前期物业管理存在哪些问题及解决方案

前期物业管理策划方案的内容是：1管理机构的设置和人员的培训2建立管理制度3物业的接管验收4进户管理。进户管理指业主或使用人收到书面通知以后，并在规定期限内办理完成相应手续并且实际入住。进户管理的主要内容有A按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的配置，岗位的设定，工作的要求，到岗到位的具体时间。B根据物业区域的实际内容和情况拟定具体实施细则及其执行时间表。C安排物业办公、接待、值班门岗等必要工作场所D启动工作必须配备的物品、工具、设备等物资。拟定分步购买计划E建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络。F准备业主入住文件，主要包括：物业介绍，物业使用说明书，物业质量保证书，管理规约，物业管理说明书，室内装修责任书，室内装修管理办法，入住通知书，入住手续书等，汇编成入住手册。G制定入住流程5装修搬迁管理6档案资料管理

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。

1、开发商做账，计入 管理费用——前期物业管理费（前期物业启动资金）。2、物业做账，计入 主营业务收入——前期物业管理费（前期物业启动资金）。也有些开发企业把前期物业费计入 开发成本，但是根据地税部门的解释，这个做法是错误的，前期物业费不能入成本。商品房的物业管理费一般由以下一些项目构成：公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。扩展资料：物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：第一，不违反国家和地方政府的有关规定。第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。第四，微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。参考资料来源：百度百科-物业管理费

【答案】：A、B、E前期物业管理具有的特点：①前期物业管理的许多工作，尤其是前期管理的特定内容是以后物业管理服务的基础，对物业管理服务有着直接和重要的影响；②前期物业管理在时间上和管理上是一个过渡时期；③前期物业管理阶段的物业管理也明显呈现管理服务在初期的波动状态；④经营风险较大，因此，前期管理阶段的经营收支往往呈现收入少、支出多、收支不平衡或亏损状态。

第一条为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定本办法。第二条前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业和行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，适用本办法。第三条住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。第四条前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。第六条任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。法律依据：《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

【答案】：A本题考核的知识点为前期物业管理的合同风险。前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括：合同期限、合同订立的风险、合同执行的风险。

选聘物业公司不一定要招投标。住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。物业公司必须招标吗？物业公司不一定要招标。住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司。国家提倡其它物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。招标是一个招标投标行业术语，指招标人，即买方事先发出招标通告或招标单，品种、数量、技术要求和有关的交易条件提出在规定的时间、地点，邀请投标人，即卖方参加投标的行为。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是中华人民共和国建设部二OO三年六月二十六日建立的。简要：各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给大家，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。总结选聘物业公司不一定要招投标。住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。法律依据：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；

第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第二十八条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

都没有悬赏分一、物业管理前期介入的现状物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管理却是在美国形成关发展，开成时间是19世纪末至20世纪30年代。海外的物业管理对早期介入的管理相当重视。海外的物业管理公司要进入物业的早期管理，必须通过招投标才有资格对物业进行早期介入的管理运作。海外物业管理早期介入一般是在立项决策阶段介入。介入立项决策、规划设计、施工安装、竣工验收各个环节的管理工作为：1．所选派的管理人员对开发商的立项决策工作进行积极配合，对物业市场的细分、目标市场的定位、成本利润分析、物业管理的标准和内容等基本问题发表诚恳的看法和建议。2．所选派的管理人员根据自己对业主和用户一般需求的深入了解与把握，对物业规则设计中容易忽略的细节问题如空调位置设计的占地与美观问题的处理，建筑物内的管线布局怎样考虑才能利于日后的维修养护等提供改进意见，避免或减少物业管理中的“先天不足”现象。3．所选派的管理人员扮演“第二工程监理”角色，按施工进度察看施工现场。4．所选派的管理人员参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、整洁情况检查，并按整改计划督促整改。海外物业管理在前期管理动作中主要是与开发商及销售商代理商紧密配合，促进物业租售，参与签约活动；根据业主和使用人的要求、希望与建议，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，海外的做法是：在物业租售合同签订的同时，让业主和用户在有关物业维护、使用的“公共契约”上签字，如《大厦公契》等开发商与物业管理公司依法制定的文件，并与物业权属证一起作为档案资料保存使用，还在住区管理工作正式启动后张贴公布，便于对照执行。另外，海外物业管理的前期运作内容还包括：1．始终保持公共场所的整洁。2．严格控制和协助造访者进出物业。3．严格控制装修人员进出物业。（新加坡的做法是：所建住宅物业是“空壳”，让业主或使用者自我创造性的进行“第二次装修”，但发达国家是先按物业装修几大流派或住户爱好类型装修好，将一个“完整”的物业移交给物业管理单位，并在3年内不准再装修）4．保障停车安全。5．精神饱满、礼貌周全地接待来访者。6．全天候地做好住区的治安管理工作。日本关西地区管理专家掘重裕说，物业管理贯穿于整个建筑物生命周期的一种业务，它从整个建筑物的设计、建造、维护保养一直到最后拆除是全程跟踪服务的。因此，从建筑总体花费来看，基础建设费用只占整体费用的25%，而维护管理费用则占75%，这与中国重基建而轻管理的资金分配方式有所不同。在传统意识中，国内常常把物业开发看成是开发商、设计院和施工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。所以，以前国内的物业管理公司普遍对早期介入不重视。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。这个结论的得出可以说是对我国过去十几年管理实践经验和教训的总结。目前，国内一些规模较大、管理较规范的物业管理公司已经在接管物业时，进行早期介入的管理运作，并制定出相应的管理标准程序。我国现在暂无全国性的物业管理法律，不能够制定出统一的运作标准及程序。虽然有不少地方性法规、章程或条例出台，但由于我国物业管理仍处于初始阶段，有很多问题不是地方性法规所能解决的。所以，目前我国物业管理公司对早期介入的运作一般都是参照国外的做法，其工作内容已在之前提过。福建省目前的物业管理也不很理想。根据厦门市房地产联合网的调查，仅一成的业主满意现有的物业管理，有50%的业主认为物业管理一般。泉州市物业管理的状况也差不多如此，根据《泉州市市区房地产市场诚信调查报告》的数据统计，只有59.38%的业主认为物业管理处是按合同规定做好保修工作，只有55.73%的业主认为物业在交付使用前是验收合格的，而有47.14 %的业主认为物业存在质量问题。可见，泉州市物业管理还有很多不足之处，特别在早期介入方面。业主认为物业存在质量问题达到了47.14 %之高，而大都是房屋裂缝，漏水，小区配套设施等问题。可想而知，泉州市的物业管理几乎没有做好前期介入，没有对物业进行综合、全面、细致的验收。泉州市的物业管理之所以存在种种不足之处，是与泉州市目前的房地产市场不规范有很大的关系。虽然泉州市房地产市场经过去年的整顿，比以前规范了很多了，但仍有一些不足的地方。比如，泉州市的大部分物业管理公司与开发商都是隶属于同一个集团公司，物业公司既使发现有质量问题存在，为了集团公司的眼前利益，他们一般是睁一只眼，闭一只眼，这样最终吃亏的还是业主。当然，泉州市还有不少较为规范的物业管理公司。如南方物业管理公司（隶属南益集团）、秋实物业管理公司等。他们的管理较为规范，也有进行前期介入的管理的经验。例如，秋实物业管理公司，该公司成立于2000年11月，系具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的物业管理公司。现有的管理人员80%持有全国物业管理人员资格书。公司以创“全国城市物业管理优秀小区”为目标，推行ISO9001：2000国际质量管理体系，学习和借鉴国内外先进管理经验。该公司在对泉州中联房地产开发有限公司开发的刺桐豪园的接管时，便对物业进行前期的介入管理，他们的介入工作是全面而细致的，是站在为以后的小区管理和业主的角度，对物业进行严格的验收。二、物业管理前期介入的作用随着我国物业管理行业的发展、壮大，已经有不少的物业管理公司开展了早期介入的工作，有更多的物业管理公司意识到早期介入是保证物业管理顺利起步与开展的重要条件，是实施物业管理的首要环节。实践证明，早期介入具有以下作用：1．有利于优化设计，完善设计细节我国疆域广阔，地理环境与经济发展水平差距悬殊，这必然要对设计提出不同要求。比如在南方，高温时间较长，空调用电量特别大尤其是一些商业大厦，就必须考虑电路的负荷问题。而北方，就要考虑取暖。这些物业管理中的实际问题，一般设计人员很难完全预料、估计，而有经验的物业管理公司却十分清楚。因此，物业管理公司在项目设计阶段，从业主或使用人的角度，凭专业人士的经验对所管理物业的设计进行审视，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，避免一些在后期工作中难以解决的问题。2．有利于提高房屋建造质量 由于物业管理公司在物业使用与管理方面拥有第一手资料，对于楼宇在长期使用过程中所暴露出的各种工程质量问题十分了解，通过参与物业施工建设阶段监理，强化了施工过程中的质量管理和监控，并尽可能把房屋质量隐患消灭在建造过程中，从而提高房屋的建造质量。3．有利于保证物业的使用功能 物业管理公司通过参与竣工验收和接管验收，按有关标准严格验收，能确保房屋和各类设备及附属配套设施正常的使用功能和使用安全。4．有利于加强对所管物业的全面了解物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如；管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分了解得不用太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前条件不允许过早介入的话，设备安装阶段应是较合适的介入点。由于加强了对所管物业的全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。5．早期介入有利于后期管理工作的进行物业管理公司通过早期介入，保证了设计、建造质量和对物业的全面了解，对后期的物业管理就带来了很多便利，既便于维修保养计划的安排与实施，又能保证维修质量，从而提高了工作效率和工作质量。同时，在前期管理中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、通讯、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。6．有利于树立物业管理公司的形象如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使再努力，也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，折腾不出头绪，并且容易忙中出错，以致严重影响物业管理企业的专业形象。三、物业管理前期介入的可行性物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们就对物业管理前期介入的可行性进行分析。（一）、从经济效益角度看任何经济活动都要有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，这是无可非议的。如果考虑物业管理前期介入的经济性呢？这可从三个角度来分析：1．经济效益的可行性从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发；同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。综合而知，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理前期介入。2．从物业管理公司的角度物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方面是：可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担）。3．从社会总体的角度从社会总体角度来看，由于前期介入有利之处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。（二）、技术力量的保证为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：长期介入人员（2～3人），由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成；短期介入人员（3～4人），由公司经理、部门经理和技术骨干组成。长期介入人员就是从项目一开始，就进入角色，一直到项目结束，参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常有一名经验丰富、知识全面的管理人员（该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验）来参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关。正是通过技术人员的技术把关，来保证物业管理前期介入达到预期的结果。（三）、政府、法律制度的保证政府的经济职能之一是保证公平、公正，维护公民的基本权利。在房地产开发的市场中，物业管理以前期介入对未来业主是必须的，而在实际操作中，由于开发商急功近利，或者片面追求利润，却不愿意进行物业管理前期介入（物业管理前期介入，成本投资增加深）。政府应该介入。政府介入的方式主要在两个方面：1．制订有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度。现在中国许多城市如深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，从而在制度上保证物业管理前期介入的开发与实行。2．政府委托行业协会成立监督机构，对房地产开发全过程进行监督。如果没有实行物业管理介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作。纵观国内外各行业，都已成立了自己行业的行业协会。如中国的物业管理协会便是物业管理业的行业协会，它的成立必将使中国的物业管理行业更加规范化、系统化、专业化。

物业管理在一般人眼中无异于“商品的售后服务”。其工作的开展往往是业主入住以后，工作内容则是物业在使用过程中的日常养护及应付各种突发性因素对物业造成的损害。现在看来，这种观念已不完全正确了。这种将物业管理等同于“售后服务”的认识。实际上是将物业管理的工作排除在设计施工之外。在很大程度上使物业管理日后在面对自己根本不太熟悉的物业时，还要承担起开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任，这显然是有损物业管理单位利益的，所以物业管理的介入时机有必要适当提前。即要大力提倡推广物业管理的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。物业的设计人是不是专业的物业管理者，其在判定设计方案时，不可能将后期的物业管理中，可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参

什么是物业前期介入？物业管理提前介入，在物业规划、设计与建造阶段，可以从物业管理的角度出发，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作，按物业管理的要求进行主动控制、协助工程监理、监督施工全过程，及时发现物业使用功能与质量上的问题。物业如何才能做好前期介入呢？ 什么是物业前期介入？ 物业管理 提前介入，在物业规划、设计与建造阶段，可以从物业管理的角度出发，对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作，按物业管理的要求进行主动控制、协助工程监理、监督施工全过程，及时发现物业使用功能与质量上的问题。物业如何才能做好前期介入呢？ 在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。 1、规划设计阶段前期介入 在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、 商圈 状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口（包括各业态客用、货用及车场等）。停车场（规模、车位数等）。购物内部交通组织的建议。不同业态 房产 技术条件、 商铺 面积、商铺开门、商铺、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共 卫生间 、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及 配套 设施，如垃圾房、 空调 系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。 2、项目施工阶段前期介入 在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的 改善 意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。审查有关工程（包括 绿化工程 ）的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对 房屋 材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度（定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护 开发商 利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查）。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的 竣工验收 ，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患；参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。 3、开业筹备阶段前期介入 在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。 通过前期介入，可以大量收集和掌握 手资料，根据 手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时，与社会有关部门密切联系，从而确保开业进度并圆满完成预期指标。

物业管理前期介入的作用，主要有：一、有利于优化设计，完善设计细节。 二、有利于加快施工进度，提高施工质量。三、有利于后期工作的顺利进行。 四、能保证楼宇的安全启用、正常运行。 五、物业管理前期介入有利于促进物业的销售。对于弥补后续管理中的问题，一般体现在：一、在物业管理的前期工作中，物业管理企业就策划管理该物业的方案，草拟和制定各项管理制度，安排好机构的设置，人员的聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后能有序地工作。二、可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关部门建立关系，理顺服务渠道，使于以后管理工作的顾利进行。三、前期介入可以全面了解所管物业，对其土建结构、管线走向、设备安装等情况做到了如指掌，便于后期的管理。四、在跟进建设的过程、承接查验时，站在业主使用的角度，提出整改意见，减少业主使用时出现的不便等等。

法律分析：需要。物业公司需要至县级以上的建设局或房管局、物价局进行前期物业服务合同备案。物业服务合同，一般是指物业服务企业与业主委员会签订的服务合同，约定由物业服务企业对房屋及其配套设备、设施及相关场地进行专业的维护、保养和管理。同时对于相关的场地进行维修、保养、管理以及维护其环境卫生，由业主支付报酬的服务合同。法律依据：《物业管理条例》 第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业，订立书面的物业服务合同。

