一级开发

你好，七通一平：建筑行业术语，它指的是土地（生地）在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。望采纳！

　　土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。　　流程：　　（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。　　（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。　　（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。　　（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。　　（五）通过联审会的项目确定土地开发主体　　1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。　　2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议　　（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续　　(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。　　（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。　　组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。　　（九）组织验收　　建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：　　1、审核土地一级开发成本　　2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求　　3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费　　4、纳入市土地储备库

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。 土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。 土地一级开发项目的流程 一．土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 二．土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费 4、纳入市土地储备库

可以查阅政府相关官方网站，了解相关法律法规，按照开发土地所属管辖部门的要求和程序，提供相关资料办理

　　土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。　　从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。　　根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：　　第一，割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。尽管国家三令五申强调，今后经营性城市建设用地将一律先由政府进行一级开发，再进入土地市场，但割腊肉式仍将会延续相当长的时间。这是无可奈何的事情，在缺乏大额保证资金的情况下，很多制度是苍白的。　　第二，指婚式（即五统一）：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。　　第三，招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移，即政府将生地出让给一级开发商，开发成熟后再由一级开发商转让给二级开发商，另一种叫“生地出让-熟地回购”，即一级开发成熟后再由政府收储统一上市。在政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等几种，在惠州市政府与中信深圳集团一级开发合作中，政府作出了土地增值收益全部归中信的承诺。　　第四，新城公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发经营，好处是政府主导，缺点是与市场脱节，甚至滋生腐败。　　第五，借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资，其缺点是政府容易陷入被动。如香港华润曾经操作的10平方公里海南石梅湾项目采用的就是这一形式。　　土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

土地一级开发的概念就是该土地投机倒把开始.

房地产一级开发是土地一级开发，土地一级开发，是指土地储备机构按规定确定土地一级开发单位，依照土地利用总体规划和城市规划，对国有土地、集体土地依法实施拆迁、收回、征收和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。扩展资料土地一级开发盈利模式：1 、工程总承包模式土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8%）。2 、利润分成模式重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。参考资料来源：百度百科-土地一级开发

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。 开发商在取得一块土后再转给另一个需要用地的单位，然后由另一单位进行土地开发，属于三级开发。

法律分析：土地一级开发，是指由政府或其授委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用的转让、租赁、抵押等。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

法律分析：1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。2、市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。3、通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。4、编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。5、通过联审会的项目确定土地开发主体。6、土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。7、如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。8、在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。9、组织验收。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第十八条 国家建立国土空间规划体系。编制国土空间规划应当坚持生态优先，绿色、可持续发展，科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功能空间，优化国土空间结构和布局，提升国土空间开发、保护的质量和效率。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。

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法律分析：1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。2、市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。3、通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括:待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。4、编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。5、通过联审会的项目确定土地开发主体。6、土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。7、如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。8、在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。9、组织验收。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第十八条 国家建立国土空间规划体系。编制国土空间规划应当坚持生态优先，绿色、可持续发展，科学有序统筹安排生态、农业、城镇等功能空间，优化国土空间结构和布局，提升国土空间开发、保护的质量和效率。经依法批准的国土空间规划是各类开发、保护、建设活动的基本依据。已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。

土地一级开发与二级开发的区别：1、资金要求的区别一级开发对开发商资金要求比做二级开发要大得多。（1）起步资金需求量大、项目占用资金量大（无法通过销售回款、资金无法滚动）。（2）贷款难度大，没有抵押物。2、工作内容的区别简单讲就是做前期、做到七通一平。二级是在地上做建筑。一期是和政府及原土地方找交道；二级是和市场在打交道。3、工作难度的区别公关、协调能力强，可以做一级；市场判断能力强，可以做二级。4、开发技能的区别。土地一级开发，是指由政府或其授委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用的转让、租赁、抵押等。以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。开发流程1、原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。2、市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。3、通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。4、编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。5、通过联审会的项目确定土地开发主体6、土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续7、如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。8、在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。9、组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：（1）审核土地一级开发成本（2）组织验收土地开发程度是否达到合同的要求（3）根据委托合同支付相应土地开发费或管理费（4）纳入市土地储备库扩展资料盈利模式1、工程总承包模式土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。2、利润分成模式重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。3、土地补偿模式土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。土地储备机构负责实施开发的，其为主体。通过招标方式选择开发企业负责整理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%，并由土地储备中心同开发企业签订土地一级开发管理委托协议。参考资料来源：百度百科——土地一级开发

