土地开发

百度，网上有这个范文，如果打印的话就下载下来

我把你的土地开发，用房地产行业涉及的税种来讲吧；房地产企业一般涉及的税种有：契税、土地使用税、土地增值税、营业税、个人所得税、企业所得税、教育费附加、印花税、城建税、房产税、耕地占用税等税率的情况就比较复杂了契税：3-5%土地使用税：按平方算（0.6-30不等）土地增值税：一般平时预缴1-3%左右，最后用四级超率累进税率进行清算，营业税：5%个人所得税：累进税率企业所得税：25%，也可能是核定税率教育费附加：营业税的3%印花税：购房合同的万分之五城建税：营业税的1-7%房产税：租12%房价值1.2%耕地占用税：当地规定的多少一平方；想具体了解，还需要查相关税种的暂行条例及实施细则，并给合当地税务部门来确定；仅供参考；

土地开发整理项目招标方案？？？

第一条　为贯彻执行“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，实行耕地占一补一，确保全省耕地总量动态平衡，加强我省耕地开发专项资金征收和使用管理，根据《中华人民共和国土地管理法》等有关法规政策的规定，制定本办法。第二条　耕地开发专项资金由耕地开垦费、存量土地有偿使用费净收益的30％、新增建设用地的土地有偿使用费地方政府留存部分、土地复垦费、土地闲置费组成。第三条　耕地开发专项资金由土地管理部门负责征收，县级以上土地管理部门应建立“耕地开发专项资金帐户”，单独核算耕地开发专项资金。第四条　耕地开发专项资金的征收。　　（一）耕地开垦费。使用耕地进行非农业建设的单位和个人，实行占用耕地与开发复垦挂钩，按照“占多少、补多少”的原则，由用地单位或个人开发复垦同等数量、质量的耕地，没有条件开发的，应按实际占用耕地面积，依照以下标准一次性缴纳耕地开垦费：使用基本农田保护区内耕地的，耕地开垦费为土地补偿费总额的2倍；使用其他耕地的，耕地开垦费为土地补偿费总额的1倍。　　使用耕地的单位或个人开垦耕地时，应与土地管理部门签订耕地补充协议，预交耕地开垦费，开垦耕地的单位或个人根据协议使用预交的耕地开垦费。若不能履行协议的，由使用耕地的单位或个人按规定缴纳耕地开垦费。　　耕地开垦费由有审批权限的政府土地管理部门在农用地转用审批时征收（国务院审批的由省土地管理部门征收）。经批准转用耕地进行非农业建设的单位和个人，应凭土地管理部门核定的交款金额和开具的交款通知单，在规定的期限内缴纳耕地开垦费。未缴纳耕地开垦费的，土地管理部门不得办理农用地转用手续。　　耕地开垦费实行省、市（州）、县（市）土地管理部门三级分成使用，各级土地管理部门应于每季第一个月的前10日，按省30％、市（州）20％、县（市）50％的分成比例，将上季度收取的耕地开垦费回拨或上缴。　　（二）存量土地有偿使用费。存量土地有偿使用费按规定入库后，财政部门根据土地管理部门填报的有关清算单据，及时把存量土地有偿使用（包括出让、转让、租赁、入股、提供场地使用权等有偿使用形式）费的30％划拨到土地管理部门开设的耕地开发专项资金帐户。　　（三）新增建设用地土地有偿使用费。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条规定，新增建设用地土地有偿使用费按规定上缴中央财政30％，地方政府留用的70％，分别按省20％、当地50％分成，缴入财政后再按规定程序纳入耕地开发专项资金帐户。　　新增建设用地的土地有偿使用费的征收，按财政部、国土资源部的规定执行（规定另发）。　　（四）土地复垦费。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十二条规定，因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位或个人必须向有征用土地审批权的土地管理部门缴纳复垦费。土地管理部门应在两年内组织复垦完毕。　　土地复垦费按《湖北省土地复垦实施办法》规定的土地复垦费收取标准执行。　　（五）土地闲置费。非农业建设经批准以划拨或出让方式使用耕地，超过规定期限未使用的，由所在市、县土地管理部门对用地单位或个人收取土地闲置费。具体收费标准分别按省物价局鄂价费字〔1992〕130号文件和《湖北省实施＜中华人民共和国城市房地产管理法＞办法》的有关规定执行。第五条　耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费属行政性收费，按预算外专项资金管理。县以上土地管理部门应对收入按项目进行明细核算，其收入金额缴入同级财政专户，支出按计划和规定的用途，从财政专户拨付到土地管理部门开设的耕地开发专项资金帐户。第六条　耕地开发专项资金由土地管理部门专项用于耕地开发，任何单位和个人不得侵占、挪用和调控用于其他支出。　　拨入到耕地开发专项资金帐户的费用，统一在“拨入专款”“专款支出”会计科目中核算。第七条　收取耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费，统一使用省财政厅印制的“湖北省耕地开发专用收费票据”，并到同级物价部门办理收费许可证。第八条　耕地开发专项资金使用范围：　　（一）扶持单位或个人开发（复垦）耕地，扩大耕地面积；　　（二）用于异地开发整理耕地的补助；　　（三）用于村庄迁并、土地整理等增加耕地项目的补助；　　（四）用于对耕地开发有突出贡献的单位和个人的奖励。

第一条　为了促进和规范土地开发整理工作，实现耕地占补平衡，保障土地资源可持续利用，根据《中华人民共和国土地管理法》和《天津市土地管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。第二条　本市行政区域内从事土地开发整理及其相关活动，均应遵守本规定。第三条　本规定所称土地开发整理，是指运用财政专项资金，对宜农未利用土地、废弃地等进行开垦，对田、水、路、林、村等实行综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，改善农业生产条件和生态环境的行为。第四条　市国土资源行政主管部门负责全市土地开发整理管理工作；区、县国土资源行政主管部门负责本辖区内的土地开发整理管理工作。　　市和区、县土地开垦整理机构负责土地开发整理项目的组织实施工作。　　财政、农业、水利、林业、环境保护等有关行政主管部门，按照各自职责做好土地开发整理的相关工作。第五条　市国土资源行政主管部门按照本市土地利用总体规划和国家下达的土地开发整理计划指标，分解全市年度土地开发整理计划指标，报市人民政府批准后施行。第六条　本市鼓励单位和个人依法从事土地开发整理活动。　　各级人民政府对在耕地保护和土地开发整理工作中取得显著成绩的单位和个人，给予表彰和奖励。第七条　非农业建设经批准占用耕地的，按照占多少、垦多少的原则，由占用耕地的单位负责开垦与其占用耕地的数量和质量相当的耕地。占用耕地的单位在开垦耕地时，可以委托土地开垦整理机构具体实施土地开发整理项目，并支付相应的耕地开垦资金。　　占用耕地的单位没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照有关规定向市国土资源行政主管部门缴纳耕地开垦费，由市国土资源行政主管部门委托土地开垦整理机构负责组织实施耕地开垦。第八条　占用耕地的单位不能开垦耕地落实占补平衡的，应当在办理农用地转用审批手续时，向市国土资源行政主管部门缴纳耕地开垦费；未缴纳耕地开垦费的，国土资源行政主管部门不予办理用地手续。第九条　占用外环线以内地区耕地的，耕地开垦费每平方米20元；占用外环线以外地区耕地的，耕地开垦费每平方米10元；占用基本农田的，耕地开垦费每平方米20元。　　耕地开垦费缴纳标准根据土地后备资源状况和经济社会发展水平，经市人民政府批准， 可以适时进行调整。第十条　耕地开垦费属于行政事业性收费，应当纳入市级财政专户，实行收支两条线管理。耕地开垦费专项用于组织、实施、管理开垦新耕地的各项开支，当年结余可以转入下年度继续使用。第十一条　市土地开垦整理机构用于土地开发整理所需业务费用，根据实际使用情况，经市财政部门审核后列支。　　土地开发整理所需业务费用主要包括：土地开发整理项目研究和后备资源调查、检查验收、建立项目库和耕地储备库、耕地开发管理软件开发利用、人员培训、设备购置、经验交流、技术推广等业务支出。第十二条　土地开发整理实行项目管理，并按照本规定做好项目的立项、规划设计、预算、实施和竣工验收。第十三条　土地开发整理项目立项应当符合下列条件：　　（一）符合土地利用总体规划和土地利用年度计划；　　（二）符合保护和改善生态环境，促进土地资源可持续利用目标；　　（三）土地相对集中连片，达到市国土资源行政主管部门规定的土地开发整理规模；　　（四）土地开发项目的预计新增耕地率一般应当达到60%，土地整理项目的预计新增耕地率一般应当达到3%。第十四条　符合规定条件的土地开发整理项目，按照下列程序进行申报：　　（一）区、县国土资源行政主管部门或者市土地开垦整理机构将项目立项申报材料报市国土资源行政主管部门；　　（二）市国土资源行政主管部门收到立项申报材料后，组织审查和现场勘察，进行综合评价，作出批准立项或者不予批准立项的决定。第十五条　土地开发整理项目立项申报材料包括：　　（一）土地开发整理项目立项申请书；　　（二）项目可行性研究报告、初步评估论证意见；　　（三）区、县国土资源行政主管部门出具的符合区（县）、乡（镇）两级土地利用总体规划的意见和土地权属情况证明；　　（四）项目区标准分幅土地利用现状图、项目总体规划图；　　（五）土地权属单位的意见；　　（六）其他有关资料。

　　日前，财政部、国土资源部联合印发通知，正式颁布执行重新制定的《土地开发整理项目预算定额标准》，规定土地整治项目总体造价提高10%。　　新《标准》作出了六个方面的重大调整：一是调整了项目划分，二是提高了人工预算单价，三是明确了主要材料限价计费，四是完善了费用构成，五是补充了定额子目，六是优化了预算表格。新《标准》总体造价水平提高了10%左右。同时，两部通知规定，“对《标准》中未涉及的土地整治工程项目，由各省、自治区、直辖市财政、国土资源部门根据实际情况制定补充预算定额标准，报财政部、国土资源部备案后执行”，从而理顺了国家预算定额标准和地方补充预算定额标准使用管理的关系，解决了预算编制标准不一的问题，提高了各地制定土地整治资金使用管理政策的灵活性。　　本次对《土地开发整理项目预算定额标准》、《土地开发整理项目台班费定额》及《土地开发整理项目预算编制暂行规定》均作了修订：　　一是调整了人工预算单价。根据近几年人工工资水平的变化及国家政策调整情况，对人工预算单价进行了调整，以六类区为例，甲、乙类工由原来的26.4元/工日、15.89元/工日，调整到现在的51.04元/工日、38.84元/工日。通过调整，能基本符合现行工资水平。　　二是明确了主要材料限价计费。近几年，建筑材料价格上涨幅度较大，部分材料价格涨幅较制定《标准》时价格水平超过一倍。经测算，材料费在土地整治项目投资中占40%左右，材料预算价格变化对施工管理费用、计划利润影响较大。同一时期材料价格在不同地方乃至同一地方不同项目中差异非常大，材料预算价格的差异，引起了不同项目间管理费及计划利润的失衡，即同样的工程任务，施工管理费用、计划利润在不同项目间产生较大差异。为解决这一问题，本次修订对钢筋、水泥、汽油、柴油等11种主材进行了限价，即材料价格超过限价部分只计取材料价差和税金，不再进行其他费用的计取。　　三是完善了相关费用的构成和计取。根据国家现行的政策规定和具体费用预算执行情况，对可行性研究费、规划设计与预算编制费、监理费、业主管理费、招标代理费、不可预见费等费用的计算标准和计算方法进行了调整;取消了重大工程规划编制费、定额测定费等费用;增加了安全施工措施费、工程复核费等费用。调整后的费用构成和计费方法更加科学，更符合土地整治工作需要。　　四是调整了项目划分。本次修订后，一级项目由4个调整为5个，即由过去的土地平整工程、农田水利工程、田间道路和其他工程调整为土地平整工程、灌溉与排水工程、田间道路工程、农田防护与生态环境保持工程和其他工程，体现了土地整治由单纯增加耕地数量向数量、质量和生态环境保护等多目标的转变。同时与土地整治项目工程建设标准等其他标准间的衔接更加紧密。　　五是补充、修订了定额子目。本次修订，我们将在土地整治项目中已广泛应用的新技术、新设备、新工艺，进行了定额子目补充，增加了35个，有利于准确体现项目施工工效水平。同时对《标准》在试用中发现的100余处错误进行了更正。　　六是优化了预算表格。根据土地整治项目招投标工作中“工程量清单报价”的需要，从加强项目预算管理的目的出发，对预算表格进行了优化，合并了相关表格，增加了工程施工费单价表等。