表一：风险识别分类表序号 风险类型 处理方式 主分类定义细分风险项一 社区治安类指治安事故风险偷盗、抢劫、自杀、欺骗、斗殴等风险事项 预防二 物业消防类指火灾风险煤气、电路、电器、装修、明火等引起的火灾预防风险事项预防、控制 三物业隐患类指共用物业容易引起的伤害事故隐患事项 锐角、护栏、水池、阳台、屋顶、悬挂物、障碍物等管理不善和标识不清导致的事故风险事项 弱化、标识、宣传、管控 四 公共秩序类指公约秩序类引发的冲突风险 宠物、噪音、共用区域占用、装修等公约秩序冲突风险事项 加强宣传、管理控制五 作业安全类指员工操作事故风险 设备运行、维修、清洁、绿化、消杀、消毒等作业给客户及员工带来的伤害事故风险及物品损坏风险事项 预防、控制、外委转移六 服务沟通类指因服务仪礼及沟通阻滞引起的抱怨风险 因员工礼仪礼貌、态度作风、反应效率与回访沟通等造成客户抱怨及冲突的风险事项 预防、管控 七 自然灾害类指自然灾害造成的事故预防风险 因台风、暴雨、冰冻、雷电、地质灾害等自然因素造成的伤害或损坏风险事项 预防参考物业管理网http://www.gywygl.com/6/11195.htmhttp://www.gywygl.com/6/10246.htm八 财务收缴类指费用收缴管理处理不当引起的风险 因收费标准、行为、账目、现金等管理失误或误会造成的事故或冲突风险事项 预防表二：风险因素细项一览表保洁类 1．消杀工作防止中毒； 2．清洁光滑作业面防止摔伤；3．高空或离开地面作业时防止坠下(如：清洁外墙等)；4．绿化工作时防止被植物或工具刺伤、割伤；5．搬运物件过程防止身体伤害(如：磕伤、扭伤、砸伤等)； 6．恶劣天气情况下保洁作业防止身体伤害(如：酷暑、寒冬、雷电、台风等天气)； 7．在汽车道、车辆出入口保洁作业防止身体伤害； 8．清洁下水管井等密闭管井防止缺氧和中毒； 9．在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)； 10．防止工作现场因产生噪音、污染、有害气体等对身体的伤害；11．防止在保洁工作时触电(如：清洁开关面板、插座、灯罩等)； 12．高空通道使用护栏防止坠下。保安类1．训练时防止身体伤害；2．与客户、外来人员等发生肢体接触时防止身体伤害；3．恶劣天气情况下执勤防止身体伤害(如：酷暑、寒冬、雷电、台风等天气)； 4．搬运物件过程防止身体伤害；5．在汽车道、车辆出入口执勤防止身体伤害；6．使用防卫武器时防止伤及他人和自己； 7．进行意外抢险工作时防止身体伤害(如：灭火、制止罪犯等)； 8．使用巡逻车辆时防止意外发生(如：自行车、摩托车、电瓶车等)；9．在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)；10．车场岗位穿着反光衣。维修类1．特种作业时防止意外 2．使用作业工具防止被刺伤、割伤、擦伤(如：刀、铁锤、砂轮机等)；3．高空及离开地面作业时防止坠下(如：更换楼顶灯、路灯等)；4．检修电器、机械设备时防止身体伤害； 5．防止劳动防护用具破损失效；6．恶劣天气情况下作业防止身体伤害；7．搬运物件过程防止身体伤害； 8．在无通风情况的密闭管井中作业防止缺氧和中毒； 9．在工程现场工作时防止意外事故发生(如：坠物、扎脚等)。 　表三：风险细项识别检查表序号 检查项目 检查内容 检查方法 是/否 备注1 电杆及附件 ①电杆无倾斜、断杆、腐烂、下陷；②横担无倾斜、弯曲、松动；③绝缘于无损坏，瓷轴无破裂及放电现象 现场检查2 架空线路 ①无穿越危险场所(0级、1级场所30m，2级场所1．5倍杆高)；②无障碍物碰线；③线路弧度符合规定；④防雷设施完好 现场检查3 电缆 ①埋地电缆走向标桩牢固、明显；②埋地电缆处无挖掘痕迹，无生物或腐蚀物堆放；③电缆头无渗油，绝缘良好 现场检查 　 　4 检查及接地 ①月检查、季节性测试齐全、完整；②塔杆接地、重复接地良好，接地电阻值≤10Ω 查阅记录、现场检查、测试 参考物业管理网http://www.gywygl.com/6/13210.htmhttp://www.gywygl.com/6/12344.htm

“物业管理前期介入”的思想是1998年山上海万科物业率先提出的。所谓物业管理前期介入是指物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程。从业主（使用人）及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以使开发出的物业限度地满足业主的需求和物业管理的需要。 　　我国的物业管理虽然经历了20多年的风雨历程，然而仍然在实践、探索和完善、提高之中，因为物业管理涉及的面非常广泛，时效性长。从前期介入、入伙后的管理至一个物业建筑生命周期终结的善后处理。几十年分秒不停地运作，是一个非常繁复的系统工程。时至今日，物业管理的作用和地位已被社会和人们普遍接受和认识，但作为物业管理不可分割的前期介入工作至今仍未被引起足够的重视，其重要性绝大部分仅停留在教科书中或是形式上被部分采用。物业管理不应舍缺前期介入阶段的工作，要搞好物业管理从完整的意义上说，必须从前期介入抓起。 　　一、物业管理的前期介入有助于杜绝前期设计施工阶段留下隐患 　　规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、精简而优质的服务的关键。由于规划设计人员往往依据技术标准及从建筑规划角度进行设计，对于管理的要求考虑不足，这时就需要管理人员从便于今后管理、降低管理成本的角度去提供意见，由设计人员根据意见综合考虑后加以实施，从而在项目的源头为管理创造条件。管理公司在本阶段可以根据发展商的投资预算、物业档次等前提条件，从整体环境设计、封闭管理、硬件设施设备配备及安装位置、娱乐服务的原则来提出建议甚至要求。物业的设计人员不是专业的物业管理者，其在制定设计方案时，不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑技术以及人们生活水平的提高都可能是涉及方案落伍。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，尤其提出必要的建议，即可避免因设计失误而给物业管理带来的麻烦。同时在施工过程中，虽然工程监理人员对物业进行了监督，但由于各种主观因素的影响会使其做出一些不恰当的抉择或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。物业管理单位则不同，因为其不得不在日后继续与此物业打交道，在关系到切身利益的条件下，它可能比工程监理人员的要求更为严格，工作更为细致、周密。 　　二、物业前期介入管理可以为业主把好验收关 　　房地产开发经过多年的发展，从以生产为龙头的建设阶段，以卖房为龙头的销售阶段，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理开发阶段，共同参与物业的规划。设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。 　　作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主口业主与发展商共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，在入伙前了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主（使用人）的利益以及自身的合法权益，并先于业主入住（使用）之前进行，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。 　　三、业管理的前期介入可以为物业管理单位节省后期费用 　　虽然物业管理的前期介入需要垫付一定费用，但它却为以后物业管理工作的开展提供了极大的方便，并可节约大量的开支。例如一些小区山于施工问题造成物业投入使用后出现下水道堵塞，如果物业管理单位维持现状，则不得不每日疲于四处疏通管理，稍有迟缓，还可能被业主质责，严重影响自身形象。如果对其进行大修，物业管理单位势必要出面与业主协商研究方案，招聘工程队，更要从业主手中“讨取”经费，同时施工过程中的封路、停水又会给居民正常生活带来极大的不便。这些对物业管理单位带来的费用支出都会很大。由此看来，物业管理的前期介入实际上是在为以后的物业管理和消费者节省开支。 　　四、管理的前期介入可为房地产公司积累无形资产 　　众所周知，现在房地产企业许多都是昙花一现，这并非是企业经营 者眼光不够远，员工不够努力，而是该企业在初期有着惊人的业绩，而在经营一二个楼盘之后，却再也无法使客户再对其产品投资了。原因就是这些企业不能够重视本身形象的积累，对于无形资产不够重视，特 别是对于楼盘销售后的物业公司的选择。有的是房地产公司自己组建的 物业公司直接接管，但是却把大量的精力放在下一楼盘的开发户售上，对于已卖出的楼盘不闻不问，造成居民对物业公司满意度不高，连带对该房地产公司也失去了信心；有的则是干脆直接招聘物业公司，但是对所招聘的物业公司资质、规模等情况一无所知，像是烫手的山芋一样将卖出的楼盘抛给物业公司。其后果就是造成客户对其评价大大降低，直接导致房地产公司销售额下降，最后公司无法经营而倒闭。 　　五、物业管理的前期介入有助于物业管理单位的顺利接管物业 　　物业管理的前期介入阶段是物业管理单位熟悉物业实际情况的过程。山于其参与了物业的设计规划阶段，可以对物业的总体规划布局。结构以及管线安排做到心中有数。由于其对工程的质量进行了监督，对物业日后可能出现的种种隐患了如指掌，在工作中就可以做到有的放矢。同时其又可以有充裕的时间进行物业管理方案的设计、人员的安排，为管理物业打下良好的基础。亦可在收集的各种图纸等原始资料的基础上建立起完善的档案文件系统，减轻日后的管理难度。 　　物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。 　　六、物业的前期介入管理是社区服务持续发展的保证 　　物业管理企业对社区实行社会化、专业化和一体化的管理之后，物业管理企业一方面成了多个产权单位、产权人的总管家。另一方面也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。物业管理企业为提高自身的管理服务水平，势必不断满足住、用户日益增长的文化需求。物业管理以人为本的全方位的服务和邻里相亲为宗旨的社区文化建设相辅相成。是以社区文明氛围的塑造、社会生活服务项目的展开以及社区意识的培养，来实现“拥有一个居住安定放心、环境优美舒心、牛活方便称心、文化娱乐欢心”的生活家园的目标。 　　社区服务建设与发展是衡量社会生存质量和整个城市文明程度的一个重要指标。而物业管理是一项以各类房屋和公建配套设施的使用、维修。养护为核心的专业管理，是围绕“人的居住”而实施的管理，即是以人为中心开展活动，为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业前期介入管理尤其是对社区文化项目和社区配套设施建设的专业意见，保障了社区中活服务项目的开展。同时不断完善社区服务功能，物业管理全方位、多层次的管理体系要求我们认真分析不同的消费观，从而引导出不同的消费趋向，最终使物业服务、管理赢得主动，为社区服务发展开辟广阔的空间。 　　物业的前期介入管理可以提前熟悉所安装的设备设施，并进行很好的保护，确保入住开始即为业主提供良好的物业管理服务。没有前期介入的楼盘，往往会有一些设备设施在接管时会有不全或破损现象，给物业管理服务工作带来了极大不利。 　　提前介入磨练了物业管理队伍，入伙后能顺利、及时、成熟地为业主提供优质的服务。入伙时才组建物业管理队伍，往往会造成仓促上阵，难免在初期的管理中导致不应有的失误，给业主留下不好的印象。而提前介入，就有了充足的时间去招聘、培训、锻炼物业管理队伍。 　　七、做好前期介入工作应处理好的几个关系 　　物业管理的前期介入不仅仅是重要，而且是非常必要的。从过去的经验和教训、从消费者，物业公司、开发建设单位以至社会利益的角度来看都是如此。做好前期介入工作应处理好以下几个关系。 　　1.明确介入角色和盯着主要环节。前期介入工作主要有：初期介入、中期介入、后期介入、接管验收四部分组成。 　　初期介入要当好顾问。所谓初期介入是指在物业的规划设计阶段，物业公司派出专业工程师参与项目规划设计，使设计既符合国家的规范要求，又照顾了使用者日后的实际需要。这一阶段的主要工作内容有①审阅设计方案图纸，提出有关结构布局和各项功能等方面的建议，以达到完善功能、降低造价、保证质量的作用。②审阅设备及容量的配置，考虑日后的实际使用需要以及发展期间分段控制，节约运行成本，减少浪费。③提出日后管理和维修的建议和要求。④提出设计中遗漏的工程项目和内容，如室外安装广告牌。霓虹灯、灯光工程、需要预留管线和接口等。 　　中期介入要加强监理。中期介入是指物业的土建结构接近封顶，工程进入设备安装阶段，物业公司增派一线的技术人员进入现场了解熟悉各种管线的铺设及走向，对工程质量进行监督检查，并对修改的工程做好记录。每一个发展商在物业的建设过程中，对其规划设计和施工难有不作改动和一成不变的。因此物业公司的介入对日后的设备维修、养护作用甚大，避免以后设备设施出现故障时束手无策，造成损失和影响。 　　后期介入要准备接管。所谓后期介入是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工、验收、移交、准备入伙，物业公司全面介入，开始履行“管理”职责。物业管理由辅助阶段进入实际操作阶段。此时物业公司将全面启动，组织机构的建立，人员的招聘与培训，各种管理制度的制订。根据物业的规模和档次，以及发展商和物业使用人的意愿和要求，在初、中期介入中取得的经验，制订出一个切合实际的物业管理方案，为接管物业做充分准备。 　　接管验收，认真负责。接管验收是指物业公司接受房地产发展商或业主委托管理的新建物业时，从物业主体结构安全和满足使用功能：符合建设和使用文件要求为内容的再检验，物业经过竣工验收后，从施工承建单位移交给建设单位，物业公司以业主、使用人、物业管理的角度经过再次综合检验合格后开始接管物业。物业的接管验收是直接关系到今后管理工作是否能顺利开展的重要环节之一，所以必须高度重视、认真负责。每个部位、每项内容的检验都应作好记录。对一些需返修的工程要求开发商落实整改的时间，并且认真做好产权资料、技术资料的接收工作。接管物业后必须准备入伙前的各项工作、各种设备的试运行、物业的清洁、环境的美化、营造良好的气氛，让一个经过几年建设的物业以完美、清新治人的良好形象迎接新主人，为业主和使用人提供尽可能完善的服务和指引。入伙初期，用户对周围的情况未免生疏，工作上、生活上、精神上都有一个适应的过程，因此，物业公司可根据这方面的情况多做一些疏导工作，体现物业公司的专业精神，以取得用户的理解和树立公司的形象。 　　2.投资单位重视和物管队伍建设。物业建设单位的重视是做好前期介入的基础。物业的建设是以发展商作为承载体，前期的介入工作从引入、组织、实施、协调、支付费用等，发展商起着主导作用。该项工作是否实施和有效，发展商的重视程度是关键因素。物业管理人员应以高度的责任感，选派富有经验和责任心强的专业人员参与前期工作。现代的城市规划设计和建筑施工都具有较高的水平。物业管理公司应从多年的物业管理实践，以及在广泛收集业主意见的基础上，对新建物业提出更适合市场和消费者要求的建议。按照各工程阶段的进展合理配置人力和物力，初期以专业工程师为主，中期逐步加入一线技术人中，后期组成一支骨于队伍，而避免一开始就盲目派出过多的人员，增加成本。物业的建设少则一年，多则四五年或更长，因此根据项目的建设进度适时做好计划和工作安排就显得更加重要。 　　3.当前物管利益和长远物管发展。向发展商提出质量要求和各种设施设备的配置、结构布局和房型、市场定位等方面的建议。有的发展商只顾及目前市场情况，不考虑社会发展变化、消费者需求变化等因素，当物业经过几年的建设后，已面临滞后于市场的严重后果，因此物业公司站在消费者的立场上，以能满足发展要求为前提而提出有前瞻性的建议。 　　4.完成物业接管和开展物业营销。在中后期要协助发展商做好物业销售、出租的推广营销工作。由于物业管理的前期介入，对建筑的质量和工程情况比较了解和熟悉，站在业主和使用者的立场上亦可以为发展商以不同的角度起到宣传推广的作用。在房地产开发经营企业中有许多企业经受了质量控制不严而带来的影响和损失，开始意识到早期引入物业管理的重要，加强把关的力度。如沿海物业集团在“聚龙大厦”的建设初期就引入了物业管理的前期介入，明文规定项目的建设“设计决策小组”必须有物业公司的专业人士参加，并制定了一套严格、有效的工作准则，并赋予物业公司一定的权力，如施工款项的签字权。工程质量的否决权、修改工程方案的建议权等，使物业的规划设计、市场定位、施工质量都达到较高的标准，促进了房产的销售，创造了良好的业绩。 　　

