国有土地

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第9条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用整体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。第九条也是征收决定的主要条件之一，第8条规定的是征收要符合公共利益的需要。第九条中提到了“四规划一计划”，“四规划”指是国民经济社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。一句话，如果是旧城改建的需要属于保障性安居工程、建安置房还有旧城改建是纳入市县国民经济社会发展年度计划，这里叫年度计划。这几个项目在实践过程当中都需要提供国民经济社会发展规划，如果没有这些作出的征收决定是不符合法律规定的。当然在实际过程当中，确实是行政机关提交证据的时候都没有提交，但是对具体证据如何去审查，符合什么样的形式，这一点现在应当说经过大量的实践有些观点基本上形成一致。我们比较常见的是作为行政机关作出征收决定提交证据的时候，提交国民经济社会发展规划、土地利用规划“四规划一计划”。提交这些规划的时候需要提交什么样的证据符合法定审查的条件，在实践过程当中会发现有的行政机关作出这些规划并没有提交相关计划。城乡规划、专项规划这些具体的文本，可能只是提交一个证明。包括有的地方性法规当中，地方行政主体自己制定的一些规划或者规范性文件当中，如何作出？举什么证据？比如说国民经济社会发展规划，有的地方可能就让发改部门出具一个证明。旧城区改建符合社会发展的规划，符合市县当年度的计划，出一份证明。土地利用总体规划，同样提交的证明是国土部门出具了一份证明符合土地利用总体规划，符合某年某月的土地总体规划，也不提交具体哪年度的土地利用总体规划。法律依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条　依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

　　国有土地使用权出让——协议　　许可事项名称：国有土地使用权出让——协议　　许可责任部门：县人民政府　　承办部门：县国土资源局　　许可依据：　　1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；　　2、《中华人民共和国土地管理法》；　　3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；　　4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》　　申请方式：书面申请　　许可证件名称：《国有土地使用权出让合同》　　许可收费依据：　　1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；　　2、《中华人民共和国土地管理法》；　　3、《收费许可证》；　　收费标准：按照收费依据的详细规定执行　　许可时限：20个工作日(不包含受理前时限)　　许可程序：　　一、受理　　受理部门：便民服务窗口　　条件：　　1、通过建设项目用地预审，落实预审意见（个人住宅建设除外）；　　2、取得计划行政主管部门立项批文（个人住宅建设除外）；　　3、取得土地权属文件或土地权属来源文件，且土地权属清晰，无争议；　　4、具备申请国有土地使用权协议出让的其他条件。　　申请人需提交如下材料：　　（一）新建项目　　1、办理协议出让国有土地使用权的申请。内容包括：（1）申请出让的宗地位置及面积，即坐落、四至、土地面积；（2）申请出让宗地的权属现状（即现土地使用权人）及地上物现状；（3）申请出让宗地的规划条件，包括文件依据及规划总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途等；（4）已取得的有关行政主管部门的批准文件，主要有计划行政主管部门、规划行政主管部门以及征地、划拨的文件等；（5）开发建设计划情况，包括投资总额、投资进度、计划开工竣工日期等；（6）申请建设项目的特殊情况；（7）申请出让的用地红线范围内是否有需按划拨方式供应的土地，并明确划拨用地面积、建筑面积、土地用途等；（8）提出申请出让的请求以及申请人的具体联系人及联系电话。　　2、彝良县国有土地使用权出让申请表（原件、填写齐全明确、加盖公章或签字、手印）。　　3、由县国土局向建设规划等部门征询的规划条件。　　4、土地评估报告（原件）。提交土地评估报告3份及宗地图3份。　　5、建设项目用地预审文件及落实预审意见的书面材料（个人住宅建设除外）；　　6、计划部门立项批文，即项目建议书批复和可行性研究报告批复（复印件）（个人住宅建设除外）；　　7、土地权属文件或土地权属来源文件、与权属单位的协议（复印件）及权属单位同意申请人办理协议出让的证明文件（近期出具的原件）。土地权属文件或土地权属来源文件主要有国有土地使用证、征地批复及国家建设用地批准书（新征集体土地）、划拨批复及城镇建设用地批准书、土地部门的确权文件等。　　8、出让合同附件：　　（1）合同附图一式5份（要求用红线标明出让土地的用地范围，并加盖公章）。　　（2）申请出让的建筑物有两种以上用途或地下含经营性用途的，提供各类用途的部位分布表及附图各5份（原件，加盖公章）。　　9、营业执照（复印件）。如申请人为中外合资、合作或外商独资企业，需提供经贸部门对中外合资、合作或外商独资企业核发的外商投资企业批准证书及合作、合资企业合同、章程的批复（复印件）。　　10、 若不按规划文件确定的用地范围整体办理出让手续的，需要提供本次申请出让土地的面积说明。如为共用宗地分摊的，提供出让用地分摊说明，内容包括：规划确定的宗地总面积、建设用地面积、代征地面积，本次拟办理出让土地的宗地总面积、建设用地面积、代征地面积及建设用地面积的分摊计算方法；如为分块出让的，提供本次拟办理出让土地的桩点及测绘面积。　　11、合作建设项目须提交合作建设各方的协议书（复印件），及除申请人外的其他各方同意由申请人办理土地出让的证明文件（原件）。　　12、设计单位出具的设计说明（原件）（个人住宅建设除外）。　　13、法人身份证明或身份证复印件。　　（二）现状原地拆建项目出让的：　　1、办理原地拆建出让项目国有土地使用权的申请。内容包括：（1）申请出让的宗地位置及面积，即坐落、四至、土地面积；（2）申请出让宗地的权属现状（即现土地使用权人）及地上物现状；（3）申请建设项目的特殊情况；（4）申请出让的用地红线范围内是否有需按划拨方式供应的土地，并明确划拨用地面积、建筑面积、土地用途等；（5）提出申请出让的请求以及申请人的具体联系人及联系电话。　　2、彝良县国有土地使用权出让申请表（原件、填写齐全明确、加盖公章）。　　3、土地评估报告（原件）。提交土地评估报告3份及宗地位置示意图3份。　　4、房屋所有权证（复印件）。　　5、土地权属文件或土地权属来源文件、与权属单位的协议（复印件）及权属单位同意申请人办理协议出让的证明文件（近期出具的原件）。土地权属文件或土地权属来源文件主要有国有土地使用证、征地批复及国家建设用地批准书（新征集体土地）、划拨批复及城镇建设用地批准书、土地部门的确权文件等。　　6、出让合同附件：　　（1）合同附图一式5份（要求用红线标明出让土地的用地范围，并加盖公章）。　　（2）申请出让的建筑物有两种以上用途或地下含经营性用途的，提供各类用途的部位分布表及附图各5份（原件，加盖公章）。　　7、营业执照（复印件）。如申请人为中外合资、合作或外商独资企业，需提供经贸部门对中外合资、合作或外商独资企业核发的外商投资企业批准证书及合作、合资企业合同、章程的批复（复印件）。　　8、如为共用宗地分摊的，提供出让用地分摊说明，内容包括：规划确定的宗地总面积、建设用地面积、代征地面积，本次拟办理出让土地的宗地总面积、建设用地面积、代征地面积及建设用地面积的分摊计算方法；如为分块出让的，提供本次拟办理出让土地的桩点及测绘面积。　　9、合作建设项目须提交合作建设各方的协议书（复印件），及除申请人外的其他各方同意由申请人办理土地出让的证明文件（原件）。　　（ 三）原划拨项目补办出让的(包括数套商品房补办出让手续)：　　1、原划拨项目补办出让国有土地使用权的申请。内容包括： （1）申请出让的宗地位置及面积，即坐落、四至、土地面积； （2）申请出让宗地的权属现状（即现土地使用权人）及地上物现状；（3）申请出让宗地的规划条件，包括文件依据及规划总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途等；（4）已取得的有关行政主管部门的批准文件，主要有计划行政主管部门、规划行政主管部门以及征地、划拨的文件等；（5）地价评估及审定地价水平情况；（6）开发建设计划情况，包括投资总额、投资进度、计划开工竣工日期等；（7）申请建设项目的特殊情况；（8）申请出让的用地红线范围内是否有需按划拨方式供应的土地，并明确划拨用地面积、建筑面积、土地用途等；（9）提出申请出让的请求以及申请人的具体联系人及联系电话。　　2、彝良县国有土地使用权出让申请表（原件、填写齐全明确、加盖公章）。　　3、土地评估报告（原件）。提交土地评估报告3份及宗地位置示意图3份。　　4、计划部门立项批文，即项目建议书批复和可行性研究报告批复（复印件）。　　5、规划批准文件，规划意见书及钉桩成果通知单、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。　　6、土地权属文件或土地权属来源文件、与权属单位的协议（复印件）及权属单位同意申请人办理协议出让的证明文件（近期出具的原件）。土地权属文件或土地权属来源文件主要有国有土地使用证、征地批复及国家建设用地批准书（新征集体土地）、划拨批复及城镇建设用地批准书、土地部门的确权文件等。　　7、开工证，工程竣工核验单或工程竣工备案表。　　8、出让合同附件：　　（1）合同附图一式5份（要求用红线标明出让土地的用地范围，并加盖公章）。　　（2）申请出让的建筑物有两种以上用途或地下含经营性用途的，提供各类用途的部位分布表及附图各5份（原件，加盖公章）。　　9、营业执照（复印件）。如申请人为中外合资、合作或外商独资企业，需提供经贸部门对中外合资、合作或外商独资企业核发的外商投资企业批准证书及合作、合资企业合同、章程的批复（复印件）。　　10、若不按规划文件确定的用地范围整体办理出让手续的，需要提供本次申请出让土地的面积说明。如为共用宗地分摊的，提供出让用地分摊说明，内容包括：规划确定的宗地总面积、建设用地面积、代征地面积，本次拟办理出让土地的宗地总面积、建设用地面积、代征地面积及建设用地面积的分摊计算方法；如为分块出让的，提供本次拟办理出让土地的桩点及测绘面积。　　11、合作建设项目须提交合作建设各方的协议书（复印件），及除申请人外的其他各方同意由申请人办理土地出让的证明文件（原件）。　　12、设计单位出具的设计说明（原件）。　　标准：　　1、申办材料齐全、符合法定形式。　　2、原件应使用A4纸打印，复印件统一使用A4纸，图纸可用A4纸或A3纸缩印，但必须清晰。　　3、全部复印件均由申请人加盖公章。　　4、符合彝良县土地利用总体规划、城市规划，符合国家土地供应政策。　　5、申请人与立项批文确定的项目开发建设主体、规划文件确定的开发主体、征地或划拨批复的主体一致。　　6、出让宗地规划条件确定。申请出让的规划建筑物地上地下面积及用途分类的证明性文件中的数据与有关规划批文一致。　　7、出让土地必须为国有土地，且土地权属清晰或土地权属来源清晰，无争议。　　8、出让土地范围确定。按规划文件整体出让的，应与规划文件确定的用地范围一致；进行分块出让或分摊出让的，不得超出规划文件确定的用地范围，且分摊计算方法正确、分块应具有合理性（应相对完整性、独立性、规则性、各地块出入通行便利等）。　　9、土地评估机构具备评估资质。　　土地评估报告应依据项目不同的规划用途评估相应的地价水平及总地价款。　　10、拟按划拨方式取得土地使用权的小区配套，应符合《划拨用地目录》。　　11、填报的《出让申请表》的内容及数据准确。　　本岗位责任人：便民服务窗口、建设用地股或土地储备运营中心经办人　　岗位责职责及权限：　　便民服务窗口对申请人提交的材料按照受理条件进行初步审查。审查通过，给申请人一份书面《材料接收单》，然后在1个工作日内转交建设用地股或中心。　　建设用地股或土地储备运营中心应在收到材料之日起3日内（含收件当日），按照受理条件进行详细审查并作出是否受理的决定，出具加盖建设用地股或土地储备运营中心印章的书面凭证转便民服务窗口；不予受理的，必须报经分管领导同意；需补正材料的，应出具《行政许可补正材料目录单》转便民服务窗口。　　建设用地股或土地储备运营中心未按时作出不予受理的决定或未提出补正材料的，视为受理，受理日期以便民服务窗口收到申请材料之日起计算。便民服务窗口应在受理当场或2日内告知申请人领取《行政许可申请受理决定书》、《行政许可申请不予受理决定书》或《行政许可申请补正材料告知书》。　　时限：6个工作日内　　二、审查　　标准：　　1、申请人提交的申办材料符合法定格式。　　2、符合彝良县土地利用总体规划、城市规划，符合国家和本市土地供应政策。　　3、申请人与立项批文确定的项目开发建设主体、规划文件确定的开发主体、征地或划拨批复的主体一致。　　4、出让宗地规划条件确定。申请出让的规划建筑物地上地下面积及用途分类的证明性文件中的数据与有关规划批文一致。　　5、出让土地必须为国有土地，且土地权属清晰或土地权属来源清晰，无争议。　　6、出让土地范围确定。按规划文件整体出让的，应与规划文件确定的用地范围一致；进行分块出让或分摊出让的，不得超出规划文件确定的用地范围，且分摊计算方法正确、分块应具有合理性（应相对完整性、独立性、规则性、各地块出入通行便利等）。　　7、土地评估机构具备评估资质。　　土地评估报告应依据项目不同的规划用途评估相应的地价水平及总地价款。　　8、拟按划拨方式取得土地使用权的小区配套，应符合《划拨用地目录》。　　9、填报的《出让申请表》的内容及数据准确。　　本岗位责任人：建设用地股或土地储备运营中心经办人　　岗位职责及权限：　　地价已审定的，直接进入本程序。　　建设用地股或中心应按照审查标准进行审查。　　1、经办人主动与申请人联系，沟通情况，组织安排现场勘验；　　2、将申请人申报的全部材料扫描，录入计算机。　　3、明晰应缴纳地价款的面积及用途，按审定的地价水平计算出让地价款。　　4、制作并填写《国有土地使用权出让审批表》，并签署意见。　　5、制作并填写《国有土地使用权出让合同》（含附件、附图），申请人提出按暂定价格签订合同的，还应制作出让合同补充协议。　　6、需要时制作并填写我局签订出让合同的授权委托书。　　8、规范装订申请人提交的材料。　　9、填写审批表，将申办材料和审查意见报中心主任进行审核。　　不符合审查标准的，终止审查，签署审查意见和理由，报中心领导审核、分管局领导审定最终决定是否许可。　　不予许可的,由经办人制发《不予行政许可决定书》，报中心领导审核、审定后加盖局公章，同有关材料一并转便民服务窗口。　　依法需要听证，按有关规定执行。　　时限：10个工作日　　三、地价评审　　标准：按照技术规范进行审核，审定地价水平。　　本岗位责任人：建设用地股、土地储备运营中心、地籍规划股　　岗位职责及权限：　　若地价水平尚未审定的，先转入地价审核环节。经办人制作书面告知书，经领导同意转窗口，窗口应及时通知申请人，并暂停审批。地籍规划股负责对评估报告进行技术审查，组织勘察现场，审查合格后，转建设用地股或土地储备运营中心，组织安排上最近一次地价评审办公会。地价评审办公会原则上每星期一次，由建设用地股或中心主持。地价评审办公会审定后，由建设用地股或中心下达地价审定通知单给经办人，同时解除暂停审批。地价审核时限不得超过40个工作日。　　时限：不计入审批时限　　四、审核　　标准：　　1、同审查标准；　　2、按照地价征收政策，核实应征收地价款的出让面积及地价款总额；　　3、《国有土地使用权出让审批表》的内容与有关批准文件及申请人申报的材料一致；　　4、《国有土地使用权出让合同》的内容与有关批准文件及申请人申报的材料一致。　　本岗位责任人：建设用地股或土地储备运营中心领导　　岗位职责及权限：　　按照审核标准进行审核。　　符合审核标准，应在3个工作日内在审批表签署审核意见，然后报分管局领导进行审定。经审核不符合审核标准的，应在3个工作日内与经办人沟通情况、交换意见后，提出审核意见。　　对不符合审核标准，但可以进行更正的，明确原因和如何更正的意见后，通知申请人限期更正。　　时限：3个工作日。　　五、审定　　标准：同审核标准　　本岗位责任人：分管局领导　　岗位职责及权限：　　按照审定标准决定是否许可。　　同意审核意见的在出让审批表上签署同意审定意见，在土地出让合同上签字，转建设用地股或中心办理。　　不同意复审意见的，应与主办股室沟通情况、交换意见后，填写审批表，提出审定意见及理由，决定是否许可。　　时限：3个工作日。　　六、告知　　标准：　　1、及时、准确告知申办人办事结果（必要时送达）并通知交费；　　2、申请人按规定缴纳各种费用（时间不计入办事时限）；　　3、制发的文书完整、正确、有效；　　4、留存归档的审批文件材料齐全、规范。　　本岗位责任人：建设用地股或土地储备运营中心经办人员及便民服务窗口　　岗位职责及权限：　　（一）经办人按照工作标准告知，制发许可文件。　　1、准予许可的，经办人将《国有土地使用权出让合同》授权书送局办公室加盖局章。制作《行政许可决定书》及缴费单据等文书、证件。　　局办公室接到签署的土地出让合同及授权书等文件后，应在0.5个工作日内在土地出让合同（含附图、附件）及授权书上加盖局章，并将文件转建设用地股或中心。　　2、不予许可的，由经办人制作《不予行政许可决定书》，加盖局章，同有关材料一并转便民服务窗口。　　审批工作结束后，经办人员将审批过程中形成的文书材料按要求扫描、归档。　　时限：2个工作日　　（二）便民服务窗口按照工作标准通知、送达。　　便民服务窗口通知申请人准确告知申请人按照土地出让合同约定交纳土地出让合同定金，领取土地出让合同。在中心开具《缴款通知单》后收取地价款，为申请人开具有关票据。（时间不计入办事时限）　　通知申请人领取《行政许可决定书》、《国有土地使用权出让合同》1本或《不予行政许可决定书》等文书材料。　　申请人凭身份证和缴费凭据（需缴费的）领取有关文书、证件和资料。　　办理结果通过计算机网络等形式予以公示。　　时限：2个工作日。

【错误】本题考查的是城乡规划的实施与监督。以划拨方式提供国有土地使用权的，核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。

应当先办选址意见书

■李子旸 清朝旗人的田地渐渐进入流通领域，使得国有变为私有，形成了一个完整的制度演变路径 满清入关建立政权以后，通过直接圈占的方式，拥有了大量国有土地。这些土地被分给旗人，作为他们生计的保障。清政府认为和希望这样一来，所有的满族人和他们的后代就可以永远无衣食之忧，永远安居乐业。这些分给旗人的土地被称为旗田或旗地。旗田的所有权仍然属于国家，旗田的业主只有使用权，而没有转让权，旗人不可以卖出旗田，他们没有这个权力。“无论旧圈自置，概不准售予民人。”清政府这样做，显然是为了防止旗人因失去土地而生计无着。这就好像政府为所有的旗人专门办了一个大工厂，工厂属于国有，其他人不得进入，而旗人永远都有在工厂中劳动并赚得收入的机会。 清政府的这种想法显然是太天真了。子孙后代的生计是不可依靠祖宗的预先赐予就得到永久保障的。清政府这种做法，只能是把“八旗子弟”变成游手好闲、不能自食其力之辈的代名词。况且，满族人原来在关外往往都从事游牧骑射，很多人并不擅长农耕。因此，分给他们的土地实际上很难成为他们获取收入的来源。对这些旗人来说，最好的办法其实就是把土地转让出去。 从清代早期的康熙朝开始，旗人就大量地把旗田以各种手段转让给其他人。看到这种状况，清政府十分焦急，认为这样势必造成旗人的土地都被汉人占据，长此以往，满清的统治基础甚至都有可能因此而被动摇。为了解决这种国有土地流失的严重问题，清政府进一步强化了不许买卖旗田的规定，多次重申有关禁令，并多次严厉查处有关案件，也就是坚持国有土地不得私有化。但史书中类似的“查禁”、“重申”、“严办”越多，就说明实际上旗田转让的情况越严重。屡禁不止也就意味着愈演愈烈。 到了雍正朝，清政府决心彻底解决旗田转让问题，并为此采取了前所未有的严厉措施。雍正十三年(1735年)，清政府开始对旗田进行强制回赎。 强制回赎是怎么回事？原来，在转让旗田的时候，旗人和交易对方都知道政府明令禁止旗田买卖，所以往往并不采用出售购买的形式，而是采取典押的形式。典和卖的区别在于，对于出让一方来说，前者至少在理论上仍然保有赎回典押物——也就是旗田的权利，而如果是买卖的话，在交易完成以后，自然就钱货两清了。当然，实际中，典押出去的旗田很少赎回。所谓典押其实就是买卖禁令下的一种变通办法。 但是清政府利用了典押有权赎回这一点，有针对性地采取了强制回赎政策，也就是由政府国库出资，强行把典出的旗田收回，并重新分配给旗人，以保持原来国有土地的用途——保障旗人生计。当然，在回赎旗田时，清政府采用了各种办法，尽量压低回赎价格，所付赎金大都低于原价，甚至根本就不付赎金。比如，雍正朝回赎旗田的法令规定：凡红契典卖的旗田，可全价回赎，而白契典卖的旗田，则仅付半价，或干脆一文不付，直接拿回了事。所谓红契，指的是经过官府验契、加盖红印的契约，白契则是指未经官府，完全由民间协商而达成的典卖契约。实际中白契的数量当然远远多于红契。 清政府这样做，目的很明确，就是想要通过强制打击、损害土地接受者的利益，来制止旗田转让而造成的国有土地流失。清政府相信，假如人们看到政府强制赎回土地，那么，也许就不会有人愿意通过典让这种方式来获得旗人的土地了。 但是，和想要通过分配土地永保旗人生计一样，清政府这一次也搞错了。当初禁止旗田转让的法律规定，目的实际上是要禁止各种形式的旗田易主。也就是说，即使是旗人，也只有使用权，而不应该有任何通过转让获得利益的机会。就好像中国计划经济时期的国企员工，可以一直拥有在企业中工作的权利，但没有任何合法的国有资产转让权。 对于旗人典让土地的行为，如果严格遵守原有的法律精神，清政府必须继续采取严格禁止、严厉打击的政策。清政府没有这样做，而是采用回赎的形式解决问题，可是这样一来，就等于承认了典让行为的合法性。实际的情形变成了旗人有权典让土地，政府如果不同意，也只能在典让的规则内出钱赎回。当然，由于政府可以借机压价，土地接受者是要承担一定风险的。但毕竟典押土地不再是非法行为了。结果就是，政府的强制回赎政策不但没能有效地阻止旗田的流失，而且在事实上和法律上承认了旗田可以典押和转让。 非法行为和有风险的行为之间是有很大差异的。如果是非法行为的话，交易各方就要努力寻求规避法律制裁的方法，如果寻求不到，交易甚至就不能进行。而如果仅仅是有风险的行为，交易各方就会转而去寻求彼此都能接受的契约条件。风险必定会内化为交易价格的一部分。换句话说，对于土地接受者来说，只要典押带来的收益足够大，就值得冒险接受土地。而对于土地来说，典押的时间长短是非常重要的，因为相对来说拥有土地的时间越长，收益越大。于是，政府强制回赎的结果就是造成了旗田交易更大规模地进行，而且典押的时间还往往倾向于更长。 可以说，雍正朝的强制回赎政策在限制旗田转让方面起到了相反的作用。旗田转让不但没有被有效制止，反而已经是成行成市、随处可见了。国家对于国有土地的所有权在事实上被压缩为契约范围内的赎回权。到了乾隆朝，旗田回赎的法令又有过几次修改。最初是以年限和契约价格为准计算回赎价，以后就变成了“无论年分远近，契价多寡，总以现在租息为断”。也就是说，地越好，租价越高，赎价也就越高。这无异于是在鼓励土地接受者努力经营，因为经营得越好，赎价就越高，被赎回的风险就越小。 经过这几个阶段，清政府的国有土地政策基本上已经名存实亡，国有土地距离彻底私有化仅有一步之遥了，这最后一步是在咸丰二年(1852年)完成的。这一年，清政府颁布《旗地买卖章程》，正式准许旗地“互相买卖，照例税契升科”。在国有土地保障旗人生计的功能事实上消失以后，清政府如果坚持保有强制赎回权，除了给财政增加负担以外，并无任何实际意义。所以，在私有化已成事实的情况下，面对现实，承认私有化的局面，并为政府开辟新的财源，当然是明智之举。 于是，在原有的国家所有、旗人经营的旗田制度下，经过政府和民间长时间和多次的互动和演变，最终发展出了具有完整产权结构的土地私有制。 清代旗田的私有化过程提供了一个典型的制度演变案例，其中最引人注意的就是制度演变的历史继承特性。具体来说就是，在很大程度上，过去的历史决定了现在和未来的选择。 从清政府的角度来讲，立国之初确立的旗田制度其实必然会失败，只有土地私有制才是保障经济发展及财政基础的长久之策。但是，旗人优于汉人、必须保障旗人生计的观念已经成为难以动摇的意识形态。在这种情况下，清政府主动改变土地国有的制度，推行土地私有化，不仅在意识形态上有着难以克服的障碍，而且在实际转变方式上也几乎不可能找到可行的过渡手段。在这种情况下，中国历史上已存在多年的土地典押、租佃制度不仅提供了变通的办法，同时还提供了天然的交易外部规范条件。也就是说，在没有正式法律规定的情况下，人们也不是毫无规矩可循。历史传承下来的规范在这时发挥了极为重要的作用，确保了交易的正常进行，为制度演变的不断推进创造出了基础条件。

