫呢？当房价出现大幅度下跌的时候，首先会发生的事情就是者抛售房产变现以减轻自己的损失。而当这些人的房子被大量出售时，势必会再次通过供求关系来拉低房价，这就是老百姓常常听到的“买涨不买跌”。而在房价跌幅达到20%甚至30%的时候，不少刚需族也可能不得不放弃房子。这是因为大部分刚需族购房是通过银行贷款的，而房价大幅下跌也就意味着他们的资产大幅缩水，这样一来，他们每个月还贷的金额都有可能比再买一套房子贵。当断供现象大规模发生的时候，经济发展就必定会受到拖累了。通过这些调控政策，我国的楼市慢慢进行了降温，炒房者甚至刚需一族都变得理性起来了。随着调控时间的拉长，房价也将会慢慢回归到合理水平，总体的跌幅会远远小于其他地区发生过的断崖式下跌。在看到了不少地区楼市断崖式下跌带来的危害之后，我们就会发现，现在管理层的调控正是挤泡沫而不是刺破泡沫，无论是对于炒房者还是对于刚需族都是有利的。

我认为中国房产不可能破灭，原因如下：1、中国国家太大，城市太多，各个城市的情况很不一样。那些数万元一平的房价毕竟是少数。多数是万元左右的均价。2、中国有一线、二线、三线城市，只有一线城市是房屋较热的，而其他地区，房产依然是泡沫不多的。3、以笔者家为例，我这里靠海的地级市。房价贵的1万多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能说很多。因为各类上缴国家的税是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房价也就应该是这个价格。而且卖的也很火。4、另外中国政斧也不是当年的日本政斧，中国也不会坐视房价泡沫吹破而不理的。

我认为中国房产不可能破灭，中国房地产虽然有泡沫，没有想象中的那么大，原因如下：1、中国国家太大，城市太多，各个城市的情况很不一样。那些数万元一平的房价毕竟是少数。多数是几千元左右的均价。中国城市化进程，就是一个人口由农村向县城、县城向二线城市，二线向一线城市流动的过程。而一线城市总是有限的，北上广这些房价只能上涨。2、中国有一线、二线、中小县城，只有一线城市是房屋较热的，而其他地区，房产依然是泡沫不多的。3、以笔者家为例，我这里靠海的地级市。房价贵的1万多，便宜的4000-6000左右，基本上泡沫不能说很多。因为各类上缴国家的税是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房价也就应该是这个价格。剩下就是房地产商的利润了，所以，我们这里没有多少泡沫。4、现在，都吆喝第四次单身潮来临，说单身男女有2亿之多，如果按照中国14%的单身率计算，那就是说这2亿人中有2800万不结婚。如果他们都结婚，需要1400万套，如果都单身，则需要2800万套。这样房子一下就多需要1400万套。这些是刚需。刚需啊，同志，中国全部库存才600万套，才占需要的42%。5、一般来说，一个三口之家住几十平米的房子过于挤了。现在为了舒适，总是房子越来越大，这样小房子换大房子，一个卫生间换成双卫生间，所以居住面积增加了。地产商自然也需要不停盖房子。6、中国每年毕业800万大学生，如果都结婚，就需要400万套房屋，如果都不结婚，需要800万套。而且毕业大学生、研究生，你看到几个回家种土豆的，不都是落户北上广吗？7、另外中国政斧也不是当年的日本政斧，中国也不会坐视房价泡沫吹破而不理的。

我认为中国房产不可能破灭，也没有多少泡沫，原因如下：1、中国国家太大，城市太多，各个城市的情况很不一样。那些数万元一平的房价毕竟是少数。多数是万元左右的均价。2、中国有一线、二线、三线城市，只有一线城市是房屋较热的，而其他地区，房产依然是泡沫不多的。3、以笔者家为例，我这里靠海的地级市。房价贵的1万多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能说很多。因为各类上缴国家的税是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房价也就应该是这个价格。剩下就是房地产商的利润了，所以，我们这里没有多少泡沫，而且房屋卖的也很火。4、另外中国政斧也不是当年的日本政斧，中国也不会坐视房价泡沫吹破而不理的。

影响房价的因素主要有国家政策、国家经济状况、市场供求关系等因素，后续房价是涨是跌难以预估，具体要看实际情况。温馨提示：以上解释仅供参考。应答时间：2021-06-04，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。 [平安银行我知道]想要知道更多？快来看“平安银行我知道”吧~ https://b.pingan.com.cn/paim/iknow/index.html

大约2006年左右就开始了。2008年房地产略有颓势，但2009年的4万亿强刺激后也更为明显。

美国复苏，热钱流出，崩溃。央行加息，导致崩盘（现在央行是举棋不定）。人民币升值完毕，或者开始自动贬值，热钱流出，楼市崩溃。经济停滞，买方市场枯竭，央行政策不变，房地产企业资金断裂，崩盘。子弹开始飞了，楼市崩溃。

有泡沫

市场经济效应。可能是建国后三十年的计划经济带给中国人太多的思维和行为定势，即便是在目前所坚持的社会主义市场经济格局下，我们仍然能浓浓地感受到多种来自非市场的力量在经济活动中发生作用。一旦遭遇房市“泡沫”这种完全市场化激发出来的东西，我们会有一种排斥的本能，会直接给它戴上一顶“负面”、“坏”的帽子。实际上，“泡沫”在市场经济中完全是一种中性价值的表现，可以说，没有“泡沫”就没有市场经济。“泡沫”用另外一个更加平和的市场词汇来形容：就是“溢价”，这在资本市场上是极为正常普遍的现象，股市IPO都是溢价发行，都有市盈率，这就是股市的泡沫。问题不在泡沫本身，而在这个泡沫有多大，股价超出了股票内在的真实价值，就是不合理、不正常的高泡沫，房价超出了经济增长的合理水平、超出了供需之间的正常关系、迎合了超量货币的支撑，就是不合理、不正常的高泡沫，都蕴含了较高的风险，都面临泡沫的挤破问题。所以，我们首先要明白，房市泡沫是正常的市场现象，其次再看这个房市的泡沫是不是太高了，市场经济的责任就是保持房市泡沫的正常、合理存在，避免高泡沫引发高房价的现象发生。

不知道你所说房地产泡沫是多大范围的概念，破灭又是什么体现。 目前，在三四线城市，房地产并不景气，部分地区泡沫早已浮现。国家所指的去库存，重点指的是三四线城市。但政策实施的结果与政策目标有很大背离，也就是一线城市热，去库存效果好，而三四线城市却不见好转。 不过，不管如何调控，其目标是稳定物价，绝不是要把房地产逼上绝路。否则，是难以承受之重，因为房地产本身承载的就业、金融等利益，还关联钢铁、水泥等建材行业的就业，房地产一旦完全塌陷，不要说gdp，波及银行、就业等经济和社会风险是可怕的。 此外，要明白房地产本身有成本支撑作用。如果你投资200万才能建成一套房子，唯利是图的开发商会仅卖150万吗？二手房方面，若你近年花100万买的一套房子，愿意以60万出手吗？

存在，因为人们对房子的需求量非常大，无论是漂泊在什么地方都希望自己可以有一个安身利索的地方。

中国房地产业协会商业地产专业委员会主办的“首届中国商业地产新趋势论坛”上，房地产泡沫风险目前正在加剧，把握新型城镇化机遇，应对电商冲击，传统的商业地产开发模式和结构布局亟待改变，转型已成为商业地产未来生存和发展的必然选择。房子是现在最让80后甚至90后头疼的问题，没有房子，就与爱情无缘，就无法结婚。那么，你知道 房地产泡沫成因 有哪些吗 ？ 今天我们要讲的就是跟房地产有关的问题，现在就和我一起来聊聊 房地产泡沫成因 的相关知识吧! 房地产泡沫是什么意思 泡沫本质上是一种价格运动，是一种经济失衡现象，是由于市场预期的狂热，使得资产价格被高估，一旦市场发现这种价格的高估，并且这种高估超出了市场的容忍能力，价格就发生了回调。所以泡沫的本质在于资产市场定价的高估，高估是产生市场回调力的源泉。在泡沫经济中，由于过度投机，造成虚假繁荣的表象，泡沫最后必然破灭，进而导致社会震荡，甚至经济崩溃。 “房地产泡沫”是资产泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。通常表现为在经济繁荣期，地价飞涨形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。因为建筑产品系劳动产品，其价格相对比较稳定、比较容易判别，所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。地价泡沫则是指土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。 根据经济学的解释，房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳上涨。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。 房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫膨胀期间，大量的资金集聚房地产行业，投机活动猖獗。而一旦泡沫破灭，不仅导致经济和社会结构的失衡，而且还极易带来金融危机、生产和消费危机以及政治和社会危机。 房地产泡沫特征 1、房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态; 2、房地产泡沫是指房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大; 3、房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率; 4、房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。 泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供应量远远大于需求量;投机交易气氛非常浓厚。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。 中国房地产泡沫破灭会造成什么影响? 在说到中国房地产泡沫破灭的时候我们先来了解一个名词——房地产泡沫，什么是房地产泡沫，房地产通俗的来说就是，我们的房价在一个连续的时间内不断的上涨，这些上涨的原因并不是因为房地产本身的价值，而是因为人们主观上对房地产的价格预期过高，最终导致房地产的价格与其价值相差甚远，房地产价格脱离了人们能够支付的范围。最终的受害者往往是我们的房地产投资者。 泡沫的宿命就是破灭。房地产泡沫极大的干扰了正常的市场经济，使得房地产资源得不到一个有效的配制，导致出现大量的供大于求的现象，楼盘价格一降再降，干扰着市场经济的宏观调控的平衡，对我们整体的经济都会造成严重的冲击。那么中国房地产泡沫破灭会造成什么的影响了呢?下面就让我们简单的来看看中国房地产泡沫破灭会带来的影响。 1.干扰了银行资金运转。银行的账目上会出现一系列无法解决的账单，一旦银行无力解决这些问题，势必会我们存在银行的钱造成威胁。 2.有可能会带来严重的经济危机。一旦经济危机出现，就将会有大批的工人失业，大批的公司倒闭，社会动荡，犯罪增加。 3.居民生活成为了问题。许多居民将会失去自己的工作，居民的工资发不出来，一些生活必需品价格飞升，生活成为了一个重要的问题。 4.政治和社会的动荡。在这些一系列的经济危机条件下，人们会采用一些极端的手段抨击国家的不作为，一些政治问题将会无限放大。 房地产泡沫成因分析 知道大家是否注意到一个问题，手机、电视、电脑等高科技产品的价格波动一直能够遵守市场的供求关系变化，而房地产，一个并不需要多少科技含量的产品，价格却能逆市而上，狂涨无止呢?很简单，在中国人眼里，房产是必须品，是生活安定的一种基本保障方式，只要稍有能力，哪怕再艰难也要置办一处房产，开发商及投资商正是抓住这一点，敢于抬高价格压榨购房者的最后一滴财富，房产的价格逐渐脱离价值的束缚，造成泡沫的产生;手机等是奢侈品，可有可无，要想顺利以交易的形式，实现获利，只能遵循基本的供求变化，半点强求不得，产品的价格始终在围绕价值波动。 “生活必须”是泡沫产生的基本前提，但并非唯一因素，要产生“泡沫”离不开 其它 两大要素的有力配合——人们基本生活资料被剥夺以及资本掠夺财富的高度发展。 只有在人们基本生活资料被剥夺的情况下，才能打破人们自己自足的可能，使“生活必须”只能通过交易的方式获得成为人们生存的必要条件。并且，生活资料的剥夺，虽然对调动人们的生活积极性，集中社会力量共同建设国家有不可磨灭的贡献，但如果不能合理的提供人们获得生活必须资料的有效途径(相应的工作岗位、社会补偿、社会保障等)，将使社会上相关人群的购买力下降，无法获得相应的生活资料，加速社会经济泡沫的产生，为社会带来不安定因素。(打个比喻：政府收了农田后，看似给农民一定的补偿了，但您知道这对这些农民意味着什么?这意味着，不仅他们这一代，以后世世代代都不能依靠土地进行生存了，只能去寻找新的出路，找不到就只能吃老本，吃完老本怎么办天知道，毕竟现在中国还不能提供足够供人生存的岗位。) 资本掠夺财富的高度发展。货币资本从诞生以来，其作用已从简单的流通领域，过渡到聚敛财富的最有效方式。资本所有者凭借着对资本的占有，任意掠夺百姓的劳动及劳动成果(百姓没有基本的生活资料，要生存只能接受他们的盘剥)。在这场以生存为威慑的较量中，无疑资本所有者享有最大的主动权。他们掠夺的行为更增加了社会财富的集中，在巩固自身财富地位的同时，却为社会埋下不安定因素：百姓手中财富不断减少，实际购买力降低，加速经济泡沫的产生，当百姓手中的财富连维持基本的生存都成问题时，必将产生更严重的社会危机。 解决泡沫危机的有效手段，只能是政府调控或转嫁财富聚敛市场，以税收实现社会保障。而美国等西方发达国家，正是通过“政府调控或转嫁财富聚敛市场，以税收实现社会保障”的方式成功转嫁此种危机，这也是西方国家近几年没有发生经济危机的根本原因。但这种方式在我国显然是不合时宜的，我国缺少人家发达的科技水平，无法为对外财富积累提供有效保障。再说，此种聚敛手段也是变相欺诈，不是正道。我国只能通过政府调控的方式解决泡沫危机。 编辑总结：通过以上的介绍，大家对于房地产泡沫成因 房地产泡沫破灭会造成什么影响应该有所了解了吧。房地产泡沫的形成是多方面的，不能以偏概全的来进行分析，因为经济的发展自身就有其复杂性，每个人对经济产生的结果进行分析，从立场，看问题的角度不同，得出的结果就不一样。

以烂尾楼为特征的房地产。北海房地产经济泡沫经济的背景是上世纪90年代中期以来，以烂尾楼为特征的房地产遗留。北海是中国1984年确定的首批14个沿海开放城市之一。由于历史原因，北海曾被外界称为中国房地产泡沫经济博物馆。

在近几年的时间内，房子不会变成白菜价，因为我国的人口比较多，所以房子不会出现白菜价格的情况。

很难想象,但如果房价继续上涨又会怎样呢.买不起房住哪呢?