【答案】：A前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面：(1)合同期限；(2)合同订立的风险；(3)合同执行的风险。

物业前期介入主要工作内容是：土建工程、电气设备、泵房的位置应设在营业房下，尽量减少噪音，还要维修方便、环境绿化配置、物业管理用房、装饰工程、门窗工程。物业前期介入,是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制,提供建设性的意见。物业管理公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件，经营物业管理业务的企业型经济实体，是独立的企业法人。它属于服务性企业，它与业主或使用人之间是平等的主体关系，它接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。物业管理公司在物业管理中的义务主要有：1、履行物业管理合同，依法经营；2、接受业主委员会和全体业主的监督；3、重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；4、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

1、前期介入人力资源成本；2、前期开办物资采购成本；含行政办公、交通往来、现场踏勘、劳保保障、保安保洁绿化、工程维修、低值易耗品等。3、法定税费，凡是收入都会产生税费；4、保洁开荒费，前期管理时项目楼盘的开荒保洁费用，一般施工建筑企业不会精细化开荒保洁，数量巨大，这个费用一定要收取；5、招待、接待、外联费用；6、印刷品费用，比如两证一书、交房手册、装修手册、业主手册、上墙制度、VI标识等；7、物业管理责任险（加入资金允许的话可以适当购买）；8、设备设施费，洗地机、吹风机、榨水车、水平检测仪、打压设施等；

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业 服务合同 约定，下面是我给大家整理的2022小区物业管理工作方案，仅供参考希望能够帮助到大家。 2022小区物业管理工作方案1 一、恒大名都项目概况 “恒大名都”南昌市东北，临近市高新开发区，同时距城东次中心商圈仅15分钟车程，周边配套齐全。项目总占地289亩，总建筑面积421152平方米，共13幢高层住宅，3幢酒店式公寓，1幢高层写字楼，共分三期开发。一期有5栋27层的高层，面积区间从80平方米到160平方米，主力户型为80多平方米的两房和90平方米左右的三房。 小区规划以“人本、自然、超前、融合、科技、实际、安全”为中心原则，以整体社会效益，经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻画优质生态环境，为居民塑造自然优美、舒适便捷、卫生安全、人与自然共生的怡然栖息之地。充分利用本小区的综合区位优势和自然条件，创造独具特色的整体景观和空间秩序，塑造高品质的内在及外在环境以提升居民的生活质量，为经营城市提供切实可行的成功规划范例。 恒大名都有超过5200平方米的五星级会所，各项配套设施齐全。 恒大名都由全国一级资质的金碧物业有限公司为您提供国际水准的英式管家贴心服务。 1、项目优势：13大精品优势，铸造古城奢装生态人居 (2)坐拥浐灞咽喉门户，尊享世界生态人居 (3)276441万㎡欧陆古典主义，建筑古城稀缺人居 (4)法式园林设计理念，沿袭欧陆醇正风情 (5)欧陆新古典主义理念，演绎古城人居新标准 (6)35500㎡欧陆皇家园林，3000㎡阔景中央内湖 (7)7144㎡殿堂级湖畔会所，国际标准星级配套 (8)户型面积从60㎡一房到180㎡跃层，产品类型丰富;五明式设计，阳光通透 (9)满屋名牌9A精装 (10)国际品牌携手名都，打造高性价比人居 (11)恒大地产精品领航中国十强 (12)6纵12横路网相织，咫尺都市生活圈 位于酒十路与矿山路十字西北角，占地面积117.8979亩，总建面276441平米，小区绿化面积高达35500平米。绿化覆盖率达到45%以上。小区总规划约2597户，一期规划1716户。 2、区域的配套环境 从城市配套设施来看，相对于名都其他城区，城东区康复路、轻工小商城已经成了名都对外的贸易平台，加之长乐路商圈的崛起，也使得区域的配套日趋完善，在充分满足区域内居民的日常生活需求外，也能吸引越来越多的名都市民来此区域消费购物。 教育 ——诸多名校如名都交通大学、名都第四医大学等及重点中学分布项目周边区域。 商业——大明宫建材市场、易初莲花、华润万家、海星超市等??生活便利东郊长乐商圈，包含康复路服装市场、多彩商城、华东服装城等购物方便。 医疗——西京医院、唐都医院、灞桥区中医医院、秦都口腔医院等。 银行——工商银行、农业银行、招商银行、商业银行等。 酒店——建国饭店、香格里拉金花饭店、凯宾斯基超5星级酒店。 二、管理服务理念及管理思路 按设计说明，恒大名都高尚住宅小区在户型设计上本着大户型的设计理念，以人为本，着意追求回归自然、远离喧嚣的闹市环境。而我们的调研结果也显示：恒大名都住宅小区是“都市 文化 人”的居所，“文化人”重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。 我们提出构建“恒大名都文化区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度融合的“文化社区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与社区成员以及社区成员之间的正常沟通，使“睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发社区成员共同参与建设社区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养社区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是： 1、倡导“天天让您满意”的.服务理念： 我们秉持“实施科学管理，持续改进服务，不断开拓创新，增强顾客满意”的质量方针,对小区实行标准化、专业化的管理服务方式。每一项服务作业、每一个作业动作都有严格的操作标准,都经过大量的培训,足以达到省时、高效的服务准则。我们实施“管理 报告 制度”，每季度如实向业主报告物业管理服务费的收支使用情况，以及本体维修治安、保洁、绿化、社区文化等各专项工作的运作情况，真正做到尊重业主权益。 2、营建“事业至真，生活至爱”的文化服务理念 社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，社区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“生活至爱”的文化氛围，以取代社区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区文化。 我们将围绕“环境保护、科普家教、社区公益、物管宣教、健康家居”等五大主题来组织、策划社区活动，努力把恒大名都高尚住宅小区创建为精神文明建设的窗口。 3、塑造“朴实无华，追求时尚”的审美理念 在新世纪里，业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次;提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势;以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“城市家园文化区”。 科学技术的发展带来了建筑设计理念的日新月异,业主对服务的需求也不断提升。作为二十一世纪的恒大物业管理人，必须建立现代的管理体制和先进的管理运作机制。我们在管理体制上实现了内部员工持股，并建立起符合市场经济规律的现代企业制度。在管理机制上，建立了按劳分配和按资分配相结合的分配机制，建立了多种体系有机结合的激励机制，建立了竞争上岗、双向选择的用人机制。 三、探求、创造“恒大名都文化区”物业管理新模式 “恒大名都”，是专为有识之士和南昌市的创业先锋们打造的精品住宅。从小区规划、户型设计、工程建设、楼盘销售到物业管理环节，恒大名都高尚住宅小区未来的 2022小区物业管理工作方案2 为有效开展驻点现场物业管理服务工作，实现管理工作程序化和服务工作标准化，实施品牌战略。根据有关法律、法规和物业管理相关文件，特制定前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案。 一、总体目标实施规范管理，保障服务质量。 二、明确前期驻点项目物业管理架构和相关 岗位职责 1、明确前期驻点项目物业管理架构 公司对前期驻点项目物业管理实施专人负责制，统一标准对下设的各前期驻点项目客服部进行垂直管理，同时完善服务质量监督保障体系，即设立前期驻点项目品质保障部，由督察员按照《前期驻点项目物业管理服务工作实施暂行方案》和《 员工手册 》实施有效监督管理。 2、建立和完善前期驻点项目相关岗位职责。 三、建立和完善规范的工作流程和服务标准 (一)明确客服部 工作计划 标准：由前期驻点项目物业顾问实行每周工作书面报告制度。 1、每周五下午17：00时前提交本周项目 工作报告 报告资料包括：签约户数、未签约户数、存在问题及原因分析、客户意见和需求分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态、工程现场状况介绍等。 2、每月提交现场施工进展状况书面报告和项目工程进度记录表 报告资料包括：工程进展状况、存在问题及原因分析、工作改善意见、开发建设单位工作动态。 3、下周工作计划 4、合理化推荐、意见 5、其他 (二)明确前期驻点项目负责人每周例会制度工作计划 1、每周例会通报各部门前期驻点工作状况，同时提出下周工作计划和重点 2、研究分析各部门工作报告 3、研究分析物业管理新动态 4、实施培训和沟通 5、研究分析服务质量报告 6、其他 (三)建立和完善前期驻点项目物业服务质量监督保障体系 1、建立前期驻点项目品质保障部，确定质量监督员 2、明确工作程序 a、督察员每一天不少于对各部门驻点现场实施2次监督检查，并据实记录，不规范服务现场纠正。 检查资料主要包括：待人接物、仪容仪表、就餐、劳动纪律、现场秩序维护、清洁卫生、礼仪规范等。标准按照《员工手册》规定执行 督察员每周下午17：00前提交书面报告和分析改善意见 b、每月督察员书面调查销售部现场主管及现场直接联络人，同时对相关数据进行分析研究 具体调查资料，附_物业公司前期驻点项目服务质量调查表 督察员每月底前提交书面报告和分析改善意见 c、每季度前期驻点项目负责人书面调查开发建设单位法人或直接负责人，同时对相关数据进行研究分析。 具体调查资料，附_物业公司前期驻点项目服务质量调查表 前期驻点项目负责人在每月首次例会上提交书面报告或直接负责人，同时向公司办公会报告。 (四)协调各项目开发建设单位建立客户报告制度 1、制定规范的联系函制度 2、建立和规范例会制度 3、协助建立客户联系报告制度。 四、建立长效的改善机制 1、成立前期驻点项目物业管理服务研究机构 2、研究机构目前主要工作任务 a、研究和 总结 b、制订和完善前期驻点项目负责人、物业顾问及相关人员的岗位职责、现场管理制度、员工手册等。 c、编写物业管理服务方面培训通用的教材 d、有计划编写各项目物业管理方案 e、有效实施形象策划系统 f、有计划实施各楼盘的物业管理员工内部培训 g、做好新技术、新材料、新方案的研究工作。 2022小区物业管理工作方案3 为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的 方法 。 一、前期物业管理方案之高层负责人职责。 1、在业主接房中要用心宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。 2、直接负责高层物业管理的各项工作。 3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。 4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊状况的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。 5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。 负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。 6、做好高层外环境(卫生)及各类装饰装修材料出售的管理， 广告 张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。 7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位用心协调联系解决。 8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。 二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准： 1、每一天定时检查电梯的运行状况，并做好记录。装修期间每小时记录一次(正常使用后，每2小时记录一次)，发现问题，及时告知管理员。 2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。 3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，透过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。 4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的 措施 。(如电梯进水故障、业主家中跑水等) 5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用状况，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。 6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。 7、不与业主发生争执，处理问题要注重语气和态度，无法处理时及时告知管理员。 2022小区物业管理工作方案4 一、_项目物业分析： 1、物业地域范围开阔，封闭性交强; 2、购置物业人员层次较高，属于房地产市场尖端客户群体，其对居住的私密性、安全性要求较高，并且具有相当强的物业消费承受潜力; 3、购置物业用途复杂，有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等; 4、物业管理为混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客户私有设施及服务的管理。 二、根据以上分析，对_项目物业推荐如下： 1、推荐在保洁管理方面实行两个分开，即河道及市政道路的保洁工作与针对业主带给的保洁工作相分开。因为，河道及市政道路的保洁工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作，其对具体的环境卫生标准及人员素质与直接为业主带给保洁服务的要求不同，分开管理有利于降低物业管理成本，必要时能够透过物业公司将该部分工作对外进行分包处理。 2、突出物业管理的两个体系，即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系。 三、物业管理带给日常服务的资料： 1、对河道的清理与水质的保护(如透过 种植 水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果; 2、对市政道路的保洁; 3、对业主庭院环境的保洁(主要集中在季节更替时，如刮风导致的尘土积累或落叶); 4、24小时水电维修; 5、对业主生活垃圾的定时清运; 6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护; 7、项目范围内绿化的种植与养护; 8、业主能源费用的代收代缴; 9、定期花木杀虫及灭鼠; 10、暂住证等社区性证明u》 11、业主院落档案的管理。 四、物业特约服务-管家式服务体系： 1、管家的服务，是指由管家负责，带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人带给尽可能完善的服务，针对玉河项目提出的管家式服务，应理解为透过物业管家的努力为业主带给尽可能多的服务，随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求。 2、管家式的服务推荐由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求，业主有需求只针对所负责管家提出，由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题;任何针对业主的服务均需由物业管家陪同。这样，业主提出的要求有专人负责，，避免了处理问题相互推托的状况提高解决问题的效率，同时对业主的各种服务也同样由该物业管家带领陪同，增加了业主对物业人员的认同感并且避免陌生工作人员带给业主的不安全因素。 3、管家式服务的资料： A、业主订购报刊的派送(报纸需经过熨烫，免费) B、带领工作人员完成业主提出的家政服务要求(付费) 室内清洁 搬家、搬物 地板、地毯的清洁养护 代收洗、补、烫衣物 室内插花、装饰 代购日常生活用品 车辆清洗服务 家庭看护管理 宠物看护管理 C、为业主带给车辆接、送服务(付费并需要提前预约) 五、_项目的安全保卫管理： 1、保卫部门日常工作资料： 24小时固定安全岗位的值勤 24小时流动岗位的安全及消防巡视 车辆停放的安全管理 特殊时间段道路车流、人流的疏导管理 2、保卫部门的设施设备： 中央控制室 与中控室连接的门禁对讲系统 设像监视系统 电子巡更系统 业主院落重点部位(厨房)设置烟感报警系统 停车管理系统(如有大规模公共停车位需要管理) 安防器材(对讲机、灭火器、警棍等) 3、保卫部门带给的委托性特约服务： 礼仪性保卫 短途护卫(主要为业主携带贵重物品外出时对人员安全护卫) (以上两种服务带给时需要有物业管家陪同并属付费项目) 六、突发事件应急处理体系的建立 业主物业的安全性是本项目物业管理的关键所在，除带给一般保卫方式外，还应建立联动体系，保证在突发事件发生时及时控制事态发展，将业主的损失降低。应急处理体系流程如下： 1、遇有突发事件，业主透过门禁对讲系统向中央控制室报警(或直接找物业管家); 2、中央控制室接警情后分别通知所属物业管家、片区巡视保安、备勤保安赶赴现场，控制事态不继续发展; 3、由物业管家向值班物业经理汇报现场状况; 4、物业经理根据物业管家对现场状况的汇报决定是否报警。(110、119、120、999等) 2022小区物业管理工作方案5 一、物业管理公共服务质量标准 1、房屋共用部位、共用设施设备的维护 (1)房屋 (2)协调配合水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。 (3)环卫设施完好无损。 (4)道路畅通，路面平整。 (5)消防设施完好无损，可随时启用。 2、安全护卫 (1)主出入口设有值班室，并实行24小时值班; (2)安全护卫人员24小时巡查; (3)小区24小时监控; (4)交通、车辆管理有序; A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。 B、机动车辆按序停放。 (5)危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施; (6)有应急处理计划、措施，遇警能及时报警，并努力防止事态近一部恶化，协助保护现场。 (7)小区内无重大火灾、刑事和交通事故。 3、绿化与环境卫生 (1)绿化贴合规划要求，布局合理，绿化覆盖率不低于30%; (2)花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象; (3)修剪及时，整齐美观; (4)绿化品味高，有较高观赏价值; (5)小区内全方位持续清洁; (6)房屋立面整洁，公共楼道及道路整洁，无堆放杂物现像; (7)水、电等设施设备整洁，水箱定期清洗，供水贴合卫生标准，无二次污染及隐患; (8)环卫设施整洁; (9)无乱贴、乱挂、乱划现象; (10)噪音等贴合环境标准。 4、收费管理 (1)服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布;物业管理收费实行明码标价; (2)用户主动参与、支持物业管理工作，自觉维护环境、秩序，共创礼貌小区; (3)建立收费管理制度，职责落实到人，每六个月向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支状况; (4)模苑遵守国家收费政策，无擅自增加收费项目、提高收费标准等乱收费行为; (5)认真接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%; (6)业主意见反馈满意率90%以上。 5、相关条件 (1)硬件环境 A、小区贴合规划要求，无违章搭建，无擅自改变房屋用途现象; B、小区楼宇、建筑等各类标识明显; C、供水、排水、供电、消防、绿化、环卫等设施设备齐全; D、停车场分类(汽车、摩托车、自行车可分别存放); E、有集中监控设备; F、有生活服务配套设施; G、有教育、文体活动及商务服务设施。 二、物业管理公司带给的服务项目(分期逐步到位) 1、便民服务(部分收费) 2、商务服务(部分收费) 3、社区娱乐、文化活动服务 三、物业管理企业 1、企业须持有物业管理企业资质证书; 2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确; 3、人员培训，持证上岗; (1)企业从业人员统一着装、佩戴胸卡; (2)档案管理规范，资料齐全; (3)用心使用新技术，广泛使用计算机管理。 结构及外观： 1、严禁改动和损坏原有的结构、外观和公共设施，严禁改变房屋及配套设施的使用功能，否则，乙方应负责恢复原状; 2、不允许拆、敲打室内的柱子、承重梁等，避免不安全的隐患; 3、楼板打冲击钻时要避开水管、线缆等，深度不得超过10毫米，若由于装修打击管线造成损坏或影响其他住户的，应赔偿损失并负责修复。 阳台及门窗： 1、严禁自行封闭阳台，加设防盗栏杆以及其他任何形式的附加物; 2、贴磁砖时不得污损外墙，若出现该状况时要立即清洗干净; 3、严禁改动入户门、门套; 4、严禁在窗户上安装防盗网，严禁加装防盗门; 5、靠窗部位推荐装修材料采用防水材料，以避免将来因渗水引起质变。 管道： 1、严禁改动厨房、卫生间的排水(排污)管道; 2、若将排水管埋于墙体内，应留有检修口，便于管道堵塞时的检修; 3、处理好排污口、地漏及周围防水，避免渗漏水; 4、推荐对预埋在墙体内的水管试压后再封闭。 厨房及卫生间： 1、严禁改变厨房及卫生间原有的位置; 2、按煤气公司有关规定煤气管道不得做任何改动和埋于墙体，避免不安全因素存在; 3、严禁敲打和改变属公共部分的通风管道井; 4、吊顶需做成活动式的或预留检查口，便于日后检修; 5、厨房及卫生间已有防水层，严禁凿击地面或重力碰撞给排水管，以免造成渗漏，破坏防水层的要重新补做，避免渗水; 6、安装浴缸、马桶时，处理好接头，保证流水顺畅，防止渗水。 智能设施及管线： 严禁更改智能设施管线，严禁擅自更改智能系统所属设备的安装位置。 空调： 1、装修前应先确定好室内机的安放位置，以便于事先预埋好管线及插座; 2、空调外机务必放在指定的位置，保证整体外观的统一; 3、空调滴水管应接于预埋好的冷凝水管中。 2022小区物业管理工作方案相关 文章 ： ★ 2022物业工作总结精简版 ★ 物业管理2022个人工作计划 ★ 物业管理工作计划思路10篇 ★ 2022物业工作总结报告 ★ 2022物业工作总结格式范文 ★ 上半年物业工作总结及下半年工作计划五篇 ★ 2022物业管理工作总结 ★ 2022年物业公司工作计划最新 ★ 物业公司2022年度工作计划开头五篇 ★ 物业公司2022年工作计划怎么写