土地开发整理项目资金管理暂行办法　　第一条　为了加强对土地开发整理项目资金(以下简称项目资金)的管理，提高项目资金的使用效益，根据《土地管理法》和《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关财经法规的规定，制定本办法。　　关联资料：宪法法律共1部部委规章共1部　　第二条　本办法所称项目资金是指用于中央确定的耕地开发整理重点项目、经中央批准的耕地开发整理示范项目和对地方耕地开发整理项目进行补助的资金。　　第三条　项目资金来源于中央所得的新增建设用地土地有偿使用费(30％部分)。项目资金实行专款专用，单独核算，不得截留、挪用或挤占。　　第四条　项目资金的开支范围为组织、实施、管理土地开发整理项目发生的各项支出，包括前期工作费、工程施工费、竣工验收费和业主管理费与不可预见费等。　　(一)前期工作费，是指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括：项目立项审查及报批、项目可行性研究及规划设计、项目勘察、施工设计费、土地清查费、项目招标费和工程监理费等。　　(二)工程施工费，是指实施土地平整、农田水利和田间道路等各项土地开发整理工程发生的支出，包括直接工程费、间接费、计划利润和各种税金。　　直接工程费由直接费和其他直接费组成。直接费主要包括直接人工、直接材料和施工机械费；其他直接费主要包括冬雨季施工增加费和施工辅助费。　　间接费由企业管理费、财务费用和现场经费等组成。　　(三)竣工验收费，是指土地开发整理工程完工后，因项目竣工验收、决算、成果的管理等发生的各项支出，包括：项目工程验收费、项目决算的编制及决算的审计费，整理后土地的重估与登记费、基本农田重划及标志设定费等。　　(四)业主管理费，是指项目承担单位为项目的组织、管理所发生的各项管理性支出，主要包括：项目管理人员的工资、补助工资、其他工资、职工福利费、公务费、业务招待费和其他费用等。　　(五)不可预见费，是指项目施工过程中因自然灾害、设计变更、人工、材料、设备和工程量等发生变化而增加的费用。　　项目资金可用于购置与土地开发整理项目配套的设备。用项目资金购置的配套设备按固定资产进行管理。　　项目资金不得用于购建固定资产(项目配套设备的购置除外)和无形资产，对外投资，支付滞纳金、罚款、违约金、赔偿金、赞助和捐赠支出，以及国家法律、法规规定不得列入成本、费用的其他支出。　　第五条　土地开发整理项目预算根据国家宏观经济政策、年度土地利用计划和财政部关于编制年度预算的要求，结合土地有偿使用费年度收入预算，按“以收定支、略有节余”的原则进行编制。　　第六条　土地开发整理项目预算由收入预算和支出预算组成。收入预算来源包括中央财政投入、地方财政投入和其他投入。公式为：收入预算＝中央财政投入＋地方财政投入＋其他投入。　　支出预算包括项目前期工作费、工程施工费、竣工验收费、业主管理费和不可预见费。公式为：支出预算＝前期工作费＋工程施工费＋竣工验收费＋业主管理费＋不可预见费。　　工程施工费区分土地开发整理类型，工程类型和工程技术等级，按工程预算指标和预算定额标准进行编报；前期工作费按不超过工程施工费预算7％的比例核定；竣工验收费按不超过工程施工费预算3％的比例核定；业主管理费和不可预见费分别按不超过前期工作费、工程施工费、竣工验收费三项费用合计2％、3％的比例核定。　　项目预算应逐级审核、汇总上报。各省、自治区、直辖市国土资源行政管理部门应于上一年度5月底前将年度项目预算报部，部按财政部规定的时间和预算编制要求审核、汇总，经部批准后报财政部。土地开发整理项目预算的表式见附件。　　第七条　项目承担单位应按规定及时编报土地开发整理项目预算，并在报送项目预算时附送项目立项申请报告、项目资金概、预算明细表等其他必要材料。　　第八条　项目预算一经确定，任何单位或个人不得随意调整。有特殊情况确需调整的，应按规定的程序报批。　　第九条　部根据土地有偿使用费年度收入预算的执行情况、下达的项目预算和项目工作进度办理项目资金的拨付。在项目竣工验收前，拨付的项目资金不超过支出预算的80％，其余20％待项目竣工验收合格后拨付。 　 答案补充 豫国土资发〔2003〕85号 河南省国土资源厅关于转发《国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法》和印发《河南省省级投资土地开发整理项目实施办法》的通知 各省辖市国

土地开发整理项目资金管理暂行办法 　　第一条为了加强对土地开发整理项目资金(以下简称项目资金)的管理，提高项目资金的使用效益，根据《土地管理法》和《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关财经法规的规定，制定本办法。 　　第二条本办法所称项目资金是指用于中央确定的耕地开发整理重点项目、经中央批准的耕地开发整理示范项目和对地方耕地开发整理项目进行补助的资金。 　　第三条项目资金来源于中央所得的新增建设用地土地有偿使用费(30%部分)。项目资金实行专款专用，单独核算，不得截留、挪用或挤占。 　　第四条项目资金的开支范围为组织、实施、管理土地开发整理项目发生的各项支出，包括前期工作费、工程施工费、竣工验收费和业主管理费与不可预见费等。 　　(一)前期工作费，是指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括：项目立项审查及报批、项目可行性研究及规划设计、项目勘察、施工设计费、土地清查费、项目招标费和工程监理费等。 　　(二)工程施工费，是指实施土地平整、农田水利和田间道路等各项土地开发整理工程发生的支出，包括直接工程费、间接费、计划利润和各种税金。 　　直接工程费由直接费和其他直接费组成。直接费主要包括直接人工、直接材料和施工机械费;其他直接费主要包括冬雨季施工增加费和施工辅助费。 　　间接费由企业管理费、财务费用和现场经费等组成。 　　(三)竣工验收费，是指土地开发整理工程完工后，因项目竣工验收、决算、成果的管理等发生的各项支出，包括：项目工程验收费、项目决算的编制及决算的审计费，整理后土地的重估与登记费、基本农田重划及标志设定费等。 　　(四)业主管理费，是指项目承担单位为项目的组织、管理所发生的各项管理性支出，主要包括：项目管理人员的工资、补助工资、其他工资、职工福利费、公务费、业务招待费和其他费用等。 　　(五)不可预见费，是指项目施工过程中因自然灾害、设计变更、人工、材料、设备和工程量等发生变化而增加的费用。 　　项目资金可用于购置与土地开发整理项目配套的设备。用项目资金购置的配套设备按固定资产进行管理。 　　项目资金不得用于购建固定资产(项目配套设备的购置除外)和无形资产，对外投资，支付滞纳金、罚款、违约金、赔偿金、赞助和捐赠支出，以及国家法律、法规规定不得列入成本、费用的其他支出。 　　第五条土地开发整理项目预算根据国家宏观经济政策、年度土地利用计划和财政部关于编制年度预算的要求，结合土地有偿使用费年度收入预算，按“以收定支、略有节余”的原则进行编制。 　　第六条土地开发整理项目预算由收入预算和支出预算组成。收入预算来源包括中央财政投入、地方财政投入和其他投入。公式为：收入预算=中央财政投入+地方财政投入+其他投入。 　　支出预算包括项目前期工作费、工程施工费、竣工验收费、业主管理费和不可预见费。 　　公式为：支出预算=前期工作费+工程施工费+竣工验收费+业主管理费+不可预见费。 　　工程施工费区分土地开发整理类型，工程类型和工程技术等级，按工程预算指标和预算定额标准进行编报;前期工作费按不超过工程施工费预算7%的比例核定;竣工验收费按不超过工程施工费预算3%的比例核定;业主管理费和不可预见费分别按不超过前期工作费、工程施工费、竣工验收费三项费用合计2%、3%的比例核定。 　　项目预算应逐级审核、汇总上报。各省、自治区、直辖市国土资源行政管理部门应于上一年度5月底前将年度项目预算报部，部按财政部规定的时间和预算编制要求审核、汇总，经部批准后报财政部。土地开发整理项目预算的表式见附件。 　　第七条项目承担单位应按规定及时编报土地开发整理项目预算，并在报送项目预算时附送项目立项申请报告、项目资金概、预算明细表等其他必要材料。 　　第八条项目预算一经确定，任何单位或个人不得随意调整。有特殊情况确需调整的，应按规定的程序报批。 　　第九条部根据土地有偿使用费年度收入预算的执行情况、下达的项目预算和项目工作进度办理项目资金的拨付。在项目竣工验收前，拨付的项目资金不超过支出预算的80%，其余20%待项目竣工验收合格后拨付。 　　第十条土地开发整理资金按项目进行全成本核算。项目全成本是指实施项目过程中耗费的全部支出，包括直接人工、直接材料、其他直接费和管理费。 　　(一)直接人工费，是指直接从事工程施工人员的工资、补助工资、职工福利费、工资性津贴、劳动保护费和必要奖励资金等。 　　(二)直接材料费，是指工程直接耗用的材料、燃料及动力、工具、器具和其他消费性物品等。 　　(三)其他直接费，是指工程实施过程中发生的运输费、外部施工费、资料图件费、用于工程施工的固定资产折旧费、修理费、设施安装费及与工程施工有关的税费、财务费、工程监理费和工程取费等。 　　(四)管理费，是指项目的组织和实施过程中发生的各项管理性支出，主要包括：项目管理人员的工资、补助工资、其他工资、职工福利费、公务费、业务招待费和其他费用等。 　　第十一条年度终了，项目承担单位应按照规定编制土地开发整理项目资金年度支出决算。项目资金决算按资金拨付渠道逐级汇总、上报，并经部审核、汇总后报财政部审批。 　　第十二条项目完工后，项目承担单位应及时办理竣工决算。项目经验收合格后实现的资金节余归项目承担单位，由项目承担单位按有关规定进行分配。 　　年终未完工项目的资金结余，可结转下年度继续使用。 　　第十三条项目因不可抗逆的原因而终止，应由项目组织部门会同部有关部门对项目进行清算;项目承担单位应积极配合，清算后剩余资金按原拨款渠道上缴。 　　因项目调整而结余的项目资金，由项目承担单位按原资金拨款渠道退回，用于其他开发整理项目。 　　第十四条项目资金实行预算管理制度，项目承担单位必须严格按照批准的预算执行，超预算支出，一律不予补助。 　　第十五条部负责对土地开发整理项目资金的财务管理与监督，并对项目预算执行情况、资金使用与管理情况进行经常性的监督、检查，追踪问效。 　　各项目承担单位的财务部门要主动接受对项目资金管理与使用的监督检查，如实反映情况，提供所需资料，并对项目资金的使用与管理进行经常性的监督和检查。 　　对弄虚作假、截留、挪用和挤占项目资金等违法违纪行为，应采取通报批评、停止拨款和终止项目等措施;情节严重的，追究单位和有关责任人员的经济、行政责任;构成犯罪的依法追究其刑事责任。 　　第十六条各省、自治区、直辖市国土资源行政管理部门可参照本办法制定本省(区、市)土地开发整理项目资金管理办法。 　　第十七条本办法由国土资源部负责解释。 　　第十八条本办法自颁布之日起执行。 ;

其它费用的取费基数为工程施工费，回答完毕！

来源：中华人民共和国《土地管理法》（1999年1月1日执行）第四十一条提出：“国家鼓励土地整理。县、乡（镇）人民政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。”这是我国首次在法律文件上提出“土地整理”一词。为进一步明确土地开发整理工作，国土资源部于2000年3月16日颁布了《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》（国土资发〔2000〕316号），这部办法第一次明确了“土地开发整理”的名称，确定了土地开发整理项目的资金来源，项目全过程管理的细节和要求，土地开发整理事业开始逐步走向正轨。国土资源部于2003年发布的《全国土地开发整理规划（2001－2010）》指出，“土地开发整理”包含土地整理、土地复垦和土地开发三项内容。2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议发布的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中，提出了“土地整理复垦开发”的概念，对土地开发整理的三大块内容进行了重新排序，这明显突出了土地整理的重要，强调了以土地整理为重点，土地复垦为辅助，土地开发为补充的精神。我国首部土地开发整理相关的地方性法律文件是《湖南省土地开发整理条例》（2007年3月1日执行，以下简称“条例”），其中的第二条对土地开发整理进行了基本定义：“本条例所称土地开发整理，是指运用财政专项资金，对农村宜农未利用土地、废弃地等进行开垦，对田、水、路、林、村等实行综合整治，以增加有效耕地面积、提高耕地质量的行为。”[[i]] 中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定. 2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过. 人民日报，2008年10月

9.1.2.1 土地资源可持续利用理论可持续发展是二十世纪后期产生的发展观,其经典表述是:“既满足当代人需要,又不对人类后代满足需要的能力构成危害的发展”。土地资源可持续利用是可持续发展战略原则在土地利用领域内的具体应用。在世界各地,土地资源越来越稀缺,除了条件极端恶劣的地域外,人类的土地利用活动几乎遍及所有的大陆和岛屿。由于土地利用处于人类实践活动的重要基础地位,因此,实现土地资源的可持续利用具有重要意义。土地资源可持续利用包含两层含义:一是土地资源本身的高效持续利用;二是土地资源与社会其他资源的协调配合,共同支撑经济、社会与环境的持续发展。土地资源可持续利用是开展土地开发整理的基本依据,也是实施土地开发整理的根本目的。既反映土地本身的适宜性和限制性,也反映出当前生产力发展水平以及对土地的改造能力和利用程度。因此,任何涉及土地利用的问题都必须根据地域分异理论,遵循因地制宜的原则,才能将土地利用的潜在可能性转化为现实生产力。土地开发整理作为土地利用的重要组成部分,其内容和深度均应立足于各地社会、经济和自然的具体情况,突出体现不同地域的地域特色。因此,在确定项目方案时,应认真分析研究当地的自然资源状况和社会经济水平,作出与之相适应的规划。9.1.2.2 成本—收益论成本—收益理论的基本原理是将项目与方案所需要的社会成本与可获得的收益尽可能用同一计量单位—货币来分别进行计量,以便从量上进行分析对比,权衡得失。土地开发整理过程中的成本主要包括直接成本、社会成本、时间成本与替代成本,而它的效益有经济效益、社会效益和生态效益。成本—收益分析方法在土地开发整理中的作用主要体现在项目评估和项目规划方案择优两个方面:项目评估是选择项目的关键。如何选择土地开发整理项目实际上是一个成本—收益分析、比较的过程。只有通过综合分析、比较,才能体现土地开发整理的客观、科学性,才能按照先易后难的原则开展土地开发整理。项目规划过程中经常会遇到不同规划方案的取舍问题。如何选择最优规划方案,往往需要成本—收益分析。一般情况下,评价经济效益比较容易,而社会与生态效益的评价则存在着评价指标统一与量化上的困难,目前对规划方案的综合评价一般采取定量与定性相结合的方法。9.1.2.3 景观生态学理论景观生态理论是20世纪70年代发展起来的一门新兴学科,以景观生态系统结构、功能及其变化作为其研究对象。它的主要目的之一是理解空间结构如何影响生态学过程。土地整理规划强调人类与自然的协调性,自然保护思想在这一领域日趋重要。景观生态学是研究景观单元的类型组成、空间格局及其与生态学过程相互作用的综合性学科,强调空间格局、生态学过程与尺度之间的相互作用是景观生态学研究的核心所在。景观生态学原理,是土地开发整理景观生态规划与设计的理论依据。9.1.2.4 地域分异理论地域分异是指自然地理综合体及其各组成成分按地理坐标确定的方向发生有规律变化和更替的现象。有学者认为地域分异还应包括人文社会要素的地域变化,可以把这种观点理解为广义的地域分异。土地开发整理是人类生产活动的产物,所以在自然条件地域差异的基础上又形成了生产上的地域差异。土地开发整理活动是一个打破了原有生态环境系统,然后重建新系统的过程。景观生态学中的丰富度、均匀度、镶嵌度、连接度、边缘、异质性、尺度、空间格局、多样性等概念在土地整理中具有很大的实践应用价值,同时,景观生态学所阐述的景观功能也是土地开发整理不可忽视的目的之一。土地开发整理作为一个历史范畴,是个长期发展的、客观的动态过程。应着眼于长远的自然景观保护和生态平衡,保证土地资源的可持续利用,追求生态、经济、社会相统一的整体效益。9.1.2.5 土地报酬规律理论在科学技术水平相对稳定条件下的土地利用中,当对土地连续追加劳动和资金时,起初追加部分所得的报酬逐渐增多;当投入的劳动和资金超过一定的界限时,追加部分所得的报酬则逐渐减少,从而使土地总报酬的增加也呈递减趋势,这就是通常所说的“土地报酬递减规律”。研究土地报酬变化规律的意义在于揭示土地的质量状况,确定土地集约利用的合理界限,提高土地投资的经济效果。在进行土地开发整理时,应按照报酬递减规律的思想对土地开发整理的投入与开发整理后的效益进行科学预测,求得这些投入的最适量。如果所需投入在最适量以内,报酬处于递增阶段,则该项土地开发整理活动在经济上是可行的;如果所需投入超过最适量,则该项土地开发整理活动在经济上是不可行的。

