产融

中国人民银行征信中心不会以邮件或者电话方式向信息主体告知涉及贷款、金钱或者其被纳入黑名单的信息,请信息主体提高警惕,以防上当受骗。

1.短期（可达一年）融资 以发票贴现，或应收账项/存货循环贷款为主。 发票贴现：中小企业将其部分或全部应收账项售予资产融资提供者以套取现金（通常为发票值的60%-90%）。日后，当融资提供者收到货款后，便会将差额退回该企业。 应收账项/存货循环贷款：融资提供者依据申请贷款者所提交之应收账项及存货的定期报告而提供的循环贷款。 2.中期（一至三年）融资 主要依据企业现有并无抵押之厂房及生产设备，以分期付款、租赁、售后租回等方式贷出款项。 3.长期（三至七年）融资 基于企业拥有的房地产而作出的较长期借贷。

通过现代农业+城镇，构建产城一体，农旅双链，区域融合发展的农旅综合体——新田园小镇。按城乡统筹，农业农村一体，以特色小镇为统领，以农业产业的规模化，特色化，科技、路径为支撑，以农业休闲旅游方式经济模式为内涵，打造成为新型城镇化典范。 按“两个衔接，多元融合”模式创新。中农富通城乡规划设计中一般通过业态融合，模式融合，科技引领，运营创新方式进行规划设计。充分结合旅游业态，充分结合城近郊地区生态资源，旅游资源，衔接城乡消费需求，市场需求；衔接文化内涵，农业科技链；挖掘区域文化内涵，延伸旅游业态，以“都市农旅+”形成高效运营路径保障。

一二三产业融合，核心是充分开发农业的多种功能和多重价值，将农业流出到工商业和城市的就业岗位和附加价值内部化，将加工流通、休闲观光和消费环节的收益留在本地、留给农民。促进现代农业三产融合发展，北京中农富通城乡规划设计研究院指出要以区域农业产业基础为依托，通过合理布局，确定因地制宜的产业发展策略；以农产品加工业为引领，以资产为纽带，以创新为动力，通过产业间相互渗透、交叉重组、前后联动、要素聚集、机制完善和跨界配置，将农村一二三产业有机整合、紧密相连、一体推进，形成新技术、新业态、新商业模式，带动资源、要素、技术、市场需求在农村的整合集成和优化重组，最终实现产业链条和价值链条延伸、产业范围扩大、产业功能拓展和农民就业增收渠道增加的经营方式。着力构建区域现代农业产业体系、生产体系、经营体系，提高农业质量效益和竞争力，加快形成资源利用高效、生态系统稳定、产地环境良好、产品质量安全的农业发展新格局。