土地一级开发主要目的是为了能使土地得到更大的利用，此项开发必须按照一定的流程才能将土地价值发挥出来。那么，下面小编就带大家一起来了解了解土地一级开发全流程是什么以及土地开发盈利模式有哪些。土地一级开发全流程是什么土地一级开发首先需向国土局提出开发申请，待通过土地预审后委托市、区县土地储备机构负责组织编制实施方案。其次由市国土局同规划等相关部门来对方案联审，来确定土地开发的主体，然后开发实施单位按照规定办理相关手续，最后再由市国土局组织验收项目。土地一级开发盈利模式有哪些1、工程总承包模式土地一级开发企业在接受土地整理储备中心的委托之后，需按土地利用的总体规划、城市总体规划等方面来确定存量的国有土地以及农转用土地。然后再统一组织相关部门进行征地、农转用等基础设施的建设。2、利润分成模式土地一级开发如果采用利润分成模式，那么开发企业在接受委托生地变成熟地之后，土地储备中心就需进行土地招拍并挂出让，而出让所得必须扣除开发成本，然后市政府与企业之间再按照一定的比例进行分成。3、土地补偿模式土地一级开发企业完成规定的开发任务之后，土地储备中心并不是按照给予现金的方式来计算，而是以一定面积土地作为补偿来给予。而这种方式的利润率一般都会高于工程总承包的模式，但是企业的现金流方面压力会较大。文章总结：以上就是关于土地一级开发全流程是什么以及土地开发盈利模式有哪些的相关内容，希望对大家有所帮助。想了解更多相关内容，请继续关注齐家网。

(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。(二)市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。(五)通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议(六)土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。(八)在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。(九)组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费4、纳入市土地储备库

土地一级开发就是从生地到熟地的过程。土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）、乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，使之成为净地，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到三通一平（通水、通电、通路和土地平整），“五通一平“（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整），或“七通一平“（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级阶段包括：1、前期手续阶段、2、组织实施阶段3、土地入市阶段。一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。一级开发项目模式具体为：1、旧城改造项目2、城中村改造项目、3、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、4、土地一级开发项目、5、中心城区棚改项目、6、一次性招标棚改项目、7、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。综上所述，土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平“、“五通一平“或“七通一平“的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。【法律依据】：《中华人民共和国土地管理法》第十六条 下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标，省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。

1 、工程总承包模式土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8%）。2 、利润分成模式重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。3、土地补偿模式土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。土地储备机构负责实施开发的，其为主体。通过招标方式选择开发企业负责整理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%，并由土地储备中心同开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

一、房地产开发企业一级资质和二级资质的区别(一)房地产开发企业一级资质：1.注册资本不低于5000万元。2.从事房地产开发经营5年以上。3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。4.连续5年建筑工程质量合格率达100%。5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。9.未发生过重大工程质量事故。(二)房地产开发企业二级资质：1.注册资本不低于2000万元;2.从事房地产开发经营3年以上;3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;4.连续3年建筑工程质量合格率达100%;5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;8.具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;9.未发生过重大工程质量事故。二、房地产资质1、为了加强对房地产开发企业管理，规范房地产开发企业行为，建设部于2000年3月发布了《房地产开发企业资质管理规定〉。房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。2、一级资质的房地产开发企业承担房地产项目建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。3、二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。4、另外，各资质等级的房地产开发企业还必须具备完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书〉和《住宅使用说明书〉制度。并且，从未发生过重大工程质量事故。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构。(2)有固定的经营场所。(3)有符合国务院规定的注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前建设部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障交易安全。(4)有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前，建设部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的专业技术人员要求。(5)法律、行政法规规定的其他条件。法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第二十条土地利用总体规划实行分级审批；省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准；省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准；本条第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准；土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。