　　为了保持小区的干净整洁，为全体业主创造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，如下是我给大家整理的前期物业管理工作计划，希望对大家有所作用。 　　前期物业管理的工作计划 篇1 　　前期介入计划 　　专业、科学、规范的物业管理前期介入,将为今后物业管理服务品质的提高及降底管理成本,打下坚实的基础。针对行政中心,现代化、智能型、设施设备多规模大的物业特点,本公司如果中标,将成立前期物业管理介入工作组,以国际先进的物业管理理念,专业化、科学化的管理方式,介入某某区行政中心的前期物业管理工作。 　　(一)、前期介入人员安排 　　组长:公司总经理兼任 　　副组长:行政中心物管事务所经理 　　其它成员:公司本部工程部工民建、电气、弱电专业工程师各2名,项目经理2名、品质管理部、资源管理部、市场推广部、计划财务部主管级职员各1名。 　　(二)、工作方式 　　1.组长每周组织会议对一周工作作全面布署,并检讨各项工作的完成情况。 　　2.副组长全日制现场办公,负责行政中心现场工作的协调与安排。 　　3.各专业工程师及中心物管员按工作内容全日制现场工作,副组长每日组织会议对当日工作作全面检讨。 　　4.工作组其它成员按现场半日工作制工作,按计划完成各口工作,每周向副组长提供工作报告。 　　(三)、工作内容 　　内容 完成时间 落实部门 备注 　　一、前期工程监督 　　1)审阅楼宇、设备图则及设计 工程部、工作组 　　2)设施设备隐蔽线路的熟悉与标注 工程部、工作组 　　3)从物业管理角度向业主方提供建议 工程部、工作组 　　4)按工程合同承诺标准,编造验收表格 工程部、工作组 　　5)制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程 按工程进度 工程部、工作组 　　6)向机关事务局提供楼宇、设施设备保养及维修建议 工程部、中心物管事务所 　　二、人事 　　1)物管事务所架构制定及讨论审定 资源部、工作组 　　2)管理级员工的招聘 　　3)各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利制度审批 资源部 　　4)人事管理制度、员工手册的讨论审批 资源部 　　A.公开招聘 资源部 　　B.面试 资源部 　　C.聘用及入职培训 资源部 　　D.熟悉物管事务所运作及在职培训 资源部、中心物管事务所 　　三、设立某某区行政中心物管事务所 　　1)设立及装修物管事务所 工程部、工作组 　　2)办公设备及工具设备的采购 资源部、工作组 　　3)现场清洁及布置 中心物管事务所 　　四、管理文件 　　1)中心公约、服务手册制定及审批 市场推广部 　　2)各类文件、表格的制定及印刷 品质部、资源部 　　五、管理预算、启动预算及财务安排 　　1)制定初步管理预算、启动预算及讨伦 计划财务部 　　2)管理费及各项费用制定及申报 市场推广部 　　3)各项财务管理制度制定 计划财务部 　　六、楼宇基本设备预算 　　1)设计及审定各类标牌、指示牌 市场推广部 　　2)采购、制作及安装 市场推广部 　　七、物业验收之准备 　　1)楼宇各单项验收 根据情况确定 工程部、工作组 　　2)公共地方的验收(道路、停车场等) 根据情况确定 工程部、工作组 　　3)楼宇各项设施设备测试及验收 根据情况确定 工程部、工作组 　　4)楼宇内部初验 根据情况确定 工程部、工作组 　　5)遗漏工程跟进及监督验收 根据情况确定 工程部、工作组 　　6)绿化工程的`验收 根据情况确定 工程部、工作组 　　八、楼宇接管安排 　　1)制定接管计划 工作组 　　2)安排准备各类文件 品质部、工作组 　　3)人员安排 工程部、工作组 　　4)接管培训 工程部 　　5)清洁开荒 中心物管事务所 　　6)现场氛围布置 市场部、中心物管事务所 　　7)进行接管工作 工程部、中心物管事务所 　　九、遗漏工程跟进 　　1)整理资料及落实遗漏工程跟进 按工程进度 工程部、中心物管事务所 　　2)维修后复检、通知业主方再次验收 按工程进度 工程部、中心物管事务所 　　3)现场施工方的管理讨论 品质部、中心物管事务所 　　十、各服务项目检讨 　　1)物业保险事宜之建议 计财部、中心物管事务所 　　2)检讨物业管理人力资源 资源部、中心物管事务所 　　3)检讨保安安排 中心物管事务所 　　4)检讨清洁服务之安排 中心物管事务所 　　5)检讨维护保养服务之安排 工程部、中心物管事务所 　　6)检讨处理客户投诉之程序 品质部、中心物管事务所 　　7)检讨园艺绿化保养及节日布置之安排 工程部、中心物管事务所 　　8)检讨公共关系之安排 市场部、中心物管事务所 　　前期物业管理的工作计划 篇2 　　按管理要求和物业管理运作需要，物业公司将工作分为介入期管理、入住期管理（将验收好的房屋交给业主；二次装修管理、迎接业主迁入新居等）和常规管理三部分。按照轻重有序、科学实效的原则，拟定如下管理工作计划： 　　<一>介入期 　　根据房地产公司提供的项目施工进度表、销售进度表、入住计划安排，制定相应的前期介入工作计划，力求务实、高效，并有利于房地产公司的销售服务，（物业管理有限公司）申报物业服务收费(初次定价)。 　　1、从物业管理的角度出发，提前掌握物业的情况，物业公司做好以下各项前期准备工作： 　　（1）根据房地产公司相关销售承诺内容，制定《业主临时公约》、《前期物业服务协议》、《业主手册》，并与业主签定《前期物业服务协议》；对房地产公司售楼承诺文书从物管视角给予评审，避免入伙后口实不符导致纠纷； 　　（2）对园林布置及景观设计方案、园林绿化，从物业管理角度提供专业建议； 　　（3）参与项目组的工程例会，适时提出物业管理的专项建议；对智能化系统提出专项建议；对小区的给排水、电力供应、消防、安全防范、水景、标识系统、管送煤气系统、公共配套设施、管理用房的规划与施工，从物管专业角度提出合理化建议； 　　（4）收集工程图纸，建立设备档案，参与设备的安装调试； 　　（5）对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪并建档管理； 　　（6）配合销售中心物业管理咨询，同时与销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动沟通； 　　（7）业主入伙前，先行参与房屋的验收过程，发现问题及时汇总提交书面整改报告； 　　（8）收集装修、装饰材料供应商，以及相关设备厂家的信息（厂家联系人、联系方式等），以满足日后维修中的材料供应； 　　（9）与公司相关部门协商建立维保机制，力求在维修管理流程等方面建立有效的措施以确保维修的高效率，使业主在售后质量维保方面的诉求能够得到及时的解决； 　　（10）建立与社会专业机构的联系，开展如通邮、通水、电、气、电话申请等准备工作； 　　（11）与公司协商确定管理办公场所以及安防人员的宿舍、食堂等生活场所的配置，确定装修方案；人员配置、培训计划的制定与实施； 　　（12）拟定物业管理服务工作各项流程及与业主相关的各类资料，并印刷装订成册（业主入伙时发放给业主）。 　　（13）针对未来需要完善的物业管理问题建立专项档案。 　　2、开展业主服务需求调查 　　积极参与地产公司开展的业主联谊活动，集中收集了解业主反馈的信息，在销售中心帮助下，在入住前开展业主需求调查，以求了解业主的年龄结构、文化 　　层次、兴趣爱好及各类服务需求，通过分析，确定管理服务标准及各项服务收费标准，使今后的物业管理服务工作更加贴近业主。 　　3、按规范实施接管验收 　　充分利用前期介入取得的各类资料和数据，以及对物业的了解，本着“对业主负责，对房地产负责”的宗旨，进行严格、细致、全面的接管验收。 　　4、介入期管理工作计划表 　　<二>入住期高效 　　1、便利办好入住 　　入伙期是物业管理工作关键的一个环节，同时也是物业管理人展示自身形象，打开工作局面，为今后物业管理服务工作奠定良好基础的一个契机，为此物业公司做好如下几项工作： 　　（1）与销售中心配合，告知业主详细的入伙流程、各项手续办理办法以及应收的有关费用，以便业主事前做好准备； 　　（2）销售中心应合理安排业主的入伙时期，加强节假日的入伙办理；入住服务； 　　（3）一条龙办理入住手续，随到随办，与销售部密切合作，对业主提供一对一的入住服务； 　　（4）事前联系供气、供电、供水、电信、银行等相关专业部门，同步办公，方便业主入伙； 　　2、提供入住期的便民服务措施 　　（1）延长工作时间，随到随办，同时提供物业管理及其收费项目的咨询答疑、装修咨询等； 　　（2）通过公开招投标方式引入4～5家具有一定品牌、资质、售后服务良好的正规装修商、电器商、各类装修材料商，进驻社区并向业主推荐方便业主的同时进行经营创收； 　　（3）组织有偿便民服务队，解决入住期间搬运量大，搬家难的问题；解决家庭装修后清洁卫生问题，同时也方便装修期间民工流的控制。 　　3、记录并处理业主在接收楼验房中提出的合理的意见与建议 　　4、装修管理 　　（1）装修宣传培训。根据建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》及中山市有关装修管理的规定，制定《房屋装饰、装修管理办法》、《装修期间电梯使用管理规定》、《二次装修申请表》等，对相关管理员以及业主、装修施工单位的施工人员进行装修的法律、法规及专业知识培训。 　　（2）强化装修审批二次控制的要点，制定装修审批程序。 　　（3）落实二次装修跟踪监管责任制。 　　（4）制定违章装修处理流程。 　　（5）依据装修方案结合日常的装修巡查记录和装修变更记录进行装修验收。 　　5、治安管理 　　（1） 建立高素质的安管队伍，按高标准、严要求的指导思想，严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。 　　（2） 确立治安重点，加大对入住期人流、物流、车流的有效监控。 车位、车主、车型、车色） 　　（3） 实施科学有效的防范体系，全面防范实施巡逻岗、固定岗（守卫岗）、机动岗三岗联合防范，各岗有效的配合与互动； 　　（4）完善并发挥智能化系统的安防优势。 　　6、入住期管理工作计划表 　　<三>常规期管理 　　培训工作 　　通过培训，提高物业公司员工的文化素质、业务技能和管理服务水平，为物业项目培养一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，使社区的物业管理更加赋有成效。 　　（1）安管培训计划 　　（2）绿化培训计划 　　（3）行政培训计划 　　1、 小区工程部培训计划 　　2、 常规期工作计划表