农村一二三产业融合发展从根本上属于产业融合。所谓产业融合，是基于技术创新或制度创新形成的产业边界模糊化和产业发展一体化现象。当今世界，产业融合已经成为产业发展的新趋势，它通过产业渗透、产业交叉和产业重组等，激发产业链、价值链的分解、重构和功能升级，引发产业功能、形态、组织方式和商业模式的重大变化。农村一二三产业融合发展以农村一二三产业之间的融合渗透和交叉重组为路径，以产业链延伸、产业范围拓展和产业功能转型为表征，以产业发展和发展方式转变为结果，通过形成新技术、新业态、新商业模式，带动资源、要素、技术、市场需求在农村的整合集成和优化重组，甚至农村产业空间布局的调整。农村一二三产业融合发展，可以采取以农业为基础，向农产品加工业、农村服务业顺向融合的方式，如兴办产地加工业、建立农产品直销店、发展农业旅游；也可以采取依托农村服务业或农产品加工业向农业逆向融合的方式，如依托大型超市，建立农产品加工或原料基地等。无论采取哪种方式，都必须通过第一、第二、第三产业在农村的融合发展，形成新技术、新业态、新商业模式。第一、第二、第三产业在农村的共存分立，或外部的、表层的联系，只要没有形成新技术、新业态、新商业模式，就不能称之为农村一二三产业融合发展。如一个有农业的村庄，同时有个砖瓦厂和日用品小商店，谈不上农村一二三产业融合发展。农村一二三产业融合发展方式灵活多样，形式不拘一格，其主要方式大致有：（1）延伸农业产业链或发展农业循环经济。这种方式既可能发生在企业、合作社或农户、家庭农场等涉农产业组织内部，也可能发生在企业、合作社、农户、家庭农场等不同产业组织之间，通过组建涉农产业联盟或深化分工协作的方式来实现。（2）第一、第二、第三产业的相关产业组织通过在农村空间集聚，形成集群化、网络化发展格局。如发展一村一品、一乡一业等。这里的农村包括县城和小城镇。（3）农村第一、第二、第三产业虽然在空间上分离，但借助信息化等力量实现网络链接，如部分公司+基地+农户、公司+合作社+基地+农户、发展线上线下有机结合的农业等。（4）通过开发、拓展和提升农业的多种功能，赋予农业的科技、文化和环境价值，提升农业或乡村的生态休闲、旅游观光、文化传承、科技教育等功能，发展休闲观光农业或创意农业，或打造富有历史、地域和民族特色的特色景观旅游村镇。（5）开发食品短链，用可持续的农业生产方式生产出本地化、可持续、替代性食品。与延长农业产业链的常规农业产业化方式不同，开发食品短链的方式，应注意尽可能减少中间环节，确保消费者尽可能了解食品生产和流通过程的全部信息，保障食品安全并改善消费体验。这里的“短”，不仅包括空间距离的“短”，还包括围绕产品的各类信息透明可见。食品短链的方式，重视本地食品企业与本地休闲观光农业或乡村旅游的结合，重视本地食品生产企业与餐饮企业的联系。许多地方的土特餐厅，食品原料来自本地化的传统种养或自种自养，是典型的食品短链方式。

将农村一二三产业有机整合、紧密相连、一体推进，形成新技术、新业态、新商业模式，带动资源、要素、技术、市场需求在农村的整合集成和优化重组，最终实现产业链条和价值链条延伸、产业范围扩大、产业功能拓展和农民就业增收渠道增加的经营方式；着力构建区域现代农业产业体系、生产体系、经营体系，提高农业质量效益和竞争力，加快形成资源利用高效、生态系统稳定、产地环境良好、产品质量安全的农业发展新格局（参考：中农富通城乡规划--院规划设计案例）。