■李子旸 清朝旗人的田地渐渐进入流通领域，使得国有变为私有，形成了一个完整的制度演变路径 满清入关建立政权以后，通过直接圈占的方式，拥有了大量国有土地。这些土地被分给旗人，作为他们生计的保障。清政府认为和希望这样一来，所有的满族人和他们的后代就可以永远无衣食之忧，永远安居乐业。这些分给旗人的土地被称为旗田或旗地。旗田的所有权仍然属于国家，旗田的业主只有使用权，而没有转让权，旗人不可以卖出旗田，他们没有这个权力。“无论旧圈自置，概不准售予民人。”清政府这样做，显然是为了防止旗人因失去土地而生计无着。这就好像政府为所有的旗人专门办了一个大工厂，工厂属于国有，其他人不得进入，而旗人永远都有在工厂中劳动并赚得收入的机会。 清政府的这种想法显然是太天真了。子孙后代的生计是不可依靠祖宗的预先赐予就得到永久保障的。清政府这种做法，只能是把“八旗子弟”变成游手好闲、不能自食其力之辈的代名词。况且，满族人原来在关外往往都从事游牧骑射，很多人并不擅长农耕。因此，分给他们的土地实际上很难成为他们获取收入的来源。对这些旗人来说，最好的办法其实就是把土地转让出去。 从清代早期的康熙朝开始，旗人就大量地把旗田以各种手段转让给其他人。看到这种状况，清政府十分焦急，认为这样势必造成旗人的土地都被汉人占据，长此以往，满清的统治基础甚至都有可能因此而被动摇。为了解决这种国有土地流失的严重问题，清政府进一步强化了不许买卖旗田的规定，多次重申有关禁令，并多次严厉查处有关案件，也就是坚持国有土地不得私有化。但史书中类似的“查禁”、“重申”、“严办”越多，就说明实际上旗田转让的情况越严重。屡禁不止也就意味着愈演愈烈。 到了雍正朝，清政府决心彻底解决旗田转让问题，并为此采取了前所未有的严厉措施。雍正十三年(1735年)，清政府开始对旗田进行强制回赎。 强制回赎是怎么回事？原来，在转让旗田的时候，旗人和交易对方都知道政府明令禁止旗田买卖，所以往往并不采用出售购买的形式，而是采取典押的形式。典和卖的区别在于，对于出让一方来说，前者至少在理论上仍然保有赎回典押物——也就是旗田的权利，而如果是买卖的话，在交易完成以后，自然就钱货两清了。当然，实际中，典押出去的旗田很少赎回。所谓典押其实就是买卖禁令下的一种变通办法。 但是清政府利用了典押有权赎回这一点，有针对性地采取了强制回赎政策，也就是由政府国库出资，强行把典出的旗田收回，并重新分配给旗人，以保持原来国有土地的用途——保障旗人生计。当然，在回赎旗田时，清政府采用了各种办法，尽量压低回赎价格，所付赎金大都低于原价，甚至根本就不付赎金。比如，雍正朝回赎旗田的法令规定：凡红契典卖的旗田，可全价回赎，而白契典卖的旗田，则仅付半价，或干脆一文不付，直接拿回了事。所谓红契，指的是经过官府验契、加盖红印的契约，白契则是指未经官府，完全由民间协商而达成的典卖契约。实际中白契的数量当然远远多于红契。 清政府这样做，目的很明确，就是想要通过强制打击、损害土地接受者的利益，来制止旗田转让而造成的国有土地流失。清政府相信，假如人们看到政府强制赎回土地，那么，也许就不会有人愿意通过典让这种方式来获得旗人的土地了。 但是，和想要通过分配土地永保旗人生计一样，清政府这一次也搞错了。当初禁止旗田转让的法律规定，目的实际上是要禁止各种形式的旗田易主。也就是说，即使是旗人，也只有使用权，而不应该有任何通过转让获得利益的机会。就好像中国计划经济时期的国企员工，可以一直拥有在企业中工作的权利，但没有任何合法的国有资产转让权。 对于旗人典让土地的行为，如果严格遵守原有的法律精神，清政府必须继续采取严格禁止、严厉打击的政策。清政府没有这样做，而是采用回赎的形式解决问题，可是这样一来，就等于承认了典让行为的合法性。实际的情形变成了旗人有权典让土地，政府如果不同意，也只能在典让的规则内出钱赎回。当然，由于政府可以借机压价，土地接受者是要承担一定风险的。但毕竟典押土地不再是非法行为了。结果就是，政府的强制回赎政策不但没能有效地阻止旗田的流失，而且在事实上和法律上承认了旗田可以典押和转让。 非法行为和有风险的行为之间是有很大差异的。如果是非法行为的话，交易各方就要努力寻求规避法律制裁的方法，如果寻求不到，交易甚至就不能进行。而如果仅仅是有风险的行为，交易各方就会转而去寻求彼此都能接受的契约条件。风险必定会内化为交易价格的一部分。换句话说，对于土地接受者来说，只要典押带来的收益足够大，就值得冒险接受土地。而对于土地来说，典押的时间长短是非常重要的，因为相对来说拥有土地的时间越长，收益越大。于是，政府强制回赎的结果就是造成了旗田交易更大规模地进行，而且典押的时间还往往倾向于更长。 可以说，雍正朝的强制回赎政策在限制旗田转让方面起到了相反的作用。旗田转让不但没有被有效制止，反而已经是成行成市、随处可见了。国家对于国有土地的所有权在事实上被压缩为契约范围内的赎回权。到了乾隆朝，旗田回赎的法令又有过几次修改。最初是以年限和契约价格为准计算回赎价，以后就变成了“无论年分远近，契价多寡，总以现在租息为断”。也就是说，地越好，租价越高，赎价也就越高。这无异于是在鼓励土地接受者努力经营，因为经营得越好，赎价就越高，被赎回的风险就越小。 经过这几个阶段，清政府的国有土地政策基本上已经名存实亡，国有土地距离彻底私有化仅有一步之遥了，这最后一步是在咸丰二年(1852年)完成的。这一年，清政府颁布《旗地买卖章程》，正式准许旗地“互相买卖，照例税契升科”。在国有土地保障旗人生计的功能事实上消失以后，清政府如果坚持保有强制赎回权，除了给财政增加负担以外，并无任何实际意义。所以，在私有化已成事实的情况下，面对现实，承认私有化的局面，并为政府开辟新的财源，当然是明智之举。 于是，在原有的国家所有、旗人经营的旗田制度下，经过政府和民间长时间和多次的互动和演变，最终发展出了具有完整产权结构的土地私有制。 清代旗田的私有化过程提供了一个典型的制度演变案例，其中最引人注意的就是制度演变的历史继承特性。具体来说就是，在很大程度上，过去的历史决定了现在和未来的选择。 从清政府的角度来讲，立国之初确立的旗田制度其实必然会失败，只有土地私有制才是保障经济发展及财政基础的长久之策。但是，旗人优于汉人、必须保障旗人生计的观念已经成为难以动摇的意识形态。在这种情况下，清政府主动改变土地国有的制度，推行土地私有化，不仅在意识形态上有着难以克服的障碍，而且在实际转变方式上也几乎不可能找到可行的过渡手段。在这种情况下，中国历史上已存在多年的土地典押、租佃制度不仅提供了变通的办法，同时还提供了天然的交易外部规范条件。也就是说，在没有正式法律规定的情况下，人们也不是毫无规矩可循。历史传承下来的规范在这时发挥了极为重要的作用，确保了交易的正常进行，为制度演变的不断推进创造出了基础条件。

■李子旸 清朝旗人的田地渐渐进入流通领域，使得国有变为私有，形成了一个完整的制度演变路径 满清入关建立政权以后，通过直接圈占的方式，拥有了大量国有土地。这些土地被分给旗人，作为他们生计的保障。清政府认为和希望这样一来，所有的满族人和他们的后代就可以永远无衣食之忧，永远安居乐业。这些分给旗人的土地被称为旗田或旗地。旗田的所有权仍然属于国家，旗田的业主只有使用权，而没有转让权，旗人不可以卖出旗田，他们没有这个权力。“无论旧圈自置，概不准售予民人。”清政府这样做，显然是为了防止旗人因失去土地而生计无着。这就好像政府为所有的旗人专门办了一个大工厂，工厂属于国有，其他人不得进入，而旗人永远都有在工厂中劳动并赚得收入的机会。 清政府的这种想法显然是太天真了。子孙后代的生计是不可依靠祖宗的预先赐予就得到永久保障的。清政府这种做法，只能是把“八旗子弟”变成游手好闲、不能自食其力之辈的代名词。况且，满族人原来在关外往往都从事游牧骑射，很多人并不擅长农耕。因此，分给他们的土地实际上很难成为他们获取收入的来源。对这些旗人来说，最好的办法其实就是把土地转让出去。 从清代早期的康熙朝开始，旗人就大量地把旗田以各种手段转让给其他人。看到这种状况，清政府十分焦急，认为这样势必造成旗人的土地都被汉人占据，长此以往，满清的统治基础甚至都有可能因此而被动摇。为了解决这种国有土地流失的严重问题，清政府进一步强化了不许买卖旗田的规定，多次重申有关禁令，并多次严厉查处有关案件，也就是坚持国有土地不得私有化。但史书中类似的“查禁”、“重申”、“严办”越多，就说明实际上旗田转让的情况越严重。屡禁不止也就意味着愈演愈烈。 到了雍正朝，清政府决心彻底解决旗田转让问题，并为此采取了前所未有的严厉措施。雍正十三年(1735年)，清政府开始对旗田进行强制回赎。 强制回赎是怎么回事？原来，在转让旗田的时候，旗人和交易对方都知道政府明令禁止旗田买卖，所以往往并不采用出售购买的形式，而是采取典押的形式。典和卖的区别在于，对于出让一方来说，前者至少在理论上仍然保有赎回典押物——也就是旗田的权利，而如果是买卖的话，在交易完成以后，自然就钱货两清了。当然，实际中，典押出去的旗田很少赎回。所谓典押其实就是买卖禁令下的一种变通办法。 但是清政府利用了典押有权赎回这一点，有针对性地采取了强制回赎政策，也就是由政府国库出资，强行把典出的旗田收回，并重新分配给旗人，以保持原来国有土地的用途——保障旗人生计。当然，在回赎旗田时，清政府采用了各种办法，尽量压低回赎价格，所付赎金大都低于原价，甚至根本就不付赎金。比如，雍正朝回赎旗田的法令规定：凡红契典卖的旗田，可全价回赎，而白契典卖的旗田，则仅付半价，或干脆一文不付，直接拿回了事。所谓红契，指的是经过官府验契、加盖红印的契约，白契则是指未经官府，完全由民间协商而达成的典卖契约。实际中白契的数量当然远远多于红契。 清政府这样做，目的很明确，就是想要通过强制打击、损害土地接受者的利益，来制止旗田转让而造成的国有土地流失。清政府相信，假如人们看到政府强制赎回土地，那么，也许就不会有人愿意通过典让这种方式来获得旗人的土地了。 但是，和想要通过分配土地永保旗人生计一样，清政府这一次也搞错了。当初禁止旗田转让的法律规定，目的实际上是要禁止各种形式的旗田易主。也就是说，即使是旗人，也只有使用权，而不应该有任何通过转让获得利益的机会。就好像中国计划经济时期的国企员工，可以一直拥有在企业中工作的权利，但没有任何合法的国有资产转让权。 对于旗人典让土地的行为，如果严格遵守原有的法律精神，清政府必须继续采取严格禁止、严厉打击的政策。清政府没有这样做，而是采用回赎的形式解决问题，可是这样一来，就等于承认了典让行为的合法性。实际的情形变成了旗人有权典让土地，政府如果不同意，也只能在典让的规则内出钱赎回。当然，由于政府可以借机压价，土地接受者是要承担一定风险的。但毕竟典押土地不再是非法行为了。结果就是，政府的强制回赎政策不但没能有效地阻止旗田的流失，而且在事实上和法律上承认了旗田可以典押和转让。 非法行为和有风险的行为之间是有很大差异的。如果是非法行为的话，交易各方就要努力寻求规避法律制裁的方法，如果寻求不到，交易甚至就不能进行。而如果仅仅是有风险的行为，交易各方就会转而去寻求彼此都能接受的契约条件。风险必定会内化为交易价格的一部分。换句话说，对于土地接受者来说，只要典押带来的收益足够大，就值得冒险接受土地。而对于土地来说，典押的时间长短是非常重要的，因为相对来说拥有土地的时间越长，收益越大。于是，政府强制回赎的结果就是造成了旗田交易更大规模地进行，而且典押的时间还往往倾向于更长。 可以说，雍正朝的强制回赎政策在限制旗田转让方面起到了相反的作用。旗田转让不但没有被有效制止，反而已经是成行成市、随处可见了。国家对于国有土地的所有权在事实上被压缩为契约范围内的赎回权。到了乾隆朝，旗田回赎的法令又有过几次修改。最初是以年限和契约价格为准计算回赎价，以后就变成了“无论年分远近，契价多寡，总以现在租息为断”。也就是说，地越好，租价越高，赎价也就越高。这无异于是在鼓励土地接受者努力经营，因为经营得越好，赎价就越高，被赎回的风险就越小。 经过这几个阶段，清政府的国有土地政策基本上已经名存实亡，国有土地距离彻底私有化仅有一步之遥了，这最后一步是在咸丰二年(1852年)完成的。这一年，清政府颁布《旗地买卖章程》，正式准许旗地“互相买卖，照例税契升科”。在国有土地保障旗人生计的功能事实上消失以后，清政府如果坚持保有强制赎回权，除了给财政增加负担以外，并无任何实际意义。所以，在私有化已成事实的情况下，面对现实，承认私有化的局面，并为政府开辟新的财源，当然是明智之举。 于是，在原有的国家所有、旗人经营的旗田制度下，经过政府和民间长时间和多次的互动和演变，最终发展出了具有完整产权结构的土地私有制。 清代旗田的私有化过程提供了一个典型的制度演变案例，其中最引人注意的就是制度演变的历史继承特性。具体来说就是，在很大程度上，过去的历史决定了现在和未来的选择。 从清政府的角度来讲，立国之初确立的旗田制度其实必然会失败，只有土地私有制才是保障经济发展及财政基础的长久之策。但是，旗人优于汉人、必须保障旗人生计的观念已经成为难以动摇的意识形态。在这种情况下，清政府主动改变土地国有的制度，推行土地私有化，不仅在意识形态上有着难以克服的障碍，而且在实际转变方式上也几乎不可能找到可行的过渡手段。在这种情况下，中国历史上已存在多年的土地典押、租佃制度不仅提供了变通的办法，同时还提供了天然的交易外部规范条件。也就是说，在没有正式法律规定的情况下，人们也不是毫无规矩可循。历史传承下来的规范在这时发挥了极为重要的作用，确保了交易的正常进行，为制度演变的不断推进创造出了基础条件。

　农村分配的土地是属于承包的，农民只有土地使用权，没有所有权！　　请参照中华人民共和国农村土地承包法　　日期：2002-08-29 发布单位：第九届全国人民代表大会常务委员会　　第一章 总 则　　第一条 为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据宪法，制定本法。　　第二条 本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。　　第三条 国家实行农村土地承包经营制度。　　农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。　　第四条 国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。　　农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。　　第五条 农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。　　任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。　　第六条 农村土地承包，妇女与男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。　　第七条 农村土地承包应当坚持公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。　　第八条 农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。　　国家鼓励农民和农村集体经济组织增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。　　第九条 国家保护集体土地所有者的合法权益，保护承包方的土地承包经营权，任何组织和个人不得侵犯。　　第十条 国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。　　第十一条国务院农业、林业行政主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。　　第二章 家庭承包　　第一节 发包方和承包方的权利和义务　　第十二条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。　　国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。　　第十三条 发包方享有下列权利：　　（一）发包本集体所有的或者国家所有依法由本集体使用的农村土地；　　（二）监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地；　　（三）制止承包方损害承包地和农业资源的行为；　　（四）法律、行政法规规定的其他权利。　　第十四条 发包方承担下列义务：　　（一）维护承包方的土地承包经营权，不得非法变更、解除承包合同；　　（二）尊重承包方的生产经营自主权，不得干涉承包方依法进行正常的生产经营活动；　　（三）依照承包合同约定为承包方提供生产、技术、信息等服务；　　（四）执行县、乡（镇）土地利用总体规划，组织本集体经济组织内的农业基础设施建设；　　（五）法律、行政法规规定的其他义务。　　第十五条 家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。　　第十六条 承包方享有下列权利：　　（一）依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品；　　（二）承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；　　（三）法律、行政法规规定的其他权利。　　第十七条 承包方承担下列义务：　　（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；　　（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；　　（三）法律、行政法规规定的其他义务。　　第二节 承包的原则和程序　　第十八条 土地承包应当遵循以下原则：　　（一）按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利；　　（二）民主协商，公平合理；　　（三）承包方案应当按照本法第十二条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；　　（四）承包程序合法。　　第十九条 土地承包应当按照以下程序进行：　　（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；　　（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；　　（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；　　（四）公开组织实施承包方案；　　（五）签订承包合同。　　第三节 承包期限和承包合同　　第二十条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。　　第二十一条 发包方应当与承包方签订书面承包合同。　　承包合同一般包括以下条款：　　（一）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；　　（二）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；　　（三）承包期限和起止日期；　　（四）承包土地的用途；　　（五）发包方和承包方的权利和义务；　　（六）违约责任。　　第二十二条 承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。　　第二十三条 县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。　　颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，除按规定收取证书工本费外，不得收取其他费用。　　第二十四条 承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除，也不得因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除。　　第二十五条 国家机关及其工作人员不得利用职权干涉农村土地承包或者变更、解除承包合同。　　第四节 土地承包经营权的保护　　第二十六条 承包期内，发包方不得收回承包地。　　承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。　　承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。　　承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。　　第二十七条 承包期内，发包方不得调整承包地。　　承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。　　第二十八条 下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口：　　（一）集体经济组织依法预留的机动地；　　（二）通过依法开垦等方式增加的；　　（三）承包方依法、自愿交回的。　　第二十九条 承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。　　第三十条 承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。　　第三十一条 承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。　　林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。　　第五节 土地承包经营权的流转　　第三十二条 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。　　第三十三条 土地承包经营权流转应当遵循以下原则：　　（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；　　（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；　　（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；　　（四）受让方须有农业经营能力；　　（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。　　第三十四条 土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。　　第三十五条 承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权，不得以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。　　第三十六条 土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。　　第三十七条 土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。　　土地承包经营权流转合同一般包括以下条款：　　（一）双方当事人的姓名、住所；　　（二）流转土地的名称、坐落、面积、质量等级；　　（三）流转的期限和起止日期；　　（四）流转土地的用途；　　（五）双方当事人的权利和义务；　　（六）流转价款及支付方式；　　（七）违约责任。　　第三十八条 土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。　　第三十九条 承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。　　承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。　　第四十条 承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。　　第四十一条 承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。　　第四十二条 承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。　　第四十三条 承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。　　第三章 其他方式的承包　　第四十四条 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。　　第四十五条 以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。　　第四十六条 荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。　　承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩的，应当遵守有关法律、行政法规的规定，防止水土流失，保护生态环境。　　第四十七条 以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。　　第四十八条 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。　　由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。　　第四十九条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。　　第五十条 土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。　　第四章 争议的解决和法律责任　　第五十一条 因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。　　当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。　　第五十二条 当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的，可以在收到裁决书之日起三十日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。　　第五十三条 任何组织和个人侵害承包方的土地承包经营权的，应当承担民事责任。　　第五十四条 发包方有下列行为之一的，应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任：　　（一）干涉承包方依法享有的生产经营自主权；　　（二）违反本法规定收回、调整承包地；　　（三）强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；　　（四）假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转；　　（五）以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包；　　（六）将承包地收回抵顶欠款；　　（七）剥夺、侵害妇女依法享有的土地承包经营权；　　（八）其他侵害土地承包经营权的行为。　　第五十五条 承包合同中违背承包方意愿或者违反法律、行政法规有关不得收回、调整承包地等强制性规定的约定无效。　　第五十六条 当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定承担违约责任。　　第五十七条 任何组织和个人强迫承包方进行土地承包经营权流转的，该流转无效。　　第五十八条 任何组织和个人擅自截留、扣缴土地承包经营权流转收益的，应当退还。　　第五十九条 违反土地管理法规，非法征用、占用土地或者贪污、挪用土地征用补偿费用，构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成他人损害的，应当承担损害赔偿等责任。　　第六十条 承包方违法将承包地用于非农建设的，由县级以上地方人民政府有关行政主管部门依法予以处罚。　　承包方给承包地造成永久性损害的，发包方有权制止，并有权要求承包方赔偿由此造成的损失。　　第六十一条国家机关及其工作人员有利用职权干涉农村土地承包，变更、解除承包合同，干涉承包方依法享有的生产经营自主权，或者强迫、阻碍承包方进行土地承包经营权流转等侵害土地承包经营权的行为，给承包方造成损失的，应当承担损害赔偿等责任；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。　　第五章 附 则　　第六十二条 本法实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于本法规定的，本法实施后继续有效，不得重新承包土地。未向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书的，应当补发证书。　　第六十三条 本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五。不足百分之五的，不得再增加机动地。　　本法实施前未留机动地的，本法实施后不得再留机动地。　　第六十四条 各省、自治区、直辖市人民代表大会常务委员会可以根据本法，结合本行政区域的实际情况，制定实施办法。　　第六十五条 本法自2003年3月1日起施行。　　参考资料：中华人民共和国农村土地承包法

本案主要涉及闲置土地的认定和处置问题。近年来，土地供需矛盾逐年加大，保护耕地的压力越来越大，依法处置闲置土地，进而盘活闲置土地，实现节约集约用地，被提上重要日程。关于闲置土地的规定，除1999年国土资源部颁布《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)外，2004年，国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)，要求严禁闲置土地。2007年5月，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发〔2006〕37号)，要求加大对闲置土地的处置力度。9月，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，提出土地闲置费按最高限收取。2008年1月，国务院出台《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)，要求严格执行闲置土地处置政策，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。9月，国土资源部下发《关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》(国土资发[2008]178号)，要求抓紧开展闲置土地的处置和利用工作。这一系列政策的出台，表明盘活闲置土地的重要意义和国家处置闲置土地的决心。关于闲置土地的认定《城市房地产管理法》第25条规定，以出让方式取得土地使用权进行了房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的动工开发日期进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因为不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。《闲置土地处置办法》第2条规定，本办法所称的闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。这里“规定的期限”是国有土地有偿使用合同约定的动工开发建设日期，或建设用地批准书规定的动工开发建设日期。根据《城市房地产管理法》和《闲置土地处置办法》的规定，闲置土地的构成要满足三个要件：一是依法取得土地使用权后，未按照规定的动工开发建设日期开发建设;二是未经原批准用地的人民政府同意而闲置土地;三是土地闲置的原因不是由于不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的。因此，以下四种情形应当认定为闲置土地：一是超过国有土地有偿使用合同约定的动工开发建设日期，或者超过建设用地批准书规定的动工开发建设日期的;二是国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工建设的;三是动工开发建设但开发建设的总面积不足应动工开发建设总面积的1/3，或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的;四是法律、行政法规规定的其他情形。按照国土资源部《关于闲置土地处置有关问题的复函》(国土资厅函〔2001〕30号)，“应动工开发建设总面积”是指土地使用者依照土地使用权出让合同的约定和规划设计条件，应当在规定时间内完成开发建设的土地面积，“开发建设的总面积”是指“应动工开发建设总面积”中土地使用者已经进行实际投资开发建设的土地面积，“应投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用，“已投资额”是指土地使用者已经投入用于开发建设的资金总额。本案中该企业虽已动工建设，但其开发建设的面积900平方米不足应动工开发建设总面积3000平方米的1/3，已投资额3000万(不包括取得土地的费用)也不足总投资额1.5亿的25%，并且自2006年7月起，该企业未经市国土资源局同意即中止开发建设已连续满一年以上，因此，该土地应认定为闲置土地。关于闲置土地的处置《闲置土地处置办法》的立法精神是盘活闲置土地，促进土地的高效合理利用。因此，除未使用土地或未动工开发满2年的土地应当无偿收回外，可以采用以下方式处置：一是延长开发建设时间，但最长不得超过1年。对已缴清土地价款及相关费用且符合土地利用总体规划和城市总体规划要求，在近期有意动工建设的，收取闲置费的同时，可以延长开发建设时间，延长的时间从批准延长之日算起。二是安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价。三是政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设。四是政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿。五是土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，将土地使用权交还给政府，原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供应与其交还土地等价的土地。《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)重申：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。

尹利兵律师法律依据：根据《土地管理法》第37条规定，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的，应当按照省。自治区、直辖市的规定缴纳闲置费连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。另外，还涉及《城市房地产管理法》、《国有土地征收补偿条例》、《基本农田保护条倒》、土地招拍挂制度等。

【正确】本题考查的是城乡规划的实施与监督。按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。其他的建设项目不需要申请选址意见书。