分五个阶段：1、可行性研究阶段；2、规划设计阶段；3、建设阶段；4、销售阶段；5、竣工验收阶段。

业主手册不能代替前期物业合同，业主手册不是物业服务合同。业主手册是小区业主大会讨论决定的，对全体业主具有约束力的行为准则。而物业服务合同是小区业主大会与物业公司签订的，对小区业主大会和物业公司具有约束力的文件，也是小区物业服务工作的依据。物业服务合同与前期物业服务合同主要差别在于：1、订立合同的当事人不同。前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业管理企业；物业服务合同的当事人是业主与物业管理企业。2、合同期限不同。前期物业服务合同的期限虽然可以约定，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同又开始生效的，前期物业服务合同将会终止。物业服务合同期限则由订立合同双方约定，与前期物业服务合同相比，具有期限明确、稳定性强等特点。前期物业服务合同一般在以下三种情况下终止：1、前期物业服务合同约定的合同终止时间届满，则前期物业管理的截止时间为前期物业服务合同约定的合同终止时间。2、前期物业服务合同约定的合同期尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同锁定的起始时间。3、前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主委员会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下，前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。

选聘物业公司不一定要招投标。住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。物业公司必须招标吗？物业公司不一定要招标。住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司。国家提倡其它物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。招标是一个招标投标行业术语，指招标人，即买方事先发出招标通告或招标单，品种、数量、技术要求和有关的交易条件提出在规定的时间、地点，邀请投标人，即卖方参加投标的行为。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》是中华人民共和国建设部二OO三年六月二十六日建立的。简要：各省、自治区建设厅，直辖市房地产管理局，新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，现印发给大家，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告我部住宅与房地产业司。总结选聘物业公司不一定要招投标。住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司。国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 法律依据：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；

管理领域。物业管理的前期介入是一个新兴的物业管理领域，拥有广阔的前景。前期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业专业技术支持。

对于一个刚刚成立的物业公司来说，做好前期的管理工作非常重要，它是决定企业以后发展的基石。那么，如何做好前期的管理工作呢？下面就由彦枫企业管理咨询有限公司给你做专业的介绍：第一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 第四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 第八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 第九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件； 第二十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第二十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 第二十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。 第二十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 第二十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 第二十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第二十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第二十七条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。 业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。 第二十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。 第二十九条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 第三十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。 第三十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第三十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第三十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 第三十四条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。 第三十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 第三十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第三十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 第三十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。 物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。 第三十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

物业前期介入的工作非常重要，能为的开发商提供合理的建议和意见，协助开发商一起完善产品、优化产品，因此深受开发商的认可和青睐。那么物业前期介入主要工作内容有哪些呢？下面就跟着小编一起来详细咨询、了解一下吧！物业前期介入主要工作内容有哪些：一、通过投标来接洽物业管理业务无论是谁以什么形式组建了物业，前期都要不断的进行开拓，通过投标竞争来接洽业务，进行可行性、可靠性、可盈利性分析，其中可行性是指物业管理企业要从自身的实际出发，考虑物业与企业等级是否相符，物业能否发挥企业优势，可盈利性是指物业要根据自己的目标测算企业的利益，争取更多的业务。（1）计算物业费用，并草拟管理方案。（2）投标竞争、洽谈、签订物业合同。（3）派管理人员运作前期管理。二、建立与业主或租户的关系物业管理的管理对象是物业，而服务对象是人，因此物业管理企业除了要和开发商进行协商之外，还要和未来业主或使用人取得联系，听取他们的意见。（1）听取未来业主或使用人对物业管理的要求、期盼。（2）了解未来业主或使用人对物业使用的安排、打算。（3）要和业主或使用人签订协议或合同，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、大门出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。文章总结：好了，关于物业前期介入主要工作内容有哪些的相关知识就介绍到这里了，有需要了解更多资讯的朋友，请继续关注齐家网，后续我们将有更好、更精彩的内容为您奉上。

对设计提出合理化建议、对原材料进行监督和建议、工程质量监督、熟悉设备设施、熟悉水路、熟悉电路。

前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务,前期管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。在物业管理的初期，由于发展商拥有大部分产权，所以开发商在物业管理中的作用比较大，又因为是发展商首先聘用了物业公司，所以前期物业管理是由发展商来制定的。我们知道了什么是前期物业管理，前期物业管理的服务对象是谁，然而前期物业管理的特点又有什么呢？前期物业管理（一）基础性由前期物业管理的具体内容分析可见，前期物业管理的许多工作，尤其是前期物业管理的许多特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影响。这是前期物业管理最明显的特点。（二）过渡性前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期，建立物业管理服务体系并提供服务，其介于早期介入与常规物业管理之间。因此，前期物业管理在时间上和管理上均是一个过渡阶段。（三）复杂性新建物业及其设备设施往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题，在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常，甚至可能会出现临时停水停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象。由于物业及设备设施需要经过一个自然磨合期才能逐步进入平稳的运行状态，因此，此阶段的物业管理也明显呈现波动和不稳定性。（四）投入性在前期物业管理阶段，需要投入人、财、物等资源，投入较大，管理成本相对较高。但物业空置率却较高，管理费收缴率较低。因此，前期管理阶段的经营收支一般是收入少、支出多、收支不平衡。（以上回答发布于2013-05-06，当前相关购房政策请以实际为准）买新房，就上搜狐焦点网

物业公司进入一个新的小区，要使小区居民拥有更好的居住和生活环境,物业管理公司应从管理者的角度对即将管理的物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。因此，物业管理早期介入有利于优化设计，完善设计细节。然而物业管理公司如何做好前期物业管理工作。（一）签好合同国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是物业建设单位指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以合同的形式赋予物业服务企业独立管理运作的权利，可以减少物业建设单位不必要的干扰，更有利于物业服务企业提高自己的管理能力和服务水平。（二）处好关系前期物业管理中，存在着物业建设单位、物业服务企业、业主之间相互关联与制约的关系。在这三者关系之中，物业服务企业既不能得罪物业建设单位，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是物业建设单位说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开发商之间发生的矛盾，既要承担起物业建设单位赋予的管理服务职责，为物业建设单位排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。（三）搞好告示前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的。业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物业服务企业作为小区的管家，要将小区的各项管理规定及安民告示，通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。（四）处理好三者关系。前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。（以上回答发布于2013-05-14，当前相关购房政策请以实际为准）搜狐焦点网，为您提供房产信息，房产楼盘详情、买房流程、业主论坛、家居装修等全面内容信息

一、物业管理前期介入概述物业管理前期介入是指，从地产公司开发选地、产品定位、营销案场、规划设计、工程施工及交接验收，直到入住成立物业服务中心的整个过程中，为地产公司提出合理化建议、意见，协助地产公司完善产品，以达到产品优化、方便日常物业管理的目的。在知乎上有看到这篇文章列出了一些可以参考：《我们都是物业人：物业前期介入全过程控制要点》总的来说，物业前期介入管理的工作主要包括项目策划、设计审查、施工监督、质量验收、问题反馈和整改以及合同管理等方面，需要物业公司具备一定的专业技术知识和能力，能够有效地进行监督和管理，为物业公司在后期的运营管理提供保障。细化到工程方面，物业前期介入工程管理的工作，主要就是参与设计阶段的设计审图、施工阶段的工程检查、交付阶段的分户验收、承接查验等业务。物业前介工程管理的主要业务流程图物业工程前期介入的业务架构物业前期介入的工程管理工作，具有工程项目管理的特点；项目分散；信息量大；数据分散；持续时限长；排他性；专业性强；需要多人协作。目前工作的主要工具为分散的电脑软件和共享文档处理，过程的管控主要靠人工行为，造成任务繁重，项目管理漏项、缺项，溯源难度大，资料查询、引用不够便利 。物业前期介入工程管理数智化平台就是在这种背景下诞生的，实现工程前介工作管理与执行的信息化、数据化和智能化，从而减少错误、提高人效。物业前介工程管理-智建云App提供的功能二、物业前期介入可以参考这篇文章写到的内容《物业管理早期介入》三、承接查验、分户验收可以参考这篇文章写到的内容《承接查验、分户验收》四、报事报修可以参考这篇文章写到的内容《物业报事报修》

物业公司备案需要办理备案手续。物业服务合同备案需要材料，具体如下：1、物业服务合同备案申请表；2、物业服务合同；3、企业资质证书正、副本；4、企业法人营业执照副本、分支机构营业执照副本；5、组织机构代码证；6、项目负责人身份证明、项目负责人与物业服务企业之间的劳动合同、社会保险缴纳情况证明原件、聘任证明材料及项目负责人考试合格证书；7、物业项目的合法来源证明文件；8、事实服务的项目需提供原物业服务合同、服务现状的情况说明、仲裁或司法文书等相关材料。

