做商业地产项目的营销推广方案，应该有怎样的大概框架。

摘要：商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。如何做好商业地产策划？下面来看介绍。【商业地产策划】商业地产策划流程如何做好商业地产策划方案商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。商业地产定义商业地产是包括城市综合体、购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、酒店、度假村、养老院、写字楼及住宅和写字楼的底层商铺等以商业化经营为目的与住宅房地产有很大区别的房地产产品。商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。商业地产核心内容商业用地的价值判别与发展定位策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化?为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。商业地产融资策划商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入(初始投资和总投资)，筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人(银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等)的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图”。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息;后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。商业地产价值链构造和策划商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价值和创造价值同等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。商业地产建筑策划商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。商业地产技术策划建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，策划人员应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。商业地产营销推广策划亦即销售促进，实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户，促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P理论，用4C理论指导传播实践，整合生产、管理和营销活动。商业地产招商策划招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同，如中航龙华九方购物中心为招商做的画册——“自然而然，携手九方”（飞越广告作品），就以独特创意吸引了一批如星巴克这样的知名商家；建设过程中的重点是物业销售;建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营;投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。策划步骤项目地块解析在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。项目区位分析主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。项目地块条件分析主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出影响项目发展的因素。1、项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁)：分析项目发展的重要及难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。2、项目发展方向把握：在了解市场环境、片区发展及地块条件基础上，对项目发展方向、可能功能物业进行预测，提供细供市场调研方向。3、项目发展形象定位及概念定位：确定项目的发展形象，为项目定位与规划设计提供方向。4、项目功能组合及业态配比定位：主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。5、项目开发规模与档次定位：根据项目发展主题，并结合项目所处市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模与档次。6、项目目标客户定位：主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体，为项目后期开发方案提供依据。7、项目价值定位(含财务分析)：根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平。商业地产相关知识分类（一）按使用功能划分：泛指用途为商业、服务业的物业。国内常见有：底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场。（二）地域性分类：根据不同的城市发展规模，城市中存在单个或多个商业中心、商圈的情况。如：北京有燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、亚奥、北三环、西单、阜成门等多个分散的商业中心，商业分布呈现多极化现象。上海、南京等国内诸多大中城市中虽有不同的商业中心，但均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。分析和研究不同地域的商业特色有助于完成理想的商业选址。（三）按服务对象和辐射范围分类：有区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等。产业价值链图：商业地产的“产业价值链”模型图商业地产的产业价值链是一个流程增值的过程，因此我们在思考中建立了这样一个模型，从上述模型可以看出一个商业地产项目的产业价值链从不同的角度看其实有两个，既狭义产业价值链和广义产业价值链广义产值价值链中市场的狭义和狭义产业价值链中的商业地产是两个价值链的关键点，他们通过开发商连接，把一个无形市场转化成有形市场，这是产业价值链开发的基本意义。狭义产业价值链是从经济效益和微观概念讲的，是以开发商为龙头的，整合了零售商，运营商，金融业和商业服务企业而形成的价值增值过程。也就是说狭义价值链是开发商在开发一个商业地产项目一开始就必须具备的思维模式。为了实现商业地产开发的经济效益，开发商必须寻求投资者、商业运营商商业服务企业和关联的产业介入，共同玩转这个项目。广义价值链是商业地产的社会效益和宏观讲的，往往是无形的，是从消费者需求开始的逆向营销的过程，逆向影像在美国已经提出十几年了，在中国有多少企业做到了，是一个商业地产项目通过消费者需求，商业经营，质直制造供应商改进而产生的价值。广义价值链是认知形成了，只要你把狭义价值链做好了，他就会形成了，但是广义价值链基本上是造势的，我们在80年代学习的时候就学习了商业地产的项目。事实上掌握消费者的心理，行为偏好，掌握个体投资者的承受力对于商业地产开发都是十分重要的。商业地产产业价值链理论的意义:首先从意义上看，它至少有这么几个意义:第一、产业价值链有助于商业地产开发具备正确的理念。房地产是一个资本密集型和知识密集型的行业，具有高风险，高收益的理念，商业地产尤其如此，其成功虽然靠智慧，反思我们大部分失败的商业地产都是贪心所致，要么是忽视了消费者的研究，要么是很多政策倾向自己，忽视了关联产业的利益。产业价值链告诉我们，你想成功的开发必须重视整合这些产业，为相关产业提供增值的机会。第二、产业价值链有助于产业地产形成成功的思路。这里提出产业价值链这样一种模式也是简化这些东西，清晰思路。在商业地产策划中，我们发现很多开发商从事没有接触商业地产，甚至从来没有做过地产，就把房子盖起来，这种情况太多了。在项目动工之后就没有了方向，所以，为大家解决一个非常简单的问题，就是产业价值链，你把你的商业地产项目看成一个集成系统，涉及到方方面面的产业，不能光是开发房子这么简单。相关产业我们在模型上标的非常清楚。第三、产业价值链模式有助于商业地产开发形成有效的模式。那是一个模式，而不是一个理念。首先是商业地产其前调查方面，与住宅开发不同，商业地产前期调查涉及的面广得多。一个商业地产项目市场调查内容至少涉及几个方面:一个是与住宅楼盘相同的必备的内容，宏观经济环境、消费者调研、密接调研等等。第二个是长上方面的调研内容，包括厂商、批发商、分销商，零售商，根据项目的大小，这些都要考虑到本地基本涉及到的和外地部分涉及到的商家、厂商。第三个方面是关联产业的调查内容，我们这个模型上面说的关联产业包括餐饮业、旅游休闲业、旅游业、培训业、传媒、广告业、咨询策划。第四个是服务运营机构的调研，包括会展、物流、信息和咨询等等。对照这个产业价值链模型，我们商业的调研思路会变得非常清晰。模式商业地产存在的三种模式：第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万科”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。第二类我们叫做百货公司模式，谈到百货公司模式，在国内有代表性的就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。第三类我们叫做是精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种主要干什么呢？主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。

1．展示企业实力，让经销商了解企业的过去。2．建立样板市场，让经销商看到自己的未来。3．做好长久规划，让经销商看到发展的前景。4．建立可操作的经营模式，让经销商放心经销。5．事实胜于雄辩，经销商现身说法。6．专家洗脑，消除经销商的疑虑。7．业务人员跟进，趁热打铁。

1、明确规划片区功能定位及发展方向。 2、将项目作为一个完整的城市空间，从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、规划和引导。突出规划的综合协调作用。商业经营规划布局重点突出以创新城市主题、形成经营差异、立足周边社区、影响辐射全区的指导思想，并按以下六个原则进行：统一原则、以人为本原则、文化原则、整合原则、集客原则和满足租赁方、投资方、管理方的盈利原则。 3、规划应充分利用该地区的人文、自然景观、以及政府战略规划导向，创造既具有地方文化特色又与现代功能有机结合的新城市模型。 4、规划要与当地经济发展相适应，从业态配置、功能分区和动线结构等方面，为项目营运提供条件，有利于项目整体业态规划。 想了解更多相关信息可咨询北京睿意德商业股份有限公司，产品服务：RET睿意德是国内专注于商业地产的深度服务机构。现汇聚逾550名行业专才，提供策略顾问、建筑策划、租赁代理、销售代理和商业运营等商业地产深度服务。目前设有北京总部及上海、郑州、成都、沈阳、西安5个分公司。谢谢！

商业地产策划定位－商业地产项目策划定位报告？商业地产策划中商铺定价的操作程序和方法1、根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。如：Y亿元。2、凭经验对项目不同层别进行系数设定。原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。3、计算各层别的权重系数。根据上述第二点所设定的系数乘以该楼层的可销售面积（或建筑面积）计算得出该楼层的权重系数。（此步骤在各楼层的计算方法相同）公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数4、计算总权重系数。各层的权重系数相加求和得出项目的总权重系数公式二：∑权重系数=总权重系数5、计算层别总价和层别均价。层别总价等

商业地产策划中的市场调查方法 商业地产策划中的市场调查方法 2003年被称为中国的“商业地产元年”，投资开发商用物业，特别是所谓超大型Mall，成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线城市，成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市，就连偏远地、县级市也要上CBD、中央商业街、大型Mall、主题步行街等商用物业专案。 市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。 一、市调分类 商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、专案定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市调准备 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。 准备工作一般有： 1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求； 2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系； 3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、专案的书刊、报纸、网站等公开资讯与内部资料； 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等； 6、考察线路--前往考察区域物件的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排； 7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察专案、地段的时序安排等。 三、基本概念理解与应用 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联络的概念。 区位——带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。 板块——住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。 商圈——零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。 显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。 商业中心——规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社群、邻里四级。 地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。 节点——规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。 地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。 应用：①上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围； ②上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外， 基本是从大到小排列，应根据特定任务选择市调区域。 ③出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。 2、业态、业种 零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。 业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。 业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。 应用：①策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功； ②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行 比较分析； ③传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、IT、文仪、药 品、图书等业种； ④零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量贩式KTV、旅行社超市等。 四、市调内容和考察次序 商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似专案、竞争专案、新兴与特色专案），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。 市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社群、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。 商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。 商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。 购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。 调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容： ①商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌； ②商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）； ③客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）； ④路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性； ⑤交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连线区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性； ⑥商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、 *** 机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务物件、经营状况与购物消费场所的关联度； ⑦商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）； ⑧在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持物件， *** 管治水平等。 五、市调方式方法 目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法： 1、实地观察法 通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。 2、访谈法 通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、 *** 主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。 3、问卷法 通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。 4、参展法 参加行业会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场资讯。 关键字： 房地产 商业地产策划中的市场调查应该怎样做呢 一、市调分类 商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、专案定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市调准备 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。 准备工作一般有： 1、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求； 2、团队分工--明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系； 3、工作计划--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、资料预热--有关调查城市区位（商圈、专案的书刊、报纸、网站等公开资讯与内部资料； 5、配齐工具--准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等； 6、考察线路--前往考察区域物件的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排； 7、时间安排--市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察专案、地段的时序安排等。 房地产市场调查方法（）（多选） b调查法 c 访问法 d 观察法 常用的市场调查方法有那几种? 文案调查法，访问调查法，观察法，实验法，网路调查法 房地产策划市场调查专案 你可以在google上搜“青苹果策划大全”，那上面有很多可供参考的。 房地产策划方面的市场调查调查报告的范文，有吗？ 营销策划书的格式： 第一节 背景分析 第二节 市场调研分析 第三节 营销策略 分析与实施 1. 市场细分 2.目标市场选择 3.市场定位 4.SWOT分析 5.产品策略 6。产品价格 7.促销策略 8.渠道 第四节 策划预算 结束语

sina商业地产zhaoshang中心新开的板块，可以提供线上服务，线中服务，线下服务。1）线上服务：通过百度品牌专区，SINA首页、中国房地产电商服务网站EJU平台三大专业网站在线上发布品牌商家拓展需求和商业项目ZHAOSHANG信息；具体包括：新浪首页信息发布；百度品牌专区宣传推广；EJU房产电商门户宣传推广；SINA商业DICHAN首页推荐；乐商E讯EDM投放直达；《乐商》、《商业地产观察》杂志报道。2）线中服务：通过商业地产专业数据库提供消费市场调研信息、商业地产项目诊断提供商业竞争环境分析、通过中国乐商会商家资源库导入乐商会品牌商家、400专业呼叫中心提供专业咨询服务、xinlangzhaoshang中心项目库导入海量商业项目信息；具体包括：开通sina招商zhongxin电子招商渠道；CRIC专业商业地产数据库支持；克而瑞专业商业项目诊断服务；400电话提供专业招商咨询服务；数据库营销，手机短信群发。3）线下服务：在线下进行需求对接，促成开发商和品牌商家洽谈签约。具体包括：中国shangye地产找招会；商家品鉴团（暨项目品鉴会）；DFOM商用不动产年会；大师沙龙；总裁沙龙。

　　 商业地产营销策划书 （一） 　　我们不得不承认的是当前商业地产营销策划中的确存在很多的缺陷和不足，如果不积极进行改善和调整的话，势必会影响到商业地产行业的健康发展。因此积极探究当前商业地产营销策划中的问题和对策，显得尤为必要。 　　一、当前商业地产营销策划中存在的问题 　　通过对于当前商业地产营销策划工作情况的调查来看，当前商业地产营销策划不合理存在深刻的原因，如果不积极进行改善和调整，将直接影响到商业地产营销策划工作效能的发挥。具体来讲，其主要体现在以下几个方面： 　　1、商业地产营销策划的出发点失准商业地产营销策划的出发点失准，是现阶段很多商业地产开发商容易犯的错误。其主要体现在以下两个方面：其一，过分的相信销售业绩与广告营销之间的关系，觉得只要地产营销策划做得好，就可以保证比较好的销售成功，在这样错误的思想意识下就有越来越多的商业地产开放商开始在营销策划上投入更多的资金，这种忽视了营销效能的做法，是很不合理的；其二，当前商业地产营销策划方案的卖点缺乏特色，过度的炒作，常常出现营销内容与实际商业地产产品特点不吻合的情况，这种偏离实际的营销策划方案往往也是难以起到理想的宣传效果的，以概念炒作为例，很多时候都是徒有虚名，时间一长就引起消费者的反感，是起不到任何营销效果的。 　　2、商业地产营销策划的能力很不足商业地产营销策略的能力不足主要表现在策划方案比较陈腐，缺乏实际的竞争能力。通过对于实际的商业地产策划方案的情况归纳来看，营销策划缺乏新元素，不具备创新精神，多数情况下都以同质化的方式来进行营销，无论是取材，建筑外心，还是建筑特色，都以成词滥调来进行宣传。当然，这不仅仅与当前商业地产产品开发创新机制不健全，商业地产建筑时尚元素，现代化装修理念还在被大家慢慢接受的社会背景存在一定的关联，但是其主要的还是内因，那就是商业地产营销团队策划的能力不足，难以结合不同的产品，实现有针对性的商业地产营销策划。 　　3、商业地产营销策划的准备很欠缺完善科学的商业地产营销策划方案的形成，往往需要做好充足的准备工作，那就是市场调研工作的开展。但是实际上很多营销策划部门在确定策划方法的时候，并没有做好充足的市场调研的工作。具体表现为：以单一调查的方式去开展，忽视了楼盘规模，出现随意取值，以偏概全的情况，策划的宣传内容往往没有将楼盘的全部信息展示出来；策划方案程序化，机械化，脱离楼盘实际情况，忽略消费者消费能力，过度强调楼盘的高档性，出现了策划盲目性的情况。 　　二、商业地产营销策划问题的解决策略 　　1、树立正确的商业地产营销策划理念树立正确的商业地产营销策划理念，简单来讲，就是正确审视营销广告的效能，看到其积极效能的同时，保证将广告做的有针对性，而不是实现其与实际销售业绩之间的挂钩。为此，需要积极做好以下几个方面的工作：规避策划炒作的现象，避免盲目炒作，实现广告成本的控制和管理，保证广告投入效能的合理发挥；树立实事求是的基本原则，从消费立场出发，做到广告策划内容的真实性，和策划方法的针对性，保证给予消费者最理想的信息资讯。 　　2、打造专业的营销策划团队专业化的营销策划团队，也是解决当前商业地产营销策划问题的关键所在。为此，我们需要做好的工作为：其一，立足提升在职营销策划团队成员业务素质，积极开展专业化的营销策划培训，使得其不断接触全新的营销策划知识，以不断提升自身的营销策划能力；其二，建立健全营销策划方案的评价机制，实现营销策划方案与消费者感兴趣程序，消费者参与程度，实际销售业绩之间的融合，实现对于具体营销方案的考核，由此实现对于对应营销策划方案人员的奖励和惩罚，以最大化的激发营销策划人员的工作积极性。 　　3、实现科学的`营销策划定位做好充足的营销策划准备工作，是保证营销策划定位科学性的关键所在。为此，需要做好以下几个方面的工作：首先，积极做好市场调研工作，收集和整理最前沿的市场数据，全面了解消费主力和能力的基础上，实现对于建筑前景的预测；其二，在预测报告的基础上，实现对于商业地产产品金正能力的评估，并且借助计算机信息技术，实现具体数据网络体系的构建，为制定营销策划方案做好夯实的数据基础；其三，界定商业地产的目标消费群体，对于其收入情况，购买力状况进行分析，由此明确不同阶层的消费需求，由此去确定其户型需求程度，在此基础上实现对于消费目标的界定。 　　三、结束语 　　从理论上来讲，商业地产营销策划方案应该以客户市场需求为出发点，树立整体营销意识，保证营销策划与销售情况保持一致，进而使得商业地产营销策划方案能够如实的实现开发项目的经济效益。 　　 商业地产营销策划书 （二） 　　一、计划概要 　　针对枣阳光彩产业城一期标铺、家居大卖场、小商品城2015年需回款3亿元的销售目标，制定如下市场分析及销售计划。 　　二、机会与问题分析 　　项目以百盟集团为背景，拥有充足的商业支持力以及丰富的专业市场运作经验。也得到了市场和枣阳人民的一致认可，这点从第一次开盘能达到1400多组认筹中就足以证明。 　　1、机会与挑战分析 　　基于襄阳百盟的影响力，枣阳人民对百盟是抱有很大希望、对于百盟产业城的顺利开业也是充满期待的。但由于几年来，枣阳市先后出现枣阳万象城、汉城等模仿百盟的商业模式先后面世，带走了一批投资户及自营户，但由于他们的不专业、不负责任，也伤害了一批投资户及自营户。我们现在要做的就是找回客户的信心，然他们重新回到百盟的怀抱。 　　2、优势与劣势分析 　　枣阳百盟光彩产业城从地段、规模、规划、物流、仓储、办公配套以及政府支持力无论是枣阳还是襄阳，甚至武汉都是独一无二的。但目前在项目整体包装、推广上面，并没有将项目本身大气、航母般的气势诠释出来。对于一个近百万方的超大项目，几个板块同时启动，无论是规划、施工、宣传、策划、人员等都是极大的挑战。在3个多月，103天的时间内完成3亿元的回款不是问题，但目前市场的预热、形象的出街、沙盘模型的制作、各媒体资源的确定、蓄客、各种政策的制定及人员等等工作都没有启动，要完成3亿元回款的目标，在目前看来，困难是巨大的。 　　3、问题分析 　　截止到今天，总共认筹112组，离10月28日开盘仅有33天时间，按现在平均每天3、4组的来访量，到10月28日可增加105组新客户来访。70%成交率，可增加74组认筹。加上之前的累计认筹189组。认筹全部认筹也才增加105组认筹，按照70%的转筹率，可完成实际成交132组，50万/套，开盘可完成6598万销售额。这是经过半年时间的准备才达到成绩。如果想在短短3个月时间时间完成近5个亿的销售额，3个亿的实际回款，按目前的来电及来访量显然是不行的。完成的开盘商业地产一般都遵循“销售未动，招商先行”的原则，目前已经签订的商户也是投资客以及自营客比较关心的。公布已进驻的商户信息，不管是对招商、还是对销售，都可以起到积极的推动作用。 　　三、目标 　　1、财务目标 　　一期标铺、小商品城、家居大卖场年内完成销售额5亿元，完成回款3亿元 　　2、市场营销目标 　　一期标铺剩余可售近500套，全部销售可完成2、5亿元销售额，可完成实际回款1、5亿元。小商品城以及家居大卖场两个板块须完成2、5亿元销售额，完成实际回款1、5亿元。反推成交套数为1000户，完成认筹1428组，完成来访2040组，按103天的周期，平均每天接待新客户来访20组。分为三个卖场同时接待，每个卖场每天接待新客户来访7组。 　　四、市场营销策略 　　目标市场：枣阳市高收入家庭、个体户、公务员，年龄在35--55岁之间。产品定位：低风险、低投入、高回报纯商业地产投资项目。价格：价格稍高于市场水平。 　　配销渠道：1、通过专业广告公司，对项目整体进行从新包装(包括户外广告、报纸广告、海报、楼书、宣传单张、折页、纸杯、手提袋等等)销售物料的设计制作。2、通过专业的商业策划公司，对项目定位、推广、营销、各类宣传活动的方案的制定。3、成立一支精英的销售及招商团队，招商与销售相结合，客户资源利用最大化。4、服务：提供全面的商业物业管理。 　　广告：1、针对10月28日一期标铺的开盘，设计一套新的广告画面及文案，着重宣传超大的商业航母，给客户提供最大的商业保障。2、针对即将面的家居大卖场和小商品城，设计一套品牌型的广告画面，在逐步更换主题卖场、炒作、认筹、开盘等画面。 　　五、行动方案 　　1、10月10日前完成商业策划公司及广告公司的签订。 　　2、10月10日前完城各媒体资源的整合及筛选( ) 　　3、10月18日前完成第一批广告画面的设计并制作发布 　　4、10月18日前分别完成家居大卖场及小商品城人员到岗经理及以上级别2人，销售及相关人员6人，共计18人。 　　5、10月20日前家居大卖场、小商品城接待点完成装修以及前期销售物料及道具，交付使用，开始进入前期蓄客期 　　6、10月30日家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。 　　7、11月中下旬视认筹情况确定时间开盘 　　8、12月上旬家居大卖场或小商品城开始接受客户诚意登记(认筹)。 　　9、2014年1月中下旬视认筹情况确定时间开盘 　　10、11月10日前，一期标铺开始诚意登记 　　11、12月30日前，一期标铺视认筹情况确定时间开盘 　　六、控制 　　按照以上行动计划，每个月都有一次开盘活动。推出的产品过于可能对于自营户有区别，但对于投资户，几乎是一致的的。要想每个板块都能完成开盘的销售任务，且不至于让客户无所适从，我们只能制造产品的差异化，尽量填补不同客群的不同投资需求。 　　 商业地产营销策划书 （三） 　　本工作计划包括宗旨、目标、工作开展计划和计划评估总结，日计划，等五部分。 　　一、宗旨 　　本计划是，完成销售指标100万和达到小组增员10人。制定本计划的宗旨是确保完成指标、实现目标。 　　二、目标 　　1、全面、较深入地掌握我们“产品”地段优势并做到应用自如。 　　2、根据自己以前所了解的和从其他途径搜索到的信息，搜集客户信息1000个。 　　3、锁定有意向客户30家。 　　4、力争完成销售指标 　　三、工作开展计划 　　众所周知，现代房产销售的竞争，就是服务的竞争。服务分为售前服务、售中服务和售后服务，而我们房产销售也是一种“服务“，所以前期工作即就是售前服务更是我们工作的重中之重。正是因为如此，我的工作开展计划也是围绕“售前服务”来进行。 　　1、多渠道广泛地收集客户资料，并做初步分析后录入，在持续的信息录入过程中不断地提高自己的业务知识，使自己在对房产销售特点掌握的基础上进一步的深入体会，做到在客户面前应用自如、对答如流。 　　2、对有意向的客户尽可能多地提供服务(比如根据其需要及时通知房原和价格等信息)，目的让客户了解房源和价格，在此基础上，与客户进行互动沟通。 　　其次给客户一种无形的压力，比如：房源紧张，价格要上涨，等。挑起其购买欲望。 　　3、在用电话与客户交流的过程中，实时掌握其心理动态，并可根据这些将客户分类。 　　4、在交流的过程中，锁定有意向的客户，并保持不间断的联系沟通，在客户对我们的“产品”感兴趣或希望进一步了解的情况下，可以安排面谈。 　　5、在面谈之前要做好各种充分准备，做到对房源，面积，单价等了如指掌。 　　6、对每次面谈后的结果进行总结分析，并向上级汇报，听取领导的看法。克服困难、调整心态、继续战斗。 　　7、在总结和摸索中前进。 　　四、计划评估总结 　　在一个月后，要对该月的工作成果、计划执行情况做一次评估，总结得失，为下个月的工作开展做准备。

转载以下资料供参考 商业地产策划是贯穿商业地产项目开发整个过程的一项极为重要的工作。 房地产策划主要包括：项目的前期定位策划（即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等）、项目的推广整合策划（包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等）、项目的销售招商策划（包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等，项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划）等。 商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。商业地产策划核心内容商业用地的价值判别与发展定位策划人员必须回答：开发什么样的物业才能实现价值最大化?为此，策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果，甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。商业地产融资策划商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入(初始投资和总投资)，筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金，赢得投资人(银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等)的青睐和认可，必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告，描绘完整可信的投资收益“路线图”。根据融资方案，企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道，并评价融资方案的成本与收益，选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理，但要贷款利息;后者不要利息但要参与分配利润，介入公司经营管理，究竟如何选择，应具体问题、具体分析。商业地产价值链构造和策划商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程，发现价值和创造价值同等重要，价值受多种因素和规律的影响，没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目，首要的是构造产品纵向价值链，把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营，也采取组织措施构建企业内部价值链。商业地产建筑策划商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系，优化建筑空间的功能组合，以降低成本，提高使用率，实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法，遵循整体化设计和全过程监理理念。商业地产技术策划建筑和管理技术发展迅速，例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新，策划人员应在准确把握发展趋势的前提下，准确评价技术的经济技术合理性和营销价值，坚持经济与技术联系原则，提出价值最大化技术方案。商业地产营销推广策划亦即销售促进，实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户，促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播，超越传统的4P理论，用4C理论指导传播实践，整合生产、管理和营销活动。商业地产招商策划招商是商业地产永恒的主题，也是难点。在商业地产开发的不同阶段，招商内容不同。例如，项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人，与大商家签订合作合同，如中航龙华九方购物中心为招商做的画册——“自然而然，携手九方”（飞越广告作品），就以独特创意吸引了一批如星巴克这样的知名商家；建设过程中的重点是物业销售;建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营;投入使用若干年后根据形势发展，招商的目的是不断优化客户组合。商业地产策划步骤项目地块解析在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。项目区位分析主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。项目地块条件分析主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出影响项目发展的因素。1、项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁)：分析项目发展的重要及难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。2、项目发展方向把握：在了解市场环境、片区发展及地块条件基础上，对项目发展方向、可能功能物业进行预测，提供细供市场调研方向。3、项目发展形象定位及概念定位：确定项目的发展形象，为项目定位与规划设计提供方向。4、项目功能组合及业态配比定位：主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。5、项目开发规模与档次定位：根据项目发展主题，并结合项目所处市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模与档次。6、项目目标客户定位：主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体，为项目后期开发方案提供依据。7、项目价值定位(含财务分析)：根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平。

商业地产。策划的核心任务是什么？

项目地块解析在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。项目区位分析主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。项目地块条件分析主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出影响项目发展的因素。1、项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁)：分析项目发展的重要及难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。2、项目发展方向把握：在了解市场环境、片区发展及地块条件基础上，对项目发展方向、可能功能物业进行预测，提供细供市场调研方向。3、项目发展形象定位及概念定位：确定项目的发展形象，为项目定位与规划设计提供方向。4、项目功能组合及业态配比定位：主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案定位、功能布局及各功能间的关联性控制。5、项目开发规模与档次定位：根据项目发展主题，并结合项目所处市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模与档次。6、项目目标客户定位：主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费群体，为项目后期开发方案提供依据。7、项目价值定位(含财务分析)：根据项目自身条件、总体定位、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平。

中国目前做住宅的代理公司很多，但因为住宅难度小、水平要求不高，以易居、世联、合富辉煌为主；办公楼操作难度也低，主要以戴得梁行等五大行为主；而商业地产策划难度就很高，很专业，对资源要求也高，目前国内做商业比较强的公司屈指可数。我给你罗列几个，排名不分先后。都是业内相对比较认可的商业地产策划代理公司！1、王志纲工作室2、上海鑫灵锐投资管理有限公司3、上海上实置业投资咨询有限公司4、保利地产代理有限公司5、杭州灵锐房地产综合服务有限公司6、同世飞天商业管理顾问机构7、上海金贝房地产咨询有限公司8、深圳星彦地产顾问有限公司9、九洲远景商业顾问有限公司