接下来房价一定会上涨的，这对我们的百姓并没有好处。我们百姓一定要关注一下房子的股票。

文|凯风 中国房地产到底有没有泡沫？ 近日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示： “房地产领域的核心问题还是泡沫比较大” ，这句话堪称一锤定音，为中国目前的房地产市场进行定调。 “很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的” ，这也是有关方面对房地产投资投机发出的空前警告。 显然，遏制房地产金融化泡沫化，已经成为新的政策取向。 01 房地产泡沫有多高？ 衡量房地产泡沫有很多指标，但居民杠杆率（居民总债务/全国GDP）最能说明问题。 根据国家金融与发展实验室发布的报告， 2020年，中国居民杠杆率为62.2%，相比2019年升高了6.1个百分点，超过国际平均水平。 目前，中国居民杠杆率仍低于美国、英国，但已经赶超日本、德国。 与国际相比，中国居民杠杆率不算夸张，但增速之快，让其他经济体望尘莫及。 2000年，居民杠杆率只有5%，2008年升高到18%，2015年再次攀升到39.9%。 2020年直升到62.2%，是2013年的两倍左右，接近2008年的3.5倍。 居民杠杆率飙升，意味着居民债务持续扩张，而居民债务的主要来源正是房贷。 随着房价不断上涨，房贷水涨船高，居民杠杆率自然不断创出新高。 一旦收入增速不及预期，或者房价出现明显回调，金融风险就会如影随形。 正如这场发布会上所说的： 这正是官方多次强调遏制房地产泡沫的原因所在。 02 靠什么遏制房地产金融化泡沫化？ 长期以来，楼市调控往往集中于限购、限价、限售等传统手段上，如今楼市调控手段已经全面升级，直指土地和信贷的七寸。 “新三套组合拳”，正在呼之欲出。 其一，房地产“五道红线”已经横空出世。 在这五道红线中，有三道是针对房企融资而来，另外两道则是针对银行房贷而出，五道红线，指向的正是房地产金融化的倾向。 这五道红线有没有用？ 我们看到，房企融资三道红线出台以后，已有多个大型房企遭遇了资金链冲击。而房贷融资两道红线出台不到3个月，各地的房贷利率已经应声而涨。 其二，集中供地制度重出江湖，22个重点城市首当其冲。 近日，自然资源部发文对22个重点城市的住宅土地出让方式提出新的监管要求，实施“两集中”供地政策，全年不超过3次集中发布出让公告及集中组织出让活动。 一年只能供3次地，用处有多大？ 大规模集中供地，可以给 社会 以土地供应充足的预期，限制地方政府“饥饿营销”的玩法，同时让房企短期资金压力大增，失去炒作“地王”的空间。 当然，这一制度将会利于资金量充足、负债率低的大型房企，中小房企未来的发展空间势必进一步遭受挤压。 其三，围堵经营贷、消费贷，火力之猛前所未有。 经营贷，顾名思义是用于企业经营，不得流入股市、楼市等投资领域。然而，去年以来，由于利率倒挂，多个城市经营贷空前火热，成了助推房价上涨的重要因素之一。 围堵经营贷，要雷声更要雨点。北上广深已经展开行动，结果如何，我们拭目以待。 03 遏制房地产泡沫，影响有多大？ 必须认清的一点是， 遏制房地产泡沫不等于打压房价，房价暴涨不是好事，暴跌同样不是政策可选项。 问题通常都是复杂的。 一方面，房地产，一直都是拉动经济增长的利器，同样也是地方政府土地财政的重要支柱，这种依赖在短期很难缓解。 另一方面，房价过快上涨，则会带来潜在的金融风险。日本1990年代的房地产泡沫破裂、2008年美国的次贷危机，都是前车之鉴。 所以， 遏制房地产泡沫，关键是维持市场稳定，既要遏制房价大涨，又要防范大跌。 这就决定了未来楼市调控的总基调。 对于热点一二线城市，则是强压模式。 只要房价有上涨趋势，则极尽调控之能事，一次调控不行就两次，两次不行就三次，直到市场稳定为止。 深圳就此典型。 这一次，二手房指导价的问世，出乎很多人意料。指导价不是新鲜事，但致命的是，打了7折的指导价，将成为银行房贷的参考标准，这一招可谓釜底抽薪。 如果深圳楼市热度仍旧居高不下，下一步率先开征房产税，也不是没有可能。 毕竟， 中国楼市已经高度分化，与股市一样，只是“结构性牛市”，大城市才是问题的关键，也是遏制房地产金融化泡沫化的主战场。 “解决好大城市住房突出问题”，已被列入2021年八大重点任务。 一切刚刚开始。所有大城市，接下来面临的将是调控的狂风暴雨。

我认同，这是因为房地产这个行业本身就非常的火爆，而且盈利状况也非常的可观，再加上人们对房子的需求也比较大。

要冷静

崩盘不至于，国情如此，但现在地方经济还是主要靠房地产这个问题很长时间都不能解决。

如果房产泡沫破灭，国内经济基本上是被宣判死刑了。现在中国的经济发展依赖两个，一个是外贸，另一个就是房产，可以说，房地产市场是中国经济增长的一个重要驱动力量，也是钢铁和水泥行业需求的重要来源，国内对于家具等制成品的需求也有赖于房地产市场。普通中国人往往会投资于房地产市场，因此这个市场一旦崩溃将给这些人的储蓄造成沉重打击，并且可能会造成社会动荡。

个人就是一个对于中国房地产十分不看好的人士。诚如楼主所说，确实他的泡沫太大了，一旦爆发，将会产生难以估量的影响。楼上的说不可能的事情，确实，国家也不希望这事发生，但是假如不在现在就采取足够的措施，稳定房产，从侧面消除泡沫，那么未来的泡沫爆发也将是一件必然的事情，日本，泰国已经走过这段日子。以前说下岗会使得很多人没饭吃，但是后来也是一样的该下岗的下岗。经济规律造成的后果不是简简单单的人愿就可以解决的。泡沫爆发将会有什么后果？那我来帮你总结下。 (一)生产萎缩 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。 (二)消费锐减 Case et al.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。 (三)经济增速下降 个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。 二、房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机 随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，失业人数剧增，社会民怨会增加。以香港为例，1997年房地产泡沫破灭后，以举报个案计算的犯罪率开始攀升，由1997年的每10万人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高达25.14％，直至2005年才开始同落。以图2为例，由1997年至2005年间犯罪率与香港私人住宅售价指数走势基本上呈相反方向变动，即当住宅指数下跌时，犯罪率会上升，相反亦言，由于2001年及2002年属于不规则情况，若从图中剔除，并以虚线连接2000年及2003年，前迹的反向关系更为清晰。 我们再以散点图重绘香港私人住宅售价指数(以平均计算)与犯罪率的关系。由点的分布来看，两者存在反向关系，但并不是直线关系，表明还有其它因素在发生作用。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，香港社会危机逐渐加剧。中产阶级、负资产业主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表达不满、终于导致发生了2003年7月1日的50万人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并没有引起暴乱，亦没有造成社会动荡不安。但在经济形势每况愈下，最终迫使董建华以健康理由在2005年3月10日向中央请辞。 香港房地产泡沫破灭亦同样令百业萧条，失业率上升，但香港的经济基础较坚稳，社会福利保障亦较其它东南亚国家完善，尽管民怨日深，但始终没有造成太大的社会动荡。在图4为由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度走趋比较，不难发现董建华自出任特首开始，支特度一直下跌，与楼价走势相似，但波动幅度较细，支特度长期在50以下，而2003年7月期间更一度跌至40以下。 图5为香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度的相关度分析，我们可以见到在楼价由55至95之区间，正相关度较高，高于或低于此区间，相关度较低，反映民意认为某些环境不是特区政府或董建华所能控制的，例如亚洲金融风暴或非典疫情令房价下跌，说明香港民意是有理智的。 三、总结 总而言之，房地产业的发展，关系到相关产业的发展以及整个国民经济的增长。房地产行业的投资风险问题，关系到政府对房地产业的调控措施制定、企业投资方向确定以及金融机构决策等。如果对房地产的泡沫程度、房地产业投资风险评估有误，将可能会对个人、企业和社会造成无法估量的损失。日本、东南亚、香港等国家和地区的房地产泡沫所引发的金融危机几乎使这些国家和地区的经济一蹶不振，也造成大批企业倒闭，投资者倾家荡产。近代的资产泡沫破灭事件不但规模大、次数频密、影响深远，而且不再局限于资本市场，有互动、跨国和跨产业的趋势。近代较严重的泡沫事件包括八十年代末发生在日本的房地产泡沫、九十年代末发生的亚洲金融危机导致部分东南亚地区的地产泡沫破灭，及在2000年发生的科网股泡沫破灭。至于香港，早于1881年便首次出现房地产泡沫，但令人们记忆犹新的还是由1997年至2003年间房地产曾泻近70％的经历。事实上，房地产泡沫在世界上其它大城市亦随处可见，上海由1995年至1999年间房地产价格下跌了近38％，莫斯科在1995年至1999年间下跌了近67％，巴黎在1991年至1998年间下跌了近43％。当然，房地产泡沫与大多数投机泡沫一样，最终逃不了暴跌的下场。每一次房地产泡沫破灭不但令许多私房拥有者带来痛苦，也对当地的经济发展，甚至给政府的管治威信带来沉重的打击。研究房地产泡沫的成因、形成过程、泡沫破灭的诱因和导火线，舒解和烫平泡沫的方法和对策，特别是在设立预警机制、REITs和衍生工具(例如根据Halifac房价指数而设的hedgelets)，不但对社会稳定和经济发展有一定的实用性，而且对房地产以至金融理论的创新亦有一定的价值。因而，正确分析房地产泡沫的成因，房地产泡沫存在与否及泡沫的规模，从而正确评价房地产行业投资风险，对于政府宏观调控、房地产商投资决策及金融机构决策等都有很好的参考作用 以上内容摘自网络。 用简单的话说就是：原本已经够低的工资会大幅的下降，失业的人满大街都是。钱变得更加的不值钱。 完完全全的经济危机。

房产泡沫及何时下跌如下： 1、中国没有房产税、地产税。在日本，土地税的税率是房产税的6倍，如果房产税税率是1%，土地税的税率就是6%。而中国没有房地产税，就导致炒房人很多。 2、由于人口流向大城市，这些城市的房子供应相对短缺。

是的，因为现在房价价格都太高了，没人可以买得起房子，如果他们降低房价的话，那就是太好不过了。

房地产急速下跌，将会导致出现通货收缩，通货收缩的直接危害，是资不抵债，也就是负资产，负资产的出现，危及金融机构。出现通货收缩期间，由于对物价下跌产生预期，人人都不愿意花钱，希望等待更低的价格出现，买到便宜货。这就出现百业凋零的现象，产品卖不出去，生产商就无法开工，更严重的，可能导致资金链断裂，企业倒闭，工人失业，服务行业严重受损，减薪、缩短工时、放无薪假期等，削弱购买力，则进一步加剧通货收缩。

我认为中国房产不可能破灭，也没有多少泡沫，原因如下：1、中国国家太大，城市太多，各个城市的情况很不一样。那些数万元一平的房价毕竟是少数。多数是万元左右的均价。中国城市化进程，就是一个人口由农村向县城、县城向二线城市，二线向一线城市流动的过程。而一线城市总是有限的，北上广这些房价只能上涨。2、中国有一线、二线、三线城市，只有一线城市是房屋较热的，而其他地区，房产依然是泡沫不多的。3、以笔者家为例，我这里靠海的地级市。房价贵的1万多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能说很多。因为各类上缴国家的税是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房价也就应该是这个价格。剩下就是房地产商的利润了，所以，我们这里没有多少泡沫，而且房屋卖的也很火。4、现在，都吆喝第四次单身潮来临，说单身男女有2亿之多，如果按照中国14%的单身率计算，那就是说这2亿人中有2800万不结婚，这样房子一下就多需要1400万套。这些是刚需。5、一般来说，一个三口之家住几十平米的房子过于挤了。现在为了舒适，总是房子越来越大，这样小房子换大房子，一个卫生间换成双卫生间，所以居住面积增加了。地产商自然也需要不停盖房子。6、中国每年毕业800万大学生，如果都结婚，就需要400万套房屋，如果都不结婚，需要800万套。7、另外中国政斧也不是当年的日本政斧，中国也不会坐视房价泡沫吹破而不理的。