(2012年3月29日西安市人民政府令第97号发布根据9月25日西安市人民政府《关于修改〈西安市国有土地上房屋征收与补偿办法〉的决定》修正) 　　第一章总则 　　第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 　　第二条在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区以及西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、西安曲江新区、西安浐灞生态区、西安国际港务区、西安阎良国家航空高技术产业基地、西安国家民用航天产业基地、西安沣东新城(以下简称开发区)辖区范围内国有土地上，为了公共利益的需要，征收单位和个人的房屋，适用本办法。 　　第三条市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收与补偿的行政主管部门(以下简称市征收主管部门)，其所属的市房屋征收管理办公室具体负责本市房屋征收与补偿的日常监督管理工作。 　　新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。区人民政府确定的房屋征收部门具体组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。 　　开发区管理委员会(以下简称开发区管委会)受市人民政府委托具体负责组织实施本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。 　　市人民政府确定的重大项目的房屋征收与补偿工作由市人民政府负责。 　　第四条发展改革、建设、规划、国土、棚改、财政、公安、城管执法等有关部门依照本办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。 　　第五条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 　　第六条市房屋征收管理办公室应当建立全市统一的房屋征收信息平台，加强房屋征收监督管理。区人民政府、开发区管委会应当按照市房屋征收管理办公室的要求，将房屋征收与补偿信息纳入房屋征收信息平台。 　　第七条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市征收主管部门、区人民政府、开发区管委会举报。接到举报的市征收主管部门、区人民政府、开发区管委会应当及时核实、处理。 　　第二章征收决定 　　第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、区人民政府作出房屋征收决定，开发区管委会根据市人民政府的委托作出房屋征收决定： 　　(一)国防和外交的需要; 　　(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要; 　　(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; 　　(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要; 　　(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要; 　　(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 　　房屋征收决定作出前，区人民政府、开发区管委会应当向市征收主管部门备案，具体工作由市房屋征收管理办公室负责。 　　第九条作出房屋征收决定时，需具备下列条件： 　　(一)建设项目立项文件; 　　(二)规划部门核发的建设用地规划许可证或确认的规划设计条件; 　　(三)国土资源部门的土地相关文件; 　　(四)征收补偿方案。 　　保障性安居工程建设、旧城区改建，还应当纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。 　　第十条区房屋征收部门、开发区管委会应对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在征收范围内向被征收人公布。被征收人对调查结果有异议的，应当及时调查核实。 　　第十一条实施房屋征收时，以房屋权属证书或土地使用权证、公有房屋租赁凭证计户补偿。 　　第十二条房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。市房屋征收管理办公室、区房屋征收部门、开发区管委会应书面通知有关部门暂停办理下列手续： 　　(一)暂停办理房屋新建、扩建、改建和改变房屋用途及分户手续; 　　(二)暂停办理工商营业执照手续。 　　书面通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。 　　第十三条区房屋征收部门、开发区管委会应当根据前期调查、征收费用概算等情况，按照本办法规定拟定征收补偿方案。 　　市、区人民政府或开发区管委会应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。 　　第十四条市、区人民政府或开发区管委会应当将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。 　　因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 　　第十五条区人民政府、开发区管委会应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，并按照规定将评估报告报送相关部门。 　　区人民政府、开发区管委会用于征收的补偿资金应当足额到位，专款专用;实行产权调换的，应当落实产权调换房源。 　　第十六条房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，由市、区人民政府常务会议讨论决定。 　　第十七条房屋征收决定作出后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 　　市房屋征收管理办公室应对从事房屋征收与补偿工作的人员进行法律、法规等相关知识的培训。 　　市房屋征收管理办公室、征收范围所在地区人民政府或开发区管委会及相关部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 　　第十八条被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 　　第三章补偿 　　第十九条房屋征收决定作出前，市、区人民政府或开发区管委会应当组织规划、国土、建设等部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定合法的建筑应当给予补偿;对未超过批准期限的临时建筑应当根据其剩余使用年限给予补偿;对违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。 　　第二十条被征收房屋的建筑面积、用途，以房屋权属证书的记载为准。被征收房屋权属证书未载明建筑面积、用途或者建筑面积、用途有争议的，市、区人民政府或开发区管委会应当组织发改、规划、国土、建设等有关部门依照法律、法规进行调查、认定和处理。 　　第二十一条房屋征收决定作出后，应当对被征收人给予下列补偿： 　　(一)被征收房屋价值的补偿; 　　(二)因征收房屋造成搬迁、临时安置的补偿; 　　(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 　　第二十二条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 　　因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择房屋产权调换的，区人民政府、开发区管委会应当依据本地城市规划提供征收范围内或就近的房屋。 　　第二十三条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 　　被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。 　　房地产价格评估机构的选定、信用管理、估价技术标准、估价纠纷等事项按照相关规定执行。 　　第二十四条被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估价值的20%给予补贴。 　　第二十五条被征收人选择房屋产权调换的，应当计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 　　被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值应由同一家房地产价格评估机构选用同一估价时点，采用相同价值内涵及技术路线进行评估。 　　市征收主管部门应当组织成立由房地产估价师以及价格、房地产、城市规划、法律等方面专家组成的房地产价格评估专家委员会，申请人对评估机构的复核结果有异议的，房地产价格评估专家委员会应当按照相关规定进行鉴定。 　　第二十六条征收公有房屋的，应当实行房屋产权调换。产权调换后被征收人应当与承租人重新签订房屋租赁合同。征收前另有约定的，从其约定。 　　第二十七条实行产权调换的住宅房屋，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积。 　　在征收范围外产权调换的，按产权调换房屋区位，每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至20%的套内建筑面积，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。 　　被征收房屋套内建筑面积与奖励的套内建筑面积之和就近上靠户型进行产权调换。 　　产权调换为私产的，被征收房屋套内建筑面积部分与产权调换房屋套内建筑面积部分，按评估价值结算差价。奖励的套内建筑面积不结算房价款。 　　公摊面积部分均不结算房价款。 　　第二十八条被征收人符合享受最低生活保障条件的，产权调换房屋套内建筑面积与被征收房屋套内建筑面积相等部分，除被征收房屋评估价值高于产权调换房屋评估价值外，不结算差价;按本办法第二十七条规定奖励的套内建筑面积部分，不结算房价款;未达到相近户型套内建筑面积部分按产权调换房屋评估价值的50%结算。 　　第二十九条被征收人符合住房保障条件的，按照省、市有关规定执行。 　　第三十条征收独立营业用房采取大厅式营业用房产权调换的，产权调换房屋的套内建筑面积应不少于被征收房屋的套内建筑面积，套内建筑面积部分按评估价值结算差价。 　　公摊面积部分均不结算房价款。 　　第三十一条征收营业用房和其他非住宅用房实行产权调换的，因城市规划等原因，在征收范围外产权调换的，按产权调换房屋区位每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%至30%的套内建筑面积，奖励的套内建筑面积部分不予结算房价款，具体奖励面积在征收补偿方案中予以明确。 　　第三十二条区房屋征收部门、开发区管委会未向选择产权调换的被征收人、公有房屋承租人提供周转用房的，产权调换房屋交付前，应当在过渡期内按下列规定向被征收人、公有房屋承租人支付费用： 　　(一)征收住宅房屋的，每月支付被征收房屋评估价值0.35%的临时安置补偿费。临时安置补偿费低于500元/月的，按500元/月支付。 　　(二)征收营业、生产加工业房屋的，每月支付被征收房屋评估价值0.35%的临时安置补偿费;造成停产停业损失的，每月支付被征收房屋评估价值0.1%的停产停业损失补偿费。 　　(三)征收办公用房的，每月支付被征收房屋评估价值0.35%的临时安置补偿费。 　　(四)征收仓储及其他用房的，每月支付被征收房屋评估价值0.25%的临时安置补偿费。 　　第三十三条产权调换房屋为多层房屋(七层以下含七层)的过渡期限一般不超过24个月;小高层、高层房屋的过渡期限一般不超过30个月。过渡期限自被征收人或公有房屋承租人交付房屋之日起计算。 　　超过补偿协议约定过渡期限的，自逾期之月起，每月按原标准的2倍支付临时安置补偿费和停产停业损失补偿费。 　　第三十四条因征收营业、生产加工业房屋，被征收人选择货币补偿，造成停产、停业损失的，按被征收房屋评估价值的2%一次性给予停产停业损失补偿费。 　　被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的，由被征收人和生产、经营单位或个人协商分配;协商不成的，由区房屋征收部门、开发区管委会将停产、停业损失补偿费办理提存公证，在当事人协商或诉讼结果确定后支付。 　　第三十五条区房屋征收部门、开发区管委会应当按照下列规定向被征收人、公有房屋承租人支付搬迁补偿费： 　　(一)搬迁补偿费2000元/户。 　　(二)涉及固定电话移机、空调、有线电视、宽带网迁装等费用，按征收决定公告之日的收费标准给予补偿。 　　(三)涉及设备搬迁的，按照国家和省市有关货物运输价格等规定支付搬迁补偿费。 　　第三十六条被征收人或公有房屋承租人在房地产价格评估机构选定之日起20日内搬迁的，区房屋征收部门、开发区管委会应当给予每户1.5万元奖励，选择货币补偿的，每户再增加1.5万元奖励;20日至30日内搬迁的，每户给予1万元奖励，选择货币补偿的，每户再增加1万元奖励;超过30日搬迁的，不予奖励。 　　第三十七条产权调换房屋的层次、朝向等，由被征收人、公有房屋承租人按照交房顺序号自主选择，并予以公布。 　　第三十八条用于产权调换的房屋，应当符合下列规定： 　　(一)符合国家质量安全标准; 　　(二)产权清晰; 　　(三)达到入住条件。 　　用于产权调换的住宅房屋最小户型套内建筑面积不得小于40平方米，每种户型套内建筑面积之差不低于8平方米。 　　第三十九条区房屋征收部门、开发区管委会与被征收人、公有房屋承租人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议。 　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。 　　第四十条区房屋征收部门、开发区管委会与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，由作出房屋征收决定的人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 　　作出补偿决定前，区人民政府应当将补偿决定方案报市房屋征收管理办公室备案。 　　被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 　　第四十一条房屋征收应当先补偿、后搬迁。 　　对被征收人、公有房屋承租人给予补偿后，被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人、公有房屋承租人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 　　第四十二条被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。 　　第四十三条征收补偿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当将土地使用证、房屋所有权证、租赁凭证等相关资料一并缴回，有关部门应当及时到国土资源、房屋管理部门办理注销手续。 　　实行产权调换的，有关部门应当按照协议的规定，给被征收人及时办理房屋登记手续。被征收人应当按照住宅专项维修资金的相关管理规定缴存产权调换房屋的专项维修资金。 　　第四十四条监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的单位及其工作人员的监察。 　　审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。 　　第四章法律责任 　　第四十五条在房屋征收与补偿工作中，有关工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市、区人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　第四十六条采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 　　第四十七条采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 　　第四十八条贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。 　　第四十九条房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案;情节严重的，吊销资质证书、注册证书;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　第五章附则 　　第五十条临潼区、阎良区、长安区和市辖县国有土地上房屋征收与补偿工作，由所在区、县人民政府参照本办法规定执行。 　　第五十一条本办法自公布之日起施行。2004年5月10日西安市人民政府令第22号公布的《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》同时废止。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，按照原批准的实施方案，继续沿用原有规定执行，但政府不得责成有关部门行政强制拆迁。

法律主观：我们都知道过户是采用正常的程序，把本属于一个所有人的事物变为另一个所有人的过程。国有土地使用权，依照相关法规、办法是可以实行出让、转让、出租、抵押的。一、国有土地使用证可以过户吗1、国有出让性质的土地使用证可以凭房产证直接过户。2、国有划拨性质在土地使用证需补交土地出让金后过户。土地证分很多种，不是每一种都可以办理过户。集体土地，一般使农村土地，只能一个村户籍人员之间办理过户，需要买卖双方到村委会申请，受理会公示，全村三分之二同意后，在村委会办理过户，不对外村户籍转让。国有土地又分为划拨和出让性质。划拨，是不能办理过户的，需要缴纳土地出让金之后，转变土地性质为国有出让，才可以办理过户。如果是国有出让性质土地证，是可以办理过户的，过户只有几百手续费。二、国有土地使用证过户的步骤首先要与卖方达成一致协议，并签订协议书。其次是双方到国土管理部门提出变更（过户）申请。三是向土地管理部门交纳国有土地出让金等相关费用。四是等待土地管理部门审查批复后办理新的国有土地使用证。三、国有土地使用证过户所需材料1、单位转让需提交双方的营业执照副本复印件、法人代表证明书、身份证复印件以及委托书和受托人身份证复印件（复印件核对原件）；2、个人转让需提交双方身份证复印件；3、转让方的土地使用证或合法权属证明材料(正本)；4、地上建筑物附着物的产权证明；5、标有受让方名称、面积、坐标的用地图；6、具有土地评估资质评估机构出具的土地估价报告书；7、土地登记申请书；8、闲置土地审查登记表；9、国有土地使用权出让合同(行政划拨用地转让)；10、经鉴证的土地使用权转让合同；11、若是司法裁决的提交民事裁定书、协助执行通知书（原件及复印件）；12、公开交易的提交拍卖(招标、挂牌)成交确认书原件；13、土地使用权交易成交证明书（由土地交易鉴证机构出具）；14、其他相关资料。国有土地分为划拨和出让性质。划拨，是不能办理过户的，需要缴纳土地出让金之后，转变土地性质为国有出让，才可以办理过户；如果是国有出让性质土地证，是可以办理过户的，过户只有几百手续费。以上就是国有土地使用证可以过户吗的相关内容，希望对大家有所帮助。法律客观：1、国有出让性质的土地使用证可以凭房产证直接过户。2、国有划拨性质在土地使用证需补交土地出让金后过户。国有土地使用权出让国有土地是禁止买卖的，但国有土地使用权可以出让，出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”;1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。

（一）在城市化进程中大批集体土地转为国有与离开土地的农民进城后缺少基本生活保障之间的矛盾 新《土地管理法》实施以来，随着城市化进程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市规划区内各功能区的划分越来越具体。而所有权则体现为单一化。以近郊工业园区为例，按现行政策，这类项目用地必须使用国有土地。考虑到招商引资的“门槛”问题，一般工业用地地价普遍较低，而地方政府在这其中又不可能贴补资金，因此，牺牲较多的往往是集体土地所有者的利益。这种情形类同于20世纪70—80年代初各种乡镇集体企业大规模兴起时。所不同的是，乡镇集体企业以低成本取得地价，以后土地增值部分的产权仍界定为乡镇集体所有，而且从理论上讲，每一个集体经济组织成员都将有可能享受未来土地增值所带来的利益。而现行工业园区以低成本取得地价，源源不断的增值部分却名正言顺归企业（转化为利润）及国家（转化为税收）所有。虽然出让金的大部分返还给了乡镇，但一次性较低的补偿费不足以解除失去土地后的农民长期的后顾之忧。 不少农民虽然进了城。但由于种种复杂的历史原因，使他们在诸如就业机会、社会保障等方面不可能真正与城市居民享有同等权利，由此造成这一大批“非农业人口”进了城却离不开村。为了维持基本的生活，出租、买卖宅基地等隐形交易现象就产生了，客观上造成了城乡结合部土地管理上的混乱。且大量农村待业人员的存在也成了潜在的社会不稳定因素，反过来，又加剧了农村人多地少的矛盾。 （二）集体建设用地流转主体的约定性与流转方向客观上的要求多元化之间的矛盾 集体非农建设用地使用权流转受现行法律规章的制约，一般都严格设定了范围：①地域范围在规划区以外；②使用主体为同一集体经济组织内部，一般外来经济成分原则上要求使用国有土地。但实际操作中，往往陷入两难境地：首先，从主观意愿来讲，乡镇集体经济组织希望在更大范围内盘活存量资产，确保集体土地资产利益实现的最大化；其次，从客观条件来讲，既然承认集体建设用地是一种资产，它必然要随同其他资产进入市场。而在资产盘活中，必然不可能受“同一集体经济组织”的限制。以湖州市为例，改革开放以来，个私经济、民营企业发展迅猛，使用集体建设用地成本低、方法灵活等优势吸引了一些尚处在资本原始积累阶段的小型作坊式企业。因此，跨村跨乡镇承租、受转集体存量建设用地（连同厂房、机器设备等）的现象相当普遍。如按现行习惯做法，所有这些项目用地都要先征为国有再补办出让，企业不堪重负，乡镇集体经济组织也没有积极性。此外，抵押作为一种准转让行为，集体建设用地随同地面建筑物一并抵押时，一旦抵押权实现，也涉及集体建设用地跨越“同一集体经济组织”进行流转。因此，在当前法律己允许国有土地使用权的使用主体扩展到境内外所有经济组织或自然人的情况下，对集体非农建设用地使用权流转，在强调规划协调、用途管制前提下，也不应该人为设置障碍。客观存在的实际要求我们在设定集体建设用地使用主体时应有所突破。 （三）农村村民一户一宅政策的硬性规定与实际上随着大量农民离乡进城而带来的宅基地被动连同私房买卖现象之间的矛盾 新《土地管理法》明确规定，农村居民只能一户一宅。且法律严禁宅基地买卖。在城郊结合部，如涉及全队（组）农转非，宅基地通过整体置换、复垦的，就不存在宅基地买卖问题。但大部分远离城市的乡村，村民或异地打工进了城市，或投亲靠友离开了故土的现象不同程度存在着。在变卖房产中，势必涉及宅基地转移。据前几年调查，集体土地流转中占相当比例的就是宅基地的买卖；此外，在各种经济活动中，以农村村民私宅进行担保、以致担保实现时法院裁决房产（连同宅基地）过户的现象也不在少数。虽不合法，但却在情理中，因为宅基地上建造的房屋属于农民的私产，是农民投资所形成的。如简单规定为“不予办理”，一是剥夺了农民住房的私有财产权，人为制造房与地的分家；二是客观上纵容了私下买卖行为（在政府部门“不予办理”的同时，不少城市居民以低廉的价格购得乡村农民住宅作为别墅，就是例证）。但如按现行做法补办出让，则矛盾更多：一是征用主体难以界定；二是土地补偿难以到位；三是不便于管理-规划区外村民住宅群中夹杂着零零星星的国有土地，这些零零星星的国有土地，往往会成为集体管不了、国家又管不好的管理“空白区”。 （四）集体土地所有权变更补偿低与改变用途后（尤其是征为国有后）带来巨额土地收益之间的矛盾 以集体建设用地使用权从村级所有变更为乡（镇）级所有为例，一般对所有权的界定是按照原集体企业的隶属关系：企业原是乡（镇）投资兴建的，土地界定为乡（镇）级所有；是村投资兴建的，则为村所有。然而，20世纪七八十年代乡镇企业在起步阶段办理使用手续时，对农民的补偿是极其有限的，且方式多样。有的仅以安排村民进企业的方式处置。企业一旦转制，这些村民大多又回到了村里，这使乡镇集体对村级集体（包括农民）的土地安置补偿往往落了空。所以，这个问题如处理不妥，就侵犯了村集体经济组织的利益；另一种情况是规划区内土地征为国有的（尤其是规划一旦确定为商贸、房地产用途的），往往所有权一转变即地价猛涨。同一宗地，无期限的集体土地所有权征地补偿低，而所有权变更后一定年限的土地使用权价格高，这前后巨大的反差刺激了集体土地所有者。于是，一方面在企业补办征用手续时，集体土地所有者抵触强烈；另一方面，规划区内集体土地新的私下流转现象又频频发生，包括乡镇政府擅自改变土地用途，进行房地产开发、建造商业用房私下转让、出租等案件时有发生。 （五）集体资产的捉襟见肘与集体土地收益使用的随意性之间的矛盾 乡镇集体企业发展走过了20多年的历程，其发展也有类似于国企发展的阶段与过程。到进行转制时，集体经济三大资产中，货币资产匮乏，固定资产也差不多折旧光了，所剩的就是土地资产，它成了加强农村基础设施建设、土地整理开发、保证农村社会长期稳定、增加农民收入的最重要的资金来源。然而，长期以来由于农村集体土地所有权主体被虚化，乡（镇）政府作为最基层的一级国家行政机关与乡（镇）资产管理委员会作为集体土地所有权产权代表两者之间的关系容易被混淆，其结果往往导致集体建设用地流转收益最后成了补充乡（镇）财政不足，用于支付机关干部工资福利的财源，而失去了土地的农民的后顾之忧仍然没法解决。同时，相比较国有土地收益由土地管理部门、财税部门实行严格收支两条线的管理及制约机制，乡镇集体土地收益的使用缺乏相应的制约与监督。 二、主要对策 市场经济条件下，土地管理部门作为城乡土地统一管理者，其职能除了以土地利用规划和建设用地年度使用计划来统一协调城乡土地的规划利用以及计划利用外，主要还在于对土地市场的培育和规范：通过制定相应的游戏规则、公开办事程序、设置入市条件等，来规范各类土地的市场行为，以确保国有、集体土地资产利益实现最大化；同时，通过合理分配和调节土地收益，确保各种土地权利人的合法权益。 （一）以用途管制为龙头，以税费调节为手段，确保集体土地所有者在处置权上的公正地位和在收益上的利益实现 正像通过企业转制来打破所有制的界线，使无论是国有企业还是民营企业都将处在同一起跑线上公平竞争一样，土地进入市场的条件也不应区别“出身”。具体而言，国有土地、集体土地应进入同一市场，共同受规划、税收的调控和建设用地年度计划的约束。 首先，应把“征用”范围严格限制在法律所规定的“公共利益需要”内；除“公共利益需要”外，需要将集体土地转为国有的，必须按等价交易的原则，由政府以市场价予以收购。以避免将“征用权”内涵和外延任意扩大，造成对农民集体土地所有权永久性的侵害。 其次，为确保集体经济组织凭借土地所有权获取源源不断的土地收益，就必须保证集体建设用地拥有一定库存量。在土地利用总体规划划定的建设用地范围内应留出一定比例保留集体土地所有权的工业小区、个私园区用地，由集体经济组织进行配套建设（报批程序依法进行），用以储备。既可解决企业用地成本过高的矛盾，又保证了农村集体经济组织拥有源源不断的土地收益，以确保广大农民的增收和农村社会的长治久安。 再次，对受转主体的限制应尽可能打破界线，使用集体建设用地，不应受所有制、区域的限制。除国家法律明确规定必须使用国有土地的以外（列出用地目录清单），一般经济组织和个人都可以选择使用集体建设用地。 最后，集体建设用地流转所带来的土地收益应合理分配。一般而言，国家不参与分配。但可通过收取级差地租和土地增值税等形式获取国家在基础设施建设、环境发展方面投入的相应回报。 （二）以市场价格为基准，以各种细化的权利为依托，尽快建立完善集体土地基准地价体系及相应的地价评估体系 土地作为特殊商品进入市场的核心问题就是产权的明晰和价格的确定。但目前，我国的基准地价体系是相当不完整的，占据建设用地半壁江山的集体建设用地使用权，由于产权本身一直未被承认，在价格体系上更是空白，典型的例子是《担保法》规定，集体土地不能单独设定抵押权，只有在房产抵押时，土地才可随之抵押。因此，要将集体土地推入市场，当务之急是要尽快细化各种权利，建立相应的地价体系及地价评估体系。具体如下： 集体建设用地使用权转让（含作价入股）及其转让价格。适用于保留集体所有权不变的集体土地内部转让价格。 集体建设用地使用权租赁及其租赁价格。适用于短期出租，以支付租金形式支付土地收益。 集体建设用地使用权抵押及其抵押价格。适用于以集体土地抵押融资时设定的价格。 集体农用地转为集体建设用地及其补偿标准。适用于办理集体建设用地使用权手续时，对承包农户和集体经济组织的补偿。 集体建设用地转为国有建设用地及其补偿、征购价格（不包括因公共利益需要而征用土地）。主要是一次性对终极所有权的收购价格，除了对承包农户、集体经济组织的补偿及安置，还应包括凭借土地所有权，在用途改变后永久性对该宗地所能享有的预期收益权价格。而且，这个价格不应由用地单位来支付，而应由未来的土地所有者-国家来支付。现在有一种比较普遍的说法，把工业用地以较低的成本出让的原因归结为降低企业用地成本、降低招商引资的门槛。这话其实混淆了一个最基本的概念，即企业购买的是一定年限的土地使用权而非所有权，国家要让利给企业，不能以慷集体土地所有者之慨作为代价。 （三）以规范管理为手段，以推进土地市场一体化为目标，将集体建没用地流转纳入统一、有序、公开的市场管理轨道 为了推进集体土地的集约、高效利用，培育公正、公开、公平的有形市场，逐步实现以市场规则来配置集体土地资产的目标，同时也为了拓宽建设用地的供应渠道，缓解用地压力，必须将集体建设用地纳入到统一的市场，充分利用国有土地市场运作的固有机制及信息渠道，真正实现两种产权、一个市场的管理。 首先，要把好储备关。农村集体经济组织对集体土地资产进行经营管理，通过工业园区等建设，使存量建设用地达到一定保有量，以供应市场的用地需求；也可通过土地置换、收购等方式储备集体建设用地。 其次，要把好供应关。积极探索运用市场机制来促进集体建设用地流转的有效途径。在土地有形市场，要逐步建立和完善公告、公示等制度，尝试引入招标、拍卖等行之有效的供地方法。 最后，要把好地价关。为了体现公正、公平，流转价格应委托有资质的土地专业评估机构进行评估。同时，应合理核定土地增值额及应上缴的增值税、费。 （四）以规范资金管理为“抓手”，确保集体土地收益在促进农村经济发展、农民增收和农村社会稳定方面发挥作用 集体土地流转收益原则上应专款专用，主要用于被用地农户的安置补偿，乡镇基础设施建设，公益事业发展，土地开发整理以及包括兴办企业在内的投资等，为集体经济组织所有成员谋求源源不断或直接或间接的收益。 资金的收缴直接在项目报批中完成。按规定的比例分配给相应的集体经济组织。 集体土地收益要设立资金专户，严格执行收支两条线管理办法。资金使用要接受集体经济组织所有成员的监督，严禁移作他用； 建立相应监督机制，增加集体土地收益收支管理上的透明度，促进基层的廉政建设。监察部门、土管部门、财政部门，应按各自权、责加强对流转的管理和监督，以防止侵犯农民利益及腐败现象的产生。 （五）以制度创新为前提，以依法行政为保障，尽快制定相关的法律规章 市场经济从根本上讲是法制经济，没有相应的法律规章及制度作保障，就不可能从根本上维护土地权利人的利益。 首先，要尽快制定集体建设用地流转管理的办法，内容包括范围、形式、程序等，以平衡区域范围内的政策，规范面上的工作。 其次，应尽快健全完善相应的土地登记制度，实现用前、用中、用后的全程管理，解除用地者使用集体土地的后顾之忧，保障各种权利人的利益。要细化各种权利，完善各项登记，如土地收益收缴情况、抵押情况等。 更为重要的，为了使集体建设用地流转纳入有形市场轨道规范运作，最终还必须有法律规章的保障。否则，一旦涉及诉讼等。政策毕竟不能代替法律，土地使用者也缺乏安全感。集体建设用地大量流转的客观存在呼吁着相关法律法规的尽早出台。 早在300多年前，英国著名经济学家威廉。配第就曾意味深长地把土地称作“财富之母”。土地使用制度改革（严格意义上应称之为国有土地使用制度改革）10多年来的实践印证了这一点。不少城市正是借助于土地的滚动开发，完成了现代化建设所必需的资本积累。这一点，同样也适用于集体土地。集体土地是广大农民赖于生存的根本。为了维护占全国总人口绝大多数的农民的利益，集体土地所有权不可能最终为国有土地所有权所代替，换言之，经济和社会的发展不可能以牺牲广大农民（尤其是这一阶层中的弱势群体）的集体利益为代价。 总之，集体非农建设用地使用权的流转管理，既要体现有偿、有限期、有流动的“地改”总体要求，又要兼顾国家、集体经济组织和农民三者的利益。通过法律规章的保驾护航，将其统一纳入公平、公正、公开的土地有形市场，真正实现两种产权一体化管理的目标。