为巩固拓展乱象整治成果，坚决打赢防范化解金融风险攻坚战，中国银保监会6月24日印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》（以下简称《通知》）。银保监会表示，近几年全国银行业保险业市场乱象整治工作取得了明显成效，经营管理乱象得到有效遏制，资金脱实向虚问题得到有力纠正，银行业保险业回归本源、合规审慎运行态势基本形成并有效稳固。但一些银行保险机构公司治理仍不健全，风险管理仍然薄弱，部分领域问题屡查屡犯、屡禁不止，重大案件和风险事件时有发生。对此，《通知》明确对连续三年市场乱象整治工作进行“回头看”，主要在以下五方面：一看，主体责任是否落实到位；二看，实体经济是否真正受益；三看，整改措施是否严实有效；四看，违法违规是否明显遏制；五看，合规机制是否健全管用。银保监会要求，督促银行保险机构把普惠金融政策红利切实传导到民营小微企业，不断推动降低企业融资综合成本，依法严厉打击通过融资政策便利获得的贷款违规进行资金套利行为。持续深入开展宏观政策执行、股权与公司治理、业务经营、影子银行和交叉金融业务等领域违法违规问题排查，对打着“金融创新”幌子花式翻新的违规行为，依法严肃处理。而对于房地产行业，也是银保监会针对银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的重中之重。检查内容涵盖从宏观政策执行到创新业务等几大领域，共涉及银行、保险、信托、金融资产管理和金融租赁等五类金融机构。其中，2020年银行机构市场乱象整治“回头看”工作，主要是对于“房住不炒”政策落实的执行情况，重点严查表内外资金直接或变相用于土地出让金或土地储备融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；流动性贷款、并购贷款、经营性物业贷款等资金被挪用于房地产开发；代销违反房地产融资政策及规定的信托产品等资管产品等以上几类违规操作。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从此类规定可以看出，今年金融环境以宽松为导向，确实要防范违规资金进入开发和购房领域。类似政策“回头看”的内容，或对近期各类信贷政策产生一定的影响。另外，本次《通知》中，也明确了2020年非银行机构市场乱象整治“回头看”工作要点。其中，保险机构对于宏观政策执行方面，工作要点明确将重点监管保险资金违规投向国家及监管禁止的行业或产业；通过股权投资、不动产投资等方式违规向不符合政策要求的房地产公司、房地产项目提供融资等行为。从此类规定可以看出，今后保险资金流入房地产仍然会继续被严格监管。严跃进认为，去年开始，保险资金的投资领域有所放宽，所以客观上确实存在各类违规操作的现象。通过此次规定，明确了严查股权投资等方式的变相输血，这也在客观上有助于规范保险资金的运用。对于信托公司在宏观政策的执行方面，突出领域仍然在房地产。本次工作要点明确，未严格执行房地产信托贷款监管政策，向不满足“四三二”要求的房地产开发项目提供贷款；直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款；以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产开发，规避房地产信托贷款相关监管要求；对委托方信托目的合法合规性审核不严，为各类资金违规流入房地产市场提供便利；人为调整房地产业务分类、规避合规要求或规模管控要求。本次《通知》内容来看，涉及信托类的内容较多，这也充分说明信托渠道是严格监管的领域。对于房地产行业，“房住不炒”的政策基调会继续延伸，银保监会也将继续严格执行房地产信托监管政策。未来对于房地产信托而言，无论是在产品的规模上，还是在信托公司的灵活性和制度套利的空间方面，无疑会进一步受到压缩。严跃进建议，相关信托公司近期也需要积极严管地产业务，防范各类被监管的风险。此外，金融资产管理公司和金融租赁公司在宏观政策执行情况中，也都提及了违规开展房地产业务这一工作要点。根据银保监会要求，金融系统要提高政治站位，深刻领会金融支持中小微企业对做好“六稳”工作、落实“六保”任务的重大意义，把握好治乱象、防风险与稳增长的有机统一。从本次《通知》所传递的信息来看，内容可谓全面，措辞有力。这不仅是对连续三年市场乱象整治工作进行“回头看”的回顾，更是对目前金融领域乱象的定调。

单一以银行贷款为主的房地产融资格局蕴涵着显著的金融风险，金融创新是化解的必然途径，个性化的融资模式则是适宜之选。——根据开环节、项目特点、自身规模做适宜选择房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。十二种创新途径根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的向银行贷款）。每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了具体分析。（一）上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。（二）海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。（三）联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。（四）并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。（五）房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。（六）房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。（七）夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股 常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。（八）房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。（九）项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。（十）开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。（十一）短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活 周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。（十二）融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。（十三）房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段 进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。据实选择融资方式需要明确的是，对当事各方来说，并非上述每一种融资工具都适用于自身。房地产开发的不同项目、不同环节或不同的地产公司有着不同的风险控制和融资需求，因此，如何根据自身实情来确定最优融资结构，规避融资风险是房地产企业融资决策的核心。以下分别加以说明——（一） 房地产开发各环节合理的融资方式房地产开发可以分为七个环节：开发项目的立项和可行性研究、规划设计和市政配套、选择地点和取得土地使用权、开发项目的前期工作、建设管理和竣工验收、房地产商品的经营和物业管理。按照融资的不同需求，我们可以将这些环节归纳为三个融资阶段，按照不同阶段面临的风险来选择每个阶段适合的融资工具。1、准备阶段，货币资金转化为储备资金这一阶段的开发成本和费用包括购入土地使用权和原材料、支付可行性研究和规划设计费用等。这一阶段房地产企业主要面临投资估算不足，融资规模不够的风险。该阶段融资期限最长，数额较大，受到政策规定自有资金须达到35%以上才可获得银行贷款的限制，一般房地产企业难以达到要求，为获得贷款必须保证“过桥融资”的可得性确切，资金流稳定性较高，因此，可以接受较高的融资成本。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd

融资租赁资产(原账面价值)银行存款(初始直接费用)营业外收入(融资租赁资产公允价值大于账面价值的差额)未实现融资收益2．未实现融资收益分配的会计处理（1）分配方法——按实际利率法分配未实现融资收益每一期的摊销额＝（每一期的长期应收款的期初余额－未实现融资收益的期初余额）×租赁内含利率（2）会计处理①按收到的租金：借：银行存款贷：长期应收款②按当期应确认的融资收入金额：借：未实现融资收益贷：长期应收款(最低租赁收款额＋初始直接费用)未担保余值营业外支出(融资租赁资产公允价值小于账面价值的差额)贷：长期应付款——应付融资租赁款2.租赁期开始日（1）应收融资租赁款的入账价值＝最低租赁收款额+初始直接费用（2）未实现融资收益的计算未实现融资收益＝(最低租赁收款额＋初始直接费用＋未担保余值)－(最低租赁收款额的现值＋初始直接费用的现值＋未担保余值的现值)（3）会计处理借.未确认融资费用分摊的处理——按实际利率法分摊未确认融资费用每一期的摊销额＝（每一期的长期应付款的期初余额－未确认融资费用的期初余额）×实际利率借：长期应付款——应付融资租赁款贷：银行存款借：财务费用贷：未确认融资费用出租人的记账方式1.初始直接费用的处理——手续费、律师费、差旅费、印花税等，计入租入资产价值：借：固定资产——融资租入固定资产贷：银行存款等3首先要看你是承租人还是出租人承租人的话，1.租赁期开始日借：固定资产——融资租入固定资产未确认融资费用贷

长期融入固定资产

融资租入固定资产是指企业由于资金不足,或因资金周转暂时困难,或为了减少投资风险，借助于租赁公司或其他金融机构的资金而购入的固定资产。关于折旧，会计上应视同企业自有固定资产进行核算。