　　一回事。　　其实，物业公司的管理和服务不是相互独立的两个部分，我们通常所说的物业公司或者物业管理公司或者物业服务公司，应该是物业管理服务公司的简称，物业管理服务本质上可以概括为：对物的管理，对人的服务。　　那么，什么是物业管理的前期管理服务呢？　　物业管理的前期管理服务是指开发建设项目立项后,物业管理企业在接管物业之前,由开发建设单位聘任或委托物业管理企业参与物业的规划设计和建设的过程。主要是从业主(使用人)及物业管理的角度,提出一些合理化建议,以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。做好小区的前期物业管理服务是解决物业管理矛盾纠纷、提高物业管理水平的重要途径。亦是有利于房地产开发商楼盘的质量和销售、有利于维护业主合法权益。对开发商利益、业主权益和社会稳定都具有重大意义。然而,在房地产开发中,房地产项目的滚动开发、业主入住是一个渐进的过程,不可能同时入住。为了搞好物业管理服务的后期工作,就得加强对小区前期物业管理服务地力度,笔者认为应该做好以下几方面工作：　　第一,重视小区物业的前期介入工作　　物业管理企业在介入房地产开发项目之后,应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况,编制物业管理方案,成立前期介入小组会同设计部门、施工单位、开发商一起会审图纸,主要是从业主使用的角度就原设计中不合理的部分提出建议,亦可根据物业管理的实际经验,向相关部门提供各项设备设施的性能、质量和厂家信誉等情况并提出有价值的建议。参与小区物业设施设备安装调试的全过程,特别重视对给排水、配电、防水、电梯、消防、智能化等设备系统的检查,发现问题及时要求开发商解决,既能避免日后提高物业管理成本,又能确保各项设备设施在投入使用时能正常运行,促使物业更易贴近业主起居生活。　　第二,物业的接管验收　　物业的接管验收是前期物业管理的一个重要环节,是对已竣工验收并达到交付使用条件的物业项目进行再一次的质量把关工作,亦是明确物业管理公司与开发商维修管理责任的重要措施。物业的接管验收一般分为二大部分,其一是楼宇本体的接管验收;其二是公共配套设施设备的接管验收。　　其一,楼宇本体的交接验收工作。　　参照建设部1991年7月颁布的《房屋接管验收标准》以及建设局2006年月10月制定的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定》,建设单位在进行商品住宅建筑工程竣工验收时,物业管理公司前期介入小组应参与由建设单位组织工程施工和监理等单位对每一套住宅的建筑观感、使用功能和使用安全等内容进行专门检验。逐套检验项目包括建筑结构、地面、墙面、防水、室内电气安装等10多个方面。物业管理公司前期介入小组严格按照市建设工程质量监督机构公布的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》对工程进行逐套检验,并填写《检验结果表》。建设单位依据《检验结果表》和《房屋建筑工程竣工验收报告》,逐套出具《商品住宅建筑质量合格证明》。　　其二,公共配套设备设施的接管验收工作　　公共配套设备设施的接管验收是小区物业前期管理过程中一个重要的环节,其可以明确交接双方的责、权、利关系,固在接管验收中严格把好质量关。虽然物业管理前期介入小组参与了小区公共配套设备设施的安装调试过程,但是还得分二个阶段(一阶段是预验收;二阶段是正式验收)来接管小区公共配套设备设施。　　其一,验收小组按照验收计划、标准(依据建设部《房屋接管验收标标准》),按专业分工进行以预验收,在其过程中查出不符合标准的项目,递交书面的《物业验收整改通知书》给移交单位,并要求限期整改完成。尤其是对单项设备验收中,须进行试运行验收,主要验收设备的安装质量各运转中设备的主要技术指标,对不符合指标的,及时提出书面意见,要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新调试,直至验收标准方可止;　　其二,正式验收是在预验收中提出的项目落实后,验收小组要进行检查、验证,如整改合格,而进行的正式验收。须做到“三符合，一完整”。　　所谓“三符合，一完整其实就是：　　1，是图纸与设备规格型号、数量符合;　　2，是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合;　　3，是设备包括设备连接的整个系统的技术性能与设计的功能符合。　　4，“一完整”：就是图纸资料完整,如产权资料、技术资料、竣工验收证明书及设备设施检验合格证书等。　　物业的接管验收是一项颇具复杂的过程,不仅涉及到建筑工程技术,而且牵涉到众多法规政策,常见一些实际结果与理论要求不一致的地方,为了处理好接管验收中存在的问题,需把握好二个基本原则:其一是坚持原则性与灵活性相结合原则,即对一些不尽人意的问题,接管验收人员不必拘泥于成规,要针对不同情况分别采取措施,具体问题具体分析,大家共同协商，力争合理地、圆满地解决验收中存在的问题。其二是做到细致入微与整体把握相结合原则,即在物业接管验收中不能因注重细致入微而忽视整体把握,也不能因重视整体效果而忽视细节问题。　　第三,做好环境卫生保洁工作　　环境卫生管理是小区物业管理中一项至关重要的工作,环境卫生保洁工作是住宅小区物业管理最直观环节,亦是业户评价物业管理公司能力高低的要素。行业上一般将小区的环境卫生保洁工作聘请专业的清洁公司管理,物业管理公司起监督管理作用。前期物业小区环境卫生保洁二大重点工作：　　一，是物业清洁的开荒工作;　　二，是房屋装修期的清洁工作。　　物业管理公司对新建物业的清洁开荒(是指管理公司在完成对物业的竣工验收、接管验收之后,对物业内外进行全面、彻底的清洁,将干干净净的物业交给业主)工作特别重视,安排专人全程监管清洁公司的开荒工作,专业清洁公司集中人手大规模对物业进行清洁开荒,其内容不限于:对物业内外建筑垃圾的清理;对玻璃、地面、墙面等处所沾灰尘、污垢的清除;对公用部位(消防楼梯、电梯轿厢、电梯厅、屋面等)、办公房以及设施的清扫等。物业的清洁保持阶段是指业主入住后清洁,业主入伙后伴随着房屋集中装修期的开始,装修期是对专业清洁公司的一个严峻的考验。常常是前边扫后边倒,保洁始终无法达到应有的效果,小区总是处于一种比较脏乱的状态。针对这种现象,装修期的环境卫生保洁首先须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运工作,尽量减少灰尘污染。其次是通过定时、定点、定人进行各种垃圾的分类收集、处理和清运,以及清、扫、擦、抹等专业性操作,同时还可以适当增加保洁力量,增加保洁次数来维护小区内公共区域的清洁卫生;三是加强宣传教育和督查力度,采取各种有效的办法手段,多管齐下,培养业主文明卫生的好习惯,使其知道,只有养成良好的卫生习惯,才能将小区营造出整洁、卫生、优美、舒适的生活环境。　　第四,做好业主入伙工作　　入伙亦称入住,是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续;入住人收到入住(入伙)通知后在限定期限内不办理相应手续的,亦视为入住。《入伙通知书》发出时,应清楚说明入伙的条件,以便日后业主推迟办理时,物业管理服务费(业主可以放弃入住的权利但须承担缴纳物业服务的义务)的收取工作能够顺利开展。向业主的入伙通知发放后,物业公司应及时组建引导组、接待组、收楼组以及咨询组等入伙工作的相关组织,依据购房合同以有相关法律文件,如《房屋竣工验收备案回执》、《房屋竣工测量报告》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》公共设施设备移交清单等文件,认真准备业主入伙资料文件并由小组长负责相关的培训和指导工作。入伙现场要营造出喜庆的氛围,车辆/行人进出有序,服务人员着装整齐、热情、礼貌大方。入伙期间采用“一条龙”服务模式进行,发展商、施工单位、公共事业部门、物业公司联合现场办公。　　业主手持《入伙通知书》进入物业公司入伙接待处、由接待人员核对身份后,在《业主签到表》签到,然后办理入伙手续签署的相关文件,如:《业主管理规约》、《前期物业管理协议》、《防火责任书》、《业户手册》、《家庭住户成员登记表》、《银行委托协议》等。房屋验收交接时,物业管理公司组织专业人员与业主共同对住宅室内水电、门窗、墙壁、地面等项目进行查验交接,双方逐项查验,逐项登记,如发现问题记录下来,存档管理,督促相关部门限期整改;如经查验无问题,与业主确认水、电、气表底度,并在《验房交接表》上签字认可移交房屋钥匙。总之,在业主入伙期间要做到一切为业主着想,以业主为中心开展各项工作。　　第五,妥善协调三者之间的各种矛盾　　物业管理公司特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾,既要承担起开发商赋予的管理服务职责,为开发商排忧解难,又不能牺牲业主的利益。在业主与开发商之间处理好三者关系,物业管理公司起着一种协调和信息传递作用。尤其对业主反映的问题,如房屋质量问题,首先要分清性质,弄清情况,做好解释工作,本着“谁受理,谁跟进,谁回复”的原则,及时快捷地将业主反应的问题传递给相关部门,积极协调各方妥善解决,在最短的时间解决业主反映的问题。　　第六,抓好小区公共秩序管理工作　　小区公共秩序管理在住宅区物业管理中占有很重要的地位,它是物业管理公司为防火、防盗、防破坏、防灾害事故等而实施的一系列安全措施,秩序维护员不仅要善于发现安全隐患,更要有防止、终止危及或影响辖区内业户造成损失及伤害的能力,亦是体现一个管理公司服务水平的重要环节。公共秩序管理主要工作：　　其一，健全安全管理制度和完善岗位责任制,制度是企业利益的保障,“没有规矩不成方圆”,制定完善详细的规章制度。如小区大门岗,严格按照《门岗岗位职责》把好大门关,对来访人员实行“来访登记”制度,装饰装修人员凭证进出,杜绝闲散人员进入小区;大件物品持《物品放行条》放出等;　　其二，建立“预防为主,防治结合”以及“群防群治”的机制,维护片区治安,物业管理公司应与当地辖区社区人员保持密切联系,紧密合作,与当地片警保持良好的关系,及时了解当地治安情况,确保辖区物业的安全。如业主入伙后伴随房屋装修伊始,进出小区装修人员比较多且杂,加之小区安全防范的配套设施未完全安装到位,易给一些偷盗者可乘之机,因此要加强小区的巡查次数,记录好巡查情况,一经发现可疑情况要及时处置,发现失窃事件要及时报案。再如在遇到特殊紧急情况时,住用户家中和办公区域,发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件时,要善于借助第三方的力量,虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法,但在采取其它方式(例如破门前)时,寻求第三方(派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等)见证,以规避风险,减少损失;　　其三，是要充分利用好已有的安全设施,如电子门禁、可视对讲、监控摄像机等设备,减少失窃案件发生机率;　　其四，抓好小区进出车辆的管制和疏导,有利于维护小区交通秩序,避免车辆乱停乱放。特别是各种运送装修材料的车辆,要及时装卸,避免长时间停留,以减少小区交通压力。通过严格的训练,加强管理,在车辆进入小区时,认真落实制度,坚决做到对车、对人、对卡。建全技术防范设备,适当配备先进的技术器具设施,比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等,才能有效的确保车场安全运行;　　其五，组建一支高素质的秩序维护队伍,不定期对秩序维护员的实施培训,主要从“业务知识、仪表、言行、体能、岗前、岗中培训着手。更是加强其服务意识方面的培养,把“让主户满意”作为秩序维护员工作的准则,把辖区内的公共秩序服务工作做得更细、更好。　　第七,加强对房屋的二次装修管理监督工作　　装修监管是物业管理公司根据政府有关法规、条例,受发展商或全体业主委托,对物业管辖范围的业主或使用人在物业装修过程中,监督施工是否符合规范、结构安全、房屋外观统一、消防、供水、供电、燃气等要求行为装修的定义。装修监管是前期物业管理的另一项重要工作,也是容易引起房屋质量投诉的重要环节,解决不好就会发生推诿扯皮现象。鉴于此,加强前期住宅室内装饰装修监管应注重抓好：　　其一，根据相关法律法规制定“物业二次装修管理规约”在业主入住、装修前,物业公司要履行告知义务,将装修须知和装修禁止行为予以书面告知(如装修时间、装修垃圾统堆放点、装修人员和材料进出通道等),以便业主了解和执行并办理相关装修手续。同时要抓好对每户装修方案的审核,对违反房屋装饰装修规定的行为发现后要及时纠正,做好说服解释工作;　　其二，在房屋装修动工之前,需再次与业户或装修单位确认室内给排水支管、地面防水等均于正常状态,方可发放《装修许可证》;　　其三,掌握业主装修过程中的重点,装修管理员亦就明白日常巡检的重点,在业主材料进场和水电路改造或地墙面做防水阶段,每天最少巡查2次以上,有违规意图的业主,一天要巡检4次以上,及时制止违规装修现象。在巡查装修施工的过程中,重点要巡查水、电的安装情况、业主有无擅自更改装修方案和拆改房屋承重墙体的情况发生、还要提醒装修工人一定要对厕浴间进行防水实验,避免入住后给其它业主造成损失。认真填写《装修巡查记录》;　　其四，对违章装修的要严厉制止,并使其控制在萌芽状态,以便控制事态的扩展并向业主发《装修违章整改通知书》,让业主签字确认,将复印件存放于档案袋中,在处理违章装修过程中,始终坚持以规服人,以理服人,以礼悦人的原则,以良好的态度和礼貌赢得业主对装修监管工作的理解与支持。　　第八,抓好对物业管理服务供给者培训　　物业管理是对专业化要求很高的行业,物业管理者要求是多面手,要能在不同场合充当不同的角色,物业管理从业者必须具备较高的综合素质,在物业管理前期物业管理服务中,物业管理人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主对工作的认可的关键因素。鉴于此,物业服务供给者的培养或培训将根据人员岗位不同进行。　　其一，管理知识方面　　对中高层管理人员的知识要求相对会比较高。知识包括经营管理知识(如物业管理、公共关系等)、财务知识、法律知识(要非常精通行业法律法规,熟悉必要的法律知识),对提升服务的内容和档次大有帮助。　　其二，专业技能方面　　物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护,而且包括绿化、环境卫生、保安和消防等,又涉及公共服务、专项服务、特约服务、社区服务和社区文化。这就要求物业管理人员掌握上述工作所必须的专业技能,以及时为业主提供专业的服务。此外,面对各式各样的业主,掌握必要的人际交往技能也是很有必要的;　　其三，服务态度　　物业管理是通过为业主提供公共服务、专项服务、特约服务而获得经济效益、社会效益和环境效益,服务是物业全部管理经营活动的中心，因此,全体物业从业人员都应树立“用户至上、服务第一”的思想,把为业主提供多层次、全方位的服务作为物业管理企业全体员工的神圣职责,在工作中时时处处为业主着想,尽最大努力为业主提供优质的、完善创新的服务,赢取业主的赞同和认可。物业管理不是什么深奥的学问,一个温馨的问候、一个小小的举措、一个小小的手势、一个甜美的微笑,都会增加我们与业主的感情、化解与业主的矛盾,同样也就提升了我们的服务水平。　　综上所述，加强前期物业管理,不但能保证业主(购房人)的长远利益,还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划,保证物业的施工质量,达到完善物业的使用功能,促进房产的销售。同时,加强前期物业管理,有利于规范物业管理活动,可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对立情绪,减少三方之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。而且,加强前期管理,可以更贴近业主和使用人的实际需求,使小区规划更趋向于人性化,使物业管理人员能够较早地了解和熟悉物业的情况,为日后更好地开展物业管理服务打下基础。　　以上综合网络资料，希望对你有所帮助，谢谢采纳!

　　利润未达预期　　　　共同基金公司有一个主要的目标：就是赚取利润。不幸的是，这些利润并未分配给投资者，而是交给了基金公司。事实上，我一般不会谴责一家公司为了自身利益而谋求利润，但是如果这些利润是建立在更高成本的基础之上，那么，这样的公司必将遭到公众的谴责和质疑。　　　　非透明的持股　　　　在不同的市场时机，投资者对所购买基金的持股情况一般并不了解，而这正是共同基金另外一个根本性的缺陷。　　投资透明度的缺乏将使投资者猜测并怀疑，在某种程度上会降低投资者的信心，而在熊市中，投资者应该明确知道投资产品的涨跌情况、资产净值、是否缩水等，否则投资人的不安将带给市场更大的波动。　　　　非透明的费用　　　　尽管许多人对于基金公司收取的费用不是很明确，但是作为投资者，必须知道的是自己支付了哪些费用。当然，投资者首次投资共同基金时，共同基金发行人会告诉投资者他们收取什么方面的费用，但对于费用类别及明细，投资者往往蒙在鼓里。　　当市场步入熊市时，投资者需要了解哪些是自己还不知道的模糊成本，哪些是不清晰的明细费用。但是共同基金发行人也不是省油的灯，他们通常会设法隐藏高额的管理费，因此投资者一般无法知道自己支付了哪些费用。　　　　永远保持投资状态　　　　大多数股票型共同基金原则上规定，不论在何种市场环境下，不论市场走牛还是走熊，共同基金经理必须长期持有股票，即使股票价格已经下降到接近萧条时期的价格，大部分基金对于市场中的股票仍需持有固定的比例。根据股票型共同基金的章程，大多数基金经理必须进行几乎全额的投资。可以肯定的是，有小部分基金没有这样的限制，但是大部分基金都有这样的要求。　　　　提供错误投资建议　　　　在共同基金的这些缺陷中，提供错误的投资建议对投资人的影响最大。一般情况下，基金公司都会鼓励投资者永远停留在市场中，即使市场低迷，股价下跌，因为投资者的买卖就是基金公司赚钱的源头。如果共同基金再次经历2008年的大萧条，基金经理将会建议共同基金的投资者能稳住基金。　　提倡买入并持有是大多数共同基金的主要投资方式。一家基金公司不会在市场低迷期建议投资者卖出，因为这样做并不符合基金利润最大化的原理。由于大部分基金接近满仓，所以他们对仓位的考虑优于对风险的控制。

电视转播车是一种具有机动灵活、活动范围大等特点的车载小型“电视台”。它可以远离电视中心进行现场录像、现场编辑工作，并能即时向电视中心传送所录制的节目，进行现场转播。20世纪30年代后期，法国生产了第 1辆电视转播车。经过几十年的发展，已被世界各国普遍采用。