第一条　为发挥土地资产的使用效益，堵塞土地资产和收入的流失，促进国有土地使用权市场运行机制的建立与完善，确保国有土地使用权有偿出让净收入足额上交财政，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理暂行办法》制定本办法。第二条　凡在本省境内依法有偿取得国有土地使用权，或未通过出让程序将国有土地使用权改变用途的机关、团体、企业、事业单位或个人，均为国有土地使用权有偿出让收入的缴纳单位。第三条　国有土地有偿出让收入包括国有土地使用权出让金和国有土地使用租金。　　土地使用权出让金包括：土地管理部门将土地使用权有偿转让给土地使用者，按规定向受让人收取土地价款；通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，未经出让程序，出租、转让、抵押、折价入股、投资、联建等办法处置土地使用权的，按本规定足额补交土地出让价款；土地出让期满，土地使用者需要续期而缴纳的土地出让续期价款。　　土地使用租金是指原通过行政划拨获得土地使用权的使用者，未经出让程序而出租土地使用权及地上建筑物或其它附着物获取收益的行为，经土地管理部门核准，允许短期出租者，按规定标准缴纳的土地使用租金。第四条　土地出让价款由成本费用和出让净收入组成。成本费用是指土地统征、预征和出让过程中所必需发生的支出。征用耕地的，主要是征地过程中的征地补偿费用（包括土地补偿费、附着物补偿费、青苗补偿费和安置补助费）和基本农田建设基金、新菜地建设基金、耕地占用税、农转非基金等费用，进行土地开发的，还包括开发的成本；城镇国有土地出让主要是地面建筑拆、搬迁费。出让净收入是土地出让价款扣除成本费用后的余额。本省境内土地出让最低限价由省土地局会同省财政厅管理制定。　　本省境内禁止低于最低限价出让土地。第五条　划拨土地使用权转让、出租、抵押、入股、投资、联建的，必须补交土地出让金。补交标准由当地土地管理部门按标定地价的百分之四十至百分之五十收取，最低不得低于标定地价的百分之四十。经当地土地管理部门核准，允许原划拨土地使用权短期出租者，应到县级以上土地管理部门办理土地使用权出租批准手续缴纳土地使用租金。其计收标准以当地土地管理部门评估的年出让标定地价为基础，再乘以1．2至1．4的系数征收。连续二个月未交土地使用租金的，由土地管理部门吊销其土地使用权出租证书，加倍收缴土地使用租金。第六条　国有土地有偿出让收入由财政部门统一负责征收管理。委托同级土地管理部门代收代缴，未经批准其他任何单位不得代征。第七条　直接组织国有土地有偿出让收入的市、县财政部门设立“土地出让金财政专户”，用于土地有偿出让收入的专项储存和清算，有偿出让中的有关费用（成本），清算核拨有关费用的净收入按省规定的分成比例分别交入各级金库，纳入预算管理。把净收入纳入预算以外的，根据《中华人民共和国预算法》予以处理。第八条　土地出让金的具体征缴程序按财政部、国家土地管理局《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》（财综字〔1995〕10号）有关规定执行。土地使用租金的具体征缴程序也比照财综字〔1995〕10号文件办理。收缴的租金收入为国有土地有偿出让净收入的一部分，直接上交“财政专户”。第九条　国有土地有偿出让净收入的分配比例：省财政20％，地（市）财政10％，70％留归取得收入的县级财政。第十条　土地管理部门在收取土地有偿出让收入时，必须使用省财政厅统一印制的国有土地有偿出让收入票据和国有土地使用租金专用缴款票据。该票据为国土收入付方、收方唯一合法的会计凭证。第十一条　上缴预算的国有土地有偿出让净收入，由各级人民政府统一安排，主要用于城市建设、土地开发。年终有余可以结转下年使用。第十二条　代征部门的征收业务费实行收支两条线管理，同时实行年度目标征收责任考核办法，具体年度征收目标由同级财政部门核定，以各代征单位实际缴入本级金库数为基数从各级预算中计拨。完成年度征收目标任务，按8％拨付，超额完成目标任务，其超目标收入部分按每超10％增加2％的比例拨付，但增拨的最高比例不超过10％。未完成年度征收目标任务，按每欠收10％，征收业务费扣减1％的比例扣减，但扣减后的拨付比例最低不低于5％。参与组织国土收入并支付相关费用的省、地（市）财政部门，可按实际入库数的1％计拨业务费。

法律主观：国有土地使用证可以过户吗1、国有出让性质的土地使用证可以凭房产证直接过户。2、国有划拨性质在土地使用证需补交土地出让金后过户。国有土地使用权出让国有土地是禁止买卖的，但国有土地使用权可以出让，出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”;1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。法律客观：1、国有出让性质的土地使用证可以凭房产证直接过户。2、国有划拨性质在土地使用证需补交土地出让金后过户。国有土地使用权出让国有土地是禁止买卖的，但国有土地使用权可以出让，出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”;1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。

法律主观：其实 土地证过户 办理程序还是比较麻烦的，其具体流程如下： 1、新建房屋土地登记需提交土地和规划部门建房批件。 2、买卖分宗、继承、赠与分宗须双方共同到局办理。 3、房屋转让连同 土地使用权 转移，需提交 房屋买卖协议 、房照、原 土地使用证 。 4、土地证书遗失或者损毁的，土地权利人应当及时向原发证机关备案，申请补发新证，在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的，原发证机关注销原土地证书，补发新证书。 5、房屋连同 土地使用权继承 ，赠与需提交房照、原土地使用证、公证书或使用权人亲笔签名协议与街道证明。 6、委托代办除提交上述资料外，还须提供委托人签名盖章的委托书。法律客观：1、国有出让性质的土地使用证可以凭房产证直接过户。2、国有划拨性质在土地使用证需补交土地出让金后过户。国有土地使用权出让国有土地是禁止买卖的，但国有土地使用权可以出让，出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”;1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。

我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中， 招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由 于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准 至关重要。 首先，仅按不同用途 基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要， 难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内 涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出 让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三， 根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地 使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使 用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定 的协议出让最低价标准。 最低价确认方法 协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地 类型及地价内涵制定标准。 新增建设用地协议出让最低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土 地形式有可能是生地、毛地或熟地。 生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地， 土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。 其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收 益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、 县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标 准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人 民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、 县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标 准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定 的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最 低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确 定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平 均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算： 协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60% 毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让 最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。 土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有 局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建 设用地（工业用途）协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。 对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为 准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。 企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估 价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地 的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地 出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低 于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。

我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中， 招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由 于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准 至关重要。 首先，仅按不同用途 基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要， 难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内 涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出 让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三， 根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地 使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使 用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定 的协议出让最低价标准。 最低价确认方法 协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地 类型及地价内涵制定标准。 新增建设用地协议出让最低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土 地形式有可能是生地、毛地或熟地。 生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地， 土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。 其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收 益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、 县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标 准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人 民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、 县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标 准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定 的，其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性，因此，新增建设用地协议出让最 低价的确定可以以此作为依据。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确 定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平 均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算： 协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60% 毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让 最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。 土地价格是一个有机整体，依据土地构成分离出土地出让金有其片面性，在使用上也有 局限性，一般只适用于工业用地，用于商业、住宅等用地并不适用。但对于目前制定新增建 设用地（工业用途）协议出让最低价标准，却不失为行之有效的办法。 对于新增建设用地中用作商业、住宅用途的，其协议出让最低价的确定要以基准地价为 准；以生地、毛地出让的，从基准地价中扣除相应的平均土地取得费、开发费等。 企业改制涉及划拨土地使用权协议出让最低价确定。根据国土资源部《关于改革土地估 价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地 的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地 出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低 于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。

法律主观：我们都知道过户是采用正常的程序，把本属于一个所有人的事物变为另一个所有人的过程。国有土地使用权，依照相关法规、办法是可以实行出让、转让、出租、抵押的。一、国有土地使用证可以过户吗1、国有出让性质的土地使用证可以凭房产证直接过户。2、国有划拨性质在土地使用证需补交土地出让金后过户。土地证分很多种，不是每一种都可以办理过户。集体土地，一般使农村土地，只能一个村户籍人员之间办理过户，需要买卖双方到村委会申请，受理会公示，全村三分之二同意后，在村委会办理过户，不对外村户籍转让。国有土地又分为划拨和出让性质。划拨，是不能办理过户的，需要缴纳土地出让金之后，转变土地性质为国有出让，才可以办理过户。如果是国有出让性质土地证，是可以办理过户的，过户只有几百手续费。二、国有土地使用证过户的步骤首先要与卖方达成一致协议，并签订协议书。其次是双方到国土管理部门提出变更（过户）申请。三是向土地管理部门交纳国有土地出让金等相关费用。四是等待土地管理部门审查批复后办理新的国有土地使用证。三、国有土地使用证过户所需材料1、单位转让需提交双方的营业执照副本复印件、法人代表证明书、身份证复印件以及委托书和受托人身份证复印件（复印件核对原件）；2、个人转让需提交双方身份证复印件；3、转让方的土地使用证或合法权属证明材料(正本)；4、地上建筑物附着物的产权证明；5、标有受让方名称、面积、坐标的用地图；6、具有土地评估资质评估机构出具的土地估价报告书；7、土地登记申请书；8、闲置土地审查登记表；9、国有土地使用权出让合同(行政划拨用地转让)；10、经鉴证的土地使用权转让合同；11、若是司法裁决的提交民事裁定书、协助执行通知书（原件及复印件）；12、公开交易的提交拍卖(招标、挂牌)成交确认书原件；13、土地使用权交易成交证明书（由土地交易鉴证机构出具）；14、其他相关资料。国有土地分为划拨和出让性质。划拨，是不能办理过户的，需要缴纳土地出让金之后，转变土地性质为国有出让，才可以办理过户；如果是国有出让性质土地证，是可以办理过户的，过户只有几百手续费。以上就是国有土地使用证可以过户吗的相关内容，希望对大家有所帮助。法律客观：1、国有出让性质的土地使用证可以凭房产证直接过户。2、国有划拨性质在土地使用证需补交土地出让金后过户。国有土地使用权出让国有土地是禁止买卖的，但国有土地使用权可以出让，出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”;1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。根据《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》确定，各地征收标准的制定以新增建设用地中依法纳入有偿供地的比例约为60%，从而确定平均纯收益征收定额标准，因此协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60%根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，企业改制时，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金。据此核算出的土地出让金就有可能低于标定地价的40%，对于企业改制涉及的补缴土地出让金，不能按“不低于标定地价的40%”作为衡量低价出让国有土地的标准。

国有土地使用权，指依法使用国家所有土地的权利。国有土地就是土地的所有权是国有的。指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现，国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。《中华人民共和国民法典》 第二百一十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。土地使用权属于什么资产土地使用权属于无形资产。无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。不可辨认无形资产是指商誉。土地使用权明显是作为一种权利，而被列示为无形资产的。企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，通常要按取得时，所支付的价款及相关税费确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值没有和地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。

土地性质的分类主要有几大类，即按照权属分类，按照利用现状分类，按照获得方式国有土地分类。1、按照权属分类，土地大致可分为国有土地和集体土地。一般来说城镇土地大多属于国有，而城市郊区或者农村土地大都属于集体用地。2、按照利用现状分类，可以分为耕地、林地、园地、住宅地、工矿仓储地、商服地、水域、草地等。其中耕地分为旱地，水浇地，水田。草地有人工牧草，天然牧草，园地分为果园、茶园等。住宅地分为城镇住宅地，农村住宅地。工矿仓储地有工业地，仓储用当地等，水域分类较多，分为河流、水库、坑塘水面、内陆滩涂、湖泊等。3、按照土地获得方式分类，可以分为划拨地，出让地等。土地分类方式较多，不同的分类里面包含了很多其他土地分类，比较复杂，希望可以帮助到你。一、土地性质的分类土地性质可以分为农用地、建设用地和未利用地三类。其中：1、农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；2、建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地等；3、未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，比如荒山、荒丘、荒滩等。二、土地的性质及过户方式（一）集体土地一般是农村土地，只能一个村户籍人员之间办理过户，需要买卖双方到村委会申请，受理会公示，全村三分之二同意后，在村委会办理过户，不对外村户籍转让。（二）国有土地又分为划拨和出让性质。划拨，是不能办理过户的，需要缴纳土地出让金之后，转变土地性质为国有出让，才可以办理过户。如果是国有出让性质土地证，是可以办理过户的，过户只有几百手续费。三、土地使用权性质引发的风险1、土地使用期限。我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地（租赁土地），土地性质不同处置难易程度也不同。划拨土地是国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让土地则是指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年，属于商业服务综合类土地的使用期限为40年。银行办理房地产抵押贷款时，应特别注意土地的使用年限，否则就可能给日后处置房地产时埋下隐患。如是租赁土地使用权的房地产办理抵押登记时，就需要严格按照国土资源部1999年下发的《规范国有土地租赁若干意见》的规定办理。2、处置费用。对于出让土地性质的房地产交易，由于房地产开发商此前已交纳了土地出让金，在办理土地使用权转让时不需要再交费（重新办理出让手续）;属于划拨用地性质的房屋土地，处置抵押房地产时程序较为繁琐，并需要向国土资源部门补交一定比例的土地出让金，容易产生风险。根据现有法律、法规、行政规章的规定，它们对人民法院强制变价或当事人自行处分国有划拨土地使用权的限制，体现在以下三个层面：（1）是被执行人对国有划拨土地使用权没有处分权，或者没有自主的处分权。只有涉及地上建筑物所有权的转让、抵押时，经过有审批权限的人民政府或土地管理部门的批准，地上建筑物所占用范围内的国有划拨土地使用权，可以一并转让。（2）是人民法院裁定强制拍卖、变卖地上建筑物、附着物或以物抵债时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可以裁定国有划拨土地使用权随地上物同时转移。（3）是国有划拨土地使用权经报有审批权的人民政府批准转让，或人民法院事先取得了土地管理部门的一致意见而拍卖、变卖或者以物抵债的，受让人要办理土地使用权的出让手续，并依法缴纳土地使用权的出让金。同时最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第二条之规定，如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。按照这个司法解释的规定，在对申请执行人享有优先受偿权的抵押物变价后，优先扣除土地出让金，申请执行人可就剩余变价款项部分优先受偿。所以银行办理房地产抵押贷款时，应当注意土地使用权的性质，充分考虑划拨土地使用权抵押所存在的高风险，否则将有可能增加处置抵押房地产的费用，实践中的个别时候，还存在拍卖（变卖）价款还不足以缴纳土地出让金等费用。由于拍卖价款的金额是相对固定的，如果增加了不必要的费用如补交高额的土地出让金，贷款本息就有可能得不到足额偿还而形成不必要的损失。3、各级开发区办理以即缴即退方式办理的工业用地出让手续。当前，各级开发区为吸引投资，凡符合招商条件的入园企业，国土部门基本土地出让金以即缴即退方式（零出让）为企业办理了国有土地使用证、国有土地使用权出让合同及出让金发票。各级开发区为了扶持入园企业，解决其融资难问题，在与入园企业办理国有土地抵押登记时，开发区也是一路绿灯予以放行。这里面隐藏的风险就是一旦企业经营不善，主张抵押权时，开发区就会执行法院发函，称：涉案的国有土地使用权，是基于xx文件，给入园企业享受的优惠政策。如该宗土地使用权由新的受让人获得，则应按相关法律法规重新办理土地出让手续，补交各类税费。实践中，依法拍卖土地使用权的款项一般不足以补交土地出让金及给类税费。法律依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。《土地管理法》第2条，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

法律分析：我国的土地性质有两种：一是国有入地，另一种是农民集体所有的土地。国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用入地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等，有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出资、抵押和继承。二是农民集体土地，集体土地使用权则是指农民集体土地的使用人依法利用入地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权：农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡(镇)企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的使用权。法律依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；（二)工业用地五十年；（三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年四)商业、旅游、娱乐用地四十年五)综合或者其他用地五十年。

法律分析：我国的土地性质有两种：一是国有入地，另一种是农民集体所有的土地。国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用入地并取得收益的权利，国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等，有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出资、抵押和继承。二是农民集体土地，集体土地使用权则是指农民集体土地的使用人依法利用入地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权：农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡(镇)企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的使用权。法律依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；（二)工业用地五十年；（三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年（四)商业、旅游、娱乐用地四十年（五)综合或者其他用地五十年。

法律主观：二、以划拨方式取得国有 土地使用权 1、内涵：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。即划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地。但取得划拨土地使用权的使用者依法应当缴纳土地使用税。 2、年限：以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。虽然无偿取得划拨土地使用权没有年限限制，但因土地使用者迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让。因城市建设发展需要和城市规划的要求，也可以对划拨土地使用权无偿收回，并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。 3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市 房地产管理法 》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨： (1)国家机关用地和军事用地; (2)城市基础设施用地和公益事业用地; (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地; (4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。 4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为 公司 、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。 三、以转让方式取得国有土地使用权 1、内涵：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，即土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。 2、转让方式：包括出售、交换和赠与等。 3、禁止性规定：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。 4、年限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 5、"房地一并转移"：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 6、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。法律客观：《土地管理法》第55条，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓规划局法征地意见函 ↓到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓　新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所　　　 　　　　　　　　　　旧城改造到区地政科　　结果报市房地局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　结果报市房管局 ┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地↓┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓　　　　画桩位给钉桩条件，测绘院　　　规划局办理建设用地规划　　　据此到地政部门办理用地　　　　　钉桩，成果给设计人　　　　　　　　　许可证　　　　　　批准书,评估项目建设用地地价　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│

在我国土地使用权证明办理流程：可以到国土资源管理部门办理。提交土地使用权登记申请书、个人身份证明或者户籍证明、土地使用权来源证明;由土地管理机关进行权属审核，包括初审、公告、复审、批准登记等步骤;颁发土地使用权证书。一、在我国土地使用权证明怎么开?1、土地使用权证明又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。2、办理土地使用权证明，可以到国土资源管理部门办理。根据国家土地管理局颁布的《土地登记规则》，国有土地使用权登记的程序主要有以下几个步骤：(1)由土地使用权人提出申请，即由土地使用人在向有关登记机关提出登记申请时，提交土地使用权登记申请书、土地使用权登记人的法定代表人的身份证明、个人身份证明或者户籍证明、土地使用权来源证明;(2)由土地管理机关进行权属审核，包括初审、公告、复审、批准登记等步骤;(3)颁发土地使用权证书。【法律依据】：《中华人民共和国民法典》第二百零五条 本编调整因物的归属和利用产生的民事关系。第二百零六条 国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

被执行人已于被查封前办理完毕房屋所有权变更登记，但尚未办理土地使用权变更登记（第三人的土地进行过初始登记）。现被执行人要求将该房屋的土地使用权从第三人处过户到自己名下。请问：法院查封的土地，被申请人是否可以办理土地使用权变更登记手续，将该房屋使用范围内的土地使用权变更到被执行人的名下？读者 张峰 答：该案主要涉及以下三个方面的问题：首先，被执行人是否取得了其购买房屋所使用范围内的土地使用权。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24条第2款的规定，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。因此，被执行人从第三人处购买了房屋的所有权，那么该房屋使用范围内的土地使用权随之转让给被执行人。其次，房屋使用范围内的土地使用权是否也被查封。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，人民法院可以查封被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。因此，被执行人的房屋被查封，同时该房屋使用范围内的土地使用权已转至被执行人名下，查封的效力应及于其土地使用权。最后，被执行人已被查封的土地使用权能否申请变更登记至其名下。根据《土地登记规则》第37条的规定，因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的，土地使用权转让双方当事人应当在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书、变更后的房屋所有权证书等申请变更登记。被执行人通过买卖房屋取得该房屋使用范围内的土地使用权，应当依照规定及时办理变更登记。《土地登记规则》第67条则规定，有下列情形之一的，土地管理部门可以作出暂缓登记的决定：（一）土地权属争议尚未解决的；（二）土地违法行为尚未处理或者正在处理的；（三）依法限制土地权利或者依法查封地上建筑物、其他附着物而限制土地权利的；（四）法律、法规规定暂缓登记的其他事项。笔者理解，该条规定的法院查封地上建筑物而限制土地权利时要暂缓登记，是指将被查封人的土地使用权变更登记至第三人名下的情形，但被申请人是否可以在法院查封后申请土地使用权变更登记至自己名下，法律法规没有明确规定。笔者认为，查封是为了保护民事纠纷中债权人的利益。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。查封登记的前提是该土地使用权登记在被执行人名下。也就是说，该土地使用权变更登记至被执行人名下是对查封这一强制措施的保护。

一、 国有土地登记基本程序：土地登记可分为初始土地登记、变更土地登记。登记的基本程序为：申请（或变更土地登记申请）－地籍调查－权属审核－注册登记－颁发土地证书。二、 申报范围：国土资源局负责办理以下范围内的单位、居民所使用的国有土地登记、注册发证。三、 申报对象：以上区域内使用国有土地的企事业单位、城镇居民可向市国土资源局提出登记申请，但必须具备如下条件：1、使用土地权属来源合法、界址清楚、无土地违法行为。2、所使用土地无任何土地权属争议纠纷。四、 具体有关规定：1、据《土地登记规则》第十条规定，符合申报条件的土地使用权权利人应向本局提交下列资料：（1）土地登记申请书；（2）单位、法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明；（3）土地权属来源证明；（4）地上附着物权属证明；（5）委托代理人申请土地登记的，还应当提交授权委托书和代理人资格身份证明。2、《土地登记规则》第十一条规定，土地申请者领取土地登记申请书后，应当填明下列基本事项，并由申请者签名盖章：（1）申请者名称、地址；（2）土地座落、面积、用途等；（3）土地使用权和土地他项权利权属来源证明；（4）其它事项。3、对依法申请的宗地，未有地籍调查的应依照《地籍调查规程》进行地籍调查，已地籍调查过的宗地应进行现场核对，宗地图的测绘必须由本局指定有资质的单位统一测绘，成果需经本局确认。4、土地登记适用于上述有关规定，应填明土地变更登记申请书的有关内容，需进行地籍调查或地籍调查核对及宗地图测绘。5、根据《土地登记规则》第十五条规定，本局对申请的宗地进行审核，符合登记要求的宗地予以公告。6、根据《土地登记规则》第十八条规定，公告期满未有异议的宗地，经市人民政府批准后，本局按规定办理注册登记、核发证书。7、根据《土地登记规则》第六十六条、六十七条规定，对不符合登记条件的宗地，由本局发出不予受理土地登记申请或暂缓登记的通知。

国有土地使用权初始登记的流程是：由土地使用人在向有关登记机关提出登记申请时,提交土地使用权登记申请书、土地使用权登记人的法定代表人的身份证明、个人身份证明或者户籍证明、土地使用权来源证明; 2、由土地管理机关进行权属审核,包括初审、公告、复审、批准登记等步骤; 3、颁发土地使用权证书。二、关于登记权问题的拓展按照我国1995年国家土地管理局发布的土地登记规则，我国的土地使用权登记可分为两种。(一)初始登记初始登记又称总登记，即有关国家机关在一定时间内，对辖区内的全部土地进行普遍的登记。这是因为我国以前没有系统的土地权属法律，土地产权产籍资料不全，进行初始登记后便于有关国家机关建立健全土地权属档案。但这种大规模的登记不宜多搞，只适用于需要普遍换证的情况。(二)变更登记变更登记是指初始登记后，因土地权属或其他事项发生改变而进行的登记。根据土地登记规则，与土地使用权有关、需要进行土地变更登记的事项有：(1)划拨土地使用权依法办理出让手续的;(2)企业通过出让或国家人股方式取得土地使用权后，再以入股方式转让的;(3)集体土地以土地使用权作为出资兴办三资企业或其他合资企业的;(4)依法转让土地使用权或转让建筑物导致土地使用权转让的;(5)因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更的;(6)因交换、调整土地使用权和所有权的;(7)因处分抵押财产而取得土地使用权的;(8)公房出售后，土地使用权应当办理变更登记;(9)依法继承土地使用权的

第一条　为完善国有土地登记制度，加强土地管理，维护国家利益，保障土地权利人的合法权益，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地登记规则》等有关法律、法规、规章，结合我市实际，制定本规定。第二条　本规定适用于市辖区和市属开发区。第三条　合肥市土地管理局是本市国有土地登记工作的主管部门，负责国有土地登记管理工作。　　市辖区政府不享有国有土地登记权，市辖区已颁发的国有土地使用证一律无效，土地权利人应在1998年5月31日之前到市土地管理局重新登记并换证。第四条　征用、划拨土地按以下规定办理土地使用权登记手续：　　(一)新开工的大中型建设项目，土地使用者应当在接到政府批准用地文件之日起30日内持批准用地文件申请国有土地使用权登记，领取在项目建设期内有效的国有土地使用证。在建设项目竣工验收合格之日起30日内，持国有土地使用证、建设项目竣工验收报告申请换。　　(二)其他建设项目，土地使用者应当在接到政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权登记，领取国有土地使用证。第五条　以出让方式取得土地使用权的，受让人应在土地使用权出让合同生效之日起30日内，持土地使用权出让合同、政府批准出让文件和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权登记。　　采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，受让人应当在每期付款后30日内，持土地使用权出让合同、政府批准出让文件和土地使用权出让金支付凭证申请国有土地使用权登记。第六条　政府将土地使用权作价入股或出租的，土地使用者应在办理入股或租赁手续之日起30日内持入股或租赁合同、政府批准入股或租赁文件申请国有土地使用权登记。第七条　将通过出让方式取得的土地使用权单独或随同地上建筑物转让(包括出售、交换、赠与、入股、 联营联建，下同)的，转让双方应在签订转让合同之日起30 日内持国有土地使用证、土地使用权出让合同、土地开发利用现状材料、转让合同、地价评估书、缴纳税费凭证申请国有土地使用权变更登　　转让房地产时，房屋已建成的，还应持房屋所有权证。第八条　将通过划拨方式取得的土地使用权单独或随同地上建筑物转让的，由受转让者依法补办土地使用权出让和国有土地使用权变更登记手续。　　将划拨土地使用权随同地上建筑物转让，经政府批准不补办出让手续的，转让双方应于批准转让之日起30日内，持国有土地使用证、房屋所有权证、政府批准转让文件、缴纳税费凭证申请国有土地使用权变更登记。第九条　国有企业改制成有限责任公司或股份有限公司以及企业兼并、合并、分立成立新的企业的，新的土地使用者应在取得法人营业执照之日起30日内，持国有土地使用证、政府批准的改制方案或文件、地价评估书、法人营业执照按照市政府批准用地文件要求申请国有土地使用权变更登记。第十条　以国有土地使用权为条件组建联营企业或者合资企业的，应自取得法人营业执照之日起30日内持国有土地使用证、土地使用权出让合同、联营或合资合同、地价评估书、法人营业执照申请国有土地使用权变更登第十一条　因城市建设而涉及土地使用权转移的，建设(拆迁)单位应持政府批准用地文件、被拆迁人的国有土地使用证申请国有土地使用权变更登记。　　被拆迁人因房屋拆迁安置而取得房屋所有权的，由拆迁人持被拆迁人房屋所有权证申请国有土地使用权变更登记。本规定实施前已安置的，由被拆迁人持房屋所有权证申请登记。第十二条　出售商品房(含安居房、解困房)的，由售房人在房屋产权变更之日起30日内持国有土地使用证、购房人房屋所有权证(或复印件)申请国有土地使用权变更登记。本规定实施前已出售的商品房没有进行土地登记的，由购房人持房屋所有权证办理登记。第十三条　单位出售公房(含自管公房)、房地产管理部门出售直管公房，由售房单位在房屋所有权变更之日起30日内，持公房出售批准文件和购房人房屋所有权证、国有土地使用证申请国有土地使用权变更登记。本规定实施前已出售的，由售房单位统一申请国有土地使用权登第十四条　转让私有房屋(其中含购买的商品房、 房改房、安居房、解困房以及拆迁安置房)，转让双方应在房屋产权变更之日起30日内，持国有土地使用证、房屋所有权证申请国有土地使用权变更登记。