关于房地产营销策划五篇 为了确定工作或事情顺利开展，通常需要提前准备好一份方案，方案具有可操作性和可行性的特点。那么制定方案需要注意哪些问题呢?下面是我为大家收集的房地产营销策划，仅供参考，大家一起来看看吧。 房地产营销策划 篇1 房地产的常规营销主要为广告营销即通过大面积的广告推广来发掘潜在客户提高成交量。在目前的市场形势下，全员营销就是在当前市场情况下最好的营销手段。不但能扩大客户面，还能介绍人带来一定的收益，既加强了介绍人的积极性，也提高了项目的成交量。 全员营销方案具体内容如下： 一、执行时间： 和老带新政策一块执行，具体时间待定 二、全员营销范围： 除代理销售公司内部员工外所有人 三、执行方法： 介绍人如有可介绍客户，必须事先通知销售部经理，并由销售部经理指定置业顾问进行接待 四、提成政策： 经介绍人(销售部员工除外)介绍的客户，介绍人的佣金标准：一套2000元 五、佣金发放形式： 1、介绍人需带新客户来案场，并且报出自己的姓名、联系方式、已购房号。 2、正确填写全民营销确认单：本确认单于新客户与介绍人来访当日填写并签字确认。 3、本确认单须在本活动时间内填报。 4、介绍人在其推荐的新客户与开发商签订《商品房买卖合同》，并按合同约定付清房款(按揭款到账)后，即可兑现奖励结算。 5、介绍人应在收到开发商发放奖励通知之日起30日内持有效证件领取奖励，逾期未领的视为自行放弃奖励。 房地产营销策划 篇2 网络营销已随着网络的普及而逐渐被越来越多的房地产企业所关注，但是在网络营销策划中成功的房地产企业不是很多，网络营销与传统营销是相似的“事无预不立”成功与失败的关键因素在于营销策划。下面与大家分享一下房地产网络营销策划的关键因素。 一、网络营销的正确认识 网络营销的成功案例非常多，在做网络营销策划的时候不要只是看到网络营销的成功的案例要将眼睛盯着企业自身的情况，不是有一个好的想法就可以成功，要将整个营销策划考虑到细节，在这点上网络营销和传统营销是相同的。但是网络营销有有区别于传统营销，只有正确的认识了网络营销才会将网络营销运营到极致。 二、专业的网络营销团队 “工欲善其事必先利其器”找对正确的人是成功的一半。通常在网络营销团队建设上普遍有着两种极端：一是抱试试看心态的企业，临时找来两三个人，甚至某一个人就开始了网络营销，并且这些人还不一定是专职做这个事，可能是从原来销售部门找了几个经常会上网的，兼着做网络营销。在分工上也没有什么区分，放任员工想怎么干就怎么干，也没有相应的权责。在团队的管理上，还必须要做到分工合理，相应的职责要明确到每一个人，检查起来才有据可查，责任才能落实到每个人头上，相应的计划才能执行下去。 三、有效的营销方案制定 根据企业营销战略制定出来的网络营销方案是企业开展网络营销的灵魂，如果缺少切实可行的网络营销方案，不管再怎么努力，终将会是徒劳无益。 对于网络营销目标的制定，很多企业都满不在意，要么觉得能做多少算多少，要么觉得越大越好。要知道这种想法直接导致的是网络营销的工作无法检查，因为没有一个标准，谁也不需要为此负任何责任，在这种情况下，要想成功刘禹含相信是不太可能的。 四、营销方案的有效执行 在网络营销策划方案制定好之后就是对方案的执行，在完美的方案不执行也之后是一个方案，做网络营销策划同样需要成本，需要考虑投资回报率，及时高效的方案执行才会降低成本，要明白免费的营销方式不只有你想的到，付费的就要精于预算，在将免费的营销方式完成之后要有效的控制付费的推广，不是所有的访问都会创造价值。执行力在一定程度上营销着网络营销的成本。 在成都这个城市，越来越多的房地产网络营销企业开始借助网络来传播自己的企业形象，建立企业品牌。做网络策划的企业也很多，但是比较出名的就是同恒互动了，也有好多项目案例，至少目前同恒互动文化传播有限公司作为一家专业的网络策划服务公司，其不光擅长微博营销、危机监测及处理、媒体关系管理，同时也十分擅长网络热点策划、新闻推广等各种网络互动营销手段。同恒互动文化传播有限公司拥有来自全国各地的专业人才，组成了业内口碑良好的专业团队。 所以说不是说完成以上几点网络营销策划就会成功，但是不考虑以上因素网络营销是不会成功的，一个好的策划要考虑的因素会很多，有了好的方案并将营销做到细节才是重要的。 房地产营销策划 篇3 1、品牌的市场气氛培养 品牌的市场氛围需要全方位的营造，采用相应的造势方法使销售推广更具有效性，达到预期甚至意想不到的推广目的。具体方法如下： (一)视觉体系 意象表现区：雕塑、摄影、油画、建筑作品欣赏; 看板展示区：运用玻璃和数码高精度输出，在墙面布设; 各功能招牌：如销售人员指示牌，接待处，签订协议，交款等，让买家明确功能; 样板间：充分展示户型的各种功能，直接引导客户产生购买欲望; (二)听觉体系：背景音乐，选择适合楼盘风格和特色的背景音乐。 (三)味觉体系：为来访客户奉上一杯清茶，寓意一份亲情，使用茶具; (四)触觉体系：营销中心内各接触物面圆润光滑，手感温润，一尘不染; (五)嗅觉体系：嗅觉是有记忆的，在售楼处古典隽永的氛围下，薰一炉香，淡雅清新，沁人心脾，同时可以摆上干花，服务员使用统一品牌的香水，营造清雅氛围; 综合感觉体系：售楼员的言谈举止，音容笑貌给客户美好的心理感受，良好的专业素质确信项目的整体素质，从而对本项目本品牌充分认可。同时还要在综合外在宣传，可以采用悬挂彩旗，投放氢气球营造销售气氛。 2、品牌推广媒体的选择 我们力求以最低的投入，达到最佳的宣传效果，引导市场消费为目的;在不同的推广阶段，采用不同的媒体组合;针对不同的客户类型、区别选择不同的媒体组合。为了更好的发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应将不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选，组合，以期以长补短。根据各媒体的功能，我们主张，主攻选择的适合本项目的几个媒体： a.户外广告：可以控制广告的范围，固定地在某区域宣传，而且广告效力持久; b.DM:通过客户资料，以邮寄、派发宣传单等方式，向附近地区及相应的目标客户进行推广，同时可以电话访问，并向每个客户推介本项目的优点和更详细的物业资料; c.网络：网络是现代人取得信息的重要途径，我们可以制作属于我们的网站主页，进行楼盘宣传和推广; d.报刊和电视：报刊可以利用文字和图片等更加详细的介绍楼盘信息，让读者更加了解;电视是一个比较实效的信息传播媒体，通过在电视上做广告，可以吸引更多的人了解楼盘，了解它的风格和特色。 综合所述，建议本项目的媒介组合以户外广告、DM和人员推广为主，辅之以报刊电视广告和网络广告。 3、品牌广告宣传推广策略 (1)预热期 在预热期，大量的作业是一些推广前的准备工作，广告运用为软文和 户外媒体。人员推广只是配合企业内部进行的认购工作。在这个期间，推出“美丽河畔的空中花园”的宣传主题，让大家开始了解本项目的整体品味。 (2)公开推广期 进入公开推广期，项目被正式推向市场，可以阶段可以增加户外广告的投放，并开始运用DM、人员推广，也辅助以软文广告，把市场渐渐热起来。这个阶段可以推出“美丽河畔的空中花园”和“风尚的薄板洋房生活”宣传主题，在让客户了解楼盘品味的同时，更多的了解楼盘的设计理念，这样更贴近生活更有生活气息。 (3)强力出击期 强力出击期是项目推广的核心阶段，力求达到签约的高峰，这一阶段的推广十分重要，必须综合运用所有的推广方式，包括户外广告、人员推广、DM、电话跟踪等，配合销售达到顶峰。“美丽河畔的空中花园”、“风尚的薄板洋房生活”“中心城中城”强势推出，冲击消费者的心理，让其更加详细全面了解楼盘的特色，促使其达到最终的购买欲。 (4)消化期 强力的出击期过后的消化期，我们着重对前期客户的消化吸收和一些事务性工作。此外，还应对此次推广策略的修正和检讨，努力为下一个营销周期的到来做准备。 项目定价分析 本项目地处区域为县中心最为优越处，各方面都优于其他区域的其他项目，全县房地产项目仅有本区域内“冶都中央公园”可以本项目相竞争，所以该项目定价方法选择竞争导向定价方法，我项目也“冶都中央公园”同处一区域，地理位置同为优越，他项目靠近人工湖、我项目紧邻秀丽的马颊河畔。但其项目为高层建筑群，我项目为中低层建筑群，所以我项目有容积率、绿化率、舒适度三项的优势，且他项目定价大致统一为3800元一平方米，令很多一般工薪阶级望而却步，而我房地产在开发空中花园洋房同时也推出经典标准实用的户型，相对他项目面向的消费者人群跟为广大，所以相对于“冶都中央公园”有一定的优势，所以采用直接竞争定价法，我项目主打户型空中花园洋房定价为3900元一平方米，经典实用户型定价为3600元一平方米。 项目促销方案 1、本项目以报纸平面方式宣传为主，辅之以其他广告宣传方式，比如选择周末，在热闹地段做宣传，派发楼书; 2、选择访问量大的正规站，比如搜房网，设立自己的宣传网页; 3、成立本项目业主组织，定期举办业主联谊会，以提升公司的服务质量，联络公司和业主之间的感情，提升公司的口碑，营造公司的市场品牌，并可以延伸开发相应的项目; 4、成立客户服务热线，快速处理客户投诉与客户疑问，在公司现有的情况下力争客源; 5、参加房地产展销会，向市场介绍本项目，宣传推广公司及本楼盘，并可以在此间吸引客户看房，购楼及下定购买; 6、参加一些评比活动，取得一些评比证书; 7、工地现场、售楼处及样板房精心装修，增强客户的购买欲望及视觉效果; 8、电台广播，随时随地，敏锐性强，可以起到强迫客户接受广告宣传的效果; 9、进行潜在客户的开发，同时可以适当的提供额外优惠等。 10、付款方式 (1)一次性付款：选择一次性付款，赠送家电一份，赠送车位一个，同时可以享受9.8折的惊人优惠政策; (2)分期付款：首付达到45%以上的，免一年物业管理费; (3)银行贷款：本公司为其出示证件，并可以作为其银行贷款的担保人。 房地产营销策划 篇4 房地产网络营销的理想方式，最大特色即在于“足不出户，选天下房”。不需要从一地赶到另一地选房看房，仅在家里利用互联网，就可了解房地产楼盘项目的规模和环境，进行各种房屋的查询和观看，一个构建完善的房地产网站，购房者所关心的一切重要信息如房屋的外观、房间的布局、周围的社区环境、公园、学校等只要用手指轻轻点击鼠标就一览无余、尽收眼底，在对各种房地产项目进行了全面而审慎的选择、比较后，购房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋，过去十分耗费时间、口舌和精力的选房过程，在网络营销的环境中，变得十分轻松有趣和迅速快捷。 理论上，通过网上支付，还可在网上签订购房合同。不过在现实情况中，房地产作为大宗投资消费，消费者直接通过网络进行交易的情况非常少见，房地产网络营销目前最主要的目的，还是通过网络给浏览者创造一个虚拟体验的环境，让他充分感受地产项目的特性，吸引他进入现实售楼现场或者电话进一步沟通，为成交做好前期工作。 网络营销的特性：网站是基础，推广是手段，赢利是目的! 常见房地产网络营销推广方式 A、SEO(搜索引擎优化) 搜索引擎优化是中小企业最常见的一种推广方式之一，主要是通过搜索引擎的排名来提高网站的最大程度曝光率，从而提升网站的流量，来实现互联网的销售。当然对于中小企业来说更倾向于用户的体验化，也就是常规说到的UEO。 B、PPC(点击付费广告) 点击付费广告对于现在的企业来说很大一部分采用了这种按照实际点击来付费的广告形式，最主要的目的是得到最核心客户的点击，常规网站比较常见的有百度、谷歌、搜狐、腾讯、雅虎等等，居多一些当然现在也有一些电子商务网站采用了该推广模式，最大的优势就是把每一分都花在了刀刃之中。 C、博客营销 博客营销也同样是一种很不错的推广营销方式，最主要的目的是对公司以及产品信息进行一个有效的传递，对于一个企业来说，最主要的问题在于博客的选择以及博客的合理应用，在博客推广中不在于多，在于的是精，提供和传递有价值的信息才是大家所喜欢的信息。掌握有效的方式方法。 D、B2B平台推广 B2B电子商务平台在现在对于中小企业来说也是属于比较火的一种推广方式，因为能够很直接的对产品实现传递和销售，典型的B2B平台有阿里巴巴、慧聪网、生·意·宝、环球资源网等等，B2B推广特别是针对于现在全国B2B数量急速的增加，我们需要做的就是采用2/8原则，把大量有效的时间花费在有价值的B2B上，而其他的网站就仅仅是属于信息发布平台。 E、电子邮件营销 电子邮件营销在中国市场来说对于企业还没有做到能够合理的有效运用，在这一点上面做电子邮件营销中国还是处于发展中，但是不过现在电子邮件被大量的一些虚假广告信息和垃圾信息所采用，一个邮箱每天轻松就能够收到几十条垃圾邮件，当然其实对于电子营销营销来说也同样是一种很有效的推广方式，主要是将公司信息经过制作之后，对产品、促销、荣誉、刊物和相关资讯进行点对点的有效传播，当然最主要的就是内容和资源，这个在企业中应该多注意一些，就是掌握大量有效的资源对推广是能够达到很好的效果的，特别是现在行业之间的差异化一定要注意，可以通过一些付费的方式获取目标客户群体的邮件库资源，当然一定是有价值的。 F、新闻软文营销 这一种方式在现在来说采用的是越来越多，大部分的企业开始了采用了软文营销进行推广，然后在大型行业门户或者是大型网站进行传播，不过最主要的是注意几个方面，1、内容的真实性，2、内容的价值型，3、内容的推广方向，这几点一定要明确，最主要的是有效的信息，当然公关类的先抛一边，因为那个技巧性太高，而且需要投入大量的人力和物力。 G、QQ群推广 QQ作为现在中国使用群体最多的即时通交流工具，对现在很大程度上面推广工作起到了很大的帮助，特别是现在的QQ群，对推广上更是添加了几分色彩，主要的方式是QQ群邮箱，QQ群信息发布，当然还是有一定技巧，QQ群推广不易采用苦力的方式，因为不易这种方式推广，掌握一定的技巧，可能对推广能够起到很大的作用，因为QQ是和人打交到，只要掌握了好的方式方法很容易建立口碑营销。 当然了，网站推广方法还有很多，但是不是每一种方法都适用于自己所服务的对象，具体问题具体对待。只要选对方法，坚持下去，就能得到预期的效果。 房地产营销策划 篇5 一、前言 在商业地产销售发展日益成熟的.的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 __商业城项目是__房地产开发公司开发的精品物业，将成为__市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 __商业城座落于__市城区北部的__广场旁，是__地产开发公司的新建项目。本项目占地__平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为__余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为__多平方米，商业裙楼建筑面积约__平方米，塔楼建筑面积约__余平方米。项目总投资约__万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 二、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 三、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1、树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2、倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3、提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4、启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5、酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 四、销售目标 1、销售(招商)目标。 2、销售目标分解，根据项目的定位及施工进度计划，进行营销工作。 五、项目销售时机及价格 为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。 (一)项目入市时机及姿态。 1、入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在__年__月份房交会期间开盘(或__年__月)，可以抓住__年春季房交会、__节等机会掀起第一个启动高潮;在__节、__年秋季房交会、__等重要时期掀起新的销售高潮。 2、入市姿态：以全市乃至__地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。 (二)价格定位及价格策略。 1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。 2、价格定位：整个商业项目的销售均价为__元/平方米，其中起价为__元/平方米，最高价为__元/平方米。 3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为__元/m2，尾盘销售变相略降。 六、宣传策略及媒介组合 (一)宣传策略主题。 1、个性特色：“__商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。 2、区位交通：本项目地处__广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。 3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。 (二)宣传媒介组合。 1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。 2、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。 3、开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

商业地产策划的核心内容包括商业用地的价值判别与发展定位、商业地产融资策划、商业地产价值链构造和策划、商业地产建筑策划等。

在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降;反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。那么房地产业内都在看哪些书呢? 　1.《豪宅营销的66个细节》 内容推荐： 别墅和高端公寓作为住宅价值链上的终端产品，以其无可取代的资源私有化和严苛的产品细节得到了高端客羣的垂青。其对应的细分市场与普通住宅有很大的不同，直接影响到产品设计、推广策略、价格策略等一系列动作。 本书将豪宅营销分为定位篇、推广篇、营销篇、服务篇，并从66个操作细节上提炼了豪宅营销的特点，是一奉具有实战指导意义的工具书，对高端住宅产品开发、设计、营销人员有很强的借鉴意义。 媒体评论： 我一直从事房地产营销工作，读了不少房地产方面的书，但当我仔细地读完唐安蔚先生写的《豪宅营销的66个细节》书稿，我很是认同。因为这不是一本理论书籍，它系统地总结了实战操盘细节，有完全的实战性，实际上是一本房地产营销的培训教材，对于高端住宅的定位、策划、营销有很强的实用性。 ——陈云峯 中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁 作为中国房地产经理人联盟的轮值主席，我热情推荐唐安蔚先生写的《豪宅营销的66个细节》一书，书写得很专业、很细腻、很实战、很条理，总之一句话：很有价值!我会要求万科营销系统学习这本书，把产品与营销细节做好! ——毛大庆 创客工场创始人，原万科集团执行副总裁、万科北京总经理 　　2.城市化与房地产市场 内容推荐： 本书是中国房地产研究系列丛书之2011年第46卷。全书内容包括关于目前我国楼市形势和调控中几个问题的分析、城市化与房地产市场：交互影响与协调发展、住房公积金监管模式比较研究、欧美发达国家住房租赁市场发展与管理的经验教训与启示等。本书给供相关专业人员参考阅读。 　3.把脉地产营销——二三线城市100个难题100个办法 　 　内容推荐： 《把脉地产营销(二三线城市100个难题100个办法)》是国内研究二、三线城市房地产营销的第一部著作，涉及房地产开发的整个过程。本书作者唐安蔚高屋建瓴，通过对房地产转型方向的预测和分析，提出房地产营销模式的转型和发展趋势。书中不仅针对住宅产品总结了一套套行之有效的解决办法，还对目前和未来市场备受关注的商业综合体、旅游地产、养老养生地产等进行了深入剖析。《把脉地产营销(二三线城市100个难题100个办法)》最大的特色就是实战性极强，作者提炼了二、三线城市房地产营销策划人在操盘时遇到的100个难题，进行针对性的研究，并给予专业性的解答。本书适合从事房地产营销策划工作的企业高管、营销策划总监、销售经理、策划经理等人士阅读。 　4.商业地产：策划与投资运营 内容推荐： 本书以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。 书中分析厂商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的建筑策划、市场定位、市场推广等。对存量商业地产运营进行了研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。 本书是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是“兵法”，理论性强，而且是“剑法”，可以指导营销实践。 本书广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读，也适合高校教师、青年学生作为专业学习参考用书。 　5.商业地产运营管理 内容推荐： 大连万达商业地产股份有限公司所著的《商业地产运营管理》总结万达集团十余年商业地产运作经验，填补理论空白，介绍实操经验，提供成功案例。书中着重描述万达商业地产管理全流程实操和理论创新，解密万达速度与万达模式。 希望本书能给商业地产从业者一些有益的参考，推动商业地产行业走向专业化，形成良性发展，为中国的城市化进程做出一点贡献。 6.房地产企业战略突围的N种模式 内容推荐： 聚焦地产企业中的战略转型标杆，深入采访13家标杆房企战略转型掌舵人CEO，提炼出中国房地产企业战略转型的13种典型模式。 13家企业，各成一章，每章就是一种战略转型的典型样板，特点鲜明，**手资料，深入解读。 每家企业一个标签，除对其战略转型进行全面解读之外，还附录该企业的典型项目介绍以及利润率趋势表等关键数据。 　7.房地产项目运营最佳实践 内容推荐： 未来房地产项目运营管理应该成为房企做大做强过程中的规模发动机和利润监控者，目前整个国内房地产项目运营管理正在从粗放型向规范型过渡，但不同企业在不同发展阶段和一二三线城市差异性布局也带来项目运营管理策略和方法的差异性。本书立足当前国内房地产跨区域、多项目发展背景，根据国内200多家标杆房企的管理实践和经验教训，最终沉淀出一套相对成熟且实战的项目运营管理理念和模式，强调对于房企项目运营管理模式而言，没有最好最完美，唯有合适才是选择关键。全书共分8章，包括：项目运营概述;房地产项目组织选择与管控;房地产项目投资收益跟踪管理;房地产项目计划管理;房地产项目运营会议决策管理;房地产成本管理;房地产项目营销管控;房地产项目运营绩效管理。 本书读者羣主要为房地产中高层管理者，尤其推荐给房地产企业的董事长、总经理、项目运营负责人以及房企集团业务职能线的负责人和管理者。 　8.房地产精细操盘--营销策划 内容推荐： 能让开发商的所有前期投入实现变现的是销售，无论一个楼盘的前期研究和项目定位做得如何牛气，通过营销策划能把房子卖出去才是硬道理。营销策划是最需要创新力和执行力，决定营销工作成果的是营销策划思维和团队协同作战力。地产大盘的营销策划区别于普通中小型楼盘的最大特点是如何捕获异地客源。这也是本书要讲的重点之一。 本书共讲了六件事：一是做楼盘营销策划如何了解广告的渠道及效果;二是讲述如何建设使用各种销售媒介;三是如何分析异地客源，获得异地客源，最后形成交易;四是媒体投放组合如何设计、如何评估并监控投放效果;五是如何管理能协同作战的销售团队，成功开盘。六是，如何筛选对超级大盘来说最重要的一类消费羣：大客户。 　9.商业地产招商运营--范本·案例·策划·工具 内容推荐： 王高翔主编的《商业地产招商运营(范本案例策划工具)》以商业地产招商运营策划为主，主要包括商业地产项目招商、商业地产模式、营销推广、招商现场管理、招商谈判、招商人员管理、商业地产日常管理等。此外，本书理论与实际相结合，提供了大量实用表格、工具，可以适当修改后运用。附录的策划案例则可以从中吸取每一个策划案例的成功要点，在进行项目策划时借鉴。 《商业地产招商运营(范本案例策划工具)》可供商业地产从业人员及策划人员使用和借鉴，也可供即将有志于从事商业地产的人士参考。 　　10.商业地产策划与投资运营(修订版) 内容推荐： 《商业地产策划与投资运营(修订版)》以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。 本书分析了商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的建筑策划、市场定位、市场推广等。更增加了存量商业地产运营的研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。 《商业地产策划与投资运营(修订版)》是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是“兵法”，理论性强，而且是“剑法”，可以指导营销实践，弥补目前市面上缺少缺乏成熟教材、参考书的缺憾。 《商业地产策划与投资运营(修订版)》广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读使用，也适合高校教师、高年级学生、研究生学习参考用。

商业地产策划原则 商业地产策划原则风风雨雨中中国的商业地产正在经历着它从产生到发展的历史阶段，这其间有欣喜、有成功、有经验，当然更有茫然、失败和教训，真可谓一言难尽。笔者作为商业地产曾经的从业者，尽管从事商业地产的时间有限，但凭借强烈的个人爱好，一直没有停止对商业地产的学习和分析。在此希望有机会提出个人的肤浅的心得与大家分享，希望广大同行和前辈多多给予帮助！商业地产操作所涉及的工作相当广泛，从前期市场调研、商业规划及建筑规划等，到后期招商、销售及商业运营管理，每项工作都需专业化的惊人投入。这里笔者根据一年多从事商业策划的工作经历，分析总结了商业地产策划的一些原则如下。1. 位置原则商业地产的选址和商业地产的定位是密不可分的，不同的商业地产形式、不同的商业定位势必需要不同的位置与之相对应。先天位置的好坏并不起决定作用，只要配以适应的商业就可充分彰显地块的潜在的商业价值，创造出兴旺的商业。因此，商业地产的位置原则贵在一个“准”上！在现代大型购物中心的选址中有一句名言：“成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”。购物中心的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；三是交通便利，停车方便。由于中国的城市居住郊区化还不普遍，家庭轿车普及率也不高，因此大型购物中心普遍都选择在市中心的商业区，因为这里商业繁荣，中高收入消费者集中，而且交通便利，客流量大，例如北京的东方广场位于繁华的商业中心——王府井，每日的人流至少有10万以上，这保证了东方广场巨大人流的规模。就位置优先原则这点对大型购物中心的要求看，笔者大胆推测：号称世界第一大单体MALL北京金源MALL因地处西四环，位置和交通条件欠佳，客流量无法满足超大的经营规模，所以经营状况将日显疲态，最终势必无法继续“空转”。笔者同时认为：如果在地理位置欠佳的区位操作商业地产，不要认为没有成功的可能性，只要能创造出适合区域消费的准确商业地产产品，并一定可以顺利操作，街区商业、主题商业都有可能成为操盘的选择。综上所述，位置原则重在一个“准”上！2. 商业优先原则曾几何时，有人调侃地说：“商业地产就是一半是商业，一半是地产”，笔者认为此言差矣。商业地产尽管是地产的一种，但毕竟是为商业制造经营场所，所以商业地产的核心是“商业”，商业的形式决定了商业地产的形式！地产与商业的对接非常重要。过去往往是先地产后商业，开发商盖房子的时候没有想以后商业怎么搞，把房子盖起来后才开始招商，把商铺打散卖给小业主。可是卖给小业主以后，租给谁？谁来经营？这个地方适不适合搞商业？适合搞什么业态的商业？一些开发商很盲目，没有统筹考虑。正确的做法应该是先把市场调查清楚，这个地方需要什么商业？需要什么业态？业态如何分配？有多大的营业额？区域消费能力如何？根据这些基础信息开发商规划合理的商业地产。先后经过：商业调研、商业策划设计、建筑规划设计、营销策划、广告策划等5个步骤，顺序合理、按部就班地操作。在营销策划的过程中，也应时刻注意“商业优先”的原则。商业地产区别于住宅地产，它更多地是一种制造“赚钱工具”的过程，因此在营销过程中，必须始终思考：如何合理有效地将赚钱工具推销出去，使所有从事商业的人了解该赚钱工具的经济价值。商人是十分精明的，如何使他们认可商业地产的经济价值是需要相当功力的，因此“商业优先”必须深入每个策划人的心中！3. 现象原则现象原则即“向时而动”，做商业策划和做生意相同，都必须充分了解市场、掌握最新信息，并对竞争对手做到知己知彼。尽管商业地产策划的每一步都有很强的计划性，但在坚持执行即定计划的同时还必须根据市场的变化和竞争者的动态，实行即时性对策，以确保在激烈的竞争中保持有利的地位，抢占市场先机。举例说明向时而动的必要性。作商业都非常注重风水，当年有两个商业地产项目同期面向市场进行营销推广。其中的一个为提升项目的风水形象，为项目赋予了一个印度神的概念，极大地吸引了众多生意人；作为应对，另一个项目很快推出了一个“失落的寓言”，号称自己项目所在地是天上诸神降落凡间的栖息地，用一系列的神对抗一个印度神，自然效果更胜一筹。这个例子是策划人间的过招，根据对手的动向改变自己的战术，向时而动。4. 逆向推广原则在这里所提的“逆向推广”是商业地产推广工作的新思路，也是营销策划的重点，当然正向的“人员直销”也不可或缺。对商业地产来说，无论是投资者，还是经营者，他们的经济效益都必须通过最终的消费者才能得以体现。所以说：商业的消费者是商业地产消费链上的最终环节。只有当消费者充分认识到商业的价值时，他们才愿意在此投入大量的资金血拼，商业经营也才会取得更大的利润。在营销推广中，应重点从消费者着手，在消费的最终环节上发力，只有广大消费者认可的商业场所，生意才可能火暴，这样逆向刺激商业地产的销售和招商。那么如何在商业地产的营销招商阶段吸引最终的消费者，这便给商业策划人提出了一个很高的要求，必须通过一系列的举措牢牢抓住消费者。如前所述，通过刺激消费者反作用于投资者和经营者，促进销售和招商，这是策划工作的新思路也是重点，但商业地产推广同时也必须正向从投资者和经营者上展开人员直销，变“坐商”为“行商”。因此商业地产推广工作必须“逆向”与“正向”相结合，两手抓，两手都要硬！5. 管理先行原则还是那句话，商业地产销售的是一种“赚钱工具”，那么如何展示这种赚钱工具的价值呢？如何让人知道它确实能赚钱呢？这就是管理先行提出的必然要求。无论是投资者，还是经营者，相信任何一个关注商业地产并意欲通过这种赚钱工具创造经济收入的人都是做生意的行家里手，他们对商业地产的经营前景都有着专业的判断，因此必须通过销售阶段的商业管理展示（与住宅销售中的“样板间”、“示范区”有异曲同工之处），提前使客户感受商业未来的管理模式，增强他们对商业地产经营前景的信心。在这里商业管理既是商业服务。此处笔者建议：在商业地产的租售（招商）中心，设立商业运营管理的几个基本职能展示，如：信息中心、网络采供中心、商业广场人力资源中心和事务代理中心等服务机构，各机构应根据销售和招商的工作进度落实相关的事务性工作。这样既是对未来商业运营管理内容的展示和承诺，增强客户信心；又是商业运营管理工作的提前预热、先期演练，确保后期正式开业后的管理服务水平，一举多得。6. 时机原则时机原则重点要说明的是商业地产操作一定要绝对重视“开盘时机”和“开市时机”等重要节点时机的把握。开盘时机把握应仿效“水库原理”，在水源充足或降雨充分时，尽可能多地蓄水；当需要泄洪或为下游补水时开闸放水，气势如宏、一泻千里！同理，在内部认购阶段商业地产要充分地营销推广、充分地累积意向客户，并尽可能地与客户签署认购协议。笔者认为当积累期协议认购面积达到总体商业可销售面积的60%时，即可组织声势浩大的开盘庆典，当日实行客户转化、当日签署正式的商铺买卖合同，以最强大的销售势头亮相，为后期持续热销打下坚实的基础，首战必须全面告捷！“开市时机”一定“稳”字为先，在没有达到一定进驻率时，切不可为赶时间节点而仓促开市，否则商业气氛的营造工作将师出不利，如开市缺乏应有的火暴，那后期将更难聚拢商业人气，元气一蹶不振。此处笔者建议在招商工作紧密配合下，应确保使进驻率达到90%以上才可以举行盛大的开市庆典，充分地塑造开市的鼎盛商业气势，为后期商业的繁华打下坚实的基础。时机把握在商业地产策划的各时间节点上都显得尤为重要，有时甚至会影响操盘的成败。时机是市场创造的，同时又反作用于市场！7. 保密原则保密原则可谓老生常谈，商业地产策划中的保密尤为重要，重要的商业信息其价值有时是金钱无法衡量的，有时甚至关系企业的存亡，所以商业地产策划切记保密原则。还记得有这样一个事例：一个商业中心计划在开市当日实行购物惊喜回馈，凡末位编号为“0”和“1”的50元人民币，均可将50元充当100元使用，活动新颖刺激，开发商准备开市当日在现场宣布，既给现场极大的惊喜，又可以减少活动成本。但因保密工作疏忽，消息提前败露，开市当日惊现大量以“0”和“1”结尾的50元，开发商付出了惨痛的代价。初步估算竞争对手调用了尽一亿元的现金资源，才成就了这场“屠杀”，由此可见保密原则的重要性是不可限量的。在此笔者建议：保密工作必须实行“分级知情” 、“责权明确”，根据不同的职位级别掌握不同程度的公司信息，但在某些重要环节上，提倡消息绝对封锁，只有总经理和策划部相关负责人、经办人知情即可，如有泄露，则必须追究当事人责任。8. 反住宅策划原则搞商业地产的人一定要摒弃自己“地产人”的身份定位，一定要始终坚持作“生意人”，时时刻刻从生意人的的角度出发考虑问题、解决问题，无论是战略制定，还是战术执行，都要苛守商业原则。住宅策划力求发掘住宅的各种附加值、提升文化品位，甚至创造惊世骇俗的“概念”，并通过报纸和户外路牌两大宣传主阵地向外界展开平面推广。而商业地产策划则来得更加“简单粗暴”，没有过多的渲染、没有华丽的辞藻和优雅的情调，更不会费尽心机去寻找“概念”，一切手段都那么直接、那么有说服力，甚至有时显得很“铜臭”，这便是商业、便是商业策划。反住宅策划原则贯穿于商业地产策划的众多环节，从战略思想、形象定位、案名、logo、slogon的制定、平面表现，到营销推广形式、推广渠道、卖场环境甚至销售人员的形象，处处都表现出与住宅策划的明显反向性或差异性，因此商业地产策划时时要注意一个“反”字！9. 活动主导原则在商业地产营销推广过程中，活动营销应占据主导地位。有人曾经风趣地说：商业地产的策划人就是一群“跑江湖卖艺的”。想想这个比喻确实有几分道理，推销商业不就是要在人多的地方运用战术吸引大家的注意力吗，所以确实有跑江湖的神韵。此处所指的“活动营销”并非传统营销理论中的“销售促进”，而是不需要销售政策支持的造势和逆向推广等商业性活动。商业地产推广应把重点精力放在商业活动的组织上，在着力组织大型商业活动的同时，利用平面媒体给予适当的宣传报道，加大活动的知名度和声势！商业活动重点要围绕“商”开展，充分提升项目前期的商业氛围，并通过一系列的前期活动展现项目商业运营管理的成熟度和工作模式，增添整体商业的经营氛围，增强投资者、经营者和消费者对该商业的信心。活动必须由策划人员、招商人员和商业运营公司齐心合力，共同完成。活动主导原则是商业策划的工作重点也是应投入大量人力、物力的环节，应给予足够的重视。