土地开发整理项目资金管理暂行办法第一条为了加强对土地开发整理项目资金（以下简称项目资金）的管理，提高项目资金的使用效益，根据《土地管理法》和《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关财经法规的规定，制定本办法。第二条本办法所称项目资金是指用于中央确定的耕地开发整理重点项目、经中央批准的耕地开发整理示范项目和对地方耕地开发整理项目进行补助的资金。第三条项目资金来源于中央所得的新增建设用地土地有偿使用费（30％部分）。项目资金实行专款专用，单独核算，不得截留、挪用或挤占。第四条项目资金的开支范围为组织、实施、管理土地开发整理项目发生的各项支出，包括前期工作费、工程施工费、竣工验收费和业主管理费与不可预见费等。 （一）前期工作费，是指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括：项目立项审查及报批、项目可行性研究及规划设计、项目勘察、施工设计费、土地清查费、项目招标费和工程监理费等。（二）工程施工费，是指实施土地平整、农田水利和田间道路等各项土地开发整理工程发生的支出，包括直接工程费、间接费、计划利润和各种税金。直接工程费由直接费和其他直接费组成。直接费主要包括直接人工、直接材料和施工机械费；其他直接费主要包括冬雨季施工增加费和施工辅助费。间接费由企业管理费、财务费用和现场经费等组成。（三）竣工验收费，是指土地开发整理工程完工后，因项目竣工验收、决算、成果的管理等发生的各项支出，包括：项目工程验收费、项目决算的编制及决算的审计费，整理后土地的重估与登记费、基本农田重划及标志设定费等。（四）业主管理费，是指项目承担单位为项目的组织、管理所发生的各项管理性支出，主要包括：项目管理人员的工资、补助工资、其他工资、职工福利费、公务费、业务招待费和其他费用等。（五）不可预见费，是指项目施工过程中因自然灾害、设计变更、人工、材料、设备和工程量等发生变化而增加的费用。项目资金可用于购置与土地开发整理项目配套的设备。用项目资金购置的配套设备按固定资产进行管理。项目资金不得用于购建固定资产（项目配套设备的购置除外）和无形资产，对外投资，支付滞纳金、罚款、违约金、赔偿金、赞助和捐赠支出，以及国家法律、法规规定不得列入成本、费用的其他支出。第五条土地开发整理项目预算根据国家宏观经济政策、年度土地利用计划和财政部关于编制年度预算的要求，结合土地有偿使用费年度收入预算，按“以收定支、略有节余”的原则进行编制。第六条土地开发整理项目预算由收入预算和支出预算组成。收入预算来源包括中央财政投入、地方财政投入和其他投入。公式为：收入预算=中央财政投入+地方财政投入+其他投入。支出预算包括项目前期工作费、工程施工费、竣工验收费、业主管理费和不可预见费。公式为：支出预算=前期工作费+工程施工费+竣工验收费+业主管理费+不可预见费。工程施工费区分土地开发整理类型，工程类型和工程技术等级，按工程预算指标和预算定额标准进行编报；前期工作费按不超过工程施工费预算7%的比例核定；竣工验收费按不超过工程施工费预算3%的比例核定；业主管理费和不可预见费分别按不超过前期工作费、工程施工费、竣工验收费三项费用合计2％、3％的比例核定。项目预算应逐级审核、汇总上报。各省、自治区、直辖市国土资源行政管理部门应于上一年度5月底前将年度项目预算报部，部按财政部规定的时间和预算编制要求审核、汇总，经部批准后报财政部。土地开发整理项目预算的表式见附件。 第七条项目承担单位应按规定及时编报土地开发整理项目预算，并在报送项目预算时附送项目立项申请报告、项目资金概、预算明细表等其他必要材料。第八条项目预算一经确定，任何单位或个人不得随意调整。有特殊情况确需调整的，应按规定的程序报批。第九条部根据土地有偿使用费年度收入预算的执行情况、下达的项目预算和项目工作进度办理项目资金的拨付。在项目竣工验收前，拨付的项目资金不超过支出预算的80％，其余20％待项目竣工验收合格后拨付。第十条土地开发整理资金按项目进行全成本核算。项目全成本是指实施项目过程中耗费的全部支出，包括直接人工、直接材料、其他直接费和管理费。（一）直接人工费，是指直接从事工程施工人员的工资、补助工资、职工福利费、工资性津贴、劳动保护费和必要奖励资金等。（二）直接材料费，是指工程直接耗用的材料、燃料及动力、工具、器具和其他消费性物品等。（三）其他直接费，是指工程实施过程中发生的运输费、外部施工费、资料图件费、用于工程施工的固定资产折旧费、修理费、设施安装费及与工程施工有关的税费、财务费、工程监理费和工程取费等。（四）管理费，是指项目的组织和实施过程中发生的各项管理性支出，主要包括：项目管理人员的工资、补助工资、其他工资、职工福利费、公务费、业务招待费和其他费用等。第十一条年度终了，项目承担单位应按照规定编制土地开发整理项目资金年度支出决算。项目资金决算按资金拨付渠道逐级汇总、上报，并经部审核、汇总后报财政部审批。第十二条项目完工后，项目承担单位应及时办理竣工决算。项目经验收合格后实现的资金节余归项目承担单位，由项目承担单位按有关规定进行分配。年终未完工项目的资金结余，可结转下年度继续使用。第十三条项目因不可抗逆的原因而终止，应由项目组织部门会同部有关部门对项目进行清算；项目承担单位应积极配合，清算后剩余资金按原拨款渠道上缴。 因项目调整而结余的项目资金，由项目承担单位按资金拨款渠道退回，用于其他开发整理项目。第十四条项目资金实行预算管理制度，项目承担单位必须严格按照批准的预算执行，超预算支出，一律不予补助。第十五条部负责对土地开发整理项目资金的财务管理与监督，并对项目预算执行情况、资金使用与管理情况进行经常性的监督、检查，追踪问效。各项目承担单位的财务部门要主动接受对项目资金管理与使用的监督检查，如实反映情况，提供所需资料，并对项目资金的使用与管理进行经常性的监督和检查。 对弄虚作假、截留、挪用和挤占项目资金等违法违纪行为，应采取通报批评、停止拨款和终止项目等措施；情节严重的，追究单位和有关责任人员的经济、行政责任；构成犯罪的依法追究其刑事责任。第十六条各省、自治区、直辖市国土资源行政管理部门可参照本办法制定本省（区、市）土地开发整理项目资金管理办法。第十七条本办法由国土资源部负责解释。第十八条本办法自颁布之日起执行。中华人民共和国国土资源部

各省辖市及有关县（市）财政局、国土资源局：为适应财政预算管理体制改革和加强国家投资土地开发整理项目预算管理的要求，规范土地开发整理项目预算的编制，提高预算编制的科学性、合理性，确保土地开发整理项目资金的合理、有效使用，依据国家有关法律、法规，结合几年来土地开了整理项目预算执行的实际清况，河南省财政厅、国土资源厅研究制定了《河南省土地开发整理项目预算定额标准》（以下简称《标准》）。现将《标准》印发给你们，并将有关事项通知如下：一、《标准》由《河南省土地开发整理项目预算定额》、《河南省土地开发整理项目施工机械台班费定额》和《河南省土地开发整理项目预算编制暂行规定》三部分构成。二、河南省财政投资的土地开发整理项目预算应按照本《标准》进行编制；其他投资的土地开发整理项目可参照本《标准》执行。三、本《标准》自2011年2月1日起执行，由河南省财政厅、国土资源厅负责解释。四、对于执行中发现的问题，请及时反馈给河南省财政厅、国土资源厅。

土地开发整理是指在一定区域内，按照土地利用总体规划、城市规划、土地开发整理专项规划确定的目标和用途，通过采取行政、经济、法律和工程技术等手段，对土地利用状况进行调查、改造、综合整治、提高土地集约利用率和产出率，改善生产、生活条件和生态环境的过程。土地开发整理是一项长期而复杂的社会系统工作，土地开发整理的内容随着国家经济、社会的发展而不断变化。我国现阶段土地开发整理的主要内容：一是调整用地结构；二是平整土地，提高土地集约利用率；三是道路、沟渠、林网等综合建设；四是归并农村居民点；五是恢复利用废弃土地；六是划定地界，确定权属；七是在保护和改善生态环境的前提下，适度开发宜农土地后备资源。

【土地开发】主要是指对未利用土地的开发利用。国家鼓励对未利用土地的开发，开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过50年。【土地开发的基本原则】土地开发的基本原则：①必须经过科学论证和评估，适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地；②符合土地利用总体规划；③按照法律规定的审批程序和审批权限经过批准；④有利于保护和改善生态环境，防止水土流失和土地沙漠化，不得在禁止开垦区内从事土地开发活动。【土地开发审批程序】是指在进行土地开发审批时所应遵循的步骤。土地开发程序包括：①申请，由开发者向县级以上国土资源行政主管部门提出；②签订协议书，开发申请经批准后，由县级以上国土资源行政主管部门同开发者签订协议；③发放许可证；④验收，合格者发给土地开发验收合格证；⑤登记发证，验收合格后，土地开发者到国土资源管理部门办理土地登记手续。【土地整理】是指按照土地利用总体规划的要求，通过采取各种措施，对田、水、路、林、村进行综合整治，以提高耕地质量和土地利用率，增加有效耕地面积，改善农业生态条件和生态环境的活动。首先国家鼓励进行土地整理，并给予政策支持；其次就是土地整理要按照规划进行；再次就是土地整理由县乡级人民政府组织。土地整理新增耕地面积的百分之六十可以用作折抵建设占用耕地的补偿指标。土地整理所需费用，按照“谁受益，谁负担”的原则，由农村集体经济组织和土地使用者共同承担。【土地整理的主要内容】可分为两大类，即农用地整理和建设用地整理。我国目前开展的主要是农用地整理，其主要内容如下：①农用地结构调整，地块规整和归并零散土地；②平整土地，改良土壤等；③进行道路、沟渠、林网等基础设施建设和综合配套设施建设；④归并农村原有分散居民点和乡镇企业，实行集中统一建设；⑤复垦废弃土地加以开发利用；⑥划定地界，确定权属；⑦改善环境，维护生态平衡。【土地复垦】是指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。【土地复垦原则】实行“谁破坏，谁复垦”的原则，即用地单位和个人应当承担土地复垦的义务，同时土地复垦中还采取了“谁复垦，谁受益”的政策，复垦土地者可以优先取得土地使用权。如果建设单位没有条件和能力对破坏的土地进行复垦的，可以向当地土地行政主管部门交纳土地复垦费，由当地国土资源行政主管部门统一组织复垦，对不履行土地复垦义务的要给予处罚。复垦的土地应当优先用于农业。

1、结合基本农田建设，对田、水、路、林、村等综合整治的土地整理；2、以对小流域统一规划，综合整治，提高农业综合生产能力，改善生态环境为主要内容的山区土地整理；3、结合农民住宅建设，迁村并点、退宅还耕，通过实施村镇规划增加耕地面积的村庄土地整理；4、控制城市外延，挖掘城市存量土地潜力，解决城市建设用地，实施城市规划的城市土地整理和盘活闲置土地的闲置土地整理；5、通过对工矿生产建设形成的废弃土地进行复垦整治，增加农用地或建设用地，改善生态环境的矿区土地整理。土地复垦是指采用工程、生物等措施，对在生产建设过程中因挖损、塌陷、压占造成破坏、废弃的土地和自然灾害造成破坏、废弃的土地进行整治，恢复利用的活动。土地开发是指在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采用工程、生物等措施，将未利用土地资源开发成宜农地的活动，本文中指开发成农用地，如旱土、水田等。城市土地整理是指在城镇规划区内，对经过长期历史变迁形成的城镇土地利用布局，按城镇发展的规律和新时期城市发展的要求进行调整和改造。城市土地整理主要是对城市建成区和城乡结合部，通过该区域公共和基础设施建设，改善整理区的土地生态环境，使每一宗地块都能得到高效合理地利用，并重新划定其边界，土地产权以原位或交换方式进行再分配，达到改善生产、生活条件，提高土地资产价值和维护生态环境的整体性、综合性的土地利用调整和整治过程。城市土地整理不仅要调整土地利用的平而布局，而且要科学调整其三维利用空间。已开展的旧城改造、开发区建设、存量土地的盘活等都属于城市土地整理的范畴。