（一）申请 　　1．申请人划拨国有土地使用权设定登记的申请人为划拨国有土地使用者。 　　2．申请时限根据《土地登记规则》第二十三条至第二十五条规定，须办理划拨国有土地使用权设定登记的有以下三种情形：1）新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的；2）其他项目使用划拨国有土地的；3）集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的。申请时限分别为： 　　（1）新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起三十日内，持建设用地批准书申请土地预登记。 　　（2）其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起三十日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。 　　（3）集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后三十日内。 　　题目：新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起日内，持建设用地批准书申请土地预登记。 　　A．25 　　B．30 　　C．35 　　D．40 　　3．申请人应提交的土地权属证明文件 　　（1）国有土地划拨决定书。 　　（2）建设用地批准书。 　　（3）新开工大中型建设项目土地预登记文件。 　　（4）大中型建设项目竣工验收报告。 　　（5）征地勘测图件。 　　（6）原《集体土地使用证》。 　　（7）其他证明文件。 　　（二）权属审核 　　（1）设定划拨土地使用权的土地应符合《划拨用地目录》范围。 　　（2）经征地勘测的宗地面积应与国有土地划拨决定书批准的用地面积基本一致。 　　（三）注册登记与核发证书 　　1．在《土地登记卡》上注册登记。 　　2．依据《土地登记卡》填写《土地归户卡》 　　3．根据〈土地登记卡》填制《国有土地使用证》 　　（四）其他 　　根据《土地登记规则》第二十三条规定：1）新开工的大中型建设项目使用国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起三十日内，持建设用地批准书申请土地预登记；2）划拨新征用农民集体所有土地的，被征地单位应当依照本规则规定，同时申请集体土地所有权注销登记或变更登记。

　　土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。土地证号都是印制在土地证上的，是国家对土地证的编号。土地证号查询和土地证查询都需要到土地所在地的土地局查询，最低到县级的土地局，无法在网络上进行查询。　　土地证书的全称为土地权利证书，是指依法确认土地所有权、使用权的法律凭证。土地证书包括《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种。《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。可以到当地国土部门查询。

法律主观：我们都知道《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。办理对象主要是各类规划区内的房改房和经济适用房。在有些情形是会被撤销国有土地使用证的。一、国有土地使用证撤销的流程《土地登记办法》规定，利害关系人认为土地证登记的事项错误的，可以持土地证登记的权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。土地证登记的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记在以下情形失效：申请人在异议登记之日起十五日内没有向法院起诉、受理人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理的；人民法院对异议登记申请人的诉讼请求不予支持。国土部门撤销土地证一般要依据法院撤销土地证的裁定，或通过调查取证的方式。确属土地登记错误的，将作出撤销土地证的决定，注销土地登记。二、目前我国颁发的土地证书主要有三种1、集体土地建设用地使用权证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地建设用地使用权证，确认建设用地使用权。2、国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。3、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证，确认所有权。国有土地使用证撤销的流程就是这样的，希望对大家有所帮助。国土部门撤销土地证一般要依据法院撤销土地证的裁定，或通过调查取证的方式。确属土地登记错误的，将作出撤销土地证的决定，注销土地登记。若大家对国有土地使用证撤销的流程还有什么不懂之处，可以在线咨询相关律师。法律客观：一、国有土地使用证撤销流程1、拟订收回方案：土地行政主管部门根据市或县级人民政府的批准调整用地的文件，拟迁移、解散、撤销、破产的企业（或其上级主管部门）的申请或者土地管理部门决定收回的处理意见，拟订收回国有土地使用权方案，并将拟收回国有土地使用权事宜通知原土地使用权人，并告之听证的权利。2、听证：土地使用权人要求听证的，应当在接到收回国有土地使用权通知后的一定期限内向市或者县级人民政府土地行政主管部门提出。土地行政主管部门接到听证申请后，应该按照《国土资源听证规定》中规定的期限内组织听证。3、报批：土地行政主管部门在组织听证后规定的一定期限内，将所拟订的收回国有土地使用权方案连同听证结果报市或者县级人民政府审批。4、下达收回决定书。根据市或县级人民政府批准的收回国有土地使用权方案，土地行政主管部门应当在批准之日起一定期限内，向原土地使用权人下达《收回国有土地使用权决定书》，同时告知原土地使用权人申请复议和提起诉讼权利。对收回国有土地使用权决定不服的，可以在接到提前收回国有土地使用权决定后若干期限内（按照《行政复议法》规定，一般是60天），依法向上级行政机关或者人民法院申请行政复议或者起诉。5、注销登记。土地行政主管部门在下达《收回国有土地使用权决定书》后，由原登记发证机关办理注销土地登记，收回国有土地使用证，并发布收回国有土地使用权公告。对于出让的土地，还应当依法终止国有土地使用权出让合同。6、补偿：因使用期届满，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地，需要收回土地使用权，或者因土地使用权人违法等自身原因收回土地使用权的，对原土地使用权人不予补偿。二、相关规定对因公共利益需要收回土地使用权的，由新的土地使用权人负责补偿。采用货币补偿的，其补偿标准由市或者县级人民政府在评估的基础上，依据实际使用年限和开发土地的实际情况确定。收回土地使用权涉及地上物处理的，按照《城市房屋拆迁管理条例》执行。综上所述，国有土地使用证的撤销流程包括拟定方案、听证、报批等步骤，国有土地使用证撤销大多数情况下是有补偿的，但也存在无偿收回国有土地的情况。补偿一般是根据所征收的土地价值来确定的，个人如果存在疑问，可以咨询有关部门。

法律主观：土地使用证 变更名字需要的材料有： 房屋买卖合同 ；申请人身份证、户口本； 国有土地使用证 ；宗地图；新 房屋所有权证 ；房屋共有权证；房屋契税、出让金凭证等。法律客观：《不动产登记暂行条例》第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。 《城市房地产管理法》第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 《土地登记办法》第五十九条 土地权利人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持原土地权利证书和证明登记错误的相关材料，申请更正登记。利害关系人认为土地登记簿记载的事项错误的，可以持土地权利人书面同意更正的证明文件，申请更正登记。

1、国有土地使用权未登记不发生效力，应当尽快登记。2、【法律依据】3、根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。4、依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。5、第十条，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。更多关于国有土地使用权未登记怎么办，进入：https://www.abcgonglue.com/ask/0986fe1616096699.html?zd查看更多内容

土地属性： 土地证，是国家规定的土地的使用者或者土地的所有者所享有的土地使用权或所有权的法律依据。 根据国家关规定，目前我国颁发的土地证书主要有三种： 1、集体土地建设用地使用权证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地建设用地使用权证，确认建设用地使用权。 2、国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。 3、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证，确认所有权。2国有土地使用权登记步骤： 根据国家土地管理局颁布的《土地登记规则》，国有土地使用权登记的程序主要有以下几个步骤： 1、由土地使用权人提出申请，即由土地使用人在向有关登记机关提出登记申请时，提交土地使用权登记申请书、土地使用权登记人的法定代表人的身份证明、个人身份证明或者户籍证明、土地使用权来源证明； 2、由土地管理机关进行权属审核，包括初审、公告、复审、批准登记等步骤； 3、颁发土地使用权证书。3办理土地证需要带上： 1、土地分割转让许可证。房产证原件(每页都需要复印，如果有共有产权人，相同的复印一份即可)及复印件。 2、购房合同副本及第1、2页，以及最后一页复印件。 3、身份证原件及复印件。4土地证办理流程： 1、向开发商领取以下东西： 1、房屋权属登记申请表(有开发商盖章的); 2、房屋分层分户图; 3、购房发票; 4、办理土地证的图。 2、缴纳维修基金。 3、缴纳契税。 4、办理产权证。 5、办理土地证需要带上：《商品房买卖契约》1、2、24页复印件；身份证复印件；产权证复印件；申请表(现领现填)。5各类土地证办理流程之所需证件： 1、 祖业(1977年1月以前) ① 地契；② 相关合法用地权源证明；③ 身份证； ④ 其他必要材料 2、商品房 ① 出售合同书及购房合同或购房协议书；② 清地名单；③ 其他的必要材料 3、企业 ① 政府批准文件；② 征地红线图；③ 土地测量宗地图；④ 法人代表身份证；⑤ 企业营业执照复印件；⑥ 土地使用合同(出让方式取得使用权)；⑦ 按批文中规定须提交的收费***复印件；⑧ 规划许可证 4、自建房屋须提交的材料 ① 土地建房审批表(原件)及土地原始来源证明；② 有关的身份证证明(指身份 证、或户籍证明)；③ 其他的必要材料 5、 拆迁安置 ① 拆迁安置协议书；② 政府批文；③ 土地使用确认书；④ 有关的身份证明；⑤ 其他的必要材料END注意事项1、房屋转让连同土地使用权转移，需提交房屋买卖协议、房照、原土地使用证。2、房屋连同土地使用权继承，赠与需提交房照、原土地使用证、公证书或使用权人亲笔签名协议与街道证明。3、新建房屋土地登记需提交土地和规划部门建房批件。4、土地证书遗失或者损毁的，土地权利人应当及时向原发证机关备案，申请补发新证，在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的，原发证机关注销原土地证书，补发新证书。5、买卖分宗、继承、赠与分宗须双方共同到局办理。6、委托代办除提交上述资料外，还须提供委托人签名盖章的委托书。

一、办理机关大连市人民政府授权大连市国土资源和房屋局二、承办机构大连市国土资源和房屋局三、办理依据（一）《中华人民共和国土地管理法》第十一条（二）《中华人民共和国物权法》第二章（三）《不动产登记暂行条例》（四）《不动产登记暂行条例实施细则》（即将出台）（五）《土地登记办法》四、申办条件（一）申请人中华人民共和国境内外法人、自然人和其他组织。（二）申请条件当事人依法以各种方式取得国有土使用权，并按规定足额缴纳土地有偿使用价款和其他税费。（三）申请人需提交的材料1.土地登记申请书【受理窗口取得】；2.企业组织机构代码证、营业执照副本；机关事业单位法人证书副本；自然人提供身份证（原件及复印件）；3.委托办里的，提供委托书【受理窗口取得】及委托人与受托人身份证明（原件及复印件）原件经核实后返报件人，留签字盖章的复印件；4.土地权属来源证明或批准材料（原件）：（1）出让、租赁国有建设用地使用权的，需提供《大连市人民政府土地批件》及土地出让或租赁合同；（2）划拨国有建设用地使用权的，需提供《大连市人民政府土地批件》及《国有建设用地使用权划拨决定书》；（3）储备用地需提供《储备计划》、《储备用地规划批复》、《大连市人民政府土地收储批件》；涉及原登记土地的，应提交《国有建设用地使用权收回决定书》。（4）作价出资(入股) 国有建设用地使用权的需提供国土资源部或国土资源厅土地使用权处置批准文件以及作价出资（入股）决定书、原《国有土地使用证》；（5）国家授权经营国有建设用地使用权的需提供国土资源部批准文件、原国有土地使用证；作价授权经营给省属企业的还需提供国土资源厅批准文件。5.勘测技术报告附光盘【含西安80及大连城建文本坐标】（原件）；6、土地有偿使用价款及税费缴清凭证（原件）【按照登记事项提供】；7.有地上建筑物、附着物的提供权属证明 (原件及复印件)；8.法律法规要求其他证明材料。注：复印材料须提供原件进行一致性审查，申请人对申请材料的真实性负责。（以上回答发布于2016-11-24，当前相关购房政策请以实际为准）全面及时的楼盘信息，点击查看

第一章 总则第一条　为加强国有土地资产经营管理，推进国有土地有偿使用制度，规范土地市场行为，盘活存量土地，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》等法律法规，结合我市实际，制定本办法。第二条　凡在我市城市规划区内取得国有土地使用权，进行土地开发、利用、经营活动的单位和个人必须遵守本办法。第三条　国有土地实行有偿使用制度。除国家《划拨用地目录》规定的建设用地外，其他建设用地一律实行有偿使用。第四条　市政府对国有土地使用权出让实行统一规划、统一储备、统一供应、统一管理。　　城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。城市新区开发、旧区改造必须坚持统一规划的原则，严格按照城市总体规划组织实施。第五条　鞍山市规划和国土资源行政主管部门负责我市城市国有土地资产经营和监督管理工作。　　市计划、建设、经贸、财政、国有资产、房产等部门应按各自职责，协同做好国有土地资产经营管理工作。第二章　土地储备第六条　市土地储备交易中心应依据土地利用总体规划、城市规划和市场需求，编制土地储备计划及供应计划，对通过收回、收购、置换、没收、征用等方式取得的土地，进行必要的前期开发，并予以储备，以供应和调控城市各类建设用地需求。　　凡列入年度储备计划的土地，土地使用者不准擅自改建、扩建和自行开发。第七条　商业性、竞争性建设项目用地应从土地储备库中提取，按确定的规划指标和规划条件，向用地者以有偿使用方式提供。第八条　市规划和国土资源行政主管部门对储备地块的用途等规划条件应超前确定，具体规划条件经市政府批准后，任何单位和个人不得擅自更改。　　任何单位和个人必须服从市政府为实施城市规划做出的调整土地决定。第九条　土地储备的范围：　　（一）为社会公共利益需要由市政府依法收回的土地；　　（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者在规定的时间内未申请续期或者申请续期未获批准被依法收回的土地；　　（三）依法收回的荒芜、闲置土地；　　（四）因实施城市规划需要由市政府指令收购的土地；　　（五）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整等原因停止使用的原划拨国有土地；　　（六）为市政府带征的土地；　　（七）被依法没收的土地；　　（八）公路、铁路、机场、矿场、学校等经核准报废的原划拨国有土地；　　（九）人民法院依法判决处置的土地；　　（十）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发又不具备转让条件的土地；　　（十一）土地使用权人申请收购的土地；　　（十二）土地使用权人需要置换的土地；　　（十三）改变原批准用途用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性项目的土地。　　鞍山高新技术产业开发区内房地产开发建设项目用地应纳入储备管理。第十条　凡市政府确定储备的土地，原土地使用者必须接受土地储备管理。纳入土地储备范围的土地，原土地使用者未经批准而转让土地使用权及地上建(构)筑物和其他附着物的，有关部门不得为其办理审批或登记手续。第十一条　依法没收、无偿收回的土地和为市政府带征的土地，直接纳入市政府土地储备库。　　除前款规定外需要储备的土地，由市土地储备交易中心以支付补偿费的形式进行收购。以划拨方式取得的土地，根据划拨土地原使用条件进行评估，按照评估价给予补偿；以出让方式取得的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当补偿。第十二条　土地收购补偿费可通过以下方式确定：　　（一）由具有资质的评估机构依据国家规定的技术规程和规范进行土地价格评估，并经市规划和国土资源行政主管部门依法确定。　　（二）根据国家、省、市的有关规定确定补偿额。　　（三）按收购合同约定的方式确定。第十三条　储备土地资金运作受市财政部门的指导与监督。土地储备资本金由市财政注入，运作后的增值资金根据需要充实资本金。　　土地收购资金可以通过收购土地的抵押贷款等方式筹措。第十四条　储备土地出让后，所得价款上交市财政。土地储备成本资金由市土地储备交易中心测算，市规划和国土资源行政主管部门核定，经市财政部门批准后拨付市土地储备交易中心。　　鞍山高新技术产业开发区房地产开发项目用地出让后，所得价款由市财政拨付鞍山高新技术产业开发区。

第261号《重庆市人民政府关于废止、继续施行和修改部分政府规章的决定》已经2012年2月2日市人民政府第118次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。市长黄奇帆二○一二年二月八日重庆市人民政府关于废止、继续施行和修改部分政府规章的决定根据《重庆市行政立法基本规范（试行）》有关规定，经认真清理审查，并经2012年2月2日市人民政府第118次常务会议通过，市人民政府决定将《重庆市经济适用住房管理办法》等2件规章予以废止，自公布之日起不再施行；《重庆市乡镇船舶安全管理办法》等11件规章继续施行，有效期从2012年1月1日重新起算；修改的《重庆市城市夜景灯饰管理办法》等8件规章条款自公布之日起施行。附件：1.重庆市废止的规章目录2.重庆市继续施行的规章目录3.重庆市修改的规章条款内容附件3：重庆市修改的规章条款内容…………。四、重庆市国有土地储备整治管理办法（重庆市人民政府令第137号）删除第十八条。…………。

第十九条土地储备整治机构应当在银行设立土地储备整治资金专户，并报同级土地、财政、审计部门备案。第二十条土地储备整治机构凭土地权属证书及规定的其他要件向银行申请土地储备整治贷款。第二十一条储备整治的土地，由市或区县(自治县、市)土地行政主管部门组织出让后所得的综合价金，按下列顺序分配：（一）出让所得综合价金扣除应支付的土地储备整治成本后的10%，作为土地储备整治发展专项资金存入土地储备整治资金专户；（二）扣除第一项以后的资金，全额上交财政，按市人民政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县（自治县、市）人民政府按规定比例分配；第十条第一款范围的剩余资金，集中市里，专项用于城市基础设施建设、公益事业及政权建设。第二十二条土地储备整治成本，包括土地储备、整治与管理过程中发生的实际成本（含规划设计费）和贷款利息等。土地储备整治成本，按照本办法第十条的规定，由市或区县（自治县、市）土地行政主管部门会同同级财政部门核定。第二十三条土地储备整治资金的使用与管理，接受财政、审计部门的监督。

第十五条土地整治，按照谁储备、谁整治的原则，由相应的土地储备整治机构实施。第十六条列入国有土地储备计划或经有批准权的人民政府批准纳入储备范围的土地，规划行政主管部门应及时组织编制控制性详细规划，划定规划红线，按相关程序报审批机构批准后抄送同级人民政府土地行政主管部门，由相应的土地储备整治机构组织实施土地整治。第十七条土地储备整治机构应根据国有土地储备计划、控制性详细规划、地产市场供需状况，组织有关工程施工单位完成场地平整、道路铺设等前期开发工作。对重大的土地储备项目，土地储备整治机构应以招标投标方式确定整治工程施工单位。土地储备整治机构应当与工程施工单位签订整治工程施工书面合同。第十八条土地整治工程竣工后，由有国有土地使用权出让审批权的人民政府所属的土地行政主管部门组织验收，经验收合格，按供地计划依法组织出让。土地整治工程，应符合控制性详细规划，达到水、电、气、路畅通和场地平整等要求。土地整治工程验收标准，由市土地行政主管部门会同规划、建设行政主管部门制定。

第一章　总 则第一条　为了规范国有土地储备行为，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《山东省国有土地储备办法》等法律法规和规章，结合本市实际，制定本办法。第二条　本市行政区域内的国有土地储备适用本办法。　　本办法所称国有土地储备，是指市、县人民政府通过依法收回、收购、征收等方式取得土地，进行前期开发、储存以备供应的行为。第三条　国有土地储备应当遵循政府主导、规模适度、规范有序、严格管理的原则，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。第四条　市、县人民政府应当加强对国有土地储备工作的领导，建立健全土地储备协调运行机制，研究解决土地储备工作中的重大问题。　　淄川区、博山区、周村区、临淄区人民政府根据市人民政府的委托，负责各自行政区域内国有土地储备工作的领导。第五条　市自然资源主管部门负责张店区、高新区、淄博经济开发区、文昌湖省级旅游度假区的国有土地储备管理工作。其他区县的自然资源主管部门负责本行政区域内的国有土地储备管理工作。　　市、区县纳入国家土地储备机构名录管理的土地储备机构，具体承担国有土地储备工作。　　发展改革、公安、财政、生态环境、住房城乡建设、文化和旅游、审计、城市管理、人民银行分支机构等部门应当按照各自职责，做好国有土地储备管理的相关工作。第二章　储备计划第六条　市、县人民政府应当按照规定组织自然资源、发展改革、财政、人民银行分支机构等部门编制土地储备三年滚动计划，对土地储备总量、结构、布局、时序等作出统筹安排。第七条　市、县自然资源主管部门应当会同发展改革、财政、人民银行分支机构等部门，根据城市建设发展和土地市场调控的需要，结合国民经济和社会发展规划、土地储备三年滚动计划、年度土地供应计划、地方政府债务限额等因素，编制年度土地储备计划，提交上一级自然资源主管部门备案后，报同级人民政府批准。　　因土地市场调控政策变化或低效用地再开发等原因，确需调整年度土地储备计划的，每年中期可调整一次，按原审批程序备案、报批。第八条　年度土地储备计划应当包括下列内容：　　（一）上年度末储备土地结转情况；　　（二）年度新增储备土地计划；　　（三）年度储备土地前期开发计划；　　（四）年度储备土地供应计划；　　（五）年度储备土地管护计划；　　（六）年度土地储备资金需求总量。第三章　储备范围第九条　下列土地可以纳入储备范围：　　（一）依法收回的国有土地；　　（二）收购的土地；　　（三）行使优先购买权取得的土地；　　（四）已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；　　（五）其他依法取得的土地。第十条　下列国有土地，经有批准权的人民政府批准，由自然资源主管部门依法无偿收回土地使用权，注销土地登记后纳入储备：　　（一）无偿取得划拨土地使用权的土地使用者因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因停止使用的原划拨土地；　　（二）公路、铁路、矿场等核准报废的土地；　　（三）土地出让合同约定的土地使用期限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的土地；　　（四）超过土地出让合同约定的动工开发期限满二年未开发的土地，但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第十一条　下列国有土地，经有批准权的人民政府批准，由自然资源主管部门依法有偿收回土地使用权，注销土地登记后纳入储备：　　（一）为公共利益需要使用的土地；　　（二）因实施城市规划进行旧城改造调整使用的土地；　　（三）有偿取得划拨土地使用权的土地使用权人申请收回的原划拨土地；　　（四）法律、法规和规章规定应当有偿收回的其他土地。第十二条　下列国有土地，经有批准权的人民政府批准，由土地储备机构依法收购土地使用权，注销土地登记后纳入储备：　　（一）以出让方式取得土地使用权后，没有能力按照合同约定开发，又不具备转让或者租赁条件的土地；　　（二）土地使用权转让时，政府依法享有优先购买权的土地；　　（三）土地使用权人依法向政府申请收购的出让土地；　　（四）法律、法规和规章规定可以收购的其他土地。

第一条　为规范国有土地储备，增强土地市场调控能力，加强国有土地资产管理，根据有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。第二条　本办法所称国有土地储备，是指县（市）以上地方人民政府通过依法收回、收购、征收等方式，储存国有土地，以备向社会供应土地的行为。第三条　本办法适用于本省行政区域内的国有土地储备工作。第四条　县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门负责本行政区域内的国有土地储备管理工作，其所属的土地储备机构具体实施国有土地储备工作。第五条　县（市）以上地方人民政府应当加强对国有土地储备工作的领导，协调解决国有土地储备工作的重大问题。　　县（市）以上地方人民政府发展改革、财政、建设、城市规划等行政主管部门按照各自职责，配合国土资源行政主管部门做好国有土地储备工作。第六条　国有土地储备应当制定年度储备计划。年度储备计划由国土资源行政主管部门会同有关部门依据土地利用总体规划、城市总体规划和当地社会经济发展的需要制定，报本级人民政府批准后实施。第七条　下列国有土地，通过无偿收回方式储备：　　（一）土地使用权出让合同期届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的国有土地；　　（二）依法应当收回的闲置国有土地；　　（三）因单位迁移、解散、撤销、破产等原因，停止使用原划拨的国有土地；　　（四）经核准报废的公路、铁路机场、矿场等国有土地；　　（五）其他按法律、法规规定应无偿收回的国有土地。第八条　下列国有土地，通过有偿收回方式储备：　　（一）因公共利益需要使用的国有土地；　　（二）因实施城市规划进行旧城区改造需要使用的国有土地；　　（三）因企业改制、产业结构调整等原因调整出的国有划拨土地；　　（四）集体土地因农转非依法转为国有的土地；　　（五）其他按法律、法规规定应有偿收回的国有土地。第九条　下列国有土地，通过收购方式储备：　　（一）以出让方式取得土地使用权，土地使用权人申请政府收购的国有土地；　　（二）申报土地使用权转让价格比标定地价低20%以上的国有土地；　　（三）其他可以依法收购的国有土地。第十条　土地利用总体规划确定的城市范围内的集体土地可以通过依法征收的方式进行储备。第十一条　以收回方式储备国有土地应当遵循下列程序：　　（一）拟订方案。以收回方式储备国有土地的，土地储备机构应当拟订国有土地使用权收回方案。其中，以有偿方式收回划拨土地使用权的，应当参照当地征收土地补偿标准，确定补偿数额；以有偿方式收回出让土地使用权的，根据使用土地年限和土地开发情况，确定补偿数额。以有偿方式收回本办法第八条第四项规定的土地使用权的，按照征收土地补偿标准，确定补偿数额。储备国有土地收回方案涉及省属单位的，该方案应当报省人民政府国土资源行政主管部门确定。　　（二）方案审核。土地储备机构应当将国有土地使用权收回方案报县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门；国土资源行政主管部门收到收回方案后，应当举行听证，并根据听证会意见对收回方案予以审核。　　（三）报经批准。审核同意的国有土地使用权收回方案，由县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门报依法有批准权的人民政府批准。　　（四）土地使用权收回通知。县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门应当根据有批准权的人民政府的批准决定，向土地使用权人下达土地使用权收回通知。　　（五）补偿费用支付。以有偿方式收回土地使用权的，土地储备机构应当自土地使用权收回通知下达后30日内，将补偿费用全额支付给原土地使用权人或者与原土地使用权人签订土地使用权补偿协议。　　（六）注销登记。以无偿方式收回土地使用权的，县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门应当在下达土地使用权收回通知的同时，办理土地使用权注销登记手续，注销土地使用权证书；以有偿方式收回土地使用权的，县（市）以上地方人民政府国土资源行政主管部门应当在土地储备机构将补偿费用全额支付给原土地使用权人或者与原土地使用权人签订土地使用权补偿协议后，办理土地使用权注销登记手续，注销土地使用权证书。