商业地产策划该怎么写？商业地产策划的写法要注意什么？现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。 核心内容：1、项目投资策划营销；2、项目规划设计策划营销；3、项目质量工期策划营销；4、项目形象策划营销；5、项目营销推广策划；6、项目顾问、销售、代理的策划营销；7、项目服务策划营销；8、项目二次策划营销；

商业地产投资应该重视哪些问题?商业地产策划的项目案例有哪些?北京绿维创景规划设计院认为，资源开发型旅游投资，已经形成了“投资门槛高，收益时间长”的特点，因此，旅游招商引资越来越难。商业地产投资，收益高，回收快，成为制造中国富豪的领域，房地产商，也成为各个行业招商引资的对象，这也是商业地产策划火热的原因之一。商业地产策划的商业发展模式，已经成为旅游产业发展的重要方向。利用旅游商业地产策划的商业模式，大力推进区域旅游产业发展，进行了深入研究。下面给出了我院做过的旅游商业地产策划的专题研究：本项目的商业模式为“旅游商业房地产区域开发”模式。此模式形成了以区域开发为总体指导，旅游和商业房产的完好结合;建立了以旅游为灵魂，以招商建设、商业房产及旅游开发经营为运作手段的最佳模式;通过景点打造、景观打造，文化氛围营造、自然环境保护、公共空间配置等完成了区域环境打造;最终由主题多元的空间规划和功能布局承载体现。通过旅游为商业房产提供市场支撑，商业房产功能吸引旅游增长的关系互动，旅游主题的打造，充分拓展出市场空间，营造了旺盛的人气，增强了整个区域的吸引力，甚至辐射到了周边，并与周边形成了良好的竞和关系;提升了整个地块的土地、房产价值;改善提升了项目地块的环境;所设计的交叉运作、滚动开发模式最大程度的缓解了时间和资金压力;所设计的多元主题商业房产的概念，舒缓了商业房产市场消解的压力;所设计的投资回收结构最小化开发商的市场风险、最大程度吸引了项目投资者、房产投资者、经营者，并巧妙的使部分房产投资者成为游客的一部分。整个商业地产策划模式为通过吸引游客流、增加游客流停滞时间、增加物流，转化为现金流。主要的特点体现如下：商业地产策划增加了市场吸引力，延长了消费滞留时间，提高了消费水平：天府水镇建成后，良好的自然环境、水利博物馆、XX大院、XX寺等游玩景点、X街历史保护区的文化氛围、浑然一体的水景、雅致的小品、体现人文气息的广场节点、可悠闲漫步的步行街、滨江的休闲区、考虑周全的配套服务设施，将大大增加对游客的吸引力。项目内容将吸引参观XX景区的游客停驻以及XX市的休闲度假市场游客，加上其它一日游的游客运营第一年的游客量应达到470万左右，休闲旅游+综合消费的模式对游客有着相当的吸引力。

商业地产如何突破招商瓶颈 商业地产专案的招商应该要做到“招得进，留得住”。商业地产开发要破解招商难题，就必须把经营理念渗透到每个环节，笔者认为可以从定位、规划设计、租金等方面着手。 从专案定位突破。要解决招商难，首先要在专案定位阶段就必解决招什么样的商户问题，有针对性招商。招什么样的商户取决于专案“卖什么、卖给谁、怎么卖”。 首先“卖什么、卖给谁”取决专案目标消费群与商圈范围，比如是社群型商业专案，就必须围绕社群居民的日常消费服务来设计定位，而繁华的闹市商业专案则要考虑更大区域范围内的上班族个人与公务的购物、休闲、娱乐、聚餐等需求，然后根据不同的商业专案定位型别进行招商蓝图设计，针对性的招商。 其次要解决“怎么卖”。“怎么卖”涉及到专案经营特色与经营理念，不同的经营特色与经营管理念有不同的商户陈列，比如专案定位是休闲、娱乐为特色，招商就必须在餐饮、酒吧、游乐场与影院等行业招商上下功夫；同样如果专案是独立收银就能针对在经营上要求统一收银的商户去招商。 从规划设计突破。招商工作应从规划设计阶段就开始，整合资源让专业顾问公司与商家参与进行来。针对不同型别有商业专案，按照专案整体定位，进行业态、业种规划，然后按规划进行建筑规划设计，如有主力店、次主力店可以根据主力店与次主力店经营物业要求进行量身定做。 租金定价适当“放水养鱼”。招商租金定价要从“养商”的角度，根据市场规律去等租金。因为租金是由市场决定，如果租金定的高，承租商不买账那势必导致招商难。在租金定价上，我们可以通过打“组合拳”即通过整体价位、租金形式与付租时间的有效组合，达到招商成效。目前商业地产专案招商策略往往注重使用价格策略，而忽视租金形式与付租时间在招商中的作用，尤其是租金形式是非常有效的招商杠杆。比如为了引进一些次主力店与专案经营定位具有形象定位的标杆性品牌商家，我们可以采取合作利润分成或定额租金（低）+利润百分比（中）的形式；不同的租金形式可以有效的完善业态业种与降低铺位空置率。 除此之外，在租赁合约设计上不仅要有约束机制，更要有激励机制。比如我们可以对一些带动力强的承租大户进行税收、减免杂费，甚至当商户经营额达到制定的标准，给一定比例的租金返还来激励商户，这些都是非常有效的招商措施。 商业地产如何招商 1、商业专案部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商物件； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业专案部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员对客户资讯归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业专案部进行客户分类、确定重点； 10、商业专案部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业专案部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作物件、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业专案部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议； 商业地产如何突破同质化困境？ 全国首期《商业地产职业经理人》认证培训将11月22日-26日在京开展，名额有限，预报从速! :blog.sina../s/blog_843e92400100vi09. “2011中国商业地产人力资源高峰论坛暨中房人力资源联盟成立仪式”于11月26日在京举办，论坛免费发放，诚邀商业地产行业人力资源精英前来参会！ 如何写商业地产招商方案 去中国商业地产策划网看看吧 到论坛资料库里看看是否有相关资料 或者注册会员和大家交流下 如何化解商业地产招商困境 如何化解商业地产招商困境 商业地产行业经过这几年的高度发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，一线城市象北京，由于前几年大量资金进入这个行业，07年北京的商业地产已经进入一个被媒体形容为“井喷”的时代。当然在这种表面繁荣的背后，是大量的商业地产处于闲置状态。今天的开发商盖完的商业地产既卖不掉也租不出去，资金处于一个非常严峻的局面，很多开发商因此陷入困境。前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例，靠出售套现的路子走不通了，所以对于很多大型商业物业，只有依赖出租来实现价值，或者等大资本来收购。但即便大资本进入，也需要开发商成功招商并正常经营。招商难，是摆在很多开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去的坎儿。 现与业内同行分析开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个层面： ① 供求关系失衡：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。消费市场的近几年增长幅度在13％左右，消费占GDP的比重只有不到40％，与发达国家消费占GDP70％以上的格局相去甚远，说明中国的老百姓的消费能力目前还是很有限的，而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担，社会保障体系的不完善都对消费的增长起抑制作用，在消费市场的增幅在13％这样的水平增长的同时，近几年商业地产投资的增幅却都在24％左右，商业地产的供给远远超过了商业发展的需求，供求关系已经失衡，造成闲置是必然的结局。当然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。 ② 没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。这个定位的外部基础是对商圈的详细的市场调查。但现在我们很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产专案，动不动就是几十万平米的超大专案，在上专案的时候就根本没深入思考过开发完的专案准备租给谁，往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的专案陷入闲置状态实在是太正常了。 ③ 业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚大型商业企业在选址扩张时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿，很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可操作性。 ④ 建筑结构设计上的不合理：合理的设计流程应该是先做商业规划再做建筑设计，根据不同的业态对建筑结构在设计上的不同的要求做建筑设计，比如一般超市净高至少4米，仓储式卖场要9米、电影院的要求净高要在10米以上、餐饮要有烟道、网咖要两个安全通道、五金建材家居要求载荷达4吨、普通的超市和书店1吨等等，每个业态都有差异。但我们在现实中却经常看到在这些硬环节上的疏漏，有一家开发商盖了4层的商业物业，一共有5000平米，准备租给超市，超市来了发现层高只有3.5米，而超市至少也要4米,.结果没办法做,只能长期闲置；而有些高档公寓的底商层高就是按普通民宅高度2.8米设计的，连吊顶装修都没法做；还有的商铺开间3米多进深却有20米，不知这样的底商谁会要；还有的底商中间有很多柱子很难进行卖场设计等等，不一而足。这些建筑结构设计上的硬伤是很难通过其它方式补救的，要么炸掉，要么闲置。 ⑤ 租金的障碍：很多时候，一套底商地段也合适，建筑机构以及配套设施也没问题，但还是无法达成交易，原因卡在租金上。租金是开发商的收益来源，但却是商家的成本。房地产行业属于带有垄断特征的行业，开发商赚钱是以千万以亿为单位的，习惯了攫取暴利，但商业服务业属于充分竞争行业，商家要靠消费者买单，商家赚的都是辛苦钱，在市场消费有限的情况下，商家能承受的租金是有底线的，当租金成本超过商家承受的底线的时候，商家就会拒绝进入或者撤租。目前，很多开发商对租金的期望值过高，远远超过市场平均水平，也远远超出绝大多数业态能承受的底线，这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求。 ⑥ 招商环节工作存在大量认识和操作上的误区：人的行为是受认知支配的，目前，开发商对商业地产招商在认知上的误区包括：市场定位过程中追求高档次；业态组合越全越好；主力店一定要选国际大品牌或者新品牌；先把房子盖好再说，招商后面慢慢谈或者是另外一个极端：招商工作越早越好；一定要把房子租给出价最高条件最优的客户；不管别人的租金是多少，我就这个价格；签的合同租期越长越好；招商就得靠忽悠；只要招商成功就万事大吉了等等，有这样糊涂的认知，要想让商业地产不空置也难。 ⑦ 缺少明确有效的招商策略：商业地产招商是一件专业性很强的工作，它客观上要求必须要有有效的招商策略。 *** 曾经说过，路线是个纲，纲举目张，对于商业地产招商的全域性工作而言，招商策略就是整个招商工作的纲，没有了这个纲，招商这个网就是没用的破网，必然是什么鱼都不可能抓到的。有效的招商策略的制订，又依赖于前期规划时制订了有效合理的商业规划。而目前的现实是，开发商对前期规划的商业规划普遍重视不够，没有有效合理的商业规划，招商策略的制订就成了无源之水。 ⑧ 缺少优秀的招商人才和招商管理人才： *** 曾说过：路线确定好之后，干部是关键。商业地产招商是横跨地产和商业行业的一个工作，要求招商人员具有复合型的知识结构、工作经验和技能，而目前人才市场上这种既懂商业又懂地产的复合型人才少而又少，具备制订招商策略、能够带团队的招商管理人才就更是稀缺。“二十一世纪什么最缺？人才。”这句电影《天下无贼》的对白用在此处是再合适不过了。 ⑨ 缺少在招商环节的执行力：没有有效合理的商业规划，没有有效的招商策略，没有招商管理人才，没有招商专业人才，这些东西都没有的时候，没有招商环节的执行力就是必然的结果。近几年一本叫《执行》的管理书籍很流行，这正迎合了很多不知战略为何物的管理者的胃口，他们觉得公司的战略没有问题，都是执行环节出了问题。战略与执行，战略强调的是做对的事情，执行强调的是把事做对。就现实的商业地产招商而言，绝大多数情况下执行不利的根本原因恰恰是缺少好的招商策略，而不是缺少好的执行。 ⑩ 缺少专业的商业运营管理团队：商业地产的价值，最终是要靠长期的运营管理来实现的，成功的招商，必须要靠专业的商业运营管理团队来保障，包括未来的资本运作，都离不开一个专业的商业运营管理团队。没有这样的团队，未来的商业运营就没有保障，那些很专业的商家可能就不会进驻、运营环节的人才缺失，也是造成商业地产招商困境的一个重要原因。 以上对开发商在商业地产招商遇到困境的成因做了简单总结。有些问题，比如公司治理方面存在的问题，公司领导层出现的问题，属于一般的公共问题，影响的并非招商这一个环节，所以未加探讨。 商业地产如何实现高效招商 一、适合性定位的选择 招商是商业专案运作过程中的一个重要环节，但也不可以单就招商而谈招商，谈招商的基础是有了正确的前置条件——招商执行前具备了合理的专案定位。定位作为一个专案的战略性选择，是专案确定发展方向的至关重要的事情。就像是在管理中常讲到的，战略对了，策略出点问题是可以挽回的，但如果战略错了，策略越正确，可能就偏离得越远，可导致全盘皆输。现实状况是，很多专案前置条件并不正确。我们看到目前国内的地产开发企业中，诸多存在着创办人或董事长/总经理绝对权威的现象，战略性方向基本都由其个人决策，因此便出现了一些由高层凭借主观想象对商业专案做出定位判断的事情，结果导致招商很难达到理想程度，造成专案不能实现应有的商业价值，操作的职业经理人也被一换再换，都成为了定位不当的“牺牲品”。从目前北京商业地产市场的现实情况来看，一些未能实现成功招商的专案不乏有的处于城市的黄金地段，其招商失败诸多是因定位偏差所造成，因此好的地段并非是专案招商成功的充分条件，专案定位是否合理亦是十分关键的因素。 二、适应性的建筑设计 在一定程度上，购物中心招商的过程就好比是中国传统的相亲过程，亦十分强调门当户对，专案的地段如同人的身世，建筑本身如同人的相貌，一个专案如果希望对国际一线品牌进行招商，则最好是“身世”与“相貌”兼备。目前的现实状况是，“地段”对于商业专案的重要性是能够被充分认识的，但是，建筑设计的重要性仍未被普遍认知，以相亲作为比喻，就是很多人以为好身世便可找到好的女朋友，没有去思考如果再加上好相貌便会有更大的挑选空间。 在开店选址过程中，商业品牌往往都优先考虑入驻城市中的标志性专案，这里所指的标志性专案可以理解为两种：一种是现已建成并进入运营的现实标志性专案，另一种是在建但给人信心可成为标志性专案的专案。目前市场上的在招商专案大多都处于在建状态，考虑将具备优势基础的专案包装成为一个“在建的标志性专案”，是提升“招商势能”的有效方法，这一结果的达成，除专案自身的地段、体量、功能等要素外，建筑设计师的方案亦至关重要，因为一般人都不会认为平庸“相貌”的建筑会成为城市标志。同时，因购物中心的最终用家是不同业态的零售商，所以在建筑设计时需前瞻性地考虑到不同业态对硬体的需求特征，比如一般超市的层高达到5.5米为好，而电影院层高需在9米以上，餐饮则要有烟道、燃气预留等。如果在设计时未能为业态商家做到针对性硬体条件的预留，则未来招商也就很难成功。 三、合理的招商节奏把握 在招商执行时，配合工期阶段，在合理的时机做合适的事情会起到“事半功倍”的效果。具体而言，不同业态类别，不同大小面积的零售商，在对选择签约入驻专案的时机选择上都不尽相同，像超市、百货公司等大型卖场，应该在较早的阶段进行招商接洽，并最好是让其参与到专案的深化设计过程中，以便适当地依据其需求做出针对性的设计考虑；此外，大型卖场等主力店的入驻不仅直接影响到购物中心的业态布局，而且对其他店铺的招商也有很大的促进作用，常常能带动整个购物中心后期的顺利招商，这主要是源于主力店对吸引人流所起到的关键作用。而像一般服装店铺，就需要进入工期后半段时再正式启动招商，这不仅是因为这些中小店铺对商业硬体设施无过多的特殊要求，还因为在过早的时候这些商家一般也不会给出十分明确的意向。 四、针对性的推广策略 目前诸多发展商在进行商业专案运作时，带有典型的住宅思路，如在招商时选择大众媒体进行集中广告投放，制作的招商手册如同销售楼书般抒情浮夸等。与住宅产品所面向的大众人群不同，商业专案在招商时面对的基本都是专业零售商，越是定位高档次的越是如此，这些零售商都是较为理性与专业的人群，是属于小众范畴。在看招商档案时，零售商可能更关注的是区域的人流、硬体情况等务实细节内容的说明，所以不够务实的招商档案不但难以起到实质的推动作用，还可能适得其反。并且，运用大众媒体向其传达资讯亦可能不会高效，针对性的推广才会更具实效性。以开业不久的新光天地为例，该专案从始至终都保持了高度专业的推广思路，有效推动了专案招商程序，具体如在招商启动时邀约针对性媒体举行新闻释出会造势，尔后借助专业渠道向目标客户进行一对一的招商推介，到一定阶段后借助客户答谢酒会的形式释出招商成果，吸引更多新客户等。 五、专业及稳定的团队 商业专案的招商实际上是一个合作伙伴的整合计划，因为每一个商家都有自己的专业判断，新开每一个店铺一般也都是需要实现盈利目的，因此商业专案的业主在针对这些商家的招商过程中，应该是已经构思了一个让目标商家都可相信的在专案中的盈利商业计划，并需要招商人员要有系统的思考及表达，如此才可能给商家更多信心。另外，在招商工作执行中，每一个招商人员不仅是代表个人，而更是代表其公司，所以招商人员的形象及其在工作中表现出的专业水平也就成为了商家衡量其公司规范程度、实力状况、以及专业化水准的直观参照，从而影响到对专案的信赖，左右招商的结果。 并且，一般大型购物中心的招商工作需要一年甚至更长的时间跨度，业主无论是委托代理公司还是自建团队，保持招商团队的稳定性亦是实现高效招商的重要途径。如果发展商频繁更换专案团队或者负责人的话，一方面会因与零售商彼此重新磨合而付出更多的机会成本，另一方面也会使零售商对业主公司的稳定性产生怀疑，从而增加专案的负面阻力。 招商加盟之如何突破销售瓶颈期？ 详细?? 否达到对方的要求，企业是否能够了解加盟商的需求，加盟商是否具备加入企业的条件，种 无论是西方的营销模式还是国内的营销模式，而国内的营销模式则是基于西方理论的 引进和演变的，到目前为止大致经历了三个阶段： 一、品牌定位的营销模式 概念包括品牌包装、识别、更深层次的是品牌的差异化定位，告知消费者自身的品牌有何与 众不同，目前国内成熟的品牌都做到了这个阶段。 二、产品资讯告知的营销模式 企业制造出新产品，只要把产品资讯简单地发不出去，就基本上达到了营销的目的。 但是由于产品之间容易互相抄袭，这会使得这种营销模式出现严重的问题，特别是在做招商 面，企业要在消费者心中塑造良好的品牌形象。 三、消费者沟通的营销模式 说到市场营销，解决营销的问题就是解决定位与切入点的问题。国内很多企业做到一 定程度就会遇到销售瓶颈，无论是加大广告推广力度还是加大招商规模，都无法得到突破， 融入大量资金可完全从战略上突破，但年销售额几亿元的企业并不具备这种大步跨越的条 件，那么对于中小企业来说，能突破销售瓶颈的方法就是通过区域市场破局来解决营销问题， 使得经销商有效开启或者大幅度提升当地市场。 对于企业来说，首先要解决的问题不是空洞地谈营销模式和盈利模式，而是真正地去 把当地市场和消费者了解透彻，了解和品牌定位和企业能力相符合的区域市场，了解消费者 的内心需求以及真正的需求点，找到精准的市场定位和切入点，才能突破瓶颈期，把企业做大做强。 企业如何突破电商瓶颈？谢谢 任何形式的网站都只是一个载体，这样的网站本身所具有的功能在狠大的程度上起到的作用仅仅是资讯传播的作用，它是一个桥梁。 跨境电商瓶颈如何突破？ 跨境电子商务发展主要面临三大瓶颈：其一，跨境物流碎片化导致监管困境。其二，跨境网购进口通关管理制度改革亟待全面推进。其三， 跨境电子商务统计制度尚未统一。那么目前有哪些跨境电商可以很好的突破这跨境电商瓶颈呢？据我所知道的跨境电商里领尚环球之家就做的不错，领尚环球之家由美国、印度、香港等多个国家或地区的IT和贸易服务团队组成，业务主要涉及网站和资讯系统开发及维护、海外营销推广、国际贸易服务等。同时领尚环球之家为您保“驾”护航，一流专业团队为您打通出口海关之路，出口货物畅通无阻。 商业地产怎样成功招商？ 没有商家的融合、进驻，商业地产专案就无法形成商业价值，所以商家如何引入、正确引入已经成为商业地产专案成败的关键。招商对于商业地产的重要性已经得到市场的普遍认同，但如何正确认识招商、合理安排招商对于绝大多数开发商来讲是比较陌生的事情。按照招商顺序对招商进行分类，有助于开发商清晰思路，对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。哪些商家先招商，哪些商家后招商，既符合商业地产专案开发建设的需要，又符合租金或商铺售价最大化的需要，这无疑是开发商最期望的，但是实际情况却恰恰相反，不当的招商顺序会阻碍开发的顺利进行，而且抑制专案租金或销售利润的实现。中、大型商业地产专案的招商按照招商顺序的先后，可以划分为以下四个步骤：开发前期招商、开发中期招商、开业招商和开业后招商。 开发前期招商开发前期招商指商业地产开发商在专案市场定位、规划设计期间就需要进行的招商，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商等，大的主力商家包括大的百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家当中的电影等。之所以要先期进行上述招商，有以下原因：这些商家往往有开店的不同技术要求，商业地产专案的规划设计需要针对性解决不同主力商家的需求；主力商家的经营模式、档次等将直接影响专案的档次和未来定位的形成，没有适合的主力商家进驻，专案的市场定位形成的难度会很大，甚至不可能； TIPS：主力商家的招商对其他店铺的招商有极大的促进作用，不仅有利于租金的提升，对于采取商铺出售方案的商业地产的商铺价格的提升都将是超越性的；商业地产专案规模越大，风险越高，显而易见，开发前期招商有利于降低投资商的投资风险和开发商的开发风险！ 开发中期招商指开发商为了推动整个专案的招商，按照专案的市场定位进行有选择的、品牌商家的招商。开发中期的品牌招商工作是绝大多数不成熟的商业地产开发商和不成熟的管理商所普遍忽视的，往往就招商而招商，没有清晰的思路和招商物件的层次，这样忽视依照市场定位选择品牌和品牌价值的招商往往是事倍功半，不仅招商效率低，而且这样的招商工作最终会导致专案的定位发生偏差，甚至根本无法形成。TIPS：开发中期招商的核心在于根据市场定位进行的有选择的、品牌商家的招商，在确定招商目标的时候，开发商也好，招商顾问机构也好，如果对专案定位不做针对性研究，就盲目进行招商推进，招一些不相干的商家进来，不仅影响专案定位，而且起不到带动租金、带动招商效率的作用。开发中期如果成功招进和专案定位匹配、品牌带动力强劲的商家，将意味着专案可以得 到预期的成功。 开业招商指开发商委托专业的招商顾问机构、管理商或自己为了专案顺利开业所进行的针对大批中小商家的招商工作。开业招商最核心的特点就是针对大批中小商家招商，和开发前期招商、开发中期招商的物件有显著的区别。 TIPS：既然开业招商是针对大批中小商家，而且往往开业招商的时间目标很紧迫，那么招商的效率就成为所有开发商、管理商关注的问题。开业招商需要注意另外一点：大批中小商家的招商如果能够实现租金的最大化和招商时间的最短化，那么这样的开业招商才是成功的。很多商业地产专案的开业招商完全是以招满为目标，不惜租金大面积损失或完全损失的代价，形式上完成招商，这种情况一旦发生，专案的经营前景就值得担忧。　开业后招商是指专案开业后，管理商进行的招商工作，根据专案定位进行进一步调整。 TIPS：开业后的招商又可以分为补充性招商和二次定位性质的招商。补充性招商指前期招商不存在定位失误、品牌招商不到位等巨集观问题，仅针对前期招商中的小问题进行修正，或者把剩余的商铺招满的情况。如果开业后的招商属于补充性招商，那么就说明前面的招商工作是成功的，开发商和管理商都可以大大出一口气了，如果不是，情况就很值得担忧了。二次定位性质的二次招商实际上宣告前面的招商工作是失败的，开发商、管理商不得不在专案开业后回头去重新做前面的招商工作，很显然，开业以后做开发前期的招商工作存在很大的问题，因为一个现房的商业地产专案满足哪类主力商家，就只能招哪类商家，结构无法调整，即使调整，一方面要增加成本；另一方面，诸如电影等娱乐商家，改动几乎也无法满足商家的需要。以上是按照招商顺序划分的招商型别，这样划分是希望说明上述四个阶段的招商有不同的招商目标，每个阶段的任务都很具体，如果因为操作问题发生顺序的颠倒，那么招商的结果和效率会受到比较大的影响，甚至招商工作无法完成。很多商业地产的开发商往往忽视或者没有能力完成开发前期、开发中期的招商工作，把这两个阶段的招商任务都放到开业招商阶段进行，如果没有知名商家进驻，带动或协助招商，这种情况特别容易导致二次定位、二次招商。总之，按照招商顺序进行的商业地产招商分类很大程度上体现的是完全竞争市场的招商步骤，在当前市场环境下，专业化水平比较低的开发商几乎无法按照上面的步骤进行招商，但不能因为专业化水平低招商不利，去否定上述招商步骤对招商提出的阶段性目标的要求，开发商专业化水平越高，越有可能按照上述步骤无差错完成招商。