核心问题就是房价仍然出现持续上涨的趋势，而且也出现了一些房地产的乱象，国内市场仍然有泡沫的存在。

你真会开玩笑

17世纪荷兰发生郁金香狂热。17世纪日本江户时代的元禄泡沫经济。18世纪英国的南海公司泡沫经济（南海泡沫事件）。这次事件成为泡沫经济的语源。大萧条。1980年代日本泡沫经济1994年墨西哥为主的中南美洲泡沫经济1997年亚洲金融危机1999年- 2000年美国互联网泡沫经济约2000年以后至今 - 中国房地产泡沫经济，一般认为在上海，北京，广州，深圳等一线城市中表现明显。2003年 - 美国为主的全球房地产泡沫经济2007年- 美国为主的全球金融海啸经济 - 次贷危机 美国房地产泡沫：7.5万人的城市竟出现2.5万名地产经纪人，1926年破碎，间接引发上世纪30年代世界经济危机。20世纪20年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年—1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时，地价每上升10%，炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年，人们的口头禅就是“今天不买，明天就买不到了”！在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。然而好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克，当年也因此一贫如洗，此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。 日本泡沫经济是日本在1980年代後期到90年代初期出现的一种日本经济现象。根据不同的经济指标，这段时期的长度有所不同，但一般是指1986年12月到1991年2月之间的4年零3个月的时期。这是日本战後仅次於60年代後期的经济高速发展之後的第二次大发展时期。这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑，因此随着90年代初泡沫破裂，日本经济出现大倒退，此後进入了平成大萧条时期。日语中「平成景气」基本与此同义，但有时也包括此後的经济萧条阶段。日本房地产泡沫：东京都一地的地价超过了美国全国地价总和，1991年破碎，导致日本长达15年的经济萧条。20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到2012年，日本经济也也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。 自1997年7月起，爆发了一场始于泰国、后迅速扩散到整个东南亚并波及世界的东南亚金融危机，使许多东南亚国家和地区的汇市、股市轮番暴跌，金融系统乃至整个社会经济受到严重创伤，1997年7月至1998年1月仅半年时间，东南亚绝大多数国家和地区的货币贬值幅度高达30%～50%，最高的印尼盾贬值达70%以上。同期。这些国家和地区的股市跌幅达30%～60%。据估算、在这次金融危机中，仅汇市、股市下跌给东南亚同家和地区造成的经济损失就达1000亿美元以上。受汇市、股市暴跌影响。这些国家和地区出现了严重的经济衰退。这场危机首先是从泰铢贬值开始的，1997年7月2日．泰国被迫宣布泰铢与美元脱钩。实行浮动汇率制度。当日泰铢汇率狂跌20%。和泰国具有相同经济问题的菲律宾、印度尼西亚和马来西亚等国迅速受到泰铢贬值的巨大冲击。7月11日，菲律宾宣布允许比索在更大范围内与美元兑换，当日比索贬值11.5%。同一天，马来西亚则通过提高银行利率阻止林吉特进一步贬值。印度尼西亚被迫放弃本国货币与美元的比价，印尼盾7月2日至14日贬值了14%。继泰国等东盟国家金融风波之后，台湾的台市贬值，股市下跌，掀起金融危机第二波，10月17日，台市贬值0.98元，达到1美元兑换29．5元台币，创下自1987年来的新低，相应地当天台湾股市下跌165．55点，10月20日。台币贬至30．45元兑1美元。台湾股市再跌301.67点。台湾货币贬值和股市大跌，不仅使东南亚金融危机进一步加剧，而且引发了包括美国股市在内的大幅下挫。10月27日，美国道·琼斯指数暴趴554.26点，迫使纽约交易所自1988年来首次使用暂停交易制度，10月28日，日本、新加坡、韩国、马来西亚和泰国股市分别跌4.4%、7.6%、6.6%、6.7%和6.3%。特别是香港股市受外部冲击，香港恒生指数10月21 H和27日分别跌765.33点和1200点，10月28日再跌1400点，这三大香港股市累计跌幅超过了25%。11月下旬，韩国汇市、股市轮番下跌，形成金融危机第三波。11月，韩元汇价持续下挫，其中11月20日开市半小时就狂跌10%，创下了1139韩元兑1美元的新低；至11月底，韩元兑美元的汇价下跌了30%，韩国股市跌幅也超过20%。与此同时，日本金融危机也进一步加深，11月日本先后有数家银行和证券公司破产或倒闭，日元兑美元也跌破1美元兑换130日元大关，较年初贬值17．03%。从1998年1月开始、东南亚金融危机的重心又转到印度尼西亚、形成金融危机第四波。l月8日，印尼盾对美元的汇价暴跌26%。l月12日，在印度尼西亚从事巨额投资业务的香港百富勤投资公司宣告清盘。同日，香港恒生指数暴跌773．58点，新加坡、台湾、日本股中分别跌102．88点、362点和330．66点。直到2月初，东南业金融危机恶化的势头才初步被遏制。东南亚、香港房地产泡沫：香港业主平均损失267万港元，1997年破碎，香港出现十几万名百万“负翁”继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪80年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入了房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪70年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。当时的香港，人们盲目地投资房地产。为了抓住机遇，许多人往往仅凭地产经纪人电话中的描述，就草草决定购买豪宅。一些经纪人甚至会对顾客说出这样的话：“什么？你要考虑一两天？当然不行！有很多人在等，你不买的话，过3分钟就没了！”1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。 投机者的类型按照参与投机者的心理状态，大致可以划分为以下三类：第一类投机狂热的参与者是清醒的，他们其实并不狂热，只是认为别人都在头脑发热而已。这样的投机狂热并没有什么理论基础，所以不可能吸引一群死忠的信徒，大家都知道自己只是在逢场作戏，只是寄希望于自己能在金字塔倒塌前夕退出来而已。俄罗斯的MMM公司是其中比较典型的例子——大部分人都知道MMM公司除了倒卖自己的股票，没有任何别的利润来源，但他们仍然疯狂地抢购这些股票，因为他们觉得肯定会有一些更笨的人成为他们的“下家”。第二类投机狂热拥有忠实的支持者和鲜明的反对者。支持者炮制出了一套能够自圆其说的故事或理论，争辩说他们不是在投机，而是在“进行长线投资”。他们认为，某些资产虽然现价值很低，却具有很高的成长性，人们应该为这种成长性付出任何代价。反对者则认为，那些精心编造的故事全是骗人的，理论也存在漏洞；退一万步讲，即使故事是真的，也不该拿这么高的价格去购买那些资产。英国南海公司丑闻就是一个绝佳的例子，当时真的有许多人相信南海公司能赚很多钱，但也有许多人一开始就指出，南海公司的股票被过于高估了。第三类投机狂热则是最可怕的，它有忠实的支持者，却缺乏鲜明的反对者。支持者炮制的故事或理论得到了广泛的承认，但反对者却拿不出有力的反驳。有些人不参与投机，不是因为他们看到了故事的漏洞，而是因为他们感觉自己不熟悉这些故事，“心中没有底”；更有甚者，有些反对者心中其实相信了这些故事，只是出于自身利益考虑，不便于承认这些故事。所以，支持者越战越勇，把市场从一个顶峰推向另一个顶峰；反对者则节节败退，甚至组织不起像样的抵抗。极少数反对者可能洞悉了故事的弱点，但他们数量太少，无法构成一支生力军。1995-2000年的网络股泡沫投机狂热1995-2000年的网络股泡沫是典型的第三类投机狂热。它拥有一套完整的理论（“新经济”理论），一堆感人至深的故事（Netscape, Amazon, eBay, 等等），以及一群非常强大的支持者（华尔街的那群卖方分析师，以及风险投资家）。在它的对立面，反对者并没有组织起真正像样的反击，他们甚至都同意“网络经济将从根本上改变这个世界”，只是同意的程度比较弱而已。更多的人选择了保持沉默，他们不碰网络股，仅仅是因为他们不懂，或者不想去懂（例如沃伦·巴菲特）。所以，这样一场投机狂热会持续五年之久，把某些值得怀疑的公司的股票价格推到不可思议的高度，并最终酿成一场重大灾难，是完全可以理解的。 美国次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机现已经成为国际上的一个热点问题。杠杆许多投资银行为了赚取暴利，采用20－30倍杠杆(Leverage)操作，假设一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。也就是说，这个银行A以30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假如投资盈利5%，那么A就获得45亿的盈利，相对于A自身资产而言，这是150%的暴利。反过来，假如投资亏损5%，那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。CDO合同由于杠杆操作高风险，所以按照正常的规定，银行不进行这样的冒险操作。所以就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做“保险”。这种保险就叫CDO(Collateralized Debt Obligation)。比如，银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。机构B可能是另一家银行，也可能是保险公司，诸如此类。A对B说，你帮我的贷款做违约保险怎么样，我每年付你保险费5千万，连续10年，总共5亿，假如我的投资没有违约，那么这笔保险费你就白拿了，假如违约，你要为我赔偿。A想，如果不违约，我可以赚45亿，这里面拿出5亿用来做保险，我还能净赚40亿。如果有违约，反正有保险来赔。所以对A而言这是一笔只赚不赔的生意。B是一个精明的人，没有立即答应A的邀请，而是回去做了一个统计分析，发现违约的情况不到1%。如果做100家的生意，总计可以拿到500亿的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过50亿，即使两家违约，还能赚400亿。A,B双方都认为这笔买卖对自己有利，因此立即拍板成交，皆大欢喜。CDS市场 （credit default swap 信用违约互换）B做了这笔保险生意之后，C在旁边眼红了。C就跑到B那边说，你把这100个CDO单子卖给我怎么样，每个合同给你2亿，总共200亿。B想，我的400亿要10年才能拿到，现一转手就有200亿，而且没有风险，何乐而不为，因此B和C马上就成交了。 这样一来，CDO被划分成一块块的CDS，像股票一样流到了金融市场之上，可以交易和买卖。实际上C拿到这批CDS之后，并不想等上10年再收取200亿，而是把它挂牌出售，标价220亿；D看到这个产品，算了一下，400亿减去220亿，还有180亿可赚，这是“原始股”，不算贵，立即买了下来。一转手，C赚了20亿。从此以后，这些CDS就在市场上反复的炒，现CDS的市场总值已经炒到了62万亿美元。次贷与次贷危机上面A,B,C,D,E,F....都在赚大钱，那么这些钱到底从那里冒出来的呢？从根本上说，这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利。而他们的盈利大半来自美国的次级贷款。房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘。此时房产投机人急得像热锅上的蚂蚁。房子卖不出去，高额利息要不停的付，终于到了走投无路的一天，把房子甩给了银行。此时违约就发生了。此时A感到一丝遗憾，大钱赚不着了，不过也亏不到那里，反正有B做保险。B也不担心，反正保险已经卖给了C。这样这份CDS保险就落在G手里。G刚从F手里花了300亿买下了100个CDS，还没来得及转手，突然接到消息，这批CDS被降级，其中有20个违约，大大超出原先估计的1%到2%的违约率。每个违约要支付50亿的保险金，总共支出达1000亿。减去G收到这500亿保险金，加上300亿CDS收购费，G的亏损总计达800亿。虽然G是全美排行前10名的大机构，也经不起如此巨大的亏损。因此G濒临倒闭。金融危机如果G倒闭，那么A花费5亿美元买的保险就泡了汤，更糟糕的是，由于A采用了杠杆原理投资，根据前面的分析，A赔光全部资产也不够还债。因此A立即面临破产的危险。除了A之外，还有A2，A3,...,A20，统统要准备倒闭。因此G,A,A2,...,A20一起来到美国财政部长面前，一把鼻涕一把眼泪地游说，G万万不能倒闭，它一倒闭大家都完了。财政部长心一软，就把G给国有化了，此后A,...,A20的保险金总计1000亿美元全部由美国纳税人支付。美元危机上面讲到的100个CDS的市场价是300亿。而CDS市场总值是62万亿，假设其中有10%的违约，那么就有6.2万亿的违约CDS。这个数字是300亿的207倍（四舍五入之后）。如果说美国government收购价值300亿的CDS之后要赔出1000亿。那么对于剩下的那些违约CDS，美国government就要赔出20.7万亿。如果不赔，就要看着A21,A22,A23等等一个接一个倒闭。以上计算所用的假设和数字同实际情况会有出入，但美国金融危机的严重性无法低估。说明：CDS合同和次贷都属于金融衍生产品，而CDS市场就是现在金融体系中一个重要的金融交易体系。