为加强地产市场的宏观调控，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，结合实际，制定《重庆市国有土地储备整治管理办法》。该《办法》于2002年8月22日以重庆市人民政府令第137号发布；根据2012年2月8日重庆市人民政府令第261号《重庆市人民政府关于废止、继续施行和修改部分政府规章的决定》修正。《办法》分总则、土地储备、土地整治、土地储备整治资金与出让收益管理、法律责任、附则6章29条，自2002年10月1日起施行。

第一章　总则第一条　为加强地产市场的宏观调控，优化土地资源配置，合理利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，结合重庆实际，制定本办法。第二条　本市行政区域内国有土地的储备、整治及其管理，适用本办法。第三条　本办法所称土地储备，是指经市或区县（自治县、市）人民政府为加强对地产市场的宏观调控，规范城市土地管理，根据土地利用总体规划和城市规划，将依法征用的农村集体土地或依法收回、收购、没收、置换的土地予以储存的行为。本办法所称土地整治，是指经市或区县（自治县、市）人民政府批准设立的土地储备整治机构依据本办法的规定，根据国有土地供给计划、控制性详细规划与土地管理实际，对国有土地进行场地平整、道路铺设、供水、供电、供气等基础设施建设，将其变为可供建造房屋和各类设施的建设用地的行为。第四条　国有土地储备整治须经县级以上人民政府依法批准，由土地行政主管部门组织实施。市人民政府土地行政主管部门主管全市土地储备整治管理工作；区县（自治县、市）人民政府土地行政主管部门依照本办法的规定负责本行政区域内的土地储备整治管理工作。市、区县（自治县、市）土地储备整治机构受县级以上人民政府土地行政主管部门的委托，具体实施土地储备整治工作。计划、经济、建设、财政、规划、房屋等行政管理部门应按照各自职责，协同做好土地储备整治管理工作。第五条　土地储备整治，应当符合土地利用总体规划、城市规划，并应遵循统一储备、统一整治、统一调配、统一供给、统一管理的原则。第六条　土地储备整治机构可以依照法律法规及本办法的规定储备、整治国有土地，并应根据加强宏观调控与降低成本相结合的原则，合理确定储备整治总量与储备期，加强经营管理，防范经营风险。第七条　商业、金融、旅游、娱乐、商品住宅等建设项目使用新增建设用地的，必须经储备整治后方可出让；使用存量建设用地的，原则上应经储备整治后方可出让。第二章　土地储备第八条　市、区县（自治县、市）土地储备整治机构应根据控制性详细规划、产业结构调整、国有土地供给与需求实际等因素，草拟年度国有土地储备计划，明确拟储备土地的范围，按国有土地使用权出让审批权限，报有审批权的人民政府土地行政主管部门批准后执行。第九条　下列国有土地，经市或区县（自治县、市）土地行政主管部门依法处置后纳入储备范围：　　（一）为实施城市规划政府统一征用、转用的土地；　　（二）无主地；　　（三）土地使用期限届满被依法收回使用权的土地；　　（四）依法收回使用权的闲置土地；　　（五）依法没收的土地；　　（六）以出让方式取得土地使用权后无力开发且不具备转让条件的土地；　　（七）因单位迁移、解散、撤销、破产或者其他原因停止使用而依法收回或收购的原行政划拨土地；　　（八）因公共利益需要，经依法批准收回使用权的土地；　　（九）因实施城市规划的需要，经依法批准收回使用权的土地；　　（十）因土地整治的需要，经依法批准收购的土地；　　（十一）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废后收回使用权的土地。征用集体所有的土地或国有农用地转用，需依法办理征用、转用手续并依法缴纳耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费后方可纳入储备范围。第十条　渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、巴南区、渝北区范围（含北部新区、经济技术开发区、高新技术开发区）内的土地储备，由市土地行政主管部门会同市规划行政管理部门研究确定储备范围并报经市人民政府批准后，划定储备用地红线，核发土地储备批准文件，委托土地储备整治机构开展土地储备整治工作。前款规定以外的区县（自治县、市）行政区域内的土地储备，由所在区县（自治县、市）土地行政主管部门会同有关部门研究确定储备范围，按国有土地使用权出让审批权限报有审批权的人民政府批准后，划定储备用地红线，核发土地储备批准文件，委托土地储备整治机构开展土地储备整治工作。第十一条　国有土地使用权收购，按下列程序办理：　　（一）土地储备整治机构对拟收购的土地及其地上建（构）筑物的面积、四至范围、土地用途等进行实地核查，并到有关权属登记机关核实权属后，根据城市控制性详细规划测算土地收购补偿费用，编制土地收购方案；　　（二）土地储备整治机构持土地收购方案，经区县（自治县、市）土地行政主管部门初步审查并商规划行政管理部门后，按国有土地使用权审批权限报市或区县（自治县、市）人民政府审批，并由批准收购方案的人民政府所属的土地行政主管部门按照本办法第十条的规定确定收购范围，划定储备用地红线，核发土地储备批准文件；　　（三）土地收购方案经批准后，由土地储备整治机构与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同，并按合同约定支付土地收购补偿费用。

是的，土地储备，是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地。一般土地储备中心所储备的土地为国有存量建设用地。山东天诚国土规划设计院测绘，很高兴回答您的问题。。。

确定储备地块（收件）实（测绘中心、地籍科、储备中心）介机构评估（土地评估、土地附属物评估）定储备方案签备方案报县政府审批，订回收协议（储备中心）下流程在实际情况中不走（支付土地补偿费地籍科确权发证）。根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。第十一条 市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：1.国防和外交的需要；2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5.由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。法律依据：《土地储备管理办法》第十一条 市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。第十二条 因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。

地方70%，中央30%。《中华人民共和国土地管理法》第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。扩展资料《土地出让金问题须从根上治》全国首次针对土地出让金展开大范围审计之际，土地出让金管理再度引发关注。国土资源部数据显示，全国土地出让价从2001年的1296亿元，到去年首次超过4万亿元，13年间增长超30倍，总额累计19.4万多亿元。然而，这近20万亿元的巨额资金，多数处于“封闭运行”，导致违规不断、腐败滋生。这也可以从2008年和2010年对部分地区土地出让金的审计报告中得到证实。土地出让金管理中的问题，不是缺乏制度的结果，而是制度得不到遵守的结果。土地出让金的管理和使用，土地管理法、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》《国有土地使用权出让收支管理办法》《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等法规，均对其作了规范，其中，“收支两条线”、强化与公共财政预算的协调和衔接，是基本要求。然而，制度再“丰满”也抵不过现实运作中的“骨感”：做假账减少固定支出者有之，不纳入地方基金预算管理者有之，侵吞挪用者有之，且绝非个别现象。不遵守制度，诚然有制度纰漏和不法者借机寻租的因素，但更根本的原因，在于土地出让金这本账上，在记录地方预算外主要收入的同时，还“记录”了沉重的地方利益诉求，以及多年形成的地方治理惯性。既要发展经济又要发展公共服务，是地方治理的两大要务。而经济增长模式单一导致地方财政来源单一，限制了地方的治理空间。面对越来越繁杂的地方事务和刚性公共支出，依靠土地差价补充地方财政收入，充分利用地方债务平台，成为不少地方的共同选择。无论是地方治理义务还是履行还债义务，客观上对土地出让金的管理构成了挑战。而在主观层面，不少地方预算管理水平仍然较低，对本应纳入基金预算的土地出让金更是缺乏科学管理的认识，加之地方用钱决策尚未与人大等机构形成机制化的协调模式，因此土地出让金常常游离于监管之外。可以说，土地出让金乱象集中显现了地方财权事权不统一、预算管理滞后、决策机制不科学等弊端。因此，从根上革除弊端，才能让土地出让金变成明白账。首先，要把治理土地出让金问题与正在深入推进的财税体制改革结合起来。新一轮财税体制改革，其着重点就是对央地关系的适度调整，尽可能实现地方财权和事权的相对统一。一旦地方能够获得长期稳定、与其管理事务相当的财政收入，那么对于土地财政的依赖度就会减轻，土地出让金专款专用、阳光化使用的环境就可形成。土地出让金问题还反映出加快修订预算法的现实需要。提高预算编制和实施的科学性，是预算法修法的核心，地方基金预算如何实现与财政预算的协调，能否让人大对基金预算实施全程监督，土地出让金将是一个重要考核标准。土地出让金存在的问题也呼唤着地方治理的优化。在地方获得更多财权的前景下，怎样让权力得到规范，怎样提高地方花钱的决策水平是一个重大课题。明确事权，同样是深化改革的重要内容。

法律主观：各地土地出让金管理办法是不同的！你可以在当地的政府网站查找相关信息，．国土部门收取土地出让金的具体标准目前，我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％”；1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而，在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让；另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金；再者，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。首先，仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。第二，具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。第三，根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。②最低价确认方法协议出让最低价不能简单地由基准地价的一定比例确定，应分门别类针对具体出让土地类型及地价内涵制定标准。新增建设用地协议出让最低价确定。对于新增建设用地采用协议方式出让的，取得的土地形式有可能是生地、毛地或熟地。生地主要是指已完成土地使用批准手续而未进行基础设施配套开发和土地平整的土地，土地补偿费、安置补助费、征地过程中发生的税费等土地取得费用由申请使用土地者支付。其协议出让地价的核定应该是农用地转为建设用地所产生的土地增值费，或称土地所有权收益、土地纯收益。当然，土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的，土地出让金是市、县人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同，但由于新增建设用地征收标准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定的，其标准的制定法律客观：《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条 土地使用权出让金，区别 土地使用权转让 、出租、 抵押 等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。

第一条　为了加强国有土地使用权出让金（以下简称“土地出让金”）的财政财务管理和会计核算，根据财政部和国家土地管理局联合下发的《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》（财综字［1995］10号）的有关规定，特制定本办法。第二条　土地出让金财政财务管理和会计核算主要任务是：根据政府土地出让计划，依法组织土地出让金收入，合理安排土地出让金支出，作好土地出让金收支核算，加强财政监督、检查，维护国家的利益，充分发挥土地资产效益，促进经济的发展。第三条　土地出让金包括：　　1．各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）；　　2．土地使用期满，土地使用者需要续期所缴纳的续期土地出让价款；　　3．原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。第四条　土地出让金收入应直接缴入财政部门在银行设立的“土地出让金财政专户”。除财政部门外，其他部门不得设立土地出让金帐户。第五条　在土地使用权出让过程中收取的定金（或预付款），应直接缴入“土地出让金财政专户”，不得在其他部门滞留。土地使用权出让合同签订时，定金转为土地出让金价款。第六条　各地土地管理部门应根据土地出让金清算单，列清土地开发费用、业务费用土地净收益，每月及时与财政部门进行结算。第七条　根据财政部财综字［1995］10号文件的规定，财政部门应根据土地管理部门填报的清算单，及时清算、拨付出让土地开发费用。土地开发费用应按如下范围列支：　　1．补偿性支出　　指因征用土地而发生的各项费用。具体包括：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、拆迁补偿费。　　拆迁建筑物回收的残值应当及时入帐，冲减开发费用。　　2．开发性支出　　指征用土地之后，用于土地的各项开发费用（不含市政大配套费用）。具体包括：　　出让的土地所在小区范围内发生的基础设施建设费，即道路、供水、供电、供气、排水等；　　为征用、开发出让的土地而支付的银行贷款利息。第八条　土地开发费用的计算办法是，出让土地的单位面积开发费用乘以按图纸出让土地的总面积。单位面积开发费用的计算办法是，出让土所在小区的总开发费用除以该小区的土地总面积。第九条　财政部门可以为土地出让金征收管理部门核拨并提取一定比例的土地出让业务费。具体比例应以不超过缴入金库的土地出让金总额的2％为准。第十条　土地出让业务费，应按如下范围使用：　　1．对有偿出让的土地地域内的勘探设计费；　　2．为开展土地有偿出让工作所支付的广告费、咨询费；　　3．土地出让给外商过程中的外方中介人佣金；　　4．土地在进行出让（拍卖、招标等）时所支付的场地租金；　　5．查处未补办出让手续而擅自转让、出租、抵押原属行政划拨土地使用权的单位和个人发生的开支；　　6．为开展土地有偿出让工作及土地出让金征收管理工作所必需的办公费、购置费、调查研究费；　　7．业务人员培训费、宣传费；　　8．按规定由财政部门统一印制登记单、清算单、专用票据和财务报表所发生的费用；　　9．对有关票据、报表等进行保管、仓储、运输所发生的费用；　　10．聘请财务会计等专业征管人员所必需的工资和酬金。第十一条　各省、自治区、直辖市和各计划单列市财政部门应向财政部报送土地出让金收支季度报表和年度预、决算。其中，季度报表应于季度终了后20日内报送财政部；年度预算应于当年3月底之前报送财政部，一式三份；年度决算应于第二年3月底之前报送财政部，一式三份。第十二条　各级财政、审计、土地管理部门要加强对土地出让金的审计、监督、检查。第十三条　对违反财政、财务制度、随意增加土地开发费用，擅自提取业务费，土地出让金不缴入财政，要按照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》及国家其他有关规定给予单位和主要责任人以相应的处罚。第十四条　土地出让金收支会计科目包括三类，即：资金来源类、资金运用类和资金结存类。第十五条　土地出让金资金来源类会计科目核算内容和方法如下：　　1．土地出让金收入。　　财政部门按规定向土地受让方征收的土地出让价款，用本科目核算。发生收入时，记收方；冲销转帐时，记付方。平时收方余额反映财政部门土地出让金累计收入数。　　按季结帐时，将“土地出让金支出”科目的付方余额转入本科目的付方冲销。结转后本科目的收方余额。作为本季度的土地出让净收益，全数上缴金库。上缴时记本科目付方。　　2．合同预收款。　　财政部门按规定或合同协议向土地受让方预收的土地定金（或保证金）等，用本科目核算。预收数记收方；转帐结算或退回时，记付方。收方余额反映尚未结算的合同预收款数额。　　3．暂存款。　　发生的各种临时性应付、代管等款项用本科目核算。发生数记收方；冲减或结算退还数记付方。收方余额反映尚未结算的暂存款数额。

法律主观：土地出让金管理办法：《土地出让金管理办法》的主要内容包括建立土地出让金收支专户、土地出让金全额进入地方预算、土地出让金分配方式等，其中国有土地出让收益的分配和管理机制是其中的核心问题。土地出让金纳入地方土地出让金管理办法：一直以来，土地出让金有中央和地方管理两种思路。其中，国土资源部的意见就是成立国家土地专项基金，由中央政府部门统一管理土地出让金。此次土地出让金改革是建立土地出让金专用账户，取消预算外的收支专户，将土地出让总收益全部纳入地方财政预算，同时彻底将征收和支出两条线进行了分离。财政把地方财政纳入预算，将加大财政部门在土地管理中的话语权。专家表示，在土地使用、整体规划、土地整理、补偿等问题上，国土资源部仍将起到重要作用。有别于国土资源部将土地出让金统一上收、建立基金专户、由中央统一调配的思路，财政部当时提出的方案核心，是由地方自行安排土地出让金的使用，土地出让金管理办法但规定其中用于“三农”及社会保障的资金比例，并纳入地方财政预算内管理，监督其使用。由于土地出让金收入存在较大的波动性，财政部方案还规定，在当年度的土地出让金收益中40%纳入次年财政预算，并规定地方政府不得用于当期收入安排使用，剩余部分则由地方政府在相关领域内自行支配。在土地出让金管理办法体制上，管理办法明确了仍由地方政府管理、中央政府监督的原则。不同的是，以前只是笼统地说，土地出让金由地方政府负责，现在已经明确了由省、区、市政府一把手负责。专家称，土地出让金的一部分统一由中央调配的做法可能会抑制地方政府的批地冲动。据悉，土地出让金管理办法各城市须在当年度的土地出让收益中提取一部分纳入次年的财政预算，地方政府不得用于当期收入安排使用，剩余部分则由地方政府在相关领域内按规定支配。将土地出让收益纳入次年预算将进一步增加透明度，业内专家认为，这有助于防止地方政府“坐支”，使地方政府从以地生财的短期利益中转移出来，着眼于长期收益。建立专用账户在土地出让金管理办法此之前，土地出让以协议出让为主，交易双方协商价格，出让后直接用于市政建设，不少地方的发改委和财政局都无从过问出让价格和用处。上世纪90年代中期，被查出有100亿元土地出让金收入用于违规性城市建设，包括建招待所等，中央开始重视土地出让金的使用问题。专家表示，土地出让金管理办法规定土地出让金属于财政性资金，应该由财政专户管理。但是地方在将这笔资金交到财政专户前有个过渡户，是由国土部门直接支配，用于支付土地开发公司的土地整理及农民补偿款。进入专户前，财政对这笔资金的具体收支还是不知情。规定了土地出让金财政专用账户后，所有的土地出让金都要进入这个账户，比如说，如果一块地以1000万元成交，这1000万元必须进入财政账户，由财政部门掌控，至于后期的利益分配，都由财政部门来执行，这样既保障了财政的完整性，又体现了国家土地财政的特征。支持农村建设土地出让金管理办法：今后的土地出让总收益的分配情况为：50%-60%被用于拆迁补偿和土地一级开发，15%用于农村土地开发和农村基础设施建设，5%用于廉租房建设，其余的才能用于城市基础设施建设和城市土地开发。有些省、市已经先行一步。从5月1日起，重庆市就规定，土地出让金收益计提农业土地开发资金的比例由按国家核定的土地出让平均纯收益的15%调整为20%。“以前土地出让金管理办法各地土地出让金收入用于失地农民补偿、农业土地开发、廉租房建设等公共事业的比例偏低，大部分被用于城市基础设施建设和城市土地开发，这成为中央政府不得不重视的问题。”专家表示，“这样硬性规定主要是为了支持新农村建设。”我国的土地管理体系随着新规定的出台和相关法规的逐步完善将逐步呈现出“体系健全、分工明确、多部门协调”的格局。地方政府在土地领域的“自由空间”将会变窄，这将有利于遏制土地违法、违规问题。出让金的性质土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非租，似税非税。土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。《土地管理法》对土地出让金的使用范围作出了明确的规定，土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。在土地国有的情况下，土地出让金管理办法国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者(国土部要求开发商必须在1年或2年内开发，如囤积土地要罚款或收回土地使用权，但地方政府多数不执行多数袒护开发商，导致房源紧张房价暴涨)，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。可见这种多次支付和现在时兴的“年租制”还是有所不同的。法律客观：《土地管理法》第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。 自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。

为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。一、国有土地自建房需要缴纳土地出让金吗？1、如果是农村宅基地，属于地方政府确定划拨取得，有些地方需要缴纳一些费用，称之为有偿划拨。2、国有土地，原先一般也是划拨使用，但现在已经很少划拨，多是出让取得。但为解决民生，也适当划拨一些，作为解困房或经济适用房由城市低收入家庭购置居住。但限制需要住一定期限后方可上市交易，而且交易时需补交土地出让金。3、城市原有划拨用地，一旦涉及房产交易，就要缴纳土地出让金。4、房改房（包括成本价，优惠价，央产房）上市交易的，需要交纳土地出让金。5、划拨地上的房屋上市交易的，需要交纳土地出让金（主管单位需同意出售）。6、满足条件的经济适用房上市交易的，需要交纳土地出让金（也叫综合地价款）。二、房屋登记，按下列程序办理：1、申请;2、受理;3、审核;4、记载于登记簿;5、缮证、发证。法律依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条　出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。第十六条　土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。第十七条　土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

法律客观：《土地管理法》第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。法律主观：什么是土地出让金？土地出让金，顾名思义，它是一个与土地和相联系的新范畴，是一个土地财政问题。土地，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；二是的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地收益，调节市场竞争关系等。土地出让金，是指各级政府部门将出让给土地使用者，按规定向受让人收取的的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。土地出让金，实际上就是土地所有者出让土地使用权若干年限的地租之总和。现行的土地出让金的实质，可概括为它是一个既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的似税非税性质的矛盾复合体。土地出让金具有地租而非税性质。税收是国家作为管理者对纳税人为国家缴纳的经济义务，具有强制性、无偿性和固定性。土地出让金，将累计若干年地租总和，采取一次性收取，则又似有税收的非租性质。土地出让金自身就是这样一个内在矛盾的复合体。也就是说，土地出让金，是租非税，似税非税。国有土地出让金缴纳的标准我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。一、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30％收取；1990年5月19日（含当日，下同）以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60％收取。二、已购公有住房（含集资建房）、经济适用房按规定允许转让的，以及红梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五个国有房地产公司开发的划拨商品房转让应补交的土地出让金，按签订出让合同之日的标定地价的10％收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。三、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30％收取；被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60％收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。四、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30％收取；1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50％收取。土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

城市国有土地使用权出让转让规划管理办法 第一条 为了加强城市国有土地使用权出让、转让的规划管理，保证城市规划实施，科学、合理利用城市土地，根据《中华人民共和国 城乡规划法 》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等制定本办法。 第二条 在城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让必须符合城市规划，有利于城市经济社会的发展，并遵守本办法。 第三条 国务院城市规划行政主管部门负责全国城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。 省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。 直辖市、市和县人民政府城市规划行政主管部门负责城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让的规划管理工作。 第四条 城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。 第五条 出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。 出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。 第六条 规划设计条件应当包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、须配置的公共设施、工程设施、建筑界线、开发期限以及其他要求。 附图应当包括：地块区位和现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。 第七条 城市国有土地使用权出让、 转让合同 必须附具规划设计条件及附图。 规划设计条件及附图，出让方和受让方不得擅自变更。在出让、转让过程中确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。 第八条 城市用地分等定级应当根据城市各地段的现状和规划要求等因素确定。 土地出让金 的测算应当把出让地块的规划设计条件作为重要依据之一。在城市政府的统一组织下，城市规划行政主管部门应当和有关部门进行城市用地分等定级和土地出让金的测算。 第九条 已取得土地出让合同的，受让方应当持出让合同依法向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明。 第十条 通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向城市规划行政主管部门办理登记手续。 受让方如需改变原规划设计条件，应当先经城市规划行政主管部门批准。 第十一条 受让方在符合规划设计条件外为公众提供公共使用空间或设施的，经城市规划行政主管部门批准后，可给予适当提高容积率的补偿。 受让方经城市规划行政主管部门批准变更规划设计条件而获得的收益，应当按规定比例上交城市政府。 第十二条 城市规划行政主管部门有权对城市国有土地使用权出让、转让过程是否符合城市规划进行监督检查。 第十三条 凡持未附具城市规划行政主管部门提供规划设计条件及附图的出让、转让合同，或擅自变更的，城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。 凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。 第十四条 各级人民政府城市规划行政主管部门，应当对本行政区域内的城市国有土地使用权出让、转让规划管理情况逐项登记，定期汇总。 第十五条 城市规划行政主管部门应当深化城市土地利用规划，加强规划管理工作。城市规划行政主管部门必须提高办事效率，对申领规划设计条件及附图、建设用地规划许可证的，应当在规定的期限内完成。 第十六条 各省、自治区、直辖市城市规划行政主管部门可以根据本办法制定实施细则，报当地人民政府批准后执行。 第十七条 本办法由建设部负责解释。 第十八条 本办法自1993年1月1日起施行。 国有土地出让管理办法即城市国有土地使用权出让转让规划管理办法，一共有十八条，对土地使用权的转让条件和主管部门以及土地权属证明等内容作了详细的规定，对规划条件以及附图也以列举的方式作出了规定。土地已经出让的，需要办理土地使用权属证明，但首先应当取得建设用地规划许可证。

法律分析：1、按照原批准用途办理出让手续，非经营性用地的土地使用权出让金不得低于备案评估地价的35%;商品住宅和综合经营性用地的土地使用权出让金，不得低于备案评估地价的40%;商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让金，不得低于备案评估地价的45%;工业用地的土地使用权出让金，不得低于备案评估地价的25%。2、原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的，应当采取招标拍卖挂牌方式在土地交易中心公开出让，并按现时经营性用地的市场价格(备案评估地价，下同)减去原用途的现时划拨土地使用权，市场价格全额缴纳土地使用权出让金。3、房改房、经济适用房上市交易，按国家和省的规定缴纳土地使用权出让金，且不得低于备案评估地价的10%。4、出让年限按国家规定最高可出让年期办理，即：住宅(含商品住宅)70年;商业、旅游、娱乐用40年;工业、综合用地等其他用地50年。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟定年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。

1、个人住房土地使用权转让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按签订出让合同之日的标定地价的30%收取；1990年5月19日(含当日，下同)以后取得的，按签订出让合同之日的标定地价的60%收取。2、已购公有住房(含集资建房)、经济适用房按规定允许转让的，按签订出让合同之日的标定地价的10%收取。已购房改房、经济适用房以市场价购买的部分在进入市场时，不再补缴土地出让金。3、由政府统一实施的拆迁安置房转让应补交的土地出让金标准：被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以前取得的，按申办转让手续之日的标定地价的30%收取。被拆迁户原土地使用权为1990年5月19日以后取得的，按申办转让手续之日的标定地价的60%收取。被拆迁户原土地如属于以出让方式取得的，或拆迁安置房按市场价购买的部分不再收取土地出让金。4、以划拨方式取得国有建设用地使用权的工业用地补办出让应补交的土地出让金标准：1990年5月19日以前取得的，按标定地价的30%收取;1990年5月19日以后取得的，按标定地价的50%收取。《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条规定，土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。扩展资料：我国国有土地使用权出让的方式有三种：协议、招标、拍卖。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十八条规定，土地使用权出让期届满，土地使用者必须在出让期满之日起十五日内持国有土地使用证和土地使用权出让合同，到原登记机关办理注销出让登记手续。第二十九条规定，土地使用权出让期满后，土地使用者再转让、出租、抵押土地使用权时，须按本办法规定重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理变更土地登记手续。第三十条规定，土地使用权出让期间，国家在特殊情况下根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。参考资料来源：百度百科-划拨土地使用权管理暂行办法