绿维在做休闲商业房地产策划项目时，认为最重要的就是对当地文化的挖掘，依托文化资源，打造休闲商业的独特气氛，并落地到建筑景观设计中。 绿维认为，对于休闲商业综合体来说，文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。在江苏盐城金大洋项目中，如何实现文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化成为了本项目的难点。 对于拥有江苏最长海岸线的盐城来说，海洋经济时代已经到来，“向海洋要效益”势必成为盐城今后城市发展的一项重要经济增长极。项目地位于盐城市西南门户，地产热使其成为新的移民聚集地，并带动了消费力的增长。为此，甲方找到绿维，希望借助绿维高质量的策划设计水平，为项目在激烈的商业竞争中寻找市场机会，构筑核心竞争力。 着力于西南片区的商业空白点，绿维将金大洋城市生活广场的主题形象定位在“金色港湾”，欲将其打造成文化、购物、游乐与休闲旅游相互结合的城市综合体。 海洋文化，西方学者认为古希腊及地中海的文化就是典型的海洋文化。区别于一般传统商业的建筑设计，为了使建筑本身拥有鲜活的生命力，绿维在金色港湾的设计上，融入被认为是人类文明的源头之一的海洋文化，同时考虑到盐城市与美国圣地亚哥之间友好市郡关系，选择地中海作为设计的主体风格，让市民有一种仿佛置身在到地球另一端友好城市圣地亚哥之中的感觉，从而增加盐城市民对友好城市的了解。 此外，绿维还通过新型业态的配置培养出新型的消费意识，激发商业价值提升，带动商业文化策源的二次革命。 这样一方面可以避开与原有的商场正面竞争，不需要在原有的市场消费蛋糕上争份额；另一方面，可体现本项目自身特色，增强项目的市场竞争力。

何其琛先生原供职于国内贸易部国家建设部机关报，从事商业地产策划23年、长期为大型商业项目提供顾问、策划服务，服务项目1380余万方。曾服务项目有中国零售连锁50强商之都8年、中国百货连锁巨头马来西亚金狮集团百货品牌4年、8万平米国际购物广场、世界500强家乐福、香港元一集团、湖北95万方城市综合体、160万方商贸物流园、石文华商业街、湖南、湖北、安徽多个20万方左右城市综合体。在海内外发表的商业文章达120万字，业内反响很大的著述有：中国零售业遭遇围城、商业地产走进细节时代、解析商业地产概念密码、商业地产掘金新商圈等等，著有《中国商业地产实操工具》。中国商业地产联盟是目前国内商业地产领域规模最大、最具影响力的产业研究与合作组织，2003年由国家相关行业协会与专业机构联合发起设立，建立了由知名学者和实操专家构成的专家库。10余年来，应邀为北大企业所。浙大飞国际房地产班、在浙江大学、中山大学、厦门大学、中国科技大学、华中科技大学、四川大学、山东大学、内蒙古大学等八大名校联手合作中国高校EDP联盟中国房地产商界领袖高级研修班和上海威斯顿学院等主讲商业地产，先后为中建、莱钢、金都、传化、纽宾凯等大型地产开发集团做过精彩内训，为万科集团、中海地产、大华集团、招商地产、金地集团、复地集团、凯德置地、城开集团、爱家集团、金大元集团、三盛集团、三湘集团、保集集团、嘉华集团、博威集团、证大集团、嘉德集团、仁恒集团、嘉兆集团、绿城集团、苏南万科、阳光100、湖南华盛、大连中远、香港万福、东莞鸿运、上海和声等160多家企业中高层管理人员评价他主讲的商业地产公开课，满意率95%以上。实战型商业地产策划人.系安徽省商业经济学会秘书长。兼任地方商业网点建设管理联合会副会长、商业经济学会驻会副秘书长、商业联合会、零售业委员会副秘书长.在国内贸易部、国家建设部机关报担任记者十余年，在香港《经济导报》、台湾《战略生产力》及《销售与市场》、《商界》、《中外房地产导报》等80余种刊物、人民日报、经济日报、中国商报、中国建设报等200余份报刊发表商业或商业地产分析文章120万字。中国零售业高级职业经理人，先后主持或参与近80万平米的大型商业或商业地产项目营销策划，曾经服务知名品牌如“家乐福”“百盛”等，还有一家商业上市公司，一家中国零售30强企业、一家体量达28万平米专业市场。研究方向：零售、批发、物流、餐饮、商业地产。发表的著作：1、 《中国零售业遭遇围城》，发表于台湾《战略生产力》。2、 《中国流通业发展现状》，发表于香港《经济导报》。3、 《商业地产进入细节时代》,发表于新安晚报。承担的课题：1、 商业地产开发、运营。2、 农村商业市场体系试点。3、 城市社区商业。服务过的企业：1、 上市公司“合肥百货”，安徽商之都。2、 百货连锁“合肥百盛”。3、 跨国零售集团家乐福，合肥五球广场店。飙马商业地产机构创始人、商业地产策划专家何其琛在会上谈到了自己由一次旅行引发的思考，指出目前国内众多旅游城市涌现了一大批模仿型商业地产，普遍存在体验庸俗化问题。对此，他在会上提出了七个“体验”的建议：1、体验是大趋，关键是对这个旅游城市商品市场的把握。2、体验是理念，关键是对这个旅游商业物业的产品设计。3、体验是渗透，关键是对这个旅游城市文化底蕴的体现。4、体验是创新，关键是旅游城市更需要场景化商业。5、体验是延续，关键是旅游城市建筑文化的创新延续。6、体验是粘合剂，旅游城市商业地产更需要整合。7、体验是助推器，关键是旅游城市商业地产更需要政策引领，进而促进地产业的发展。飙马(P.M.中国)商业地产顾问机构集团首席策划师,实战型商业地产策划专家,中国商业地产联盟专家委员、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员。从业23年来先后主持超1380万平米的大中型商业地产项目营销策划、运营管理，历任中国家电翘楚美菱集团营销顾问、中国商业50强商之都发展顾问、中国百货连锁巨头百盛门店市场顾问、世界500强领头羊家乐福门店高级顾问、大型商业地产项目国际购物广场董事长特别助理、香港元一公司商业顾问。策划操作的知名商业项目有中国连锁30强商之都、中国500强企业上市公司合肥百货大楼、28万方大型综合性批发市场西北商贸城、大型SHOPPING MALL国际购物广场、中国特色美食街香港元一中西街等，持中国零售业高级职业经理人资格证书。主持策划最大项目为湖北二线城市95万平米大型城市综合体、160万平米商贸物流城项目,新疆12万方奇石文化街、中原3000亩大型动漫文化产业园等、河北21万方城市综合体、65万方城市商业街，江苏三线城市20万方酒店综合体、近南京某大型名胜区特色文化休闲街区一二期项目等。持中国零售业高级职业经理人资格证书。在业界获得中国商业地产著名策划专家、中国商业地产杰出操盘手称号，担任首席策划师的飙马企业被评为中国商业地产杰出服务机构。现任中国产业地产协会副会长、地方商业网点建设管理联合会副会长、商业经济学会驻会副秘书长、商业联合会、零售业委员会副秘书长、商业步行街工作委员会副主任。早年在国内贸易部、国家建设部机关报担任记者十余年，香港《经济导报》、台湾《战略生产力》及《销售与市场》、《商界》、《中外房地产导报》等80余种刊物、人民日报、经济日报、中国商报、中国建设报等200余份报刊刊载商业地产分析文章120万字。代表著作有《中国零售业遭遇围城》、《商业地产步入细节时代》、《解析商业地产概念密码》《商业地产改变商业格局》等。近年来，作为实战型商业地产操盘手，多次接受包括中央电视台、地方电视台、网络媒体的采访，多次在全国性商业地产行业会议、区域性商业地产论坛、专题研讨会上主持或为主讲嘉宾，应邀在浙大经济学院和国际房地产班、北大企业研究所、上海威斯顿学院和多家全国性商业地产培训班主讲，先后为中建、莱钢、金都房产和传化集团等开发集团做过精彩内训，万科集团、中海地产、大华集团、招商地产、金地集团、复地集团、凯德置地、城开集团、爱家集团、金大元集团、三盛集团、三湘集团、保集集团、嘉华集团、博威集团、证大集团、嘉德集团、仁恒集团、嘉兆集团、绿城集团、苏南万科、阳光100、湖南华盛、大连中远、香港万福、东莞鸿运、上海和声等160多家企业中高层管理人员评价他主讲的商业地产公开课，实操讲座满意率95%以上。

休闲商业地产在旅游与城市发展中，是集聚人气的最好选择，包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类。对于旅游区休闲商业地产策划，北京绿维创景规划设计院认为，要特别注意它的文化特色，例如成都“芙蓉古城”、九寨沟边边街等。依据旅游区商业地产在旅游区中的地理位置和旅游与购物的功能布局，分为位于旅游区内的旅游休闲商业区（旅游景点商业地产）和位于旅游区附近与旅游景点隔离开的休闲商业区。旅游区内的旅游休闲商业地产，与旅游区的自然、人文景观融为一体，以云南丽江的四方街、广西桂林的阳朔西街和上海豫园商城为典型代表。旅游区附近与旅游景点隔离开的休闲商业区，可分为两种类型，一类是在旅游区主要交通出入口，自发形成一个为旅游活动服务的设施集中区，如南京夫子庙由食肆、文具店、书画轩等组成的购物街区；一类是在大型自然人文景观周边，利用自然人文景观的文化特色开发与之相应的休闲商业街区，如成都的锦里等。相关推荐阅读：《新型城镇化与旅游房地产开发》

蓝天新居商业经营定位一、航空路商业近况根据航空路区域商铺投资调查分析，当前航空路商业物业的总体经营业种分布区域化，商业达到成熟期，但业态不完善。新建楼盘的商业门面会成为投资者和生意人的热选。原因归结为两方面，一是恩施州的投资客对目前恩施市场大环境十分看好，相对而言，对投资商铺比投资住宅有信心；二是航空路现有投资型产权商铺较少，且航空路的商业区域化经营明显。与航空路其他商业部分比较，本项目位置较好，弱势在于人流量不旺盛。因此，要在整体市场较好的大环境、人气不旺的小环境中脱颖而出，取得较好的经营与销售业绩，我司建议：a、提前招商，引进品牌经营者入场（以金泰广场招商策略类似）；b、内铺实行返租，提供完善的“代租代管代收”服务，免除投资者后顾之忧；c、将较大店铺分割，压缩铺位投资总额；d、优惠付款方式，降低投资门槛。二、商业经营定位阐述1、商业主题定位：综合性购物休闲中心◇ 体现在商场的面积和业态的齐全◇ 与航空路整条街道的氛围相融，周边毗邻住宅区，更体现购物乐趣商业经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌◇ 从目前航空路当地已有商场物业及其所经营的商品类型分析，现时所经营的商品种类已较为丰富（建材、家具、家居配套等等与居家相关的都已经形成区块），人流相对地较为集中，在此情况下，如果本项目仍然走“大众化”经营路线，恐怕难以突围而出；◇本项目的形象应该切底地利用本项目周边住宅区丰富、邻近恩施广场的有利条件，营造档次比已有的同类型配套、物业更高一筹的形象，并有利于与住宅相呼应。经营主题：根据前期市场调查分析，项目经营商品主题的市场空间有六种：（1） 高档次精品时尚购物店；（2） 综合性超市；（3） 专业主题市场；（4） 休闲中心；（5） 中高档餐饮机构；（6） 稍高档次的娱乐城。经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。三、商业推广主题阐述：提供稳定回报、巨大升值潜力的投资型商城突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心。从以下几方面支撑本项目的投资价值：1、 地段优越：项目处于航空路中心区，属于成熟的商业区域。该区规划起点高，有利于投资客户产生认同感。2、 未来重心商圈：项目周边有汽车站、怡和酒店等配套,将带动区域整体人流发展,加上本案住宅的实施，将进一步带动项目价值的提升,将形成航空路的重心商业圈。3、 投资前景：将目前销售、租金水平，与建设成熟后的中心区价值预期比较，给客户充分展现良好的升值前景。4、 经营品牌：由招商活动最后落实。◇ 根据航空路当地商业调查所得，目前航空路商业经营状况较差，较主要的原因就是缺乏统一的、良好的商业经营管理，以及较高的市场诚信度，如不少商城由于分散经营、各自为政，或是统一经营的商场由于产品缺乏特色、对消费者的承诺难以兑现，导致在日渐剧烈的商业竞争环境下，逐渐遭消费者遗弃。◇ 我司建议由商业运作成熟的机构进行全面的商业布局规划和物业管理，由此可在较大程度上确保本项目的商业经营能在较为疲软的市场状况下逆市生存，为商场确立良好的经营引导，并建立较高的商界知名度和消费者心目中的品牌知名度。5、 租金回报：我司建议本项目在片区商业成熟过渡期间提供5年以上租金回报保证。租金回报有利于：◇ 充分展示发展商的实力和对本项目的信心；◇ 增强对投资客户的吸引力，客户相当于付出相对少量的铺面价格，即可拥有所购商铺，在本案商业成熟后，本案的商业知名度亦已建立，而商业经营状况亦已步正轨后，有更大的升值空间获利；◇ 对于本项目的商铺经营期，以前五年为商业经营起步时期，换取稳定的租金回报和良好商场规划经营，对投资者而言，有较大的吸引力。突出投资前景，以“航空路重心区发展前景”为信心保证。让客户购买的不但是实际的商铺，更购买了航空路重心区良好的投资前景：1、 作为恩施经济最具发展的区域之一，经济发展迅猛,在经济高速发展的前景下,必然带动商业及地产的发展；2、 说明航空路的未来规划细节，分析航空路中心商圈的前景；3、通过对建设前后商铺租金比较的实例，给商铺投资者展现一个“看得见的回报前景”。突出经营前景，由招商活动最后落实。招商的最终目的是利于销售和项目自身的发展，所以针对项目情况，应充分运用一切利我因素。1、对于大型主力商家的确定，是整个运作的前提。确定主力商家的目的在于通过主力商家的影响，带动整体的运作及价值的提升。2、在确定主力商家的基础上确定次主力大型商家和安排销售方案。通过次主力商家的确立，基本确定商场整体的业态组合和经营架构；通过销售策略的制定，项目进入销售的主要操作阶段。3、对于小型商家经营区域，成立商业经营公司。该经营公司在名称上同蓝天新居区别开，通过虚拟的品牌概念，带动整体的招商运作和销售运作，给投资者以经营上的信心保证。4、根据运作阶段的招商情况和运作情况，确定阶段招商计划和销售计划。四、招商销售整体策略招商销售的安排是使招商和销售两方面在运作时间和策略上保持协调，使两方面互为补充，从而带动整体的良性发展。根据项目的特征和目前的市场情况，对于项目的运作采取先确定主力商家，再实行租售同步，分区销售的方式进行销售。出租的目的是通过主力商家等大型商家的影响力带动整体价值的提升和销售的顺利进行。所以在运作中必须综合考虑租售两方面的问题。出租策略本项目的租赁目标客户群体包括大型零售业、餐饮业、娱乐业及个体经营商户。对于项目的出租，以先确定大型商家，再确定中型商家、小型商家的策略进行。通过大型商家的行业影响力和社会影响力，带动整个项目的租赁快速进行，从而实现整体目标的实现。销售策略本项目的销售目标客户主要有航空路当地居民、高级政府公务员、商业经营业主和商业投资客户。对于项目的销售，针对目标客户群和推广时段来进行安排相应的策略和推广方式。在招商和销售的运作上必须把握好市场上一切利我因素，回避不利因素，根据市场情况和运作情况灵活调整相应策略，促使项目成功运作。注：具体推广策略及推广时段安排将在确定商业推广核心后提交。

地产策划的工作忙与不忙，我个人认为要综合考虑的因素比较多，策划阶段、项目本身、工作范畴、协调沟通等这些都会影响你的工作忙与闲；我本人从事商业地产策划8年时间，策划前期、中期、后期我都有所涉及，其中，策划前期可以说是最忙的，想要对一片荒地开发建设，可想而知，前期要准备的事情是很多的，市场调研、项目定位、项目营销等等都是必须要提前准备的，想当初我做一个家居建材类专业市场项目前期策划的时候，每天白天就是在外面跑市场、谈商户，几乎用双脚丈量了整个城市，但是晚上还不能歇息，必须要把当天的客户资料整理好，有时候还得加班赶方案，那段时间就是晚2点左右睡觉早7点起床，那真的是相当熬人；当一个项目做完前期和中期，直到开盘后，相对来说忙碌就会好一点，总体来说，地产策划还是比较忙碌的，不过这样每天都会很充实，看着自己做过的项目从一块空地到高楼大厦再到人流旺盛，这种自豪感只有自己亲身经历过才能提供，所以一切都值得！

对于商业地产招商策划这类的工作来说，最重要的还是策划公司本身的资质以及负责人员的经验，只有具备一定的经验和知识积累才能保证对于策划工作更好的完成。因此，对于承接公司的资质要求一定很高。还是建议关注RET睿意德、戴德梁行、仲量联行、第一太平戴维斯这样的国际大行。毕竟在商业方面足够专业，而且还有大量的国际品牌招商资源。

商业定位 开发商对已出售的商业物业需不需要管理？ 商铺二级市场承待建立 商铺三级市场的开拓 商业地产讲求地段吗？ 商业业态只求最大、最贵？ 如何实现商业与房地产最有价值的对接？

　　商业地产招商策划尚格名称招商定位　　一、 株洲概况　　1、 市区概况　　株洲是我国南方最大的交通枢纽，南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。京广、浙赣、湘黔三条铁路干线和106、320国道以及正在建设的京珠高速公路和国家将要建设的上瑞高速公路交汇于市区。　　株洲市现辖炎陵、茶陵、攸县、醴陵市、株洲县五县市和芦淞、石峰、荷塘、天元四区以及国家级高新技术产业开发区，总面积11400平方公里，其中市区面积450平方公里。总人口370万，其中市区人口70万。机械、冶金、化工、建材为株洲的四大支柱工业。株洲，在国内领先的产品有50余种，产量居全国第一的有11项，出口量占全国第一的有9项，多年来，出口创汇一直居湖南省首位，是中国33个外贸综合出口商品基地之一。株洲市具有较强的综合经济实力。006年全市生产总值突破600亿元大关，达605.3亿。人均GDP为16526元。　　2、 天元区概况　　株洲高新技术产业开发区是1992年经国务院批准的国家级高新技术产业开发区，位于株洲市湘江西岸，规划区总面积35平方公里。建区十多年，株洲高新区的变化日新月异，已发展成为一个规划布局科学合理、基础设施完善配套、高新技术产业发展迅速、社会事业管理有序的现代化高科技新城区。2004年，被评为“湖南省十大投资环境诚信安全区”，2005年，被评为“湖南省十大和谐行政示范区”。截至2005年底，全区拥有各类企业898家，其中高新技术企业129家（已成功申报国家“863”项目17项），三资企业68家，上市公司8家，已形成新材料、光机电一体化、电子信息、生物医药四大新型高科技产业。2005年完成地区生产总值97亿元，完成工业总产值238亿元，完成财政收入6.97亿元，在国家53个高新区中排名35位。　　3、 06年经济概况及消费点　　株州市全年社会消费品零售总额突破200亿元大关，达208.5亿元，增长15.1%。扣除价格上涨因素，实际增长13%。城市和农村分别实现社会消费品零售额129.4亿元和79.1亿元，分别增长16.4%和13%。餐饮业、批发零售贸易业增势强劲，分别实现营业收入25.1亿元和179.9亿元，分别增长16.9%和15.0%。　　二、 项目概况　　尚格名城位于株州市体育中心东南侧，南临株洲大道，北依湘江，对望石峰公园，西靠庐山路。路经车次有45路，18路，59路等，尚格名城总占地面积800亩，总建筑面积近120万平米，总居住人口可达3万余人。商业面积18.54平米，普通商业面积10.54平米，综合商业面积4万平米，酒店办公面积4万平米，幼儿园面积6000平米，会馆面积1万平米，小学面积2.1万平米。　　三、 市场定位　　据调查天元区2006年，全区社会消费品零售总额12.75亿　　元，住宿餐饮业亿元，批发零售贸易业为消费支柱，分别为3.61亿元，8.92亿元，并且天元区人均生产总值为26411元，消费能力强，。　　一期以满足社区住户各种需求的生活配套为主，形成一个小型　　社区商业，包含业态有餐饮、超市、便利店、烟酒店、洗衣店、茶楼、运动健身等。　　后期随着住宅的滚动开发，形成以娱乐、休闲、购物为特色的卖场区域，如特色女人区，儿童区，酒吧运动区等专业性卖场，在专区内合理的引入满足各社区的生活配套商家。　　一期具体商业定位：　　4号楼：家装公司及家居行业。　　11、12号楼一层及负一层：生活配套区　　12、13号一层及负一层：购物区　　11、12、13号楼2层：大型餐饮、网吧、健身等面积在500平米以上的商业机构　　15号楼：精品商业区　　四、 商业定位SWOT分析　　1、 优势分析　　1、初期招商难度较易，商家对卖场调剂那及相关政策要求不高。　　2、资金投入小，只需花费少量的媒体广告及资料制作费用。　　3、市场容量大，依托尚格住宅群显性消费者人口规模达3万人以上，随着周边房地产项目的不断开发，入住人口将不断增加，隐形消费人口达10万人以上。　　4、周边没有成型的商圈，我商圈能够形成很强的市场聚集效应，营造出与当前社区商业原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念及消费场所，在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。　　5、现在市场上的多数商户为追随性经营，追随的对象多数为品牌商户和有感召力的商户。　　2、 劣势分析　　1、 项目开发周期较长，许多经营户和投资商抱着持币观望的态度。　　2、 交通劣势，现经过本项目的公交线路仅59路，18路，45路，商业辐射范围小。　　3、 现株洲消费者三大消费地点分别是市中心商圈，芦淞商圈及河西新一佳商圈。本商圈在商业氛围，商家品牌、规模，交通方面都存在劣势。　　4、 株洲商业空营业用房空置高，06年商业营业用房空置面积7.4万平方米，同比增长16.3%，商业地产呈现供过于求的状态。　　3、 市场威胁　　1、湘银房地产在距离本商圈1000米处，正在建设一个临街商业中心。　　2、庐山春天及庐山恋，城市风景的工程的逼近，预计在今年首期住宅将交房，商铺也可同时交付使用。　　五、 招商原则　　实行“二个重点四个优先”的基本原则　　1、二个重点　　1、重点引进在市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。　　2、对名家、名企、名品重点招商　　2、四个优先　　1、厂家优先：厂家直接合作优先答约；　　2、名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；　　3、独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；　　4、特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。　　5、租赁面积到500平米以上优先引进　　六、 重点招商对象　　1、 服装内以品牌生产厂家为主；　　2、 市、省内较知名的商业机构，如运动时空，阳光足浴等；　　3、 有丰富营销经验的地区级品牌代理商：　　七、 招商政策　　1、 租金不实行递增，以最后一年租金为标准租金，前几年的租金实行　　关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net　　房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html　　房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html

博思堂：博思堂1998年成立于深圳，迄今14年时间。凭借10大区域、29家公司、全国一线地产品牌，同期在线超过200个品牌项目的地产服务经验，目标打造中国最大、最具专业、最有影响力的地产综合服务机构。2012年，中国博思堂机构针对房地产项目在规划阶段、预售阶段、热销阶段面临的不同需求，用全新的跨行业视角，将地产品牌推广全程分为23个专业模块，17个载体创新资讯，全面内容、权威发布、高效执行，360度，全产业链前端整合，创建房地产品牌在传播过程中竞争优势。黑弧奥美：全球最大传播集团WPP旗下的奥美整合行销传播集团成员，专注房地产传播领域。目前国内唯一一家具备国际背景的房地产整合行销传播集团。黑弧广告有限公司于2005年成立总公司，2006年9月与奥美合作建立黑弧奥美，深圳市黑弧广告有限公司正式更名为黑弧奥美房地产整合行销传播机构。其独特的经营理念是：关注自身品牌价值，并努力使之升值，形成良好的品牌效应。 在专业方面，黑弧奥美拥有坚定的信念，对目标不轻易放弃，坚持不懈地追求创意。快乐地以专业成为被倚重的品牌整合传播行销伙伴。这是一个鲜活的集体，十余年来，除了在各大广告节上获奖众多之外，年度各类实力地产广告公司评奖均有斩获，在未来，他们将以创见和整合能力形成核心竞争力，推动中国品牌地产前进。

1、明确规划片区功能定位及发展方向。 2、将项目作为一个完整的城市空间，从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、规划和引导。突出规划的综合协调作用。商业经营规划布局重点突出以创新城市主题、形成经营差异、立足周边社区、影响辐射全区的指导思想，并按以下六个原则进行：统一原则、以人为本原则、文化原则、整合原则、集客原则和满足租赁方、投资方、管理方的盈利原则。 3、规划应充分利用该地区的人文、自然景观、以及政府战略规划导向，创造既具有地方文化特色又与现代功能有机结合的新城市模型。 4、规划要与当地经济发展相适应，从业态配置、功能分区和动线结构等方面，为项目营运提供条件，有利于项目整体业态规划。 想了解更多相关信息可咨询北京睿意德商业股份有限公司，产品服务：RET睿意德是国内专注于商业地产的深度服务机构。现汇聚逾550名行业专才，提供策略顾问、建筑策划、租赁代理、销售代理和商业运营等商业地产深度服务。目前设有北京总部及上海、郑州、成都、沈阳、西安5个分公司。谢谢！

一、市调分类 商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类：二、市调准备 无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。三、基本概念理解与应用 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定： 1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。

功能 人群 规模 都不同

商业地产策划书模板明珠广场营销策划纲要一、本镇及周边城镇商业发展状况1、宏观经济发展水平2、商业发展水平及形态3、户籍人口与常住人口的比例4、收入及消费水平二、本地块商业价值评价1、周边商业发展状况2、周边住宅区分布状况（小区、人口、阶层）3、市政及生活配套评价4、区域规划前景5、开发价值总结三、项目开发总体思路开发定位工程进度预计租售周期预计租售比例利润目标四、项目商业功能定位大型品牌超市进驻（可否考虑临街铺与之结合？）五、项目营销SWOT分析六、营销核心策略1、品牌炒作2、营销主题3、包租计划4、租售并举5、平民投资计划七、客户定位（本地投资者、周边镇投资者、外来投资者）对购买人群的阶层、经济状况、家庭人口、购买心理特征等进行详细分析八、价格定位及包租回报率的确定本地商业租金水平（租金反推法）周边城镇在售商场价格水平和返租率（市场比较法）九、商场分割十、付款方式十一、销售进度计划十二、销售促销手段及活动十三、广告推广及费用预算十四、开盘前期准备工作关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网房地产营销策划文案－请点击：房地产策划方案免费下载－请点击：