首先是对房地产融资的基本认识： 房地产融资是所有行业（金融业除外）融资当中融资总金额最大，融资产品最多，创新速率最快的

上半年，受到疫情影响 楼市 销售低迷，房企回款受到影响，但 房地产 开发投资却一路狂飙。楼市资金链承压，金融风险上升。近日，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，第一次为房地产融资提出量化监管要求。 近日，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议为房地产融资划定的“三条红线”引发广泛关注。 “剔除预收款后的资产负债率大于70%”“净负债率大于100%”“现金短债比小于1倍”不得融资，“三条红线”直指房企融资命门，各界普遍将政策解读为对房企的“限购”。 新的调控政策之下，房企难再任性“买买买”，销售惨淡而开发投资火热的楼市别样风景迎来终局。 销售受影响，房企回款承压 “受疫情影响，上半年代理销售业务受到了很大影响。”近日，一家京津冀房屋代销公司销售主管告诉记者，受疫情影响，公司年度销售目标恐难以完成。为了弥补销售缺口，公司正在谋划“以价换量”。 数据显示， 1~6月份，全国超过90%的房企没能完成半年度销售目标，其中包括万科、龙湖、碧桂园、融创等房地产龙头企业，有的销售目标甚至未达到30%。 “房子卖不出去，房企难有回款。如果建造出来的房子只能搁在手里无法交易变现，那就是一堆钢筋水泥。”位于北京市朝阳区大望路的一家房地产公司负责人告诉记者，房企销售计划的制订与回款的需求有很大关联，在销售目标未达成的同时，回款的目标也就是没有完成。而一旦回款目标没有完成，就直接影响到偿债能力。 北京一家商业银行相关负责人向记者表示：“房地产开发是靠融资实现，过去，房地产火热因为融资容易，卖房也容易，资金链是流通的。现在如果回款出现问题，债务的问题将非常致命。” 一直以来，房地产作为资金密集型行业，高负债发展是其实现高增长的重要手段。近年来，房地产融资受到严控，在融资渠道收缩的环境下，房企增加了境外债务的发行量。数据显示，2019年下半年至今年初，房企境外发债规模同比增速达70.98%。其中，大多都是短期债，9月份之后就迎来了第一个高峰期，到2021年6月份房企将累计1.5万亿元债务到期。 房企不愁钱，调控针对性收紧 然而，资金链承受的巨大压力似乎并未影响到房企的开发投资。从今年3月开始，随着疫情的影响逐渐消退，房地产开发投资增速止跌回升，至7月已实现五连涨。 国家统计局公布数据显示，1~7月份全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%。7月单月房地产开发投资增速达11.7%，增速持续加快。 与此同时，房地产投资的火热开始影响市场销售价格，部分地区 房价 出现较快上涨。7月，银川 新房 价格继续领涨，涨幅达2%，连续3个月领涨，唐山等城市也持续保持较大涨幅。 交通银行金融研究中心高级研究员刘学智表示，在经济复苏的需求端，房地产是率先复苏的领域，部分地区再次出现投资过热现象，在这样的形势下，调控政策收紧已成为必然，重点就在于房企融资收紧。 8月20日，住建部和中国人民银行在北京召开重点房企座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议对房地产融资提出了量化的管理指标，要求房地产企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍不得融资。并将根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。 房地产的逻辑正在变化 “‘三条红线"是房地产企业融资管理的长效机制。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此举第一次通过量化的形式，既保证合理融资需求，又控制资金进入楼市的规模，防范楼市成为金融风险“灰犀牛”。 在融资管理“三条红线”规则下，后续房企难以通过举借债务扩大经营规模，并且部分债务的偿还也需要依靠销售回款。市场普遍预计，融资新规将加速房地产销售，一些达标压力较大的企业可能降价促销。 “三条红线”划定后两周，9月6日，恒大集团突然宣布要实现“金九银十”每个月1000亿元的销售目标，还推出全国 楼盘 全线7折等一系列促销。另有消息称，碧桂园也正在考虑在购房方面提供更大的折扣，加速楼盘销售。有业内人士认为，房地产龙头企业率先降价促销，目的是在融资收紧的背景下，加紧扩大市场份额，降低负债率。 有市场机构对50家销售额较高的房企财务数据进行了梳理，只有12家房企符合三条标准要求。踩线一条的房企有14家，同时越过两条红线的房企有10家，同时踩到三条红线的房企有14家。尽管“三条红线”的具体实施日期尚未明确，但考虑到目前房地产销售冷淡以及房企债务规模的庞大，市场普遍认为留给房企的时间已经不多了。 “过去很长一段时间里，地产都与财富联系在一起。无论是购房者，还是开发商，都不乏因房地产而实现财富剧增的案例。因为市场预期较好，房子不愁卖，房企也不愁融资。但近两年，房地产的逻辑发生了变化。”易居企业集团CEO丁祖昱表示，“房住不炒”的观念在市场中形成共识，资金不再会大量涌入房地产。