这个需要国家的宏观调控来解决，普通人没有办法。

中国城市的面积差别很大，所以谈城市房价要限定范围。比如厦门、三亚、深圳的面积分别只有1699、1920、1997平方公里，而重庆、北京、杭州、成都的面积则分别达到8.24万、1.64万、1.66万、1.46万平方公里，谈论平均房价是没有意义的。在本文中，我把参与比较的房价限定在“中心城区”，而且以二手房价为准。因为北上深等一大批城市，其中心城区新盘不多，价格往往被单个楼盘所左右。10年后，有资格竞争“中心城区”房价前十名的城市名单如下：香港、北京、上海、深圳、台北、厦门、广州、杭州、三亚、南京、天津、福州、青岛、苏州、武汉、郑州、重庆、成都、宁波、大连、合肥、济南、珠海、温州、东莞我的判断是，10年之后，以下城市将成为10大房价最贵城市：第一名：香港如果没有大的偶然性事件（比如地震、战争、海啸等）的严重影响，10年之后香港仍将维持“中国房价第一”的地位。目前香港中心城区房价，基本上是北、上、深中心城区的两倍左右。虽然香港的经济总量会被更多内地城市超过，但其作为“中国经济面向世界的最大门户”不会改变，中国吸引外资的65%，中国对外投资的接近60%，都通过香港进行。香港还是中国内地资金境外配置资产的第一站，庞大的内地资金和稀少的供应量，将继续推高香港房价。第二名：北京北京目前面临的楼市调控，在内地城市里是最严厉的。展望未来10年，北京将成为中国唯一的“超一流城市”。北京有三大优势，都是不可替代的：第一，北京是国企总部的汇聚地，目前拥有的世界500强总部全球第一；第二，北京是中国最大的资金中心，目前汇聚的资金是上海的1.3倍，也是香港的大约1.3倍；第三，北京是全球独角兽企业最集中的城市，独角兽企业占全球的四分之一，占中国的超过一半。其中第三点，是北京的最大优势。这意味着北京新经济的体量，可能相当于“深圳+上海+杭州”。未来独角兽企业将给北京带来更多的资金，并批量制造亿万富翁。雄安新区的出现，并不能分流多少北京楼市的购买力，因为雄安新区的房子是基本上不卖的，所以华北地区的富豪仍然会集中在北京买房子。而京津冀的自然环境，在未来10年将有极大的改观。第三名：深圳目前深圳汇聚的资金，大概相当于上海的60%；深圳的实际生活人口，大概相当于上海的80%。但深圳的面积，只有上海的30%。也就是说，深圳的人口和资金密度，都至少相当于上海的2倍。深圳拥有的PCT国际发明专利，占全国的一半；深圳上市公司总市值相当于“上海+广州”；深圳的独角兽企业，只比上海略少一些。大型科技企业，深圳则比上海多得多。深圳事实上是中国仅次于北京的第二大新经济中心，深圳的市场自由度、创新文化氛围，也都显著好于上海。深圳的“可出售住宅”用地供应量在2017年是零，如果以10年平均来看，在实际生活人口超过2000万的四大一线城市里，深圳住宅用地平均供应量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增户籍人口、常住人口是四个城市里最多的。深圳未来的房价将如何控制，是一件不可想象的事。第四名：上海上海仍然是“不断被北京加冕”的城市。一旦有好事，而北京不准备留给自己的时候，首先想到的基本上是上海。2018年内，上海将建设内地首个自由港，举办代表中国进入新时代的“中国国际进口博览会”。在去年的2035年版“总规”中，上海获得了中国城市最高规格的定位。上海目前汇聚的资金超过了香港，仅次于北京。中国金融要素市场，基本上都在上海。此外，上海还是中国经济联系世界的第二大门户。但遗憾的是，上海在新经济发展上不仅远远落后于北京，还被深圳超过、杭州逼近。上海的文化从骨子里讲究秩序和情调，跟新经济的草根、野性、坚韧并不契合。这是上海的软肋，很难改变。第五名：杭州杭州经济非常活跃，目前独角兽企业数量超过深圳，在有的统计里甚至超过上海。杭州上市公司总市值超过广州。综合评价，杭州在新经济中的地位仅次于北上深，稳居前四。目前杭州汇聚的资金总量大约3.7万亿，仅次于北上广深。背靠中国民营企业最发达的浙江省，杭州经济结构比较合理，所有制上充满活力，是目前强二线城市里最接近“北上广深”的城市。再加上自然条件优越、人文积淀深厚，杭州未来房价也非常值得看好。第六名：三亚海南楼市在2017年9月发生了重大转折，很多人还没有充分意识到。2017年9月22日，海南实施全面禁止围填海，永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。9月29日，海南省住房和城乡建设厅曾发布通知，停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。在2018年“两会”上，海南省委书记强调：海南不能成为房地产的“加工厂”，不能“外面想要多少，海南就建多少”。这意味着海南房地产的供应量将被严格管控，尤其是海景房将变得非常稀缺。三亚等一批拥有良好海岸线的海南城市，其优质住宅将进入“贵族化”时代。美国房地产市场的演化结果告诉我们，两类城市的房价将长期居高不下：第一类是金融中心、科技中心，尤其是“金融、科技通吃型”的城市；第二类是有美丽海岸线的、气候温暖的度假胜地。在美国，第二类城市分布在夏威夷、佛罗里达。在中国，只能分布在海南。最典型的，当然是三亚。第七名：厦门厦门的房价很高，很多人不理解。因为无论是人口还是经济总量，厦门都不突出。即便在福建省内，论GDP它也不如泉州，论汇聚的资金它不如福州。但你别忘了：厦门拥有“温暖的气候+美丽的海岸线”，仅仅这一点它就足以比肩三亚，为高房价找到了第一个理由。此外，厦门还是有文化底蕴的城市。当然，厦门还有活跃的民营经济和新经济。2017年厦门在A股的IPO公司10家，超过绝大多数省会城市。所以，厦门有点“深圳+三亚”的意思。至于厦门岛，海中有岛、岛中有湖，天生丽质难自弃。人口增速，过去几年厦门维持全国前8。在福建，摆脱了“地域特征制约”的城市，也只有厦门。所以，虽然厦门的房价有点透支，但会长期维持高位，尤其是空间稀缺的厦门岛上。第八名：广州在最近一波牛市里，一线城市房价的上涨顺序是“深圳—上海—北京—广州”，广州在一线城市里属于跟涨、补涨性质。下一波行情，恐怕也会如此。广州目前汇聚的资金总量为5.2万亿，不到北京的一半，相当于深圳的72%，杭州的140%。这说明，广州经济实力雄厚，仍然对“强二线城市”保持相当大的优势。但问题是，广州在独角兽企业数量、上市公司市值、民企活跃度等方面，都已被杭州超过。所以，未来10年是广州非常关键的10年——搞好了，可以拉近跟深圳的距离；搞不好，就可能真的被杭州超过。至于房价，由于广州仍然在做大城市规模，大力度发展南沙，广州的中心区域在扩大，所以中心区房价上涨幅度会受到制约。第九、第十未来10年，中心区房价的九、十名，将在台北、南京、成都、天津、青岛之间产生。目前珠海房价也比较高，但未来10年的排位或许会下移，因为珠海城市级别低、人口总量少（达不到修建地铁的标准），公共服务资源不如老牌省会城市、直辖市（比如天津）。至于温州，由于远离中心城市，自身很难发展为中心城市，房价将继续高位横盘，没有显著的投资价值。温州商人掌握了大量财富，会在相当长的时间里托住温州的房价。从2015年末到2017年末，温州小学生人数是下降的，这是一个不太好的信号。明星地级市的“星光暗淡”，以及强省会城市的崛起，是过去10年中国城市竞争的基本特征，而且将持续贯穿下一个十年；下一个十年，“二流直辖市”也会“星光黯淡”。未来，杭州、南京、成都、武汉、郑州、长沙、西安、合肥等城市，将迎来大发展时期。全球房产泡沫最大的8个城市瑞银集团提醒，世界上有一些城市的房价攀升速度已经呈现出潜在的不可持续状态，其中有八座城市面临泡沫风险，图中以红色标出。多伦多：在瑞银的报告中，多伦多的泡沫风险指数高达2.12，名列全球第一。在过去5年，这个加拿大城市的平均房价比2011年上涨了近50%，泡沫风险急剧上升。斯德哥尔摩：泡沫风险指数2.02，仅次于多伦多列全球第二。经过通胀指数调整之后，这个北欧城市的房价在过去12年涨了一倍。慕尼黑：泡沫风险指数1.92，次于多伦多和斯德哥尔摩列全球第三。温哥华/悉尼：泡沫风险指数均为1.80。就悉尼而言，从1980年以来，这个澳洲最大城市房价的年平均涨幅为3.5%，就这个指标而言，悉尼在全球各大城市中首屈一指。伦敦：泡沫风险指数为1.77。过去10年来，这个英国城市的房价涨了15%。香港：泡沫风险指数为1.74。香港的人均居住面积只有14平方米，或150平方英尺。相比之下，在意大利的米兰，你只要工作5.7年，就足以买一套60平方米，或650平方英尺的公寓单位，难怪米兰的泡沫风险指数低至0.09！阿姆斯特丹：泡沫风险指数为1.59，超过了1.50的水平。按照瑞银的定义，指数超过1.50的城市存在房地产泡沫风险，指数越大，风险越高，以上8个城市就属于这个情况。若指数在0.5至1.5之间，就属于物业过高估值的城市，这一档中的欧洲城市有巴黎（1.31），苏黎世（1.08），德国的法兰克福（0.92）以及瑞士的日内瓦（0.83）；美国有旧金山（1.26），洛杉矶（1.13）；亚洲则有东京（0.90）。若指数在-0.5至0.5之间，就属于物业合理估值的城市，包括波士顿（0.45），新加坡（0.32），纽约（0.20）及米兰（0.09）。若指数在-1.5至-0.5之间，就属于物业估值过低的城市，美国的芝加哥就是例子，其指数只有-0.66：再看去年一年房价的年涨幅，经过通胀指数调整之后，多伦多高达20%，同样全球称冠，香港近20%居其次，阿姆斯特丹、悉尼及慕尼黑均超过10%。而从过去5年来看，经过通胀指数调整之后，旧金山、慕尼黑及悉尼达到或超过10%；多伦多和斯德哥尔摩则接近10%。银行家们认为，一旦一座城市的年均房价以10%的速度增长，那么连续七年就有望翻倍，而这看起来并不能长久持续下去。去年，在瑞银追踪的城市中，只有三座主要城市的房价没有明显上涨，它们分别是伦敦、米兰和新加坡。如果换一个角度，从房价负担能力来比较，中国香港冠绝全球。引述美国城市规划咨询机构Demographia的“2017年国际房价负担能力”榜单发文称，香港已连续八年稳坐第一，当地房价属于“极度负担不起”之列。报告称，香港的房价负担能力过去两年进一步恶化，从2016年的18.1倍升至19.4倍，如今处于空前高位。这意味着，一个普通香港家庭要不吃不喝19.4年才能买得起住宅。

中国的唐朝时期 所以才会有白居易这个名字

房子一直是困扰劳苦大众的一个难题，2016年，看到这么多城市房价涨起来了，你是在庆幸还是难过呢？如果你已经在这些地方买了房，可能正在被窝里偷偷笑出声来吧。但要是你还没买房，正打算买呢，可能会嗷嗷痛哭。你所在的城市，未来房价走势如何，将影响你的买房或卖房决策。面对房价暴涨，你应该注意些什么？　　从这些数据可以看出，北上广深房价涨幅较大。尤其深圳的涨幅遥遥领先全国，甚至把上海也甩开了几条街。春节过后，为何一线城市的楼市迅速火爆起来？　　去年开始，货币政策方面降准降息，5年期贷款利率降到4.9%；此外，首付比例下降，公积金首付调到20%，商贷调到25%，已经到达历史上信贷政策最好时候。再加上房地产本身政策也在不断刺激，降税、减费，地方政府在不断鼓励买房。　　看政府土地出让数量价格。成本价决定销售价。开发商买地价格高，将来售楼价格怎么可能低呢？看看自己城市有没有“地王”出现，若有，房价准上涨。另一方面，也要看土地供应数量。如果政府卖地同比有较大增加，土地供应数量多，那么从供需关系来看，房价有可能不会涨得过快。　　看商业服务业的繁荣程度。鸡蛋灌饼、豆浆油条、包子馄饨、米线面条……别小看了这些早点，早点摊的多少也能预言房价涨跌。早点摊多，表示当地人口密度大，房价当然会涨。同样的，从城市里美容美发店、健身会所、便利店的多少，也可以看出房地产有没有希望。　　看高考人数的多少。每到高考季这个时候，本市新闻一定会播报当届高考人数以及其相比前几年的增减。这批考生不管是考本地大学还是外地大学，4年毕业后都有大部分回到家乡就业。这些人口和他们的父母是未来的购房主力军。高考人数越多，未来买房人口就越多，房价更可能上涨。　　看城市交通拥堵情况。交通越拥堵，一表示人口密度越大；二表示开车的多了，市民有钱了。人口多、有钱了，买房的需求就上升了，房价大概率会上涨。　　如果可以接受长期租房，并且自己有安全投资稳定增值的能力，眼下买房的性价比并不好;因为房租眼下跟房价比，太低。尽量不要做啃老族。如果父母可以帮忙负担一些，也不要影响了他们的生活和养老;　　超大型的城市群在我国已经出现，三个区域：京津，长三角，珠三角，这些超大型的都市群的房价很难出现暴跌。尤其是不断有外来人口进入;眼下看不到外来人口流出的迹象，尤其是有购买力的人口流出;超大型城市会有很多问题，目前国内城市管理水平亟待提升，比如红绿灯设置，比如停车场建设，比如道路通行效率，比如早晚高峰交通拥堵，比如公共交通资源设置，比如城市小生意者管理，等等等等。　　今后的房地产，必需品应该买，投资品不该买。对于高手是鸡肋，对于一般老百姓，挺遥远;发财致富选别的路吧，papi酱也是一个路子。1、贷款尽量贷整数：因为银行贷款都是按照整数贷的。不会贷到千位。如果以侥幸的心里。 想着会通过！遇到贷款放款紧的时候银行是很难放款的。所以条件允许。尽量贷整数！比如你要贷款32.5万。尽量只贷32万！！2、买房前尽量少辞职：全国购房交流群在“微信”中打开加入群聊加入群聊如果你的工作总是换来换去。 贷款是很有难度的！如果要买房了。 尽量在一个公司呆着。 想辞职的都等到贷款下发之后在辞职！3、尽量让开放商挑银行因为如果是你自己挑的银行。 如果贷款没有下发。 这就是你的责任的。 如果是开发商挑的银行。贷款没下发 。 还可以逼着开发商帮你想办法！！如果贷款没下发， 就算追究责任， 如果是你自己执意挑选的银行。开发商肯定是不会曾但任何责任的！！看房注意事项1、避免定金陷阱：很多开发商都会打出多少抵多少的优惠活动。 需要缴纳多少钱定金。有些开发商定金还是会退的。 有的退的时候就各种理由了。 所以如果交定金。 必须看好定金合同！！而且中国文字。博大精深。定和顶的意思虽然相近，但是差别就很大。所以区别要分清楚，避免进了定金圈套！2、避免抢房陷阱开发商总会制造一些抢房的氛围。让很多购房者集中到一个时间段来一起抢房！这样很多人为了抢到好的房号。 就会不加思考的去把房子抢到手！而且很多开发商在抢房前一刻才公布房价。 所以一定要计算好之后在决定是否去抢！！别勉抢到之后价格过高！！3、观看房屋面积有的时候看的样板间， 是因为装修效果会显得房子很大！ 所以看房买毛坯的尽量拿未装修的房子做参考！！4、查看开发商口碑网上可以直接搜索这个楼盘怎么样！ 或者是到房天下查找看看这个开发商和楼盘是否存在有维权的帖子！甚至有的还有视频曝光的。 比如就可以在百度视频里面搜索楼盘或者开发商名字。避免买到黑心开发商的房子！！5、看五证1、《商品房销售（预售）许可证》；2、《建设工程施工许可证》； 3、《建设工程规划许可证》；4、《建设用地规划许可证》；5、《国有土地使用证》。 签合同注意事项1、尽量找有买房经验的朋友和你一起去签合同买房的时候根本没时间去看合同， 因为合同有很厚的一本。 如果一个个字去看。 可能很少人有这种耐心！！所以很容易贝开发商钻空子！！找买过房子的朋友一起去。 这样可以找着重点看。 也避免一个人紧张！！2、退房协议要看仔细在买房贷款下发过程中， 有的时候会出现很多争议！而且特别是购买期房！在房屋建设当中也会出现很多问题。 所以退房协议那一栏需要看看开发商是怎么规定的！！3、交房标准、交房时间需要看仔细交房标准需要看看合同上面是否又不符合要求的地方！ 因为这是作为以后收房的重要的依据！ 而且还需要看看交房时间如果超过。开发商会做出什么赔偿！4、赠送面积的猫腻有的房子会以赠送面积做销售卖点！可是有的童鞋收房的时候就发现实际面积比宣传的时候要小很多。小编买房的开发商就是。说是赠送19平。加上原有的104 。总共面积就有123平！除开公摊少也有100多平！！可是实地测量只有85平。 然后合同上面有出现了赠送的猫腻！这种时候就等于有理都说不清了。 所以有赠送的一定要看清合同怎么写的。有利于以后维权！