中国目前做住宅的代理公司很多，但因为住宅难度小、水平要求不高，以易居、世联、合富辉煌为主；办公楼操作难度也低，主要以戴得梁行等五大行为主；而商业地产策划难度就很高，很专业，对资源要求也高，目前国内做商业比较强的公司屈指可数。我给你罗列几个，排名不分先后。都是业内相对比较认可的商业地产策划代理公司！1、 王志纲工作室2、 上海鑫灵锐投资管理有限公司3、 上海上实置业投资咨询有限公司4、 保利地产代理有限公司5、 杭州灵锐房地产综合服务有限公司6、 同世飞天商业管理顾问机构7、 上海金贝房地产咨询有限公司8、 深圳星彦地产顾问有限公司9、 九洲远景商业顾问有限公司

1.营销策划书2022 　　现在市场竞争越来越厉害了，我前几年开的影楼面临着巨大的竞争压力，为了应对这些压力，我也想出了很多的办法，其中网络营销是一种很不错的选择。网络营销也就是在网站上做广告，这就需要我对各种网站的了解了，我只有联系谷歌，让他们给我投放广告，这是一种省时省力而且有效的策略，是一种被证明很好的广告投放方式。 　　一、市场分析 　　我们主要是采用网络为主要渠道进行客户的开发，以实体店作为辅助开展网络营销。所以我们的目标客户就分为两种，一种是网民，具有上网习惯，习惯通过网络来获得信息进行网上购物，具备这一特征的结婚人群是我们的主要目标客户，一种是直接通过门店上门的客户，通过网络来进行维护和开发。通过他们进行网上平台的推广活动，通过口碑的形式实现网上的预约和订单。这也符合网络营销口碑营销的特点，更具有针对性。 　　主要目标客户的特征： 　　地域：主要是以xx及周边县市为主，辐射整个xx省。 　　学历：大专和本科 　　性别：男性和女性区分开。 　　办公位置：写字楼。 　　消费类型：感性消费为主，混合时尚消费。 　　二、宗旨及商业模式 　　宗旨：实施全面的网络营销进行服务开发和获得获得更多的客户。我们提供的不仅仅是一张张照片，更是一种珍藏和时尚。一种积极乐观的现代生活方式。 　　商业模式：btoc的商业模式、网络品牌的推广、潜在客户的开发。网站和实体店面相结合。 　　三、产品概述 　　婚纱摄影服务、服装租赁、婚纱销售、相关产品销售，服装定做。 　　四、营销性的网站建设 　　精确设定网站目标：明确网站想让浏览者在网站上面做什么。由于影楼产品大概有婚纱摄影服务、婚纱租赁、婚纱出售。我们设定的目标有实现网上在线租赁、在线销售婚纱、在线拍照预约、客户在线注册、客户在线的咨询、在线下载优惠券、客户在线评论、网上试穿婚纱、客户直接来门店咨询、客户电话咨询。 　　五、营销组合策略 　　新产品开发策略：针对网络目标客户的特点，在现有产品基础之上进行新的服务的开发。主要主要针对竞争对手的优劣势分析，有针对性的进行短期产品开发。 　　产品的定价策略：针对网络目标客户的特点结合门面店价格制定不同方式的定价策略。主要分为门面店价格、会员价格、网上预约价格、节日促销价格。 　　1、根据不同时间和节日进行促销价格的制定，限定人数的价格优惠活动。通过不同价格的制定，吸引不用客户的关注，增加网站流量，通过网站增加客户到门面店的机会。给予客户不同多样的选择。 　　2、借助门面店价格对到店咨询的客户没有直接成交的客户，只要客户在特定时间内在网上进行预约的客户给予打折的优惠。目的是通过网站平台提高客户的转化率。 　　3、对客户进行会员制营销，在网上进行注册成为会员享受折扣价格，以达到客户资料的收集。积累大量的客户资料，方便进行客户的定期开发。对会员进行级别的分类。不同的会员给予不同的价格和增值服务。 　　4、根据网上预约方式的不同进行价格的制定，直接在网上进行预订的客户制定相关价格优惠，通过网上客户咨询后到门店的进行价格制定。对通过网站获得信息直接到门店的客户进行不同的价格制定。 　　多样的渠道建设策略：主要通过网站为主要的平台结合实体店面和我们的客户三方三方共建多样渠道。 　　1、体验式营销：通过建立更强的体验式网站功能，来体现公司产异化的产品和独特的服务，在网上设计一个客户试婚纱的功能，让客户既可以选择试穿婚纱效果。又可以得到一种独特的网上体验，体现公司的独特的网上服务方式，建立独特的网站功能模式。 　　2、网站本身：增强网站本身的营销功能和客户体验功能，让客户获得更多的管全面的信息。更完善更新颖的体验。增加客户驻足网站的时间和反诉浏览的次数。通过网站增加客户的信赖感，达到客户进行口碑宣传的作用。 　　3、结合实体店达到对网站平台的宣传，让实体店的员工对进店的客户进行网站宣传，使客户进行网站访问，借助现有的平面媒体，如标志，名片、宣传册等一些列的工具进行网站平台的宣传，进行线下的网站推广。 　　4、通过客户即一种合作伙伴营销策略：建立客户转介绍的一种模式，给予客户一定的佣金。让客户成为我们合作伙伴，成为我们的销售人员，通过建立这个模式达到客户转介绍的目的。借助网络平台实现对客户的管理。 　　促销策略：借助互联的多媒体手段实现对客户的增值促销，给客户提供电子相册制作服务，结合其他产品进行组合。 　　六、网络营销工具选择 　　开展网络营销的根本和基础是如何提升网站的流量，如何让我们的网站呗跟多的潜在客户所知晓访问。这是我们开展网络营销的第一步。也就是网站的推广。当然网站的推广网络营销中相当重要的份量。 　　搜索引擎推广：主要以付费的网络推广和seo进行网络推广。在进行搜索引擎推广的过程中，侧重点主要放在关键词的选择上面，更精准的进行关键词选择。主要以目标客户为主，不盲目追求网站流量。主要工作放在数据调研上，通过数据收据进行关键词的投放和优化。 　　网下推广：借助线下的平面媒体：名片、标志、彩页等一些列的传统媒体进行网站的推广。 2.营销策划书2022 　　一、活动前言 　　对中国经济腾飞的历史机遇，各类企业林立，具有强大的市场开发及拓展能力的企业才能在激烈的竞争中脱颖而出，而一线销售能力也已成为当代大学生的一项必备素质。此次“营销之星”商业模拟大赛旨在为同学们提供一个展示自我风采和实力的舞台，让在校学生在未踏入社会之前就先感受到一线人才竞争的紧张氛围，从而强化自己的社会责任感，学会更多做人做事的道理。 　　二、活动目的 　　1、通过“营销之星”商业模拟大赛锻炼学生的应变能力、口头表达能力、人际沟通能力等，为同学们今后参加“双选会”积累经验，并为以后步入社会增加经验。 　　2、激发同学们对营销知识的兴趣，提升市场营销专业知识及演讲、公关等各类知识的综合运用能力，让真正的人才能有用武之地，特选拔出精英参与创业实战。 　　三、活动组织机构设置 　　（一）策划主办单位：信阳农专大学生营销社 　　（二）初赛海选环节（11月19号周六下午2点至·5点） 　　1、初赛内容为选手自我介绍、现场推销、评委提问三个环节： 　　自我介绍：每个选手有1分钟的时间向评委和观众介绍自己。 　　现场推销：选手使用预先准备好的东西向现场观众进行虚拟推销（也就是说自己如何让观众认可你的推销方法）。 　　评委提问：每次现场推销之后，评委对选手的表现提出一个问题，选手有1分钟的时间回答评委的问题。 　　2、初赛举行按选手编号依次进行，并由评委进行了10分制打分，所有评委的分数相加得选手的总分（评分标准是：选手穿着、言谈举止、临场反应、推销技巧、观众反应等）。 　　3、中间插入有奖竞答节目，猜对者赠送精美礼品一份。 　　4、每五位统分一次。得分前12名者进入实战环节（如有分数相同的评委再次打分）。 　　5、现场观众参与有奖竞猜活动，竞猜谁将是决赛当中的冠军，并写上自己的名字，在决赛环节将对猜对谁是冠军的观众进行现场抽奖活动，10位观众可以获得精美礼品。 　　（三）销售实战环节（11月26—27日于校园内进行推销大赛） 　　1、选拔出来的12个选手每2人一组进行组队，选好本组未来2天要销售的物品，并在协会一条街进行销售。销售物品由各组抽签决定。 　　2、整个活动过程，每个选手都佩戴活动专用徽章证明选手身份。 　　3、我协会将在推销现场设综合服务平台，专供顾客给选手服务质量进行打分。 　　4、活动结束当天马上统计出各选手销售额，并通过销售额对选手进行实战环节的打分。打分依据是：满分50分，销售额、利润各占20分，服务态度占10分（此项由顾客对其进行打分）。销售额和利润的打分规则则按其排名，例如销售额（或利润）第一名者得满分，第二名19分，第三名18分……依次递减。 　　（四）决赛环节（12月2号晚上7点至8点30分公交一） 　　1、12名选手在决赛中抽取案例，并陈述自己的解决办法，评委根据选手在案例分析中的表现打分，满分50分。 　　2、选手在案例分析中的分数与在实战环节中的分数进行加总，根据分数高低得出一、二、三等奖。人气奖由观众现场选出。 　　3、中间插入现场互动环节，互动内容为趣味问答（问题内容主要为营销方面的知识，也包括各方面的不同问题），答对者均可获得精美礼品一份。 　　4、随机抽签抽出为冠军得主投票并一路支持的观众，共计5名，观众凭票根和有效证件到工作人员领取精美礼品一份。 　　5、由嘉宾对冠亚季军及人气奖进行颁奖，未能得奖的六位选手获得鼓励。 3.营销策划书2022 　　一、活动意义和活动目的 　　以“创新、创意、创业”为主题的大学生校园“三创”营销策划方案挑战赛可以营造产学研紧密结合的大学生实训实战氛围，大学生通过竞赛挑战企业的需求项目，能够激励自身的创意、创新、创业热情，并能进一步呼吁当前大学生创业的浪潮，为此特举行大学生校园“创新、创意、创业”营销策划方案挑战选拔赛。 　　二、活动时间 　　报名时间：xx年11月10日——xx年11月15日 　　初赛截稿：xx年11月25日 　　决赛时间：xx年12月05日 　　三、参赛项目选取范围 　　竞赛内容为：举办方指定实体店：西安市钟楼附近某咖啡店。 　　参赛个人或者参赛队伍可自行创意发挥，根据本地区或行业的社会经济发展需求特点，针对西安市钟楼附近某咖啡店展开能够产生社会影响或经济效益的营销策划方案。 　　四、大赛细则 　　1、面向对象：西北工业大学明德学院全体学生。 　　2、报名方式：参赛选手以个人或者团队为单位填写报名名单，恳请各系汇总名单后交计算机信息技术系学生会办公室，负责人：刘翩翩。 　　报名注意事项： 　　①可以个人参赛也可组队参加：每队不超过三人，同时每位参赛选手只能参加一个队。 　　②每位参赛选手要把自己的.具体信息，按照大赛报名表格式写清楚，因信息内容不全而无法联系的，将当作放弃处理。 　　③11月25日前，请报名的学生将作品交至计算机信息技术系学生会办公室。 　　3、比赛方式： 　　本次大赛分为初赛和决赛，初赛由评委会评选出若干作品，退回后由作者再次进行修改完善，于5个工作日内再次上交。决赛由初赛评选出的参赛队伍递交决赛策划书以及对于策划书3分钟的PPT答辩相结合的形式评出奖项。 　　4、评分标准： 　　本次比赛按照100分制来评比。 　　初赛： 　　①针对西安市钟楼附近某咖啡店所展开的能够产生社会影响或经济效益的创意、创新营销策划方案的可行性（60%） 　　②营销策划方案表述的流畅性（40%） 　　决赛： 　　①PPT展示（20分） 　　②营销策划方案书的完善性（20分） 　　③个人或者团队的整体表现（20分） 　　④营销方向的整体概述（20分） 　　⑤现场答辩（20分） 　　注：现场答辩： 　　1）正确理解营销的方向，阐述要具有针对性。 　　2）及时流畅做出方案的阐述，要求内容连贯、条理清楚。 　　3）方案必须准确可信，对评委特别指出的方面能做出充分的说明和解释。 　　整体表现： 　　1）陈述和回答提问的内容有条理，语言清晰明了。 　　2）团队成员在陈述时有较好的配合，能协调合作，彼此互补，对相关领域的问题能阐述清楚。 　　3）展示团队整体精神，具有团队凝聚力。 　　五、奖项设置 　　1、设立一等奖1名、二等奖2名、三等奖3名、创意奖若干。 　　2、奖励形式： 　　一等奖：奖金1000元，荣誉证书。 　　二等奖：奖金800元，荣誉证书。 　　三等奖：奖金500元，荣誉证书。 　　创意奖：奖金300元，荣誉证书。 　　六、大赛组织机构 　　主办单位：计算机信息技术系团工委。 　　支持赞助单位：西安市爱优商业运营管理有限公司。 　　七、参赛注意事项 　　本次大赛不接受依法禁止传播的、含有法律、行政法规禁止的其他内容的作品，同时严禁抄袭，一经发现立即取消比赛。 4.营销策划书2022 　　一、活动目的： 　　同比提升30%，提升商场美誉度、增加店堂活动气氛，突出家文化带给消费者的温馨感觉。 　　二、活动主题： 　　月舞中秋、缘聚大商 　　三、广告词： 　　月圆金色中秋、佳节好礼相赠 　　花好月圆、大商情深 　　月明如水、大商如家 　　佳节共赏月如水、大商献礼表真情 　　四、活动时间： 　　x月xx日周日周二 　　五、活动内容： 　　1、xx大厦盛宴山城、尽享中秋美味 　　请食品业种全力联系供应商主推知名月饼如、好利来、阿美莉卡、康富月饼等品种，全力推出各种风格的月饼包括京式、广式、苏式、台式、滇式、港式、潮式、徽式、桂花等月饼。口味要含盖甜味、咸味、咸甜味、麻辣味等。五仁、豆沙、冰糖、黑芝麻、火腿等馅心要齐备。同时对月饼礼盒、名烟名酒名茶进行强力推荐（建议各品类中找出一款做超低价，吸引消费）。中秋也有吃桂花糕、饮桂花酒、吃桂花鸭的习俗，食品业种可考虑引入此类特色食品满足不同需求。 　　同时建议公司发动全员广泛联系大宗团购，团购额在5000元以上、或两个以上单位购买且超过4000元的设立逐级奖励办法。食品业种务必将中秋节气氛强势烘托出来，建议形成中秋食品一条街。商品要琳琅满目、选择要多种多样，要与竞争店形成鲜明对比，使消费者对我店的商品产生新颖、特别、全面的购物新感觉。 　　2、奢华秋品、时尚绽放 　　穿品业种：包括靴鞋、女装、男装、4楼运动休闲、针纺。本次活动集中推出展示国内外知名品牌的秋款新品。要求以上穿品业种各自至少推出20个知名品种的上市新品，作为本次活动的主打商品。针纺业种为即将到来的旺季作好铺垫，重点推出羊绒、羊毛等知名品牌的火爆上市，同时针对夏季内衣开展底价特卖会，全场劲甩，营销部将在DM广告重点宣传。会员持会员卡购物在原有折扣上再优惠2折，各专柜的商品都要有会员优惠。不参加商品上报营销部个别明示，营业员要将会员卡标明在购物小票上。无会员卡消费不予打折。 　　3、xx电器器宇轩昂 　　活动期间电扇、热水器、特价手机、低配置电脑、数码商品、部分小家电等超低价销售。活动期间分期购家电刷中银卡满5000元送xx一套，同时作好9月中旬家电节的备货准备，将家电节做成全城轰动的大活动。 　　4、家居、床品业种 　　床品业种主推秋冬款品牌床品，全场开展时尚床品购物节、针对十月结婚的情侣提供附加服务。如婚纱照、定婚车、婚庆礼仪、典礼酒店、出行旅游都可享受超低折扣。同时与新进供应商洽谈有无做打品牌、占市场的意向，可推出特价商品用以吸引消费者，营销给予重点宣传。同时夏季商品开始特价销售，也可考虑推出xx品牌的特卖会或几家联合的大型特卖会。 　　5、会员活动 　　（1）教师凭教师证免费领取大商会员卡。 　　（2）教师凭教师证持会员卡购物双倍积分。 　　（3）活动期间累计购物前20名且卡内积分超过200分的会员赠奥运珍品挂件一个。 　　6、浓情xx大厦、礼献中秋 　　活动期间累计购穿品满300元送xx品牌特制月饼一份，以此类推多买多送。持教师证加送红酒一瓶。 　　六、商场超市中秋促销活动要求： 　　1、本次活动迎合中秋主题，以食品业种为主，请食品业种落实好商品。紧抓今年月饼类食品的趋势，引进各种品牌、各种口味的月饼，同时关注相关商品作成大规模、大声势的促销活动。 　　2、各穿品业种认真落实商品。折度必须落实到位，参加的商品必须为主品牌、颜色款式务必新颖。 　　3、商品信息请于8月28日14：00前上报，上报商品突出重点，有针对性。 　　七、中秋促销广告宣传： 　　1、《xx日报》9月1日—3日、8日—10日每天名片大。 　　2、《xx晚报》9月11日13日每天彩色封底名片大广告。 　　3、《xx广播电视报》9月3日、10日彩色通栏。 　　4、《xx日报》9月8日黑白通栏。 　　5、电台、电视台9月月1日连续播出。 　　6、正门小幅商品信息喷绘。 　　7、商场天棚吊旗1000张（建议购买宫灯，每年都可以用且商场气氛突出）。 　　8、将食品业种美食KT板门加以改动，制作成中秋食品一条街。 　　9、正门LED9月1日播放。 5.营销策划书2022 　　一、当前商业地产营销策划中存在的问题 　　通过对于当前商业地产营销策划工作情况的调查来看，当前商业地产营销策划不合理存在深刻的原因，如果不积极进行改善和调整，将直接影响到商业地产营销策划工作效能的发挥。具体来讲，其主要体现在以下几个方面： 　　1、商业地产营销策划的出发点失准商业地产营销策划的出发点失准，是现阶段很多商业地产开发商容易犯的错误。其主要体现在以下两个方面： 　　其一，过分的相信销售业绩与广告营销之间的关系，觉得只要地产营销策划做得好，就可以保证比较好的销售成功，在这样错误的思想意识下就有越来越多的商业地产开放商开始在营销策划上投入更多的资金，这种忽视了营销效能的做法，是很不合理的； 　　其二，当前商业地产营销策划方案的卖点缺乏特色，过度的炒作，常常出现营销内容与实际商业地产产品特点不吻合的情况，这种偏离实际的营销策划方案往往也是难以起到理想的.宣传效果的，以概念炒作为例，很多时候都是徒有虚名，时间一长就引起消费者的反感，是起不到任何营销效果的。 　　2、商业地产营销策划的能力很不足商业地产营销策略的能力不足主要表现在策划方案比较陈腐，缺乏实际的竞争能力。通过对于实际的商业地产策划方案的情况归纳来看，营销策划缺乏新元素，不具备创新精神，多数情况下都以同质化的方式来进行营销，无论是取材，建筑外心，还是建筑特色，都以成词滥调来进行宣传。当然，这不仅仅与当前商业地产产品开发创新机制不健全，商业地产建筑时尚元素，现代化装修理念还在被大家慢慢接受的社会背景存在一定的关联，但是其主要的还是内因，那就是商业地产营销团队策划的能力不足，难以结合不同的产品，实现有针对性的商业地产营销策划。 　　3、商业地产营销策划的准备很欠缺完善科学的商业地产营销策划方案的形成，往往需要做好充足的准备工作，那就是市场调研工作的开展。但是实际上很多营销策划部门在确定策划方法的时候，并没有做好充足的市场调研的工作。具体表现为：以单一调查的方式去开展，忽视了楼盘规模，出现随意取值，以偏概全的情况，策划的宣传内容往往没有将楼盘的全部信息展示出来；策划方案程序化，机械化，脱离楼盘实际情况，忽略消费者消费能力，过度强调楼盘的高档性，出现了策划盲目性的情况。 　　二、商业地产营销策划问题的解决策略 　　1、树立正确的商业地产营销策划理念树立正确的商业地产营销策划理念。 　　简单来讲，就是正确审视营销广告的效能，看到其积极效能的同时，保证将广告做的有针对性，而不是实现其与实际销售业绩之间的挂钩。为此，需要积极做好以下几个方面的工作：规避策划炒作的现象，避免盲目炒作，实现广告成本的控制和管理，保证广告投入效能的合理发挥；树立实事求是的基本原则，从消费立场出发，做到广告策划内容的真实性，和策划方法的针对性，保证给予消费者最理想的信息资讯。 　　2、打造专业的营销策划团队专业化的营销策划团队，也是解决当前商业地产营销策划问题的关键所在。为此，我们需要做好的工作为： 　　其一，立足提升在职营销策划团队成员业务素质，积极开展专业化的营销策划培训，使得其不断接触全新的营销策划知识，以不断提升自身的营销策划能力。 　　其二，建立健全营销策划方案的评价机制，实现营销策划方案与消费者感兴趣程序，消费者参与程度，实际销售业绩之间的融合，实现对于具体营销方案的考核，由此实现对于对应营销策划方案人员的奖励和惩罚，以化的激发营销策划人员的工作积极性。 　　3、实现科学的营销策划定位做好充足的营销策划准备工作。 　　是保证营销策划定位科学性的关键所在。为此，需要做好以下几个方面的工作： 　　其一，积极做好市场调研工作，收集和整理最前沿的市场数据，全面了解消费主力和能力的基础上，实现对于建筑前景的预测。 　　其二，在预测报告的基础上，实现对于商业地产产品金正能力的评估，并且借助计算机信息技术，实现具体数据网络体系的构建，为制定营销策划方案做好夯实的数据基础。 　　其三，界定商业地产的目标消费群体，对于其收入情况，购买力状况进行分析，由此明确不同阶层的消费需求，由此去确定其户型需求程度，在此基础上实现对于消费目标的界定。 　　三、结束语 　　从理论上来讲，商业地产营销策划方案应该以客户市场需求为出发点，树立整体营销意识，保证营销策划与销售情况保持一致，进而使得商业地产营销策划方案能够如实的实现开发项目的经济效益。

商业地产成已成为投资者讨论的最多话题之一，两年前商业地产开始已走出政策“打压”的圈子。目前股票市场溃不成军，很多投资者或投机者已开始转移投资方 向，具体转移到那里？他们在寻找一个具有保值，高回报的物业，而具备保值巨额回报的物业---商业地产当选其冲。事实上，商业地产在近些年一直是人们竞相 追捧的投资点。而“如何投资一个高回报的商业地产”也一直是投资者不变的关注话题。那么，在今年的商业地产市场环境下，投资者该如何打好手中的投资牌，赢取高投资回报呢？飙马商业地产策划专家将根据地段、性质、功能的差异，帮助大家如何进行商业地产的投资。 首先要重视投资的商业物业环境 商业小环境主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范等。一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象，在商业业态互不冲突的前提下，能够互相协 调，共同带动其稳步发展。因此选择一个好的邻居也是商业地产投资的关键。如果在一家时尚前卫的咖啡吧旁边有一家五金百货店做邻居，想必对其经营及销售一定 有所影响。 而物业管理更是投资商业地产不应忽视的实质问题。一个拥有良性物业管理模式的地产公司不仅可以满足商家日常所需，还可以创建一个良好的销售环境。因此在投资商业地产中，不仅要看好其周边环境，也不应该忽略其内在环境的细节。 投资临街商铺是首选　商业地产的结构布局大体以商厦和临街商铺等形式为主。商厦具有规模大、密度高等特点，所以较为适合从事服装、饰品、化妆品、小商品等业态形式，但缺乏自由的经营时间且很难形成自身的品牌形象，适合小型商业地产的短期投资。　 　而临街商铺则避免了大型商厦的种种弊端，拥有较大的发展空间，容易树立自身的品牌形象，形成特色店，建立固定消费群，符合各种业态类别的需求，富有较强 的生命力，更适合大、中型商业地产的长期投资，如餐饮、娱乐等。因此近年来商铺一直深受业界人士的关注。尤其是临街商铺，在今后的政府规划和商业设施建设 中，临街商铺将不再审批、兴建，所以对于一个成熟商圈来说，超值的临街商铺蕴藏着无限潜力。 成熟社区商业值得投资 邻里型购物中心已经成为发达国家几乎每一个社区都有的流行商业形态，主要为周边居民日常生活、休闲提供最大便利。街区式的商业布局、天井式的共享空间、循 环式的人流动线构成的丰富多元的卖场空间，形成一个固定消费网。例如本市南市商圈周边200万平方米高档社区的兴建，就预示着未来商业的跨越式发展。因此 选择一个成熟社区也是商业地产投资中至关重要的。它不仅决定了其客流量的大小还决定了其消费水平的高低。 形成良性循环是关键 开发商的业绩及合理的商业运作，也是商业地产投资的又一着眼点。开发商业绩优良，证明开发商物业运作能力强，具备良性循环的能耐和运作模式，这样在开发商 业时不仅能形成统一的商业形象，而且能创造良好广告效应，从而提升商业地段的价值，带动超高人气，而且还能促进其未来的稳步发展。 商业细节决定投资成败　 目前商业地产在全国范围内均有一些不健康的因素，如近期常常出现的产权分割等商业细节就给商业地产带来了众多弊端，使其管理难以统一，难以形成规模优势， 得不到品牌做依赖，投资风险较大，租金呈混乱状态。其不稳定性使商家在无意识间丧失了固定消费群体，往往消耗大量的人力、物力重新建立销售网，进而缩短了 其发展进程。产权出售则打破了这一尴尬境地，使其成为商家的固定财产，不仅可以进行长期维护，建立自己独特的经销风格，博得广大消费者的感性认识，在一定 的基础上进行稳步发展，还可将其进行转让、租赁，获取更多的产业价值。因此在商业地产投资份额中，产权地产投资是相对稳定的。 选择王牌商业管理公司是重中之重　 在商业地产投资中人们往往注重地段、周边环境及投资金额，很少去关心其商业管理。殊不知商业管理在商业地产投资中也存在较大的升值空间，统一的形象定位， 业态的合理区隔，规范的物业管理模式都能促进商业的稳步发展，避免商业业态的混乱不堪。定期的整合推广，更带动了其超大客流量，增强其企业实力。故此选择 一个商业管理成熟的商业地产项目也是投资首要考虑的问题。王牌商业管理公司是打造王牌物业的保证，众所周知，中外的王牌物业无一不是王牌商业管理公司经营 的。如上海新天地物业是世界著名的飙马商业地产策划管理公司经营的。

飙马商业地产认为：住宅地产卖的是生活品质和生活方式，而商业地产卖的是投资价值，保障的是投资信心。由此可见，商业地产与住宅地产在营销策略方面会有所不同。 住宅地产的营销策略是针对商品的户型、环境、住户采取的营销方式，相对来说比较简单，只是一个广告——预售——开盘——签约的过程。而商业地产的营销策略则不是这么简单，它需要在销售前期、中期、后期采取不同的策略。商业地产在售前一定要保证定位非常明确，有理有据，告诉商户、投资人、投资客、经营户我们做什么，通过前期的明确定位保障商业物业的投资方向、商户目标和经营目标。在明确了商业定位之后，就要在销售过程中有后续的招商推进，边卖边招商，相互促进，通过招商推动销售。在销售后期，要严格按照售前各项管理合同、管理公约、管理保障、管理措施、管理要求来提供专业和规范的管理，保障投资人的信心和利益，通过招商之后的管理服务来保障销售。简而言之，就是在售前要明确方向，售中推进销售，售后保障利益，否则对开发商、对投资商户都是没有好处的。