日前，住建部和央行联合召开重点房企座谈会。会后新闻稿指出，为落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房企融资的市场化、规则化和透明度，在广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。近期，围绕规则和房地产市场的讨论持续升温。第一财经记者走访了多家参与会议的房企高层和监管部门后获悉，会上央行领导阐述了融资规则出台的背后逻辑和未来取向。将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济周期工具，短期看刺激效果明显，但长期副作用很大。中央明确不将房地产作为短期刺激的手段。企业应该也需要准确把握好政策取向，认识到稳健发展的房地产市场具有重要的宏观层面意义。建立房地产金融管理长效机制，题中应有之义就是政策的规则化和透明化，重点房地产企业资金监测和融资管理规则是这一努力的组成部分，座谈会也是监管部门与企业行业加强沟通、交流互动管理思路的具体体现。第一财经记者从知情人士处获悉，房企对新规的关注点差别较大，会上代表性的诉求主要集中在：土地储备如何估值、多元化经营是否区分，以及规则何时向行业推广等问题上。对此，央行和住建部一一进行了回应。知情人士透露，新规则明年起将逐步覆盖更多的重点房地产企业。不用房地产刺激经济是长期政策基调从整个中国房地产市场发展看，2008年以来，经历了几轮房价上涨周期，2009年、2013年、2016年，都是房价大幅跃升的时期。回顾这些发展历程可以发现，将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济周期的工具，的确每次对经济下行都产生了一定的抵消作用，但带来的成本都是房地产价格的大幅度跳升，历史教训深刻。十九大以来，中央确定了房地产市场的基本方针政策——“房子是用来住的，不是用来炒的”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性”。过去2~3年，中美贸易摩擦、疫情冲击产生的经济下行压力下，中央始终保持战略定力，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，疫情冲击下也没有拿房地产来对冲经济下行压力。但在经济仍然面临较大压力的背景下，这样的房地产政策到底能坚持多久？是不是会放松房地产调控？是否还会将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济的工具？房地产企业、银行、地方政府等利益相关方都在等待、观望、博弈。下半年，房地产开发商刚刚从疫情冲击中回暖，新规出台将给行业带来多大影响，牵动市场神经。综合各方观点来看，新规的制定出台仍然是基于房地产金融管理长效机制的思路，坚持市场化、规则化、透明化的取向，激励和约束并重，有利于企业准确把握长期政策基调和政策取向，对市场形势和行业发展做出正确的判断，有利于 “稳预期”。新规将有助于房地产市场健康发展和金融安全近年来，我国房地产行业呈现了一些突出特点。比如，行业集中度明显提高、负债率高且增速较快、单家企业负债规模大等。数据显示，2019年末，上市或发债的300余家房企平均资产负债率为77.4%，较2015年末增长5.3个百分点，不少大型房企杠杆率还在高位攀升。房地产行业整体负债率高且增速快的特征十分明显。从金融行业的视角看，房地产与金融是一对孪生兄弟，房地产贷款占整个银行业贷款的三分之一，长期的共生互利关系将两个行业紧紧捆绑在一起。房地产金融风险历史上一度成为最重要的金融风险点之一。业内专家对第一财经记者表示，在高杠杆、高负债的背景下，目前的房地产行业存在两个“悖论”：一是尽管杠杆率已经非常高，很多房地产企业仍然加速扩张，金融机构也愿意继续“借钱”给高杠杆房企；二是与其他行业追求存货高周转率相比，房地产行业普遍追求存货的低周转，企业手中的土地储备越来越多。两个“悖论”反映出房企和金融机构对于房价继续上涨的预期：只要房价继续上涨，加杠杆囤地就有利可图。但高负债背后则对应着高利率。据市场机构统计，2019年，80家代表性房企平均融资成本7.5%，不少高杠杆房企境外发债利率长期在10%以上。这意味着，每年房价上涨的幅度需要高于利息的资本化率，否则高融资成本很难维系。这一旧逻辑在过去几轮房价上涨周期中也被反复验证。在“房住不炒”和“三稳”基调下，原本依赖房价持续快速上涨的高杠杆、高负债模式面临较大风险，这也引发市场对于上述行业惯用逻辑能否继续成立的怀疑。