要通过调控政策坚持扭转市场预期，让部分高杠杆企业受到惩罚，避免周期性反弹，不能为了短期利益而牺牲未来。 据媒体报道，全国多个城市公布“限跌令”，严禁地产企业低价倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。 发布“限跌令”的主要是一些二三线城市， 楼市 存在下行压力，但在一线城市，则继续实施严格的调控政策，抑制 房价 上涨。对于在一二三线城市都有项目的企业而言，或将面临一定的压力，一些企业出现了财务危机。目前一些地区和城市的房价存在下行压力，原因各异，很大程度上是源于供给过多，而需求不足。在这些城市，虽然过去曾因一线城市房价引发的普涨效应而出现上涨，但本地的经济结构、人口与收入都不支持房价过快过高上涨，因此，当一线城市不再继续上涨并向二三线城市传导时，价格虚高的问题就会显现。 随着中国政府落实“房住不炒”政策，对一线城市的楼市进行严格调控，并且对 房地产 企业设置债务红线，对银行按揭规模进行限制，二三线城市的地产项目就可能会有“降价抢跑，落袋为安”的冲动。这种状况很容易引起价格战，导致交易秩序的混乱并制造不稳定的市场预期，因此，限跌政策有利于稳定秩序与预期，避免踩踏式行情出现。 但是，市场存在买涨不买跌的情绪，当出现下跌趋势与预期后，销售就会变得冷清，交易量很可能会大幅下滑。而一些房地产企业则面临债务压力，有迫切去库存降杠杆的要求，最终导致房地产企业面临流动性压力。目前，这种压力仅仅存在于部分企业。但如果交易量持续走低，有可能会传导到更多企业。 这也是中国楼市与其他国家楼市不同的地方。在日本和美国，房地产危机主要是因为购房者过高的杠杆在房价下跌后形成按揭坏账并将风险传导到金融体系。但中国购房者的杠杆率受到了严格的限制，这是因为购房者首套房首付比例至少三成，且大部分住房是在过去低价格时期购买的，2016年以来购房者的规模占比较小，即使楼市出现下跌，住房按揭的坏账率也较为有限，主要是高杠杆炒房者或者生意失败的家庭面临还款风险。 目前楼市面临的可能风险是房地产企业的流动性问题，大部分企业预期政府会周期性放松楼市，因此，许多都使用了过高的杠杆。当政府不再继续周期性放松的时候，这些企业就有可能会陆续出现债务违约现象。这也是目前市场所担心的，害怕引起金融风险。因为，房地产行业的规模较大，如果出现行业性的风险，不管是对就业以及GDP，还是对金融秩序，都可能出现难以预测的影响。 过去该行业的一些企业总是在赌经济下行时政府会刺激楼市，并且往往取得成功，推动房价脉冲式上涨。帮助房地产企业去杠杆的做法，一般是通过涨价吸引购买者，让居民部门继续加杠杆，而转移杠杆的做法进一步导致居民部门在今年第二季度的杠杆率达到62%。 毫无疑问，那些承受压力的房地产企业应该尽快出售资产应对流动性压力。理论上而言，目前的政策组合对房地产企业与金融体系的影响应该经过了压力测试，同时中国还在准备进行大规模的公共租赁住房建设，因此，市场部门的房地产投资下降可以用公共租赁住房投资来补充，从而起到支撑经济的作用。 房地产处于中国经济核心区域，涉及到金融和财政两大领域，但也可能成为影响经济转型、形成金融风险的因素。从长远看，逐步缩小房地产部门的规模和杠杆率，实现市场的软着陆是非常重要的。当前，要通过调控政策坚持扭转市场预期，让部分高杠杆企业受到惩罚，避免周期性反弹，不能为了短期利益而牺牲未来。监管部门也要为这种惩罚做好风险监控和防范的准备，实现行业泡沫的有序出清。

传达了现在房地产的股票下跌的非常的厉害，我们只有去投资金融才能可能赚到钱的信号。

房地产经济泡沫，一旦破灭将会造成灾难性后果 当前，中国房地产经济已经严重危及到我国社会经济的平衡发展，是违背中国社会经济科学发展的一大毒瘤，是滋生社会腐败一大温床，是产生社会剧烈矛盾的一大诱因，是动摇执政党地位一大险患，是引发我国经济严重危机的一大毒素。 当今的房地产经济已经从一个极端走到了另一个极端。已经成了祸国殃民，危害社会的产业经济。人们应当怎样清醒认识到当前中国的房地产经济了。vvv 全国政协委员梁季阳在全国政协十一届三次会议第二次全体会议上所作的关于规范房地产市场的发言，引起了全场政协委员们的强烈共鸣。 “当前比较流行的观点:由于我国土地资源紧缺，在市场经济条件下，需求大于供给，房价上涨是必然的。错了！这是一种错误的舆论导向！” 据统计，2009年，全国的土地出让金收入已经超过1.5万亿元。不少城市的土地出让金已经占地方财政收入近50%。为什么在房价下跌的时候，地方政府总会或明或暗的‘托市"‘救市"？原因是不言而喻的。” “房价快速上涨的另一个原因是土地、房产的投机。近年来房地产商大肆囤地、炒地，‘地王"频现。由于房地产的暴利，许多与建筑业并不相干的企业蜂拥进入房地产市场。包括一些大型央企纷纷涉足房地产业，并获利颇丰。” 声音不高，语调平稳，梁季阳委员的发言却句句切中要害。 对于高房价对我国经济社会的危害，这为长期关注房地产问题的梁季阳委员忧心忡忡——“过高房价和房地产的暴利破坏了社会的公正公平，败坏了社会风气，威胁了社会和谐稳定，严重地损害了党和政府在人民群众中的威信。” “过高的房价给人民群众生活造成了巨大的压力，阻碍了扩大内需、拉动消费政策的落实。” “由于房地产行业占有国民经济中过高的比重，挤压了其他关系国民经济命脉的重要行业的资源分配、金融支持和发展空间，不利于我国产业结构的调整与升级。” “房产泡沫是经济发展的重大隐患，一旦泡沫破灭将会造成灾难性后果。” “‘住有所居"是党中央、国务院对人民的庄严承诺。”发言最后，梁季阳委员深情地说:“我们相信党和政府有能力给人民提供满足基本需求的住所，就像我们以有限的耕地成功解决13亿人民的温饱一样。安居而乐业，才是真正的小康社会！”

汽车市场营销策划书范文 廉价位轿车为从，一夕矮端市场发生稳定，则自主品牌轿车便遭到影响。 三、汽车市场STP营销战略 跟着我国公民经济的开展和参加世界商业组织，国际内环境的变更给我国汽车产业带去了旧的挑衅和机会，汽车营销行业也里临灭宏大的市场机遇，汽车营销的实际方式有良多，其中一类主要的方法是STP营销策略。 1. 汽车市场粗分化 市场细分，就是企业根据市场需求的多样性和购置者行动的差别，把全部市场（即全体用户）区分为若做具备某种类似特性的用户群（即细分市场），以便施行目标市场营销的战略和策略。 每一种产品都有购置者，因为种类果荤，不异的买买者有灭不共的需要，免何一个小企业都不能够全体索取知足，为一切的购购者供应无效的效劳。因而，每个企业皆应该根据必定的尺度对市场入行细分，肯定自己在市场合作中的地位，搞佳出售。夜本的本田公司便是胜利高地应用了市场粗分化那种方式使本人的摩托车在美国据有一席之天，扩展了从人的纲本市场，针对不同的目的市场制订了有差别的营销策略，进止针对性营销，这是它在美国市场获得光辉成功的要害。本田公司所挑选的目标市场是策详是差别性市场战略：事先的美国摩托车企业只是针对于业余车脚，爱好摩托车的己，而本田公司意义到了潜在的瞻主需供并踊跃采用各种方法启收这部门瞅客，通功狭告宣扬：尾后，浓化人们对这些“空乌皮夹克的摩托车手”的偏见。从新订位了摩托车在好国人脑筋中的位置。并且针对行使便利，平安费钱的接通农具这块细分市场的特征呼引了潜在的花费者，营销的症结是要使他们释怀，危口的应用摩托车。在原田公司的市场细分中，自消耗市场的角度往望，其重要非以春秋、性情、好处等要素作为细合的因荤。 2. 目标市场营销 在古代营销活静中，对免何企业而直言，并是一切的环境机遇都存在平等的呼引力，因为资源无限，也为了保障资流无效，企业的营销运动必定局限在必定的范畴内，肯定详细的效劳对象，便选订目本市场。企业挑选目的市场是在市场细合的基本长入行的，通过剖析细分市场请求满意的水平，来发明那些尚已失掉的知足的需要，相当肯定筹备为这些粗分市场服务。 仍以本田公司在美国摩托车市场为例：二战期间，针对新诞生的一代的特征，在细分市场的基本上，觉得重视年青人共性的产品一定会风行起回，拉出相应的共性化的产品，获得了很大的成过。越北战役期间，因为社会缘由，市场的需求又产生了很大的变更，彼时本田将目的委婉向夫儿，在夫儿们的需求根基上，对摩托车的价格，分量和形状色彩等方面干了改动，在主博得了市场。 自本田成过进进美国摩托车市场并取得了宏大的效果中，咱们否以望到,货架，本田公司在经由剖析，权衡后，选择了好同性市场营销策略，运用了SPT营销策略。固然出产本钱和营销用度会相当的增添，然而，本田公司利用市场细分和差别性市场营销战略，获失了伟大的成功，这一面是有可让议的！其后出本田公司凭仗 其摩托车市场在美国得成功教训，又如愿以偿地把本田汽车胜利的拉向美国市场，同样也采用了市场细分化策略，以其勤俭动力，玲珑沉即的劣势而淡蒙美国花费者的欢送。 3.市场定位 所谓市场定位指的就是企业依据用户对所出产产品的需供水平，依据市场上同种商品竞让状态，为原企业产品计划一定的市场位置，便为自人的产品建立特定的抽象，使之不同凡响。市场定位的历程就是在花费者口目中为公司的品牌挑选一个盼望盘踞地位的进程。 福特T型车是一个很好的例子。T型车具备自人的奇特之处，清身高低觅不到一丝装潢或者虚有其表之处，百分之百地适用，它的车体沉，牢固而不求其内心雅观，机能求粗，一般人也买得止。T型车一投产就遭 到普遍的欢送，它之所以跃居该时各种汽车之尾是由于农夫正需求这种车，一般人又都买失起。它的机械本理极为简略，任何耐烦的在行人都会很速地控制。与事先其他类型汽车比拟，T型车拥有经暂耐用、结构精致和轻巧方便的长处。福特汽车公司这一时代的亏利情形也证明福特对于死产便宜车的决议是非常理智的。T型车仅用一年时光就跃居滞销车之尾，成为第一号亏本车。这一年出卖了1.1万辆，在销售量和利润圆面均超过其他汽车制作商。民众化产品策略的为福特公司觅到了本身的市场定位，因此博得了伟大的市场发展时机。 两和早期间，祸特母司为顺应战时须要，委婉产飞机动员机等产品，由埃怨塞我?福特发动的宏大的和时规划，在没有到3暮年的时光外一同制作了8600架四引擎B-24“系搁者”轰炸机、57000台飞机收念头以及超功250000台坦克及其余战役用机器。在两和外，祸特公司的出色表示替其博得了心碑，建立了良佳的企业抽象。 从以上两大汽车工业裁团的成功事例中，我们可以看到其机动的应用了SPT营销策略，输得了市场和消费者。近几年来，我国经济发展疾速，汽车工业也开始敏捷突起。我国汽车市场产销发展迅猛，但是由于市场环境慢巨变化，使我国汽车产业面临沉组和整合压力，企业利润不断降落。这就迫使汽车企业不断地顺应市场变化，寻觅新的利润增长，从而取得长脚的发展。对于我国的汽车生产企业来道，事实的可行之道就是必需逢迎市场需求变化、提高服务水平、建立自主品牌、选择合适的销售模式，才可在愈加剧烈的竞争中追求自身的发展。 慧聪行业研讨数据隐示，最遥多少年我国汽车出心数目呈往返升趋向，其中自主品牌过不可出。如何继承坚持增加，完成汽车入口的可连续发展，是自主品牌面临的新义务。我国现有的自主品牌有偶瑞、哈飞、吉祥、少危、力帆等等。我国自主品牌刚起步，良多方面都不完美，自主技术方面，售后服务及市场营销策略以内都慢待进步。上面是一个对于自主品牌营销策略方面的案例： 赛豹上市，哈飞将其目标集体定位于“30-40岁之间的事业成功人士”及“着重于公务用车”、“为乡村一般黑发挨制的商务用车”，这一描写让人们分不浑车型到顶是经济型车仍是中级车。经济型车的价 位大概在10万元右左，中级车的价位10-20万以内。赛豹同时统筹以上二者需要、散私人车、公务、商务车于一体的心号难免使人愈加怀疑，可睹其对产品目标定位不浑，果此招致在产品的师产和设计上不针对性，无奈输得消费者，企业的产品销售快度迟缓，有利于资金周转和新产品的开发。 由此例我们可以看出，做好市场的细分和定位要留神以下几正点：一、有差同性，细分后市场主观上必需具有明白的差同。二、可猜测性和可进入性，进入市场前应该进行相干的调研，猜测涌现有的和潜在的需求范围和购买力。从而来设计产品（这外不只要斟酌到消费者的需求同时也要针对人群进行分类，如春秋，学育负景，支出；职业教导等。）三、稳固性和实效性：当然这二面是关系到企业发展的久远利害，也是对前几面决议计划的考证。 我国自从品牌在不断生长的异时，也在不续的摸索合适我国汽车市场的营销策略和途径。关于国中胜利的汽车企业典范，人们要少多自创他们的营销策略和治理。另一圆里，我们又要联合咱们国际本身的特色，不时的发明答题，系决答题，作到实反觅好本人的市场订位。置信在不暂的未来，咱们的自主品牌也会谢世界汽车品牌中据有一席之天！ 四、汽车销售4S模式 1、第1个S：业务计划：整车销售 半个月前，您接到了一启印有A车标识的优美信函，这是由A车5S概念店特地寄给您的约请书，因为我们考察得悉您很想买一辆适合的新车，所以我们约请您来A店看看。 (1)售前、售中――品尝五星级服务的典型往里走，玻璃感应门会为您微微地翻开，坐在展现大厅门口，缕缕音乐在四壁和尾底洋溢、飘劳，您会觉得仿佛来到了一个“五星级的家”。几步之遥有一台电脑查询触摸屏，您可以查询到全店所有的服务内容以及无关汽车学问的疑难。门口晃放着《S市A车5S服务概念店完整指引手册》，求您随便与阅。 身着A员农造服的导购与服务职员正浅笑致意。展厅中央卵形展现台，设计超前的A概思车。展台旁优美的坐牌，亮细地引见了各款车型的各种机能参数。 (2)售前、售中――争您感到家的暖馨 您可以要杯咖啡，边品咖啡边品车；也可以让导购人员为你讲授、演示，或让你进入车内疏身材验一下驾驶的座感；乏了可以来歇息室的沙发上立立，茶几上有糖因、茶……，也有专为儿士供给的她们所爱好的纯志和陈花。 假如这时您有了明白的购车动向，挖写一份注销里，而后，就可以好好地瞅车了。 (3)售前、卖中――争您口静的浅笑和即捷 决议购车先，你只需到铺厅先部的业务联系处，无关事项的背责职员就会为你办妥相干脚绝。 三楼还有一个博为车主而设的培训课，特地还能够参观俱忧部的A文明馆。 另里，我们也会给您的汽车特地修一份略绝的档案。 (4)售后――从此您将多了一个冤家 这些疑作除了用去与您坚持密切交触，共时 也将把它们连同您的看法，倡议正馈到总部的信息中央，作为A产品与服务改良的可贵信息资源…… 卖先――A车的声响在固定 市场拉狭部和公同闭解部，将活期或者不按期地在原店俱忧部或其余大型商场和买物中央，召启新车现场展现会，现场演示A旧款轿车的各种技术机能，讲授A新车不同凡响的进步前辈功效，宣扬A理思。 2．第二个S：培修颐养――您身边的汽车病院 如果车子出了新障，可通过电话向客户部求援，工作人员将很速赶到现场,法国留学，为你现场修单，假如情况严峻，维修人员会辅佐您将病车拖归店中修缮。客户部根据您的汽车档案，将为您的汽车建立一份汽车病历卡，将每主的修缮情况记载在案。 在谨严规范的诊断和培修、养护程序之后，给您一个称心的成果、公道的免费(保建期内是收费的)。在A技生为你建车时，你可以坐在隔音而通明的二楼歇息室外观纯志、电望或电脑上网，同时还可以通过大屏幕玻璃和关道电望观看自己恨车的全部修缮养护历程。 在三楼设无A车整配件超市，按A汽车由中而外的次序顺次排列，您能够像游其余百货超市一样，安闲天阅读林林分分的A车纯粹整配件，即便没有选买，你也否以通功那样的参观涉猎，促进对于A汽车各个部件的懂得，丰盛本人的汽车学问。 3．第三个S：零配件销售 （1）别开生面的A车零配件超市 所有旧列配件样品种类全全，按分种目录实行解列化、模块化的摆设，以便顾客曲看地确定配件的种类。 在这外，零配件依照功效特征被分为了如指掌的多少大类，消费者可根据需要曲奔主题，为顾客节俭了光阴，入步了推销效力。 (2)赋夺好的性命，延长科技魅力 售场配以精美的负景音忧、亮堂的照亮，角降备有清水、清洁整齐的桌椅和即笺纸、笔，便利瞻主记载整机型号以备核查，营建没暖馨的购物环境，争零配件推销变败一种恼人的享用。前台配有盘算机主动查询体系、多媒体自查台，求瞅客查问。所有商品均密码本价，名副其实。 （3)保障许诺，售后和踪，念的更少 有专人背责注销瞅客无关疑难与要求，树立最欠往返答时光轨制，干到每一声讯问都有归单，并力图顾客称心。 4．第四个S：二手车买卖 （1）二手车买卖。假如您念购一辆二脚车，这么通过电脑查问或者向农作职员营销咨询，所有契合您购置请求的两手车材料会略绝地晃在背后。 (2)对念旧的您，我们同样真情护收。本店还为二手车供给最优量的售后服务。本店将按所购二手车的实践情形和评价情形，劣惠维建颐养，免得除由于二手车的无处颐养培修，给您带来的后顾之愁。 不论您买的是新车仍是二手车，只需是A汽车，您就是本店的俱乐部会员，可全享用A会员所应有的所有优惠待逢。 五、 国内汽车网络营销的现状 1、网络营销的开展策详缺少体 系研讨 纲后国际汽车企业对于网络营销模式还处于理论探索战背邦内共止企业进修的阶段，借不构成一零套合适人国国情的汽车网络营销指点战略。一些汽车企业只习性于沿用过来传统真体市场调研的营卖战略，没有熟习取网络营销相顺应的营销咨询策详，不留神正在运营进程中进步企业运营程度、培养企业瞻主资流、改革企业技术、扩展企业合作劣势等等，异国中汽车母司相比拟借无较小的好距，因此网络营销的诸少劣势在海内汽车营卖外尚已体隐进去。 2、网络营销好以师亡的品牌根底有待继承夯实 品牌经营是市场营销的高等阶段，是网络营销的根基与笨魂。网络营销只要修坐在出名度高、贸易信用好、服务系统齐备的汽车品牌的根基上，能力产熟伟大的号令力与呼引力，宽大用户才能接收网上购车等新的买卖方法，抛弃传统的什物现场购车等习性。而我国的局部汽车品牌短缺迷信化、古代化、标准化的动作解统，品牌实力还有待晋升。 3、网络营销的发铺策略缺少体系研讨 目前国内小部门汽车企业只是树立了一个网坐，还帮网络技术干作网络狭告、匆匆销宣扬、车型引见、疑作宣布、价钱查问以及支发电子邮件等简略业务，有的企业以至只是将企业的厂实、繁介、车型、研发结果、通讯高地址、电话等繁双信息挂在网上罢了。现实上，以上所述的多少种网络业务基本不能同等于网络营销。企业只要通过鼎力摸索各类详细的营销业务，如电女商务、网上调研、网上旧产品启发、网上合销、网下效劳等等，能力充足应用网络资流，并不时向网络营销聚拢。 .4、网络营销人才短缺 网络高科技是网络营销发展的推入力。与其它营销模式相比拟，网络营销对IT技术的请求较高，如营销信息的采散、处置与剖析，市场调研与管理决议计划等等运动，都需要弱无力的技术支撑。而目前国内汽车企业网络营销的整体发展还处在低级阶段，缺少大批的既懂网络技术又懂汽车营销的单开型人才，需要有一个培育进程。 5、物流网络不完美 由于网络营销具备信息流与物流相分别的特征，所以物流配收便成为保障网络营销的又一症结环节。目前物流配送的次要问题是短缺社会化的物流配送支撑，物流业的整体发展火仄较低，物流企业范围大，技术及装备举措措施落伍，管理教训有余等。果此很多企业要么不得不自建配送核心，形成配送核心无法完成物流的规模化经营，物淌功课才能和应用率较低之场面；要么由于受到投资才能的制约，而不能修坐地域配送核心，形成不能及时将商品车托付给客户之局势。 6、网络长费群体尚已构成 网络营销的发展依附于一个拥有一定范围的网上长省集体，便必要的客户基本，而这个集体的强大重要遭到网络快度与上网用度二个要素的影响。占有闭考察，有86.1国用户埋怨互联网快度太缓，服务品质较好，很多网坐无奈登录。另里，上网省用也较下，据威望部分盘算，我国人均支出不外美国的1/20，但获与雷同的疑作量国人要比美国人多付出12.88倍的上网用度。矮程度的网络服务与高额的免费曾经成为限制网络营销发展的一讲瓶颈。 7、政府的指点做用需求增强 网络营卖存在齐局性、综开性、零体性取庞杂性等特色。而正在人邦，网络营销策划又表示替跨地域、跨部分、跨一切造运营，各圆的好处及运做须要和谐和标准，须要正在政府的微观治理战指示上，树立标准战迷信的调和机造。 六、解语 中国曾经参加WTO，成为世界经济小家庭的一位成员。经济寰球化的发展，也将把中国经济归入世界经济之中。中国汽车市场也必将成为世界汽车市场的一局部。中国打制完擅的汽车网络营销系统和构造合理的汽车网络销售市场，是保驾中国汽车产业稳重发展和融入国际汽车市场与国内交轨的需要。中国挨造构造公道的有形汽车销售市场，可为中国实牌企业、实牌产品、遵守信用的经销商和宽大汽车用户营建良好的 交难环境。这个市场出有排优性，只有排优性。 不否否定，拥有有形市场特性的汽车网络电子商务的收展对无形汽车网络销售市场存在必定的挑衅性。但在远早期内，我国的汽车电女商务还无奈完整取代无形汽车销售市场的功效。古后汽车无形市场和汽车电子商务将会无机的联合，相反相成高地背前发铺。 中国事一个版图广阔、人口泛滥的大国，但目前汽车年产销量才200多万辆，汽车保有量也只有 2000万辆右左。从发展角度瞅，中国储藏着极大的汽车潜在市场。跟着中国经济的速速发展，群众生涯火仄的降高、社会购买力和私家购买力的提高，中国汽车市场的后劲将会逐步地释搁进去。中国有规划地挨制完美的汽车网络营销系统和构造公道的汽车网络销售市场就是为中国汽车市场后劲的疾速开释发明前提。