房地产项目市场定位工作简要分析 作为顾问公司，在接触很多开发商面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾合理地解决了，项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面： 经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化，影响项目开发主要因素包括：地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产项 目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大，产品单一与项目的客群需求多样的矛盾，直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢，利润空间下降，项目无法长久发展，公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制，在同一开发商有不同项目待开发的时候，对其具体项目而言，该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后，才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行，一般客群需求调查，采用问卷结合座谈的形式，主要根据以下几方面来判断： 1．现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握，确定项目定位追求方向。例如，就具体地块而言，开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行，后者可能利润空间更大，但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业，无疑应该考虑资金的快速回笼，而不是最大的利润空间。 2．土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础，地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位，优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如，在京北有一个项目，地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积，发展商进行了大规模整治填湖工作，造成自然景观条件的下降，增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天，该地块的湖泊应该是不可多得的优势，因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑，当作劣势进行了处理，使项目开发受到巨大影响，不能顺利进行。 3．销售速度 销售速度也是项目定位的重要因素，尤其是在价格定位与营销推广定位方面是要注意的。销售速度与销售周期直接影响到项目的回款速度，开发周期，对于开发企业项目间的整体资金运做有直接影响。 4．客户群体 商业地产策划建议 关于元亨集团进驻羊西线开发商业片区的规划、经营建议 一、 成都市的商业地产状况 据统计，2000年成都市GDP为1310亿元，人均1.32万元，在中西部副省级城市和省会城市中名列第一；社会消费品零售总额突破500亿，名列西部第一；活跃的市场经济和资本流通为成都市奠定了浓厚的商业基础。特别是随着2003年成都市旧城改造工程的启动，给成都市商业地产的开发带来了空前的机遇，拆迁和置换出来的土地面积达150万平方米之多，其中绝大部分将作为商业用地，因此成都市房地产界称2003年为“商业地产年”。 同时，从商业地产的开发规模来看，将2003年称为“商业地产年”确实名副其实，在这些开发商中，除了本地资金的大量介入外，21世纪不动产、上海友谊集团、戴得梁行等外地、境外资金的进入，更加速了成都市商业地产的发展，并逐渐形成了以6大中心商业圈和社区商业相辅相成的格局。 截止到2003年3月底累计（包括郊区）商业营业用房实现开发投资53288万元；施工面积145.6289万平方米；预售面积13.5506万平方米；实际销售面积达13.9106万平方米，实现了产销两旺的局面，并消化了部分空置房。 从发展区域来看，成都市二环路到三环路之间是今年开发量最大的区域，施工面积449555平方米，占施工总面积1080710平方米的41.6%；其次是一环路到二环路，施工面积为31.1429万平方米，占施工总面积的28.82%。这些数据表明成都市商业地产的开发重心已经逐渐往二环路以外转移，一方面是成都市政 府规划的导引，另一方面也由于市中心地价猛涨，没有足够实力的公司很难在市中心觅得理想地段，且竞争极为激烈，风险系数相对也较高。 从销售情况来看，一环路至二环路之间的商业地产销售最为火爆，预售面积16137平方米，实际销售面积68271平方米，实际销售面积是预售面积的4倍多；其次是府南河内的商业地产；二环路至三环路的商业地产虽然施工面积最大，但并不被投资者看好，实际销售面积仅为预售面积的56.29%，应该引起开发商的重视。 从个案来看，成都市目前在商业地产方面做的最成功的当属蓝光地产，其开发的罗马假日广场、玉林生活广场、金色夏威夷、蓝色加勒比等项目，无论是从项目的规划、设计、宣传、定位、销售等方面都做的非常到位，从而确保了他们的项 目获得空前的成功。据了解，蓝色加勒比在6月8 日至10日三天内，就达成销售额4500万元，罗马假日广场开盘3个月就完成销售额的80%。 但是，成都市商业地产也存在一些隐患，一是商业地产开发量过大，供求失衡，从综合开发和销售数字来看，其比例大概为16：1。二是市区商业地产竞争趋于白热化，商业地产同质化严重，项目缺少前期市场调查和策划。三是开发商重开发轻经营，开发商只管卖房，不管经营，造成投资收益不佳，打击了部分投资者的投资信心，购买力下降。 二、 公司拟发展项目的市场分析及定位 元亨集团成都市金港房屋开发公司历经10年的发展，在房地产开发方面积累了一定的经验，但是从过往的开发历史来看，其开发的营业建筑目前空置将近6000平方米，主要原因在于前期规划及定位不合理所至。以史为鉴，公司在运作这样一个超大面积的商业地产时，一定要做好前期的市场调查和规划工作，在这个工作上，我建议由专业的机构来代理或者由专业的机构指导完成。因为一个商业地产的项目从立项建设到开始经营，涉及到建筑规划、市场定位、主题定位、装饰装潢、商品布局、商铺间隔、宣传推广、招商销售以至商场的经营管理等诸多环节，而市场定位是项目前期工作的重点。定位是项目的精髓，是宗旨，定位不准确或不当，项目就很难适应市场，甚至难以生存。而在这一工作方面，我认为公司的重视程度不够，首先看市调人员的组成，他们都没有专业的经验，甚至部分人员刚从学校毕业，连基本的工作经验都没有；其次从领导来看，没有向他们下达明确的工作任务，没有对市调工作进行专业的培训，关于市调的目的、目标以及计划甚至到基本的文案、问卷设计都是由他们自发完成的，应该来说，公司非常幸运可以招聘到如此具有责任心的员工，但是尚缺乏科学性和专业性。 从项目的地理位置来看，一方面它紧邻羊西线餐饮娱乐一条街，该街在餐饮方面享誉成都，是金牛区政府重点发展的品牌经济之一；它还处于金牛区政府规划建设的“锦西名宅”居住区域，具有相当的消费群体的支持，其中不乏蜀风花园城、金都花园、御都花园、锦城花园等成都市高档楼盘聚集了大量的中高档消费者，具有很大的市场消费能力。另一方面该地属于商业“生地”，需要人为营造商业氛围，且项目的立项开发还需要等待市政规划路的畅通，预计该道路完全通车大约2年的时间，2年以后的市场需求格局很难精确的预计。 因此，要想运作这个项目，市场的前期调查和策划工作显得尤为重要，这项工作做得是否踏实、细致将直接决定这个项目的成败。其次，从人们的消费习惯来看，羊西线的餐饮娱乐已经成形，人们是否愿意到一个新的地方进行消费还是个未知数；而且在羊西线上马上要建起一个超大的百货——欧尚百货，势必要分流相当一部分消费群体。在羊西线的周围，置信与普尔斯马特联手打造的金沙商业圈与政府规划建设 的国际会展中心像两把利刃一样插在城西，它们将在城西的市场中分得相当的份额，尤其是国际会展中心借会展经济之利，将吸引到西部各省甚至 全国的商家。所以我认为，公司拟开发的这个项目既有机遇，也存在挑战，必须慎之又慎，在定位上必须下足功夫，巧妙的避开两大商业片区给项目制造的威胁，否则同质规划，势必失败。 综合分析各方面的因素，我认为应该将“借力使力”的概念运用到项目的前期定位当中，项目要借羊西线餐饮娱乐的优势，借会展经济的优势，借城西的自然资源优势和历史文化优势，成为羊西线餐饮娱乐一条街，国际会展经济的强势补充，而不是与他们直接面对面的竞争市场份额，通过“曲线救国”的方式同样达到项目成功的目的。 具体来说，在项目的名称上，建议采用“锦城之春”，一方面突显成都市又称“锦城”的文化内涵，将项目定位在成都市乃至全国的高度上，有利于项目的宣传推广；再者“锦城之春”与电影“小城之春”仅一字之别，易引起人们的共鸣，且“小城之春”历史上经过了两次拍摄，具有很高的艺术价值和欣赏价值，项目取名为“锦城之春”寓意深远，希望成为成都市商业地产的传世之作；其次，“锦城之春”也寓意成都市商业地产的繁荣，该名字具有很广泛的包容性，而且春天是万物复苏的季节，给人以美丽、时尚、欣欣向荣的想象空间，比较吸引女性的喜欢。 因此在项目的主题定位上，建议深挖川西民族文化，因为只用民族的才是世界的。在表现手法上，借用现代元素极力表现锦城文化的特点，让购物、休闲者在这里不仅可以享受到舒适的环境，并能领略到川西民族文化的气息。并借成灌高速路的便利，大打旅游经济牌，使该项目成为羊西线上一个值得一看的人文旅游景点，从而通过大量的游客拉动该项目的长线经营，确保项目运作的全面成功。并弥补羊西线上没有旅游景点的缺憾，从而实现借羊西线餐饮娱乐一条街已经名声在外的天然优势；同时，国际会展中心到时必将成为西部的贸易会展的重要场所，吸引全国商家到这里来参展，商家们空闲的时间的去处潜在着无限的商机。由于成都市定位在餐饮、娱乐项目的地产片商已经很多，相对的具有浓厚的本土文化气息，具有观赏价值的商业地产项目并不多见。 相对的来说，具有川西民族特色特别是接近西藏部分地区的风土人情早就已经吸引了许多旅游爱好者的眼球。若将该项目在主题定位上突出旅游、人文、休闲、购物的四大主题，特别是大力彰显旅游和人文主题，必将在成都市的商业地产项目上独树一帜，自然而然的成为羊西线餐饮娱乐一条街和国际会展中心的强势补充，达到项目成功的目的。 三、 项目的经营及销售策略 从目前成都市的商业运作模式上来看，主要分为六大模式。一是以服务为体系的模式；开发商通过营销手段打造新型市场的概念，从抓服务、抓管理着手为商家营造实在的服务，让经营者的财富得到增值来打动市场，打动商家。二是整体包装模式；对于需要拆迁的市场通过开发商与商家共同培育，在原来市场地址已经 被迁移的情况下，透过重新包装原有市场的品牌，整体营销，以达到重拾商业气氛的目的。三是主题型卖场模式；采用国际上高档消费场所惯用的一对一特色服务，有针对性的锁定特别购买人群，例如太升通讯路上的铁通太升电讯商城。四是一站式服务模式；容纳行业的全部商机，例如红牌楼三九弗兰汽配城，集旧车市场、汽车配件、汽车美容、汽车交易等汽车全方位产业，形成一站式商业体系。五是量身定做模式，将商业和地产于项目规划前进行联合，为商家特别是大型超市、百货量身定做，由商家直接参与设计和规划。例如普尔斯马特与置信合作进驻金沙商业圈。六是产权酒店模式，让投资者拥有自己的独立产权，可 以像购买住房一样购买客房，既可以供自己使用，也可以委托酒店经营，这在旅游和经济发达地区极其受到投资者的青睐。 纵观目前成都市商业地产的经营模式，各有利弊。在具体涉及到某一个项目时，往往是多种方法、多种手段的综合运用，借鉴前面成功的操作经验和失败的教训，具体到我们这一个地产项目的运作上，我建议分成重要的三个阶段。 第一阶段：产品的市场调查和定位阶段。这一阶段要解决的重点问题是分析这个项目的市场性，以得出做与不做的重要决定。第二就是要解决做什么的问题，即要确定项目的主题定位和设计规划。要解决这个问题需要大量的市调考察工作，对于成都市成功的案例，尤其是失败的案例要认真进行总结分析，必要的时候还必须借助外界专业机构的力量。他们是专家，他们对市场的数据以及消费者的心理掌握的最为详细，因为他们若没有敏锐的眼光和科学的技术恐怕难以生存。而相对的项目的平面规划可以暂缓落实，确定项目要表现的主题对于项目的成功与否至关重要。要做好第一阶段的工作，从目前公司的工作状态来看，我认为公司的重视程度和专业性还不够，而是过多的关注产品的销售，说明公司对于产品的自信心不够，所以急于要找到可以销售的对象。 第二阶段：要解决怎么做的问题。这个涉及到项目的前期招商，建筑风格的确定，平面布局，商、住比例协调以及建筑施工，配套设施等具体性问题。这一阶段的重点要解决“一棵大树”，俗话说的好，“大树底下好乘凉”。通过各种渠道争取到一家国际国内知名的实力企业尤其是物业管理公司、超市百货公司的加盟，并以该项目成立一家专门的公司，由新成立的公司独立操作“怎么做”的问题。 第三阶段：解决怎么样做得更好的问题。这涉及到项目的后期招商，策划、推广、宣传以及市场的服务和管理。 具体到后期的销售策划上，结合北京商业地产的销售方案以及目前成都市的投资特点，我建议采用如下的方案： 一、 三权分离：即所有权、经营权、管理权分离，摆脱目前成都市许多房地产开发商只管卖房，不管经营，由投资者自行经营，造成收益不佳的局面。 二、 在投资收益上，确保10年的保证投资收益，10年之后，投资者可以将产权退还给公司。这样可以增加投资者的投资信心，同时也有利于开发商整体经营， 提高项目的获利空间，规避个别经营造成市场混乱的局面，影响项目的永续经营。 三、 在10年当中，以投资回报逐年上升的方式吸引投资者，例如第一年的投资回报为5%，以后每年上升1个百分点，第十个年头拿到14%的回报，这样投资者的投资压力相对较少，可以吸引大量的中小投资者进行投资。 四、 在产权上切割到每平方米，但是不确定具体的位置，仅进行概念上的切割，这样一层楼房可能就有将近上百的投资者，由他们共同拥有一层房屋的产权，每层房屋的业主推选一个代表，与公司代表组成管委会，对于经营者进行监督。但是在签订购房合同的时候，同时投资者必须与经营公司签订委托经营协议，10年之后，由管委会决定是否继续聘用原经营公司进行经营管理。 五、 若投资者在10年当中提出退房的要求，必须支付违约金，违约金按照年数逐年递减，期满10年公司不收取任何违约金，并且若期满15年后退房，公司按照120%退款给投资者。 六、 这样的一份购房合同和委托经营性合同都经过公证处的公证，在最大利益上确保投资者的利益。 这就是我关于公司即将运作的商业地产项目的一些建议，如有不妥，请予以指正！ 2003/6/19 客群需求特征是项目定位的决定因素，客群对该地块区域市场的认知和对产品的需求，在房地产开发竞争日益激烈的今天，对客户群体的准确把握是项目开发成功的前提条件。 5．房屋的单价/总价构成 现在市场上有不少项目单位售价很低，但由于产品户型较大总价高，形成严重的滞销。在确定了自身项目目标客群的基础上，客群对户型的需求及单套总价格的考虑是项目进行产品定位特别需要注意的问题。 6．公司擅长开发类型 在项目的硬性、软性各项指标都很明确的情况下，开发企业自身优势的充分考虑是必不可少的，尤其是高端产品的开发，更需要开发企业综合考虑自身的条件。 7．公司要求的利润和品牌 项目定位过程中，除了市场和地块特征的因素，开发企业自身对项目的利润要求是决定项目定位的主观因素，也是最影响项目定位准确性的因素。 四、项目定位需要注意的问题 项目定位最主要的是要根据自身条件建出适销对路的产品，定位不是唯一的，可行性很多，有以下几点必须充分考虑，才能做出最优选择。 1．开发商的实力，包括资金/人才/经验等等 作为资金实力，在房地产开发中被普遍认同，但人才、开发经验等其他因素的考虑还没有被众多开发企业所重视。 2．土地条件及规划条件 在考虑土地自身条件的优劣势后，地块的一些规划条件必须充分考虑，在条件允许的情况下，进行合理调整。 3．针对20万以上大项目，必须对宏观经济运行进行分析 很多开发企业普遍认为宏观经济的发展与宏观经济的分析离自身项目很远，与自己项目的相关性不大。但大型开发项目周期至少需要三年以上的时间，那么整体宏观经济的运行和发展对项目的影响是非常大的，也是开发企业在项目定位时必须充分考虑的重要方面。 4．客群调查 目前普遍应用的问卷微观调查方法并不完全适合客户需求的调研判断，“与客户接触”交流的结果才是最有效最直接的判断基础。 5．单方利润率/总利润率/资金风险 项目定位需要考虑的因素很多，作为开发企业项目运做最核心的单方利润率、总利润率和资金风险这三方面问题是其公司最机密的问题。项目定位关系到项目的生死，顾问公司必须与开发商深入交流，进行规模论证，模拟选择，可行性研究，才能够作出项目的定位。 五、影响项目定位的前瞻性几个因素 1．人群思想意识形态的定位研究 客群思想意识形态的分析，生活方式、文化色彩的融合，为项目定位适合未来客群需要作好准备。并对客群消费进行引导。 2．建筑要有特色，要增加文化气氛 人们在解决基本居住问题后，开始改善居住条件，对其居所的建筑开始有其审美和喜好的考虑。在项目定位时，建筑特色将越来越受到重视。 3．研究建筑的发展方向 市场发展方向影响着项目定位，那么对建筑发展方向的研究，建造适合建筑发展与市场发展的建筑，则是项目定位准确把握未来的关键。 4．增加区域内产品的互补性，避免激烈竞争 项目市场定位离不开对周边竞争对手的分析，以期在竞争中获胜。与其市场相互竞争不如相互补充共同赢得市场，增加区域项目产品的互补性是项目定位的重要课题。考虑产品差异化，找市场空隙做别人没有特别涉及的市场，这要求对客群的细分要求非常精确，对产品定位的细节进行深入研究。 综合以上内容，我们可以看到项目定位对房地产开发的重要性和该项工作的复杂性，在激烈的市场竞争中，我们提醒开发企业加强项目定位工作的深入开展与研究。最终赢得项目开发与企业发展的成功

不管哪个行业，树立标杆企业和标杆项目都是为了去学习模仿这类项目。　标杆学习的实质是模仿和创新，同时也是一个持续系统的学习过程，是通过与国内、国际标杆型企业的比较，对企业自身进行策略性定位，塑造企业自身的核心能力，强化企业的学习能力，最终实现流程再造、持续改善、创造优势、成就卓越的目的。商业地产是包括城市综合体、购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、酒店、度假村、养老院、写字楼及住宅和写字楼的底层商铺等以商业化经营为目的与住宅房地产有很大区别的房地产产品。 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。商业地产策划可分为前期定位、规划设计、招商运营、物业管理几个阶段，一般来说商业地产的策划还是指项目前期的定位策划，包括主题定位、业态定位、客群定位、档次定位、功能定位等，规划设计则主要是请设计院做的，你提出相应的意见。招商运营和物业管理则更多是商业管理公司的职责。至于是销售还是自持则是项目开发模式的定位，一般集中商业都会自持或者70%以上要自持，即使销售也要进行返租销售，保证对项目的控制。对于社区商业则是分割销售。当然，前期策划之外还会有后期的营销策划，这方面就是指如何销售商铺了。根据你对你们公司的定位，应该是前期后期都会涉及吧，不过还是建议多重视前期的定位策划，对产品多了解，这也会方便后期的营销推广。来源网页链接

房地产是一个很不错的投资项目，有钱的人都会选择投资房地产，但是对于如何投资的问题还是不太了解的，比如说房地产商业地产怎么投资呢，投资房子选商业地产还是住宅地产呢，其实这些问题对于投资商们来说都是很常见的问题了，下面就来具体的介绍相关的内容，让大家更多的了解相关内容。房地产商业地产怎么投资？1、橡树资本创始人霍华德马克斯提出过投资三要素：研究周期、寻找低频市场、低价控制风险所以要深入研究周期来淡化拍脑袋式的决策或算命式的预测，投资决策如果不是建立在对行业周期研究上，。这三点同样适用于商业地产的投资：商业地产和房地产一样，具有很强的周期性，都是算命。2、如果市场的交易信息充分、及时、对称、交易频率非常高，而商业地产投资一定要在低频市场中寻找独特的市场机会，只有低频市场才能创造较高的投资回报。发现并抓住不同的细分市场机会则是找到低频市场的基本方法。甚至可以用互联网的平台形式进行运作的话叫高频市场，在高频市场上进行投资的话，利润已经大大降低。3、怎样控制投资中的风险？控制投资风险的根本就是找到低于市场价格的资产，怎么样拿到这样的价格同样是投资人应具备的核心能力。在别人不敢投的地方和不敢投时候敢于做出判断，就可能找到低于市场的价格。投资房子选商业地产还是住宅地产？1、从时间上来看，若是为了短期投资，避免通货膨胀货币贬值，他的价值涉及到人流量的聚集、政策变化等各方面，若是眼光精准，低价买到的新铺过几年人气集聚，那么住宅的投资价值更适合，住宅的市场需求更强，更便于出手，且住宅越老越不值钱。商铺投资的话更主要是长线，投资回报率远远高于住宅，且商铺有越老越值钱的市场优势。2、若是资金有限，考虑到实用和投资双重利益，选择住宅更适合，毕竟商铺的使用者和投资者一般都不同，而住宅因其居住的特性，可以作为居住和投资双重利益的综合考虑选择。3、其实对于投资来说，同样的钱，商铺虽然面积小于住宅，但它的投资回报率远远大于住宅。若是本身有居住的房子，手上有钱想做地产投资，一定要先考虑商铺，有的人会觉得商铺的价格高于住宅，同样的钱可能买住宅可以买到一室三厅，而商铺只有小小一间。4、商铺之所以贵，从技术层面上来讲，商业地产的技术程度也高很多，需要整合更多的资源，包括定位、业态组合、营建和内部装修等，还有招商、运营，这是一个长线的操作。也就是说商业地产就好像一个产品，它可能需要去做很多的调研，操作的复杂性高一些。一个商业地产的成功，不是仅靠一个外体的建筑，还需要很多的因素，再配合招商、营销、运营，它才可能会成功。当然，成功的商业地产投资价值也非常高。且若是遇上拆迁，商业地产的赔付比高达1：3，而住宅地产只有1：1。5、综合来说，商业地产是具有地产、商业与金融投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业、金融投资三方面的属性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业，因此是非常稳定的投资。不过在投资之前，一定要多调研，商铺的价值除了商铺本身，还和周边环境息息相关。商业地产从策划到销售到招商运营，是一个系统而复杂的过程，切记不可盲目跟风购买，只有选到了真正的旺铺，才能实现一铺养三代。上述介绍了关于房地产商业地产怎么投资的问题，不知道大家了解了吗，投资需要根据实际的需求和情况来选择适合的投资方式。当然要看房价的走势以及是否投资等等来综合考虑。投资房子选商业地产还是住宅地产呢，还是各有利弊的，这些内容大家都需要了解一些，对于投资来说有一定的参考价值。

在任何国家、任何城市里，房地产业都占有极为重要的地位。它的盛衰，牵涉到大批关联的行业，左右经济的升降;反过来，经济的情况对房地产也会起决定性的作用。而且，房地产的起跌也与居民的生活素质息息相关。那么房地产业内都在看哪些书呢? 1.《豪宅营销的66个细节》 内容推荐： 别墅和高端公寓作为住宅价值链上的终端产品，以其无可取代的资源私有化和严苛的产品细节得到了高端客群的垂青。其对应的细分市场与普通住宅有很大的不同，直接影响到产品设计、推广策略、价格策略等一系列动作。 本书将豪宅营销分为定位篇、推广篇、营销篇、服务篇，并从66个操作细节上提炼了豪宅营销的特点，是一奉具有实战指导意义的工具书，对高端住宅产品开发、设计、营销人员有很强的借鉴意义。 中国房地产经理人联盟秘书长、华业地产副总裁 作为中国房地产经理人联盟的轮值主席，我热情推荐唐安蔚先生写的《豪宅营销的66个细节》一书，书写得很专业、很细腻、很实战、很条理，总之一句话：很有价值!我会要求万科营销系统学习这本书，把产品与营销细节做好! ——毛大庆 创客工场创始人，原万科集团执行副总裁、万科北京总经理 2.城市化与房地产市场 内容推荐： 本书是中国房地产研究系列丛书之2011年第46卷。全书内容包括关于目前我国楼市形势和调控中几个问题的分析、城市化与房地产市场：交互影响与协调发展、住房公积金监管模式比较研究、欧美发达国家住房租赁市场发展与管理的经验教训与启示等。本书给供相关专业人员参考阅读。 3.把脉地产营销——二三线城市100个难题100个办法 内容推荐： 《把脉地产营销(二三线城市100个难题100个办法)》是国内研究二、三线城市房地产营销的第一部著作，涉及房地产开发的整个过程。本书作者唐安蔚高屋建瓴，通过对房地产转型方向的预测和分析，提出房地产营销模式的转型和发展趋势。书中不仅针对住宅产品总结了一套套行之有效的解决办法，还对目前和未来市场备受关注的商业综合体、旅游地产、养老养生地产等进行了深入剖析。《把脉地产营销(二三线城市100个难题100个办法)》最大的特色就是实战性极强，作者提炼了二、三线城市房地产营销策划人在操盘时遇到的100个难题，进行针对性的研究，并给予专业性的解答。本书适合从事房地产营销策划工作的企业高管、营销策划总监、销售经理、策划经理等人士阅读。 4.商业地产：策划与投资运营 内容推荐： 本书以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。 书中分析厂商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的.建筑策划、市场定位、市场推广等。对存量商业地产运营进行了研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。 本书是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是“兵法”，理论性强，而且是“剑法”，可以指导营销实践。 本书广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读，也适合高校教师、青年学生作为专业学习参考用书。 5.商业地产运营管理 内容推荐： 大连万达商业地产股份有限公司所著的《商业地产运营管理》总结万达集团十余年商业地产运作经验，填补理论空白，介绍实操经验，提供成功案例。书中着重描述万达商业地产管理全流程实操和理论创新，解密万达速度与万达模式。 希望本书能给商业地产从业者一些有益的参考，推动商业地产行业走向专业化，形成良性发展，为中国的城市化进程做出一点贡献。 6.房地产企业战略突围的N种模式 内容推荐： 聚焦地产企业中的战略转型标杆，深入采访13家标杆房企战略转型掌舵人CEO，提炼出中国房地产企业战略转型的13种典型模式。 13家企业，各成一章，每章就是一种战略转型的典型样板，特点鲜明，**手资料，深入解读。 每家企业一个标签，除对其战略转型进行全面解读之外，还附录该企业的典型项目介绍以及利润率趋势表等关键数据。 7.房地产项目运营最佳实践 内容推荐： 未来房地产项目运营管理应该成为房企做大做强过程中的规模发动机和利润监控者，目前整个国内房地产项目运营管理正在从粗放型向规范型过渡，但不同企业在不同发展阶段和一二三线城市差异性布局也带来项目运营管理策略和方法的差异性。本书立足当前国内房地产跨区域、多项目发展背景，根据国内200多家标杆房企的管理实践和经验教训，最终沉淀出一套相对成熟且实战的项目运营管理理念和模式，强调对于房企项目运营管理模式而言，没有最好最完美，唯有合适才是选择关键。全书共分8章，包括：项目运营概述;房地产项目组织选择与管控;房地产项目投资收益跟踪管理;房地产项目计划管理;房地产项目运营会议决策管理;房地产成本管理;房地产项目营销管控;房地产项目运营绩效管理。 本书读者群主要为房地产中高层管理者，尤其推荐给房地产企业的董事长、总经理、项目运营负责人以及房企集团业务职能线的负责人和管理者。 8.房地产精细操盘--营销策划 内容推荐： 能让开发商的所有前期投入实现变现的是销售，无论一个楼盘的前期研究和项目定位做得如何牛气，通过营销策划能把房子卖出去才是硬道理。营销策划是最需要创新力和执行力，决定营销工作成果的是营销策划思维和团队协同作战力。地产大盘的营销策划区别于普通中小型楼盘的最大特点是如何捕获异地客源。这也是本书要讲的重点之一。 本书共讲了六件事：一是做楼盘营销策划如何了解广告的渠道及效果;二是讲述如何建设使用各种销售媒介;三是如何分析异地客源，获得异地客源，最后形成交易;四是媒体投放组合如何设计、如何评估并监控投放效果;五是如何管理能协同作战的销售团队，成功开盘。六是，如何筛选对超级大盘来说最重要的一类消费群：大客户。 9.商业地产招商运营--范本·案例·策划·工具 内容推荐： 王高翔主编的《商业地产招商运营(范本案例策划工具)》以商业地产招商运营策划为主，主要包括商业地产项目招商、商业地产模式、营销推广、招商现场管理、招商谈判、招商人员管理、商业地产日常管理等。此外，本书理论与实际相结合，提供了大量实用表格、工具，可以适当修改后运用。附录的策划案例则可以从中吸取每一个策划案例的成功要点，在进行项目策划时借鉴。 《商业地产招商运营(范本案例策划工具)》可供商业地产从业人员及策划人员使用和借鉴，也可供即将有志于从事商业地产的人士参考。 10.商业地产策划与投资运营(修订版) 内容推荐： 《商业地产策划与投资运营(修订版)》以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。 本书分析了商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的建筑策划、市场定位、市场推广等。更增加了存量商业地产运营的研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。 《商业地产策划与投资运营(修订版)》是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是“兵法”，理论性强，而且是“剑法”，可以指导营销实践，弥补目前市面上缺少缺乏成熟教材、参考书的缺憾。 《商业地产策划与投资运营(修订版)》广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读使用，也适合高校教师、高年级学生、研究生学习参考用。

1 3 1 2 广 告 公 司 啊， 深 圳 最有 实力 的 商 业策划 公 司之 一，做 过 深 圳第2 6届 世 界 大学生 夏 季运动 会 开 幕 式热 场 表 演 ， 第6 2 届 世界小 姐 中国广 东 区 总 决赛 ， 百丽 国际集 团 2 0周年庆 典 晚 会， 20 1 6 鸿荣源 壹 方商 业全球 招商发 布 会 等