下面是中达咨询给大家带来关于土地开发整理的规划内容和方法相关内容，以供参考。我国目前的土地开发整理可分为农地整理和非农地整理。归纳为以下几类，不同的类型规划内容也各不相同。实行“三个集中”的土地开发整理。即通过迁村并点，逐步使农民住宅向中心村和小集镇集中；通过搬迁改造，使乡镇企业逐步向工业园区集中；通过归并零散地块，使农田逐步向规模经营集中。综合整治的土地开发整理。结合农田基本建设，对田、水、路、林、村综合整治。山区土地开发整理。以小流域统一规划，综合整治，提高农业综合生产能力，改善生态环境。村庄土地开发整理。结合农民住宅建设，迁村并点，退宅还耕，通过实施村镇规划增加耕地面积。闲置土地开发整理。通过挖掘城市存量潜力，解决城市建设用地，实施盘整闲置土地开发整理。矿区土地开发整理。通过对工矿生产、建设形成的废弃土地，进行复垦整治，增加农用地或建设用地，改善生态环境。灾区土地开发整理。结合灾后重建对水毁农田整理，兴修水利和移民建镇，对移民后旧宅基退宅还耕整理。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd

（一）准备工作，包括思想准备、组织准备和技术准备。开展土地复垦开发整理工作，首先要统一认识。同时要有专门的组织机构和人员，其中包括领导机构和具体工作机构。还要有一定的技术装备。（二）农用地后备资源调查。是对一定区域内可供开发整理的后备资源情况进行调查摸底，掌握后备资源的数量、质量和分布情况。对调查的情况进行登记造册，并标注在土地利用现状图上。（三）农用地后备资源分析。对后备资源的特点、可利用情况、利用价值等进行分析，结合当地的产业发展方向，确定后备资源的利用方向。（四）对后备资源进行适宜性评价。适宜性评价主要有两种，一种是根据后备资源的特点评价其适宜的用途。另一种是针对某一特定的用途，对不同的地块进行评价。在土地开发整理中运用较多的第一种评价方法。通过评价，保证后备资源利用的科学合理性。具体评价时，应结合当地实际，科学划定评价单元，确定评价因子，使评价结果符合实际，服务于土地开发整理和土地利用决策的需求。（五）编制土地开发整理专项规划。依据土地利用总体规划和后备资源情况，结合当地的经济条件，编制区域土地开发整理专项规划，确定后备资源的开发利用方向以及建议开发利用时间。（六）制定具体项目的开发整理规划，并进行项目的可行性研究。项目规划主要是对项目区内的土地制订具体的利用目标，对各类用途的土地作出总体布局，统一安排各项工程，概算项目所需经费，制订实施计划和措施，进行项目效益分析和风险性分析，编制有关规划图件等。对于规划方案的确定应实行多方案比较，选择合理的方案。（七）进行项目初步设计，编制项目预算。按照项目规划对具体的田块、土地平整、水利工程、道路、桥、涵、闸、电力、防护林、水土保持措施等进行初步设计，以指导项目的实施。在设计的基础上，编制项目预算。（八）申请相关部门进行项目立项。（九）组织项目实施，并加强实施的跟踪管理。包括制订、落实项目实施的各项制度。（十）项目的竣工验收，及项目竣工后的利用管理。项目验收包括工程验收、阶段验收（如年度验收）、竣工验收等。竣工验收是对项目实施情况的全面验收，包括工程验收和资金使用情况验收。项目验收合格后应及时移交。更多关于工程/服务/采购类的标书代写制作，提升中标率，您可以点击底部官网客服免费咨询：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd

公司从事土地一级开发业务，主要内容包括：征地、拆迁、安置、补偿、市政配套设施建设，将生地变为熟地。主要存在以下两种业务形式：当地政府下设的土地储备管理机构为开发实施主体，公司受托开发。公司为开发实施主体。在建设期收到的投资回报，不确认为损益，在公司与政府结算时，统一结算收益，确认收入。

投资强度是指建设项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积。 土地开发强度，包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项主要指标。在一般情况下，土地开发强度越高，土地利用经济效益就越高，地价也相应提高；反之，如果土地开发强度不足，亦即土地利用不充分，或因土地用途确定不当而导致开发强度不足，都会减弱土地的使用价值，降低地价水平

我想开发土地盖房子，需要政府和相关部门那些文件

土地管理部门是依法主管土地保护、开发、利用统一管理工作的政府职能部门。国务院土地管理部门是国家土地管理局，它主管全国土地的统一管理工作，其主要职责为：拟订和贯彻、执行关于土地的法律、法规与方针、政策；主管全国土地的调查、统计、登记和发证工作；组织有关部门编制土地利用总体规划；管理全国土地征用和划拨工作，负责需要国务院批准的征、拨用地的审查、报批；调查研究，解决土地管理中的重大问题；对各地、各部门的土地利用情况进行检查、监督，并做好协调工作；会同有关部门解决土地纠纷，查处重大违法案件；等等。县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地的统一管理工作，机构设置由省、自治区、直辖市根据实际情况确定。目前，一般都设置了土地管理局，在基层，乡级人民政府负责本行政区域内的土地管理工作。望采纳。

根据开发建设行为的控制过程，土地开发权可以分为事前开发权和事后开发权。事前开发权是土地使用者在建设建筑物前向政府申请获得的开发权力许可，包括土地使用性质和开发强度的规定；事后开发权是在建筑物建成后，对建筑物使用强度和使用性质改变需获得开发许可授权。

根据《关于报国务院批准的土地开发用地审查报批工作有关问题的通知》精神，土地开发活动必须在改善生态环境、保障土地资源可持续利用的前提下进行。 我国荒山、荒地、荒滩等土地后备资源多处于干旱、半干旱地区，生态环境脆弱，盲目开发将会造成风蚀沙化、水土流失，不仅影响土地资源可持续利用，还会破坏生态环境。因此，土地开发活动必须全面贯彻党中央、国务院确定的国土资源管理的有关政策，坚持在保护中开发、在开发中保护的方针，在土地利用规划的指导下，科学合理地开发土地后备资源。对于不具备开发条件造成生态环境破坏的开发行为，要坚决制止。禁止毁林、毁草开荒；禁止在大于25度以上坡地和自然保护区内开垦耕地；禁止围湖造田和侵占江河滩地。 从事土地开发活动应在土地利用总体规划和土地开发整理规划确定的土地开垦区内进行，必须经过可行性研究和科学论证。开发土地后备资源应充分考虑水源条件和对生态环境的影响，因地制宜确定开发土地的用途，宜农则农，宜林则林，宜牧则牧，宜渔则渔；在西部和其他生态脆弱地区，应进行生态型土地开发，增加植被覆盖面积，减少风蚀沙化。开发土地凡具有粮食生产能力，可转为耕地的园地、牧草地、养殖水面等，经县级国土资源管理部门确认，可按新增耕地统计和管理。

土地市场是土地及地上建筑物和其它附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称为地产市场。 我国土地市场有三种运行模式： 一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场市场； 二级市场是指土地的使用权转让市场； 三级市场是指用地单位土地使用权的有偿转让。

土地开发权有如下的特征：（1）土地开发权是一种与土地所有权相分离的国家主张的财产权。土地开发权是基于土地利用的社会性、广泛性，基于土地发展程度，土地所有权是基于土地表面，对土地的占有、处分，超过一定范围应该属于土地开发权范围。（2）土地开发权能恰当的反映土地使用权的行使范围。土地开发的程度包含着从陆地向上和向下延伸。使用者虽然增加容积率、向下开发地下空间等土地开发程度扩展行为属于土地开发权力的范畴。（3）土地开发权的流转性。作为从土地使用权中分离出来的土地权益形式，同样具备流转性，土地开发权利有大小之分，要体现公平就需要流转。如商业用地的土地开发权就是集中了公共绿地等禁止建设用地的开发权利的转移。

我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。

9.1.5.1 土地开发潜力内涵土地开发潜力是指在一定的经济、技术和生态环境条件下,未利用地适宜开发利用为耕地及其他农用地的面积。9.1.5.2 未利用地分布现状根据石家庄市第二次土地调查数据,到2009年底,石家庄市未利用地面积244815.09公顷,其中其他草地215580.58公顷,占未利用土地面积的88.06%,主要分布在井陉县、平山县、灵寿县、行唐县、赞皇县,其中,平山县分布面积最大为96614.90公顷,占其他草地总面积的44.82%;内陆滩涂10189.14公顷,占未利用土地面积的4.16%,主要分布在井陉县、灵寿县、深泽县、元氏县、新乐市,其中,新乐市分布面积最大为2365.87公顷,占内陆滩涂总面积的23.22%;沙地1025.83公顷,占未利用土地面积的0.42%,主要分布在正定县、行唐县、辛集市,其中,行唐县分布面积最大为362.42公顷,占沙地总面积的35.33%;裸地18018.55公顷,占未利用土地面积的7.36%,主要分布在元氏县、灵寿县、井陉县、行唐县、灵寿县、鹿泉市,其中,元氏县分布面积最大为5752.01公顷,占裸地总面积的31.92%,详见表9.12。表9.12 石家庄市未利用土地统计表续表9.1.5.3 待开发土地资源范围石家庄市待开发未利用土地资源总面积244814.1公顷,包括其他草地、内陆滩涂、沙地、裸地4种类型。待开发未利用土地资源主要分布在平山县、井陉县、灵寿县、行唐县,赞皇县、元氏县、面积分别为98561.11公顷、49340.16公顷、29391.51公顷、24248.25公顷、11475.67公顷、21057336公顷,6县未利用土地资源占待开发未利用土地资源面积的91.33%。9.1.5.4 未利用地开发潜力在计算未利用地开发潜力之前需要对未利用地进行土地适宜性评价。土地适宜性评价是根据土地的自然和社会经济属性,研究土地对预定用途的适宜与否、适宜程度及其限制状况。对未利用地宜农情况进行评价,重点对未利用地宜耕条件进行评价,其次是宜园、宜林条件。根据《河北省土地资源评价实施方案》和《河北省土地资源调查评价技术细则》,结合各县(市)实际选取自然坡度、有效土层厚度、土壤质地、地下水位、灌溉设施等指标进行评价。具体思路和成果可参考后备资源调查中执行的技术路线。用极限指标法来进行测算,该方法是通过制定各土地适宜类评价因子的极限指标(表9.13),将评价单元的评价因素与各适宜类的极限指标逐一进行比较,依次判定其是否宜耕、宜园、宜林或不宜,只要评价单元中的某一个参评因子超出某适宜类的极限指标就认为该评价单元不适宜该类用途,然后推向下一级。表9.13 土地适宜类评价因素极限指标表注:此方法的适宜性评价仅指对存在的自然土地单元进行的评价,并不包括经过工程技术、生物技术改造后的土地单元。按照上述方法评价的结果需要遵循以下原则确定未利用土地的开发利用方向:(1)经济合理性原则。主要指未利用土地在作为某种开发利用可能取得的经济效益的大小。通过分析比较不同的利用方式来确定土地的最佳利用方式。(2)生态环境优化原则。主要指未利用土地开发利用是否有利于改善生态环境,是否能保证土地的长期持续利用。这是衡量土地开发成败的重要标志。(3)技术可行性原则。即未利用土地开发利用方式必须有相应的技术条件。这决定着未利用地开发的可行性。根据石家庄各县(市)土地开发整理规划(2001~2010年),结合实际调查并参考现有的各种资料,测算的石家庄市适宜开发土地面积为149955.93公顷,可增加耕地面积56737.99公顷,增加其他农用土地面积93217.94公顷。测算结果见表9.14。表9.14 石家庄市土地开发潜力分析表注:表中适宜开发土地比重及适宜开发为耕地比重是对石家庄各县(市)土地开发整理规划(2001~2010年)中相应系数并考虑社会经济因素做相应调整得到。

法律分析：(1)计划编制：首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。(2)前期策划：根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。(3)征询意见和审批：市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。(4)组织实施开发：土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。(5)项目验收：土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。法律依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十四条 建设项目需要使用土地的，应当符合国土空间规划、土地利用年度计划和用途管制以及节约资源、保护生态环境的要求，并严格执行建设用地标准，优先使用存量建设用地，提高建设用地使用效率。从事土地开发利用活动，应当采取有效措施，防止、减少土壤污染，并确保建设用地符合土壤环境质量要求。第十五条 各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划及年度计划、国土空间规划、国家产业政策以及城乡建设、土地利用的实际状况等，加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制，推动城乡存量建设用地开发利用，引导城镇低效用地再开发，落实建设用地标准控制制度，开展节约集约用地评价，推广应用节地技术和节地模式。

土地开发权就是政府为了维护公共利益，决定开发土地开发程度的权力，是通过城市规划来赋予使用者改变土地价值的权力。土地价值由使用性质和开发强度所决定，因而土地开发权的大小也由这两大因素决定。一个完整的土地开发权力包括确定土地的使用性质和开发强度两个要件。