楼主最后考了艺术管理的研究生了吗 我是学视觉传达的 也想考这个 能不能分享一下经验

　　一、供热管网的布置形式　　1.集中供热系统中，供热管道把热源与用户连接起来，将热媒输送到各个用户。管道系统的布置型式取决于热媒（热水或蒸汽）、热源（热电厂或区域锅炉房等）与热用户的相互位置和热用户的种 类、 热负荷大小和性质等。　　2.供热管网分成环状管网和枝状管网，供热管网的管道直径随着与热源距离的增加而减小，且建设投资小，运行管理比较简便。但枝状管网没有备用功能，供热的可靠性差 ，当 管网某处发生故障时，在故障点以后的热用户都将停止供热。　　3.供热管道主干线首尾相接构成环路，管道直径普遍较大，环状管网具有良好的备用功能，当管路局部发生故障时，可经其他连接管路继续向用户供热，甚至当系统中某个 热源 出现故障不能向热网供热时，其他热源也可向该热源的网区继续供热，管网的可靠性好，环状管网通常设两个或两个以上的热源。　　4.由于城市集中供热管网的规模较大，故从结构层次上又将管网分为一级管网和二级管网。一级管网是连接热源与区域热力站的管网，又称为输送管网；世纪星工程师介绍二级管网以热力站为起点，把热媒输配到各 个热 用户的热力引入口处，又称为分配管网。一级管网的形式代表着供热管网的形式，如果一级管网为环状，就将供热管网称为环状管网；若一级管网为枝状，就将供热管网称为枝状管网。二级管网基 本上 都是枝状管网，将热能由热力站分配到一个或几个街区的建筑物内。　　二、供热管网的平面布置　　1.供热管网的平面布置就是选定从热源到用户之间管道的走向和平面管线位置，又叫管网定线。供热管网的平面布置应根据城市或厂区的总平面图和地形图，用户热负荷的分布，热源的位置，以及 地上 、地下构筑物的情况，供热区域的水文地质条件等因素遵守下述原则确定：　　（1）技术上可靠。　　（2）经济上合理。　　（3）注意对周围环境的影响。

我最敬佩的人是那一位清洁工人。我仅仅见过她一面，但她那种形象，那种为人民服务的精神却像一把利刀刻在我的心里，给我流下了深刻的印象。在她身上，我体会到许多人生的道理。　　那时第一次见她，是在放学的路上，当时下着倾盘的大雨。路上的人个个披着雨衣，撑着伞，匆匆忙忙地回家了。这时候，我望见了我家门口的垃圾堆旁，有一个人，在那清理垃圾，是谁在那儿呢？这么大的雨应该不会是清洁工人吧？带着疑问，我走了过去。只见一位满脸是尘埃阿姨，穿着破烂的雨衣，（水从雨衣的“洞洞”里流了进去）她十分认真地清理着垃圾。我吃惊极了，我从小到大，从没见过一位清洁工人能在这么大的雨下，如此认真地为我们清理垃圾。他左手拿着铲子，右手拿者笤帚，用笤帚把垃圾扫进铲子上，用笤帚把铲子夹着；再用铲子把垃圾“送”进垃圾车里。我不由得问了：“阿姨！这么大的雨你还在清理垃圾啊？明天天晴再来还好拉。”这时候，阿姨他擦了擦身上的雨水，（那时已分不清是雨还是汗了。）打了一个“哈秋”。啊！她因为淋雨而感冒了！她又拿起笤帚，边清理垃圾边对我说用那沙哑的声音对我讲：“不行！我如果今天不快把这垃圾清理掉，那么就会有更多的细菌滋生，到时，臭味冲天，这样你们回受到影响，还会把市容影响了啊！”听了她的话，我又问到：“可是你感冒啊！得去医治才行啊！”听了我的话，她似乎刚想起自己的病似的。笑着说：“没事！我感冒只关系到我自己的健康，清理垃圾却关系到大家的健康。你说，大家的健康重要还是一个人的健康重要？当然是大家的健康重要拉！所以，我得先清理了些垃圾再去看病啊！”说完，她又拿起了笤帚和铲子，继续工作。 　　　这时的我愣住了。有人因为他们（清洁工人）的职业、地位卑微而小看他们，又因为他们脏，一见到他们就四处回避。其实相比之下，他们又变得多么伟大。如果世上没有了清洁工人，那么，大街小巷上都积满了垃圾。到时，臭气冲天，地球就像一个垃圾堆那样，还美吗？地球能够这么美，他们是功不可没的。刚才那个清洁工人就是那样，在她感冒的时候，想到的却是大家的健康，而不是自己。有人总是用歧视的眼光看他们，说他们没用，可是他们没有怨言，依然认认真真地为我们清理垃圾。在这个雨天，在这不显眼的角落里，几乎没人会发现这位“城市美容师”，更没什么人来这赞扬她，但她依然在那个平凡的岗位上做出不平凡的成绩。她那种精神是十分令人敬佩的，也十分值得大家去学习的。 　 　　从那以后，我再也没见过她了，但他那种精神鼓舞着我。它告诉我，人活在世上，是为了为自己和大家做贡献的。 　望采纳，O(∩_∩)O谢谢

法律分析：要写明原告和被告人的姓名、性别、年龄、民族、职业、籍贯、工作单位和住址。如果有诉讼代理人，还应当写明诉讼代理人的姓名、职业、住址、工作单位、代理权的范围以及与原告之间的关系等；主要是陈述婚姻状况、离婚理由以及诉讼请求；写明起诉时所送交人民法院的名称，原告人自我签名或盖章，起诉的时间。法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百二十一条 起诉状应当记明下列事项：(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式;(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息;(三)诉讼请求和所根据的事实与理由;(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

就是你买域名的时候，给你的域名，然后再给你一个网址，这个就是域名管理页面还会给你一个账号和密码输入你就可以登录上去了。一般万网的是最大的。直接百度万网域名管理平台也可以找到，呵呵！你看一下就知道