[项目所在城市、区域（板块、商圈）的属性价值+项目自身条件（地形条件、经济技术指标、与周边环境关系）+开发商战略]的基础上→项目的规模、档次、产品类型、业态规划布局、产品形态及开发战略和价格建议等，

商业地产招商管理策划：x0dx0a　　招商是企业的第一次营销，要把招商行为放在企业的战略高度上来认识，我们今天所面对的经销商，跟企业一样是行业专家，甚至比很多企业还专业，他们经常要同时接触很多家同类企业，怎么说服经销商就往往成为企业成功营销的第一步。x0dx0a　　在众多企业争夺眼球的情况下，怎么在这众多广告中跳出来，让经销商和行业的合作伙伴看到它，这是一个非常重要的问题。但许多企业招商行为本身上的误导问题，招商形式和招商方法的单一、雷同，供销双方对话平台的缺失和错位，致使招商的道路越走越狭窄：招商企业认为这种方式不合理，费用太高，效果很差；经销商也不再相信招商的信息，认为招商就是圈钱。招商究竟出现了什么问题，导致供应与需求严重失衡、厂商双方的沟通机制不能对等。x0dx0a一、首先看看招商管理的模式有哪些：x0dx0a1、拍卖型　x0dx0a 一个好的产品通过拍卖的形式可以很快地完成渠道构建、资金回笼。在目前产品同质的情况下，已很难找到这样的产品或概念，"拍卖"的可能性越来越小。　　x0dx0a2、体验型　x0dx0a 再好的产品说辞也不如自己的切身体验。一个产品让经销商、让身边人完成这种体验，从而坚定对这个产品的信心，会是非常有效的一招。　　x0dx0a3、借势型 x0dx0a 新产品借助原有产品的累积效应。在已经拥有某些优势资源的支撑下，整合原来的优势让它集中为新产品招商服务，是一个很好的办法。海王牛初乳的招商应该说是非常成功的。　　x0dx0a4、样板型 x0dx0a 打造样板市场，为经销商提供运作模式。榜样的力量是无穷的，如果有几个扎扎实实的成功样本握在手中，样板市场所取得的成绩和其运作经验就会打消经销商的疑虑，使其对市场充满坚定的信心。　　x0dx0a5、扫荡型 x0dx0a 大资金投入、大面积宣传，在一定范围内掀起大浪。前提是企业要有实力，在企业具备良好的资金背景下，如果能掀起一个浪也能够成功。但采用这种方法切忌不分重点，胡子眉毛一起抓。x0dx0a6、公关型 x0dx0a 整合各种社会资源为己所用。如江苏凤凰集团2002年8月在无锡召开"中国城镇居民健康饮水研讨会"，会议期间既有研讨会，又有企业的招商会。就引起很大的反响。速战速决型 短时间内完成所有市场的招商。如曼多贝尔鞋垫的招商，在一个月里就完成了所有市场的招商。　　x0dx0a7、广告型 x0dx0a 在大众媒体上频繁发布招商广告。可根据不同风格的媒体，针对其读者群，有机地组合各个版本的招商广告。　　x0dx0a8、事件型 x0dx0a 把产品与某个热点事件联系起来。利用大家对热点事件的关心，将注意力巧妙地吸引过来。　x0dx0a9、参会型 x0dx0a 通过展览会、交易会进行招商。企业通过这种方式如果能完成自己的造势，比在参会现场的招商影响还要好。　　x0dx0a10、整合型 x0dx0a 把招商当作一个系统工程、一个战略问题，整个招商过程运用多种营销手段。包括企业自身资源的整合、社会力量的帮助等，都可以成为招商中的方法和手段，如果一个企业招商行为处理的非常得当，那它取得的效果将是倍增的。x0dx0a　　x0dx0a二、究其原因，在于企业对招商的理解和重视程度不够，致使招商中存在着这样那样的误区：x0dx0a误区一：缺乏整体规划。x0dx0a　　 一个好产品，应该能够在比较短的时间里完成招商。如果招商招了很久，不是产品本身的问题，就是企业的招商工作没有做好规划。　　x0dx0a误区二：广告依赖性太强。x0dx0a　　 认为广告是惟一的手段，只有通过广告才能完成自己的扩张，找不到更好的方法。　　x0dx0a误区三：不舍得投广告。x0dx0a　　 与上一点相反，很多企业派了大量的营销人员来回摸底盘查确定自己的经销商，从来不投广告。　　x0dx0a误区四：广告千篇一律。　　x0dx0a误区五：招商目光短浅。x0dx0a　　 将招商作为投机行为，认为只要把货物转到经销商的仓库里，完成自己的资金回笼就万事大吉了。这种招商的后患非常大，经销商的货物不能在市场上完全销售。对招商企业的影响是致命的。　　x0dx0a误区六：缺乏沟通平台。x0dx0a　　 很多时候经销商只能通过招商广告、招商信息了解企业情况，双方不能坐到一起对话，更没有机会深入一个企业了解产品的背景、功效以及对方的实力。没有双方的深入沟通作为支撑，盲目决策选择一个产品或经销商都是很有风险的。　　x0dx0a误区七：招商模式单一。x0dx0a　　 很多企业只看到一两种招商方法，而不能系统运作，通过各个方面的配合完成招商。有些企业的招商版本一年都没有换过卖点和诉求点，整个市场推广的规划没有变更，这种方式不能全面地把企业形象和实力展示给经销商了解。　　x0dx0a误区八：一招鲜吃遍天。x0dx0a　　 墨守以往的经验对后续招商是不利的，新产品系列推出来以后，企业应该在前期经验教训的基础上大胆创新，尝试新的东西。　　x0dx0a误区九：缺乏统一布局。x0dx0a　　 各个城市消费能力不一样，如果胡子眉毛一把抓，省会级城市、地级市、小县城同样对待，要在同一时间里解决问题，就不能抓住我们想要的经销商，而且一个县级市场和一个省级市场、一个中心城市和一个非中心城市，其影响力是完全不同的。　x0dx0a误区十：缺乏延续效应。x0dx0a　　 在有限的时间里企业往往只能完成第一期招商，之后还要面临继续深入、细化营销市场等后续招商工作，比如把营销网络建到每个地级市甚至每个区域，那么能不能在完成第一期、第二期招商之后，把后续的各个细分市场都抓住？这个问题也要解决好。x0dx0a　　当企业面对如此众多的招商难题时，由于涉及多种专业手段和工具的运用，招商在很大程度上无法仅仅依赖企业内部的力量来完成，需要引进外脑合作。如招商工作的两个重要元素--有实效、可操作、整合利用各种资源的营销策略和专业化、懂策划的招商团队--就是许多企业的内部资源所难以支持的。x0dx0a　　招商作为一个系统化的营销工程，需要从方方面面找到招商的手段和支撑点，并需要整个招商产业链的协作。在这个产业链上，最前端的是要招商的企业，第二个环节是招商专业服务机构，第三个环节是媒体，第四个环节是经销商。x0dx0a　　如果每个环节不能完成增值，从企业传递出来的信息就将衰减甚至消失。x0dx0a　　这个链条上非常重要的两个环节是招商服务机构和招商媒体。专业的招商服务机构依靠自己的专业能力和核心资源优势，可以帮助企业更清晰地分析市场，更完善地进行招商布局，更有针对性地解决经销商的信心问题；而主流招商媒体集聚了数量庞大的专业性的读者资源，本身就是业界关注的焦点。x0dx0ax0dx0a三、招商之道究竟是什么？有三点值得注意：x0dx0a第一，心态决定成败。暴利时代已经结束，以暴利心态操作肯定是不会成功的，我们应该考虑行业的平均利润；x0dx0a第二，适合的才是最好的。行业里最好的经销商、对企业帮助最大的经销商，往往并不是当地最大的，而是最适合企业的，因为它不大，才能跟企业真心实意。x0dx0a第三，诚信奠定双赢。既然打算跟经销商"结婚"，就应把自己的家底亮出来，招商之道归根到底还是为人之道，只有双方摆正自己的位置，合作才能够双赢。x0dx0a四、从方法上讲，在中国的具体国情下，企业怎样操作才能提升招商的效果？x0dx0a要素一：一个可以复制的样板市场。x0dx0a　　 眼见为实，样板市场对于招商的重要性是毋庸置疑的。有目共睹的样板市场的成功操作对强化经销商的信心最具鼓舞性，而企业通过操作样板市场，总结得失成败，往往也为以后操作全国市场省下了许多成本。　　x0dx0a要素二：一次成功的新闻营销。x0dx0a　　 招商阶段首先要解决的就是注意力问题，要吸引经销商的眼球队，就要创造良好的舆论环境；要想在众多的招商产品和广告中跳出来，必须具备有效地传播方法。传播到位、传播有效才能让经销商建立信任，在目前招商手法单一，广告雷同性强的市场环境中，传播必须创新。x0dx0a　　 实践中我们发现，如果企业能够综合运用新闻报道和工商广告两大传播手段，双管齐下，协同作战，就能创造最佳传播效能。　　x0dx0a要素三：一场大型的公关活动。x0dx0a　　 企业必须学会借势，整合各种社会资源为我所用，要广泛利用政府、协会、新闻媒体、已成功的经销商、已获益的消费者的言行来影响即将签约的经销商，这样效果要好得多，而好的招商服务机构，要有能力帮助企业搭建属于自己的沟通平台，通过策划一次有影响力的公关活动建立畅通无阻的沟通机制，加深双方了解，最终达到吸引经销商并促使他们下决心签订合约。　x0dx0a要素四：一本有杀伤力的招商手册。x0dx0a　　 许多好产品、好项目，有时就因为宣传资料的粗糙让经销商失去了信心，或因为招商书内容的欠缺而让经销商摸不着头脑，白白浪费了大好商机。好的招商手册应既是企业招商人员的必备工具，也是经销商判断企业实力、产品科技含量、市场前景、利润回报等问题的重要渠道。无论是设计还是内容，招商手册都需要专业的包装，让它真正发挥"核弹"的作用。　　x0dx0a要素五：一部有震撼力的电视宣传片。x0dx0a　　 当经销商对企业的实力、背景、产品和负责人不了解时，再多的文字和广告也比不上一部有震撼力的电视宣传片，无论是在经销商对企业直观、全面的认识上，还是树立企业在经销商心目中的形象上，运用电视宣传片都往往能收到奇效。

房地产企业进行品牌策划一定要找寻营销策划公司进行出谋划策，这样在激烈的市场竞争中方可有几分胜算。其实房地产企业进行品牌策划的时候可以从品牌的塑造、品牌的定位、品牌的运营三方面入手，这样不仅可以减轻企业的负担，而且取得的效果也会更好。一、房地产品牌策略塑造1、确定企业的长远发展目标及可操作的企业价值观，这个对于任何一家企业来说都是重中之重，没有目标规划的企业很难进步；2、了解房地产的产业所在环境，跟竞争对手比较自身的强弱势分别在哪里，所谓知已知彼；3、拥有一套完整高水准的企业VIS识别系统，即视觉VIS系统；4、确定自己的品牌档次与目标客户群，更精准的把握客户群体，去了解顾客的需求；5、品牌深度管理，一个品牌必须要有自己的品牌执行者去执行，笔者在《谈谈品牌执行力》一文中有提及品牌策划之后的执行问题，不浪费视觉系统，坚持执行才是硬道理。二、房地产品牌策划定位1、以建立项目品牌为中心2、一流的品质和一流的营销策划推广，品质是任何企业长期生存的硬性要求，房地产需特别重视品质，豆腐渣工程备受万人唾弃，除了硬性品质外，还要有一流的营销推广3、房地产品牌策划中的附加值是一个非常重要的侧重点，甚至有些比房子本身还重要，笔者老婆看房就只看房子附近的设施，看小区中是否有她感兴趣的，相信大多数人都在非常在意这个。三、房地产品牌运营1、根据市场的需求去定位品牌延伸方向；2、以企业战略定位品牌核心；3、以企业优势整合品牌要素；4、以社会责任感来提升品牌价值。对房地产企业来说，要把眼光放的更加长远，这样在制定品牌策略的时候才会不受太多的局限，而且在采取各种措施的时候，企业一定要按照计划进行，但是也要做好各种准备，避免出现计划之外的情况时，没有解决措施，到时品牌策划效果降低，这就得不偿失了。

一、宣传推广要从商业地产的终级目的出发，为招商、销售、运营服务。商业地产总的目标是招商、销售及商业运营三个方面的成功。招商吸引到具有强大品牌效力的主力店，并确保商家入驻率达到85%左右；商铺销售任务一年的完成率最低应达到30%—50%，两年内基本销售完成；商业运营也就通过宣传、推广活动间接或直接带来人流、产生利润，并实现利润的最大化。二、在宣传推广中，应该明确推广目的及审核标准。实用而非美观，是商业地产的推广思路。当然，在实用的前提下，提升更多附加属性是最佳的，但是，许多时候，宣传推广中的广告推广过于注重美观、活动策划过于偏重表面的热闹，淹没掉了本应张扬的主题、迷失了预定的目标。三、勾绘前景，而非强调实用、优惠。住宅的推广格言是：地段、地段、再地段，不行再加上降价（优惠）；商业地产不光强调地理上的优势，还需要强调其商业上的前景。四、自抬身价，知名度与美誉度并进，张显品牌魅力。有一些商业地产为了达到迅速招商、销售的目的，频频参加一些展览会，把自己混迹于普通住宅、商场项目中，这样，短期内可能会招揽一些商家，但是也失去了在大众心中商业地产品牌的魅力，使大众对项目的认识等同于商场，失去好奇感，对以后的商铺销售工作及开业运营造成不利的因素。

绿维创景规划设计院是房地产策划领域的专家。房地产策划主要包括商业房地产策划和旅游房地产策划两个方面。绿维创景认为，旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shoppingmall等等模式。 用旅游的视角看地产，可以分析产业交叉和新型综合产业的出现，还可以把旅游业已经熟练的技术运用于房地产开发之中，从而大大提升房地产的附加价值，获得人居环境的完善。其中，景观配置、游憩安排、旅游六要素综合平衡、独特性吸引力打造、文化与资源挖掘等等，都可以成为房地产业借鉴的技术，对房地产开发商提升其房地产运营能力，及房地产商进入旅游产业，都具有一定的启示。主要体现在以下几个方面： 景观设计：景观是旅游的基础资源，景观评价、景观设计已经非常成熟的专业技术。而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，必将形成新的提升。 主题定位：旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。 游憩方式设计：游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的——情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值;居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。而通过塑造吸引力，增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。

商业地产如何突破招商瓶颈 商业地产项目的招商应该要做到“招得进，留得住”。商业地产开发要破解招商难题，就必须把经营理念渗透到每个环节，笔者认为可以从定位、规划设计、租金等方面着手。 从项目定位突破。要解决招商难，首先要在项目定位阶段就必解决招什么样的商户问题，有针对性招商。招什么样的商户取决于项目“卖什么、卖给谁、怎么卖”。 首先“卖什么、卖给谁”取决项目目标消费群与商圈范围，比如是社区型商业项目，就必须围绕社区居民的日常消费服务来设计定位，而繁华的闹市商业项目则要考虑更大区域范围内的上班族个人与公务的购物、休闲、娱乐、聚餐等需求，然后根据不同的商业项目定位类型进行招商蓝图设计，针对性的招商。 其次要解决“怎么卖”。“怎么卖”涉及到项目经营特色与经营理念，不同的经营特色与经营管理念有不同的商户陈列，比如项目定位是休闲、娱乐为特色，招商就必须在餐饮、酒吧、游乐场与影院等行业招商上下功夫；同样如果项目是独立收银就能针对在经营上要求统一收银的商户去招商。 从规划设计突破。招商工作应从规划设计阶段就开始，整合资源让专业顾问公司与商家参与进行来。针对不同类型有商业项目，按照项目整体定位，进行业态、业种规划，然后按规划进行建筑规划设计，如有主力店、次主力店可以根据主力店与次主力店经营物业要求进行量身定做。 租金定价适当“放水养鱼”。招商租金定价要从“养商”的角度，根据市场规律去等租金。因为租金是由市场决定，如果租金定的高，承租商不买账那势必导致招商难。在租金定价上，我们可以通过打“组合拳”即通过整体价位、租金形式与付租时间的有效组合，达到招商成效。目前商业地产项目招商策略往往注重使用价格策略，而忽视租金形式与付租时间在招商中的作用，尤其是租金形式是非常有效的招商杠杆。比如为了引进一些次主力店与项目经营定位具有形象定位的标杆性品牌商家，我们可以采取合作利润分成或定额租金（低）+利润百分比（中）的形式；不同的租金形式可以有效的完善业态业种与降低铺位空置率。 除此之外，在租赁合约设计上不仅要有约束机制，更要有激励机制。比如我们可以对一些带动力强的承租大户进行税收、减免杂费，甚至当商户经营额达到制定的标准，给一定比例的租金返还来激励商户，这些都是非常有效的招商措施。 商业地产如何招商 1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商对象； 3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业项目部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业项目部进行客户分类、确定重点； 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议； 商业地产如何突破同质化困境？ 全国首期《商业地产职业经理人》认证培训将11月22日-26日在京开展，名额有限，预报从速! :blog.sina../s/blog_843e92400100vi09. “2011中国商业地产人力资源高峰论坛暨中房人力资源联盟成立仪式”于11月26日在京举办，论坛免费发放，诚邀商业地产行业人力资源精英前来参会！ 如何写商业地产招商方案 去中国商业地产策划网看看吧 到论坛资料库里看看是否有相关资料 或者注册会员和大家交流下 如何化解商业地产招商困境 如何化解商业地产招商困境 商业地产行业经过这几年的高度发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，一线城市象北京，由于前几年大量资金进入这个行业，07年北京的商业地产已经进入一个被媒体形容为“井喷”的时代。当然在这种表面繁荣的背后，是大量的商业地产处于闲置状态。今天的开发商盖完的商业地产既卖不掉也租不出去，资金处于一个非常严峻的局面，很多开发商因此陷入困境。前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例，靠出售套现的路子走不通了，所以对于很多大型商业物业，只有依赖出租来实现价值，或者等大资本来收购。但即便大资本进入，也需要开发商成功招商并正常经营。招商难，是摆在很多开发商面前的一道难题，是一道无法绕过去的坎儿。 现与业内同行分析开发商陷入招商困境的原因，主要包括以下几个层面： ① 供求关系失衡：商业地产要靠商家买单，商家靠消费者买单。消费市场的近几年增长幅度在13％左右，消费占GDP的比重只有不到40％，与发达国家消费占GDP70％以上的格局相去甚远，说明中国的老百姓的消费能力目前还是很有限的，而住宅、医疗、教育的市场化又给消费者带来了沉重的负担，社会保障体系的不完善都对消费的增长起抑制作用，在消费市场的增幅在13％这样的水平增长的同时，近几年商业地产投资的增幅却都在24％左右，商业地产的供给远远超过了商业发展的需求，供求关系已经失衡，造成闲置是必然的结局。当然这种失衡主要是结构性的失衡，它表现为一方面大量商业物业闲置，一方面大量商家无法找到适合开店的经营场所，二者之间的矛盾非常尖锐。 ② 没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决在什么样的地段针对什么样的客群为什么样的商家提供一个怎样的经营场所的问题。这个定位的外部基础是对商圈的详细的市场调查。但现在我们很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万平米的超大项目，在上项目的时候就根本没深入思考过开发完的项目准备租给谁，往往是房子盖好了才考虑招商的事，这样的项目陷入闲置状态实在是太正常了。 ③ 业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，并不清楚大型商业企业在选址扩张时要考虑的条件，做业态规划的时候完全是凭自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿，很多开发商甚至是委托纯粹搞建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往是脱离实际的，不具备可操作性。 ④ 建筑结构设计上的不合理：合理的设计流程应该是先做商业规划再做建筑设计，根据不同的业态对建筑结构在设计上的不同的要求做建筑设计，比如一般超市净高至少4米，仓储式卖场要9米、电影院的要求净高要在10米以上、餐饮要有烟道、网吧要两个安全通道、五金建材家居要求载荷达4吨、普通的超市和书店1吨等等，每个业态都有差异。但我们在现实中却经常看到在这些硬环节上的疏漏，有一家开发商盖了4层的商业物业，一共有5000平米，准备租给超市，超市来了发现层高只有3.5米，而超市至少也要4米,.结果没办法做,只能长期闲置；而有些高档公寓的底商层高就是按普通民宅高度2.8米设计的，连吊顶装修都没法做；还有的商铺开间3米多进深却有20米，不知这样的底商谁会要；还有的底商中间有很多柱子很难进行卖场设计等等，不一而足。这些建筑结构设计上的硬伤是很难通过其它方式补救的，要么炸掉，要么闲置。 ⑤ 租金的障碍：很多时候，一套底商地段也合适，建筑机构以及配套设施也没问题，但还是无法达成交易，原因卡在租金上。租金是开发商的收益来源，但却是商家的成本。房地产行业属于带有垄断特征的行业，开发商赚钱是以千万以亿为单位的，习惯了攫取暴利，但商业服务业属于充分竞争行业，商家要靠消费者买单，商家赚的都是辛苦钱，在市场消费有限的情况下，商家能承受的租金是有底线的，当租金成本超过商家承受的底线的时候，商家就会拒绝进入或者撤租。目前，很多开发商对租金的期望值过高，远远超过市场平均水平，也远远超出绝大多数业态能承受的底线，这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求。 ⑥ 招商环节工作存在大量认识和操作上的误区：人的行为是受认知支配的，目前，开发商对商业地产招商在认知上的误区包括：市场定位过程中追求高档次；业态组合越全越好；主力店一定要选国际大品牌或者新品牌；先把房子盖好再说，招商后面慢慢谈或者是另外一个极端：招商工作越早越好；一定要把房子租给出价最高条件最优的客户；不管别人的租金是多少，我就这个价格；签的合同租期越长越好；招商就得靠忽悠；只要招商成功就万事大吉了等等，有这样糊涂的认知，要想让商业地产不空置也难。 ⑦ 缺少明确有效的招商策略：商业地产招商是一件专业性很强的工作，它客观上要求必须要有有效的招商策略。 *** 曾经说过，路线是个纲，纲举目张，对于商业地产招商的全局工作而言，招商策略就是整个招商工作的纲，没有了这个纲，招商这个网就是没用的破网，必然是什么鱼都不可能抓到的。有效的招商策略的制订，又依赖于前期规划时制订了有效合理的商业规划。而目前的现实是，开发商对前期规划的商业规划普遍重视不够，没有有效合理的商业规划，招商策略的制订就成了无源之水。 ⑧ 缺少优秀的招商人才和招商管理人才： *** 曾说过：路线确定好之后，干部是关键。商业地产招商是横跨地产和商业行业的一个工作，要求招商人员具有复合型的知识结构、工作经验和技能，而目前人才市场上这种既懂商业又懂地产的复合型人才少而又少，具备制订招商策略、能够带团队的招商管理人才就更是稀缺。“二十一世纪什么最缺？人才。”这句电影《天下无贼》的对白用在此处是再合适不过了。 ⑨ 缺少在招商环节的执行力：没有有效合理的商业规划，没有有效的招商策略，没有招商管理人才，没有招商专业人才，这些东西都没有的时候，没有招商环节的执行力就是必然的结果。近几年一本叫《执行》的管理书籍很流行，这正迎合了很多不知战略为何物的管理者的胃口，他们觉得公司的战略没有问题，都是执行环节出了问题。战略与执行，战略强调的是做对的事情，执行强调的是把事做对。就现实的商业地产招商而言，绝大多数情况下执行不利的根本原因恰恰是缺少好的招商策略，而不是缺少好的执行。 ⑩ 缺少专业的商业运营管理团队：商业地产的价值，最终是要靠长期的运营管理来实现的，成功的招商，必须要靠专业的商业运营管理团队来保障，包括未来的资本运作，都离不开一个专业的商业运营管理团队。没有这样的团队，未来的商业运营就没有保障，那些很专业的商家可能就不会进驻、运营环节的人才缺失，也是造成商业地产招商困境的一个重要原因。 以上对开发商在商业地产招商遇到困境的成因做了简单总结。有些问题，比如公司治理方面存在的问题，公司领导层出现的问题，属于一般的公共问题，影响的并非招商这一个环节，所以未加探讨。 商业地产如何实现高效招商 一、适合性定位的选择 招商是商业项目运作过程中的一个重要环节，但也不可以单就招商而谈招商，谈招商的基础是有了正确的前置条件——招商执行前具备了合理的项目定位。定位作为一个项目的战略性选择，是项目确定发展方向的至关重要的事情。就像是在管理中常讲到的，战略对了，策略出点问题是可以挽回的，但如果战略错了，策略越正确，可能就偏离得越远，可导致全盘皆输。现实状况是，很多项目前置条件并不正确。我们看到目前国内的地产开发企业中，诸多存在着创办人或董事长/总经理绝对权威的现象，战略性方向基本都由其个人决策，因此便出现了一些由高层凭借主观想象对商业项目做出定位判断的事情，结果导致招商很难达到理想程度，造成项目不能实现应有的商业价值，操作的职业经理人也被一换再换，都成为了定位不当的“牺牲品”。从目前北京商业地产市场的现实情况来看，一些未能实现成功招商的项目不乏有的处于城市的黄金地段，其招商失败诸多是因定位偏差所造成，因此好的地段并非是项目招商成功的充分条件，项目定位是否合理亦是十分关键的因素。 二、适应性的建筑设计 在一定程度上，购物中心招商的过程就好比是中国传统的相亲过程，亦十分强调门当户对，项目的地段如同人的身世，建筑本身如同人的相貌，一个项目如果希望对国际一线品牌进行招商，则最好是“身世”与“相貌”兼备。目前的现实状况是，“地段”对于商业项目的重要性是能够被充分认识的，但是，建筑设计的重要性仍未被普遍认知，以相亲作为比喻，就是很多人以为好身世便可找到好的女朋友，没有去思考如果再加上好相貌便会有更大的挑选空间。 在开店选址过程中，商业品牌往往都优先考虑入驻城市中的标志性项目，这里所指的标志性项目可以理解为两种：一种是现已建成并进入运营的现实标志性项目，另一种是在建但给人信心可成为标志性项目的项目。目前市场上的在招商项目大多都处于在建状态，考虑将具备优势基础的项目包装成为一个“在建的标志性项目”，是提升“招商势能”的有效方法，这一结果的达成，除项目自身的地段、体量、功能等要素外，建筑设计师的方案亦至关重要，因为一般人都不会认为平庸“相貌”的建筑会成为城市标志。同时，因购物中心的最终用家是不同业态的零售商，所以在建筑设计时需前瞻性地考虑到不同业态对硬件的需求特征，比如一般超市的层高达到5.5米为好，而电影院层高需在9米以上，餐饮则要有烟道、燃气预留等。如果在设计时未能为业态商家做到针对性硬件条件的预留，则未来招商也就很难成功。 三、合理的招商节奏把握 在招商执行时，配合工期阶段，在合理的时机做合适的事情会起到“事半功倍”的效果。具体而言，不同业态类别，不同大小面积的零售商，在对选择签约入驻项目的时机选择上都不尽相同，像超市、百货公司等大型卖场，应该在较早的阶段进行招商接洽，并最好是让其参与到项目的深化设计过程中，以便适当地依据其需求做出针对性的设计考虑；此外，大型卖场等主力店的入驻不仅直接影响到购物中心的业态布局，而且对其他店铺的招商也有很大的促进作用，常常能带动整个购物中心后期的顺利招商，这主要是源于主力店对吸引人流所起到的关键作用。而像一般服装店铺，就需要进入工期后半段时再正式启动招商，这不仅是因为这些中小店铺对商业硬件设施无过多的特殊要求，还因为在过早的时候这些商家一般也不会给出十分明确的意向。 四、针对性的推广策略 目前诸多发展商在进行商业项目运作时，带有典型的住宅思路，如在招商时选择大众媒体进行集中广告投放，制作的招商手册如同销售楼书般抒情浮夸等。与住宅产品所面向的大众人群不同，商业项目在招商时面对的基本都是专业零售商，越是定位高档次的越是如此，这些零售商都是较为理性与专业的人群，是属于小众范畴。在看招商文件时，零售商可能更关注的是区域的人流、硬件情况等务实细节内容的说明，所以不够务实的招商文件不但难以起到实质的推动作用，还可能适得其反。并且，运用大众媒体向其传达信息亦可能不会高效，针对性的推广才会更具实效性。以开业不久的新光天地为例，该项目从始至终都保持了高度专业的推广思路，有效推动了项目招商进程，具体如在招商启动时邀约针对性媒体举行新闻发布会造势，尔后借助专业渠道向目标客户进行一对一的招商推介，到一定阶段后借助客户答谢酒会的形式发布招商成果，吸引更多新客户等。 五、专业及稳定的团队 商业项目的招商实际上是一个合作伙伴的整合计划，因为每一个商家都有自己的专业判断，新开每一个店铺一般也都是需要实现盈利目的，因此商业项目的业主在针对这些商家的招商过程中，应该是已经构思了一个让目标商家都可相信的在项目中的盈利商业计划，并需要招商人员要有系统的思考及表达，如此才可能给商家更多信心。另外，在招商工作执行中，每一个招商人员不仅是代表个人，而更是代表其公司，所以招商人员的形象及其在工作中表现出的专业水平也就成为了商家衡量其公司规范程度、实力状况、以及专业化水准的直观参照，从而影响到对项目的信赖，左右招商的结果。 并且，一般大型购物中心的招商工作需要一年甚至更长的时间跨度，业主无论是委托代理公司还是自建团队，保持招商团队的稳定性亦是实现高效招商的重要途径。如果发展商频繁更换项目团队或者负责人的话，一方面会因与零售商彼此重新磨合而付出更多的机会成本，另一方面也会使零售商对业主公司的稳定性产生怀疑，从而增加项目的负面阻力。 招商加盟之如何突破销售瓶颈期？ 详细?? 否达到对方的要求，企业是否能够了解加盟商的需求，加盟商是否具备加入企业的条件，种 无论是西方的营销模式还是国内的营销模式，而国内的营销模式则是基于西方理论的 引进和演变的，到目前为止大致经历了三个阶段： 一、品牌定位的营销模式 概念包括品牌包装、识别、更深层次的是品牌的差异化定位，告知消费者自身的品牌有何与 众不同，目前国内成熟的品牌都做到了这个阶段。 二、产品信息告知的营销模式 企业制造出新产品，只要把产品信息简单地发不出去，就基本上达到了营销的目的。 但是由于产品之间容易互相抄袭，这会使得这种营销模式出现严重的问题，特别是在做招商 面，企业要在消费者心中塑造良好的品牌形象。 三、消费者沟通的营销模式 说到市场营销，解决营销的问题就是解决定位与切入点的问题。国内很多企业做到一 定程度就会遇到销售瓶颈，无论是加大广告推广力度还是加大招商规模，都无法得到突破， 融入大量资金可完全从战略上突破，但年销售额几亿元的企业并不具备这种大步跨越的条 件，那么对于中小企业来说，能突破销售瓶颈的方法就是通过区域市场破局来解决营销问题， 使得经销商有效打开或者大幅度提升当地市场。 对于企业来说，首先要解决的问题不是空洞地谈营销模式和盈利模式，而是真正地去 把当地市场和消费者了解透彻，了解和品牌定位和企业能力相符合的区域市场，了解消费者 的内心需求以及真正的需求点，找到精准的市场定位和切入点，才能突破瓶颈期，把企业做大做强。 企业如何突破电商瓶颈？谢谢 任何形式的网站都只是一个载体，这样的网站本身所具有的功能在狠大的程度上起到的作用仅仅是信息传播的作用，它是一个桥梁。 跨境电商瓶颈如何突破？ 跨境电子商务发展主要面临三大瓶颈：其一，跨境物流碎片化导致监管困境。其二，跨境网购进口通关管理制度改革亟待全面推进。其三， 跨境电子商务统计制度尚未统一。那么目前有哪些跨境电商可以很好的突破这跨境电商瓶颈呢？据我所知道的跨境电商里领尚环球之家就做的不错，领尚环球之家由美国、印度、香港等多个国家或地区的IT和贸易服务团队组成，业务主要涉及网站和信息系统开发及维护、海外营销推广、国际贸易服务等。同时领尚环球之家为您保“驾”护航，一流专业团队为您打通出口海关之路，出口货物畅通无阻。 商业地产怎样成功招商？ 没有商家的融合、进驻，商业地产项目就无法形成商业价值，所以商家如何引入、正确引入已经成为商业地产项目成败的关键。招商对于商业地产的重要性已经得到市场的普遍认同，但如何正确认识招商、合理安排招商对于绝大多数开发商来讲是比较陌生的事情。按照招商顺序对招商进行分类，有助于开发商清晰思路，对招商的轻重缓急和商家的价值关系做出准确的判断。哪些商家先招商，哪些商家后招商，既符合商业地产项目开发建设的需要，又符合租金或商铺售价最大化的需要，这无疑是开发商最期望的，但是实际情况却恰恰相反，不当的招商顺序会阻碍开发的顺利进行，而且抑制项目租金或销售利润的实现。中、大型商业地产项目的招商按照招商顺序的先后，可以划分为以下四个步骤：开发前期招商、开发中期招商、开业招商和开业后招商。 开发前期招商开发前期招商指商业地产开发商在项目市场定位、规划设计期间就需要进行的招商，通常指大的主力商家及娱乐体验商家的招商等，大的主力商家包括大的百货店、家居建材店、超市、大卖场等，娱乐体验商家当中的电影等。之所以要先期进行上述招商，有以下原因：这些商家往往有开店的不同技术要求，商业地产项目的规划设计需要针对性解决不同主力商家的需求；主力商家的经营模式、档次等将直接影响项目的档次和未来定位的形成，没有适合的主力商家进驻，项目的市场定位形成的难度会很大，甚至不可能； TIPS：主力商家的招商对其他店铺的招商有极大的促进作用，不仅有利于租金的提升，对于采取商铺出售方案的商业地产的商铺价格的提升都将是超越性的；商业地产项目规模越大，风险越高，显而易见，开发前期招商有利于降低投资商的投资风险和开发商的开发风险！ 开发中期招商指开发商为了推动整个项目的招商，按照项目的市场定位进行有选择的、品牌商家的招商。开发中期的品牌招商工作是绝大多数不成熟的商业地产开发商和不成熟的管理商所普遍忽视的，往往就招商而招商，没有清晰的思路和招商对象的层次，这样忽视依照市场定位选择品牌和品牌价值的招商往往是事倍功半，不仅招商效率低，而且这样的招商工作最终会导致项目的定位发生偏差，甚至根本无法形成。TIPS：开发中期招商的核心在于根据市场定位进行的有选择的、品牌商家的招商，在确定招商目标的时候，开发商也好，招商顾问机构也好，如果对项目定位不做针对性研究，就盲目进行招商推进，招一些不相干的商家进来，不仅影响项目定位，而且起不到带动租金、带动招商效率的作用。开发中期如果成功招进和项目定位匹配、品牌带动力强劲的商家，将意味着项目可以得 到预期的成功。 开业招商指开发商委托专业的招商顾问机构、管理商或自己为了项目顺利开业所进行的针对大批中小商家的招商工作。开业招商最核心的特点就是针对大批中小商家招商，和开发前期招商、开发中期招商的对象有显著的区别。 TIPS：既然开业招商是针对大批中小商家，而且往往开业招商的时间目标很紧迫，那么招商的效率就成为所有开发商、管理商关注的问题。开业招商需要注意另外一点：大批中小商家的招商如果能够实现租金的最大化和招商时间的最短化，那么这样的开业招商才是成功的。很多商业地产项目的开业招商完全是以招满为目标，不惜租金大面积损失或完全损失的代价，形式上完成招商，这种情况一旦发生，项目的经营前景就值得担忧。　开业后招商是指项目开业后，管理商进行的招商工作，根据项目定位进行进一步调整。 TIPS：开业后的招商又可以分为补充性招商和二次定位性质的招商。补充性招商指前期招商不存在定位失误、品牌招商不到位等宏观问题，仅针对前期招商中的小问题进行修正，或者把剩余的商铺招满的情况。如果开业后的招商属于补充性招商，那么就说明前面的招商工作是成功的，开发商和管理商都可以大大出一口气了，如果不是，情况就很值得担忧了。二次定位性质的二次招商实际上宣告前面的招商工作是失败的，开发商、管理商不得不在项目开业后回头去重新做前面的招商工作，很显然，开业以后做开发前期的招商工作存在很大的问题，因为一个现房的商业地产项目满足哪类主力商家，就只能招哪类商家，结构无法调整，即使调整，一方面要增加成本；另一方面，诸如电影等娱乐商家，改动几乎也无法满足商家的需要。以上是按照招商顺序划分的招商类型，这样划分是希望说明上述四个阶段的招商有不同的招商目标，每个阶段的任务都很具体，如果因为操作问题发生顺序的颠倒，那么招商的结果和效率会受到比较大的影响，甚至招商工作无法完成。很多商业地产的开发商往往忽视或者没有能力完成开发前期、开发中期的招商工作，把这两个阶段的招商任务都放到开业招商阶段进行，如果没有知名商家进驻，带动或协助招商，这种情况特别容易导致二次定位、二次招商。总之，按照招商顺序进行的商业地产招商分类很大程度上体现的是完全竞争市场的招商步骤，在当前市场环境下，专业化水平比较低的开发商几乎无法按照上面的步骤进行招商，但不能因为专业化水平低招商不利，去否定上述招商步骤对招商提出的阶段性目标的要求，开发商专业化水平越高，越有可能按照上述步骤无差错完成招商。