第一章 中国土地开发行业发展背景分析 21 1.1 土地开发的定义 21 1.1.1 土地开发的定义 21 1.1.2 土地开发行业的分类 21 （1）土地一级开发 21 （2）土地二级开发 22 1.1.3 土地开发流程综述 22 （1）土地一级开发流程 22 （2）土地二级开发流程 24 1.1.4 土地开发基本原则 25 1.2 土地开发模式分析 25 1.2.1 土地一级开发模式 25 （1）政府独立开发模式 25 （2）城市运营开发模式 26 （3）主题型项目带土地开发模式 26 （4）一级开发招投标模式 27 （5）土地整备模式 27 1.2.2 土地二级开发模式 27 （1）公建配套开发模式 28 1）PPP(公私合营)模式 28 2）BOT(运营-移交)模式 28 3）TOT(移交-经营-移交)模式 28 4）PFT(私营机构融资)模式 29 （2）商品房开发模式 29 （3）工业园开发模式 30 第二章 中国土地开发行业发展环境分析 33 1.3 土地开发行业经济环境分析 33 1.3.1 2015年国内GDP增长分析 33 1.3.2 2015年工业经济增长分析 37 1.3.3 2015年固定资产投资分析 46 1.3.4 国家宏观经济预测分析 52 1.4 土地开发行业政策环境分析 55 1.4.1 中国货币政策分析 55 （1）2015年中国货币数据分析 56 （2）2015年中国货币政策分析 61 （3）房地产周期与货币政策相关性分析 74 （4）中国货币政策后期走势预判 78 1.4.2 中国财政政策分析 83 （1）2015年中国财政政策分析 83 （2）2015年地方财政政策分析 85 （3）中国财政政策后期走势预判 105 1.4.3 中国土地政策分析 106 （1）农村土地流转制度改革 106 （2）城市土地出让制度改革 107 1）土地储备制度分析 107 2）土地出让金制度分析 109 3）土地招拍挂制度分析 115 第三章 2010-2015年土地政策分析 116 1.5 土地开发行业社会环境分析 116 1.5.1 中国城镇化进程分析 116 1.5.2 中国城镇化现状与规划 117 1.5.3 城镇化与土地开发需求分析 127 1.6 房地产行业开发运营状况分析 131 1.6.1 2015年全国房地产开发景气指数 131 1.6.2 2015年全国房地产开发投资分析 134 （1）房地产开发投资金额分析 134 （2）全国房屋新开工面积分析 135 （3）全国房屋施工面积分析 135 （4）全国房屋竣工面积分析 136 1.6.3 2015年全国房地产销售情况分析 136 1.6.4 2015年全国房地产资金来源分析 137 第四章 中国土地开发市场供需现状分析 139 1.7 土地开发市场供应现状分析 139 1.7.1 2015年全国建设用地供应分析 139 （1）批准国有建设用地规模 139 （2）国有建设用地供应情况 144 （3）重点城市土地抵押情况 147 1.7.2 2015年全国住房用地供应分析 148 （1）全国住房用地供应数量 148 1）全国住房用地供应总量 148 2）保障性安居工程用地供应量 148 3）其他商品住房用地供应量 148 4）热点城市住房用地供应分析 149 1.7.3 2015年全国商业用地供应分析 149 （1）全国商业用地供应总量 149 （2）全国商业用地供应趋势 159 1.7.4 2015年全国工业用地供应分析 160 （1）全国工业用地供应总量 160 （2）全国工业用地供应趋势 161 1.8 土地开发市场需求现状分析 167 1.8.1 2015年全国土地成交情况分析 167 1.8.2 2015年全国土地成交均价分析 168 1.8.3 2015年全国土地成交地块排名 169 （1）成交地块总价排名 169 1）全国成交地块总价排名 169 2）住宅成交地块总价排名 170 3）商办用地成交总价排名 172 （2）成交地块楼面价排名 172 1）全国成交地块楼面价排名 173 2）住宅成交地块楼面价排名 173 3）商办用地成交楼面价排名 175 （3）成交地块溢价排名 177 1.9 2015年土地市场招拍挂分析 178 1.9.1 土地招拍挂出让总体情况 178 1.9.2 土地市场招标出让分析 181 1.9.3 土地拍卖挂牌出让分析 181 1.10 2015年全国主要城市地价分析 182 1.10.1 全国地价总体分析 182 1.10.2 各经济区域地价分析 185 （1）区域经济地价总体分析 185 （2）长三角地区地价分析 188 （3）珠三角地区地价分析 190 （4）环渤海地区地价分析 192 1.10.3 各地理区域地价分析 194 1.10.4 主要城市地价分析 195 （1）北京市地价走势分析 197 （2）上海市地价走势分析 201 （3）广州市地价走势分析 202 1.10.5 当前土地市场价格形势分析 204 1.10.6 后期土地市场价格走势预判 208 第五章 中国土地开发行业区域市场分析 209 1.11 区域市场整体分析 209 1.11.1 京津唐地区 209 1.11.2 长三角地区 210 1.11.3 珠三角地区 211 1.11.4 成渝地区 212 