发展历程土地开发从广义上来讲，是指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动，包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。土地开发一般分为一级开发和二级开发。1、土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。2、土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。本报告通过结合二级市场的需求现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，为相关开发企业及投资机构研究分析、阐明土地一级开发市场的投资前景与机会、盈利模式及如何做到风险规避。长时期以来，我国土地一级开发市场由政府垄断，市场化运作经验缺失，“生地出让”、“一二级联动”等土地开发模式占据主流。但从近些年土地开发业务的发展情况来看，土地一级开发越来越成为一项独立的业务，“政府主导、市场化运作”趋势明显。在大力推进城镇化建设背景下，各级地方政府都面临新城扩张和旧城改造升级的压力，对新增建设用地和存量建设用地的开发需求放量增长，政府建设融资需求大增，土地一级开发迎来市场化蜕变良机。不少企业及投资机构开始在土地一级开发市场布局，进入企业呈递增趋势。目前业内竞争者主要包括各级政府的城投公司，如云南城投、中天城投等；建筑类企业，如中国中铁、中南建设等；房地产及其他综合类企业，如北京城建、天房发展等。市场呈现出较为明显的地域特征，开发规模较小，缺乏区域间的资源整合和有效竞争，尚未出现跨区域运作的专业品牌开发企业，与二级开发市场的市场化程度相差甚远。随着城镇化进程的加快，土地作为一种稀缺资源，政府对其管理和控制将更加严格。在政府主导的土地一级开发市场上，那些具备较强实力且具有良好运作模式的投资人将更受政府青睐，有机会取得更多的市场份额，并以此树立企业品牌。目前，政府还未对一级开发投资人的资质、注册资本等方面做出严格要求，但政府对土地一级开发市场制定相应规范是迟早的事情，企业应及早介入土地一级开发业务，在市场上占得先机。开发类型1．宜农荒地的开发2．闲散地开发3．农业低利用率土地开发4．沿海滩涂开发5．城市新区的开发6．城市土地的再开发遵循原则1、符合土地利用总体规划的原则2、因地制宜原则3、可持续发展原则4、统筹兼顾协调发展原则( 1 )以提高效益为中心，速度与效益相结合（2）局部利益与全局利益的协调（3）处理好建设发展与社会稳定的关系资格办理一、首先要确定所要的土地是划拨土地，还是协议出让土地。二、确定如果想得到划拨土地，首先要明确自己企业的性质，和房地产开发资质。程序为：1．先递交土地申请，到当地市规划局办理《土地选址意向书》（若所看中的土地上有建筑物，要到房地局办理《房屋拆迁许可证》，）在到规划处办理《建设用地规划许可证》。2．持以上证明到土地局办理《土地使用证》（若要向银行抵押，就是要用土地证）3．到规划局办理《建设工程规划许可证》；4．到建委办理《建设工程施工许可证》；5，若需要房地产预售，则要到房地局办理《房屋预售许可证》。

第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 第三部分 房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计

《国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》（摘要）第一章　总则第一条　为加强国家投资土地开发整理项目的管理，切实做好耕地开发工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部、财政部关于《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关法律法规和规定，特制定本办法。第二条　本办法所称国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指国家使用新增建设用地土地有偿使用费上缴中央财政部分安排的土地开发整理项目。项目包括重点项目、示范项目和补助项目。第三条　项目的审查确定和组织实施应当遵循下列原则：（一）保护和改善生态环境，促进土地资源可持续利用；（二）增加有效耕地面积，促进实现耕地总量动态平衡与农业可持续发展；（三）依据土地利用总体规划（土地开发整理专项规划），符合土地利用年度计划；（四）以土地整理和土地复垦为主，适度开发未利用土地；（五）采用先进科学技术，达到经济、社会和生态效益的统一；（六）因地制宜，先易后难，调动社会各方面的积极性。第四条　国土资源部负责项目的审查确定、年度项目计划与预算的编制、项目实施监督检查及项目终验等管理工作；地方土地行政主管部门负责组织项目申报、审核、实施、初验及成果管理等工作。第二章　项目申报第五条　国家对项目建设实行一年一定制度。新建项目实行年度申报与审定，续建项目实行年度核定。第六条　各省（区、市）土地行政主管部门根据该地区土地后备资源状况、土地利用总体规划（土地开发整理专项规划）、土地利用年度计划、新增建设用地土地有偿使用费收入预算负责组织项目申报。项目申报单位为县（市、区）土地行政主管部门。申请的项目须经地（市）级土地行政主管部门签署意见，省（区、市）土地行政主管部门审核同意后，由省（区、市）土地行政主管部门集中报国土资源部。项目申报实行一年一报，每年申报时间为第四季度。申报项目原则上以重点项目为主，示范项目与补助项目为辅。对于土地违法严重，造成耕地大量减少的地区，不应安排重点项目和示范项目。第七条　项目申报条件应当符合下列要求：（一）重点项目申报条件1．基础条件：项目所在区位具有土地开发整理复垦所必需的路、水、电等配套基础设施；或已经拟定相关的道路、水利、电力工程，村庄改造等建设方案，有关措施与资金已经落实，拟同步规划、同步实施；或上述几项建设正在实施。2．建设规模：土地开发：丘陵山区100～600公顷（1500～9000亩），项目相对集中连片，单片面积不少于20公顷（300亩），片块不超过10片；平原地区400～200公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于50公顷，片块不超过10片。土地整理：丘陵山区100～1000公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于40公顷，片块不超过10片；平原地区400～2000公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于60公顷，片块不超过10片。土地复垦：丘陵山区60～400公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于20公顷，片块不超过10片；平原地区200～1000公顷，项目相对集中连片，单片面积不少于60公顷，片块不超过10片。3．项目净增耕地面积比例：土地开发净增耕地面积不低于项目规划设计面积60%；土地复垦净增耕地面积不低于项目规划设计面积的40%；土地整理净增耕地面积不低于项目规划设计面积的10%。4．资金配套：国家根据批准的项目预算安排投资。中央资金与地方资金原则上按比例配套，其中地方资金省、地、县级资金配套比例由各省（区、市）确定。地方配套资金来源为新增建设用地土地有偿使用费地方分配部分和其他与耕地开发有关的资金以及社会筹资。（二）示范项目申报条件1．基础条件：项目所在区位具有土地开发整理复垦所必需的路、水、电等配套基础设施；或已经拟定相关的道路，水利、电力工程，村庄改造等建设方案，有关措施与资金已经落实，拟同步规划、同步实施；或上述几项建设正在实施。项目具有代表性。2．管理工作：项目所在地土地行政主管部门在土地开发整理复垦有关政策配套、管理机制与手段、应用先进科学技术等方面工作比较突出。3．建设规模：不高于重点项目同等类型建设规模。4．资金配套：国家根据批准的项目预算安排投资。项目投资以中央资金为主，地方进行资金配套。地方配套资金来源为新增建设用地土地有偿使用费地方分配部分和其他与耕地开发有关的资金以及社会筹资。（三）补助项目申报条件1．项目所在地区：贫困地区、少数民族地区、革命老区、受灾地区。通过项目建设，能增加耕地面积，改善农业生产条件，发展当地经济。2．建设规模：项目相对集中连片，丘陵山区100公顷以上，平原地区200公顷以上。3．资金配套：国家根据项目建设需要给予适当资金补助。其余资金由各省（区、市）根据地方各级财力自行解决。第八条　项目申报要求：（一）规划建设期：重点项目、示范项目规划建设期不超过3年，补助项目规划建设期一般为1年。（二）资金使用范围：符合国土资源部《土地开发整理项目资金管理暂行办法》及有关规定。（三）投资额度：依据当地土地开发整理复垦建设实际情况进行投资测算，但项目投资标准不得超过规定的预算标准。（四）项目评估论证：重点项目与示范项目应由省级土地行政主管部门对项目可行性组织评估论证。补助项目可不予评估论证。第九条　项目申报材料：（一）省（区、市）土地行政主管部门申请报告；（二）项目可行性研究报告与评估意见；（三）省（区、市）土地行政主管部门出具的项目符合土地利用总体规划（土地开发整理专项规划）的审核意见；（四）涉及土地开发的有关批复文件；（五）项目总体规划图、项目区标准分幅土地利用现状图；（六）其他有关资料（如有关影像资料等）。第十条　国土资源部根据年度项目计划与预算，每年对续建项目进行核定。省（区、市）土地行政主管部门负责组织上报核定续建项目所需材料，上报材料时间为每年7月。核定续建项目的上报材料包括：（一）年度项目计划与预算实施情况；（二）续建年度计划任务；（三）配套资金承诺意见。第三章　项目审查和年度项目计划与预算下达第十三条　国土资源部根据国家宏观经济政策、土地利用年度计划、新增建设用地土地有偿使用费收入预算、项目入库（初审库）情况、项目计划任务完成情况等，组织编制国家年度项目计划与预算，并通过部专题会议或部长办公会议确定。国家年度项目计划与预算中的项目是在各省（区、市）推荐意见的基础上，从部土地开发整理项目库（初审库）中筛选。对于续建项目，在项目承担单位按时保质完成上一年度项目计划任务与预算，且上报材料符合要求的前提下，按原批准的项目建设规模与期限，纳入年度项目计划和预算。第十四条　国土资源部将国家年度项目预算报送财政部，经同意后，由财政部和国土资源部共同下达年度项目计划与预算。第四章　项目实施管理第十五条　项目申报单位根据批准下达的年度项目计划与预算，在当地人民政府的统一领导下，组织项目实施。第十六条　项目实施应实行公告、工程招投标、项目法人、工程监理等管理制度。项目实施应采取合同管理方式。由项目申报单位与项目承担单位签订实施合同，并按照合同规定严格管理。第十七条　各级土地行政主管部门应当加强对项目实施的指导和监督检查，发现问题，及时解决。第十八条　年度项目计划与预算一经下达，原则上不得修改。因特殊原因确需调整的，须报原批准机关批准。第十九条　项目实施前应明确土地权属关系，项目实施过程中一般不作权属调整；项目竣工后，应按照可行性研究报告中土地权属调整方案及时进行土地权属调整、变更调查和登记发证等工作。第五章　项目验收及成果管理第二十条　年末或项目竣工后，土地行政主管部门应根据批准下达的项目计划与预算，按照国土资源部《土地开发事理项目验收规程》及有关规定，及时组织项目的年度验收或竣工验收。项目承担单位应按规定做好项目的结算或决算工作。项目验收内容主要包括：项目规划设计执行情况、项目计划任务完成情况、工程建设质量、资金配套与使用情况、土地使用管理与工程管护措施、土地权属管理、档案资料管理等。第二十一条　项目验收采取自下而上方式进行。（一）自查。项目计划任务完成后，县（市、区）或地（市）土地行政主管部门组织开展自查；自查完成后，向省（区、市）土地行政主管部门提出验收申请，并将自查情况和有关材料一并上报。（二）初验。有关省（区、市）土地行政主管部门在接到验收申请后，及时组织验收组，对自查成果进行初验。在本省（区、市）范围内，所有项目初验后，将所有项目的建设与初验情况进行汇总，报国土资源部。（三）终验。国土资源部根据省（区、市）初验情况，组织进行项目终验。其中，补助项目委托有关省（区、市）土地行政主管部门进行终验。第二十二条　国土资源部在组织进行项目终验后确认年度项目任务完成的，作为该项目下一年度续建的依据；确认项目规划设计任务全部完成并通过竣工验收的，颁发项目合格证书。对验收不合格的项目，责令限期整改；规定期限内不纠正的，停止安排下一年度项目计划并取消项目所在县（市、区）申报项目资格。发现有截留、挪用和挤占项目资金等违纪、违规行为的，按有关规定严肃查处。第二十三条　项目竣工验收合格后，新增耕地纳入省级补充耕地储备库。使用新增建设用地土地有偿使用费形成的新增耕地不得作为建设占用耕地的占补平衡补充耕地指标。第二十四条　项目竣工验收合格后新增耕地要严格加以保护，并不断提高质量，符合条件的，划入基本农田保护区。新增耕地与其他农用地应及时加以利用，未确定土地使用权的，可通过承包、租赁、拍卖等方式确定土地使用权。第二十五条　项目申报单位应做好项目成果有关档案管理工作，从项目申报到验收通过的有关文件和资料，要收集整理，立卷归档，妥善保管。

土地开发模式：一种是陆家嘴模式，即一个整体公司以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合，主要是综合金融、贸易、商业等业态。陆家嘴每年的营业额实际上很少，但利润很高，主要是土地出让的收益非常大。一种是天津开发区模式，即工业土地的开发模式，由于经营的土地主要是工业区，城市机能较差，所以工业区土地价值的增值幅度和它收益情况比陆家嘴要差得多，但该模式也是国内唯一一个甚至是主要的一个靠土地经营的工业区赚钱的一个企业。根据《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条规定：本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户。转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。以上内容参考：百度百科--土地开发

1、开发主体土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。2、开发程序(1)计划编制首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。(2)前期策划根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。(3)征询意见和审批市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。(4)组织实施开发土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。(5)项目验收土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。

在计算土地开发费过程中，首先必须准确确定土地开发程度。所谓土地开发程度，是指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供电、供水、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等，这就是通常所说的“七通一平”。“七通一平”的说法实际上最早来源于房地产开发和土地开发区的开发，比如在开发区的开发建设过程中，政府或开发商通常应实现开发区内的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等，但这种开发程度对开发区来说，是指区内的“通”和“平”，而具体对于开发区内某一块地（宗地）来说，各种设施一般只建设到宗地红线外，而宗地内若还没有建成房屋等建筑物的话，一般来说是不通的，但通常应达到平整。这是指在正式的开发区内，土地开发程度一般来说比较容易分析，而在一般地区，尤其是独立工矿区的土地开发程度设定通常就比较困难了。

土地开发指对未利用土地，通过工程、生物或综合措施，使其达到可利用状态的活动，包括开发为农用地和开发为建设用地。土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发：1、土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发；2、土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。《中华人民共和国土地管理法》第二十条土地利用总体规划实行分级审批；省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准；省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准；本条第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准；土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。

土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。(1)土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。(2)土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。

法律分析：(1)计划编制：首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。(2)前期策划：根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。(3)征询意见和审批：市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。(4)组织实施开发：土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。(5)项目验收：土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。法律依据：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十四条 建设项目需要使用土地的，应当符合国土空间规划、土地利用年度计划和用途管制以及节约资源、保护生态环境的要求，并严格执行建设用地标准，优先使用存量建设用地，提高建设用地使用效率。从事土地开发利用活动，应当采取有效措施，防止、减少土壤污染，并确保建设用地符合土壤环境质量要求。第十五条 各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划及年度计划、国土空间规划、国家产业政策以及城乡建设、土地利用的实际状况等，加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制，推动城乡存量建设用地开发利用，引导城镇低效用地再开发，落实建设用地标准控制制度，开展节约集约用地评价，推广应用节地技术和节地模式。