每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。大漠孤烟直，长河落日圆。 王维《使至塞上》大漠沙如雪，燕山月似钩。 李贺《马诗二十三首》之五 飞流直下三千尺，疑是银河落九天。 李白《望庐山瀑布》 三十功名尘与土，八千里路云和月。 “一个生命比地球还重”。自己活着，就是为了使别人过得更美好。 ——雷 锋 人只有献身于社会，才能找出那实际上是短暂而有风险的生命的意义。爱，可以长养慈悲,广爱善待众人。人与生就具足善良的心，只因为习相远，才把那善良的本性蒙蔽.故善念恒存你我心头,心念一转,刹那间就可得到！生命虽然有限，但智慧却无有穷尽。提高生活的品质,善用间暇充实自己，将是迈向真善美慧、幸福人生必经之途家庭教育是一切教育的基础，根基稳固,才能受教有地。而简单的应对进退，其实就是家教的开始。然而，有许多父母却忽略了这扎根教育的重要性，反而错失了奠定良好德性的先机。损失之大，诚难估矣！古来孝子行孝，莫不从顺从父母开始。今虽时空不同，然而孝道之理千古不易。当夜阑人静，扪心自问，父母的教诲我们可曾做到几分？为人子女怎能不承欢膝下、主动为他们分忧解劳呢？有人终身能牢记父母的教诲，有人却不曾忆起丝毫训勉。前者在面对迷失与困厄时，往往能悬崖勒马，知所进退，不敢愧对父母，让父母操心、蒙羞；而后者却经常惹事生非、得过且过令父母伤心。“父母在，不远游，游必有方”，古今皆然。尤其，当今社会染污严重，能让父母了解子女的行踪，不但免去父母的挂心，亦可避免意外发生。人生的价值，应当看他贡献什么，而不应当看他取得什么。一个人的生命是可宝贵的，但是一代的真理更可宝贵，生命牺牲了而真理昭然于天下，这死是值得的。我生来是为斗争的。 ——罗曼·罗兰

工农民主政权亦称苏维埃政权。中国第二次国内革命战争时期，中 国 共 产 党在革命根据地建立的工农和城市小资产阶级联盟的政权。政权性质是无产阶级领导的反帝反封建的新民主主义的人民民主专政。无 产 阶 级专 政 dictatorship of the proletariat，无产阶级（经过共 产 党）领导的、以工农联盟为基础的社会主义国家政权。又称工人阶级专政。是无产阶级和资产阶级的阶级斗争的必然结果，是达到消灭一切阶级和进入无阶级社会的过渡。

　　单身是一种无法言说的痛，特别是在一些特殊的日子。以下是我为您准备的，希望对您有所帮助。 　　一 　　双十一“脱”光，你的另一半在哪邂逅?测试开始： 　　问题：桌上放著一瓶酒和一个柠檬，你会作何种联想? 　　A、这水果可能是要加入酒中，例如伏特加要掺少许柠檬汁。 　　B、这水果打成汁之后要加入一点儿酒，例如柳橙汁里加入一些威士忌。 　　C、水果和酒根本没有什么关系。 　　D、吃完水果后喝酒，或喝完酒之后吃水果。 　　结果分析 　　A、这水果可能是要加入酒中，例如伏特加要掺少许柠檬汁。 　　你是典型的“近水楼台先得月”。你将来的另一半不是你的同学、学长，就是你的同事、上司，两人在长时间的相处之下，逐渐培养出默契，进而迸出爱的火花。 　　B、这水果打成汁之后要加入一点儿酒，例如柳橙汁里加入一些威士忌。 　　或许是学校办的毕业旅行，或许是公司的员工活动，总而言之，你在出外散心时巧遇到你的白马王子，而且有一段非常奢侈的恋爱的过程，罗曼蒂克的情节足以媲美电影“罗马假日”，这次轰轰烈烈的爱情将成为你一生中最值得回味的往事。 　　C、水果和酒根本没有什么关系。 　　如果你每天都固定通勤路线，从今天起，换个路线走吧! 因为你的爱神正在交通工具上跟你眨眼呢! 或许在车上有人跟你换零钱，或是找你闲聊，也许有人捡到你掉的丝巾、记事本……总之，你得特别留意这类情形，因为你很可能你的另一半就在其中! 　　D、吃完水果后喝酒，或喝完酒之后吃水果。 　　你如果不喜欢孤独，最好跟你的死党去PUB，或去洗个三温暖之类，当然，偶尔来次彻夜狂舞也无可厚非! 根据你的联想显示，你很可能在公开的娱乐场所认识你的另一半! 而且“他”一定是你第一眼就被吸引的杰出人物! 你们俩闪电式的爱情，也常成为朋友们闲聊时的话题呢!完 　　二 　　“双11”你会成为怎样的购物狂人?测试开始： 　　1、会定期在国外购物网站上买东西? 　　是的-2 　　不是-3 　　2、名牌的东西能使用时间更长? 　　是的-4 　　不是-5 　　3、很不理解为什么要花几千块钱买个包? 　　是的-5 　　不是-6 　　4、每个人的着装其实就是每个人的名片? 　　是的-6 　　不是-7 　　5、如果自己都不重视自己，那周围的人可能? 　　是的-8 　　不是-7 　　6、会定期收拾衣柜，把不要用的东西扔掉? 　　是的-8 　　不是-9 下一页更多精彩“”

这位前辈你那留的有设计的电子版吗？现在我要做的毕业设计和你的一样

营业,验收,养护,保管,参与企业管理.

创设情境是教学设计最重要的内容之一，要求我们将传统的教学设计，改变为设计情境化的学习环境，针对特定的学习目标，将学习内容安排在情境化的真实学习活动中，让学生通过参与真实的问题求解等实践活动而获得更有效的学习方法和知识。第斯多惠说：“教学的艺术不在于传授的本领，而在于激励、唤醒、鼓舞。”在课堂教学中，如何激励、唤醒、鼓舞学生，使学生乐于学习呢？情境教学是激发学生学习兴趣的最好手段。教学实践证明，精心创设各种教学情境，将学生置于乐观的情感中，能够激发学生的学习动机和好奇心，调动学生求知欲望，发展创造思维，培养发现精神。本文谈一谈在数学课堂教学中进行情境创设的一些做法：一、用实验创设情境实验是学生学习的一个重要方式之一。恰当的实验可以使学生把当前学习内容所反映的事物尽量和自己已经知道的事物相联系，并以这种联系加以认真思考，从而建构起当前所学知识的意义。但实验的条件在课堂上有的能得到满足,有的并不能都得到满足，如果不能得到满足,则创设模拟实验情境可代其功能。学生一方面按照教师的要求及学习目标模仿练习，以巩固新知识，另一方面凭借想象，再现表象，展开联想，亲身体会实验的乐趣，得到成功的体验，从而强化对问题的求解能力。创设模拟实验情境首先设计与主题相关的，尽可能接近真实的实验条件和实验环境。然后利用各种信息资源实现，教师指导评价。例如,在人教版九年级数学三角函数的应用中,为使学生巩固仰角、俯角的概念，能利用三角函数解决实际问题，我创设了这样一个实验：用量角器、卷尺、直尺等测量国旗杆的高度。先让学生讨论、设计实验方法，然后再进行实验。（过程略）这样不但充分调动了学生的积极性，锻炼学生的动手能力和实践能力。而且使学生牢固地掌握了仰角的概念和三角函数的应用。也让他们深刻体会到数学来源于生活，应用于生活。二、用实际问题创设问题情境创设问题情境，就是在教学内容和学生求知心理之间设障立疑，让学生处于“愤”、“悱”的状态，将其引入一种与问题有关的情境。教师创设情境的重要原则是激情引趣，即通过情境激发学生的情感，引起学生对知识、对科学、对人生的兴趣。而问题情境是最常见和应用最广泛的一种情境，是启迪思维激发兴趣的重要途径。问题情境的创设，激发了学生的探求欲望。教师则要抓住时机，依据问题情境所提供的各种线索，引导学生多角度、多方位地对情境内容进行分析、比较、综合，学生不断地完成“同化”和“顺应”，建构新的认知结构。用实际问题创设问题情境，能让学生有一种身临其境的感觉。把数学与学生原有的生活经验密切联系起来，使他们感到“数学就在身边”、“生活中到处有数学”。培养学生用数学的眼光，数学的头脑去观察生活，观察身边的事物，学会用数学思考问题。例如，在“一元一次方程与实际问题”中，我是这样创设情境的，在衡阳两大购物中心摩登百货和晶珠广场为迎接五一，都进行促销活动，其中摩登百货是全场物品打六折销售；晶珠广场是实行买两百送一百的活动，请问在标价一样的情况下，到哪家购物更合算？这问题一出，许多学生觉得这与自己密切相关，于是都会主动地思考，然后解决问题。可见，一个好的情境，能使学生在不经意间学到有用的数学，也在最大限度上激发了学生的学习、探究兴趣。三、用故事创设情境一般来说学生比较爱听故事，将数学知识溶入趣味性的故事之中，最能引起学生的注意。采用这种方式，学生的情感最投入，积极性也容易被调动起来。创设故事情境就是要调动学生视听觉等尽可能多的感官理解和建构知识。实验心理学告诉我们获取信息的途径来自视觉、听觉等多种感官，并且多感官的刺激也有利于知识的保持和迁移。教师创设故事情境是根据教学内容、教学目标、学生原有认知水平和学生无意识的心理特征，采用适当媒体创设能够引起学生积极情绪反应的形象整体。例如，我在勾股定理一课的引入时，就采用了用动画FLASH来播放，古希腊腊著名数学家毕达哥拉斯在朋友家吃饭赴宴时，通过观察地砖，发现了直角三角形三边之间的数量关系……通过这一故事，一下子把学生的情绪调动起来。四、用游戏、活动等创设情境心理学家弗洛伊德说：“游戏是由愉快促动的，它是满足的源泉。”游戏是儿童的天堂。在课堂教学中，教师根据学生心理特点和教材内容，设计各种游戏、创设教学情境，以满足学生爱动好玩的心理，产生一种愉快的学习氛围。这种氛围不但能增长学生的知识，还能发展学生的语言表达能力，提高他们的观察、记忆、注意和独立思考能力，不断挖掘学生的学习潜力。例如，我在上“二次根式的综合应用”这节课时，就设计了这样一个游戏：让学生猜我钱包中钱数，如果猜对了，就把钱奖励给他。老师说：你们现在学习了二次根式，若X代表 的整数部分，Y代表它的小数部分，我的钱包里的钱数是（　+X）Y元，谁猜出来了，钱就归谁！猜对了的学生开心得不得了，在轻松愉快的游戏中，加深了对这个知识的理解，在学中玩，玩中学，学得有劲，玩得开心，增强了学习数学的兴趣。教学情境是一种特殊的教学环境，是教师为了发展学生的心理机能，通过调动“情商”来增强教学效果，而有目的创设的教学环境。建构主义学习理论认为：学习是学生主动的建构活动，学习应与一定的情境相联系。在实际情境下进行学习，可以使学生利用原有的知识和经验同化当前要学习的新知识。这样获取的知识，不但便于保存，而且容易迁移到新的问题情境中去。创设教学情境，不仅可以使学生容易掌握数学知识和技能，而且可以“以境生情”，可以使学生更好地体验数学内容中的情感，使原来枯燥、抽象的数学知识变得生动形象、富有情趣。可以说，良好的教学情境的创设，能激发学生的学习兴趣，并为学生提供良好的学习环境。

2011（重庆）中华红歌会合唱大赛拟设奖108个，其中10个“中华杯”，20个“黄河杯”，30个“长江杯”，48个“优胜杯”。具体获得“黄河杯”的20个团队，如下：上海市长宁区教工合唱团、重庆酉阳县小摆手合唱团、河南大学研究生合唱团、海南红棉·公务员合唱团、武汉音乐学院东方之声合唱团、重庆工商联新嘉华合唱团、西南政法大学学生合唱团、大连海之声合唱团、解放军驻渝某部男声合唱团、辽宁阜新祥瑞之声合唱团、贵州师范大学音乐学院合唱团、广东省东莞市长安合唱团、江西财经大学音乐系心乐合唱团、重庆渝北区宣传文化系统合唱团、重庆市南岸区教师合唱团、重庆市巴南区教师合唱团、贵州省贵阳市合唱团、重庆市丰都县南天湖合唱团、新疆教育学院教师合唱团、重庆市文理学院音乐学院春之声合唱团