1.11.5 武汉城市圈 213 1.11.6 长株潭地区 215 1.11.7 东北三省 216 （1）区域宏观环境分析 216 （2）区域土地市场分析 217 1）土地供应总量分析 217 2）土地供应结构分析 218 3）房地产开发用地分析 219 4）工矿仓储用地分析 221 1.11.8 山东半岛城市群 221 （1）区域宏观环境分析 222 （2）区域土地市场分析 223 1）土地供应总量分析 223 2）土地供应结构分析 224 3）房地产开发用地分析 226 4）工矿仓储用地分析 227 1.12 京津唐地区分析 228 1.12.1 北京市 228 1.12.2 天津市 229 1.12.3 河北省 232 第六章 房地产及其他综合性开发企业分析 236 1.20.1 招商局地产控股股份有限公司经营分析 236 （1）企业发展简况分析 236 （2）企业组织架构分析 236 （3）企业土地储备情况 237 （4）企业土地开发策略 237 （5）企业主要经济指标 238 （6）企业财务状况分析 243 1）企业盈利能力分析 243 2）企业运营能力分析 245 3）企业偿债能力分析 246 4）企业发展能力分析 248 （7）企业经营优劣势分析 248 （8）企业最新发展动向分析 249 1.20.2 金地(集团)股份有限公司经营分析 249 1.20.3 深圳华侨城股份有限公司经营分析 260 1.20.4 北京首都开发股份有限公司经营分析 273 1.20.5 南京栖霞建设股份有限公司经营分析 284 1.21 城市投资建设类开发企业分析 294 1.21.1 中国城市建设控股集团有限公司发展分析 294 （1）企业发展简况分析 294 （2）企业组织架构分析 295 （3）企业土地开发策略 295 （4）企业建设工程分析 296 （5）企业招商项目分析 297 （6）企业发展优劣势分析 297 （7）企业最新发展动向分析 297 1.21.2 北京城建投资发展股份有限公司发展分析 297 1.21.3 云南省城市建设投资有限公司发展分析 308 第七章 土地一级开发盈利模式与风险规避 320 1.22 土地一级市场开发成本分析 320 1.22.1 土地一级开发成本分析 320 1.22.2 土地一级开发成本构成 320 1.22.3 土地一级开发中涉及的税费 328 1.23 土地一级市场盈利模式分析 330 1.23.1 城市区域开发项目价值链分析 330 1.23.2 价值链中各节点权力和利益点 330 1.23.3 土地一级开发的利润来源分析 331 1.23.4 土地一级开发的盈利模式分析 333 （1）从一级开发本身获利 333 （2）分享土地增值收益 333 （3）持有部分公共建筑 334 （4）为二级拿地铺垫 334 1.23.5 土地一级开发的盈利路径分析 335 （1）如何取得土地一级开发名义 335 （2）间接获取收益常规操作路径 347 1）间接获取土地的操作关键 347 2）间接获取土地收益的模式 347 （3）直接获取土地增值收益分析 348 1）兼顾融合各方参与者利益 348 2）成功开发模式的经验借鉴 349 3）公私协议合作开发模式分析 350 4）整体公私协议合作开发模式 350 1.24 土地一级市场项目操盘分析 351 1.24.1 土地出让市场营销策略 351 （1）土地策略 351 （2）价格策略 353 （3）营销渠道策略 356 （4）促销策略 356 1.24.2 土地的招投标方案分析 358 （1）招标评标因素构成 358 （2）主要评标方法分析 366 1.25 土地一级开发市场的风险与规避 367 1.25.1 土地一级开发的特点 367 1.25.2 土地一级开发的风险 369 （1）政策风险 369 （2）融资风险 369 （3）政府行为风险 370 （4）征地、拆迁工作风险 370 （5）市场风险 370 1.25.3 土地一级开发风险防范措施 371 （1）融资风险防范措施 371 （2）拆迁风险方法措施 372 （3）外部环境风险防范措施 372 第八章 土地一级开发融资模式与行业趋势 376 1.26 土地一级开发融资需求分析 376 1.26.1 现实融资需求 376 1.26.2 潜在融资需求 376 1.27 土地一级开发融资模式分析 376 1.27.1 土地储备机构直接安排融资并承担责任 377 1.27.2 一级开发主体与金融机构签订借款合同 377 1.27.3 一级开发主体融资并承担责任与义务 378 1.27.4 项目公司融资，一级开发主体担保 379 1.28 房地产信托模式分析 380 1.28.1 贷款型信托模式分析 380 1.28.2 股权型信托模式分析 381 1.28.3 权益型信托模式分析 382 1.29 土地一级开发融资渠道分析 383 1.29.1 土地一级开发主要的融资渠道 383 1.29.2 土地一级开发融资解决方法 385 （1）土地收益证券化 385 （2）城投公司模式的创新 387 1.29.3 中国土地开发未来发展趋势预测 390 （1）土地获取成本趋势预测 390 （2）土地开发供给预测 391 （3）土地开发企业发展趋势 394 （4）外资投资发展趋势预测 395图表目录