一位接近监管人士在接受第一财经记者采访时表示，房地产企业负债对应着金融机构的资产，可以由房地产行业主管部门从企业端加强管理，也可以由金融主管部门从金融机构融资的角度进行管理。新规则通过引导和约束金融机构对房地产企业的融资行为，并通过与企业的持续沟通和交流，引导其更加关注自身的财务稳健性指标和负债水平，按照审慎稳健经营的方向，主动调整负债规模和杠杆率。据记者了解，座谈会上相关领导表示，房价的过快上涨，推高生产要素成本，严重侵蚀经济的长期竞争力，还会撕裂社会，造成严重社会不公平，激化社会矛盾，阻碍社会阶层的垂直流动。稳健发展的房地产市场具有重要的宏观层面意义，有益于实体经济、居民个人、金融机构，也有益于房地产企业自己。房地产融资规则化、透明化，设计了科学合理的过渡期安排将房地产金融调控政策规则化、透明化是新规出台的另一目的。第一财经记者获悉，会上央行领导表示，过去对房地产企业的融资政策并不那么透明，多数时间是通过对银行窗口指导的方式进行，企业有时也十分困惑。中央明确提出“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”以来，房地产行业和企业自身也有较强的调整意愿，但出于政策可能变动以及行业竞争等考虑，多数房地产企业还处于观望状态，既不利于企业正常经营活动的安排，也容易陷入多方博弈的局面。目前，监管部门设置“三道红线”，根据各家房企财务状况，按照踩线条数不同，从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理，每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%，即橙色档、黄色档和绿色档的有息负债增速分别不超过5%、10%、15%。这一规则被市场总结为“三线四档5%”新规。业内人士表示，融资管理规则为企业安排了过渡期，对市场的影响有限，有助于企业稳妥有序逐步降低杠杆水平。参会的知情人士对记者透露，房企对新规的关注点差别较大，会上代表性的诉求主要集中在土地如何估值、多元化经营是否区分，以及规则何时向行业推广等问题上。以恒大为代表的土地储备较多的企业，希望将持有的按成本计价的大量土地增值部分计入资产，体现企业真实偿债水平。对此，央行相关人士回应，规则计算主要基于经审计且公开披露的财务报表，土地由谁估值，按照什么标准估值，会计准则及审计都有明确的规定。依据会计准则和财务报表，能够保证规则的合理性、公平性和可操作性。此外，如果企业财务报表违反会计准则要求，依照相关法律法规，也会有相应的处理。此外，“规则的目的之一是通过合理约束高杠杆企业负债行为，引导企业加快开发，避免囤房囤地行为，如果对土地增值的处理不遵循会计准则，相当于释放了鼓励企业囤积土地以待升值的信号，与规则初衷不符。”央行人士称。而绿地、阳光城等地产以外多元化经营较多的企业，希望核算时能够把城市更新、教育等其他业务的负债剔除出来，不纳入有息负债管理。央行和住建部回应，房企多元化有各种各样的考虑。无论从目的还是操作性考虑，规则计算的依据都是企业的财务报表。如果按照会计准则，相关领域不纳入合并报告，规则适用时也将遵循同一原则。同时，规则对于符合住房制度改革方向的领域也有相应的激励措施，对企业内部设立的住房租赁法人，符合国家住房租赁政策导向的，就可以从合并报表有息负债中剔除。一些负债指标较好的企业则更关心“三线四档5%”新规是否以及何时推广至全行业，担心15%的规模限制会打破现有竞争格局，给规则适用以外的企业反超机会。对此，央行和住建部表示，房地产行业集中度很高，高负债问题也主要集中在重点企业，规则针对重点企业，依据则主要是会计报表，推广至全部11万余家房地产企业既不现实也无必要，但明年起将逐步覆盖更多的重点房地产企业。对于适用规则的企业，未来有望拥有更大的融资灵活性。实际上，规则本身也是各方意见的反映，体现了行业整体对于未来发展方向的预期。近期，融创中国董事长孙宏斌表示，融创已经对政策有了判断，提前进行准备；龙湖集团董事长吴亚军回应员工对融资新政的讨论时表示，国家过去几年“控房价、降杆杆、启动内需、实现双循环”的一系列宏观政策的落实和清晰化、可操作化，有利于行业健康发展。知情人士对第一财经记者透露，会上央行领导表示，建立房地产金融管理长效机制，题中应有之义就是政策的规则化和透明化，重点房地产企业资金监测和融资管理规则就是这一努力的组成部分。目前，相关部门正在加快推进住房租赁市场顶层设计，完善住房租赁金融政策体系，支持“租购并举”。这些新的政策，在执行过程中，也会与市场不断沟通、评估、校正和完善。