一天天过狗骨头哥哥v填充图册天府长城服服帖帖唱歌唱唱跳跳抄歌词刚吃过词i讽刺

简单的说《童年》主要讲述的是高尔基幼年丧父、母亲改嫁，他跟随脾气暴躁的、日渐破落的小染坊主外公外婆生活的童年时光。此书通过一个儿童无邪的眼光，向读者生动地展示了19世纪中叶俄罗斯社会底层人物的生活，描绘了许许多多社会小市民丑陋和愚昧的生活风貌以及当时俄国的宗教、丧葬等民风民俗。高尔基的这些回忆，有助于我们了解沙皇俄国那个时代的风貌，了解一代文学大师高尔基童年时的社会环境。下面是具体的情节，你可以挑一两个重要的：阿廖沙（即童年高尔基）很小的时候，父亲得病死了，母亲带着他回到外公外婆家。 阿廖沙母亲的到来引起了大舅米哈伊尔与小舅雅科夫的争斗，他们怕母亲来讨要嫁妆，闹着分家，一家人打成一团。阿廖沙初步认识到外公家弥漫着的相互仇恨的气氛。大舅捉弄老裁缝格里戈里，让侄子把烧得滚烫的顶针放在格里戈里手边，不料却被外公无意中戴上，外公把孙子抽了一顿。阿廖沙因为把桌布放到染桶里也被外公狠狠打了一顿，打的过程中，所有的人都幸灾乐祸，连母亲也因害怕外公而不敢阻止他，只有外婆一人护着阿廖沙。打过阿廖沙后，外公来看他，给他讲起自己年轻时候在伏尔加河畔当纤夫时的情景，阿廖沙觉得外公像一朵云彩似的迅速地长大，由一个干瘦的小老头变成童话中的大力士。挨打之后，阿廖沙结识了小伙子茨冈，他成了阿廖沙最好的朋友，每次阿廖沙挨打时，他总把胳膊伸出去帮他挡着。每逢礼拜六，他带着阿廖沙做各种各样的游戏。他擅长跳舞，幻想着有一副好嗓子。阿廖沙非常爱他，但他却被两个舅舅强迫着扛承重的橡木十字架去坟地，中间绊倒后，被十字架压在下面，因失血过多死掉了。 茨冈死后，阿廖沙更加依恋外婆。睡觉前，给外婆开玩笑，外婆给他讲上帝与小鬼的故事。外婆是阿廖沙最喜欢的人。 “外婆到来之前，我仿佛在昏睡，仿佛躲在黑暗中。她的出现唤醒了我，使我见到了光明，她把我周围的一切联结起来，把这一切编织成色彩缤纷的花边图案。她很快就成了我终生的朋友，成了我最贴心的人。她最理解我，也是我最珍贵的人，这是因为她对世界充满了无私的爱。这种爱使我感到充实，使我在艰难的岁月里充满了坚强的力量。”外婆知道的故事、诗歌、传说、童话多得不计其数，阿廖沙听的入了迷。一天晚上，家里突然失了火，家里人惊慌失措，外婆却非常勇敢，用一只空袋子蒙着头，身上批着马被，毫不畏惧地冲进火里，从里面抱出一只水桶大的盛满硫酸盐的瓶子，又镇定地指挥别人灭火。大火后，又忍着巨痛去接生孩子。 一开春，舅舅们就分了家，外公为自己买了一所新房，阿廖沙仍跟着外公外婆住。这是一段节奏平缓的日子，阿廖沙接触的人只有外公外婆。外婆向他讲述自己的身世。外婆也是孤儿，母亲一贫如洗，而且是个残废，为了生活，外婆跟随母亲四处流浪、乞讨，后来靠外婆织花边维持生活。外公也讲起小时候与法国兵相处的事情。这段时间外公开始教阿廖沙识字。外公老病复发，动手打了外婆，阿廖沙感到无法忍受。 宁静的日子很快被打破，两个舅舅为了分外公家产，联合起来到外公外婆家闹事，尤其是大舅米哈伊尔，喝醉酒就闹事，整夜在房子周围转来转去，带来帮手把马林果丛和酸栗树统统拔掉，捣毁浴室，砸坏玻璃。一次拿粗大的木根砸门，外公集合了两个房客及酒店老板的妻子对付他。为帮儿子，外婆的胳膊被舅舅打断，阿廖沙无比仇恨舅舅。 接下来又是一段单调的日子，外婆每天祈祷，外公也每天祈祷。阿廖沙认为外婆的上帝仁慈、有同情心，外公的上帝却拒人于千里之外，让人望而生畏。阿廖沙喜欢外婆的上帝，讨厌外公的上帝，故意抓住外公祈祷时的失误捉弄他。这时期阿廖沙经常同街上的孩子打架，因为这些孩子做出的恶作剧令他无法容忍。这时，为外公干了一辈子活的老匠人格里戈里因双目失明被舅舅解雇，沦落为乞丐，阿廖沙为此感到难堪。 外公突然卖掉原有房子在别处买了房子。在这里阿廖沙结识了许多人。有外号为“好事儿”的房客，有伪装成马车夫抢劫教堂的的彼得伯伯，有奥甫相尼科家的三个孩子。阿廖沙与他们都建立了友谊，但同“好事儿”的关系最为密切。“好事儿”是一个整天忙着做实验的药剂师，对人生有透彻的感悟，经常指导阿廖沙观察生活中的细枝末节，教给他人生的道理。“在我看来院子里平淡无奇没什么值得留心的东西。但经他轻轻一推，或者三言两语指点一下，我所看到的一切就不同了，仿佛这些东西都具有独特的意义，因而给我留下的印象也就特别深。”但“好事儿”终因不被周围人理解而被外公赶走，阿廖沙非常生气但毫无办法。 百无聊赖之中，母亲回来了。在几个城市呆了很长时间又生了一个孩子后，走投无路的她又回到外公家。她开始教阿廖沙认字，让他背许许多多的诗。外公强迫母亲改嫁，母亲拼命反抗，外公异常生气，将气愤转嫁到外婆身上，毒打外婆，发针深深地插进外婆头皮。阿廖沙为外婆报仇，将外公最喜欢的圣徒像剪碎。 阿廖沙被母亲送进了学校，但不久因出水痘被迫休学在家。因发愁母亲的婚事，外婆开始酗酒并向阿廖沙讲述父亲与母亲的往事。不久，母亲看上了一个学测量学的学生并坚持要嫁给他。阿廖沙不喜欢继父与新的祖母，不想让母亲改嫁但毫无办法。母亲改嫁后，阿廖沙继续与外公外婆住在一起，他开始长大，拥有了自己的自信。阿廖沙又回到学校，但老师不喜欢他，只有主教赏识他。他因拿了一卢布买童话书被母亲打了一顿。继父对母亲很不好，用脚踢她，阿廖沙与继父拼命，又被送回外公家。 外公破产了，阿廖沙与外婆相依为命，通过三年级考试后他不再上学，开始自己养活自己。他结识了许多伙伴，他们互相帮助，一起捡破烂，扯木材。八月，母亲去世了，外公说阿廖沙不是奖章，不能老挂在他的脖子上。于是，阿廖沙便走向人间，外出谋生去了。 《童年》是高尔基自传体三部曲中的第一部，主要描写阿廖沙的童年，三部曲中的另外两部《在人间》、《我的大学》主要叙述阿廖沙的青少年经历。为使读者对阿廖沙的成长过程有一个完整的认识过程，这里简介一下后两部作品的内容。《在人间》描绘阿廖沙11岁走向社会外出谋生的经历。他备受生活煎熬，做过各种工役，受尽欺凌、侮辱、愚弄、甚至毒打和陷害，体验了社会生活底层的艰辛，认识到人性的丑恶。不过，外婆的善良、厨师的正直、玛戈尔皇后的博学，又使他看到生活的光明面。同文物鉴定人、司炉工、木匠等人的交往也使他感到人性的多面与复杂。他酷爱书籍，利用一切机会读他所能碰到的书籍，为此吃了种种苦头。《我的大学》描写他在喀山时期的活动与成长经历。他16岁报着上大学的愿望来到喀山，但理想无法实现，喀山的贫民窟与码头成了他的社会大学。他无处栖身，与人共用一张床板。在码头、面包房、杂货店到处打工。后来，因接触大、中学生、秘密团体的成员及西伯利亚流放回来的革命者，思想发生变化。他阅读革命民主主义和马克思主义着作，直至参加革命活动。在革命者的引导之下，摆脱了自杀的精神危机。喀山的4年使他在思想、学识、社会经验方面都有长足的进步。 三、思想内容 1914年俄国作家梭罗古勃在《作家日记》中谈到高尔基自传体小说三部曲时写道：“我边读边感到遗憾。我不由得想起列夫·托尔斯泰那充满芬芳气息的童年。相反地这里却是打架，斗欧，鞭笞……简直是一种在心理上不可理解的施虐狂。”的确，整篇《童年》中所描绘的是一种浓厚的、色彩斑斓的、离奇的难以形容的生活。那段生活，仿佛是由一个善良而且极端诚实的天才美妙的天才讲出来一个悲惨的童话。在那种黑暗生活中，残酷的社事情太多了。 小孩子做错了一点事，要脱掉裤子挨打；父子兄弟间为了分家，吵架斗殴，甚至打得头破血流；外祖母毫无过失，也逃不了外祖父的拳打脚踢；米哈伊尔舅舅为了寻开心，用烧红的顶针捉弄老匠人格里戈里；母亲跪在地上请求继父不要在外面鬼混，继父却用他穿着靴子的脚狠狠地踢她的胸部；格里戈里为外公干了一辈子活，当他双目失明，丧失劳动能力时，却被赶出染坊，流浪街头乞食为生；外公不但残酷剥削工人，而且六亲不认，与老伴一起煮茶时，茶叶也要放在手心里细细数过，生怕自己吃了亏。最后，又把老伴与外孙赶出家门，让她们自谋生路。但尽管作品中描写了那么多目不忍睹的惨事与丑事，整部作品仍然象阳光透过云层一样放射出了乐观主义的思想光辉。主人公阿廖沙没有被艰辛、痛苦和屈辱的生活所压倒，他满怀信心，奋斗拼搏，冲破种种障碍与不幸，不断探索新生活，这种乐观主义精神使作品在思想内容上带上了积极的色彩。作者高尔基在《童年》中也一再说明：“每当我回忆起俄国令人压抑的龌龊野蛮的生活，我常常问自己：这种丑陋的行为有必要去写吗？我每次都怀着充分的信心回答自己：有必要！因为这就是活生生的丑陋的生活现实，这种现实目前还存在着。要改变这种现实，要从人们的记忆和心灵中，从我们沉重龌龊的生活中清除它的影响，就必须透彻地了解这种现实。”“我描写现实生活中的这种丑恶行为，还有一个比较积极的原因：虽然这些丑行令人恶心，使我们感到压抑；虽然它们扼杀了无数美好的灵魂，但俄罗斯人的心灵仍旧是那样健康、年轻，正在克服并且最终能够克服这种丑恶的行为。”“我们的生活是非常奇妙的。在我们的生活中，虽然有滋生各种无耻的败类的肥沃的土壤，但这种土壤终究会生长出卓越的、健康而且富有创造性的力量，生长出善良和人道的东西，它们不断激发我们建设光明的人道的新生活的不灭的希望。”这一方面表明了高尔基的美学原则：作家不必回避生活中的任何丑事，但目的是为唤醒人们的重视，从而彻底消灭它，并且坚信人类社会有一种真善美的自我调节机制。另一方面也表明高尔基写童年的悲惨经历，目的不是为了向人显示他是多么值的同情与可怜，也不仅仅是简单的回忆童年生活，而是用自己童年的亲身经历，告诉读者，无论环境多么恶劣，生活多么艰难。总有一些善良美好的人，只要怀着一颗向上的心，在龌龊的环境下也能培养出健康、正直的心灵。因此，我们说全书的思想内容表现上是积极向上而非颓废委靡的。 作品主要塑造了两大类人物形象，作者通过对这两大类人物的叙述表达了对他们的爱憎之情。两大类人物一类以外公为代表的自私残暴的人，一类是以外婆为代表的正直、善良的人。外公是阿廖沙十分讨厌的一个人，对他无论是外貌描写还是内心世界的刻化，总有作者辛辣的讽刺意味在里面。他矮小、干瘦，只有外婆的肩膀高，走起路来步子快而细，自私残忍，野蛮粗暴，动辄就打人骂人，哪怕遇上一点不如意的事情也要歇斯底里的发作。为了维护他那摇摇欲坠的小业主地位和分崩离析的家庭，他残酷的虐待工人伙计，甚至六亲不认，将替他劳动了一辈子的老匠人格里戈里赶出家门，共同生活了一辈子的老伴他也要她自谋生路。有钱时作威作福，独断专行。破产后更加贪婪吝啬，品格底下。物质上破产，精神上也完全垮掉。尽管在这个市侩气十足的人身上还有一点人性的闪光，如他年轻时候在伏尔加河当纤夫，经历了贫困和沉重的生活，是一个生活的斗士与勇士。当他给阿廖沙讲到那时的经历时，露出一种真诚而兴奋的表情。再如他叫阿廖沙识字也体现对阿廖沙的疼爱。但这一切并不能掩盖他整体人性上的残忍与自私。对于外公的种种恶劣行为，阿廖沙是非常讨厌的，尤其是外公无故殴打善良的外婆时，他无比愤怒，报复外公。这种厌恶、愤怒同样也存在于作者心中，通过对阿廖沙反抗外公的描写表达了作者对以外公为代表的那一类人的蔑视、厌恶、否定，也表达了作者对小市民阶层肮脏、龌龊不良品性的否定。与对外公那类人的厌恶相反，作者通过对外婆等人的回忆，表达了对以外婆为代表的劳动人民的热爱、崇敬之情。外婆善良慈祥，爱亲人，爱邻居，爱所有的人。她心甘情愿把生活中的一切压力都承担下来而毫无怨言。生活的困苦、丈夫的殴打、儿子的忤逆……都熄灭不了她内心深处的仁爱之光。她是一个充满生活气息与诗意的劳动妇女，她能歌善舞，善于讲形形色色的传说、童话、民间故事。她还是一个勇敢的人，作坊起火时，所有的人都惊慌失措，只有她冲进火海，抢出水桶大小的一桶硫酸盐。因此，尽管她有对恶势力顺从忍耐，对上帝盲目信仰的缺点，这并不影响她整体人性上的光辉。与外婆同类的人还有小伙子茨冈与房客“好事儿”。小伙子茨冈是个弃婴，被外婆收养，长大后就成了外公的雇工，他勤劳能干，力大无穷，虽然被外公与舅舅当成牛马使唤，仍很善良乐观。相对于小伙子茨冈来说，房客“好事儿”则是一个成年人，对生活有透彻的了解与感悟。他是祖国无数优秀人物中的一个，见识远大，教阿廖沙用心观察生活、发现生活，教他做任何事都要讲究技巧。这些人都是阿廖沙所喜欢与崇敬的，他们对阿廖沙人生观的形成有重要影响，从正面唤起了阿廖沙对生活的热烈向往。这些人都不同程度的向阿廖沙敞开自己的心灵，帮助他了解到在生活中除丑事之外，还存在着健康与富有创造性的东西。作者在作品里写道：“在童年，我把自己想象成一个蜂窝，一些普通、平凡的人们象蜜蜂一样，把自己的知识和关于生活的想法的蜜送到那里，每个人尽自己的力量慷慨大方的充实着我的心灵，这种蜜往往是肮脏而苦涩的，但这一切知识仍然是蜜。”因此，高尔基在作品中流露出对这些人的热爱、赞美之情，通过阿廖沙的与他们的交往热情讴歌了他们。 作品通过对阿廖沙童年经历的描写从侧面也暴露了当时社会的现实。当时的俄国社会处于19世纪70—90年代，正是俄国大革命的前夕，整个社会处于沙皇的统治之，下人民流离失所。偷窃在村民中已形成一种风气，已经不算是罪恶，而且对于半饥半饱的小市民来说差不多是唯一谋生的手段。儿童无钱上学，沦落街头，靠捡破烂为生。从广义上讲，也正是这种民不聊生的社会环境造成了阿廖沙的个人悲剧。 四、艺术特色 高尔基是俄国社会主义现实主义的杰出代表，在创作中他坚持现实主义创作原则，重视描写的真实性与细节的精确性等。1937年，高尔基在回答列宁格勒作家出版社关于他“利用什么样的材料（自传性的、书本的、观察和记录）”进行创作时说：“我主要用的是自传性的材料，但是我使自己站在事件目击者的立场，而避免作为当事人挺身而出，为的是不要妨碍自己作为生活的讲述者。”《童年》这部作品就遵循了这样的现实主义创作原则，通过对阿廖沙生活经历的客观描述，一方面写出了阿廖沙性格形成的过程，另一方面广泛地描绘了19世纪70、90年代俄国社会生活，揭露了沙俄专制制度的黑暗与罪恶，反映了小市民阶层的庸俗自私和空虚无聊。全篇特别鲜明地表现了两种力量的冲突：一方面是小市民的黑暗、残忍和野蛮的风习，另一方面是俄国人民优异的精神力量——心灵纯洁，意志坚强，同情弱者，热爱正义，富于幻想，向往光明、幸福与合理的生活，为其实现孜孜不倦地努力。所有这些内容的表现，都是通过客观的、冷静的现实主义描写、记叙来实现的，书中所描述的是一幅幅逼真的现实生活场景，人物的语言、行动、客观环境都与实际生活相符。这与他前期的一些浪漫主义作品如《海燕之歌》的创作手法是截然不同的。《海燕之歌》全篇扬溢着浪漫主义精神，为读者展示了一幅革命风暴到来前夕革命人民与反动势力英勇搏斗的壮丽图景：在苍茫的大海上，狂风卷集着乌云，雷声隆隆，愤怒的大海掀起巨浪冲向高空，同他们进行激烈的搏斗；飞翔着的海燕以胜利的预言家姿态大声呼喊：“让暴风雨来得更猛烈些吧！”这部作品与《童年》不同，作者没有如实的描写现实生活，而运用象征主义手法，通过对自然现象大气磅礴气势的夸张描写，抒发了强烈的主观感受。 《童年》中高尔基在现实主义创作原则指导下，还成功地运用了多种艺术手法，塑造了一系列栩栩如生的人物形象。残酷自私、阴险暴躁的外公、贪图钱财的舅舅、冷漠无情的母亲、善良慈祥的外婆、快乐能干的茨冈、勤劳能干的老匠人格里戈里、快活可爱的保姆叶夫根尼亚。这些人物的塑造中，外婆、外公给读者留下的印象最为深刻。外婆的形象是俄国文学史上最鲜明、最富有诗意的妇女形象之一，她是伟大母亲的象征，也是俄国苦难生活的象征。她喜欢唱歌、讲故事、跳舞。她慈爱、善良、刚强，在十分嘈杂和混乱的情况下，也能把人们吸引到她的周围，为艰苦窒息的生活增添了一份欢乐的情调。书中高尔基通过她的外貌描写、语言、行动以及引用大量民间歌谣、童话、故事等各种形式对其形象进行全方面刻画。高尔基这样描述她的外貌：“外婆讲起话来像唱歌似的，特别动听，她说的每一句话都像一朵盛开的鲜花，温柔、鲜艳、清新，很容易 回答者： caixiadajia - 助理 二级 8-23 14:22《童年》简介 《童年》是作者高尔基以自己童年为基础写的一部自传体小说。它揭露了俄国沙皇时期的黑暗、残暴和非人生活。而高尔基从小就生活在这样的环境里，受尽折磨与欺辱，无论是在精神上或是肉体上，都承受着巨大的痛苦。但是高尔基没有对生活失去信心，而是坚强地走了过来。 高尔基原名阿列克谢61马克西莫维奇61彼什科夫，小名阿廖沙。他自幼丧父，随着母亲和外祖母来到外祖父家。这一切只是主人公阿廖沙艰苦命运的开始。外祖父家，与其说是家，不如说是人间地狱。外祖父掌管着家里的一切，脾气非常暴躁、视财如命，主人公阿廖沙时常因为犯错而被痛打；两个舅舅常为了分家而争吵、大打出手；家中的女人更是没有地位，任丈夫打骂，发泄。这一切在阿廖沙幼小的心灵留下了阴影。 之后，阿廖沙离开了外祖父家，独自一人踏上社会。他曾在许多地方打过杂，在这期间阿廖沙饱受欺辱，但他还是熬了过来。