不同行业、不同领域土地开发的内涵不尽一致。在土地管理中，土地开发是指对未利用土地包括荒山、荒地、荒滩等，通过工程或生物措施，使其改造成为可利用土地的行为。按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发；建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发。 　　在我国经济建设和农业发展过程中，科学、合理进行土地开发具有重要意义。据统计，1985～1995年，全国累计开发耕地7368万亩，同期，非农建设占用耕地2960万亩。通过土地开发，有效弥补了非农建设占用耕地。 　　据原国家计划委员会、国家土地管理局对全国待开发土地资源的调查统计与分析评价，截至1991年4月，全国待开发土地资源总计为11．01亿亩，约占全国土地总面积的7．7％。其中，宜耕地2．04亿亩，占全国待开发土地资源的18．4％；宜园地0．44亿亩，占4．0％；宜林地3．95亿亩，占35．6％；宜牧地4．13亿亩，占37．2．％；宜水产养殖用地0．26亿亩，占2．3％；宜建设用地0．13亿亩，占1．2％；可开发成其他用地0．14亿亩，占1．3％。从总体上看，我国待开发土地资源不足，土地资源必须坚持持续利用。

一、土地开发整理分类 土地开发整理三种类型：土地整理、土地复垦以及土地开发。下面针对这三种类型进行分析。 1.土地整理 土地整理包含农用地整理和建设用地整理。一是土地整理，是指在一定区域内，按照土地利用总体规划、土地开发整理专项规划确定的目标和用途，通过采取行政、经济、法律和工程技术手段，对土地利用状况进行调整、改造、综合整治，提高土地利用率，改善生产、生活条件和生态环境；二是建设用地整理，是以提高土地集约利用为主要目的，采取一定措施和手段，对利用率不高的建设用地进行综合整理。建设用地整理包括村镇用地、城镇用地、独立工矿用地、交通用地和水利设施用地以及其他建设用地的整理。 2.土地复垦 土地复垦包括工矿企业在生产建设过程中挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，也包括因自然灾害或人为因素造成损毁、荒芜、闲置的农田和其他成片土地。土地复垦工作在我国并没有完全展开。据相关资料统计，国外土地复垦率可以达到70%～80%，而我国复垦率还没有达到2%。这样说明我国土地复垦价值是非常大的。对于土地资源相对贫乏的我国而言，加强土地复垦工作，可有效缓解人地之间的尖锐矛盾，改善被破坏区的生态环境，对促进城乡发展和社会稳定具有重要意义。 3.土地开发 土地开发是指对未利用过，但具备土地开发潜力和开发价值的土地，采取工程或其他措施，把荒山、荒地、荒水和荒滩等改造为可供利用的土地。土地开发整理是补充耕地的有效途径，同时也是取得经济效益的重要措施。耕地随着人口增加是逐渐减少的，人均占有量也持续走低。耕地面积减少加之土地质量不断下降，导致粮食安全问题越来越突出。土地开发整理对促进新农村社会主义建设具有重要作用。农村要发展经济，那么用地就不可避免。通过土地整理可以优化土地利用结构，促进农村土地利用集约化，从而有效缓解经济发展与耕地之间的矛盾。土地整理措施的提出，不仅满足或缓解了当代人对土地的需求，同时也不会对后代土地利用产生不良影响。土地整理所创造的价值远远超过了土地生产所创造的价值。 二、新土地整理技术的应用 随着土地资源整理开发，一些相应技术也应运而生，对土地资源整理与开发产生了积极效果。土地整理项目的不断深入和发展，需要新技术作为支撑。但是从整体情况而言，技术仍是我国土地整理开发的短板，需要更多高技术成果研发应用。2014年1月15日国家科技支撑计划项目《农田修复和土地整理关键技术研究与示范》的子项目《土地整理与质量检测专用装备》技术评审会在北京举行，对研究成果LCGR-M1型土地整理工程质量快速检测车载雷达系统、1KY-40型液压驱动智能开沟机、1SGL-200型受损农田改良机进行了技术评审。最终这几项技术得到了专家的认可。这些技术将更加有效地帮助土地整理项目的发展。

9.1.1.1 土地开发整理的内涵土地开发整理是指在一定区域内,按照土地利用总体规划、城市规划、土地开发整理专项规划确定的目标和用途,通过采取行政、经济和法律等手段,运用工程建设措施,通过对田、水、路、林、村实行综合整治、开发,对配置不当、利用不合理,以及分散、闲置、未被充分利用的土地实施深度开发,对生产过程中破坏的土地实现再利用,从而提高土地集约利用率和产出率,改善生产、生活条件和生态环境的过程,其实质是合理组织土地利用。土地开发整理是土地整理、土地复垦和土地开发的统称。(1)土地整理的含义。土地整理是对田、水、路、林、村的综合整治,是为了提高土地利用率、土地生产率、劳动生产率和改善环境而采取的一整套优化措施配置农村土地资源,合理组织土地利用,调整土地权属的综合措施。从国内外的综合研究成果来看,土地整理的内涵应为:首先,在一定区域内,按照土地利用目标和用途,采取行政、法律、经济和工程技术手段对土地利用现状进行调整改造、综合整治,改善生产、生活条件和生态环境、提高土地利用率和产出率的过程。其次,土地整理分为城市土地整理和农村土地整理,或称为市地整理与农地整理。市地整理的主要任务是解决用地结构不合理,提高存量土地的利用效率,从而达到少占或不占耕地的目的,减轻建设用地对耕地的压力。农地整理是我国现阶段工作的重点,它是指根据土地利用总体规划,采取科学、合理的技术手段,对一定区域内的田、水、路、林、村等整治,调整土地关系,改善土地利用结构和生产、生活条件,增加土地面积,提高土地利用率。(2)土地复垦的含义。土地复垦是指对在生产建设过程中,因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地,采取整治措施,使其恢复到可供利用状态的活动。土地复垦范围广泛,各种矿山企业的矿区废地复垦则是土地复垦中的重要部分,其中包括排土(矸)场、矸石山、塌陷区、尾砂库、煤灰堆场等。其恢复后的土地要按照土地利用总体规划的要求,根据土地适宜性评价和区位条件等因素,确定其可供利用的类型,包括农、林、牧用地等。(3)土地开发的含义。狭义的土地开发,是指人类通过采取工程措施、生物措施和技术措施等,使各种未利用的土地资源,如荒山、荒滩、荒地等,投入经营与利用。大多数学者接受的是广义的土地开发概念,即土地开发既包括对未利用土地的开发,也包括对业已利用的土地进行追加投资和劳动、集约利用。按开发后土地用途来划分,可分为建设用地开发和农用地开发两种形式。其中,建设用地开发指各类建筑物、构筑物用地的开发;农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发。9.1.1.2 土地开发整理潜力的内涵潜力是一个相对概念,是指在一定时期内一定生产力水平下对某种既定用途,某一指标可能提高或节约的能力。土地开发整理潜力是指在一定生产力水平下,针对一定区域范围内某种特定的土地用途,通过采取工程、生物和技术措施,所能增加可利用土地面积、提高土地质量、降低土地利用成本的程度。通常,土地开发整理潜力是土地开发潜力、土地整理潜力和土地复垦潜力的统称,其中,土地整理潜力又包括耕地整理潜力和居民点整理潜力两个方面。9.1.1.3 土地开发整理潜力的实质土地开发整理进行的主要工程包括农田水利工程、土地平整工程、田间道路工程和其他工程。农田水利工程是指对洪、涝、旱、盐、碱等进行综合治理和在水资源合理利用的原则下,对水土资源、排灌渠系统及其建筑物等进行改造。土地平整工程一般包括土石方开挖、土石方回填、土石方运输、平整土地等;田间道路工程主要是指直接为农业生产服务的田间道路和生产道路的建设;其他工程是指土地整理过程中涉及的农田生态防护林及水土保持工程等。从所进行的主要工程可以看出,土地开发整理是对土地利用现状的整理,是为使土地利用结构、方式更合理充分而采取的一系列措施。所以,土地整理潜力实质上就是土地利用潜力。土地利用潜力的含义是:“在一定自然条件和生产力水平条件下,一定区域内,针对某种土地用途,土地所具有的潜在利用能力和生产能力”。它和土地开发整理潜力之间既相互区别又相互联系。(1)两者都是在“一定生产力水平下,针对某种土地用途”的前提下,包含有“土地利用空间和土地生产能力”的含义。(2)土地开发整理潜力是土地利用潜力的现实表现且前者只能等于或小于后者。(3)土地开发整理潜力与一定的土地利用标准相互联系,而土地利用潜力与一定的自然条件和生产力水平条件相联系;土地开发整理潜力具有相对性,其潜力大小是取决于现状土地利用水平和整理标准;土地利用潜力具有绝对性,其潜力大小只与土地的自然条件和生产力水平条件有关,是在一定自然条件和生产力水平条件下固有的。9.1.1.4 土地开发整理潜力的基本特征(1)针对性。土地开发整理潜力总是针对某一确定的土地用途而言的,离开了潜力的对象,就无从谈潜力。(2)地域性。土地开发整理潜力的大小应是针对一定地域范围而言的,如全国土地开发整理潜力、全县土地开发整理潜力、具体项目的土地开发整理潜力等。没有具体的地域范围,就无法进行潜力的比较。(3)相对性。土地开发整理是一个具有大小或等级的概念,这是进行潜力比较的基础。也就是说,潜力是相对一定地域范围而言的,不同地域范围的潜力是不同的。(4)多样性。由于对潜力涵义的理解不同,其表达的指标也是多样的。如土地面积、土地质量等。归纳起来,潜力应是“质”与“量”的统一。评价潜力时,既可用单一指标评价法,也可用多指标综合评价法。(5)复杂性。不论是表达潜力的单一指标,还是综合指标,其影响因素都是众多复杂的。如土地质量,既是土地自然属性的表现,又是土地经济属性的表现,与人们在利用的过程中对土地的投入量密切相关。(6)时限性。土地开发整理潜力总是相对于某一时间或可预测时段内的生产力水平而言的,一般地,生产力水平越高,人们利用土地的技术能力越强,潜力越大;反之,则小。9.1.1.5 土地开发整理复垦的原则(1)坚持依据规划,科学、合理地进行土地开发整理的原则。在土地利用总体规划的指导下,制定和执行土地开发整理专项规划,是搞好土地开发整理的前提。当前,一方面要进一步开展土地后备资源调查,特别是土地整理和复垦的潜力调查;另一方面要根据当地经济、社会发展水平,因地制宜地做好土地开发整理专项规划。制定和实施规划要与基本农田建设、生态环境建设、农业生产结构调整、地方经济转型相结合。(2)坚持将土地整理复垦作为补充耕地主要途径的原则。根据我国目前宜耕后备资源情况和土地利用现状分析,今后我国耕地后备资源的潜力主要来自己利用但利用率低的土地和因生产建设破坏需恢复利用的土地,补充耕地的主要途径是土地整理和复垦。(3)坚持耕地数量、质量和生态保护协调统一的原则。保障我国粮食安全主要是保护我国粮食生产能力,粮食生产能力又取决于耕地数量、质量与生态系统。“十二五”期间,我国耕地保护要做到耕地数量、质量和生态的3方面管护,作为补充耕地的重要手段,土地开发整理必须使补充的耕地做到数量、质量和生态协调统一。(4)坚持适应市场经济规律,争取最大综合效益的原则。在市场经济条件下,要建立适应市场经济规律的土地开发整理管理体制、机制及运作方式。特别是土地开发整理项目管理要按市场经济规则,实行公开、公平、公正的原则,通过招投标、工程监理和项目法人等制度规范管理行为,决不能因为项目管理与实施,造成新的政企不分,违背经济体制改革和政府职能转变要求。另外,土地开发整理要适应农业发展要求,紧紧围绕生态保护与建设、围绕增加农民收入、围绕市场需求展开。

土地开发规划土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动。包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。

生态环境土地开发所带来的生态环境的变化从其变化的质来讲包括好和坏两个方面，如治理荒山改良土壤等，会带来生态环境的良性循环，而大量砍伐森林会带来水土流失土壤沙化等。从其变化的量来讲包括明显的和非明显的两种变化，如旧城改造、开荒种田等，会造成生态环境的明显变化。但改良土壤利用科学技术提高土地利用率是一种非明显的变化。因此不同的开发利用方式对生态平衡的影响不同。1．农用土地开发对生态环境的影响开发成林地、园地、耕地、牧草地等农用土地后生态系统的生产力大大提高，生物量也相应增多，改良土地中的障碍因子，但不合理的开发利用会导致向低稳定性生态系统发展，破坏生态平衡。2．建设用地开发对生态环境的影响(1)快速的城市化进程，加快了农业土壤向非生产性用地转移的力度与规模，导致大面积土壤改变了地表自然的状况，地表永久密闭，自然的绿地面积急剧下降，自然的生态系统基本不复存在，使其彻底失去起生产力和生产功能（2）城市化将彻底改变地表径流特征以及地表水的质量，从而影响地区水环境以及区域水生生态系统（3）城市化还将导致自然资源的大量耗竭、能源的集中消费及污染物的集中释放（4）城市化将导致对农业与生物产品的集中消费，产生以城市为中心营养富集现象（5）城市消费群体的日益扩大和消费水平的日益提高将不可避免的导致农业结构的大幅度调整，从而影响土地利用结构变化以及土壤质量演变的方向。（6）城市建设用地的盲目扩张建设规模越来越大导致区域性的生态问题越来越严重。总的来说，不同的土地资源开发方式对生态环境的影响是不同的，可能获取的生态和经济效益也是不一样的。因此要进行科学规划、因地制宜、优化结构、适度开发、充分利用、合理建设，在充分发挥土地生产力的同时，避免生态破坏，保证生态系统的平衡，与生产的可持续发展土地于社会经济活动紧密相连，土地开发决定着社会、经济结构的组成方式。例如，大片宜农荒地的开发不仅会带来地区性经济结构的改变，增加经济效益，同时也会带来社会就业结构的变化，使原来以牧、林等为生的人群转化为以农为主。因此无论那种形式的土地开发都将带来地区社会经济结构的改变。

一种是陆家嘴模式，即一个整体公司以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合，主要是综合金融、贸易、商业等业态。陆家嘴每年的营业额实际上很少，但利润很高，主要是土地出让的收益非常大。 一种是天津开发区模式，即工业土地的开发模式，由于经营的土地主要是工业区，城市机能较差，所以工业区土地价值的增值幅度和它收益情况比陆家嘴要差得多，但该模式也是国内惟一一个，甚至是主要的一个靠土地经营的工业区赚钱的一个企业。