貌似央视没搞过，江西卫视的道是有的。

《孔雀东南飞》的故事，其中“孔雀东南飞，五里一俳徊“最能说明离别之情。【长诗全文】序曰：汉末建安中，庐江府小吏焦仲卿妻刘氏，为仲卿母所遣，自誓不嫁。其家逼之，乃投水而死。仲卿闻之，亦自缢于庭树。时人伤之，为诗云尔。 孔雀东南飞，五里一徘徊。 “十三能织素，十四学裁衣。十五弹箜篌，十六诵诗书。十七为君妇，心中常苦悲。君既为府吏，守节情不移。贱妾留空房，相见常日稀。鸡鸣入机织，夜夜不得息。三日断五匹，大人故嫌迟。非为织作迟，君家妇难为！妾不堪驱使，徒留无所施。便可白公姥，及时相遣归。” 府吏得闻之，堂上启阿母：“儿已薄禄相，幸复得此妇。结发同枕席，黄泉共为友。共事二三年，始尔未为久。女行无偏斜，何意致不厚。” 阿母谓府吏：“何乃太区区！此妇无礼节，举动自专由。吾意久怀忿，汝岂得自由！东家有贤女，自名秦罗敷。可怜体无比，阿母为汝求。便可速遣之，遣去慎莫留！” 府吏长跪告：“伏惟启阿母。今若遣此妇，终老不复取！” 阿母得闻之，槌床便大怒：“小子无所畏，何敢助妇语！吾已失恩义，会不相从许！” 府吏默无声，再拜还入户。举言谓新妇，哽咽不能语：“我自不驱卿，逼迫有阿母。卿但暂还家，吾今且报府。不久当归还，还必相迎取。以此下心意，慎勿违吾语。” 新妇谓府吏：“勿复重纷纭。往昔初阳岁，谢家来贵门。奉事循公姥，进止敢自专？昼夜勤作息，伶俜萦苦辛。谓言无罪过，供养卒大恩；仍更被驱遣，何言复来还！妾有绣腰襦，葳蕤自生光；红罗复斗帐，四角垂香囊；箱帘六七十，绿碧青丝绳，物物各自异，种种在其中。人贱物亦鄙，不足迎后人，留待作遗施，于今无会因。时时为安慰，久久莫相忘！” 鸡鸣外欲曙，新妇起严妆。著我绣夹裙，事事四五通。足下蹑丝履，头上玳瑁光。腰若流纨素，耳著明月珰。指如削葱根，口如含朱丹。纤纤作细步，精妙世无双。 上堂拜阿母，阿母怒不止。“昔作女儿时，生小出野里。本自无教训，兼愧贵家子。受母钱帛多，不堪母驱使。今日还家去，念母劳家里。”却与小姑别，泪落连珠子。“新妇初来时，小姑始扶床；今日被驱遣，小姑如我长。勤心养公姥，好自相扶将。初七及下九，嬉戏莫相忘。”出门登车去，涕落百余行。 府吏马在前，新妇车在后。隐隐何甸甸，俱会大道口。下马入车中，低头共耳语：“誓不相隔卿，且暂还家去。吾今且赴府，不久当还归。誓天不相负！” 新妇谓府吏：“感君区区怀！君既若见录，不久望君来。君当作磐石，妾当作蒲苇。蒲苇纫如丝，磐石无转移。我有亲父兄，性行暴如雷，恐不任我意，逆以煎我怀。”举手长劳劳，二情同依依 。 入门上家堂，进退无颜仪。阿母大拊掌，不图子自归：“十三教汝织，十四能裁衣，十五弹箜篌，十六知礼仪，十七遣汝嫁，谓言无誓违。汝今何罪过，不迎而自归？”兰芝惭阿母：“儿实无罪过。”阿母大悲摧。 还家十余日，县令遣媒来。云有第三郎，窈窕世无双。年始十八九，便言多令才。 阿母谓阿女：“汝可去应之。” 阿女含泪答：“兰芝初还时，府吏见丁宁，结誓不别离。今日违情义，恐此事非奇。自可断来信，徐徐更谓之。” 阿母白媒人：“贫贱有此女，始适还家门。不堪吏人妇，岂合令郎君？幸可广问讯，不得便相许。” 媒人去数日，寻遣丞请还，说有兰家女，承籍有宦官。云有第五郎，娇逸未有婚。遣丞为媒人，主簿通语言。直说太守家，有此令郎君，既欲结大义，故遣来贵门。 阿母谢媒人：“女子先有誓，老姥岂敢言！” 阿兄得闻之，怅然心中烦。举言谓阿妹：“作计何不量！先嫁得府吏，后嫁得郎君。否泰如天地，足以荣汝身。不嫁义郎体，其往欲何云？” 兰芝仰头答：“理实如兄言。谢家事夫婿，中道还兄门。处分适兄意，那得自任专！虽与府吏要，渠会永无缘。登即相许和，便可作婚姻。” 媒人下床去。诺诺复尔尔。还部白府君：“下官奉使命，言谈大有缘。”府君得闻之，心中大欢喜。视历复开书，便利此月内，六合正相应。良吉三十日，今已二十七，卿可去成婚。交语速装束，络绎如浮云。青雀白鹄舫，四角龙子幡。婀娜随风转，金车玉作轮。踯躅青骢马，流苏金镂鞍。赍钱三百万，皆用青丝穿。杂彩三百匹，交广市鲑珍。从人四五百，郁郁登郡门。 阿母谓阿女：“适得府君书，明日来迎汝。何不作衣裳？莫令事不举！” 阿女默无声，手巾掩口啼，泪落便如泻。移我琉璃榻，出置前窗下。左手持刀尺，右手执绫罗。朝成绣夹裙，晚成单罗衫。晻晻日欲暝，愁思出门啼。 府吏闻此变，因求假暂归。未至二三里，摧藏马悲哀。新妇识马声，蹑履相逢迎。怅然遥相望，知是故人来。举手拍马鞍，嗟叹使心伤：“自君别我后，人事不可量。果不如先愿，又非君所详。我有亲父母，逼迫兼弟兄。以我应他人，君还何所望！” 府吏谓新妇：“贺卿得高迁！磐石方且厚，可以卒千年；蒲苇一时纫，便作旦夕间。卿当日胜贵，吾独向黄泉！” 新妇谓府吏：“何意出此言！同是被逼迫，君尔妾亦然。黄泉下相见，勿违今日言！”执手分道去，各各还家门。生人作死别，恨恨那可论？念与世间辞，千万不复全！ 府吏还家去，上堂拜阿母：“今日大风寒，寒风摧树木，严霜结庭兰。儿今日冥冥，令母在后单。故作不良计，勿复怨鬼神！命如南山石，四体康且直！” 阿母得闻之，零泪应声落：“汝是大家子，仕宦于台阁。慎勿为妇死，贵贱情何薄！东家有贤女，窈窕艳城郭，阿母为汝求，便复在旦夕。” 府吏再拜还，长叹空房中，作计乃尔立。转头向户里，渐见愁煎迫。 其日牛马嘶，新妇入青庐。奄奄黄昏后，寂寂人定初。我命绝今日，魂去尸长留！揽裙脱丝履，举身赴清池。 府吏闻此事，心知长别离。徘徊庭树下，自挂东南枝。 两家求合葬，合葬华山傍。东西植松柏，左右种梧桐。枝枝相覆盖，叶叶相交通。中有双飞鸟，自名为鸳鸯。仰头相向鸣，夜夜达五更。行人驻足听，寡妇起彷徨。多谢后世人，戒之慎勿忘。

分三类,1是专利,原研药,2是优质,优价中成药,3是GMP层次.满意请采纳

园林就业方向和前景如下：一、园林专业就业前景在现代，由于高度工业化，现代化和人口迅猛增长，世界各国，都面临一个十分严峻的问题：那就是城市爆炸，自然环境和自然与人工环境生态系统的破坏。为了全人类的长远健康、幸福和欢乐，人类必须与他赖以生存的环境和谐相处，和明智地利用自然资源；人类社会的未来，由于人口迅猛增长和对自然资源需求不断增长的严重威胁，在此严峻局面下，仍然要保持生存环境不受破坏，自然资源不致浪费。那就需要有一种与自然系统，自然演变进程和人类社会发展密切联系的特殊的新知识，新技术和新经验，这正是风景园林专业的核心——城市环境的绿色生物系统工程和园林艺术。因此，风景园林依然是世界各国的热门专业。二、园林专业就业方向1、园林规划与设计园林规划与设计的工作包括了解客户的设计意向，根据方案要求搜索相关资料并整理；根据资料和设计思路绘制手绘稿；绘制施工图，并与现场尺寸校对。根据客户提出的问题进行反复的修改、补充，直至方案通过；协助设计主管与工程部沟通协商，落实设计方案；负责现场施工的同时跟进施工进度，随时完成补充方案等。2、园林施工组织与管理园林施工组织管理方向的工作侧重施工现场的检查和安排，包括整地、定点放线、种植、基肥施放以及养护期保养等的组织和落实。协助编写施工方案说明书，检查工程现场；及时反映工程施工存在的问题，并协助解决；配合施工队长对供应商直接送到施工现场的物品质量进行验收等。3、园林植物的繁育、栽培和养护如果不擅长设计类工作，也对园林管理不感兴趣，可以考虑从事园林植物的培育和养护工作。现在不只是房地产企业重视楼盘开发的绿化建设，许多企事业单位也很重视单位的绿化建设，很多城市建设单位更是致力于将城市打造成“生态家园”，需要专业的园林养护人员，因此园艺绿化类的工作岗位非常多。

【答案】：A、B根据《35kV～110kV变电站设计规范》（GB 50059—2011）根据第2.0.5条规定，屋外变电站实体围墙不应低于2.2m。城区变电站、企业变电站围墙形式应与周围环境相协调。根据第2.0.6条规定，变电站为满足消防要求的主要道路宽度应为4.0m。主要设备运输道路的宽度可根据运输要求确定，并应具备回车条件。根据第2.0.7条规定，变电站的场地设计坡度，应根据设备布置、土质条件、排水方式确定，坡度宜为0.5%～2%，且不应小于0.3%。电缆沟及其他类似沟道的沟底纵坡坡度不宜小于0.5%。根据第2.0.8条规定，变电站内的建筑物标高、基础埋深、路基和管线埋深，应相互配合；建筑物内地面标高，宜高出屋外地面0.3m，屋外电缆沟壁，宜高出地面0.1m。

我想到一种有效的反腐制度，之前完全没有人提及相同或类似的建议。我简要说明一下： 此项制度的理念来源于股票，股价的高低能够反映公司、经济的运营状况。 第一步：给每一个重要的公务员设立“廉政基金”，如（公务员A设立20万元的“廉政基金”）； 第二步：向全社会公开发行以此公务员名义的“廉政股”，允许股票自由流通，自由交易，（如发行以公务员A为名义的1万份“廉政股”，发行股价为10元，可以通过指定的市场购买或出售）。 第三步：当公务员A被司法确定为有贪污行为的话，政府购回“廉政股”，同时“廉政基金”转为“廉政股”的收益资金。也就是说，“廉政股”除可以获得本金 10 元，还可以获得 20 元的收益；当公务员A正常任期届满同时没有被司法确立有贪污行为，政府以本金回购“廉政股”，即是说：每一股只能获得本金10元。 第四步：按照这个原则，理论有“公务员的股价越高，存在贪污行为的可能更大”，司法可以根据“廉政股”高低来筛选出重点监控的对象。同时，对公务员是否存在贪污行为，由于存在利益相关，人民会更积极，更客观去看待问题。“廉政股”可以成为一项是否贪污的指标，无法成为真正定案的依据。 总结：个人认为，这种制度类似于货币的诞生，人类在衡量“贪污”时，有一个较为客观的数值指标，同时，也大大提升人民参与反腐的积极性，甚至会出现专业的公司，集团参与反腐。hi.baidu.com/eng2000/home

《商业模式的经济解释》（魏炜）电子书网盘下载免费在线阅读资源链接：链接: https://pan.baidu.com/s/1WNiB8UJnyMao-0c7qilOfw 提取码: ti2w书名：商业模式的经济解释作者：魏炜豆瓣评分：7.7出版社：机械工业出版社出版年份：2012-5页数：200内容简介：“魏朱六要素商业模式”模型深度解构揭示商业模式设计原理和可循路径为什么在国外叱咤风云的百思买在中国一筹莫展，无法突破（国）美、苏（宁）争霸的格局？为什么刚刚起步的Twitter、Facebook在短短几年间就打破了Yahoo等曾经的互联网神话？为什么同样是餐饮，会同时存在收取一次性进场费的自助餐和豪华酒楼中的点餐消费、按消费量收费的赢利模式？为什么企业融资有的选择银行借款，有的选择风险投资，还有的通过信托基金？究竟怎样才能设计出合适的、优秀的商业模式？依靠独特的经验，还是一时的灵光闪现？抑或依据商业模式内洽的逻辑结构？从描述性的框架“魏朱六要素商业模式”模型起步，《发现商业模式》描绘了企业缤纷多彩的交易结构，用解构的视角去发现企业运营的微观结构；《重构商业模式》则阐释了企业基业长青、历久弥新的秘诀——商业模式重构。作为阶段性总结，《商业模式的经济解释》揭示了商业模式六要素之间存在的内洽逻辑关系，为企业提供了设计优秀商业模式可循的路径作者简介：朱武祥 男，1965年5月19日出生，江西高安人。清华大学管理信息系统专业学士(1987年)，技术经济专业硕士(1989年)，数量经济学博士(2002年)。现为清华大学经济管理学院公司金融学教授，博士生导师。研究领域为公司金融，包括：企业成长过程中的金融解决方案——公司金融工程，金融原理、技术与商业模式设计及实施，企业价值管理策略——战略投资，兼并收购，重组。现任国家自然科学基金会中国管理现代化研究会金融管理专业委员会副主任委员，中国金融学会常务理事，中国农村金融学会常务理事，中国金融学会金融工程专业委员会常务委员。已经出版论著：《中国股票市场管制与干预的经济学分析》，《商业银行突围》，《中国公司金融学》，《轻资产运营：以价值为驱动的资本战略》，《轻是美好的：一流企业的轻资产运营模式》。1965年12月出生于新疆农六师105团，湖南宁乡人。1990年在清华大学获工学硕士学位；2004年在华中科技大学获管理学博士学位。主要从事企业战略管理、商业模式、组织经济学等方面的研究。曾在新疆工学院和新疆大学工作，现为北京大学汇丰商学院副院长、管理学副教授、北京大学汇丰商学院聚成实践家商业模式研究中心主任。兼任深圳长园集团、中兴通讯、大连獐子岛、新疆金风科技、新疆新能源、北京居泰隆、天音控股等多家上市/非上市公司的独立董事或管理顾问。主持参与过40余个企业管理咨询项目。在《管理世界》、《经济与管理》、《统计与决策》、《创富志》、《中欧管理评论》等国内外学术和财经期刊发表论文50余篇，出版论著：《发现商业模式》、《重构商业模式》、《慈善的商业模式》、《管理制度的经济分析与设计》、《现代企业管理》等。1982年10月出生，广东揭阳人。北京大学经济学博士生，香港大学金融学硕士（2009年），北京邮电大学工科学士（2004年）。主要研究领域为商业模式、战略管理、公司金融等。现为北京大学汇丰商学院聚成实践家商业模式研究中心研究员。曾在《创富志》、《管理学家》等期刊上发表十几篇文章。

1、书是人类进步的阶梯——高尔基 2、书籍是人类知识的总统——莎士比亚 3、人的影响短暂而微弱，书的影响则广泛而深远——普希金 4、理想的书籍是智慧的钥匙——列夫·托尔斯泰 5、书籍是屹立在时间的汪洋大海中的灯塔——惠普尔 6、一个爱书的人，他必定不致于缺少一个忠实的朋友，一个良好的老师，一个可爱的伴侣，一个温情的安慰者——巴罗 7、书籍是朋友，虽然没有热情，但是非常忠实——雨果 8、书籍是青年人不可分离的生活伴侣和导师——高尔基 9、书籍是全世界的营养品。生活里没有书籍，就好像没有阳光；智慧里没有书籍，就好像鸟儿没有翅膀——莎士比亚 10、书籍是造就灵魂的工具——雨果 11、书籍是培植智慧的工具——夸美绍斯 12、一本书像一艘船，带领我们从狭獈的地方，驶向生活的无限广阔的海洋——凯勒 13、读一本好书，就是和许多高尚的人谈话——歌德 14、读书是在别人思想的帮助下，建立起自己的思想——鲁巴金 15、经验丰富的人读书用两只眼睛，一只眼睛看到纸面上的话，另一眼睛看到纸的背面——歌德 16、读书不要贪多，而是要多加思索，这样的读书使我获益不少——卢梭 17、不读书的人，思想就会停止——狄德罗 18、读书是易事，思索是难事，但两者缺一，便全无用处——富兰克林 19、与其用华丽的外衣装饰自己，不如用知识武装自己——马克思 20、知识是珍贵宝石的结晶，文化是宝石放出的光泽——泰戈尔 21、知识就是力量——培根 22、书籍——通过心灵观察世界的窗口。住宅里没有书，犹如房间没有窗户——威尔逊 23、无限相信书籍的力量，是我的教育信仰的真谛之一——苏霍姆林斯基我认为前5个是比较好的

铿锵有力，昂扬正气。根据阅读文档查询到其实是在轻松愉快的过程中默默接受红色精神的洗礼，激发我们内心深处对健康向上、积极进取的文化追求。红歌即红色歌曲，就是赞扬和歌颂革命和祖国的歌曲，它们是普遍具有浓韵的感情基调，有较强的节奏感。