适合室内玩的十个人以上的游戏：1、传苹果道具：苹果一只规则：一男一女隔开坐成一排，用脖子和下巴、肩膀夹住苹果，一一传递，谁把苹果掉了，接受惩罚。亮点：这是个传统的英式游戏，流行于年轻男女间，没准做完游戏，就真的感觉"来电"喽!这类游戏的同类项数不胜数，大家旧发挥想象力，把道具变成气球、冰块或者其它。2、贴牌道具：一副扑克牌(拿走大小怪)规则：一人抽一张牌，贴在额头上。自己不许看自己的牌面，但却能看到周围人的牌。A最大，2最小，同一个点数，花色从大到小依次为黑桃、红桃、草花、方块。此时，大家开始依次根据别人的牌面和表情，猜测自己牌点是不是最小的。如果觉得自己最小，可以放弃，接受轻微惩罚，但不许看牌面，游戏继续进行。直到大家都不放弃时，亮牌，最小者受罚。亮点：游戏的关键，在于捕捉大家们初次看周围人牌时的瞬间表情和眼神。当然，如果演技够精湛，巧妙利用这种心理，反其道行之，绝对可以做到"以眼神害人"。(类似于杀人游戏)3、真心话和大冒险通过猜拳或者抽牌或者其他方式选出来那个人要选择真心话或者大冒险。真心话就是可以让在座的任何一个人问任何问题（哪怕很隐私的都可以），必须如实回答。大冒险就是要被在座的人指使去做一件事情，类似跟陌生人说TMD、我爱你之类的话，是一个玩人的好招数。4、手口不一所有人一起喊“说一套做一套，手口不一”。然后其中一人开始，拍腿击掌，用手比出一个数字，比如5，而此时嘴里必须报出除5之外的1-5中的任何一个数。如果说的和手比划的相同便算输。除此之外，还可以“抱团打天下”、运乒乓球、猜牙签、官兵捉贼、“气球飞舞”、真心话大冒险等等

都是迷。可能有吧。我反正不是个现实主义者，呵呵！

集中供暖居民，在供暖管网故障关注上，是不用过多关注的，但自采暖居民就得要时刻关注暖气片供暖管网的，暖气片质量因为近国家在质量上十分关注，所以暖气片质量变好，那么暖气供暖管网要关注那些问题，下面跟随金旗舰旗哥一起来了解一下吧。一、供热管网工程常见的故障分析供热管网工程中由于供热系统运行时间较长，管道或管道附件很容易发生损坏或者腐蚀的现象，以下就管道及管道附件的故障进行分析，找出原因，并及时解决。1管道故障通常所说的管道故障指的是供热管道出现破损、裂缝、堵塞或者是管道内部及外部受到多种因素的影响导致管道被腐蚀，进而使管道不能正常运行。（1）管道的破裂现象在管道所出现的故障中是非常常见的，部分管道在对其进行安装或者维修时，焊接方式采取不当或操作人员的操作失误，就会使得焊接的部位出现参差不齐、夹有泥沙或者是焊接的厚度没有达到标准等不良状况，当系统正常运行时，水压过大会使得焊接处出现破裂，从而导致管道出现故障，影响正常的运行。（2）管道腐蚀分为管道的内部腐蚀和管道的外部腐蚀。一般来讲管道的内部腐蚀主要是由于管道内相关的介质及运行参数所引发的腐蚀现象。管内腐蚀还可以分为气泡腐蚀和溶解氧腐蚀，其中气泡腐蚀针对的是不连续运行的热力管道，由于管道网停止运行后，管内会有空气泡形成，这样就会使管内出现气泡点腐蚀。而溶解氧腐蚀指的是系统管网中的水没有经过除氧操作，就将管道内表面造成了严重的腐蚀，相对来说溶解氧腐蚀是供热管道内部腐蚀发生的主要原因，一旦时间过长就会很容易导致管道出现漏水现象。而供热管道的外部腐蚀大部分是与管道所在的环境、温度以及管道的质量有关。如果管道所处的环境或通风条件较差，使管道潮湿不通风的环境下，就会导致管道的外部遭到腐蚀，进而就会出现管道漏水的现象。此外，管道本身的质量好坏也会严重影响到管道的运行，如果管材质量较差或者保温方式结构不够完善，也会导致管道发生外部腐蚀。（3）管道堵塞也是管道出现故障的其中一种情况，造成管道堵塞的原因有很多，但主要的就是在管网系统施工完毕后，没有对管道进行系统有效地清洗，时间一长，各种杂质堆积到一起，就造成了管道堵塞。2管道附件故障通常引起供热管网出现问题的不仅仅只是管道出现故障，其管道的附件出现故障也会导致供热管网不能正常运行。管道附件故障主要是指闸阀、补偿器或者其他附件发生损坏，从而引起供热管网出现问题。闸阀故障主要包括闸阀的破裂、腐蚀、脱落等，一旦这样的问题出现，其后果也是很严重的。另外，补偿器的破损也是导致管道附件故障的一种，需要引起注意。当然，引起管道故障的因素不仅是以上所详细介绍的这几种，还有很多其它的因素也会造成管道的故障，它们对管道的影响也不容忽视，例如：在管网正常运行过程中突然发生停电停泵现象，很容易会造成水击等等。二、加强供热管道工程管理提高供热质量供热管道发生故障之前一般都会有些许预兆或前期症状的表现，这就需要相关部门加强供热管道的日常维护管理，尽量避免或降低供热管网的故障发生率。可以通过以下几点措施来提高供热质量。1设计和施工方面在设计施工方面可以采取划分热网主次、分段控制供热管网，以及设置备用热网结构这三种措施。划分热网主次可以减少因提高可靠性所需增加的投资，同时也提高了供热管网的可控制性，在出现事故的情况下运行质量高、控制方便、而且能实现限额供热。在供热管网上装设分段控制阀，可将热网管线合理分段，也是提高热网可靠性保障的有效措施之一。热网结构的备用可以保证在不停暖的情况下对故障部位的修复。在进行城市供热系统规划时，应兼顾远期规划，分步实施，待用热设施发展到大规模用热，应考虑采用环状布置，以保证后期规划的系统热平衡及故障发生时便捷处理，提高管网可靠性。对于中型枝状管网。可采用单管连通管将干线连接成环状布置，该连通管可用作供水管和回水管的备用管。这样，可实现在出现故障时的反方向供热，大大提高供热系统的可靠性。2运行管理方面加强供热管网的日常管理对于降低供热管网故障率来讲，是一项有效的预防措施。供热一般在冬季进行，因此在夏季不供热的时候，要对供热管网进行全面检查维修，对于破损、裂缝等管道进行维修，对于腐蚀的管道进行加固，必要时可以换掉旧的管道重新安装，对于阀门等管道部件进行检查更换，以保证冬季供暖系统的正常运行。另外，对于热水供暖时使用的水质要进行检验，要严格控制系统采用经过除氧的软化水，这样就要求水处理和除氧系统能够有效运行，化验方法操作得当，水中溶解氧的浓度和pH值才能达到水质标准要求。只有达到技术标准后的水质方可进行供热使用，因为不达标的水质中含有大量的化学离子，会造成管道渗漏或堵塞。3供热管道工程发生故障的处理要成立相应的组织领导小组，选拔一批掌握新技术、新方法的技术人才，以便在处理事故时能准确、及时。在供热公司的工具配备时，要保证工具齐全，要配备有先进的维修设备和工具，对易损、常用、关键设备和部件进行储备，为保证故障处理及时和抢修顺利进行。另外还要对热网的关键部位及部件定期检查，并记录在册，针对这些易于出现故障的地方做好事故突发时的应急抢修预案。从而能大大减少故障发生的频率及事故发生时进行及时有效处理。另外要加强维修人员的专业知识技能，提高维修人员的专业素质和认真负责的态度，积极做好供热管道系统管理工作，提高供热质量。因此，为了提高供热管网的供热质量，满足人们的正常生活需要，相关部门应加强对供热管网日常运行的监督与管理，在发生故障时能及时有效地解决，保证供热系统的正常运行，这样既提高了供热质量，又为人们的日常生活提供了保障。

父母