国有土地使用权出让金财政财务管理和会计核算暂行办法　　一、总　则　　第一条　为了加强国有土地使用权出让金（以下简称“土地出让金”）的财政财务管理和会计核算，根据财政部和国家土地管理局联合下发的《关于加强土地使用权出让金征收管理的通知》（财综字〔1995〕10号）的有关规定，特制定本办法。　　第二条　土地出让金财政财务管理和会计核算主要任务是：根据政府土地出让计划，依法组织土地出让金收入，合理安排土地出让金支出，作好土地出让金收支核算，加强财政监督、检查，维护国家的利益，充分发挥土地资产效益，促进经济的发展。　　第三条　土地出让金包括：　　1.各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）；　　2.土地使用期满，土地使用者需要续期所缴纳的续期土地出让价款；　　3.原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。　　二、财政财务管理　　第四条　土地出让金收入应直接缴入财政部门在银行设立的“土地出让金财政专户”。除财政部门外，其他部门不得设立土地出让金帐户。　　第五条　在土地使用权出让过程中收取的定金（或预付款），应直接缴入“土地出让金财政专户”，不得在其他部门滞留。土地使用权出让合同签订时，定金转为土地出让金价款。　　第六条　各地土地管理部门应根据土地出让金清算单，列清土地开发费用、业务费用和土地净收益，每月及时与财政部门进行结算。　　第七条　根据财政部财综字〔1995〕10号文件的规定，财政部门应根据土地管理部门填报的清算单，及时清算、拨付出让土地的开发费用。土地开发费用应按如下范围列支：　　1.补偿性支出　　指因征用土地而发生的各项费用。具体包括：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、拆迁补偿费。　　拆迁建筑物回收的残值应当及时入帐，冲减开发费用。　　2.开发性支出。　　指征用土地之后，用于土地的各项开发费用（不含市政大配套费用）。具体包括：　　出让的土地所在小区范围内发生的基础设施建设费，即道路、供水、供电、供气、排水等；　　为征用、开发出让的土地而支付的银行贷款利息。　　第八条　土地开发费用的计算办法是，出让土地的单位面积开发费用乘以按图纸出让土地的总面积。单位面积开发费用的计算办法是，出让土地所在小区的总开发费用除以该小区的土地总面积。　　第九条　财政部门可以为土地出让金征收管理部门核拨并提取一定比例的土地出让业务费。具体比例应以不超过缴入金库的土地出让金总额的2％为准。　　第十条　土地出让业务费，应按如下范围使用：　　1.对有偿出让的土地地域内的勘探设计费；　　2.为开展土地有偿出让工作所支付的广告费、咨询费；　　3.土地出让给外商过程中的外方中介人佣金；　　4.土地在进行出让（拍卖、招标等）时所支付的场地租金；　　5.查处未补办出让手续而擅自转让、出租、抵押原属行政划拨土地使用权的单位和个人发生的开支；　　6.为开展土地有偿出让工作及土地出让金征收管理工作所必需的办公费、购置费、调查研究费；　　7.业务人员培训费、宣传费；　　8.按规定由财政部门统一印制登记单、清算单、专用票据和财务报表所发生的费用；　　9.对有关票据、报表等进行保管、仓储、运输所发生的费用；　　10.聘请财务会计等专业征管人员所必需的工资和酬金。　　第十一条　各省、自治区、直辖市和各计划单列市财政部门应向财政部报送土地出让金收支季度报表和年度预、决算。其中，季度报表应于季度终了后20日内报送财政部；年度预算应于当年3月底之前报送财政部，一式三份；年度决算应于第二年3月底之前报送财政部，一式三份。　　第十二条　各级财政、审计、土地管理部门要加强对土地出让金的审计、监督、检查。　　第十三条　对违反财政、财务制度，随意增加土地开发费用，擅自提取业务费，土地出让金不缴入财政，要按照《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》及国家其他有关规定给予单位和主要责任人以相应的处罚。　　三、会计核算　　第十四条　土地出让金收支会计科目包括三类，即：资金来源类、资金运用类和资金结存类。　　第十五条　土地出让金资金来源类会计科目核算内容和方法如下：　　1.土地出让金收入。　　财政部门按规定向土地受让方征收的土地出让价款，用本科目核算。发生收入时，记收方；冲销转帐时，记付方。平时收方余额反映财政部门土地出让金累计收入数。　　按季结帐时，将“土地出让金支出”科目的付方余额转入本科目的付方冲销。结转后本科目的收方余额。作为本季度的土地出让净收益，全数上缴金库。上缴时记本科目付方。　　2.合同预收款。　　财政部门按规定或合同协议向土地受让方预收的土地定金（或保证金）等，用本科目核算。预收数记收方；转帐结算或退回时，记付方。收方余额反映尚未结算的合同预收款数额。　　3.暂存款。　　发生的各种临时性应付、代管等款项用本科目核算。发生数记收方；冲转或结算退还数记付方。收方余额反映尚未结算的暂存款数额。　　第十六条　土地出让金资金运用类会计科目核算内容和方法如下：　　1.土地出让金支出。　　清算、核拨土地开发费用、土地出让业务费，用本科目核算。本科目下设二个明细科目，即：土地开发费用、土地出让业务费。　　各项支出数记付方；支出收回数或冲销转出数记收方；拆迁建筑物的残值收入，作冲减开发费用处理，记本科目收方。付方余额反映当期土地出让金实际支出累计数。　　年终结帐时，本科目的付方余额全部转入“土地出让金收入”科目冲销。　　2.暂付款。　　发生的各种临时性应收或待核销的结算款项，用本科目核算。发生暂付款时记付方；结算收回或核销转列支出时记收方。付方余额反映尚待结算的暂付款金额。　　第十七条　土地出让金资金结存类会计科目（即：银行存款科目）核算内容和方法如下：　　“土地出让金财政专户”各种资金来源及资金运用的银行存款，用本科目核算。存入时记收方，提取时记付方。　　四、附　则　　第十八条　各省、自治区、直辖市和各计划单列市可根据本办法制定实施细则，并报财政部备案。　　第十九条　本办法由财政部负责解释。　　第二十条　本办法自发布之日起执行。凡财政部以前颁布的有关规定与本办法相抵触的，一律按本办法执行。

为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，促进城市建设和经济发展，制定本条例。国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。一、国有土地自建房需要缴纳土地出让金吗？1、如果是农村宅基地，属于地方政府确定划拨取得，有些地方需要缴纳一些费用，称之为有偿划拨。2、国有土地，原先一般也是划拨使用，但现在已经很少划拨，多是出让取得。但为解决民生，也适当划拨一些，作为解困房或经济适用房由城市低收入家庭购置居住。但限制需要住一定期限后方可上市交易，而且交易时需补交土地出让金。3、城市原有划拨用地，一旦涉及房产交易，就要缴纳土地出让金。4、房改房（包括成本价，优惠价，央产房）上市交易的，需要交纳土地出让金。5、划拨地上的房屋上市交易的，需要交纳土地出让金（主管单位需同意出售）。6、满足条件的经济适用房上市交易的，需要交纳土地出让金（也叫综合地价款）。二、房屋登记，按下列程序办理：1、申请;2、受理;3、审核;4、记载于登记簿;5、缮证、发证。法律依据：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条　出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。第十六条　土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。第十七条　土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者——国家，作为出让方与受让方（土地使用者）按照平等、自愿、有偿的原则，对出让土地的范围、面积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后，依法签订的书面协议。合同成立和生效。切勿混为一谈。合同双方当事人意思表示一致即充分协商后达成一致意见时合同即成立，但并不意味着该合同在出让方和受让方之间约定的权利义务内容产生了具有法律拘束力的效果即合同生效。合同的生效必须符合一定的要件：（１）合同的主体合格。（２）合同的订立必须是当事人真实的意思表示。（３）合同订立的程序必须合法。要按照国有土地使用权协议出让、招标拍卖挂牌出让等有关程序来签订合同，否则，会导致合同无效的法律后果。（４）合同的内容必须合法。出让方、受让方协商后订立的合同不得违反法律、法规和社会公共利益。（５）经市、县人民政府批准。（６）合同必须采取书面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的国有土地使用权出让合同所产生的法律后果，即合同依法产生的具有约束出让方、受让方的强制力。具体表现在：（１）在出让方和受让方之间设定一定的权利和义务；（２）对出让方和受让方具有法律拘束力；（３）出让方或受让方不全面、适当履行合同，可以依据合同请求强制履行或要求违约方承担违约责任；（４）产生及时通知、协助、防止损失扩大等合同附随义务。合同履行是指受让方按照合同的约定，支付土地使用权出让金，出让方依照合同约定向受让方提供出让的土地等行为。合同变更、解除和终止。对于国有土地使用权出让合同来说，作为出让方的市、县土地管理部门比较固定，一般不会随意改变。作为受让方，如果受让方拟把土地使用权转让给第三方，属于土地使用权转让合同调整及规范的范围。如果合同已履行完毕，也不存在合同主体变更的问题。国有土地使用权出让合同主体的变更主要是指合同签订之后，实际履行之间，受让人的名称发生了变化或者出现法人合并、分立等情况。按照合同的一般理论及立法、司法实践，法人合并、分立后，其权利义务由新设立的法人承担，因此不需要重新签订国有土地使用权出让合同。对于受让人名称发生变化，法律法规并未明确规定，基于受让人可能是自然人、法人或非法人团体，以及今后土地登记的方便，应重新签订国有土地使用权出让合同为宜。合同解除，是指在合同生效之后、未全部履行之前，基于法定的原因或出让人、受让人一方或双方的意思表示，使当事人之间的合同关系提前消灭的行为。主要有以下情形：出让方和受让方协商解除；受让方逾期未全部支付土地出让金的；出让方未按合同约定提供土地使用权的；因不可抗力、土地灭失等致使合同目的不能实现的；出让方未按合同约定的开发日期满２年，被出让方收回土地使用权而使合同解除。合同终止，是指因履行完毕、土地使用年限届满或其他法定原因致使当事人之间的合同关系归于消灭的行为。如《土地管理法》第５８条规定的为公共利益需要使用土地等五种收回国有土地使用权的情形；合同约定的土地使用权期满时，合同终止。根据国有土地使用权出让合同的约定、法律的有关规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期，但应当至迟于届满前一年提出申请，出让人应当批准。此时，需要重新签订国有土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。违约责任。指国有土地使用权出让合同的出让方、受让方不履行合同或者不按合同约定的条件履行合同所应承担的法律责任，但出现法律规定的免责原因除外。出让方不按合同要求提供土地使用权，应当承担违约赔偿责任。受让方不按期支付土地使用权出让金的，也应当承担违约赔偿责任。受让方未按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金２０％以下的土地闲置费。满２年未动工的，出让人可以无偿收回土地使用权。法定的免责原因主要是指不可抗力、政府或政府有关部门的行为或动工所必需的前期工作造成动工开发迟延。对于出让方或受让方一方违约后，另一方能否要求对方继续履行合同，法律没有明确规定，不过按照实践中的一般作法及合同的理论，应该可以。但法律同时赋予另一方有提出解除合同的权利。法律救济途径。出让方或受让方一方或双方违约后，对方应通过怎样途径来保护自己的合法权益呢？先由双方协商解决。协商不成的，当事人可以提交仲裁委员会仲裁，也可以向人民法院起诉。当然，如果土地使用者不按照合同规定的期限和条件开发利用土地，或者擅自改变土地用途的，市、县土地管理部门（此时不以出让方的身份出现）可以依职权予以纠正或处罚。

土地使用证是你使用土地的合法凭证！但不是使用权的证明！只有使用权出让合同的房子以后不能办理房产证！因为你没有土地使用证。说实话，现在无证施工的单位也有很多，中间处理关系好了，一样，要不房地产管理部，要开发部，是做什么的？就是项目的前期跑业务，加深感情的！

第一条为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。第二条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第三条出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。第四条协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。第五条协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。第六条省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。第七条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。第八条国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。第九条在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。第十条对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。第十一条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策?合理确定协议出让底价。协议出让底价不得低于协议出让最低价。协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。第十二条协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。第十三条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。第十四条《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。公布协议出让结果的时间不得少于15日。第十五条土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。第十六条以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。第十七条违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：（一）不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的；（二）确定出让底价时未经集体决策的；（三）泄露出让底价的；（四）低于协议出让最低价出让国有土地使用权的；（五）减免国有土地使用权出让金的。违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十八条国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十九条采用协议方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。第二十条本规定自2003年8月1日起施行。原国家土地管理局1995年6月28日发布的《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》同时废止。法律依据：《国土资源部令》 第21号《协议出让国有土地使用权规定》，已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过，现予发布，自2003年8月1日起施行。《协议出让国有土地使用权规定》第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

所谓国有土地使用权出让其实是指国家将土地的使用权在规定的年限内出让给土地的使用者，而土地使用者需向国家交付约定的土地使用权出让费用的行为。由于国有土地使用权出让的专业性比较强，所以在进行出让时一定要小心谨慎。下面我们一起来看看国有土地使用权出让的注意事项有哪些。国有土地使用权出让的注意事项：一、国有土地的权属调查出让合同签订之前，要对出让方的出让主体资格进行核实，确认出让方有资产处分权。二、土地出让须符合政府规划国有土地使用权出让的，必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，否则会出现出让行为因违反政策无效等情形。三、土地使用权的出让方式对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其他性质用地的可以采用协议方式出让。四、土地使用权出让的签订形式1、土地使用权出让，应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。2、出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、投资强度(工业用地)、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约责任等内容，条款内容须清晰、具体。同时，土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。五、出让价格1、注意无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地，签订土地使用权出让合同时，出让价格不得低于同类用地的最低价标准，否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的最低价标准，出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金，如果受让方不同意按照市场评估价格补足出让金，受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。六、合同公证土地使用权出让合同专业性较强，为了确保签订合同的双方履行合同条款，避免产生纠纷和诉讼，对合同内容是否符合有关法律法规及签订合同的双方代表是否具备合法资格等进行公证。七、注意收回土地条件和时限1、土地使用权出让合同应明确规定收回土地的条件，即使土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件，政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。①超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。②满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。③因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。因此，受让方应注意土地使用权出让合同约定的开发时间，避免因自身原因延期开工造成土地闲置，达到收回土地的法定条件，导致政府无偿收回土地行为的发生。（以上回答发布于2014-06-11，当前相关购房政策请以实际为准）点击领取看房红包，百元现金直接领

一、那些算是国有土地? 五类情形可纳入协议出让国有土地的范围： (1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的; (2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的; (3) 划拨土地使用权 转让申请办理协议出让，经依法批准的; (4)出让土地使用权人申请续期，经审查批准的; (5)法律、 法规 规定可以协议出让的其他情形。 根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国 城市房地产管理法 》的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。 二、相关法律 第一条　为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为， 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国 土地管理法实施条例》，制定本规定。 第二条　在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。 本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出 让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第三条　出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用 招标 、拍卖或者挂牌 方式外，方可采取协议方式。 第四条　协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 第五条　协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、 征地 ( 拆迁 )补偿费用以 及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和?有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块 所在级别基准地价的70%。 低于最低价时国有土地使用权不得出让。 第六条　省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟 定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。 第七条　市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、 土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计 划，报同级人民政府批准后组织实施。 国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市 场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。 因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前 款规定及时向社会公布。 国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地 时间等内容。 第八条　国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用 权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源 行政主管部门提出意向用地申请。 市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。 第九条　在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主 管部门方可按照本规定采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。 同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。 第十条　对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关 部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定 协议出让土地方案。 协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条 件、规划设计条件、供地时间等。 第十一条　市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情 况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国 土资源行政主管部门集体决策?合理确定协议出让底价。 协议出让底价不得低于协议出让最低价。 协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。 第十二条　协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源 行政主管部门应当与意向用地者就 土地出让 价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低 于出让底价的，方可达成协议。 第十三条　市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国 有 土地使用权出让合同 》。 第十四条　《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县人民政府国土资源行政主管部 门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接 受社会监督。 公布协议出让结果的时间不得少于15日。 第十五条　土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依 法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。 第十六条　以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约 定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民 政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同， 按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使 用权变更登记手续。 第十七条　违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法 给予行政处分： (一)不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的; (二)确定出让底价时未经集体决策的; (三)泄露出让底价的; (四)低于协议出让最低价出让国有土地使用权的; (五)减免国有土地使用权出让金的。 违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第十八条　国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用 职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

一、土地使用权出让合同应当包含以下主要条款 (1)出让合同双方当事人; (2)出让地块的位置、面积和自然状况; (3) 土地使用权 出让年限; (4)土地使用权出让金、土地使用金价格; (5)土地使用权出让金、土地使用金的币种、期限和方式; (6) 定金 ; (7)出让地块的用途及规划要求; (8)建设管理要求; (9)交付出让地块的期限和方式; (10)有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让的条件; (11)双方其他的权利和义务; (12) 违约责任 ; (13)纠纷的解决; (14)合同的生效条件。 二、合同的订立 土地使用权出让合同的订立主要涉及订立前提、订立主体、订立原则、订立方式、订立内容等几个方面的问题，以下逐一述之。 (一)订立前提 根据《 城市房地产管理法 》的有关规定，土地使用权出让合同的订立必须符合如下前提条件：一是必须有可供出让的国有土地，在城市规划区内的 集体土地 须经依法征收转为国有土地后方可出让;二是必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划;三是必须经有批准权的行政管理机关审批，方能由土地管理部门实施出让。 (二)订立主体 《城市房地产管理法》第14条第2款规定：“土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”由此可见，土地使用权出让合同的订立主体，一方是市、县人民政府土地管理部门，另一方是土地使用者(具体包括法人、非法人组织和自然人)。 (三)订立原则 土地使用权出让合同作为一种兼具行政和私法双重性质的合同，同时受到公法和私法双重法律原则的约束，其既要遵循公平原则、自愿原则、平等原则、合法原则、合意原则、等价有偿原则、契约自由原则、诚实信用原则、公序良俗原则、情事变更原则等私法原则，又受到法律优先原则、法律保留原则、信赖保护原则、比例原则、公益原则等公法原则的约束。 (四)订立方式 《城市房地产管理法》第12条第1款规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、 招标 或者双方协议的方式。”第14条第1款规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。”由此可见，土地使用权出让合同必须采用书面形式。采用书面形式可以使出让方和受让方的权利义务明确具体，便于双方履行合同，有利于减少和防止合同争议纠纷的出现。 (五)订立内容 土地使用权出让合同的订立内容主要包括：第一，土地使用权出让金及其缴纳方式和期限;第二，出让土地的用途、使用年限和条件;第三，出让的土地及其交付;第四，出让土地的开发利用;第五，出让土地使用权的转让、出租、 抵押 和作价出资;第六，出让土地使用权年限届满的处理;第七，出让土地灭失的处理;第八，情事变更情况的处理;第九，违约责任;第十，争议纠纷的解决;等等。

国家赋予公民土地并且将权力也分割出去就是为了让公民能够对有限的土地进行合理的利用，尽管已经将使用的权利交给公民，国家也会在幕后继续规范着公民的适用情况，就比如说公民想要与他人协商后出让相关的 土地使用权 就需要遵守条例的规定，而规定主要就针对协议出让的相关限制和出让金的规定，而出让后需要及时进行合法的登记等。下面来看看具体的内容。 一、协议出让国有土地使用权条例内容是什么？ 第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国 城市房地产管理法 》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。 第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。 本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、 法规 和规章的规定应当采用 招标 、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。 第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、 征地 ( 拆迁 )补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。 低于最低价时国有土地使用权不得出让。 第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。 第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。 国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。 因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。 国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。 第八条 国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。 市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。 第九条 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。 同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。 第十条 对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。 协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。 第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策?合理确定协议出让底价。 协议出让底价不得低于协议出让最低价。 协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。 第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就 土地出让 价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。 第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有 土地使用权出让合同 》。 第十四条 《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。 公布协议出让结果的时间不得少于15日。 第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。 第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。 第十七条 违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分： (一)不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的; (二)确定出让底价时未经集体决策的; (三)泄露出让底价的; (四)低于协议出让最低价出让国有土地使用权的; (五)减免国有土地使用权出让金的。 违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第十八条 国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第十九条 采用协议方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。 综上所述，因为协议出让国家给的土地其实就是对国有的财产进行处理，国家不会干预这样合法的行为却也会在公民疑似出现违法的时候及时用条例的规定加以限制，以免公民随意的处理行为会让国家社会甚至是其他公民个人的土地利益出现损害。

第一条为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。第二条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第三条出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。第四条协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。第五条协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。第六条省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。第七条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。第八条国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。第九条在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。第十条对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。第十一条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策?合理确定协议出让底价。协议出让底价不得低于协议出让最低价。协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。第十二条协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。第十三条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。第十四条《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。公布协议出让结果的时间不得少于15日。第十五条土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。第十六条以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。第十七条违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：（一）不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的；（二）确定出让底价时未经集体决策的；（三）泄露出让底价的；（四）低于协议出让最低价出让国有土地使用权的；（五）减免国有土地使用权出让金的。违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十八条国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第十九条采用协议方式租赁国有土地使用权的，参照本规定执行。第二十条本规定自2003年8月1日起施行。原国家土地管理局1995年6月28日发布的《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》同时废止。法律依据：《国土资源部令》 第21号《协议出让国有土地使用权规定》，已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过，现予发布，自2003年8月1日起施行。《协议出让国有土地使用权规定》第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