其实地产策划从地产类别上可分为：商业地产策划、工业地产策划、住宅地产策划等。 从内容上分为：营销推广、公关活动策划、销售策划、广告策划等等。 系统比较多复杂，随着地产行业的飞速发展，还会涌现很多新生领域，也需要策划。 房地产策划包括那些内容? 一、项目策划也就是房地产开发项目的可行性研究。 可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。 可行性研究的工作阶段 投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。 二、房地产营销策划内容 营销策划内容: A、定价策略 1、根据市场情况，合理分布各销售阶段，并制定平均销售价格表； 2、实施后，在销售过程中视实际情况调整销售价格； 3、推出特价房的时机及数量建议； 4、楼层、朝向、景观差价； 5、付款方式建议； 6、售价调整与销售率及工程进度的关系 B、销售费用及资金流量调控建议 1、营销全过程中各阶段销售费用（包括广告设计、制作及发布，售楼处及样板房装修，销售人员奖金，名类促销活动等费用）的数额建议； 2、销售资金回笼与工程进度关系建议 C、开盘时间及销售阶段的划分 1、开盘时机建议（根据市场、项目、竞争对手状况综合起来考虑）； 2、销售阶段的划分及周期 D、销售控制 1、推盘手法建议； 2、各销售阶段及销售人员职级的成交折扣建议； 3、价格调控与促销手段建议； 4、签署认购书与合同的注意事项 E、人员培训 1、发展商简介； 2、房地产特性与房地产价值； 3、项目环境资料说明； 4、项目规划介绍； 5、公共设施介绍； 6、整体理念介绍表表达； 7、营销理念； 8、营销技巧； 9、逼定技巧； 10、案名表达； 11、广告定位； 12、广告表现； 13、市场客源定位； 14、业务计划介绍； 15、买方心理障碍排除； 16、现场接待流程及规定； 17、守价技巧； 18、准客户资料收集及分类方法； 19、电话拜访与演练； 20、DM寄发及促销活动计划说明； 21、自我促销及组合促销介绍； 22、现场买气制造； 23、认购书、售价与付款办法介绍； 24、相关法务及税务介绍； 25、仪态、仪表与商业礼仪； 26、答客问演练与课程验收 三、 随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可。房地产营销策划虽然开始从注重表面转向追求内涵，从杂乱无章趋向规范有序，但纵观目前许多策划行为，很多地方仍值得深思。不少开发商对房地产营销策划的认识仍停留于肤浅的表层，甚至由于理解的偏颇，而在实际运作中使营销策划走向误区。 ●误区之一 目标客户定位不准 打开任何一份策划报告，其中对消费者的描述必然充斥“20—40岁之间”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品质”、“以男性为主”、“自住和投资兼有”这样千人一面的套话。售价超过30万元的房产对消费者的研究，居然还比不上售价不超过3元的饮料(如可口可乐)对消费者研究的态度和深度，岂非咄咄怪事！ 事实上，由于高额的消费支出、购买结果的不确定性，房地产消费是一种高涉入度的购买行为，其购买决策的环节、影响因素和时间都复杂得多，变化的可能性也大得多，非采用专业消费者调研不可。然而，几乎所有的房地产策划者都认为，“市场是引导出来的”、“我们比消费者更专业”、“消费者只要能掏得出票子，我自有办法能让他上钩”。至于他是谁、他有什么想法都无足轻重。于是乎，房地产的“上帝”在短短的两三张A4纸的篇幅内被心不在焉地打发掉了，行业泡沫和风险随之而来。 ●误区之二 无视差异化竞争 与普遍忽视消费者研究相反，房地产策划者如同病态般地执著于对竞争者的研究，常常不惜花上半年的时间(值得留意的是，房地产开发的前置时间往往不超过9个月)，动员全公司的力量，发动地毯式的搜索，从本区域到跨区域，甚至全国的假想敌都无不囊括，从环境、房型、配套到装修细节等竞争者优势都关心备至。任何一份策划报告有关竞争者的内容绝不会少于50张A4纸，任何一个竞争者的描述都不会少于10个条目。然而，这样“劳师动众”、“精益求精”有什么意义呢？得出了什么结论呢？能指导我们干什么呢？ 事实上，房地产与普通消费品不同，即便地段不同也不会有任何两个项目会同质化；既然不会有同质化，那就绝不会面临像普通消费品那样广泛的竞争。既然如此，这种“风声鹤唳、草木皆兵”的做法，除了浪费精力、误导注意力又有何益处？ ●误区之三 空洞的品牌战略 眼下，房地产业最时髦的说法就是“打造强势品牌”、“提升品牌的核心竞争力”。有了万科好榜样的巨大示范效应(据说同样条件，万科凭借品牌领先就能造就每平方米1000元的溢价)，有了中体奥园快速切入品牌经营的成长轨迹(据说奥林匹克花园已经顺利开始了全国范围内的特许连锁)，于是乎，便雄心勃勃地要成为“领导品牌”，豪情万丈地要做“白领品牌”，别出心裁地要做“时尚品牌”，你方唱罢我登场，却没有人去冷静地想想，等到曲终人散以后还会剩下什么。 事实上，房地产的一个项目总共不过几百上千套房子，卖完了也就完了，不像普通消费品几乎可以无限制、无限量地卖下去。特定项目的所有房子卖完之后如果没有持续的项目出现，弄个“强势品牌”难道就能画饼充饥吗？ 只有那些有能力、有意愿持续专注进行房地产经营的企业才需要定战略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(这样的公司至少占八成以上)，最好把自己的注意力放在产品上，而不要去搞什么品牌建设、战略规划，对他们而言，品牌运作一是用不上(规模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不动(管理太差)。●误区之四 产品理解浅薄 与普通消费品不同，不仅每一个项目是不同的，甚至连一个房地产项目中的每一套房子都是绝不相同的，无论是面积、楼层、景观，还是面对的消费群都存在着与生俱来的差异性。你可以说每一瓶可口可乐都是相同的，但你绝不能说任何两套房子对你而言价值一样。这本来是极好的策划切入点，然而，我们的房地产策划者却没有这种精度的视野，只是粗浅地按房型分分类，简单地根据一个总均价加点儿系数来定价，充其量不过是搞点儿“自立一房”、“温馨两房”、“雀巢三房”之类的噱头。 房地产策划者们真应该好好学学“琉璃工坊”。君不见人家“琉璃工坊”是如何珍视自己的每一个作品，如何刻意地使其绝不相同，定价也根本看不出是根据什么均价定的，而我们的房地产策划者却在可以大做文章的地方偏偏不做文章。 事实上，应该根据顾客的不同而不是房型的不同来细分定义我们的产品，对每一类产品而不是仅对整个项目进行周密的包装，定价也不能简单地用总均价加成，而应该用类别均价加成的方法。 ●误区之五 用大炮打蚊子 仗着财大气粗，房地产策划者经常强调猛烈的广告攻势，偏爱采用发行量大的大众媒体进行宣传。本着打“大决战”的动因，有人曾经把《解放日报》某一天的广告版面完全包了下来，如果不是有政策约束的话，连报纸的冠名权都恨不得拿下。 其实，一个项目充其量不过几百上千个顾客，用上百万份发行量的媒体还不是大海捞针、用大炮打蚊子？有效的每千人成本还不高得惊人？况且，随着媒体干扰的增大(这是广告主们不可避免的“感伤”)，媒体的边际传播收益正在直线下滑，与其如此，为什么不采用“小众传播”的方式以求更为精准实效呢？一贯十分注重大众传播的P＆G，其产品海飞丝在宣传推广时就拍了7个版本的广告，分别针对7个不同的目标群体。 当然，由于要针对小而多的目标群体，复杂而多变的整合运作，小众传播难度确实要大得多，但如果不难的话，何以证明你“深厚的策划功力”？

鑫海智桥商业管理集团成立于1997年，是一家业务范围涉及零售业、商业地产、旅游地产、酒店管理等多行业、多领域并具备资深策划、咨询经验及招商、运营、管理实操经验的综合性、专业化顾问咨询管理机构。集团总部设于北京，在香港、大连、沈阳和杭州设有办事处及分支机构，业务立足于长江以北，面向全国。 鑫海智桥成立以来，历经十年的积淀，已有对超过70多家商业实体成功运作的经验，实操商业面积超过百万平方米，业态涉及超市、大卖场、购物中心、主题百货、OUTLETS、专业市场、商业街、餐饮、酒店、旅游服务、地产经纪等，拥有了广泛的行业资源与良好的市场口碑。 鑫海智桥依托丰富的商业地产、零售业策划咨询和商业运营管理经验，成熟的专业技术，高效率的服务体系，全面为客户提供项目定位规划、商业空间规划设计、商业管理输出、商业地产运营、经营管理诊断、品牌管理、酒店管理、旅游文化服务、企业CIS系统建设、商业管理软件开发、技术支持、广告策划设计及相关专业培训等全方位服务。 参考资料：商业地产管理集团 http:www.xhzq.cc

　　现在有很多人知道商场策划书怎么写，所以我为你您提供商场策划书范文，相信您读了以后就知道怎么写了。 　　商场策划书 　　 第一阶段：市场调研阶段 　 　- **商业项目市场调研报告 　　 一、市经济环境的分析和生活结构研究 　　1. 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 　　2. GDP发展状况及产业结构情况 　　3. 消费品零售总额 　　4. 商业增加值 　　5. 城乡居民的人均可支配收入 　　6.城乡居民储蓄存款余额 　　 二、区域结构调查与城市发展规划调查 　　1. 公共设施状况 　　2. 交通体系状况 　　3. 道路状况、通行量 　　4. 区域性质与功能特点 　　5.各项城区的机能 　　6. 城市规划 　 　三、商业发展规划及政策研究 　　1. 商铺发展现状及布局情况 　　2. 商铺发展规划 　　3. 城市商业网点规划政策 　　 四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析 　　1. 地区商铺分布及经营业态详图 　　2. 商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析 　　3. 地区间的销售动向 　　4. 大型主力店的动向 　　 五、典型性调查与研究 　 　六、地区未来商业地产的供应量分析 　　 七、消费者消费行为调查与研究 　　1. 地理细分调查分析 　　2. 购买人群细分调查 　　3 . 年龄细分调查分析 　　4 . 经济状况细分调查分析 　　5 . 消费者交通和出行方式 　　6 . 购买者购买心理及行为分析 　　 八、项目立地条件研究 　　1. 道路类别及交通状况 　　2 . 项目地块自然与社会条件分析 　　3 . 顾客是否容易达到商业区 　　4 . 周边环境和公建设施 　　5 . 项目周围经济条件分析 　　6 . 项目SWOT分析 　　 九、商圈的确定和研究 　　1. 商圈的范围的确定 　　2. 商圈的构成及顾客来源 　　 我精心推荐

商业地产招商管理策划：　　招商是企业的第一次营销，要把招商行为放在企业的战略高度上来认识，我们今天所面对的经销商，跟企业一样是行业专家，甚至比很多企业还专业，他们经常要同时接触很多家同类企业，怎么说服经销商就往往成为企业成功营销的第一步。　　在众多企业争夺眼球的情况下，怎么在这众多广告中跳出来，让经销商和行业的合作伙伴看到它，这是一个非常重要的问题。但许多企业招商行为本身上的误导问题，招商形式和招商方法的单一、雷同，供销双方对话平台的缺失和错位，致使招商的道路越走越狭窄：招商企业认为这种方式不合理，费用太高，效果很差；经销商也不再相信招商的信息，认为招商就是圈钱。招商究竟出现了什么问题，导致供应与需求严重失衡、厂商双方的沟通机制不能对等。一、首先看看招商管理的模式有哪些：1、拍卖型　 一个好的产品通过拍卖的形式可以很快地完成渠道构建、资金回笼。在目前产品同质的情况下，已很难找到这样的产品或概念，"拍卖"的可能性越来越小。　　2、体验型　 再好的产品说辞也不如自己的切身体验。一个产品让经销商、让身边人完成这种体验，从而坚定对这个产品的信心，会是非常有效的一招。　　3、借势型 新产品借助原有产品的累积效应。在已经拥有某些优势资源的支撑下，整合原来的优势让它集中为新产品招商服务，是一个很好的办法。海王牛初乳的招商应该说是非常成功的。　　4、样板型 打造样板市场，为经销商提供运作模式。榜样的力量是无穷的，如果有几个扎扎实实的成功样本握在手中，样板市场所取得的成绩和其运作经验就会打消经销商的疑虑，使其对市场充满坚定的信心。　　5、扫荡型 大资金投入、大面积宣传，在一定范围内掀起大浪。前提是企业要有实力，在企业具备良好的资金背景下，如果能掀起一个浪也能够成功。但采用这种方法切忌不分重点，胡子眉毛一起抓。6、公关型 整合各种社会资源为己所用。如江苏凤凰集团2002年8月在无锡召开"中国城镇居民健康饮水研讨会"，会议期间既有研讨会，又有企业的招商会。就引起很大的反响。速战速决型 短时间内完成所有市场的招商。如曼多贝尔鞋垫的招商，在一个月里就完成了所有市场的招商。　　7、广告型 在大众媒体上频繁发布招商广告。可根据不同风格的媒体，针对其读者群，有机地组合各个版本的招商广告。　　8、事件型 把产品与某个热点事件联系起来。利用大家对热点事件的关心，将注意力巧妙地吸引过来。　9、参会型 通过展览会、交易会进行招商。企业通过这种方式如果能完成自己的造势，比在参会现场的招商影响还要好。　　10、整合型 把招商当作一个系统工程、一个战略问题，整个招商过程运用多种营销手段。包括企业自身资源的整合、社会力量的帮助等，都可以成为招商中的方法和手段，如果一个企业招商行为处理的非常得当，那它取得的效果将是倍增的。　　二、究其原因，在于企业对招商的理解和重视程度不够，致使招商中存在着这样那样的误区：误区一：缺乏整体规划。　　 一个好产品，应该能够在比较短的时间里完成招商。如果招商招了很久，不是产品本身的问题，就是企业的招商工作没有做好规划。　　误区二：广告依赖性太强。　　 认为广告是惟一的手段，只有通过广告才能完成自己的扩张，找不到更好的方法。　　误区三：不舍得投广告。　　 与上一点相反，很多企业派了大量的营销人员来回摸底盘查确定自己的经销商，从来不投广告。　　误区四：广告千篇一律。　　误区五：招商目光短浅。　　 将招商作为投机行为，认为只要把货物转到经销商的仓库里，完成自己的资金回笼就万事大吉了。这种招商的后患非常大，经销商的货物不能在市场上完全销售。对招商企业的影响是致命的。　　误区六：缺乏沟通平台。　　 很多时候经销商只能通过招商广告、招商信息了解企业情况，双方不能坐到一起对话，更没有机会深入一个企业了解产品的背景、功效以及对方的实力。没有双方的深入沟通作为支撑，盲目决策选择一个产品或经销商都是很有风险的。　　误区七：招商模式单一。　　 很多企业只看到一两种招商方法，而不能系统运作，通过各个方面的配合完成招商。有些企业的招商版本一年都没有换过卖点和诉求点，整个市场推广的规划没有变更，这种方式不能全面地把企业形象和实力展示给经销商了解。　　误区八：一招鲜吃遍天。　　 墨守以往的经验对后续招商是不利的，新产品系列推出来以后，企业应该在前期经验教训的基础上大胆创新，尝试新的东西。　　误区九：缺乏统一布局。　　 各个城市消费能力不一样，如果胡子眉毛一把抓，省会级城市、地级市、小县城同样对待，要在同一时间里解决问题，就不能抓住我们想要的经销商，而且一个县级市场和一个省级市场、一个中心城市和一个非中心城市，其影响力是完全不同的。　误区十：缺乏延续效应。　　 在有限的时间里企业往往只能完成第一期招商，之后还要面临继续深入、细化营销市场等后续招商工作，比如把营销网络建到每个地级市甚至每个区域，那么能不能在完成第一期、第二期招商之后，把后续的各个细分市场都抓住？这个问题也要解决好。　　当企业面对如此众多的招商难题时，由于涉及多种专业手段和工具的运用，招商在很大程度上无法仅仅依赖企业内部的力量来完成，需要引进外脑合作。如招商工作的两个重要元素--有实效、可操作、整合利用各种资源的营销策略和专业化、懂策划的招商团队--就是许多企业的内部资源所难以支持的。　　招商作为一个系统化的营销工程，需要从方方面面找到招商的手段和支撑点，并需要整个招商产业链的协作。在这个产业链上，最前端的是要招商的企业，第二个环节是招商专业服务机构，第三个环节是媒体，第四个环节是经销商。　　如果每个环节不能完成增值，从企业传递出来的信息就将衰减甚至消失。　　这个链条上非常重要的两个环节是招商服务机构和招商媒体。专业的招商服务机构依靠自己的专业能力和核心资源优势，可以帮助企业更清晰地分析市场，更完善地进行招商布局，更有针对性地解决经销商的信心问题；而主流招商媒体集聚了数量庞大的专业性的读者资源，本身就是业界关注的焦点。三、招商之道究竟是什么？有三点值得注意：第一，心态决定成败。暴利时代已经结束，以暴利心态操作肯定是不会成功的，我们应该考虑行业的平均利润；第二，适合的才是最好的。行业里最好的经销商、对企业帮助最大的经销商，往往并不是当地最大的，而是最适合企业的，因为它不大，才能跟企业真心实意。第三，诚信奠定双赢。既然打算跟经销商"结婚"，就应把自己的家底亮出来，招商之道归根到底还是为人之道，只有双方摆正自己的位置，合作才能够双赢。四、从方法上讲，在中国的具体国情下，企业怎样操作才能提升招商的效果？要素一：一个可以复制的样板市场。　　 眼见为实，样板市场对于招商的重要性是毋庸置疑的。有目共睹的样板市场的成功操作对强化经销商的信心最具鼓舞性，而企业通过操作样板市场，总结得失成败，往往也为以后操作全国市场省下了许多成本。　　要素二：一次成功的新闻营销。　　 招商阶段首先要解决的就是注意力问题，要吸引经销商的眼球队，就要创造良好的舆论环境；要想在众多的招商产品和广告中跳出来，必须具备有效地传播方法。传播到位、传播有效才能让经销商建立信任，在目前招商手法单一，广告雷同性强的市场环境中，传播必须创新。　　 实践中我们发现，如果企业能够综合运用新闻报道和工商广告两大传播手段，双管齐下，协同作战，就能创造最佳传播效能。　　要素三：一场大型的公关活动。　　 企业必须学会借势，整合各种社会资源为我所用，要广泛利用政府、协会、新闻媒体、已成功的经销商、已获益的消费者的言行来影响即将签约的经销商，这样效果要好得多，而好的招商服务机构，要有能力帮助企业搭建属于自己的沟通平台，通过策划一次有影响力的公关活动建立畅通无阻的沟通机制，加深双方了解，最终达到吸引经销商并促使他们下决心签订合约。　要素四：一本有杀伤力的招商手册。　　 许多好产品、好项目，有时就因为宣传资料的粗糙让经销商失去了信心，或因为招商书内容的欠缺而让经销商摸不着头脑，白白浪费了大好商机。好的招商手册应既是企业招商人员的必备工具，也是经销商判断企业实力、产品科技含量、市场前景、利润回报等问题的重要渠道。无论是设计还是内容，招商手册都需要专业的包装，让它真正发挥"核弹"的作用。　　要素五：一部有震撼力的电视宣传片。　　 当经销商对企业的实力、背景、产品和负责人不了解时，再多的文字和广告也比不上一部有震撼力的电视宣传片，无论是在经销商对企业直观、全面的认识上，还是树立企业在经销商心目中的形象上，运用电视宣传片都往往能收到奇效。