土地开发规划土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动。包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。概念编辑广义概念土地开发从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动，包土地开发规划括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。狭义概念从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。用途划分按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发；建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发。发展编辑发展历程土地开发从广义上来讲，是指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动，包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。土地开发一般分为一级开发和二级开发。1、土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。2、土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。本报告通过结合二级市场的需求现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，为相关开发企业及投资机构研究分析、阐明土地一级开发市场的投资前景与机会、盈利模式及如何做到风险规避。长时期以来，我国土地一级开发市场由政府垄断，市场化运作经验缺失，“生地出让”、“一二级联动”等土地开发模式占据主流。但从近些年土地开发业务的发展情况来看，土地一级开发越来越成为一项独立的业务，“政府主导、市场化运作”趋势明显。在大力推进城镇化建设背景下，各级地方政府都面临新城扩张和旧城改造升级的压力，对新增建设用地和存量建设用地的开发需求放量增长，政府建设融资需求大增，土地一级开发迎来市场化蜕变良机。不少企业及投资机构开始在土地一级开发市场布局，进入企业呈递增趋势。目前业内竞争者主要包括各级政府的城投公司，如云南城投、中天城投等；建筑类企业，如中国中铁、中南建设等；房地产及其他综合类企业，如北京城建、天房发展等。市场呈现出较为明显的地域特征，开发规模较小，缺乏区域间的资源整合和有效竞争，尚未出现跨区域运作的专业品牌开发企业，与二级开发市场的市场化程度相差甚远。随着城镇化进程的加快，土地作为一种稀缺资源，政府对其管理和控制将更加严格。在政府主导的土地一级开发市场上，那些具备较强实力且具有良好运作模式的投资人将更受政府青睐，有机会取得更多的市场份额，并以此树立企业品牌。目前，政府还未对一级开发投资人的资质、注册资本等方面做出严格要求，但政府对土地一级开发市场制定相应规范是迟早的事情，企业应及早介入土地一级开发业务，在市场上占得先机。开发类型1．宜农荒地的开发2．闲散地开发3．农业低利用率土地开发4．沿海滩涂开发5．城市新区的开发6．城市土地的再开发遵循原则1、符合土地利用总体规划的原则2、因地制宜原则3、可持续发展原则4、统筹兼顾协调发展原则( 1 )以提高效益为中心，速度与效益相结合（2）局部利益与全局利益的协调（3）处理好建设发展与社会稳定的关系

1、开发主体土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。2、开发程序(1)计划编制首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。(2)前期策划根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。(3)征询意见和审批市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。(4)组织实施开发土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。(5)项目验收土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。

土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡，未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。一是土地利用范围的扩大，一是土地利用深度的开发。由此定义土地开发是通过各种手段挖掘土地的固有潜力提高土地的利用率扩大土地利用空间与利用深度，充分发挥土地在生产和生活中的作用的过程。

土地开发管理中心的职责主要有以下几方面：1.贯彻执行土地管理法律、法规，负责拟定土地开发整理方面的规章制度；2.负责编制全市土地开发复垦整理规划，及年度计划；3.承担并负责组织、实施大理市土地开发、复垦、整理工作；依法确定项目施工单位、项目工程监理单位，单位负责人对整个土地开发整理项目开展的合法性、真实性负总责；4.负责全市废弃工矿砖场用地、未利用地、滩涂、闲散土地及中低产田改造的调查、登记、建档等工作。

土地整治术语，土地开发指对未利用土地，通过工程、生物或综合措施，使其达到可利用状态的活动，包括开发为农用地和开发为建设用地。那么土地开发需要办哪些证呢？ 1、 《建设用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地或者出让土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 2、 《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 3、 《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 4、 《建筑工程施工许可证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 5、 《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。 以上就是关于土地开发需要办哪些证的全部介绍了。

土地开发费是进行土地开发时所投入的费用总和，即生地变成熟地所需要的总费用。包括城市基础设施配套费，公共事业建设配套费和小区及宗地开发配套费。另一解释：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用（万元/ha）。【法律依据】《土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

土地发展公司，专责市区重建，避免市区环境进一步恶化，以及改善旧区居民的居住环境。土发公司的财政是自负盈亏的。它和其他一般商业机构/公司/地产发展商的最大分别是，该公司在收购土地时可以要求政府引用《收回土地条例》收回土地以进行市区重建。

法律分析：前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、都是在这个阶段取得的。而《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第一条 为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。衍生问题：建筑用地开发的流程？1)通过行政划拨方式取得;2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;3)转让取得;4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;6)通过司法裁决取得;7)通过兼并、收购等股权重组方式取得。征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》。

建筑业。根据查询金税来网站显示，土地开发整理公司属于建筑业，不属于服务业，主要缴纳营业税，税率是3%，另外还有附加税费。一般的土地整理中心从事土地开发整理复垦的技术性、事务性工作；省级中心负责统筹全省土地开发整理复垦工作，省级项目的立项、验收。

第一部分，房地产开发公司的准备工作x0dx0a在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。x0dx0ax0dx0a第二部分，行政审批部分x0dx0a根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。x0dx0ax0dx0a一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：x0dx0a1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。x0dx0a2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。x0dx0a3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。x0dx0a4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。x0dx0a5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。x0dx0a6、规划部门办理项目选址意见书。x0dx0ax0dx0a二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：x0dx0a1、人防办进行人防工程建设布局审查。x0dx0a2、国土资源局办理土地预审。x0dx0a3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。x0dx0a4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。x0dx0a5、规划部门确定建设工程规划设计条件。x0dx0ax0dx0a三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：x0dx0a1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。x0dx0a2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。x0dx0a3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。x0dx0a4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。x0dx0a5、国土资源局进行用地预审。x0dx0a6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。x0dx0a7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。x0dx0a8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。x0dx0a9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。x0dx0ax0dx0a四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：x0dx0a1、公安消防支队进行消防设计审查。x0dx0a2、人防办进行人防设施审查。x0dx0a3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。x0dx0a4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。x0dx0ax0dx0a五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：x0dx0a1、建设单位办理施工报建登记。x0dx0a2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。x0dx0a3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 x0dx0ax0dx0a六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：x0dx0a由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。x0dx0a开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：x0dx0a1、以下证明材料：x0dx0a（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；x0dx0a（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；x0dx0a（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。x0dx0a2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；x0dx0a3、工程施工合同；x0dx0a4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。x0dx0ax0dx0a七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：x0dx0a1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。x0dx0a2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。x0dx0a3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。x0dx0a4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 x0dx0ax0dx0a第三部分 房地产项目权属初始登记阶段x0dx0a1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。x0dx0a2、开发商应提交材料：x0dx0a（1）申请书；x0dx0a（2）企业营业执照；x0dx0a（3）用地证明文件或者土地使用权证；x0dx0a（4）建设用地规划许可证；x0dx0a（5）建设工程规划许可证；x0dx0a（6）施工许可证；x0dx0a（7）房屋竣工验收资料x0dx0a（8）房屋测绘成果；x0dx0a（9）根据有关规定应当提交的其他文件。x0dx0ax0dx0a以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计

法律客观：开发项目手续流程一、开发合同。办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。时间：取得土地使用权证，规划申定后。提交：1、可行性研究报告;2、资质证明文件;3、房地产开发项目审批书;4、土地手续(土地证或土地拍卖方案及成交确认书);5、经规划部门认定规划平面图、定位图、竖向图、管线图;6、前期物业管理合同(协议);7、相关规费缴纳证明8、项目开发资金监管协议。发放：开发合同，项目手册。二、开发经营许可证办事依据：《工程建设管理服务规范》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》。时间：取得开发合同后。由房管分局审批后报市局办理。三、单体工程审查办事依据《城市房地产开发经营管理条理》、《山东省城市房地产开发经营管理条理》。时间：签定开发合同、规划许可证、计委立项建施图图纸审查后，建设工程规划许可证前。提交：1、当年计委计划批文;2、单体工程建施图(图纸审查中心审查过的);3、建施计划书及投资计划书;4、开发合同、开发经营许可证。发放：单体工程审查表。四、预售许可证办事依据：《城市房地产开发经营管理条理》、《城市商品房预售管理办法》《山东省商品住宅质量保证和使用说明书试行办法》。时间：单体工程建设投资达到四分之一，已取得施工许可证。提交：1、营业执照：2、资质证书、开发合同、开发经营许可证;3、土地使用权证或合法用地文件;4、建设工程规划许可证;5、开工许可证;6、单体工程审查表;7、施工合同;8、工程施工进度计划;9工程建设投资25%以上证明材料;10、商品房预售方案;11、备案回执单;12、平面图、楼房表;13、商品房预售资金监管协议;14、《商品房住宅质量保证书》、《使用说明书》。发放：预售许可证。五、房地产开发项目竣工综合验收(分期综合验收)合格证明文件。办事依据：《城市房地产管理法》、《山东省城市新建住宅及配套设施建设与交付使用管理办法》。时间：规划、绿化、质检验收并合格后、房屋初始登记使用前。提交：1、开发项目综合验收申请;2、开发项目竣工图纸;3、单体工程审查表;4、规划、绿化、质检验收合格报告;5、物业管理落实情况报告。发放：综合验收(分期综合验收)合格证明文件。六、房屋初始登记时间：综合验收(分期综合验收)后。提交：1、土地使用权证书或合法用地文件;2、建设工程规划许可证;3、建设工程开工证明;4、建设工程竣工验收证明;5、幢层户平面图;6、房屋初始登记申请表;7、聊城市房屋调查表;8、营业执照复印件;9、综合验收(分期综合验收)证明文件。发放：房屋产权证。七、转移登记时间：办完大证，购房合同需备案后。提交证件：1.身份证复印件，2.购房合同，3.聊城市房屋调查表，4.购房发票，5.契税发票，6.商品房移交结算协议书，7.房屋转移登记申请、审批书，8.测绘发票，9.维修基金缴款证明。发放：房屋产权证。

我国先后颁布的《土地管理法》、《水土保持法》、《环境保护法》、《草原法》、《渔业法》、《森林法》等都对有关土地开发作了严格规定。 　　新《土地管理法》规定：“开垦未利用的土地，必须经过科学论证和评估，在土地利用总体规划划定的可开垦的区域内，经依法批准后进行。”“禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁止围湖造田和侵占江河滩地。根据土地利用总体规划，对破坏生态环境开垦、围垦的土地，有计划有步骤地退耕还林、还牧、还湖。”“开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用”。《水土保持法》规定：“禁止毁林开荒、烧山开荒和在陡坡地、干旱地区铲草皮，挖树兜。禁止在25度以上陡坡地开垦种植农作物。已在禁止开垦的陡坡地上开垦种植农作物的，应当在建设基本农田的基础上，根据实际情况，逐步退耕，植树种草，恢复植被，或者修建梯田”。《环境保护法》规定：“开发利用自然资源，必须采取措施保护生态环境”。《草原法》规定：“严格保护草原植被，禁止开垦和破坏。草原使用者进行少量开垦，必须经县级以上地方人民政府批准。已经开垦造成草原沙化或者严重水土流失的，县级以上地方人民政府应当限期封闭，责令恢复植被，退耕还牧”。《渔业法》规定：“禁止围湖造田。沿海滩涂未经县级以上人民政府批准，不得围垦。” 　　为了加强土地开发管理，1989年原国家土地管理局、国家计划委员会、财政部、农业部联合发出了《关于落实土地开发利用计划的通知》；1989年原国家土地管理局、水利部联合发出了《关于加强土地开发利用管理搞好水土保持的通知》；1992年原国家土地管理局发出了《关于加强土地后备资源开发项目审批工作的通知》。上述《通知》，对在土地开发过程中，搞好规划、计划管理与进行经济、技术与环境保护等方面的论证等提出了具体要求。

农村集体土地开发的流程如下：1、确定开发项目：农村集体经济组织或个人根据自身情况，确定合适的土地开发项目，并与相关部门进行沟通和协商，确定项目的可行性；2、土地征收：如果需要征收土地，农村集体经济组织或个人需向当地政府申请土地征收，并与被征收的村民进行协商和赔偿；3、土地规划：根据项目的特点和需要，制定土地规划方案，并向当地政府申请土地规划许可证；4、项目建设：根据土地规划方案，农村集体经济组织或个人进行项目建设，包括基础设施建设、房屋建设、道路建设等；5、环评审批：根据国家相关法规，对环境影响进行评估和审批，并根据审批意见进行必要的环保措施；6、用地审批：根据国家相关法规，向当地政府申请用地审批，并获得相应的用地证书；7、办理手续：根据相关法规，办理建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收等手续；8、运营管理：项目建设完成后，进行运营管理，包括物业管理、租赁管理、销售管理等。农村集体土地开发后果：1、带动农村经济：农村集体土地开发可以促进农村经济的发展，增加农民的收入来源，并带动相关产业的发展和壮大；2、改善农民生活：农村集体土地开发可以改善农民的生活条件，提高农民的生活水平，促进农村社会的和谐稳定；3、保护土地资源：农村集体土地开发应当严格遵循国家土地利用政策和规定，保护好土地资源，避免滥用和破坏土地资源；4、避免农村土地流失：农村集体土地开发要遵循“征地补偿、公开透明、合法合规”的原则，保障农民的合法权益，避免农村土地流失问题。综上所述，农村集体土地开发涉及的具体法规和手续可能因地区和项目类型而有所不同，建议在具体办理时咨询当地政府和相关部门，以确保能够顺利开发。【法律依据】：《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第四十八条征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