转让土地，为了明确注意事项，一份 转让合同 协议是很有必要的，可以保障转让双方各自权益。更多个人土地转让合同点击“ 土地转让合同 ”查看。 个人国有土地转让合同1 转第号根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等有关法律、法规，双方就国有土地使用权转让与受让事宜，本着平等互利，协商一致的原则。特订立本合同，共同遵守。 转让方(甲方)： 法定代表人： 地址： 受让方(乙方)： 法定代表人： 地址： 第一条：甲方将位于的地块国有土地使用权(土地证号为：字第地使用权中的号)，总面积为国用联系电话：联系电话：平方米的土平方米转让给乙方(转让地块1位置详见红线图或宗地图)。 第二条：转让地块的土地用途为年限为月年，建设年限为日。年月，原土地出让日至年 第三条：甲方转让给乙方的地块，其地上建筑物及其他附着物所有权也随之转让给乙方(房屋转让契约另订)，并向房产交易中心办理过户登记手续。 第四条：乙方受让本合同项下的土地使用权年限为甲方出让合同规定的使用年限减去已使用年限的剩余年限。即年月日至年月日止。 第五条：本合同项下地块土地使用权转让金每平方米为元(币种：写))。总金额(大元(币种：)。 第六条：乙方受让本合同项下的土地使用权时，愿意承担甲方原出让合同(合同号：及其全部附件和登记文件中所载明的权利义务。 第七条：本合同自批准之日起壹拾伍天内，甲乙双方应按有关规定向县国土局和税务部门及财政部门缴纳有关税2号)费，土地使用权交易服务费由甲乙双方各半承担。 第八条：本合同项下地块的土地使用权转让后，乙方须严格按照原出让合同中所规定的土地使用规则进行开发利用，不得擅自改变土地用途和规划要求，如需改变须经县国土局和县规划部门的批准。 第九条：甲乙双方须在本合同批准之日起十五天内向县国土局申请办理土地使用权变更登记手续，付清全部税费后，换领《国有土地使用证》。 第十条：任何一方违约，均应向另一方支付转让总额%的违约金，并承担实际损失的赔偿金。 第十一条：甲乙双方均应认真履行本合同各项条款，如发生争议或纠纷，双方应协商解决，协商不成时，任何一方可提请仲裁机构仲裁或向有管辖权的人民法院起诉。 第十二条：本合同须经双 方法 定代表人签字，单位盖章。 第十三条：其他事项。 本合同一式三份，甲乙双方各执一份，国土资源局执一份; 本合同签订时间; 本合同签订地点;本合同未尽事宜可由双方协商订立附件，附件与本合同具有同等效力。 甲方： 法定代表人： 乙方： 法定代表人公章： 公章 个人国有土地转让合同2 第一章总则 第一条本合同双方当事人： 出让方：中华人民共和国_____省(自治区、直辖市)____市(县)土地管理局(以下简称甲方); 受让方：____________(以下简称乙方); 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。 第二条甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方根据本合同受让的土地使用权。在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护;但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理开发、利用、保护土地的义务。 第二章定义 第四条本合同所使用的特定词语定义如下： 1.“地块”指本合同项下甲方向乙方出让土地使用权的范围，即本合同第五条界定的范围。 2.“总体规划”指经中国政府批准的_______开发区域的土地利用和开发建设总体规划。 3.“成片开发规划”指依据总体规划编制的，经中国政府批准的在受让土地使用权范围内各项建设的具体布置、安排，以及开发后土地利用方案。 4.“公用设施”指依照成片开发规划对地块进行综合性的开发建设，建成的供排水、供电、供热、道路、通信等供公共使用的设施。 第三章出让地块的范围、面积和年限 第五条甲方出让给乙方的地块位于______。(见附件________地块地理位置，略)。 第六条第五条所指地块总面积为_____平方米。 第七条本合同项下的土地使用权出让年限为______年;自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。 第四章土地用途 第八条本合同项下的出让地块、按照批准的总体规划是建立一个以开办和经营工业项目(建设项目)为主的工业区(综合区)，亦准许___%用地开办一些与之相配套的生产和生活服务设施。(注：根据具体情况定)。 第九条本合同附件《土地使用条件》是本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。乙方同意按《土地使用条件》使用土地。 第十条在出让期限内，如需改变本合同第八条规定的土地用途和《土地使用条件》，应当取得甲方同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记手续。 第五章土地费用及支付 第十一条乙方同意按本合同规定向甲方支付土地使用权出让金、土地使用费、乙方向第三方转让时的土地增值税以及国家有关土地的税(费)。 第十二条该地块的土地使用权出让金为每平方米____元人民币，总额为____元人民币。 第十三条本合同经双方签字后_____日内，乙方须以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权出让金总额的___%共计____元人民币，作为履行合同定金，定金抵作出让金。 乙方应在签订本合同后____日内，支付完全部土地使用权出让金。 第十四条乙方在向甲方支付全部土地使用权出让金后____日内，依照规定申请办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。 第十五条乙方同意从____年开始，按政府规定逐年缴纳土地使用费，缴纳时间为当年____月____日。土地使用费每年每平方米为______元人民币。 第十六条除合同另有规定外，乙方应在本合同规定的付款日或付款日之前，将合同要求支付的费用汇入甲方的银行帐户内。银行名称：_______银行______分行，帐号为_______。 甲方银行、帐号如有变更，应在变更后____日内，以书面形式通知乙方，由于甲方未及时通知此类变更而造成误期付款所引起的任何延迟收费，乙方均不承担违约责任。 第六章土地使用权转让 第十七条乙方在实施成片开发规划，并完成全部公用设施建设，形成工业用地和其他建设用地条件(除土地出让金外项目连续投资必须达到投资总额的____%，或建成面积达到设计总面积的_____%，或根据具体情况定)后，有权将合同项下全部或部分地块的余期使用权转让(包括出售、交换和赠与)。 第十八条土地使用权转让的受让人除法律另有规定外，可以为中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。 双方签订的转让合同，不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同规定。 第十九条乙方在作出转让__日前应通知甲方。转让双方在转让合同签字后___日内，应将转让合同及有关附件的正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权变更登记手续，换领土地使用证，并按国家有关规定缴纳土地增值税。 第二十条自转让合同生效之日起，本合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。 第二十一条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经甲方和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记手续。 第七章土地使用权出租 第二十二条乙方按本合同规定完成全部或部分地块的公用设施并建成通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地上建筑物后，有权作为出租人将本合同项下全部或部分地块余期使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用。 第二十三条出租人与承租人签订的 租赁合同 不得违背中华人民共和国法律、法规和本合同的规定。 第二十四条土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理有关登记手续。 第二十五条本合同项下的全部或部分地块使用权出租后，出租人必须继续履行本合同。 第八章土地使用权抵押 第二十六条乙方有权将本合同项下全部或部分地块余期使用权向一个或数个抵押人作出一个或数个抵押。抵押人与抵押权人签定的抵押合同不得违背中华人民共和国的法律、法规和本合同的规定。 每一抵押所担保的债务必须是乙方为开发本合同项下的地块所承担的债务。 第二十七条乙方在作出抵押___日前应通知甲方。乙方在抵押合同签字后___日内应将抵押合同，以及由此获得的经公证的期票(或贷款协议)及有关附件正本送交当地土地管理部门，申请办理土地使用权抵押登记。 依照有关规定处分抵押财产而取得被抵押土地使用权的抵押权人或第三人，应在实现抵押权后___日内，办理土地使用权变更登记手续。 第二十八条依据第二十七条而取代乙方抵押权人或第三人，享有并承担合同规定的权利和义务。 第九章期限届满 第二十九条本合同规定的使用年限届满，甲方有权无偿收回出让地块的使用权，并无偿取得地块建筑物及其他附着物所有权。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理土地使用权注销登记手续。 第三十条本合同规定的使用年限届满，乙方如需继续使用该地块，须在期满__天前向甲方提交续期 申请书 ，并经甲方同意在确定了新的土地使用权出让年限和出让金及其他条件后，签订续期出让合同，并重新办理土地使用权登记手续。 第三十一条本合同存续期间，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，甲方可以依照法定程序提前收回出让地块的使用权，并根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。 第十章不可抗力 第三十二条任何一方由于不可抗力造成的部分或全部不能履行合同不负责任。但应在条件允许下采取一切必要的补救 措施 以减少因不可抗力造成的损失。 第三十三条遇有不可抗力的一方，应在__小时内将事件的情况以信件或电报(电传或传真)的书面形式通知另一方，并且在事件发生后___日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的 报告 。 第十一条违约责任 第三十四条如果一方未履行本合同规定的义务，应承担违约责任。 第三十五条如果由于甲方的过失而致使乙方对该地块使用权占有的延期，甲方应赔偿乙方已付出让金__%的违约金。 第三十六条乙方在该地块上未按开发计划进行建设，应缴纳已付出让金___%的违约金;连续两年未投资建设的，甲方有权无偿收回该地块土地使用权。 第三十七条如果乙方不能按时支付任何应付款项(出让金除外)，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的___%缴纳滞纳金。 第三十八条如果乙方未按合同规定期限和要求完成公用设施建设，则应在规定完成日期至少____日前通知甲方。如果甲方认为必要，可根据情况适当延长完成日期;如没有在规定期限内通知甲方，或甲方有理由认定上述延期理由无法成立并不同意延期，甲方有权无偿收回部分土地使用权。该部分土地使用权占全部土地使用权的比例与未开发的公用设施占全部要求开发的公用设施比例相等。 第三十九条在颁发土地使用证后，因不可抗力的特殊情况，乙方在____年内未能招引并安排该地块内所有兴建的项目，则应在规定日期至少___日前通知甲方，经双方协商，可根据情况适当延长本合同规定的建设期限，否则，甲方有权无偿收回并安排建设项目地块的使用权。 第十二章通知 第四十条本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。双方的地址应为： 任何一方可变更以上通知和通讯地址，在变更后_____日内应将新的地址通知另一方。 第十三章适用法律及争议解决 第四十一条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。 第四十二条因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，双方同意向_____仲裁委员会申请仲裁(当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。 第十四章附则 第四十三条本合同经双方法定代表人(授权委托代理人)签字，并经有权一级政府批准后生效。 第四十四条本合同采用中____两种文字书写，两种文字具有同等法律效力。两种文字如有不符，以中文为准。合同的中文正本一式__份，双方各执__份。 第四十五条本合同于____年__月__日在中国____省(自治区、直辖市)___市(县)签订。 第四十六条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。 甲方： 乙方： 日期： 个人国有土地转让合同3 甲方：________________________ 乙方：________________________ 丙方：________________________ 经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下： 1、地块概况 (1)该地块位于__________，土地面积为__________平方米(折__________亩)。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证。 (2)现该地块的用途为_________________________用地。 2、转让方式 (1)甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方，并确保该地块的容积率大于等于__________，绿化率不少于__________%，土地用途为商业、住宅用地。 (2)土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费]，转让总价为人民币__________万元。 (3)乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款：第一期定金，地价款的__________%，计人民币__________万元，付款时间及条件：双方签订 协议书 ，且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后__________天内支付;第二期，付清余款，计人民币__________万元，付款时间及条件：在乙方签订国有土地使用权出让协议，取得该土地的国有土地使用证后____个工作日内支付。 (4)为保证前款第一期地价款的及时支付，丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保，抵押的土地使用权面积为__________平方米，抵押担保的范围与甲方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后______天内到当地土管部门办理抵押登记手续，抵押期限至乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用证之日止。 (5)该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后，项目净利润率超过_______%的，超过部分净利润乙方同意与甲方__________分成。 3、违约责任 (1)甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜，并创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计_______万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。 (2)乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的_____作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。 (3)甲方应对乙方承担连带责任。 4、其他 (1)在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方承担。 (2)乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。 (3)本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。 (4)本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。 (5)本协议经各方代表签字盖章后生效。 (6)本协议一式__________份，三方各执__________份。 甲方(盖章)：______________乙方(盖章)：____________________ 联系电话：___________________联系电话：________________________ _________年________月________日_________年________月________日 丙方(盖章)：__________________ 联系电话：_______________________ _________年________月________日 个人国有土地转让合同4 出让人(以下称甲方)：__________________________ 受让人(以下称乙方)：__________________________ 甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就甲方将位于市区街转让给乙方的相关事宜达成如下协议，望双方共同遵守执行： 1、转让土地概况 甲方转让给乙方的土地位于____________________________________________________，为________平方米，为土地。 2、转让期限 甲方转让给乙方的土地使用权为永久转让，无年期限制，甲方必须保证无其他任何人事单位主张该土地的所有有式使用权，必须配合协调处理好与村委会、基层政府的关系。 3、转让用途 乙方受让该土地后用于建筑房屋居住使用，甲方知晓并同意乙方建房。在乙方建房过程中，甲方要全力配合乙方的建房工作。(如水、电，包括邻里纠纷问题等) 4、转让价格 甲、乙双方协商转让价格为人民币大写__________________________________________元整。 5、付款方式 签订本协议后，乙方支付给甲方元整，剩余款项待乙方主体房屋建成后一次性付清，甲方并向乙方出具相关收款收条。 6、违约责任 (1)如若该合同涉及土地发生归属性纠纷，一切由甲方负责。 (2)如甲方违反本协议约定，拒绝将转让土地交给乙方，则必须双倍返还转让款，即元。 (3)如乙方购买该转让土地后无正当理由要求反悔，则无权要回转让款。 7、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字、捺印时生效。 甲方(盖章)：__________________乙方(盖章)：__________________ ___________年_________月_______日___________年_________月_______日 个人国有土地转让合同5 转让方(以下简称甲方)________________________ 受让方(以下简称乙方)________________________ 甲乙双方依据《中华人民共和国农村土地承包法》等有关法律、法规和国家有关政策的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包经营权转让签订本合同以供遵守。 1、转让标的 甲方将其承包经营的________乡(镇)________村________组________亩土地(地块名称、等级、四至、土地用途附后)的承包经营权转让给乙方从事____________(主营项目)生产经营。 2、转让期限 转让的土地承包经营权年限为________年，即自________年________月________日起至________年________月________日止。 3、转让价格 转让的土地承包经营权的转让金为________元人民币。甲方承包经营相关地块时对该地块实际投入资金和人力改造的，可收取合理的补偿金。本合同的补偿金为________元(没有补偿金时可填写为________元)两项合计总金额为________元人民币。 4、支付方式和时间 乙方采取下列第________种方式和时间支付转让金和补偿金： (1)现金方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，支付的时间为____________。 (2)实物方式(一次或分次)支付转让金和补偿金(无补偿金时可划去)，实物为___________(具体内容见附件)时间为____________。 5、土地承包经营权的交付时间和方式 甲方应于年________月________日前将转让承包经营权的土地交付乙方。交付方式为________或实地________次性全部交付。 6、承包经营权转让和使用的特别约定 (1)转让土地承包经营权必须经发包方同意，并由甲方办理有关手续，在合同生效后甲方终止与发包方的承包关系。 (2)甲方交付的承包经营土地必须符合双方约定的标准。 (3)乙方必须与发包方确立新的承包关系，变更土地经营权证书，签订新的土地承包 经营合同 ，方能获得土地承包经营权。 (4)乙方获得土地承包经营权后，依法享有该土地的使用、收益、自主组织生产经营和产品处置权。 (5)乙方必须按土地亩数承担农业税费和国家政策规定的其他义务。 (6)乙方必须依法保护和合理利用土地，不得掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，并负责保护好承包土地上的林木、排灌设施等国家和集体财产。 (7)乙方不得改变土地的农业用途，不得用于非农建设。 (8)其他约定：____________________________________。 7、违约责任 (1)甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为____________。 (2)如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由甲乙双方协商或土地承包仲裁机构裁决，也可由人民法院判决。 8、争议条款 因本合同的订立、效力、履行、变更及解除等发生争议时，甲乙双方应协商解决，协商不成的按下列第________种方式解决： (1)提请村民委员会、乡(镇)人民政府、农村土地承包管理机关调解。 (2)提请____________仲裁委员会仲裁。 (3)向有管辖权的人民法院提起诉讼。 9、生效条件 甲乙双方约定，本合同须经双方签字、发包方同意并经________乡(镇)政府农村经营管理机构备案(或鉴证)后生效。 10、其他条款 本合同未尽事宜，可经双方协商一致签定补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。 本合同一式________份，由甲乙双方、发包方和鉴证、备案单位各执________份。 甲方(签章)________________乙方(签章)________________ 联系电话：__________________联系电话：__________________ ________年________月________日________年________月________日 个人国有土地转让合同5篇相关 文章 ： ★ 个人国有土地转让协议合同 ★ 个人土地买卖合同书3篇 ★ 国有土地转让合同3篇 ★ 国有土地使用权转让合同书范本3篇 ★ 国有土地转让合同范文3篇 ★ 国有土地转让合同3篇最新 ★ 个人土地转让合同协议3篇最新2020 ★ 个人土地转让合同3篇最新 ★ 个人土地转让合同3篇 ★ 标准版个人土地转让合同范本3篇

国有 土地使用权出让合同 纠纷案件适用法律问题解释是怎样的？ 第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有 土地使用权 在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。 第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。 本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。 第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。 当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持;受让方不同意按照市场评估价格补足，请求 解除合同 的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。 第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。 第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的 土地出让金 标准调整土地出让金的，应予支持。 第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。 二、 土地使用权转让 合同纠纷 第七条本解释所称的土地使用权 转让合同 ，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。 第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认 合同无效 的，不予支持。 第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理： (一)已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持; (二)均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持; (三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付 土地转让 款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持; (四)合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。 未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国 合同法 》的有关规定处理。 第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让 划拨土地使用权 的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。 第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。 第十三条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。 三、合作开发房地产合同纠纷 第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。 第十七条投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。 第十八条房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定;因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。 第十九条在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理;已经受理的，驳回起诉： (一)依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准; (二)房地产建设项目未取得建设工程规划许可证; (三)擅自变更建设工程规划。 因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。 第二十条房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。 第二十一条当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任;过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任;没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。 第二十二条合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。 第二十三条合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。 第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为 房屋买卖合同 。 第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为 借款合同 。 第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为 房屋租赁合同 。 四、其它 第二十八条本解释自2005年8月1日起施行;施行后受理的第 一审 案件适用本解释。 本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。 综合上面所说的，我国对于任何纠纷的合同都是专门制定各种条款，就是为了保护在合同的纠纷中受到伤害的人们，因此，我国也特别的强调了，做任何的交易买卖都必须签订合同或者协议，这样才能更好的自己保护自己，从而使违反合法的受到处罚。

国有土地使用权 转让合同 书范本应该根据实际情况，以及转让土地的基本情况，还有公开交易的情况来详细撰写。 第一条　 订立合同双方当事人转让方(以下简称甲方)：_________法定代表人：_________委托 代理 人：_________受让方(以下简称乙方)：_________法定代表人：_________委托代理人：_________甲方根据《_________》的有关规定，在_________房地产交易中心通过公开交易方式转让土地使用权，乙方依照规定程序参与竞买，并经_________房地产交易中心确认，成为竞得人。为明确有关转让事项，甲乙双方本着平等和自愿的原则，经友好协商，达成如下合同条文，以共同遵守。 第二条　 转让土地基本情况 1、国有 土地使用证 号：_________ 2、国有 土地使用权出让合同 书号：_________ 3、地号：_________ 4、土地所在位置：_________ 5、土地用途：_________ 6、土地面积：_________平方米 7、建筑面积：_________平方米，其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。 8、现状：已三通一平，有_________套(户)需回迁安置，回迁安置总面积为_________平方米，其中，回迁住宅_________平方米，非住宅_________平方米，回迁日期为_________年_________月，每月应支付临迁费、代管房租金除四害费等_________元。 9、 抵押 情况：_________ 第三条　 公开交易情况和结果 1、公开交易方式：公开挂牌转让国有土地使用权 2、公开交易期限：_________ 3、成交确认书编号：_________ 4、转让份额：_________ 5、成交价格：人民币_________元，大写人民币_________元整。

在房地产合作开发实践中，一方出钱，一方出地，除合资设立项目公司外，“联建”与“参建”是地产商或投资商所选择的常见合作开发模式。

　　为进一步深化行政审批制度改革，转变政府职能，加强国有土地资产管理，改善投资环境，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)以及国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部第11号令)、《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知》(京政发[2002]4号)、《北京市人民政府批转市编办等部门关于改革本市固定资产投资项目审批程序意见的通知》(京政发[2002]5号)等有关法律、法规和文件的规定，现就本市范围内停止经营性项目国有土地使用权协议出让等有关问题规定如下： 一、自2002年7月1日起，凡在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用地，不具备规定条件的，停止办理国有土地使用权协议出让手续。需要办理土地使用权出让的，须进入北京市土地交易市场(以下简称市土地交易市场)，通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。　　二、自2002年7月1日起，凡用于经营性开发的项目用地，按以下规定办理：　　(一)符合土地利用总体规划、城市总体规划和年度土地供应计划的新征土地，用于经营性开发的，由市或区、县人民政府统一征地后，纳入市人民政府土地储备，通过市土地交易市场公开交易。　　(二)原划拨土地使用者需转让其划拨土地使用权或改变用地性质用于经营性开发的，须进入市土地交易市场公开交易。　　(三)凡进入市土地交易市场公开交易的土地，由市土地交易市场按照规定程序进行招标、拍卖或挂牌交易。　　(四)经营性项目用地投资者需要使用土地的，须在市土地交易市场通过挂牌、招标或拍卖方式获得土地使用权。　　(五)下列情况经市政府批准，可以采用协议方式办理土地使用权出让手续。　　1、绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地，因和其他非经营性项目确实不可分割，而不能进入市土地交易市场公开交易的。　　2、属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的。　　3、市政府批准的其他经营性项目用地。　　三、对在2002年6月30日前，已经取得市计划主管部门的立项批复和市规划主管部门的规划意见书或审定设计方案通知书、规划用地许可证，但尚未办理土地征用手续或国有土地使用权出让手续的经营性项目用地，根据具体情况按以下规定办理：　　(一)项目用地处于土地储备重点范围内，经市国土资源和房屋管理部门(以下简称市国土房管部门)审核确需收购的，由北京市土地整理储备中心实施收购。　　(二)项目用地构成土地闲置的，按《北京市闲置土地处理办法》(市政府2001年第83号令)规定办理。　　(三)项目用地属于存量国有划拨土地，市国土房管部门已经正式受理且符合协议出让条件的，可以按原有程序办理土地协议出让手续；虽未经正式受理，但已经取得市计划主管部门的立项批复和市规划主管部门的审定设计方案通知书或规划用地许可证且都在有效期内的，可在2002年10月31日以前备齐有关资料到市国土房管部门进行登记，符合协议出让条件的，可以按原有程序办理土地协议出让手续。除上述情况外的，须进入市土地交易市场公开交易。　　(四)项目用地属于新征土地的，按以下规定办理：　　1、已经取得市政府的征地批文或者市土地行政主管部门已经正式受理征用土地申请，可按照规定程序办理土地征用手续，并符合协议出让条件的，可以按照原有程序办理土地协议出让手续。　　2、对未经市国土房管部门正式受理征用土地申请，但已经取得市计划主管部门的立项批复和市规划主管部门的规划意见书且都在有效期内的，可在2002年10月31日以前备齐有关资料向市国土房管部门提出申请，按照规定程序办理土地征用手续并符合协议出让条件的，可以按照原有程序办理土地协议出让手续。　　3、已经取得市计划主管部门的立项批复，虽未取得市规划主管部门规划意见书但市规划主管部门已经正式受理并已经征求过市国土房管部门意见的，按照规定程序办理土地征用手续并符合协议出让条件的，可以按照原有程序办理土地协议出让手续。　　(五)属于同一个项目用地分次办理土地出让手续，但手续尚未办理完的，受让方须于2002年10月31日以前到市国土房管部门申请登记，接受审核。逾期不登记的，停止办理项目用地的有关手续。　　(六)对可以继续采用协议出让的项目用地，须满足以下条件，方可办理土地协议出让手续。　　1、主体必须一致，即立项、规划、征地与受让的主体必须是同一个投资者。　　2、承担代征、代拆任务的经营性项目用地，须完成其代征、代拆任务。　　3、投资者应具备相应的资质，并没有不良信用记录。　　(七)对可以继续办理土地协议出让手续的项目用地，国有土地使用权出让合同须于2002年12月31日前签订，特殊情况，经市政府批准，可以延长到2003年3月31日。　　逾期不签订国有土地使用权出让合同的，须进入市土地交易市场公开交易。　　四、对必须进入市土地交易市场公开交易的经营性项目用地，原投资者对土地有实际投入的，由市国土房管部门委托审计机构进行审计，按审计结果待土地出让后给予合理补偿。　　五、市监察部门要做好对停止经营性项目国有土地使用权协议出让审批执行情况的监督检查工作。

法律主观：国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；（四）委托人应提供的评估所需资料；（五）评估过程中双方的权利和义务；（六）评估费用及收取方式；（七）评估报告交付时间、方式；（八）违约责任；（九）解决争议的方法；（十）其他需要载明的事项。第七条房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。第八条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。第九条房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。第十条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。第十二条房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。第十三条注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。第十五条房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。第十六条房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。第十七条分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。第十八条房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。第十九条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。第二十条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。第二十一条原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。第二十二条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。第二十三条各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。第二十四条评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。第二十五条评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。第二十六条房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。第二十七条因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。第二十八条在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。第二十九条除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。第三十条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。第三十一条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。第三十二条在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。第三十三条本办法自公布之日起施行。2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。法律客观：《国有土地上 房屋征收 评估办法》第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上 房屋征收与补偿条例 》，制定本办法。

中华人民共和国住房和城乡建设部(住建部）2011年6月3日公布了《国有土地上房屋征收评估办法》。办法规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

国有土地使用证和不动产证不一样，国有土地使用证是指对土地享有使用权的法律凭证。而对于不动产证是不动产的物权证明，属于对不动产如房屋所享有所有权的证据，是不动产登记机构对不动产情况进行审查、登记后，颁发给不动产权利人用于证明其享有不动产权利的证书。一、不动产权证土地使用证的区别是什么?1、性质不同：不动产证是房产证和土地使用权证书的合二为一。2、防辐射标签：房产证没有防辐射标签，不动产证有防辐射标签。3、内容不同：房产证外页只有中华人民共和国房屋所有产权证，并无其它内容;房产证内页内容包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。不动产证的外页除了中华人民共和国不动产权证外，在其右上角写有不动产登记抵押权、异地登记、查封登记等登记类型;不动产证内页规定了权利人、证件种类、证件号、共有情况、权利人类型、登记原因、使用期限、取得价格(以万元/平米为单位)。4、发证机关不一样：房产证：发证机关是市(县)房地产管理局(房产管理局)或市(县)人民政府。不动产权证：动产登记机构由县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门，如：“××县国土资源局不动产登记专用章”。5、版本不同：房产证书只有一个版本，而不动产证书有两个版本，单一版和集成版两个版本。单一版证书记载一个不动产单元上的不动产权利，而集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。6、费用不同：房产证需要当时办理这些证书时，要按照土地面积、房产面积分别进行两次测绘、缴纳两次测绘费用，缴纳两份制证成本费。不动产证测绘只要一次就行，制证的成本费也就收一次。二、不动产权证书有什么作用?(1)《不动产权证书》对于保护权利人 合法权益、规范登记行为等具有重要的意义。根据《物权法》的规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”权利人申请登记，领取《不动产权证 书》，表明了权利人的不动产权利可以得到法律的保护。权利人也能够根据证书记载的内容，及时便捷地掌握自己的不动产财产状况，有效便捷地开展有关交易，保 护和实现自己的不动产合法权益。(2)发证是不动产登记的一个重要环节，《不动产权证书》要发放到权利人手中，证书发放的及不及时、记载的准不准确，对登 记机构也是一种监督，有利于规范不动产登记行为。《不动产权证书》也是重要的不动产权属来源材料，是申请不动产登记的必备材料，能够辅助登记机构审查登记 的内容，提高登记质量和效率。(3)《不动产权证书》的内容根据登记簿的记载填写，如果证书和登记簿记载不一致，除有证据证明登记簿确有错误外，应以登记簿为准。法律依据：《民法典》第二百一十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《民法典》第二百一十一条规定：当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

土地房屋资产处置程序 1、单位向国有资产管理部门提出资产处置申请及政府和主管部门相关决议文件，填写国有资产处置审批表（一式三份）。 2、提供资产原始价值的相关资料及资产有关证件。 3、国有资产管理部门核查资产证照，证照不齐、权属不清的，由资产处置单位到国土、房产等相关管理部门核实办理有关手续；对处置国有土地，如需改变土地用途，资产处置单位应提供国土和规划等部门相关审批手续。 4、国有资产管理部门委托具有相应资产评估资格的评估机构对资产进行评估；并在规定时间内核准确认评估结果。 5、交由产权交易机构按规定程序，遵循公开、公平、公正的原则，以 招标 、拍卖或挂牌出让方式进行处置；处置公告期应不少于20天。 6、将处置收入全额缴入县财政专户；处置评估费、公告费、交易费等费用在资产处置价款中支付，资产处置净收入按规定缴入县金库。 《中央国家机关国有资产处置管理办法》第七条　 资产处置应逐级申报，分级审批： （一）一次性处置价值原值20万元以下的资产，由各部门审批，报国管局备案。 （二）一次性处置价值原值20万元（含）以上的资产，需经资产使用单位提出申请，报国管局审批。 （三）国有土地、房屋及建筑物、汽车的处置，均报国管局审批。

土地房屋资产处置程序 1、单位向国有资产管理部门提出资产处置申请及政府和主管部门相关决议文件，填写国有资产处置审批表（一式三份）。 2、提供资产原始价值的相关资料及资产有关证件。 3、国有资产管理部门核查资产证照，证照不齐、权属不清的，由资产处置单位到国土、房产等相关管理部门核实办理有关手续；对处置国有土地，如需改变土地用途，资产处置单位应提供国土和规划等部门相关审批手续。 4、国有资产管理部门委托具有相应资产评估资格的评估机构对资产进行评估；并在规定时间内核准确认评估结果。 5、交由产权交易机构按规定程序，遵循公开、公平、公正的原则，以 招标 、拍卖或挂牌出让方式进行处置；处置公告期应不少于20天。 6、将处置收入全额缴入县财政专户；处置评估费、公告费、交易费等费用在资产处置价款中支付，资产处置净收入按规定缴入县金库。 《中央国家机关国有资产处置管理办法》第七条　 资产处置应逐级申报，分级审批： （一）一次性处置价值原值20万元以下的资产，由各部门审批，报国管局备案。 （二）一次性处置价值原值20万元（含）以上的资产，需经资产使用单位提出申请，报国管局审批。 （三）国有土地、房屋及建筑物、汽车的处置，均报国管局审批。

由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地限期拆除，违章建筑是指违反规范性法律文件的义务性或禁止性规定，未经相应行政主管部门审批、许可或者违背审批、许可的范围而进行建筑活动所产生的，经有权行政主管部门依法认定其违法性和社会危害性的建筑物以及其它建造设施。 《中华人民共和国土地管理法》 第七十七条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。