不同行业、不同领域土地开发的内涵不尽一致。在土地管理中，土地开发是指对未利用土地包括荒山、荒地、荒滩等，通过工程或生物措施，使其改造成为可利用土地的行为。按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发；建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发。 　　在我国经济建设和农业发展过程中，科学、合理进行土地开发具有重要意义。据统计，1985～1995年，全国累计开发耕地7368万亩，同期，非农建设占用耕地2960万亩。通过土地开发，有效弥补了非农建设占用耕地。 　　据原国家计划委员会、国家土地管理局对全国待开发土地资源的调查统计与分析评价，截至1991年4月，全国待开发土地资源总计为11．01亿亩，约占全国土地总面积的7．7％。其中，宜耕地2．04亿亩，占全国待开发土地资源的18．4％；宜园地0．44亿亩，占4．0％；宜林地3．95亿亩，占35．6％；宜牧地4．13亿亩，占37．2．％；宜水产养殖用地0．26亿亩，占2．3％；宜建设用地0．13亿亩，占1．2％；可开发成其他用地0．14亿亩，占1．3％。从总体上看，我国待开发土地资源不足，土地资源必须坚持持续利用。

用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法第一条 为加强用于农业土地开发的土地出让金的使用管理，根据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(国发[2004]8号)，特制定本办法。第二条 本办法所称用于农业土地开发的土地出让金是指省(自治区、直辖市)及计划单列市、市(地、州、盟)、县(市、旗)从土地出让金中按规定比例划出的专账管理的资金。第三条 土地出让金用于农业土地开发的比例，由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市(地、州、盟)、县(市、旗)不低于土地出让平均纯收益的15%确定，并将其中不超过30%的资金集中到各省、自治区、直辖市及计划单列市使用。上述两个比例确定后，分别报财政部、国土资源部备案。第四条 本办法所称土地出让平均纯收益标准是指地方人民政府出让土地取得的土地出让纯收益的平均值。由财政部、国土资源部根据全国城镇土地等别、城镇土地级别、基准地价水平、建设用地供求状况、社会经济发展水平等情况制定、联合发布，并根据土地市场价格变动情况适时调整。土地出让平均纯收益具体标准由财政部、国土资源部另行发布。第五条 用于农业土地开发的土地出让金纳入财政预算，实行专项管理。省(自治区、直辖市)及计划单列市、市(地、州、盟)、县(市、旗)财政部门应分别对农业土地开发资金实行专账核算，按规定的标准和用途足额划缴及使用，不得截留、坐支和挪用，并实行社会公示制度。第六条 调整现行政府预算收支科目，取消“基金预算收入科目”第85类“土地有偿使用收入”下的850101项“土地出让金”；增设850103项“用于农业土地开发的土地出让金”，反映从土地出让金中划入的用于农业土地开发的资金；增设850104项“其他土地出让金”，反映扣除划入农业土地开发资金专账后的土地出让金。在“基金预算支出科目”第85类“土地有偿使用支出”下增设一款8503款“农业土地开发支出”，反映用从土地出让金中划出的农业土地开发资金安排的农业土地开发支出。第七条 市(地、州、盟)、县(市、旗)国土资源管理部门根据办理的土地出让合同，按季统计土地出让面积送同级财政部门，同时抄报省级国土资源管理部门、财政部门。同级财政部门根据国土资源管理部门提供的土地出让面积、城镇土地等别、土地出让平均纯收益标准和各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府规定的土地出让金用于农业土地开发的比例(不低于15%)，计算应从土地出让金中划缴的农业土地开发资金，并按照专账管理的原则和土地出让金缴交情况，由财政部门在办理土地出让金清算时，按级次分别开具缴款书，办理缴库手续，将属于本市(地、州、盟)、县(市、旗)的用于农业土地开发的土地出让金收入(不低于农业土地开发资金的70%部分)缴入同级国库；将属于各省、自治区、直辖市及计划单列市集中的用于农业土地开发的土地出让金收入(不高于农业土地开发资金30%的部分)按就地缴库方式缴入省级国库。从土地出让金划缴的农业土地开发资金计算公式为：从土地出让金划缴的农业土地开发资金=土地出让面积×土地出让平均纯收益标准(对应所在城镇等别)×各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例(不低于15%)。第八条 本办法所称的农业土地开发主要包括：土地整理和复垦、宜农未利用地的开发、基本农田建设以及改善农业生产条件的土地开发。土地整理和复垦是指：按照土地利用总体规划和土地开发整理规划，有组织地对农村地区田、水、路、林及村庄进行综合整治；对在生产建设过程中挖损、塌陷、压占及污染破坏的土地和洪灾滑坡崩塌、泥石流、风沙等自然灾害损毁的土地进行复垦。宜农未利用地的开发是指：在保护和改善生态环境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，对滩涂、盐碱地、荒草地、裸土地等未利用的宜农土地进行开发利用。基本农田建设是指：采取相应措施对基本农田进行改造、改良和保护，促进基本农田综合生产能力提高和持续利用。具体包括：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地的建设；有良好的水利与水土保持设施的耕地建设；对中低产田的改造；蔬菜生产基地建设；国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地的建设等。改善农业生产条件的土地开发是指：为改善农业生产条件而独立进行的农田道路、电力通讯、水源、给排水等生产设施的建设。第九条 财政部门负责农业土地开发专项资金的预算审批、下达、资金的拨付和资金的监督管理工作； 国土资源部门负责项目预算的编报、汇总、项目实施的监督检查及竣工验收等项目管理工作。地方财政部门和国土资源部门具体职责分工由各省、自治区、直辖市及计划单列市自行确定。第十条 各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府要加强对用于农业土地开发的土地出让金收缴的监督，保证土地出让金专户资金优先足额划入用于农业土地开发的资金专账。第十一条 财政部和国土资源部要会同监察部、审计署等有关部门，对用于农业土地开发的土地出让金的提取比例、预算管理、支出范围等进行定期或不定期的监督检查。各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府要定期将用于农业土地开发的土地出让金使用情况报财政部和国土资源部。财政部除会同有关部门进行检查外，可委托财政部驻各地财政监察专员办事处进行专项检查或抽查。对于违反规定的，除通报外，对提取比例不足的，负责督促其限时足额划入，督促未果的，依法强行划入专账；对于违反专账管理的，负责督促其在7个工作日内予以纠正；对于违反支出范围的，除负责督促其在7个工作日内纠正外，应将超出本办法规定支出范围的资金收回专账；对挪用专账资金的，由省级人民政府负责追缴，并追究有关人员责任。第十二条 各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府可根据本办法的规定，结合本地的实际情况，制定具体的资金使用管理办法。第十三条 本办法自2004年1月1日起实行。第十四条 本办法由财政部、国土资源部负责解释。

土地出让金用于农业土地开发的比例，由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于土地出让平均纯收益的15%确定。从土地出让金划出的农业土地开发资金计算公式为：从土地出让金划出的农业土地开发资金 = 土地出让面积×土地出让平均纯收益征收标准（对应所在地征收等别）×各地规定的土地出让金用于农业土地开发的比例（不低于15%）。 本办法由财政部、国土资源部负责解释。

《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》是2004年6月24日财政部国土资源部发布的法规。

财政部国土资源部关于印发《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》的通知2004年6月24日　财建[2004]174号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国土资源厅(局)：为切实保护耕地，加强粮食生产能力建设，抑制城市盲目扩张，促进城乡协调发展，国务院决定从2004年起将部分土地出让金用于农业土地开发。为加强用于农业土地开发的土地出让金的使用和管理，根据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》(国发[2004]8号)，我们制定了《用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法》。现印发给你们，请遵照执行。附件：用于农业土地开发的土地出让金使用管理办法抄送：国务院办公厅，监察部，审计署，中国人民银行，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。

根据《国务院关于将部分土地出让金用于农业土地开发有关问题的通知》（国发20048号）的规定，从2004年1月1日起，将部分土地出让金用于农业土地开发。

　　土地开发成本构成要点如下：　　1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。　　2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。　　3、出让金国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。　　4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。　　① 场地平整 ② 勘察设计③ 临时设施 ④ 桩基工程 ⑤ 土建安装 ⑥ 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。 ⑦ 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。　　5、耕地占用税　　6、耕地开垦费　　7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。　　8、占耕地教育附加费　　9、新增建设用地有偿使用费　　10、南水北调费　　11、新菜田开发基金　　12、出让金业务费　　13、契税　　14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。　　一、土地开发支出划分和归集的原则　　房地产开发企业开发的土地，按其用途可将它分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地（也叫商品性建设场地）；另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准（如房屋占地面积或房屋建筑面积等）将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“开发成本——土地开发成本”　　账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时，再将使用土地所应负担的开发成本，从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。　　二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置　　（一）土地开发成本核算对象的确定　　为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：　　1．对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；　　2．对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。　　成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。　　房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定：　　1.一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或每一独立的施工团预算所列的单项开发工程为成本核算对象。　　2.同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概预算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。　　3.对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。　　开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：　　（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其中土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让公共配套设施如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等支出。开发管理费是指应由房屋开发成本负担的开发间接费用。

房地产开发土地费用，主要包括（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。我国土地管理的基本原则是所有单位和个人在开发、利用、保护管理土地时都必须坚持的原则，主要包括以下几点：1、维护土地的社会主义公有制。我国《土地管理法》第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”土地公有制是我国土地制度的基础和核心；2、保护合法的土地财产。这是一项重要的民事财产权利，是我国民法的原则规定在土地法中的具体体现；3、保护耕地。这是农业和国民经济稳定的基础；4、合理利用土地。这是我国的一项基本国策；5、统一管理土地。实现全国土地的统一管理，是有效组织和协调土地使用的需要，是全面、有效、长远、有序地调整土地关系的需要，也是我国进行土地改革的需要；6、有偿使用土地，实行有偿使用有利于我国土地的合理充分利用，促进土地资源的优化配置，也有利于对外开放，引进资金。法律依据：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，房地产企业开发产品计税成本支出的内容如下：（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

1、先递交土地申请，到当地市规划局办理《土地选址意向书》（若所看中的土地上有建筑物，要到房产局办理《房屋拆迁许可证》，）在到规划处办理《建设用地规划许可证》。2、持以上证明到土地局办理《土地使用证》（若要向银行抵押，就是要用土地证）3、到规划局办理《建设工程规划许可证》；4、到建委办理《建设工程施工许可证》；5、若需要房地产预售，则要到房地局办理《房屋预售许可证》。最新行业现状2014年，全国土地出让收入42940.30亿元，同比增长3.1%。《中国土地开发行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，其中招拍挂和协议出让价款37956.43亿元，增长1.7%；补缴的土地价款1886.89亿元，下降1.1%；划拨土地收入935.94亿元，增长5%；出租土地等其他收入2161.04亿元，增长43.1%。当年，从土地出让收益中计提的教育资金、农田水利建设资金分别为631.97亿元和643.84亿元，增长22.4%和25.4%。

法律主观：一、项目受理(办公地点)：二、 建设工程项目 招标程序 (一)建设工程项目报建 1、时间建设项目在立项定点文件或初设方案批准后，在区招标办领取“ 建筑工程项目 报建表”填报备案。 2、办理工程报建时应交验的文件资料 (1)立项批准文件或主管部门批准的文件; (2)建设工程规划许可证，施工图已有资格审查单位审查合格; (3)银行出具对该建设资金筹集情况的证明。资金到位率达到整个工程项目投资的50%以上——见开户行保函。 (二)招标申请 1、时间施工图完成后，建设单位填写“ 建设工程招标 申请表”报招标管理机构审批。 2、形式 (1)招标方式分为邀请招标和公开招标。一般结构不复杂的项目均采用邀请招标。 (2)采用邀请招标的项目，参加投标单位不应少于3家。 3、资料施工图及技术资料。 (三)发布建设工程交易信息 1、根据单位报建情况发布工程信息。 2、确定参加投标的施工单位。建设单位可以推荐1/3的施工单位，其余施工单位在交易中心抽取。 (四)招标文书的编写根据“施工招标文书”的规范文本结构工程实际情况编写招标文书，并报送招标管理部门审查。 (五)工程标底的编制 1、标底的编制应委托有编制标底资格和能力的中介机构代理编制。 2、建设单位将编制的标底报送招标管理部门进行审核，应附上标底编制(审)委托书。 (六)于工程发标前一日发出投标邀请书 (七)召开建设工程发标会及发标会程序 1、会议由建设单位(招标单位)负责人或 委托代理人 主持; 2、宣布发标会开始; 3、介绍参会单位和主要人员; 4、对投标单位资质进行审查; 5、宣读招标文书; 6、解答投标单位提出的问题; 7、宣布建设单位评标小组成员; 8、其它有关事项; 9、宣布会议结束。 (八)评标小组的确定 1、评标由评标小组进行，招标管理机构进行监督; 2、评标小组的组成建设单位和在专家库随机抽取的有关技术专家组成。建设单位占1/3，专家库中抽取2/3以上专家; 3、评标小组人数为不少于5人以上的奇数; 4、确定评标小组组成人员的时间：开标前一天下午。 (九)开标、开标会程序 1、会议仍由招标单位主持; 2、宣布开标会开始; 3、介绍参会的单位和人员名单; 4、宣布监督、评标、唱标人员名单; 5、对投标单位的资质及所提供的投标文件和资料进行核查，并宣读结果; 6、宣读投标单位的投标报价、工期等主要经济技术指标; 7、宣读标底; 8、宣布休会：进入评标阶段;评标程序： (1)对投标文件的符合性鉴定。即投标文件应与招标文件书的所有条款、条件和规定相符，无显著差异或保留; (2)对投标文件的技术方面评定。即对投标单位所报的施工方案或施工组织措施进行评估; (3)综合评价与比较。即依据所在招文件的评标、定标办法，对投标单位的报价、工期、以往业绩、社会信誉等项目进行评分(采取记名评分); (4)根据以上条件，择优选定中标单位。 9、宣布复会：由评标小组组长宣布评标结果，对评标结果作出解释，并解答投标单位提出的问题; 10、公布工程中标企业; 11、宣布会议结束。 (十)填写 中标通知书 ，凭“中标通知书”办理“建设许可证”、质监手续、“ 施工许可证 ”等。 (十一)施工合同的签订 1、建设单位与中标单位应在招标文书规定的期限内 签订施工合同 ; 2、施工合同的签订在“建设工资交易中心”进行，并接受招标管理部门、监察局等的监督、审查。